1、占地面积1500亩住宅小区地产建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月33可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分 XX市概况、城市规划及其发展7一、XX市概况及规划7二、北碚区概况：8三、沙坪坝区概况：9四、蔡家组团规划介绍：10第二部分 XX市房地2、产市场情况10一、XX房地产市场概述11二、XX市房地产市场发展趋势11第三部分 项目溯源13一、溯源13二、选择北碚XX开发的理由：13第四部分 项目概况14一、主要技术经济指标14二、地理位置15三、交通状况15四、项目环境15五、土地方及土地来源15第五部分 市场前景与定位16一、市场前景16二、项目市场定位分析16第六部分 规划设计21一、规划概念21二、建议性规划设计要点22三、建筑形式22四、交通组织23五、市政配套设施23第七部分 开发节奏24一、总体开发步骤的分析25二、项目分区开发步骤的分析25第八部份 投资收益分析28一、投资预算（表一）28二、项目利润测算（表二）30第九3、部分 综合评价与结论31一、优势31二、劣势和风险33三、结论和建议34第一部分 XX市概况、城市规划及其发展一、XX市概况及规划1、XX市概况：XX具有3000多年的悠久历史和光荣的革命传统，是中国著名的历史文化名城，是巴渝文化的发祥地。抗战时期，XX曾为国民政府陪都，国民政府还都南京后，XX仍为直辖市。建国初期，XX作为中共中央西南局和西南军政委员会驻地，是西南的政治、经济、文化中心，为中央直辖市。1954年西南大区撤销后改为四川省辖市。1997年3月14日，经第八届全国人民代表大会第五次会议审议批准，撤销原XX市，设立XX直辖市，管辖原XX市和万县市、涪陵市、黔江地区。XX是我国长江上游4、的经济中心，重要的工业城市，西南重要的交通枢纽。中心城区为长江、嘉陵江所环抱，鳞次栉比，依山傍水，故有“山城”和“水城”之称。XX目前是全国面积最大、行政管辖最宽、人口最多的直辖市。全市面积8.24万平方公里,辖14个区、26个县（市），人口3072万。XX在我国经济发展总格局和西部大开发中，具有重要的战略地位和作用。2、城市规划及其发展由国务院批准的XX市城市总体规划是从1996年至2020年。XX主城区东起铜锣山山脉，西至中梁山山脉，北至人和，南至钓鱼嘴，总面积大约600平方公里。这就是我们的主城，也就是我们一般意义上的城市。如果把万涪黔都算进来就是82000多平方公里， 是行政意义上的城5、市，这是我们规划意义上的城市的第一个层次。第二个层次我们称为都市圈，是在明月山脉、缙云山脉、北碚和鱼洞之间的范围。在82000平方公里的土地上，有3100万人口，分布着很多中等的城市和小型的城镇，甚至会产生大型的城市。XX是一个有山有水山城江镇，不同于北京、成都等平原城市的城市形态，因此我们采用组团式布局，每一个组团不是太大，在一个组团内的大多数人生活和就业就在同一个地区，这样有利于缓解交通压力。我们在考虑规划时还会考虑城市化水平，城市化水平增高了，我们就要以大城市为依托发展周边的小城镇。在工业化的过程中，在城市规划时要将如何发展小城镇、小城市等城市化的问题解决好。二、北碚区概况：北碚区位于X6、X市西北45公里，东连渝北区，西接壁山县，南邻沙坪坝区，北接合川市，辐员755平方公里，辖2个街道。15个镇，2个乡。全区总人口64万人，其中非农业人口是24万人。北碚背倚缙云山，面临嘉陵江畔，素以山青水秀人杰地灵而闻名。享有“嘉陵江畔的璀灿明珠”之盛誉，是国务院首批确定的国家级重点自然风景名胜区，全国三大仪器仪表生产基地之一。国家级社会发展综合实验区和XX市第一个山水园林城区。北碚区有丰富的矿产资源、水资源及森林资源，同时还拥有张自忠陵园，复旦大学旧址等上百个陪都遗址和抗战文化文物景点。北碚区经济发展突飞猛进，城市焕然一新，已初步建成具有现代化城市功能的现代城。城区街道宽敞，绿树成荫，园林绿7、地面积达721公顷，城市绿化覆盖率近40%。北碚区拥有大专院校和中等学校各6所，在校学生2000多人，小学168所，在校学生2.18万人，系国内享有盛名的文化区。另外，北碚区的科技、体育等社会事业也均衡发展，系国务院批准的国家级的社会发展综合实验区。三、沙坪坝区概况：沙坪坝区位于嘉陵江畔，XX主城区内，是远近闻名的文化区和XX重要的工业基地。全面积共383.45平方公里，辖13个街道、12个镇。常住人口65万人（第五次人口普查资料为78万人），其中非农业人口43万人左右。沙坪坝的经济实力整体较强，农业以乡镇企业为主体，以蔬菜生产和多种经营为两翼的发展方向，推动农村经济向综合经营方向发展，农村城8、镇化和农业产业化步伐得以加快。工业是沙坪坝的经济主体，以军工、冶金、交通运输设备制造、纺织、化工、医药等为主体，产业门类较齐全，偏重型发展的工业体系。嘉陵摩托车、特殊钢材以及私营摩托车等远近闻名。商贸市场打破了计划经济体制下国有商业一统天下的单一经营模式，形成多种经营方式的流通格局。重百、新世纪、肯德基等大商家已进驻沙区。沙区是西南地区最大的文化教育区，全区共有各类普通学校184所，其中普通高校6所、中专5所，在校学生13万人。全市几乎所有重点中学都集中在沙区，全国重点大学等也分布在区内中心处。另外，近几年沙区在通讯、交通、体育卫生等各方面均取得持续发展，城乡居民的收入水平显著提高，2000年9、底人均居住面积达17平方米，远远高于XX市平均水平9.51平方米，特别是区内庞大的教师队伍，成为强劲的购房新一族。四、蔡家组团规划介绍：项目所处位置在XX十一个外围组团-蔡家组团的南侧，正好在北碚及沙坪坝之间，距两边各17公里。邻近XX主城区十二组团之一的双碑组团，位于XX主城区边上的郊区位置。蔡家组团规划中是以发展无污染的轻工业，机械电子工业，旅游产品加工业和大型批发市场为主的城市外围组团，发展规模为10平方公里，12万人。组团的西面背靠城市公共绿地的中梁山脉，是一座常年产氧的天然氧吧，组团内大部份地区为果林种植区，其间有212国道，碚江快速干道，渝合高速公路等交通要道。整个组团的北、东、南10、三面被嘉陵江环抱，是座典型的山水城镇。项目所在地童家溪镇与规划中的一江之隔的XX北部新城大竹林通过马鞍石大桥相连接，是北碚向南拓展，沙坪坝科技园向北发展的交叉点，又是XX北部旅游开发区地带。第二部分 XX市房地产市场情况一、XX房地产市场概述XX房地产市场发展相对全国而言发展比较平稳，当1992和1993年国内其他城市尤其是沿海地区掀起房地产开发狂潮时，XX只起了一点小小的涟漪，并很快在1993年下半年，这点涟漪也归于平静。其原因在于，受到国家宏观调控政策的影响，XX仍处在计划经济与市场经济的过渡时代，根本没有能力支撑房地产这个市场。直到1997年上半年，随着XX直辖以及国家推进住宅建设，刺激11、住宅消费等一系列拉动内需政策的出台，这一局面才得以改观，而后进入了一个高速成长期。来自市统计部门的最新统计数据表明，今年一季度房地产企业综合景气状况居本埠各行业之首，开发投资猛增，用于开发的资金共49.05亿元，增幅达100%。同期XX住宅施工面积1179.6万平方米，同比增长39.2%，居所有行业之首，其比重超过整个第二产业16个百分点！然而，今年一季度的商品房销售量与去年同期相比略有下降。事实上各开发商为争夺有限的客户群体拉开了惨烈了的价格战，五花八门的优惠购房措施抛向本已过热的房地产市场。二、XX市房地产市场发展趋势1997年以来，随着国家制定西部大开发战略已及种种拉动内需政策的出台，X12、X房地产市场发展迅速火爆，并由供不应求转变为供过于求。今年上半年，楼盘的销售普通比较疲软，尤其在几次房交会之后，销售更是锐减。市场是残酷的，面临如此巨大的市场压力，供过于求必然将一部分开发商淘汰出局。不少开发商都在绞尽脑汁，以求另辟蹊径突围。实际上今年以来，本埠开发商已有了一些新的探索。土地作为房地产的主要生产要素之一，主城区的土地在经过开发商们跑马圈地之后已变得寸土寸金，在房价中楼面地价大幅飙升抑制了利润的有效上扬空间，因而部分开发商将目光盯向土地资源充足的郊区市场。与全国其他城市一样，XX郊区房地产的兴起已成为一种不可逆转的趋势，而决定这 一事态发展快慢的主要因数取决于交通环境的改善。汽车13、的普及与高速公路网络的形成无疑将会对我们生活方式产生革命性的变化，部分日益膨胀的中产阶级及收入丰厚的蓝领工人蜂涌而出奔向郊区，在那里他们将享受到城区所无法比拟的优越环境与价格价廉的住宅产品。第三部分 项目溯源一、溯源（选择该地块作为开发项目的前后进程）。二、选择北碚XX开发的理由：孔子曰：“仁者爱山，智者喜水”。1、城市中心发展的诸多限制，如：（1）拆迁成本高、周期长；（2）地价高，导致房价畸形；（3）城区交通差，塞车严重；（4）环境落后，配套不全。拥挤，嘈杂，容积率高。2、郊居化正成为趋势城市化的进程使得土地资源极为希缺，因而只有不断扩大开发区域，从而产生了造镇运动与TOWNHOUSE的必然14、结果住房郊区化。3、郊居化的优势（1）环境优势（“抬头看山，低头见水”）（2）价格优势：地价低，造价也低；（3）配套及服务优势（小区配套丰富、完善）； 4、郊区项目发展的条件（1）经济发展水平的逐年提高；（2）交通日益完善以及XX市“主城区半小时”运动（紧邻渝合高速路 之三溪口立交大桥约1.8KM；沙北高速路已整体规划为6车道）；（3 ）人们汽车拥有量的提高（私车和公交车）； （4 ）人们居家观念的转变。第四部分 项目概况一、主要技术经济指标总占地面积：1500亩其中XX：300亩地块呈南北向条形，南北向距离约2300米，东西向最宽处约1050米，最窄处约200米。二、地理位置地块位于北碚区童15、家溪镇，距沙坪坝区和北碚区中心均为17公里，约30分钟车程，东临嘉陵江，与渝北区礼嘉镇隔江相望；南与沙坪坝区井口镇接壤，西接沙坪坝区中梁镇，北连北碚区蔡家岗。三、交通状况地块位于XX市北线发展轴，212国道（XX-南充）通过整个地块，为XX北线公路枢纽；与渝合（XX-合川）高速公路接壤，距两条路的交叉点三溪口立交桥仅1.8公里，地块内道路状况良好基本形成块内公路网。四、项目环境项目东临嘉陵江，地块与212国道围合XX，地块内为浅丘地形，植被完好，地势西高东低。五、土地方及土地来源1、土地方：XX市北碚区人民政府。2、土地来源：XX市北碚区童家溪镇集镇规划建设用地。3、合作背景：北碚区政府欢迎有16、实力的房地产公司进入童家溪镇开发以带动当地经济发展。XX公司希望扩大在北碚的房地产开发规模，并寻求储备用地。第五部分 市场前景与定位一、市场前景1、项目处于XX市房产开发及对外扩展的“南北旅游”经济开发带，赋予项目较强的旅游经济内涵，会增加附加值。2、项目边上有华新国际正在开发的水天花园，区域位置已被部份消费群知晓并认同，并且在今年房交会期间，该项目一期全部销售完毕，二期销售正旺，价位看好。从未来发展趋势看，该地势必会形成一个比较有规模的大型社区。3、目前XX郊区楼盘正逐步出现，如机场方向的“在水一方”、“香樟林别墅”；成渝经济带的“全兴别墅”、“海兰云天”，销售看好。但其存在规模不大，特色不17、足，配套不完善等问题。本项目的推出，可以弥补市场的空缺，将带动北碚区的房地产发展。4、小区内已探明具备可开采性温泉，住户可随时享用45度以上、流量达1000m3/d的温泉浴与水质优良的矿泉水。这些成为社区休闲居家的绝佳天然资源，将极大地提升土地价值。二、项目市场定位分析（一）、目标客户定位从市场的发展趋势和项目本身的位置、景观、配套、交通及品位等因素分析，特别是项目开发规模超大的实际情况，本项目不可能由一个层面或阶层的客户完全消化掉，所以将确立几个不同层面的目标客户群。1、目标客户群分类 （1）、富豪新贵阶层的人群。 （2）、收入丰厚、稳定的“白领”。 （3）、为既能赡养老人，周末又能三世同堂18、享受郊居生活的人群。 （4）、偏爱郊区环境的人群。 （5）、集团、机构购买的群体。 （6）、注重物业投资的人群。2、目标客户群描述 （1）、富豪新贵阶层，这类人追求的是高人一等的生活方式，体现拥有者的身份地位，同时要求所购物业的独一无二和极强的收藏价值。 （2）、2类人群经济收入丰厚、稳定，善于接触“郊居文化”，理解城市空心化的未来趋势，崇尚安逸、闲暇、自由生活，力争居家理念的最高境界。 （3）、第4类人事业小有成就，并希望得到更大的发展，同时希望得到社会的认同和关注，试图努力在事业与家庭之间寻找平衡。 （4）、第5类人群，他们追求新颖而前卫的生活模式，强调浪漫的怡情和无拘无束的舒适生活。 （19、5）、第6类群体，为了实现资产结构的调整，所购物业多用于接待和融通关系，及内部的会议和活动。 （6）、第7类人群是专业的物业投资者，注重的是投资回报及物业的升值。3、购买形态理智成熟的选购态度，十分注重和评价产品的性价比，在购买决策前注重配偶的意见，也容易听取亲朋好友的建议。购房时较看重环境、配套及物管。4、媒介形态报纸、电视、休闲杂志是其重度消费媒介，媒体中新闻、保健、旅游、体育等是最为关注的内容。因其外出活动频繁，户外广告及看板对其影响较大。（二）、项目功能定位功能定位针对客户的具体需求，从市场定位、竞争需求以及社区功能等角度出发，立足于各项功能上下功夫，配置各种功能设施，以满足客户的需求20、，让他们用得称心如意，舒畅惬意。1、产品定位 本项目占地2000余亩，位于XX北碚区童家溪镇，国道212线贯全境，靠湖临江，住户还可随时享用45度、流量达1000m3/d的温泉浴与水质优良的矿泉水。本规划区将在依山傍水的自然环境基础上，借鉴北美风格，本着绿色环保概念，汇集居家、休闲、娱乐、文化、教育、度假、健身等现代生活要素为一体，建成一个豪华度假型别墅区。本居住区以独立别墅为主、其余由独立别墅、联排别墅、部分多层及高层住宅组成。配有五星级度假酒店、体育休闲运动中心、商业中心及双语国际学校。2、项目配套（1）、教育配套针对儿童、青少年建筑一流的幼儿园和双语学校，并配置学生公寓，让业主子女和外来21、学生能独立地在一个幽静的环境下学习成长，从小接受与众不同的超水平教育。并根据学生的兴趣、爱好，有选择地进行特殊技艺（如文学艺术、围棋、网球、奥林匹克数学竞赛等）培训，增强学生的综合能力，另外，与国内外著名中学、小学联合办学，为学生进一步深造铺平道路。（2）、体育运动配套建造一个能举办国际赛事的网球中心，使其成为XX乃至西南地区的主要赛事场所，并配置相应的运动设施。（3）、休闲度假配套A、利用天然的温泉资源，深度开发，增加温泉的疗效性和娱乐性，如利用江水、湖水天然资源，开展无污染、内容丰富的水上娱乐项目，在环境设计上植树造林，并配置适当的人造学景观和建筑小品，最大限度的营造旅游、休闲主题。B、利22、用地块自然地形，开展多项“绿色娱乐”项目。如滑草场、草地赛事等，使业主及游客能更直接地亲近自然、享受自然。（4）、商业配套建一处具有配送功能的商业中心，以弥补该区域街区功能的不完善，满足社区居民及游客购物的需要，同时也可充分发挥该地块的商业价值，补偿道路等占地的损失。并在社区内适当位置设置小行零售商店，方便居民。（5）、会所配套项目会所的设立可以考虑中心会所和泛会所的结合方式，在项目的居住区都可设立各种不同风格的会所，重点体现文化与休闲的两重功用。以会所作为社区和谐的凝聚点，满足不同阶层的需求。（6）、度假酒店配套考虑建造一家规模在200间客房，标准为五星级的度假酒店，为休闲、旅游、会议、产品23、展示及新闻发布配套。第六部分 规划设计一、规划概念 本项目将在依山傍水的自然环境基础上，本着绿色环保概念，把本规划区建成一个以独立别墅为主的豪华度假型别墅区。本项目占地1500余亩，位于XX北碚区童家溪镇，国道212线位于宗地西侧。东面临嘉陵江，与212国道围合XX，宗地内为浅丘地形，地势西高东低，呈南北向条形，南北向距离2300米，东西最宽处约1050米，最窄处约200米。（见附图） 具体分析为以下几点： 1、国道212线位于宗地西侧，为XX北线公路枢纽，地块内道路情况良好，具有较好的市政配套设施，各种市政管网一次敷设到位。 2、整个规划区分为南北两个部分，北部临湖、南部临湖临江。 3、在规24、划建设过程中，本着绿色环保概念，充分利用现有地质、地貌、植被、水体等现状条件，尽量避免影响原有的植被、水质、生态状况。 4、规划中注意临近212国道的地段规划，尽量避免噪音、灰尘、视线的影响。并注意靠湖临江地段的规划、住宅层高的控制，避免遮挡景观。 5、由于小区的规模较大，在物业管理上通过总体规划布局形成以开敞式小区道路将小区划分为各个居住组团，以组团为单位进行封闭式管理的街区式居住模式。二、建议性规划设计要点总用地面积： 1,014,640m2（约等于1522亩）陆地面积： 831,295m2（约等于1247亩）水面面积： 183,345m2（约等于275亩） 建筑占地面积： 160,00025、m2绿地面积： 680,000m2（计水面） 500,000m2（不计水面）总建筑面积： 620,000m2住宅建筑面积： 539,000m2 公建建筑面积： 81,000m2容积率： 0.61（计水面） 0.75（不计水面）覆盖率： 16%（计水面） 19%（不计水面）绿地率： 67%（计水面） 60%（不计水面）三、建筑形式 本居住区由独立别墅、联排别墅、部分多层及高层住宅组成。其中以独立别墅为主。四、交通组织地块位于XX市的北线发展轴，目前国道212（XX南充）通过整个地块，为XX北线公路枢纽。此地块位于沙坪坝区和北碚区之间，距两区中心均为17公里，各约30分钟车程，距离渝中区20公里。26、公交501、502、508路车、由XX至北碚沿途的私营中巴、大巴车均经由212国道通过地块。小区车行主干线在适当位置向212国道开设两个车行出入口，人行主干线沿小区中部形成贯穿小区的带状步行区，做到人车分流。在靠湖临江地段还设有散步道。五、市政配套设施水、电、燃气、通讯：供水：童家溪镇有日供水3000吨的水厂1座，管线布置为：同兴五星村。供电：童家溪镇已经完成农村电网改造，基本能保证当地工商业及居民用电。供气：北碚区第二气源从井口至北碚，沿国道212铺设有天然气管道，目前有二轻学校、原XX无线电6厂、伍达公司和五星工业园区在使用天然气，开口较少。通讯：童家溪镇现有电话装机1000门左右，设计容27、量为10000门，并正在实施电话村村通工程，电话容量应能满足需求。商服设施：1、温泉度假酒店： 24000m2（200间客房）2、网球中心： 9000m2(包括会所)3、社区中心： 10000m2 (包括餐饮、商业、医疗、银行、邮局等服务设施)4、双语小学及幼儿园： 30000m2 (包括宿舍、食堂、运动场地等设施)5、艺校：25000m2(包括宿舍、食堂、运动场地等设施)第七部分 开发节奏XX项目总占地面积近1500余亩，针对这样一个大型房地产开发项目，将按照一定的区域划分，并在不同的时间段分期推出，滚动开发。一、总体开发步骤的分析1、从对外方面来讲，由于本项目地处郊区，因而如何尽可能有效地28、改善交通条件，吸引人流到现场是首要解决的问题；2、以自身的内部建设而言，首先就是配套问题的处理。只有我们的配套能够满足居住生活的需要并能够形成一定的留客能力，我们才有可能让目标客户作进一步的选择，正所谓“兵马未动，粮草先行”；3、 目前期的整体需求来讲，如何在短时间内积聚人气，营造氛围是至关重要的。因此在产品设计上应充分考虑尽量针对量体较大的目标客源层，一个具体的出发思路就是控制总价。二、项目分区开发步骤的分析1、根据基本地理形态，出于对地块特征和使用功能的考虑，首先对本案作一个分区A区：XX西、北岸地段临公路主干道，与水天相接，在本案中较为独立的片区；B区：XX东、南岸临湖及山顶区域，自水坝29、至公路主干道片区；C区：XX东、南岸临嘉陵江岸用地及可俯瞰嘉陵江的山顶区域；D区：临现有土路南北两侧。2、项目开发的步骤分析A区：目前开发的阻力因素：（1）、临公路边，大部分区域受噪音影响较大；（2）、地势较低，景观面会受到一定的限制；（3）、水源污染较重，整治起来需要一定的时间；（4）、独处一隅，对整个项目的带动相对较小。有利于开发的因素：（1）、水天花园较近，相对而言比较容易积聚人气；（2）、土地的平整度相对更有利于开发，所需的土石方量较小；（3）、相对于B、C区来讲自然条件相对较差，先期开发可以为B、C区提供较大的价格攀升空间；（4）、高速公路将于2002年实现初通，交通条件将得到改善，30、而渝碚路扩为六车道的规划也基本确定；（5）、如果考虑到产品设计因素，可能在目标客户的量体上会比较大。B区：由于处在本项目的中心地带，因此没有先期开发的条件。C区：目前开发的阻力因素：（1）、位于本项目的内侧，整个的联外动线都需要考虑，工程量体较大；（2）、由于地块自身的陡坡较多，因而难度增加，土石方量较大；（3）、从产品设计角度考虑，客源层相对狭窄，客户在量体上的支撑不够。有利于开发的因素：（1）、良好的景观资源可以利用，包括江景、山景和部分湖景，视野开阔；（2）、处于本案的核心地块上，对于带动整个片区的开发有积极的促进作用；（3）、目前已建好的一条土路是主要联外动线，加宽和改进后即可加以利用31、。D区：建议规划为配套区域，在开发步骤上应该是首先考虑的。3、本案开发步骤建议：根据以上分析，建议本案的开分步骤依次为：DABC。其中D区因为是配套区，所以应率先开发，并贯穿始终；住宅开发顺序为：ABC。第八部份 投资收益分析一、投资预算（表一）本项目投资预算是按照类似建筑物标准和费用水平，考虑物价水平对本工程造价的影响，及建筑物选址和周围地段、市政基础设施现状等因素进行编制的。表一单位：万元序号项目投资估算单价(元/M2)备 注一建筑安装工程费用6565812181独立别墅（63300M2）1266020002联排别墅（48000M2）576012003多层住宅（50000M2）30006032、04高层住宅（377700M2）3777010005五通一平6468120.00二工程建设其他费用255534741土地征用费120008万/每亩1500亩2建设单位管理费用328361（一）*5%3勘察设计费用131324（一）*2%4工程监理费65612（一）*1%5市政配套费用2372446其他5929110包括电贴费、绿化等三预备费用3675681基本预备费用273651（一+二）*3%2涨价预备费用93917（一+二+基本预备费）*1%四销售费用377370五合计成本 986591830注：未考虑建设期贷款利息二、项目利润测算（表二）说明：销售单价按如下考虑：1、独立别墅 6500 33、元/M2 2、联排别墅 3800 元/M2 3、多层住宅 1300 元/M2 4、高层住宅 1600 元/M2 表二项目总额（万元）单位成本（元/M2）销售收入1263172343营业税7200134总投资986591830项目利润27658513投资利润率22%第九部分 综合评价与结论一、优势1、区域优势 （1）、介于主城区两个重要中心各17公里，两边有212国道相通，距离上讲不算太远，但已完全远离城市的喧嚣。 （2）、一面环山，一面邻江，中间有300亩XX，可谓既有山林，又有湖水，气候宜人、风景迷人。组团沙坪坝、北碚之间，地处果林及农田环绕的郊区地带，离两组团 （3）、邻近重大科技扩展区、34、井口工业区，是政府规划发展的经济重镇，土地的升值潜力无限。（4）、项目占地面积大，易于进行整体规划布局，建造XX市庞大、完善的综合型项目，造就一种XX全新的概念及产品。（5）、项目背靠XX著名的中梁山脉，有着得天独厚的自然环境与天然植被，是人们健康生活、度假的理想之地。 （6）、临靠嘉陵江上游部份，江水清澈流畅，便于设计安排休闲、旅游项目。 （7）、边侧有已规划并立项的XX最好的国际山地高尔夫球场。 （8）、项目边上有华新国际正在开发的水天花园，区域位置已被部份消费群知晓并认同，从未来发展趋势看，该地势必会形成一个比较有规模的大型社区。 （9）、小区内已探明具备可开采性温泉，成为社区休闲居家的35、一大绝佳天然资源，将极大地提升土地价值。（10）、项目邻靠212国道，常年有沙区、解放碑、朝天门、牛角沱、杨家坪、观音桥等至北碚的公交及私营大巴、中巴途经本地。以及XX至广安、合川、南充等地快车穿梭于此。（11）在建的渝合高速公路将于近期通车，它邻靠小区外围，是此项目的又一重要交通枢纽。（12）、社区可开通业主直通车往返穿梭于小区至市区之间，方便业主与市中心的购物、娱乐及沿途上下班等。2、政策优势（1） 国家关于西部大开发的决策；（2） XX市房地产开发及对外扩展正加速向郊区化发展的趋势，目前已经初步形成朝三个方向发展：北部新区、成渝经济带、旅游经济带；而项目恰恰处于XX“南北旅游经济带”的北36、碚区之最佳位置。（3） XX市府实施“半小时主城区”通达工程建设的决定，使交通更加便捷。（4） 国家住房分配制度的改革，将增加商品住宅市场的份额。（5） 随着中国加入WTO及西部大开发的进程，将促进XX经济发展的持续、稳定增涨，中高档收入的人群数量的不断增多，为项目提供了坚实的经济基础。3、地价优势和地产概念（1） 项目的地价跟同行比较具有一定优势，将提升项目的市场竞争力和减低投资风险；（2） 项目实施分期的“滚动开发”，将降低投资成本，缩短投资回收期。（3） 项目本身具有多种发展空间，带动引导社会对地块的认同。（4） 现代人越来越懂得享受生活，向往无拘无束、原始自然的田园风光，郊区的居家生活37、受到人们的不断推崇。（5） 教师收入增加及老年人口的增加，使郊区住宅需求增大。（6） 目前，XX市场上同类规模的项目为数不多，尚未构成真正的威胁。二、劣势和风险 1、现只有212国道经过地块，交通线路少，状况较差，且与212国道相邻 约2公里长的地块部分会受到噪音、尘埃的污染。2、在城市中居住习惯的人，从心理上感觉此区域位置较偏，且生活配套 差。3、周边为大面积农村地带，治安环境难以保证。 4、面积大，开发周期长，短期内难以形成完善的规模。宗地内地形条件 复杂，土地可利用面积比例偏低，开发成本较高。5、周边大型企业的效益较差，而XX特钢厂、嘉陵厂、农化集团等存在 空气污染和一定噪声影响。三、结论和建议1、 城郊区成为房地产开发的主要战场，随着经济的发展和城市的扩张，郊居化正成为优势，其环境、价格、配套及服务优势越来越明显，高速成长的黄金时期就要到来。XX地产凭借品牌优势和具有开发大型项目的经验优势，利用与北碚区政府友好合作有利条件，进入XX市房地产市场，抢占市场份额是一个正确的决策。2、公司项目的开盘成功与否是XX立足XX的关键一仗，为保证一期效应和XX项目的水平，建议董事会给予XXXX房地产开发有限公司长期的工作支持。