1、兴文星光小区项目可行性研究报告完成日期： 2016年03 月05日目录第一章 总论71.1项目概况71.2项目提出的背景71.3项目开发建设条件81.4项目建设的必要性91.5可行性研究编制依据及范围111.6项目主要技术经济指标121.7结论12第二章 市场分析与预测142.1房地产市场宏观形势分析与预测142.1.1全国房地产市场分析142.1.2房地产产业的发展前景152.2宜宾市房地产市场分析与预测162.2.1宜宾市房地产发展现状162.2.2宜宾市房地产发展形势预测182.3兴文县房地产市场研究192.3.1项目竞争环境调查192.3.2项目竞争环境分析192.4项目目标市场分析22、02.5消费者需求分析202.5.1调查方法和内容202.5.2调查结果及结论20第三章 项目SWOT分析223.1项目优势（Strengths）分析223.2项目劣势(Weakness)分析223.3项目机会（Opportunities）分析223.4项目威胁（Threats）分析22第四章 项目规划设计方案234.1项目组成及主要内容234.1.1项目组成234.1.2住宅设计234.2结构设计方案244.2.1结构设计依据244.2.2自然条件254.2.3设计要求254.2.4结构设计264.3给排水设计264.3.1设计依据264.3.2设计范围264.3.3设计方案274.4变配电3、及通讯设计方案284.4.1设计依据284.4.2设计方案284.5暖通设计方案294.5.1设计依据294.5.2设计内容294.6节能设计方案304.6.1设计依据及范围304.6.2主要节能措施304.7环境保护314.7.1设计依据及范围314.7.2主要污染314.7.3环境污染对策32第五章 消防设计与劳动保护335.1消防设计335.2劳动保护33第六章 项目开发进度及组织安排366.1建设周期及进度计划366.2实施进度安排36第七部分 投资估算及资金筹措377.1投资估算377.1.1投资估算相关说明377.1.2投资估算377.2资金筹措方案417.2.1投资计划41第八章4、 项目收入确定448.1市场法确定基准价格448.1.1市场法448.1.2的市场调查及选择参照物448.1.3调整差异458.1.4综合定价45第九章 项目财务评价479.1评价指标的选取479.2评价指标的计算479.2.1评价基础数据与参数479.2.2项目利润估算479.2.3贷款本金及利息的偿还489.2.4财务效益分析50第十章 风险分析5210.1盈亏平衡分析5210.2敏感性分析5210.3风险分析及防范措施5410.3.1风险分析5410.3.2风险防范措施5510.3.3风险结论55第十一章 项目社会影响评价5611.1社会影响分析5611.2社会适应性分析5611.3社会5、风险分析56第十二章 环境评价5712.1 建设期环境影响5712.2 建成后环境影响57第十三章 结论与建议5813.1结论5813.2建议58参考文献60致谢6174第一章 总论1.1 项目概况l 项目名称：兴文县星光小区项目l 项目拟建地址：宜宾市兴文县光明新区，北为玉屏大道，南为光明大道，东为建武路，西为九丝路l 项目性质：新建l 占地面积：63亩l 建筑面积：11.635万平方米l 建设内容：本工程项目共7栋，地下1层，地上最高18层，最低15层，地下一层为停车场l 开发单位简介：粤华集团。粤华集团是一家集重型装备、机械、铸造、纺织、餐饮、建材、房地产为一体的多元化大型企业集团。集团6、现有控股企业十余家粤华置地是集房地产开发、商业投资运营、物业经营管理为一体的综合性地产企业，由宜宾粤华置地有限公司、宜宾粤华商业管理有限公司、宜宾粤华房地产开发有限公司、四川长隆置地有限公司、四川正嘉物业管理有限公司组成，总注册资金近一亿元。粤华置地自2010年7月组建以来，有“半岛大院” 、“半岛理工” 、“星光天地” 、“星光名城”、“粤华集团总部” 等多个项目正在建设和开发中。公司以铸造百年品牌为核心，以打造高端住宅、城市休闲商业为导向，通过专业化、科学化的有效运营，为客户提供高品质产品，以实现房地产开发经营的最大效能和价值。1.2 项目提出的背景兴文县位于四川盆地南缘，川滇黔结合部，东7、南与泸州市叙永县、南与云南省威信县接壤，西邻宜宾市珙县、西北接长宁县，北与江安县、泸州市纳溪区共界。县城距宜宾市、泸州市均为105公里。全县辖8镇7乡（其中5个苗族乡，2006年乡镇调整前为11镇10乡），县内多民族杂居，以汉族为主，有苗、回、藏、满等17个少数民族；其中苗族同胞4.5万人，占总人口的11%。县城中城镇，城区人口5万人，面积4平方公里。在2010年4月新疆城镇规划网上和新疆兵团城镇规划博客网上就发布了兴文想要撤县设市（县级市）的消息。随后，中国城镇规划网上于2013年1月、2013年3月、2013年4月、2014年2月又分别发布了新的全国撤县设市的名单，其中均涉及兴文。而最新名8、单于2013年3月在网上发布，其撤县设市名单上又有宜宾市兴文县，并且当地确有市民表示兴文县召开了一次关于撤县设市的听证会。由此证明兴文县撤县设市的可能性很大。光明坝新城开发区（以下简称开发区）位于兴文县城城市中心区西侧，与城市旧城区以望城坡城市通道相连，以老城区为发展基础、向西拓展城市发展空间的区域形成的城市行政、文化中心。开发区南至青杠林求雨山脚现状过境公路S309外侧，北至规划新过境公路S309南侧，东至望城坡东坡脚转盘处，西至新旧过境公路交叉口。规划区东西长约2.2-3.5公里，南北宽约0.5-0.8公里，总面积约1.8平方公里。开发区四周群山环抱，地势较为平坦略呈南北高，中部低；西部高9、，东部低，海拔最低高程347米，用地建设条件较好。兴文县境内名胜古迹较多，国家级风景名胜区兴文县石海洞乡和幽雅静谧的省级博望山风光。位于县城南部30公里的石林镇内的天泉洞中心风景区，蜚声中外。开发区定性为集行政文化办公的生态居住区，人口规模2万。其一是为部分在新区工作的行政、文化和医疗等工作的白领人士提供高层次的居住；其二是满足中心城少量外迁居住需求，提供高品质高档次的居住地；其三是提供原有村庄居民的安置居住区，原则上就近安置，提供统一规划的农民新村。居住小区配套设施根据规范设置，同时兼顾有效利用规划区外的配套设施，规划包括中学1所、小学1所、幼儿园3所、农贸市场2处等，且对其用地位置与规模进10、行了明确规定。居住用地中的公共服务设施依据城市居住区规划设计规范规定，同时考虑充分利用规划区外的居住配套设施，有效利用城市资源，保证合理的服务半径。规划包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用和社区服务等八大类。基于以上的建设背景，项目将为消费者提供舒适的生活环境，便利的生活条件和丰富的文化活动。1.3 项目开发建设条件 1）位置和地形星光小区项目位于兴文县光明新区，北为玉屏大道，南为光明大道，东为建武路，西为九丝路，场地为典型的溶蚀槽谷地貌。2）气候属于亚热带季风气候，常年平均气温18，一年内无霜期长达340360天，每年平均降雨量1082.9mm；年平均日照时数1140.11、5小时，年相对湿度8185%，秋节最高达86%；主导风向：西北风，风速1.20m/s。3）地层场地内地层主要由第四系人工填土、耕土、粉质粘土、红粘土，三叠系下统嘉陵江组石灰岩组成。4）构造场地位于四川盆地边缘弧形构造带华夏式构造带，表现为舒缓宽展的褶皱，断裂极少。构造呈现为由北东逐渐向东偏转的弧形褶皱，总的趋势为北东东向。5）水文地质工程区位于四川盆地亚热带气候西部边缘区，并受四川盆地气候影响，热而多雨，降雨集中。场地为典型的溶蚀槽谷地貌，下伏石灰岩岩溶弱-中等发育，场地四周无地表水体。场地地势较低，地表水排泄不畅，洪期易汇集大量地表水，地表水对基础施工影响较大。场地环境为类。水文地质条件较简12、单。6）地震效应抗震设防度为6度，设计基本地震加速度值为0.5g，属设计地第一组。7）场地的稳定性与适宜性场地内及其附近无滑坡、危岩和崩塌、泥石流、采空区、地面沉降、活动断裂等不良地质作用和地质灾害，场地稳定，适宜该工程建设。8）地基的均匀性该场地内土层结构较简单，基岩埋藏深度差异大，为不均匀岩土地基。1.4 项目建设的必要性 1) 项目建设符合国家政策国务院发布国家新型城镇化规划（2014-2020年）。规划提出，未来，我国将推进以人为核心的城镇化，并提出到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右、城镇化格局更加优化、城市发展模式科学合理等具体目标。住建部政策研究中心主任秦虹曾经分析认为，13、国家新型城镇化规划（2014-2020年）可能会给房地产业带来3个新变化：其一，房地产市场将会出现分化，从过去的总体上涨到未来有的地方上涨，有的地方平衡，有的地方可能出现一段时间内的低迷甚至是负增长；其二，新房市场的增速将会下降，二手房市场的需求将会增加；其三，商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇。有鉴于此，她大胆预测，新规划将会带来60%的新增住房需求。但预测能否实现还要打上一个问号，因为农业转移人口能否在城市买得起房是个问题，农业转移人口能给哪些城市带来住房需求也还有待观察。新型城镇化对楼市来说是个巨大的利好，那是一定的。根据宜宾市房管局官网公布14、信息及本站不完全统计，2015年第14周（4月6日-4月12日），宜宾市商品房总签约量为453套，环比上升5.84%；总面积为41452.76平方米，环比上升3.02%；翠屏区住宅建筑均价为5488.25元/，环比上升0.33%,其他区县住宅建筑均价为3789.4元/，环比上升0.97%。2) 项目建设响应宜宾市政策大力推进危旧房棚户区改造货币安置；加大征地拆迁安置还房中的货币安置力度，鼓励开发企业让利等措施，推动利用存量商品住房作为棚户区改造和征地拆迁安置房工作，逐步实行收储、采购商品住房作为公共盘货住房等保障性住房。落实税费优惠政策，棚户区改造居民通过政府服务平台个人首次购买90平方米以下15、改造安置住房，按1%的税费计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税费减半计征契税。对个人通过政府服务平台购买存量商品住房的，按有关规定享受契税优惠。发挥金融机构的支持作用。对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房，银行业金融机构按首套房贷款政策执行；金融机构对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为40%；对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买普通自住房，银行16、业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素确定首付款比例和贷款利率水平。鼓励农村居民进城镇购房。农村居民在城镇有固定生活来源的，允许本人及其共同生活的配偶、子女、父母登记为城镇居民，已在城镇购房但户籍暂未迁出的，其农村居民权益不变，到城镇购房入户的，其子女享受购买居住小区所在招生片区居民子女同等教育权利，享受城镇居民基本公共卫生服务的同等待遇。本项目的建设，有利于提高光明新区的人口容积率，同时加快起城城市化的发展进程，进一步的优化新区的居住环境，符合国家及宜宾市的政策要求。3) 光明新区城市化发展的需要光明新区开发于2010年6月正式开工建设，宜宾市委、市政府把新型城镇化建设作为扩大内需、17、调整优化经济结构的重要依托，按照“全域宜宾”的思路，全力实施大开放、大开发和大发展战略，创新城市经营机制，加快城市建设进程。全市各区县大力发展县域经济，统筹推进城乡一体化建设，有力促进本地经济社会全面协调发展。光明新城土地开发是兴文县的重大招商引资项目。新区的开发标志着兴文县在城市建设和城市经营方面迈出了新的步伐，更为宜宾市新型城镇化建设注入了新的生机和活力。由此推进城市基础设施和公共服务设施建设，增强城市功能，提升城市品位，彰显城市形象，光明新城将会被打造成宜宾新型城镇化建设的精品工程，为加快宜宾新型城镇化进程再立新功。新城呈“三纵六横” 城市形态，将打造一条由“体育中心及多层社区-风情旅游18、街-文化主题公园-市民中心”组成的“Z”字形开放空间廊道；构建三大商业文化板块：新老城区几何中心位置商业综合体、文化主题公园以西的风情旅游街和500米商业步行街；配套三到四座酒店及光明大道以北、围绕文化主题公园的僰苗文化区及风情旅游街等旅游集散接待设施；设置中小学校、医院、文体中心等公共设施；充分融合现代和僰苗文化元素。而星光小区项目的建成，是兴文县新型城镇化建设的有益补充，同时也对光明新区城市化建设起着积极促进的作用，并且项目的建成也会为兴文县带来经济效益，促进县城经济旅游的发展。1.5 可行性研究编制依据及范围1编制依据：l 建设用地规划许可证l 建设项目选址意见书l 建设工程规划许可证l19、 宜宾市建设项目环境保护批准书；l 宜宾市消防局建设工程消防设计的审核意见书；l 国家节能技术大纲；l 投资项目可行性研究指南l 已批准的项目建议书l 市规划局已批准的规划设计任务书l 2015年四川省宜宾市建设工程综合基价表l 2015年四川省宜宾市安装工程单位基价表l 宜宾市工程造价信息相关资料l 国家及四川省有关技术规范和标准l 国家经济建设的方针、政策及长远规划l 政府主管部门批准的资源报告，国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划l 可靠的自然、地理、气象、水文和地质等资料2工作范围：本报告通过对本项目进行必要的论证，通过市场调查分析以及对区域内相应资源状况进行分析后，确定该建设项目20、的建设规模以及相应的销售方案，从而研究该项目方案的技术可行性以及经济可行性，进过调查分析，对该项目的经济效益、环境效益及社会效益进行评价，从而得出可行性研究的结论与建议。1.6 项目主要技术经济指标表1：主要技术经济指标项目概况单位数值1.总用地面积420002.总建筑面积1163502.1地上总面积69244.952.2.1住宅面积59318.612.1.2商业公共服务面积15926.342.2地下总面积41105.053.居住户数8464.建筑密度19.5%5.容积率1.656.绿地率32%1.7 结论目前，光明新区正处于发展建设阶段，能否在城乡统筹发展的时期迅速发展，从而实现兴文县经济，21、旅游的进一步跨越，需要政府及各行各业的配合协调发展。项目所处位置1路、3路公交及通往市内和其余各县的汽车均有经过，车次较为频繁，并且在建设项目的周围有规划建设中的高铁线路，交通便利，出行方便。规划中包括兴文县文体中心建设项目、中学1所、小学1所、幼儿园3所、农贸市场2处等。项目所位于的光明新区处于发展初期，周边有建设中龙腾锦城、苗城印象、中央领地等楼盘，都将为光明新城带来众多的娱乐、休闲的场所。将有机会为当地的旅游发展事业起很大的推动作用。通过技术上以及经济上的论证，该项目在技术上和经济上可行。 表2为可行方案的财务数据汇总。表2 财务数据汇总表基础数据（万元）财务评价指标不确定性分析结论项目22、成本24590.57内部收益率14%盈亏平衡百分比66.54%净现值（万元）71657.77销售收入汇总42076.04动态投资回收期（年）2.1敏感性分析结论根据敏感性分析数据分析得到，本方案财务对建安工程费的变化相对敏感，但尚在承受范围内。银行贷款10000静态投资回收期（年）1.99经营税金及附加1401.13投资利润率13.80%土地增值税631.14资本金利润率26.70%所得税3713.98税后利润11189.25第二章 市场分析与预测2.1房地产市场宏观形势分析与预测2.1.1 全国房地产市场分析1）房地产白银时代告别野蛮生长 中国的房地产市场已经告别黄金时代，步入白银时代。那么23、，白银时代将会持续多久?“可能会有十五、六年以上的周期。”业界人士说，白银时代是一个长周期，中国的房地产从青少年步入了中青年。青少年时代是野蛮生长，进入中青年之后这些毛病会克服，以后会呈现慢牛行情。而眼下，房地产正通过集体转型告别野蛮生长。2）房地产业悲观的时间已经过去目前的房地产行业面临着一系列转型，包括从注重投资开发转型为注重管理运营、从追求加杠杆转型为泛金融化、从重资产拼规模转型为轻资产多业态、从买地卖房转型为客群推服务等，“以前房地产开发企业眼睛里只有卖房子，没有卖服务，根本不关注他们所服务的客群是怎么生活在这个社区、怎么服务好他们居住在社区的各种需求等，而一个小区房屋维护、社区环境的24、维护完全可以多功能转型，任何一项如果做好，都可以带来巨大的估值提升。3）拿地、盖房子，那是传统思维以往房地产开发商通过做加法、不断扩大规模来实现业绩增长，如今万达、万科等龙头房企都相继提出转型走轻资产道路;在互联网+大肆流行下，远洋、华远等多家房企也纷纷触网，提出与互联网企业战略合作。中国市场已经由过去卖方市场变成买方市场，由过去的压房价到去库存，从忽悠消费者的时代变成了考验供应者的时代，我们的企业要转型，就要符合市场和政策的要求。房地产应当以人为核心，满足各种人的不同需求，真正内涵的转型，是增值提效，开发出适销对路的、让客户满意的产品。中南建设集团董事、中南地产集团总裁陈小平也认为，作为房地25、产企业，应站在顾客的角度判断突围的方向，最终活下去的，必然是迎合消费者需求，不断注重产品创新的企业。花样年控股集团董事局主席潘军结合企业近几年的转型之路指出，要转型，企业人员结构比例的调整很重要，在移动互联网时代，要注重用户体验。4）用房地产拉动经济已经很难一线和部分二线城市房价迅速反弹，引发人们对房价过快上涨的担忧。在房地产过热的年份，房价快速上涨，许多城市的居民收入出现过“跑输”房价和GDP。2015年GDP的增长目标是7%左右，2015年年底中国大中城市房价同比涨幅不会超过5%到6%，预计2015年房价增速不会高于GDP增速，也不会高于人均可支配收入的同比涨幅。根据中国房地产行业市场深度26、分析报告的数据，二季度房地产开发投资增速回落。对于三季度房地产表现，预计仍然以去库存为主。2014年出现了40万结婚对数的下降，结束了2006年以来较快上涨的态势，意味着住房刚性需求的放缓，会加大去库存的压力和延续去库存的过程。目前依旧存在不少催生房地产需求的因素，中国的离婚率逐年上升，每年增加20到30万个离婚家庭，这也是对住房需求的压力。人们的平均寿命延长，老龄化程度不断提高会增加人们对住宅的需求，中国城乡住房的比例仍然很低，还需要进行大量的改善，这些因素都会使得房地产在未来保持一定的速度增长，但是要想用房地产投资拉动中国经济已经很难。2.1.2 房地产产业的发展前景2016年，一、二线城27、市的改善型住房需求有望占主导地位。首先，现有的住房普遍户型较小（平均面积80平米，三居或以上的户型占比不到40%），20%左右的住房质量很差。加上二孩政策的全面放开，预计2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。表3：住房现状城镇城区镇区总量存量房面积（亿平米）20911890存量房套数（亿套）2.61.51.1平均值人均住房面积（平米）32.3831.4533.66户均住房套数1.141.091.22套均住房面积（平米）79.9977.0584.2套均住房间数2.392.242.6约有45%的住房存量是1999年以前建造的，当时房地产市场并没有商业化，这些住房的居住者很有可能还从未购28、买过住房，因此将有更强的动力去改善居住条件。此外，已拥有一套住房的改善型购房者的住房负担能力要比首次购房者高得多。其次，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求（首次置业需求和投资性需求）正趋于弱势。结婚首次购房的人数正在小幅下降。首次购房者的一大群体是正要或刚刚结婚的年轻夫妇。如图1所示，随着新婚夫妇数量增速持续放缓，结婚购房的高峰期将会过去。图1：结婚数趋势从整体来看，2016 年的房地产市场仍将以稳为主，且分化明显。一二线重点城市今年市场较为火热，2016年预计政策放松空间有限，市场局面主要由库存降低后的供求相对平来决定。大部分三四线城市库存压力大，且 2015 年表现低迷，预计宽松的政29、策将继续加码。去库存是2016年房地产市场的重要任务。高层近期频繁表露刺激住房需求、缓解房地产高库存压力的意愿，预计政策将继续宽松，成为地产股的催化剂；2015年持续大幅度负增长的新开工对于 2016 年的楼市来说也是从另一个角度“降库存”；房企相对充裕的资金储备，以及房企自身的转变等成为迷雾中的曙光，为行业带来光明和希望。2.2宜宾市房地产市场分析与预测2.2.1宜宾市房地产发展现状按照我国城市发展和城市现代化建设要求，至2020年，把宜宾建设成为融合历史精华与现代文明为一体的文化名城和以世界级综合能源服务基地为特色的经济繁荣、社会安定、布局合理、设施完善、环境优美的宜居城市和现代化大城市。30、1. 政策支撑2015年对宜宾市房地产市场有所影响的政策，包含了： 1）金融信贷政策：央行年内四次降息，利率低至历史低水平，而四次降准则释放了资金流动性，进一步改善了房企融资环境，保证房地产投资额稳中有升。4月13日，四川放宽公积金提取、贷款条件，提高公积金贷款额度。而后又出台了子女可提取父母公积金用于购房政策，提高公积金使用率已成为了主旋律。2）首付政策：3.30新政针对二套房首付比例放宽，进一步刺激住房需求。8月31日，公积金贷款首付比例下调至20%。9月22日，公积金异地贷款政策出台。3）补贴政策：5月25日，出台宜宾户口在中心城区买房每平米补贴200元政策，紧接着，宜宾县出台补贴20031、元/政策，筠连县对符合相关条件的补贴100元/。但是宜宾人民对密集出台的政策并不买账，除直接补贴是看得见摸得着以外，其余政策刺激并不是那么强烈。但可以对比下08-09年，央行也是五次降息、四次降准，09年宜宾楼市十分火爆。而纵观今年，楼市虽较去年有所回暖，但是政策落地时间偏长，见效更慢，而购房者对政策的理解也有缺陷。不是政策不给力，而是大家还需要一个观望的时间。2. 土地爆冷2015年以来，商品房销售持续回暖，但房企对土地开发投资却越来越谨慎，今年以来，宜宾八县两区商住用地出让成功32宗，成交面积662000.16。而且翠屏区仅成功出让3宗，宜宾县成功出让5宗，成功出让宗数最多的居然是长宁县（32、8宗）。另据宜宾市政府信息公开电子政务办公布数据显示。今年1-9月，我市房地产开发投资完成122.4亿元，同比下降15.5%，增幅居全省第19位。商品房施工面积为1371.9万平方米、同比下降2.3%，销售面积232.1万平方米、同比增长42.9%。一切迹象均表明，开发商拿地愈加谨慎，投资热情逐渐减退。3. 供求逆转 图2如图2所示，2015年1-9月，宜宾各区县取得预售许可量23920套，许可面积2174041.2。成交量23558套，成交面积2225560.3。从供求关系来看，2015年前三季度总体呈现供求平衡的态势。翠屏区预售许可数据小于成交数据，是由于2014年存量房较多,开发商有意去33、库存而放缓报建。整个宜宾楼市从过去的供应量“总体偏紧”，发展到目前的“总体偏松，部分过剩”。在这样一个态势下，整个市场仍会延续前三季度“去库存”主基调。4. 价稳量升图3纵观今年住宅成交价格走势，翠屏区、宜宾县一直稳中有升，其余区县价格虽偶有波动，但整体平稳。今年的各区县住宅成交量大幅波动，年初的低迷在3月得到缓解。但在3.30新政刺激后反而连续两个月下滑，直到6月才又强势反弹。而近期密集新政出台后，翠屏区、宜宾县住宅成交量持续下滑，购房者持观望态势。预计一旦引爆购房热情，四季度成交量环比有望上升。目前，虽然市场环境比去年有所宽松，但是大批投资性购房者重回楼市的可能性并不大，购房需求仍然是以刚34、需和改善型客户为主。开发商也深知楼市黄金十年已经远去，现在交易量走低恰恰预示着四季度会有大幅回升空间。而走量降低库存、回笼资金才是开发商的最终目的，大幅涨价只会是自掘坟墓。2.2.2宜宾市房地产发展形势预测当前宜宾房地产市场购房需求旺盛，也将主导四季度市场走势。从供应来看，前三季度供应基数较高，预计今年四季度新增供应有所上升。需求上，降准降息、放宽公积金政策、取消“限购令”等一系列房地产政策营造了宽松的购房环境，供应回升也有利于促进销售的持续释放。预计今年四季度房地产销售量会有较大上升，有望创全年新高。价格上，各房企在年末必会加大优惠力度冲刺业绩，预计四季度销供状况有望双双稳重有升，价格在销售35、压力下将保持稳定。2.3兴文县房地产市场研究2.3.1 项目竞争环境调查光明新区的住宅小区正处于发展期，该工程项目的竞争环境主要是周边已建设完成的楼盘以及正在建设当中的几个楼盘，由于本项目还未开始建设，所以主要的竞争对手拟定为销售中的“中央领地”、“龙腾锦程”、“光明春天”三个楼盘。2.3.2 项目竞争环境分析1）中央领地：中央嶺地位于光明新城最核心位置，该项目总占地113亩，总建面约20万平米，住在约16万平米，商业近4万平米，绿化高达30%以上。优点：在项目规划设计方面，采用好看、好用、好生活的原则，布局功能采用动静分区、干湿分区、清污分区等，占据兴文大型文体公园，城市人健康的风向标，交通36、四周环绕方便快捷。缺点：靠近商业街，有较大噪音，空气污染较大。小区的建筑大多属于高层楼间距不大，可能导致光线的不足。2）龙腾锦程：龙腾锦程是集居住、商业、教育为一体的高端现代化社区，项目与兴文老城紧密相联，项目占地150亩，总建面35万方，其中商业总建面1.3万方优点：龙腾锦程目前是兴文规模最大的楼盘，小区绿地率37%，是兴文所有楼盘绿化景观最大最好的楼盘。项目设置了3个人行出入口和2个车行入口，人行入口的主入口设置在光明大道和迎宾大道的交汇处，两个次入口分别设置在项目的西北侧及项目的东南侧，充分考虑业主出行的便利性；2个车行入口设置在西北侧及东侧，行车出入便利。光明新城迎宾大道与光明大道是新37、城主干道，也是兴文重要交通枢纽，光明大道通往宜宾，迎宾大道通往成贵高铁的快速通道。缺点：空气污染大，物业方面缺乏管理，业主时常反应。周边噪音过大。建设分4期，建设期当中可能影响居民的正常生活。3）光明春天光明春天项目总占地约7.5万，其中一期7栋、二期9栋，总建筑面积约20万。住宅约12.8万，商业约3万；规划住宅总户数1201户，1339个车位，健康环保型。项目由1724层，高层豪宅、香榭丽风情商业建筑与皇家园林景观搭配。优点：具有会所、无边界泳池、双湖泊生态水景、羽毛球场、健身场、儿童乐园等配套。室内空间的极限变幻，星级入户大堂、大空间电梯、子母入户大门、全景落地飘窗、4.2m阔景阳台，交38、通出行方便。缺点：房价相对于周边较贵，消费者比较处于观望的状态。2.4项目目标市场分析项目的产品质量较高，建筑结构为框剪结构，户型设计合理，配套设施齐全，注重小区的环境。因此，项目的主要目标客户群分为三类，一是有置业需求的客户群体，二是有提高生活环境，生活舒适度而进行的二次置业，三是为求货币保值增值二进行的投资活动。项目属于中高端市场：年龄：在30-40岁，同时也是属于有效消费的主力人群；收入：年收入5万-9万，有一部分积蓄；家庭结构：三口之家为主；置业情况：大部分为二次置业；购房目的：改善居住环境，提高居住水平；购房行为：较为理智，比较注重产品的舒适性和产品的品质。2.5消费者需求分析2.539、.1 调查方法和内容在对其进行调查前，先通过对房地产市场的初步分析，了解了兴文县已经购房的居民对于商品房的各种需求的情况，同时对当地房地产发展的走势进行了调查，在此基础上，对当地居民进行了询问调查，主要对不同年龄阶段的人群进行了对于喜欢的户型，住房的风格，物业的类型和建议等等。并将内容进行总结分析。2.5.2 调查结果及结论居民月收入情况如图4：图4从图上反映的可以看出居民月收入5000-7000元的占了大多数，2000元以下以及10000元以上的都属于小部分。期望户型调查情况如图5：图5通过上图可以看出户型调查中，期望值最高的是80-100平方米的户型，高达41%。另外,100-120平方米40、的户型也较多，相比之下，其余两种户型选择的人相对较少。 由于当地属于县城，人们在考虑买房问题时比较偏向于户型较大，价格较实惠的住宅类型，但是随着经济的发展和家庭成员的增多，更多的居民会开始考虑买房的问题，在调查中，90%的人表示有新的楼盘出现会有去了解以下的冲动，并且在5000左右的房价在承受的范围之类，但主要的选房条件还是偏向于住房的安全性、实用性和户型结构。第三章 项目SWOT分析3.1项目优势（Strengths）分析片区价值：项目位于新城区内，处于未来几年最具发展潜力的区域，新区全面建设成功后可为该县城提供良好的经济发展，成为最佳居住区域，发展潜力较大；地理位置：小区内不同于繁杂的中心41、区域，环境幽静，适合居家；生活便利：周边的购物广场及商业去正在修建当中，交通便利，门小区门口建有公交车站，沿路有通往各个县区的汽车经过。并且距小区三百米处有中小学校；3.2项目劣势(Weakness)分析不确定性：对于在规划中的项目，之后的方案能否尚具有一定的不确定性；空气污染：地块位于古高路旁，车流量较大，污染较大；区域位置：该区域的地块大多正处于建设当中，区域成熟度不高。缺少商业区：该项目商业部分较少，就住宅来说过于单一。3.3项目机会（Opportunities）分析户型多样：有针对不同人群设计多种户型，能满足大多数人住家的需求；区域升温：该新区的房地产发展空间仍很大，随着兴文旅游业及民42、族文化事业的逐步发展，将为房地产市场提供更大的发展机会，价值会得到进一步提升。3.4项目威胁（Threats）分析政府政策：国家在不断的出台政策，政府未来对于房地产的的政策尚不明确；区域竞争：新区内同时期有几个楼盘推出，住宅供应量较大，存在激烈的竞争； 房价问题：宜宾各个县城内的房价并没有下降的趋势，而人们的工资水平并没有上升。第四章 项目规划设计方案4.1 项目组成及主要内容4.1.1项目组成星光小区属于新型现代小区，占地面积63亩，建筑面积11.635万平方米。设计该项目容积率为1.65，绿地率为32%。小区是由7栋15-18层楼组成，南面紧靠光明大道的两栋楼为2、3号楼，西面为1号楼，东43、面为4、5号楼，北面为6、7号楼，如图6所示：图61号楼2号楼3号楼4号楼5号楼7号楼6号楼光明大道1号楼为18层楼，4、5号楼为17层楼，2、3号楼为15层楼，6、7号楼为16层楼，其中2号楼和3号楼3-15层为住宅，1-2层为商业网点。小区设有地下停车场，小区物业中心设在1号楼。4.1.2住宅设计住宅以南北向为主，适合当地天气。住宅户型主打中大户型，多种多样，能够满足不同消费层次的需求。户型设计贯彻以人为本的思想，各个户型均做到了空间布局合理，采光通风良好，居家生活方便，并且户型设计与景观设计相互结合，营造出温馨宜人的居住环境，具体设计如表4： 表4 ：户型设计表 楼号户型代号户型建筑面积44、（）实得面积（）户型鉴赏1-3#B1三室两厅双卫105.7128.7户型方正，布局合理，赠送面积大；超大客厅；主卧配备独卫，并带有衣帽间。4#D1三室两厅一卫87.4107.2高赠送面积 可由两房变三房；入户花园，双阳台打造；厨房、餐厅、阳台一体化设计。5# E1两室两厅一卫64.274.9经典小户；户型方正，布局合理，无浪费面积；明厨明卫，双阳台设计。6#A1四室两厅双卫131.84152.84舒适三房设计，超大赠送面积；4.8米大开间客厅与景观阳台相接；主卧享独立卫生间，大飘窗设计。6#A2三室两厅一卫82.09102.50功能两居室，方正实用；主卧带飘窗设计；厨房外带生活阳台。6-7#C45、1三室两厅双卫95.44116.70功能设计合理，近拥中庭；入户花园玄关设计；我是飘窗景观阳台；厨房外带生活阳台；宽厅设计，多采光面。6-7# C2三室两厅一卫89.18110.20悦居三房，全明设计；宽敞客厅连接观景飘窗；厨房连接生活阳台，居家功能齐全。合计74.2 结构设计方案4.2.1 结构设计依据建筑结构可靠度设计统一标准工程结构可靠性设计统一标准建筑工程抗震设防分类标准混凝土结构耐久性设计规范建筑结构荷载规范混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范高层建筑混凝土结构设计规程钢结构设计规范建筑地基基础设计规范建筑桩基技术规范建筑基桩检测技术规范工业建筑防腐蚀设计规范地下工程防水技术规范建筑地46、基处理技术规范宜宾市住宅设计标准4.2.2 自然条件场地内地层主要由第四系人工填土、耕土、粉质粘土、红粘土，三叠系下统嘉陵江组石灰岩组成。主导风向为西北风，风速1.20m/s。场地位于四川盆地边缘弧形构造带华夏式构造带，表现为舒缓宽展的褶皱，断裂极少。构造呈现为由北东逐渐向东偏转的弧形褶皱，总的趋势为北东东向。工程区位于四川盆地亚热带气候西部边缘区，并受四川盆地气候影响，热而多雨，降雨集中。场地为典型的溶蚀槽谷地貌，下伏石灰岩岩溶弱-中等发育，场地四周无地表水体。场地地势较低，地表水排泄不畅，洪期易汇集大量地表水，地表水对基础施工影响较大。场地环境为类。水文地质条件较简单。抗震设防度为6度，设47、计基本地震加速度值为0.5g，属设计地第一组。4.2.3 设计要求1） 结构安全等级：二级2） 设防烈度：6度3） 设计荷载： 屋顶：上人屋面2.0KN/，不上人屋面0.5 KN/，屋顶花园3.0 KN/（覆土另计） 阳台：2.5 KN/ 住宅：2.0 KN/ 车库：4.0 KN/ 厨房、厕所：2.0 KN/ 楼梯间：3.5 KN/ 设备房：7.0 KN/ 4.2.4 结构设计1） 住宅的结构形式为框架+剪力墙结构；2） 根据岩层的埋深和土层性质采用天然基础或桩基础；3） 主要结构材料： 混凝土：基础C30 墙、柱C25C50 梁C30、C50 板C30、C1254） 钢筋：采用HPB235、48、HRB335、HRB400等5） 抗震设计：设计使用年限为50年，抗震等级为二级。4.3 给排水设计4.3.1 设计依据建筑给排水设计方案室外排水设计规范自动喷水灭火系统设计规范建筑灭火器配置设计规范停车场设计防火规范工程相关图纸建筑单位提供的有关设计资料4.3.2 设计范围1） 给水系统2） 排水系统3） 雨水系统4） 消防给水系统4.3.3 设计方案1） 给水方案水源来自光明大道DN300的市政给水管网，建筑周围设DN200的给水环网，分别由市政给水管上引入两根DN25.给水管，并且分别设一套倒流防止器。室外采用生活用水和消防用水合用的管道系统。在每户设置独立的容积式水表，给水管和水表统一49、设置于水管井内，商铺及公用设施内设置独立的普通机械水表单独计量。2） 排水方案排水量的标准采用与生活用水量相同的标准，按照最大日用水量的90%计算。采用雨污水分流的排水体制，污水集中排至室外的化粪池，经过初步的处理后，在排入市政污水管网。地下汽车库排水以及地下设备机房内的废水分别排由集水井收集，再由潜水泵分别提升至室外检查井中，潜水泵由集水井池内的水位继电器自动控制启闭。3） 雨水方案雨水排水方案按重现期为5年设计，暴雨强度为195mm/h。屋面及室外雨水采取有组织的排放 至市政雨水管。4） 消防给水方案室外消火栓有市政管网直接供水，室内的消火栓采用临时高压消防给水系统，室内消火栓充实水柱按750、米设计，布置在建筑内门厅、走道等明显易于取用的地点，之间的间距需保证有两支水枪耳朵充实水柱同时到达室内的任何部位。室内消防的给水管均连成环状，用阀门分成若干独立段。屋顶消防水箱容积满足火灾初期的消防用水量，火灾延续时间内的消防用水由消防水池及消防泵提供。室内消火栓泵由设在消火栓箱内的手动启动按钮启动，也可由消防控制中心启动。闭式自动喷水灭火系统采用临时高压消防给水系统，每个防火分区的喷淋管道自成系统，在每层和每个防火分区的总水平干管上设水流指示器及信号阀门，消防控制中心的控制屏上显示出供水总管阀门的启 闭状态，以及喷头动作时火灾所在的层数和区域。报警阀、水力警铃及压力开关的运行情况也都能在消防51、控制中心的控制屏上显示出来。灭火器的配置按照设计规范执行。5） 管材室内给水管采用PE-RT，热熔连接；室外给水管采用球墨铸铁 给水管，橡胶密封圈连接；室内雨污废水管采用UPVC排水塑料管，专用胶接口；室外雨污水管采用双壁波纹塑料排水管，承插接口弹性密封圈连接。室内所有消防给水管道均采用热镀锌焊接钢管，丝扣、卡箍或法兰连接。4.4 变配电及通讯设计方案4.4.1 设计依据1.住宅设计规范2.民用建筑电器设计规范3.建筑物防雷设计规范4.建设单位提供的资料4.4.2 设计方案1.电源及负荷估算小区内的一般电力和照明用电为三级负荷，消防泵、喷淋机，排烟风机、送风机、消防电梯、火灾自动报警机器装置的52、负荷为二级负荷，生活泵、普通客梯等也为二级负荷。均采用双电源供电。为了满足二级负荷供电的要求，设置二路高压10KV电源要求一路电源发生故障是，另一路电源能够积蓄供电。2.照明系统设计照明系统内包括正常照明及应急照明，车库、疏散楼梯间、内走道、商铺用房等设置疏散应急照明，应急照明由两路电源切换箱供电，灯具采用自带蓄电池浮充的应急灯，停电时能够自动点亮30分钟以上。商业用房及办公用房的照度为300LX，设备方照度为100LX，车库为50LX。其中应急照明配电线路使用耐火导线。3.自动控制工程中所有的消防用电动力设备有两路电源切换后供电，各个动力设备按照各自的要求设置手动、自动及联动控制，消防类的设53、备收火灾自动报警系统控制。4.建筑物防雷及接地系统据调查兴文县年雷暴日为35.8天，按照第二类防雷建筑技术措施作防雷装置。防雷接地及其他强弱电设备的接地为共用建筑物基础作为接地体，屋面钢筋焊接联通成避雷网，从第六层开始，利用圈梁内的两根主钢筋焊接连作为防侧击雷避雷带，再利用不少于2根柱内直径大于16m主钢筋焊接连通作为引下线。在正常情况下不带电的管道及金属管道，应与防雷系统、管井及地沟内的接地干线连通，形成总等电位连接，另外建筑物进出户的金属管道应就近与防雷接地装置连通。住户内的卫生间应做局部等电位连接。5.电气智能化系统设计小区以住宅为主，有部分的公共建筑，根据总体构想，将把小区设计成技术先54、进、运行优良的住宅小区，通过可靠的供配电技术，确保住户的人身及财产安全，通过完善的电脑化管理及经济先进的通信网络，实现舒适、节能、安全等功能。智能化部分包括：1） 防盗对讲系统，应附设红外报警探测器、报警按钮等；2） 小区闭路电视监控系统3） 电子巡更警系统，使保安人员按照预定的时间及线路巡逻；4） 宽带网接入系统，在区域内形成告诉局域网，宽带网络的出口采用光缆，每户住宅内设一个数据点，出口县采用RJ45标准口；5） 停车场自动管理系统6） 电话系统，市话光纤引入区域内设置的光纤进线机房，每户引入2-3条线路；7） 有线电视网络系统，由楼层分线箱引入后，分配至各个电视终端；8） 三表自动抄送系55、统，自动抄送水电气三表，提高物业的管理效率及水平。4.5 暖通设计方案4.5.1 设计依据高层民用建筑设计防火规范采暖通风与空气调节设计规范建筑、电气相关的图纸4.5.2 设计内容设计内容包括了卫生间的通风设计，合用前室以及楼梯间设置加压送风系统。送风风机的上端风机置于楼顶，下段风机置于底层。地下车库、变配电房及超过100平方米的无窗用房等按照规范设置机械排烟，并划分防烟分区。不满足自然排烟的防烟楼梯间，高层前室及地下楼梯间设置加压送风系统。住宅厨房油烟的排放采用变压式排风道进行排风，油烟经过排风道接至屋顶排放，排风道与油烟机接管处设有防回流措施。兴文夏季气温较高，因此每套住户应预留空调安装位56、置，并且空调的冷凝水集中排放。4.6 节能设计方案4.6.1 设计依据及范围宜宾市民用建筑热环境与节能设计标准节能减排综合性工作方案居住建筑节能设计标准等节能设计的范围包括了本工程建筑及公用设备的节能设计，并考虑采用科技含量较高的节能产品。4.6.2 主要节能措施本项目将严格按照国家相关规范的要求，采用负荷节能标准的的设计标准、设计规范。从以下几个方面采取措施：1.材料使用保温隔热、隔声、隔火性能较好，具有良好力学性能、使用寿命长的节能型铝合金窗，采用符合过节及地方标准的新型墙体材料，最大限度减少粘土多孔砖的使用。2.屋面采用40厚聚苯板活着30厚挤塑板做保温隔热层。3.墙体外墙采用浅色玩表面57、，可以有效的反射夏季太阳的辐射热，减少外墙面吸收热量。适当的增加外墙保温隔热性能，采用保温砂浆，可以有效减缓热量进入墙体，也可在墙内设置空气间层或通风间层也会有良好的保温隔热效果。尽量减少墙体自重，减少刚才、木材的使用。4.门窗采用节能建筑体型系数和窗墙比，窗户采用双层玻璃，窗户的大小与空调的负荷有较大关系，应适当控制窗墙比。设计好门窗的相对位置以及开启方式，特别对西向和南向爱你过的窗户要注意。5.采光尽可能充分地采用自然光，使用节能照明灯具，室外采用节能型钠光源照明，在公共楼梯安装电子演示开关。6.电力系统在设计是应尽量减少线损，合理的选择负荷中心，减少电能的传输损耗。照明光源除特殊装饰效果58、灯具除外，尽量采用以高效节能灯为主，备用照明采用可控型。为节约能源考虑采用无功功率补偿设备。7.供水系统采用节水型的卫生洁具，合理限定配水点水压，局部采用雨水集中收集用于绿化及景观。8.其他节能尽可能的使用相关的节能技术，比如太阳能，新型节能材料等。4.7 环境保护4.7.1 设计依据及范围建设项目环境保护管理条例中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国大气污染防治法中华人民共和国环境噪声防治法大气污染物综合排放标准建设单位对环境保护的要求设计范围主要是建筑运行过程中产生的生产污水、生活污水、厨房废气及设备噪音控制。4.7.2 主要污染1. 水污染施工器械设备运转产生的冷却水和洗涤用水，以及施59、工现场的清洗、建材清洗、混凝土养护等产生的废水，其中含有一定的油污泥沙。生活废水包括了食堂用水、冲厕水及洗涤废水。2. 噪音污染施工过程中的运输车辆，及挖掘机、搅拌机打桩机等施工器械都是噪音的主要来源。3. 空气污染建筑材料入水泥，砂子及土方等在装卸、运输、对方的过程中，因为风力的作用产生的扬尘污染。土方的挖掘、堆放、回填、平整等过程中产生的粉尘。施工垃圾堆放及清运过程中产生扬尘。发电机产生的燃油废气4. 废弃物污染施工工期较长，施工人员工作和生活产生固体垃圾数量很多。5. 化学用品污染施工过程中有一些化学产品的使用，如卷材、汽油、油漆涂料等，由此增加了化学伤害和对现场土壤和水体的污染。4.760、.3 环境污染对策1. 水污染对策场地内采用雨污分流，厨房污水经隔油器后排入建筑外的污水管，与生活无视一起排入污水处理装置，经过生化处理达标过后再排入城市的下水道。施工单位应加强对生活污水的管理，严禁直接排入环境，现场产生的清洗水、养护水、试验水以及车辆洗涤水等不随便排入环境。2. 噪音污染对策严格按照施工噪音管理的有关规定，加强施工管理，合理地安排工作时间，尽量采用低噪音的施工设备和噪音较低的施工方法，在高噪音设备的周围设置屏蔽。对建筑材料的运输尽量在白天进行，注意控制车辆的鸣笛。3. 空气污染对策为了减少扬尘量，开挖土方是，对作业面适当洒水，保持一定的湿度，开挖产生的泥土和 建筑垃圾要及时61、的运走。运输车辆不宜装载过满，采取遮盖密闭的措施，及时清理散落在路面上的建材，洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。当风俗过大时，应注意对建筑材料进行遮挡。4. 废弃物污染对策对施工现场进行及时的清理，建筑垃圾要及时运走，对生活垃圾定期送往附近的垃圾站进行处理。合理安排施工进度，基础的开挖应避免暴雨季节，防止水土的流失，并提前修筑号护坡、挡土墙等，防止渣土的流失。5. 化学用品污染对策施工现场对于专用的油漆及化学用品库，专人保管负责，防止化学用品污染水体或土壤。第五章 消防设计与劳动保护5.1 消防设计1. 在建筑构造上，防火墙、隔墙、楼板、门窗等按规范要求进行处理。电梯井、管道井的开孔及防火分隔62、满足规范要求，楼梯间设置乙级防火门，管道门设置丙级防火门。2. 地下车库的最远点离疏散楼梯不超过60m。3. 建筑耐火等级为一级，主要的承重构件的材料，保护层厚度的耐火极限满足规范要求。4. 消火栓系统和喷洒系统合用水箱，在高低压配电间，电梯机房及其他设备用房设置一定数量的CO2灭火器。5. 建筑内的疏散走道、楼梯间、机房、车库等均设有应急照明和疏散标志灯。6. 建筑内设有火灾自动报警系统，消防控制室设有火灾报警控制器，可联动所有消防设备，并且每一层设有一定数量的手动报警系统。7. 施工期间应按照安全操作规程进行文明施工，加强对施工现场的管理，提醒施工人员及过路行人注意安全，并抓好施工的安全教63、育。5.2 劳动保护1. 劳动保护制度1） 禁止使用年龄未满18周岁的未成年人上岗；2） 禁止安排年龄45周岁以上的人员从事高空作业；3） 不得安排患有高血压、心脏病、癫痫病等不适宜从事建筑施工作业的人员上岗；4） 作业人员上岗前必须经过三级安全教育,合格后方可安排其从事适宜的岗位；5） 不得随意延长职工作业时间；6） 不得违反女职工“四期”劳动保护规定,合理安排女职工工作；7） 按有关规定配发劳保用品；8） 采购劳动保护用品时,必须到政府部门指定的专门销售点购买,批量抽检证并且合格证齐全；2. 施工现场劳动保护措施1） 施工现场道路、上下水管道、电气线路、材料堆放、临时附属设施等的平面布置，64、都要符合安全卫生防火要求；2） 多种机电设备的安全装置和起重设备都要齐全。定期制定维修保养制度；3） 脚手架、井宇架、安全网搭设完毕必须经工长检验合格方可使用，使用期间要指定专人维修保养，发现有变形倾斜、摇晃等情况，要及时加固处理；4） 对于施工现场的工作人员，应根据工种和需要供给职工定用的有效的防护用品，严禁赤脚或穿拖鞋、高跟鞋进入现场，高空；作业不得穿硬底和带钉易滑的鞋靴；5） 加强季节性劳保工作，做好防暑降温保健工作，夏季要防暑降温，冬季要防寒防冻，组织医务人员深入工地，进行巡回医疗和防治观察，对于高温作业和夏季露天作业的人员要供应足够的合乎卫生要求的清凉饮料；6） 雨季和台风到来之前，65、应组织有关人员对临时设施和电气设备、脚手架、起重设备等进行全面的检修加固3. 有害工种的职业危害监护1） 确定有害作业的范围，公司项目部应建立有害作业人员台账。2） 对从事有害作业的人员，应进行相关知识的培训，使其掌握从事本工种作业的基本知识，了解对健康的危害及预防措施。3） 建立必要的规章制度，并定期检查其落实情况。4） 配备必须的健康防护和劳保用品，除发放“三宝”等通用防护用品外，电气焊工增加阻燃耐高温的工作帽、护眼具，搅拌司机增加口罩等。劳动防护用品的采购执行物质采购管理办法的规定，项目部应有劳动防护用品的发放记录。5） 从事有害作业的人员应定期进行健康检查。4. 建立紧急情况下的应急预66、案1) 项目在施工前必须制定紧急预案，并建立应急响应领导小组。2) 紧急情况范围包括：中暑、触电、机械伤害、暴风、大雨等。3) 应急预案应传达到所有应知人员，对有关人员进行应急防护知识的培训，必要时进行演练。5. 女职工及未成年工的保护1） 对处于“四期”期间的女职工应采取特殊的劳动保护措施，予以适当照顾和保护。执行国务院颁发的女职工劳动保护规定。2） 不得安排未成年工从事劳动。3） 对女职工进行定期的健康检查。第六章 项目开发进度及组织安排6.1 建设周期及进度计划根据项目建设的建设规模、工程特点及建设资金的到位情况，将项目建设期拟定为2年，即2014年7月2016年11月。6.2 实施进度67、安排项目主要工作包括报批、项目立项、设计、施工准备、建设施工、竣工验收及销售工作等。其中：1、2014年12月完成用地手续的办理、可行性研究报告编制。2、2014年3月完成初步设计、规划方案。3、2014年4月完成施工图设计。4、2014年5-6月完成工程招标、施工手续、土地平整等工作。6、2014年7月正式开始动工。7、2016年11月完成项目的建设及竣工验收。8、2015年第1季度项目开始预售。进度计划表如表5：表5：进度计划表第七部分 投资估算及资金筹措7.1 投资估算7.1.1 投资估算相关说明1. 说明投资估算是指在投资决策的过程中，根据一定的资料及方法，对建设项目的投资数额进行评估68、。作为投资决策的重要依据之一，估算应具有准确性，因此，准确、全面的对建设项目进行投资估算，是整个项目投资决策阶段的重要任务。2. 估算依据（1）四川省房屋建筑与装饰工程工程量计算规范（2013）9；（2）市政工程投资估算指标（2008）10；（3）建设项目经济评价方法与参数（4）四川省建设工程工程量清单计价定额装饰装修工程（2015）11；（5）四川省建设工程工程量清单计价定额建筑工程（2015）13；（6）建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知发改价格2007670号14；（7）基本建设财务管理规定；（8）建设项目前期工作咨询收费暂行规定计价格19991283号16；（9）投资项目经济咨询69、评估指南；（10）成都市建设工程造价管理站关于发布房屋建筑工程建安造价最低控制指标的通知；（11）本项目类似工程的相关造价费用水平；（12）其他有关房地产开发建设的相关收费标准。7.1.2 投资估算该项目总投资为31197.66万元，具体情况见下表：1） 土地费用估算表6土地估算费用序号项目单方成本（元/）体量总投资（万元）备注1土地取得成本217542000.009135.00兴文县土地规划局（145万/亩）2拆迁安置补偿费-3场地平整费2.008.40根据当地类似工程取费合计9143.402） 前期工程费表7前期工程费序号项目单方成本（元/）体量总投资（万元）备注1可行性编制费4.424270、000.0018.56国家发展计划委员会关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知1-5亿工程28-75万元，行业调整系数0.8，工程复杂程度调整系数0.82勘察费3.0042000.0012.6简单场地，按建安工程费的0.3%记取3规划设计费20.5642000.0086.35根据类似项目确定4地震检测费0.4842000.002.00宜宾市房地产开发行政事业性收费5防雷设计审核费0.242000.000.84宜宾市房地产开发行政事业性收费6招标代理费、服务费2.5042000.0010.50根据类似项目确定7质量监督费14.8142000.0062.20建安工程费的0.5%8三通一平471、.0042000.0016.80根据类似项目确定合计209.853） 基础设施建设费表8基础设施配套费序号项目单方成本（元/）体量总投资（万元）备注1基础设施建设配套费70.0042000.00294.00宜宾市房地产开发行政事业性收费合计294.004） 建筑安装工程费表9序号项目体量（）建筑安装工程费备注单方成本（元/）金额（万元）1住宅59318.6113508008.01当地类似工程2商业公共面积15926.3410001592.63当地类似工程3地下停车场41105.056502671.82当地类似工程4道路及绿化16800100168.00当地类似工程合计12440.465） 不可72、预见费表10不可预见费序号项目取费基价（万元）费率总投资（万元）备注1不可预见费12944.313%388.33取费基价为前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费之和合计388.336） 开发间接费表11开发间接费序号项目取费基价（万元）费率总投资（万元）备注1开发间接费13332.643%399.98取费基价为前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、不可预见费之和。行业经验费率35%合计399.987） 管理费用表12管理费用序号项目取费基价（万元）费率总投资（万元）备注1管理费用13332.643%399.98取费基价为前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、不可预见费之和。行业73、经验费率35%合计399.988） 财务费用表13财务费用序号项目取费基价(万元)银行利率总投资（万元）备注1财务费用10000.006.15%676.50以银行贷款为基价，根据建设期利息计算方式得到（银行实际年利率为6.15%）合计676.509） 销售费用表14销售费用序号项目取费基价（万元）费率总投资（万元）备注1销售费用42076.042%841.52按建设期租售收入的2%计算合计841.5210） 其他费用表15其他费用序号项目取费基价（万元）费率总投资（万元）备注1其他费用11550.683%346.52按建安工程费的3%取费合计346.52表16项目建设期总投资序号项目总投资比例74、备注1土地费用估算9143.4036.37%2前期工程费209.850.83%3基础设施建设费294.001.17%4建筑安装工程费12440.4649.48%5不可预见费388.331.54%6开发间接费399.981.59%7管理费用399.981.59%8财务费用676.502.69%9销售费用841.523.35%10其他费用346.521.38%合计25140.547.2 资金筹措方案7.2.1 投资计划项目建设期为2年，销售期为2年。全部的建设投资在建设期内投入使用。1 投资使用计划表17：投资使用计划表投资使用计划序号项目合计开发经营期201420152016341234123175、土地费用估算9143.409143.400.000.000.000.000.000.000.000.002前期工程费209.85109.85100.000.000.000.000.000.000.000.003基础设施建设费294.000.000.0042.0042.0042.0042.0042.0042.0042.004建筑安装工程费12440.460.000.00500.002740.462000.003000.003000.001000.00200.005不可预见费388.3343.1543.1543.1543.1543.1543.1543.1543.1543.156开发间接费399.976、80.000.0057.1457.1457.1457.1457.1457.1457.147管理费用399.980.000.0057.1457.1457.1457.1457.1457.1457.148财务费用676.500.000.00184.500.000.000.00492.000.000.009销售费用841.520.000.00102.21102.21102.21102.21102.21102.21102.2110其他费用346.5238.5038.5038.5038.5038.5038.5038.5038.5038.50合计25140.549334.90181.651024.6030377、9.002298.003298.003970.001298.14298.102 资金筹措方案本项目的投资来源包括自有资金、银行贷款两部分。其中自有资金投入（不包括财务费用15140.54万元人民币，向银行贷款（不包括利息）10000万元人民币。银行贷款年利率为6.15%。 建设期利息按照：建设期计利息=(上一年年末借款本息累计+本年借款额2)年利率)计算。表18：资金筹措表资金筹措序号项目2014201520163412341231资金筹措9334.90181.651024.603039.002298.003298.003970.001298.14298.101.1自有资金9334.9018178、.651024.601039.00298.00298.001970.00298.14298.101.2银行贷款0.000.000.002000.002000.003000.002000.001000.000.00第八章 项目收入确定8.1 市场法确定基准价格8.1.1 市场法1. 概念市场法是一种最简单、有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。但是，市场法的应用与市场经济的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。在我国，随着社会主义市场经济的建立和完善，为市场法提供了有效的应用空间，市场法日益成为一种重要的资产评估方法。2. 前提1） 需要有一个充分发育、79、活跃的资产市场。市场经济条件下，市场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。2） 参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整，有关调整的指标、技术参数能否获取是决定市场法运用与否的关键。3. 步骤应用市场法可分三个步骤：市场调查，选择参照物；因素比较，调整差异；综合定价。8.1.2 市场调查及选择参照物选择与估价对象房地产条件相似的可比实例，项目选定的定价80、户型为B1型（三室两厅双卫），在估价对象的同一供求圈内选定了三个对比对象，分别是龙腾锦城的B型（三室两厅双卫），中央领地的A3型（三室两厅双卫），大龙城的B型（三室两厅双卫）。具体情况见下表19：表19：户型对比表估价对象实例1实例2实例3星光小区B1户型龙腾锦城B户型中央领地A3户型大龙城B户型开盘日期2013年8月21日2015年2月8日2014年10月20日交易价格3500元/平方米3750元/平方米3600元/平方米区域因素交通情况交通状况类似，均有3路公交及其他客运经过，位于交通主道旁，其中龙腾锦城距离老城区较近公共设施都位于处于发展阶段的光明新区，新区内交通便利，学校，医院，广场等81、设施齐全基础设施七通一平朝向坐北朝南坐北朝南坐南朝北坐南朝北建筑面积105.798.78112.99103.03建筑结构框剪户型三室两厅双卫装修状况清水房毛坯清水房毛坯建筑类型小高层高层高层高层8.1.3 调整差异与实例相比，交易的日期除龙腾锦城外，都比较相近，与被比较对象也较为相似，同一户型的建筑面积虽有不同但也大体相似。对于实例一，交易日期相差较远，其余相差情况不大，因此将与实例一的修正系数定为0.94；实例二情况相似，修正系数为0.97；实例三为0.98.则分别的修正价格为：3290元/平方米、3638元/平方米、2940元/平方米，平均价格为3528元/平方米。8.1.4 综合定价不同82、楼栋，或者同一楼栋的不同层高，价格依旧存在差异，即水平价差及垂直价差。并且据调查总楼层越低，相邻楼层差价越高，总楼层越高，差价越低。另外，房屋的朝向，周围的景观环境及噪音也是价格的重要影响因素，综合考虑以上因素，初步的定价如下：表20：户型定价表户型所在楼号建筑面积（）实得面积（）均价（元/平方米）总价（万元）A1（四室两厅双卫）6#（正面）131.84152.8438501624.27A2（三室两厅一卫）6#（背面）82.09102.503400893.14C1（三室两厅双卫）6#（背面）95.44116.7034501084.207#（背面）95.44116.7034002076.77C283、（三室两厅一卫）6、7#89.18110.234003338.9B1（三室两厅双卫）1#105.7128.737005631.702、3#105.7128.737509479.18D1（三室两厅一卫）4#87.4107.235504219.67E1（两室两厅一卫）5#62.474.933502132.21商业网点2、3#3600125004500.00车库7096.00合计42076.04小区内车库有887个车位，由于车位现状较差，定价不高，平均每个车位定为8万，预计可收入7096万元，总收入为42076.04万元。第九章 项目财务评价9.1 评价指标的选取项目经济评价是对工程项目的经济合理性84、进行计算、分析、论证，并提出结论性意见的全过程。是工程项目可行性研究工作的一项重要内容，也是最终可行性研究报告的一个重要组成部分。目的是根据国民经济长远规划和地区、部门（或行业）规划的要求，结合产品需求预测和工程技术研究，通过计算、分析、论证和多方案比较，提出全面的评价报告，为方案决策和编制设计任务书提供可靠的依据。而经济评价最主要的目的是考察项目的盈利能力和清偿能力。静态指标：静态指标是不按货币时间价值进行统一换算，而直接按投资项目形成的现金流量进行计算的指标。本项目对投资回收期（静态）作为评价指标。动态指标：动态指标是对投资项目形成的现金流量按货币时间价值进行统一换算的基础上进行计算的各项85、指标，本项目选择净现值和内部收益率作为评价指标。净现值（NPV）是按企业要求达到的折现率将各年的净现金流量换算到0年之值的总和。NPV=A_1/(1+i)+A_2/(1+i)2+cdots+A_n/(1+i)n-A_0，如果净现值为正值，说明该方案可实现的收益率大于所用的折现率；如果为负值，说明该方案可实现的收益率小于所用的折现率。内部收益率（IRR），又称内含报酬率，是指一个投资项目的逐期现金净流量换算为现值的总和正好等于原始投资额时的折现率。计算公式：r即为内部报酬率。9.2 评价指标的计算9.2.1 评价基础数据与参数 项目的计算期定为3年，其中建设期2.5年，经营期2年。基准收益率取186、0%。9.2.2 项目利润估算净利润为销售的收入扣除掉总投资、税金及其附加、土地增值税后的余额。根据项目的实施进度，从第一年开始销售工作，预计在项目建成3年后销售完毕。其中城市建设维护税为5%，教育费附加为3%，地方教育费附加为2%，营业税税率按收入的3%宜宾市有关规定，自2011年3月19日起，预征率调整为：普通住宅1.5%，非普通住宅2.5，商用房3.5。土地增值税按规定以销售收入1.5%计提。所得税税率为25%，从累计净现金流量为正的年度开始征收，基数为销售利润。表21：利润估算表单位（万元）2014年2015年2016年合计1.销售收入020215.0121861.0342076.0487、2.项目总投资9979.879211.465949.2125140.543.营业税金及附加0673.16727.971401.133.1营业税3%0606.45655.831262.283.2城市维护建设税5%030.3232.7963.113.3教育费附加4%024.2626.2350.493.4地方教育费附加2%012.1313.1225.254.土地增值税0303.23327.92631.145.利润总额-9979.8710027.1714855.9414903.236.所得税25%003713.983713.987.税后利润-9979.8710027.1711141.9511189.288、5 本项目将住宅、商用、车库卖出将实现利润11007.85万元，净利润率为26.78%，表明项目有很强的盈利能力，在财务上是可行的。9.2.3贷款本金及利息的偿还该项目向银行贷款10000万元，2016年开始采用等额还本付息法还款，2018年还清。银行贷款年利率为6.15%.表22：本金利息偿还表序号项目计算期2016201720181期初借款余额10676.507117.673558.842年利率6.14%6.14%6.14%3本年还本付息4214.373995.853777.342.1利息655.54437.02218.512.2本金3558.833558.833558.833年末本金7189、17.673558.840计算指标利息备付率22.5033.7567.509.2.4 财务效益分析1. 利润分配本项目的所得税按利润总额的25%计提。税后利润由三部分组成：可分配利润、盈余公积金、公益金，其中盈余公积金按税后利润的10%计提，公益金按税后利润的5%计提。项目损益表见下表：表23项目损益表序号项目合计损益（万元）201420152016201720181项目收入42076.040.0020215.0121861.030.000.001.1住宅30480.040.0018004.2011645.030.000.001.2车库7096.000.000.007096.000.000.090、01.3商铺45000.002210.813120.000.000.002项目成本25140.549979.879211.465949.210.000.003银行贷款偿还11987.560.000.004214.373995.853777.344经营税金及附加1401.130.00673.16727.970.000.005土地增值税631.140.00303.23327.910.000.006利润总额14903.23-9979.8710027.1714903.230.000.007所得税3713.980.000.003741.310.000.008税后利润11189.25-9979.8710091、27.1711161.920.000.008.1盈余公积金10%1118.93-997.99921.381116.190.000.008.2公益金5%559.46-498.99460.69558.100.000.008.3可分配利润9510.86-8482.897831.749487.630.000.002.现金流量现金流量表是由现金流入和现金流出两部分组成，通过反映房地产项目在经营期内的现金流入和流出的具体情况，从而对项目的回收期（静态、动态）、净现值、内部收益率等指标进行计算，现金流量表如下：表24：现金流量表单位（万元） 序号项目2014201520161现金流入0.0020215.0192、21861.032现金流出9979.8710187.856895.792.1项目成本9979.879211.465949.212.2税金及附加0.00673.16727.972.3土地增值税0.00303.23327.913所得税前的现金流量-9979.8710027.1614965.244累计所得税前现金流量-9979.8747.2915012.535所得税（25%）0.0011.823713.986税后净现金流量-9979.8710015.3411251.267累计所得税后净现金流量-9979.8735.4711286.73计算指标：l 财务净现值：7657.77万元（基准收益率10%）l93、 财务内部收益率：14%，大于10%l 静态投资回收期：1.99年l 动态投资回收期：2.10年（基准收益率10%）由以上指标可以看出，项目可行。第十章 风险分析作为房地产项目，外部环境是处于不断地变化当中的。各种环境因素的变化都会影响到项目的数据准确性。因此，为了减少决策的失误，需对项目进行必要的风险分析。10.1 盈亏平衡分析已知本项目的总投资为27063.58万元，销售收入为42076.04万元，销售税金及附加为1401.13万元，销售的面积为100283.12平方米。盈亏平衡点（BEP）=总投资/（销售收入-销售税金及附加） =27063.58/（42076.04-1401.13）=694、6.54% 则当销售收入达到目标的66.54%时，即收入达到42076.04*66.54%=27997.40万元时项目盈亏平衡。超过此收入有盈利，小于此收入将亏损，对于本项目来说，此风险可以接受。10.2 敏感性分析敏感性分析是指在研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的经济指标发生变化的敏感程度的一种分析方法。总投资、成本及销售价格等属于预测，既然是预测自然存在着很多的不确定性，一旦发生变化，将会对后面的指标产生一定的影响，所以有必要在一定的变化幅度内对其进行敏感性分析 ： 表25：敏感性分析表不确定性因素不确定性因素变化率内部收益率敏感度系数总投资15%8%-2.9610%195、0%-3.335%13%-2.22-5%15%-4.44-10%17%-3.33-15%19%-2.96不确定性因素不确定性因素变化率内部收益率敏感度系数销售价格15%20%5.1910%18%3.335%15%2.22-5%13%2.22-10%10%2.22-15%6%3.70图7：敏感性分析图由图表中可以看出，销售价格这一敏感因素的上下波动对指标的影响最大，总体来看，项目的抗风险能力较好10.3 风险分析及防范措施10.3.1 风险分析1） 宏观环境风险宏观环境风险中有包括经济、政治等的社会环境问题。政治环境风险，指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社96、会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等，产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险，经济环境指国家、地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；政策环境风险，主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发。在这期间，国家可能会实施有关房地产的宏观调整政策，如将利率提高，将会对投资有所影响。2） 市场风险如今，县城的房地产市场虽有所扩大和发展，但更是由于市场的扩大，市场需求同样在减小。市场需求风险，需求是影响房地产销售的关键因素，需求的大小是相对应供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难97、；价格风险，产品定价高则单位面积收益高，但过高的售价，会严重影响销售。项目的销售仍存在较多的竞争对手，并且随着新区的发展，竞争将越来越大。3） 财务风险房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约；利率变动风险，银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大，利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。在项目的后期开发过程中，如果存在资金的不足，将会对整个项目的运行造成很大的影响。4） 自身风险 项目的自身风险包括了几部分。发包风险，包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险；工程质量风险，项目管理者未按规定程序实施质量控制98、，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量；工期拖延风险，工期拖延会错过最佳销售时机，很有可能造成销售价格的降低，从而导致利润的减少。10.3.2 风险防范措施1）宏观环境风险对策由于宏观环境是投资者几乎不能控制的，而且宏观环境一旦发生变化，往往会对项目产生重大的影响，所以项目的投资者一方面要时时关注宏观环境，宏观环境一旦发生变化，要及时采取应对措施，以最大限度的减少项目的损失；另一方面，可以通过购买工程保险、发行股票和寻找投资合伙人的方式来转移风险。 2）市场风险对策 首先，市场需求对于房地产的销售有很大影响，由于我国当前处于快速城镇化的阶段，对住宅楼的需求较大，所以只要保证项99、目的质量，做好必要的宣传，可以把销售的风险降到最低，其次，产品定价也是影响项目收益的重要因素，投资者应该做好市场调研工作，结合有关专家的判断，确定合理的产品售价，不但能将住宅全部售出，而且获得较高的单位面积收益。同时时刻关注竞争对手的动向，对于较有竞争力的项目要随时做好应对的准备。3）财务风险对策 要应对资金方面的问题，一方面项目开发前要确保有足够的资金来满足施工的要求，并且选择合适的融资方式和合理的融资结构使资金成本降到最低，另一方面由于利率的变化对于项目成本和居民的购买力均有较大的影响，所以投资者要随时关注利率的变化，采取必要的措施减少利率变化所产生的不利影响。4）自身风险对策 加强风险控100、制，选择一支高素质、多学科的施工队伍，加强工程管理力度，严格控制施工过程，保证工程质量。严格按照工期要求施工，尽量避免工期拖延所带来的损失。10.3.3 风险结论综上所述，项目开发投资者应该灵活运用风险回避，风险转移，风险控制，风险分散等方法，对于主要的风险如宏观环境风险和资金风险要重点考虑，采取必要的措施防止该风险对项目的不利影响，对于次要风险如区域环境风险和市场风险要严格控制各项风险，并专门补充各项控制措施，对于最次风险如土地风险、工程风险和设计风险的风险等级较低，企业一般可以承担该风险，不必专门增加控制措施。只有有针对性的控制不同风险才能使企业实现利润的最大化。第十一章 项目社会影响评价101、11.1 社会影响分析提升房地产的发展水平，满足居民的住房需求，随着城市化的进程加快，人们对于住房的要求也十分高，该项目恰好能够满足需求。不同于生产性的建设项目，该项目的投资回收期较短，项目的建设运营将会带动周边的家政服务、物业管理、信息咨询等行业的发展，促进第三服务业的发展，为当地提供了更多的就业机会。随着住宅的销售，项目对于环境的设计和建设将会影响和改善周边的环境，同时也会提高居民的生活质量。项目所在地的新区处于建设发展的阶段，项目的建设可以加快新区的发展，改善周边的环境，为新区的基础设施，文化教育提供更多的机会。同时为兴文旅游业的发展起到促进的作用。11.2 社会适应性分析项目的建设符合102、新区的建设步伐及要求，设计、环境等均符合标准，。项目完成后可以进一步改善新区的环境，带动当地城市建设的发展，同时可以为消费者提供一个选择的机会，在一定程度上对改善环境，增加就业和加快发展步伐上起到了积极作用。11.3 社会风险分析社会风险分析是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面积大，持续时间长，并容易导致较大社会矛盾的因素进行预测，分析可能出现这种风险的社会环境和条件。前期项目中可能会出现拆迁安置的问题，投资方应该积极与政府合作，协助解决安置问题，尽量保证不耽误项目的顺利进行。施工期间的社会风险主要是施工扰民，但是只要施工方，监理方加强对施工现场的管理，这方面的影响是可以尽103、量避免的。在项目建成后，出现的社会风险可能是受损补偿方面的问题，这就要靠物业公司的管理素质，同样也是可以避免的。第十二章 环境评价12.1 建设期环境影响1） 施工场地在施工期间会在周围堆放建筑材料和工程废土，散装粉（粒）状材料的装卸过程以及运输车辆在运载散装建材时会产生扬尘，造成空气污染。2） 项目在建设期间，将动用施工设备和机械，主要包括挖掘机、推土机、装载机、塔吊等。因此施工期间建筑施工噪声、施工设备噪声会对产生一定噪声影响。3） 施工期间会产生少量的生活垃圾以及建筑垃圾，产生的生活垃圾和建筑垃圾应做到及时清运，保证对环境影响较小。4） 建筑施工废水以及生活废水，应经过处理后通过城市污水104、管道排放。12.2 建成后环境影响1）项目建成投入使用后，空气污染因素主要是汽车尾气，汽车尾气高峰时段内排放速率皆低于大气污染物综合排放标准二级标准，对周围环境影响较小。2）项目建成投产使用后，噪声主要来源是地下车库产生的噪声，地下车库产生的噪声通过吸、隔声处理后，基本不会对附近住户产生影响。3）本项目污水主要为居民和公共建筑部分产生的生活污水，废水经市政排水管道送至污水处理厂处理，达到三级排放标准后排放。项目污水处理达三级标准排放后对地表水水质影响较小。4）项目施工期产生的固体废物主要为建筑垃圾。居民入住后，产生的固体废弃物为装修垃圾和日常生活垃圾。建筑垃圾按相关规定由建筑公司清运至指定地点105、。小区设置垃圾收集设施，由专职保洁人员及时清理、消毒、运送到城市垃圾处理站统一处理。第十三章 结论与建议13.1结论项目的财务评价中，销售收入最高可达到42076.04万元，销售税金及附加为29020.87万元，土地增值税为631.14万元，年平均利润为2729.75万元。项目的盈利指标较好，内部收益率为14%，投资回收期为2.1年，并且具有较好的抗风险能力，因此该项目是可行的。项目拥有良好的市场前景，目前。光明新区在建工程仍有几处，建好在售的两处，由此看来，市场机会仍然还有许多，每个房地产项目主打的人群以及特色各不相同，虽说有较大的竞争力，但该项目的地理优势、环境优势仍足以与之竞争。项目拥有106、良好的社会效益，随着城市发展的需要和人们品味的提高，对人性化的设计，健康舒适的环境有了更大的需求，项目有利于提升当地的居住水平，满足大家的消费需求。拟建项目从功能布局、市场定位、价格定位来说都是在当地比较合理的，施工期间所造成的污染毕竟都是暂时的，因此，从环境的角度上来看，项目也是可行的。13.2建议市场处于不断的变化中，项目本身同时也具有较多的风险因素，因此，项目要如预期目标完成就需要各方面的协调配合，为此有以下一些建议来更好地实现项目的预期目标：1. 做好资金的筹集工作根据项目的实施进度严格的落实好资金，尽量快的筹集好所需资金，避免因为资金短缺的问题而影响了项目的进行。2. 做好成本控制工107、作前期的成本规划与控制影响着整个项目，在前期策划过程中应做好对成本的规划与控制，防止对后期工作产生影响。3. 做好项目宣传工作需要加大项目的宣传力度，充分利用新城的优势和和各个节日节气开展宣传活动，打响楼盘的知名度。并重视广告的利用，在公交站牌、路牌等地设置广告吸引更多消费者的关注，利用消费者的关注，增加楼盘的知名度。4. 项目的销售工作由敏感性分析可知，销售收入的影响不容忽视，建议对销售加大投入，成立专门的销售部门，全力开展销售工作，并根据不同的情况采用不同的营销手段，加快资金的回笼。知己知彼，百战不殆。充分了解同一区域内竞争对手的楼盘信息，在剧烈的商业竞争环境中占据有利位置，有针对性的制定108、销售计划。5. 处理好各个政府部门关系项目的建设与水电气、交通、网络等各个部门紧密相关，只有处理好与政府部门的关系，才可以确保项目在建设过程，以及运营期间正常的运行。参考文献1. 四川省房屋建筑与装饰工程工程量计算规范 GB 50854-2013.中华人民共和住房和城乡建设部.2013,52. 郭献芳.工程经济学第二版.中国电力出版社.2007.83. 四川省建设工程工程量清单计价定额装饰装修工程（2015）.中国计划出版社.四川省建设工程造价管理总站.2014.114. 工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）5. 王国力.房地产经济.金融与投资分析.机械工业出版社 2008.109、46. 基本建设财务管理规定财建2002394号7. 建设项目前期工作咨询收费暂行规定计价格19991283号8. 国家纪委招标代理服务收费管理暂行办法20021980号9. 陈世林.投资项目可行性研究报告中存在的问题及对策建议.企业改革与管理.2015.110. 宿春莲.浅谈房地产可行性研究.中国水运.2009.411. 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法. 建设部第89号令.2001.6 12. 关于规范调整工程造价咨询服务收费标准的通知. 川价发2005248号13. 王小平.财务评价在房地产投资可行性研究中的应用J.科技信息，201014. 王雪青. 工程项目成本规划与控制110、. 中国建筑工业出版社. 2011年11月15. 四川省施工企业工程规费计取标准. 宜宾建设工程造价信息网.2015.916. 建筑市场管理条例.宜宾建设工程造价信息网.2015.9致谢大学生活一晃而过，回首走过的岁月，心中倍感充实，当我写完这篇毕业论文的时候，有一种如释重负的感觉，感慨良多。首先感谢我的指导老师吕彦明老师。他在忙碌的教学工作中挤出时间来审查、修改我的论文。这次对毕业设计的编写，让我再一次系统地学习了大学以来学习的知识。当毕业设计完成时，也是我即将结束在学校的生活，开始面对激烈的社会竞争的开端。感谢四年里陪伴在我身边的同学、朋友，感谢他们为我提出的有意的建议和意见，因为有了他们的支持、鼓励和帮助，我才能充实的度过了大学的学习生活，回想这四年的大学时光，始终有些不舍，但也更加充满动力。衷心感谢我的导师吕彦明老师。吕老师是一个很可爱的，令人尊敬的老师，选择导师时就是因为吕老师的幽默、认真以及对学生的热情。这次的毕业设计在吕老师的指导下完成，各个方面都离不开吕老师热情耐心的帮助和教导。同时还要感谢母校四川农业大学这四年对我的栽培，感谢那些帮助过我的老师同学！最后感谢答辩组的老师们，在百忙之中聆听我对毕业设计的演讲，为我的毕业设计进行指导和修改。