1、 *商住小区工程可行性研究报告二零一六年十二月二十八日目 录第一章 概 述3一、项目简介3二、项目申报单位简介4第二章 项目建设的必要性5一、本项目的建设有利于*经济发展5二、项目选址有利于本项目建设5三、项目建设有利于促进周边地区经济发展6四、本项目建设有利于提高当地就业率6第三章 拟建项目综述6一、建设规模6二、主要建设内容6三、建设条件6四、工程技术方案8六、项目组织运营管理与实施的进度计划21七、招投标21八、投资估算与资金筹措24第四章 节能24一、区内规划强化节能设计25二、充分利用环境降低电耗指标25三、利用节能新技术选择节能建材，最大限度减低能耗指标25四、中水利用减低自来水资2、源能耗指标26五、项目耗能指标27第五章 建设环境及相关规划28一、建设环境28二、相关规划29第六章 资源利用和能源耗用分析30一、资源利用30二、能源消耗分析30第七章 生态环境影响分析31一、生态环境影响分析31二、建设期的环境保护31三、建成期的环境保护31第八章 经济评价和社会评价32一、经济效益分析32二、不确定性分析33三、社会效果分析34第九章 风险规避35一、风险因素分析35二、风险规避35第一章 概 述一、项目简介1、项目名称：*商住小区工程2、项目性质：新建3、地理位置：*房地产开发有限公司“*商住小区工程”选址在河北省*市*县城，位于*县龙城路以西，永兴大街以北，交通便3、利。4、选址依据该项选址于此基于以下四方面：（1）暖温带大陆性季风气候，温湿度适宜，具备良好的居住生活条件。（2）距离北戴河、黄金海岸等旅游景区临近，环北京、天津渤海湾经济区，地理位置优越。（3）符合*县城中远期发展的需要。5、基础设施：拟建*商住小区工程，所需的城市基础设施和公共配套设施基本具备。其中给排水、供电、道路交通、通讯等工程均可在县区内就近接点接通。给水系统：由*自来水公司供水系统供给。排水系统：由*市政污水管网排入昌黎污水处理厂。城市供电：由*供电公司系统供电。供暖系统：采用集中供热采暖。通讯工程：电话、宽带、数字传输等均由*通信分公司统一市网接通。有线电视：由河北广电网络集团*4、燕山有限公司*分公司统一市网接通。燃气系统：市政天然气管道。6、主要技术经济指标项 目单位数量备注规划总用地面积亩28.99总建筑面积34532.7其中1#楼5344.526层剪力墙结构2#楼4128.276+1砖混结构3#楼4261.266+1砖混结构4#楼7443.256层剪力墙结构5#楼4128.276+1砖混结构6#楼4897.686+1砖混结构7#楼4329.454层框架结构容积率1.79建筑占地面积6441.01建筑密度%33.3二、项目申报单位简介*房地产开发有限公司是一家具备房地产开发资质的民营企业。2015年6月23日注册成立，注册资金3000万元。公司实行董事会领导下的总经5、理负责制，设有行政、财务、项目工程、销售四个职能部门，制定了严格的规章制度，建立了一整套现代化经营管理制度，有完备的企业运行机制。公司现有员工30人，工程、经济专业技术人员20人，高、中级技术职称10人。公司自成立以来，坚持以质量求生存，以信誉促发展，以市场为导向，以效益为目标，为社会创造更多、更理想的人居条件。第二章 项目建设的必要性一、本项目的建设有利于*经济发展*市已成为目前我国经济活动最为活跃的环渤海经济圈内，*小区恰好处于其中，并成为一个组成部分，必将提高*市的城市竞争实力，有利于*市发挥区域优势，促进*又好又快发展。二、项目选址有利于本项目建设*县位于河北省东北部，为*市辖县，面积6、1021平方公里。辖6乡6镇，548个行政村。县城西距北京220公里，东距*60公里。全县42万人口，其中农业人口38万人。全县64万亩耕地，人均1.56亩。*县交通便利。北京-哈尔滨，北京-*电气化铁路，大同-*三条铁路横贯东西。五个火车站均匀分布。公路交通四通八达，县乡两级柏油公路交织成网，102、205国道、京沈高速公路横穿县境。*县距*港、山海关机场分别为70、80公里的路程，更为项目建设地交通运输提供了便捷条件。三、项目建设有利于促进周边地区经济发展该工程建筑面积34532.7平方米，总投资9475万元。该项目的建设将带动当地建筑业、商业服务业等行业的发展。*小区投入使用后，将提供居7、住和商业场所，形成一个较为庞大的消费群体，需要配置相应规模的服务供应体系，这恰恰是*县城发展规划中的要求。本项目的建设必将促进当地县域经济的快速发展。四、本项目建设有利于提高当地就业率随着*商住小区的建设和投入使用，除了项目本身对员工的需求外，还要增加诸如超市等服务性辅助设施，增加当地农村富余劳动力的就业机会，解决部分青年的就业问题。第三章 拟建项目综述一、建设规模考虑到*小区的实际情况及发展趋势，该项目总占地面积19323.71平方米，建筑面积34532.7平方米。二、主要建设内容项目主要由2栋6层框架剪力墙结构的综合楼（1-2层为商用、3-6层为住宅），4栋6+1住宅楼和1栋4层商业用房组8、成。三、建设条件（一）工程水文及地质情况*县属于燕山山前冲洪积平原，地处华北平原北阔别边缘。北部山区有低山、丘陵分布、低山、丘陵。其余为山麓平原和滨海平原，土壤类型为多为潮土和风沙土，地势自西北向东南倾斜。（二）气象*市*县气温温和，属于暖温带大陆性季风气候，受海洋影响，夏无酷暑，冬无严寒，秋高气爽，气候宜人。大气压力：冬季770mmHg 夏季754 mmHg年平均温度：10.7极端最高温度：39.9极端最低温度：-21.5年平均相对湿度：59%63%最热月相对湿度：80%年平均降雨量：698.5mm年最大降雨量：1273.5mm一日最大降雨量：215.4mm一小时最大降雨量：72.2mm室外9、风速：冬季平均：3.2 m/s 夏季平均：2.6 m/s最大风速：18 m/s冬季主导风向：EN夏季主导风向：WS最大冻土深度： 850 mm 最大积雪厚度： 130 mm。（三）地震本区域地震基本烈度按7度设防。四、工程技术方案（一）规划方案1、总体布局原则（1）贯彻合理布局、节约土地的原则，科学合理地运用土地利用系数好建筑系数。（2）贯彻以人为本，为旅客和消费者提供安全、舒适、健康的环境，体现经济、环境和社会效益的统一。（3）贯彻功能分区统一，系统分明的原则，布置整齐，在功能满足的前提下注意美观。（4）贯彻创新理念，超前享受的原则，规划设计高标准、高起点，传统和现代相结合。（5）贯彻注重经10、济效益的原则，在创造美好环境的同时有利于这个地区的开发、建设好管理。2、规划设计主题该项目规划依托县城空间，营造尺度宜人、富有人文内涵的商业住宅环境。3、绿地系统规划项目在园林景观设计上体现了中国古典与西式造园完美结合的手法，形成以开放空间为主、以内部庭院为辅，景树花木为点缀、绿地为铺垫的景观体系（二）建筑设计方案一、设计依据1.建筑设计防火规范(GB 500162006)2.住宅设计规范(GB 50096-1999 2003年版)3.住宅建筑规范(GB50368-2005)4.民用建筑设计通则(GB50352-2005)5.民用建筑热工设计规范(GB50176-93)6.建筑外窗气密性能分级11、及其检测方法(GB7107-2002)7.建筑幕墙物理性能分级(GBT15225)8.建筑玻璃应用技术规程(JGJll3-2003)9.民用建筑热工设计规范(GB 5017693)10.河北省工程建设标准-居住建筑节能设计标准(DBl3(J)632007)11.公共建筑节能设计标准(GB50819-2005)12.现行的国家其余有关建筑设计规范、规程、法规和标准；以及当地有关部门颁布的设计规范和政策。二、设计原则对有限土地资源采用提高土地利用效益，严格遵照规划指标，控制适宜的密度，充分挖掘出用地的固有潜力，创造宣居方便，品质良好，和谐安全的城市居住组团。三、单体设计1.单体以住宅为主，开放型居12、住理念，遵循实用和超前、人性化和个性化相结合的设计原则，合理组织套内空间，做到三大一小、全明，洁污分区、动静分区、内外分区、干湿分区，结构紧凑。在户型设计中，主要厅室设置了大面积落地玻璃面，争取更多的阳光与景色，让绿色与生命洋溢于生活的任何角落。同时强调厅室空间的合理性，面积的最大利用率是空间的“互借”，一部分空间可厅室兼用，同时考虑目前生活品质的提高，适当增大了卫生间面积。2.首二层商铺层高分别为3.9米 (层高还将依据设计的深入作必要的调整)，分为隔间商铺和少量开敞商业店房部分商业价值不高的裙房中布置了物业等管理以及社区活动的公共配套用房。3.探索富有本地特色且又能体现时代气息的建筑风格，13、贯穿着设计全过程.小区整体采用现代建筑风格，色彩搭配时尚而简约、明快又不失传统文化的雅致。以活泼丰富的形式和典雅的色彩演绎着传统风味的住宅建筑的性格，追求建筑形象的新颖、现代和明快，在整体建筑造型中注重细部处理和材料色彩统一。4.裙房部分适当采用线脚等装饰造型语言，注意开间比例的调整，形成一种有序而连续统一的韵律。配合大尺度的玻璃门窗显现裙房部分的商业用房特性，裙房部分的建筑外饰面考虑以咖啡色面砖为主，希望通过较为高档的面层材料用于人流密集的场所，籍以提升整个项目在人们心目中的美好形象。（三）结构设计方案一、设计依据1.建筑结构可靠度设计统一标准（GBJ086-2001）2.建筑工程抗震设防分14、类标准（GB50023-2008）3.建筑结构荷载规范（GB5009-2001）（2006年版）4.建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）5.建筑地基处理技术规范（JGJ79-2002）6.建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）7.建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（2008年版）8.混凝土结构设计规范（GB50010-2002）9.地下工程防水技术规范（GB500108-2009）10.混凝土异形柱结构技术规程（JGJ149-2006）11.砌体结构设计规范（GB50003-2001）二、结构选型本工程有2栋6层框架剪力墙结构的综合楼（1-2层为商用、3-6层为住宅），15、4栋6+1住宅楼和1栋4层纯商业用房组成。本工程各单体均属于丙类建筑，安全等级为二级，设计使用年限为70年，地基基础设计等级为二级。1、1#、4#综合楼6层剪力墙结构，地基采用桩基复合地基，基础拟采用独立基础。上部结构为短肢剪力墙结构。建筑高度19.65m。2、2#、3#、5#、6#住宅楼6+1层砖混结构，基础拟采用CFG桩复合地基条形基础。建筑高度18.59m。3、7#商业楼4层框架结构，地基采用桩基复合地基，基础拟采用独立基础。上部结构为框架结构。建筑高度15.4m。（四）电气设计方案一、设计依据1民用建筑电气设计规范JGJl6-20082公共建筑节能设计标准GB50189-20053河北16、省工程建设标准-居住建筑节能设计标准(DBl3(J) 63-2007)4住宅设计规范GB50096-1999 2003年版5建筑照明设计标准GB50034-20046建筑物防雷设计规范 GB50057-94 2000年版7建筑设计防火规范 GB50016-20068火灾自动报警系统设计规范 GB 50116-989建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB50343-200410有关专业提供的设计资料。二、设计内容本工程由住宅楼及商业用房等组成，设计内容包括供配电、通信、有线电视、防雷接地、火灾自动报警和联动控制系统。三、用电负荷1.负荷指标：住宅： 50Wm2商业： 100Wm22.设备容量本工程17、设备容量2300KW。配变安装容量2500KVA四、供电电源1.根据各用电负荷性质，本小区采用10KV电源供电。2.根据小区用电负荷统计及建筑规划，本小区内设电业户外箱式变电站(2500KVA/座)1座，向本工程各用电负荷供电。五、电度计量1.在一层设低压配电间，内设受电计量及配电箱，住宅部分分层设磁卡电表箱计量。2.商业用房均独立设电表箱计量。六、供配电系统1.电业箱变至各楼均选用YJV-1KV电缆，采用电缆排管埋地敷设。2.居民用电及其它负荷为三级负荷。3.各消防设备配电线路均采用耐火型导线或电缆。七、通信1.小区通信中心机房设在物业用房内。2.小区通信电缆由小区通信中心机房埋地敷设至各单18、体。3.住宅每户设两对电话线及一根五类非屏蔽八芯双绞线，卧室、厅及书房等处均设信息电话出线盒或普通电话出线盒。八、有线电视1.小区有线电视机房设在物业用房内。2.小区电视电缆由电视机房埋地敷设至各单体。3.住宅每户卧室、厅及书房等处均设电视终端。4.有线电视接收终端输出电平为683dbuv。九、消防1.本工程1#，4#，7#商住楼设火灾自动报警及联动控制系统2.本工程设置火灾应急照明和疏散指示标志。十、防雷接地1.本工程住宅属三类防雷建筑物。在建筑物顶部四周装设避雷带。2.利用结构柱内主钢筋作为防雷引下线，其焊接引下并与基础环形接地联结体焊接。3.各楼均设置环形接地联结体，作总等电位联结，利用19、结构基础沿建筑物外侧两根主钢筋焊接环通作为环形接地联结体，并与所经过的结构桩内二根主筋焊接。所有进出建筑物的金属管道及电缆金属外皮在进出处与环型接地体联结。4.卫生间作局部等电位联结。电梯设备及弱电系统配电线路设置电涌保护器。5.本工程各楼均采用共用接地系统，接地电阻不大于l欧姆。6.本工程低压配电系统接地型式均为TN-C-S系统。十一、负荷计算本建筑物总电力负荷约为24215.650w+10317.1100w=2242KW。年耗电量2242*3000*0.8=538.1万度。按折标准煤系数0.1229千克标准煤/度，折合标煤为661.3吨。（五）给排水、消防、燃气设计方案一、设计依据1.建筑20、专业提供的方案设计资料；2.甲方提供的室外市政综合管线资料；3.建筑给水排水设计规范GB50015200314.住宅建筑规范GB503682005；5.建筑设计防火规范GB50016 2006；6自动喷水灭火系统设计规范GB500842001(2005年版)；7建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；8城镇燃气设计规范GB5002893;9其他国家和当地有关规范标准及有关部门的各项要求；二、设计范围l.住宅的室内给排水、燃气和消防设计；2建筑商业等公建的室内给排水和消防设计；3室外总体上水、污水、雨水和消防设计；三、给水设计1生活水源：本基地分别由周围市政上水管网二路供水，供水管管径均21、为DN250，并在地基内构成环状，供水压力不小于0.2MPa。2.生活用水量计算表：用户名称层数人数（人）用水标准（L/人.天）用水时间（hr）时变化系数（Kz）最高日用水量（m3/d）1#楼6111250242.527.752#楼6+1153250242.538.253#楼6+1153250242.538.254#楼6144250242.5365#楼6+1153250242.538.256#楼6+1183250242.545.757#楼4432910121.543.3小计267.55未预见水量10%26.76合计294.313.生活给水系统：1)商业楼利用市政管网压力直接供水。住宅楼供水设备22、直接从市政管网吸水加压后供应用户。2)住宅每户水表处水压不超过0.35Mpa，且最不利点供水压力不小于0.10Mpa。3)住宅，每户设DN20干式水表，位于户外水井等公共部位，商业裙房等公建，在室外设埋地总水表井单独计量。四、热水设计1住宅屋顶为每户配置太阳能热水器，在卫生间预留管道接口。2商业裙房等公建的盥洗间内，采用分散设小型容积式电热水器制备生活热水。五、排水设计采用雨水、污水(含废水)分流制。1污水系统：本基地的污水最高日排放量约：294.31m3/d；住宅及商业楼等公建的室内均采用污、废水合流制，并设置专用通气立管，与污水立管隔层用H管相连。底层污，废水单独排至室外污水窨井。室外污、23、废水合流并通过化粪池初步处理后，由污水管道汇集排入基地周围的市政污水管道。车库地面集水坑内积水，由潜污泵提升排至室外污水窨井。潜污泵由坑内液位自动控制，并设水位自动报警装置。2雨水：(1)雨水量按当地暴雨公式计算，重现期取P=2年，平均地面集流时间t=5min，地面径流系数取O.7，本基地占地面积约1.7万平方米。(2)室外道路及屋面，阳台雨水，有组织地直接排入基地周围的市政雨水管道。六、燃气设计1本基地的燃气气源为低压天然气。每户住宅按一台10 Lmin燃气热水器和一具双眼灶考虑，日耗气量为2.4m3日户，基地内共244户住宅，公建部分的用气量及未预见量，按住宅部分用气量的10考虑，基地最高24、日的总用气量为644.16 m3d；高峰时本基地燃气管道计算流量为80.52 m3h；2每户住宅厨房内设2.5 m3h燃气挂表一只；3本基地内设天然气箱式调压站，一台(室外型)。七、消防设计1消防用水量消防用水量表序号用户名称室内消火栓用水量（L/S）室外消火栓用水量（L/S）自动喷淋用水（L/S）合计（L/S）11#、4#楼2030106022#、3#、5#、6#楼40509037#楼10202050同一时间内发生火灾次数为一次，消防总用水量按最大一次计算为90(1s)2.消火栓给水系统住宅和商业房等公建的室内，按要求设消火栓给水系统。本基地内设1套共用消火栓给水系统。火灾时，消火栓泵由消防25、箱按钮启动，直接从消防水池抽水灭火。消火栓栓口动压超过0.50Mpa时采用减压稳压型消火栓，室内消火栓系统最不利点的静水压力大于1.00MPa时，采取分区给水方式。室外按要求设地下式水泵接合器及地下式三出口室外消火栓。3自动喷淋灭火系统商业房的室内及商住楼内住宅的公共部位，均按要求设自动喷淋给水系统。4.其它灭火装置：为提高初期灭火能力，按规范要求在住宅的公共部位及商业裙房等公建的室内，配置一定数量的磷酸铵盐型手提式干粉灭火器。八、环境保护1污水(含废水)污水主要来自生活污水，通过化粪池处理后，由管道汇集排入市政污水管道，由市政污水处理厂统一进行深化处理。其中地下车库等公建的含油废水，应先经隔26、油沉砂处理，再排入室外污水管道。2噪音为防止水泵噪音对居民生活的影响，水泵房布置在室外。采用低噪声水泵，泵房内贴吸音材料。（六）供热工程一、设计依据：1、采暖通风与空气调节设计规范(GB500192003)2、公共建筑节能设计标准(G1350819 2005)3、河北省工程建设标准-居住建筑节能设计标准(DB13(J)632007)4、全国民用建筑工程设计技术措施一暖通空调、动力(2003年版)5、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇一暖通空调、动力(2007年版)6、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范(GB50242 2002)7、通风与空调工程施工质量验收规范GB 502432002827、国家有关现行设计规范、规程标准9、各相关专业提供的图纸及资料；建设单位提供的相关资料二、设计范围：1、商业及住宅采暖设计2、防排烟设计三、室内、外计算参数：1、室外空气计算参数冬季采暖计算温度 -102、室内空气计算参数冬季室内采暖计算温度住宅 18住宅厨房 15商业 16卫生间 25四、采暖热源的选择及其参数：1、由室外热网供给9570热水，经换热站的板式换热器交换为5040热水，供给小区商铺及住宅采暖系统。2、年耗煤为34532.713.43kg/=463.77吨，按折标准煤系数0.7143，折合标煤为331.3吨。五、采暖系统设计：1、商业及住宅采用低温地板辐射采暖系统形式。2、商业及28、住宅采用共用立管的分户独立采暖系统形式，且设置分户热计量和室温控制装置，且在建筑物热力入口处设置热量表、差压或流量调节装置、除污器或过滤器。3、采暖系统定压设各设置在换热站内。4、采暖系统末端及最高点，设置自动排气阀，最低点设置泄水装置。六、通风系统设计：1、住宅厨房排油烟采用竖井风道，经排风竖井引至屋面。2、住宅卫生间采用自然通风方式。3、商业采用自然通风方式。六、项目组织运营管理与实施的进度计划（一）组织管理结构1、项目的建设组织管理该项目由*房地产开发有限公司负责实施。2、实行工程建设监理制为确保工程质量、保证工程进度，节约工程造价，本项目采用工程监理制度，招标聘请有资质的监理单位和监理29、工程师，对工程实行全过程监理，制定建立大纲及程序，规定监理的职责和权利。监理工程师应依据合同及有关工程规定维护双方的合法权益，对工程进度、质量等进行全面的监督管理。（二）进度计划安排该项目建设计划为1年，即2015年11月至2011年12月。销售期为1年，即2011年1月至2011年12月。七、招投标根据中华人民共和国招标投标法、河北省实施中华人民共和国招标投标法办法、*市招标投标管理规定和承办单位制定本项目的招标方案。该项目拟委托具有相应资质的招标代理机构组织招标，并结合建设单位的意见确定招标方案，采用公开招标或邀请招标方式进行，招标范围包括建安工程、主要设备。（具体内容见附表1、2）附表130、招 标 基 本 情 况 表建设项目名称：*商住小区工程招标范围组织方式招标方式不采用招标方式招标估算金额 （万元）备注全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标设计120.86 勘察6.44施工4143.92监理95.66设备103.6建设单位（盖章）年 月 日附表2审 批 部 门 核 准 意 见建设项目名称：*商住小区工程招标范围组织方式招标方式不采用招标方式招标估算金额 （万元）备注全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标设计120.86 勘察6.44施工4143.92监理95.66设备103.6审批部门核准意见说明审批部门（盖章）年 月 日八、投资估算与资金筹措（一）项目投31、资估算的依据本项目估算依据建设部房地产开发项目经济评价方法和中国国际工程咨询公司编写的投资项目经济咨询评估指南编写。1、估算中设备费用和安装工程费按询价或同类工程造价，并结合目前*县市场材料价格及*市的具体情况进行估算。2、建筑工程费参照河北省建筑工程单位估价表及当地类似工程概算指标估算。3、安装工程费依据全国统一安装工程单位估价表及当地类似工程概算指标估算。4、其他费用及建筑安装费用定额按照河北省建筑安装费用定额及建设部有关规定执行。5、项目建设单位提供的相关数据。（二）项目投资估算的说明本项目投资由土地费用、前期费用、基础设施配套费用、建安费用、管理费用、财务费用、税费和不可预见费组成。（32、见附表）第四章 节能能源节约是实施可持续发展战略的重要举措，能耗指标是当今世界反映经济发展、社会进步的重要标志。本项目遵循节约理念。规划中项目按照节能50%的建筑节能设计标准，从能源消耗、环境利用、建筑材料等方面，贯彻落实节能方针，采取科学的、尽可能的节能措施，减少能耗，控制能源浪费。一、区内规划强化节能设计（1）最大限度利用夏季与冬季太阳照射角度的不同，增加冬季室内的日照时间，减低冬季供暖能耗指标，减少夏季室内日照时间，进而减少夏季空调工作时间。（2）室内外夜间照明，采用太阳能电池，以减少电能消耗减低总用电指标。（3）洗浴设施采用太阳能能源。在施工图设计时，充分考虑太阳能设备安装对屋面的要求33、，同时考虑管线防冻，确保冬季使用。（4）最大限度合理安排水、电、热、气等管线路径走向，减少不必要因管路设计不合理而产生的无功消耗。二、充分利用环境降低电耗指标首先，在满足绿化指标的前提下，做好绿化，以草坪为主，能做垂直绿化的做垂直绿化。利用植被减少因砼路面产生的反射热，减低项目区域内小环境气温，减少空调工作时间。其次，利用蒲河双向流经区域内的景观建设，提高环境品位的同时改变小环境来减低能耗。三、利用节能新技术选择节能建材，最大限度减低能耗指标（1）墙体采用岩棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚氨酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保温绝热材料以及复合墙体，降低外墙传热系数。（2）采用增加窗玻璃层数、窗上加34、贴透明聚酯膜、加装门窗密封条、使用低辐射玻璃、封装玻璃和绝热性能好的塑料窗等措施，改善门窗隔热性能，有效减低室内外空气的热传导，使外窗的传热系数要达到2.8。（3）采用高效保温材料保温屋面、架空型保温屋面、浮石沙保温屋面和倒置型保温屋面等节能屋面。（4）采用综合考虑建筑物的通风、遮阳、自然采光等建筑围护结构优化集成节能技术。例如采用双层幕墙技术，夏可隔热，冬可保温。四、中水利用减低自来水资源能耗指标水资源是生要的物质资源，充分重视、合理利用水资源，也是本项目面临的重要课题。1、建立小区中水回收处理站；2、中水水源按照建筑中水设计规范（GB50336-2002）和污水再生利用设计规范（GB03335、5-2002）分为优质杂排水和污水处理，具体种类和选取顺序为：1）卫生间等的排水；2）盥洗排水；3）厨房排水；4）雨水排水。3、中水用于冲厕、道路清扫等杂用的水质，按城市污水再生利用 城市杂用水质（GB/T18920-2002）中城市杂用水类标准执行。4、中水用于景观环境用水，其水质应符合国家标准城市污水再生利用 景观环境用水水质（GB/T18921-2002）的规定。5、区内绿化、道路清洁用水、洗车用水拟采用中水。6、使用合格给水管件及配件、推广新型节水设备；7、更换喷水嘴，减少流速；8、把持续水流改为间断水流；9、监督漏水，管理好供水系统的正常运行，减少跑、冒、滴现象；10、采用适当管理措36、施，强化节水型卫生洁具的使用，合理使用节水型卫生器具。五、项目耗能指标本项目能源消耗主要能源为电，其中年消耗电538.1万度。其能源消耗折算标准煤总量为661.3吨标准煤/年。取暖煤463.77吨，折合标煤为331.3吨。综合能耗指标为0.0287吨标准煤/平方米，耗能工质为零。本项目主要能源品种及年需要量见下表。项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要表主要能源及耗能工质名称计量单位年需要量其中备注购入量自产量其他实物标煤实物折算系数折标煤实物实物实物折标煤折标煤折标煤电万度T538.10.1229661.3661.3煤TT463.770.7143331.3331.3年总需要折标煤992.6937、92.6本项目全部能源消耗折合标准煤年用量为992.6吨/年。项目综合能耗指标为0.0287吨标准煤/平方米。第五章 建设环境及相关规划一、建设环境1、自然环境该项目的自然环境如第一章所述，其地理位置充分体现了交通便利、近海临河，是理想用地。2、社会环境为遏制房价过快上涨，2015年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，综合调控力度空前。纵观全国房地产市场，前11月完成房地产开发投资额4.3万亿元，同比增长36.5%，住宅开发投资额3.0万亿元，同比增长34.2%。全国商品房销售面积8.25亿平方米，比去年同期增长9.8%，其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.38、9%，商业营业用房增长35.2%。销售额方面，1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营用房分别增长48.4%和50.2%。综合上述数据分析，全国房价整体仍呈上涨之势，预计2011年房价仍将在高位运行。依据中国指数研究院的研究数据表明2011年房价将上涨8-9%。二、相关规划该项目得到了各级规划部门的高度重视，鉴于土地的不可再生资源性，项目规划面向未来，有前瞻性，高标准践行可持续发展战略，主要有：1、严格规划用地强度。建筑体量、规划参数与环海大环境相适应。2、科学平面布局，妥善处理好区内绿化、小环39、境设计、道路、车位、休闲活动、商业购物之间的相关功能。方便生产，利于生活并满足交通、消防规定。3、立足于设计理念的更新和创造手法的创新。建筑物外观设计要运用色彩、空间、平面三维方式，塑造新颖、精美的建筑风格，坚持功能与环境相统一。4、建筑物内环境设计要坚持人性化理念，以人为本，创造简洁、实用、健康时尚、生态、温馨的建筑格局。5、严格控制投资质量与进度，精心设计、精心施工、加强管理、杜绝浪费、活化资金运作，确保资金使用安全。第六章 资源利用和能源耗用分析一、资源利用本项目资源利用与同类项目具有相同属性，直接资源是土地，依次为水、电、热、燃气、太阳能及原城市基础设施、市政工程资源。其中尤以土地资源40、具有其不可再生的属性。因而，必须按照总体规划，在容积率允许的条件下，最大限度满足用地强度和建筑体量，以实现其使用价值的最大化。其对水暖电燃气资源，在满足使用功能及适度考虑发展空间的同时力求节约。争取使用太阳能等清洁、替代能源。二、能源消耗分析土地能源消耗，为使资源利用的更加科学，本项目坚持规划总体规划设计中涉及建筑规划、建筑体量、容积率、绿化率、停车位、交通消防道路、休闲通道等充分考虑土地资源的因素，做到布局合理、规划科学。第七章 生态环境影响分析一、生态环境影响分析*商住小区工程选址在*县城，这里自然环境优越，生态环境保护良好，为确保建设项目不破坏现有的生态平衡。在项目实施过程中，要把保护生41、态作为重点，在原有基础上优化自然环境，美化自然环境。尽量加大总体绿化面积，营造新景观形成绿树成荫，四季有绿，三季有花的休闲地。同时，区内还将利用充分的自然资源，修建人工小品，减少扬尘，涵养水源。二、建设期的环境保护项目建设期间，所产生噪声、扬尘以及固体废弃物必然对区域内及因风向风速关系，对周边环境产生一定的影响，为此按施工现场有关规定要求，做好围栏，施工区域内不定期喷水降尘。水泥入库，采取低噪声设备，材料进出场作盖蓬保护，所产生固体废弃物及时清运。由于施工机械的运转使工作面表层土壤结构发生变化，施工结束后要根据施工作业顺序及时回填表面土壤，使之恢复到原生态指标。三、建成期的环境保护（一）提高素42、质，增强环境意识。1、培养环境意识及讲卫生习惯，保持区域内花草树木好公共绿地。物业管理部门应承担起环境保护宣传教育工作，使区域内形成保护环境的共识。同时严格使用环保的建筑装饰材料，减少室内的环境污染。2、建章立制，提高区域内的素质。（二）认真做好生产生活污染物的处理1、建议本项目的生活污水要经化粪池初级沉淀处理后，在排入*县污水处理厂。2、本项目燃料采用新型环保的天然气产品。3、本项目生活垃圾，做到日产日清，由环卫部门统一处理。第八章 经济评价和社会评价一、经济效益分析1、销售收入测算根据我市房地产走势分析，结合本项目的具体特点，*房地产开发有限公司制定了项目的销售原则，其中住宅24215.643、平方米，售价2980元/平方米；商业10317.1平方米，售价5800元/平方米。据此测算：住宅：24215.62980= 7216.24万元商业：10317.15800=5983.94万元合计销售收入：13200.18万元2、开发成本测算合计成本：9475万元。3、营业税及其附加营业税按照销售收入的5%计算，城市维护建设税及教育附加分别按照营业税额的5%和3%计算，土地增值税按照规定计算。据此计算税额为：1729.13万元。4、开发利润测算利润总额：1322.83万元（税前）所得税：330.71万元5、财务评价本项目从全投资角度，根据项目现金流量表计算分析可得出如下财务评价指标：财务净现值（44、i=12%时）： （税后）569.61万元财务内部收益率： （税后）42.89%投资回收期：1.78年（税后动态）从上述财务评价指标中可以看出，本项目财务内部收益率为42.89%（税后），远高于行业基准收益率12%及银行同期贷款利率5.85%的标准；财务净现值为569.61万元（税后），且投资回收期为1.78年。说明项目具有较好的盈利水平好资金回收能力，具有较强的抗风险能力，财务上可行。二、不确定性分析1、盈亏平衡分析拟以销售价格（销售收入）或销售面积的百分比表示盈亏平衡点。BEP=总成本费用/（销售收入-营业税及附加）100%=82.69%计算结果表明，只要房屋销售或销售价格达到原计划82.45、69%，项目就不会发生亏损。经验表明，只要这个比率在%之内就比较安全。从计算结果来看，本项目的盈亏平衡点偏高，项目仍具有一定风险性，应积极采取应对措施，保障项目安全。2、敏感性分析本报告选取可能对经济效益产生较大影响的额建设投资与销售收入两个因素进行敏感性分析，取变化率为5进行测算（结果见附表）。从结果看，影响财务内部收益中最大的因素是销售收入（或售价），其次是建设投资，而销售收入又与价位和销售量有直接关系。因此合理制定销售价格，采取灵活的促销手段，加快销售进度，增加销售量是确保开发效益的关键环节。当然，在土地使用成本固定的情况下，合理控制建设投资，精打细算，尽量减低建安成本也是至关重要的。应46、掌握资金运用技巧，增强应变能力，充分利用可争取到的优惠政策，减少成本，获取最佳开发效益。三、社会效果分析*房地产开发有限公司依靠自身优势，对*商住小区工程建设，采取市场运作方式，构建适应规划要求的项目，有利于城市资源的整合和规划目标的实现。项目建设已外来游客和投资者为主要服务对象，有利于城市经济繁荣，有益于社会稳定。项目的建设对改变城市落后死角面貌，将发挥自身优势，调动职工积极性，探索城市更新改造、地产与旅游联姻、地方与行业联合实现双赢效果的途径。因此项目建设对社会有积极的影响，应予以支持。第九章 风险规避一、风险因素分析从财务评估及不确定性分析中可以清楚地看出，本项目的盈亏平衡点相对较高，项47、目具有一定的风险性，而影响效益最大因素就是销售收入。本报告的财务评价，是在市场分析定位的基础上预期测算的，如果市场行情发生变化，价位有所下降，将对开发效益产生较大影响。从另一个角度分析，本项目采用市场运作方式进行，土地成本已经确定，因此如何统筹安排、增收节支，充分利用政策，也是本项目应认真思考的问题。开发商须随时注意在宏观调控政策影响下的市场变化，提高工作效率和应变能力，寻求开发运作的主动权。二、风险规避基于对风险因素的分析，开发商应采取以下应对措施：1、认真把握新政策，严格控制费用的支出，耐心扎实的工作。2、在市场定位分析的基础上，做好方案和施工图设计，迎合不同客户需求，扩大服务面，以完美的48、功能、完备的配套好优美的环境景观征服用户，确保销售质量。3、适应市场变化，适时调整价位。根据不同功能、不同层数、不同户型，采取灵活的定价方案。正视当前房地产市场，加快销售进度。4、尽量采用定向开发模式，充分利用广告和新闻媒体，有针对性地进行商户安排和功能组合，加大期房销售力度，占领市场阵地。5、特别要取得政府和各主管部门的支持，以减少前期和配套费用的支出，降低开发总成本。6、加强项目的科学管理，统筹安排项目的运作程序，缩短建设周期，严格对投资、质量、进度的三大控制，巧妙进行资金运作，保证资金使用安全。要强化企业内部管理，减少和杜绝工作失误的损失。7、善于利用市场竞争机制，通过招投标方式，择优选择监理、施工及设备的供货单位，节约建造成本。总之，要树立风险及忧患意识，运筹帷幄，未雨绸缪，及时把握信息动向和市场变化，不断提高应变能力，把风险降到最低水平，确保开发目标的实现。42