1、占地28亩城市综合商住小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论2第二章 住宅市场分析和营销战略11一、 XX市概况11二、XX市商品房现状与市场需求15三、XX市“精品住宅”的市场需求及发展17四、X2、X市房地产市场价格分析21五、“XX.XX综合小区”的市场竞争优势24六、“XX.XX综合小区”的定价与营销推广策略25七、分析结论27第三章 项目选址及建设条件27一、项目位置27二、建设条件28第四章 项目建设规模及功能标准29一、建筑面积和内容29二、功能设施标准30三、项目工程量概况31第五章 建设方案32一、建设场地环境32二、总体规划布局33三、建筑方案设计34四、公用设施方案35五、环境保护37第六章 项目实施进度安排38一、建设计划38二、项目建设管理39第七章 投资估算与资金筹措40一、项目资金需求预测40二、资金筹措方案43三、自筹资金来源的可行性分析43四、工程进度与资金3、使用计划详见附表2。44第八章 经济评价45一、经济评价的主要依据45二、销售收入及销售税金估算45三、总成本费用估算46四、财务效益分析47五、贷款偿还能力分析47六、盈亏平衡分析47七、敏感性分析48八、主要经济指标49第九章 风险分析及对策50一、风险分析51二、风险对策51第一章 总 论一、项目建设背景XX市XX房地产开发有限公司（以下简称“XX房地产公司”或“XX公司”）自1999年开始筹划、并于2003年7月正式取得XX市雁峰区接龙村68号地段（大部分为原XX市江南药械厂厂区）的土地使用权。该宗土地东邻大庆路，西接蒸湘南路延伸段，北倚XX广播电视局住宅楼，南临城市主干道衡州大道，距4、回雁峰公园、岳屏公园均不到300米。其取得的过程如下：1999年8月,为帮助江南药械厂解困,XX市政府第46次专题会议作出决定,出售该厂位于雁峰区接龙村68号地段的16.82亩土地,协商地价为361万元，并要求土地购买方负责安置拆迁6400M2。起初，XX市丰泰房地产开发公司邀请“XX房地产公司”共同开发。2000年4月，XX市发展计划委员会以“衡计投字(2000)196号”文批复了项目的可研报告。2000年5月，由“XX公司”全额出资、以“丰泰公司(XX公司)”名义办理了建设用地规划许可证和国有土地使用证（预登记）。后因“丰泰公司”缺乏资金,项目开发一直无实质性进展，而此时“XX公司”已累计5、支付土地征购、拆迁安置费用1000余万元，双方发生了经济纠葛。为妥善解决历史遗留问题，加快蒸湘南路延伸工程的建设,2003年1月经雁峰区委、政府及蒸湘南路延伸工程协调办共同协调,“丰泰公司”自愿退出,由“XX公司”独家承担该宗土地的开发。“XX房地产公司”在合理安排该地段居民拆迁及安置，取得了该项目开发权,于2003年7月将土地由“丰泰公司”过户到“XX公司”名下,与此同时还收购了已破产的江南药械厂另外的23.67亩土地,共取得40.49亩土地的使用权证。然而时至2003年9月，贺仁雨市长在市国土资源局呈送的关于拟出让江南药械厂等改制企业土地使用权有关情况的报告上批示:“关于16.8亩土地有两6、个违规行为。政府常务会研究的意见被改变了； 二级土地市场封死,不允许更名、增名,请监察局查处”。同年10月,市监察局对“16.8亩土地的出让情况”进行了调查向市政府提交了专题调查报告。报告认为:“丰泰和XX公司以合作的方式于2001年起共同开发该地段，后由蒸湘南路延伸工程协调办多次会议协调，最后确定由XX公司一家开发，并由市政府下文办理了用地批文，应属政府行为，不属于转让和更名”。最后,市政府责成XX公司在规定的期限内交清所欠规费及征地、拆迁安置费用及其他所欠费用，同意由“XX房地产公司”继续开发。2003年11月,该项目前期运作才算正式启动。公司组织人员对项目进行了可行性论证，同时委托XX市7、建筑设计研究院作出了概念性规划设计，并报经XX市城市规划局批准。项目拟建成一座具有商、住两用功能的楼盘，定名为“XX.XX综合小区”。“XX.XX综合小区”总占地26992.4 M2（合40.49亩），本次规划建设用地18410.9M2（合27.62亩），其余8581.5 M2（合12.87亩）作为后续开发的土地储备，不在本报告研究范围。二、项目概况(一) 项目名称“XX.XX综合小区”工程。(二) 建设地点该项目建设地位于XX市雁峰区接龙村68号地段，东邻大庆路，西接蒸湘南路延伸段，北倚XX广播电视局住宅楼，南临城市主干道衡州大道，距首峰公园、岳屏公园均不到300米，拟建的城市次干道大庆路将8、横穿该小区南北。(三) 开发商概况开发商名称：XX市XX房地产开发公司（以下简称“XX房地产公司”或“XX公司”）。企业性质：有限责任公司经营范围：房地产综合开发、商品房销售、建筑材料的批发、零售。公司类别：内资资质等级：三级1、公司基本情况“XX房地产公司”是由自然人李福生、贺金元共同出资组建、以房地产综合开发为主营业务、具有三级房地产开发资质的有限责任公司，1998年3月30日经XX市工商行政管理局批准注册成立，现注册资本800万元,法人代表李福生。公司注册住所：XX市珠晖区湖北路83号；营业执照注册号：4304002000176；组织机构代码：70727904-1；房地产开发企业资质证书9、号：湘建房（衡）字第021号。该公司目前的股东及股权结构如下表：序号股东姓名出资金额出资方式占股比例1李福生730万元货币91.25%2贺金元70万元货币8.75%合 计800万元货币100%该公司成立后，股东、股权和注册资本经过了以下变动：1998年3月公司首次注册登记时，股东为李福生、周承莲，注册资本500万元。其中：李福生出资450万元,控股90；周承莲出资50万元，占股10。2000年9月公司股东增资300万元，变更后的注册资本总额为800万元。其中：李福生出资730万元，控股91.25%;周承莲出资70万元，占股8.75。2004年9月，原股东周承莲将其所持70万元股份转让给新股东贺10、金元，李福生的控股比例和注册资本总额不变。该公司成立9年来，先后在XX市城区成功开发了莲湖路“新宫综合楼”、“白沙洲“XX综合楼”、“白沙洲住宅楼”、“四建公司二分公司综合楼”、江东“唐家巷住宅楼”、 XX市小塘铺住宅小区等项目，总开发面积数达10余万M2，积累了城市住宅小区开发经验，在XX市房地产开发市场树立了一定的品牌和形象，同时也给公司带来了良好的财务效益，使企业得到了持续发展。该公司现有各类技术及管理人才73人，其中高级职称2人，中级职称15人，初级职称26人。截止2007年5月末,该公司拥有总资产7975万元(含流动资产1668万元、固定资产3607万元、无形及其他资产2700)，净11、资产5603万元(含注册资本800万元、资本公积2433万元、未分配利润2370万元);负债总额2373万元（全部为往来流动负债，无银行长、短期借款），资产负债率为29.75%。2、公司股东的基本情况(1) 控股股东李福生,男,汉族,1952年9月出生,湖南XX县人,现家庭住址在XX市珠晖区东风北路18号,身份证号码为:430421195209266130；大学专科学历，工程师职称，中共党员。其个人简历为：1975年9月在XX县建筑公司参加工作，先后担任施工员、施工队长；1977年5月停薪留职，从事建筑个体户经营；1987年9月至1990年7月脱产就读于XX市广播电视大学城镇建设专业；199012、年8月从XX市建筑公司调入XX市第四建筑工程公司任技术员，1993年1月任“XX四建公司”二分公司经理；1998年3月其与另一股东合伙出资设立XX市XX房地产开发有限公司，担任公司执行董事、总经理、法人代表，并一直悉心经营至今。(2) 参股股东贺金元，女，汉族，1957年1月出生，家庭住址在XX市城南两路口136号，身份证号码为:430403570104204，为李福生之妻。(四) 建设内容、规模“XX.XX综合小区”占地18410.9M2（合27.62亩），拟新建3栋高层住宅（地面层高33层，地下室2层，地面12层为商用门面，地面333层为住宅）、4栋多层住宅（其中A、B、C栋分别为5、6层13、住宅，D栋为61层，1层为商用门面），总建筑面积83633 M2（其中住宅面积67934 M2，商用门面面积11199 M2，地下室面积4500 M2）。项目建成后，可供住宅566套、车库130个,可居住1700人。其容积率为2.76，建筑密度为30.4%,绿化率为35.1。 (五) 资金来源经测算，该项目总投资为13094万元，其中包括：土地费用2366万元，前期工程费用180万元，基础设施建设费1270万元，建筑安装工程费7154万元，公共配套设施建设费50万元，开发间接费用173万元，管理费用280万元，财务费用595万元，销售费用351万元，开发期税费300万元，其他费用115万元，不14、可预见费260万元。项目筹资方案为：该公司自有资金投入5256万元，占总投资的40.14%；预售收入2838万元，占总投资的21.67%；银行贷款5000万元，占总投资的38.19%。二、本报告研究范围与编制依据（一） 研究范围：1、工程任务区分该公司本次将要实施、本报告研究的范围是该公司拥有使用权的27.62亩土地。2、研究对象和范围本报告将对“XX.XX综合小区”工程产品市场和营销战略、项目选址及建设条件、项目建设规模及功能标准、建设方案、项目实施进度计划、投资估算与资金筹措、项目经济评价、风险和对策等进行分析、研究和预测，并作出评价的结论。3、主要研究依据: XX市发展计划委员会于20015、4年1月6日印发的关于XX市XX房地产开发有限公司接龙村68号XX小区房地产开发项目立项的批复衡计投（2004）05号； XX市国土资源局于2003年7月25日给“XX房地产公司”签发的两本国有土地使用证（预登记）编号分别为：衡国用（预登）字第2003082号、衡国用（预登）字第2003082号及建设用地地形图； XX市城市规划局于2006年6月5日签发的该项目建筑工程规划许可证共3个，编号为：衡规建（2006）字第044046号；XX市城市规划局于2006年7月3日签发的该项目建设用地规划许可证编号：（2006）字第046号； XX市建筑工程管理局于2006年11月8日签发的该项目建筑工程施16、工许可证共4个,编号为:4304030611080101、4304030611080201、4304030611080301、4304030611080601； XX市房地产管理局于2007年2月9日签发的该项目A栋多层商住楼商品房预售许可证预许字（2007）第020号; XX市人民政府批转关于蒸湘南路第一期延伸工程房屋拆迁安置补偿政策的意见的通知衡政发（2001）8号； XX市非税收入征收管理局关于减免XX房地产开发公司接龙村68号拆迁安置楼报建规费的函衡非税函（2006）21号； 该公司2006年10月13日呈报市安检、质检站领导的有关报建相关费用减免报告和XX市副市长雷良玉在该报告上的批17、示； 建设用地现场地质勘探资料； 国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）; 国家其他有关的法令、政策、规程、规范及其他有关专业设计规范； 项目开发商提供的其他各项基础资料。三、研究结论与建议(一) 研究结论通过对“XX.XX综合小区”项目的论证，本报告的基本结论如下：1、该项目的建设符合国家现行宏观经济政策和国家产业政策，对加速凝聚所在地段的人气和推动XX西城区的经济发展，刺激该区域消费需求的增长，促进区域经济及城市建设的发展，拉动区域经济增长具有重要意义。2、该项目符合城市规划要求。项目采用全新的设计理念,依据市城市规划局提出的规划设计要点进行整体规划,重视优化人居环18、境，确保人文环境与自然生态的和谐,建成后,将为XX西城区增添又一城市风景。3、项目在财务上可行。经测算，本项目总投资13094万元，全部销售后可获得销售收入17565万元，利润总额3312万元，税后利润2316万元；项目全部投资税前财务内部收益23.26 %、财务净现值1698万元、投资回收期3.22年；税后财务内部收益18.75 %、财务净现值1097万元、投资回收期3.33年。财务指标反映项目具有较好的盈利能力。从项目的敏感性分析和盈亏平衡分析计算来看，项目具有较强的抗风险能力。4、项目对环境无不良影响。项目处在两大公园之间，周边生态环境极佳。项目本身属住宅及商业住宅综合建设，且在建设期间19、和建成后，对生活污水、废气、生活垃圾等在设计中将作妥善处理，对环保无不良影响。(二) 建议1项目虽然对消费群体进行了详细分析，提出了应对措施，但在后期的产品宣传中应制订不同的广告策略，注重与营销反馈的信息紧密配合，并对广告效果进行及时总结，随时修正销售策略。2质量是项目的生命线，本案实施中应严格按照质量管理体系实施工程管理，工程发包和材料预备，采购是保证工程质量的关键，应通过公平竞争、择优选择的招（投）标方式选择施工单位和材料设备供应厂商，确保工程质量和整体形象。3、营销是项目成功的关键，应精心安排好营销组织、控制好营销节奏，树立良好的品牌形象，确保项目销售和资金回笼顺利，从而保证项目的顺利实20、施。综上所述，本项目符合国家对房地产行业的宏观调控政策和XX市城市发展规划，技术方案可靠，财务评价可行，社会及经济效益明显，可行性、可操作性强。但项目建设单位应加强开发建设过程中的工程质量管理和建设开发成本控制工作，以确保其社会效益和经济效益的实现。四、项目的主要经济技术指标（见下表）。序号指 标 名 称单 位指 标备 注1总用地面积M218410.9合27.62亩2总建筑面积M2836333容积率4.6 建筑密度30.44绿化率35.15户均面积：二室二厅一卫平方米/户100 三室二厅二卫平方米/户140 四室二厅二卫平方米/户1706车位 个1307综合售价 高层住宅元/平方米2100 多21、层住宅元/平方米1600 高层商用房元/平方米5500 多层商用房元/平方米5500 车位元/个400008建设总投资万元130949单位平均成本元/平方米1565.65住宅平均成本元/平方米1530.84其中：高层住宅元/平方米1630.12 多层住宅元/平方米1360.26商用房平均成本元/平方米1718.74其中:高层商用房元/平方米1758.81 多层商用房元/平方米1360.26车位平均成本元/平方米1710.2610投资利润率%6.8911税后财务净现值（FNPV）万元109712税后财务内部收益率（FIRR）%18.7513税后投资回收期年3.33从2007年1月算起14税前财务22、净现值（FNPV）万元169815税前财务内部收益率（FIRR）%23.2616税前投资回收期年3.22从2007年1月算起第二章 住宅市场分析和营销战略一、 XX市概况XX市位于湖南省中部，因居中国著名五岳之一南岳衡山之南而得名。相传“北雁南飞，至此歇翅停回”，故又雅称“雁城”，素有“寰中佳丽”之美誉。XX市历史悠久。战国时期已形成一定规模的城镇。隋开皇九年（公元589）设衡州府，形成行政、经济、文化、军事中心。此后，先后设立郡、州、路、府、道等行政建制。1942年1月1日设立XX市。现辖5县2市5区，总面积1.53万平方公里,总人口708.9万。 XX人杰地灵、英才辈出，有深厚的文化底蕴。23、东汉时期, 耒阳人蔡伦发明的造纸术, 名列中国古代四大发明之一, 成为世界文化的瑰宝; 宋太宗至道三年，XX人李士真创建石鼓书院，成为全国四大书院之一；明末清初，XX人王夫之（号船山）号称一代理学宗师，被尊为湖湘文化的源头。 XX市区位优越、交通便利，历为湘南重镇。京广、湘桂铁路交汇市区；107、322国道和京珠、衡昆高速公路贯穿全境，主要河流湘江、耒水、蒸水、米水，可四季通航，还有2 个机场可供航空之便。现已初步形成水陆空立体交叉的交通网络。 XX资源丰富，堪称“有色金属之乡”、“非金属之乡”、“鱼米之乡”和“旅游圣地”。已探明储量的矿产有金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等624、0 多种，其中钠长石储量居亚洲之首，硼砂为华南独有，高岭土名列全国前茅，岩盐为华南之冠。XX市是全国商品粮、猪、鱼、油重点生产基地，其优质米、活大猪、黄花菜、湘黄鸡、湖之酒、云雾茶、龙须草席等农产品在国际市场久负盛名。南岳衡山是国家4A级风景名胜区，素有“五岳独秀”和“文明奥区”之称，佛道同尊共荣于一山的宗教文化为我国宗教一绝。山中风景绮丽，集“秀、深、幽、险、古”于一体，是不可多得的揽胜、探奇、度假、避暑、观光和朝山拜佛、求寿求财的圣地；近几年，XX市先后成功地举办了耒阳蔡伦科技发明节和中国南岳衡山寿文化节，在海内外引起了强烈的反响。 1984年，XX市被国务院列为全国16个中等城市综合改革25、试点之一，1988年，国务院又批准XX为湘南改革过渡试验区。近年来，湖南省又把XX市列为全省一点一线重点发展地区。几次大的机遇，促进了XX市经济的发展。全市现有工业企业6.63万个，其中年销售收入500万元以上规模工业企业346个。主要包括煤炭、冶金、机械、电子、医药、化工、建材、纺织、轻工等行业，门类比较齐全，其中冶金、机械、化工、医药、轻工等是全市工业的支柱产业。拥有特变电工XX变压器有限公司、紫光生物古汉集团、XX钢管有限公司、水口山矿务局等大型企业26个。有铅、锌、铜、锡、超高压变压器、牙轮钻机、无缝钢管、古汉养生精、季戊四醇等120多种工业产品享誉国内外市场。农业区域特色正在形成。全26、市现有初具规模的优质高产高效农业示范区9个。主要农产品有粮、油、牲猪、黄花菜、香芋、草席、茶叶、湘黄鸡、竹木等。进入新世纪，XX市确立了“主题是发展，主攻是工业”的总体思路，全力推进工业化、城市化和农业产业化进程，努力把XX建设成为富强、文明的现代化区域性中心城市。2006年，XX全市实现地区生产总值672.07亿元，比上年增长12.3%，比全省增长速度快0.2个百分点，为近十年来增长最快的一年。其中一产业增加值158.1亿元，二产业增加值272.06亿元，三产业增加值241.91亿元。按常住人口计算，人均生产总值为10057元，增长11.5%。经济运行的质量明显改善，企业效益提高，全市规模以27、上工业企业盈亏相抵实现利润13.56亿元，增长22%，实现利税30.55亿元，增长28.5%。全市税收收入达到36.73亿元，增长31.07%。全市财政总收入40.03亿元，增长26.5%，其中地方财政收入25.03亿元，增长24.6%。在全市生产总值中，三次产业结构由上年的25.4：38.5：36.1调整为23.5：40.5：36.0，其中第二产业增加值占GDP的比重提高了2个百分点，在第二产业增加值中，工业增加值占GDP的比重36.7%，比上年提高了2.9个百分点。工业对经济增长的拉动作用进一步增强。全市非公有制经济增加值382.5亿元，占GDP56.9%，比上年提高3.7个百分点。非公有28、制经济对经济增长的贡献率进一步提高。投资总量保持适度规模。2006年，全市全社会固定资产投资完成额177.66亿元，比上年增长18.7%，其中非国有经济投资125.15亿元，增长39.84%，占全社会固定资产投资的比重达到70.4%，招商引资、民间融资的能力增强。财政总收入占GDP比重由上年的5.2%提高到5.96%，上升了0.76个百分点。全市城市化率37.0%，比上年提高3.2个百分点。全市县域经济增加值525.43亿元，增长11.2%，城乡区域协调发展的能力增强。就业规模继续扩大。2006年末，全市就业劳动力391万人，本年新增就业人员6.17万人，增长6.4%，其中城镇新增5.82万人29、，增长7.8%。下岗职工再就业4.62万人，增长5%。年末城镇登记失业率4.0%。市场物价基本稳定。2006年，消费品价格走势先抑后扬，全年居民消费价格总水平上涨0.98%，商品零售价格上涨1.0%，四季度受农产品价格大幅度上升的影响，同季居民消费价格总水平上涨4.9%；其中食品类价格上涨10.29%。全年农产品价格上涨0.7%，农业生产资料价格上涨0.7%，工业品出厂价格上涨13.8%，原材料、燃料、动力购进价格上涨5.8%，固定资产投资价格上涨4.0%。工业生产快速增长。2006年，全市全部工业增加值246.74亿元，增长16.8%。其中规模以上工业增加值168.9亿元，增长23.4%。在30、规模以上工业中，国有及国有控股企业实现增加值61.33亿元，增长19.21%；股份制经济88.84亿元，增长33.28%。重点优势产业快速发展，五大重点产业实现增加值76.43亿元，增长30.3%，占规模以上工业增加值的45.25%。其中有色金属冶炼及压延加工业增加值27.39亿元，增长28.97%；黑色金属冶炼及压延加工业17.68亿元，增长42.83%；化学原料及化学制品制造业13.66亿元，增长28.82%；输变电设备制造业10.9亿元，增长40.3%；汽车及零部件制造业6.8亿元，增长16.3%。主要产品产量稳步增长。全市原煤产量892.8万吨，增长11.53%；钢材91.09万吨，增31、长30.17%；十种有色金属8.34万吨，增长29.37%；变压器3469万千伏安，增长22.36%；原盐、饮料酒、发电量、水泥等产量均有不同程度的增长。建筑业平稳发展。全市全社会建筑业增加值25.32亿元，增长5.4%。房屋建筑施工面积1429万平方米，增长2.5%；竣工面积508平方米，增长9.5%。房地产开发产、销两旺。全市房地产开发完成投资16.59亿元，增长14.1%，增幅比上年回落2个百分点。商品房竣工面积136.32万平方米，增长38.1%；商品房销售面积107.85万平方米，增长24.9%。年末商品房空置面积28.05万平方米，比上年减少7.37万平方米。消费市场持续活跃。全市32、社会消费品零售总额231.08亿元，增长14.1%。其中城市130.02亿元，增长15.1%，县及县以下101.06亿元，增长12.8%。分行业看，批发零售贸易业189.17亿元，增长13.6%；住宿、餐饮业40.73亿元，增长16.5%；其他行业1.18亿元，增长5.3%。从商品种类来看，汽车类增长30.2%；家用电器和音像器材类增长35.2%；食品类、衣着类、书报杂志类、家具类等都有较大幅度的增长。旅游业迅速发展。全年接待国内旅游人数679.28万人次，比上年增长18.7%；境外入境人数5.95万人次，增长14.9%。国内旅游收入33.05亿元，增长20.0%。金融平稳运行。存款大幅上升。33、2006年末，全市金融机构各项存款余额672.3亿元，较年初增长20.09%，其中企业存款余额95.15亿元，比年初增长30.01%；居民储蓄存款余额520.29亿元，增长17.84%。货款增长趋势减缓。全市金融机构各项贷款余额296.77亿元，比年初增长8.79%。居民收入较快增长。全市城镇居民人均可支配收入9741元，增长11.4%，扣除价格因素，实际增长10.3%，其中工薪收入6377元，增长7.45%，经营净收入419元，增长68.95%，财产性收入208元，增长3.42倍。农民人均纯收入4265元，增长11.27%，扣除价格因素，实际增长10.12%。其中工资性收入1198元，增长134、9.8%；家庭经营收入2313元，增长4.93%。XX市在经济社会发展中存在的主要问题是：农业和农村基础设施依然薄弱，抵御自然灾害的能力较弱；经济增长方式比较粗放，产业升级的难度较大；劳动力资源和需求矛盾比较突出，就业形势依然严峻；部分困难弱势群体、受灾群众生产生活仍有一定的困难。二、XX市商品房现状与市场需求2006年，XX市房地产市场在投资与需求的双向拉动下，在政府宏观政策的调控和引导下，仍保持了较快的增长速度。全年商品房竣工面积136.32万平方米，增长38.1%；商品房销售面积107.85万平方米，增长24.9%。年末商品房空置面积28.05万平方米，比上年减少7.37万平方米。房地产35、开发产、销两旺。从产业投入角度分析XX市近几年来经济总量持续高速增长，GDP保持二位数的增长，对房地产业的投入不断加大。2006年全市GDP672.07亿元，比上年增长12.3%，全年共完成房地产开发投资16.59亿元，增长14.1%，亿元。2007年XX市将充分发挥中心城市和城镇的辐射带动作用。按照“改造提质建设老区、高标准打造新区”的要求，城市路网及基础设施建设将得到极大提升，原有的地域差别不断缩小，地段升值潜力大，为房地产开发提供了广阔的空间。从市场角度分析从购房能力分析，伴随XX经济的增长，城镇居民可支配收入逐年增多，XX市城镇居民人均可支配收入由2000年的5733元增加到现在的9736、41元，年均增长8.2。而近几年XX市的房价一直较为稳定，增幅较小，这使得市民的住房购买能力大为提高，个人购买商品房占市场总销量的99以上。从消费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。XX市住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，XX市人均居住水平迅速提高。至2005年，XX市人均居住建筑面积达23.5平方米。从需求关系分析，随着XX城镇化进程的加快，扩大了住房的需求。据抽样调查，2005年末XX市总人口722.61万人，比上年净增3.66万人，其中城镇人口2437、4.24万人，增加17.1万人，增长7.5%；乡村人口478.37万人，减少13.54万人，下降2.75%。城镇化进程的加快，城镇化水平的提高，吸引了一大批人口进城经商，打工，定居，扩大了住房的需求。住房改革也极大的释放了居民潜在的住房消费需求。据调查，居民对现有住房的满意率还不到20，约三分之一的居民希望换购住房。住房消费已经占每个家庭最首当其冲，也是最乐于承受的数额最大的消费支出。从今年1-9月我市的商品房的销售情况看，61.6万平方米的商品房屋，其购买对象全部是个人。按照市委、市政府实现中心人口过“双百”（常住人口100万，建成区100平方公里）的目标，目前市区人口大致按73万人计算，还38、有27万人的发展空间，以人平23平方米计算，至少需要再造621万平方米。加上原有旧住宅按4的比例拆除重建，两者合计，在未来的10年中，房屋面积的总需求将不会低于760万平方米。按2003年城镇商品房住宅平均每平方米造价800元计算，仅城镇商品住宅的建设投资将达到60.8亿元。根据以上情况，加上居民住房改善型需求，投资型需求等因素，在未来的10年内，XX市至少需再造780万M2左右的住房，需要开发投资达62.4亿元，年均投资达6.24亿元。发展潜力巨大。伴随人民收入水平不断提高，住宅产业有很大的升值潜力，至少在今后的10年内，有着巨大的市场空间和投资潜力。三、XX市“精品住宅”的市场需求及发展“39、人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着城市居民收入的增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据XX市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。商品住宅的消费需求在2007年将会呈现以下几大趋势：一是离开城市中心地带，在城市边沿或城乡接合部，寻觅安居之所，成为现代XX人的一种时尚选择；二是环境优雅、功能齐备的住宅小区，成为越来越40、多人的追求；三是彰显人性关怀的精细化装修住宅将受消费者欢迎；四是人居理念将凸现的是人与自然和谐共处的“诗意栖居”从浅层意义上讲，建筑除实用功能外，还要符合节能、环保的时代潮流。从深层意义上讲，建筑物除具备自然景观和人文景观外，还要提供精神栖息的家园。从商用物业来说，交通便利、环境雅致的购物中心或消费场所会受到市场的欢迎；另外，物业管理到位的纯写字楼也会得到商户的青睐。从住宅物业来说，居城市中心、配套齐全、环境优雅、户型合理并具人文气息的住宅小区产品会更受老百姓的欢迎。1、住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一41、个楼盘吸引消费者的前提应该是与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，XX市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉80以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。2、商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要42、求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在XX市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“香江城市花园”等住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：（1）先富者的市场潜力。XX市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占5左右，最43、近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。XX市华新区一带，是XX市较早开发的商品住宅区，区内人口密度相对较大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。(2)商业消费潜力。XX市是一个老牌的国有工业城市，人口密度大,消费能力强,发展相关产业一直是XX市经济发展的重点之一，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房44、将形成一定的市场需求，像“XX.XX综合小区”这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。3、户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。4、消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房45、者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。5、住宅开发向规模化发展前几年，XX市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小46、。目前XX市已有的商品房大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使楼盘向规模化方向发展。6、住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着XX市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，XX市居民购房除直接居住或自用外，有近15是用于投资保值、增值或出租，这与XX市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据城市住户调查资料显示，全年XX市47、城镇居民人均生活消费支出水平为6936元，同比增长11.31%。由于城区居民收入逐步增加从而带动了消费水平稳步提高，消费结构也趋向合理，从以上分析可以看出，XX市楼盘的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“XX小区、系列超市商品房”市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。 四、XX市房地产市场价格分析2007年一季度XX市房屋销售平均价格为2064元/ M2,比上年同期上涨6%,二手房销售平均价格为1180元/ M2(住宅),同比上涨4.4%。1、新建住宅销售价格为1723元/ M2,同比上涨6.6%。随着居民收入稳步提高，人们改善居住环境欲望不断48、增强，区域经济发展日益协调，宏观经济影响和全国整体经济发展势头良好，楼盘品质的提升和人们对国家宏观调控房地产市场充满乐观预期，从而促进居民购房需求增加。分类别看，高档住宅销售价格为2550元/ M2,比上年同期上涨6.5%；普通住宅销售均价为1679元/M2,比上年同期上涨6.7 %。2、二手住宅销售价格上涨4.4%。二手房交易遭遇政策瓶颈,持房观望政策走向所占比例增多,交易量与上年比有所下滑,价格反其道上涨。3、新建非住宅商品房销售价格上涨6.6%。商业娱乐用房销售价格上涨6.9%。 4、土地交易价格同比上涨5%，分类看，受土地资源有限性和地方政府进行土地拍卖时限户型等政策的影响，开发商获取49、土地难度加大，土地交易量减少,价格平稳上涨。分类别看，居住用地同比上涨4.3%，回落4.2个百分点；工业仓储用地同比上涨4.6%，回落0.7个百分点；商业、旅游、娱乐用地价格上涨6.8%，回落2.4个百分点；从价格绝对水平看，土地交易价格为39.7万元/亩（加权平均数，下同），其中居住用地29.5万元/亩，工业仓储用地22.4万元/亩，商业、旅游、娱乐用地70.3万元/亩。 5、房地产价格上涨的原因在一定时期内，房价上涨是不可逆转的。经济高速增长、人民币升值、人多地少资源相对短缺和材料、人力资源价格上涨等因素影响。使房价迅速推高。(1) 总需求与总供给关系相互作用推动房地产价格上涨。居民收入的50、不断提高，消费水平提升，城市化进程加快和城市功能的提升，使住房需求加大。从理论上讲，房价的涨跌，其根本的动力都是由供求关系决定的。当前，房价的上涨是房地产市场需求旺盛的结果，其结果主要表现在广大中低收入者住房需求释放和可供给中低收入阶层选择房屋脱节。即有效需求不足。(2) 成本的推动。一是土地紧张，特别是2005年4月份以来，国家实行了半年不批新增的土地和对土地实行总量控制政策，造成土地资源供应紧张，价格自然上涨。二是原材料价格上涨推动成本上升。建材价格一直处于高位。虽然建筑用钢材价格在2006年初有所回落，但幅度不大，下半年又开始抬头，价格整体水平仍然在高位运行。其他建材如水泥和玻璃价格也处51、于总体上涨的运行状态。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。三是人工费上涨。(3) 商品房供给结构变动推动。即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应量增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场需求结构性矛盾有很大的关系。由于结构的不合理推动了商品住房平均价格上升。大盘、精品楼盘陆续揭幕上市刺激了城市中高收入阶层的消费。(4) 经济基本面好转，促进房地产价格上涨。房地产价格波动与经济基本面基本形成正相关关系，即基本面状况良好，价格就容易出现上行，基本面恶化，价格就极有可能出现下滑、目前XX市经济基本面较好，以能源、煤炭、有色金属为主的工业行业效益大增，带动全市工业经济效益提52、速，经济高增长、物价低通胀的状况显示出我市宏观经济的良好特征，因此很自然地出现房地产价格的上行。(5) 二手房交易日益活跃，“置换房”比例大幅上涨。(6) XX老城区改造及周边农村城镇化快速推进。被拆迁市民对住宅的需求完全是刚性。XX市区人口每年增加l.5万2万人，维持了对商品房的旺盛需求。XX每年有五千余对年青人结婚，其中有一半以上需要购房，此外，每年有近30%的公务员需要购房。(7) 随着XX城市化进程的推进，周边县城居民到XX购房越来越多，在外打工的XX人回乡购房置业的也越来越多。上述几个因素在今后几年中对XX房地产市场将继续产生作用，XX房地产市场的销旺、价涨的市场特征仍将延续。全国的53、房价大多都在涨，XX也不例外。在购房者的印象中，两三年前，XX最贵的房子也不过每平方米一千五六百元，一千元以下的房子到处都是；而令XX最贵的房子卖到了每平方米三千元以上，一千五百元以下的房子少之又少，市场上主流楼盘的主流房型平均售价都在2000元左右。房价涨了，没有房子正急于买房的市民肯定是说房价高了，而几乎绝大多数开发商在对比与XX同类型城市的房价之后，还在坚持XX的房价是偏低的，还在坚定地期待着XX房价上涨。这种市场供求双方高与低的争论不管怎么说都显得有点一厢情愿，理性地来看，我们应该去分析房价与XX的经济发展水平、XX市民的收入水平是否相匹配?房价的涨幅是否在一个健康的范围之内？与市场消54、费平稳增长相对应，本评估认为，2007年XX商品房价也应该是稳中有升。2006年末至2007年初，几乎是一夜之间，XX市的钻石城、雅士林湘苑、都市村庄三个楼盘，其多层商品房平均售价从最初的每平方米1600多元已经涨到当前每平方米l900元左右，最高售价达到每平方米2300多元。预计2007年仍是区域房价空间突破的发力期。这表现在江东江西区域的房地产价格差将有效缩小，其次在中心区域特别是湘江风光带将肯定突破3000元的价格心理线，而伴随新区价格继续上扬，整体市场需求持续放量，以及高层高端消费的发力，其它区域的这一价格上升过程同样会在未来两三年内完成。XX的商品房消费以自住需求为主，价格也是供求关55、系的真实反映，不能与北京、上海、深圳等一线城市等同视之。从今年来看，商品房成本的增加、品质的提高等都会成为房价上涨的诱因，保守预计升幅在200300元m2。从全国房地产的价格水平与走势同比，XX的房价并不高。从XX的人口基数上看，XX的住宅消费需求并没有完全释放，而且XX整体房地产市场还处于起步阶段，未来两三年是XX房地产市场高速发展的膨胀期，XX房价上涨的可能性非常大。 五、“XX.XX综合小区”的市场竞争优势XX市XX房地产开发有限公司在XX市成功开发了几处楼盘，其形象得到了XX市市民和政府的认同，在XX市房地产市场有一定影响，建立了一定地域形象。“XX.XX综合小区”项目东对大庆路与雁城56、路接新建的蒸阳路，南距首峰公园、牌坊、望岳亭著名风景区相距200多米，北与XX市八大名胜古迹之一的岳屏公园相距300米，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，“XX.XX综合小区”的开发将是XX市又一个精品住宅小区。“XX.XX综合小区”项目凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：1、小区规划不是简单的绿化，而是结合周边“岳屏公园”按“园林化”概念规划建设，因此有突出的环境特点。此外，开发商重57、视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计。 2、配套设施能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。3、物业管理在引进知名品牌的同时，服务更加周到全面，管理高质量、高水平。4、小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、居住区环境以及市场定位等。六、“XX.XX综合小区”的定价与营销推广策略1、依据“XX.XX综合小区”的规划方案，价格定位及所处置的周边环境，本评估确定的价格分别为：高层商品住宅平均价格为2100元/M2；多层商品住宅平均价格为1600元/M2；商业用房平均价格58、为5500元/M2；车位平均价格为4万元/个。2、项目营销推广策略。高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：(1) 广告宣传策略。由于首峰公园、牌坊、望岳亭著名风景区环境已经在XX市消费者心目中建立了良好的形象，对后期项目的开发销售较为有利。“XX小区、系列超市商品房”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户59、外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。(2) 促销策略。 促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：销售准备阶段；首次公开展销和跟进销售阶段；二次公开展销及跟进销售阶段；三次公开展销及跟进销售阶段；扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。销售对象及销售时机。该项目销售对象主要是：拟更新换代商品房的消费者；收入较高或中、高收入的消费者；本市规模大的单位购房商用或商住；其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。促销手段。拟采用多种促销手段。包括：广告宣传；内部认购；人员直销；举办展销会；集团认购；60、有针对性(销售对象)的举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销；其他促销手段。(3)价格优惠策略。拟采用以下策略：付款方式优惠； 集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其他优惠措施。(4)价格浮动策略。宜采用浮动售价：展销会期促销优惠价；限期销售优惠浮动价；正常销售期段浮动价；其他浮动措施。 (5)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。七、分析结论 “XX.XX综合小区”项目的优势在于其优越的地段位置和周边环境61、，交通便捷，项目有效辐射范围大，易于制造销售卖点。开发商确定的销售均价低于同周边同类高中档楼盘的销售价格，该小区住宅多样化户型和房屋外观的设计能有效满足不同层次的购房者需求。但存在的劣势是一是项目建设用地依山临街，处在山坡脚下，因地势受限，小区建筑间距不开阔，园林景观特色不明显，一些对居住环境要求高的购房者有可能另选他处。二是XX市目前商品房结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾比较突出，加上行业竞争比较激烈，新开工楼盘的市场供给量大，至使拟购房者有较大的选择余地。这将给“XX.XX综合小区”的销售产生一定影响。第三章 项目选址及建设条件一、项目位置“XX.XX综合小区”项目建设用地位于XX市62、雁峰区接龙村68号地段，东邻大庆路，西接蒸湘南路延伸段，北倚XX广播电视局住宅楼，南临城市主干道衡州大道，距首峰公园、岳屏公园均不到300米，拟建的城市次干道大庆路将横穿该小区南北。二、建设条件1、位置优势项目位于XX市西大门湘桂铁路线一侧，处在城市纵横主干道蒸湘南路和衡州大道相交地段，随着道路两厢开发的加快，该区域未来必将成为XX西城区最为繁华、最具人气的黄金地段。项目周边已建成蒸阳南路和规划建设雁城路、湘桂铁路，形成小区四通八达的交通网络；从小区乘公共汽车至XX火车站、市中心汽车站均只需10分钟，交通十分便捷。小区南距首峰公园、牌坊、望岳亭著名风景区仅200多米，北距XX市八大名胜古迹之一63、的岳屏公园也只有300米，具有间接的“公园地产概念”。因此，该小区的房产具有较大的升值潜力，将成为当地居民居家、置业、经商的首选之地。2、建设场区“五通”条件具备该项目建设场区项目建设地处XX市成熟城区，交通畅通、通讯发达，水、电、气均可从市政管网直接接入，给排水也可直接连接市政系统，能满足项目建设期间和建成后的正常水、电供应和排水、排污需要。3、项目商业及文化教育等配套设施将逐步完善商业配套：该项目规划了18536M2的商用面积，占总建筑面积的16.87，小区自身就具有较为完善的商业配套设施。文化教育配套：项目自身虽未规划建设幼儿园、学校，但项目周边配套完善。公共绿化设施：项目距会徽回雁峰公64、园、岳屏公园均不到300米，是该小区居民休闲的好去处。4、土地征购及拆迁情况该项目建设用地于2003年7月正式取得国有土地使用证（预登记），使用权证号为“衡国用（预登）第2003083号”，面积为18410.9M2（合27.62亩），批准的用途为商业、住宅用地,使用年限为50年(2003年7月31日至2053年7月25日)。项目已于2006年11月正式动工，截止目前, 项目建设用地除15户尚未拆迁外，其余均拆迁完毕。其中：4栋多层商住楼建设用地完成了“七通一平”， A、B栋多层的主体工程已建到第4层。只因衡州大道拓展而应由政府拆迁的两栋多层楼房尚未拆迁，本项目3栋高层商住楼的建设用地暂不便进行65、平整，预计在2007年9月底前可拆迁完毕并进行基础开挖，应不会影响项目建设工期。第四章 项目建设规模及功能标准一、建筑面积和内容“XX.XX综合小区”占地18410.9M2（合27.62亩），拟新建3栋高层住宅（地面层高33层，地下室2层，地面12层为商用门面，地面333层为住宅）、4栋多层住宅（其中A、B、C栋分别5、6层住宅，D栋为61层，其中1层为商用门面），总建筑面积83633 M2（其中住宅面积67934 M2，商用门面面积11199 M2，地下室面积4500 M2）。项目建成后，可供住宅566套、车库130个,可居住1700人。其容积率为2.76，建筑密度为30.4%,绿化率为3566、.1。二、功能设施标准（一）建筑使用功能本项目主要建筑使用功能为居住和商业。（二）住宅装饰及设施标准1、楼地面：客厅、卧室水泥砂浆地面拉毛，厨卫普通防水及水泥砂浆保护层;2、门窗：塑钢门窗或普通铝合金窗，均配浮法白玻璃，防盗门，室内不设内门;3、楼梯间：铁花栏杆，花刚石铺贴梯踏步;4、阳台：铁花玻璃栏杆，水泥砂浆地面拉毛;5、外墙：普通外墙砖，局部外墙涂料;6、内墙：室内满刮腻子，楼梯间等公共部位刷普通乳胶漆;7、屋面：大波瓦坡屋面，局部为普通平屋面（普通防水层上设水泥砂浆保护层）;8、电气：配电箱及开关插座，室内座灯头，软线吊灯，楼梯间普通吸顶灯，电话、电视、宽带配管线、单元可视对讲;9、给67、排水：PPR给水管，塑料排水管。（三）小区设施配套商业配套：高层和大部分多层均有商业用房，总面积达17461M2，建成投入使用后，自身就具有完善的商业配套设施其他配套：小区设有地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。（四）住宅户型定位本项目住宅产品以中等标准进行设计，考虑到当地居民对住宅面积的需求，以大、中、小户型相结合、中等户型为主的原则，以适应大多数消费者的需求。各种住宅户型总计为566套，户型结构详见下表：高层住宅户型： A型每户建筑面积 137.54M2； B型每户建筑面积 116.76M2； C型每户建筑面积 168、14.12M2 D型每户建筑面积 120.66M2 E型每户建筑面积 136.58M2 多层住宅户型： A栋每户建筑面积 100 M2； 其它每户建筑面积 170.83 M2。以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间的使用面积满足规定的要求。三、项目工程量概况 1、土建工程83633 M2，其中地下室面积4500 M2。2、给排水工程：水箱、水池、水泵机房。3、普通消防系统：住宅区。4、变配电工程（强电）：配电69、房变配电设备。5、照明工程：小区照明。6、通讯工程：普通电话配线（端子接单元口）。7、火灾报警及安全监视：公共场所火灾报警、可视防盗门。8、通风工程：地下停车库通风。9、闭路电视：住宅区。10、室外工程：室外绿化及部分道路场地。第五章 建设方案一、建设场地环境1、地形、地貌项目建设范围的地势呈北高南低状态，水平标高最大相差约20米，最低处为南面衡州大道临街一线，列入拓展衡州大道应由政府拆迁的两栋多层居民楼的第1层还低于现有路面。原始的地形、地貌有利于建筑物高低错落。项目规划将3栋多层住宅安排在地势较高处，而将3栋高层住宅安排在衡州大道临街一线，使之成为未来该地段的一道亮丽风景。2、水文、地质建70、设场地范围属丘陵地貌,为丘陵坡地,大部份属粉质粘土和风化泥砂岩；土地平整后，北面靠XX广播电视局多层住宅楼地段有10多米高的护坡；其他未发现影响场地稳定的地质构造及其它不良地质作用。根据建设部建抗(1993)13号关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知和省建抗(1993)44号关于抗震设防烈度有关规定的通知，该工程设计时将按XX市地区设防烈度要求为7度的标准考虑抗震设防。3、自然条件气候条件。XX地区属亚热带季风湿润型气候，四季分明，光热充足，雨水充沛，年平均降水量1200-1600mm，年平均气温18.2-18.6。常年主导风向为东北风，夏季风向为东南风。4、施工条件项目建71、设场地内原始地形为较规则矩形地块，东西长，南北窄，北面背靠XX市广播电视局住宅楼一线为小山丘，地势较高，需劈掉部分山坡，会出现10米左右的高坎，须采取措施加以防护。经平整后，场地较为开阔，能满足施工布局。施工要求：高层住宅为框架结构，多层住宅为砖混结构，对施工技术无特殊要求，采用常规方法施工。物料供应：工程建设所需建材主要为水泥、钢材、木材、砂卵石及砖块等，均可从XX市内采购或附近地区解决，其质量和数量均可以满足工程要求。水电供应：施工用电、用水均由市政水、电供应系统提供，可保障供给。二、总体规划布局根据XX市规划局对旧城改造建设规划控制严,在以商业区和高档住宅为主。目前，该片区市政配套设施齐72、全，周边环境还将进一步改善。小区道路走向沿XX市城西蒸湘南路一侧劝业北街横跨大庆路，新建一条约300米长的劝业大道至XX锁厂正门。全部路段宽20米，左右按序顺列4栋多层建筑，形成错落有致的商业住宅群，一楼设计全部为商业铺面。住宅区东西角规划3栋高层建筑群，13楼为商用铺面，4楼以上为住宅，楼群通风、间隔合理，两侧人行道各3米，绿化、灯光明亮整洁，场景十分秀丽，布局整洁宽畅，将为XX市增加一个新的建筑亮点。小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划。三、建筑方案设计本项目建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精73、神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宅小区，与周边建筑环境协调统一,同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代息和21世纪新的居住理念。1、平面设计。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。2、立面设计。立面造型设计突出现代住宅建筑特色，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅74、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。3、结构设计。根据地质勘察报告和项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：基础选型及处理采用桩基础和深层搅拌桩。桩基础将根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。采用混凝土条形基础。建筑群地上部分由多层住宅、联排低层高挡住宅、小高层住宅及公用建筑组成，地上建筑物为剪力墙、框架和混合结构；地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按7度设防。四、公用设施方案本项目住宅区大部份临街，可利用部分临街商业作75、为小区配套设施，并可借助本项目改善或弥补周围小区配套设施的不足。1、供水排水。水源为城市自来水管网，由原有深水井接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：(1)用水标准和用水量。住宅生活用水：140公升人日，K=1.4；公建用水量按生活用水量30%计算。(2)给水：采用市政府自来水公司管线，供水做到一户一表，并由市供水部门统一安排布局。(3)排水系统：建设区敷设地下排水管道，污水排放采用双立管排放，并经化粪池处理后排放市政府规划的主干系统。2、供电(1)供配电系统。 负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。 供电电源及电压：供电电压为1076、kV电源，从变电站内增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。 主要电力供应指标：设变电站一座，进站电压10KV、配电电压为380/220V，设计用电标准，居民每户5KW，公建及道路照明用电按居民用电量30%设计，采用0.6用电系数。 计量方式：l0kV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。(2)照明及电力设计。 配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按5kW户计算。 照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB 13390的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅77、预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。 电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；通风空调系统集中联动控制；生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。3、供气。采用城市管道煤气/天然气供气方式。主要用气地为住宅区，煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算(每户每月4050立方米) ，从市政预留口接入。4 通风空调(1)住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器（挂璧式或立柜式)。由住户自行购置(一般不需要)。(2)通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排78、风量按每小时6次气计算。设备用房换气次数为46次/小时（变配电房按10次/小时计算）。5、弱电设计(1)小区通信线路由XX市市话网直接引入。(2)高级商住两用住宅设数据、语音用模块化插座。(3)数据语音均采用100Mbid高速传输方式，用五类传输线。(4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。(5)小区CATV电视系统由XX市光纤电视网引入，每用户设23个电视用户盒。(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。6、消防(1)建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。(2)地下停车库设防烟79、疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。(3)小区室外按规范设消火栓。(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。五、环境保护环境保护是我国一项基本国策，该项目应严格按照中华人民共和国环境保护法有关规定制订具体的环保方案，并报环保管理部门审定。项目的实施坚持规划、建设与环境保护措施“三同时”的原则，按照有关法规做好区域内的生态环境保护工作。本工程建设场地位于两大公园之间,周边自然环境良好,附近没有对本工程造成污染的污染源,主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境80、构成的污染,其次是住宅生活污水、固体垃圾,地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理： (1) 公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。(2) 固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。(3) 噪声：设备选型应尽量选用噪音较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。第六章 项目实施进度安排一、建设计划总开发周期为44个月。其中建设期32个月(2006年11月开工，2009年6月底前竣工）;销售期35个月(2007年8月开始预售，2010年6月底前销售完毕，销售期与建设期交叉23个月）。具体工程进度计划如下：2006年 11月前，完成81、施工前期准备工作，包括项目可研、勘探、设计等;2007年2月底前完成多层商住楼建设场地平整和基础工程;2007年3月开始主体工程施工;2007年79月，完成3栋高层商住楼的场地平整；2007年8月，完成3栋多层的主体工程，并开始对外预售;2007年1011月，完成3栋高层商住楼的场地平整和基础工程；2007年12月，3栋高层商住楼主体工程开工；2008年3月，完成3栋多层商住楼的内外装饰工程;2008 年12月，完成3栋多层商住楼的主体工程，并开始对外发售；2009年6月，完成3栋多层商住楼的内外修饰工程；2009年8月，完成所有户外工程、配套设施等;2009年910月，单体及分项工程验收，业82、主正式入住;2010年6月底前，住宅及商用门面全部销售完毕。二、项目建设管理1、招标投标管理是每一个建设项目都应遵循的准则，根据中华人民共和国招投标法、国家发展计划委员会第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定的有关要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理，实行项目法人责任制、招投标制和建设监理制。（1）勘察。需报批的征地测绘工作不采用招标方式，其他勘察工作一律采用邀请招标的方式确定承接单位。（2）设计。按国家有关规定，应通过招标方式选择设计单位。（3）土建工程、施工监理、通用设备及材料应采用公开招标的方式确定承接单位。2、招标初步方案（1）组织形式。采用自行83、招标的形式。（2）招标方式。采用公开招标和邀请招标相结合的方式。第七章 投资估算与资金筹措一、项目资金需求预测(一) 预测依据本评估对项目资金需求的预测，主要是以国务院2001年6月13日以“中华人民共和国国务院令第305号”颁发的城市房屋拆迁条例、XX市政府颁发的XX市房屋拆迁管理条例、中华人民共和国国土法及土地管理条例、国家计委计市场(1998)1398号文件、国家建设部、发改委、国土资源部和人民银行于2004年4月颁发的经济适用住房管理办法、中国建设银行房地产开发贷款评估办法、XX市相关土建工程基础数据，按“XX.XX综合小区”项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及当地政府对各84、取费要求及项目单位提供的其他相关资料为依据实际进行估算。 (二) 项目资金的使用范围：“XX.XX综合小区”项目建设内容为：项目总占地18410.9平方米（合27.62亩），拟新建3栋高层住宅（地面层高33层，地下室2层，地面12层为商用门面）、4栋多层住宅（其中A、B、C栋分别5、6层住宅，D栋为61层，1层为商用门面），总建筑面积83633平方米（其中住宅面积67934平方米，商用门面面积11199平方米，地下室面积4500平方米）。项目建成后，可供住宅566套、车库130个，可居住人口约1700人。其容积率为2.76，建筑密度为30.4%,绿化率为35.1。 (三) 项目资金需求预测说明85、及结果1、土地费用该项目土地费用主要包括土地出让金、拆迁安置补偿费、土地转让费组成，土地面积为27.62亩，根据该公司与相关单位签订的土地出让合同以及项目实际发生的费用支出进行估算，土地费用估算为2366万元，其中：土地出让金361万元、拆迁安置补偿费1387万元、土地转让费618万元，合每亩土地价格85.65万元。2、前期工程费规划、设计、可研费按合同估算为100万元；水文、勘察费按合同估算为20万元；道路费20万元；供水费10万元；供电费10万元；土地平整费估算为20万元；前期工程费合计估算为180万元。 3、基础设施建设费土石方工程按实际发生数估算，为600万元；供电工程估算为200万元86、；供水工程估算为150万元；供气工程估算为100万元；排污工程估算为50万元；小区道路工程估算为50万元；消防工程估算为50万元；环卫设施设施估算为20万元；其他工程费用估算为50万元；基础设施建设费合计估算为1270万元。 4、建筑安装工程费 该项目总建筑面积83633M2(含架空层面积),其中:高层商品住宅房建筑面积42942 M2、多层商品住宅建筑面积24992 M2、高层商业用房10073M2、多层商业用房建筑面积为1126M2，地下层建筑面积4500 M2。高层商品住宅建筑造价按850 元/M2估算；多层商品住宅建筑造价按650 元/M2估算；高层商业用房建筑面积按850元/M2估算87、；多层商业用房建筑面积按650元/M2估算；地下层建筑面积按1000元/M2估算；则建筑工程费估算为6654万元，另加上设备购置及安装费500万元 ，则建筑安装工程费为7154万元。 5、公共配套设施建设费 估算该项费用为50万元。6、开发间接费用按前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用之和的2%估算。开发间接费用为173万元。 7、管理费用 该项目管理费用综合按每年80万元估算，则计算期为44个月，合计为280万元。 8、财务费用该项目的财务费为项目建设期的贷款利息支出，本次申请我行贷款5000万元，拟从2007年7月份开始贷款，利率按现行贷款年利率为6.57%，88、根据分年用款计划与还款计划的时间安排，估算为595万元。 9、销售费用销售费用按销售收入的2%估算为351万元。 10、开发期税费开发期税费因报建费，根据XX市委、市政府常务专题会议精神，该项费用全免, 但需支付分散建设市政公用设施建设费200万元；供电贴费100万元，故开发期税费估算为300万元。 11、其他费用 其他费用包括临建费、施工图预算或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等，估算为115万元。 12、不可预见费该项目其他费用主要包括材料价格上涨、设计变更等因素；按前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公89、共配套设施建设费之和的3%估算，为260万元。 13、经营资金该项目经营资金包括在项目投资估算的管理费用和销售费用中，本评估不作考虑。经测算，该房地产项目总投资为13094万元。以上详见附表1项目总投资估算表。二、资金筹措方案项目所需的建设总投资为13094万元，建设资金主要由自筹资金、银行借款和预售收入投入构成：1、建设单位自筹资金5256万元，占40.14%；2、预售收入2838万元，占21.67%；3、申请银行借款5000万元，占38.19%。三、自筹资金来源的可行性分析1、建设单位自有资金5256万元。截至2007年5月底止，项目已实际投入3256万元，具体包括：支付土地出让金361万90、元；支付拆迁补偿费1207万元；支付土地转让费618万元；支付土石方工程费用495万元；预付工程款300万元；支付管理等其他费用275万元。尚需自筹资金2000万元，将全部由股东追加投入。2、预售收入2838万元。预售收入投入2838万元，占该项目销售收入16.16%，根据该项目确定的销售进度及资金安排，2007年可实现销售收入912万元、2008年可实现销售收入5075万元,2009年可实现销售收入6224万元。该项目建设所需预售房款收入投入计划是：2007年为77万元、2008年为928万元、2009年为1833万元。可以满足该项目建设的需要。 四、工程进度与资金使用计划详见附表2。第八章91、 经济评价该项目总建筑面积83633 M2，其中：高层商品住宅面积42942 M2，多层商品住宅面积24992 M2，高层商用房面积10073 M2，多层商用房面积1126 M2，地下室面积4500 M2。项目建成后，可供住宅581套、车库130个，该公司根据XX市政府要求，该项目需要拿出5000平方米多层商品住宅用于迁户安置，故项目建成后，可销售商品为78633 M2，其中（1）高层商品住宅面积42942 M2；（2）多层商品住宅面积9992 M2；（3）高层商用房面积10073 M2；（4）多层商用房面积1126 M2；（5）车库130个。一、经济评价的主要依据1、建设项目经济评价方法与在92、数（第二版）；2、房地产开发项目经济评价方法；3、项目设计方案；4、房地产市场调查。二、销售收入及销售税金估算1、销售价格通过对XX市房地产市场的调查与分析研究，结合本项目市场定位、所在位置条件、周边楼盘的销售价格情况，本次经济效益分析所确定的销售均价分别是：（1）高层商品住宅平均价格为2100元/M2；（2）多层商品住宅平均价格为1600元/M2；（3）商业用房平均价格为5500元/M2；（4）车位平均价格为4万元/个。2、销售收入（一）可销售产品数量：该项目建成后，可销售商品为78633 M2，其中（1）高层商品住宅面积42942 M2；（2）多层商品住宅面积9992 M2；（3）高层商用93、房面积10073M2；（4）多层商用房面积1126 M2；（5）车库130个。（二）产品销售率的确定：按照谨慎的原则，对上述产品确定了一定的销售比率，具体是：商品住宅的销售率为95%、商品用房销售率为90%、车位的销售率为80%按以上确定的数量、价格、销售率，估算销售收入为17565万元。3、销售计划本项目开发期拟定为44个月，即：2006年11月开工，2009年6月底前竣工； 2007年8月开始预售，2010年6月底前销售完毕。根据上述项目开发及销售周期确定其产品的销售进度为：(1)高层商品住宅：2008年为30%、2009年为40%、2010年为30%； (2)多层商品住宅：2007年为394、0%、2008年为40%、2009年为30%； (3)高层商业用房：2008年为20%、2009年为30%、2010年为50%； (4)多层商业用房：2008年为30%、2009年为40%、2010年为30%； (5)车位：2008年为30%、2009年为40%、2010年为30%；4、销售税金及附加根据国家及长沙市的有关税收政策，项目应按销售收入的5%缴纳营业税，按营业税缴纳7%城市维护建设税、5%教育费附加。销售税金及附加估算为984万元。按销售收入缴纳1%的土地增值税，土地增值税估算为176万元。详见附表5、6。三、总成本费用估算项目的成本费用主要为分摊的开发建设成本，为13094万元。95、按产品和按年份分摊见附表3、附表4。四、财务效益分析1、利润总额该项目销售收入减去分摊的总成本和经营税金及附加后即得利润总额，为3312万元。2、所得税项目应缴纳的企业所得税根据国家有关规定，从2008年起按利润总额的25%金额计征，为828万元。3、税后利润所得税后利润为2316万元。4、公积金、公益金分别按税后利润的10%、5%计算。5、未分配利润为2111万元。详见附表6。五、贷款偿还能力分析该项目拟申请银行贷款5000万元，其还贷款来源分为两部分：一是项目实现的未分配利润；二是在售房后收回的项目建设成本扣除用于第一期工程的投资后的资金。从稳健角度考虑，分年按上述资金的70%归还银行贷款96、。根据一期工程的资金需求和工程进度安排，拟定从2007年7月初开始支用银行贷款。从2007年销售到一定程度开始偿还贷款。据此可计算得项目贷款偿还期为2.41年，详见附表8。六、盈亏平衡分析销售率盈利平衡点：CBEP(销售率)= -100%( P-T )S式中： C-总成本费用P-单位销售价格T-单位经营税金及附加S-总可售面积计算得BEP=74.34%按以上分析，该工程竣工发售之后，项目的盈亏平衡点达到74.34%时即可保本。七、敏感性分析(1)本评估选取开发投资、销售价格、预售款回笼进度作为敏感性因素对项目的财务净现值、内部收益率、投资回收期进行敏感性分析。(2)进行单因素敏感性分析的结果如97、下： 敏感性分析表 单位:万元、年敏感因素/影响指标税前财务净现值税前内部收益率税前投资回收期基 本 方 案169823.26%3.22开发投资上升10%62014.41%3.47开发投资下降10%277634.11%2.97销售价格上升10%291532.72%3.00销售价格下降10%48113.77%3.49预售款回笼提前10%180625.21%3.06预售款回笼推迟10%157121.30%3.36从上表分析可以看出，开发投资、销售价格、预售款回笼进度的变动都对项目财务指标影响较大。相比之下，销售价格的变动对项目的财务指标影响最大；开发投资的变动对项目财务指标影响次之，预售款回笼进度98、的变动对项目财务指标影响最小。因此在项目的实施过程中，首先应加强市场营销工作，确保项目资金的尽快回笼；其次应强化成本管理，加强项目的施工管理。八、主要经济指标（一）建设规模1、总建筑面积83633M22、可提供销售商品住宅面积为78633 M2其中：高层商品住宅销售面积为 42942M2；多层商品住宅销售面积为9992 M2；高层商用房销售面积为10073 M2；多层商用房销售面积为1126M2；地下车位销售面积4500 M2，合130个车位。（二）经济数据1、总投资13094万元2、资金筹措13094万元 其中：资本金5256万元 使用预售房款2838万元 银行贷款5000万元3、经营收入199、7565万元4、经营税金及附加984万元5、土地增值税176万元6、总成本费用13094万元7、利润总额3312万元8、所得税828万元9、税后利润2316万元（三）财务评价指标1、项目投资利润率6.89%2、项目销售利润率18.85%;3、 项目财务净现值（基准收益率为10%时）：（1）所得税前1698万元；（2）所得税后1097万元；4、 项目财务内部收益率：(1)所得税前23.26%；(2)所得税后18.75%5、 项目投资回收期：(1)所得税前3.22年；(2)所得税后3.33年第九章 风险分析及对策一、风险分析(一) 宏观调控政策带来的风险2006年5月底，国家9部委出台了“国十五条100、”,随后又相继出台了一系列对我国房地产行业进行调控的措施，其影响已逐步显现。2007 年将是房地产调控的“执行年”,重点是加大对已经颁布政策的执行力度。今年已经颁布的调控措施就有对房地产项目进行增值税清算、调高银行贷款利息等等。这势必加大房地产开发的成本，提高商品房的销售价格，部份拟购房或投资置业者有可能持币观望，在一定程度上影响该楼盘的销售进度。(二) 需求市场竞争激烈的风险。目前，XX市房地产方兴未艾，不少外地房地产开发商进驻，有不少同类楼盘在建，还有一批新楼盘拟建，拟购房者有了较宽的选择余地，可能争夺该项目的部分购房客户，给本项目商品房的销售带来一定影响。(三) 工程质量达不到设计要求的101、风险如项目未按期保质保量完工将影响项目全盘销售计划，进而影响项目盈利的实现和投资的按期回收。(四) 投资超概算的风险项目实际投资超概算的风险。如项目实际投资超概算，或该公司将售楼资金挪用于后续项目或其他项目的投资,也将影响银行借款本息的按期偿还。(五) 建设工期延长的风险由于项目建设资金需求较大，如果资金落实不到位或其它管理方面原因而导致建设工期过长，必将增加项目的开发成本，而加大项目开发风险。二、风险对策(一) 及时与当地政府主管部门沟通，争取优惠政策落实到位。虽然开发商本身对国家宏观调控政策所带来的风险无法抗拒，但可以在政策允许的前提下，对本项目作出正确的决策，并争取当地政府给予政策优惠，102、以降低工程建设成本。本项目虽属于房地产开发项目，但其中部分住宅将安置蒸湘南路延伸工程的拆迁户，政府已承诺给予“开发建设中的规费予以全免”的政策优惠。目前，项目已基本办妥各项报建手续，但仍需要多和政府相关部门沟通，争取优惠政策落实到位。(二) 努力塑造项目特色，提高产品的市场竞争力。为提高市场竞争力，项目在设计规划和营销策略上，应注意扬长避短，充分发掘潜在亮点，与周边项目形成差异化竞争，树立企业品牌，提升项目的档次和知名度，取得预期的效益。(三) 加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条103、件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用合同法、建筑法和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。(四) 重视“过程控制”，确保质量和进度。加强关键部位和关键环节的管理，消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。在设计阶段，坚持按照产品的市场定位要求、规范标准要求监督设计，进行设计评审，把投资控制的最关键一步控制好; 在招标、签订合同阶段，准确编制标的，合理把握投标优惠条件，签订一个有效且有利的合同，作好投资控制的关键的第二步；在项目实施阶段，加强“投资、质量、工期、安全”控制，加强“合同、信息”管理，强化建设过程与项目相关单位的关系协调，对关键部位和容易产生“质量通病”、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督，有效控制项目实施过程的风险。 66