1、占地面积500亩工业空压机厂建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月78可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分 项目概况5一、项目名称5二、项目地址5三、土地产权状况及面积5四、地上建筑物状况5五、项目由来5第二部分 XX房地产市场概况9第三部分 项2、目优势与劣势分析9一、项目优势9二、项目劣势9第四部分 项目运作方案11一、项目运作主体11二、项目运作方案11（一）土地开发模式11（二）房产开发模式11第五部分 项目规划方案12一、项目规划设计要点12二、项目技术经济指标12（一）项目主要技术指标12（二）住宅户数及车位数量12第六部分 项目开发方案14一、项目开发建设方案14（一）对土地开发模式14（二）对房产开发模式141、开发方案设想142、建设进度计划14（1）土地整理及前期开发进度14（2）一期开发进度14（3）二期开发进度14二、项目经营方案14（1）租售比例15（2）销售进度与价格151）住宅销售进度152）商业销售进度153、3）车位销售进度15三、项目投资方案15第七部分 项目投资估算16一、土地开发模式总投资估算16（一）开发成本测算161、基准地价与出让金162、实际出让地价预估16（1）土地出让金补差额估算16（2）地价估算16（3）土地增值额估算16（二）开发费用测算171、管理费用172、其他费用173、财务费用17二、房产开发模式总投资估算17（一）开发成本测算171、土地成本172、前期开发费173、设计费174、工程建安费175、基础设施费176、公建配套费187、运作期间费188、不可预见费18（二）开发费用测算181、管理费用182、销售费用183、财务费用18第八部分 项目资金筹措19一、土4、地开发模式投资方案19二、房产开发模式投资方案19（一）投资组合方式19（二）资金运作方式191、自有资金192、银行贷款203、销售收入再投入20第九部分 经济与社会效益分析21一、地产开发模式经济效益分析21(一)拍卖地价评估21(二)财务评价21(三)不确定分析211、破产启动费用不纳入成本情况212、土地出让金变动情况22二、房产开发模式经济效益分析22（一）销售单价的估算221、住宅销售单价的确定22（1）用市场比较法确定销售价格的上限23（2）用成本法确定销售价格的下限23（3）建议销售单价232、商业销售单价的确定233、车位销售单价的确定23（二）总销售收入的测算23（三）总租5、赁与转售收入的测算241、商业租赁与转售收入测算242、车位租赁与转售收入测算24（四）税金及附加241、销售税金及附加242、租赁及转售税金及附加24（五）成本费用估算25（六）财务分析251、损益表与项目静态盈利能力分析252、现金流量表与项目动态盈利能力分析27（1）全部投资现金流量表27（2）自有资金现金流量表273、资金来源和运用与资金平衡能力分析27（七）不确定分析281、盈亏平衡分析282、敏感性分析28（1）单因数敏感性分析28【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响281租金售价变化对财务净现值的影响282租金售价变化对财务内部收益率的影响29【2】租金售价不变而成本变化对收6、益的影响291成本变化对财务净现值的影响292成本变化对财务内部收益率的影响30（2）多因数敏感性分析30【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响301租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响302租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响31【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响311租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响312租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响31【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响321租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响322租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响32【4】租金售价下降10%时成本变7、化对收益的影响331租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响332租金售价下降10%时成本变化对财务内部收益率的影响333、本项目预计实际收益分析34三、项目风险分析35（一）空压厂破产清理风险35（二）土地出让政策风险35四、项目评估结论35第一部分 项目概况一、项目名称 XXXX建设项目二、项目地址XXXX位于XX市北外环，即北外环路北侧，文化广场以西，地处黄金位置。三、土地产权状况及面积 XXXX占地500余亩。其全部为商业用地租赁时间为2003年5月6日起至20530年5月5日止。四、地上建筑物状况 地上建筑物多为小高层。五、项目由来 XX空压机厂原系中国XX总公司所属企业。由于8、经国务院总理办公会议决定，需对中国XX总公司的业务和资产进行重组，中国XX销售总公司和中国XX物资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照研究辽宁部分有色金属和煤炭企业关闭破产有关问题的会议纪要的规定组织实施破产。破产费用缺口，经财政部核定后，由上汽集团负责解决。中国XX总公司所属破产企业（含XX空压机厂）实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。同时，国家经贸委根据国务院总理办公会议纪要精神，将XX汽车配件总厂、XX空压机厂两户企业自2002年1月1日起移交给四川省人民政府管理，中国XX总公司持有两户企业的股权也实行无偿划转，两户企业的债权、债务仍由原法人主体承担。209、02年7月25日四川省人民政府决定将XX汽车配件总厂、XX空压机厂两户企业下放至XX市人民政府实行属地管理。现XX市人民政府决定对XX空压机厂实施关闭破产。但实施关闭破产大约需要1,200万元启动资金。破产后以土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。第二部分 XX房地产市场概况XX市位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间，区位优势得天独厚，被誉为“京津走廊上的明珠”。总面积6429平方千米。XX历史悠久，早在公元前4300年，XX人的祖先就在这片土地上繁衍生息，聚居耕种，创造和延续着人类的文10、明。据户籍统计，2008年末总人口408.3万人，比年初增加6.4万人。全年出生人口5.7万人，出生率为14.11，死亡人口1.9万人，死亡率4.59，净增人口3.9万人，自然增长率9.52，比上年提高0.59个千分点。全市共有32个少数民族成份，少数民族人口9.6万人，以回族、满族为主体，分别有人口6.6万人和2.2万人，分别占少数民族总人口68.7%和22.9%。2008年，XX市住房保障和房产管理系统围绕“保障民生和规范市场”两条主线，深入开展“住房保障兑现年、行业规章落实年、物业管理提升年”工作，使XX市低收入家庭的住房困难和住房条件得到改善，房地产事业继续保持健康发展的良好态势。2011、09年，XX市住房保障和房产管理工作要按照“住有所居”的总体要求，深入贯彻落实科学发展观，把“解决低收家庭住房困难和推进房地产产业发展”摆在更加突出的位置，解放思想、更新观念、创新举措，努力推进XX市住房保障和房产管理的主要工作在全省领先、在全国创优。2009年一季度，XX市房地产市场总体出现回暖迹象，商品房销售市场趋于活跃，成交量增幅较大。但市场表现出更多谨慎情绪，房地产开发完成投资、施工面积、土地成交面积均呈下降趋势。市场未来的走势仍需要进一步观察。全市1-3月完成投资12.29亿元，同比降低14.83%。 市区1-3月份完成投资4.41亿元，同比降低22.76%。全市商品房施工面积10012、3.61万平方米，同比降低3.65%；新开工面积103.18万平方米，同比增长15.14%，增幅回落135个百分点。 市区一季度商品房施工面积135.71万平方米，同比降低5.99%，其中住宅施工面积113.73万平方米，同比降低10.9%。住宅新开工面积5.37万平方米，同比降低88.17%。 全市商品房销售面积73.81万平方米，同比增长36.41%；住宅销售均价3560元/平方米，同比降低5.44%，环比增长5.19%。 市区一季度商品房销售面积12.88万平方米，同比增长59.6%；住宅销售均价4357元/平方米，同比降低21.04%，环比增长5.86%，这是房价继去年下半年出现实质性13、下跌后首次止跌回升。一季度全市成交住宅用地855.56亩，同比降低12.89%；均价为73.37万元/亩，同比降低55.3%。市区一季度XX市区供应住宅用地44.74亩，同比降低91.79%；均价为239.68万元/亩，同比降低13.25%。由于房地产开发市场的不确定性风险和依然存在的库存压力尚未减少，开发企业投资行为趋于谨慎，投资放缓，市区表现更为明显，新开工面积大幅下降，土地成交锐减。但是商品房销售却出现了回暖，同比大幅上涨，甚至达到了2007年的销售水平。近一年多来，国家出台了一系列促进房地产市场稳定健康发展的政策，采取了更加积极有效的政策措施，稳定市场信息和预期，稳定房地产投资，推动房14、地产业平稳有序发展。鼓励自主性和改善性住房消费，使合理的住房消费需求释放出来。近期住房和城乡建设部公布，今后3年内，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设方面。这些稳定市场的利好政策，增强了市场信心，促进了市场活跃。从2007年10月份至2008年底，XX市房地产市场在理性调整，住房价格环比逐月回落，2009年一季度市区房屋均价每平方米4357元，同比降低了21.04%，每平方米下降1161元。降价激发了购房者的购房意愿，刺激了潜在的住房需求。近一年来商品房销售一直处于低迷状态，但随着利率、财税政策的调整，房屋交易成本下降明显，房价调整达到一定幅度后，消费者观15、望情绪缓解，住房刚性需求，如首次置业、改善居住条件、动拆迁等等得以释放。一季度商品房交易出现了阶段性回暖，房价也有小幅上涨。预计后续发展还会处于调整状态。目前商品房现房销售占到总销售面积的三分之一，相比近几年主要以期房销售为主的形势，表明市场的库存量增加。据统计，市区已批准预售未售出的住宅80万平方米左右，约8000套；2009年计划竣工房屋90万平方米；2008年成交住宅用地1092亩，无论是商品房供应量还是土地待开发量都比较充足。第三部分 项目优势与劣势分析一、项目优势1、项目地处XX主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与北外环路东四段交会处，具有较浓的商业氛围。目前东大街已整治一新，从盐市16、口到东门大桥，沿线分布了XX人民商场、北京华联、郁金香花园广场、东方时代商场、蓝光大厦、友谊广场等商业楼盘。商业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向一环路牛王庙及北外环路牛市口递延。2、项目位置交通极为方便。从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需6分钟左右的车程，而且东大街、北外环路和海椒市街是XX的主要公交干道，沿线分布了公交线路。3、项目地块是XX东面，乃至XX北外环路内不可多得的地块。由于历年的房产开发，XX北外环路以内已几乎没有可供开发的土地。该地块的开发不但切合了XX市民北外环路内的置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好的经济效益。4、根据有关规划，东大街将继续向东跨17、过北外环路东延至老成渝公路，直接连接XX城东副中心。5、北外环路东四段以内已形成了良好的居家氛围，市政公建配套较为完善。6、由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值的空间很大。7、项目北外环路以外即为沙河、塔子山公园，项目南面即为望江公园、东湖市政公园，环境优美。二、项目劣势1、目前项目东面北外环路外是XX钢铁有限责任公司（即原XX无缝钢管厂）。虽然XX无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之一，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在一定程度上制约了项目向东的辐射力。2、东大街东延线东门大桥至北外环路牛市口段商业氛围的提升还18、需较长的时间。3、牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺面的投资行为。第四部分 项目运作方案一、项目运作主体 为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发公司，在XX锦江区注册，注册资金为3,000万元。在组织架构及人员的安排上，可以先跟XX东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，一套人马，交叉作业，待以后投资开发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。二、项目运作方案 根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。两种方案各有优缺点，具体为：（一）土地开发模式 该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入1,200万的XX19、空压机厂破产的启动费用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用（含土地出让金补差）后，便可挂牌或拍卖，取得收益。这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快的回收成本。但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收取划拨土地成交价款30%的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。（二）房产开发模式 根据XX目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好的经济回报。而且，房产开发将使北亚集团在XX的投资步入良性循环和可持续发展的道路。第五部分 项目规划方案一、项目规划设计要点 由于地块目前尚20、无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下：1、净用地面积：33亩。2、容积率：不大于2.8。3、建筑密度：不大于30%。4、建筑高度：不大于40米。5、绿地率：不小于30%。6、户型：80平方米、100平方米、120平方米、150平方米，各25%。7、商业占地上建筑面积比例为20%。8、其他按有关规定。二、项目技术经济指标（一）项目主要技术指标序号项目用地面积(平方米)建筑面积(平方米)建筑密度容积率备注1小区总用地面积22,000 2地上建筑面积61,600 30%2.8 其中:商业6,160 12,320 住宅4,928 49,280 共计461户3地下建筑面积10,426 4配套21、 其中:社区服务站200 200 门卫室、垃圾站 小区绿化及小品6,600 全民健身场地150 自行车棚440 （二）住宅户数及车位数量序号项目户数/面积机动车数量非机动车数量备注1住宅80平米154 77 231 机动车每户0.5辆，非机动车每户1.5辆。100平米123 86 123 机动车每户0.7辆，非机动车每户1辆。120平米102 71 102 机动车每户0.7辆，非机动车每户1辆。150平米82 57 82 机动车每户0.7辆，非机动车每户1辆。小计461 291 538 2商业12,320 37 924 机动车、非机动车每100平米0.3、7.5辆。合计328 1,462 其中22、:地上部分66 293 地上机动车 地下部分262 1,169 备注：可售机动车数量为262个。 第六部分 项目开发方案一、项目开发建设方案（一）对土地开发模式 只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。（二）对房产开发模式1、开发方案设想 为了更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。其中临北外环路东四段与东大街东延线一侧开发为一至二幢首2层或3层为商业业态的小高层。考虑到本项目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。第一期首先完成样板楼展示工程、小区大部分基础设施、公建配套设施和南面组团。这样可以使首期买家享受到已成熟的配套设施。本期推出的楼盘价位不宜23、太高，以吸引买家，树立形象，为二期提高售价作好准备。第二期开发北面组团。2、建设进度计划 本项目预计从2004年8月开始启动破产清理程序，工期约为3年零8个月。整个工程分两期进行。（1）土地整理及前期开发进度 本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为2004年8月至2005年7月。同时开展前期市场调查、项目开发和营销方案策划、初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建等工作。（2）一期开发进度 一期开发南面组团，预计时间为2005年8月至2006年5月。（3）二期开发进度 二期开发北面组团，预计时间为2006年6月至2007年3月。二、项目经营方案 项目经营方案主要针对房24、产开发模式。根据目前XX市房地产的实际情况，本项目的经营方案初步设想为：（1）租售比例 预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现100%的销售，商业、车位部分能销售30%。为方便计算，假设未销售的商业、车位的租赁期在项目建设经营期的第四年开始。五年后（即项目开始后的第8年）全部转售。（2）销售进度与价格1）住宅销售进度序号销售时间合计2004年2005年2006年2007年2011年(即转售年)1销售比例100%15%60%25%2销售面积(平方米)49,2807,39229,56812,3202）商业销售进度序号销售时间合计2004年2005年2006年2007年2011年(即转售年)1销售25、比例100%15%15%70%2销售面积(平方米)12,3201848184886243）车位销售进度序号销售时间合计2004年2005年2006年2007年2011年(即转售年)1销售比例100%3.817%12.977%12.977%70.229%2销售个数(个)262103434184三、项目投资方案 见项目第八部分项目资金筹措。第七部分 项目投资估算一、土地开发模式总投资估算（一）开发成本测算此模式下开发成本即为土地成本2,881.20万元。1、基准地价与出让金 本地块属于工业用地级、住宅用地级、商业用地级。其基准地价和土地出让金分别是：序号土地用途及级别基准地价(万元/亩)出让金(万26、元/亩)市场最低出让地价(万元/亩)1工业用地级58.730 11.746 70.476 2住宅用地级140.870 28.174 169.044 3商业用地级151.000 30.200 181.200 2、实际出让地价预估 本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。为了便于计算及考虑到可能的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为20%:80%。（1）土地出让金补差额估算 若将该工业用地改为商住用地，每亩土地出让金补差额预计=（30.20万元/亩-11.746万元/亩）20%+（28.174万元/亩-11.746万元/亩）80%=16.8332万元/亩，则土地出让27、金补差额总预计=16.8332万元/亩33亩=555.4956万元。（2）地价估算该地块出让时每亩地价预计=16.8332万元/亩+70.476万元/亩=87.3092万元/亩，则出让时地价预计=87.3092万元/亩33亩=2,881.20万元。（3）土地增值额估算 该地块实际每亩市场最低出让地价预估=181.20万元/亩20%+169.044万元/亩80%=171.475万元/亩。则该地块实际市场最低出让地价预估=171.47533亩=5,658.682万元。因此，该地块每亩增值额=171.475万元/亩-87.3092万元/亩=84.1658万元；整个地块增值额=84.169万元33亩=28、2,777.47万元。 备注：以上是按XX地区以前工业用地转让及土地用途改变的一般办法来计算出让金补差额的。（二）开发费用测算1、管理费用 管理费用按每月5万元计算，从2004年8月至2005年底，共计85万元。2、其他费用 其他费用为破产启动费用1,200万元及其他可能尚需费用100万元，合计为1,300万元（备注：虽然1,200万元是先期垫付，后期土地拍卖后无偿返还的启动费用，但由于考虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本）。3、财务费用 假定公司自有资金为1,360万元左右，则资金缺口为2,881.20万元+85万元+1,300万元-1,360万元=2,906.29、20万元左右，需向银行申请流动资金贷款2,900万元，贷款6个月。利率假定为中国人民银行1至6个月贷款基准利率5.04%，则财务费用为73.08万元。 若开发方案为土地开发模式，则总投资为4,339.28万元。具体见土地开发模式附表总投资与成本估算表。二、房产开发模式总投资估算（一）开发成本测算1、土地成本 土地成本为2,881.20万元。2、前期开发费 前期开发费预计为1,294.11万元。3、设计费 设计费预计为185.18万元。4、工程建安费 工程建安费预计为8,199.08万元。5、基础设施费 基础设施费预计为103.16万元。6、公建配套费 公建配套费预计为107.32万元。7、运作30、期间费 运作期间费预计为327.87万元。8、不可预见费不可预见费预计为409.49万元。以上8项合计为该项目开发成本13,507.41万元。（二）开发费用测算1、管理费用管理费用取开发成本1至6项的3%计算，合计为= 12,770.053%=383.10万元。2、销售费用 销售费用取销售收入的3%计算，合计为21,028.29 3%=630.85万元。具体见房产开发模式附表销售费用估算表。3、财务费用 本项目的财务费用主要由利息费用构成，利息费用的计算参照建设部发布的经济评价标准按如下方法确定：假定贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后利息按全年计算，还款当年按年末偿还，照全年计息，即 31、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款2）贷款年利率 根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.49%。本项目假定按此一至三年期贷款基准利率计算，至项目开始第二年需贷款5,000万元，至项目开始第三年按年等额还本付息，至项目开始第四年还清贷款，利息合计为564.07万元。具体见房产开发模式附表银行贷款还本付息结算表、银行贷款还本付息计算表。 本项目若采用房产开发模式，则总投资预计为16,385.43万元。具体见房产开发模式附表总投资与成本估算表。 第八部分 项目资金筹措一、土地开发模式投资方案 本项目若只进行土地整理，则总投资为4,339.2832、万元，整个建设经营期为1年半。本项目开发投资的资金来源有二个渠道：一是自有资金，二是银行贷款。资金运作方式如下：自有资金全部用于破产启动费用、管理费用、其他可能尚需的启动资金。此外还缺少的资金，则向银行贷款。即公司先以自有资金1,360万元启动项目至项目转让，改变土地用途，然后以银行贷款支付地价款至项目拍卖，以拍卖收入偿还银行贷款及利息。 其启动资金使用计划如下：序号项目2004年2005年小计1管理费用(万元)25.00 35.00 60.00 2破产启动费用(万元)600.00 600.00 1,200.00 3其他可能尚需的启动费用(万元)50.00 50.00 100.00 合计(万元33、)675.00 685.00 1,360.00 二、房产开发模式投资方案（一）投资组合方式 本项目总投资为13,507.41万元，整个建设经营期为8年。为了降低融资压力，有助资金流通，降低开发风险，使项目顺利开发，拟采取组合投资方案。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入再投入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金用于破产启动费用、其他土地整理可能尚需的启动费用、前期管理费用，有收入的第一年按销售收入的35%用于投资，第二年按销售收入的54%用于投资，第三年按销售收入的18%用于投资。此外还缺少的资金，则向银行贷款。（二）资金运作方式 在项目的前期，公司34、先以部分自有资金支付企业破产启动费用、管理费用、前期工程费，至项目转让改变土地用途时，以银行贷款支付地价及当年的部分工程费用，当住宅楼可以预售时，以预售收入实现滚动开发，使整个项目投资完成。1、自有资金 整个项目的自有资金为3,000万元，占总投资的18.31%，分四年投入。其投入计划如下：项目2004年2005年2006年2007年合计自有资金(万元) 995.70 717.80 550.63 735.87 3,000.00 2、银行贷款 银行贷款计划共有一笔，共计贷款5,000.00万元，占总投资的30.51%。3、销售收入再投入 销售收入再投入从项目有销售收入时开始，直到项目销售完毕。总35、销售收入再投入为8,385.43万元，占总投资的51.18%。其投入计划如下：项目2004年2005年2006年2007年合计销售收入再投入(万元)694.59 6,491.59 1,199.26 8,385.43 第九部分 经济与社会效益分析一、地产开发模式经济效益分析(一)拍卖地价评估项目名称位置拍卖成交价(万元/亩)交易日期修正土地位置交易情况交易方式土地用途土地级别区域因数个别因数小计比准地价(万元/亩)锦江区北外环路东四段工农院街283-1000-1000100/98289 武侯区桂溪乡高攀村一组263-1-100-1-1-10100/95277 备注：1、锦江区北外环路东四段工农院36、街地块(北外环路内侧)净用地面积为8.85亩，规划为住宅用地。其容积率不大于2.5，建筑密度不大于25%，建筑高度不大于40米，绿地率不小于30%，起拍价为净用地每亩160万，成交价为每亩283万。2、武侯区桂溪乡高攀村一组地块(北外环路外侧)净用地面积为10.13亩，规划为住宅用地。其容积率不大于1.8，建筑密度不大于30%，建筑高度不大于24米，绿地率不小于30%，起拍价为净用地每亩140万，成交价为每亩263万。本项目地块的比准地价=(289万元+277万元)2=283万元。(二)财务评价序号项目名称金额 1销售收入(万元)9,339.00 2总成本(万元)4,339.28 3土地出让金37、(万元)2,801.70 土地改变用途时已补交部分(万元)555.50 尚需补交部分(万元)2,246.20 4契税(万元)86.44 5利润总额(万元)2,667.08 6所得税(万元)880.14 7税后利润(万元)1,786.94 8投资净利润率41.18%备注：1、土地出让金按东调企业2003年底以后实施搬迁改造的地块拍卖销售收入的30%测算。其中土地改变用途已补交部分土地出让金计入了成本，尚需补交部分是拍卖后实际发生的土地出让金。 2、契税按土地改变用途时转让价格(即2881.20万元)的3%计算。(三)不确定分析1、破产启动费用不纳入成本情况由于本项目成本测算中的破产启动费用1,238、00万元具有不确定性，在上述的投资分析中纳入了开发成本，实际上这笔费用是先期垫付给破产企业，待破产企业破产清理后，将其工业用地改变用途为商住用地后转让，然后以该土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为实际的破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。假如破产启动费用1,200万元分批次支付给破产企业，破产企业用这笔费用启动企业破产程序，然后在一年后返还了这笔费用。因此，这笔费用在实际运作中产生的成本是一年的利息。假定该笔费用在年中支付，按半年计息。根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.439、9%。其财务费用为1,200万元5.49%2=32.94万元，实际减少成本为1,200万元-32.94万元=1,167.06万元，亦即总成本为4,339.28万元-1,167.06万元=3,172.22万元，成本下降了1,167.06万元4,339.28万元=26.90%。经测算，在这种情况下，本项目财务指标如下：序号项目名称金额1销售收入(万元)9,339.00 2总成本(万元)3,172.22 3土地出让金(万元)2,801.70 土地改变用途时已补交部分(万元)555.50 尚需补交部分(万元)2,246.20 4契税(万元)86.44 5利润总额(万元)3,834.14 6所得税(万元40、)1,265.27 7税后利润(万元)2,568.87 8投资净利润率80.98%备注：1、土地出让金按东调企业2003年底以后实施搬迁改造的地块拍卖销售收入的30%测算。其中土地改变用途已补交部分土地出让金计入了成本，尚需补交部分是拍卖后实际发生的土地出让金。 2、契税按土地改变用途时转让价格(即2881.20万元)的3%计算。2、土地出让金变动情况由于该地块属于破产企业土地处置，情况比较特殊，具体出让后，土地出让金的交纳目前尚不是很清楚，可能需要跟有关部门协商。倘若按东郊企业划拨用地有关政策，企业在2003年以后实施搬迁改造的，政府按成交价款的30%收取土地出让金，其余部分用于企业搬迁改造41、。此外，为了便于计算，以上土地出让金总额是按第二次转让地价款的30%计算的。二、房产开发模式经济效益分析（一）销售单价的估算1、住宅销售单价的确定（1）用市场比较法确定销售价格的上限 取本项目附近可类比楼盘予以分析，见表如下：表一 本项目住宅价格市场比较法系数修正表序号项目名称标准价(元/平米)交易日期修正交通配套环境繁华程度开发商实力小计比准售价(元/平米)1蜀都花园3,100100/10000+100100/1013,069 2海棠名居2,600100/100-10-1-1-1100/962,708 3阳光水岸2,800100/100-20-1-1-1100/952,947 表二 本项目住42、宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表序号项目名称蜀都花园海棠名居阳光水岸1住宅比准价格(元/平方米)3,069 2,708 2,947 2销售状况权重(销售率)80%50%10%140%3加权后的相对价格(元/平方米)2455 1354 295 4,104 4本项目住宅销售平均标准基价(元/平方米)2,932 经比较计算，得到本项目住宅销售单价为每平方米2,932元。（2）用成本法确定销售价格的下限 本项目住宅的销售成本单价为每平方米2,144.55元。（3）建议销售单价 本项目住宅的销售单价建议为每平方米2,900元（2004年单价）。假定每年住宅的单价上涨7%，则本项目住宅的销售单价如下43、：项目2004年2005年2006年2007年2011年(转售)住宅销售价格(元/平方米)2,900 3,103 3,320 3,553 4,657 2、商业销售单价的确定 假定商业的销售单价为住宅销售单价的3倍，则本项目商业的销售单价如下：项目2004年2005年2006年2007年2011年(转售)商业销售价格(元/平方米)8,700 9,309 9,961 10,658 13,970 3、车位销售单价的确定 假定本项目目前的车位价格与蜀都花园车位的销售价格一致，且设定每年车位的单价上涨7%，则本项目车位的销售单价如下：项目2004年蜀都花园车位价格2005年2006年2007年2011年44、(转售)车位销售价格(万元/个)8.00 8.56 9.16 9.80 12.85 （二）总销售收入的测算 根据上述住宅销售进度与价格预估，测算出本项目住宅的销售收入为16,487.77万元，商业的销售收入为3,810.30万元，车位的销售收入为730.22万元，总销售收入为21,028.29万元。具体见房产开发模式附表总销售收入预测表。（三）总租赁与转售收入的测算1、商业租赁与转售收入测算 假设本项目商业经营年限为无限期，则根据公式a=vr来求其租赁价格（其中设定r=12%）： 2007年月租赁价格=（10,65812%）（1270%）=152元/平方米 因此，建议本项目商业的租赁价格为月租45、金每平方米150元，且假设其月租金每三年上涨10%，则其租赁净收入、转售净收入分别为557.93万元、11,686.55万元，合计为12,244.48 万元 。具体见房产开发模式附表商铺出租计划和出租收入估算表。2、车位租赁与转售收入测算 车位可出租的个数为250个，其中地下184个，地上66个。假设月租金收入每个预计为220元，三年一递增，递增比例为10%，则其租赁净收入、转售净收入分别为23.72万元、2,292.80万元，合计为2,316.52 万元 。具体见房产开发模式附表车位出租计划和出租收入估算表。 商业与车位部分租赁收入合计为581.65万元，转售收入部分合计为13,979.3546、万元，租赁与转售收入总计为14,561.00万元。（四）税金及附加1、销售税金及附加本项目销售税金及附加合计为1,183.89万元。其中营业税按销售收入的5%计算，测算为1,051.41万元，城市维护建设费为营业税的7%，测算为73.60万元,教育附加费为营业税的3%，测算为31.54万元,交易印花税为销售收入的万分之三,测算为6.31万元,副食品调控基金按销售收入的1计算，测算为21.03万元。具体见房产开发模式附表销售税金及附加表。2、租赁及转售税金及附加本项目租赁税金及附加合计为102.43万元。其中营业税按租赁收入的5%计算，测算为29.08万元，城市维护建设费为营业税的7%，测算为247、.04万元,教育附加费为营业税的3%，测算为0.87万元,交易印花税为租赁收入的万分之一,测算为0.06万元,副食品调控基金按租赁收入的1计算，测算为0.58万元,房产税按租赁收入的12%计算,测算为69.80万元。本项目转售税金及附加合计为787.04万元。其中营业税按转售收入的5%计算，测算为698.97万元，城市维护建设费为营业税的7%，测算为48.93万元,教育附加费为营业税的3%，测算为20.97万元,交易印花税为转售收入的万分之三,测算为4.19万元,副食品调控基金按转售收入的1计算，测算为13.98万元。具体见房产开发模式附表租赁及转售税金及附加表。（五）成本费用估算本项目成本费48、用采用分摊形式。其分摊的总原则为把所有的总投资分摊到可售（可租）的面积中去，具体分摊细则为按计算投资的各项成本来分摊，各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊，若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积或销售额比例来分摊。租赁部分，商业按68年折旧，车位按70年折旧，假定剩余残值为2%，年折旧额分别为32.90万元和24.18万元。具体见房产开发模式附表总投资与成本估算表和损益表。（六）财务分析1、损益表与项目静态盈利能力分析 本项目总收入为35,589.29万元，总成本费用为16,385.43万元，销售及租赁的税金及附加为2,073.36万元，则利润总额为17,130.5049、万元，所得税为5,653.06万元，净利润为11,477.43万元。具体见房产开发模式附表损益表。 总体评价指标：年投资利润率=（利润总额总投资8）100% =（17,130.5016,385.438）100% =13.07%年投资利税率=（利税总额总投资8）100% =（24,856.9216,385.438）100% =18.96%自有资金年投资利润率=（利润总额自有资金8）100% =（17,130.503,0008）100% =71.38%建设经营期各段评价指标： （1）建设期（2004年至2007年）部分的投资利润率=（利润总额总投资）100% =（7,536.5712,307.8350、）100% =61.23%投资利税率=（利税总额总投资）100% =（11,207.5312,307.83）100% =91.06% （2）租赁期（2007年至2011年）部分的年投资利润率=（利润总额总投资5）100% =（193.79285.435）100% =13.58%年投资利税率=（利税总额总投资）100% =（360.17285.435）100% =25.24%（3）转售（2011年）部分的投资利润率=（利润总额总投资）100% =（9,400.133,792.17）100% =247.88%投资利税率=（利税总额总投资）100% =（13,289.22 3,792.17）100%51、 =350.44% 从本项目以上的几个静态指标来看，销售期，尤其是转售年的投资利润率很高，租赁期的投资利润率偏低，总体年平均投资利润率保持在13%以上，故从投资利润率角度分析来看是可行的。此外，从阶段性建设经营期来看，本项目从2004年启动至2007年竣工，只需在住宅部分实现100%销售，商业和车位部分实现30%的销售的情况下便能收回所有的投资，并能取得3,458.97的利润总额，因此本项目具有很好的经济效益。2、现金流量表与项目动态盈利能力分析（1）全部投资现金流量表 本项目全部投资现金流量表见房产开发模式附表全部投资现金流量表。根据评价指标显示，本项目： 税前全部投资财务净现值(FNPV)52、= 8,661.61万元 税后全部投资财务净现值(FNPV)= 5,361.12万元 税前全部投资财务内部收益率(FIRR)= 57.34% 税后全部投资财务内部收益率(FIRR)= 38.97% 税前全部投资静态回收期=3年零1.44个月 税后全部投资静态回收期=3年零6.82个月 由此可得，本项目全部投资税前和税后的财务净现值(FNPV)均大于零，税前和税后的财务内部收益率(FIRR) 均大于期望收益率10%。故从全部投资动态盈利角度分析，本项目是可行的。（2）自有资金现金流量表本项目自有资金现金流量表见房产开发模式附表自有资金现金流量表。根据评价指标显示，本项目： 税前自有资金财务净现值53、(FNPV)= 9,692.55万元 税后自有资金财务净现值(FNPV)= 6,392.06万元 税前自有资金财务内部收益率(FIRR)= 135% 税后自有资金财务内部收益率(FIRR)= 85% 税前自有资金静态回收期=2年零0.16个月 税后自有资金静态回收期=2年零3.31个月 由此可得，本项目自有资金税前和税后的财务净现值(FNPV)均大于零，税前和税后的财务内部收益率(FIRR) 均大于期望收益率10%。故从自有资金动态盈利角度分析，本项目是可行的。3、资金来源和运用与资金平衡能力分析资金来源和运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。资金来源和运用表见房产开发54、模式附表资金来源和运用表。从表中可以看出，本项目在启动投资后，每个月都有盈余资金。故从资金平衡能力角度分析，本项目满足要求。（七）不确定分析1、盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，销售价格如基准方案，则由计算可知，当住宅、商业、车位的销售率为47.8%时，全部投资利润为零，项目才能达到盈亏平衡，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率70%，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为47.8%，可见项目风险程度很低。2、敏感性分析从经济效益分析的评价指标和目前房产成本构成情况来看，在本项目各主要要素中，销售价格和成本费用最有可能发生波动变化。因此，本项目敏感性分析确定选销售价格和成本费用两55、个变动因素进行考察，针对全部投资，分别计算出上述两个因素各自在其他条件不变的情况下分别上下波动5%、10%时对财务净现值、财务内部收益率的影响。其敏感性分析见房产开发模式附表敏感性分析预测表。从敏感性分析表中可以看出，销售价格和成本费用的变化对财务净现值、财务内部收益率的有一定影响。（1）单因数敏感性分析【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响1租金售价变化对财务净现值的影响当租金售价（备注：指本项目2004年的售价和2007年的租金，其后各年的售价和租金按基准方案递增，下同）下降5%、10%，将引起财务净现值分别下降12.87%、25.74%,分别为4,671.25万元、3,981.38万元56、，当租金售价下降到38.86%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若租金售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。2租金售价变化对财务内部收益率的影响当租金售价下降5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降10.87%、21.30%,分别为34.73%、30.67%，当租金售价下降到38.86%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若租金售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响1成本变化对财务净现值的影响当成本上升5%、10%，将引起财务净现值分别下降8.17%、16.33%,分别为4,923.3457、万元、4,485.56万元，当成本上升到61.23%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。2成本变化对财务内部收益率的影响当成本上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降10.66%、19.97%,分别为34.82%、31.19%，但成本上升到61.23%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若租金售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。（2）多因数敏感性分析【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响1租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响当租金售价上升5%时，若成本上升10%，将引起58、财务净现值下降3.49%,为5,173.83万元，当成本上升到68.99%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。2租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响当租金售价上升5%时，若成本上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降0.33%、10.50%,分别为38.84%、34.88%，当成本上升到68.99%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响1租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响当租金售59、价上升10%时，成本上升至15.7%，将开始引起财务净现值下降,当成本上升到76.71%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。2租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响当租金售价上升10%时，若成本上升10%，将引起财务内部收益率下降0.66%,为38.71%，当成本上升到76.71%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响1租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响当租金售价下降5%时，若成本下降5%60、保持不变或上升5%、10%，将引起财务净现值分别下降4.72%、12.87%、21.02%、29.17%，为5,108.23万元、4,671.25万元、4,234.27万元、3,797.28万元,当成本上升到53.45%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。2租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响当租金售价下降5%时，若成本保持不变或上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降10.87%、20.59%、29.10%,为34.73%、30.95%、27.63%，当成本上升到53.45%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=161、0%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响1租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响当租金售价下降10%时，若成本下降10%、5%、保持不变或上升5%、10%，将引起财务净现值下降9.46%、17.60%、25.74%、33.87%、42.01%,分别为4,853.75万元、4,417.56万元、3,981.38万元、3,545.20万元、3,109.01万元，当成本上升到45.64%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。2租金售价下降10%时成本变化对财62、务内部收益率的影响当租金售价下降10%时，若成本下降5%、保持不变或上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降11.13%、21.30%、30.14%、37.90%,为34.63%、30.67%、27.22%、24.20%，当成本上升到45.64%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。3、本项目预计实际收益分析由于本项目成本测算中的破产启动费用1,200万元具有不确定性，在上述的投资分析中纳入了开发成本，实际上这笔费用是先期垫付给破产企业，待破产企业破产清理后，将其工业用地改变用途为商住用地后转让，63、然后以该土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为实际的破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。假如破产启动费用1,200万元分批次支付给破产企业，破产企业用这笔费用启动企业破产程序，然后在一年后返还了这笔费用。因此，这笔费用在实际运作中产生的成本是一年的利息。假定该笔费用在年中支付，按半年计息。根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.49%。其财务费用为1,200万元5.49%2=32.94万元，实际减少成本为1,200万元-32.94万元=1,167.06万元，亦即总成本为16,3864、5.43万元-1,167.06万元=15,218.37万元，成本下降了1,167.06万元16,385.43万元=7.12%。经测算，在这种情况下，本项目财务指标如下：利润总额=18,297.56万元税后利润=12,259.36万元年投资利润率=15.03%年投资利税率=21.69%年资本金利润率=76.24%税前全部投资财务净现值(FNPV)= 9,545.39万元税后全部投资财务净现值(FNPV)= 5,984.74万元税前全部投资财务内部收益率(FIRR)= 69.23%税后全部投资财务内部收益率(FIRR)= 46.03%税前自有资金财务净现值(FNPV)= 10,576.33万元税后65、自有资金财务净现值(FNPV)= 7,015.68万元税前自有资金财务内部收益率(FIRR)= 186%税后自有资金财务内部收益率(FIRR)= 120%三、项目风险分析（一）空压厂破产清理风险由于该企业及地块所属的牛市口商贸大市场内外关系复杂，在企业清理时存在一些赔偿和纠纷。（二）土地出让政策风险本地块属划拨工业用地。我方取得本项目用地采取的是与XX空压机厂协定出让方式。但2004年3月31日，国土资源部有关文件规定，从即日起国土资源部、监察部将就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行执法监察，并要求各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问66、题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。由此可以看出，该地块的协定出让方式将可能面临着被招标、拍卖或挂牌方式代替的风险。四、项目评估结论本项目财务风险很低，但有一定的政策风险。总体而言，本项目是可行的。就两种运作方案而言，因房产开发模式不仅能带来较好的经济效益，而且将使北亚集团在XX的投资步入良性循环和可持续发展的道路。因此，建议本项目采用房产开发模式。附表一、土地开发模式附表表一 总投资与成本估算表单位：万元序号项目2004年2005年小计1土地成本2,881.20 2,881.20 2管理费用25.00 60.00 85.00 3其他费用650.00 650.00 1,3067、0.00 4财务费用75.60 75.60 合计675.00 3,666.80 4,341.80 表二资金筹措表单位：万元序号项目名称2004年2005年合计1总投资675.00 3,664.28 4,339.28 2资金筹措675.00 3,664.28 4,339.28 自有资金675.00 685.00 1,360.00 银行贷款2,900.00 2,900.00 销售收入79.28 79.28 二、房产开发模式附表表一 总投资与成本估算表序号项目合计(万元)得房成本(万元)备注商业住宅车位1开发成本13,507.41 2,832.53 8,509.05 2,165.83 土地费用2,868、81.20 511.03 2,044.14 326.03 前期开发费1,294.11 221.38 885.52 187.21 设计费185.18 32.03 128.13 25.02 工程建安费8,199.08 1,863.77 4,866.90 1,468.41 基础设施费103.16 17.65 70.58 14.93 公建配套费107.32 19.04 76.14 12.14 运作期间费327.87 74.53 194.61 58.73 不可预见费409.49 93.10 243.02 73.37 2开发费用2,878.02 524.88 2,059.28 293.85 管理费用38369、.10 79.95 242.14 61.01 取开发成本1至6项的3% 财务费用564.07 100.05 400.19 63.83 销售费用630.85 114.31 494.63 21.91 其他费用1,300.00 230.58 922.32 147.11 3总投资16,385.43 3,357.42 10,568.33 2,459.69 4每平方米得房成本(元/平方米)2,358.97 2,725.18 2,144.55 3,129.37 表二 详细投资计划与资金筹措表（按比例）序号项目名称合计金额(万元)合计比例2004年2005年2006年2007年1总投资16,385.43 1070、0%6.08%39.13%42.98%11.81% 开发成本13,507.41 100%1.40%42.16%45.46%10.98%土地费用2,881.20 100%100.00%前期开发费1,294.11 100%10.00%90.00%设计费185.18 100%10.00%90.00%工程建安费8,199.08 100%15.00%70.00%15.00%基础设施费103.16 100%30.00%60.00%10.00%公建配套费107.32 100%80.00%20.00%运作期间费327.87 100%30.00%40.00%30.00%不可预见费409.49 100%10.0071、%30.00%30.00%30.00% 开发费用2,878.02 100%28.03%24.94%31.31%15.72% 管理费用383.10 100%7.00%33.00%50.00%10.00% 财务费用564.07 100%62.14%37.86% 销售费用630.85 100%11.31%56.92%31.76% 其他费用1,300.00 60%40%2资金筹措16,385.43 100%6.08%39.13%42.98%11.81% 自有资金 3,000.00 100%33.19%23.93%18.35%24.53% 银行借款5,000.00 100%100.00% 销售收入再投入72、8,385.43 100%8.28%77.42%14.30%表三 详细投资计划与资金筹措表（按金额）序号项目名称合计金额(万元)2004年2005年2006年2007年1总投资16,385.43 995.70 6,412.39 7,042.22 1,935.13 开发成本13,507.41 188.88 5,694.59 6,141.10 1,482.85 土地费用2,881.20 2,881.20 前期开发费1,294.11 129.41 1,164.70 设计费185.18 18.52 166.66 工程建安费8,199.08 1,229.86 5,739.35 1,229.86 基础设施73、费103.16 30.95 61.89 10.32 公建配套费107.32 85.86 21.46 运作期间费327.87 98.36 131.15 98.36 不可预见费409.49 40.95 122.85 122.85 122.85 开发费用2,878.02 806.82 717.80 901.12 452.28 管理费用383.10 26.82 126.42 191.55 38.31 财务费用564.07 350.49 213.58 销售费用630.85 71.38 359.08 200.39 其他费用1,300.00 780.00 520.00 总投资合计16,385.43 995.74、70 6,412.39 7,042.22 1,935.13 总投资合计(不含利息,即建设投资)15,821.36 995.70 6,412.39 6,691.73 1,721.55 2资金筹措16,385.43 995.70 6,412.39 7,042.22 1,935.13 自有资金 3,000.00 995.70 717.80 550.63 735.87 银行借款5,000.00 5,000.00 销售收入再投入8,385.43 694.59 6,491.59 1,199.26 表四 总销售收入预测表序号项目细项合计2004年2005年2006年2007年1住宅销售比例100%15%6075、%25%销售面积(平方米)49,280.00 7,392.00 29,568.00 12,320.00 销售收入(万元)16,487.77 2,293.74 9,817.20 4,376.83 2商业销售比例30%15%15%销售面积(平方米)3,696.00 1,848.00 1,848.00 销售收入(万元)3,810.30 1,840.72 1,969.58 3车位销售比例29.771%3.817%12.977%12.977%销售个数(个)78.00 10.00 34.00 34.00 销售收入(万元)730.22 85.60 311.41 333.21 4销售收入合计(万元)21,0276、8.29 2,379.34 11,969.33 6,679.62 表五 销售费用估算表序号项目名称计算依据小计2004年2005年2006年2007年1市场推广费(万元)销售收入的1%210.28 0.00 23.79 119.69 66.80 2销售代理费(万元)销售收入的2%420.57 0.00 47.59 239.39 133.59 合计(万元)销售收入的3%630.85 0.00 71.38 359.08 200.39 表六 商铺出租计划和出租收入估算表序号项目名称小计(万元)建设经营期(年)200420052006200720082009201020111可出租面积(平方米)8,677、24.00 8,624.00 8,624.00 8,624.00 8,624.00 2平均月租金(元/平方米)150.00 150.00 150.00 1651653可能的毛租金收入(万元)672.67 129.36 129.36 129.36 142.30 142.30 4出租率预估70%85%90%95%95%5有效年毛租金收入(万元)587.29 90.55 109.96 116.42 135.18 135.18 6租赁费用(万元)29.36 4.53 5.50 5.82 6.76 6.76 7净租金收入(万元)557.93 86.02 104.46 110.60 128.42 128.78、42 8转售单价(元/平方米)13,970.30 13,970.30 9转售收入(万元)12,047.99 12,047.99 10转售费用(万元)361.44 361.44 11转售净收入(万元)11,686.55 11,686.55 净收入合计12,244.48 86.02 104.46 110.60 128.42 11,814.97 备注：假定租赁费用、转售费用分别为有效毛租金收入、转售收的5%、3%。表七 车位出租计划和出租收入估算表序号项目名称小计(万元)建设经营期(年)200720082009201020111可出租个数(个)250.00 250.00 250.00 250.00 79、250.00 2平均月租金(元/个)220.00 220.00 220.00 242.00 242.00 3可能的毛租金收入(万元)28.60 5.50 5.50 5.50 6.05 6.05 4出租率预估70%85%90%95%95%5有效年毛租金收入(万元)24.97 3.85 4.68 4.95 5.75 5.75 6租赁费用(万元)1.25 0.19 0.23 0.25 0.29 0.29 7净租金收入(万元)23.72 3.66 4.44 4.70 5.46 5.46 8转售单价(万元/个)12.85 12.85 9转售收入(万元)2,363.71 2,363.71 10转售费用(万80、元)70.91 70.91 11转售净收入(万元)2,292.80 2,292.80 合计2,316.52 3.66 4.44 4.70 5.46 2,298.26 备注：假定租赁费用、转售费用分别为有效毛租金收入、转售收的5%、3%。表八 销售税金及附加表序号项目名称合计(万元)建设经营期2004年2005年2006年2007年1销售收入(万元)21,028.29 2,379.34 11,969.33 6,679.62 2销售税金及附加小计(万元)1,183.89 133.96 673.87 376.06 营业税(万元)1,051.41 118.97 598.47 333.98 城市维护建设81、税(万元)73.60 8.33 41.89 23.38 教育费附加(万元)31.54 3.57 17.95 10.02 交易印花税(万元)6.31 0.71 3.59 2.00 副食品调控基金(万元)21.03 2.38 11.97 6.68 表九 租赁及转售税金及附加表单位:万元序号项目名称合计(不含转售)合计(含转售)建设经营期(年)20072008200920102011 2011(转售)1租赁(转售)收入581.65 14,561.00 89.68 108.90 115.31 133.88 133.88 13,979.35 商业租赁(转售)收入557.93 12,244.48 86.082、2 104.46 110.60 128.42 128.42 11,686.55 车位租赁(转售)收入23.72 2,316.52 3.66 4.44 4.70 5.46 5.46 2,292.80 2租赁税金及附加102.43 889.47 15.79 19.18 20.31 23.58 23.58 787.04 营业税29.08 728.05 4.48 5.44 5.77 6.69 6.69 698.97 城市维护建设税2.04 50.96 0.31 0.38 0.40 0.47 0.47 48.93 教育费附加0.87 21.84 0.13 0.16 0.17 0.20 0.20 20.983、7 交易印花税0.06 4.25 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 4.19 副食品调控基金0.58 14.56 0.09 0.11 0.12 0.13 0.13 13.98 房产税69.80 69.80 10.76 13.07 13.84 16.07 16.07 表十 损益表单位：万元序号项目名称合计建设经营期(年)20042005200620072008200920102011 2011(转售) 1收入35,589.29 2,379.34 11,969.33 6,769.30 108.90 115.31 133.88 133.88 13,979.35 销售收入21,028.84、29 2,379.34 11,969.33 6,679.62 住宅销售收入16,487.77 2,293.74 9,817.20 4,376.83 商业销售收入3,810.30 1,840.72 1,969.58 车位销售收入730.22 85.60 311.41 333.21 租赁收入581.65 89.68 108.90 115.31 133.88 133.88 商业租赁收入557.93 86.02 104.46 110.60 128.42 128.42 车位租赁收入23.72 3.66 4.44 4.70 5.46 5.46 转售收入13,979.35 13,979.35 商业转售收入185、1,686.55 11,686.55 车位转售收入2,292.80 2,292.80 2总成本费用16,385.43 1,679.13 7,163.81 3,521.98 57.09 57.09 57.09 57.09 3,792.17 销售住宅总成本分摊10,568.33 1,585.25 6,341.00 2,642.08 销售商业总成本分摊1,007.22 503.61 503.61 销售车位总成本分摊732.27 93.88 319.20 319.20 转售商业总成本分摊2,185.68 2,185.68 转售车位总成本分摊1,606.50 1,606.50 租赁商业物业折旧164.586、1 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 租赁车位物业折旧120.92 24.18 24.18 24.18 24.18 24.18 3税金2,073.36 133.96 673.87 391.86 19.18 20.31 23.58 23.58 787.04 销售税金及附加1,183.89 133.96 673.87 376.06 租赁税金及附加889.47 15.79 19.18 20.31 23.58 23.58 787.04 4利润总额17,130.50 566.25 4,131.65 2,855.47 32.64 37.91 53.22 53.22 9,400.187、3 5所得税5,653.06 186.86 1,363.45 942.30 10.77 12.51 17.56 17.56 3,102.04 6税后利润11,477.43 379.39 2,768.21 1,913.16 21.87 25.40 35.66 35.66 6,298.09 7盈余公积金1,147.74 37.94 276.82 191.32 2.19 2.54 3.57 3.57 629.81 8可分配利润10,329.69 341.45 2,491.39 1,721.85 19.68 22.86 32.09 32.09 5,668.28 9可运用资金27,862.87 2,0588、8.52 9,932.01 5,435.14 78.95 82.49 92.74 92.74 10,090.26 表十一全部投资现金流量表（年Ic=10%） 单位：万元序号项目名称合计建设经营期(年)20042005200620072008200920102011 1现金流入35,589.29 2,379.34 11,969.33 6,769.30 108.90 115.31 133.88 14,113.23 销售收入21,028.29 2,379.34 11,969.33 6,679.62 租赁收入581.65 89.68 108.90 115.31 133.88 133.88 转售收入1389、,979.35 13,979.35 2现金流出-23,547.79 -995.70 -6,733.21 -8,729.05 -3,055.71 -29.95 -32.82 -41.14 -3,930.22 建设投资-15,821.36 -995.70 -6,412.39 -6,691.73 -1,721.55 税金-2,073.36 -133.96 -673.87 -391.86 -19.18 -20.31 -23.58 -810.61 销售税金及附加-1,183.89 -133.96 -673.87 -376.06 租赁税金及附加-102.43 -15.79 -19.18 -20.31 -290、3.58 -23.58 转售税金及附加-787.04 -787.04 所得税-5,653.06 -186.86 -1,363.45 -942.30 -10.77 -12.51 -17.56 -3,119.61 3 税前净现金流量17,694.57 -995.70 -4,167.01 4,603.73 4,655.90 89.72 95.00 110.31 13,302.61 4 税前净现金流量累计27,934.36 -995.70 -5,162.70 -558.97 4,096.92 4,186.65 4,281.65 4,391.95 17,694.57 5 税前净现金流量现值8,661.691、1 -905.18 -3,443.81 3,458.85 3,180.04 55.71 53.63 56.60 6,205.77 6 税前净现金流量现值累计12,007.92 -905.18 -4,348.99 -890.14 2,289.91 2,345.62 2,399.24 2,455.84 8,661.61 7 税后净现金流量12,041.50 -995.70 -4,353.87 3,240.28 3,713.59 78.95 82.49 92.74 10,183.01 8 税后净现金流量累计10,498.78 -995.70 -5,349.57 -2,109.28 1,604.31 92、1,683.26 1,765.75 1,858.50 12,041.50 9 税后净现金流量现值5,361.12 -905.18 -3,598.24 2,434.47 2,536.43 49.02 46.56 47.59 4,750.45 10 税后净现金流量现值累计41.32 -905.18 -4,503.42 -2,068.94 467.49 516.51 563.08 610.67 5,361.12 11评价指标税前税后FIRR57.34%38.97%FNPV(万元)8,661.61 5,361.12 表十二自有资金现金流量表（年Ic=10%） 单位：万元序号项目名称合计2004年20093、5年2006年2007年2008年2009年2010年2011年 1现金流入35,589.29 2,379.34 11,969.33 6,769.30 108.90 115.31 133.88 14,113.23 销售收入21,028.29 2,379.34 11,969.33 6,679.62 租赁收入581.65 89.68 108.90 115.31 133.88 133.88 转售收入13,979.35 13,979.35 2现金流出-22,602.57 -995.70 -1,599.25 -11,187.70 -5,659.47 -10.77 -12.51 -17.56 -3,11994、.61 自有资金-3,000.00 -995.70 -717.80 -550.63 -735.87 销售收入再投入-8,385.43 -694.59 -6,491.59 -1,199.26 贷款还本付息-5,564.07 -2,782.04 -2,782.04 税金-2,073.36 销售税金及附加-1,183.89 -133.96 -673.87 -376.06 租赁税金及附加-102.43 -15.79 -19.18 -20.31 -23.58 -23.58 转售税金及附加-787.04 -787.04 所得税-5,653.06 -186.86 -1,363.45 -942.30 -10.95、77 -12.51 -17.56 -3,119.61 3 税前净现金流量18,639.78 -995.70 966.95 2,145.08 2,052.14 108.90 115.31 133.88 14,113.23 4 税前净现金流量累计37,096.75 -995.70 -28.75 2,116.33 4,168.47 4,277.37 4,392.67 4,526.56 18,639.78 5 税前净现金流量现值9,692.55 -905.18 799.13 1,611.63 1,401.64 67.62 65.09 68.70 6,583.92 6 税前净现金流量现值累计22,21796、.53 -905.18 -106.05 1,505.58 2,907.22 2,974.84 3,039.93 3,108.63 9,692.55 7 税后净现金流量12,986.72 -995.70 780.09 781.64 1,109.83 98.13 102.79 116.32 10,993.62 8 税后净现金流量累计19,661.17 -995.70 -215.61 566.03 1,675.86 1,773.99 1,876.78 1,993.10 12,986.72 9 税后净现金流量现值6,392.06 -905.18 644.70 587.25 758.03 60.93 597、8.02 59.69 5,128.61 10 税后净现金流量现值累计10,250.93 -905.18 -260.48 326.78 1,084.81 1,145.74 1,203.76 1,263.45 6,392.06 11评价指标税前税后FIRR135%85%FNPV(万元)9,692.556,392.06表十三资金来源与运用表 单位：万元序号项目合计20042005200620072008200920102011 1资金来源43,589.29 995.70 8,097.14 12,519.96 7,505.17 108.90 115.31 133.88 14,113.23 自有资金3,98、000.00 995.70 717.80 550.63 735.87 银行贷款5,000.00 5,000.00 销售收入21,028.292,379.34 11,969.33 6,679.62 住宅销售收入16,487.77 2,293.74 9,817.20 4,376.83 商业销售收入3,810.30 1,840.72 1,969.58 车位销售收入730.22 85.60 311.41 333.21 租赁收入581.65 89.68 108.90 115.31 133.88 133.88 商业租赁售收入557.93 86.02 104.46 110.60 128.42 128.42 99、车位租赁收入23.72 3.66 4.44 4.70 5.46 5.46 转售收入13,979.35 13,979.35 商业转售收入11,686.55 11,686.55 车位转售收入2,292.80 2,292.80 2资金运用24,111.86 995.70 6,733.21 9,079.54 3,269.29 29.95 32.82 41.14 3,930.22 开发成本13,507.41 188.88 5,694.59 6,141.10 1,482.85 土地费用2,881.20 2,881.20 前期开发费1,294.11 129.41 1,164.70 设计费185.18 18.100、52 166.66 工程建安费8,199.08 1,229.86 5,739.35 1,229.86 基础设施费103.16 30.95 61.89 10.32 公建配套费107.32 85.86 21.46 运作期间费327.87 98.36 131.15 98.36 不可预见费409.49 40.95 122.85 122.85 122.85 开发费用2,878.02 806.82 717.80 901.12 452.28 管理费用383.10 26.82 126.42 191.55 38.31 财务费用564.07 350.49 213.58 销售费用630.85 71.38 359.0101、8 200.39 其他费用1,300.00 780.00 520.00 偿还贷款本金5,000.00 2,431.55 2,568.45 销售税金及附加1,183.89 133.96 673.87 376.06 营业税1,051.41 118.97 598.47 333.98 城市维护建设税73.60 8.33 41.89 23.38 教育费附加31.54 3.57 17.95 10.02 交易印花税6.31 0.71 3.59 2.00 副食品调控基金21.03 2.38 11.97 6.68 租赁及转售税金及附加889.47 15.79 19.18 20.31 23.58 810.61 营102、业税728.05 4.48 5.44 5.77 6.69 705.66 城市维护建设税50.96 0.31 0.38 0.40 0.47 49.40 教育费附加21.84 0.13 0.16 0.17 0.20 21.17 交易印花税4.25 0.01 0.01 0.01 0.01 4.21 副食品调控基金14.56 0.09 0.11 0.12 0.13 14.11 房产税69.80 10.76 13.07 13.84 16.07 16.07 所得税5,653.06 186.86 1,363.45 942.30 10.77 12.51 17.56 3,119.61 3盈余资金19,477.4103、3 1,363.93 3,440.43 4,235.88 78.95 82.49 92.74 10,183.01 4盈余资金累计1,363.93 4,804.36 9,040.24 9,119.19 9,201.68 9,294.43 19,477.43 表十四 银行贷款还本付息结算表序号项目名称合计2004年2005年2006年2007年1年初借款累计(万元)5,137.25 2,637.25 2本年借款(万元)5,000.00 5,000.00 3本年应计利息(万元)564.07 137.25 282.04 144.79 4年底还本付息(万元)5,564.07 2,782.04 2,782104、.04 5年末借款累计(万元)5,137.25 2,637.25 0.00 备注：年利率为5.49%。表十五 银行贷款还本付息计算表年份结余贷款与原始贷款之比结余贷款额(万元)还贷本息(万元)还贷利息(万元)还贷本金(万元)2005年1.00 5,000.00 2006年0.51 2,568.45 2,782.04 350.49 2,431.55 2007年0.00 0.00 2,782.04 213.58 2,568.45 合计5,564.07564.07 5,000.00 表十六 敏感性分析预测表16.1 成本不变而租金售价变化对收益的影响序号租金和售价变化系数-38.86%-10.00%105、-5.00%基准方案5.00%10.00%1税后财务净现值(FNPV)0.003,981.384,671.255,361.12 6,050.986,740.852财务净现值变化幅度-100.00%-25.74%-12.87%12.87%25.74%3税后财务内部收益率(FIRR)10.00%30.67%34.73%38.97%43.38%47.98%4财务内部收益率变化幅度-74.34%-21.30%-10.87%11.33%23.13%16.2 租金售价不变而成本变化对收益的影响序号成本变化系数-10.00%-5.00%基准方案5.00%10.00%61.23%1税后财务净现值(FNPV)6106、,236.685,798.905,361.12 4,923.344,485.560.002财务净现值变化幅度16.33%8.17%-8.17%-16.33%-100.00%3税后财务内部收益率(FIRR)49.36%43.77%38.97%34.82%31.19%10.00%4财务内部收益率变化幅度26.65%12.31%-10.66%-19.97%-74.34%16.3 租金售价上升5%时成本变化对收益的影响序号租金和售价变化系数5.00%5.0005.00%5.00%5.00%5.00%成本变化系数-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%68.99%1税后财务净现值(FN107、PV)6,928.146,489.566,050.985,612.405,173.830.002财务净现值变化幅度29.23%21.05%12.87%4.69%-3.49%-100.00%3税后财务内部收益率(FIRR)54.76%48.64%43.38%38.84%34.88%10.00%4财务内部收益率变化幅度40.53%24.81%11.33%-0.33%-10.50%-74.34%16.4 租金售价上升10%时成本变化对收益的影响序号租金和售价变化系数10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%成本变化系数-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.108、00%76.71%1税后财务净现值(FNPV)7,619.607,180.236,740.856,301.475,862.100.002财务净现值变化幅度42.13%33.93%25.74%17.54%9.34%-100.00%3税后财务内部收益率(FIRR)60.40%53.71%47.98%43.03%38.71%10.00%4财务内部收益率变化幅度54.98%37.84%23.13%10.41%-0.66%-74.34%15.5 租金售价下降5%时成本变化对收益的影响序号租金和售价变化系数-5.00%-5.00%-5.00%-5.00%-5.00%-5.00%成本变化系数-10.00%-109、5.00%0.00%5.00%10.00%53.45%1税后财务净现值(FNPV)5,545.215,108.234,671.254,234.273,797.280.002财务净现值变化幅度3.43%-4.72%-12.87%-21.02%-29.17%-100.00%3税后财务内部收益率(FIRR)44.18%39.10%34.73%30.95%27.63%10.00%4财务内部收益率变化幅度13.37%0.33%-10.87%-20.59%-29.10%-74.34%16.6 租金售价下降10%时成本变化对收益的影响序号租金和售价变化系数-10.00%-10.00%-10.00%-10.0110、0%-10.00%-10.00%成本变化系数-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%45.64%1税后财务净现值(FNPV)4,853.754,417.563,981.383,545.203,109.010.002财务净现值变化幅度-9.46%-17.60%-25.74%-33.87%-42.01%-100.00%3税后财务内部收益率(FIRR)39.23%34.63%30.67%27.22%24.20%10.00%4财务内部收益率变化幅度0.67%-11.13%-21.30%-30.14%-37.90%-74.34%表十七 工程成本核算分类表17.1 商业部分工程成本核算表111、序号项目名称投资成本(元/m2)投资总额(万元)备注一前期开发费179.18 220.75 1地质勘探1.18 1.45 2施工用水3.00 3.70 3施工用电5.00 6.16 4政府规费140.00 172.48 140元/m25办理开工手续费30.00 36.96 二 设计费26.00 32.03 1方案设计费12.00 14.78 2施工图设计费12.00 14.78 3景观设计费2.00 2.46 三工程建安费1,511.47 1,862.14 1土建工程950.00 1,170.40 2外装修费20.00 24.64 3设备安装工程费483.34 595.48 3.1水电安装工程112、90.00 110.88 3.2消防(防盗报警)系统70.00 86.24 3.3通风空调工程260.00 320.32 3.4综合布线10.00 12.32 3.5电梯安装34.08 41.99 3.6物管监控5.00 6.16 3.7配电设备 10.00 12.32 3.8柴油发电机组 4.26 5.25 4室外工程58.13 71.62 四市政配套费14.30 17.62 1供电及增容7.20 8.87 2供水及增容7.10 8.75 五运作期间费60.46 74.49 1开办及管理费45.34 55.86 建安费3%2监理费15.11 18.62 工程建安费的1%六不可预见费75.57113、 93.10 建安费5%七营业税及附加0.00 八合 计1,866.98 2,300.12 编制说明：1、本核算建筑面积按12320m2测算；2、容积率按2.8考虑；3、建筑密度为30%；4、商业占地上建筑面积的20%考虑；5、地上按两层商业预估。17.2 住宅部分工程成本核算表序号项目名称投资成本(元/m2)投资总额(万元)备 注一前期开发费179.18 883.00 1地质勘探1.18 5.82 2施工用水3.00 14.78 3施工用电5.00 24.64 4政府规费140.00 689.92 140元/m25办理开工手续费30.00 147.84 二 设计费26.00 128.13 1114、方案设计费12.00 59.14 2施工图设计费12.00 59.14 3景观设计费2.00 9.86 三工程建安费986.28 4,860.38 1土建工程740.00 3,646.72 2外装修费15.00 73.92 3设备安装工程费193.34 952.80 3.1水电安装工程90.00 443.52 3.2消防(防盗报警)系统40.00 197.12 3.4综合布线10.00 49.28 3.5电梯安装34.08 167.97 3.6物管监控5.00 24.64 3.7配电设备 10.00 49.28 3.8柴油发电机组 4.26 20.99 4室外工程37.93 186.94 四市115、政配套费14.30 70.47 1供电及增容7.20 35.48 2供水及增容7.10 34.99 五运作期间费39.45 194.42 1开办及管理费29.59 145.81 建安费3%2监理费9.86 48.60 工程建安费的1%3财务管理费0.00 六营销策划费0.00 1包装及推广费0.00 2销售及提成0.00 3产权费税0.00 七不可预见费49.31 243.02 建安费5%八营业税及附加0.00 十合计1,294.52 6,379.41 编制说明：1、本核算建筑面积按49280m2测算；2、容积率按2.8考虑；3、建筑密度为30%；5、地上10层住宅，共461户。17.3 配套116、项目部分工程成本核算表序号项目名称占地面积(m2)建筑面积(m2)单位成本(元/m2)合计成本(万元)备注一社区服务站200.00 200.00 659.80 13.20 1前期费用178.00 3.56 3工程建安费460.00 9.20 4市政配套费8.00 0.16 5运作期间费13.80 0.28 二小区绿化及小品6,600.00 150.00 99.00 三全民健身场地150.00 320.00 4.80 北外环路以内四自行车棚440.00 440.00 80.00 3.52 五合计120.52 六平均摊到总建筑面积72,025.50 16.73 120.52 编制说明：1、本核算小117、区绿化率为30%；2、社区服务站包括门卫室、垃圾站。17.4 地下停车场部分工程成本核算表 序号项目名称投资成本(元/m2)投资总额(万元)备注一前期开发费179.18 186.80 1地质勘探1.18 1.23 2施工用水3.00 3.13 3施工用电5.00 5.21 4政府规费140.00 145.96 140元/m25办理开工手续费30.00 31.28 二 设计费24.00 25.02 1方案设计费12.00 12.51 2施工图设计费12.00 12.51 三工程建安费1,407.48 1,467.37 1土建工程1,100.00 1,146.81 2设备安装工程费253.34 2118、64.12 2.1水电安装工程60.00 62.55 2.2消防(防盗报警)系统50.00 52.13 2.3通风工程80.00 83.40 2.4综合布线10.00 10.43 2.5电梯安装34.08 35.53 2.6物管监控5.00 5.21 2.7配电设备 10.00 10.43 2.8柴油发电机组 4.26 4.44 3室外工程54.13 56.44 四市政配套费14.30 14.91 1供电及增容7.20 7.51 2供水及增容7.10 7.40 五运作期间费56.30 58.69 1开办及管理费42.22 44.02 建安费3%2监理费14.07 14.67 工程建安费的1%六不可预见费70.37 73.37 建安费5%七合计1,751.63 1,826.16 编制说明：1、本核算建筑面积按10425.5m2测算；2、地下一层，机动车停车位262个，自行车1169辆；3、机动车位按30m2/位，自行车位按1.5m2/辆。