1、净用地面积35亩住宅小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月102可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 概 要6一、项目总述6九说明事项8二、可研结论8三、其他事项说明8第二章 XX市房地产市场调查分析9一、XX市房地产市场营销环境9二、XX市房地2、产市场发展历程及现状14三、XX市房地产市场影响因素分析18四、本项目可参照楼盘的基本情况20五、XX市商品房市场特征分析36第三章 项目概况暨开发优劣势分析40一、项目用地概况40二、项目债权债务及土地现状41三、项目定位44四、XX项目名称取意47五、项目开发SWOT分析47第四章 项目实施方案51一、开发总方针、进度、策略51二、组织机构及岗位定编54三、项目规划55四、建筑设计方案57五、销售管理57六、成本和财务管理60每平米节约10元钱，等于项目增加税后利润75万元61第五章 项目投资与成本费用测算63一、总投资测算内容63二、投资测算说明63三、项目总投资计划67四、开发建设投资3、计划67第六章 项目收入测算与资金筹措68一、项目收入测算68二、经营税金及附加预测73三、资金筹措计划73第七章 项目评价73一、财务评价73项目投资回收期：Pt8个月（含建设期）74二、项目社会效益评价75第八章 项目不确定性分析75一、盈亏平衡分析75二、敏感性分析75第一章 概 要 一、项目总述 项目地址 四川省XX市湖南路三段 项目单位 单位名称：四川XX投资发展有限公司 单位地址：XX市桐梓林中路1号1栋5单元3号 法定代表人： 联 系 人：。 联系电话： 可研单位 四川XX投资发展有限公司 法定代表人： 参与可研单位 四川省XX房地产有限公司 法定代表人：XXX 可研目的 为项目4、投融资决策提供参考依据，明确项目定位、开发建设、销售推广、财务管理及物业管理操作原则，指导项目实施过程中的主要工作。 可研对象 本项目净用地面积23620 m2（35.43亩），该地块原权属、用途、性质如下： 1、四川省XX房地产有限公司：面积19155.6 m2，商住，出让，已向中国银行XX支行设定抵押并被德阳市中级人民法院查封，相关证照见附件三、附件六； 2、XX市房管所：面积3578.73 m2（5.37亩），倒迁房用地，无偿划拨； 3、XX市自来水公司：面积888.27 m2（1.33亩），市政用地，无偿划拨。 地块2、3根据城市规划要求需要搬迁，已经XX市人民政府同意，转让与四川省X5、X房地产有限公司进行商品房开发。相关文件见附件四。 可研依据 1、中华人民共和国房地产管理法； 2、中华人民共和国土地管理法； 3、中华人民共和国城市规划法； 4、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税等税收管理条例； 5、2000年四川省建筑工程预算定额、全国统一安装工程预算额四川省估价表用相应的取费标准； 6、国有土地使用证（见附件三）； 7、XX市规划和建设局规划管理科“关于XX沿长沙路西二段建筑布置的意见”（见附件七）； 8、XX市人民政府公文批办单641（997）、763（1171）、1363（1617）（见附件八）； 9、XX市2007年国民经济统计公报（见付件九）； 10、四川6、XX投资发展有限公司法人营业执照、税务登记证（见附件一）； 11、XX一三期开发情况及本公司市场调查人员掌握的XX房地产市场资料； 可研论证日期 可研阶段暨报告形成日期：2008年1月至2008年3月； 九说明事项 四川XX投资发展有限公司与四川省XX房地产有限公司已达成初步合作意向。 二、可研结论 市场分析结论 通过对XX房地产市场和土地开发政策及环境的深入调查、综合分析，在本宗土地上从事商品房开发是可行的。 财务分析结论 在本报告中建议的开发模式下，经测算，“XX四期”商住小区可获取净利润6819.76万元，财务净现值NPV4896.44万元(IC为30)，内部收益率为399.12。 三、7、其他事项说明 1、报告依据国家和XX市的有关政策和法规正常进行，建筑工程质量合格，于预定竣工日期按时交工。 2、本报告有效期内若国家政策、经济环境及项目本身的开发计划发生重大变动，且这些变动会对评估结果产生重大影响时，本评估报告无效，应重新评估。 3、本报告中所涉及的税收缴纳及建设规费缴纳标准按国家税务部门有关规定缴纳。 4、在本项目评估、可研过程中，四川省XX房地产有限公司、四川XX物业管理有限公司、中国银行XX支行等单位派员协助完成了评估和可研工作，他们的工作，给本报告的最终形成起到了有益的补充，在此，特向上述单位的领导及参与工作的老师表示衷心的感谢！四川XX投资发展有限公司二00八年三月8、十日第二章 XX市房地产市场调查分析 一、XX市房地产市场营销环境 经济环境 XX市位于“天府之国”腹心地带，南距XX市23公里，地处XX、德阳、绵阳高新技术产业带中心位置。全市幅员面积538平方公里，总人口59万，其中城区人口约22万人。 秦朝为古蜀郡之雒县，汉朝为XX郡，唐代改称汉州，至民国废州为县，1988年国务院批准撤县建市；XX人才辈出，系台湾诗坛三老之一覃子豪、著名书法家冯灌父、“亚洲女飞人”李雪梅、男排“亚洲第一主攻手”张翔之故乡。 XX市历史上是以农业为主发展而来的县级市，经济水平有限，但发展速度不断加快，近几年已形成较大的工业发展规模。辖区内地势平坦，气候温和宜人，河流众多，9、土地肥沃，是国家商品粮、油、生猪生产基地之一，农业基础扎实，工业生产初具规模，以航空器材、食品、建材、化工、轻纺机械、治金为主，其经济始显其活力。 全国重点文物保护单位三星堆古遗址是中华文明发源地之一，被誉为“世界第九大奇迹”，也是四川省三大旅游精品之一；XX民俗独特，有沿袭300多年、被誉为川西民俗一绝的“保保节”；XX旅游兴旺，有境如仙界的松林桃花节、金雁湖、房湖公园；XX饮食文化繁荣，“连山大刀回锅肉”、 XX缠丝兔等名小吃响誉川内外。XX依托三星堆历史文化资源，倾力打造三星堆国际旅游精品，创建中国优秀旅游城市，旅游产业发展速度加快。与三星堆遗址配套的四星级宾馆、高标准旅游接待宾馆近2010、余家。经国家文物局批准，XX市计划在以三星堆遗址为中心的12平方公里范围内，开发申报成为联合国教科文组织“世界文化遗产”旅游区。 XX市地处“成德绵”高新技术产业带之中，发达的交通网络为乡镇进城居住提供便捷，一个以成绵高速公路、大件路为主轴，广松路、汉彭公路等干道为脊梁，5条县级公路为骨架，以乡村公路为连接线的公路交通运输网络，全市每百平方公里拥有等级公路78公里；宝成铁路、广岳铁路纵横全境。城区干道以中山大道为南北轴线，东西大街为东西轴线纵横分布，初具规模。即将修建的XX北新大道、绵乐城际快速通道将XX与XX及四川盆地主要城市连为一体，将极大地增加XX房地产市场的活力。 XX市拥有程控电话容11、量10万门，35千伏安以上变电站9座，天然气日供气量13万立方米，自来水日供水量10万吨以上。 中国民航飞行学院座落于XX市城东南，是我国民航飞行员诞生的摇篮，每年将向各大航空公司输送近百名飞行员、数百名空乘及地勤人员，是我国唯一一所全日制本科民航学院。 XX市旧城改造目前已完成了五分之四，房屋总建筑面积300余万 m2，整体上看旧房呈现在金雁桥头东北角一带，但其旧房比例并不很大，城区由原来的4.2平方公里扩建为18平方公里左右，完善了市政道路体系，实现了向现代中型城市的过渡。 XX被誉为“改革之乡”，是全国和四川省的综合改革试验区，在全国率先推行农业生产联产承包责任制，摘掉人民公社牌子；是全12、省第一批达到小康标准的县市，从1994年起连续13年保持四川省“十强县”地位，2006年国内生产总值达91.3亿元，地方财政收入达2.89亿元，农民人均纯收入4441元，城镇居民人均可支配收入9448元。 社会经济发展状况 1、2006年经济发展状况 2006年XX市完成地区生产总值91亿元，比去年同期增长13%，实现地方财政收入2.74亿元，增长10.63%；社会消费品零售总额完成31.8亿元，增长14%；全社会固定资产投资预计完成17.5亿元，增长15.1%；招商引资实现12.6亿元，增长11.5%；外贸出口完成2亿美元，增长327%；城镇居民人均可支配收入增长8.5%；农民人均纯收入增加13、250元；城镇登记失业率为3.5%；计划生育率达94%；人口自然增长率为-0.54。 2006年农业增加值14.7亿元，增长5 %。粮食总产30.29万吨，增长1.68%。2006年纳入德阳市新农村建设试点村7个，每个村配套资金15万元；纳入XX市新农村建设试点村3个，每个村配套10万元，有力地推进了社会主义新农村建设向前迈进。 XX市2006年工业增加值完成41.4亿元，增长24.5%，其中规模以上工业完成增加值24.1亿元，增长29.5%。规模以上140户工业企业预计完成工业总产值95亿元，增长35.33%；实现销售收入89亿元，增长29.17%；实现利润4.2亿元，增长58.19%；实现14、利税6.2亿元，增长33.91%。亿元企业户数达到20户。 2006年第三产业实现增加值31.9亿元，增长8%。截止2006年底，全市新发展私营企业360户，全市私营企业达到2394户；新发展个体工商户1203户，全市个体工商户达到6981户。 2006年接待入境游客3630人，同比增长4.19%；接待国内旅客210万人次，增长7.7%，旅游总收入15.6亿元，增长23.8%。三星堆博物馆游客达到60万人次，门票收入2000万元。 2006年列入德阳市重点项目的共计7项，完成总投资2.58亿元。企业技改投入加大，全市将完成工业技改投入5.4亿元。 2006年累计引进各类项目65个，协议引资2415、.3亿元；进出口总额2.6亿美元，比去年增长117%。民营经济蓬勃发展，成为XX市经济发展的主导力量。 2006年金融机构存款余额91亿元，较上年增长6.7亿元，比年初增加6.43%，贷款余额40.8亿元。新增农业贷款1.5亿元。不良贷款余额比年初下降2897万元，所占比重下降26.07个百分点。 2、2007年经济发展状况 详见附件九二00七年XX国民经济和社会发展统计公报。 3、近三年主要指标 从XX市金融机构存款余额看，近三年增长较快。各金融机构三年来存款余额分别是838086万元、918230万元和1034411万元，每年年末与上年末相比增长速度分别为6.6%、9.6%和12.66%。16、 从XX市区居民收入看，近三年来有很大的提高。全市在岗职工平均工资三年来分别是19887元、20419元和22175元，每年与上年相比，名义工资增长速度分别为10%、15.5%和12.74%。人均收入快速增长，坚实了XX城区居民的消费基础。 居民收入和消费水平的提高对房地产业的发展无疑是有利的，因此，房地产业的扩张需要立足于现实，充分考虑到现有经济规模和市民承受力，把握机会，稳步前进。 人口环境 1、人口年龄结构决定需要 XX市辖大小19个乡镇，总人口达59万，其中市区及近郊常住人口达近22万，据了解，XX市及周边年龄在2540岁的中青年约占总人口的40%。 2、受教育程度 人口受教育程度对项17、目的开发在定位上造成一定影响，XX是属于新兴的旅游和工业城市，有全国唯一的民航飞行学院，总体上受教育程度中等偏上，对居住环境及文化教育的要求已经越来越上档次，他们在现代理念上有过高的领悟，在选择住宅的消费意识上已渐渐融入XX城市圈。 3、人口流动性 城镇人口迅速增加已成大趋势，居住已面临着从城市中心向郊区迁移，XX城区的大幅度扩建，吸引了部分乡镇及周边市县外来人流。加之外地诸如铁路系统，石油系统等大单位，把XX作为职工生活基地和退休基地。 社会和文化环境 消费者在某种社会和环境下生活，逐渐会形成某种特定的文化，这种文化往往能决定一定的价值观念，包括对住宅的需求标准及定位都会有所迥异，受传统农村18、及私营经济的左右，在XX城区深入消费者群体，除了三星堆文物的历史文化外，已经逐渐可以感受到现代文化氛围，停滞在对价值本身认识上的消费者所占比例逐渐减少，这样的文化背景导致XX目前商品房住宅在居家理念的认识上逐步引入新的居家理念，XX小区一三期在营造现代居住文化氛围方面起到了开先河的作用，对本小区四期开发创造了较好的文化氛围条件。 二、XX市房地产市场发展历程及现状 房地产制度与房地产市场状况 1、1988年以来，XX市从城市土地使用制度改革入手，积极稳妥地在全市进行房地产制度改革。在土地取得方式上，由过去单一的无偿、无限期划拨配置供给改革为有偿、有限期出让与行政划拨相结合的取得方式，除了特殊性19、行业及公共、公用设施等用地外，所有经营性用地及房地产开发用地，均需纳入出让轨道。随着土地使用制度的改革，XX市房地产市场被彻底激活，市场容量日渐扩大，房地产特别是城区土地的供需矛盾非常突出，导致城市规划区地价呈快速上升趋势。 2、随着国有土地供求的规范化和市场化,特别是关于印发、的通知的发布与实施，土地价格的市场化和管理的规范化进入一个新的阶段。对大量开发用地采取招标、挂牌、拍卖方式供应，在一定程度上提高了地价，推动了经营用地价格的上涨。 产业、税收及金融政策 1、随着中国加入WTO，我国金融市场对外开放，房地产开发资金来源渠道更加广阔，这将有利于降低开发企业的机会成本、融资成本和财务成本，有20、助于开发成本的下降；同时，XX市临近XX市，经济较大程度受到XX市的辐射和影响，大量的外来企业进入，势必形成对房地产的需求，有利于促进消费，从而有利于刺激房地产业的发展。 2、近年来，国家通过“进一步加强土地管理、切实保护耕地”和修订土地管理法，对新增非农业用地供给实施严格控制，使城市存量土地地价总体水平上升。 3、通过对土地隐形市场的清理以及政府今后一般采取有偿出让的方式供给土地，限制了土地供给总量，将使地价总体水平上升。 通过以上影响可研对象一般因素的分析，我们认为，近年来，随着XX市经济的发展，城市商业实力逐步加强，城镇建设得到了较快发展，特别是“西部大开发”战略的实施及我国加入WTO，21、将进一步开放房地产市场，使得土地供求矛盾加剧，土地需求突出，地价水平呈快速上升之势，加之XX市独特的地理区位及土地固有稀缺性，其地价水平将会稳步上升。 XX市房地产市场发展回顾 1、XX小区开发建设前回顾 由于XX市城市化进程加快始于80年代，因此，XX的房地产市场发展历史是很短的。1992年之前，XX市的房地产市场尚未形成，城区扩建、工业发展是主要任务，各企业事业单位、政府机关多是自建住宅解决职工居住问题，商品住宅相当稀少。1993年，伴随着XX市第一个大规模商品住宅区“中山小区”的开发建设，XX市的房地产市场初步建立，该小区由当地最大的国营房地产开发公司XX市建设开发总公司负责开发建设，总22、规划39栋，总户数约1800户。当时的售价是500700元/ m2，销售情况良好，满足了一些居民和单位的住房要求，同期还建设了另一个大型商品住宅区“桂花小区”，两小区均沿着城市主干道中山大道而建，成为XX市最早建成的大型商品住宅区。1993年至1997年，构成XX市房地产市场初步形成的第一阶段。1998年至2000年，XX市房地产业发展进入第二阶段，可称为起步发展阶段，表现为房地产投资逐年增大，大型商品住宅区开发增多，投资主体中集体、民营机构大大增加，商品房种类开始丰富，出现了以“凤凰大厦”为代表的高层商品综合大厦，商品住宅区的规划、建设水平有所提高，商品房档次也得到相应的提高，多层商品房价格23、进入7001000元/ m2区间，高档别墅和跃式公寓楼开始露出市面，价格进入10001200元/ m2区间。2001年始至今，XX的房地产市场进入第三阶段，随着住房改革制度的深入，以及机关住房政策、税费政策、金融政策的陆续实施，个人商品住房消费开始实质性地启动，消费者已购住宅类型已经呈现以商品房为主的趋势。特别与其它县市不同的是，XX私人拥有小车数量比例较大，汽车车位价格看好，目前一间20平米左右的车位已卖至45万元，是川内其它市县无法比拟的。在此阶段，潜在的商品房销售对象开始转移到二次置业群体，在这样的大气候下，消费者对商品住宅配套设施等方面的要求也在不断提高，为开发商在卖点的摄取上也提出了24、更高的要求。 2、近三年回顾 2002年开始，以XX小区为先导，相继于2005年以后出现了怡景花园、江南印象、金雁明珠、朝阳新居、浏阳公社、帝景湾等价位在20003500元/ m2小区，车库销售价位在28004000元之间，地下车位在56万元之间，销售状况均较良好。居民消费意识增强，接受高品质楼盘的人越来越多。 市场现状与基本特点 1、XX小区开发建设前市场现状与基本特点 进入2000年，XX市房地产市场呈现加速扩展的趋势，从投资增长的比例看，63%的投资增长额是历年来最大的。从房地产商品房供应上看，同时在建项目达20多个，其中规划总规模超过5万平方米的较大型住宅项目有4个，但基本上都采用分期25、修建开发的运作方式，总供应量并不多，其余多为市中区沿街而建的商住型小楼盘。从需求上看，基本上可吸纳现有的开发量，虽然各项目的销售速度开始放缓，但库存量不大，仅通过自然销售方式，无需特别宣传推广，一般均能实现销售目标，总体上没有形成“供过于求”的局面，潜在的消费需求仍比较旺盛。 购房者的价格承受能力有所提高，每平方米25003000元档次的商品房虽然供应数量不大，但经过市场过渡，销售并不困难。每平米3500元以上的高档连体别墅现和3000元/ m2以上的高档电梯公寓已经开始动销。 大体上讲，XX市过去房地产市场有如下基本特点： 小项目多，成规模的商品住宅小区少； 开发项目多集中在城中区，尤其是城26、东南区域，购房者仍处于追求生活便利阶段，尚未达到追求生活舒适、环境优雅的层次，城西、城北在建项目相对稀少； 商品房种类单一，住宅（特别是多层住宅）占商品房供应量的绝大部分，临街商品房附设商业铺区，正规综合性商业类建筑稀少，商品写字楼更是罕见； 商品住宅小区环境的营造力度不够，绿化面积有限，文化氛围得不到体现； 智能化除XX一三期外，未全面进入小区，较多小区的物管仍较为单一，商品房项目本身在从量变向质变过渡。 缘于地理位置的优势，外来人士在XX市购房占有相当比例。 2、近期市场现状与特点：上述现状与特点在目前仍具较大影响因素，其具体现状与特点参照本章四“XX小区四期主要参照楼盘”。 三、XX市房27、地产市场影响因素分析 住宅市场概略分析 通过对整个XX市房地产市场现状和特点的描述，已经可以发现，XX市的商品住宅市场在发展上仍处于初级阶段，在此阶段，各开发项目处于自由竞争的状态，没有行业巨头，不存在大开发商占据主要市场份额的情况，小开发商小型项目同样赢利，一哄而上，形成无序竞争。但由于市场需求的逐步增加，目前的竞争尚不激烈，仍有新的资金试图进入这一市场。同时，由于XX市房地产市场形成时间短，商品住宅开发极不成熟，其发展水平也不高，除了前述开发投资实际总额少、供应总量小、市面种类单一等之外，实际上XX市商品住宅开发在投资理念、前期策划、户型设计、建筑质量、材料工艺、环境营造、宣传推广、销售组28、织、物业管理等各个环节，都仍处于初级水平。不过，由于市场竞争仍未激烈化，又因为当地开发商的眼界和操作经验的局限，该市场的成熟过程相对缓慢。从该市场现状总体上考虑，若有外来成熟的商品住宅开发商介入，需要做到较快提升XX商品住宅市场的操作水平，才有占领市场的可能。 商品住宅供需状况 XX市目前在建并具一定规模的商品住宅小区有顺德小区、宏苑小区、育松园、和南盛小康苑4个，另外有近20个零星的沿市内主要街道修建的小规模带底层商铺的楼盘，从所供应的住宅总数量来讲，基本可以满足目前市场上对商品住宅的要求，供应数量的增加与经济发展水平以及居民消费水平的提高程度基本相协。但从商品住宅供应的质量上看，仍不能满足29、购房者的实际生活之需。市场上现有的商品住宅单调，一般都是67层的多层住宅，外观雷同，立面没有新意，小区内住宅建设容积率偏高，楼与楼之间排列杂乱、过密，小区内普遍不重视绿化，公共活动范围狭小，住宅户型不够合理，居住者生活的舒适度低。整个来看，XX市商品住宅开发还停留在主要解决居住问题与追求生活舒适度的过渡阶段，住宅规划、建设质量的提高以及住宅周边环境的营造尚未被开发商所重视，购房者在没有更好选择的情况下，只能在现有的住宅商品中挑选，特别是第二次置业的消费者在购房上会更显慎重。因此，建造出较具品位、上一定档次的住宅，有利于激发购房者潜在的市场需求，从而在市场上脱颖而出，赢得较大的市场份额。 需求倾30、向和购房动机 鉴于XX市目前的经济发展水平和房地产市场现状，无论是XX人还是外地人购买商品房，多数属于第一次置业，二次或多次置业以及购房作为投资用途的相当少。在购房者当中，大体分为三种情况，一是当地一般居民和西北省区来XX退休定居的职工，收入有限，仅为解决住的问题，倾向于购买价格较低的住宅，至于所购房的位置、环境、交通便利程度，不可能太计较。好在XX城区小，总的来说生活便利，他们也大致满意。二是XX市较富有居民，即二次置业者、周边经商致富人士，他们的购房需求会稍高一筹，主要体现在居住位置、楼盘品质及小区规模上，更多地追求生活舒适、经商便捷，甚至只是为更有面子，这些购房者往往会选择较大户型的住宅31、。 从购房动机方面分析，主要有： 1、原有住房因改造动迁，需另购住宅者； 2、原有单位福利住宅或自有的老房面积较小，希望调大者； 3、原住宅配套管理处于空白，无车位或相关设施不全，希望改善居住条件者； 4、原非城区人口赚了钱，希望在城区内安家者； 5、周边人士进XX经商以往租住房，为提高居住条件者； 6、外在诸如铁路、石油系统等大单位，把XX作为职工生活基地和退休养老基地者。 需要解决的问题 1、提高商品住宅开发的集中度，变零星开发为集中开发。目前XX城区规模不大，商业区比较集中，各种小型住宅楼盘见缝插针地在几个商业圈周边开发，不利于城市发展规划，住宅环境条件差。商住混合，居民的生活质量得不到32、提高。在距商业区合适的范围内集中开发成片住宅小区，将成为城市发展之趋。 2、商品住宅小区的整体档次亟待提高，以适应XX市购房者的潜在需求。XX市迄今为止开发的商品房小区，其规划、建筑、环境、配套等方面的档次都不高，在环境的营造上力度不够，绿化面积不大，文化氛围没有得到体现，智能化也未真正进入小区，适应的是“温饱型”经济发展水平。随着当地经济水平逐步提高和房地产业的发展，商品住宅小区开发在理念上也应与之相适应，尽快吸引先富起来的内外消费者。 四、本项目可参照楼盘的基本情况 XX小区开发初期主要参照楼盘 各参照楼盘详细情况见下页表一表九。表一：育松园楼盘名称育松园位 置汉口路一段楼 盘类 型商住楼33、住宅开发商中国农房川西公司占地面积(亩)约30总建筑面积(平方米)60000容积率2.15总户数433(前三期189)楼盘现状一、二期130套现房，三期封顶，四期244套未开工开 售时 间1998.3交 房时 间2001.12（三期）销售价格(元/平方米)最低价：830销售现状销售率：一、二、三期80%，四期20%最高价：1020平均价：910热销户型：三房140平方米户型分布户型一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅复式其它面积(平方米)90103140196数量(套)4011237比例(%)206020装修标准厨卫简装小 区配 套小型花园、车库管 理 费(元/平方米 月)0.30车位数量50个左34、右车位租、售价车库售价：1500元/平方米付款方式一次性支付，优惠5%7成20年按揭，优惠3%主要客户来 源XX：80%。外地：20%主要销售卖点1、位于商业中心区，经商及居家生活方便；2、规模较大；3、发展商实力较强，给人信心。表二：顺德小区楼盘名称顺德小区位 置顺德路二段楼 盘类 型多层(6-8层)开发商XX市住房开发公司占地面积(亩)88总建筑面积(平方米)140000容积率1.85总户数1400(三期281)楼盘现状二期现房已入住三期建至三层开 售时 间2000.12（三期）交 房时 间2001.8（三期）销售价格(元/平方米)最低价：680销售现状销售率：100%（一、二期）、约7035、%（三期）最高价：780平均价：720热销户型：三房二厅115平方米四房二厅138平方米户型分布户型一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅复式其它面积(平方米)758297-115138数量(套)7614362比例(%)275122装修标准厨卫有装修小 区配 套少量绿化，旱冰场，小区活动中心管 理 费(元/平方米 月)0.10车位数量总量甚少，具体数目不详车位租、售价付款方式一次性支付，无按揭，无优惠主要客户来 源铁路，油田系统的职工，折迁户、本地居民，XX周边迁入者，商人少主要销售卖点1、开发较早，规模大，拆迁户多，聚集了人气；2、生活便利，价格低；3、适应大单位安置职工住房的需要。表三：宏苑小区36、楼盘名称宏苑小区位 置顺德路二段楼 盘类 型多层住宅(5-6层)开发商XX市恒丰开发公司占地面积(亩)43.8总建筑面积(平方米)51000(一期28600)容积率1.65总户数436(期277)楼盘现状一期已交房，二期平整土地，2001.6动工开 售时 间1999.12（一期）交 房时 间2001.3（三期）销售价格(元/平方米)最低价：700销售现状销售率：90%（一期）最高价：788平均价：730热销户型：三房三厅128平方米四房二厅166平方米户型分布户型一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅复式其它面积(平方米)85128166数量(套)9712258比例(%)344521装修标准厨卫简装37、小 区配 套小型花园、车库管 理 费(元/平方米 月)0.15车位数量约20个车位租售价车库售价：1500元/平方米付款方式一次性支付（外地人）7成20年按揭（XX人）主要客户来 源青海石油管理局职工及西北省区人士（占75%），XX人25%。主要销售卖点1、小区成规模，立面较好，价格较低；2、利用与青海石油关系引来客户；3、在西北地区做广告，吸引西北人士来XX养老。表四：南苑小区楼盘名称南苑小区位 置大件公路与九江路二段交界处楼 盘类 型多层+临街商住楼开发商XX城南房产开发公司占地面积(亩)45总建筑面积(平方米)61000容积率2.1总户数127(一、二期146套)楼盘现状一期现房，二期建38、到三层，三期仍未拆迁开 售时 间2000.5（一、二期）交 房时 间一期：2000.10二期：2001.10销售价格(元/平方米)最低价：810销售现状销售率：一期售完二期60%最高价：860平均价：820热销户型：三房二厅125平方米四房二厅146平方米户型分布户型一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅复式其它面积(平方米)82112-125146-180数量(套)326747比例(%)224632装修标准清水房小 区配 套一、二期无，三期规划有小泳池及旱冰场管 理 费(元/平方米 月)0.15车位数量约20个车位租、售价车库售价：1500元/平方米付款方式一次性支付，优惠3%7成20年按揭，优惠39、2%主要客户来 源西北省区人士居家占20%XX及周边人士占60%及10%主要销售卖点1、一期外立面较醒目和美观，临街商铺吸引经商人士；2、交通较便利；3、在XX属较高档次楼盘，用总体规划吸引客户。表五：金湖花园楼盘名称金湖花园位 置鸭子河北岸北海路楼 盘类 型别墅+跃式小洋楼开发商不详占地面积(亩)12总建筑面积(平方米)4600容积率0.57总户数16楼盘现状现房开 售时 间2000.5交 房时 间2000.10销售价格(元/平方米)最低价：公寓：930别墅：1880销售现状销售率：50%（皆为公寓）最高价：公寓：1000别墅：2050平均价：公寓：980别墅：1980热销户型：三房二厅1240、5平方米四房二厅146平方米户型分布户型一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅复式其它面积(平方米)169-184356-406数量(套)124比例(%)7525装修标准清水房小区配套无管 理 费(元/平方米 月)0.5车位数量车库10个车位租、售价车库售价：1850元/平方米付款方式一次性支付7成20年按揭，均无优惠主要客户来 源XX本地生意人主要销售卖点1、南临鸭子河边，面望金雁湖公园，环境优美怡人；2、XX最高档次的商品豪宅。表六：吐哈油田生活小区楼盘名称吐哈小区位 置大件公路与福州路交界处楼 盘类 型多层开发商XX市华夏房地产公司占地面积(亩)65总建筑面积(平方米)72000容积率1.6541、总户数703楼盘现状现房开 售时 间未向社会发售交 房时 间2000.8（二期）销售价格(元/平方米)最低价：销售现状销售率：最高价：平均价：热销户型：户型分布户型一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅复式其它面积(平方米)93104数量(套)450253比例(%)6436装修标准一次性装修完成小 区配 套3500平方米花园，供暖到户，小区活动中心、篮球场管 理 费(元/平方米 月)0.10车位数量少量汽车库，另建有大型自行车库车位租、售价不详付款方式吐哈油田内部调节主要客户来 源吐哈油田符合条件职工（多为退休人士）主要销售卖点表七：学府苑楼盘名称学府苑位 置中山大道北二段楼 盘类 型多层开发商不详42、占地面积(亩)8总建筑面积(平方米)11000容积率2.05总户数126楼盘现状现房开 售时 间2000.3交 房时 间2000.11销售价格(元/平方米)最低价：810销售现状销售率：97%最高价：890平均价：860热销户型：三房二厅127平方米四房二厅142平方米户型分布户型一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅复式其它面积(平方米)127142数量(套)7848比例(%)6238装修标准清水房小 区配 套无管 理 费(元/平方米 月)0.20车位数量25个车位租、售价车库售价：1600元/平方米付款方式一次性支付，无优惠主要客户来 源XX市人为主主要销售卖点1、位置优越，市中心；2、户型面积43、适应需求。表八：阳光丽苑楼盘名称阳光丽苑位 置佛山路西二段楼 盘类 型多层开发商XX极宇开发公司占地面积(亩)72总建筑面积(平方米)48067容积率1总户数172楼盘现状待开工（现重新调整设计）开 售时 间交 房时 间销售价格(元/平方米)联体别墅：1480销售现状单体别墅：2380户型分布户型联体别墅单体别墅其它面积(平方米)288364数量(套)比例(%)装修标准清水房小 区配 套4000m2中心广场、网球场管 理 费(元/平方米 月)0.60车位数量每户一个车位租、售价车库售价：同住宅付款方式主要客户来 源主要销售卖点表九：丽都花园楼盘名称丽都花园位 置中山大道南一段楼 盘类 型多层开44、发商德阳某公司占地面积(亩)15总建筑面积(平方米)21000容积率2.1总户数72楼盘现状待开工（属旧城改造、正拆迁）开 售时 间2002.5交 房时 间2003.8销售价格(元/平方米)最低价：1250销售现状销售率：80%最高价：1320平均价：1300热销户型：三房二厅127平方米四房二厅170平方米户型分布户型一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅复式其它面积(平方米)数量(套)比例(%)装修标准清水房小 区配 套无管 理 费(元/平方米 月)0.30.4车位数量25个车位租、售价车库售价：2700元/平方米付款方式主要客户来 源XX市人为主主要销售卖点1、位置优越，市中心；2、户型面积适45、应需求。 XX小区四期主要参照楼盘 各参照楼盘详细情况见下页表十表十七。表十：XX小区一三期楼盘名称XX小区位 置长沙路三段楼 盘类 型多层、小高层开发商四川省XX公司房地产占地面积(亩)84总建筑面积(平方米)171321.22容积率总户数982楼盘现状竣工、售謦开 售时 间2002.4交 房时 间2003.92007年底销售价格(元/平方米)最低价：980销售现状销售率：98%最高价：2700平均价：热销户型：三房二厅、四房二厅户型分布户型一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅复式其它面积(平方米)数量(套)比例(%)装修标准清水房小 区配 套完善管 理 费(元/平方米 月)0.40.8车位数量46、404个车位租、售价车库售价：2800元/平方米付款方式主要客户来 源XX市人为主、外地为辅主要销售卖点1、位置优越，临河边，目前新的市中心；2、户型面积适应需求。表十一：浏阳苑楼盘名称浏阳苑位 置浏阳路楼 盘类 型多层开发商XX经投占地面积(亩)总建筑面积(平方米)75000容积率总户数508楼盘现状竣工、售謦开 售时 间2006.6交 房时 间2006.12销售价格(元/平方米)最低价：1250销售现状销售率：100%最高价：1420平均价：1300，目前二手房价格2300。户型分布户型一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅复式其它面积(平方米)9298118120三层、300多数量(套)比例(47、%)装修标准清水房小 区配 套会所、简单配套管 理 费(元/平方米 月)0.250.35车位数量90个车位租、售价租付款方式按揭、一次性主要客户来 源主要销售卖点1、位置优越，市中心；2、户型面积适应需求。表十二：金雁明珠楼盘名称金雁明珠位 置金雁湖公园、保定路（城郊）楼 盘类 型多层、小高层开发商天合公司占地面积(亩)86.3总建筑面积(平方米)124958容积率1.88总户数562楼盘现状已竣工、下月底交房开 售时 间2007.1交 房时 间2008.5销售价格(元/平方米)多层20502500销售现状销售率：多层98%；小高层大户型40%，小户型95%。小高层21003200户型分布户型48、一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅复式其它面积(平方米)139.78184.42250420数量(套)比例(%)装修标准清水房小 区配 套配套设施齐全管 理 费(元/平方米 月)0.60.8车位数量400个车位租、售价5.5万付款方式一性性付款优惠2%按揭优惠1%主要客户来 源散户主要销售卖点1、离公园近；2、临近河边。表十三：帝景湾楼盘名称帝景湾位 置西路16号楼 盘类 型多层别墅开发商东泰地产占地面积(亩)107总建筑面积(平方米)容积率1.0总户数690楼盘现状一期已竣工，二期基础施工阶段开 售时 间2007.2交 房时 间销售价格(元/平方米)最低价：销售现状销售率：多层94%、别墅3049、%。最高价：平均价：20003300户型分布户型一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅复式别墅面积(平方米)110150150230300500数量(套)比例(%)装修标准清水房小 区配 套网球场、游泳池、会所管 理 费(元/平方米 月)0.60.8车位数量车位租、售价付款方式主要客户来 源散户主要销售卖点环境好、交通便利。表十四：浏阳公社楼盘名称浏阳公社位 置浏阳路西三段楼 盘类 型多层开发商XX和平房产公司占地面积(亩)15.7总建筑面积(平方米)21000容积率2.0总户数264楼盘现状主体封顶开 售时 间2007.3交 房时 间2008.12销售价格(元/平方米)最低价：2180销售现状销售50、率：99%最高价：2600平均价：户型分布户型一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅复式其它面积(平方米)85105106135数量(套)比例(%)装修标准清水房小 区配 套一般管 理 费(元/平方米 月)0.5车位数量车位租、售价付款方式主要客户来 源XX市人为主主要销售卖点1、位置优越，市中心；2、户型面积适应需求。表十五：朝阳新居楼盘名称朝阳新居位 置XX路楼 盘类 型多层砖混开发商育松房产占地面积(亩)18总建筑面积(平方米)容积率1.65总户数84楼盘现状主体五层开 售时 间2007.8交 房时 间未定销售价格(元/平方米)最低价：1780销售现状销售率：87%最高价：2040平均价：1351、00户型分布户型一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅复式其它面积(平方米)98.2120135数量(套)比例(%)2080装修标准清水房小 区配 套一般配套管 理 费(元/平方米月)0.4车位数量无车位租、售价付款方式主要客户来 源XX市人为主主要销售卖点价格比较低表十六：江南印象楼盘名称江南印象位 置西安路9号楼 盘类 型多层、叠拚独栋别墅开发商德盛投资开发有限公司占地面积(亩)103总建筑面积(平方米)110000容积率总户数400楼盘现状一、二期竣工、三期主体三层开 售时 间2007.12交 房时 间2003.8销售价格(元/平方米)多层：25003000销售现状一、二期1005三期85%叠52、拚别墅：3000元起价独栋别墅：260320万元/栋户型分布户型一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅复式其它面积(平方米)110130150数量(套)比例(%)装修标准清水房小 区配 套完善管 理 费(元/平方米 月)0.5车位数量车位租、售价付款方式主要客户来 源XX市人为主主要销售卖点1、户型面积大、小区环境好；2、近郊临河。表十七：怡景花园楼盘名称怡景花园位 置金雁湖公园傍楼 盘类 型多层小高层开发商三胞房产占地面积(亩)103总建筑面积(平方米)150000容积率总户数900多户楼盘现状三通一平施工开 售时 间2008.7交 房时 间未定销售价格(元/平方米)最低价：销售现状接受排号预订最53、高价：平均价：户型分布户型一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅复式其它面积(平方米)5060709096140待定数量(套)比例(%)装修标准小 区配 套管 理 费(元/平方米 月)车位数量车位租、售价付款方式主要客户来 源主要销售卖点临金雁湖公园与水晶广场商务中心 五、XX市商品房市场特征分析 总体供应分析 总体供应特征：2006年明显加快，但仍在市场可消化程度内，住宅市场未见过热。 据对各项目楼盘销售情况的实地调查和征询XX市房地产业内人士意见表明，销售普遍顺畅，开发楼盘大多无积压，尤其是小楼盘，基本在完工交房前已售完，但仍在市场可消化的程度内，住宅市场未见过热。 类型特征分析 类型特征：6层54、多层住宅占70%以上比例，沿街住宅底层普遍带商铺。 由于受到投资实力及开发理念的限制，XX迄今未开发高层电梯公寓，实地观察中，除了顺德小区有少量8层住宅，宏苑小区及育松园有部分七层住宅和金湖花园3栋4层跃式公寓以外，XX的商品住宅清一色建成6层，且多数外观设计平淡，一成不变。 户型特征分析 户型供给特征：以大中型为主，尤其是三房、四房户型是主流，特小、特大户型都较少，虽能销但速度较慢。 户型需求特征：应以大中户型为主，三室、四室优先，特大户型次之，二房再次之，户型平面力求新颖多变。 可能因为XX购房者是以居家为目的，加之小城市土地资源相对充足的缘故，XX的商品住宅中几乎没有一室一厅的供应，特大55、户型（每套180m2以上）虽有，但数量极少。据调查，各楼盘中大多是二房、三房占的比例最大，销售情况也很理想。大体上看，各类房型所占比重为：二房二厅28%、三房二厅40%、四房二厅23%、一房一厅占5%、四房以上只占4%。若从户型面积来观察，每户5080 m2的约占5%，80100 m2的约占20%，100120 m2的约占8%，120150 m2的约占48%，150200 m2的约占15%，200 m2以上的约占4%。从上述估算中反映出的市场状况是：三房、四房即100150 m2的住宅供应量为XX商品住宅市场重点，而从销售状况看，这类户型结构和面积，至少在近期是为市场广泛所能接受的。 价格特征56、分析 价格特征：2005年以前各楼盘价格差距不大，没有明显的档次区别，总体市场价格在8001500元间浮动。2005年以后，价格开始上扬并出现差异性，市场总体价格在18003500元间浮动。 就定价方面的调查来看，XX开发商一方面多趋于谨慎，宁愿定价偏低不愿冒险，这有合理的一面，亦有定价和调价策略不灵活，对市场估价不准的一面，在定价时没有根据楼层、朝向、景观等的不同适当拉开各套住宅的价格差，不愿稍冒一点风险作尝试，这与各开发楼盘没有自己的特色有很大关系。此外，开发商也很少有意识到促销楼盘，并根据销售情况及时调整价格的举措。总之，XX目前的定价和销售方式都是相当原始的，在此状况下，开发的商品住宅57、仍能陆续销售出去。据此可析，XX商品住宅市场确实具备一定的潜力。 销售特征分析 销售特征：销售周期普遍较长，一般采用自然销售法，全部用售楼花方式进行，整个楼盘在推出时段上没有户型位置等好坏的区别，交房后积压较少。 销售上的特点细化为：一是楼盘在推出时间上没有选择旺期的概念，只要开发商愿意，任何时间都可以开售；二是楼盘销售时段不受住宅位置、设计明显的好坏的影响，没有将好的楼花压后销售的意识，销售多数不着急，不着力于促销；三是普遍尚未形成商品房营销观念，各楼盘普遍不打广告，工地现场基本不包装，无售楼书、价格表，通常只有楼盘总平面图或总规划模型，无户型示意图和分户模型。销售人员不经过挑选，服务极不专58、业，一般认为只要楼盘在建自然有人来看来问，慢慢销售即可。这种对销售极不重视的做法，一是反映了当地房地产发展水平的初级特点，二是说明当地的商品房开发尚谈不上竞争。根据多层房的建设周期来看，销售周期约为10个月至一年，如从开盘时间到销售的每一个环节都加以重视，并辅以有效地促销，在营销观念上也得到更新，应该可以较大地缩短这一周期。 客户特征分析 客户特征：以首次购房为主流，外地客户有相当的比例，但XX购房者稀少 XX市城区面积小，生活节奏慢，商品房供应少等特点。目前二手房交易很难见到，因此商品住宅多为实际居住所需，远谈不上嫌已购商品房不理想或陈旧而需要“二次置业”，或为追求买卖差而搞住房投资。不过，59、早期修建的中山小区、桂花小区至今已有8年之久，若有档次提高且价格合理的新型住宅小区，这两个小区中部分住户可能成为首批二次置业者。从客户地域分布上看，XX城区居民购买商品住宅约占总购买量的70%，而城区以外、周边县市和西北地区来的购房者约占总购买量的30%，这个比例相当可观，外来者比较认可XX的便捷交通、生活环境、气候、物价等，认为是较佳的生活城市，这部分购买者值得进一步细分和关注。 不过，调查中发现，距XX仅30公里，又有成绵高速公路的省会大城市XX，真正青睐XX住宅的却并不多，其中原因可能是： 1、XX人在周边县市购房，有较大的选择范围； 2、XX住宅建筑无特色，环境绿化跟不上，不具备小区管60、理； 3、XX城区北部进入成绵高公路之前的道路行车不便； 4、XX开发商几乎未向XX市场作宣传推广。 XX商品住宅要引起XX人的兴趣，在住宅档次和宣传方面急需提高和加强。第三章 项目概况暨开发优劣势分析 一、项目用地概况 1、地理位置 XX位于XX市湖南路三段与长沙路西二段交汇处，处于XX市城市中心地段。 2、土地所有者 现为四川省XX房地产有限公司（已向中国银行XX支行设定抵押并被德阳市中级人民法院查封）、XX市房管所、XX市自来水公司，过户后为四川XX投资发展有限公司。 3、可用土地面积 23620 m2（35.43亩）。 4、周边环境 位于城区北部，北隔长沙路与鸭子河相邻、与金雁湖公园相61、望，东临城市次干道湖南路，与XX市巡警、刑警、市财政局等单位办公、生活区相邻，西邻中国航空工业川江仪器厂办公仓库区，南邻XX三期，距离金雁湖约0.8公里，距离三星堆古遗址景区约5.8公里，目前政府正在临河打造建设“XX古蜀文化休闲带”，区域环境较优。小区周边已经形成居家生活环境，是XX市城区现有的、面积较大的、地理位置最优越的唯一一块土地，XX城区现无法有第二块同规模或相近规模土地与之竞争。 5、交通条件 区域内现已开通了1路、2路公交车，距XX市客运中心约1.5公里，火车站1.1公里，向西四公里可直达三星堆遗址博物馆。区域内道路有海南路、浏阳路、长沙路、中山大道等城市主次街道，道路通达度较优62、，交通较便捷。 6、市政、商业设施 XX小区位于XX市城市中心地段，该区域周围有“春天花园”、“浏阳公社”、“浏阳名苑”、“中山小区”、“金华苑”“金雁明珠”等中高档住宅小区；区域周围有省重点中学XX中学、XX第一小学、XX第四小学、XX第六小学、XX唯一的证券交易所、菜市场、中山商场、XX市第三人民医院、妇幼保健院、金雁湖公园、河畔茶园等。同时，XX小区配套建设有幼儿园、篮球场、羽毛球场、网球场、游泳池、业主会所、百货超市、净菜超市等，区域商业服务繁华度较高，居家生活十分方便。 7、基础及公用设施条件 XX小区是成熟的居住区，区域的基础设施条件较完备，目前已具备“六通”（供水、排水、通路、供63、电、通气、通讯）。 供水：接城区供水管网，管径主要在250mm； 排水：接城区排水管网，管径主要在600mm; 道路：临长沙路； 供电：与城市电网联网，双回路，供电保证率高； 通气: 接城区气网，管径主要在600mm; 通讯：程控电话开通十分方便，移动电话网络覆盖。 8、规划条件 XX小区所在区域规划为商住用地。区域土地利用规划条件与所处地理位置的协调性较好，有利于区域地价的正常显化。 综上所述，该区域道路通达度高、公用设施完善，公交便捷度高，基础设施配套完备，土地利用强度高，使得该区域因素条件较优，对评估对象价格有积极影响。 二、项目债权债务及土地现状 项目债权债务 1、债务 四川省XX房地64、产有限公司（以下简称XX公司）分别于2003年5月22日、8月25日共计向中国银行XX支行贷款人民币1640万元，其中用其所拥有的土地（28.73亩）抵押贷款人民币1300万元，用其位宜宾市长宁县的营业用房（2293.91 m2）抵押贷款340万元。2003年初，XX公司控股股东出现财务问题，抽走公司股本金及应分配利润，造成XX公司现金流出现问题，无力偿还上述贷款。后经XX公司协调，由四川江山科技集团有限公司（以下简称江山科技）于2004年5月21日承接上述贷款，XX公司用上述资产进行抵押担保。江山科技在上述贷款承接期满后未偿还贷款，经四川省高级人民法院2005年12月8日终审判决江山科技偿还65、上述贷款。XX公司为不给江山科技造成经济损失，已主动提出处置上述抵押资产。经与中国银行多次协商，现中国银行同意和解，由XX公司寻求投资人归还上述贷款，法院执行部门直接将上述抵押物裁决给投资人并过户。 该笔贷款本息、银行诉讼费用（含律师费）约2200万元，江山科技诉讼费用（含律师费）约100万元。 贷款承接协议见附件五。 抵押物清单见附件六。 XX公司欠中国航空工业川江仪器厂土地赔偿费665万元。 XX公司欠土地出让金151万。 以上债务合计3116万元。 XX公司需出资承担上述债务。 2、债权 XX解决上述债务后，可获得宜宾市长宁县光明街营业用房处置权，处置收益归XX公司所有。该处房产经四川华66、夏资产评估事务所有限责任公司评估，其评估值为2300元/m2，计527.6万元，本报告按2000元/m2出售，计458.78万元，可直接进入项目净利润。 同时，XX公司代XX公司支付长宁光明街项目所欠工程款318万元后，可获得XX公司该处未办证营业用房4085.15 m2和62个综合市场摊位的处置权，经评估资产总值为987.5万元，按评估价80%进行处置，所得为790万元，净收入472万元可直接进入项目净利润（本报告未计入）。 土地现状 XX四期开发项目位于XX整体项目的北面，北临鸭子河，长沙路西二段；项目土地权属为国有出让土地，项目规划面积约35.43亩。XX公司已办理国土证28.73亩，现67、抵押于中国银行XX支行。未办理国土证合计6.7亩，其中XX市房管所公房约5.37亩，XX市自来水公司约1.33亩，该部分土地需通过招拍挂，实际与四川省XX房地产有限公司抵押给中国银行XX支行的土地捆绑，该部分拆迁成本抵扣已办证28.73亩土地增值税，整个35.43亩土地的过户税费为260万元左右。 XX公司地块已经拆迁完毕，土地平整，已具备施工条件。 XX市房管所地块上有建筑物两幢，是XX市上世纪八十年代末期的安置房，共122户，土地产权属XX市房管所。XX公司于2002年9月6日与XX市房管所签订了房屋拆迁安置协议（见附件四），拆迁安置费用合计632.29万元。XX公司已支付拆迁安置费10568、万元，拆迁安置23户，余下99户需拆迁安置527.29万元，XX公司资金链断裂未完成拆迁安置工作。根据近几年房地产市场变化情况，再继续执行原拆迁安置协议已经完全不可能，本报告在原拆迁安置费基础上另行上浮150%进行测算，计1318.23万元。 XX市自来水公司地块有市政建筑物，已多年未使用。该地块经协商，出让金及补偿金合计约100万元。 规划 由于本项目的特殊性，经中国银行XX支行与XX市建设和规划局协调，在满足XX与沿长沙路总体建筑风格不变的条件下，可最大限度提高利用率。 相关规划文件见附件七、附件八。 三、项目定位 项目规划 1、开发目标 充分利用本项目良好的土地规模及区位条件，开发整体素69、质明显高于当地水平的新型中高档商品住宅，成为XX市居住示范小区。 2、建设周期 四期项目分两个阶段进行建设，建设周期18个月。规划建设年限为2008年7月2009年12月。 3、建筑设计方案 在设计理念和环境风格上充分考虑XX市现在的基本情况，分别从设计理念、外部环境、配套设施和整体功能等方面综合考虑。在保持总体规划不变的前提下，根据一、二、三期市场反馈情况及对四期市场的预测，针对原设计进行合理修改，消除异型房间，合理布局，优化户型，同时根据市场需要，主要以中等偏上及中小户型为主，适当考虑少量的大户型。 融入小区整体规划布局。XX小区协作区借鉴了中国民间传统风水习惯，辅以现代表现手法，以南北中70、轴线为主轴，左右对称，座北朝南；中部翠月轩电梯公寓与北面明月苑、清风苑两个组团的六幢高层构成“八”字形图案，与南面皓月苑、和风苑、月华苑、风华苑四个组团构成“太师椅”图案，是中国传统风水理念与现代建筑艺术相结合的杰作 4、建筑指标 四期占地35.43余亩，建筑面积75017万m2（其中商业建筑面积12982，住宅建筑面积53970，地下室建筑面积8065），共400余户，可供1200人居住； 四期由明月苑、清风苑组成，景观及绿化率达50%左右； 配备近200余个汽车位及大量的摩托车位； 户型以市场畅销户型为主，以三室两厅双卫为主力户型，辅以部分四室两厅双卫、两室两厅双卫（单卫）等高中档户型，面71、积从85 m2145 m2； 5、建筑标准 全现浇异形柱框架、短肢剪力墙结构，水、电、气、通讯、宽带网络入户。外墙主要彩面砖饰面、局部涂料，公共部份地面贴地砖，墙面刷高级乳胶漆。 小区为全智能化住宅小区，每户设微电脑自动语音报警系统、彩色可视对讲系统、直引水系统、门禁系统、宽带网络系统，公共区域设置巡更系统、停车场管理系统、周界红外对射系统、背投影视系统等； 一三期已配套建成幼儿园、篮球场、网球场、羽毛球场、游泳池、业主会所、百货超市、净菜超市等。 形象定位 四期开发秉承前三期开发风格，整个小区充分借鉴中国民间传统风水习惯，辅以现代表现手法，以南北中轴线为主轴，左右对称，座北朝南。四期即将开发72、的明月苑、清风苑两个组团，将充分利用原有景观及公用实施，景观及绿化率达50%左右，配备背投影视系统，两组团分别有近4000平米的庭院花园，同时，在总体风格上将与中部翠月轩电梯公寓构成“八”字形图案，与南面皓月苑、和风苑、月华苑、风华苑四个组团构成“太师椅”图案，是中国传统风水理念与现代建筑艺术相结合的杰作。 商业定位 四期工程项目商业用房临街为同长沙路仿古建筑商业一条街，项目建筑风格同整体协调一致，设计为仿古建筑风格，并与XX小区四期开发项目风格协调一致。 物管及相关配套定位 由专业物业公司管理，24小时保安巡逻。小区为全智能化住宅小区， 每户设置电脑自动语音报警系统、彩色可视对讲系统、直引水73、系统、门禁系统、宽带网络系统，公共区域设置巡更系统、停车场管理系统、周界红外对射系统、背投影视系统等。小区内设幼儿园、篮球场、网球场、羽毛球场、游泳池、业主会所、百货超市、净菜超市等。 价格定位 近年来，随着建筑原材料的加速上涨及国家宏观政策调控力度的加强，使得房地产开发的成本连年上升，从而进一步导致各地房价均出现了不同程度的上涨，我们经过对XX市房地产市场的详细分析，并综合考虑项目位置、周边环境、楼盘品质，同时对比同期同档次的在售楼盘，给出价格定位如下： 1、住宅：按2980元/定价； 2、营业用房：底层营业用房按11000元/定价，24层营业用房按4000元/定价； 3、车位：60000元74、/个定价，折合建筑面积为1190.33元/。 目标客户定位 德阳、绵阳周边市县选择XX居家置业者为主要购房者，这些区域的人士为主要目标消费群体，围绕既定的目标客户群体开展营销活动，将使项目赢得良好的经济效益和社会效益。 四、XX项目名称取意 1、XX：取意于成语“清风明月”，形容清闲舒适的环境，是居家置业之理想所在。 2、南朝（梁）刘勰文心雕龙.物色：“况清风与明月同夜，白日与春林共朝哉”。 3、唐.李延寿南史.谢晦传：“不忘交接，门无杂宾。有时独醉，曰：入吾室者，但有清风；对吾饮者，惟当明月。”。 4、宋代欧阳修欧阳文忠公文集.会老堂致语：“金马玉堂三学士，清风明月两闲人”。 5、江泽民主席75、于一九九九年十二月三十一日在澳门回归仪式上致辞：“今夜XX、波平如静”。 6、“XX小区”英文名称为：Moon-Bright & Breeze-Light Community。 五、项目开发SWOT分析 项目优势（S） 1、区位相对优越。位于规划XX市城区北部，从长远看，区位价值随规划的实施建设具备一定的上升空间，符合部分投资置业人士的升值要求。 2、该项目整体规划设计及营销策略均出自名家之手，在总体布局及户型平面，均经过反复斟酌，数易其稿，集多名专家与学者之智慧，辅之其完善的配套设施、先进的智能化系统、专业化物业管理、齐全的家政配套服务，使该项目成为XX市配套最齐全、设备最先进的智能化小区，76、必将带动XX及周边地区成功人士、机关事业单位员工二次置业高潮，有利于项目销售工作。 3、交通便捷通达。沿湖南路可通往市中心各处，经长沙路向东转入中山大道也方便进入城市中心区。工作、生活交通线顺畅无阻，缩短了与各种中心城区的距离。 4、项目地处城北休闲地段，环境优雅，安静，远离喧嚣，鸭子河野鸭成群，河畔茶园是XX人钟爱的休闲场所，空气相对新鲜，人居环境优越，是XX城区现有的、面积较大的、地理位置最优越的唯一一块土地，是人们居家之首选地段。 5、教育配套完整。项目本身规划有幼儿园，而向四周步行10分钟的路程内，计有省重点中学XX中学、雒城小学，周边幼儿园、小学、中学齐备。 6、市政、商业设施：XX77、城区范围不大，本项目用地向四周步行10分钟的路程内，有XX唯一的证券交易营业所、菜市场、中山商场、XX市第三人民医院、妇幼保健院、金雁湖公园、河畔茶园等，生活环境相当便利。成为区域内品质兼备的高素质楼盘，同时，也是本项目外部景观最具优势的亮点。 7、项目规划水平高，配套设施齐全。本期项目无论从布局、单体、自身配套还是中庭设计、园林景观的均好性等各方面，倾注了大量的心血，因而开发的起点就是一个高品质的楼盘形象，项目将配套设置幼儿园、篮球场地、羽毛球场、网球场、游泳池、业主会所、百货超市、净菜超市等，居家生活十分方便。必将激起潜在消费者的极大共鸣。 8、前期开发的良好口碑，前三期开发的成功为四期奠78、定了基础。本项目是XX当地档次和品味最高的成片住宅小区，成为当地成功人士的身份象征，人们为住在XX而感到骄傲，这是本项目四期开发的坚实基础。四川省XX房地产有限公司与投资者的通力协作也必能给项目的成功运作锦上添花。 项目劣势（W） 1、因开发土地抵押，土地使用权的明确需要政府、银行尽快协商确定权属。 2、因开发土地上现有企业需要搬迁，腾出开发用地需要一段时间，增加了开发前期的资金投入时间。 3、本项目是异地开发项目，在前三期的运作中曾出现过中期停工状况，有一定的负面影响，故对开发节奏的掌握和销售策略的调整等操作方面有较高要求。 项目机会（O） 1、XX市属XX周边中小城市之一，南临XX市区3079、公里，北距德阳市区19公里，地处“成德绵”高新技术产业带之中，为投资置业热土。在“成德绵”房产大格局中，近几年开发速度快、密度大，大多数区域基本无规模项目资源可提供，大多只能是见缝插针式的开发模式，价位将进一步抬高。巨大的投资置业风险压力和房产上市量的严重不足，促使市场热点范围向其他区域扩转。毋庸置疑，XX市必然成为市场扩张的下一个战场，扩张就是机遇，竞争也是潜力。本项目借房产市场扩张之际当可顺风顺水。 2、该项目是XX项目的延续和延伸，前三期工程开发的成功，为本项目打下了坚实的基础。本项目携规模、规划、产品、区位、环境之利，锻造营销威力，基本具备区域代表性楼盘所有的成长性元素，在这样一个区域80、商品房中只要用心运作完全可以树立区域领军楼盘形象，取得项目营销和开发品牌双丰收。 项目威胁（T） 1、因土地抵押于中国银行，需尽快明确土地权属，存在风险。 2、项目开发在拆迁中存在一定的潜在风险。 SWOT分析小结 无论从城区东部大面积开发思路的确立，还是整个区域的改造等情况看，该项目广阔的开发空间孕育着无限商机的同时，对于个案来讲也埋伏着难以预料的潜在威胁。项目资源的相对充盈，也就预示了竞争项目的不确定性，动态变化将产生无形的压力，如何规避同质新项目上市的冲击风险，会是本项目自始至终的一大课题。 1、科学规划项目运作，紧凑安排开工、认购、开盘、销售等相应工作。 随着前三期项目的成功完成，该区81、域内商品房供应基本处于暂时的空白状态，其他相应规模品质的项目难以在短时间内出现，加之项目地块的地理位置优势，对于本项目来讲是可遇不可求的大好时机，既可以保持相对较宽松的运作空间，又可以寻求较大的利润实现。但从规避新项目冲击和优化资金运转速率角度看，本项目宜缩短操作周期，紧凑安排开工、认购、开盘、销售等相应工作。 2、规划与建设实际相结合，在建设中寻求局部规划调整，最大化的利用容积率，实现项目整体效益的最大化。 3、充分运用现代营销方法，在项目定位和营销推广上，确立区域代表性楼盘形象，打造不可复制的个性内涵和人文附加值，占领区域市场制高点，增加竞争市场状态下的抗冲击能力。第四章 项目实施方案 一82、开发总方针、进度、策略 开发方式 鉴于本项目整体规模较大、规划档次较高、设施配置较齐全先进，一三期开发较为成熟，一三期入住率已达80%，其中一、二期已入住率已达100%，考虑市场接受程度已经成熟，根据现场场地拆迁现状并结合XX公司、XX公司、中国银行XX支行、江山科技前期沟通初步意见，四期计划分两个阶段开发： 1、第一阶段（明月苑）：建筑面积约45461m2，其中住宅33470m2、商铺6491 m2（底商1900 m2）、地下车库5500m2。本阶段运作方式如下： 资金方、XX公司与中行XX支行签订三方协议，由三方共同监管资金方汇入XX公司在中行XX支行专用帐户上的资金； 中行XX支行配合83、XX公司办理相关调解协议，获得法院仲裁决定和规划部门正式批复，XX公司支付XX公司所欠银行贷款和政府出让金、过户税费，将本报告中所述抵押物过户至XX公司名下，并为资金方办理抵押登记；支付中国航空工业川江仪器厂土地赔偿费； 第一阶段（明月苑）正式启动，相关工作由XX公司具体负责实施，资金方监管。 XX公司已与相关建设单位达成垫资修建至八层的意向协议。 2、第二阶段（清风苑）：建筑面积29556m2，其中住宅20500m2、商铺6491 m2（底商1900 m2）、地下车库2565m2。本阶段运作方式如下： 第一阶段工程开始启动的同时，启动XX房管所搬迁房的拆迁工作，原则上已达成以房换房意向协议，84、各计各价。支付自来水公司土地出让和补偿金，XX公司获得余下土地使用权； 在第一阶段工程主体施工至50%时，第二阶段工程开工建设，相关工作由XX公司具体负责实施，资金方监管。 开发总方针 XX公司经营班子根据董事会会议精神，结合XX一三期开发建设情况，根据市场变化和调研结果、特别是一三期已形成完整的居住形象和其较好的社会美誉度，确定了项目开发总方针： 优化设计 降低成本 以快取胜 铸造名盘 开发进度 1、规划、初步设计、景观设计一次定稿，分步出图，施工图设计分两期进行。进度如下： 2008年4月15日前完成方案设计并通过政府审查； 2008年6月底前完成模型及主要户型模型制作； 2008年5月底85、前完成第一阶段（明月苑）施工图设计； 2008年8月底前完成第二阶段（清风苑）施工图设计。 2、土建、水电施工分两个阶段进行，各阶段内部又分时间先后，进度安排如下： 2008年6月第一阶段土建开工，12月封顶，2009年3月完成外装施工，5月完成内部初装，8上旬施工单位交工并退场； 2008年10月第一阶段土建开工，2009年4月封顶，5月完成外装施工，7月完成内部初装，10上旬施工单位交工并退场； 3、园林景观、道路管网建设随土建进度穿插进行： 2009年9月完成明月苑园林景观及内部道路管网； 2009年11月完成清风苑园林景观及内部道路管网； 4、2009年12月项目全部竣工，移交物业公司86、。 5、营销进度安排： 2008年6月开始展示并预登记，8月下旬开始收取30%诚意金，11月正式预售。 营销策略 1、本项目效益原则： 空置即亏 畅销可平 保本则赢 全销求利 2、根据项目开发总方针及项目效益原则，在赢利的情况下，力求达到畅销，在畅销的基础上，追求较高利润并实现项目经济利益指标。 宣传策略 1、主要借助一三期已经形成的美誉度进行宣传，充分利用XX在XX家晓户喻的知名度，少量投入必须的宣传广告费用，如印制DM单等。 2、营销方式： 采用现场销售与市中心流动销售方式； 3、现场准备工作： 主要促销户型、新户型在现场设样板房，开盘前完成； 按前述时间计划完成整体模型、户型模型、户型示87、意图、宣传资料等实物制作和印制。 二、组织机构及岗位定编 1、针对本项目，专门成立项目管理部负责本项目的各项开发管理工作，公司负责项目资金组织与管理、成本管理、项目策划与营销方案的制定、对管理部日常工作的监督与指导，项目管理部负责具体实施并承担相应的法律责任。 2、项目管理部组织机构：设办公室、财务部、营销部、工程部。 3、人员配置： 办公室：编制3人，岗位如下： 管理部总经理：1名； 管理部成本副总经理：1名； 行政人员：1名。 财务部：编制2人，岗位如下： 会计：1名； 出纳：1名。 资金方派驻公司的资金监管人员，编制及费用由公司承担。 工程部：编制2人，岗位如下： 土建工程师兼工程主管：88、1名； 水电、设备工程师：1名； 营销部：暂定销售内业1名，其余编制待定。 三、项目规划 项目定位 1、基本思路：提升XX住宅开发建设的档次，充分利用本项目良好的社会影响、土地规模及区位条件，开发整体素质明显高于当地现有水平的新型高档商品住宅，成为XX居住示范小区，吸引当地持币待购、换房、二次置业者购买，以及周边经商、西藏及西北地区人士、三州及周边市县选择XX平原居住者购买，视上述人士为主要消费群，赢得良好的经济效益和社会效益。 2、价格定位： 住宅：XX现有在建项目，住宅价位基本在23003200元/ m2之间，结合本项目独特的地理位置与良好的社会口碑，住宅价位均价确定在29803500元/89、m2之间，按2980元/m2进行经济效益分析； 底层商铺：根据政府开发建设的沿河观光购物商业一条街及本项目西部商业步行街建设情况，本项目所在区域在不久的将来，将形成XX市区档次最高、人气较旺的商业区。政府开发的沿河商业门面底层最初定价为14000元/m2，由XX“一品天下”整体打造。由于没有土地手续，后改为租赁20年，仍由“一品天下”统一打造。根据上述市场及配套因素，结合本项目实际，底层商铺价位均价确定在1100013500/m2之间，按11000元/m2进行经济效益分析； 二四层商铺：均价确定在40005000/m2之间，按4000元/m2进行经济效益分析； 车位：三期车位实际售价5.5万元90、/个，四期均价确定在67万元/个之间，按6万元/个（计1190.33元/ m2）进行经济效益分析。 工程规划 1、总体思路：由于项目自然地貌是南高北底，北临鸭子河，小区排水不能直接向河中排放。同时，按传统习惯及风水概念，小区主要朝向为南北向，小区整体朝向以南向为宜。故本小区将主入口设在南面，北面及东面各分设一个次入口，另根据消防需要临时设置部份供消防使用的临时出入口。为满足常规北高南低的风水习惯，同时减少土方外运，降低成本，故以南面浏阳路标高为基点，采用人工夯填的方式，由南向北按3坡度回填，形成小区北高南低的地势，北面高出路面部份由沿街商业铺面的后墙作挡土墙。沿街商业铺面对周边环境而言属地上一91、层，对小区内部而言，则是地下一层。 2、平面布置：采用组团式方式布置，符合XX小区整体规划。 3、四期分两个组团，分别为明月苑、清风苑，每个区自成一体，公用设施与一三共享。 4、已建成配套：中心景观花园12000 m2；总绿化率50%左右，设室外运动场地（篮球场、羽毛球场、网球场、游泳池各一个），小区活动中面积800 m2（设乒乓球室、阅览室、舞厅、娱乐茶室、西点屋等），配备大型公共自行车、摩托车棚。 5、建筑标准：全现浇异形柱框架、短肢剪力墙结构，水、电、气、通讯、宽带网络入户。外墙主要彩面砖饰面、局部涂料，公共部份地面贴地砖，墙面刷高级乳胶漆。住宅室内不装修，按清水房标准交房。现场准备各种92、装修套餐供业主挑选，价格另定，由业主支付。 6、每平米建安直接成本：控制在1000元/m2以下。 7、投资预算及收益：详见本报告相关章节。 开发规模 根据本项目档次和XX市规划和建设局、市政府相关领导的批复，建设项目容积率大于3.5，拟建总建筑面积75017 m2，其中含不计容积率的地下车位8065 m2。 四、建筑设计方案 建筑面积 1、拟建建筑面积不低于75017m2，按75017m2进行经济核算； 2、按使用功能划分：住宅53970m2、商业12982m、地下室8065m2； 3、按是否计容积率划分：计容积率面积66952 m2，不计容积率面积8065 m2； 4、按可否销售划分：可销售93、面积750179 m2。 各组团设计方案 1、明月苑：建筑面积不低于45461m2，其中住宅33470m2、商铺6491 m2（底商1900 m2）、地下车库5500m2； 2、清风苑：建筑面积不低于29556m2，其中住宅20500m2、商铺6491 m2（底商1900 m2）、地下车库2565m2； 五、销售管理 项目销售卖点 1、一三期成功开发，XX小区已成为成功人士、政府公务员身份的象征，成为XX的一张名片； 2、XX市政府目前正着力打造长沙路沿河休闲商业区，XX小区所在地段为核心地带。 3、小区已属成熟社区，集居住、商业、休闲、旅游于一体； 4、设计新颖、户型合理，项目规划与初步设计94、园林景观设计由新加坡著名设计单位承担； 5、规模大，档次高。属日前XX在建规模最大、功能配套、设施最完善的大型社区。 6、绿色生态小区。小区设12000余m2的中心花园，各组团有设4000余m2庭院花园，园林景观及绿化覆盖率近50%。 7、智能化小区。设智能自动报警、全红外线监控、智能保安、宽带网络、背景视屏等智能化系统。 8、环境优美，安全舒适。小区北临鸭子河、东面南面与政府相关单位隔街相望，周边已经形成生活办公区。 9、专业物业管理公司管理，家政服务齐全。 10、交通便利。小区车位配置率达35%以上，高出国家规定标准。 咨询中心部置 1、在工程项目北入口右侧，利用原有两层小二楼建筑（销售95、完毕后拆除）； 2、接待台设置在显眼位置，让客户进门一目了然； 3、为方便客户进出，门口设两名保安执勤，统一负责看楼客户的接待工作； 4、咨询中心至样板房之间实行封闭管理，禁止施工人员穿行于售房部； 5、咨询中心内部配备客户休息、洽谈区间，四周墙上布置与本项目相关的营销资料，但不宜太多、太花稍。 营销员管理 1、制定严格的内部管理制度，实行销售提成，每月进行内部考评，淘汰工作不积极、不称职的营销人员。 2、销售工作实行排班制，由销售主管协调并牵头安排，避免因争抢客户而造成营销员之间产生矛盾，并就营销员接待客户情况进行详细登记。 3、实行早、晚会制： 每天早上提前半小时开早会，营销员谈一谈自己对96、生活、工作的看法、观点及激励人的故事或笑话，造成比较轻松的气氛，有利于调节营销员的情绪，促进相互间的交流； 每天晚上8:30开总结会，由营销员总结当天接待客户的大致情况，互相交流、学习，有助于营销员个人能力的提高。 4、营销员应提前准备相关资料，如预售许可证、认购须知、售楼书、售价表、认购合同、买卖合同、付款方式、交楼标准、按揭资料、销控表、户型结构图等。 编制统一的销售解说词 1、沙盘讲解：对沙盘讲解应做到语言精练、有条理性、突出重点和卖点。分楼盘定位、小区所处的位置及交通、小区总体规划、小区绿化、小区配套、小区物业管理及对小区总结性的宣传语言。 2、针对客户经常提到的问题，统一回答语。同时97、，营销人员针对客户提出带个性化的问题，应灵活处置、巧妙回答。 销售进度 1、明月苑： 住宅：2008年7月9月销售5%，2008年10月12月销售50%，2009年1月3月销售35%，2009年4月6月售謦； 商业房：2008年7月9月销售5%，2008年10月12月销售20%，2009年1月3月销售15%，2009年4月6月销售30%，2009年7月9月售謦； 车位：2008年10月12月销售10%，2009年1月3月销售40%，2009年4月6月销售30%，2009年7月9月售謦； 明月苑销售进度及销售面积一览表：单位：m2 时间物业2008年2008年三季度四季度一季度二季度三季度四季度98、住宅1673.51673511714.53347底层商铺95380285570570二四层商铺229.55918.2688.651377.31377.3地下车位550220016501100 2、清风苑： 住宅：2008年10月12月销售25%，2009年1月3月销售30%，2009年4月6月销售20%，2008年7月9月售謦； 商业房：2008年10月12月销售15%，2009年1月3月销售15%，2009年4月6月销售20%，2009年7月9月销售30%，2009年10月12月售謦； 车位：2009年1月3月销售25%，2009年4月6月销售25%，2009年7月9月销售30%，2009年99、10月12月售謦； 清风苑销售进度及销售面积一览表：单位：m2 时间物业2008年2008年三季度四季度一季度二季度三季度四季度住宅5125615041005125底层商铺285285380570380二四层商铺688.65688.65918.21377.3918.2地下车位641.25641.25769.5513 六、成本和财务管理 成本管理方针 每平米节约10元钱，等于项目增加税后利润75万元 成本管理措施 1、严格把好设计关。公司总部技术人员、项目管理部技术人员要认真审查方案设计、施工图设计，及时发现设计问题，避免不该发生的项目发生、不该使用的材料使用、不该超标准配置的配置、不该出现的问100、题出现，把设计质量问题消灭在设计阶段，绝不允许带入施工环节。 2、严格材料设备定位、选样定价关。材料定位要准确，不克意追求高标准配置。材料选样定价要合理，货比三家。所有材料选样定价均需得到公司总部相关领导批准后才能最终确定。采购人员要洁身自爱，严禁收受材料供应商礼物或礼金，一经发现，坚决处置。 3、严格把好造价审查关。具备条件的单位或单项工程，开工前施工单位必须报送施工预算，经公司、项目管理部两级审查并与施工单位达成协议后方可签订施工合同，组织人员进场施工。不具备条件的单位或单项工程，经公司同意后可提前进场施工，但必须根据项目大小在开工后12个月内补报施工预算，经公司、项目管理部两级审查并与施101、工单位达成协议后签订造价补充合同。 4、严格把好现场经济签证关。施工过程中原则上不能签认经济签证，凡属实有发生确需签认的，须在签认后一个月内报送公司审查通过，未经公司审查通过的经济签证，不得进入工程决算。 5、严格控制本报告第五章总投资中的各项预提费用，增加项目税前纯利润。各项预提费用的支出，项目管理部必须报公司批准同意。 6、销售时根据XX市现状，水、电、气、电视、电话等配套费及入户费由购房者自行缴纳，房地产公司代收的行规，本项目开盘后可根据实际情况进行借鉴或调整。 财务管理原则 项目管理部实行内部核算，除工资性支出外的日常经营费用、办公费用、管理费用按月包干，每月人民币壹万伍仟元整。包干费102、与项目管理部总经理的工资奖金挂钩考核，节约奖励，起支自理，从其工资中扣除。 资金申请审查办法 项目除工资性支出、包干费外的所有其他开支，项目管理部必须预先申请，经公司相关部门审查同意后，项目管理部财务部方可支付。为杜绝机关官僚作风，公司收到项目管理部用款申请的传真后，每个相关部门必须在两小时内审核完毕，签署时应署明时刻。对有疑问的申请，应提出问题，先行放行，以免影响项目工作进展，同时在一个月内将问题纠正。发现问题，先行通过，一个月内的损失与审核部门无关。一个月内未纠正，一个月后的损失由审核部门负责人承担。有问题未发现，所造成的损失由未发现部门负责人承担。第五章 项目投资与成本费用测算 一、总投103、资测算内容 房地产开发项目投资包括开发建设投资和期间费用，其中开发建设投资包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费（其他费用、财务费用）、管理费用、销售费用、开发期规费、不可预见费、利息、建设期利息。 二、投资测算说明 土地费用 本项目净用地面积23620.00 m2（25.43亩），根据XX公司与XX公司、中行XX支行协商结果及政府相关批复，本项目土地费用构成如下： 1、XX公司抵押土地：面积19155.60 m2，其中： 中国银行XX支行贷款本金及利息：2200.00万元； 江山公司律师费、诉讼费：100.00万元； 补交土地出让金：151104、.00万元； 土地过户时各种税费：260.00万元； 中国航空工业川江仪器厂土地赔偿费：665.00万元。 小计：3376.00万元。 2、XX市房管所安置房土地：面积3578.73 m2，拆迁安置费及补偿费1318.23万元。 3、XX市自来水公司土地：面积888.27 m2，补偿费100.00万元。 本宗地价款合计：4794.23万元，按可销售面积计算，楼面地价为： 楼面地价总地价可销售面积 4794230075017639.09（元/m2） 前期工程费用 前期工程费用包括规划设计费、可行性研究费、水文地质勘探测绘费以及三通一平费。 根据XX市房地产开发项目正常情况，本项目规划设计、勘探及105、可研费用按建筑面积取2.00元/m2，三通一平费按建筑面积取1.00元/m2，建筑设计费12.00元/m2，则 前期建设费75017(2112) 112.53（万元） 基础设施建设费 基础设施建设费指建筑物2米以外和项目用地规划红线内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、公共绿化、公共配套设施、物业管理及设备用房等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干道的接口费用。 根据XX市房地产开发项目正常情况，结合本项目定位情况，各项费用如下： 1、小区内园林景观、绿化、供电线路、户外照明、管网道路、污水处理、公共配套设施、物管用房、设备用房：该部分一三期已完成建设，四期106、分摊约1800.00万元，新建园林景观费6.00元/m2，计45.01万元，小计1845.01万元。 2、变压器外端高压线路施工费及高低压配电、备用电源费用：该部分一三期已完成建设，四期分摊约200.00万元。 3、供水配套费：按10.00元/m2计，约为75.02万元。 4、天然气配套及工程费：15.00元/ m2，约为112.53万元。 基础设施建设费总额为：2232.56万元，计297.61元/m2。 XX公司在小区一三期建设中已完成投资2000.00万元，四期实际投资基础设施建设费：232.56万元，计31.00元/m2。 建筑安装工程费 建筑安装工程费由建造房屋建筑物所发生的建筑工程107、费用、设备采购费用和安装工程费用构成，本报告根据XX一三期工程结算（三期经四川兴良信造价咨询招标代理有限责任公司于2007年10月24日审定，建筑物滴水2.00米以内扣除小区公共配套部分后的综合单方造价约900.00元/m2）、计划采用的结构类型（较一三期更经济）、XX市建筑市场行情，同时结合本项目定位标准综合确定。 土建：825.00元/ m2； 安装：90.00元/ m2； 设备：65.00元/ m2； 建安工程费（8259065）75017 7351.67（万元） 公共配套设施建设费 XX公司已完成整个小区的公共配套，四期不再另行投资。 开发间接费 1、其他费用 费用主要包括临时用地费和108、临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、预售许可费、竣工图编制费、工程保险费等，按建安工程费的0.75%预提。 其他费用7351.670.75%（万元） 2、财务费用 本项目计划向社会融资3500.00万元作为项目资本金，资本金使用期限壹年，使用时间12个月。根据与融资方达成的初步意向并考虑金融机构的监管费用，该部分融资月回报按2.25%计取。 财务费用35002.25%12945.00（万元） 开发间接费55.14945.001000.14（万元） 管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用，按基础设施建设费与建109、筑安装工程费之和的2%预提。 管理费用7351.672%147.03（万元） 销售费用 销售费用包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托专业房地产销售公司的各项费用，以本项目所在地、产品档次和一三期的社会影响，本项目基本上不需进行大的广告宣传，销售费用计划按房地产销售收入的1.5%预提。 销售费用24895.861.5%373.44（万元） 开发期规费 按XX市相关部门及行业的收费标准及本项目享受的优惠政策，应缴纳的开发期规费有（均按计容积率面积计算）： 1、市政设施配套费：15.00元/ m2，112.53万元； 2、质监费：建安造价0.35%，约25.7110、3万元； 3、监理费：5.00元/ m2，约37.51万元； 4、消防报建费：包干缴纳5.00万元； 5、招投标费：建安造价的0.56，约4.12万元； 6、综合服务费：建安造价的0.36，约2.65万元； 7、白蚁防治费：高层1.10元/ m2，约8.25万元； 8、施工管理费：0.75元/ m2，约5.63万元。 开发期规费合计为：201.42万元。 不可预见费 不可预见费是指在概算及投资估算中难以预料的工程费用，如“三材”价格变动，设计变更，一般自然灾害的影响及质量修复等不可预见因素，按建筑安装工程费的3%预提。 不可预见费用7351.673%220.55（万元） 项目总投资合计：144111、33.57万元，其中预提费用796.16万元，按项目总面积计算，单方造价为：1924.04元/ m2，按项目可销售面积计算，单方造价为：1924.04元/ m2。 （十一）利息 本项目不向银行融资，故不计利息。 （十二）建设期利息 本项目建设期不计利息。 三、项目总投资计划 总投资计划见附表五总投资计划表。 四、开发建设投资计划 投资总额为14433.57万元，根据地块现状，四期计划分两阶段开发，自2008年4月开始进行前期工作，6月第一阶段开工建设，2009年12月全部竣工交付使用。 开发建设投资计划见附表六开发建设投资计划表。第六章 项目收入测算与资金筹措 一、项目收入测算 项目分阶段建设112、概况 根据本项目策划方案，计划修建小高层、高层全现浇商品住宅。项目两个阶段进行开发建设，每阶段相关资料如下： 1、总建筑面积：75017平方米。 2、一阶段（明月苑）：建筑面积约45461m2，其中住宅33470m2、商铺6491 m2（底商1900 m2）、地下车库5500m2； 3、二阶段（清风苑）：建筑面积29556m2，其中住宅20500m2、商铺6491 m2（底商1900 m2）、地下车库2565m2； 平均销售价测算 根据本报告第二章的市场调查分析和本报告第四章价格定位分析，本项目各档次住宅及商业用房、车位均按类别不分位置好坏、楼层高低，统一测算后得出下列平均价格： 1、住宅平均113、测算价约2980元/m2； 2、底层商业用房平均测算价约11000元/ m2； 3、二四层商业用房平均测算价约4000元/ m2； 4、地下车位平均测算价每个6万元，计1190.33元/ m2； 项目销售收入 根据本报告第四章销售进度安排，各阶段销售收入如下： 1、明月苑： 住宅： 2008年7月9月：1916.93万元（其中与房管所换房1318.23万元）； 2008年10月12月：3668.80万元； 2009年1月3月：3490.92万元； 2009年4月6月：997.41万元。 底层营业用房： 2008年7月9月：104.50万元； 2008年10月12月：418.00万元； 2009114、年1月3月：313.50万元； 2009年4月6月：627. 00 万元； 2009年7月9月：627. 00 万元。 二四层营业用房： 2008年7月9月：91.82万元； 2008年10月12月：367.28万元； 2009年1月3月：275.46万元； 2009年4月6月：550.92万元； 2009年7月9月：550.92万元。 地下车位： 2008年10月12月：65.47万元； 2009年1月3月：261.87万元； 2009年4月6月：196.40万元； 2009年7月9月：130.94万元。 明月苑销售资金回笼一览表：单位：元 时间物业2008年2009年小 计三季度四季度一季115、度二季度三季度四季度住宅1816.933668.803490.92997.419974.06底层商铺104.50418.00313.50627.00627.002090.00二四层商铺91.82367.28275.46550.92550.921836.40地下车位65.47261.87196.40130.94654.68小 计2013.254519.554341.752371.731308.8614555.14 2、清风苑： 住宅： 2008年10月12月：1527.25万元； 2009年1月3月：1832.70万元； 2009年4月6月：1221.80万元； 2008年7月9月：1527.2116、5万元。 底层营业用房： 2008年10月12月：313.50万元； 2009年1月3月：313.50万元； 2009年4月6月：418.00万元； 2009年7月9月：627.00万元； 2009年10月12月：418.00万元。 二四层营业用房： 2008年10月12月：275.46万元； 2009年1月3月：275.46万元； 2009年4月6月：367.28万元； 2009年7月9月：550.92万元； 2009年10月12月：367.28万元。 地下车位： 2009年1月3月：76.33万元； 2009年4月6月：76.33万元； 2009年7月9月：91.60万元； 2009年10117、月12月：61.06万元。 清风苑销售资金回笼一览表：单位：元 时间物业2008年2009年小 计三季度四季度一季度二季度三季度四季度住宅1527.251832.701221.801527.256109.00底层商铺313.50313.50418.00627.00418.002090.00二四层商铺275.46275.46367.28550.92367.281836.40地下车位76.3376.3391.6061.06305.32小 计2116.212497.992083.412796.77846.3410340.72 销售资金回笼汇总表单位：元 时间物业2008年2009年小 计三季度四季度118、一季度二季度三季度四季度住宅1816.935196.055323.622219.211527.2516083.06底层商铺104.50731.50627.001045.001254.00418.004180.00二四层商铺91.82642.74550.92918.201101.84367.283672.80地下车位65.47338.20272.73222.5461.06960.00小 计2013.256635.766839.744455.144105.63846.3424895.86 宜宾长宁县营业用房 本项目顺利实施后，公司可以就原抵押于中国银行XX支行的宜宾市长宁县营业用房进行处置，抵押面119、积2293.91 m2，经四川华夏资产评估事务所有限责任公司于2008年3月9日评估，价值为2300元/ m2（见“川华夏评报2008B023号”），计划按2000元/ m2出售，计458.78万元。 项目总收入 项目总收入24895.86458.7825354.64（万元） 宜宾市长宁县营业用房收益不进入经济测算，作为本项目风险控制准备金。 销售收入分析 1、按项目建设进度分析： 明月苑销售收入：14555.14万元，占项目总收入58.46%； 清风苑销售收入：10340.72万元，占项目总收入41.54%； 2、按建筑功能分析： 住宅销售收入：16083.06万元，占项目总收入64.60%120、； 底层营业用房销售收入：4180.00万元，占项目总收入16.79%； 二四层营业用房销售收入：3672.80万元，占项目总收入14.75%； 地下车位销售收入：960.00万元，占项目总收入3.86%； 3、按资金回笼时间分析： 2008年7月2008年9月：695.02万元，占项目总收入2.79%； 2008年10月2008年12月：7953.99万元，占项目总收入31.95%； 2008年合计回笼资金8649.01万元，占项目总收入34.74%。 2009年1月2009年3月：6839.74万元，占项目总收入27.47%； 2009年4月2009年6月：4455.14万元，占项目总收入121、17.90%； 2009年7月2009年9月：4105.63万元，占项目总收入16.49%； 2009年10月2009年12月：846.34万元，占项目总收入3.40%； 2009年合计回笼资金16246.85万元，占项目总收入65.26%。 4、从分析中可以看出，资金回笼在时间上或建筑功能上比较均衡，销售期间充分利用项目一三期已经形成的社会效应，稳步推进，从营销角度来看不会出现较大的或有风险。详见附表三销售收入表。 二、经营税金及附加预测 按现行税收制度，XX市房地产开发企业应缴纳营业税为销售收入的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%。经营税金及附加合计为销售收入的5122、.5%（详见附表四销售收入经营税金及附加表、附表八损益表）。 三、资金筹措计划 根据现金流量表及其说明表分析显示，本项目需要投入资本金3500万元，向相关投资机构融资3500万元，使用期限壹年，不足部分由施工单位交纳保证金和垫资施工，施工单位进场时交施工保证金10%，垫资施工到主体结构五层封顶，五层以上按月进度90%付款，垫资款项主体封顶后分期偿还，至2010年6月还清。XX市房管所地块的拆迁安置补偿费1318.23万元，采取以房换房进行安置，多退少补。本项目可在九十二个月左右收回全部投资，归还融资本利。详见附表七资金筹措计划表。第七章 项目评价 一、财务评价 财务评价各基本报表的编制 根据四123、期工程投资与销售收入及相关资料，本报告编制财务评价报表如下： 1、总成本费用表； 2、开发建设成本费用表； 3、销售收入表； 4、销售收入与经营税金及附加表达式； 5、投资总计划表； 6、开发建设投资计划表； 7、资金筹措计划表； 8、损益表； 9、全部投资现金流量表； 10、资本金现金流量表； 11、资本来源与应用表； 12、资产负债表； 13、利润临界点（盈亏平衡）分析表； 14、敏感性分析表。 以上报表分别见附表一附表十四。 、财务分析指标计算 1、相关财务指标见相关附表。 2、运用全部投资现金流量表中的有关数值可计算并取得以下指标（税后）： 项目投资回收期：Pt8个月（含建设期） 财务124、净现值： 设定IC30%。 NPV4986.44万元。 财务内部收益率：IRR399.12 综合分析 在本可行性相关条件下，投资本项目，可获取净利润6819.76万元，财务净现值NPV为4986.44万元(IC为12)，内部收益率为399.12。从上述财务指标分析，该项目可行性较好。 二、项目社会效益评价 1、对当地国民经济发展起到促进作用。 本项目的建成，将成为XX市乃至德阳市一道新的风景线，增加XX市对外招商引资吸引力。特别是小区内部环境的建设，将为在此居住的业主提供一个空气清新、安全、舒适的休闲、娱乐、运动健身的场所，对提高本小区居民的生活质量，进一步推动XX市住房建设上档次、上规模具有125、重要意义。 2、为社会提供劳动就业机会 本项目的建成，小区物业管理将直接为社会带来三十多个较稳定的就业机会，加上周边商铺，将为社会提供近三百个就业机会，将促使劳动力的合理流动，间接为下岗职工提供再就业机会，对社会治安起到一定的稳定作用。第八章 项目不确定性分析 一、盈亏平衡分析 见附表十三利润临界点（盈亏平衡）分析表。 从表中分析得出，当销售规模达到57.54时，本项目不亏不盈。 二、敏感性分析 见附表十四敏感性分析表。 从表中得知，影响本项目变化的波动幅度不大。附表一总成本费用表序号工程项目（费用）名称造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1开发建设成本费用1443126、3.611924.0591.34%1.1 一、土地费用4794.26639.0930.34%1.2 二、前期工程费用112.5315.000.72%1.3 三、基础设施建设费232.5531.001.48%1.4 四、建筑安装工程费7351.67980.0046.53%1.5 五、公共配套设施建设费0.000%1.6 六、开发间接费1000.16133.326.33%1.7 七、管理费用147.0319.600.94%1.8 八、销售费用373.4349.782.37%1.9 九、开发期规费201.4226.851.28%1.10 十、不可预见费220.5529.401.4%1.11 十一、利127、息0.000%1.12 十二、建设期利息0.000%2经营资金0.000%3运营费用0.000%4修理费用0.000%5经营税金及附加1369.27182.538.67%6其它经营成本费用0.000%7经营期利息0.000%7.1 一、销售期利息0.000%7.2 二、租赁期利息0.000%8土地增值税0.000%8.1 三、土地增值税缴交/预征0.000%8.2 四、补/退土地增值税0.000%9项目总投资15802.882106.57100%9.1 一、开发产品成本14404.741920.2091.16%9.2 二、固定资产投资28.873.850.19%9.3 三、经营成本费用1369128、.27182.538.67%附表二开发建设成本费用计算表序号工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费 率造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或 说 明1一、土地费用4794.26639.0930.34%亩35.53138.8434794.26639.0930.34%2二、前期工程费用 112.5315.000.72%平方米75017.0015.00112.5315.000.72%3三、基础设施建设费 232.5531.001.48%平方米75017.0031.00232.5531.001.48%4四、建筑安装工程费 7351.67980.0046.53%平方米75017129、.00980.007351.67980.0046.53%5五、公共配套设施建设费 0.000% 直接费 12491.011665.0979.05%1+5 6六、开发间接费 1000.16133.326.33%平方米75017.00133.321000.16133.326.33%7七、管理费用 147.0319.600.94%平方米75017.0019.60147.0319.600.94%8八、销售费用 373.4349.782.37%平方米75017.0049.78373.4349.782.37%9九、开发期规费 201.4226.851.28%平方米75017.0026.85201.4226130、.851.28%10十、不可预见费 220.5529.401.4%平方米75017.0029.40220.5529.401.4%11十一、利息 0.000% 12十二、建设期利息 0.000% 间接费 1942.60258.9612.3%1+5 开发建设成本 14433.611924.0591.34%直+间 附表三销售收入表序号楼层、单元或物业名称计量单位单价建筑面积（）可售面积（） 销售收入（万元）2008年2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度1住宅元/2980.0053970.0053970.0016083.061816.935196.055323.6131、22219.211527.252底层营业房元/11000.003800.003800.004180.00104.50731.50627.001045.001254.00418.003二四层营业房元/4000.009182.009182.003672.8091.82642.74550.92918.201101.84367.284地下停车位元/1190.338065.008065.00960.0065.47338.20272.73222.5461.06合 计24895.862013.256635.766839.744455.144105.63846.34说明：2008年三季度销售收入中含与房管所换132、房收入1318.23万元。附表四销售收入经营税金及附加表序号项目名称合计(万元)2008年2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度1销售收入24895.892013.256635.776839.754455.154105.64846.342经营税金及税金附加1369.27110.73364.97376.19245.03225.8146.552.1 营业税1244.79100.66331.79341.99222.76205.2842.322.2 城市维护建设税87.147.0523.2323.9415.5914.372.962.3 教育费附加37.343.029133、.9510.266.686.161.27附表五总投资计划表序号工程项目（费用）名称成本(万元)合计(万元)2008年2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度1开发建设成本费用14433.6114433.613994.371682.93975.011611.771442.031149.951459.561643.53474.471.1 一、土地费用4794.264794.263376.021418.241.2 二、前期工程费用112.53112.53112.531.3 三、基础设施建设费232.55232.5535.2393.3881.0422.911.4 四、134、建筑安装工程费7351.677351.67601.451219.691263.82989.331405.961407.98463.441.5 五、公共配套设施建设费1.6 六、开发间接费1000.161000.16291.40236.26236.26236.261.7 七、管理费用147.03147.0313.0018.0018.0018.0018.0018.0018.0015.0011.031.8 八、销售费用373.43373.4310.43119.31102.6066.8361.5812.691.9 九、开发期规费201.42201.42201.421.10 十、不可预见费220.552135、20.55220.551.11 十一、利息1.12 十二、建设期利息2经营资金3运营费用4修理费用序号工程项目（费用）名称成本(万元)合计(万元)2008年2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度5经营税金及附加1369.271369.27110.73364.97376.19245.03225.8146.556其它经营成本费用7经营期利息7.1 销售期利息7.2 租赁期利息8土地增值税8.1 土地增值税缴交/预征8.2 补/退土地增值税9项目总投资15802.8815802.883994.371793.651339.981987.961687.061375.7136、61506.111643.53474.479.1 开发产品成本14404.7414404.743986.381679.56973.061608.551439.141147.651456.641640.24473.529.2 固定资产投资28.8728.877.993.371.953.222.882.302.923.290.959.3 经营成本费用1369.271369.27110.73364.97376.19245.03225.8146.55附表六开发建设投资计划表序号工程项目（费用）名称成本(万元)合计(万元)2008年2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季137、度1一、土地费用4794.264794.263376.021418.242二、前期工程费用112.53112.53112.533三、基础设施建设费232.55232.5535.2393.3881.0422.914四、建筑安装工程费7351.677351.67601.451219.691263.82989.331405.961407.98463.445五、公共配套设施建设费直接费12491.0112491.013488.551418.24601.451254.921357.201070.371428.871407.98463.446六、开发间接费1000.161000.16291.40236.2138、6236.26236.267七、管理费用147.03147.0313.0018.0018.0018.0018.0018.0018.0015.0011.038八、销售费用373.43373.4310.43119.31102.6066.8361.5812.699九、开发期规费201.42201.42201.4210十、不可预见费220.55220.55220.5511十一、利息11十二、建设期利息间接费1942.601942.60505.82264.69373.56356.8584.8379.5830.69235.5511.03开发建设成本14433.6114433.613994.371682.9139、3975.011611.771442.031149.951459.561643.53474.47附表七资金筹措计划表序号项目名称成 本(万元)合 计(万元)2008年2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度1投资计划15802.8815802.883994.371793.651339.981987.961687.061375.761506.111643.53474.472资金筹措计划15802.883994.371793.651339.981987.961687.061375.761506.111643.53474.472.1 资本金3500.003500.0140、02.2 借（贷）款2.2.1 中长期借（贷）款2.2.2 短期借（贷）款2.3 销售收入11808.521793.651339.981987.961687.061375.761506.111643.53474.472.4 租赁收入2.5 其它来源494.37494.37附表八损 益 表序号项目名称合计(万元)2008年2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度1经营收入24895.892013.256635.776839.754455.154105.64846.341.1 销售收入24895.892013.256635.776839.754455.154105141、.64846.341.2 出租收入1.3 自营收入2开发建设成本费用14433.611167.203847.143965.402582.912380.28490.672.1 商品房分摊经营成本14433.611167.203847.143965.402582.912380.28490.672.2 出租房分摊经营成本2.3 自营房分摊经营成本3经营资金4运营费用5修理费用6经营税金及附加1369.27110.73364.97376.19245.03225.8146.557其它经营成本费用8经营期利息9土地增值税10利润总额9093.01735.322423.662498.161627.20149142、9.55309.12序号项目名称合计(万元)2008年2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度11所得税2273.25183.83605.91624.54406.80374.8977.2811.1 所得税缴交/预征2273.25183.83605.91624.54406.80374.8977.2811.2 补/退所得税12税后利润6819.76551.491817.741873.621220.401124.66231.8412.1 盈余公积金12.2 公益金12.3 应付利润6819.76551.491817.741873.621220.401124.6623143、1.8412.4 未分配利润6819.76税前全投资投资利润率（%）57.54税后全投资投资利润率（%）43.16税前资本金投资利润率（%）259.80税后资本金投资利润率（%）194.85附表九全部投资现金流量表序号项目名称合 计(万元)2008年2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度1现金流入24901.672013.256635.776839.754455.154105.64846.345.771.1 销售收入24895.892013.256635.776839.754455.154105.64846.341.2 出租收入1.3 自营收入1.4 净转售144、收入1.5 其它收入1.6 回收固定资产余值5.775.771.7 回收经营资金2现金流出18076.133994.371977.481945.902612.502093.861750.641583.391643.53474.472.1 开发建设投资(不含利息)14433.613994.371682.93975.011611.771442.031149.951459.561643.53474.472.2 经营资金2.3 运营费用2.4 修理费用2.5 经营税金及附加1369.27110.73364.97376.19245.03225.8146.552.6 其它经营成本费用2.7 土地增值税2.145、8 所得税2273.25183.83605.91624.54406.80374.8977.28序号项目名称合 计(万元)2008年2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度3净现金流量(税前)9098.78-3994.37219.605295.794851.792768.092729.88-659.77-1643.53-468.704累计净现金流量(税前)9098.78-3994.37-3774.771521.026372.819140.9011870.7811211.019567.489098.785折现净现金流量(Ic=30%)(税前)6720.57-374146、0.78192.604349.843732.151994.121841.74-416.86-972.50-259.736累计折现净现金流量(Ic=30%)(税前)6720.57-3740.78-3548.18801.664533.816527.928369.667952.806980.306720.577净现金流量(税后)6825.53-3994.3735.774689.874227.252361.292354.99-737.05-1643.53-468.708累计净现金流量(税后)6825.53-3994.37-3958.60731.274958.527319.819674.808937.7147、67294.236825.539折现净现金流量(Ic=30%)(税后)4986.44-3740.7831.373852.153251.731701.061588.82-465.69-972.50-259.7310累计折现净现金流量(Ic=30%)(税后)4986.44-3740.78-3709.41142.753394.485095.536684.356218.675246.164986.44税前财务内部收益率(%)547.04财务净现值(Ic=30%)6720.57静态回收期(年)0.68动态回收期(年)0.70税后财务内部收益率(%)399.12财务净现值(Ic=30%)4986.44静态148、回收期(年)0.71动态回收期(年)0.74附表十资本金现金流量表序号项目名称合计(万元)2008年2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度1现金流入24901.672013.256635.776839.754455.154105.64846.345.771.1 销售收入24895.892013.256635.776839.754455.154105.64846.341.2 出租收入1.3 自营收入1.4 净转售收入1.5 其它收入1.6 长期借款1.7 短期借款1.8 回收固定资产余值5.775.771.9 回收经营资金2现金流出7142.533500.00149、294.56970.881000.73651.83600.70123.832.1 开发建设投资(资本金)3500.003500.002.2 经营资金2.3 运营费用2.4 修理费用2.5 经营税金及附加1369.27110.73364.97376.19245.03225.8146.552.6 其它经营成本费用2.7 土地增值税序号项目名称合计(万元)2008年2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度2.8 所得税2273.25183.83605.91624.54406.80374.8977.282.9 借款本金偿还2.10 借款利息支付3净现金流量(税前)20150、032.39-3500.001902.526270.806463.564210.113879.83799.795.774累计净现金流量(税前)20032.39-3500.00-1597.484673.3211136.8915347.0019226.8320026.6220026.6220032.395折现净现金流量(Ic=30%)(税前)14672.53-3277.801668.625150.694971.973032.942617.56505.333.206累计折现净现金流量(Ic=30%)(税前)14672.53-3277.80-1609.173541.528513.4911546.431151、4164.0014669.3314669.3314672.537净现金流量(税后)17759.14-3500.001718.695664.895839.023803.313504.94722.515.778累计净现金流量(税后)17759.14-3500.00-1781.313883.589722.6013525.9117030.8517753.3717753.3717759.149折现净现金流量(Ic=30%)(税后)12938.39-3277.801507.394653.014491.562739.892364.64456.503.2010累计折现净现金流量(Ic=30%)(税后)1293152、8.39-3277.80-1770.402882.607374.1610114.0512478.6912935.1912935.1912938.39税前财务内部收益率(%)1691.13财务净现值(Ic=30%)14672.53静态回收期(年)0.56动态回收期(年)0.58税后财务内部收益率(%)1390.18财务净现值(Ic=30%)12938.39静态回收期(年)0.58动态回收期(年)0.60附表十一资本来源与应用表序号项目名称合 计(万元)2008年2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度1资金来源28401.673500.002013.256635153、.776839.754455.154105.64846.345.771.1 销售收入24895.892013.256635.776839.754455.154105.64846.341.2 出租收入1.3 自营收入1.4 自有资金3500.003500.001.5 长期借款1.6 短期借款1.7 回收固定资产余值5.775.771.8 回收经营资金1.9 净转售收入2资金运用24895.893994.371977.481945.902612.502093.861750.641583.391643.537294.232.1 开发建设投资(不含利息)14433.613994.371682.9397154、5.011611.771442.031149.951459.561643.53474.472.2 经营资金2.3 运营费用2.4 修理费用2.5 经营税金及附加1369.27110.73364.97376.19245.03225.8146.552.6 其它经营成本费用序号项目名称合 计(万元)2008年2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度2.7 土地增值税2.8 所得税2273.25183.83605.91624.54406.80374.8977.282.9 应付利润6819.766819.762.10 借款本金偿还2.11 借款利息支付3盈余资金3505155、.77-494.3735.774689.874227.252361.292354.99-737.05-1643.53-7288.454累计盈余资金3505.77-494.37-458.604231.278458.5210819.8113174.8012437.7610794.233505.77附表十二资产负债表序号项目名称资产负债(万元)备注1资产24901.671.1 流动资金24895.891.1.1 应收帐款24895.891.1.2 存货1.1.3 现金1.1.4 累计盈余资金1.2 在建工程1.3 固定资产净值5.771.4 无形及递延资产净值2负债及所有者权益2.1 流动负债总额2156、4895.892.1.1 应付账款24895.892.1.2 短期借款2.2 借款2.2.1 经营资金借款2.2.2 固定资产投资借款2.2.3 开发产品投资借款负债小计24895.892.3 所有者权益10319.762.3.1 资本金3500.002.3.2 资本公积金2.3.3 盈余公积金2.3.4 累计未分配利润6819.761. 资产负债率(%)99.982. 流动比率(%)1.003. 速动比率(%)1.00附表十三利润临界点(盈亏平衡)分析表序号变化因素基本方案成本费用(万元)基本方案经营收入(万元)利润率0.00%利润率5.00%利润率10.00%利润率30.00%利润率0.0157、0%1项目成本费用(投资)15802.8824895.8957.5450.0443.2221.1857.54附表十四敏感性分析表方案名称序号项目名称计量单位基本数变化1变化2变化3变化4变化5投资变化比例(%)10.005.00-5.00-10.00经营收入变化比例(%)10.005.00-5.00-10.001征地拆迁补偿费万元4794.005274.005034.004794.004555.004315.001.1 征地费单价元/M22030.002233.002131.002030.001928.001827.001.2 征地费单价万元/亩135.32148.85142.08135.32158、128.55121.791.3 征地费占比例%30.3430.3430.3430.3430.3430.342项目总成本费用万元15803.0017383.0016593.0015803.0015013.0014223.003资金筹措万元15803.0017383.0016593.0015803.0015013.0014223.003.1 资本金万元3500.003500.003500.003500.003500.003500.003.2 借款万元3.3 销售收入万元8697.009878.009288.008697.008107.007517.003.4 租赁收入万元3.5 其它来源万元360159、5.004005.003805.003605.003406.003206.004经营总收入万元24896.0027385.0026141.0024896.0023651.0022406.004.1 销售收入万元24896.0027385.0026141.0024896.0023651.0022406.004.2 租赁收入万元5利润总额万元9093.0010002.009548.009093.008638.008184.006所得税万元2273.252500.582386.912273.252159.592045.93方案名称序号项目名称计量单位基本数变化1变化2变化3变化4变化57税后利润万元160、6819.767501.737160.746819.766478.776137.78税前全投资财务内部收益率%547.04547.04547.04547.04547.04547.04全投资财务净现值(Ic=30%)万元6721.007393.007057.006721.006385.006049.00全投资静态回收期年0.680.680.680.680.680.68全投资动态回收期年0.700.700.700.700.700.70全投资投资利润率%57.5457.5457.5457.5457.5457.54税后全投资财务内部收益率%399.12399.12399.12399.12399.123161、99.12全投资财务净现值(Ic=30%)万元4986.005485.005236.004986.004737.004488.00全投资静态回收期年0.710.710.710.710.710.71全投资动态回收期年0.740.740.740.740.740.74全投资投资利润率%43.1643.1643.1643.1643.1643.16税前资本金财务内部收益率%90000.0090000.0090000.0090000.0090000.0090000.00资本金财务净现值(Ic=30%)万元15393.0017188.0016290.0015393.0014495.0013598.00资本金162、静态回收期年0.310.310.310.310.320.32资本金动态回收期年0.320.310.310.320.320.33资本金投资利润率%259.80285.78272.79259.80246.81233.82税后资本金财务内部收益率%90000.0090000.0090000.0090000.0090000.0090000.00资本金财务净现值(Ic=30%)万元13658.0015280.0014469.0013658.0012848.0012037.00资本金静态回收期年0.320.310.320.320.330.33资本金动态回收期年0.330.320.320.330.330.34资本金投资利润率%194.85214.34204.59194.85185.11175.37