1、用地面积240亩住宅小区建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月92可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论11.1 项目概况11.2 项目背景21.3 项目实施的必要性61.4 可行性报告编制依据和研究范围81.5 主要技术经济指标12第二章2、 市场分析与预测142.1 国内市场分析与预测142.2 国际市场分析与预测182.3 价格走势分析182.4 市场前景分析252.5 市场竞争分析28第三章 建设规模、内容和产品方案273.1 项目建设规模和内容273.2 产品方案34第四章 建设地点及建设条件354.1 选址原则354.2 建设地点与地理位置354.3 项目建设条件35第五章 工艺技术方案和设备选型375.1 工艺技术方案375.2 设备选型38第六章 项目总体布局、公用工程建设及运输376.1 项目总体布局376.2 公用辅助工程386.3 产品运输43第七章 原材料、燃料及动力供应457.1 育肥牛供应457.2 饲草3、料供应467.3 动力供应47第八章 节水及节能措施488.1 节水措施488.2 节能措施48第九章 环境保护、安全卫生及消防479.1 设计依据479.2 环境保护479.3 安全卫生及劳动保护53第十章 项目组织与实施进度5810.1 组织机构5810.2 劳动定员5810.3 人员培训5710.4 项目实施进度57第十一章 投资估算和资金筹措5911.1 投资构成和估算5911.2 资金筹措63第十二章 效益分析6412.1 经济效益分析6412.2 社会效益分析6712.3 生态效益分析6712.4 风险分析68第十三章 招标内容6713.1 招标依据6713.2 招标范围6713.4、3 项目招标组织形式6713.4 项目招标方式6813.5 招标程序6813.6 项目招标内容一览表68第十四章 可行性研究结论与建议6914.1 可行性研究结论6914.2 建议731 概 述1.1项目名称及拟建地点项目名称：XXXX养生城拟建地点：#市天元区十六区1.2项目申报单位#金业房地产开发有限公司1.3申请报告编制单位编制单位：#XX工程项目管理有限公司资质等级：甲级资质证号：工咨甲#发证机关：国家发展和改革委员会1.4编制依据与研究范围1.4.1编制依据（1）关于编制本项目申请报告的咨询服务协议书；（2）项目申请报告通用文本（2007）；（3）国家发改委、建设部建设项目经济评价方5、法与参数（第三版）；（4）房地产开发项目经济评价方法（2000）；（5）#市城市总体规划（2006-2020）；（6）#市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（7）其他相关专业设计规范；（8）项目申报单位提供的相关基础资料。1.4.2研究范围根据国家有关政策、规程和规范，对项目背景、建设用地及相关的规划、建设条件、工程技术方案、环境影响、资源利用、节能、社会影响、建设投资及投资效益等方面进行分析研究，供政府投资主管部门决策参考。1.5项目概况1.5.1建设内容与规模（1）建设内容XXXX养生城拟建设9栋32层住宅楼、5栋28层住宅楼、1栋24层住宅楼；32栋4层住宅楼、1栋3层幼儿园、1栋6、2层内部商业用房及出入口岗亭；2栋21层公寓楼、1栋25层公寓楼、1栋32层公寓楼（附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房）、1栋32层写字楼及连接用多层商业裙楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。本项目开发拟采取“一次规划、分四期实施”的运作方案。一期工程拟建设6栋32F高层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。二期工程拟建设1栋3F幼儿园、1栋24F 、5栋28F、3栋32F高层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。三期工程拟建设32栋4F多层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。四期工程拟建设1栋2层内部商业用房、2栋21层公寓楼、1栋25层7、公寓楼、1栋32层公寓楼（附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房）、1栋32层写字楼及连接用多层商业裙楼以及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。（2）建设规模XXXX养生城总用地面积157318.2（合235.98亩），规划总建筑面积488489.4，其中：住宅318855.26（多层21600，高层222995.26，公寓74260），商业用房35000，写字楼33040，幼儿园2257.14，物管用房2753，社区服务用房1180，公厕及垃圾房210，天面梯屋机房1560，商业首层架空2074，地下车库91560。项目规划容积率2.5，建筑密度19.8%，绿地率35.0%。规划建设8、住宅1349套，停车位2543个（其中：地面254个，地下2289个）。一期工程用地面积32024.11，规划建筑面积149325.40，其中：高层住宅125390.0，地下室23456.8，天面梯屋机房478.6。规划建设住宅882套，地下停车位587个。二期工程用地面积30420.29，规划建筑面积122874.6，其中：高层住宅97605.26，幼儿园2257.14，地下车库22599.4，天面梯屋机房412.8。规划建设住宅403套，地下停车位565个。三期工程用地面积65342.01，规划建筑面积45532.8，其中：多层住宅21600，地下车库23932.8。规划建设住宅64套，地9、下停车位598个。四期工程用地面积29531.75，规划建筑面积170756.6，其中：商业用房35000，写字楼33040，公寓74260，物管用房2753，社区服务用房1180，公厕及垃圾房210，天面梯屋机房668.6，地下车库21571，商业首层架空2074。规划建设停车位793个（地上254个，地下539个）。1.5.2主要建设条件XXXX养生城位于#市天元区十六区，北临珠江北路，东临XX大道。项目的供电、给排水、燃气、通讯基础设施拟从XX大道和珠江北路引入。1.5.3项目估算总投资与资金筹措方案（1）项目估算总投资经估算，项目总投资173261万元，其中：工程费用86983万元，工10、程建设其他费用81408万元，基本预备费4870万元。详见投资估算表。一期工程投资45549万元，其中：工程费用26565万元，工程建设其他费用17501万元，基本预备费1483万元。二期工程投资38853万元，其中：工程费用21443万元，工程建设其他费用16212万元，基本预备费1198万元。三期工程投资39207万元，其中：工程费用8482万元，工程建设其他费用30268万元，基本预备费457万元。四期工程投资49652万元，其中：工程费用30493万元，工程建设其他费用17427万元，基本预备费1732万元。（2）资金筹措本项目估算总投资173261万元，其资金筹措方案如下：1）项目申11、请单位自有资金40502万元，占总投资的23.4，其中：已付土地费用30000万元，基本账户资金10502万元；2）余款132759万元拟通过商品房预售和银行按揭贷款解决，占总投资的76.6。1.5.4主要技术经济指标表1-1 总的主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1总用地面积157318.2合235.98亩2总建筑面积488489.42.1住宅318855.262.1.1高层222995.262.1.2多层216002.1.3公寓742602.2商业用房350002.3写字楼330402.4幼儿园2257.142.5物管用房27532.6社区服务用房11802.7公厕及垃圾房21012、2.8天面梯屋机房15602.9商业首层架空20742.10地下车库915603容积率2.54建筑密度%19.85绿地率%35.06居住户（套）数套13497停车位个25437.1地上个2547.2地下个22898估算总投资万元1732619预计销售收入万元24540110利润总额万元4858211所得税万元1214512净利润万元3643713投资利润率%21.03静态14投资利税率%35.97静态15财务内部收益率%12.87动态16财务净现值（Ic=12%）万元1769动态17投资回收期年3.68静态18建设工期年3表1-2 一期主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1用地面积3213、024.112建筑面积149325.42.1高层住宅1253902.2天面梯屋机房478.62.3地下车库23456.83居住户（套）数套8824地下停车位个5875估算投资万元45549表1-3 二期主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1用地面积30420.292建筑面积122874.62.1高层住宅97605.262.2幼儿园2257.142.3天面梯屋机房412.82.4地下车库22599.43居住户（套）数套4034地下停车位个5655估算投资万元38853表1-4 三期主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1用地面积65342.012建筑面积45532.82.1多层住宅14、216002.2地下车库23932.83居住户（套）数套644地下停车位个5985估算投资万元39207表1-5 四期主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1用地面积29531.752建筑面积170756.62.1商业350002.2写字楼330402.3公寓742602.4物管用房27532.5社区服务用房11802.6公厕及垃圾房2102.7天面梯屋机房668.62.8地下车库215712.9商业首层架空20743停车位个7933.1地上个2543.2地下个5394估算投资万元496521.6研究结论（1）XXXX养生城的建设可以增加区域商品房供给，符合国家、省市房地产业发展的有关政15、策和市场的需求。（2）项目符合#市城市规划的要求，拟建场址交通便利，给排水、供电、通讯、燃气等市政基础设施配套完备，供应可靠，项目建设内外部条件良好。（3）项目估算总投资173261万元，建设资金全部自筹。（4）本项目建成后，可以提供1349套商品住宅，给需求者提供一个环境优美、舒适的居住条件，具有良好的社会效益。因此，项目建设是必要的、可行的。2 申报单位2.1项目申报单位#金业房地产开发有限公司2.2申报单位基本情况#金业房地产开发有限公司成立于2012年8月14日。公司的经营范围：房地产开发、销售（凭资质证经营）。现有员工39人，中级以上职称的专业技术人员8人，设置的机构有人力资源部、综16、合部、开发管理部、工程部、销售部、财务部等部门。公司住所：#市天元区泰山路572号注册资本：人民币5000万元3 项目概况3.1项目名称XXXX养生城3.2拟建地点本项目位于#市天元区十六区3.3项目的建设内容与规模（1）建设内容XXXX养生城拟建设9栋32层住宅楼、5栋28层住宅楼、1栋24层住宅楼；32栋4层住宅楼、1栋3层幼儿园、1栋2层内部商业用房及出入口岗亭；2栋21层公寓楼、1栋25层公寓楼、1栋32层公寓楼（附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房）、1栋32层写字楼及连接用多层商业裙楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。本项目开发拟采取“一次规划、分四期实施”的运作方案17、。一期工程拟建设6栋32F高层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。二期工程拟建设1栋3F幼儿园、1栋24F 、5栋28F、3栋32F高层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。三期工程拟建设32栋4F多层住宅楼及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。四期工程拟建设1栋2层内部商业用房、2栋21层公寓楼、1栋25层公寓楼、1栋32层公寓楼（附设小区物业管理、社区管理及公厕垃圾用房）、1栋32层写字楼及连接用多层商业裙楼以及区内道路、绿化、供配电、给排水等附属工程。（2）建设规模XXXX养生城总用地面积157318.2（合235.98亩），规划总建筑面积488489.418、，其中：住宅318855.26（多层21600，高层222995.26，公寓74260），商业用房35000，写字楼33040，幼儿园2257.14，物管用房2753，社区服务用房1180，公厕及垃圾房210，天面梯屋机房1560，商业首层架空2074，地下车库91560。项目规划容积率2.5，建筑密度19.8%，绿地率35.0%。规划建设住宅1349套，停车位2543个（其中：地面254个，地下2289个）。一期工程用地面积32024.11，规划建筑面积149325.40，其中：高层住宅125390.0，地下室23456.8，天面梯屋机房478.6。规划建设住宅882套，地下停车位587个。19、二期工程用地面积30420.29，规划建筑面积122874.6，其中：高层住宅97605.26，幼儿园2257.14，地下车库22599.4，天面梯屋机房412.8。规划建设住宅403套，地下停车位565个。三期工程用地面积65342.01，规划建筑面积45532.8，其中：多层住宅21600，地下车库23932.8。规划建设住宅64套，地下停车位598个。四期工程用地面积29531.75，规划建筑面积170756.6，其中：商业用房35000，写字楼33040，公寓74260，物管用房2753，社区服务用房1180，公厕及垃圾房210，天面梯屋机房668.6，地下车库21571，商业首层架空20、2074。规划建设停车位793个（地上254个，地下539个）。3.4建设条件3.4.1自然条件（1）地形地貌XXXX养生城用地呈不规则形状，场内地势北高南低、西高东低，最大高差约10m。（2）气候气象#市属中亚热带季风湿润气候区，具有四季分明、气候温和、无霜期长等特点。雨水充足，年平均降雨量1471mm。境内历年平均气温17.5，极端最高气温41，极端最低气温-7.2。无霜期280天左右，年日照时数1430小时。（3）工程地质条件参照场址临近已建工程的地质情况，初步推断项目场址的地质条件稳定，宜于本项目建设。按照中国地震动参数区划图（GB18306-2001）、建筑抗震设计规范（GB501121、-2001（2008年版）附录A，我国主要城镇抗震设防烈度设计基本地震加速度和设计地震分组，#市抗震设防烈度小于6度，为非抗震区。3.4.2交通条件项目东临神龙大道，北临珠江北路，交通较为方便。3.4.3主要公用设施（1）给、排水XXXX养生城的给水由城市自来水管网供给。从珠江北路的市政自来水管上开一个DN300梯口，从XX大道的市政自来水管上开一个DN250梯口，将两处引入管在整个项目地块内布置成环状给水管网，满足项目的给水要求；项目场内的污废水和场内雨水均以重力流方式自流排入XX大道和珠江北路的市政污水管道和雨水管道。（2）供电项目所需两个10kV电源拟分别从XX大道开闭所和珠江北路开闭所22、引入，另购置一台柴油发电机组，满足消防需要。（3）通讯项目区内的电信、宽带网络、有线电视等电信设施均已配套完善，项目均可就近接入。（4）燃气神龙大道已引入市政管道天然气，项目用气条件满足。3.5主要工程技术方案3.5.1项目组成本项目为#市金业房地产开发有限公司XXXX养生城项目，项目功能为城市多、高层混合居住小区，包括建筑系统、道路系统、环境及景观系统及工程管线系统、信息系统。建筑系统包括32栋4层住宅、9栋32层住宅楼、5栋28层住宅楼、1栋24层住宅楼；1栋3层幼儿园、1栋2层内部商业用房及出入口岗亭；2栋21层公寓楼、1栋25层公寓楼、1栋32层公寓楼（附设小区物业管理、社区管理及公厕23、垃圾用房）、1栋32层写字楼及连接用多层商业裙楼。道路系统包括院内道路及地面停车场。环境及景观系统包括环境小品（含雕塑）、水景、绿化、景观小路铺装及景观照明等。工程管线系统包括场地内工程管线的综合处置含动力、照明、给水、排水，天然气输送管网，电信及有线网络光纤等。3.5.2总平面设计3.5.2.1设计原则（1）充分注重用地形状及城市道路围合情况，因地制宜创建独具特色的居住小区，营造资源节约型和环境友好型的两型社区；（2）坚持可持续发展的原则，正确处理人、建筑和环境的相互关系；（3）保护生态环境，防止污染和破坏环境；（4）以人为本，满足人们物质与精神的需求，提高生活质量；（5）贯彻节约用地、节约24、能源、节约用水和节约原材料的基本国策；（6）符合当地城市建设规划的要求，并与周围环境相协调。3.5.2.2场地分析本项目建设用地位于#市天元区珠江北路与XX大道西南地块内，北临珠江北路，东临XX大道，拟建设用地面积约16公顷。项目用地呈不规则形状，场内地势北高南低、西高东低，最大高差约10m。场地周边已建有房地产居住小区、学校、行政单位、炎帝广场等公共设施。基地长轴沿东西方向，长宽大致尺寸为515m406m。场地周边道路各节点标高与场地高程相适应；用地周边局部道路最大纵坡不超过1.0%，地势相对平坦，适宜作为居住小区建设用地。3.5.2.3总体布局根据项目的具体功能，结合地形条件按高标准、高起25、点规划和布置，完善配套设施，体现居住建筑的特点，力求做到平面布置和竖向布置合理。总平面布置中采用成组成团方式进行功能分区，多层住宅布置在用地南边，相对远离城市交通干线，环境安静舒适，避免噪声；高层住宅部分布置在用地北面及西北面，可以隔绝冬季寒风对用地内部侵袭，遮挡外部交通噪声干扰；公共服务设施布置在用地东面，紧邻神龙大道，符合城市规划要求，方便用地内部住户及城市居民使用，符合城市可持续发展目标。场地根据功能分区设定设2个出入口，其中东面出入口服务多层区；北面出入口起着分隔高层住宅与公共服务设施的作用又紧邻一起，方便内外部用户使用，并把高层区与多层区连接在一起，方便使用。地面停车主要设置在公共服26、务设施区及用地北面，住宅用户及高层商业建筑主要采取地下停车，通过用地各出入口处的地下停车场出入口就近停车，避免停车对内部景观、环境产生影响，总停车位2543个。3.5.2.4道路交通及消防设计场地内部道路环绕本项目三大功能组团用地，避免内部道路对各功能秩序产生干扰，又可使消防车辆通达各单项建筑形成良好的扑救面，满足消防要求。道路围绕建筑，通过与广场、绿地和小品等有机结合，使景观和基地内各场所导向明确、亲切自然，具有很强的参与性。基地道路由车行环道和连通建筑的辅助道路构成，车行环道宽度见XXXX养生城总平面规划图，路面宽度除少数辅道为4m、其余为6m，设计道路及消防通道最小转弯半径为9.0m。327、.5.2.5环境和景观设计本项目以出入口及道路作为线性景观轴线，以高层住宅围合的公共绿地及低层住宅围合的绿地作为片状景观绿地，在出入口及景观轴线交汇点设置景观节点，其中中心绿地为小区内部重要景观节点，通过设置水景、人行小路、绿化、坡地、中心景观等达到共享与公共性质；以片状绿地向周边各建筑间绿地辐射，建筑间绿地为次一级景观节点，通过线状道路、绿地连接主要景观节点与次一级景观节点，形成大小分级、公共性分级的多层次点、线、面景观体系，具体设计上通过材料的对比、绿化的植物配置对比、高矮对比，体现季节变化，适应不同气候环境的室外场地场使用，营造温馨宜人的居住环境。在出入口处，设计讲究公共性、地方性，采用28、具有当地特点的主题景观广场及小品设计。夜间照明：用地内以道路、广场、停车场、景观绿化结合各单体建筑出入口进行重点设计，采用LED照明技术以节约能源，灯具选型体现现代性并避免眩光，照度满足使用要求；神龙大道及珠江北路一侧建筑根据城市规划要求设置夜间照明。3.5.2.6竖向设计场地经整理后地势较为平坦，最低标高约为59.0m，最高标高约67.5m，满足防洪要求，场地内道路或出入口与城市道路相接处高于城市道路0.3m左右，单体建筑首层地面标高高于建筑周边场地0.3m，道路纵坡不超过3%，横坡拟采用1%，广场及地面停车场坡度采用0.5%，绿化及景观可以适当设置局部坡地及平台增加空间的层次及景深满足景观29、艺术需求。场地雨水采用有组织排水，经雨水管收集，由道路雨水管经场地西、北、东面用地出入口就近排至城市雨水管。3.5.3建筑方案3.5.3.1设计依据（1）全国民用建筑工程设计技术措施、规划、建筑（2009年版）（2）建筑设计防火规范（GB50016-2006）（3）工程建设标准强制性条文房屋建筑部分（2009年版）（4）民用建筑设计通则（GB50352-2005）（5）无障碍设计规范GB50763-2012（6）民用建筑隔声设计规范GB50118-2010（7）民用建筑热工设计规范GB50176-93（8）公共建筑节能设计标准GB50189-2005（9）城市居住区规划设计规范GB50180-30、93（2002版）（10）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（11）汽车库建筑设计规范JGJ100-98（12）高层民用建筑防火设计规范GB50045-1995（2005版）（13）住宅设计规范GB 50096-2011（14）托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ39-87（15）#市规划管理技术规定（2012修订版）3.5.3.2设计原则（1）满足各种设计规范；（2）满足消防要求及规定的退让；（3）满足项目建设单位的功能要求；（4）合理布置空间环境，组织好交通、人流的关系；（5）以人为本、充分满足使用者要求。3.5.3.3主要建筑物特征主要建筑物的特征如下表所示：项目名称建筑31、层数标准层高防火类别耐火等级设计使用年限结构选型屋面防水等级24、28、32层住宅楼24、28、323.0m1类一级50剪力墙结构II级21、32层公寓楼21、323.0m1类一级50框支剪力墙结构II级25层公寓楼253.9m1类一级50框支剪力墙结构II级32层写字楼323.0m1类一级50框架-核心筒结构II级4层住宅43.3m二级50框架结构III级2层内部商业用房24.2m二级50框架结构III级3层幼儿园33.9m二级50框架结构III级说明：高层建筑最大高度不超过99.9m，裙房不超过24m，多层裙房采用框架结构；地下车库采用钢筋混凝土框架结构，与土壤接触处采用防渗钢筋混凝土，柱32、网尽可能采用8.4m，上部为住宅时，相应剪力墙应落至地下车库，地下室与地上层不应共用楼梯间，当必须共用楼梯间时，应在首层与地下或半地下层的出入口处，设置耐火极限不低于2.00h的隔墙和乙级的防火门隔开，并应有明显标志；其余如传达门卫及垃圾处理建筑有条件时均采用钢筋混凝土框架结构。3.5.3.4建筑风格及色彩（1）建筑形象本项目在建筑群的布局上采用三个功能分区，建筑除满足各自内部使用功能外，形式上应与神龙城整体风格相适应，结合虚实、颜色、材料的对比达到整洁有序、轮廓分明的建筑形象，营造创新、向上的意向。（2）建筑色彩在建筑的色彩处理上主要采用暖色调来营造 “以人为本，温馨宜人”的居住风格，局部或33、线条采用对比色体现差异性，也通过材质的对比达到与神龙城建筑整体的协调统一。3.5.3.5主要建筑功能设计高层住宅房型设计中，要体现布局的合理性与使用功能的超前性，努力做到套型内的洁污分区、动静分区、公私分区等，营造良好的套内空间组合，宽紧适宜的功能面积分配，住宅套型主体为三室两厅，建筑面积控制在120-130，另外结合建筑布局设置建筑面积为85-95两室两厅小套型及建筑面积为145-155四室两厅大套型。套型比例控制依据分期建设指标及总平面布局控制。多层住宅建筑面积每户控制在500以内，在此基础上适当设计2-4套不同的户型，满足多方面需要。集中商业（含写字楼）设计采用不同的结构形式，裙房部分（34、包括与之相连的高层主体）采用框架，下部框架与上部非框架结构之间采用结构转换层。3.5.3.6建筑材料（1）砌体材料见下表：材料名称砌块强度砂浆强度墙厚使用部位备注页岩多孔砖Mu7.5M102000.000以下框架填充墙页岩多孔砖Mu7.5M52000.000以上框架填充墙砌块需按有关砌体规范和构造措施施工，不同材料砌体这间联结26500钢筋伸入墙体大于1000，楼梯间及消防电梯隔墙要求耐火极限大于等于两小时。（2）门窗工程采用符合节能要求的塑钢普通中空玻璃窗（5mm+6Amm+5mm）系列门窗及双层玻璃节能外门。同时，建筑设计上控制窗墙比符合规范要求。建筑外窗气密性等级不低于“GB7107-235、002建筑外窗气密性能分级及检测方法”规定的4级。（3）电梯设备各单体建筑设电梯，数量根据单栋建筑的标定人数及消防要求确定，载重量考虑普通电梯为1000kg，速度不小于1.5m/s。3.5.4基础及结构选型3.5.4.1设计依据（1）本项目主体结构及基础设计使用年限为50年。（2）根据场地附近的地质揭露情况，进行结构初步选型。（3）依据标准、规范：1）建筑专业提供的各单体建筑资料及总平面布置图；2）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；3）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；4）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；5）混凝土结构设计规范（GB50036、10-2010）；6）高层建筑混凝土结构设计规程（JGJ3-2010）；7）建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006版）；8）建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；9）砌体结构设计规范（GB50003-2011）；10）建筑结构制图标准（GB/T501015-2010）；11）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）；12）其它国家现行标准、规范及规程。3.5.4.2建筑分类等级（1）建筑结构安全等级：二级（2）地基基础设计等级：低多层建筑为丙级，24层住宅为乙级，其余为甲级。（3）钢筋混凝土抗震等级：非抗震（4）建筑防火分类等级：见主要建筑物特征表建筑结构耐火等级为二级337、.5.4.3主要荷载（作用）取值（1）依据建筑结构荷载规范GB50009-2012，#市重现期50年的基本风压0.35KN/，基本雪压0.45KN/。考虑拟建筑物间的相互影响。风荷载地面粗糙度属C类，体型系数按规范取值。（2）活荷载标准值按建筑结构荷载规范GB50009-2012和高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2010取值：类别活载（KN/）面层及吊顶（不包含楼板）（KN/）办公室、会议室、休息室2.01.5电梯厅、管理用房、服务大厅、连廊、内走廊2.1.5普通卫生间2.01.5住宅、幼儿园2.07.0入口平台（考虑双向板客车）2.51.0消防疏散楼梯3.51.0商店、超市3.51.5电38、梯机房7.01.0不上人屋面0.53.5上人屋面2.03.5注：其它未列项见国家现行标准规范、规程；档案室及书库根据具体情况采用5.0KN/或者12.0KN/（密集柜书库时）。3.5.4.4地基基础设计根据附近地质揭露情况及以前相似工程经验，高层住宅楼及集中商业和裙房结合地下车库时采用箱形基础，其余采用独立基础。3.5.4.5主要结构材料（1）混凝土结构环境类别一类环境：除二a类环境以外的部分二a类环境：水池及其他处于潮湿环境的部位。（2）钢筋直径12mm时为HPB235级钢筋，应符合现行国家标准钢筋混泥土用热轧光圆钢筋（GB13013）的规定。主要用于板中受力钢筋和梁柱箍筋及各种构造钢筋。直39、径14mm时为HRB400级，应符合现行国家标准钢筋混泥土用热轧带肋钢筋（GB1499）的规定。主要用于梁、柱纵向受力钢筋、基础受力钢筋和剪力墙的受力钢筋。钢材：Q235-B，主要用于各种预埋件。（3）混凝土构建部位混泥土强力等级备 注框架及剪力墙结构一五层柱、墙C35六屋面柱、墙C30一屋顶层梁、板及承台C30生活水池墙体及底板，屋面、厕所等裸露结构均采用抗渗等级为S6级的防水混泥土所有子项基础垫层C15构造柱、现浇过梁C20标准构建按标准图集的要求（4）填充墙部位墙体材料砌块强度等级砂浆强度等级备注外墙200厚页岩多孔砖MU7.5M5容重10KN/m33.5.5供配电3.5.5.1编制依据40、（1）国家现行设计规范及标准，主要包括：10KV及以下变电所设计规范GB50053-94；供配电系统设计规范GB50052-2009；低压配电设计规范GB50054-2011；民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；建筑照明设计标准GB50034-2004；高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）；火灾自动报警系统设计规范GB50116-2008；建筑物防雷设计规范GB50057-2010；汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；有线电视系统工程技术规范GB50200-94；系统接地的型式及安全技术要求GB14050-2008。（2）建设单位的委托及相关专41、业提供的有关资料。3.5.5.2设计范围本项目的变配电、动力、照明、防雷接地、电视、电话、网络及火灾自动报警系统。3.5.5.3供配电设计（1）负荷分级本项目一、二、四期为一类高层住宅建筑和高层大型商业建筑，其客梯电力、排水泵、生活水泵及消防用电等为一级负荷，大型商业建筑中的经营管理用电子计算机系统电源为一级用电负荷中的特别重要负荷，其它负荷为三级负荷。三期为多层住宅建筑，其用电负荷为三级用电负荷。地下车库消防用电按一级用电负荷考虑。（2）供电电源根据用电负荷等级的供电要求，拟定本项目采用两个10kV电源供电，并要求当两个电源中的一个电源发生故障（或检修）时，另一个电源不致同时受到损坏（或检修42、）。根据现场拟定本项目中的一个10kV电源由XX大道开闭引入，另一个10kV电源由珠江北路开闭所引入，在本项目一期地下室设二进多出开闭所一座，由地下室开闭所向本项目各箱变供电。大型商业建筑中的经营管理用电子计算机系统电源为一级用电负荷中的特别重要负荷，除由两个电源供电外，尚应增设应急电源，并严禁将其他负荷接入应急供电系统，应急供电电源拟由独立于正常电源的柴油发电机承担。1）用电负荷的估算本项目分一、二、三、四期建设，总建筑面积为488489.4，其中一期建筑面积为149325.4、二期建筑面积为122874.6、三期建筑面积为45532.8、四期建筑面积为170756.6，各期用电负荷估算如下43、：一期用电负荷估算表序号项目名称建筑面积总户数用电指标kW总功率kW备注1高层住宅建筑1253908826.0（每户）52922地下车库建筑23456.80.007（每）164.23合计5456.2二期用电负荷估算表序号项目名称建筑面积总户数用电指标kW总功率kW备注1高层住宅建筑97605.264038.0（每户）32242地下车库建筑22599.40.007（每）158.23幼儿园建筑2257.140.050（每）112.864合计3495.06三期用电负荷估算表序号项目名称建筑面积总户数用电指标kW总功率kW备注1多层建筑21600.0.06410.0（每户）6402地下车库建筑239344、2.80.007（每）167.533合计807.53四期用电负荷估算表序号项目名称建筑面积用电指标Kw/总功率kW备 注1写字楼建筑330400.061982.42公寓建筑742600.0537133物管建筑27530.06165.184社区服务建筑11800.0670.85地下车库建筑215710.0071516商业首层架空建筑20740.06124.447合计6202.822）总计算负荷一期计算负荷总装机容量为Pe5456.20（kW）有功计算负荷PjsKxPe0.45456.202182.48（kW）无功计算负荷QjsPjstg2182.480.481047.59（kvar）视在计算负荷45、SjsPjs/COS2182.48/0.9=2424.97（kVA）二期计算负荷总装机容量为Pe3495.06（kW）有功计算负荷PjsKxPe0.43495.061398.02（kW）无功计算负荷QjsPjstg1398.020.48671.05（kvar）视在计算负荷SjsPjs/COS.1398.02/0.9=1553.36（kVA）三期计算负荷：总装机容量为Pe807.53（kW）有功计算负荷PjsKxPe0.5807.53403.77（kW）无功计算负荷QjsPjstg403.770.48193.81（kvar）视在计算负荷SjsPjs/COS403.77 /0.9=448.63（k46、VA）四期计算负荷：总装机容量为Pe6202.82（kW）有功计算负荷PjsKxPe0.76202.824341.97（kW）无功计算负荷QjsPjstg4341.970.482084.15（kvar）视在计算负荷SjsPjs/COS.4341.97/0.9=4824.41（kVA）（4）变压器容量选择根据上述负荷计算的结果，一期工程拟选用SCB11-800kVA/10kV/0.4kV干式变压器三台，SCB11-630kVA/10kV/0.4kV干式变压器一台，变压器负荷率约为80.02；二期工程拟选用SCB11-630kVA/10kV/0.4kV干式变压器三台，变压器负荷率约为82.19；三47、期工程选用SCB11-630kVA/10kV/0.4kV干式变压器一台，变压器负荷率约为71.21；四期工程拟选用SCB11-800kVA/10kV/0.4kV干式变压器五台，SCB11-630kVA/10kV/0.4kV干式变压器三台，变压器负荷率约为81.90。所有干变均安装于箱式变电所内，箱式变电所选用外型美观的欧式箱变。（5）变配电所设置项目全部采用箱式变电所供电，并尽量布置在用电负荷的中心位置。每座箱变内包括：高压开关室：二路电源进线，一路馈出线和避雷器等。变压器室：节能型干式变压器一台。低压开关室：一路进线总开关，电度计量表，多路馈出线等功能。（6）操作电源箱式变电所10kV系统采48、用交流电源操作，交流操作电源取自进线电源的电压互感器。（7）供电系统的结线方式10kV系统主结线为单母线不分段运行方式，两路10kV电源一用一备，互设电气机械联锁；0.4kV系统主结线变采用单母线结线方式，供电方式采用放射式供电。（8）计量方式1）在10kV电源侧设专用计量柜，内装0.2级CT、PT、多功能电度表等。2）小区住宅实行单户独立计量，高层住宅电表按每单元每三层集中安装总电表箱一个。3）动力、商业、照明等按业电部门要求用分开计量。（9）无功补偿在变电所的0.4kV侧母线上采用电力电容柜进行集中补偿，补偿后的功率因数达到0.9以上。（10）电缆的敷设1）室外电缆全部采用穿镀锌管暗埋敷设49、，埋设深度一般不小于0.7m，过车道时不小于1.0m，且需包封加固。2）由变配电所引至各栋后沿电缆井或电缆桥架敷设，消防用电电缆采用阻燃交联电缆，其它电缆采用普通交联电缆。3）室内动力电缆沿电缆沟或沿地面暗埋敷设。（11）防雷、接地及安全措施1）建筑物的防雷本项目普通低层建筑按三类防雷建筑物设防，一类高层建筑的建筑高度近百米，故需经防雷计算后才确定其防雷类别，若其预计年雷击次数大于0.25次时，划为二类防雷建筑物，否则应划为三类防雷建筑物。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、测击雷及雷电波的侵入要求，并在变电所内设总等电位连结，住户卫生间设置局部等电位联结。接闪器在屋面采用404热镀锌扁钢作避雷带50、暗敷，若建筑物属二类防雷建筑物，其屋面避雷带连结网格不大于10m10m或12m8m，若为三类防雷建筑物，其屋面避雷带连结网格不大于20m20m或14m16m。引下线利用建筑物钢筋混凝土柱子内两根16以上主筋通长焊接作为引下线，若该建筑物属二类防雷建筑物，其引下线的间距不大于18m，若属三类防雷建筑物，其引下线的间距不大于25m，引下线上端与避雷带焊接，下端与建筑物基础内两根主钢筋焊接。接地极利用桩基础内钢筋作为接地极，地深钢筋作为接地连线，并与引下线可靠焊接。建筑物的四角外墙及适当位置的引下线地面上0.5m处采用热镀锌扁钢连结板作为接地电阻测试点。凡突出屋面的所有金属构件、金属通风管、金属屋面51、金属屋架等均与避雷带可靠焊接。2）接地及安全措施本项目防雷接地、电气设备的保护接地、弱电系统的保护接地共用同一接地装置，要求接地电阻不大于1，实测不满足要求时，增设人工接地极。凡正常不带电，而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。本项目采用总等电位联结，具体做法按国家建筑标准图集等电位联结安装02D501-2实施。过电压保护：在箱变内装一级电涌保护器，在各栋进线总配电箱内装第二级电涌保护器。漏电保护：在各栋总配电箱内装总漏电开头，在普通插座上增选漏电保护器。本项目接地形式采用TNS系统，PE线在进户处作重复接地，并与防雷接地共用接地极。3.5.5.4照明设计（1）照度标52、准值应严格按照建筑照明设计标准GB500342004中有关的照度标准进行设计。本项目的起居室100Lx、卧室75Lx、餐厅150Lx、厨房100Lx、卫生间100Lx、楼梯间75Lx、变配电所200Lx、商业营业300Lx、办公室300Lx、地下车库75Lx。（2）光源：楼梯间、卫生间、管道井采用紧凑型三基色一体化节能灯，商业营业、办公等场所主要采用直管荧光灯，并需配高品质电子镇流器，所配电子镇流器应符合该产品的国家能效标准。（3）所有照明灯具均采用节能型灯具。（4）照明、插座分别由不同的支路供电，照明为单相二线、插座为单相三线，安装高度低干2.4 m的灯具需增一根PE保护线。（5）室内照明电53、源线全部采用BV-750V铜芯绝缘线穿SC管暗埋敷设。3.5.5.5弱电系统（1）通信系统1）本项目采用宽带网络系统与电话系统综合为通信系统的方式。宽带网络系统光纤、电话电缆由室外埋地引来。2）在楼层内适当位置设置信息配线箱（暗装、底距地0.3m）作为信号分配及管理用。3）在商场、管理用房内适当位置安装电话/信号插座，暗装，底边距地0.3m。4）电话、网络终端的设置由专业部门完成。（2）有线电视系统1）有线电视电缆由室外埋地引来。2）由有线电视元件箱配出的同轴电缆SYV7512到信息配线箱，再由信息配线箱配线SYV755至电视用户插座。3）本有线电视系统为分配、分支系统，由分支器向用户有线电视54、插座配线，要求终端用户接收电平不小于644dB，图象清晰，图像质量不低于四级。4）有线电视用户插座，暗装，距地面0.3m。（3）楼宇可视对讲系统1） 楼宇可视对讲系统主要由对讲室内分机、对讲门口主机及电控锁、闭门器、电源箱，红外幕帘报警器、门磁、烟雾感应或燃气泄漏感应报警器等设备组成。2） 在住宅出入口，车库入梯门和小区人行出入口等处设置门口主机，每户均设置对讲室内分机。（4）车库管理系统1） 车库管理系统是对车辆科学管理的必要手段。在车库的车辆出入口均设置车库管理系统。2） 系统由环形感应线圈车辆检测器、自动道闸、出卡机、感应式读卡器、收费显示器、管理电脑、打印机等设备组成。（5）火灾自动报55、警及控制系统1）本项目为一类防火建筑。火灾自动报警系统的保护等级按一级设置。2）系统组成：火灾自动报警系统；消防联动控制系统；消防直通对讲电话系统；电梯监视控制系统；气体灭火控制系统；应急照明控制系统。3）消防控制室：消防控制室设于一层，并设有直接通往室外的出口。消防控制室的报警控制设备由火灾报警控制主机、联动控制台、CRT显示器、打印机、消防直通对讲电话设备、电梯监控盘和电源设备等组成。消防控制室可接收感烟、感温、等探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、压力报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号。消防控制室可显示消防水池、消防水箱水位，显示消防水泵的电源及运行状况。消防控制室可联动控56、制所有与消防有关的设备。4）火灾自动报警系统：本项目采用集中报警控制系统。消防自动报警系统按两总线设计。探测器：在地下室场所设置感温探测器，在商业用房、走道室等其他场所设置感烟探测器。探测器与灯具的水平净距应大于0.2m；与送风口边的水平净距应大于1.5m；与多孔送风顶棚孔口或条形送风口的水平净距应大于0.5m；与嵌入式扬声器的净距应大于0.1m；与自动喷水头的净距应大于0.3m；与墙或其它遮挡物的距离应大于0.5m。探测器的具体定位，可根据以上要求作调整。在各楼适当位置设手动报警按钮及消防对讲电话插孔。手动报警按钮及对讲电话插孔底距地1.5m。在消火栓箱旁，设消火栓报警按钮。底边距地1.5m57、。5）消防联动控制：火灾报警后，消防控制室应根据火灾情况控制相关层的排烟阀、电动防火阀、并启动相应排烟风机，排烟阀 280熔断关闭，防火阀70电控关，阀、风机的动作信号要反馈至消防控制室。在消防控制室，对消火栓泵、自动喷洒泵、防排烟风机，即可通过现场模块进行自动控制也可在联动控制台上通过硬线（直配线）手动控制，并接收其反馈信号。6）消火栓泵控制：平时由压力开关自动控制增压泵维持管网压力，管网压力过低时，直接起动主泵。消火栓按钮动作后，直接启动消火栓泵，消防控制室能显示报警部位并接收其反馈信号。消防控制室可通过控制模块编程，自动启动消火栓泵，并接收其反馈信号。在消防控制室联动控制台上，可通过硬线58、（直配线）手动控制消火栓泵，并接收其反馈信号。消防控制室能显示消火栓泵电源状况。消防泵房可手动启动消火栓泵。7）自动喷洒泵控制平时由屋面高位及压力开关自动维持管网压力，管网压力过低时，直接起动主泵。火灾时，喷头喷水，水流指示器动作并向消防控制室报警，同时，报警阀动作，击响水力警铃，启动喷洒泵，消防控制室能接收其反馈信号。消防控制室可通过控制摸块编程，自动启动喷水泵，并接收其反馈信号。在消防控制室联动控制台上，可通过硬线手动控制喷水泵，并接收其反馈信号。消防控制室能显示喷水泵电源状况。消防泵房可手动启动喷水泵。8）排风兼排烟风机的控制：本项目在地下室设排风兼排烟风机，正常情况下为通风换气使用，火59、灾时则作为排烟风机使用。正常时为就地手动控制，当火灾发生时由消防控制室控制，消防控制室具有控制优先权，消防控制室根据火灾情况对防火阀进行控制，同时连锁启动相应的排烟风机；当火灾温度达到280时，排烟阀熔丝熔断，排烟阀关闭，排烟风机吸入口处的280 防火阀关闭后，联锁停止相应的排烟风机。9）正压送风机的控制：由消防控制室自动或手动控制正压送风机的启停，（正压送风口为常开）。10）防火卷帘门的控制：用于防火隔离的卷帘门一步落下，由其一侧或两侧的感烟探测器自动控制；用于通道上的卷帘门分两步落下，由其两侧的感烟、感温探测器自动控制；卷帘门的动作信号要送至消防控制室；卷帘门两侧均设有声光报警及手动控制按60、钮。11）非消防电源控制：本项目部分低压出线回路设有分励脱扣器，由消防控制室在火灾确认后断开相关电源。12）风机所接风管上的防火阀关闭后，联锁停止风机并报警。13）消防直通对讲电话系统：在消防控制室内设置消防直通对讲电话总机，除在各层的手动报警按钮处设置消防直通对讲电话插孔外，在消防水泵房、排烟机房、消防电梯轿箱、电梯机房、等处设置消防直通对讲电话分机，专用对讲电话分机底距地1.5m。在消防控制室内设置直接报警的外线电话。14）电梯监视控制系统：在消防控制室设置电梯监控盘，能显示各部电梯运行状态、正常、故障、开门、关门等及所处层位显示。火灾发生时，根据火灾情况及区域，由消防控制室电梯监控盘发出61、指令，指挥电梯按消防程序运行：对全部或任意一台电梯进行对讲，说明改变运行程序的原因，消防电梯仍可保持运行。火灾指令开关采用钥匙型开关，由消防控制室负责火灾时的电梯控制。15）气体灭火系统的控制如下：火灾自动报警系统的要求：气体灭火系统作为一个相对独立的系统，单独配置了自动控制所需的火灾探测器，可独立完成整个灭火过程。自动控制：消防控制室能显示系统的自动、手动工作状态；能在气体灭火系统报警、喷射、各阶段有相应的声光信号，并关闭相应的防火门、窗，停止相关的通风空调系统，关闭有关部位的防火阀。该系统同时具有手动控制及应急操作功能。16）应急照明系统应急照明系统等采用专用回路双电源配电，并在末端互投。62、应急照明系统干线采用耐火电线在强电间、吊顶内明敷于金属防火线槽；支线采用耐火导线穿钢管或PVC管暗敷于不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不宜小于30mm。所有楼梯间及其前室、消防电梯前室、疏散走廊、水泵房、防排烟机房、消防控制室等场所设置备用照明。水泵房、防排烟机房、消防控制室的备用照明照度值按不低于正常照明照度值设置。在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示照明。保证疏散通道的地面最低水平照度不应低于0.5Lx；人员密集场所内的地面最低水平照度不应低于1.0Lx；楼梯间内的地面最低水平照度不应低于5.0Lx。应急照明平时采用就地控制，火灾时由消63、防控制室自动控制强制点亮全部应急照明灯。17）电源及接地所有消防用电设备均采用双路电源供电并在末端设自动切换装置。消防控制室设备还要求设置蓄电池作为备用电源，此电源设备由设备承包商负责提供。消防系统的接地利用建筑物综合接地装置作为其接地系统，设独立引下线，引下线采用BV-125mSC25。要求其联合接地电阻小于1。3.5.5.6主要电气设备材料表一期主要电气设备材料表序号名 称型号规格单位数量备注1箱式变电所SCB11-630kvA/10kV/0.4kV座42低压馈电箱非标批13照明配电箱非标批14电力电缆批15绝缘电线批16电缆电线保护管批17照明灯具批18火灾自动报誓系统套1为二、四期预留64、二期主要电气设备材料表序号名 称型号规格单位数量备注1箱式变电所SCB11-630kvA/10kV/0.4kV座32低压馈电箱非标批13照明配电箱非标批14电力电缆批15绝缘电线批16电缆电线保护管批17照明灯具批18火灾自动报誓系统套1与一期合用三期主要电气设备材料表序号名 称型号规格单位数量备注1箱式变电所SCB11-630kvA/10kV/0.4kV座12低压馈电箱非标批13照明配电箱非标批14电力电缆批15绝缘电线批16电缆电线保护管批17照明灯具批1四期主要电气设备材料表序号名 称型号规格单位数量备注1箱式变电所变压器容量为800kvA/10kV/0.4kV座82低压馈电箱非标批1365、照明配电箱非标批14电力电缆批15绝缘电线批16电缆电线保护管批17照明灯具批18火灾自动报誓系统套1与一期合用3.5.6给排水3.5.6.1设计依据（1）建筑工种提供的有关方案资料。（2）全国现行的各有关设计规范和标准：建筑给水排水设计规范（GB50015-20032009年版）建筑设计防火规范（GB50016-2006）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-952005年版）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-20012005年版）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）室外给水设计规范（GB50013-2006）室外排水设计规范（GB50014-20062011年版）66、生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）（3）其它现行的有关设计规范或规定。3.5.6.2设计原则（1）技术先进，运行可靠；（2）工程投资省，运行费用低；（3）节能、节水、环保；（4）保证供水的安全性；（5）保证水质达到生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）规定的水质要求；（6）室外消防按低压消防系统考虑。3.5.6.3生活给水设计（1）项目所在地市政给水现状XXXX养生城项目位于XX大道和珠江北路交汇处，在本项目东面XX大道已敷设有市政自来水管网，并在本项目位置预留有给水接口，XX大道给水管为新建的DN500球墨铸铁给水管，珠江北路已67、规划设计完毕，正在施工中，市政自来水管在本项目所在处的最小供水压力为0.28Mpa，#市市政自来水总供水能力可达120万m/日，项目所在处的市政自来水管的水量和水压完全可满足拟建项目的所有用水需求，且项目建成后其生活和消防用水对其周边地区的生活用水现状不会产生影响。（2）用水规模确定XXXX养生城总用地面积157318.16，其中绿化面积55061.4；总建筑面积488489.4，其中住宅318855.26，商业35000.0，写字楼33040.0，幼儿园面积2257.14，物管和社区服务面积3933.0；居住总户数1349户，总停车位2543个。一期工程为高层住宅，日生活用水定额取值根据建筑68、给水排水设计规范和#市气象条件以及居民生活用水习惯，住宅最高日生活用水指标取180L/人d，时变化系数Kh=2.65，使用时数为24小时，一期工程总居住人数为3087人，最高日用水量为555.66m，最大时用水量为61.35m；绿化用水指标取2L/d，最高日用水量为22.42m，最大时用水量为11.21m；洗车用水指标取15L/辆次，最高日用水量为8.81m，最大时用水量为4.40m；项目未预见水量和管网漏失水量取最高日用水量的15%计。XXXX养生城一期工程最高日用水量Q=674.92m/d。二期工程为高层住宅，日生活用水定额取值根据建筑给水排水设计规范和#市气象条件以及居民生活用水习惯，住69、宅最高日生活用水指标取180L/人d，时变化系数Kh=2.65，使用时数为24小时，二期工程总居住人数为1411人，最高日用水量为253.98m，最大时用水量为28.04m；幼儿园用水指标取40L/学生d，最高日用水量为8.0m，最大时用水量为1.5m；绿化用水指标取2L/d，最高日用水量为21.29m，最大时用水量为10.65m；洗车用水指标取15L/辆次，最高日用水量为8.48m，最大时用水量为4.24m；项目未预见水量和管网漏失水量取最高日用水量的15%计。XXXX养生城二期工程最高日用水量Q=335.51m/d。三期工程为多层住宅，多层住宅最高日生活用水定额取值根据建筑给水排水设计规范70、和#市气象条件以及居民生活用水习惯，住宅最高日生活用水指标取350L/人d，时变化系数Kh=1.96，使用时数为24小时，三期工程总居住人数为224人，最高日用水量为78.40m，最大时用水量为6.40m；绿化用水指标取2L/d，最高日用水量为45.74m，最大时用水量为22.87m；洗车用水指标取15L/辆次，最高日用水量为8.97m，最大时用水量为4.49m；项目未预见水量和管网漏失水量取最高日用水量的15%计。XXXX养生城三期工程最高日用水量Q=153.08m/d。四期工程为高层商业，写字楼和公寓，商业最高日生活用水定额取值根据建筑给水排水设计规范和#市气象条件以及商业楼生活用水习惯，71、商业建筑最高日生活用水指标取8L/d，时变化系数Kh=1.20，使用时数为10小时，四期商业建筑面积为35000.0，最高日用水量为280.0m，最大时用水量为33.60m；写字楼最高日生活用水指标取40L/人d，时变化系数Kh=1.35，使用时数为8小时，四期写字楼建筑面积为33040.0，最高日用水量为89.60m，最大时用水量为15.12m；公寓建筑最高日生活用水指标取300L/人日，时变化系数Kh=2.0，使用时数为24小时，四期公寓建筑面积为74260.0，最高日用水量为591.96m，最大时用水量为49.33m；社区物管用房最高日用水量为5.0m，最大时用水量为0.90m；绿化用水72、指标取2L/d，最高日用水量为20.67m，最大时用水量为10.34m；洗车用水指标取15L/辆次，最高日用水量为11.90m，最大时用水量为5.95m；项目未预见水量和管网漏失水量取最高日用水量的10%计。XXXX养生城期工程最高日用水量Q=1149.00m/d。XXXX养生城项目最高日用水量为Q=2312.51m/d。（3） 水源XXXX养生城项目室外消防用水量为40L/s，项目规划区内地势有高有低，中间高，四周低，项目地面标高从58.00m到79.90m不等，XX大道市政自来水管最低处地面标高为57.51m，珠江北路市政自来水管最低处地面标高为57.20m，项目除幼儿园、4F多层住宅、社73、区物管用房为多层建筑外，其它均为高层建筑，本生活用水地势较低的楼栋一至四层，地势较高得一至二层由市政自来水管网直接供给，其它楼层均采用无负压变频加压设备加压供水，考虑到整个工程生活用水和室外消防用水的最低水压要求，因此XXXX养生城项目工程给水引入管管径取DN350。XXXX养生城项目的给水由城市自来水管网供给。从珠江北路的市政自来水管上开一个DN350梯口，从XX大道的市政自来水管上开一个DN300梯口，将两处引入管在整个项目地块内布置成环状给水管网。（4）室外生活给水室外生活给水包括绿化用水、浇洒道路用水和洗车用水等。室外消防给水管道与室外生活给水管共用。室外给水主管采用球墨铸铁给水管，采74、用承插连接。（5）室内生活给水XXXX养生城项目室内生活给水主要为居住生活用水和商业用水。项目所在地城市自来水管网可用最小压力为0.28Mpa，为了充分利用市政管网余压，本生活用水地势较低的楼栋一至四层，地势较高的楼栋一至二层由市政自来水管网直接供给，其它楼层均采用无负压变频加压设备加压供水，生活用水和商业用水管道分开设置，所有用水单位均设置计量水表，且将计量水表设在室外，以利节约用水。XXXX养生城项目所有卫生洁具强制选用节水型卫生器具，且在商业、公寓、写字楼及幼儿园的公共卫生间洗脸盆龙头和小便器冲洗阀采用感应开关，大便器采用脚踏式延时冲洗阀。为充分利用可再生能源，四期工程商业卫生热水均采用75、太阳能供热水。太阳能集热板安放在商业楼屋顶。室内生活给水立管和主横管采用薄壁不锈钢管，采用焊接或法兰连接，室内生活给水支管采用PPR管，热熔连接。3.5.6.4消防设计（1）室外消防XXXX养生城项目室外消防设计流量为40L/s，分别在XX大道接一条DN300和在珠江北路接一条DN350的给水引入管，并将室外给水管布置成环状给水管道，在室外给水环管上沿小区马路和建筑物均匀布置室外消火栓，市政管网最小压力为0.28Mpa，室外消火栓管网和生活给水管网合用，对室外给水管道进行水力计算校核(小区设计秒流量叠加室外消防流量)，最不利地面室外消火栓从地面算起水压大于0.12Mpa，XXXX养生城项目室外76、消防所需水量和水压由室外管网提供。（2）室内消防XXXX养生城项目所有建筑物内每层均设置室内消火栓，室内消火栓布置间距保证室内任何地方都有两支水枪的充实水柱保护，室内消火栓设计流量一至三期均为20L/s，四期为40L/s，火灾延续时间一至三期工程为两小时，四期工程为三小时，室内消火栓给水系统采用临高压给水系统。考虑到项目分期建设和合用消防水泵房和消防储水池，在一期工程地下室内设消防泵房和消防储水池，消防储水池有效容积不小于500 m，生活泵房每期工程均单独设置，在地下车库和商业建筑每层设自动喷淋给水系统，自动喷淋给水系统按中危险一级或二级设置，喷水强度取8L/Min.，作用面积为160。室内消77、火栓和自动喷淋均由消火栓泵和喷淋泵加压供水，在项目每栋每层均设磷酸铵盐干粉灭火器。3.5.6.5排水设计（1）项目所在地市政排水现状XXXX养生城项目位于XX大道和珠江北路交汇处，在本项目东面XX大道已敷设有非常完善的排水体系，XX大道的污水管网和雨水管网已建成，珠江北路污水管和雨水管网已规划设计完毕，正在施工中，本项目污水，雨水在神龙大道排出口处XX大道路面标高为57.51m，在珠江北路排出口处珠江北路路面标高为57.20m.项目规划区内室外地面从58.00m到79.90不等，最低处地面高于XX大道和珠江北路地面，考虑到本项地势是中间高，四周低的特点，污水，雨水分三部分排放，项目一期和四期的78、污水，雨水排至珠江北路，项目二期和三期的的污水，雨水排至神龙大道，考虑到项目排水出户管埋深，接户管坡降，场内排水坡降和管道交叉后，XXXX养生城项目场内的污废水和场内雨水均能以重力流方式自流排入XX大道和珠江北路的市政污水管道和雨水管道，故本项目所在地的市政排水管完全可满足拟建项目的排水要求。（2）室内排水室内污废分流，室内外雨水排放为单独系统。室内排水管采用PVC管，排水主管采用波纹降噪管。排水管道的安装：卫生器具与排水横管、排水横管与排水立管之间相连接时均用顺水三通，卫生设施的存水弯及地漏水封深度应大于50mm。排水立管与主排水横管连接时用两个45弯构成90弯。排水横支管中，管径为50mm79、时坡度为0.03，为75mm时坡度为0.025，为110mm时坡度为0.02，为160mm时为0.01。检查口距相应楼面为1.00m。排水管上隔层设置伸缩节，穿越楼板处设金属套管。排水立管采用伸顶通气管。室内粪便污水经化粪池处理后排入室外污水管，室内洗涤污水经隔油池处理后排入室外污水管。（3）室外排水1）设计标准排水体制，采用雨、污分流制；排水方式，雨水，污废水均采用重力流管道排水；雨水设计重现期，一至四期工程建筑屋面采用5年，一至四期工程小区室外采用3年。2）排水设计a.雨水平面设计雨水量根据汇水面积通过暴雨强度公式确定，#地区暴雨强度公式：(L/s.h)，本工程综合径流系数取0.60。本项80、目总汇水面积为157318.2。汇水面积分二部分，一期和四期的雨水汇水面积为61555.86，雨水排至珠江北路市政雨水管，二期和三期的雨水汇水面积为95762.3，雨水排至神龙大道市政雨水管。雨水管道系统中，每间隔30m左右设置一1100圆形雨水检查井，以便雨水接入和管道系统的定期检查和清通。道路两侧均设雨水口，雨水口箅子规格为750450mm，雨水口连接管为d200双壁波纹管。室外雨水管采用DN300DN600双壁波纹管将场内雨水收集后排至XX大道或珠江北路市政雨水管。b.污水平面设计由于XXXX养生城项目由住宅和商业建筑组成，考虑到居住建筑和商业建筑的最大时用水量不同时，故本项目室外污废水81、流量取生活用水最高日平均时流量作为项目的污水排放流量，也按地势分布，分成三个独立的排水系统，分别排至神龙大道和珠江北路市政污水管。污水管道系统中，每间隔30m左右设置一1200圆形污水检查井，以便污水接入和管道系统的定期检查和清通。室内粪便污水经化粪池处理后排入室外污水管，商业餐饮废水经隔油池处理后排入室外污水管，整个项目的污废水经管道收集后，采用d300的双壁波纹管排至XX大道市政污水管，最终排至城市污水处理厂。c.排水纵断面设计管道最小覆土厚度控制为0.90m。管道纵坡根据道路纵坡现场确定。管道最大纵坡不大于0.8%，最小纵坡不小于0.5%，雨水口连接管纵坡为1%。3.5.7人防本项目根据82、#省人防工程建设与维护管理规定，应采用人防地下室，类别为6级。3.6进度计划本项目进度分为四个阶段，即策划决策阶段、准备阶段、实施阶段、竣工验收阶段。策划决策阶段包括：项目申请报告及核准等；准备阶段包括初步设计与施工图设计、工程招投标、报建等；施工阶段包括：土建施工，安装及配套工程；竣工验收入阶段包括：竣工验收，工程总结、交付使用。整个项目的建设工期3年。大体的建设进度计划安排如下：（1）一期工程1）2013年2月完成一期工程项目申请报告及审批等决策阶段的工作；2）2013年5月完成设计、土建施工招标、报建等准备阶段的工作；3）2013年6月动工兴建；4）2015年5月底以前竣工。（2）二期工83、程1）2013年4月完成二期工程项目申请报告及审批等决策阶段的工作；2）2013年7月完成设计、土建施工招标、报建等准备阶段的工作；3）2013年8月动工兴建；4）2015年12月底以前竣工。（3）三期工程1）2013年6月完成三期工程项目申请报告及审批等决策阶段的工作；2）2013年9月完成设计、土建施工招标、报建等准备阶段的工作；3）2013年10月动工兴建；4）2015年9月底以前竣工。（4）四期工程1）2013年8月完成四期工程项目申请报告及审批等决策阶段的工作；2）2013年11月完成设计、土建施工招标、报建等准备阶段的工作；3）2013年12月动工兴建；4）2016年5月底以前竣工84、。3.7投资估算与资金筹措3.7.1估算依据与说明（1）国家发改委与建设部颁发的建设项目经济评价方法及参数（第三版）、国家及有关部、委关于建设项目投资估算编制要求。（2）估算范围：土建工程，给排水、供配电等公用辅助配套工程；道路、绿化及休闲活动场地等附属工程；设备购置及安装费；工程建设其它费用及基本预备费等。（3）建、构筑物根据#省建筑工程概算定额，参照#市类似项目单位造价资料估算。（4）土地费用按业主提供的数据按实计为70794万元。（5）根据国家相关的费用标准和市场实际情况，计算建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等费用。（6）基本预备费率取5%。3.7.2项目估算总投资经估算，项目总投85、资173261万元，其中：工程费用86983万元，工程建设其他费用81408万元，基本预备费4870万元。详见投资估算表。一期工程投资45549万元，其中：工程费用26565万元，工程建设其他费用17501万元，基本预备费1483万元。二期工程投资38853万元，其中：工程费用21443万元，工程建设其他费用16212万元，基本预备费1198万元。三期工程投资39207万元，其中：工程费用8482万元，工程建设其他费用30268万元，基本预备费457万元。四期工程投资49652万元，其中：工程费用30493万元，工程建设其他费用17427万元，基本预备费1732万元。3.7.3资金筹措本项目估86、算总投资173261万元，其资金筹措方案如下：（1）项目申请单位自有资金40502万元，占总投资的23.4，其中：已付土地费用30000万元，基本账户资金10502万元；（2）余款132759万元拟通过商品房预售和银行按揭贷款解决，占总投资的76.6。3.7.4资金使用计划本项目计划2013年投入97700万元，2014年投入31260万元，2015年投入31300万元，2016年投入13001万元。总 投 资 估 算 表序号工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标备注土建工程安装工程设备购置其他费用合计建筑面积（）单位造价（元/）一工程费用（一）建安工程费849631土建工程682881.87、1高层住宅312201.2多层住宅32401.3商业、物业等207921.4幼儿园2891.5天面梯屋机房及架空层1871.6地下车库86271.7人防工程39332供电工程74782.1变配电设备及安装19182.2照明及安装30012.3弱电及安装9992.4火灾自动报警系统15593给排水工程55703.1室内给排水工程39893.1.1室内生活给水12253.1.2室内消防给水16633.1.3室内排水11013.2室外给排水工程15803.2.1室外给水工程5993.2.2室外排水工程9804总图工程28174.1道路及硬化地19914.2绿化8265护坡及土方工程810（二）设备购88、置费2020二工程建设其他费用814081土地费用707942建设单位管理费8263勘察、设计等费用20514工程监理费11305工程交易费186造价咨询费1167工程咨询费428招投标代理服务费1449环保评价费1610图纸审查服务费5211水土保持方案编制费2512相关报建费619412.1城市基础设施配套费530512.2价格调节基金9812.3新型墙体材料发展基金48912.4散装水泥发展基金9812.5白蚁防治费12212.6文物调查勘测费912.7抗震设防规费012.8水土保持设施补偿费73三基本预备费4870合计总投资173261488489.43547单位平均造价一期工程投资估89、算表序号工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标备 注土建工程安装工程设备购置其他费用合计建筑面积（）单位造价（元/）一工程费用（一）建安工程费258451土建工程209281.1住宅175551.2天面梯屋机房571.3地下车库20621.4人防工程12542供电工程24512.1变配电设备及安装6272.2照明及安装8962.3弱电及安装2972.4火灾自动报警系统6303给排水工程16733.1室内给排水工程11943.1.1室内生活给水3733.1.2室内消防给水4923.1.3室内排水3293.2室外给排水工程4783.2.1室外给水工程1793.2.2室外排水工程2984总图工程90、5734.1道路及硬化地4054.2绿化1685护坡及土方工程220（二）设备购置费720二工程建设其他费用175011土地费用144112建设单位管理费2463勘察、设计等费用6184工程监理费3385工程交易费56造价咨询费337工程咨询费108招投标代理服务费399环保评价费510图纸审查服务费1511水土保持方案编制费512相关报建费177612.1城市基础设施配套费150512.2价格调节基金3012.3新型墙体材料发展基金14912.4散装水泥发展基金3012.5白蚁防治费3712.6文物调查勘测费312.7抗震设防规费012.8水土保持设施补偿费22三基本预备费1483合计一期投91、资45549二期工程投资估算表序号工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标备 注土建工程安装工程设备购置其他费用合计建筑面积（）单位造价（元/）一工程费用（一）建安工程费207931土建工程171151.1住宅136651.2幼儿园2891.3天面梯屋机房501.4地下车库21131.5人防工程9992供电工程15772.1变配电设备及安装2872.2照明及安装7372.3弱电及安装2462.4火灾自动报警系统3073给排水工程13763.1室内给排水工程9833.1.1室内生活给水3073.1.2室内消防给水4053.1.3室内排水2713.2室外给排水工程3933.2.1室外给水工程1492、73.2.2室外排水工程2464总图工程5454.1道路及硬化地3854.2绿化1605护坡及土方工程180（二）设备购置费650二工程建设其他费用162121土地费用136892建设单位管理费2053勘察、设计等费用5114工程监理费2835工程交易费56造价咨询费297工程咨询费108招投标代理服务费369环保评价费410图纸审查服务费1311水土保持方案编制费512相关报建费142212.1城市基础设施配套费119812.2价格调节基金2512.3新型墙体材料发展基金12312.4散装水泥发展基金2512.5白蚁防治费3112.6文物调查勘测费212.7抗震设防规费012.8水土保持设施93、补偿费18三基本预备费1198合计二期投资38853三期工程投资估算表序号工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标备 注土建工程安装工程设备购置其他费用合计建筑面积（）单位造价（元/）一工程费用（一）建安工程费84821土建工程61981.1多层住宅32401.2地下车库27421.3人防工程2162供电工程4432.1变配电设备及安装422.2照明及安装3012.3弱电及安装1003给排水工程4413.1室内给排水工程3013.1.1室内生活给水1003.1.2室内消防给水903.1.3室内排水1103.2室外给排水工程1403.2.1室外给水工程603.2.2室外排水工程804总图工程194、1704.1道路及硬化地8274.2绿化3435护坡及土方工程230（二）设备购置费0二工程建设其他费用302681土地费用294042建设单位管理费983勘察、设计等费用2234工程监理费1295工程交易费36造价咨询费177工程咨询费58招投标代理服务费289环保评价费210图纸审查服务费711水土保持方案编制费1012相关报建费34212.1城市基础设施配套费25912.2价格调节基金912.3新型墙体材料发展基金4612.4散装水泥发展基金912.5白蚁防治费1112.6文物调查勘测费112.7抗震设防规费012.8水土保持设施补偿费7三基本预备费457合计三期投资39207四期工程投95、资估算表序号工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标备 注土建工程安装工程设备购置其他费用合计建筑面积（）单位造价（元/）一工程费用（一）建安工程费298431土建工程240471.1商业、物业等207921.2天面梯屋机房及架空层801.3地下车库17101.4人防工程14642供电工程30072.1变配电设备及安装9622.2照明及安装10672.3弱电及安装3562.4火灾自动报警系统6223给排水工程20803.1室内给排水工程15113.1.1室内生活给水4453.1.2室内消防给水6763.1.3室内排水3913.2室外给排水工程5693.2.1室外给水工程2133.2.2室外排96、水工程3564总图工程5294.1道路及硬化地3744.2绿化1555护坡及土方工程180（二）设备购置费650二工程建设其他费用174271土地费用132902建设单位管理费2773勘察、设计等费用6994工程监理费3805工程交易费56造价咨询费377工程咨询费178招投标代理服务费419环保评价费510图纸审查服务费1711水土保持方案编制费512相关报建费265412.1城市基础设施配套费234312.2价格调节基金3412.3新型墙体材料发展基金17112.4散装水泥发展基金3412.5白蚁防治费4312.6文物调查勘测费312.7抗震设防规费012.8水土保持设施补偿费26三基本预97、备费1732合计四期投资496524 相关政策与规划要求4.1房地产业的宏观政策房地产业是我国的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证房地产业持续、健康、稳步发展。2010年，我国出台了包括土地、金融、税收等多种房地产调控政策，以抑制房产投机，遏制房价过快上涨的现象，推进房地产市场的健康发展。目前，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市98、场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展。2011年，国务院办公厅出台了1号文件国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，调控工作主要从以下8个方面着手：1、进一步落实地方政府责任2、加大保障性安居工程建设力度；3、调整完善相关税收政策，加强税收征管；4、强化差别化住房信贷政策；5、严格住房用地供应管理；6、合理引导住房需求；7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8、坚持和强化舆论引导。通过分析，新“国八条”主要调控的是两大方面内容，一是加大地政府监管力度，以提供更多其他房源供给的方式和通过加强税收征管、增加第二套房贷首付比例以及提高银行贷款门99、槛的方式，减少房地产市场的投资需求，达到抑制房价过快增长的目的。二是通过加强保障性住房机制的建设，增加土地有效供应以及税费优惠政策等措施加大保障性住房的建设力度，调整住房结构。目的就是为了促进房地产市场健康发展，建设以人为本安居乐业的和谐社会。#市作为三线城市，商品住宅的需求以自住和改善性需求为主，投资性购房比例很低，楼盘的空置率低，房价的变动基本是以消费需求与房源供给的变动来决定的，#市房地产行业处于健康发展的态势。通过对近几年#市商品住宅交易量的统计情况来分析，#市商品住宅需求量以及潜在需求量依然很大。因此，新“国八条”能够更大程度上的减少#房地产市场的投资需求，为更多的住房自住和改善性需100、求提供良好的市场环境，促进#房市的健康发展。#市目前正处于城市快速发展期，旧城改造，新城开拓，提供了更多的建设用地，不仅能满足新“国八条”认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，更有充足的土地保证#市商品住宅开发建设，从而保证#市房地产的稳定发展。4.2与项目有关的规划要求项目所在地属于#市七大组团之一的河西核心组团。根据#市城市总体规划（2006-2020），河西核心组团规划用地25.01平方公里，规划人口30万人。其中天台片区主要功能为居住行政、文化、商业、休闲、高新技术产业；东湖片区主要功能为体育文化、商贸物流、对外交通；新塘101、片区为大学城区和金融商务办公中心；凿石片区主要功能为休闲娱乐、高品质居住和生活服务。本项目位于河西核心组团的天台片区，#金业房地产开发有限公司拟在宗地建设功能完善的高品质居住小区，形成具有较强吸引力的居住区，符合#市城市总体规划。5 节能方案5.1能源消耗XXXX养生城总用地面积157318.2（合235.98亩），规划总建筑面积488489.4，其中：住宅318855.26（多层21600，高层222995.26，公寓74260），商业用房35000，写字楼33040，幼儿园2257.14，物管用房2753，社区服务用房1180，公厕及垃圾房210，天面梯屋机房1560，商业首层架空2074102、，地下车库91560。规划建设商品住宅1349套。项目用能从用电、用水、天然气消耗三方面分析。5.1.1用电量估算（1）商品住宅用电本项目商品住宅用电量按4000kwh/套年计，本项目规划建设1349套商品住房，经计算可知，本项目居民生活年用电量约为5396000kwh。（2）商业及写字楼用电依据项目实际情况分析，商业等用电拟按200kwh/年标准计算，本项目商业及写字楼等设施面积68040，经计算可知，该项年用电量约为13608000kwh。（3）幼儿园、公寓及其他公建用房用电幼儿园、公寓及其他公建用房用电量按80kwh/年计算，建筑面积共80660.14，经计算可知，该项年用电量为6452103、811kwh。（4）地下室用电量地下室用电量按15kwh/年计算，本项目地下室建筑面积91560，经计算可知，该项年用电量为1373400kwh。以上各项合计，本项目年用电总量约为26830211kwh，当量折标系数取0.1229kgce/（kWh），折合标准煤3297.4t。5.1.2用水量估算（1）住宅用水住宅用水消耗量按住户156m/套年用水量计算，本项目规划建1349套住宅，经计算可知，住宅年用水量约为210444m。（2）商业、幼儿园及其他公建用房用水依据项目实际情况分析，商业、幼儿园及其他公建用房用水拟按1.8m/年标准计算，本项目商业、幼儿园及其他公建用房面积148700.14，104、经计算可知，该项年用水量约为267600m。（3）浇洒用水本项目浇洒用水主要用于绿化浇洒，依据实际情况分析，按0.73m/年用水量计算，本项目绿化用地55061，经计算可知，项目浇洒用水约为40195m。以上各项合计，项目年用水量为518299m。折标系数取0.0857kgce/m，折合标准煤44.4t。5.1.3用气量估算（1） 住宅用气依据项目实际情况分析，商品住宅天然气消耗量按300m/套年计算，规划建1349套住房，经计算可知，商品住宅年用气量约为404700m。（2） 商业及公寓用气依据项目实际情况分析，商业及公寓用气按5m/年计算，商业及公寓建筑面积为109260。经计算可知，该项105、年用气量约为546300m。以上各项合计，项目年用气量为1258500m。折标系数取1.2143kgce/m，折合标准煤1154.8t。5.1.4能源消耗表项目各能源消耗详见下表：表5-1 项目能源消耗表类别年耗电量年耗水量年耗气量分项住宅商业、写字楼幼儿园、公寓及其他用房地下室住宅商业、幼儿园、公寓及其他用房浇洒住宅商业及公寓数量数值13496804080660.14915601349148700.14550611349109260单位套套套计算标准数值400020080151561.80.733005单位kwh/套年kwh/年kwh/年kwh/年m/套年m/年m/年m/套年m/年实物消耗量106、数值5396000 13608000 6452811 1373400 21044426760040195404700546300单位kwh/年kwh/年kwh/年kwh/年m/年m/年m/年m/年实物消耗量小计数值26830211518299951000单位kw h/年m/年m/年折标系数数值0.12290.08571.2143单位kgce/（kWh）kgce/mkgce/m折标准煤（t）3297.4 44.41154.8合计折标煤（t）4496.6 5.2节能措施5.2.1节能设计原则按照国家节能设计规范要求，本项目设计采用的设备与材料，应采用与项目规模相适应的、先进可靠的节能新工艺、新技术107、新设备和新材料，凡属于已被国家颁布淘汰高能耗设备，设计中一律不予采用。凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。对各种能源消耗均予计量并按有关规定配置计量器具。5.2.2建筑节能措施根据建筑气候区划（GB50178-93），#市属于夏热冬冷地区，最冷月平均气温在010度，最热月平均温度2530，必须满足夏季防热要求，适当兼顾冬季保温。建筑节能措施拟按照国家夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准、建筑照明设计标准、#省居住建筑节能设计标准、#市人民政府关于加快推进我市可再生能源建筑应用工作的意见以及有关部门关于节能的政策和管理规定要求执行。5.2.2.1108、主要建筑节能指标分析（1）总平面设计#在建筑气候区划上属于夏热冬冷地区，以夏天防热为主兼顾冬季保温，在总平面设计上，建筑物采用南北朝向，避免东西晒；住宅建筑布局采用组团式高层建筑，充分保证了住宅建筑的日照时间，满足自然采光要求；南偏东（西）在30度以内的建筑朝向适应了夏季主导风向，对提高建筑内部通风除热具有良好的效果，而对冬季西北向的冷风在建筑设计上安排辅助使用空间达到隔绝冷风防止冬季采暖能源的损失；在总平面的绿化设计上大面积采用水面及植物配置、地面铺装尽量采用草皮、灌木及透水砖，对夏季防热冬季防风具有非常好的效果，能有效改善小区微气候；总体建筑外墙装修颜色采用浅色材料，避免夏天墙体过于吸热影109、响建筑内部使用。（2）单体建筑设计在单体建筑设计上，建筑平面规则紧凑，严格控制体型系数；在建筑套型设计上力求组织好穿堂风，最大限度利用自然通风；严格控制窗墙比；东西向窗采用垂直遮阳，南北向窗采用水平遮阳；对分体式空调室外机安装位置精确定位和设计，做到室外机换热良好，避免进出气气流短路，减少对周围的热影响及噪声影响。（3）围护结构材料或做法屋面：采用平顶屋面加隔热层。外墙：采用外墙外保温做法，具体为AC微晶无机保温砂浆外保温复合墙体，传热系数K=1.5，热惰性指标D=3.2；保温材料干密度350-450Kg/m，导热系数0.080W/（m*K）门窗：采用采用符合节能要求的塑钢普通中空玻璃窗（5m110、m+6Amm+5mm）系列门窗及双层玻璃节能外门。同时，建筑设计上控制窗墙比符合规范要求。建筑外门窗气密性等级不低于“建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法GB/T 7106-2008”规定的6级，传热系数K=3.5。5.2.3电气节能措施（1）严格执行建筑照明设计标准GB50034-2004第6.1.2-6.1.7条规定。（2）选用SCB10节能型电力变压器，并采用强迫风冷方式，提高过负载能力。（3）水泵等尽量采用变频调速运行方式，其运行的节电效果一般达30以上。（4）变配电所设置在负荷最集中的地方，以减少长期运行所造成的线路损失。（5）在变压器低压侧，采用电容器进行集中补偿，使电网111、功率因数达到0.90以上。（6）所有照明灯具均选用节能型灯具，萤光灯的光源选用三基色高效光源。（7）公共楼梯间及过道照明灯具采用节能型自熄开关控制。（8）选用高品质电子镇流器，提高功率因数。（9）建立正常的电气设备维修保养和照明灯具的清洁管理制度，以保证设备的高效运行及良好的照明环境。5.2.4燃气节能措施（1）在各燃气进气口阀门处装设计量器具，以利统计和节约用气。（2）选用节能型燃气具。（3）利用太阳能作为热水的第二热源。5.2.5节水节能措施（1）充分利用城市供水管网压力进行供水。（2）尽技术条件，选用塑料给水管、排水管，采用优质给水管材，减少给水管网的漏水量。减小水头损失。（3）选用高效112、水泵机组，并采用变频调速运行方式。（4）在各给水进口装设计量水表，以利统计和节约用水。（5）选用节水型用水器具和卫生设备，卫生器具配件及水箱液位控制阀选用质优、可靠性强节水型产品。（6）加强物业化管理，对重要设备监控。（7）住宅水表出户，采用计算机自动抄表及监测，争取给排水朝智能化发展。6 项目场址及土地利用6.1项目选址XXXX养生城位于#市天元区十六区。6.2用地规模和现状XXXX养生城规划总用地面积157318.2（合235.98亩）。项目用地呈不规则形状，场内地势北高南低、西高东低，最大高差约10m。6.3土地获取方式及土地利用的合理性XXXX养生城规划总用地面积157318.2（合2113、35.98亩）。2012年8月30日，#金业房地产开发有限公司通过挂牌出让方式获得宗地使用权，并与#市土地矿产交易管理中心签署国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书（编号：株国土成交确字2012第027号），宗地用途为城镇住宅用地（兼容商业20%），国有土地使用证相关手续正在办理过程中。#金业房地产开发有限公司拟在该宗地从事商品住宅开发，优化配置资源，将较大地提升土地资源的利用价值，发挥该宗地更大的经济和社会效益，符合#市土地利用总体规划。7 环境保护7.1项目周边环境现状XXXX养生城场址位于#市天元区十六区，项目东临神龙大道，北临珠江北路，西、南面为#工业大学校区。项目周边无大的工业污染源和114、其他危险品物流设施，环境状况良好。7.2项目产生的污染源及污染物项目对环境的影响分为两个阶段，即项目建设阶段的环境影响和项目投入使用后的环境影响。在项目建设阶段，建筑机械的噪声、施工的扬尘等对环境造成的影响；项目建成后，生活污水、生活垃圾等对环境产生的影响。（1）建设阶段主要污染源和污染物1）噪声污染源：项目的噪声污染主要来自建设期施工机械作业、运输车辆运行时的噪声。作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和生活区居民的生活产生的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对周边人群的生活产生的影响。2）粉尘污染源：项目的粉尘污染主要来自建设期粉状物在存放、搬运时遇风所引起的扬尘。在项目土建施工115、过程，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。3）施工废水工程施工废水主要来自于施工过程中混凝土浇筑和养护、施工机械设备冲洗以及施工人员生活污水。若无集中收集、沉淀、处理等设施，任其自流，将污染环境。（2）投入使用后的主要污染源与污染物1）废水：项目所产生的废水主要是生活污水和商业餐厨污水，污水占日常排水量的90%以上。废水的排放对水环境产生一定的影响。2）固体废弃物：项目的固体废弃物主要是生活垃圾。3）废气：厨房餐饮工作产生的含油烟气。燃料采用天然气，废气排放量较小。7.116、3环境保护措施（1）废水处理1）对施工中的混凝土浇筑和养护废水，拟采用明沟集中收集入处理池，经沉淀和处理悬浮物后排放。施工机械设备冲洗废水，拟在施工期的适当位置设点冲洗和检修，废水经集中收集，隔油处理后排放。施工人员生活污水集中收集、及时清运。2）项目运营中的排水采取雨、污分流制排放体制。污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准CJ343-2010的水质标准后，经项目内的污水管汇集后排入城市污水排水系统。（2）环境空气防护严禁车辆超负荷运行，定期检查、维修各种车辆、机械，散装水泥运输采用密封式运输设备。对施工现场拟定时洒水，减少起尘量，并适时清扫路面，防止多次扬尘。117、燃料采用清洁能源，减少废气排放。（3）噪声控制对噪声的控制主要采用强化工程管理的办法，控制高噪声设备的运行时间，并定期进行维护。严格按照有关部门规定的工程施工作业时间进行作业。（4）固体废弃物处理在住宅楼周围的适当位置设置一定数量的垃圾箱，生活垃圾由项目内的物业管理人员负责及时分类、收集至垃圾站，再由环卫部门转运至城市垃圾填埋场处理，保证项目环境的清洁卫生。7.4水土保持措施本项目在工程建设过程中的场地开挖等项作业会不同程度的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时，易发生水土流失。项目在施工过程中应认真贯彻实行中华人民共和国水土保持法及中华人民共和国水土保持法实施条例，严格按照水土保持的有关规定执行118、。工程实施前，应请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，按水土保持要求实施。施工中，根据实际情况，对临时性松散表土做适当压实，对较大坡面做防坡处理。项目竣工后，应尽量种植草皮、树木，恢复植被，有利于防止水土流失。8 财务分析8.1财务评价依据说明（1）本项目财务评价依据国家发改委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和国家建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法及国家现行有关的财税制度；（2）设定项目计算期5年；（3）各功能用房销售价格参照周边楼盘情况并考虑未来一定的增长幅度设定如下：公寓及高层住宅5200元/，多层住宅20000元/，商业及写字楼7000元/；（4）项目缴纳营119、业税（税率5%），城市维护建设税（税率为营业税的7%），教育附加费（费率为营业税的5%），土地增值税暂不计取；（5）管理费用按销售收入的2%计；（6）销售费用按销售收入的2%计。8.2销售收入、税金及附加估算设定本项目于2014年开始销售，项目预计销售总收入245401万元，销售税金及附加13742万元。销售收入、税金及附加详见表8-1。表8-1 销售收入及税金序号项 目单位2014年2015年2016年2017年合计一销售收入万元395559816078383293032454011公寓及高层住宅万元30915618294637215457154573销售比例%20403010100销售量5120、94511189028917729725.26297255.260.520.520.520.520.522多层住宅万元86401728012960432043200销售比例%20403010100销售量432086406480216021600222223商业及写字楼万元01905119051952647628销售比例%0404020100销售量0272162721613608680400.70.70.70.70.7二税金及附加万元2215549743891641137428.3损益分析项目利润总额48582万元，所得税12145万元，税后利润36437万元。详见表8-2-损益表。表8-2 损121、 益 表 单位：万元序号项 目2013年2014年2015年2016年2017年合计1销售收入0395559816078383293032454012总成本费用9770035057407232052528131968192.1总投资9770031260313001300101732612.2销售费用07911963156858649082.3管理费用07911963156858649082.4经营税金及附加02215549743891641137423利润总额0002209226490485824所得税00055236622121455净利润000165691986836437根据损益计算指标122、如下：静态投资利润率=税后利润/总投资100%=21.03%投资利税率=利税总额/总投资100%=35.97%8.4现金流量分析全部投资现金流量见表8-3。表8-3 全部投资现金流量表 单位：万元序号项 目2013年2014年2015年2016年2017年合计1现金流入0395559816078383293032454011.1销售收入0395559816078383293032454011.2其他收入0000002现金流出9770035057407232604994352089642.1总投资9770031260313001300101732612.2销售费用0791196315685864123、9082.3管理费用07911963156858649082.4销售税金及附加02215549743891641137422.5调整所得税00055236622121452.6其他流出0000003净现金流量-977004498574375233419868364374累计净现金流量-97700-93202-357651656936437计算指标：所得税后财务内部收益率： 12.87%财务净现值（Ic=12%）：1769万元投资回收期：3.68年通过动态盈利分析，可见：（1）本项目税后全部投资的财务净现值大于零，说明本项目可按预期的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，124、项目可行；（2）基准折现率取Ic=12%；（3）项目全部投资财务内部收益率为12.87，财务净现值1769万元（Ic=12%），说明本项目具有较高的盈利能力，在财务上是可行的。8.5财务评价结论与建议（1）从项目财务评价指标可以看出，税后投资利润率为21.03%，投资利税率为35.97%；全部投资财务内部收益率12.87%，财务净现值（Ic=12%）1769万元，投资回收期3.68年。项目在财务上可行。（2）建议项目申报单位在建设过程中加强工程质量管理，控制开发成本，有效的规避投资风险。加强销售力度，提升管理效益，以保证销售收入和利润目标的实现。9 社会影响分析社会评价从以人为本的原则出发，研125、究拟建项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。项目建设影响着区域社会与经济的发展，包括产生的正面影响和负面影响。9.1项目对社会的影响分析9.1.1主要社会效益分析（1）本项目的建设，充分利用土地资源，增加了住宅房源，满足消费者需求，对改善居民居住条件有着积极作用，符合国家投资政策导向。（2）本项目充分结合自然条件，建设具有现代化功能的生态型居住小区，增加城市的现代化功能，充分提升公共空间品质，为居民提供高品质的人居环境，确保新建的住宅区的生活环境质量有较大的提高。（3）项目估算总投资173261万元，增加全社会固定资产的投资规模，促进国民经济增长。（4）在工程建设中需要126、大量的建筑工人。因此，项目的建设将增加一定的就业岗位，缓解社会就业压力。（5）工程建设需要大量的钢材、水泥、沙石等建筑材料。因此，项目的建设在一定程度上可带动相关产业的发展。9.1.2负面影响（1）施工活动对自然环境造成污染，对生态环境产生的影响。施工期间对空气的主要影响是尘污染，尘污染主要产生于施工中灰土拌合和运输过程材料及土石方的撒落、刮风起尘等。（2）项目完工后，生活垃圾、污水等对环境产生的影响。项目产生的环境负面影响，通过环保治理措施后，影响较小。9.2项目对所在地不同利益群体的影响项目的利益相关群体主要包括：（1）地方政府；（2）项目承担机构#金业房地产开发有限公司；（3）项目购房消127、费者；（4）施工建设单位；（5）工程设计及相关单位；（6）商业银行等单位。由于项目能够带动地方经济社会发展，因此地方政府持支持态度。其他利益群体为受益群体。对于其它利益相关者，其影响是积极和有益的。9.3不稳定因素分析本项目的不稳定因素主要是征地拆迁风险。征地拆迁涉及许多法律和社会问题，一方面我国现行拆迁安置法规定太笼统，各地情况千差万别，法律可操作性比较差；另一方面，土地上原有房产所有者基于社会、心理、经济的原因，可能不愿意出售或搬出原有房屋，借机刁难，提出大大高出原房产实际价值或极其苛刻的回迁安置条件，这些都有可能增加拆迁的风险。因征地拆迁而引发的不稳定问题已成为当前的重点问题。征地拆迁中128、一些遗留的历史问题没有得到及时解决和处理，因此引发群众不断上访，成为当前维稳的主要工作对象。9.3.1不稳定因素的成因分析（1）补偿标准不够统一存在同一个地段、同一区块因户籍不同，补偿标准不一样；其次是因个别工作人员存在执法不公，打“人情牌”的现象，相同条件的拆迁户补偿标准不一致，面积测算标准不一样，造成群众互相攀比；同时，由于拆迁标准是由政府统一制定，群众普遍反映补偿标准过低，对补偿标准不太认可。（2）行政行为不规范一是存在政府拆迁部门过于追求征地拆迁效率而忽视程序的正当性和透明性，当拆迁方和被拆迁人在不能及时达成协议时，拆迁方为赶进度而发生随意表态、“强制拆迁”等现象，由此引起被拆迁群众的129、不满而上访。二是有关管理部门全局观念不强，对一些重点户有畏难情况，不敢管，不想管，使问题久拖不决，引发上访。（3）政策法规与现实存在滞后现象。随着城镇拆迁总量的增大，房地产市场异常活跃，房价节节攀升。而相应的政策法规却未能依据房地产市场发展情况及时调整，存在拆迁标准与实际的房地产价格脱节。当前，群众上访的焦点就是拆迁补偿标准与现有市场物价差距太大，反映政府部门低价征收，高价卖出，导致被拆迁群众因感觉利益失衡而上访。（4）部分群众思想观念滞后。个别拆迁户为了追求安置利益最大化，以这样或那样的理由拒不按合同履行拆迁协议，因个人欲望得不到满足而不断上访。9.3.2维稳工作的对策建议（1）进一步规范征130、地拆迁行为，建立和实行征地拆迁维稳风险评估制度，预防不稳定因素的发生。一是按照市场经济规律，建立和完善规范、科学的拆迁风险评估体系，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素，对被拆迁房屋的房地产市场价格进行公开评定估算，将评估结果作为拆迁人与被拆迁人协商被拆迁房屋的补偿金额的依据。在实施征拆工作前，向群众公开拆迁许可证、审批程序、拆迁管理收费标准以及拆迁投诉渠道。将征地用途、面积和范围告知群众，使征地拆迁补偿安置工作置于广大群众的监督之下，让群众充分了解拆迁政策，既能理解和支持城镇建设，又能依法保障自己的合法权益。二是建设项目意见书增加信访维稳事项评估的内容，对可能引发的不稳定因素进行充分估131、计，并提出处置意见和措施，及时处理征地拆迁群众信访，防止出现老的征迁问题没处理好，又出现新的拆迁信访问题。对项目建设过程中可能发生的稳定风险问题进行预警评估，事先对周边的人文环境、社情、民意等作详细了解，通过公告、听证座谈会等形式广泛听取意见，研究分析可能出现的维稳信访问题的特点和规律，变事后被动处理为事前主动预警评估。三是组织专门力量，对拆迁项目包括有历史遗留问题的拆迁项目、正在进行和将要进行的拆迁项目集中进行排查，对可能发生的群体性上访的拆迁项目重点排查，力争从最基层和源头上发现可能影响社会稳定的问题和隐患，做到情况明，底数清。对排查出的问题和隐患，拆迁主管部门要主动与维稳等部门沟通情况，132、逐一分析原因，研究化解对策，及时化解矛盾纠纷。（2）加大力度，妥善处置拆迁遗留问题，使“土地征得下，群众迁得出，房屋拆得掉，生活有保障”。拆迁安置中的历史遗留问题，情况复杂，矛盾突出，处理难度大，群众反映强烈，此类问题久拖不决，已成为影响社会稳定的重要隐患，必须采取有力措施加以解决。要制定稳定工作应急预案，一旦发生拆迁群体性事件，能及时采取有效的措施，依法妥善处理。10 结 论（1）项目增加地方商品房供给，满足消费者需求，符合国家、当地房地产业发展的有关政策和市场的需求。（2）项目的建设充分利用现有城市基础设施及资源，土地利用合理，符合#市城市发展总体规划。（3）项目的工程技术方案成熟，拟建场址交通便利，供电、给排水、燃气、通讯等市政基础设施配套完善，项目建设条件良好。（4）项目估算总投资173261万元，建设资金全部自筹。（5）项目预计可实现销售收入245401万元，税后投资利润率21.03%，投资利税率为35.97%，全部投资财务内部收益率12.87%，财务效益较好。因此，项目建设是必要的、可行的。