1、县城用地6300平综合商住楼建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月48可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1、总论61.1项目名称及拟建地61.2项目简介61.7研究依据和范围71.8结论8主要技术经济指标92、项目建设的必要性113、XX县社会经济总体概2、况123.1 XX县基本情况123.2XX县成为国家第二批循环经济试点单位174、XX县房地产发展的现状184.1总体运行状况184.2房地产发展状况184.3房屋销售情况194.4住房价格走势194.5房地产业存在的主要问题195.项目建设条件205.1建设用地现状205.2 项目建设条件206.专业技术方案226.1 规划总平面226.2 建筑、结构方案24a、荷载256.3 供配电及电信256.4 给排水266.5 消防276.6 环境保护27a、固体废弃物276.7 节能287.项目实施进度安排297.1方案实施297.2建设计划292009年10月2009年12月，完成项目前期审批工3、作；292009年3月2010年11月，完成项目一期主体工程；298、组织机构及劳动定员328.1第一阶段328.2第二阶段348.2.1组织机构349、投资估算与资金筹措369.1投资估算369.2 资金筹措3710、经济评价3810.1基本数据3810.2销售收入估算3910.3销售成本估算4010.4借款偿还分析4110.5经济效益分析4110.5.1利润分析4110.6盈亏平衡分析44PNV5708/ 11476(1-7%)100%=53.48%4510.7项目敏感性分析4510.8评价结论4511、招标管理4611.1编制依据4611.2招标管理461、总论1.1项目名称及拟建地项目4、名称：”XX”项目拟建地：XX县开发区人民西路1.2项目简介“XX”是集宾馆、酒楼、娱乐休闲于一体的商住综合楼。项目计划总投资5000万元，项目规划用地面积6255平方米，总建筑面积41899平方米，建筑层高30层。此项目的建成将是XX城市建设中的一道亮丽风景，成为XX县地标性建筑，对于提高城市品位起到积极的作用；项目的建成将使该地段产生最大的社会效益及经济效益，为地方经济建设添砖加瓦。1.3项目建设单位：xx公司1.4项目建设单位简介xx公司于2009年8月14日于xx注册，注册资金为800万元。公司现有工程技术人员10人，其中高级工程师2人。公司自成立后致力于民生，力求铸造XX城区精品工程5、。 “XX”修建项目由xx公司采取合作开发形式建设，计划以其拥有的出让土地作为合作条件，引进开发公司共同开发建造。1.5可行性研究报告编制单位：xx公司1.6项目背景xx公司所投资的”XX”位于XX县开发区人民西路，紧临便江风光带，属县城较繁华地段。xx公司于2004年5月24日竞得该宗地使用权；2005年9月1日经县政府同意，根据规划要求将该宗地调整为商业用地，但由于多种原因造成该宗地一直未动工建设，处于闲置状态；2008年5月5日县委召集县规划局、国土资源局、城管局、建设局召开专题会议并形成永阅20089号会议纪要，会议同意建设“碧水琼楼”；2009年7月6日，XX县国土资源局重新进行地价6、评估，该宗地变更后土地用途为商住综合用地，项目名称变更为“XX”。现XX县人口已达63万，县城常住人口逾10万，旧的商场住宅与城市居住环境不能满足县城建设发展的需要和日益增多的城镇人口生活的需要。为优化市民购物环境与居住环境，改善市容市貌，扩大市场空间，提高城市品位，XX项目得到群众的积极响应和县里的大力支持。1.7研究依据和范围依据：a、XX县城总体规划b、XX县土地利用总体规划c、城市居住区规划设计规范（GB5018093） 2002版d、郴州市城市规划管理技术规定（1999年编）e、国家发展改革委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版f、相关各专业的国家规范g、建设单位的委托及提7、供的其它资料范围：a、项目建设的必要性b、XX县社会经济总体概况c、XX县房地产业发展现状d、项目建设条件e、专业技术方案f、项目实施进度计划g、项目的组织与管理h、投资估算i、经济评价j、项目招投标管理1.8结论1.8.1 项目的建设，符合XX县城市发展规划，是XX县城区建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善环境，美化城区的需要；项目的建设，有利于完善城市配套设施，加强城市总体功能，促使土地升值，繁荣市场经济，进一步促进XX县城市地位的提升；项目的建设，有利于满足人们日益增长的休闲消费需求，改善居住条件；项目的建设，有利于建设xx公司提高自己的知名度和社会信誉度，有利于提升企业形象，8、壮大企业实力。1.8.2 该项目符合XX县未来经济发展“旅游化”的潮流，紧扣国家关于加快旅游城市基础设备建设和提高生活品位的政策，市场前景看好。1.8.3 项目的建设，得到了XX县委、县政府及各有关部门的大力支持，并给予了一定的优惠政策，项目建设的内外部条件较好。1.8.4 项目建设规模及内容：总用地面积6255，总建筑面积41899，容积率5.88，绿地率25%，建筑密度46.77%。符合城市规划要求。1.8.5 项目资金使用分二个年度安排：第一年度2010年安排3000万元；第二年度2011年安排2000万元，资金全部自筹。项目建设工期从2009年10月至2011年12月。1.8.6 项目9、经济评价：项目全部投资内部收益率FIRR为27.38%，财务净现值FNPV为1460.44万元，静态投资回收期为3.34年，各项指标均满足规定要求，项目从经济角度分析是可行的。表1:主要技术经济指标 金额单位：万元序号项 目单 位数 值占（）备 注1规划总用地62552规划总建筑面积418991002.1商业建筑面积700016.712.2住宅建筑面积2841567.812.3架空层建筑面积13643.262.4地下建筑面积512012.223建筑基底面积29264建筑密度46.775容积率5.886绿地率2578项目总投资万元50001008.1工程费万元3600728.2其它费万元110010、228.3预备费万元30068.4建设期贷款利息万元/9建设资金来源万元50001009.1建设单位自筹万元50001009.2申请银行贷款万元/10全部投资内部收益率33.64税前11全部投资内部收益率2738税后12全部投资财务净现值 （i12）万元221159税前13全部投资财务净现值 （i12）万元146044税后14全部投资回收期年3.28税前15全部投资回收期年3.34税后16项目建设工期年2.0跨三个自然年2、项目建设的必要性2.1 项目的建设，符合国家大力发展城镇化建设的政策，符合XX县城市建设总体规划，符合XX县经济发展的要求。有利于土地资源的优化配置和合理利用，有利于加快X11、X城镇化建设和旧城改选步伐，美化县城容貌，树立“中国银都”良好的形象。2.2 项目的建设，有利于扩大市场交易，促进经济的发展，进一步满足人民群众日益增长的消费和生活需求，为XX县经济的发展做出贡献。xx公司所投资的“XX”位于XX县开发区人民西路，面临便江风光带，属县城繁华地段，交通便利，区域优势明显，是宣传我县改革开放的重要窗口，其建成后，是XX县地标性建筑，必成为县城的亮丽的风景，它的建设将对加快老城区改造，提升我县城市品味，有效地促进县城的美化起到重要的作用。2.3 项目的建设，将有效地推进全县经济与社会的和谐发展。项目建成后，商业用房可吸纳就业岗位300余人，另外，成立物业管理公司也可12、吸纳近100人的下岗职工，一定程度为地方政府缓解了就业压力。2.4 项目的建设，可以带动众多产业的发展，扩大内需，刺激消费，增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定与团结。3、XX县社会经济总体概况3.1 XX县基本情况根据2008年统计数据，XX县辖17个乡，8个镇，341个行政村，28个社区区委会。土地面积1979.4平方公里，其中耕地面积25.6千公顷。年末总人口63.85万人，其中，城镇人口21.23万人；人口出生率8.54，自然增长率4.95。年内最高气温39.4，最低气温-0.7，年降水量1642毫米。2008年，XX县实现地区生产总值81.6亿元，比上年增长15.6%。其13、中：一产业增加值14.0亿元，增长7.3%；二产业增加值42.1亿元，增长20.2%；三产业增加值25.5亿元，增长13%。人均生产总值14217元，同比上年增长加3239元。三次产业结构比为17.2：51.6：31.2.财政总收入5.92亿元，增长16.4%。全县非公有制经济增加值56.8亿元，比上年增长21.7%，占全县地区生产总值比重的69.9%，比上年提高2.3个百分点。新型工业成为拉动县域经济发展的最强劲动力。全部工业增加值占全县GDP比重的49.5%，比上年提高2.6个百分点；年内城镇新增就业4832人，安排下岗失业人员再就业1939人。农业生产结构有所调整。2008年数据。全县粮14、食总播种面积43.6千公顷，增长0.6%。其中，水稻33.6%千公顷，下降2.5%；油料种植面积3.1千公顷，增长13.8%；烤烟种植面积1.4千公顷，下降18.5%；蔬菜种植面积8.2千公顷，增长14.3%。主要农产品产量：水稻21.4万吨，烤烟0.4万吨，全年出栏生猪69.2万头，出栏牛2.5万头，出栏羊3.4万只，出笼家禽699.8万羽，水产品产量1.6万吨。新农村发建设扎实推进。全年共安排专项资金222万元，捆绑各种涉农资金1200万元，推进是10个示范村和50个整治村建设。全年共投入农田水利基础设施建设资金6881万元，完成各类水利工程6876处。改造县乡公路27公里，建成乡镇到村水15、泥公路175.8公里；新建农村客运站3个；新增通地爱你化自然村12个。年末农业机械25109台，增加732台；农业机械总动力23.4万千瓦，增长7.0%。工业经济快速增长。2008年数据，全县完成工业总产值123.5亿元，比上年增长33.8%；其中规模以上工业总产值90.5亿元，增长40.8%。主要工业产品产量：白银1980吨，黄金6.8吨，其它有色金属15万吨，煤炭176.4万吨，发电量3.2亿度，全县工业企业产值过亿元的有16家，全县各类工业园区10家，园区内共有规模以上企业11家。全县建筑业完成增加值1.67亿元，增长0.5%。固定资产投资快速增长。全年社会固定资产投资20.8亿元，经上16、年增长52.3%。年内启动建设重点项目29个，完成投资6.2亿元。大吉烟花爆竹公司、鑫裕环保镍业、德明包制品有限公司，均竣工投产；XX综合利用电厂、亚通有色金属综合回收科技有限公司、亚通有色金属回收科技有限公司、海纳贵金属有限公司、采煤深陷区安置工程、华鑫实业有限公司、灿阳贵金属有限公司等项目进展顺利。消费品市场稳中见旺。2008年数据，全县实现社会消费品零售总额22.0亿元，比上年增长16.9%。其中，县级零售额10.3亿元，增长18.1%；县以下零售额11.7亿元，增长15.8%。商品交易市场快速发展，全县共有商品交易市场43个，比上年增加4个；商品总成交额71100万元，增长75.0%。17、外贸进出口总额在上新台阶。全县逐步形成以兴光冶炼、西河企业集团、永星有色、鑫达银业、富兴贵金属等企业为龙头的有色金属出口基地。全年全县外贸进出口总额16056万美元，增长88.5%；其中出口16055万美元，增长88.4%，成为全省出口大县和全市出口第一大县。年内新批利用外资项目3430万美元，实际到位外资3368万美元，增长2.0%；引进省内外境内项目达43个，合同引资11.0亿元，实际到位内资108227万元，增长15.3%。全县外派劳务输出112人，比上年增加12人。旅游产业快速发展。以承办中国郴州（山水银都）生态旅游节为契机，直接投资3000余万元对便江核心风景区等景点进行提质改造，新18、建中国白银第一坊、永桥、象山等项目，提质改建黄克诚故居、板梁古民居二期工程等项目，全县形成4条精品旅游线路，全年接待游客76.73万人次，增长26.3%；实现旅游综合收入4.55亿元，增长14.3%。交通运输业快速发展。2008年数据，全社会货物周转量41048万吨公里，增长18.3%；旅客周转量26435万人公里，增长21.6%。邮电通信业稳步发展。全年邮电业务总量34468万元，增长1.5%。年末固定电话用户达68695户，其中小灵通10446户；移动电话用户12.4万户。2008年数据，全县完成财政总收入7亿元，比上年增长16.4%。其中一般预算收入3.12亿元，增长16.1%；上划中央19、“两税”2.61亿元，增长15.8%；上划“两个所得税”0.19亿元，增长31.7%。财政总支出7.25亿元，增长27.4%。金融业运行平衡。年末全县接机构各项存款余额41.8亿元，比上年增加6.8亿元，增长19.5%；各项贷款余额13.0亿元，比年初增加2.1亿元，增长14.7%。在金融调控力度极大的背景下，全县贷款主要支持支柱产业冶炼业、个人住房消费、个体经营及“三农”。保险事业快速发展。全年保险费收入5536万元，增长21.1%。各项赔款支出1260万元，下降0.5%。教育、科学技术事业全面发展。2008年数据，全县共有小学180所，在校学生40678人，比上年增加5250人，入学率1020、0%。教育工作全面实施义务教育保障机制，共免除义务教育阶段所有学生学杂费1557万元，免除教科书费192万元；补助贫困寄宿生生活费20万元。全年全县实施各类科技项目30项，完成省市科技成果鉴定验收3项，完成专利申请73项、实施19项，新增省级高新技术企业1家、产品一个，顺利创建全省专利试点先进县和全国科技进步县。全年投入科技三项经费680万元，增长34.1%。全年高新技术产品总产值15.8亿元，增长64.4%。文化广播电视事业稳步发展。2008年数据，全县共有文化机构38个。全年送戏下乡220场，观众人数达20万人次，其中表演唱花鼓歌舞颂党恩在中央二台“春暖2007”栏目播出；全年共开展扫黄打21、非专项行动8次，累计收缴淫秽影碟185块、非法盗版影碟6598块、非法盗版书籍7854本，取缔黑网吧3家。全县有广播电视台1座，电视微波调频发射台和转播台1座，卫生收转站2座，有线广播电视用户2.8万户。全年累计在中央台上稿35篇，其中与湖南卫视联袂拍摄的浪漫XX河会中法青年“浪漫唱响” 节目，在法国国家公共电视台第四套节目中播出。卫生体育事业进一步发展。年末全县共有各类公立医疗卫生机构31家，卫生工作人员1692人，卫生技术人员1451人，拥有床位总数1117张；民营7家，个体诊所57所，村卫生室519个强力推进新型农村合作医疗制度，全县参合农民达37.94万人，参合率达71.55%。全县体22、育场地171个（不含学校）。参加国省少年儿童运动会获得金牌3枚，银牌4枚，铜牌8枚。环境保护力度加大。对重点领域、重点行业加强治理，全面实行环境影响评价制度。年内建成烟尘控制区1个，5.14平方公里；环境哭声控制区1个，面积5.14平方公里。城市生活垃圾无害化处理率为100%；工业废水处理率100%。全年完成人工造林面积666.7公里，其中退耕还林500千公顷，森林覆盖率达56.8%。城乡居民收入快速增长。全县城镇居民人均可支配收入11311元，比上年增加1562元，增长16.0%；农村居民人均纯收入4884元，增加570元，增长13.2%。社会保险人数25358人，参加失业保险人数2281923、人，参加基本医疗保险人数22666人。全县审定落实低保对象17300户、31211人，共发放低保金2300万元。新建、扩改建乡镇敬老院4所，“五保之家”3所。经济社会发展中存在的主要问题：项目用地储备不足，土地供需矛盾加大；企业融资渠道不畅，资金供需矛盾突出；财政政策性减收因素多，刚性支出大，公共需求高，保运转、保发展的压力加大；民生保障水平不高，社会事业发展欠账较多；劳动者创业意识不强、创新能力不足，与市场经济的要求不相适应等。3.2XX县成为国家第二批循环经济试点单位今年来XX县高起点谋划产业发展规划，编制出台XX县金银产业发展总体规划（2006-2020）按照集约、集群、集聚发展理念，引24、导金银企业进入园区集中发展，建设XX工业园和柏林、黄泥、塘门口、太和、洞口等循环经济项目区，吸纳78家企业入园。2008年数据，入园企业销售收入和税收占整个金银产业的78%和96.6%。同时，进一步完善扶持鼓励措施，重点扶持规模较大、发展潜力较好、内部管理规范的循环企业。严格环保准入制度，狠抓环境保护工作，先后完成工业项目区和全县金银产业总体规划的环境影响评估工作，114家规模以上企业已履行经济健康发展。2007年12月，国家发改委、财政部等6个部委正式下文明确XX县为全国循环经济再生资源加工利用基地示范试点。4、XX县房地产发展的现状4.1总体运行状况2008年上半年，XX县累计完成房地产开25、发投资9252万元，完成开发土地面积13000平方米。4.2房地产发展状况4.2.1售房主体有房产公司和私人。现在该县房产公司有多家。另外，一些私人利用自己的山地或土地，搞房地产开发的比较多，甚至占到了半边江山。4.2.2消费者对住房供应要求的提高，促使房地产市场投资要求的提高。随着经济的发展和人民生活水平的提高，现在消费者除了考虑价格、户型和位置三大因素，而且逐步将住房环境、绿化、采光及物业管理作为重要选择因素。因此，房地产开发商不得不考虑消费需求，适应消费者的需要。4.2.3所开发的房地产项目上规模的小区比较少，XX县大多房地产项目都是见缝插针，没有真正形成小区。主要是一些开发商在住房开发26、中只从眼前利益考虑，只管追求最大的经济利益，很少考虑社会效益和消费者的利益。4.2.4二手房也成热门。由于房价的上涨，很多无能力购买新房的消费者，选择了寻购二手房，二手房市场成房地产市场热门。4.3房屋销售情况在金融政策的支持下，居民的消费观念已由攒钱买房转变为贷款或借款买房，负债购房交易总量的比例已逐步上升，将成为住房消费的主流。形成了一种消费时尚。随着福利分房的停止、取消机关事业单位建房，金融机构对住房消费贷款的启动，居民生活质量的提高，住房有效需求逐步增长。4.4住房价格走势房价一般随着经济增长和城市化水平提高而上升，特别是对开发用地实行土地挂牌出让，导致房价逐步上升，虽然减少有关税费会27、适当缓解价格上涨的幅度，但不会根本改变房地产整体价格水平上涨的趋势。目前XX县城的商品房价已突破2600元/平方米的关口。4.5房地产业存在的主要问题1、具有一定规模，尤其是高层建筑的项目不多，而规模小、开发零星的多，现代化小区建设少，高层建筑不多，导致土地等社会资源的浪费。2、银行按揭未能适应房地产的发展要求。目前银行按揭面还不够广，很多房产公司都不能按揭，无法激活中低收入家庭对住房的需求。3、对民营资本参与房地产开发，在政策上未给予平等待遇。目前有些民营开发企业以挂靠方式生存、未能名正言顺地得到适当的资格等级。这样既不利于管理、也不利于其长远发展壮大。4、房地产信息服务不足，房地产市场综合28、信息滞后，未起到引导市场、及时为政府提供决策依据的作用。5.项目建设条件5.1建设用地现状项目建设场地选址于XX县开发区人民西路。宗地系xx公司竞得，场地形状不规整，呈多变形，长度约100m，宽约50m，规划总用地面积6255。用地地势相对平整，海拔标高在102m-105m之间。场地一面临便江，一面临城市道路，交通便捷。周边均为商业居住区，人口密集，商业气氛浓郁，位置适中，区位优越，是建设综合市场与住宅项目的理想之地。5.2 项目建设条件a、项目建设得到了各级政府及相关部门的大力支持和关心，为项目的建设创造了有力的外部环境。b、项目建设单位组织了一批有经验、有才智的干部及技术干部，为项目建设提29、供了强有力的组织保障。c、建设用地不涉及拆迁安置,无需与有关各方协调。d、项目建设所需的水、电、路、通讯等基础条件具备。e、XX县建设用材料砂、砾石、碎石（片石）、煤灰及钢材、水泥、木材资源丰富、储备充足、质地良好、运输方便，是工程建设的有力条件。f、项目用地范围内地质步勘良好，具体资料有待进一步勘察，用地区域内地震烈度6度以下。各项水文、气象资料如下：最高月平均气温 33.6最低月平均气温 3.9平均相对温度 79%平均降水量 1545mm年平均风速 1.34m/s风荷载机 0.3km/夏季主导风向 南风冬季主导风向 北风最大积雪厚度 15cm年平均气压 993.4毫巴6.专业技术方案6.130、 规划总平面6.1.1 场地概况项目建设场地选址于XX县开发区人民西路。宗地系xx公司竞得，场地形状不规整，呈多变形，长度约100m，宽约50m，规划总用地面积6255。用地地势相对平整，海拔标高在102m-105m之间。场地一面临便江，一面临城市道路，交通便捷。周边均为商业居住区，人口密集，商业气氛浓郁，位置适中，区位优越，是建设综合市场与住宅项目的理想之地。6.1.2 规划依据a、XX县城总体规划b、民用建筑设计通则c、建筑设计防火规范d、乡镇集贸市场规划设计规范e、甲方提供的1：500数字化地形及其它资料6.1.3 规划指导思想依据县城总体规划，科学预测市场建设规模和容量，合理组织交通并31、与城市交通有机衔接，保证足够的人流疏散场地和停车泊位，力求建成一座布局合理、交通便捷、经济繁荣、环境良好的商住综合性建筑。6.1.4 规划布局根据县城总体规划和该地段控制性详细规划，结合当地现状，将项目分设两大功能区。周围开设平行的道路，连接人民西路，形成环形的道路骨架。为了便于与人民西路联系，规划道路路幅均为10.0m。地下层停车位按0.4/100建筑面积进行配置，共有停车位121个，基本满足市场停车位与住宅停车位的需要。三层至三十层住宅采取电梯式构造，建筑密度不太，通风采光良好。场地内绿化以种植乔木为主，结合室外场地设置。市政配套设施，一方面是环卫设施，规划利用空余面积，形成相对配套完善的32、基础设施。6.1.5主要技术指标序号项 目单位数值备 注1总用地面积62552建筑基底总面积29263总建筑面积41899地上建筑面积36799其中住宅面积28415商业面积7000架空层面积1364地下建筑面积51204建筑密度46.775容积率5.886绿地率257停车位辆121其中地上停车位辆25地下停车位辆968住宅套数户1769住宅人数人6166.2 建筑、结构方案6.2.1 建筑方案a、建筑构思按照规划标准，根据该场地特有地形及周边环境，把市场群体建筑与场地周边建筑相协调，符合城市规划要求，满足市场功能，形成具有该项目特色的群体建筑景观，为县城居民提供一处集商业、住宅、高层休闲于一33、体的高品位综合场所。b、平面功能（1）地下层为车库；（2）1层为商业休闲；（3）3-30层为商品住宅房。6.2.2 结构方案a、荷载风载基本风压：W0=0.35KN/雪载：S0=0.35KN/楼面活荷载市场楼面活载标准值：4.5KN/梯间、走道楼面活载标准值：6.0KN/b、结构选型该项目工程不需考虑防震设防。由于甲方暂未提供项目地质勘探报告，根据周边建设已有勘探基础资料和场地现状，项目地址条件以砂性土为主。基础可采用人挖孔桩基础，主体结构采用框架结构，墙体采用加气混凝土轻质砖。6.3 供配电及电信6.3.1 供配电该项目电力负荷预测采用建筑密度法，按相关标准，取商业部分80w/，住宅部分7034、w/，则该项目总的电力负荷为3600kw，变配电容量为4000kvA，需配备22000kvA的变压器。电源取自沿县城道路敷（架）设的10kv供电线路，在项目的一层配备变配电间建筑面积40。该项目用电按二级负荷考虑，消防用电按一级负荷考虑。低压配电采用TN-5配电系统，配电线路采用放射式与树干式相结合的分区配电方式，电缆线路自变配电间经室外引至各用电负荷。消防用电等重要负荷的配电，采用双电源回路，在最末一级配电箱处自动切换。在楼梯间、公共走道、商业用房与车库、消防控制室等重要场所装设应急照明，各主要通道、出口等处装设诱导灯和标志灯。6.3.2 电信等弱电系统电信按11门/100建筑面积设置。整个35、项目共需电话460门左右，电信源由县城市活接入。有线电视按1.5个插座/100设置，电视信号自县城有线电视网络引入。引入宽带网络，按1个信息插座/100建筑面积标准配置。6.4 给排水6.4.1 给水给水量按项目建筑规模进行估算，商业部分按10 m3/计，住宅按300L/人日计，则该项目供水量为600m3/日。水源由人民西路引入，管径为DN100-150，沿项目内10.0道路两侧敷设，并形成环状。供水水压均为0.3Mpa。在建筑商业用房与车库设贮存2小时内消火栓用水量和1小时自动喷水灭火用水量。建筑内供水由市改管网直接供水。室外给水管采用球墨给水铸铁管，承插接口方式，管顶埋深0.7m。室内采用36、PP-R管，热熔连接。6.4.2 排水项目排水采用雨污合流制。雨水通过屋面dg100落水管汇入场地内排水系统，场地雨水通过雨水口进入排水系统。建筑内生活污水通过管道收集汇入三级化粪池，经处理达标后，组织排入城市污水系统。6.5 消防本项目群体建筑内建筑间距不小于20.0m，与场外建筑间距不小于13.0m。大厦地下层为车库、商场一层，住宅为27层，满足消防间距要求。利用项目周边一条道路和场地内三条5.0通道作消防车道，其中东南北向道路穿越建筑，净空不小于2.0m，消防车道转弯半径R12m，满足消防车道要求。消防给水利用生活供水系统。室外消防采用地上式消火栓，按120m间距面设，连接在DN100及37、其以上的供水管上，室内利用供水管道和地下层、一、二层消防贮水池供水。商场内设自动喷水灭火系统，按中危险级级考虑，车库和不吊顶商铺选用直立型玻璃球喷头，吊顶商铺薛涌装饰型玻璃喷头。玻璃喷头动作温度为68，同时在室外设一套SQ型水泵接合器。对不宜用水灭火的配电室、通信室、空调机房、微机房等场所采用七氟丙烷无管网灭火装置。6.6 环境保护6.6.1 概况该项目旧城改造项目，属商业市场开发建设。场地周区单位密集，居住人口众多，对环境要求甚高，在符合县城总体规划的前提下，通过各项技术措施，尽量避免各类环境污染，保证有一个良好的经济、居住环境。6.6.2 污染源分析该项目建成后，可能产生的污染源有固体废弃38、物、生活污水和噪音等污染。6.6.3 治污措施a、固体废弃物作为集中的商住综合市场商业设施，将会产生少量的固体废弃物。包括可回收的废纸、废塑料等和不可回收的粉尘、蔬菜叶等。规划在项目场地的东北角设置一座分类垃圾站，分别收集相应垃圾。可回收垃圾送往再生资源公司进行利用，不可回收垃圾送往垃圾填埋进行处置。b、生活污水治理由管道输送至三级化粪池进行处理。对于有可能产生的废水，则须采用专业处理设备，经处理达标后一同送往该城市污水系统和污水处理厂。c、噪音治理严格控制在市场内进行商品机械初加工，杜绝商业招待采用音响，市场交易宜室内化，防止噪音扰民。6.7 节能6.7.1 节水、节电项目变配电采用环氧树脂39、节能变压器，水、电表设置计量装置。室内、外路灯采用自控节能开关。对生活用水和洗涤用水设置水质分开，循环用水设施。6.7.2 节约暖通，采光耗能在规划和建筑单体设计中，充分考虑各幢建筑间路、朝向，并与周边建筑保持合理采光间距，使其具有良好的采光、通风效果，从而达到节约采光、通风的能耗。6.7.3 隔热地、保温由于部分市场室内外，对其屋顶、外墙的材料，应选用保温、隔热性能好的建筑材料，加以封闭性良好的门窗等，以达到较好的节能交果。6.7.4 在建设工程的各个环节上，大力推广使用新材料、新工艺，以取得节能的综合效益。7.项目实施进度安排7.1方案实施a.抓紧工程的前期筹备工作，积极筹措资金；b.做好40、各项专业规划、设计和实施的计划安排；c.完成土地征用和报批工作；d.按规定程序搞好施工招标、监理招标、选定合适的施工队伍、监理公司。7.2建设计划本项目建设工期较紧，为保证项目能按期并顺利实施，对本项目的进度计划需做精心安排，并加强管理，具体进度经与建设单位协商，安排如下：2009年10月2009年12月，完成项目前期审批工作；2009年1月2009年2月，完成土地征用及平整工作；2009年3月2010年11月，完成项目一期主体工程；2010年12月2011年8月，完成项目二期主体工程；2011年9月2011年12月，完成配套设施工程2011年12月，全部竣工。 项 目 实 施 进 度 计 划41、 表项目年度2009年2010年2011年11121234567891011121234567891011121项目前期工作2图纸设计及施工招标3主体工程4附属工程5环境绿化工程6全部竣工8、组织机构及劳动定员项目的组织管理分为两个阶段：建设阶段和经营管理阶段。8.1第一阶段8.1.1组织机构通过对项目建设实施过程中建设单位的组织机构、人员配备作出初步分析，经与建设单位商议，并结合其现有机构确定其组织机构如下：项目建设阶段组织机构图公司决策层（项目总负责人）项目经理（总经理与副总经理）工程部办公室财务部监理室营销部8.1.2职工定员此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。经与建设单位商42、定，定员的初步安排如下：职 工 定 员 表序号部 门人员（人）备 注1公司决策层1项目总负责人2项目经理3总经理1人副总经理2人3工程部54办公室25财务部26监理室37营销部6合计24实际人数视情况调整8.2第二阶段8.2.1组织机构项目建成后的物业管理，根据建设方的意见以及国家颁布的小区物业管理等有关文件精神，头两年拟由建设单位XX县永发房地产开发有限责任公司聘请资质信誉好的物业公司进行管理，实行业主代表大会及其委员会与物业管理公司相结合的体制。两年以后，由业主代表大会对外公开招聘物业管理公司进行管理。重大问题由业主代表大会及其委员会与物业管理公司共同决策，日常管理则由物业管理公司负责。物43、业管理公司各机构的运行经费来源，可根据郴州市政府出台的郴州市住宅区物业管理办法及国家颁布的有关法律、法规，采取向在该小区各业主（含住户及经营性业主）收取一定的费用解决，费用的收取以国家文件为依据。业主代表大会物业管理公司 业主委员会经理办管理部财务部经营部维修部 8.2.2职工定员此定员系指物业管理公司从事日常工作所需各部门定员，除从xx公司调4人专职外，其余各人员可实行外聘。定员详表如下：职 工 定 员 表序号部门人员备注1经理办公室2专职，设经理1名2管理部10负责日常卫生、绿化、保安3财务部34多种经营部（含保安）30实行有偿服务，负责开拓性经营活动5维修部5简单的水电及设备维修、维护644、合计509、投资估算与资金筹措9.1投资估算9.1.1估算依据及说明a、土建工程根据结构选型，结合当地工程造价估算；b、各种规费根据XX县城区基础设施建设项目规费收取标准进行计算；c、土地征用采用建设单位提供的数据；d、预备费按工程直接费5计算；e、湖南省市政工程取费标准（一九九六年）；f、主要原材料价根据市场询价估算；g、银行借款利率取6.1年利率计算。9.1.2 投资估算经计算，该项目总投资为5000万元，其中：建筑工程费用2680万元，装饰工程费用610万元，水电工程绿化费用310万元，具体投资构成见下表：投资构成分析表单位：万元序 号项目名称投资额比例（%）1建筑工程费用268053645、2装饰工程费用6101223水电工程费用与其它310624土地、拆迁及预备等1400285合计5000100 9.2 资金筹措根据建设单位提供的计划，该项目总投资5000万元来源：全部自筹。项目资金使用分二个年度安排：第一年度2010年安排3000万元，第二年度2011年安排2000万元。投 资 估 算 表单位：万元序号项 目土建设备其他合计比例（%）面积（万）1建筑工程费用28606101303600721.1主体工程279050032901.2室内、外给排水3050801.3室内、外供配电40601001.4消防30301.5道路、广场、绿化1001002其他费用11001100222.146、土地征用费及拆迁费8008002.2各种规费2002002.3勘察设计费20202.4建设单位管理费60602.5工程监理费20203预备费30030064建设期利息/5合计2860610123050001000010、经济评价10.1基本数据a、项目计算期的确定项目计算期为5年，其中建设期2年，销售期3年。b、项目建成后，形成商业门面7000、车库5120、商品住宅28415、架空层1364，门面、架空层与住宅出售，车库租赁经营。c、物业销售进度计划：经与建设单位商定，物业销售进度初步拟定如下：商品住宅2012年预售20，2013年销售50，2014年销售30；商业门面与架空层从2011年开47、始销售2012年全部售完，车库按车位计算租赁收入（具体物业销售情况见表101）。表101 各年物业销售情况表单位： 年份 项目201220132014合 计商品住宅1307439025578254车库500500商业门面24502450架空层272272合计4529439025571147610.2销售收入估算a、价格预测根据建设单位提供的相关资料，本可研对XX县房地产市场行情及建设项目周围城区范围内的商品住宅及商业门面的销售情况分析，并参考目前及未来XX县房地产市场趋势，本可研确定该项目商业门面销售平均价3500元/，架空平均售价2000元/，商品住宅销售平均价格2300元/，车库121个车48、位租金年平均价格1500元/个（按40年计算折现约500万元）。以上价格为2012年基准价，以后每年在此基础上按3年递增率计算。b、销售收入及税费测算销售收入：根据以上经营设计及价格预测，本项目物业销售收入包括：商品住宅销售收入8254万元，车库销售收入500万元，商铺销售收入2722万元，总计物业销售（租金）收入11476万元。由于地下层为租赁经营，形成固定资产500万元，须折旧，以商业用途40计，残值10%，残值50万元，折旧总值450万元。税费测算：营业税按销售收入的5计算，其它税费（包括城市维护建设税、教育费附加及房产交易费）按销售收入的2估算，经营期内，累计营业税569万元，其它税费49、229万元，共计 798万元（见销售收入及税费估算表102）。表102 销售收入及税费估算表单位：万元序 号项 目计 算 期合 计123451经营收入452943902557114761.1商品住宅收入13074390255782541.2车库销售收入5005001.3商铺（架空层）收入272227222税费3163031797982.1营业税2262151285692.2其它税费90885122910.3销售成本估算以全部销售收入为计算基础，经营期间（销售期间）管理费按销售收入的1计算，销售费按销售收入的3估算，财务费用按同期银行存款利率计算。经测算，其总成本为5708万元（详见成本及费用估50、算表103）。表103 成本及费用估算表单位：万元序 号项 目计 算 期合 计123451管理费用4544261152销售费用135131773433财务费用100100502504开发成本3000200050005合计30002000280275153570810.4借款偿还分析由于项目的开发建设实施“一次开发”，由于资金全部自筹，因此无建设投资借款，但按资金时间价值应该按银行同期存款计算资金的时间价值，但无须进行借款偿还分析。10.5经济效益分析10.5.1利润分析根据以上经营收入与成本估算，经计算，本项目税前利润4097万元，所得税后利润3728万元，项目投资利润率14.91，项目投资利51、税率16.39（逐年利润测算详见损益表）表104。表104 损 益 表单位：万元序号项 目计 算 期合 计123451销售收入452943902557114761.1商品房收入13074390255782541.2车库收入5005001.3商铺收入272227222税费3163031797982.1营业税2262151285692.2其它税费9088512293成本3000200028027515357083.1开发成本300020003.2管理费用4544261153.3销售费用135131773433.4财务费用100100502504利润-3000-200039333812222549752、05所得税68655612426税后利润-3000-2000-106720593728372810.4.2现金流量分析经测算，项目财务现金流量评价指标为（详见财务现金流量表）表105。a、全部投资财务内部收益率FIRR（税前）33.64； FIRR（税后）27.38；b、全部投资财务净现值FNPV（税前）2211.59（万元）；FNPV（税后）1460.44（万元）；c、投资回收期（含建设期）Pt（税前）3.28（年）；Pt（税后）3.34（年）。表105 财务现金流量表（全部投资） 金额单位：万元序号项 目计 算 期合计123451现金流入452943902557114761.1销售收入4553、2943902557114762现金流出3000200059657833265062.1开发成本3000200050002.2管理成本4544261152.3销售费用135131773432.4财务费用100100502502.5税费3163031797983净现金流量-3000-200039333812222549704累计净现金流量-3000-5000-10672745497049705所得税68655612426税后净现金流量-3000-200039333126441437287税后累计净现金流量-3000-5000-1067205937283728计算指标：财务内部收益率（） 税前 354、3.64 税后 27.38财务净现值（i12） 税前 2211.59 税后1460.14静态投资回收期 3.28 年（税前） 3.34 年（税后）10.6盈亏平衡分析以销售进度表的盈亏平衡点PNVPNV5708/ 11476(1-7%)100%=53.48%这说明，项目销售进度达到53.48%时，项目就可保本。此项指标在房产项目中处于较高水平。10.7项目敏感性分析本可研项目销售收入、投资额为影响项目投资效益的最关键因素。因此，对该两项因素进行敏感性分析，分析其变动对项目效益的影响程度，分析当销售收入下降5或投资上升5对项目的影响（详见敏感性分析表）表106表106 项目敏感性分析表序号项目F55、IRR(税前)FNPV（税前）1现有指标33.64%2211.59万元2销售收入530.29%1837.57万元3项目投资530.46%194908万元从以上分析可以看出，当销售收入下降5或项目投资额增加5时，项目投资评价指标仍可满足投资要求，说明该项目具有较强的抗风险能力。10.8评价结论综合以上评论，该项目具有良好的投资收益，投资评价指标能满足投资要求，而对其风险分析可以看出项目具有较强的抗风险能力。因此。本可研认为，该项目的建设从经济角度是可行的。11、招标管理11.1编制依据a、中华人民共和国招标投标法；b、国家计委发布的工程建设项目招标范围和规模标准规定；c、国家计委计政策（200156、）1400号关于进一步贯彻中华人民共和国招标投标法的通知；d、中华人民共和国国家发展计划委员会第96号令建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定。11.2招标管理根据国家计委发布的工程建设项目招标范围和规模标准规定中有关规定，本建设项目应对项目勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、设备、重要材料等进行招标，并经有关部门审核，详见招标基本情况表及审批部门核准意见表。 xx公司 2009年12月26日招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额 (万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘探设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他情况说明: 建设单位盖章 年 月 日 招 标 基 本 情 况 表 注:情况说明在表内填不下,可附另页。审 批 部 门 审 核 意 见招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘探设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他审批部门核准意见说明: 审批部门盖章 年 月 日注:审批部门在空格注明“核准”或“不予核准”。