1、城市占地78亩地块商住综合体建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录编制背景3一、项目概况4（一）项目基本情况5（二）项目背景及建设必要性6二、市场调查8（一）调查目的9（二）调查内容9（三）调查区域10（四）项目投2、资环境分析16（五）房地产市场调查23（六）区块房地产竞争对手分析27三、项目定位51（一）项目定位导向52（二）项目定位原则54（三）产品定位57四、项目经济测算60（一）各方案经济效益测算62方案一：纯商业模式开发：XX国际商业广场（容积率3.0）62方案二：商住综合体开发：XX新城商住新典范（容积率3.0）69（二）方案汇总对比综合分析76（三）总结分析79（四）客户定位81（五）SWOT分析84五、项目规划设计方案建议（暂略）86六、项目开发风险和主要对策87（一）项目风险分析88（二）控制风险对策88七、项目综合评价90（一）社会评价概述91（二）社会影响分析91八、报告结论与建议93、4编制背景（一）调研报告名称 江苏XXXX新城C21地块商业项目可行性分析报告（二）调研报告编制对象 江苏XXXX新城C21地块（三）调研报告编制单位 XX房地产策划营销有限公司（四）调研报告编制依据 1、国家相关政策、法规； 2、公司房地产数据库； 3、走访记录，周边市场调研数据、资料； 4、政府相关部门； 5、相关政府网站； (五) 调研报告编制目的 从地块现状出发，结合当地市场发展、未来城市规划和经典个案的成败经验等，提出针对目标地块的项目定位及可行性分析。（六）调研报告编制时间 报告调研数据有效性截止至2012年7月；报告编制时间截止至2012年7月一、 项目概况（一）项目基本情况本项4、目地块位于XX市XX区，占地78亩，土地性质为商住用地；地块东临淮海南路，南靠枚乘路，西接毓秀路，北贴迎宾路；项目地块项目周边地块实景：（二）项目背景及建设必要性项目背景：XX现代商务集聚区位于XX市南部，以做优老城、做靓新城、做强园区三大板块打造主城区城市客厅，以轴线开发，节点辐射的方式将城市功能导入景观空间，为社会各种活动提供空间舞台。作为省级现代服务业集聚区、城市南部入口，肩负代表XX市城市新貌和形象的重任。目前已初步形成了四大经济服务业组团，即现代物流业组团、高端商贸娱乐业组团、生态旅游业组团、政府经济组团。而本项目正是位于政府经济组团内。建设必要性：1、政府期望将XX建设成为现代化大5、都市；2、XX需要时尚高档消费场所；3、XX新城将建设包括电话接待中心（9万员工）、教育大楼（50万考生/年）、sony电器城（投资50亿）在内的若干地标建筑，人口基数将出现激增；4、XX新城大规模住宅社区的建设需要餐饮、休闲、住宿场所，政府部门及区委需要能够用于接待的高标准酒店；5、商业配套满足高教园区大学师生、科技园员工不断增加的人数。二、 市场调查（一）调查目的本次市场调查以全面掌握XX新城开发环境、重点规划、发展目标、房地产市场现状及前景、XX市商业格局、业态分布、品牌定位为主要目的。（二）调查内容1、了解项目所在区域房地产市场环境；2、了解项目竞争环境内案例售价；3、了解项目竞争环境6、内案例营销特点；4、了解项目竞争环境内案例产品特征；5、了解项目竞争环境内案例客户群体组成；6、了解项目竞争环境内案例销售情况；7、了解项目竞争环境内案例产品市场接受度；8、了解项目所在区域未来发展趋势。（三）调查区域 调查区域以淮海东路为中心轴，沿淮海东路、淮海南路、淮海西路、淮海北路，健康路展开；淮海路中心商业区调研项目：清江商场，新亚国际，乐园国际服饰城，联盛广场，文庙商业街区，东西大街。XX区商业区调研项目：禧徕乐国际商贸城，XX现代食品城，翰城广场，明远路沿街商业。淮海路中心商业区文庙商业街区东、西大街wXX区及高教园区1、 淮海路中心商业区：以淮海广场和翔宇大道北端广场为节点 XX7、主城发展较为缓慢，主城核心仍然囿于原有淮阴市市区以内。商业发展较为缓慢，商圈区隔并不明显。除了较为显著的淮海东路商圈以外，其它多为一些商业带 根据商圈的规模和影响力，属于：市级商圈市域商业带 名称淮海路商圈业态构成中高端百货、金融、休闲、娱乐代表商业新亚商场，金鹰，万达广场消费群体 商圈吸引的顾客群较广，包含各个消费层次，人流较大。 XX唯一夜间消费较旺盛的商圈售价/租金 淮海西路与清河路交界处（近清河区政府） 业态：餐饮，中小型酒店，百货，花店等，规模都较小部队房产（待拆迁）：目前租金：4-5元/平方米.天（沿街） 淮海新路与勤政路交界处（全聚德对面，装饰城附近） 业态：家具装饰，厨房电器目8、前租金：4-5元/平方.天 淮海西路东段（近清江商场） 业态：电动车一条街目前租金：2-3元/平方.天现状及特征 XX最繁华，最高档的商圈，汇集了众多中高档百货，Shoppingmall，中高档品牌零售店，休闲餐饮与酒店 伴随万达的进驻，一批较为知名中高品牌开始进驻XX 商圈辐射范围覆盖全XX，包括周边区县 以购物和餐饮为主的商圈 商圈原核心为淮海广场地段，随着万达广场进驻，新区发展等因素，商圈核心有逐步东移趋势，预计未来23年东段翔宇大道北端广场的商业将会成为新的核心 2、东、西大街：名称东大街西大街商业带业态构成低端服装，饰品，中低端餐饮，小吃，及社区配套商业代表商业路边杂牌服装店消费群体9、 客群范围较广，主要为全市中低端消费人群 为XX最重要的廉价服装集散地租金25元/平米/天现状及特征 档次整体较为低端，多为个体服装店，缺乏品牌店面 多为底商，物业条件较差，缺乏整体规划。店面开间较小，适合小型个体店面经营 商铺均为个体持有，缺乏整体规划 街面缺乏维护，整体环境较为脏乱3、文庙商业街区商圈名称文庙商业带商圈位置XX市承德南路楚秀公园大门北大门对面业态构成文庙新天地中高端休闲娱乐，文化商品店，小吃，宠物商店代表商业和风泉会所，富足安足道，coco酒吧消费群体中高端商务，政务消费；年轻时尚消费群；售价/租金12.5元/平米/天现状及特征 建筑为仿明清风格复古建筑，多为13层，少数有10、4层 业态分区规划，但在实际经营中，业态相互较为混杂，招商和指示系统较差 项目分拆销售，为小业主持有，无统一招商管理 项目动线规划较差，车行系统不畅，但停车位较为充裕 项目目前空普率较高，约有30%空铺 4、XX区及高教园区： 商圈名称大学城商业带商圈位置大学城内，尤其明远东路沿街业态构成低档餐饮，娱乐，社区配套代表商业主要为沿街商铺，翰城国际消费群体学生，周边居民售价/租金11.6元/平米/天现状及特征 主要服务周边居民及大学生 以周边楼盘的底商门面为主 商铺均为小业主持有，商铺业态缺乏统一规划，整体外观较乱 商铺业态层次较低，包括餐饮，住宿，网吧，台球等。整体消费层次较低 商铺均为沿街商铺11、，分割较为破碎，缺乏大型商业设施 随着商业发展，可能会出现一些较为大型的整体规划商业项目 （四）项目投资环境分析1、经济情况XX市经济总量不断扩大：2010年GDP总值1314亿元，人均4046美元；固定资产投资4470亿元；批发零售额1140.81亿元；居民可支配收入17680元；农民人群纯收入7100元。XX“十二五”经济发展目标：地区生产总值增长13.5%；财政总收入增长30%，其中地方一般预算收入增长35%；全社会固定资产投资增长28；城镇以上固定资产投资增长22%；社会消费品零售总额增长18%；外贸进出口总额增长25%；注册外资实际到账增长45%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收12、入分别增长13%和12.5%。2、社会文化XX市XX区是全国历史文化名城，其XX区是国务院1986年12月8日批准公布的国家第二批历史文化名城，至今已有2200多年的历史，境内有著名的“下草湾文化”和“青莲岗文化”遗址。历史上曾是漕运枢纽、盐运要冲，驻有漕运总督府，明清鼎盛时与苏州、杭州、扬州并称为运河沿线的“四大都市”，有“运河之都”之称。 XX区人文答萃，历史上诞生过大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、西游记作者吴承恩、民族英雄关天培、老残游记作者刘鹗等。XX是一代伟人周恩来的故乡，刘少奇、陈毅等许多老一辈革命家也曾在XX留下光辉的足迹。1986年原县级XX市（现XX区）被国务院评13、为第二批全国历史文化名城。3、配套设施XX新城目前处于开发阶段，区域内大型配套设施缺乏，主要依托大学城商业带及汽车南站等生活配套。随着XXXX区行政中心、XX检察院、XXXX公安分局等政府机关的入住，拉开了XX新城告诉发展的序幕，至今现代国际新城、禧徕乐商贸城、亿丰物流园、苏北钢材城、增力商贸城、油品物流、合意物流园、民贸物流、天然气配送中心、浙大网新（XX）科技园等大型项目与政府进行集中签约，部分已建成或在建。随着招商引资的项目的落成，XX新城板块或在两年内将会拥有几十万的商务人群及数十万的高端常住人群。4、城市规划XX市城市总体规划（20082030）分为市域城镇体系规划、规划区规划及中心14、城区规划三个层次。规划期限为20082030年，分近期、中期、远期规划。规划近期至2015年，中期至2020年，规划远期至2030年。着力把XX的中心城区打造城国家历史文化名城和生态旅游城市，长江三角洲北部地区重要的中心城市、交通枢纽和先进制造业基地。 规划范围：XX市中心城区，西、北至高速公路环、南至苏北灌溉总渠以南102省道、东至京沪高速公路以东235省道。项目所在地suoz城市发展方向：近期，城市全面完善高速公路环内的城市建设；中、远期，城市跨京沪高速公路向东发展，跨淮盐高速公路向南延伸。项目所在地suoz 城市空间结构： 规划形成“三轴、四带、多组团” 的空间结构。三轴，即东部新兴产业15、发展轴、中部城市服务功能轴和西部特色产业发展轴；四带，分别为盐河现代物流产业带、古黄河生态功能带、里运河文化景观带和苏北灌溉总渠田园风光带；多组团：分别为中心组团、淮阴组团、XX组团、经济开发区组团、楚州组团、黄码组团和南部组团。项目所在地suoz综合交通规划：疏通并提升对外交通，建设铁、航、港等多条渠道，在铁路上形成衔接新沂、连云港、盐城、扬州、南京和宿迁的铁路运输网络。在各个城区建立公路客运与货运枢纽，局部调整省道，规划4条快速公共交通（BRT）线路；规划3条轨道线路。从海陆空三个方面全面规划全市，使之成为交通枢纽。项目所在地suoz（五）房地产市场调查XX房地产市场发展平稳，并且稳健上升16、，近期市场小幅反弹，成交量有所上升，成交均价也有5%左右的小幅回升。1、总体房地产分析2012年第一季度，商品住宅共成交4008套，面积达44.77万平方米。1月2月楼市清冷，成交也颇为惨淡，而在3月，随着开发商优惠打折力度的加大，3月楼市开始转暖，住宅成交得到飞跃，火爆成交了1877套。2012年3月商业市场呈现出前所未有的热闹景象，1、2月则相对成交量较低，这与众多投资客转向商业有关，尤以淮阴区的XX义务商贸城带动的商业发展最为明显。XX市2012年第一季度土地供应信息月份供应宗数（块）供应面积供应均价楼面价1381660714.521478.18元/827元/216183127.301317、0.13元/138元/317368733.70177.85元/210元/XX市2012年第一季度土地成交信息月份成交宗数（块）成交面积成交均价楼面价121925137.72平1659.06元/平839元/平219533066.30平218.88元/平268元/平319364904.10平177.96元/平211元/平2、区域住宅市场 近一个月来XX区住宅成交207套，共24442平米，日均7套、815平米； 区域认同感较弱是导致成交情况不佳的主要因素。3、区域商业市场 近一个月来XX区商铺成交55套，共1696平米，日均2套、56平米； 大型专业市场基本饱和以及投资回报率不高是导致成交萎靡的主18、要因素。3、XX市房地产相关政策分析日期政策摘要4月5日小产权房清理方案上报国务院 措施含强制拆除在国土部初步的清理思路中，违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人士的责任；并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。4月9日江苏物价局:商品房销售必须执行一价清制度省物价局日前发出通知，要求全省房地产企业的商品房销售须严格执行一价清。根据这一规定，商品住房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格，合同成交价格之外不得收取其他费用。4月11日最高法出台司法解释:政府申请强拆须先评估稳定风险4月11日，最高人民法院出台关于办理申19、请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定(以下简称规定)，明确要求如果补偿明显不公，法院不能受理行政机关提出的强制执行申请。这个总共11条的司法解释，自2012年4月10日起施行。4月24日住建部调研住房公积金条例修改 使用范围或扩大目前住建部正在各地就公积金条例的修改进行全面调研，公积金使用范围有望进一步扩大。另据悉，公积金针对购买首套房的扶持政策目前仍由各地自行制定，住建部暂不会对此出台统一政策。5月17日南通出新规优惠个人限价住房贷款为加快推进南通市区保障性安居工程建设，改善住房供应结构，不断完善市区住房保障体系，扶持中等偏下收入住房困难家庭购买保障性（限价）商品房20、，南通市房管局发布通知称，与建设银行南通分行签订了关于支持购买保障性(限价)商品房贷款合作协议，加大对个人购买限价商品房贷款需求支持。5月18日央行下调存款准备金率0.5个百分点从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。5月25日深圳小产权房有望确权深圳市土地管理制度改革综合试点将正式启动。证券时报记者了解到，这一试点启动的背景是，酝酿了两年的深圳市土地管理制度改革总体方案于近期获批，深圳有望在土地改革上再次示范全国。6月1日无受理凭证的不得代领产权证房地产登记技术规程6月1日起施行，进一步规范了房屋登记行为，维护了房地产交易安全，也方便了市民的办事流程。621、月8日央行三年来首度降息中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。6月12日公共租赁住房管理办法出台 租金低于市场价格6月12日，住房城乡建设部公布公共租赁住房管理办法（以下简称办法）。办法对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。同时明确，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。6月19日鼓励房地产开发商建设绿色住宅小区22、“十二五”期间将重点推进绿色建筑规模化发展，引导房地产开发类项目自愿执行绿色建筑标准，鼓励开发商建设绿色住宅小区。6月18日别墅类房地产首次进入限制禁止用地项目目录首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准与国土资源部近两年为规范房地产用地供应管理，对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。总结：中央对于房地产的调控已经持续相当长的一段时间，而且蔓延到二三线城市，政策调控对于XX房地产市场造成了相当大的冲击，目前XX整体的房地产市场仍然处于蓄势待发的阶段。（六）区块房地产竞争对手分析1、项目商业竞品分析项目竞品商业分布图：（下图中为3年包租价格）商业信息汇总表:指标禧徕乐国际商贸城XX现代国际新23、城中茵翰城广场所属板块青浦区青浦区XX区楼盘地址XX枚皋路8号（汽车南站西侧）XX北京南路与枚乘路交叉口开发区天津路33号与本案距离4.1公里3.8公里3公里开盘日期2011年10月29日2011年11月8日2011年12月10日开发商中国禧徕乐投资发展有限公司现代联合市场集团中茵置业总建筑面积3600002000000340000容积率2.93暂无资料1.7用地性质商业商业住宅+商业项目规划服装专业市场食品专业市场商业综合体房型面积17-1820-3080-100平米销售均价12000元（3年包租价格）12000元（3年包租价格）10000元（3年包租价格）销售率60%65%20%商业案例124、：禧徕乐国际商贸城案 名禧徕乐国际商贸城楼盘位置XX枚皋路8号（汽车南站西侧）开 发 商中国禧徕乐投资发展有限公司租 售 处枚皋路8号（汽车南站西侧）占地总面积123000规划用途服装专业市场物业类别商业用房建筑总面积360000建筑楼层4层交房日期12年年底商铺面积范围17-18总铺位总计：6000个现场示意图主力面积范围17-18租 售 率 暂无资料销售单价范围9000-33000元销售均价12000元/（包租价格）（06年开盘期价格）租赁价格1元/月物业管理费暂无资料 综合分析项目定位分析：淮海商贸新中心 一站式采购中心经营理念：商场化市场 市场化商场 展开：1）薄利多销，以量取胜，终端25、客户聚人气，批发走销量，上下兼顾，实现多赢。 2）划行归市，分类集聚，大力发展总代理总经销制。 3）招商是引客，管理是待客、服务是留客、诚信是召客。 4）市场是我家，繁荣靠大家；你赚钱，我发展，你做大，我做强。区位环境分析：苏北地区唯一的江苏省现代商贸服务业集聚区XXXX新城中央CBD核心区。交通环境分析：项目周边配套汽车南站。 XX最重要的交通枢纽，直通78个城市和地区，已投入运营线路600多条，年客流量1000多万。不久将达到1000多条线路的运营能力 12条公交线路直达。 1路、9路、17路、20路、21路、24路、27路、35路、46路、48路、56路、机场专线连接千家万户，畅通无阻。26、便捷内外交通。紧靠京沪、宁淮、宁连、盐徐、宁宿徐等五条高速公路；淮海南路、枚皋路、北京南路等城市主干道。销售政策分析：一次性付款优惠1万元5年包租，最短3年起租，前三年年回报率7%，后2年按实际出租金额支付自行出租或自营范围需根据合同内容进行审批作为大型的服饰专业市场，包租经营有利于整体市场的发展和管理，也为市场塑造良好的形象打下基础。装修标准：建筑上以先进的设计理念，采用现代时尚的商场化设计，钢结构玻璃幕墙，主入口大厅五层挑高，立体交互式连廊，引进地源热泵系统等高科技环保型产品进行配套，形成全框架现代商贸空间，是XX乃至淮海区域的商贸标杆。销售及租赁进驻情况分析：目前项目一楼仅剩少量位置较偏27、铺位可以选择，2、3、4层销售率预估不超过40%销售客源以投资客为主，目前已经有近100家服装类经营意向商户签约入驻，也有银行和便利店等配套商家已经进驻。距离本案：4.1公里商业案例2：XX现代国际新城案 名XX现代食品城楼盘位置XX北京南路与枚乘路交叉口开 发 商现代联合市场集团租 售 处北京南路与枚乘路交叉口占地总面积1200000规划用途食品专业市场物业类别商业用房建筑总面积2000000建筑楼层3层交房日期12年年底商铺面积范围20-30总铺位总计：5000个左右现场示意图主力面积范围20-30租 售 率 暂无资料销售单价范围8000-25000元销售均价12000元/（包租价格）（028、6年开盘期价格）租赁价格1元/月物业管理费暂无资料 综合分析项目定位分析：200万m2恢弘巨制，80亿巨资打造国际HOPSCA集约型新城市综合体，位居XX新城核心地段，以“国际化HOPSCA集约型新城市综合体 ”的先进理念，融合“五星级酒店、甲A级写字楼、城市公园、现代食品城、现代家居博览园、新都市商业中心、CBD中央商务区、酒店式公寓、住宅集群”等多个功能板块，离汽车南站仅500米。以12万方的超大商业空间，汇集多重食品业态，江苏省重点建设项目、XX市重大工程项目，XX市政府新城开发政策重点扶持项目区位环境分析：苏北地区唯一的江苏省现代商贸服务业集聚区XXXX新城中央CBD核心区。交通环境分29、析：项目周边配套汽车南站。 XX最重要的交通枢纽，直通78个城市和地区，已投入运营线路600多条，年客流量1000多万。不久将达到1000多条线路的运营能力 12条公交线路直达。 1路、9路、17路、20路、21路、24路、27路、35路、46路、48路、56路、机场专线连接千家万户，畅通无阻。便捷内外交通。紧靠京沪、宁淮、宁连、盐徐、宁宿徐等五条高速公路；淮海南路、枚皋路、北京南路等城市主干道。销售政策分析：一次性付款97折，三楼儿童食品区特价铺位最长8年包租，最短3年包租，年回报率8%，前3年租金抵扣房款 自行出租或自营范围需根据合同内容进行审批，自营需协商换铺作为大型的食品专业市场，现代30、食品城的经营管理更为严格，长时间的包租对于投资客有非常大的吸引力，自营业主很少，其客户主要为盐城、连云港这些周边城市的投资客，其中中老年客户居多。装修标准：暂无资料销售及租赁进驻情况分析：项目建设处于起步阶段，主体建筑还未建设，但项目一层商铺销售率超过98%，二层、三层商铺销售率在45%左右。项目招商在进行之中。距离本案：3.8公里商业案例3：中茵翰城广场案 名中茵翰城广场楼盘位置开发区天津路33号开 发 商中茵置业租 售 处开发区天津路33号 淮钢体育中心一楼占地总面积200000规划用途综合性市场物业类别商业用房建筑总面积340000建筑楼层4层交房日期现房商铺面积范围80-200总铺位总31、计：150个左右现场示意图主力面积范围80-200租 售 率 10%销售单价范围8000-12000元销售均价10000元/（包租价格）（06年开盘期价格）租赁价格0.7元/月物业管理费暂无资料 综合分析项目定位分析：中茵翰城广场周边XX大学城人文底蕴源远流长，更有天津路实验小学为配套学区房，傲立城南鼎盛繁华时代，站式购物集中商业中茵 翰城广场，涵盖购物、餐饮、娱乐等多种业态，与星美国际影城做邻居，整个建设设计超前人性化，亮点倍出。区位环境分析：XX大学城、天津路实验小学、天津路和明远路两条交通要道交通环境分析：项目周边配套汽车南站。 XX最重要的交通枢纽，直通78个城市和地区，已投入运营线路32、600多条，年客流量1000多万。不久将达到1000多条线路的运营能力，大学城内多条公交线路和小车线路可达。销售政策分析：沿街商铺均价1万元/平米，不包租，沿街商铺1-2层对外出售，3-4层开发商自持内街商铺1带2层整体销售，3年包租，年回报率7%项目区域注意消费人群是大学城内的学生，消费需求档次不高，内街采用包租方式销售，表面其商铺的投资价值不高，销售阻力较大。装修标准：暂无资料销售及租赁进驻情况分析：目前翰城广场的主力店是星美国际影城，其余进驻商家为少量的化妆品店、药房、电信加盟店和小型食品商店，其商铺空置率超过90%，主要原因还是因为区域人口支撑不足。距离本案：3公里（二）商业产品综合分33、析项目所在区域内目前的竞品共有3个，其中2个是大型专业市场，一个是社区型的配套商业，3个产品定位完全不同，在业态上不形成直接的竞争关系。但是这3个项目开发商均对其进行对外销售而不是自持，商铺在房地产市场的可投资性最强，购买商铺的客户对于投资回报率的考虑更多，所以这些项目在销售上存在直接竞争关系。 1、从产品定位来看：项目所在地区周边最为热门的在售商铺均是大型的专业市场，此类专业市场的档次定位和形象定位不高，在宣传方面，开发商着重于强调区域的前景、严格的市场管理和成熟的招商机制，总体定位属于中档大型专业市场；在售的商铺也有中小型的综合性商业，多数定位为社区配套型商业，其主要是为了满足其自身社区及34、社区周边人口的基本生活需要而存在的生活配套设施。 2、从产品的面积设定来看：XX市在售的专业市场商铺面积在10-40平米不等，小面积的商铺分割是专业市场商铺销售的常规做法，此类专业市场将商铺面积控制在10-40平米是为了控制销售总价并且方便销售，吸引投资资本有限的投资客户，投资资本雄厚的投资客可以买下多间商铺进行自由组合；在售的综合型商业面积在40-130平米不等，均属于较为常规的商铺面积分布，沿街商铺多以一带二层捆绑形式销售，可以适应多种商业业态的经营和管理。 3、从产品的价格定位来看： XX市的总体商铺价格偏低，同时价格分布较为宽泛，其总体均价低的主要原因同住宅相同，组要是没有足够的消费力35、来支撑商业市场。根据商铺所在位置和商业定位的不同价格差异较大。专业市场的商铺均价在12000元左右，位置优秀的铺位价格更可以达到30000元以上，位置较偏的商铺则只需7000元左右；社区型商业的均价则在10000元左右。 4、从产品的购买客源来看：在XX市购买专业商铺的主要以投资客为主，外来投资客和本地投资客各占45%，很少有自营需求的客户，其中中老年的投资客居多。专业市场商铺面积小，总价低，且开发商带回报销售，相对的投资风险较小；综合性商铺的销售一般不带回报，少部分位置较偏的产品开发商才会带回报销售，其主要客群也是投资性客户，自营业主较少，投资客将商铺买下后通过出租给他人赚取租金的方式来获取36、回报。 5、从产品的销售和招商情况来看：XX市近期的专业市场商铺销售开盘时间在2011年的年底，从销售情况来看，位置理想的底层商铺或者沿街商铺销售佳，但是二楼三楼位置较偏的商铺至今仍然未售出，有很多铺位可以选择；综合性商铺的销售量主要取决于其周边社区所能聚集的人气，成熟街区的商铺一铺难求。从XX在售专业市场的招商情况来看，目前处于不明朗的阶段，在XX市市区，部分早期类似的专业市场招商情况不佳，经营混乱，导致整体市场经营失败的案例并不罕见，其后期招商是否成功还是取决于经济环境的转变和开发商的综合管理能力。综合性商铺使用的是自行招租的形式，对于商业的业态选择自由度更高，经营是否成功主要取决于是否能37、够迎合周边消费人群的需求。 6、从产品的招商定位和统一经营管理来看： 在售专业市场采用统一经营管理方式经营，其招商档次主要是一些中小品牌商家或是个体经营户，在全国乃至当地市场上的知名度有限，虽然这些品牌档次不高，但是这些商家的产品价格更能为当地市场的消费群体所接受，而且这些中小品牌商家的数量足够多，能够支持其庞大的专业市场；综合型商铺没有统一的经营管理，其商业档次同样不高，以满足辐射圈内消费者的基本生活需求出发。7、从项目体量上来看： 现代国际食品城和禧徕乐国际商贸城是大型专业市场，其项目体量均超过20万方，翰城国际是综合型社区商业，其项目商业部分体量不超过3万方，均是较为常规的商业做法。8、38、从建筑风格上来看： 现代国际食品城和禧徕乐国际商贸城采用专业市场常规的集中形态建设，外墙均使用玻璃幕墙，显得比较现代化。翰城国际则采用开放式的商业形态，建筑风格更贴近住宅，能融入居住社区。9、从建设现状上来看： 禧徕乐国际商贸城和翰城国际已经建设完毕，进入销售中期阶段，现代国际食品城主体建筑尚未封顶，处于销售初期阶段。预计在本项目进入销售期，这3个项目均已进入尾盘销售阶段。总结： 从调研总结来看，项目所在区域在建的基本以专业市场为主，而中高端的商业项目未来主要集中在淮海东西路和淮海南北路交叉路口。本案周边与行政、学区等相邻，目前在本案的南侧还有一块商业用地，据说还未招拍挂，情况不明，未来将成为39、本案的竞争对手，本案在拿地后需要密切关注。2、项目住宅竞品分析区域住宅楼盘分布图：住宅信息汇总表：指标华德力运河城海润风景万达广场B区颐高数码港中央华府所属板块XX区XX区清河区清河区XX区楼盘地址XX淮海南路188号XX淮海南路180号清河水渡口淮海北路1号水门桥东北角明远路北京南路交叉口与本案距离2公里3公里8.4公里5.5公里2.6公里开盘日期2009年11月2010年11月10日2010年6月10日未开盘未开盘开发商XX华德力置业有限公司江苏省广田置业有限公司万达集团颐高集团XX天禄房地产开发总建筑面积55629316065040000099846320000容积率1.73.253.640、5.52用地性质住宅+商业住宅+商业住宅+商业住宅+商业住宅项目规划住宅+沿街商铺住宅+沿街商铺住宅+沿街商铺住宅+酒店式公寓+底商住宅房型面积52至20085至12849至14166至14583至135销售均价4500元4600元6000元未开盘未开盘销售率75%60%46%未开盘未开盘指标中央美地四季金辉天润和府恒大名都所属板块开发区XX区XX区XX区楼盘地址开发区明远路与明光路交汇处XX淮海南路198号XX淮海南路288号XX北京南路XX大桥南侧200米与本案距离1.2公里500米300米4.3公里开盘日期2012年6月15日2011年10月29日2011年2月2010年8月29日开发商41、江苏新维置业有限公司金辉置业有限公司恒夏置业有限公司恒大富丰房地产开发有限公司总建筑面积30000090000091571900000容积率2.71332.99用地性质住宅+商业住宅+商业住宅+商业住宅项目规划住宅+沿街商铺住宅+底商+大型商场住宅+大型商场住宅房型面积83至13688至13992至13891至176销售均价4000元4600元4400元4200元销售率57%85%35%30%住宅案例1：华德力运河城案 名华德力运河城建筑形态小高层（18层）多层（6层）花园洋房（5层）楼盘位置XX淮海南路188号开 发 商XX华德力置业有限公司项目卖点宜居生态地产主力房型面积52至200销售均42、价洋房6300元多层5000元高层4600元装修情况毛坯售楼处淮海南路188号项目实景图户数共4500户开盘时间2009年11月占地面积294290总建筑面积556293容积率1.7绿化率36.8%销售率剩余200套左右销售率75%综合分析分析内容1、项目规划华德力运河城位于XX市XX区淮海南路于柯山路交界处，北靠京杭大运河，项目总建筑面积556293平方米，可以说是城南板块一大盘，由9栋小高层建筑，7栋多层建筑和7栋花园洋房组成2、区位交通位于XX市XX区淮海南路于柯山路交界处，1路、6路、7路、13路、22路、27路等多路公交车，但XX市民对城南的接受度普遍较低，在多数市民眼里，华德力运河43、城所处的区域还是过于偏僻了，购房吸引力较低。3、周边配置周围有京杭大酒店、中心会所、幼儿园、城南小学、水岸风情公园等生活配套，项目自身沿街商铺经营状况良好，为项目居民提供了充足的生活保障。4、户型面积运河城房型配置丰富，从50平米的小房型到200平米的豪华户型均有，单身公寓50-53平米，87平米二房，120平米三房，170-200平米四房。5、优惠政策一次性付款98折，按揭付款99折6、客源分析项目开盘时间较早，前期销售情况不佳，近期受自身动迁房带动，区域人口支撑增加，配套设施成熟，销售逐渐启动，购买客户主要看中其成熟的生活设施，自住客户居多。项目总结运河城项目从开盘至今已经有3年时间，其项44、目体量属于其所在区域之最，且其项目一半是动迁房，在销售初期客户认同度不高，销售遇到了较大的阻力，从目前社区现状来看，已经显现出较浓的居住氛围，入住率较高。距离本案：2公里住宅案例2：海润枫景案 名海润枫景建筑形态小高层（18层）楼盘位置XX淮海南路180号开 发 商江苏省广田置业有限公司项目卖点水景地产主力房型面积85至128销售均价4600元装修情况毛坯售楼处淮海南路180号项目实景图户数共1274户开盘时间2010年11月10日占地面积45141总建筑面积160650容积率3.25绿化率35.43%销售率销售率60%综合分析分析内容1、项目规划海润枫景佳苑项目地处XX市区淮海南路，毗邻运河45、，区位优越，风景优美。一期“运河福邸”占地约80亩，计划投资近5亿元，2011年完成，占地约100亩的市民休闲绿化广场更是XX市南大门的一道风景线。二期开发项目占地约66亩，计划投资近5亿元，2013年完成。三期占地约88亩，计划投资10亿元，2015年完成，项目总投资近20亿。2、区位交通海润枫景地处京杭大运河以北，毗邻运河，可以说是处于XX市市中心区域的边缘，交通相对发达，乘坐1路 14路 17路 22路 23路 83路到清印集团站下即可抵达。3、周边配置延安路小学，二院，XX医院，城南小学4、户型面积运河城房型配置丰富，从50平米的小房型到200平米的豪华户型均有，单身公寓50-53平米46、，87平米二房，120平米三房，170-200平米四房。5、优惠政策一次性付款98折，按揭付款99折6、客源分析项目开盘时间较早，前期销售情况不佳，近期受自身动迁房带动，区域人口支撑增加，配套设施成熟，销售逐渐启动，购买客户主要看中其成熟的生活设施，自住客户居多。项目总结运河城项目从开盘至今已经有3年时间，其项目体量属于其所在区域之最，且其项目一半是动迁房，在销售初期客户认同度不高，销售遇到了较大的阻力，从目前社区现状来看，已经显现出较浓的居住氛围，入住率较高。距离本案：3公里住宅案例3：万达广场案 名万达广场精品住宅建筑形态高层（31层）楼盘位置清河水渡口开 发 商万达集团项目卖点千亩水景住47、宅主力房型面积49至141销售均价均价6000元/装修情况毛坯,公共部分精装修售楼处翔宇中路169号项目实景图户数当期434户开盘时间2010年6月10日占地面积180000总建筑面积40000容积率3.6绿化率35%销售率剩余200套销售率46%综合分析分析内容1、项目规划本期住宅位于水渡口广场东北侧，用地南侧为和平路，西侧为沈阳路，东侧和北侧为环宇路；本方案总体布局保持空间布局开放、整体，同时最大限度地扩大住宅的景观面，加强对北边河滨公园和南边钵池山公园景观视线的利用。1#地北侧高层公寓有序排列最大限度享受小区内园林景观和南边钵池山公园自然景观，远眺北边河滨公园自然景观。建筑布局顺应地形，48、户型主要房间均朝南朝花园。2、区位交通4路 23路 3路 18路 32路 69路3、周边配置神旺大酒店 、万千百货、国美电器、乐购、万达影院、大歌星KTV、大玩家电动城、中山医院、XX小学，XX第六中学4、户型面积2室94平米和97平米，3室126平米-140平米5、优惠政策全款94折，按揭98折6、客源分析区域中高端客户，私营业主，政府机关公务员。项目总结项目由万达集团投资开发，开发商实力雄厚美誉度高，紧邻1800亩钵池山公园西北侧，稀有景观，物业由万达自有品牌管理，品质毋庸置疑。距离本案：8.4公里住宅案例4：颐高数码港案 名颐高数码港建筑形态高层（31层）楼盘位置淮海北路1号水门桥东北角49、开 发 商颐高集团项目卖点市中心科技住宅主力房型面积66至145销售均价未开盘装修情况毛坯售楼处淮海北路1号项目效果图户数当期368户开盘时间预计2012年下半年开盘占地面积14405总建筑面积99846容积率5.5绿化率25%销售率未开盘综合分析分析内容1、项目规划项目位于淮海北路与漕运东路交汇处，10万平方米恢弘巨制，荟萃数码城、写字楼、高尚住宅与商业配套为一体，融商业、办公、居住、购物、娱乐等城市功能，打造XX创业首席办公生活领地，引领未来江北时尚商业生活主流形态。2、区位交通1、4、6、8、11、12、14、22、23、28、33等多路公交3、周边配置商场（中央新亚商场、金鹰商场、沃尔50、玛超市、乐天马特超市、雨润新天地（筹）、苏宁广场（筹）、茂业商场（筹）等）；银行；医院（第二人民医院、XX市妇幼保健院、仁慈医院、清河医院、清河人民医院、同济医院）；学校（清江中学、淮阴中学、开明中学、第六中学、清河小学、试验小学、淮海路小学等）；酒店（曙光国际大酒店、香格里拉酒店、中央新亚酒店、东土大酒店等）；文化娱乐（大运河文化广场、文化宫、新华书店、卢米埃影城、人民大剧院、中影影院等）4、户型面积1室66.8平米，2室平米，3室95.9-145平米5、优惠政策未开盘6、客源分析中心城区白领以上阶层，投资客项目总结项目位置处于XX市中心城区，周边商业氛围浓厚，配套设施齐全，且紧靠京杭大运河51、；项目户型全部为南北向长条形设计，对于偏好方正房型的客户吸引力不足，部分大房型赠送入户花园。距离本案：5.5公里住宅案例5：中央华府案 名中央华府阳光湖一号建筑形态多层（6-11层）楼盘位置明远路北京南路交叉口开 发 商XX天禄房地产开发项目卖点中央湖居主力房型面积83至135销售均价未开盘装修情况毛坯售楼处淮海北路6-1号（水门桥北侧）项目效果图户数当期1744户开盘时间未知占地面积120000总建筑面积320000容积率2.0绿化率35%销售率未开盘综合分析分析内容1、项目规划中央华府位于XX新城核心位置，北京南路以东，明远路以北，正对新城中央700亩的阳光湖公园。项目共分两期开发，建成后52、将成为城南乃至全市独一无二的高端项目。2、区位交通33路公交3、周边配置阳光湖、伊美大酒店、XX日报社、人民小学、淮阴中学、市妇幼保健院、1912文化商业步行街4、户型面积2室83平米，3室95-115平米，4室125-135平米5、优惠政策未开盘6、客源分析中高端养老需求客户，对于居住舒适度及居住环境要求较高的客户。项目总结项目目前处于初步开工阶段，距离正式开盘时间无法预测，从项目的位置和形象宣传推测，该项目较为注重产品细节品质和环境塑造，将会主攻高端客户。距离本案：2.6公里住宅案例6：中央美地案 名中央美地建筑形态多层（6层）小高层（17层）楼盘位置开发区明远路与明光路交汇处开 发 商江53、苏新维置业发展有限公司项目卖点大学城人文美居主力房型面积83至136销售均价均价4000元/装修情况毛坯售楼处淮海南路与明远东路交汇处（工学院北门）项目效果图户数当期667户开盘时间2012年5月13日占地面积65000总建筑面积300000容积率2.71绿化率37.4%销售率剩余248套左右销售率57%综合分析分析内容1、项目规划中央华府位于XX新城核心位置，北京南路以东，明远路以北，正对新城中央700亩的阳光湖公园。项目共分两期开发，建成后将成为城南乃至全市独一无二的高端项目。2、区位交通33路公交3、周边配置阳光湖、伊美大酒店、XX日报社、人民小学、淮阴中学、市妇幼保健院、1912文化商54、业步行街4、户型面积2室83平米，3室95-115平米，4室125-135平米5、优惠政策全款95折，按揭98折6、客源分析投资客，学区住房需求客户项目总结项目位于XX市开发新区，紧邻大学城，住宅产品较为中规中矩，价格也相对较低，其配套设施虽然齐全，但档次不高，主要的消费目标群体为大学城内的学生群体。距离本案：1.2公里住宅案例7：四季金辉案 名四季金辉建筑形态高层（32层）楼盘位置XX淮海南路198号（XX日报社北侧）开 发 商XX金辉置业有限公司项目卖点精致景观住宅主力房型面积88至139销售均价均价4600元/装修情况毛坯售楼处XX淮海南路198号（XX日报社北侧）项目实景图户数共60055、0户开盘时间2011年10月29日占地面积300000总建筑面积900000容积率3.0绿化率31.3%销售率剩余233套左右销售率85%综合分析分析内容1、项目规划项目一期建设9栋高层住宅，导入人口近2000户，引进大型超市卖场，并且配备XX市首个近30000平米景观示范区，以及近4000平米的五星级运动会馆。2、区位交通1、9、17、20、22、23、27路3、周边配置项目东面：大学城、淮中分校（规划中）、好又多超市、华联超市。项目南面：XX日报社、江苏银行、XX区区政府、XX区检察院、城南乡政府、交巡警二大队、皇冠酒楼、博大商务酒店、汽车南站、禧徕乐。项目西面：阳光湖公园（在建）、南京156、912酒吧一条街（规划中）、现代国际食品广场（规划中）、南城小区，城南福田菜场。项目北面：XX市人民小学新城校区（本案为幼儿园、小学所属学区）、第二人民医院。4、户型面积2室88-123平米，3室139平米5、优惠政策部分2层特价房3888元/平米6、客源分析外来商人，政府机关人员，投资客项目总结项目紧挨XX市XX区区政府办公大楼，政府周边地块一般受关注度较高，其项目注重景观打造，建设了超大规模的景观绿化和现代化运动中心，并且规划有大型超市卖场，依据性强，在周边住宅中性价比较高。距离本案：500米住宅案例8：天润和府案 名天润和府建筑形态小高层（18层）楼盘位置XX淮海南路288号开 发 商X57、X恒夏置业有限公司项目卖点传世景观王座主力房型面积92至138销售均价均价4400元/装修情况毛坯售楼处XX淮海南路288号项目实景图户数391户开盘时间2011年2月占地面积24667总建筑面积91571容积率3.0绿化率39%销售率剩余130套左右销售率35%综合分析分析内容1、项目规划天润和府位居XX区中心，北临报业大厦，西靠XX区区政府，东依XX工学院，南近汽车南站，紧邻城市主干道淮海南路。项目住宅规划3栋18层、1栋15层小高层，超大楼间距、5000中庭景观，并引进人车分流设计、精装酒店式入户大堂、三菱电梯，打造高端人群的的优质居所。2、区位交通1路、22路、27路、29路3、周边配58、置项目周边配套成熟度低，自身规划建设综合性配套，包括会所、酒店、超市等4、户型面积2室92平米，3室108-126平米，4室138平米5、优惠政策一次性付款96折，按揭99折6、客源分析学区客源，外来商人项目总结项目紧挨XX市XX区区政府办公大楼，配套综合型商业，但住宅产品没有特色，外立面较为常规，售楼处门前杂草丛生，且价格相比周边楼盘没有优势。距离本案：300米住宅案例9：恒大名都案 名恒大名都建筑形态高层（33层）楼盘位置XX北京南路XX大桥南侧200米开 发 商XX恒大富丰房地产开发有限公司项目卖点景观居所，水景地产主力房型面积91至176销售均价均价4200元/装修情况部分精装修售楼处59、北京南路XX大桥南侧200米项目实景图户数1600户开盘时间2010年8月29日占地面积191400总建筑面积900000容积率2.99绿化率79.39%销售率销售率30%综合分析分析内容1、项目规划项目总建筑面积约90万平米，典雅欧洲新古典主义风格建筑，围绕上万平米皇家园林、约8600平米超大湖面而建。约5200平米超五星级尊荣会所、繁华风情商业街、国际双语幼儿园等国际级奢华配套，打造超前精致生活。满屋名牌，9A精装，整合世界知名品牌，人性化设计，精选专家级施工企业，构建完美空间。恒大旗下国家一级资质物业管理金碧物业公司，24小时管家式服务理念，提供私人铂金级服务。2、区位交通XX大桥南侧、60、北京南路与柯山路交界口 6路、13路等公交线3、周边配置恒大名都位于XX市XX区XX大桥南侧，周边交通便利，盛享10分钟城市生活圈：毗邻风景秀美运河景观带、正在建设的阳光湖公园；6路、13路等公交线路近在咫尺，未来多条公交线路将通达XX各地；距淮海路中心商圈约4公里，距楚秀园约2公里。 4、户型面积2室91平米，3室120-133平米，4室170-176平米5、优惠政策一次性付款96折，按揭98折6、客源分析中心城区白领以上阶层，公务员，投资客项目总结奢侈的景观特色及豪华的社区自身配套设项目的最大特点，但项目自2010年开盘以来，销售不佳，与其选址及市场定位有关，项目周边厂区过多，烟囱林立，是61、项目销售最大的阻力，其精装修住宅价格过高，超过了当地购房客群的价格承受范围，也是其销售不佳的一大原因。距离本案：4.3公里（三）住宅产品综合分析XX市全市的住宅在售和待售楼盘将近200个，相对于XX市目前的城市规模来说，其住宅开发量偏大。项目所在的XX区住宅开发处于起步阶段，从政府规划来看多块土地规划为住宅用途，项目所在区域属于尚未开盘的项目主要有位于淮海南路东侧、延安东路南侧、徐家湖路西侧、清安河北侧的清江人家等，建筑面积：128302.4平方米，占地面积：32080.6平方米），具体分析如下： 1、从产品定位来看： XX政府为放低产开发商提供了优厚的招商政策、廉价的土地成本，所以各大房地产62、开发商看好XX市房地产开发前景，纷纷涌入XX市进行投资建设，使得XX市的住宅产品在近5年内得以快速进步。从单个产品角度来分析，其建筑形态、外观设计、配套设施、物业管理、绿化景观等角度出发，均达到成熟水平，且住宅产品高中低端层次分明，低端产品以价格吸刚需型客户，中端产品以性价比吸引投资型客户，高端产品以综合品质吸引享受型客户。 2、从产品的房型设定来看：XX市住宅产品形态主要以高层和小高层为主，别墅和多层的住宅产品为数不多， 30%左右产品为两房设计，50%左右产品为三房及三房以上的大房型，小面积的一房或者类似单身公寓的小房型较为罕有。小户型面积在45-60平米之间，2房面积在80-95平米之间63、，3房面积在95-120平米之间。 3、从产品的面积设定来看： 面积段在95-130平米/套的房屋在XX市应用最为广泛，这和XX市市民的生活观念和房价相关，XX市市民工作压力相对于大型城市工作人员较小，生活节奏较慢，相对大城市，XX的市民有更多的时间和空间来享受生活，并且目前XX市的房价相比周边城市来说并不高，大房型自然而然的成为了当地购房者的首选。 4、从产品的价格定位来看：XX市的城市规划、城市硬件建设现状和城市发展速度在江苏省的各个相对城市中属于较为优秀的，但相对连云港、泰州、盐城等同级别城市，XX市的房价却更低，其主要原因是XX市市民的购买力不足，且XX本地居民自身拥有不少动迁安置房，64、对于商品房的居住需求很少。XX市尚未建设高铁，人口导入不足，开发速度过快，开发体量过大也是XX市整体房价相对较低的很重要的一项原因。XX市清河区普通住宅均价在5000-5500左右，开发区的普通住宅价格在3800-4200左右，而项目所在区域的普通住宅均价在4000-4600左右。 5、从产品的购买客源来看： XX市的商品房销售情况不佳，在购买当地商品房的客户中，60%是私营业主、机关公务员等此类的高收入人群，30%为企业员工等中等收入人群，也有少部分外来人员或者公司购买用来做职工宿舍。按购买动机分类，50%的客户购买商品的目的是为了追求更高的生活品质，30%是为了资产的保值增值而购买，20%65、购房者是因为看中区域高教园区的便利性而购买。XX市的百姓阶层因为收入不高，且居住需求并不强烈，所以这部分人群很少来购买商品房。前些年少量的外来投资客看好XX未来的规划，有部分在XX投资购买了住宅，但是近期XX市的整体住宅市场并不理想，投资风险增高，所以外来投资客的购买意愿也不强。6、从产品的营销手段来看：近期全国楼市都进入打折期，降低价格来促进销售是目前的大势所趋，XX市同样如此，大部分楼盘均存在95至97折的优惠，特价房、一次性付款奖励等常规优惠方式非常常见，开发商的楼盘的广告宣传方面的资金投入并没有吝啬，因为整体市场的不佳，打折促销的手段在当地并没有过多的促进商品住宅的销售,反之规模性的广66、告和SP宣传活动倒是会大大增加产品在当地的知名度，促销效果更佳。7、从项目体量上来看： 恒大名都、四季金辉这2个项目的总建筑面积都到达了90万方，运河城项目的总建筑面积也超过50万方，其他项目均在20万到30万方之间。8、从建筑风格上来看： 恒大名都、四季金辉和中央华府走的是高端路线，其建筑风格更接近欧式建筑，运河城、海润枫景等项目总体属于中端产品，其建筑风格更为现代，而中央美地、天润和府项目相对较为低端，建筑风格更为亲民。9、从建设现状上来看： 中央华府项目尚未开盘，还在土地平整阶段，四季金辉项目尚未封顶，其他项目均以封顶，进入交房阶段。总结： 现阶段XX住宅房地产开发供应量大，特别是本案周67、边区域，可售供应明显大于需求，但是随着城市规划进程的加快，未来“移动呼叫中心”的导入，区域的住宅供求结构将发生一定的变化。因此，未来本案所在区域的住宅开发将是XX关注的重点区域。同时，从目前的住宅市场销售价格来看，近几年房价基本处于稳定提升阶段，进行住宅项目开发的总体风险较小。 三、 项目定位（一）项目定位导向1、尊重环境导向 XX现代新城项目开发应充分尊重XX当地及周边自然环境与历史人文环境，坚持环境资源的利用与再利用的原则，合理地利用地块内部及外部环境资源，与XX的历史文化、水资源与现代商业开发相互结合。2、全面客户导向 从战略的高度为将来商业各方面客户进行思考，建立客户价值战略。研究项目68、客户的需求与潜在需求，为客户创造和发现价值，是项目的规划与设计的重要前提。 3、利润最大化导向 土地性质决定了项目开发属性，从本案而言，项目的开发、定位、规划等应建立在商业项目开发原则上，结合市场因数，在此基础上选取适合本案地块开发的建设方案，争取经济利益的最大化。4、未来性导向 项目规模巨大，开发周期较长，开发设计必须具有充分地前瞻性，以确保项目在未来发展过程中，保持其强劲的竞争力。同时，使项目具备长期的增值潜力。 5、创新导向 创新是现代房地产开发的灵魂，它不仅表现在产品规划、建筑设计、景观设计等方面，同时也表现在项目运作、营销、广告等方面。对现有和未知领域的挖掘和创造，使项目的系统和局部69、都具备崭新的创新因素，是项目整体开发的核心竞争力之一。 6、地产价值剩余导向 作为一个长线开发项目，为项目自身连续子项目开发预留足够的价值及延伸空间，同时在项目开发过程中客户提供超出其预期的产品和服务，使客户获得价值剩余，这些都是作为大型长线项目开发中核心竞争力之一。 7、核心策略全息化导向 通过详细的项目运作战略制定，将核心策略全面体现在项目整体和子项目的规划、设计、服务、价格、品牌、营销、网络、团队当中，是综合竞争优势的源泉。8、地产隐性卖点导向 隐性卖点与显性卖点同样重要，在不被发现的地方，蕴藏着对未来市场的预测，这是“卓越的开发商”更能够真正打动目标客户的秘诀之一。9、互动设计导向 建70、立互动设计战略：市场专家、建筑设计公司、景观设计公司与开发商、咨询公司、销售公司、广告公司、物业管理公司、酒店经营公司、案外专家、潜在顾客代表共同参与项目的规划与设计。遵循我们的市场和客户是最安全的、最简易的创新之道。 10、差异化导向 在项目前期规划设计时，就应充分考虑项目的差异化竞争，是整个项目和各子项目均可充分地挖掘与创造优于竞争对手的差异化卖点。（二）项目定位原则根据房地产市场调研结论，针对XXC21地块定位，我们制定了作为现代大型商业项目定位中的一些原则。希望通过这些原则的制定，来合理给予项目更为准确的定位。1、低成本战略资本运营 由于项目开发时间长，涉及开发事项、物业类型等较多，整71、体开发应尽量实行低成本的战略资本运营，尽量提早实现项目资金的自我循环，避免过多的资金压力。2、业态规划先行现代商业发展已经不同于早期自我形成式的商业模式，巨大的商业开发规模，在前期应将大中型商业专业业态考虑周全，业态规划先行，使项目有条不紊、按照现代商业业态的布局来进行规划、开发、经营管理，保证整个商业区的合理有效地运作。3、运营决策战略周期 从整个项目开发周期、商业规模来判断项目运营决策战略周期，不仅考虑项目在前期规划、子项目开发运作销售等时间，更要考虑整个商业中心在后期经营中培育、上升、成熟的周期，以使项目最终形成一个成熟的城市现代区域市场集群中心。4、专业业态集群的形态 通过目前对于项目72、将来商业业态的复合度和关联性、以及人流共享的初步考虑，项目将最终形成以多个大中型专业商业设施为龙头，结合休闲商业配套、沿街店面等为一体的具有商业创新的市场集群形态，形成一个具有强大辐射能力的聚合体。 5、自主持有（至少部分自主持有）从国内北京新天地等众多的大型商业项目开发来看，多数商业地产运营商越来越更多的完全自主持有（或者部分持有）自身开发的物业，从而形成对物业的绝对控制权，以便于项目后期商业经营的培育和商业氛围的形成，并最终保证商业经营开发的完全成功。项目距离开发内部众多的大型商业设施仍有一定的时间，作为运营商，充分考虑自身预留部分大中型商业设施商业物业，以保证商业氛围的形式和商业中心的形73、成。 6、招商先行，主力店量身定做从国内最近几年众多的大中型商业项目操作来看，招商显得越来越重要，它对于项目投资者、商业氛围的形成、项目商业开发的成功等均十分重要，绝大多数项目在项目定位设计之初就进行招商，使招商先行，指导商业设施开发，避免后期商业设施在经营上的出现不必要的问题，同时前期招商的成功，可极大促进投资者的信心，并最终促进商铺销售。 7、统一管理 项目建成后商业设施将主要由多个组团的开放型商业为主，在商业定位的同时还会涵盖住宅、酒店等物业，因此需考虑成立独立的商业经营管理公司，前期参与业态规划、组织招商等具体工作，后期对这些商业设施进行统一管理，使项目可以有序的进行商业经营管理。8、74、整合营销 现代房产项目已经不单单以简单的销售部销售、广告推广作为项目营销的手段了，更多的将一切相关资源进行整合，进行立体式的整合营销，尤其对于本项目分期开发，更应该在营销范围、营销策略、营销手段等方面进行各类资源整合，扩大项目影响力和项目的销售渠道。（三）产品定位本案的产品定位，可以从两个方案去考虑：1、根据土地的使用性质，规划本案的产品定位为“XX新城国际商业中心”。2、如暂不考虑土地使用性质，结合现阶段市场特征，判断未来市场发展方向，规划本案的产品定位应为“城市中高端商住综合体”。综上所述，我司先假设两个规划定位方案，同时进行市场分析、经济效益测算分析，在对比后选取较优方案。方案一：纯商业75、开发模式总体定位为:XX城南地标建筑 XX国际商业广场细分定位为：商业综合体 + 品牌酒店主要经济数据技术指标暂定为：项目数值单位土地价78000000元占地52000平方米建筑密度50%容积率3.00总建筑面积（地上）156000平方米其中：商业建筑面积120000平方米其中：住宅建筑面积36000平方米楼面地价500元/平方米方案二：商住综合体开发模式总体定位为:XX城南地标建筑 XX新城商住新典范细分定位为：商业购物中心 + 品质公寓主要经济数据技术指标暂定为：项目数值单位土地价78000000元占地52000平方米建筑密度50%容积率3.00总建筑面积（地上）156000平方米其中：商76、业建筑面积80000平方米其中：住宅建筑面积76000平方米楼面地价500元/平方米四、 项目经济测算针对上一篇章所述的二个假设的产品定位，现阶段暂按项目整体销售的角度来测算项目总体成本和收入，以此计算项目的盈利能力。具体方案如下：假设方案一：纯商业模式开发：XX国际商业广场（容积率3.0）假设方案二：商住综合体开发：XX新城商住新典范（容积率3.0）测算依据：1、 开发周期暂按3年计算，以2012年拿地，2013年至2015年为开发周期。2、 项目所确定的销售价格以现阶段市场价格，加上未来预期为基准，酒店以整体出售价格测算为主。3、 项目土地价格均暂按100万/亩计算。4、 项目成本测算中各77、项数据均为预算，开发设计相关配套费用最终仍需以当地政府公布或者按政府和开发企业的那地协议相关条款为主。（一）各方案经济效益测算方案一：纯商业模式开发：XX国际商业广场（容积率3.0）项目主要经济技术指标数据：项目数值单位土地价78000000元占地52000平方米建筑密度50%容积率3.00总建筑面积（地上）156000平方米其中：商业建筑面积120000平方米其中：住宅建筑面积36000平方米楼面地价500元/平方米1、项目总销售额及整体均价1）价格定位：类别面积均价 （元/）总销金额 （亿元）商业（不包租）12000080009.60 星级酒店3600048001.73 合计156000778、262 11.33 2、成本和收益测算：（附测算表）内容比例单价 (元/)一项目土地成本估算525 1土地价格土地成交价500 2税费获取土地的相关成本地价的5%25 二项目开发成本估算3816 3前期费用勘察设计费、招投标、开办费、设计费等4*3%54 4建安费用商业及高层1800 5地下室人防地下建筑面积暂按20000计（带人防 4000元/）513 6基础设施配套供电、供水、燃气、暖气、排污、电信、绿化、小区道路建设等350 7公建配套公共设施、绿化、安防系统费、道路等4*5%90 8装修费用共用部位及部分楼层室内全装修简装1000元/600 9间接费用工程监理费4*3%54 项目管理费79、4*3%54 财务费用200 其他费用4*2%36 10不可预见费3-9总额的3%65 三项目税收、销售费用等合计1162 11营业税及附加销售收入6%436 12销售和广告费用销售收入5%363 13土地增值税（预征）销售收入5%363 四综合成本一+二+三5502 五平均销售单价（2012年预测价格）7262 六税前利润（所得税税前）1759 七企业所得税（25%）440 八税后利润（净利润）1319 注：销售预测价格均按不包租价格测算按纯商业定位，容积率按3.0测算，按预估的市场均价测算，得出：项目资金投入成本（土地成本及开发成本）来计算，则约为4341元/，总投资额6.77亿元。按测算80、，项目的税前利润为1759元/（税前利润2.74亿元）。因此，以税前利润计算项目的总投资回报率为40.53%。如按3年开发，则年投资回报率在13.51%左右。而按税后利润计算，项目的税后利润为1319元/（税后利润2.05亿元），总投资回报率为30.4%。如按3年开发，则年投资回报率在10.13%。3、资金投入和使用计划项目计算期2012201320142015合计建设计划建设面积（）600006000036000156000建设计划小计600006000036000156000销售计划 商业销售面积（）300006000030000120000星级酒店销售面积（）3600036000销售计划81、小计300006000066000156000现金流入量销售收入（亿元）2.404.804.1311.33现金流出量成本投入（亿元）0.78 1.82 2.60 1.56 6.77 税费（亿元）0.38 0.77 0.66 1.81 现金流出量小计0.78 2.21 3.37 2.22 8.58 净现金流量-0.78 0.19 1.43 1.90 2.74 注：税费含营业税，销售、广告、土地增值费分摊等等，按销售收入的16%计算从上表数据得出：1) 财务净现值（FNPV）=1.98（按年8%计算）2) 财务内部收益率（FIRR）= 89%因未来几年的每年投资回报需要折现到投资当年的现值来评测投82、资收入情况，因此我们暂以年银行利息8%为基准，折现投资回报，得出：项目财务净现值（FNPV）0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的操作可行性；同时，我们在测算未来几年的现金流量后，需要将未来几年的投资回报率进行综合测算，并和行业回报率进行相比，确定合理性，就此我们计算得出：财务内部收益率（FIRR）=89%，说明开发企业在第二年现金流为正，以第一年的投资额计算，该项目的投资回报率较高，综合测算表明，项目具有盈利能力。4、盈亏平衡分析根据项目销售收入（11.33亿元）、开发总成本（6.77亿元）和开发总面积（156000），本案总体均价为7262元/指标计算。项目盈亏的临界点测算83、表因素开发总成本 （亿元）房屋销售价格 （元/平米）房屋销售率现在估算值6.77 7262 100%盈亏平衡点变化百分比67%40%-40%盈亏平衡点值11.33 4341 60%从上表分析可以看出，当开发成本增加67%，或房屋价格下降40%，或房屋销售率达到60%时，该项目达到盈亏平衡点。根据市场预测，开发成本不会增加10%，房屋综合销售价格不会低于5000元/平米，但作为纯商业模式开发项目房屋销售率如果必须达到60%才是盈亏平衡点，那么该项目需要商业用房总体出售78%，酒店为该项目的主要开发利润沉淀，未来总体转让兑现或者自营持有长期获利。从测算来看，虽然有盈无亏，但是作为商业开发而言，商业84、体量过于庞大，酒店开发需要品牌、经验和资金的支持，如果后期销售和酒店开发出现问题，该项目的总体开发、销售会出现一定的投资风险。5、敏感性分析本项目敏感性分析，针对投资的税前利润和税前投资收益率两项指标进行评价。分别计算销售价格上下波动5%、10%、15%和总投资上下波动5%、10%、15%时，对经济评价指标的影响。计算结果如下：1）、售价变动敏感分析经济指标基准方案销售价格变动（8000元/）-15%-10%-5%5%10%15%售价7262 6172 6535 6898 7625 7988 8351 收入(亿元)11.33 9.63 10.20 10.76 11.89 12.46 13.0385、 成本（亿元）6.77 6.77 6.77 6.77 6.77 6.77 6.77 税费1.81 1.54 1.63 1.72 1.90 1.99 2.08 税前利润（亿元）2.74 1.32 1.79 2.27 3.22 3.70 4.17 投资收益率40.5%19.4%26.5%33.5%47.6%54.6%61.6%在销售价格下降5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润减少0.47亿元左右，下降了17.34%；投资收益率下降了7.0个百分点。2）、投资变动敏感分析经济指标基准方案投资总额变动-15%-10%-5%5%10%15%成本（亿元）6.77 5.76 6.09 6.43 7.86、11 7.45 7.79 收入（亿元）11.33 11.33 11.33 11.33 11.33 11.33 11.33 营业税销售广告土地增值税费2.38 2.38 2.38 2.38 2.38 2.38 2.38 税前利润（亿元）2.18 3.19 2.85 2.52 1.84 1.50 1.16 投资收益率32.2%55.5%46.8%39.1%25.9%20.1%14.9%在投资总额增加5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润减少0.34亿元左右，下降了15.55%；投资收益率从下降了6.3个百分点。从以上两个方面的测算分析可以看出，虽然投资总额变动不如销售价格变动的影响程度大，但87、其变动幅度仍然对本项目的投资收益具有较大影响，为确保本项目获得预期的收益，应该对本项目成本进行有效控制。从整体销售的角度测算小结：1、项目的税前利润为1759元/（税前利润2.74亿元）。因此，以税前利润计算项目的总投资回报率为40.53%。如按3年开发，则年投资回报率在13.51%左右。而按税后利润计算，项目的税后利润为1319元/（税后利润2.05亿元），总投资回报率为30.4%。如按3年开发，则年投资回报率在10.13%。2、通过财务测算分析，项目财务净现值（FNPV）0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的操作可行性；而财务内部收益率（FIRR）=89%，且水平较高，表明88、项目具有盈利能力。3、从盈亏平衡点来看，当开发成本增加67%，或房屋价格下降40%，或房屋销售率达到60%时，该项目达到盈亏平衡点。但如果作为纯商业模式（商业+酒店）开发项目房屋销售率必须达到60%才是盈亏平衡点，那么该项目需要商业用房总体出售78%，酒店为该项目的主要开发利润沉淀，未来总体转让兑现或者自营持有长期获利。从测算来看，虽然有盈无亏，但是作为商业开发而言，商业体量过于庞大，酒店开发需要品牌、经验和资金的支持，如果后期销售和酒店开发出现问题，该项目的总体开发、销售会出现一定的投资风险。4、从敏感性分析来看，虽然投资总额变动不如销售价格变动的影响程度大，但其变动幅度仍然对本项目的投资收89、益具有较大影响，为确保本项目获得预期的收益，应该对本项目成本进行有效控制。方案二：商住综合体开发：XX新城商住新典范（容积率3.0）在测算了纯商业的产品定位总体经济效益后，我们再以商住综合体角度出发，以容积率用足为前提，在合理控制商业体量的基础上，增加住宅配套，构成区域商住综合体项目，以此测算产品总体经济效益项目主要经济技术指标数据：项目数值单位土地价78000000元占地52000平方米建筑密度50%容积率3.00总建筑面积（地上）156000平方米楼面地价500元/平方米建筑占地26000平方米地下室20000平方米1、项目总销售额及整体均1）价格定位：类别面积均价 （元/）总销金额 （亿90、元）商业（不包租）8000085006.80 住宅7600045003.42 合计1560006551 10.22 2、成本和收益测算：（附测算表）内容比例单价 (元/)一项目土地成本估算525 1土地价格土地成交价500 2税费获取土地的相关成本地价的5%25 二项目开发成本估算3816 3前期费用勘察设计费、招投标、开办费、设计费等4*3%54 4建安费用商业及高层1800 5地下室人防地下建筑面积暂按20000计（带人防 4000元/）513 6基础设施配套供电、供水、燃气、暖气、排污、电信、绿化、小区道路建设等350 7公建配套公共设施、绿化、安防系统费、道路等4*5%90 8装修费用91、共用部位及部分公寓室内全装修简装1000元/600 9间接费用工程监理费4*3%54 项目管理费4*3%54 财务费用200 其他费用4*2%36 10不可预见费3-9总额的3%65 三项目税收、销售费用等合计1048 11营业税及附加销售收入6%393 12销售和广告费用销售收入5%328 13土地增值税（预征）销售收入5%328 四综合成本一+二+三5389 五平均销售单价（2012年预测价格）6551 六税前利润（所得税税前）1162 七企业所得税（25%）291 八税后利润（净利润）872 注：销售预测价格均按不包租价格测算按综合型区域商业中心定位，容积率应控制在3.0以内，按预估的市92、场均价测算，得出：项目资金投入成本（土地成本及开发成本）来计算，则约为4341元/，总投资额6.77亿元。按测算，项目的税前利润为1162元/（税前利润1.81亿元）。因此，以税前利润计算项目的总投资回报率为26.78%。如按3年开发，则年投资回报率在8.93%左右。而按税后利润计算，项目的税后利润为872元/（税后利润1.36亿元），总投资回报率为20.09%。如按3年开发，则年投资回报率在6.70%。3、资金投入和使用计划项目计算期2012201320142015合计建设计划建设面积（）600006000036000156000建设计划小计600006000036000156000销售计划93、 商业销售面积（）30000300002000080000 住宅销售面积（）20000400001600076000销售计划小计500007000036000156000现金流入量销售收入（亿元）3.454.352.4210.22现金流出量成本投入（亿元）0.78 1.82 2.60 1.56 6.77 税费（亿元）0.55 0.70 0.39 1.64 现金流出量小计0.78 2.38 3.30 1.95 8.41 净现金流量-0.78 1.07 1.05 0.47 1.81 注：税费含营业税，销售、广告、土地增值费分摊等等，按销售收入的16%计算从上表数据得出：3) 财务净现值（FNPV）94、=1.38（按年8%计算）4) 财务内部收益率（FIRR）= 114%上述计算可知，项目财务净现值（FNPV）0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的操作可行性；而财务内部收益率（FIRR）= 114%，且水平较高，表明项目具有盈利能力。4、盈亏平衡分析根据项目销售收入（10.22亿元）、开发总成本（6.77亿元）和开发总面积（156000），本案总体均价为6551元/指标计算。项目盈亏的临界点测算表因素开发总成本 （亿元）房屋销售价格 （元/平米）房屋销售率现在估算值6.77 6551 100%盈亏平衡点变化百分比51%34%-34%盈亏平衡点值10.22 4341 66%从上95、表分析可以看出，当开发成本增加51%，或房屋价格下降34%，或房屋销售率达到66%时，该项目达到盈亏平衡点。根据市场预测，开发成本不会增加10%，房屋综合销售价格不会低于5000元/平米，房屋销售率不会低于70%。所以该项目有盈无亏。5、敏感性分析本项目敏感性分析，针对投资的税前利润和税前投资收益率两项指标进行评价。分别计算销售价格上下波动5%、10%、15%和总投资上下波动5%、10%、15%时，对经济评价指标的影响。计算结果如下：1）、售价变动敏感分析经济指标基准方案销售价格变动（7442元/）-15%-10%-5%5%10%15%售价6551 5569 5896 6224 6879 7296、06 7534 收入(亿元)10.22 8.69 9.20 9.71 10.73 11.24 11.75 成本（亿元）6.77 6.77 6.77 6.77 6.77 6.77 6.77 税费1.64 1.39 1.47 1.55 1.72 1.80 1.88 税前利润（亿元）1.81 0.53 0.96 1.38 2.24 2.67 3.10 投资收益率26.8%7.8%14.1%20.4%33.1%39.5%45.8%在销售价格下降5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润减少0.43亿元左右，下降了23.67%；投资收益率下降了6.3个百分点。2）、投资变动敏感分析经济指标基准方案投资97、总额变动-15%-10%-5%5%10%15%成本（亿元）6.77 5.76 6.09 6.43 7.11 7.45 7.79 收入（亿元）10.22 10.22 10.22 10.22 10.22 10.22 10.22 营业税销售广告土地增值税费2.15 2.15 2.15 2.15 2.15 2.15 2.15 税前利润（亿元）1.30 2.32 1.98 1.64 0.96 0.63 0.29 投资收益率19.2%40.3%32.5%25.5%13.6%8.4%3.7%在投资总额增加5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润减少0.34亿元左右，下降了25.99 %；投资收益率从下降98、了5.7个百分点。从以上两个方面的测算分析可以看出，虽然投资总额变动不如销售价格变动的影响程度大，但其变动幅度仍然对本项目的投资收益具有较大影响，为确保本项目获得预期的收益，应该对本项目成本进行有效控制。从整体销售的角度测算小结：1、项目的税前利润为1162元/（税前利润1.81亿元）。因此，以税前利润计算项目的总投资回报率为26.78%。如按3年开发，则年投资回报率在8.93%左右。而按税后利润计算，项目的税后利润为872元/（税后利润1.36亿元），总投资回报率为20.09%。如按3年开发，则年投资回报率在6.70%。2、通过财务测算分析，项目财务净现值（FNPV）0，表明项目利润率超过基99、准贴现率，具有财务上、经济上的操作可行性；而财务内部收益率（FIRR）=114%，且水平较高，表明项目具有盈利能力。3、从盈亏平衡点来看，当开发成本增加51%，或房屋价格下降34%，或房屋销售率达到66%时，该项目达到盈亏平衡点。4、从敏感性分析来看，虽然投资总额变动不如销售价格变动的影响程度大，但其变动幅度仍然对本项目的投资收益具有较大影响，为确保本项目获得预期的收益，应该对本项目成本进行有效控制。（二）方案汇总对比综合分析汇总来看项目方案对比方案一方案二项目定位纯商业商住综合容积率3.03.0开发周期（年）33总建筑面积（）156000156000总投资额6.77亿元6.77亿元税前利润（100、每平米）1759元1162元总利润2.74亿元1.81亿元总投资回报率40.53%26.78%年投资回报率13.51%8.93%税后利润（每平米）1319元872元总利润2.05亿元1.36亿元总投资回报率30.4%20.09%年投资回报率10.13%6.70%方案一：纯商业模式开发：XX国际商业广场（容积率3.0）总建筑面积：156000平方米，其中：商业建筑面积12000平方米，酒店36000平方米项目的税前利润为1759元/（税前利润2.74亿元）。因此，以税前利润计算项目的总投资回报率为40.53%。如按3年开发，则年投资回报率在13.51%左右。而按税后利润计算，项目的税后利润为13101、19元/（税后利润2.05亿元），总投资回报率为30.4%。如按3年开发，则年投资回报率在10.13%。方案优势：1、 规模化商业开发，在区域内能形成一定的规模和品牌效应，星级的酒店也能在区域内为XX区行政商贸中心定位所配套，企业的社会形象和品牌知名度易树立。2、 单纯从经济效益测算来看，该方案的总体效益较高。方案劣势：1、 由于目前XX新城区域正在总体规划和开发中，人口仍在导入阶段，商业体量过于庞大，未来去化和招商难度高，如果销售遇到市场抗性，本案的开发就会受阻，直接影响到项目的开发进程和经济效益的产生。2、 如此体量的商业更需要未来政府对项目的支持并提供系列招商税收等优惠政策。3、 本案销102、售和招商周期均较长，一般超过十万的商业项目，在二三线城市其招商和运营开业需要3-5年的时间，只有通过商业培育，才能真正树立品牌商业中心的地位。否则一旦招商和经营失败，会起负面影响。方案二：商住综合体开发：XX新城商住新典范（容积率3.0）总建筑面积：156000平方米，其中：商业80000平方米，公寓76000平方米项目的税前利润为1162元/（税前利润1.81亿元）。因此，以税前利润计算项目的总投资回报率为26.78%。如按3年开发，则年投资回报率在8.93%左右。而按税后利润计算，项目的税后利润为872元/（税后利润1.36亿元），总投资回报率为20.09%。如按3年开发，则年投资回报率在103、6.70%。方案优势：1、 合理的商业体量规划，为未来销售、招商和运营奠定成功的基础。2、 商业和住宅的双重规划和定位，互相支撑。3、 建设住宅更有利于快速去化回笼资金，采用滚动开发，建设商业项目，以此可以规避在商业销售、招商中遇到的资金和投资等等风险。4、 建设商业综合体项目和XX新城的总体规划相符合。方案劣势：1、 总投资额和方案一相同，但平均的年投资回报率最低，最关键的因素是因为土地价格目前仍以商业低价为基础测算的楼板价。2、 本案目前是商业用地，改变成商住用地，存在不确定性。（三）总结分析根据经济测算结论，结合市场因素，综合2个方案的优劣势，我们得出结论：本项目的规划建设应当采用方案2104、,理由如下:方案一虽然总体经济效益高于方案二，但该效益的体现是需要在项目顺利得以销售才能达到，根据目前区域现状和人口导入情况而言，商业规划体量已然过于庞大，就算在XX的某些区域商业中心，也未必达到120000平方米的体量，因此会在未来的销售和招商中遇阻，一旦遇阻本案的开发进程就会受到影响，不但开发商的利润难以保障，而且项目处于困境后也会对社会效应产生负面影响，对政府形象不利。同时，从市场现状而言，包括XX市中心的“万达广场”等项目均采用该种方案规划，后期销售、招商也取得了一定的成效，以此效仿，我们认为本案如按方案一开发建设，风险较大，商业体量庞大形成供大于求，为后期销售和招商运营带来阻力，本案105、的开发建设应该以追求“资金回笼快、风险相对较小”为目标，选择方案二，以商住综合体模式开发该地块。唯一的劣势或者说边界条件在于土地是否可以转性，转性后的土地价格如何确定。 打造公寓，必需改变土地性质为“商住”。有效降低住宅土地成本是本案开发成功的关键。项目占地面积较大，在合理控制商业体量的同时，配置一定的居住类物业，我司在通过市场调研后发现，项目周边居住住宅用房规划完善，总体体量庞大，且住宅定位明确，房型以二房和三房系列为主。销售均价也仅为4000-4500元/,就此，如果按方案二开发，我司认为：1）本案的居住类配套物业，应以“差异化定位”为原则，做到“人无我有，人有我优”，因此建议在房型和面积106、上采用适当错位的定位，以此来满足未来区域商贸客源、移动呼叫中心客源、年轻个性青年等等购房者的需求。无论从投资还是自用去营销推广，去化较易。 2）预估本案以商业的土地价格加之建设成本得出的综合成本应在4000元/左右，因此如果建设和周边住宅类同的同质化产品，本案将失去竞争优势，一方面价格没有竞争力，另一方面土地使用年限低于住宅用地，所以我司建议开发商应积极和政府进一步协商该地块是否可以变性为商住项目，同时给予充足的容积率和项目建设相关的开发政策，以降低项目综合开发成本，增加企业开发利润。如以方案二进行开发建设，更可以带来如下优势：1、以项目优越的地理位置、占地体量和未来XX新城的发展规划，可以奠107、定本案的商住地标形象地块位于XX新城行政商贸核心地段，占地面积78亩，施展空间大，足以打造规模性商住综合体，且周边已经成熟的住宅社区和在建住宅项目数量多且集中度高，超大规模的大学城高教园区近在咫尺，占地700亩阳光湖也为区域增色不少。未来城市规划导入人口速度加快，在建设住宅的同时，自身建设商业进行规划配合。以8万左右的商业总建筑面积的体量来看，足以支撑或者满足周边居住人群的购物消费需求，更将以区域地标商业形象，引导XX市中心和XX周边城市、乡镇的消费者来本案进行消费。2、增加高层公寓定位，有利于展现地标性，树立开发商品牌形象房地产项目的顺利开发和政府的扶持程度精密相关，项目区域位于XX市南部入108、口处，且地块紧邻XX区政府东侧，市政领导对于该地块的开发建设重视程度和关切程度高，政府希望能将其打造成XX市南部入口的形象工程项目，要求本项目建筑风格新颖、大气、现代化。结合项目区域规划前景，我司建议在建设商业的基础上，打造高标准高层公寓楼，以此展现地标形象，才符合市场需求的基础上，即满足未来“中国移动呼叫中心”导入后等等种种人群对区域居住的需求，又满足政府对于该地块的综合要求和期望，同时为开发商带来一定的经济效益。3、从商业综合体的产品规划角度出发，配套公寓后，本案物业品种丰富，各类物业配套相辅相成，相得益彰。商住的规划，在后期的规划设计中需注重一定原则，如，商业追求开放性，而住宅追求私密性109、，两者是相对矛盾体，因此在规划设计中应该规避解决此类问题。住宅的开发建设为本案的商业带来了消费支撑，而商业的配套，不但为本案也为区域住宅、政府和商贸等进行商业配套。相辅相成，相得益彰。（四）客户定位根据方案二，确定本案未来的商业和住宅的购房客源，以及未来的商业消费群体，以此在明确客户定位的基础上，为项目的规划设计提供依据。1、按客户来源划分（1）、核心客户：XX区及周边区域客户定位理由：项目位于XX区核心位置，目前处于大力开发阶段，同时也是人口导入的初步阶段，政府通过招商引资，房地产开发，人才引进等方式来给区域导入人口，在区域及区域周边经商、办公、深造的客户将会是本项目的核心客户。（2）、外围110、客户：城中心、周边县市及外区人员定位理由：项目所在区域位于开发新区，在XX市知名度和受关注程度高，发展潜力大，升值潜力大，在XX市及周百年乡镇、县市等有投资意向的客户多半会将投资目标放在新区。周边省市定位理由：专业的投资客注重的是投资产品的投资价值和增值潜力，XX市在江苏省的总体发展处于起步阶段，注重长远效益的投资客可能会看好XX市的投资潜力并瞄准XX市场。2、按购商铺买人群划分（1）、核心客户：本地投资客户定位理由：XX在售在商铺销售情况尚佳，多数买家都是本地投资客，购买本地商铺一方面是因为管理方便，更重要的是看中其高回报率和长期受益。（2）、外围客户：异地投资客户定位理由：经济发达地区商铺111、价格过高，并不是所有有投资眼光的客户都能承受，这部分的投资需求就渐渐向欠发达地区转移，XX市就是其中之一。（3）、偶得客户：自营客户定位理由：和大部分地区一样，XX市的自营商户多半选择租借商铺经营，主要是为了降低经营成本和将经营风险降到最低，少部分实力雄厚或者生意成熟自营商家也会选择购买商铺。3、按公寓的购买人群划分（1）、核心客户：本地投资客户定位理由：投资客户一般看好区域发展潜力，对于区域人口导入有信心，能精确瞄准区域内的居住需求，本项目地块正好符合他们的预期。（2）、外围客户：自用需求客户定位理由：高教园区和科技园近在咫尺，两大园区会催生大量的住房需求，未来区域周边还将建设“中国移动呼叫112、中心”。庞大的人口导入，需求增加。如果产品符合此类需求且价格合适，相信本地块的产品会受到自用客的关注。（3）、偶得客户：异地投资客户定位理由：住宅投资相对来说风险低，加之XX市总体住宅市场价格偏低，如果能很好的控制总价，就可以吸引一些投资资金并不宽裕的外地投资客。4、按未来商业购物消费人群划分（1）、核心客户：公务员、管理者、私营业主、教师、白领等定位理由：这部分人群在当地具有最强的消费能力，对于消费场所的环境、服务等因素有着最高的要求，项目如果能在这部分人群中做出口碑，对于项目在XX市的立足和发展将起到决定性的作用。（2）、外围客户：周边县市、乡镇居民定位理由：要吸引外区人口到本项目来消费在113、初期会有很大的难度，建立良好项目形象和知名度必不可少，争取在后期外区人口也能成为本项目的核心消费群。（3）、潜在客户：高校学生、务工人员等中低收入阶层定位理由：这部分消费人群在当地占了最大的数量比重，虽然消费能力不强，但是消费群基数大，把握住这批消费群体，就能为项目注入最多的人气。（五）SWOT分析优势：1、迎合区域需求，提升区域形象，完善区域配套，符合政府期望，有利于项目后期发展。2、商住综合体建筑组合灵活，业态组合灵活，容易根据实时的市场变化而改变。3、项目公寓为商业提供最为直接的人口支撑，项目自身商业为公寓客户提供最为直接的生活配套。4、区域内禧徕乐、现代国际城、翰城广场已经进入招商阶段114、，集群的商业会有规模效应，带动整体商业的发展。劣势：1、区域目前人气和消费力不足，项目招商有难度。2、距离阳光湖较远，景观优势弱。3、大规模项目开发周期长，对于开发商资金运作要求高。4、区域目前规模性商业氛围欠佳，区域人气和消费力有限，打造城市副中心形象需要相当长一段时间的引导。机遇：1、项目位于XX行政中心城区，并临近主干道，自驾通达性佳。2、城市规划发展外扩，各项公建设施的逐步完善，能为项目带来发展机遇。3、整合营销策划能优化项目开发，增强项目竞争力。4、项目土地性质和各项土地指标同样尚未确定，可以根据市场的实时变化而进行调整，大大降低了开发风险。威胁：1、目前项目的土地价格尚未最终确定 115、，过高的土地价格会是建设综合成本高于销售价格，形成价格倒置。2、政府对于区域的规划必须严格执行，如果政府对于区域整体规划出现变动将不利于项目目前的市场定位。3、中央政府对于市场后续的调控是目前房地产开发不可不提的风险。4、区域内已有项目陆续开发或开业，市场已获一定的培育，但是专业市场会降低区域的商业环境和品味档次。五、 项目规划设计方案建议（暂略）六、 项目开发风险和主要对策（一）项目风险分析1、战略风险 战略决定经营行为，建议在商业地产领域制定长期战略，建立战略联盟，聘请一流商业管理专家加盟企业，增强企业在商业地产方面开发和运营能力。2、项目经营风险由于本项目在开发区内，投资者不易认同本项目116、的投资回报率；为了提高项目品质和成功运营，自持部分商业，成功建立商业品牌对于项目发展意义重大，过渡追求短期利润，可能会造成项目运营失败，影响整体。（二）控制风险对策1、把握业态定位规律为项目服务大型商业综合体，容易发生业态冲突，需要充分认识其中规律。规律一：科学严谨细分 首先根据商业经营规律对品牌进行科学严谨的细分，有培育品牌、有张扬品牌等，目的是缩短品牌的市场培育期。规律二：波纹效应 其次是有的放矢，按波纹效应形成梯度品牌群即二三线品牌区等，针对市场经营状况考虑品牌培育现状，主动出击迅速对现有品牌作适度调整，重点筛选，张扬个性， 特别注重、品牌、服务、价值的有机结合。规律三：对冲突业态进行适117、度调整，注重品牌、服务价值有机结合。 对冲突业态的品牌进行调节，要对宏观市场及环境进行评估。采用市场手段进行调整，同类业态，采用不同品牌错位经营； 对于项目未来主力店与外店冲突时候，我们根据具体情况进行调整，走差异化竞争路线，拔高项目整体定位； 根据当地消费群体对商品需求的特点，主动进行跟踪分析，通过良好的市场调研手段，挖掘市场真空点。2、整合优势资源 有效利用地块所处优越位置； 在营销推广方面大力借助政府资源，主导新城投资理念； 利用XX市缺乏高端休闲娱乐场所、品牌购物中心等市场空缺，引进二三线品牌，达到绝无仅有、唯我独尊的标杆形象； 着眼XX新城大规模开发契机，作为营销突破口之一，大力推销118、高端商业和公寓的投资前景。七、 项目综合评价（一）社会评价概述概念：项目社会评价是识别、监测和评估投资项目的各种影响，促进利益相关者对项目投资活动的有效参与，优化项目建设实施方案，规避投资项目社会风险的重要工具和手段。目的：社会评价的主要目的是消除或尽量减少因项目的实施所产生的社会负面影响，使项目的内容和设计符合项目所在区域的发展目标、具体情况和目标人口的具体发展需要，为项目地区的人口提供更广阔的的发展机遇，提高项目实施的效果，并使项目能为项目地区的区域社会发展目标、促进经济与社会协调发展。（二）社会影响分析项目社会评价框架序号社会因素影响范围、程度可能出现的后果1对居民收入的影响基本无影响2119、对居民生活水平和生活质量的影响正面影响提供消费、休暇场所3对居民就业的影响正面影响有效增加XX当地就业岗位4对不同利益群体的影响基本无影响5对脆弱群体的影响基本无影响6对地区文化、教育、卫生的影响正面影响不但丰富了高教园区内师生、工作人员的日常生活，并且能有效提高XX区的形象7对设施、服务容量、城市化进程的影响正面影响进一步凸显XX区作为城市南大门的地位，并将对XX商业格局发展具有引导性作用8对少数民族风俗习惯、宗教的影响基本无影响序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体有待观察高端品牌商户可能对入驻处于开发阶段的新城具有抗性消费群体缺乏前往郊区消费的意愿提高与政府合作的力度，120、以政府为导向进行招商工作可以开展具有特色的优惠、酬宾、纪念日等活动吸引社会眼球2XX各类组织良好3XX技术文化条件有待观察XX能否接受此类型的商业形式可以通过一系列具有针对性的宣传，提升居民对本项目的认同，尤其是以接受能力较快的青年人带动全社会结论:本项目在以人为本的原则下，充分发挥政府引导作用，才能克服项目处于未成熟区域所要面临的人流稀少、认知度低、招商困难等现实问题，达到将项目塑造成南大门地标的开发目标。八、 报告结论与建议通过对XX市商业市场和住宅市场的调查分析，以及对于地块开发成本和利润的测算，我们肯定的认为XX区C21商业地块有开发价值，但项目商业未来的销售和招商运营周期受到新城城市121、规划进程的制约（关键是人口的导入问题），商业真正成市和兴市需要市场5年左右的培育。从项目规划角度出发，由于地块占地面积较大，我们建议开发商应严格控制商业体量，避免未来销售空置和招商运营困难，所以在我司假设的二个方案中，从市场角度和可行性角度来综合评测，应以第二方案为主，该方案在建设商业用房的同时，配以公寓规划。虽然总体回报率一般，但是项目定位合理，可以迎合市场需求，商业、公寓配置，相辅相成，有利于项目的地标形象展现，只有在保障去化的前提下，投资回报才能得以实现，在经济效益测算可行的前提下，即树立开发商企业形象，也为政府树立了区域城市形象，对政府而言，可谓是“我们开发商牺牲了总体经济效益，牺牲了商业的面积，去建设高端的公寓，来创造一定的社会效益。”因此，建议开发商需以地块变性为“商住”性质为前提，投资本案地块的开发建设，并以本报告所提之方案二定位进行规划设计。否则将存在一定的市场风险、投资风险和政策风险。综上所述，本商业地块开发建设可行，但在土地性质和拿地成本上，以规划定位增加公寓为由，请政府给予一定的政策和土地价格优惠。107