1、县城法院小区商住楼开发工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月39可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录1 概述11.1项目名称11.2项目地点11.3项目申报单位基本情况11.4项目提出的背景及理由21.5项目概况21.6申请报告编制依据和编制单位32 市2、场分析与预测52.1*县经济社会基本情况52.2*县城区近期商品住房供求分析与预测62.3项目优势分析102.4价格预测123 相关规划及行业政策123.1城市规划123.2房地产业政策124 建设规模与内容144.1建设规模144.2建设内容144.3主要市政条件155 项目场址及土地利用155.1场址155.2用地规模及现状155.3土地获取方式及土地利用的合理性166 主要工程技术方案166.1总平面布置166.2结构与基础176.3供配电186.4给排水206.5消防安全227 环保与节能237.1环境保护237.2节能257.3水土保持268 投资估算与资金筹措278.1投资估算273、8.2资金筹措288.3资金使用计划289 财务分析299.1财务评价依据说明299.2销售收入、税金及附加费估算309.3损益分析319.4不确定性分析329.5财务评价结论与建议3210 社会评价3210.1项目对社会的影响分析3210.2主要社会效益分析3210.3负面影响3310.4社会风险3311 结论341 概述1.1项目名称*县法院小区商住楼1.2项目地点*县*镇*路1.3项目申报单位基本情况*县*房地产开发有限责任公司是经*县工商行政管理局注册登记的民营企业，成立于2004年12月15日（原为*县*实业有限公司），2005年更名为*县*房地产开发有限责任公司），营业执照注册号为4、*，执照有效期为2005年7月16日至2014年12月14日止。2006年被湖南省建设厅核准为“三级”资质的房地产开发有限责任公司。主要经营：房地产开发经营、房屋工程建筑劳务分包、建筑装饰、各类石材加工销售、建材零售、温泉（地热）开发经营等项目。注册资金捌佰万元人民币。公司法定代表人：*，经营办公地址：*县*镇*路。公司由自然人*、*俩人出资组成，其中*出资792万元占公司股份99，*出资8万元占公司股份1。2004年、2005年公司分别被湖南省银行业协会、*市银行业协会评为“守信用企业”。 公司组织情况*县*房地产开发有限责任公司，现共有30人，其中：工程技术人员3人，一般员工22人，高级工5、程师1人，注册会计师1人，工程师3人，公司实行董事会负责制，形成一室四部的组织机构形式。 公司管理人员情况法定代表人、董事长：*，男，汉族，现年36岁，1971年出行于湖南省*县*镇，大学本科文化，高级工程师。该同志经商十余年，有一定的组织管理能力和建设技术经验。目前，在*信用社有抵押贷款140万元，能按季还息，无不良资信记录。股东：*，男，汉族，现年62岁，生于1945年，住十都镇晓东村，无不良资信记录。 财务情况根据*县*房地产开发有限责任公司2008年底的会计报表（已审计）情况看，该公司资产总额1754万元，其中：固定资产61万元、流动资金1694万元、负债888万元、所有者权益866万6、元，全年实现经营收入1028万元，利润32万元，累计未分配利润32万元。资产负责率50.63，流动比率3.4，销售利润率16.67。该公司长期偿债能力较好，短期偿债能力一般，企业有一定盈利能力。1.4项目提出的背景及理由本项目地块系*县*房地产开发有限公司从县国土局土地储备中心公开竞拍购得，地块原系县法院办公用地。根据*县规划办规划和有关部门批准了拟建项目。项目提出的理由是：合理利用土地资源，改善旧城区环境；完善小区建设，实现预期目标；满足中、低收工薪阶层及农民进城缺房要求。1.5项目概况1.5.1建设内容与建设规模小区规划占地1603.5平方米，建筑占地997.79平方米，总建筑面积68607、平方米，绿化占地面积266平方米。一次规划，一次建设。1.5.2进度计划*县法院小区商住楼开发计划预计开发周期为1年，即2010年1月2011年12月竣工。1.5.3投资规模与资金筹措1）项目估算总投资项目估算总投资758.46万元。2）资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目所需758.46万元建设资金由项目申报单位从自有资金和商品房预售或银行按揭贷款中筹集。1.5.4主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表1-1。1.6申请报告编制依据和编制单位1.6.1编制依据1）关于编制*县法院小区商住楼可行性研究报告的咨询服务协议书；2）*县城总体规划20062015；3）*县国民经济和社会发展“十一8、五”规划；4）投资项目可行性研究指南（2002）；5）房地产开发项目经济评价方法（2000）；6）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；7）其他相关专业设计规范；8）项目申报单位提供的相关基础资料；9）*县法院小区商住楼购买开发协议。1.6.2报告编制单位*工程投资咨询有限公司法人代表：王楚权资质等级：乙级资质证号：工咨乙1030123005发证机关：国家发展和改革委员会表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备 注1总用地面积1603.52总建筑面积686068602.1.1商品住宅59002.1.2商业门面6222.1.3杂房、车库3383建筑密度%62.24绿9、地率%16.65容积率3.76最高层数层67总户数户378停车位个29估算总投资万元758.4610预计销售收入万元133811利润总额万元485.9512所得税万元163.1913净利润万元322.7614投资利润率%42.5515投资利税率%48.62 市场分析与预测2.1*县经济社会基本情况*县2008年度国内生产总值达到20.39亿元，社会消费品零售总额可望达到5.84亿元，财政收入完成20580万元；城镇居民可支配收入11250元，农民人均纯收入可望达到2808元，固定资产投资完成15.24亿元，2009年发展目标为国内生产总值增长16，社会消费品零售总额增加18；财政收入增长17.10、5，农民纯收入增加8，社会固定资产投资增长25。加快城镇建设是*县“二小三大”工作重点之一，该项目是*县扩容提质的重点工程。*县政府对该项目十分关注，各项优惠政策均已兑现。2.2市场供求分析2.3.1需求分析1）需求分析 *县城乡居民约19万人，县城现有居民约3.4万人。根据*县城总体规划，城区面积约5.4平方公里，到2025年县城居民发展到8万人； 城乡居民收入不断增加，解决和改善居住条件及投资房地产以期增值的人群也在同步增长； 农民进城无门槛，教育资源整合，农村集中办学，激发了农民进城购房置业的欲望，加快了农民进城的速度； 各乡镇工作的干部、职工、教师在以往房改时因客观因素而没有享受到房改11、福利房的，现计划在县城置业者甚多。2）供给分析*县现有房地产开发公司7家，外来公司1家，公有公司1家，非公有公司5家，其中具有三级开发资质的公司有3家。2006年*县房地产开发销售情况年份开工面积(万)竣工面积(万)已售面积(万)空置面积(万)2004643.20.820056.855.781.0220067.26.460.4200787.570.520088.47.66.90.72007年*县市场供给能力分析估算年份供应总量(万)已售面积(万)空置面积(万)销售率()20056.85.781.028520067.260.483200787187.520088.47.60.890综上所述，2012、04年*县商品房销售面积累计达到3.2万平方米， 2005年销售率达到85；2006年销售率达到83，2007年达到87.5，2008年达到90，采取加权计算回归分析，大致得出2009年市场供给需求情况基本正常。3）需求分析 消费者在购买住宅区域选择因素从上表可以看出，消费者在购买住宅区域时对其的交通、购物、价格比较敏感，其次就学和小区环境也受到普遍关注，因此在项目开发时要着重权衡上述因素；在既定价格时要遵循“物有所值，大众价格”的规律，在保证公司利润的前提下让利给消费者。还应增强项目配套功能，满足内部居民日常生活需求及提高居住环境质量。消费者对建筑的需求特征从上表可以看出，消费者购房的首要关13、注集中在对工程质量和室内户型，其次对通风采光，朝向的关注也有新的认识。对居住环境的生态、健康、环保的关注已在城市建设日益密集的局限下演变为对生态居家环境的强烈要求。因此，在开发建设本项目时，我们已在质量承诺、户型设计与相关营销推广中着重关注。 消费者购房户型面积选择从以上调查结果可以看出，选择四室二厅、三室二厅是消费者主要的选择取向。本项目共有门面10个，面积622，住宅37套，面积5900。门面以小开间为主，住宅以四室二厅、三室二厅为主，迎合了房产市场需求。2.3项目优势分析2.3.1外部优势1）政策支持房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国14、民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证*县房地产业持续、健康、稳步发展。*县房地产业近几年呈现出快速发展的强劲势头，但也出现如房屋供应结构不尽合理问题。当前的政策导向主要是：以需求为导向，调整供应结构，大力发展普通商品住宅；进一步激活二级市场，鼓励居民换购住房；进一步加大个人住房贷款力度，完善个人住房贷款担保机制。2）区位与交通*县法院小区商住楼地处*县*东路路段，以东山明珠为中心的中心商业区附近，向东向西均是城市发展和功能的辐射区，区位优势十分突出。离*15、中学和明德小学以及县中医院只有700米之遥。2.3.2内部优势1）雄厚的经济实力项目的发起人和主要股东均长期从事房地产和基础设施等投资，且经营状况良好，自有资金充裕，融资能力强，有利于把项目打造成区域中高档的精品住宅区。2）高素质的员工队伍公司拥有一批房地产开发策划及工程建设的员工队伍，其中，具有初、中、高级工程技术和管理职称的人员占员工总数的70%以上，为项目的开发管理提供智力支持。3）丰富的房地产开发运作经验开发公司具有多年房地产开发经验，并主持过较大型项目的策划、设计、评估、施工及运营全过程，确保项目目标的实现。2.4价格预测对楼盘的价格预测采取市场比较法，选择邻近地区楼盘或者是同一档次16、的楼盘作为比较对象，进行比较预测。主要比较楼盘有鑫源世家、东山明珠、*花园小区、财富大厦小区等。2008年底，临近楼盘高层普通商品住宅价格在980元1400元之间。*商业广场小区定位为中档楼盘，档次不低于上述楼盘，考虑*县未来23年房屋价格仍将保持一定幅度的增长，推测项目住宅销售价格应在1100元1500元之间。3 相关规划及行业政策3.1城市规划项目位于县城*东路路段地块。项目建设用地原为*县法院办公用地，变性为商住用地，一方面有利于市场的建设，另一方面也有利于城市中心区土地资源的优化配置，有利于改善中心城区环境和提高城市品位。项目符合*县城市发展总体规划要求。3.2房地产业政策房地产业是我17、国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证*市房地产业持续、健康、稳步发展。2006年5月，针对部分地区房价增长过快，国务院常务会议提出了包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房为主要内容的房地产宏观调控政策。建设部、发展改革委等九部委联合出台了关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知等文件，提出了六条调控房地产业的政策措施以及十五条具体的房地产调控措施和若干硬性的指标18、，对我国的房地产业产生重要的影响。如自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。“稳定住房价格”、“改善住房供应结构”成为当前房地产业宏观调控的重要目标。*县房地产业近几年呈现出快速发展的强劲势头，但也出现如房屋供应结构不尽合理问题。当前，当前*县房地产的政策导向主要是：贯彻中央宏观调控政策措施，保持全县房地产业持续健康发展；采取积极稳妥的措施，加强供应与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求，促进合理19、的住房消费，切实稳定住房价格；以需求为导向，改善市场供应结构，大力发展普通商品住宅，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，限制别墅项目建设；遏制投机性需求，规范投资性需求，引导改善性需求，控制因拆迁造成的被动性需求；完善住房保障体系，抓好经济适用住房和廉租住房建设；发展节能省地型住宅，转变房地产业的增长方式；稳定各项优惠政策，保持良好的投资环境和住房消费环境；继续合理控制城镇房屋拆迁规模，完善城镇房屋拆迁法规政策，推进拆迁规范化管理；进一步激活二级市场，鼓励居民换购住房；进一步加大个人住房贷款力度，完善个人住房贷款担保机制。4 建设规模与内容4.1建设规模*商业广场小区规划用地面积16020、3.5，规划总建筑面积6860，其中，门面622，车库及杂屋间338，住宅楼面积5900。4.2建设内容项目建设内容为高层住宅楼、商业用房、综合管理用房以及区内道路、绿化、围墙等附属工程。采取“一次规划、一次开发”的运作方案，开发建设商住楼和外部接入的水、电、气等工程，其中，住宅5900，商铺622。建设内容、面积分配如下表。序号建设内容单 位面 积备 注1住宅59002商铺6223杂房、车库3384.3主要市政条件4.3.1交通条件项目位于城市主干道*东路和内环张之间的地块。项目建设及交付使用后均有良好交通条件。4.3.2供水条件项目的供水水源为城市自来水。解放路已铺设有完善的供水城市供水干21、管，管径为DN300。项目供水接入方便，并能满足要求。4.3.3供电条件在*路路一侧，距项目不远处，有一变压器，项目供电可从该变压器引入380V220V电源。5 项目场址及土地利用5.1场址项目场址位于*路与内环线交叉处附近。5.2用地规模及现状项目总用地的规模为1603.5。项目区内原有的建筑物已基本拆除。场址的生态环境较好。5.3土地获取方式及土地利用的合理性拟用土地主要为原法院办公楼用地。随着该地段的商业、文化教育、服务、居住等条件的日益改善，越来越多的投资者、消费者看好该地段的商住优势，形成强劲的投资和消费需求。变性土地，在原址上开发建设与社会经济发展相适应的商住小区，一方面有利于增加22、商业设施和住宅房源，满足消费者的需要；另一方面有利于土地资源的优化配置，发挥县城中心区土地资源的利用价值，以获得良好的经济和社会效益。2009年*房地产开发有限公司通过土地市场公开竞拍获得该宗地的土地使用权。*房地产开发有限公司拟准备开发。6 主要工程技术方案6.1总平面布置6.1.1规划设计理念1）以区域总体规划为前提，注重基地与周边城市结构，以及居住区自身形态与周边现状之间的内在联系，延续和发展居住区富有个性的规划结构体系，体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。2）以徽派为风格特点，将整个小区设计成为富有层次的整体，构筑生态型的景观人居环境，并打造旅游都市的商业气息，丰富城市生活。3）以23、人为本，在布局形式、景观环境与单体设计上突出“均好性”的原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富有人情味的温馨家园。6.1.2总平面布置小区主出入口设在*路上，以精致的景观绿化相辅，提升本社区形象，两个地块在此有机联系，融为一体。6.1.3交通组织根据用地特点和小区规模，设置1个出入口，开向*路。小区内道路骨架清晰，充分体现交通、居住、景观三大功能。车行道路简明便捷，采用完全人车分流的交通组织方式，小区内部不受机动车干扰，为儿童，老人等提供了安全的地面活动场所，有利于集中绿地，水体环境的营造，大大提升了居住环境的质量。6.1.4环境设计小区绿地率为16.6%。灵活运用空间表现手法，综合设计流线24、景观和居住空间，在绿化景观上营造出丰富的空间结构感受。绿色空间在靠近居住区的一侧以自然流线形态为主，运用点线面的不同划分和布置，将小区变成绿色的空间，为居民提供一个良好的生态环境。6.2结构与基础6.2.1结构根据建筑平面布置和使用功能的要求，综合楼建筑拟采用砖混结构，商场、会所应根据建设高度和层数不同拟采用框架结构或剪力墙结构，高层住宅拟采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构形式。本项目建议采用砖混结构。6.2.2基础建设单位未能提供相关的地质资料，项目的基础类型待相关资料确定后选定。6.3供配电6.3.1负荷等级本工程内高层建筑与消防有关的用电设备为一级负荷。其他建筑的消防用电负荷、高层、小高25、层客梯、生活给水泵和楼道应急及地下室照明等为二级负荷，其余的用电设备均为三级负荷。6.3.2用电负荷根据小区住宅类型，原则上6KW户的设计功率考虑，大户型则按8KW户的设计功率考虑，公建基本按每平方米80W考虑。本小区内用电总负荷约为600KW。6.3.3供配电系统供电电源：380V220V电源从市政管网接入。6.3.4住宅配电住宅电源从户外配电箱引入。每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能。每套住宅单相进线，设置电源总断路器并采用可同时断开相线和中性线的开关。住宅进户线不小于102，分支回路线不小于2.52。空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、以及其它电源插座，设置独立回路及漏26、电保护。住宅的公共照明采用节能自息开关。电气线路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配电。6.3.5应急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设置疏散照明及其标志。采用蓄电池作为备用电源。6.3.6户外供电及照明户外高压电缆、低压电缆沿电缆沟敷设，再穿管埋地暗敷引至用电点。小区户外照明采用造型优美的高压钠灯，以衬托优美的环境。6.3.7夜景灯饰照明在庭园小径边，竖直安装园林小径灯，与建筑、树木相衬，使庭园显得幽静、舒适；在草坪边安装草坪灯，能使草坪有宽广的气氛，使人在草坪上散步休息时更加心旷神怡。6.3.8防雷接地户外箱式变、配电均安装一组接地装置，接地电阻要求不大于4，供变压器中性点接地和避雷27、器接地。区内主建筑物属第三类防雷建筑物，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器，利用建筑物混凝土内的钢筋做引下线和接地装置。6.3.9弱电住宅的智能设计和设备选型应考虑技术的先进性、设备的标准化、网络的开放性、系统的可靠性及可扩性。每栋楼集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。电视、电话、网络管线必须到户。住宅设有有线电视系统，其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求。在主卧室、起居室、书房应设有有线电视、电话插座。弱电系统配线采用穿管暗敷引至弱电设备和插座。6.4给排水6.4.1给水6.4.1.1给水水源本项目供水水源为城市自来水。6.4.1.2用水量正28、常时，区内用水主要是饮用、卫生间的生活用水和浇洒道路及绿化用水。根据有关规定，本项目日综合生活用水定额为350L人日，设计人数为3人户，用水时间按24小时计算，时变系数为1.6。浇洒道路及绿化用水定额为2L日。经估算，项目日综合生活用水量约为90m3日，最大时生活用水量为120m3小时。浇洒道路及绿化用水量约为10m3日。不可预见用水量按上述用水量的10%计算，约为22m3日。项目最大用水量约为152m3日。6.4.1.3给水系统1）室外给水系统室外给水为生活、消防合一的低压制。给水从解放路市政给水管引入壹根DN100的给水管，在区内连成环网，室外消防用水取自室外给水管网。并根据消防规范设室外29、消火栓。2）室内给水系统项目建筑16层由市政给水管直接供水。6.4.1.4消防给水1）消防用水量室外消防栓 40Ls 火灾延续时间2小时室内消火栓 50Ls 火灾延续时间2小时自动喷淋 36Ls 火灾延续时间1小时2）室外消防室外消防为生活、生产、消防合一的低压制。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓设于市政给水管引入的给水环网管上，并根据消防规范布置。3）室内消防室内设消火系统及自动喷淋系统，自动喷淋按中危险级设计。设置场所为地下车库、商场、公建。本工程集中设一处消防泵房和消防水池。6.4.2排水6.4.2.1排水量生活排水量为约120m3日。生活污水水质受到污染，需经处理后方可排放。6.30、4.2.2排水系统1）室外排水本项目排水采用雨污分流制，雨水采用有组织排水，设计重现期为一年，雨水经室外雨水管汇集排入市政雨水管。室外粪便污水经粪池处理后排入市政污水管。2）室内排水室内雨水与污水分流排水，排水系统设专用通气立管；生活污水和粪便污水分流，雨水采用有组织排水。6.5消防安全6.5.1建筑消防设计1）建筑物周围设环形消防通道，利用建筑周边城市道路系统，为消防扑救提供有利的交通应急条件。2）集中设置消防控制中心，可布置在管理用房首层。3）小区共设置二个应急消防疏散出口，并通过区内的机动车道相连。4）所有单体均接二类建筑进行消防设计，耐火等级二级。6.5.2消防给水根据建筑设计防火规范31、的规定，小区同时发生火灾的次数为1次，室外消防用水量为40Ls；室内消防用水量为50Ls，火灾延续时间为2小时。本工程消防总用水量为453.6m3小时，777.6m3次。消防给水水源为城市自来水。6.5.3电气消防在按规范要求必须设置火灾自动报警和联动控制装置的建筑物，均设置相应的报警和联动控制装置，当发生火灾时，联动启系统相关消防设施，扑救火灾；在不设消防报警控制系统的建筑物内，当发生火灾时，由建筑物消火栓按钮直接起动消防泵，扑救火灾。在有些建筑物的重要场所和功能房间、公共走道和楼梯间等处，均按规范要求设置应急照明。7 环保与节能7.1环境保护7.1.1环境现状项目区内原生产、办公、生活的建32、筑物已基本拆除。场内地势，北部较高，南、东、西三面较低，特别是项目用地的西部地势最低，高差在1米左右。场址的生态环境较好。用地靠近城市主干道，但又不直接临街，具有“闹中取静”的相对优势。用地周边基本上是办公区，无工业污染源和其他危险品物流设施。7.1.2项目对环境的影响项目对环境的影响主要有以下几个方面：1）污染物主要是生活污水。2）垃圾站堆存的垃圾。3）在项目土建施工过程，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。4）施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的33、单位和居民的环境产生一定的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对沿线人群的生活产生一定的影响。7.1.3环境治理及保护方案7.1.3.1废水处理项目的排水采用雨、污分流排放体制。生活污水排水量约为120m3日。项目的生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准CJ30821999的水质标准后，经小区内的排水管网排入城市污水排水系统。7.1.3.2环境空气项目使用天然气、煤作为生活能源，厨房分组设有统一的烟道，油烟废气从高出屋顶1m的排气筒排出，住宅楼内无其它集中式废气排放源，对空气影响较小。7.1.3.3噪声项目无锅炉等集中式供热设施，无集中式中央空调系统，故无高噪声设34、备，其余声源为生活噪声。7.1.3.4项目建成的环境管理项目建成后，加强环境管理，维护好搞好项目区域的绿化和美化工作，促进环境的良好发展。7.1.3.5施工过程中的环境保护工程施工时应避免夜间进行，以免影响周边居民的休息。材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。道路及施工现场应配置洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并定时清扫路面，防止多次扬尘。定期对各种施工机械、运输等设备进行维修，以减少噪声。项目施工过程中，没有明显的污染物，土建施工中产生的建筑垃圾可用于低洼处回填。7.2节能7.2.1建筑节能本项目在实施过程中，按照国家夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（建设部）和湖南省居住建筑节能设计标35、准以及有关部门关于节能的政策和管理规定要求执行。项目的主要节能措施如下：1）主体建筑采用新型节能墙体材料。2）屋面采用隔热架空层，以减轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜严寒侵入室内，减少无功损失，节约电能。3）拟采用新型的节能门窗，改善建筑热工性能。7.2.2电气节能电气节能是一项重要的技术政策，又是一种能源开发。本项目计算最大负荷为1405KW：1）变压器选用节能型产品；2）采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因素；3）照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯，镇流器采用节能型电感镇流器；4）电缆导线布线时，尽量避免线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以降低线路阻抗；5）设计时考36、虑稳定电压措施。7.2.3节水措施项目最大用水量约为152m3日。1）充分利用城市供水管网压力进行供水，节约能源；2）在小区给水进口和各建筑装设计量水表，以利统计和节约用水；3）尽量选用节水型卫生设备。7.3水土保持7.3.1水土流失影响因素本项目在工程建设过程中的场地平整、道路修建等到作业均会不同程度的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时，易发生水土流失。7.3.2水土流失防治措施项目在施工过程中应认真贯彻实行水土保持法及其实施条例，严格按照水土保持的有关规范执行。工程实施前，应请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，报水利管理部门审批。施工中，根据实际情况，对临时性松散表土做适当37、压实，对较大坡面做防坡处理。项目竣工后，应尽量种植草皮、树木，恢复植被，有利于防止水土流失。8 投资估算与资金筹措8.1投资估算8.1.1编制依据1）湖南省建筑工程概算定额（1999年）；2）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3）国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法投资估算方法（2000年10月）；4）国家现行的政策法规及建设单位提供的有关数据；5）现行的市场价格信息资料。8.1.2估算说明1）开发建设投资估算范围包括其他费用、建筑安装工程费、不可预见费等；2）不可预见费用按建筑工程费的5%计取；3）建设单位管理费按建筑工程费的3%计取；4）监理费按建安费用2.5%38、计取；5）招标代理费按6万元计算。8.1.3建设项目总投资见下表投资估算表单位：万元序号项目估算金额备注一建安费用6860600411.6二其他费用77.18前期工程费用8.23建安2建设单位管理费12.35建安3工程监理费10.29建安2.5环评费2图纸审核5相关报建费14.17见后表图纸设计费10市政配套30三不可预见费16.46四建设期利息20五土地成本141.18合计758.46相 关 报 建 费 用 表序号项目费用计算依据或收费标准金额：万元备注1人防工程易地统建费暂未收取2城市配套费141.1822.823招标代理服务费64工程承包合同监证费5工程质量监督管理费141.1820.239、86白蚁防治费686021.377劳保基金141.183.51.448防雷审核1.868601.239环卫费1.568601.03合计14.178.2资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目总投资所需758.46万元，所需建设资金由项目申报单位从自有资金、商品房预售或银行按揭贷款解决8.3资金使用计划本项目计划2010年一次性全部投入758.46万元实施建设。9 财务分析9.1财务评价依据说明（1）本项目财务评价依据国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和国家建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法及国家现行有关的财税制度；（2）项目建设工期1年；（3）设定*县法院小区商住楼工程于20140、0年2月开始销售，商品住宅当年销售完毕。（4）各功能用房销售价格参照周边楼盘情况设定； 功 能 销售面积 销售价住宅 5900 1350元商业门面 622 8000元杂 房 338 1300元（5）项目缴纳营业税（税率5%），城市维护建设税（税率为营业税7%），教育附加费（费率为营业税3%）；（6）管理费用按10万元计；（7）销售费用按10万元计。9.2销售收入、税金及附加费估算项目总销售收入为1338万元，销售税金及附加为67.8万元。详见下表：销 售 收 入 统 计 表单位：万元项目序号建筑面积（）套数销价销售收入备注门面622108000497.6杂房33830130043.94住宅5941、00371350796.5合计1338.04建 设 成 本 费 用 表单位：万元序号项 目 内 容费用备注1土地成本141.182前期费用8.233建安工程费411.64不可预见费16.465建设期利息20合计597.479.3损益分析项目利润总额485.95万元，所得税163.19万元，税后利润322.76万元。详见下表：损 益 表单位：万元序号内 容金额备注1销售收入13382销售税金及附加73.59按销售收入5.5%计3开发建设成本758.464管理费用105销售费用106利润总额485.957税后利润322.76根据损益计算指标如下：静态投资利润率=税后利润总投资100%=42.55%42、投资利税率=利税总额总投资100%=48.6%9.4不确定性分析9.4.1最低售价以盈亏平衡点的平均销售价格作为最低售价。平均最低售价房屋单位造价（1营业税金及附加） （7758.466006860（1-5.5%）1170元/正常情况下平均销售价格销售收入销售面积 1338040068601950元/9.4.2最低销售量最低销售量11701950100% =60%即：最低销售面积686060%= 41169.5财务评价结论与建议（1）从项目财务评价指标可以看出，项目在财务上可行。（2）建议开发商控制开发建设投资、加强销售力度，以保证销售收入和利润目标的实现。10 社会评价10.1项目对社会的影43、响分析社会评价从以人为本的原则出发，研究拟建项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。项目建设影响着区域社会与经济的发展，包括产生的正面影响和负面影响。与项目关系密切的主要群体分析（1）项目建设涉及到被拆迁房屋的居民，他们既是受益者又是受损者，如果补偿合理则主要是受益者。（2）项目建设涉及区、社区等政府和组织，项目的建设将促进项目区域社会经济的迅速发展，他们均是受益者。（3）咨询、设计、施工等单位也直接从项目的建设中受益。10.2主要社会效益分析（1）项目建设，一方面增加普通商品房住宅房源，满足一定消费者对住宅的需求，特别是加大了中小户型商品房的社会供应量，对解决中、低收入44、群体购房困难具有积极的意义。（2）优化土地资源配置，发挥土地效益。拟征用土地原单位经济效益低下，社会效益也不明显，不能充分体现商业区核心地带土地“寸土寸金”的资源价值。土地置换后，其潜在价值得以充分挖掘。（3）原用地为商业用地。通过招商引资，置换土地性质，使老农贸市场焕发新春能顺利建城。（4）项目估算总投资758.46万元，增加全社会固定资产的投资规模，促进国民经济增长。（5）在工程建设中需要大量的建筑工人。因此，项目的建设将增加一定的就业岗位，缓解社会就业压力。（6）工程建设需要大量的钢材、水泥、沙石等建筑材料。因此，项目的建设在一定程度上可带动相关产业的发展。10.3负面影响（1）施工活动45、对自然环境造成污染，对生态环境产生的影响。施工期间对空气的主要影响是尘污染，尘污染主要产生于施工中灰土拌合和运输过程材料及土石方的撒落、刮吹起尘等。（2）项目完工后，生活垃圾、污水等对环境产生的影响。10.4社会风险工程项目的投资效益除了利益相关者获得的经济效益以外，还体现社会效益方面，既符合投资者的利益，也符合区域广大群众的利益，同时也符合各社会团体的利益，受到社会各界的支持。项目涉及到个人的拆迁补偿问题，如果处理得不当，可能带来社会风险。另外，项目在施工期间，如果环境保护和治理等工作不到位，可能引起周边市民的不满，从而产生的负面影响。11 结论（1）项目的建设充分利用现有城市基础设施及资源，土地利用合理，符合*县城市发展总体规划。（2）项目的工程技术方案成熟，市场前景看好，具有一定的经济效益和良好的社会效益，完善了城区商业的合理布局增加了城市商品住宅资源，满足消费者需求。（3）投资效益分析表明，项目投入758.46万元，产出1338万元，静态投资利润率为42.55%，投资利税率为48.6%。项目的建设是可行的。