1、用地90亩商住小区开发新建工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论61.1 项目概况61.2 可行性研究范围71.3 可行性研究的结论8第二章 项目建设背景与必要性92.1 项目背景92.2 项目建设的必2、要性142.3 项目建设的可行性15第三章 项目定位与价格定位163.1 项目定位163.2 价格定位16第四章 场址主要建设条件194.1 场址及用地现状194.2 主要建设条件194.3 项目规划情况204.4 项目规划指标21第五章 工程设计方案225.1 规划依据225.2 规划原则225.3 规划设计225.4 建筑设计245.5 结构设计255.6 给排水设计265.7 电气设计285.8 消防设计305.9 无障碍设计315.10 智能化设计315.11 物业管理31第六章 节能326.1 建筑节能的意义326.2编制依据和节能规范326.3 主要节能措施33第七章 环境保护与水3、土保持357.1 环境保护357.2 水土保持37第八章 组织机构与人力资源配置398.1 组织机构方案398.2 劳动定员39第九章 劳动安全、健康及消防409.1 劳动安全保护、职业健康409.2 消防及安全41第十章 工程招标方案4110.1 项目招标范围及招标组织形式4110.2 工程招标方案41第十一章 项目实施进度4411.1 建设工期确定4411.2 实施进度计划安排44第十二章 投资估算与资金筹措4612.1 投资估算4612.2 资金筹措及使用计划49第十三章 效益分析5113.1 效益分析基础数据5113.2 效益估算5113.3 财务评价5213.4 财务评价结论58第十4、四章 社会评价5914.1 社会评价的原则和要求5914.2 社会评价的主要内容5914.3 社会评价结论60第十五章 风险分析6115.1 风险分析概况6115.2 风险因素识别6115.3 风险评价6315.4 风险防范对策及建议63第十六章 结论与建议6416.1 结论6416.2 建议65 第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：XX县XX房地产开发有限公司XX商住小区（一期）建设项目1.1.2 建设单位：江西省XX县XX房地产开发有限公司江西省XX县XX房地产开发有限公司，于2013年5月份成立，公司位于XX县金川镇金川南大道289号箱包城33栋102号。注册资本为人民币5、1500万元。公司经营范围：房地产开发经营、物业管理服务、园林绿化。公司实行总经理负责制，下设有经理部、工程部、销售部、财务部，现有员工20人，其中：管理人员8人，技术人员9人，其他人员3人。公司在2013年10月23日，拍得XX县DDH2013040号地块。面积为59213.2m（合88.82亩），以单价3550.0元/平方米成交，总价为21018.0万元。此地块用于开发建设XX商住小区(一期)，该项目经县政府同意规划设计和批复建筑方案。现已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证。1.1.3 建设地点 项目位于XX县县城内，位于吉安市北部，地块东北面和东南面分别有站前路和105国道经过，西6、面有赣江流过，地理位置优越。1.1.4 法人代表： 公司法人代表、董事长、总经理XX，现正在开发XX商住小区，具有较高的经济理论水平和较强的经营管理能力。1.1.5 建设性质：新建1.1.6 建设规模：项目总用地面积为88.82亩（合59213.2m2），规划总建筑面积为135470.1m2，其中：多层洋房面积40521.6，高层住宅面积56721.6m2，商业建筑面积4228.57m2；总居住户数913户，总停车位690个（地下655个，地下35个）。1.1.7 项目建设期：三年。1.1.8 估算总投资：本项目总投资为44015.49万元。其中：工程费15988.25万元，其他费用227957、.77万元，预备费3102.72万元，建设期利息2128.75万元。1.1.9 资金来源：本项目申请银行贷款13000万元，其他自筹及预售收入再投入。1.1.10 主要经济指标一期项目主要经济指标表 表12序号项 目 名 称单 位经济指标1总建筑面积M2135470.11.1多层花园洋房面积M240521.61.2高层住宅面积M256712.61.3商业面积M24228.57共享大堂面积M2735.761.4物业及社区用房M2201.581.5其他公建面积M2138.122项目投资总额万元44015.492.1工程费用万元15988.252.2工程建设其他费用万元22795.772.3预备费万8、元3102.722.4建设期利息万元2128.753资金来源万元52275.293.1银行借款万元130003.2建设单位自筹万元210183.3预售收入万元18257.294总成本费用万元34270.114.1投资结转成本万元44015.494.2经营费用万元2435.214.2.1其中： 销售费用万元1739.434.2.2管理费用万元695.774.3财务费用万元2128.755收入税金利润5.1经营总收入万元69577.315.2营业税金及附加万元3778.355.3土地增值税万元2783.095.4税后利润万元10827.546财务评价指标6.1所得税后内部收益率%67.856.2所9、得税前内部收益率%103.886.3所得税后财务净现值（Ic=15%）万元7056.636.4所得税前财务净现值（Ic=15%）万元9889.891.2 可行性研究范围1.2.1 可行性研究依据1、中华人民共和国城市规划法2、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）3、建设部颁布的城市规划编制办法及其实施细则4、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数(第三版)5、城市居住区规划设计规范(2002年版)(GB50180-93)6、城市规划基本术语标准（GBT50280-98）7、建筑工程建筑面积计算规范（GBT50353-2005）8、江西省城市规划管理技术导则9、江10、西省规划实施技术导则10、XX县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范12、建设单位提供的有关资料1.2.2 可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状及周边居民安置情况，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和项目风险分析。1.3 可行性研究的结论该项目的建设符合XX县新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便，是XX县城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。是按照“老城改造，完善功能”的思想，而高起点规11、划、高品味建设房地产开发项目，该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。项目建成后，可进一步缓解城市住宅紧张的状况，特别是满足XX县人民日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平，以及XX县人民对服务功能齐全、智能化、环保型的高档次住房的需求，对提高市民生活质量将起到积极的推动作用。同时，项目最终还为推进XX县住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到示范和带动作用。该项目是一个有较好社会效益和环境效益的项目，应尽早组织实施。第二章 项目建设背景与必要性2.1 项目背景2.1.1 XX县概况XX县地处江西省中部，吉安市“北大门。县境北接樟树、丰城12、市，南连永丰、XX县，西毗新余市，东靠乐安县，全县面积1248平方公里，总人口30万，现辖5镇8乡2个国营农林场，169个行政村。县境内自然资源丰富，素有“粮仓、桔乡、林海、盐田、药邑、青铜王国”之美称。全县耕地面积43.2万亩，粮食总产量22.2万吨，是江西省商品粮生产基地。有山地115万亩，其中林业用地104万亩，森林覆盖率为52.3，有树种180科550余种；活立木蓄积量为300万立方米，年采伐量13万立方米，是江西省杉木用材重点基地县。水面12万亩，可利用养殖水面4万亩，水能蕴藏量1.9万千瓦。矿产资源有金属矿12种、非金属矿10种，其中铜矿脉15条，储量万余吨；锡矿脉11条，储量1313、60余吨；稀土金属矿15种，储量3000余吨；盐矿储量面积10平方公里，储量23亿吨；花岗岩储量大、分布广，以墨晶玉为著称。2.1.2 经济发展概况近年来，XX县委、县政府积极对接“长珠闽”地区产业转移，主攻项目、决战“两区”，加速新型工业化和城镇化步伐，加强“三农”基础工作，全县经济发展速度进一步加快，经济增长的质量和效益显著提高，各项社会事业协调发展。2012年，面对宏观经济形势复杂多变、下行压力较大的不利因素，在市委、市政府和县委的正确领导下，在县人大、县政协的监督支持下，县政府认真落实科学发展观，团结和依靠全县人民，克难攻坚，负重奋进，全县经济社会呈现稳中快进的良好态势：1、综合实力迈14、上新台阶2012年全县生产总值完成80.08亿元，增长15.5%；财政总收入迈上10亿元台阶，达到10.08亿元，增长20.1%，总量列全市第四，地方财政收入8.1亿元，增长45.8%，增幅列全市第四；全社会固定资产投资完成80.4亿元，增长28.5%；社会消费品零售总额22亿元，增长23%；居民储蓄存款余额62.7亿元，人均存款达1.9万元，居全市第一；农民人均纯收入达8061元，增长15.3%。经济结构进一步优化，三次产业比调整为20:53.5:26.5，工业对经济的主导作用增强,县域经济竞争力有新提升。2、产业发展显现新成效 XX工业园区于1997年开始规划建设，2001年9月，经吉安市15、政府正式批准成立，2003年成为全省20家重点调度工业园区之一，2004年被省政府授予先进工业园区称号，在全国开发区清理整顿中，成为全省保留的94个省级工业园区之一，2006年3月，成为全省30家重点调度工业园区之一，并由省政府授名为江西XX工业园区，2007年被列为全省30强工业园区之一，同年，又被省科技厅授予“省级民营科技园”称号，2006-2009年，连续四年获得全市工业园区建设先进县奖。近年来，XX工业园区以产业集群发展为目标，注重依托产业资源和市场、人才优势发展，按照“打造特色板块，推进产业集群”的发展思路进行重点规划建设，现已形成了“一园三区六城八大产业”发展格局。“一园”即XX工16、业园，“三区”即南区、北区、河西区，“八大产业”工业城即盐化工业城、粮油食品工业城、玻璃灯饰工业城、箱包皮具工业城、建材包装工业城、机械机电工业城、林产工业城、生猪加工工业城。八大产业注重发展关联配套企业，催生产业链，形成了优势互补、布局合理、特色鲜明的“园中城”产业发展格局。2006年，江西XX盐化工业城荣获江西省省级盐产业（XX）基地称号（全省首批14个），箱包皮具工业城荣获江西（XX）小企业创业基地称号（全省首批18个）。3、城乡基础设施再完善。XX县区位条件优越，基础设施完善。县境内外交通便利，京九铁路、105国道、赣江水道呈川字型纵贯县 境南北，京九铁路在该县境内里程42.16公里，17、在XX县大洋洲设有一个货站，在县城南1公里设有一个三级客站。105国道在XX县境内里程为36.42公里，赣江河道常年可航行300吨级货轮，洪水期间可通行500吨级货轮。境内有4个200吨级泊位码头。全县境内现有公路148条，总里程823.6公里，公路密度达0.66公里/平方公里。随着XX赣江大桥及其赣粤高速公里连接线工程和XX至抚州乐安公路的建成通车，全县可形成南北畅通，东西相连，完善便捷的十字架型对外 交通网络。水力电力充足，境内有华东大电网110KV输变电站3座，可保证全县工农业生产和生活用电。邮电通讯已形成了以程控数字化、光缆传输、移动电话为主的现代化通讯网络。2.1.3XX县历史悠久，18、旅游资源丰富XX历史悠久，文化源远流长：从塘头镇桁桥玛瑙山、牙牙山等多处新石器时期文化遗址的发现就说明早在新石器时期就有人类在XX大地繁衍生息。尤其是1989年出土的大洋洲商代大墓青铜器以其品类齐全，造型奇特，纹饰精美，数量之多闻名于世，更加充分说明人类进入文明社会以后，距今三千二百多年前，在XX这块神奇的土地上，就有过高度发达的青铜文化。与大洋洲商墓相映成趣的同期古文化遗址还有牛头城遗址、瓦城遗址等，在东距大洋洲商墓遗址5华里处的牛城(现大洋洲中棱水库址)，不但有土筑城墙，出土了大批陶器，而且还出土了5件青铜列鼎，形成了以大洋洲商墓为中心的商文化遗址群。西周、东周文化遗存有莒州遗址，出土了一19、批陶器文物。春秋之时，作为吴头楚尾的XX，处于吴楚相争的前沿，至战国时期，战事频繁，兵马未动，粮草先行。现存于界埠袁家村南的战国粮仓遗址即是当时诸强争夺的重要目标，遗址规模之大、年代之早、储粮之多堪称江西之最。散布于遗址地表的“火烧米”成了人们发思幽古之情的凭证。在馆藏文物中仅唐宋元明清时期的陶瓷、石刻等文物就有一千多件，且各具特色，有较高的历史价值。辛亥革命时期有XX籍同盟会会员邹继龙，大革命时期有江西青年学生运动的领袖、XX籍中共党员邹努。土地革命时期毛泽东领导的中国工农红军先后几次转战XX，在如火如荼的苏区革命运动中，XX苏区先后发生过多次战斗，有力地打击了国民党的反动统治，建立了苏维埃20、政权。革命遗址有秋山、王众岭、窑背凌战斗旧址，革命纪念地有麦斜龚家毛泽东旧居、县第一次工农兵代表大会旧址、县苏维埃政府旧址等。根据中华人民共和国文物保护法之规定，经省、县两级人民政府批准的重点文物保护单位有18处。其中商周时期的牛头城遗址和界埠战国粮仓遗址被列为省级重点文物保护单位。经国家文物鉴定专家组鉴定，县博物馆收藏的四件文物被定为国家一级文物。旅游资源丰富，考过价值极高，为XX县的发展开路指明。2.1.4 XX县十二五规划纲要有关“一江两岸六片区”的空间结构 赣江西岸和赣江东岸，六片区：河西区、高新技术工业区、新城区、老城区、城北工业区、城南工业区。 河西区为休闲、度假、文教、生活、居住21、综合区，安排了大面积的红桔园、旅游服务中心、别墅区、科研教育，以及行政、医疗、市政、商业等用地。 高新技术工业区位于赣粤高速公路挂线以西，是科技含量高、附加值高、无污染的一类工业企业。 新城区：位于站前路以北、湄湘河以南，规划是集行政办公、文化娱乐、体育、金融、生活居住为一体的综合区，它是城市未来的主中心。 老城区：位于湄湘河以北，看守所以南，规划是集商业、文教、生活居住为一体的综合区，它是城市的次中心。 城北工业区：北至现状城北工业区，南至看守所，是集工业、生活居住为一体的综合区。 城南工业区：位于金川河以北、站前路以南，是集工业、生活居住为一体的综合区。2.1.5 XX县“十二五”规划发展22、思路“十二五”是XX县推进统筹城乡建设的关键时期，而县城作为全县的政治经济文化中心，是对外展示XX形象的窗口。XX县统筹城乡建设，推进城乡一体化发展首先应集中力量全面建设县城，强化中心城区的集聚和服务功能。“十二五”规划纲要明确提出：到2015年，力争县城建成区面积达20平方公里，县城总人口达12万人，城乡面貌焕然一新，城镇化率达50%。城镇人均公共绿地面积达13.8平方米以上，巩固国家级卫生城市，创建国家级园林城市、国家级文明城市和省级森林城市。1、“十二五”发展总目标：主要人均指标跻身全省前三十名今后五年的总体奋斗目标是：“两区”建设并进，全面赶超发展，力争实现“三年全市排头兵，五年全省居23、上游”。到2013年，县域综合经济实力、主要人均指标位居全市前茅，2015年主要人均指标跻身全省前三十名。到2015年，全县生产总值达130亿元以上，人均GDP达6000美元以上；财政总收入达18亿元以上，全社会固定资产投资年均增长30%，社会消费品零售总额年均增长20%。到2015年，力争县城建成区面积达20平方公里，县城总人口达12万人，城镇化率达50%。城镇人均公共绿地面积达13.8平方米以上。 到2015年，全县工业固体废弃物利用率达90%以上，城镇生活污水集中处理率、生活垃圾无害化处理率分别达85%和98%以上；全县森林覆盖率达到61%，境内水质量赣江段达类以上标准；城市空气质量达二24、级标准。到2015年，农民人均年纯收入达10000元以上，城镇职工年平均工资达40000元以上，城镇居民人均居住面积达41.5平方米。到2015年全县力争粮食产量达4.05亿公斤，农民人均年纯收入达万元目标，年均增长11%。2、“十二五”发展思路城市规划是城市建设的蓝图，XX县应坚持“科学定位、突出特色”的原则，抓紧编制覆盖城乡的规划体系，注重向各项专业性规划及修建性详规延伸，尽快拉开城市总体框架，实现城区扩张，提高规划水平和档次，彰显“小而精、绿而美”的城市特色。到2015年，力争县城建成区面积达20平方公里，县城总人口达12万人，城乡面貌焕然一新，城镇化率达50%。城镇人均公共绿地面积达125、3.8平方米以上，巩固国家级卫生城市，创建国家级园林城市、国家级文明城市和省级森林城市。（1）统筹区域协调发展构建“一核、一轴、两翼”的城镇空间发展格局力争通过五年的努力，构建“一核、一轴、两翼”的城镇空间发展格局，这是XX县“十二五”规划纲要中推进城镇化建设步伐的一大亮点。如何优化这一城镇空间布局，说具体点就是：一核。以县城金川镇为核心，大力拓展县城框架，完善城市功能，集聚县城人口，把县城建设成全县经济带动力强、商气人气旺、文化娱乐多、生态环境美的中心区域。一轴。以县城为中心，大洋洲、沂江为框架，沿105国道、京九铁路形成的县域经济发展主轴线。这是全县工业和现代服务业的主要聚集区域，这一地区26、未来仍是支撑XX进入全省经济强县的重要城镇和产业发展轴带。两翼。以新七石线、新三线为轴线，由新三线公路沿线乡镇(三湖、荷浦、界埠)构成的西翼地区和以新七石公路沿线乡镇(神政桥、麦斜、潭丘、城上、七琴、桃溪、溧江)构成的东翼地区。东翼地区重点发展以高产油茶、畜禽、中药材、草珊瑚、食用菌、水产等为特色的生态农业，生态林业及生态文化旅游业；西翼地区依托赣江水系的天然优势，充分利用适宜的水土环境，大力发展柑桔、中药材、蔬菜、水产等生态农业，积极培育商贸物流业和生态文化旅游业。（2）功能明确层次分明着力构建以县城为中心、以小城镇为支点协调发展的新型城镇体系“十二五”规划纲要明确规定：到2015年，力争县27、城建成区面积达20平方公里，县城总人口达12万人，大洋洲和七琴镇区人口分别达1万人，三湖、麦斜、沂江等重点镇镇区人口均达0.6万人以上,荷浦、桃溪、城上、潭丘、溧江、神政桥等集镇人口均达0.3万人以上。为达到这个目标，“十二五”规划纲要明确，在县城功能分区上，把县城打造成“一城四心五区”的现代滨江生态花园城市。即以城南新区为城市主中心，老城区为城市副中心，城东新区为城市次中心，城北新区为综合区，河西新区为城市示范区和新兴中心。在小城镇功能分区上，将大洋洲镇建成集商贸、物流、旅游、居住为一体的综合服务型小城镇，承载盐化工业城的重要服务区，使其成为未来县域城镇的次中心，将七琴镇建成以特色农业、商贸28、为主导的生态宜居型小城镇，将三湖镇建设为以商业贸易、特色农产品交易、边贸为主导的商贸型小城镇，将麦斜镇建成以商贸服务、休闲居住为主导的商贸型小城镇，将界埠镇建成以行政、休闲旅游、商贸为主导的生态宜居型小城镇。将沂江乡建成以特色农产品供应为主的生态宜居型小城镇，将荷浦、桃溪、城上、潭丘等乡镇建设成以生态农业和生态旅游业为载体的特色集镇，将溧江、神政桥等乡镇建设成工业和商贸流通集中区，打造成工贸特色集镇。（3）重点突出科学合理吹响新型城镇建设的嘹亮号角在“十二五”规划纲要中，推进城镇化建设的重点还是放在推进县城建设上。围绕这个重点，XX县将高起点搞好县城第五轮总规修编，按照“一江两岸、一城五区、东29、西拓展”的发展战略，主攻城南区，建设城东区，改造城北区，谋划河西区，完善老城区。同时，积极推进小城镇建设，量力而行搞好小城镇路网、供水、供电、供气、排水、公交、通讯、教育、卫生等基础设施和公共服务设施建设，不断增强城镇可持续发展能力。大力加强小城镇路网建设。大力加强城镇公共服务设施建设。加快推进小城镇应急水源、供水管网建设改造；创造条件搞好供气管网连接工程；加强城镇防灾减灾设施建设，提高各类应急保障水平。加快城镇信息基础设施建设，加快城镇文化、广电、教育、体育、卫生、民政、劳动就业和社会保障等重要公用设施建设，增强城镇承载功能。加强城镇生态环境建设。集中财力加大优美乡镇创建力度。围绕壮大县域经30、济，“十二五”规划纲要指出，要以优化结构、扩大内需、增加就业为着力点，以市场化、产业化和社会化为方向，创新发展思路，壮大发展主体，拓宽服务领域，提高服务质量，努力构建现代服务产业体系，拉动全县经济发展。到2015年，力争第三产业增加值达30亿元以上，可比增长15%。（4）规范发展房地产业改造城中村，建设宜居住宅小区，提高物业管理和服务水平强化规划设计，积极推进成片旧城旧村改造开发，启动中心城区城中村改造项目。优化房地产供应结构，满足居民多样化住房需求。高起点、高标准地搞好新区的房地产开发，重点建设布局合理、连片开发的普通商品房；鼓励经济实力强的房地产开发商，建设一批节能型、环保型精品小区，规范31、发展风格多样、功能完善的中高档商品房；加大经济适用房和廉租房、公租房、棚户区改造等保障性住房建设力度，保证困难群众的住房供应。规范发展物业管理市场，加强物业管理价格监管，鼓励建设环境优美、智能化的多功能绿色住宅小区；扩大物业管理覆盖面，完善物业管理招投标制度，规范物业管理服务行为，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平，促进传统的住宅、机关院所管理向社会化、专业化的物业管理转变。 （5）积极培育旅游业加快融入大井冈红色旅游圈步伐以整体融入大井冈红色旅游圈为目标，以历史文物古迹观光为纽带,建设北自黎山、南至上寨的自然风光旅游带,把XX打造成江南青铜文化探访和生态休闲度假为主的省际旅游胜地。32、加大旅游景区开发力度,重点推进上寨景区、莒洲景区开发,打响生态观光旅游;积极培育以青铜文化公园、龙山森林公园、东山森林公园、城东新区湿地公园和宝塔山公园等为代表的休闲度假旅游,以大洋洲青铜遗址、岳飞点将台、战国粮仓遗址等为代表的青铜古文化旅游，以毛泽东旧居、窑背堎战斗遗址、苏维埃政府旧址、华城门（习家）村等为代表的红色文化旅游,以三湖桔海、莒洲岛乡村游等为代表的乡村休闲旅游等景点的开发建设。加快旅游配套建设,完善旅游各类服务设施，建成一批上档次的餐饮、文化娱乐消费场所,升级改造景区旅游公路,改善宾招条件;扶持壮大县级旅行社队伍,积极引进省内外旅行社在我县设立分支机构，培育旅游地接市场。积极开展33、旅游宣传推介,搞好旅游市场的开发与促销,通过举办“箱包节”、“红桔节”等各种文化节庆活动,包装文化旅游产品,推介XX特色旅游线路等措施,提高我县旅游知名度,拓展省内和国内旅游市场。到2015年，力争旅游总收入达4.5亿元，努力把上寨景区建成国家3A级景区。（6）加快建设大交通网络构建南北连接、东西贯通、畅通便捷大交通运输网络体系。以完善网络体系为重点，大力推进公路、铁路、水运等各种交通方式相互衔接和协调发展，加速打造以县城为节点的“半小时经济圈”、以南昌为中心的“一小时经济圈”和与“长珠闽”地区相联的“四小时经济圈”，形成南北连接、东西贯通、畅通便捷的大交通运输网络体系。以高速公路路网连接和一34、级公路建设为重点，以二级公路改造、完善农村路网为基础，全面提升全县公路运输的等级和水平。重点争取实施沪昆高速至赣闽高速跨境(XX)连接工程、南昌至韶关高速公路过境XX并设站，建立通往赣粤高速、赣闽高速的快捷通道；争取实施XX至新余公路改造工程项目、XX战备公路延伸改造项目；争取实施105国道东迁工程，并提升到一级公路，加快实施新七石线、新三线三改二工程；打通大洋洲至三湖通道，规划建设赣江二桥，最终通过一桥二桥连两线，形成环绕13个乡镇场“O”型交通快速通道；规划建设河西堤顶公路，改造升级黎山、燥石、上寨旅游公路；全面提高县乡公路等级，逐步实施部分县道由四、三级路向三、二级路的改造，确保自然村全35、面通水泥路。以改善通道布局为重点，以完善等级提升为基础，突出主干线建设，规划支线网络。重点是争取实施京九铁路XX段东迁工程项目、昌吉赣城际铁路XX段建站及配套设施建设项目、京九铁路至浙赣铁路跨境(XX)连接工程和京九铁路物流货运中心项目建设，加快推进江西碱业暨盐化工业城铁路专用线及装卸站项目建设工程。加快赣江航道开发利用，突出港口建设，打造运行高效、环境优良的生态水运体系。重点实施XX赣江航道疏浚工程，争取建设赣江三湖航电枢纽工程，从沂江乡野鸡庙到三湖镇蒋家坊38km达到1000吨级航道标准、配套建设航运交通网，扩建XX港河西综合码头，由3500吨泊位提升为31000吨泊位，新建1个1000吨36、级大洋洲镇赣江化工泊位专用货运码头项目。2.2 项目建设的必要性2.2.1 符合国家相关的产业政策要求根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。在全国建设工作会议上，建设部部长姜伟新就要求，建设系统要完善住房供应政策，调整住房供应结构；加强宏观调控，整顿规范市场秩序；大力推进住宅产业现代化，提高住宅科技含量和产业化水平37、。项目承办单位充分利用自己雄厚的资金实力和丰富的房地产开发管理经验，根据XX县城市规划要求，在居住环境较高的地段建设高标准的住宅，有利于促进当地的住宅产业提升档次和品位，加快城市的快速发展，有利于改善城区居民的生活条件，促进城市建设进程和经济的发展，符合国家相关产业政策的要求。 2.2.2 是XX县城市发展和城市化建设的需要城市化是标志一个区域现代化发展水平的一个标准，也是城市建设尤其是房地产建设产生深远影响的重要因素。居民住宅是城市化建设的主要内容之一，其发展的动力，一方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求；另一方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，城市居民对改38、善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。为提高住宅小区建设的现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长，在XX县内建设的XX商住小区，将有利于满足中、高收入群体对高档住房的需求。本项目的建设，可以有效的提升XX县人口的容积率，是加快城市化进程，力争XX县跨入中等城市行列的城市发展的需求。2.2.3 有利于改善XX县居民的住宅结构，提高居民的生活品位随着人们收入和生活水平的不断提高，尤其是中、高收入群体的需求，使这一部分人对住宅消费提出了更高的要求，宽敞、舒适、服务功能多样化、环境优美已成为他们住房追求的首选目标。但是，XX县目39、前的房地产开发呈现出两头小、中间大的态势，也就是说，XX县目前的中档住宅较多，而面向高层次消费的高档住宅和真正意义的经济适用房比例严重失衡，尤其是高档住宅的短缺，使具有购买能力的白领阶层不得不屈居中低档小区。这不但影响了城市面貌的体现，也不利于居民生活品位的提高。本项目的建设可以有效的缓解XX县高档住宅不足的局面，逐步改善高中低档比例失衡的住宅结构，提高居民的生活品位。总之，房地产业关联度高，对经济增长影响力大，促进房地产市场持续健康发展，对于扩大内需，保持国民经济发展的良好势头，推动经济结构调整，提高居民消费水平和质量，扩大就业，促进科技进步和可持续发展都有着重要意义。因此，本项目的建设是必40、要的。2.3 项目建设的可行性2.3.1 项目建设符合城市发展规划该项目的建设符合XX县新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便。项目选址的地块及周边，地势平坦，交通方便，地块东北面和东南面分别有站前路和105国道经过，西面有赣江流过，地理位置优越是推进XX县城市化进程，切实改善XX县县城城市形象，提高城市品味，而高起点规划、高品味建设房地产开发项目，其工程建设完成后将提升整个片区的景观环境。该项目的建成，正与把XX县建设最适宜人们居住和创业发展的现代化中心城市的目标相吻合。2.3.2 项目建设符合城市用地规划项目用地符合城市用地规划要求，目前地块场地已经平整，减少了项目前期基础设施投入，缩短了41、开发周期，项目已于2013年10月份取得土地拍卖确认书（赣国土资网（交成）字【2013】W11938号）, 合计59213.2平方米（88.82亩）。本项目工程建设采用统一规划设计有利于合理使用土地，项目规划设计既要考虑居住、采光、通风、排污、减噪等问题，又要考虑小区居民生活、休闲、娱乐和分配的合理性。2.3.3 项目的建设符合XX县十二五规划XX县十二五规划纲要提出要加大配套公共设施建设投入，完善基础设施提高生活水平和质量，吹响新型城镇建设的嘹亮号角。推进城镇化建设的重点还是放在推进县城建设上。围绕这个重点，按照“一江两岸、一城五区、东西拓展”的发展战略，主攻城南区，建设城东区，改造城北区，42、谋划河西区，完善老城区。同时，积极推进小城镇建设，量力而行搞好小城镇路网、供水、供电、供气、排水、公交、通讯、教育、卫生等基础设施和公共服务设施建设，不断增强城镇可持续发展能力。大力加强小城镇路网建设。大力加强城镇公共服务设施建设。加快推进小城镇应急水源、供水管网建设改造；创造条件搞好供气管网连接工程；加强城镇防灾减灾设施建设，提高各类应急保障水平。加快城镇信息基础设施建设，加快城镇文化、广电、教育、体育、卫生、民政、劳动就业和社会保障等重要公用设施建设，增强城镇承载功能。加强城镇生态环境建设。集中财力加大优美乡镇创建力度。江西省XX房地产开发有限公司按照XX县十二五规划要求，建设XX商住小区43、，将进一步加快XX县城市化进程，扩大城区面积，加快人口聚集以及增加人口总数，为XX县发展带来了无限商机。第三章 项目定位与价格定位3.1 项目定位本项目定位为现代风格的高层、多层洋房及沿街商业为主的高档住宅小区。根据XX县房地产市场的调查情况分析，XX县房地产市场高档竞争比较薄弱。XX县居民平均收入水平较低，但不乏具有较强购买力的大量消费群体。他们苦于没有真正高档社区供应而不得不屈居于低档小区。因此，以优美的自然环境，先进的规划设计理念，新颖时尚的外观及户型设计，高度智能化水平标准，推出真正高档的景观式高档住宅区，以适宜的价格强力入市，改善XX县房地产高档市场不足的局面，辅以极具创意的营销手段44、，营造销售上的破竹之势，是唯一现实的选择。项目规划总用地面积59213.2m2，总建筑面积135470.1m2，总居住户数913户，总停车位690个，容积率1.73，建筑密度26.5%，绿地率35%，是一个大气、时尚、新颖的高档住宅小区。该地段房产开发前景好、升值潜力大。本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能，改变周边环境，提升该地段城市品位。3.2 价格定位3.2.1 基本依据分析1、项目土地获取价格土地获取的总价格为21018万元，平均分摊至可出售房地产(多层洋房住宅、高层住宅、沿街店铺等计135470.1m2，建筑面积平均土地成本为1551元/m2。可居住913户。 2、项目单位开发成45、本 项目每平方米开发预算成本包括:土地、建筑、规费、市政道路和绿化等综合设施配套、税收、广告、营销、管理费、财务和税费等。单位面积全部开发成本测算表表31序号成本名称高层住宅车库店铺多层洋房住宅(元/m2)(元/m2)(元/m2)(元/m2)1土地成本2049.771849.772529.671929.852建安成本15001500150012003各项规费120802601204室外配套工程分摊1501203801505广告、营销等分摊6060160606管理、财务、税费分摊100804201207估算成本3979.773689.775249.673579.858期望利润20.00%22.346、0%50.00%20.00%9利润值994.941041.545249.67894.9610成本加利润价4974.714731.3110499.344474.81 3、开发商预期利润目标期望值预期利润目标期望值：多层洋房住宅为20%，高层住宅20%，车库22.30%，沿街店铺楼50%，则每m2利润：多层洋房住宅894.96元/m2，车库1041.54元/m2，高层994.94元/m2，商铺5249.67元/m2。 4、成本加利润的销售价多层洋房住宅4474.81元/m2，车库4731.31元/m2，高层住宅4974.71元/m2，商铺10499.34元/m2。5、项目主要竞争对手住宅楼盘价格定47、位及比较分析据调查目前XX县共有房地产开发企业13家，除本项目开发项目外，全县房地产开发总面积为16.3万平米，主要楼盘有湖景湾住宅小区、瑞景南城二期、天壹公馆商住楼、XX县物流园小区、凯旋华府等，均价在4500-5500元。湖景湾住宅小区，该小区东临105国道，长途汽车站，西临赣江，地理位置较为优越。住宅共5栋150套，开盘时间2011年5月，建筑面积19116平方米，销售均价3800元/平方米。瑞景南城二期，XX县新兴房地产开发有限公司开发建设，位于XX县明珠大道旁，瑞景南城二期小区13#、15#、26#、27#、28#、29#、30#、31#、32#、33#共11栋商品住宅楼，二期销售面48、积67809平方米，开盘时间2011年9月20日，销售均价为4000元/。项目基本已全部销售完。天壹公馆商住楼，项目位于XX县城南新区，江西亿升房地产开发有限公司开发建设，销售面积16975.61平方米，开盘时间2012年4月20日，销售均价为4200元/。项目基本已全部销售完。XX县物流园小区，位于XX县金川北大道，1-9号楼共9幢商业住宅综合楼，销售面积34456.94平方米，开盘时间2012年11月，销售均价为4500元/，商铺13500平方米，项目基本已全部销售完。凯旋华府，吉安市宏安房地产开发有限公司开发建设，项目位于XX县京惠东路65号，共6栋商住楼综合楼，销售面积31162.7平49、方米，于2013年6月18日开盘，销售均价5000元/。项目二期为近期开盘的，销售率目前为50%。3.2.2 项目销售价格设定1、销售价格定位表3-2序号项目名称测算成本价权值市场加权均价权值项目加权后销售价（均价）取整1多层洋房住宅均价4474.81 0.645000.44484.89 45002车库均价4731.31 0.649000.44798.79 48003高层住宅均价4974.71 0.650000.44984.83 50004商铺均价10499.34 0.4130000.611999.74 12000综合上述因素，本楼盘销售开盘均价设定为：多层洋房住宅4500元/m2，车库48050、0元/m2，高层住宅5000元/m2，以后每年按增长3%计算；商铺12000元/m2，以后每年按增长5%计算。2、销售价格预测表3-3序号项目名称第1年第2年第3年1多层洋房住宅均价450046354774.052车库均价480049445092.323高层住宅均价500051505304.54商铺均价120001260013230 这里的价格，应该是一种展望预估价格，是对地块价值未来竞争态势及项目楼盘供应量等诸多因素综合权衡而初定价格。确定的开盘入市价格应结合项目经济技术指标、预算成本方案、入市前竞争态势等进行调整，由房地产公司销售部提交一份详细定价报告，其中将包括不同类型产品入市均价，后期51、不同类型产品价格走势判定，价格系数设定，营销策略等等，最终交董事会确定。 第四章 场址主要建设条件4.1 场址及用地现状本项目位于XX县基地现状平坦，位于吉安市北部，地块东北面和东南面分别有站前路和105国道经过，西面有赣江流过。没有需要保留的古建筑、构筑物及古树，建设条件良好。市政供电、供水、供气、消防等设施齐全。周围配套设置齐全，医院、学校、金融街等地理位置优越，交通便利，路网齐全，有利于地产的开发的建设，比较适合建设成为一个大型的综合性的商住小区。4.2 主要建设条件4.2.1 自然条件（1）地理位置XX县位于江西省中部，居赣江中游，吉安市的“北大门”，地理坐标为东径11515至 11552、44、北纬2730至2758；距南昌市127公里、吉安市94公里。东邻丰城市及乐安县，南接永丰、峡江县，西毗新余，北界樟树市。东西相距42公里，南北相距52公里，总面积1248.29平方公里，至2010年底全县设13个乡镇（8乡5镇），2个林场、10个委员会、134个行政村，全县总人口达到31.52万人，其中城镇人口10.26万人。 （2）气象条件XX县地处中亚热带季风湿润区，主要气候特点：气候温和，雨量充沛，光照充足，无霜期长。有利于喜温作物的栽培种植。四季更替分明，春秋短而夏冬长。温度和降水的季节性变化较大，1、2月严寒，7、8月酷暑；春末夏初阴雨连绵，盛夏伏秋持续晴热。气温：全年平均1753、.60，极端最高气温40.50，极端最低气温9.10，极端气温差49.60，该境内各地的气温主要随地形和海拔高度而表现为区域性变化，其总的热量分布趋势是赣江两岸河谷平原高于周围的丘陵山区，海拔越高气温则越低。日照：全县日照较充足，历年平均日照时数为 1702 小时，占可能日照时数的 38% ，每月日照时多在 120 小时以上，其中七、八月份都有 250 小时以上，平均每天 8 小时的日照。霜期：全县的平均初霜日一般在 11 月下旬末，终霜日在 2 月中旬末，全年平均无霜期 273 天。降水：干、湿季节明显，因受季风影响，一年内的降水分配极不均匀，降水集中在36月份，四个月的降水量占全年的降水量54、59.50%，79月份雨水稀少，仅占全年降水的18.50%，历年平均降水量1562mm，最高年份2215mm，全年降水日数平均为165天左右。年均蒸发量1460.50mm。风向：县境内多微风、和风天气，年平均风速2.60米/秒; 赣江河谷风速大于陆地，平原大于山区。四季平均风速变化不大，但冬、春季寒潮侵袭时，常有8级以上大风出现；夏季遇雷雨天气，也伴有8级以上的雷雨阵风。历年最多风向为偏北风。年内风向随季节转换明显，春、夏常有东南风或西南风；秋、冬季多为北风或东北风。4.2.2 工程地质、水文地质情况（1）地形、地貌XX县以山地丘陵为主，山地约占总面积的 32% ，丘陵占 10% ，低丘冈占 55、41% ，平原占 17% 。整个地势是东南、东北高，逐渐向中部、西北部倾斜，属吉泰盆地向鄱阳湖平原延伸的过渡地带。全县平均海拔 125 米。其中：最高点为东北部桃溪乡的玉华山，海拔 1169.10 米；最低点在西北部三湖镇的赣江河面，海拔约为 34 米；高差为 1135 米。XX县城西临赣江，东为丘陵，湄湘河从东向西通过县城中心，流入赣江，形成县城东西狭，南北长，成为带状。全县 1248.29 平方公里。耕地约占 26% ，水面占 8% ，山地（包括丘陵、冈地）占 62% ，村庄、园地、道路及其它用地占 6% ，XX县形成“六山一水两分半田，半分道路和庄园”。（2）工程地质与水文地质项目场址属56、山坡地形，低岗区，地层由耕植土及下伏的白恶系砂砾岩组成。中风化砂砾岩呈棕红色，角砾状结构，块状构造，成分以硅质角砾为主，填隙物为砂质、泥质、钙质。项目场址无强透水层和富水的含水层，地下水主要赋存于耕植土及强风化砂砾岩中，属孔隙水。砂砾岩中裂隙不发育，因此 砂砾岩为隔水层，地下水均微弱。项目场址内未发现活动性断裂，周边无地下开采矿井，无采空区，无碳酸盐类岩石，不存在滑坡、崩塌、泥石流、地面塌陷等地质灾害，场地稳定。（3）地震根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图( GB 18306-2001)，XX县地震动峰值加速度0.05(相当于原地震烈度小于六度)项57、目可不考虑抗震设防。4.2.3 交通运输条件县境内外交通便利，京九铁路、105国道、赣江水道呈川字型纵贯县境南北，京九铁路在该县境内里程42.16公里，在XX县大洋洲设有一个货站，在县城南1公里设有一个三级客站。105国道在XX县境内里程为36.42公里，赣江河道常年可航行300吨级货轮，洪水期间可通行500吨级货轮。境内有4个200吨级泊位码头。全县境内现有公路148条，总里程823.6公里，公路密度达0.66公里/平方公里。随着XX赣江大桥及其赣粤高速公里连接线工程和XX至抚州乐安公路的建成通车，全县可形成南北畅通，东西相连，完善便捷的十字架型对外交通网络。4.2.4 自然资源条件XX县自58、然资源丰富，素有“粮仓、桔乡、林海、盐田、药邑、青铜王国”之美称。县境内有10条河流，总长197.5公里，流域面积1162平方公里。全县有小（二）型以上水库99座，总蓄水量16177万立方米，全县水资源总量16.74亿立方米，其中地表水10.9亿立方米，地下水5840万立方米，可供开发利用的水能资源为0.55万千瓦。矿产资源有金属矿12种，非金属矿10种，其中主要矿种有铜矿储量 10000 吨，锡矿储量1360吨，稀土储量3000吨，盐矿储量23亿吨，萤石矿储量 100 吨。4.3 项目规划情况4.3.1 区域规划情况本项目结合XX县城市总体要求，综合考虑项目区主干道沿线功能布局，合理确定用地59、内商业服务和住宅建筑规模，后退道路红线：105国道10米，站前大道5米，并充分考虑安排高层建筑，高层建筑物临道路按江西省规划技术导则后退红线要求设置。完善庭院和垂直绿化景观设计，满足交通、环保、消防等要求。4.3.2 交通情况本项目位于XX县城站前大道，该大道贯穿XX，为XX县主干道交通便捷。该地段交通便利，路网齐全，市政供电、供水、消防等配套设施齐全。4.3.3 社会环境条件本项目规划用地没有需要保留的古建筑、构筑物及古树。附近无化学污染源、军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。4.3.4 公共设施条件 市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政设施已沿道路辅设60、，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。4.3.5 施工条件本项目场址交通条件较为便利，水、电可从金川大道市政管网就近接入；工程建设的砖、砾石、沙等材料可就近取材，钢筋、水泥可就近购买，施工条件较好。4.4 项目规划指标项目规划指标表表4-2序号项 目 名 称单 位经济指标1居住户数户9132居住人口人27393户均人口人/户34用地面积M259213.25总建筑面积M2135470.1其中商业面积M24228.57多层洋房住宅面积M240521.6高层住宅建筑面积M256712.6公建313.466容积率%1.737建筑密度%26.58绿地率%359日照间距系数1:1第五章 工程设计方案561、.1 规划依据1、中华人民共和国城市规划法； 2、城市居住区设计规范GB50368-2005 3、民用建筑设计通则GB50352-2005 4、建筑设计防火规范GB50016-2006 5、住宅设计规范（GB50096-1999）（2012年修改版） 6、国家、省市相关规划设计规范、规定 7、XX县规划管理部门的规划条件 8、甲方提出的相关规划设计要求 9、用地规划红线图10、有关部门对本工程的各项要求5.2 规划原则1、生态性原则 尊重自然环境，强调人与周边自然生态环境的和谐相融，各种人工构筑物以顺应自然为倾向，以自然的变化为基础，创造出生动、活泼而具有多元功能的居住社区，将能源、水环境、气62、环境、声环境、光环境、绿化等生态系统在居住社区中完美体现。 2、整体性原则 合理利用土地，确定合理的开发规模与层次，调整完善交通、水电等配套设施，并与周围功能区块相结合，形成有机整体，满足人的物质及精神生活需求。 3、灵活性原则 强调规划的远近结合，在建设远期目标框架合理的前提下，完善内部结构，有利分期开发建设，同时对环境形象设计统一考虑。5.3 规划设计5.3.1 规划思路 项目规划设计力图营造一个功能合理、环境优美、舒适宜人的人居环境，辅以恰如其分的交通、绿化系统、组团布局、空间秩序等，追求社会、经济、环境综合效益的整合，为住宅的商品化开发、社会化管理和循序实施创造条件。 规划以现代设计理63、念、设计手法，创造高质量的优秀住宅小区，以人为本，优化环境，提高品味。按照环境与生态规划设计原则，充分考虑利用现有生态要素，创造宜人的环境。本方案力求塑造一个既有丰富文化艺术内涵，又具有环境效益、经济效益、社会效益的住宅小区，同时体现适用性和均好性原则，考虑环境、景观资源共享，使每户都享受到良好的景观资源。本方案也充分考虑人们的居住习惯，避免与传统居住思想发生冲突。 兼顾功能、统筹布局，充分考虑人的休息、活动、散步交往的功能需求。充分利用区位及地形优势，创造丰富的交往与停留空间，使温馨的居家生活气息延伸到社区的每个角落。注重小区空间环境、绿化景观系统设计，合理安排交通流线，在充分利用土地和景观64、资源的基础上处理好高层建筑，各种业态组合的分布关系。5.3.2 规划布局 1、总体布局结合基地各种条件综合分析，考虑业主及规划部门提出的具体要求，本着一次设计分期开发的原则，经过多方案的调整与比较，在总体布局上有以下考虑：设计以区内北侧入口对应的中心景观带空间为布局构思重点，以基地地形环境条件作为布局的构思依据，营造大空间、大院落，在气势上先声夺人，同时在基地中构筑景观绿色廊道。 小区整体通过景观的穿插，一期为4栋18层1栋15层和2栋11层的高层，以及11栋6层花园洋房，大致分为三个组团，既多层花园洋房区，中高层住宅区、商业区。 三个组团通过小区内部的景观带及规划路非常自然的隔开，相互独立又65、各自联系紧密。2、交通组织道路交通是居住的重要组成，是住区结构的骨架，并由此规定居住行为的轨迹，编排空间形态的秩序，铺设社区生活的生动场景，进而塑造了场所空间的鲜明个性，在设计中着重于道路及其交通的丰富内涵，体现三大功能，即交通功能、交往功能和景观功能。 本小区通过合理的组织交通流线，采用适度的人车分流的设计理念，小区设置三个组团，相对独立。这样既充分的利用了空间解决多层的停车问题，又提升了整个小区的品质。高层区域基本上实现了人车分流，小区的主出入口设置为与站前西路交接处。 小区交通系统由3级道路组成：主干道6米，次干道4米，宅前路3米。地块内环形主干道将小区主干道及次干道有机的联系起来，以满66、足车行、消防要求。 小区交通系统综上所述，为立体式的交通组织：主要车行交通集中在主干道上，宅间以步行为主。3、绿化及景观系统环境是整个小区的灵魂，良好的且极具亲和力的环境能改善该地区居民的生活质量和提高整个小区品味，同时也能给开发商带来可观的经济效益和社会效益，这是设计者和业主在设计中共同追求的目标所在。 小区的绿化和景观系统主要由两方面组成： 区内绿化系统：小区内的绿化系统概括起来说，就是由点、线、面三个层次构成的有机的立体系统。本小区的绿化景观系统围绕着小区内多层洋房与高层之间的中心景观带以及东西侧高层景观带为核心。主入口的入口广场形成的一片景观带为小区中心景观形成景观点，小区消防车道兼景67、观道不仅是小区的交通动脉，同时以其两侧的行道绿化，成为贯穿全区的绿化动脉，返是一条主“线”；住宅区内的宅间绿化系统，纤巧舒展，脉脉延伸，像条条细小的血管将主景观轴与主“线”丝丝相连；规划设计中设计了大面积的“面”状绿化，既北面小高层与高层之间的超大间距的景观花园，大面积，大手笔，能够布置出层次丰富、景致各异的大气十足的绿化空间。 小区与周边景观资源：小区北侧站前西路为城市道路景观带。多层建筑阶梯布置，不仅使天际线更丰富，也充分扩大了住户的景观面；北侧主要将近30米的侧向间距以及入口广场来打造北侧大面积景观带，北侧住宅主要由大面积阳台及景观凸窗来打造景观舒适性，同时也起到很好的阻隔了外界的嘈杂的68、作用。在景观品质上有了极大的提高，更好的满足了住宅区的均好性的要求，满足了住户时尚现代的生活方式的要求。 以上为小区宏观绿化景观系统，在绿化布置的具体手法上，则结合建筑及小品，水景等景观，采用铺地、植被、人形步道等景观元素，采取动静结合，虚实掩映的方法加以布置，营造一个优雅宜人、风格多样的居住环境，体现高标准的环境质量、高水平的居住质量和安静、休闲的景观特色，建筑与绿化相互交融、衬托、互为景致、达到环境的和谐与统一。同时小区统一布局，统一规划，具有很强的整体感，同时形成与其他住宅小区完全不同的独特风格，使入住者具有强烈的归属感。4、绿化种植借用重新塑造的地形，充分发挥植物造景，创造一个自然优美69、的居住小区。 利用不同的园林植物群落配置，形成景观，并达到一定意境。 采取自然式的配植方式，花成片，树种的选择与当地乡土树种相符，以枫香，樟树为基调并配植杜鹃、茶花等春花品种。草坪等景观，山岗地以常绿，落叶丛植成林，林缘、坡脚广植沿阶草，麦冬、百合、萱草、八角金盘等地坡植物及黄杨、南天竹、十大功劳、山茶等。 树木配植设计采用 A层群落（大多位于生态景观区由大乔、亚乔、灌木、地被植物组合而成）。 B秋色山林，载种秋色叶树种，有银杏、乌桕、枫香、槭树等。 C松柏树丛，主要种植圆柏、刺柏等植物。 D草地独景树，选择树形美丽的雪松，形成大草坡中独景树。 借植物的高度，弥补地形轮廓线景观的不足处，以植物70、冠形成的空间轮廓线，以加强或弱化地形的轮廓线，形成新的地貌轮廓线，植物加地形，共组空间，综合地创造景观，以达到规划设计所在的空间艺术效果。 植物以桂花、紫薇为骨干树种，以雪松、合欢、木槿、石榴、四季时花为配置树种，每到七、八月桂花阵阵香气袭来，月光在姹紫嫣红的木槿花、石榴花映衬下显得格外明亮，丌禁想到“醉里偶摇桂树，人间唤做凉风”，是暑夜纳凉好的地方。 以植物群落的自然景观作为园林小品的背景及配置，设置景亭、坐凳、花钵供游人休憩游赏。植物以海棠、杜鹃为骨干树种、合欢、广玉兰、桑树、樱花、紫荆、四季时花等为配置树种。 以疏森草地、花徂、结合其他园林小品，具有开朗、幽静、明快相结合的园林空间特点，71、极成具有浓郁气息景观。植物以银杏为骨干树，以鸡爪槭、银杏林等展示艳丽秋色，令亰留连忘返，每年11月份出现“停车坐爱枫林晚，霜叶红于二月花”意境。 植物以梅花、腊梅为骨干树种，以香樟、垂柳、广玉兰、海桐、紫叶季、四季时花为配置树种，每年12月，梅吐蕊，居民在寒冷冬天也闻到幽幽清香。5.4 建筑设计住宅设计应创造适合居住的人性化空间，并符合多样统一的美学原则，拥有清新悦目的视觉效果。同时，在新形势、新需求的条件下，提供创新可行、灵活多变的户型解决方案，也是住宅单体设计中的重点。 鉴于本项目的区位条件和自然地形特点，设计中考虑了全方位的视觉效果，尤其是加强了立面整体感觉的处理，外凸的线脚，精致的百页72、，通透的玻璃有机的组合，使得各种角度均有上佳的规觉效果。既构成了蓬勃向上，富有时代感与活力的特征性景观，也使得尺度更为宜人，地中海式的建筑风格富有鲜明的时代特色又不失传统的优雅格调。住宅立面，力求简洁、明快、富有时代感。色彩以稳定的褐色及轻盈舒适的白色在对比中达到和谐，清新淡雅，强调和自然的融合。通过对细部细致入微的雕琢，材质及颜色恰当地控制和运用，营造出优雅又不失温馨浪漫的社区氛围。 多层住宅主要由花园洋房组成，户型主要以100-130平米的三房户型为主，南北通透，户户观景，明厨明卫，整体布局方正，空间利用合理。高层住宅在户型设计上强调合理化利用空间，通过大面积的阳台，入户花园，以及大片的转73、角凸窗来彰显户型的奢华。小区内住宅体现多样性、合理性原则。户型设计大、中、小根据市场合理配置。为用户提供多种套型进行选择，住宅平面布置紧凑有序，各居住空间分配尺度合理，符合人的生活行为规律，平面功能分区明确，做到洁污、动静分离；充分利用空间，合理设置储藏设施，满足多种储藏功能的要求。卧室、客厅、厨房、卫生间均能直接采光；每套住宅通风路线流畅，卫生间的通风措施效果显著，隔音良好。5.5 结构设计5.5.1 工程概况本工程结构设计使用年限为50年；建筑结构安全等级：二级；抗震设防烈度：六度(设计基本地震加速度值为0.05g)；设计地震分组：第一组；抗震设防分类标准：丙类建筑；建筑结构安全等级：二级74、；地下室人防等级：六级。 5.5.2 设计依据GB50010-2010 混凝土结构设计规范 GB50007-2002 建筑地基基础设计规范 GB50009-2001 建筑结构荷载规范（2006年版） GB50011-2010 建筑抗震设计规范 JGJ 94-2008 建筑桩基技术规范 JGJ 3-2010 高层建筑混凝土结构技术规程 各种地方法规及规程 5.5.3 荷载取值根据使用要求，活荷载取值如下： 商店 3.5 KN/M2 住宅 2.0 KN/M2 走廊、门厅、楼梯、卫生间 2.5 KN/ M2 上人屋面 2.0 KN/M2 不上人屋面 0.5 KN/M2 其余未注明处及恒荷载根据建筑结75、构荷载规范相应取值。 基本风压：0.40KN/M2；基本雪压：0.45KN/M2。 5.5.4 主要建筑材料1、混凝土：采用C25C40 根据楼层往上递减。 2、钢筋： I级钢(HPB300)，fy=270N/MM。 II级钢(HRB335)，fy=300N/MM。 级钢(HRB400)，fy=360N/MM。3、墙砌体：除外墙及楼梯间采用混凝土砌块外，其余隔墙均采用轻质墙体，容重7KN/m3。5.5.5 计算程序拟采用中国建筑科学研究院编制的PKPM系列程序计算。结构空间有限元分析采用SATWE。 5.5.6 结构设计1、结构选型： 本工程中：高层采用剪力墙结构或者框架剪力墙结构，多层采用框76、架结构。楼面均采用整体现浇钢筋混凝土梁板体系。 2、结构抗震： 本工程中：框架的抗震等级为三、四级,剪力墙的抗震等级为三级。 3、基础设计： 本工程基础形式待地质勘探报告提供后确定。 5.6 给排水设计5.6.1 设计依据1、住宅设计规范（GB50096-2011）（2011年版） 2、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003） 3、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版） 4、建筑设计防火规范（GB50016-2006） 5、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97） 6、人民防空地下室设计规范（GB50038-2005） 5.6.2 生活给水设77、计1、室外给水 (1)水源：由站前路的市政给水环网引入两个DN200的入水口，作为本工程生活及消防的给水水源 (2)水压：室外给水系统与市政管网接口处的常年最低水压为0.30MPa。 2、生活给水系统与室内消防给水各成独立系统，为满足经济要求及管网正常使用，多层建筑生活给水采用市政管网直接供水方式，高层建筑一层至四层生活给水采用市政管网直接供水方式，四层以上由地下室无负压设备供水。3、给水系统：采用环状管网及支状管网直接供水，每栋建筑单体均设主供水阀门。4、生活用水量，用水定额和规模如下表：表5-1项目名称用水标准单位用水单位单位用水时间h时变化系数最高日用水量( m3/d )最大时用水量( 78、m3/h )最高日排水量( m3/d )最大时排水量( m3/h )住宅70L/户913户241.595.8653.99 86.28 3.59 公建15L/m2d800m2121.518.00 1.50 16.20 1.35 商铺20L/m2d4228.57m2121.5126.86 10.57 114.17 9.51 绿地用水2.0L/m2d 20724.6m282.90 道路广场用水2.0L/m2d 33848.5m2135.39 用水损耗用水总量的5%22.95 合计481.97 10.57 114.17 9.51 5.6.3 排水系统设计1、本工程拟采用室内污、废合流，室外雨、污分流的79、排水体制。建筑物室内排水采用废污合流制排放方式，即将卫生间粪便污水及生活污水合并排入室外化粪池，经化粪池处理后，排入室外污水管网。该工程的室外污水管网最终排入市政污水管网。 2、雨水量的计算采用XX县暴雨强度公式： q=5010(1+0.48lgP)/(t+10)0.92 重 现 期：P=3年 汇水时间：t=5分钟 泾流系数为0.65屋面雨水由雨水斗及雨水立管收集后与室外雨水汇合排入市政雨水管道。地面及道路雨水由设于道路边的雨水口收集，排入室外雨水管道，最后汇流入市政雨水管网。5.6.4 给排水消防设计1、消防给水系统： 本工程消防系统包括室外消防给水，同时每层配置一定数量的灭火器。 2、室外80、消防栓： 在室外给水管网上设置10套室外消防栓。室外消防栓管网为低压制，与室外低层生活供水管(DN150环网)为合用管网，室外消防栓为地上式SSl50型，由合用环网接出，间距不大于120米。3、消防用水量： 室外消火栓用水量：15L/S；室内消火栓用水量：20L/S，火灾延续时间为2小时。4、灭火器 根据建筑灭火器配置设计规范规定，在各单体建筑的一层及一层以上平面设置一定数量的MF/ABC3手提式干粉灭火器，商业及地下室设置一定数量的MF/ABC4手提式干粉灭火器。 5.6.5 管材选用、计量及节能环保 1、生活给水管支管采用PP-R管，给水立管采用钢塑复合管；2、室外埋地给水管采用球墨铸铁管81、； 3、消火栓系统及自动喷水灭火系统采用镀锌钢管； 4、室内排水管采用优质的U-PVC排水管，室外排水管均采用双壁波纹管。 5、各卫生器具采用节水型产品。5.7 电气设计5.7.1 设计依据和范围 1、设计依据： （1）民用建筑电气设计规范JGJ16-2008 （2）高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95 2005年版 （3）低压配电设计规范GB 5005495 （4）建筑物防雷设计规范GB 5005794（2000年版） （5）住宅设计规范GB500962011（2011年版） （6）住宅建筑规范GB 503682005 （7）上级主管部门批准的文件及业主设计任务、国家现行有关规范及82、标准。 （8）本工程相关专业提出的要求。 2、设计范围 本工程内的配电、照明、动力、防雷接地、弱电系统。 5.7.2 供电电源及负荷计算 1、由附近至小区各箱式变电站，经变压后引至各用户。高压接线方式由当地供电部门确定。 2、本工程内消防用电设备、应急照明、消控室等消防负荷为一级负荷，生活变频泵为二级负荷，其他用电为三级负荷。为保证一级负荷应急供电 ，在地下一层配备一台100 KW自启动发电机组，要求在30s内供电。3、电能计费：本工程采用高供低计方式，总计量设在各箱式变电站内，住宅设置一户一表计量。 用电负荷估算表表5-2序号项目建筑物名称建筑面积m2单位负荷指标（W)同时使用系数计算负荷(83、KW)1住宅（户）91380000.53652.00 2商铺4228.57800.6202.97 3公建800450.518.00 4地下室32931.82300.4395.18 5路灯15.60 合计4283.75 5.7.3 配电系统 本工程配电系统采用放射式与树干式混合供电，由变电所向相应组团采用电缆供电，小区内所有电缆线路走电缆沟，自变电所内引出的低压电缆以放射式结合树干式向各单体建筑物供电。建筑物内电源为380/220伏，三相五线制。接地型式为TNS系统，住宅均设配电箱，各室内设分配电箱，以空气开关和漏电保护开关为主要控制元件。楼内管线均沿墙及现浇楼板内暗敷设。住宅楼内居民用电计量到84、户，按一户一表方式设计，要求电能表集中设置在一层和二层，楼梯间及过道公用灯单独设表计量。住户地下室照明自户表内接线用电，由户表统一计量。每户设终端配电箱（配电系统）设五六个回路，一个照明回路，三路插座回路（两路普通插座回路，一路空调回路，一路厨房浴厕插座回路），五个回路除前面四个回路外，增加一个客厅空调插座回路。插座回路设漏电保护装置，以保证人身安全。户内平面布置供参考，可根据装修要求调整。户内所有线路均采用铜芯尼龙护套绝缘电线穿KGB钢管暗敷。5.7.4 接地及安全 1、在各单体设置总等电位联结；卫生间等处设辅助等电位联结。总电位联结把保护干线、接地干线、各种金属管道如给排水管及建筑金属构件85、，钢筋混凝土基础等可靠联结；辅助等电位联结，应把所有能同时触及的电气设备外壳可导电部分、保护线联结起来。做法详见等电位联结安装（02D501-2）。 2、接地装置利用自然接地体或人工接地体，并与防雷接地联为一体，要求总接地电阻RIc=15%，财务净现值为7056.63万元，动态投资回收期2.30年。表明该项目财务上是可行。第十四章 社会评价14.1 社会评价的原则和要求1、开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展的方针、政策，遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对86、项目的不同反应，促进项目与当地社区、人民相互适应，共同发展。2、依据客观规律，从实际出发、实事求是、采用科学、适用的评价方法。3、遵循可比的原则，按目标的重要程度进行排序的原则，以人为本的原则，“有无”对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。14.2 社会评价的主要内容项目作为房地产开发有着正反两方面的社会效应。积极方面主要有:一是完善了XX县基础设施及房地产建设，改善城市的商住条件;二是通过该房地产项目全面提高了房地产开发水平。消极方面主要有:施工产生的噪音和尘埃及增加住户居民产生生活排烟、垃圾和出行交通不同程度影响当地居民的正常生产和生活等。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的87、社会影响分析，项目与所在地区的互适性分析。14.2.1 项目的社会影响分析本项目的建设对完善XX县城发展建设具有极大的推动作用，项目的建设将极大的改善XX县城的商住条件，有利积聚人气，拉动城市框架，促进经济发展，对社会发展极为有利。14.2.2 项目与社会的相互适应性分析1、对项目所在地区居民生活水平和质量的影响项目的建设有利于改善当地居民的居住水平，项目中的绿化、道路等基础设施的实施有利改善居住环境质量，提升城市品味，不利的影响为项目征用土地88.82亩和实施中土方开挖会造成水土流失。2、对项目所在地区居民就业的影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作机会，可增加地方收入，对稳定88、社会秩序具有重大意义；项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大；项目建设需配套绿化等公共工程，可以绿化城市、美化环境；项目建成后，将增加物业管理等就业岗位需大量劳务人员。3、社会影响分析如下表：序号社会因素影响的范围程度可能出现的后果措施及建议1对居民收入的影响随着本项目的建成及发展居民第三产业收入会提高正面2对居民生活水平与生活质量的影响正面的积极影响正面3对居民就业的影响对项目区的居民就业会产生积极影响增加当地的就业机会引导居民通过培训从事第三产业的工作4对脆弱群体的影响更多的关注和关爱正面5对地区基础设施的社会服务容量的影响基础设施的完善，为周围居民提供了良好89、的居住环境正面道路、绿化，排水等基础设施应同步14.3 社会评价结论项目符合XX县国民经济和社会发展“十二五”规划，不仅能改善城市面貌，带动XX县第三产业的发展，解决城市居民就业问题，而且能带动城区发展，促进经济的发展。只要建设资金到位，项目的建设具有较好的社会效益，也会取得好的社会效果。第十五章 风险分析15.1 风险分析概况投资项目风险分析是在市场预测、技术方案、工程方案、融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析，识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。本项目的风险分析过程总体分为三个阶段：风险辨90、识、风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示：风险分析风险辨识项目过程包括哪些活动、各活动存在哪些风险、风险产生的原因是什么、项目中哪些风险是主要的、各风险因素关系如何风险估计风险发生的概率大小、风险概率分布情况、风险估算风险评价揭示项目综合风险大小及影响项目成败的关键因素、财务分析、预警风险分析与评价过程示意图15.2 风险因素识别风险一般包括宏观经济与政治风险、政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发建设的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险，项目投资较大，受资金风险的影响较大。另外项目的成91、败还受到工期、原材料价格以及建成后的分配方案等因素的影响等因素的影响，必须对风险进行充分的估计与认识，以避免造成不必要的损失。下面用图框说明项目面临的风险。(详见附图)65综合风险政策风险市场风险经营管理风险金融财务风险原材料销售价格融资风险运 行效 益利率调整价格影响成本供应影响进度市场营销银行贷款资本金到位同业竞争效益费用工程管理土地政策物业管理配套设施风险土地政策项目面临的主要风险分析层次图15.3 风险评价15.3.1 专项风险评价1、政策风险主要受国家宏观调控影响，如:国家有关七部委房改政策、银行利率的调整，土地政策的变化等。2、市场风险市场风险主要是材料、价格、同业竞争，原材料市场92、材料价格上扬、材料供应紧张，销售价格定位不准，楼市之间的激烈竞争。3、经营管理风险市场营销，工程质量，售后物业管理风险。4、配套设施风险配套设施为市政道路、交通，供水、供电及通信、网络等设施的规划和建设是否能落实。15.3.2 综合风险评价项目存在综合风险，但项目前景广阔，经济效益显著。只要加强管理，能有效规避这些风险，造福当地居民，对改善当地经济，对社会发展极为有利。15.4 风险防范对策及建议抓好各项目标管理，高起点、高品位对项目进行建设。项目工程量大，工程建设工期紧，因此对各项工作需进行目标管理。前期要对初步设计、施工图设计、招投标、资金到位等各项工作抓落实。施工阶段要抓好对施工组织设计93、安排好进度，督促检查，合理安排资金，把项目建设成为质量优、环境美的一流街区。经营管理上采取灵活的市场营销手段，新颖的设计方案，优质的工程质量，良好的物业管理化解经营管理风险；销售价格应摸准市场行情准确定位；为避免楼市之间的激烈竞争，推精品，忌雷同；资金筹措，为了保证项目的正常运行，坚持“谁投资、谁收益”的原则，应加强项目融资力度，资本金和银行贷款及时到位。项目市政配套设施齐全，项目实施中应派专人与市政、专业管线部门协调，办理好相关事宜，保证项目的供电、供水及交通、通讯的畅通。第十六章 结论与建议16.1 结论1、项目的建设是拉动内需促进国民经济发展的需要，是配合旧城改造全面建设小康社会的需要94、，是XX县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要；也是XX县房地产行业质的飞跃的一个良好契机。项目建设准备充分，所需开工条件具备，无政策变动风险，潜在的市场风险通过合理运作可以规避。运作时只要管理、营销措施到位，就能既为城市建设一个高品位的住宅小区，又能取得合理的回报。2、该项目总投资44015.49万元，销售收入69577.31万元，利润总额14436.72万元，净利润10827.54万元，所得税3609.18万元，总投资利税率为32.80%，总投资利润率为24.60%，盈亏平衡点为63.26%，资本金收益率26.18%，税后财务内部收益率67.85%Ic=15%，财务净现值为7056.6395、万元，动态投资回收期2.30年。表明该项目财务上是可行。通过综合分析可知，项目有着良好的经济、社会和环境效益，并能保证资金链的平衡，同时具有较强的抗风险能力。表明本项目在经济、社会、环境、技术上均是可行的。16.2 建议在工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在施工中吸取周边其他项目的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。因为本项目施工质量要求较高，投资相对较大，建议建设方采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学的控制成本，努力降低造价，确保工程按期交付使用。