1、用地6000平商住楼地产建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月92可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录前 言10第一章 概 述111.1 项目名称及性质111.1.1 项目名称111.1.2 项目性质111.2 项目拟建地点111.3 工程内容与规模12、11.4 项目建筑单位121.5 项目建设年限121.6 编制目的、依据、原则及内容121.6.1 编制目的121.6.2 编制依据131.6.3 编制原则141.6.4 投资估算及资金筹措14第二章 项目背景及必要性分析152.1 项目所在地宏观背景152.1.1 项目所在地自然背景152.1.2 项目所在地宏观经济背景162.2 项目背景16XX市房地产市场现状17XX市房地产市场特点17XX市房地产市场发展趋势182.3 建设项目的重要性及必要性19提升城市形象，创建园林城市，大力发展旅游产业的需要192.3.2 是改善民生，不断提高人民生活质量的需要20第三章 市场分析及定位213.13、 XX城市区域环境研究213.1.1 XX市城市总体规划213.1.2 XX市宏观经济发展状况233.1.3 XX市人口及生活状况233.1.4 XX市房产开发投资243.2 XX市房地产市场情况243.2.1 XX市城镇居民住房现状243.2.2 XX市目前区域房地产开发概况25项目所在区域市场小结263.3 项目用地分析26地块现状分析26项目交通路网分析26配套设施分析26地块内部分析273.4项目研判及定位273.4.1 项目客群273.4.2 项目定位273.5 项目的SWOT 分析31第四章 项目建设地点主要条件324.1场址现状324.1.1 地理位置32场址土地权属类别及占地面4、积324.2场址条件324.2.1 地形、地貌32工程地质、水文地质条件324.2.3 周边建筑与环境条件33公共设施条件33自然条件33建筑材料及运输条件344.2.7 环境保护条件34第五章 规划设计方案355.1 规划依据355.2现状条件分析36地理位置36自然地形36规划指导思想36规划原则36初步规划方案365.3 项目优化385.4 规划审查意见38第六章 结构设计说明396.1设计主要依据396.2工程概况396.3 结构选型及基础选型396.4 安全等级及抗震设防396.5填充墙体材料39第七章 给排水规划设计说明407.1 设计依据407.2 生活给水系统40水源40用水量5、40供水系统407.3 排水系统40室内排水系统40室外排水系统41雨水系统设计参数417.4 消防系统41消防用水量列表41消防系统41第八章 通风设计规划438.1设计依据438.2设计范围和内容438.3通风、防排烟系统438.4消声、减振44第九章 电气设计说明459.1设计依据459.2变配电所设计459.2.1 变配电所45预备发电机45低压柜设置46配电线路469.3低压配电系统469.4照明系统479.5动力479.6防雷及接地系统479.7电气消防48第十章 环境保护及消防安全4910.1环境保护49设计采用的法律和环境标准49主要污染物的产生和排放50环境影响分析及污染控制6、51污染防治对策5410.2 消防安全55消防电气系统55消防联动控制56消防设备电源供电方式57直流电压大小57接地装置57消防设备及线路安装要求57设备、材料要求58漏电火灾报警系统58火灾应急照明5910.3电气安全59第十一章 节能节水6011.1 能耗分析6011.2 节能措施及效果分析60建筑节能60电气节能61节水62清洁生产63第十二章 劳动安全卫生6412.1劳动安全卫生6412.2项目危害分析6412.3职业危害防护64项目总体布局中的职业危害防护措施64施工过程中的危害防护措施6412.4职工劳动安全卫生措施65第十三章 项目招标方案6713.1招标内容6713.2工程质7、量6713.3工期要求6813.4 报名条件68必须具备相应资质的施工单位及相应承担高层建筑经验及实力的施工企业。68投标企业68项目经理6813.4.3 交纳投标保证金。6813.5资格预审6913.6 中标方式69第十四章 项目实施进度与项目建设管理7014.1实施原则7014.2建设工期7014.3项目实施进度表7114.4项目建设管理71项目的组织结构71加强项目质量管理，实行“五项管理职度”71加强计财监督管理，严格定期检查制度72加强工期安全管理，按时完成建设计划7214.5施工管理7214.6项目监理72第十五章 投资估算及资金筹措7315.1投资估算内容73本项目投资估算内容和8、说明73工程项目的其他工程费7315.1.3 在本项目投资估算范围内未包括的资金投入7315.2 投资估算依据73估算编制依据7315.2.2 估算取费依据74其他7415.3投资估算方法7515.4建设投资估算结果7515.5分年投资计划7615.6资金筹措76第十六章 财务评价7716.1 财务评价的依据和说明7716.1.1 评价依据7716.1.2 基础数据7716.2 收入、税金及利润估算7816.2.1 收入预测781税金及附加预测7816.2.3 利润预测7916.2.4 收入及税金估算结果7916.3 财务盈利能力分析79静态指标7916.3.2 财务指标8016.4不确定性分9、析80项目盈亏平衡分析8116.4.2 项目敏感性分析8116.5财务评价结论81第十七章 社会评价8217.1项目对社会影响分析8217.2项目对所在地的互适性分析8217.3 社会评价结论82第十八章 项目风险分析8418.1项目风险8418.1.1 自然风险8418.1.2 政策和法律风险8418.1.3 经济风险8618.1.4 技术风险8618.1.5 社会风险8618.1.6 内部决策和管理风险8718.2 投资风险的控制87通过加快进度来回避风险87通过市场调查来降低风险8818.2.3 通过加强管理来控制风险88防范房地产行政法律风险88第十九章 研究结论与建议8919.1 推10、荐方案的总体描述8919.2推荐方案的优缺点描述89优点89缺点8919.3结论与建议90结论90建议90前 言近年来，随着XX旅游业不断发展以及XX所处的滇西经济交通中心的优越地理，目前XX区域内房地产的开发利用、基础设施的建设等领域仍然存在很大的开发空间，因此，在未来的几年内，新的机遇与挑战并存，将XX的旅游、商业、基础设施建设相结合在一起，必定会得到较好的经济利益和社会效益，为此特制定本可行性报告为加快本项目顺利推进，现就XX国际郡城项目建设的必要性、工程实施的可行性进行综合论证，并提出相关的建议及意见。第一章 概 述1.1 项目名称及性质 项目名称XX国际郡城 项目性质商住楼1.2 项11、目拟建地点本项目位于XX白族自治州XX市下关镇，地处XX经济开发区。本项目地块位于雄风塔正对面，西临经济开发区主城区，东临凤仪镇。1.3 工程内容与规模地块长约111米，宽约44米，总用地面积约6033平方米，基地内基本平坦。项目总建筑面积为50827.44平方米，建筑由地下二层地下车库（可停260辆），一、二层为裙楼商业，330层为点式两梯八户的2栋住宅。整体规划，分两期开发实施。主要经济指标如下：地块总用地面积：6033平方米项目总建筑面积：50827.44平方米其中：地上总建筑面积：42376平方米地下总建筑面积：8451.44平方米投资规模：1.2亿元机动车停车位：207辆规划总户数：12、374户居住总人口规模：1341人1.4 项目建筑单位建设单位：XXXX建筑工程有限公司XXXX建筑工程有限公司坚持“以人为本”的建设理念，遵循“创造品质，奉献社会”的宗旨，为营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受而努力。公司按照现代企业的管理模式，紧紧围绕跨越式发展战略目标，狠抓经营，强化管理，积极探索与市场机制相适应的经营策略和方针，并在多个新的领域进行投资与项目开发，迈向集团化、多元化经营发展之路。经营思路：按照跨越式发展的战略要求，紧紧围绕，以市场为导向，改造提升居住品质，依法经营，滚动发展，又快又好的实现效益最大化。工作目标：在开发区管委会的领导下，服从于跨越式发展需要，提高认识，转13、变观念，更新工作思路和方法，建立和完善内控制度，加大经营管理考核力度。努力兑现建设项目任务指标，熟练掌握房地产运作模式和经验的积累，加强人才的培养和引进，盘活土地资产，开发具有时代品质的项目。公司将依据国家政策和在自身条件成熟的情况下，采取多种多样措施，进一步拓展房地产市场，创造出更好的社会效益和经济效益，为跨越式发展及改善城市居民居住质量和环境作出更大的贡献。1.5 项目建设年限项目建设期为2011年3月至2012年12月，共计22个月。1.6 编制目的、依据、原则及内容 编制目的本可行性研究报告通过充分的调查、研究，在收集、分析资料的基础上，达到如下目的：论证建设XX国际郡城项目的必要性和14、迫切性。1) 对本项目有关的主要因素，如：对项目投资估算等进行技术可靠性、经济合理性及实施可行性等多方案的综合性研究，进行方案比较和论证。2) 提出财务评价和国民经济评价、效益分析、环境评价等建议。3) 符合国内相关项目可行性研究报告文件编制要求。通过以上工作，为项目的决策提供科学依据，为工程的初步设计确定原则。 编制依据1) XX市城市总体规划2) XX市“十一五”城镇化体系建设规划3) XX州建设项目规划管理技术规则（试行）4) 城市居住区规划设计规范5) 城市居住区公共服务设施设置规定6) 住宅设计规范7) 住宅建筑设计标准8) 建筑工程交通设计及停车场设置标准9) 城市道路绿化规划及设15、计规范10) 国家、地方及行业的有关法规、规范、条例、规定11) 投资项目可行性研究指南(计办投资200215号文)12) 建筑给水排水设计规范（GB500l52003）13) 建筑设计防火规范（GB500l6-2006）14) 建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）15) 室外给水设计规范（GB50013-2006）16) 室外排水设计规范（GB50014-2006）17) 其它相关的国家和地方规范、标准、法规等18) XX国际郡城项目总平面规划图19) 项目相关批文 编制原则1) 严格执行国家及行业的有关标准、规范和政策，符合国家环境保护政策，确保安全和环保。2) 遵循XX城市16、发展过程中对不同等级住房的需求，结合实际情况，合理确定工程规模，使工程建设和城市的发展相协调，既保护环境，又最大程度地发挥工程效益。3) 采用适宜的、先进成熟的、安全可靠的技术方案和工艺设备，为该项目建设和运行创造良好的条件。4) 通过总体优化，合理布局、减少占地，节约能耗，降低成本，减少工程总投资和运行管理费用。充分发挥本项目的社会效益、环境效益和经济效益。5) 充分考虑周边环境，重视环境保护。6) 根据国家现行规定，结合XX州、XX市的实际情况进行投资估算和经济评价。 投资估算及资金筹措本项目总投资为1.2亿元，资金来源为单位自筹筹措方式，分为自有资金60%和银行贷款40%。第二章 项目背17、景及必要性分析2.1 项目所在地宏观背景 项目所在地自然背景XX是我国唯一的白族自治州，面积2.95万平方公里，总人口350万，有13个世居民族，白族占总人口的三分之一。自治州首府XX市集“国家级历史文化名城”、“国家级风景名胜区”、“国家级自然保护区”、“中国优秀旅游城市”、“中国最佳魅力城市”、“苍山国家地质公园”、“中国十佳休闲旅游城市”、“国际最佳休闲度假胜地”等多项殊荣的著名旅游城市。XX历史悠久、文化灿烂。XX是云南古代文化的发祥地之一。远在新石器时代，白族、彝族的先民就在这里繁衍生息。汉武帝时期，在XX设置了郡县，唐宋时期先后建立的“南诏国”、“XX国”地方政权延续595年，一度18、成为云南政治、经济、文化的中心。据美国历史学家马克瑞研究发现，公元1000年时，XX曾经是世界上14个大城市之一。元代意大利著名履行家马可波罗和明代旅行家、地理学家徐霞客在游记中对XX的美景和辉煌都有详细的描述。数千年岁月，给XX留下了足以傲世的历史遗存：屹立千年的“崇圣寺三塔”，作为XX历史文化主要载体的“XX古城”，被誉为“西南敦煌”的石宝山石窟，享誉南亚、东南亚的佛教圣地鸡足山，沙溪寺登街这个茶马古道上的最后一个集市，被世界建筑物基金会列入世界濒危建筑遗址目录。分布在苍山之麓、洱海之滨的太和城遗址、元世祖平云南碑、喜洲白族居民建筑群等历史古迹，既是XX发展史的鲜活见证，又是XX辉煌灿烂的19、历史文化的代表。XX白族文化和谐包容，以白族为主的XX人民，不仅用自己的勤劳智慧创造了独特的本主文化，同时与佛教、道教、伊斯兰教、基督教、天主教5大宗教同存共荣。XX山水秀丽，气侯宜人。被称颂为最适宜人类居住地区之一的XX，相生相伴的下关风与上关花、交相辉映的苍山雪和洱海月，构成了XX最为浪漫迷人的“风、花、雪、月”四景，征服了无数的中外宾客。XX风光壮美，首推“银苍玉洱”，终年积雪的苍山峰岭峻拔，丽日晴空下晶莹夺目;清澈如镜的洱海碧波万顷，粼粼水光中点点帆影;苍山洱海珠联璧合，如镶嵌在云岭横断山脉的一颗高原明珠。XX的旅游风景名胜区有130多处，主要有苍山洱海、鸡足山、石宝山、巍宝山、茈碧湖20、五大精品景区，有演绎传奇爱情的蝴蝶泉、享誉海内外的XX古城洋人街、“世外桃源”茈碧湖、XX伊甸园南诏风情岛XX民风淳朴，多姿多彩。XX以白族为主的民族风情浪漫迷人，其流光异彩之处令人不胜枚举。暗喻“风花雪月”四景的白族服饰鲜艳、轻快；“一苦二甜三回味”的三道茶蕴含深刻的人生哲理；白族的狂欢节“绕三灵”，对歌缠绵的石宝山歌会，奔放豪迈的彝族打歌和彝家跳菜；“一街赶千年、千年赶一街”的XX三月街；古朴清幽的XX古城，“三坊一照壁”、“四合五天井”的白族民居建筑镶嵌在银苍玉洱间，构成了一幅幅美伦美奂的画卷。 项目所在地宏观经济背景2009年，XX市全年生产总值(GDP)完成1596433万元，比上年21、增长11.5%人均生产总值25969元，比上年增长9.16%，其中:第一产业增加值为126236万元,增长5%；第二产业增加值为787524万元，增长13.33%;第三产业增加值为672673万元,增长10.68%。全年财政总收入完成191930万元，比上年增长15.67 %。地方财政一般预算收入完成 122855万元，比上年增长18.14%；2.2 项目背景XX白族自治州有房地产开发企业 90 家，物业管理企业30 家，专业房地产中介服务机构6 家，从业人员近2500 人。目前XX有30 多个待建或在建楼盘，XX白族自治州，这个向来以旅游资源为外界熟知的地方，短短两三年的时间里吸引了天城屋业22、银海、银冠、城建股份等诸多知名地产品牌企业先后进入。XX市房地产市场现状XX的房地产市场目前处于从政府提供公共住宅向市场提供商品住房的转型，为XX房地产业发展带来了良好的发展机遇。城市居民住房消费观念的转变，为XX房地产业发展带来了一场根本性的转变，居民已经适应从过去依赖政府供给住房转向到市场找房，成为房地产消费主力。由于XX当地居民的住房消费正处于转型期，而且旅游产业所带来的外来人口也呈不断上升趋势，XX的房地产市场呈现供需两旺的态势，今年价格在3500 元/平方米以下的商品房占XX州市场供应总量60%左右，市场价格体系运行平稳有序。XX下关的商业形态主要以沿街为市，零散杂乱为特点，主要经23、营的商品仍仅限于满足本地消费者。2007 年以来，XX市房地产市场投资保持快速增长，今年1 至8月，全州房地产完成投资10.72 亿元，同比增长44.67%；施工面积191.56 万平方米，同比增长51%；商品房综合销售均价每平方米2116元，住宅商品房均价每平方米1946 元，同比增长11.16%。新开工面积、竣工面积、销售面积稳定增长，市场需求旺盛。房价指数依然高位运行，但是涨幅趋缓。XX市房地产市场特点（1）商品房新开工面积稳定增长，其中：普通住宅稳定增长，别墅高档公寓、商业营业用房高速增长。15 月全市商品房新开工面积33.49 万平方米，比上年同期增长85。其中：普通住宅新开工15.24、31 万平方米，比上年同期增32.2；经济适用房新开工万平方米；别墅高档公寓新开工9.89 万平方米，比上年同期增长1.99倍；商业营业用房新开工4.93 万平方米，比上年同期增长84.4。（2）商品房竣工面积高速增长。15 月全市商品房竣工面积达144027 平方米，比上年同期增长2.79 倍，其中：普通住宅竣工109112平方米，比上年同期增长4.42 倍；别墅高档公寓竣工9270 平方米，比上年同期增长4.79 倍；商业营业用房竣工24229 万平方米，比上年同期增长5.28 倍。（3）空置面积基本持平。15 月全市商品房空置面积与上年同期基本持平，其中：别墅高档公寓空置面积大幅下降，由25、去年同期16132 平方米下降到今年的6043 平方米；商业营业用房空置面积增长，比上年同期增加3040 平方米。（4）市场需求仍然旺盛。1月全市商品房销售面积16.42 万平方米，其中期房销售12.82 万平方米，现房销售3.6 万平方米。在全部销售面积中，商品住宅销售14.56 万平方米，占全部销售面积的比重为88.7。房地产市场总体上需求旺盛，同时空置面积持平，供求关系基本平衡。XX市房地产市场发展趋势在XX市场考虑达 5 年之久的国际零售巨头沃尔玛终于与XX中民合众房地产投资开发有限公司签约，落子XX。与此同时，该开发商与沃尔玛紧临的商业步行街铺面卖出两万多元每平方米的天价。沃尔玛进驻26、XX被房地产开发商视做当地商业消费形态转型的信号。随着一些重量级房地产项目的亮相和商家如约进驻，将改变下关传统商业格局，改善休闲旅游配套功能，对XX旅游城市品牌的提升起到积极作用。据国家发改委和国家统计局发布的最新调查显示，今年二季度，全国70 个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3%，涨幅较高的城市主要有深圳、北海、北京等，其中昆明上涨3.3%，XX上涨7.7%。在国家发改委、国家统计局调查公布的全国70 个城市一季度房屋销售价格情况统计中，XX市无论是整体房屋销售的价格涨幅还是在新建住宅和二手住宅的涨幅上，均高于昆明市的涨幅，其二手住宅更以10.7的涨幅位列全国第三，远高于全国5.227、%和昆明3.8的涨幅。作为旅游历史文化名城的XX，房地产行业的拉动作用十分强劲，房地产的价格还有较大的上升空间，客观上也非常符合价值、竞争、供求三大规律，不存在泡沫和涨幅过快的经济问题。房地产业已成为推动XX城市化进程和经济发展的支柱型产业，预计今年全州的房地产业将带动建筑、建材业以及相关中介服务产业创造50 个亿的产值，占到全州GDP 的1/6。XX拥有“全国历史文化名城”、“国家级风景名胜区”、“国家级自然保护区”、“中国优秀旅游城市”和“最佳中国魅力城市”的美誉；XX自然环境优美、地理条件优越，有着丰富的历史文化底蕴和人文景观；有完善的规划和持续的投资。XX房地产业将与旅游紧密结合，面向28、国内外全面推行外向型发展。再者半住半商的形式深受外地购房者青睐，并已成为XX旅游地产的一种发展趋势。2.3 建设项目的重要性及必要性提升城市形象，创建园林城市，大力发展旅游产业的需要从宏观上讲，房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济 (尤其住宅经济)是我国新的经济增长点之一，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。因此，本项目的建设是响应国家的安居工程。从微观上来说，本项目的建设是贯彻落实XX市十一五29、发展规划纲要和XX旅游规划的具体体现；是缓解市民住房压力，改善开发区周边环境、加强周边基础设施建设、提升周边旅游文化品质的需要；也是贯彻落实截污减排，坚持科学发展、可持续发展观和以人为本的较好体现；是加速推进XX市辖区城镇化建设步伐，大力改善基础设施，建设社会主义新农村，建设平安XX、和谐XX的体现。项目的建设是加快滇西中心城市建设步伐的需要。XX是云南省域二级城市，是滇西中心城市。是云南省建设国际大通道的要塞之一；是大瑞铁路、公路中线、西线的必经之地，是云南省实施“大通道”战略中通向南亚大通道的次级枢纽；是澜沧江湄公河次区域的有机组成部份；是东盟经济圈中的重要节点城市。为适应形势发展的需要，30、尽快建成滇西中心城市已成为XX市最重要的任务，最主要的目标。XX州、市党委和政府按照实施项目带动战略 “强化基础产业和基础设施建设，不断增强发展后劲的要求”。建设完善的城市基础配套设施，加强城市绿化。美化、亮化建设工作，提高城市形象、提高投资环境，为加快建设滇西中心城市的步伐创造条件。 是改善民生，不断提高人民生活质量的需要党的十七大报告提出：“发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”，充分阐述了“让老百姓更多地分享经济发展的成果”的思路。建设XX国际郡城项目是认真贯彻落实十七大报告关于改善民生的要求的表现，同时也给城市居民提供了良好的居住条件和居住环境，满足了城市居民对住房的迫切需求31、，提高了城市居民的生活质量。第三章 市场分析及定位3.1 XX城市区域环境研究 XX市城市总体规划XX滇西中心城市总体规划提出了滇西中心城市建设“16”概念，即以XX市为核心，打破行政区划限制，把周边的洱源、漾濞、巍山、弥渡、祥云、宾川6县的相关区域纳入滇西中心城市范围，统筹考虑规划区域空间结构、生产力布局、基础设施建设和生态环境保护，并以其他5县作为协作补充，不断完善、拓展、增强XX滇西中心城市功能，更好地促进和发挥XX滇西中心城市的辐射带动作用。规划对外交通由大丽高速、大宾高速、大保高速、楚大高速、关巍高速、祥临高速、214国道、220省道、224省道、227省道、222省道、103省道、32、大丽铁路、大瑞铁路组成。 机场 近期充分挖掘XX机场的航空服务能力，扩大航线与客源规模；中远期适时新建滇西国际机场，定位为中国西南门户枢纽机场之一，云南省第二国际机场，昆明国际机场的备降机场。机场等级为4E级。XX机场功能改为旅游商务机场。一方面加快XX机场的扩建步伐，尽快开通与国内各大城市以及重要国际性航线；另一方面加快推进滇西国际机场的论证与建设工作，定位为滇西地区的国际航空枢纽机场，重点开辟与国内城市以及国外重要大城市之间的航线。规划确定三个选址备选方案，即祥云云南驿、祥弥祥临路沿线、祥云禾甸镇莲花湖坝区为机场建设用地三个备用选址。规划远景滇西国际机场控制建设用地10km。高速公路 配合33、XX城市群发展要求和云南省高速公路网规划，规划XX州域范围内的高速公路网形成“两横两纵”的格局， 国道与省道国、省道规划一览表国、省道名称改造建设内容214国道按照高速道路等级标准改造建设227省道通过乔后、沙溪，向北与311省道相连220省道保留原状103省道保留原状铁路 通过XX境内的铁路仅有：广大铁路（广通XX下关），大丽铁路（XX丽江）。 目前大丽铁路已开通运营，南接广大铁路XX站，向北沿洱海东侧，经XX的洱源、鹤庆，北至丽江站，境内段正线长度约133km。 规划大瑞铁路沿大保高速公路走向建设，在XX城市南部结合轻轨等其他交通方式设置综合交通枢纽； 远期规划由祥云至临沧的祥临铁路。 X34、X市宏观经济发展状况近年来，XX市社会经济得到了快速发展，2009年，全市GDP总额达159.6亿元，人均GDP达25664元；实现固定资产投资总额82.33亿元，财政收入达到19.19亿元。XX市旅游业得到了快速发展，2009年，XX市共接待海内外旅游者551万人次，同比增长5.8%，其中接待海外旅游者28万人次，同比增长12.17%，旅游总收入42.01亿元，同比增长12.09%，旅游经济指标继续保持持续稳定增长的态势。居民物质生活条件不断提高，城镇居民可支配收入大幅提升，09年全市城镇人均可支配收入达14300元。 XX市人口及生活状况XX市人口保持着平稳发展的趋势，至2008年为止，X35、X市人口数量达到63.1万人；职工工资水平上涨速度比较快，从2003年至2008年的6年期间，XX市职工工资涨了60%左右，达到22589元。近年来城镇居民人均可支配收入增长较快,2006年XX市城镇居民可支配收入为10176元,到2009年时增至14300元,增幅超过26%。 XX市房产开发投资XX市房产开发投资增长快速。XX市近年来房地产开发投资快速增长，房产投资额在2005年突破10亿元，至2009年五年的时间突破20亿元；房屋施工面积2005年突破100万平米后迅猛增长至2009年的236.5万平方米；房屋竣工面积在2006年达到最高点62.97万平方米后开始下降。图：XX市房产开发投36、资情况（数据来源于：云南省统计年鉴）3.2 XX市房地产市场情况 XX市城镇居民住房现状2009年年末全市总人口为615728人，其中：城镇人口约33万人，占总人口的53.6%；农村人口约28.6万人，占总人口的46.4%。09年XX市统计局公布的统计数据显示，XX市城镇人均住房面积为34.95平方米/人，按照家庭人口规模2.8人来看，城镇家庭户均居住面积约为97平方米。 XX市目前区域房地产开发概况XX市下关目前的房地产开发项目主要是以XX新城开发和老城改造相结合的模式进行，但目前下关的开发随着洱海西岸可开发土地的逐步减少，已慢慢向洱海东侧转移。据了解，现在政府已不允许洱海以西的土地做房地产37、开发，因此洱海以东是未来土地开发的重要区域。无论是从XX市的地形来看，还是从政府的指导来说，经济开发区将是一个热点区域。图:XX下关区域图本案从目前这三个区域在售楼盘的价格来看，老城区的普通住宅项目均价最高，这主要是因为老成内配套设施完善，而且是很多居民习惯居住的区域；新城区和经济开发区由于配套设施一般，所以价格低于老城区。经济开发区的别墅项目目前价格是XX市最高的，这主要因为该区域景观别墅比较多，吸引外地人前来投资和居住；商铺价格几个区域差距不大，这跟XX市的商业整体环境有关系，由于主要还是以底商形式出现，商业运营模式比较单一，无法带动整体商铺价格上涨。表：XX市各区域价格老城区新城区经济开38、发区普通住宅（元/平米）380035003500别墅（元/平米）900014000商铺（元/平米）120001100010000项目所在区域市场小结 市场机会点：通过以上分析可以看出，项目所在区域市政配套成熟，交通便利，本项目的建设将成为区域规划的重要完善。 XX市下关老城区的普通住宅均价在3800元/平米左右，商铺为12000元/平米。3.3 项目用地分析地块现状分析项目东侧临XX开发区商业区佳丽建材城及凤仪工业园区。西临泛亚汽车城，XX汽车客运站和XX火车站，正面是滇西最大的得胜家具城。项目交通路网分析项目所在地交通四通八达，大凤路紧邻项目地，从项目地直接穿过，到XX火车站仅5分钟的车程。39、公交线路有：1路、7路、13路通过。配套设施分析项目东侧规划为工业园区和建材商业城。项目对面规划为家具城。地块内部分析项目地表较为平坦，为熟地：七通一平。3.4项目研判及定位本项目通过建设临街底层商业，平衡项目开发投资及合理投资收益，实现项目投资土地价值利用最大化及社会效益最大化，项目建设对区域环境的改善及对缓解城镇居民住房问题都有非常重大的社会意义。 项目客群本项目的目标客户群主要有：（1）目前居住条件较差，随着生活水平改善，为满足自住需求的首次购房者；（2）经济条件相对宽裕，为了提高生活品质，二次或二次以上购房者；（3）外地来XX经商者；（4）不定期到XX居住或旅游者；（5）购买后用于出租40、及用于其他方面投资者。可以看出：本项目的核心目标客户主要为XX本地客户，辅助目标客户为昆明客户，延伸发展客户外省及省内其他地区客户。 项目定位通过客户研究、项目资源分析、竞争分析等推导出本项目的开发战略应该是：整合资源的基础上，将本项目开发融合到XX市整体规划的整个大市场中，在政策允许的条件下，充分挖掘项目价值，提升产品品质。1、档次定位小区定位为高层商业住宅楼。2、价格定位2004 年，XX全州房屋竣工面积51 万平方米，供求基本平衡。而2005 年，XX全州房屋竣工面积仅有11.87 万平方米，供应量严重不足导致2005 年XX房价迅速上涨。到去年，XX州房屋竣工面积回升到52.02 万平41、方米，但受2005 年住房消费需求影响，仍供不应求。而另一方面，土地供应也偏少，房价上涨也在情理之中。今年15 月，XX商品房销售平均价格达到3800 元/平方米，其中住宅均价为3500元/平方米。通过调查，2009年多层住宅平均价格达3200 元/m2 左右，比2008年增长25%左右。别墅、联排别墅价格差异较大，从500010000不等，均价在8000 元/m2 左右。小高层均价3800 元/m2 左右。根据国家发改委、统计局发布的最新调查显示，今年10 月份XX房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨2.0%；新建商品房同比上涨7.2%，环比上涨2.6%；二手房上涨8.0，环比持平。通过分42、析，由于XX的自然风光和宜人气候适宜开发风光地产，吸引众多外地投资者，加上房产和土地供应不足拉升了房价，以及大理房地产开发投资基数小、份额少，XX市的房价还会呈增长态势。3、住房供应结构分析据统计，2006 年至2007 年10 月推出的楼盘中，多层占43%，别墅类物业占近42%，高层、小高层占15%。从开发的物业比例来看，市场需求量最大的普通多层住宅开发量与高档别墅类物业呈现失衡，出现供需不对称现象，这从多层的销售（有多少卖多少）也有体现。别墅类物业开发量急剧增加，由于前几年别墅开发量过小，别墅由市场稀缺，而如今变得凡有规模的新盘均有一定量别墅，造成别墅短时期内开发量过多，市场竞争异常剧烈，43、加之部分前期集资建盖的别墅也流于市场，产品价格差异较大。而（小）高层物业开发量已达一定市场份额，高层类物业在XX市场的开发水平也不断提高，此类物业也正被更多市民所接受。4、客户群体分析（1）年龄情况购房的消费者年龄主要集中在3640 岁，占到45，他们有相当长的工作时间，因而有相当可观的积蓄，他们的付款方式大多数也采用1 次性付款，其次是2535岁，占到35，他们出来工作几年，有一定的首付款后，也乐意买房，他们的付款方式主要是按揭。（2）婚姻状况因消费者主要集中在30 岁左右，所以消费者的婚姻状况，已婚的占多数，占75左右。（3）家庭人口状况家庭人口数主要集中在3 人，其占45，他们年龄主要集44、中在2640 岁，其人员组成主要是爱人与小孩；3 口之家另一部分群体年龄集中在2025 岁，他们未婚，其家庭成员主要为父母；4、5 口之家主要集中3645 岁，其成员是爱人与2 小孩与3 小孩；6、7 口之家则是三世同堂家庭。（4）文化程度消费者的文化程度主要集中在高中，其占46，他们主要是个体经营者；其次是本科，占20，他们主要是工薪阶层。（5）职业状况消费者的职业主要是个体经营者、工薪阶层，以及州内各县退休职工及迪庆、丽江等地。（6）个人月平均收入个人平均月收入主要集中在15002000 元，占30，其次为20003000 元，占25。15002000 元的主要是工薪阶层，2000300045、 元的主要是个体户。（7）家庭月平均收入家庭平均月收入主要集中在20005000 元，占40，其次60007000 元，占19。5、购房目的调查显示，为了改善居住环境而有购房意向的人占大多数，比例高达60。为结婚，作为临时休息和工作的场所和投资而打算购房的消费者所占比例也较高，分别占13、12和15。从以上购房目的调查中显示，多数人对现在住房地居住环境不是很满意，他们为了改善自己的居住环境而打算买房，在买房时环境可能是其主要考虑的因素，另外，也有很大一部分群体是为了投资而买房。6、影响购房决策的最大因素调查结果显示，消费者在购房时考虑的因素较多，有价格、交通、配套、地段、楼盘综合素质、户型、服46、务、开发商信誉、建筑风格、升值潜力等。消费者在购房时对价格比较敏感，有50的人表示在购房首先考虑的是价格；其次，有42的人表示在购房时主要考虑的因素是交通及环境；另外：配套，地段、楼盘综合素质，户型设计，服务等也会成为人们在购房时首要考虑的因素。（1）单价选择愿意接受的单价主要集中在30003500 元/m2，占28；其次集中在35004000 元m2，占22；因为目前XX多层价格均价在3500元左右，商铺均价在10000 元左右，高层住宅均价在3500 元左右，别墅因区位不同而不同，均价在8000 左右。（2）户型选择通过调查了解及分析，XX住房消费者根据年龄层大致分为两类群体，一类是25347、5 岁群体，一类是35 岁以上群体。第一类群体相对比较年轻，但也是多层住宅的消费主体之一，这类客户大部分属首次购房，多为满足自住需求，主要考虑房屋的价格因素，注重户型设计合理，及居住是否方便。面积选择100120m2 三房居多。另一类群体约占购房群体的60%。他们多为二次或二次以上置业，经济条件相对宽裕，主要为了提高生活品质，特别注重居住区环境及产品的舒适性，还有部分客户考虑子女读书方便而购房，多选择三房或四房，面积130200（复式）平米。经济实力较强的客户，多趋向选择别墅类物业或者跃层及大面积花园洋房。通过调查发现，现阶段购房者多是为了自住，受二手房交易税费等政策影响，投机炒房者已明显减少48、。但也不排除部分客户的买房从众心理（拥有两套或以上房屋），明显感受到了房价上涨趋势，这些客户提前实现将来的需求。3.5 项目的SWOT 分析1、优势（strength）（1）交通便捷项目位于大凤路旁交通条件及其便利。（2）资金优势XX建筑工程有限公司资金实力雄厚，值得消费者信赖。2、劣势（weakness）（1）XX建筑工程有限公司目前开发产品的数量不多，开发经营相对不足，因此在项目策划、建设、营销、管理等方面有一定的劣势。（2）住宅配套不成熟。3、机会（opportunity）随着XX经济社会的不断发展，人民生活水平的不断提高，经济条件越来越富裕，购买力逐渐增强，加上随着XX知名度的逐渐提升49、，外地人到XX旅游、经商以及定居的人数越来越多，市场供需两旺，空置率低，优质楼盘上市供不应求。4、威胁（threat）由于XX市目前已经开发了大量楼盘，而且不乏许多高品质、大规模楼盘，这样，给项目带来一定的竞争压力。第四章 项目建设地点主要条件4.1场址现状 地理位置项目地处XX经济开发区腹地，开发区国土面积465平方公里。项目地块位于XX火车站东侧；西临XX下关主城区，东临XX凤仪。地理位置优势，交通十分便利，区域配套成熟。场址土地权属类别及占地面积.1场址土地权属类别项目建设用土土地权属类别为XXXX建筑工程有限公司征地拆迁划拨用地.2用地面积总用地面积：4910.99平方米，约7.16亩50、。.3项目场地利用情况项目地表较为平坦，为熟地：七通一平4.2场址条件 地形、地貌项目地处XX经济开发区腹地，位于XX火车站东侧；西临XX下关主城区，东临XX凤仪。地理位置优势，交通十分便利。工程地质、水文地质条件.1工程地质条件场地地形相对平坦，无崩塌及地震液化等不良地质现象，场地稳定。整个建设区内地下水对砼无腐蚀性，适宜进行该项目的建设。.2水文地质条件本工程建设场地根据建设方提供的资料，场地呈规则长方开形,用地范围内地形比较平坦，无切割较深的沟谷及陡壁边坡，无滑坡、崩塌、泥石流、坍塌、漏斗、地面沉陷等不良地质作用和灾害地质现象，场地的稳定性较好，属于基本稳定场地。适宜本项目的工程建设。 51、周边建筑与环境条件项目东面是依玛中大食品有限公司、加油站。项目对面的得胜家具城。西临泛亚汽车城。公共设施条件4.2.4.1供电XX市电力有限责任公司负责供电电网覆盖本项目区，10kV高压输电线路已架设到场地，专用的变电设备也配置到位。4.2.4.2通讯电信及广播电视光缆、宽带网、有线电视网已通至用地附近，能即时满足本工程使用要求，无须配套建设投资。4.2.4.3给排水供水本工程水源自城市供水管网，可以满足本项目的供水要求。排水本工程排水主要为生活污水，该场址周围道路铺设有市政排水干管，场址内的污水经处理后可排入市政排水管中。4.2.4.4雨水在服务中心区域内，雨水按雨、污分流的原则，有组织地排52、放。按现有地形由高至低，雨水统一汇集后排放。周边道路均规划有雨污排放管网，满足排放条件。4.2.5自然条件XX的气候和昆明十分接近，是一个四季如春的地方，一年四季都适宜旅游观光。这里常年无夏，春秋相连达九个月。最冷的一月，平均气温8.7，最热的七月，平均气温20.1。年平均日照超过2200小时，年平均降水约1000毫米。年平均相对湿度6，年平均无霜期230天。一天之中昼夜温差较大，平均有1520。有“夜晚即冬季”之说。春秋季节，无处不绿，繁花似锦，无论你是想逛古城，还是登苍山、游洱海都是适宜的季节。XX的冬天，昼夜温差较大，并常有大风，冬季各月8级以上的大风有10多天。“下关风”是XX“风花雪53、月”四景之一。4.2.6建筑材料及运输条件项目区域内有足量的砂料场和石灰岩料场，可为本项目供给足量的建筑材料。本项目位于XX白族自治州下关，地处XX经济开发区腹地，开发区国土面积465平方公里。项目地块位于XX火车站东侧；西临XX下关主城区，东临XX凤仪。交通便利，路况较好，施工用的机械设备、各种建筑材料、主副食品等均可方便地运到施工现场。4.2.7 环境保护条件区域环境质量现状良好。项目拟对建筑材料的堆放以及建筑施工过程采取必要的环境保护措施，以降低项目对人群健康以及外部环境的影响。第五章 规划设计方案5.1 规划依据1. 中华人民共和国城乡规划法2008年2. 城市规划编制办法（建设部）354、. 民用建筑设计规范4. 城市居住区规划设计规范 GB5018093(2002年版)5. 城市道路交通设计规范GB 50220-956. 居住区环境景观设计导则7. 城市给水工程规划规范8. 城市电力工程规划规范9. XX市城市总体规划（20092030）10. 城市居住区规划设计规范11. 城市居住区公共服务设施设置规定12. 住宅设计规范13. 住宅建筑设计标准14. 建筑工程交通设计及停车场设置标准15. 城市道路绿化规划及设计规范16. 建筑给水排水设计规范（GB500l52003）17. 建筑设计防火规范（GB500l6-2006）18. 建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2055、05）19. 室外给水设计规范（GB50013-2006）20. 室外排水设计规范（GB50014-2006）21. 国家、地方及行业的有关法规、规范、条例、规定等22. XX国际郡城项目总平面规划图23. 业主提供的其它资料24. 工程项目建设的现行法律和法规。5.2现状条件分析地理位置本项目位于XX下关，地处XX经济开发区腹地。自然地形用地形状呈规则长方形，地块长约111米，宽约49米。规划指导思想深入解读当地的地理条件和居住需要，深入分析消费者的居住习惯、生活方式和购物习惯等，把握现代城居住小区的需求和观念的变化，创造舒适的居住环境和舒适的购物环境，节约建筑的投资，降低建筑的造价。规划原56、则.1整体原则：统一规划统一实施创造合理布局。.2景观原则：结合实际，营造舒适节约，合理使用的居住环境。.3经济原则：布置合理的规划，设计合理的户型，创造实用的空间，力求最合理地利用投资，节约投资。.4可实施原则：整体设计，分期实施。初步规划方案.1规划技术指标项目总用地面积：6033平方米总建筑面积： 50827.44平方米地上建筑面积： 42376平方米地下建筑面积： 8451.44平方米绿地面积： 2138平方米建筑密度： 34.03%绿化率： 35.4%容积率： 7.02住宅总户数： 374户居住人口规模： 1310人车位数： 260.2功能结构布局分区项目主要由2栋主体建筑构成，其中57、74012.18平方米住宅、5046.72平方米商业及16219.65平方米地下室构成；主体建筑1-2层为商业、商务裙楼，3-30层为普通住宅，地下室配有207个机动车停车位。.3交通组织车流：停车场出入口设置于拟建地块的东北角，有利于整个拟建建筑的交通流线组织。人流：小区公共部分人流从北面关凤路进入，塔楼住宅部分人流从南面的花园进入。垂直交通流线：塔楼分四个单元，每单元均设置电梯，可供用户迅速抵达到楼层。.4景观规划住宅楼南面大面积绿地，这里不是简单的硬质地处理，而是构筑自然的公共绿化，以优美的线条与建筑装饰立面的感觉相得益彰。公共绿地的导入作用使本住宅小区不仅可以被观赏。同时，建筑内部空间58、自然流淌到室外，室外自然环境浸润到建筑之中。用地西北侧的景观广场的景观可作良好景观，四季轮回，住户们可以在这里享受早春的快绿，仲夏的微熏，深秋的红叶和冬日的瑞雪，苍山洱海的风花雪月。.5造型设计建筑外立面采用了地域性建筑元素和现代建筑元素相融合的做法。单体造型上，通过虚实变化的空间构成，形成各露台、房间循序渐进的序列，丰富空间层次。5.3 项目优化本项目的规划在初步设计方案地基础上，将进一步与规划、国土、环保等部门对接和汇报，力求在各部门的配合下使规划设计方案得到更好的优化和完善。5.4 规划审查意见2010年10月16日XX经济开发区城乡规划委员会2010年专家评审会上，XX国际郡城项目规划59、方案得到规委会的批复，“原则同意项目选址、规划设计条件、总平面规划和建筑方案。”（内容详见附件6）第六章 结构设计说明6.1设计主要依据1. 建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）2. 混凝土结构设计规范GB50010-20023. 建筑抗震设计规划GB50011-2001（2008修改版）4. 建筑抗震设防分类标准GB50223-20085. 商层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002及J186-20026. 建筑地基设计规范GB50007-20017. 建筑桩基技术规范GB50003-20018. 地下工程防水技术规范GB50108-20019. 砌体结构设计规范GB560、0003-200110. 筑结构可靠度设计统一标准GB50088-2001）6.2工程概况本项目用地位于云南省XX市经济开发区，为有2层地下室、上部2层裙楼及3至30层住宅塔楼的整体建筑。6.3 结构选型及基础选型采用钢筋砼剪力墙结构，因未提供地质资料，基础初拟为静压预应力管桩基础或片筏基础（地基CFG桩处理）6.4 安全等级及抗震设防本工程的设计合理使用年限为100年，建筑结构安全等级为二级，结构重要系数为1.0本工程抗震设防烈度为8度（0.20g ），设计地震分组为一组，抗震类别为丙类；本工程计算采用的抗震设防烈度和构造措施采用的设防烈度均为8度，抗震等级：二级剪力墙，二级框架（裙楼部分）61、6.5填充墙体材料本工程墙体材料采用加气混凝土砌块，容重小于11KG/M。第七章 给排水规划设计说明7.1 设计依据高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97建筑设计防火规范GB50016-2006自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）建筑给水排水设计规范GB50015-2003室外给水设计规范GB50013-2006室外排水设计规范GB50014-20067.2 生活给水系统水源采用市政自来水两路供水用水量生活和其他用水估算约450m/d供水系统.162、根据市政供水水压及建筑物高度，大楼四层及四层以下采用市政直供方式供水.2五至十八或五至三十层由低位水池、气压生活供水设备供水7.3 排水系统室内排水系统本建筑物室内地面以上排水直接按重力源排放；地下室排水汇至集水井由潜污泵提升排放室外排水系统本建筑物周边均有完善的市政排水系统，室外排水采用雨、污分流制。雨水经汇流后排入市政雨水管；粪便污水经化粪池处理后与生活污水合并排入市政污水管网。雨水系统设计参数采用XX市暴雨强度公式计算表设计重视期P=5年，降雨历时t=5分钟 qs=4.85(L/S.100 m3)7.4 消防系统本项目设置的消防系统有：室外消防给水系统，室内消火栓给水系统、湿式自动喷水灭63、火系统、建筑灭火器设置消防用水量列表名称流量（升/秒）延续供水时（小时）用水量（m3）室外消防用水量302216室内消防栓用水量402288自动喷水灭火用水量301108合计612消防系统室外消防用水由市政水管网供给室外消火栓及自动喷淋用水在地下层设专用消防水池396 m3.1室内消火栓系统组成消防供水系统：市政自来水管网（两路供水）地下消防水池消防水泵各消火栓用水；屋顶消防水箱（火灾初期10min消防用水）各消火栓用水消火栓系统设三组消防水泵接合器.2自动喷水灭火系统市政自来水管网（两路供水）地下消防水池消防喷淋水泵湿式报警阀各层喷淋消防用水；屋顶屋顶消防水箱（火灾初期10min消防用水）、64、喷淋系统设两组防水泵接合器各层喷淋消防用水；喷淋系统设二组消防水泵接合器.3室内各层配置建筑灭水器第八章 通风设计规划8.1设计依据1. 采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20032. 全国民用建筑工程设计技术措施（暖通、动力）3. 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）4. 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-975. 建筑单位对通风的设计要求6. 建筑及有关专业提供的设计图纸及空调和通风的要求8.2设计范围和内容1、地下室、卫生间的平时通风2、防排烟系统8.3通风、防排烟系统1、各层公共卫生间，换气次数为15次/时，经排气扇排出室外2、地下室为车65、库、设备房，平时通风系统与消防排烟系统共用一个系统，汽车库的排烟量按换气次数6次/时设计计算。地下室进风则由车首及通风竖井补进3、本建筑的消防电梯前室，剪力防烟楼梯及其前室，消防时均采用机械加压送风方式4、本建筑的内走道采用机械排烟系统，排烟量按量大防烟分区面积第平方米120m/h计算5、竖向风管的水平接管及跨越防火分区的风管上均设有烟阀（动作温度70），保温采用非燃或难燃材料6、当火警发生时，除消防用排烟风机和加压送风机外，其余的空调和通风设备均自动切断电源8.4消声、减振1、本工程的所有设备选用低噪声型，降低噪声源2、风机均作减振处理3、风机的进出口，均设难燃性软接头隔振、消防的排烟风机的66、软接头的材质，采用非燃烧材料第九章 电气设计说明9.1设计依据1. 民用建筑电气设计规范HGH/T16-922. 建筑物防雷设计规范GB50057-94 20003. 火灾自动报警系统设计规范GB50116-984. 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95 20055. 供配电系统设计规范GB50052-956. 低压配电设计规范GB50054-957. 10KV及以下变电所设计规范GB50053-948. 人民防空地下室设计规范GB50038-94 20039. 人民防空工程设计防火规范GB50098-98 200110. 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-9711. 67、汽车库建筑设计规范JGJ100-9912. 民用建筑照明设计标准GB50034-200413. 甲方有关的技术要求和有关的批文9.2变配电所设计 变配电所变配电所设于地下层，电源由市政引来一路10KV专用线，高压进钱电力电缆由市进入后，从地下层分配到南面两个变配电房，高压柜采用高压真空开关柜，高压每高压进线回咱单独设计量柜，本项目安装负荷为3944KW，计算负荷2169KW，选用2台1250KW变压器预备发电机为消防和主要部分一级和二级负荷供电，还拟用一台400KW的柴油发电机作为备用电源发电机设于地下层的发电机房内，柴油发电机电源与市电在低压房设自动切换柜，当市电停电，柴油发电机能在15S内68、恢复供电，柴油发电机具有三次自动起动功能，总时间不超过30S，发电机采用三相四线制，中性点直接接地方式。另外应急及事故照明采用EPS做照明备用电源，分别设计于各变配电区内。低压柜设置各个变配电房的低压柜采用抽出式低压柜，电容补偿采用低压成组，功率因补偿到0.93以上，采用自动投入补偿方式，低压柜排列方式为并列型布置，变压器的低压柜之设联络，分列运行，平时断开。当有变压器因检修停电时，可调整负荷后，由其他变压器供电。配电线路低压配电线路采用树干式和放射式混合配电，大容量干线及树干式干线采用难燃塑料绝缘铜芯电力电缆和密集母线为主。小容量干线要用难燃塑料绝缘铜芯电力电缆，垂直部位沿电缆竖井敷设，水平69、部位采用电缆桥架敷设。支干线采用难燃塑料绝缘铜芯导线穿镀锌电线管暗敷。9.3低压配电系统1）本工程为一类建筑，消防负荷及应急照明、地下室照明、变配电房等的负荷为一级，采用双电源供电，终端切换。本工程各个建筑设强电坚井及层间配电间，其他负荷在配电间切换后再放射供电至各用电终端。2）线路的保护采用三级保护：第一级保护电器（变压器低压断路器），先用过载长延时，短路短延时和欠电压（0-5S可调）保护；第二级（低压侧配出线路）采用过载长延时，短路短延时和短路瞬时保护；第三级开关为非选择性跳阐开关，照明线路采用“C”动作曲线，动力线路采用“D”动作曲线，插座回路设漏电保护。9.4照明系统1）光源：所有的日70、光灯均采用高显色性日光灯2）灯具：本建筑考虑全部吊天花灯具以支架日光类和格栅日光灯为主，走楼梯采用吸顶灯。3）灯具的控制：走道路灯具采用一灯一控。4）照明电源高低压电房，水泵房及期控制室、空调控制室、消防中心、地下室照明等的照明灯电源采用又电源供电。5）照度各功能房照度均建筑照明设计标准规定照明标准。9.5动力所有的消防动力如：消防泵、喷淋泵、消防电梯、消防送风等放射供电，双电源未端切换。9.6防雷及接地系统1）本工程按第二类建筑物防雷设计2）防雷接地与电气接地共用一个接地系统，接地方式为自然接地，即利用地梁及桩承台内的钢筋作为接地极，引下线采用柱内的主筋作为引下线，天面采用避雷针作为接闪器。71、3）在电井内设专用于接地干线，每层的接地干线上焊出接地端子作为每层的设备接地用，在每层可能要接设备的插座旁设接地端子，供管道及电气设备接地用。在楼房的四个角柱上分别焊出测试端子，以定期测试，接地电阻用2.5M及以下所有电气设备的金属外壳，上下水管、金属支架等，均与接地端子相连。4）防侧击雷每层利用圈梁外侧钢筋作为防侧击雷接闪器，30M以上所有的金属门窗等较大金属物体均与防雷装置连接。5）接地电阻：小于或等于1欧姆。6）防感应雷：本建筑内所有金属管道均要与等电位接线断子做可靠的电气连接。在进入各楼的电源箱处设一级的避雷器，防雷电波渗入。9.7电气消防本工程为一类建筑，为一级保护对象；1）本工程控72、制中心系统，设消防控制中心在一层，对整个建筑的消防进行探测、监视和控制。2）消防探头的设置地下室：发电机房，高低压配电房采用烟感和复合分配制度，车库采用温感，其他用房和走道采用烟感保护。处楼层：走道、前室等采用烟感保护。3）消防联动控制系统在消防控制室设联动控制台，控制方式分为手动和自动两种控制方式，通过控制台，可以实现对消火栓、自动喷淋系统、防排烟系统和加压送风系统以及一般照明和动力电源作监视和控制。4）消防事故广播系统在消防控制室设置消防广播机，消防事故广播按建筑层分回路，按层广播，当火灾发生时及时指挥疏导人员撤离火灾现场。在平时应能兼做一般性业务广播，在火灾难发生时，该系统应具有优先火灾73、报警功能。第十章 环境保护及消防安全10.1环境保护设计采用的法律和环境标准.1相关法律及标准1） 中华人民共和国环境保护法（1989年12月）；2） 中华人民共和国大气污染防治法（2000年9月修订）；3） 中华人民共和国水污染防治法（1996年5月）；4） 中华人民共和国固体废弃物污染防治法（2005年4月修订）；5） 中华人民共和国环境噪声污染防治法（1997年3月）。6） 国务院1998253号文建设项目环境保护管理条例7） 国环1993015号文关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见8） 中华人民共和国固体废物污染环境防治法.2环境质量标准1） 环境空气质量标准（GB 309574、1996）二级标准；2） 地面水环境质量标准（GB38382002）类标准3） 声环境质量标准（GB 30962008）2类标准。4） 城市区域环境噪声标准（GB309693）二类5） 污水综合排放标准（GB89871996）三级.3污染物排放标准1） 大气污染物综合排放标准（GB 162971996）2） 污水排入城市下水道水质标准（CJ30821999）；3） 建筑施工场界噪声限值（GB1252390）。主要污染物的产生和排放.1施工期废气在施工过程中，开挖土石方、钻孔等机械作业会产生粉尘及NOx、CO等燃油烟气；建筑材料的运输、堆放、使用会产生粉尘。这些污染物均为无组织排放，且因施工期短75、，故排放量不大。废水废水主要为工程废水和生活污水。土建工程和场地冲洗过程存在地下渗水、降雨积水、施工作业用水等形成的基坑废水；在房屋建设中存在混凝土拌和及混凝土浇注养护产生的工程废水。上述施工废水悬浮物浓度较高，但量较小，需要通过沉淀池处理后才能排放。生活污水主要来源于施工人员日常生活排水；污染物主要为CODcr、SS及动植物油等，排放量较小。固体废弃物固体废弃物主要为弃渣、弃土、弃石、废弃建筑材料和生活垃圾。噪声施工期间使用挖掘机、推土机、电锯、电钻、吊车等施工机械以及施工材料运输车辆，这些机械噪声源强一般为90dB（A）以上，超过建筑施工厂界噪声限值（GB12532-90）标准。施工噪声的76、特点是突发性和间歇性。.2运营期废气项目投入使用后，废气主要来源于厨房在食物加工过程中的油烟、水蒸汽及燃气所产生的废气。经过按相关标准购买和安装的油烟净化分离装置，油烟排放浓度可以达标，且还可通过高空排放、大气扩散和植物吸附等方式进行处理。 废水项目投入使用后，业主生活污（废）水、厕所污水经化粪池初步处理，排入城市污水管网。固体废弃物固体废弃物主要是生活垃圾，由业主送到垃圾房，再外运。 噪声噪声主要来源于生活噪声、交通噪声。生活噪声主要是人声，声强约为60-75dB(A)，主要通过墙体隔声、吸声、距离衰减等方式进行处理。汽车在进出小区时，会产生交通噪声，噪声源强度约为65-85dB(A)，属于77、无组织排放。异味垃圾房以及垃圾清运时，会产生一定的恶臭气体。环境影响分析及污染控制.1施工期空气环境项目在施工期间，平整场地、基础地基开挖、土石方以及有关建筑材料的运输、堆放，混凝土的制备过程会产生一定量的粉尘、汽车尾气和NOx、CO等燃油烟气，该废气对周围环境会存在一定的影响。另外，施工的建筑垃圾常常堆放在现场，施工场地地表裸露，在有风的情况下，会使施工现场中尘土飞扬，对周围的建筑物和人员有一定影响。这些污染物均为无组织排放，但由于施工扬尘为尘土，无特殊污染物，且这种影响是断续、短时的。故应加强施工期的环保管理，建议优化施工工艺，并合理安排工作时段；使用商品混凝土，减少现场搅拌量；旱季对施工78、场地洒水；建筑废物集中堆放并及时清运；水泥、沙土等施工材料应堆放在指定的地点，并在干旱季节用土工布等覆盖，避免扬尘；施工建筑物立面用草席及安全网全封闭施工等措施，减少粉尘的传播和飞扬；运输车辆应为封闭式，通过上述措施使施工期间扬尘对大气环境的影响降到最小。水环境施工期的基坑废水、施工过程中排放的混凝土拌和及混凝土浇注养护产生的工程废水均含有较高的悬浮物，该废水直接排放会对周围环境造成一定的不利影响。建议对基坑废水进行沉淀；并且在水质可满足的条件下，将处理后的废水尽量用于混凝土搅拌和场地洒水等工序，以减少污水排放量，并节约水资源。另外，施工期生活废水产生量较小，通过简易沉淀池等处理，尽量使废水不79、对外排放。通过上述措施可使施工废水对周围水环境的影响减弱。 声环境影响影响主要来自装载机、推土机、压路机、混凝土搅拌机、电动工具等机械产生的机械噪声，这些机械噪声强度一般在7590dB(A)。按照建筑施工场界噪声限值（GB 1252390），昼间70 dB(A)，夜间50 dB(A)，项目所产生的施工噪声将超标，对其周围有一定影响。施工方必须按照规定，办理相关的环保手续，同时优化施工方式，采用先进的生产工艺，并合理布置施工作业面和安排施工时间，通过上述措施，尽量减缓施工噪声对居民的影响。固体废弃物影响建筑施工产生少量的废弃建筑材料，包括废弃的砖石、砂土、水泥凝结废渣、废旧铁质、废弃的管材或木质80、建材等。施工废物大部分可回收利用，不能利用的施工废弃物应及时清理运出现场，并按有关规定填埋或处置，不得随意乱倒。只要妥善处理施工废弃物，可消除固体废弃物对环境的影响。生活垃圾产生量较小，通过集中收集、定期运往指定地点，及时清运。.2运营期空气环境影响废气经过抽油烟机、集气罩、油烟净化去除油烟后，通过排气口排放，可做到达标排放，对环境大气影响不大。少量无组织排放的汽车尾气经自然扩散、稀释后，污染物浓度较低，对周围环境影响不大。水环境影响项目投入运行后，废水主要是生活污水。室内污废水采用合流制排放系统。污废水通过化粪池局部处理后进入市政排污管网。建筑物雨水收集排放方式为屋面雨水由雨水斗收集汇总，地81、面雨水由联合式双蓖雨水口收集，经雨水管排入市政雨水管网。由此可见，本项目外排废水对水环境影响很小。声环境影响项目产生的噪声主要来源于生活噪声、交通噪声和风机、水泵等产生的设备噪声。通过采用增设隔声间、房屋隔声及其他可行的隔声、吸声措施和距离衰减处理；使项目边界噪声达到要求。项目的投入使用不会改变项目所处区域声环境的功能，对声环境的影响可以接受。固体废弃物影响项目运营过程中产生的生活垃圾，由环卫部门负责一并收集进行集中填埋处理，只要环卫部门及时收集、清理，不会对区域环境产生固体废弃物污染问题，但应注意严防垃圾在堆存或清运过程中的撒泼。固体废弃物能做到妥善的处置，不会对环境造成影响。异味生活垃圾堆82、放会产生令人感官不愉快的恶臭。为了避免恶臭对人群的影响，建议在设计过程中应合理布局，通过绿化带隔离；并且加强管理，及时清运垃圾。污染防治对策.1废气的防治对于厨房产生的油烟排放，应注意抽油烟净化装置进行排放。另外，利用大气扩散和植物吸附进行处理。.2污水的防治化粪池：应按建筑设计规范建设化粪池，并加强对化粪池的管理，根据情况及时对化粪池进行清掏（一年至少两次），以保证对污水的处理效果，并避免粪水外溢，污染环境。.3噪声的防治应禁止夜间生产，如需夜间生产应向环保部门申报，在监测合格后方可生产。另外，除设计中选用低噪设备，通过合理放置设备噪声源、采取隔声、吸声设施、距离衰减等措施处理外，还应注意对83、进出小区内的车辆加强管理，应禁止汽车鸣笛，严格控制噪声源。.4固体污染物的防治1、禁止使用不可降解塑料餐饮具。2、生活垃圾集中收集，运往指定地点，进行统一处置。.5绿化项目四周应设绿化隔离带，以便吸声、防尘；合理搭配绿化树种和草种，选择节水和抗旱性植物，在绿化品种上尽量做到多样性。同时要加强绿化工程的维护，并注意化肥与农药规范管理与使用。项目的建设尽可能保留场内多年生长的树木。.6管理措施1、认真落实“三同时”制度，在工程竣工验收时要检查环保工程情况，达到环保要求，方可正式投入使用。2、制定相应的维修管理制度，并定期检查，以保证各环保设施正常运行。结论通过以上初步分析可知，本项目对环境影响不大84、，不会导致当地环境功能下降。同时，该项目在设计中还采取了一些保护措施，若在运营中加强环保设施的维护管理，确保污染物做到达标排放，则该项目污染物的排放对外环境的影响是可以接受的，项目在环保方面是可行的。10.2 消防安全本工程消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格执行国家现行有关规范和行业标准，采取各种有效防火措施，防止和减少火灾危害。消防电气系统1）本工程设置火灾自动报警系统，按一类高层民用建筑消防要求，火灾自动报警系统的保护等级按一级设置。消防控制室设在大楼的首层，并且设有直通室外的出口，入口处设置明显的标志。2）系统组成： 本设计火灾自动报警系统由集中火灾报警控制器85、消防联动控制器、火灾警报装置和消防直通对讲电话系统组成，消防控制室设有直接报警的外线电话。 本设计分别在地上各层和地下层设置火灾感烟探测器、手动报警按钮、消火栓报警按钮、火灾警报装置、自动喷淋系统联动模块、防排烟联动模块并在各手动报警按钮处设置消防直通对讲电话插孔。 本系统在消防控制室设置联动型集中报警控制器(消防联动控制器设有打印机)和消防对讲电话设备等。 本系统采用集中火灾报警控制系统，并按两总线环路设计，任一点断线均不影响系统正常运行。消防联动控制1）本设计消防联动控制消防设备为消火栓水泵，自动喷淋水泵，排烟风机、电梯控制以及各层的配电箱主断路器非消防电源切除。2）消火栓联动控制方式：86、 消火栓按钮动作后，直接启动消火栓水泵，消防控制室能显示报警部位并接收消防水泵运行的返馈信号。 在消防控制室联动控制柜可通过硬线手动控制消火栓泵，并接收其返馈信号。 在消防控制室能显示消火栓泵电源状况。 在消防水泵房可手动启停消火栓泵。3）自动喷淋水泵联动控制方式 火灾发生时喷头喷水，水流指示器动作并向消防控制室报警，消防控制室能显示报警部位，同时湿式报警阀动作，击响水力警铃，启动喷淋水泵，消防控制室能接收其返馈信号。 在消防控制室联动控制柜可通过硬线手动控制喷淋水泵，并接收其返馈信号。 在消防控制室能显示喷淋水泵电源状况。 在消防水泵房可手动启停喷淋泵。4）防烟排烟风机联动控制方式 火灾报警87、后，消防控制室根据火灾情况控制相关层的排烟阀，并启动相应排烟风机，防火阀70熔断关闭。 本工程各排烟口平时关闭，并设置有手动和自动开启装置。当任一排烟阀开启时，排烟风机均能自动启动。 阀、风机的动作信号反馈至消防控制室。5）非消防电源联动控制方式：本设计各低压配电回路在所有进户电源配电箱的主断路器设有分励脱扣器，由消防控制室在火灾确认后自动切断相关配电回路的电源。消防设备电源供电方式本设计所有消防用电设备均采用双回路电源供电并在末端设双电源自动切换装置，供电电源路取自本工程变、配电室的消防专用回路，另一路取自本工程备用柴油发电机房。此外，消防控制室设置蓄电池组作为备用电源。直流电压大小本工程消88、防控制设备的控制电源及信号回路电压采用直流24V。接地装置本工程消防系统的接地利用大楼的接地装置作为共用接地系统，利用柱钢筋作为接地引线（钢筋不少于四根），接地电阻小于1.0欧姆（须测试并作记录）。消防设备及线路安装要求1）本工程各消火栓水泵、自动喷淋水泵等消防用水泵设自动巡检装置。2）本设计消防电气平面图中所有消防电气线路及50V以下的供电线路、控制线路均采用BV1.5铜芯导线穿镀锌钢管，暗装在钢筋混凝土板内或墙内。3）本工程所有在电气竖井内安装的配电线路、控制线路、弱电线路均须采取防火封堵措施。4）本工程火灾自动报警系统的每回路地址编码总数应预留15%的余量。设备、材料要求本设计火灾自动报89、警系统的设备、材料均须经有关部门检测、认定，具有国家级检测合格证书（3C认证）；地下层所用设备、材料应为防潮防霉性能好的产品漏电火灾报警系统1）本项工程各层（含地下层）设置漏电火灾自动报警系统，漏电电流检测点设在各层楼的各配电箱进线主断路器处，漏电电流报警值为500mA，数据信号通过屏蔽双绞线为传送至监控主机。2）本工程漏电火灾自动报警系统的监控主机安装在消防控制室内，并由消防控制室统一管理。3）在各层楼的配电箱进线主断路器处装置WEFPT-100（200）FRJB型漏电火灾探测器，RVSP-2X1.5穿热镀锌钢管SC20暗装在钢筋混凝土板内或墙内（立管）连接至电气火灾监控主机。4）本工程漏电90、火灾自动报警系统的监控主机为WEFPS-B/64，壁挂式安装，自备后备电源，确保4小时连续供电。5）本工程漏电火灾自动报警系统具有下列功能 探测漏电电流、过电流等信号，发出声光报警信号，准确报出故障线路地址，监视故障点的变化。 储存各种故障和操作试验信号，信号存储时间不少于一年。 切断漏电线路上的电源，并显示其状态。地下层除各照明配电箱外的各监测点（动力配电箱）仅报警，不跳闸。 显示系统电源状态。火灾应急照明1）疏散照明：在各层走道、楼梯间及各层走道、楼梯间及出、入口等场所设置疏散照明；2）备用照明：消防控制室、消防水泵房、防、排烟机房、变配电所、地下层等场所设置备用照明。3）诱导疏散指示照明91、：在各层走道、楼梯间、各出、入口等场所设置疏散指示照明。10.3电气安全电源事故及用电安全，对本工程有较多危害，应采用以下措施，减低事故影响。1、 在保证本工程两路独立电源的前提下，并对部分在线式负荷采用UPS作为设备应急电源，保证供电可靠性。2、 电气设备防护等级为IP2X。潮湿环境内电气设备选用密闭防水型，有易燃易爆气体存在的场所，电气器具应采用防爆型。3、 选用铜芯型电缆、导线，考虑高感、高容负荷造成的谐波及冲击电流。4、 合理的接地设计，采用TN-S系统，低压总配电屏（箱）后的PE线与N线接地桩严格分开。建筑物应作总等电位联结。5、 采用共用接地系统，接地电阻1欧姆，插座回路应设置漏电92、保护装置。第十一章 节能节水节约能源是我国一项重要的经济政策，节能管理是贯彻国家能源政策、促进国民经济发展的需要、保证工程项目实现合理利用能源和节约能源的重要措施。加强工程项目的节能管理，可使有限的能源得到合理利用。11.1 能耗分析建筑能耗包括建材生产与建筑建造过程的能耗和建筑运行使用能耗两方面，节能的重点和技术措施也有不同。就本项目而言，主要是建筑建造过程的能耗。主要能源消耗为电、水，主要原材料为混凝土、砂、石等建筑材料。但是，整个设计和建造过程也直接影响着今后建筑使用的能耗。因此，在保证和提高建筑舒适性的条件下，从设计、选材、建造过程就注意合理使用能源，提高能源利用效率，才能真正实现建筑93、节能的目标。11.2 节能措施及效果分析建筑节能1、贯彻国家有关法律法规和方针政策，符合国家现行有关标准的规定，符合公共建筑节能设计标准（GB501892005）中的相关规定，改善室内环境，提高能源效率，降低能耗。2、建筑总平面的布置和设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。保证建筑的良好朝向，建筑物与建筑物楼间距适宜，满足防火间距与日照标准要求。3、采用地面绿化，空中绿化等绿化系统，提高绿地率和绿化率，可起到遮阳、降温、导风的作用，对节能有利。4、建筑尽量采用简单规整的体形，尽量缩小体形系数。5、围护结构采取保温隔热措施，其热工性能符合节能标准要求。外窗的可开启面积不应小于94、窗面积的30%；透明幕墙应具有可开启部分或设有通风换气装置。6、选用建筑节能技术和产品：如新型围护结构的节能、保温、隔热技术与材料。7、使用对人体无害的、可循环使用的、耐久的、对环境影响小的材料。8、认真进行专业的、可靠的有关负荷及力学计算，合理选用和节约管材及附件，合理布置和敷设路线短、流程清晰合理。9、制定合理的能源与建筑材料使用计划，杜绝浪费。10、加强工程建造过程的管理，尽量配备高效设备，提高系统的效率。电气节能在编制施工组织设计时，要充分考虑现场临时用电的设计，在考虑使用功能和安全用电的情况下，把节约电能作为一项主要内容考虑，同时要加强安装及日常用电管理。1、 合理选择变配电所建设位95、置，使其尽量靠近负荷中心减少线耗。2、 优化系统接线，灵活调配电能，根据用电特点对部分负荷进行投切，减少变压器空耗；有条件时可设置智能化电网管理系统保证电能以最佳状态运行。3、 在低压侧进行集中无功补偿，对大容量动力设备（空调、水泵等）采取就地补偿，降低无功损耗。4、 照明节能应从照度合适，灯具布置合理，采用高效光源和灯具，提高控制水平等各个方面入手。（1）本工程灯具均选配高效节能灯具，并要求荧光灯、气体放电灯单灯就地补偿，补偿后的功率因数为0.93及以上。（2）高大房间和室外场所采用金属卤化物灯、高压钠灯等高光强气体放电光源，室内等地方尽可能采用节能荧光灯。（3）在不降低照明质量的前提下，应96、有效控制单位面积的安装功率。（4）采用各种节能开关和管理措施，如定时开关，调光开关，节电控制器，限电器及照明自控管理系统等。（5）充分利用自然光并根据自然光的照度变化、调整电气照明点亮的范围。5、 选用新型的节能型用电设备和节能电机，用电设备力求做到供电、用电及电力系统合理配置，降低电耗。6、 本工程采用节能型的干式配电变压器，型号为：SCB10-1250/10KV/10.4KV。7、 配电系统功率因数Cos采用低压集中自动补偿方式，在变配电所低压侧设功率因数自动补偿装置，要求补偿后的功率因在0.92及以上。8、 各层照明控制原则上为“一灯一位开关”的控制方式。9、 正确选择电缆、电线的截面，97、合理设计线路的敷设方案，降低配电线路的损耗。10、 合理配置建筑设备，并对其进行有效、科学的控制与管理。11、 各种水泵采用低噪音、节能型产品。水泵基础设置联结板、隔震器等以降低噪音污染。12、 找准用电负荷中心，周密确定变电所位置。节水1、 认真贯彻执行中华人民共和国水法、国务院第158号令城市供水条例、建设部城市节约用水管理规定，将节约用水工作纳入正常工作的范畴，认真对待。2、 合理布置供水管线，选择品质可靠的管材，尽可能避免“跑、冒、滴、漏”等现象。本建筑单独设表计量，避免浪费。3、 卫生洁具、供水设备采用符合现行国际或行业标准的高效节水、节能型产品。4、 对人员进行宣传教育，加强节水意98、识。5、 在部分卫生间采用感应式龙头，冲洗阀等，既节水，又减少接触传染。6、 冷热水混水阀采用自力式恒温阀，减少调节水温多余水的流失。7、 充分考虑中水利用，通过对项目生活污水的中水处理，利用中水作为小区公共绿化用水。清洁生产建筑项目能耗大，环境污染较严重，已经成为制约行业发展的重要因素。建筑工程中实施清洁生产是指建筑设计、建造、使用过程中充分考虑环境保护的要求，进而把建筑物与能源、环保、美学、高新技术等紧密地结合起来，营造绿色建筑。在有效满足各种使用功能的同时，能够有益于使用者身心健康，并创造符合环境保护要求的工作和生活空间结构。建筑工程实施清洁生产应遵循以下原则：资源经济和较低费用的原则；99、全寿命设计原则；人性设计的原则；灵活性原则；传统特色与现代技术相统一的原则；建筑理论与环境科学相融合的原则。对室外管线工程、道路工程、环境绿化等工程，也需注意用清洁生产和循环经济的理念，指导工程的全过程。总之，通过不断加强管理和技术进步，达到“节能、降耗、减污、增效”的目的。在提高资源利用率的同时，减少污染物的排放量，实现经济效益和环境效益的“双丰收”。第十二章 劳动安全卫生12.1劳动安全卫生为贯彻“安全第一，预防为主”的安全生产方针，保障劳动者在生产过程中的安全和健康，设计及运行管理严格遵循劳动安全卫生相关规定。12.2项目危害分析本项目主要是建筑施工,施工过程中存在粉尘，施工现场生产性毒100、物，施工现场噪声、振动机器伤害、电气事故、火灾等不安全因素，地震等自然灾害。如不采取措施，将会对人身安全造成一定危险。12.3职业危害防护项目总体布局中的职业危害防护措施1） 总平面布置遵循设计规范要求，功能分区明确，布置集中紧凑的原则。2） 总平面功能分区、建构（筑）物之间的防火间距及道路设置均满足有关规范要求。3） 建筑物在满足工艺生产要求的前提下，做到结构设计安全可靠、符合防火、抗震的要求。4） 从建筑或安装工程整体考虑。土建工程首先考虑施工期内对周围道路，行人及邻近居民、设施的影响，采取相应的防护措施（全封闭防护或部分封闭防护）；平面布置应考虑到施工排水的影响，施工区与生活区分隔，安全101、通道，以及高处作业对下部和地面人员的影响；临时用电线路的整体布置、架设方法；安装工程中的设备、构配件吊运，起重设备的选择和确定，起重半径以外安全防护范围等。复杂的吊装工程还应考虑视角、信号、步骤等细节。施工过程中的危害防护措施1） 施工过程中，施工人员严格按操作规程操作，严格执行操作纪律和劳动纪律；建立健全的管理规章制度和安全检查制度。2） 制定特殊危险事件及突发事件的应急机制。3） 做好职业安全管理和职工安全教育培训工作。4） 根据建设部（建筑施工安全检查标准（JGJ 59-1999）的规定：在工程施工期间内，施工现场都能做到地坪硬化、场区绿化、五小设施（办公室、宿舍、食堂、厕所、浴室）卫生102、化、材料堆放标准化等文明施工的标准。 5） 设立安全标志。在危险处如有高压电、起重机械、脚手架等处都必须按安全色（GB2893-2001）、安全标志（GB289一1996）和工作场所职业病危害警示标识（GBZ158-2003）的规定悬挂醒目的安全标志牌。6） 加强施工过程中的“四口”防护措施，即楼梯口，电梯口，通道口，预留洞口应有防护措施。7） 交叉作业应采取隔离防护。如上部作业应满铺脚手板，外侧边沿应加挡板和网等防物体下落措施。8） 施工工程、暂设工程、井架门架等金属构筑物，凡高于周围原有避雷设备，均应有防雷设施，如并架、高塔的接地深度、电阻值必须符合要求。9） 对易燃易爆作业场所必须采取防103、火防爆措施。10） 当外电线路与在建工程（含脚手架具）的外侧边缘与外电架空线的边线之间达到最小安全操作距离时，必须采取屏障、保护网等措施。如果小于最小安全距离，还应设置绝缘屏障，并悬挂醒目的警示标志12.4职工劳动安全卫生措施1、 按国家有关规定，现场作业人员配备必要的个体劳动防护用品。2、 对相关人员采取除尘、防毒、降噪、减振等措施，防止人员受到伤害。3、 对特殊的有害场所设置安全防护标志，提醒人员注意。4、 严格遵循电气设计规范，搞好防雷、电气及设备接零保护和安全供电设施。5、 建、构筑物除满足工艺流程的要求外，考虑防火、通风、采光、日照等距离需要。6、 搞好饮用自来水管隔离，谨防生活用水104、被污染。7、 各设备的设计布置应留有足够的安全操作距离。第十三章 项目招标方案为了规范招投标活动，保护招投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量，达到择优选用的目的，本着公开、公平、公正和诚实守信的原则，特制定如下招标方案：13.1招标内容1、排水设计施工招标2、环境工程设计招标3、消防工程设计施工招标4、人防设计施工招标5、安防、对讲系统设计施工招标6、装饰装修工程设计施工招标7、电梯选购招标8、施工项目招标9、施工监理招标13.2工程质量工程质量验收按照国家规定验收基本标准和要求，进行工程验收，工程质量需要验收合格，并达到国家标准。1、 建筑工程施工质量应符合建筑工程施工质量验105、收统一标准(GB 50300一2001)和相关专业验收规范的规定。 2、 建筑工程施工应符合工程勘察、设计文件的要求。 3、 参加工程施工质量验收的各方人员具备规定的资格。 4、工程质量的验收均应在施工单位自行检查评定的基础上进行。 5、 隐蔽工程在隐蔽前应由施工单位通知有关单位进行验收，并应形成验收文件。 6、 涉及结构安全的试块、试件以及有关材料应按规定进行见证取样检测。 7、 检验批的质量应按主控项目和一般项目验收。 8、对涉及结构安全和使用功能的重要分部工程应进行抽样检测。 9、 承担见证取样检测及有关结构安全检测的单位应具有相应资质。 10、工程的观感质量应由验收人员通过现场检查并应106、共同确认。13.3工期要求根据项目具体施工进度和要求而定。13.4 报名条件必须具备相应资质的施工单位及相应承担高层建筑经验及实力的施工企业。投标企业1） 投标的施工单位必须有承担该工程的相应资质、设备、队伍和技术力量，2） 有承担类似工程经验，且完成的工程质量较好，没有发生过重大质量事故。项目经理1） 项目经理具备项目经理资质，中标后以本工程管理为主（具体措施由合同约定）；2） 近两年内承担过本地类似房屋建设工程。 交纳投标保证金。中标方的投标保证金，在签订合同后返还。未中标方的投标保证金，将在三日内退还。有下列情形之一的投标单位将丧失所交的保证金：（1） 在投标时弄虚作假，骗取中标的或串通107、投标的；（2） 中标后不能按规定的时间与招标单位签订合同的。13.5资格预审1、报名时携带单位的资质证书、项目经理证书的复印件；2、根据上述设置的条件，投标工作组将对报名单位进行资格审查和实地考察，最终确定投标单位；13.6 中标方式以建设单位给出的标底价以下低价中标。第十四章 项目实施进度与项目建设管理14.1实施原则1、本工程项目的实施，首先应符合国内基本建设项目的审批程序，同时各有关单位应协调配合，为项目的顺利实施创造良好的条件。2、建立专门的机构作为项目执行单位，负责项目实施的组织、协调及管理工作，委派专人担任项目的法人代表，负责项目实施过程中的决策、指挥、执行及对内、外谈判与联络工作108、。3、项目法人单位按照国家及地方有关法规，择优选择勘察、设计、供货、施工安装、监理等履行单位，项目的设计、供货、施工安装等履行单位，应与本项目执行单位履行必要的法律手续，按照国家有关法律、法规及合同认真履行合约责任。违约责任应按照国家有关法律法规执行。4、在建设过程中项目法人单位应与项目履行单位协商确定项目的实施进度计划，并于履行前通知有关各方。项目法人单位应为项目履行单位工作的开展创造有利条件，项目履行单位应服从项目法人单位的指挥和调度。5、土建施工、设备安装与仪表、电气、自动控制系统的安装，应选择专业施工安装单位。14.2建设工期根据工程进度安排计划，项目拟利用20个月（2011年3月20109、12年12月）完成XX国际郡城项目的建设。完成的工作如下：1、可行性研究报告上报上级机关审批。（2010年11月）3、规划报批。（2010年10月2010年12月）4、施工图设计。（2010年12月2011年3月）5、土建施工及设备安装。（2011年4月2012年12月）6、交付准备。（2012年10月）7、交付使用。（2012年12月）以上是XX国际郡城项目的主要阶段，为了在坚持基建程序、保证工程质量的前提下缩短工期，应科学合理安排工程进度，个别阶段应适当超前或进行必要的交叉。14.3项目实施进度表项目2010年2011年2012年4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度可行性110、研究报告方案报批施工图设计土建施工设备安装交付准备交付使用14.4项目建设管理项目的组织结构组织机构的形成，使有关部门各司其职，有利于项目实施的规范化，同时提高工作效率。本项目由XXXX建筑工程有限公司负责整个项目的开发、管理。在项目从准备到建设过程中，根据项目的分工不同，承办方成立专门的机构，负责整个项目的建设和施工，各职能部门应全力配合。加强项目质量管理，实行“五项管理职度”加强对项目质量的全过程管理，保证工程质量达到省优标准的要求。严格实行工程管理“五项制度”，即：一是实行建设工程招标制，组织具有相应资质的施工单位进行投标；二是实行设计、施工质量终身责任制；三是实行工程质量监理制；四是实111、行重大仪器设备政府采购制；五是实行建设项目审计制。加强计财监督管理，严格定期检查制度项目实施单位严格招待计划财务管理，按审批下达的计划组织实施，实行项目专账，保证项目资金专款专用。加强工期安全管理，按时完成建设计划为确保工期如期完成，在保证工程质量的基础上，加强工期管理，加快工程建设进度，保质保量、安全高效，争取早日建成投入使用。14.5施工管理严格按照基建程序要求，充分做好项目前期准备工作，完善各项报批手续，组织好工程设计和实施方案，编制工程施工计划，按工程施工进度实施工程管理。14.6项目监理住房问题关系人民的生活安全，为确保工程质量，必须严格按设计施工。施工过程中应聘请有实力的监理公司对112、工程施工进行全过程监理，严格按工程监理规范程序管理，消除隐患，把好工程质量关，确保项目工程顺利实施。同时，认真做好工程施工档案管理。第十五章 投资估算及资金筹措15.1投资估算内容本项目投资估算内容和说明本投资估算内容包括：住宅、商业、车库工程等建筑安装工程；室外管网、场地、景观绿化等工程；设备及工器具购置费；工程建设其他费用；预备费；建设期贷款利息。工程项目的其他工程费工程项目其他费用主要包括：城市基础设施配套费、可行性研究报告编制及评审费、环境影响评价费及评审费、工程勘察费、工程设计费、建设单位管理费、工程招标代理费、工程量清单及拦标价编制费、竣工结算审查费、工程监理费、施工图设计审查费、113、竣工图绘制费、房产测绘费等。15.1.3 在本项目投资估算范围内未包括的资金投入本投资估算未考虑固定资产投资方向调节税（因为该费用目前暂停征收）。15.2 投资估算依据估算编制依据本投资估算以国家现行建设项目投资估算编制办法及规定为原则，主要编制依据有：1）XX国际郡城项目规划设计方案及主要经济技术指标；2）投资项目可行性研究指南(计办投资200215号文)；3）云南省建设工程造价计价规则（云建标2003668号文）；4）云南省建筑工程工程量清单细目指南（云建标2003668号文）。5）云南省建设厅关于建设工程造价依据的解释答疑以及相关的调整文件。 估算取费依据1）工程勘察费、设计费依据国家发114、改委、建设部工程勘察设计收费标准（2002）修订本计取。2）建设单位管理费依据财政部基本建设财务管理规定财建2002394号文件计取。3）货物及工程招标代理费依据国家发计委招标代理服务收费标准计价格20021980号文件计取。4）工程量清单及拦标价编制费、竣工结算审查费用依据云建造协200514号文件工程造价咨询收费标准计取。5）工程监理费依据国家发改委、建设部施工监理服务收费基价表发改价格2007670号文件计取。6）施工图设计审查费依据省计委云南省发展和改革委员会关于施工图设计文件审查收费标准有关问题的通知云发改价价20081176号文件计取。7）有关设备及材料价格主要依据云南省工程价格信115、息和地区价格，并参照类似工程价格。8）财税200824号关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知9）预备费费率考虑5%。10）其他有关费用按现行相关规定和实际发生计取。其他预备费由基本预备费和价差预备费组成，基本预备费按第一、第二部分费用总和的5%计算，价差预备费按国家计委计投资19991340号文的规定暂不计列。15.3投资估算方法本投资估算根据建筑市场近期类似的建设工程造价和目前物价水平，以及已建类似项目的技术经济指标等进行分析，采用“投资估算指标法”进行编制。15.4建设投资估算结果本估算为XX国际郡城项目的投资估算，总投资估算值为10229.88万元。表15.1：项目投资概116、算表单位：人民币元项 目取费标准基 数费 用二、勘察设计和前期工程费3598618.76 1、地质勘测费186033108594 2、规划设计费1050827.44254137.2 3、施工图设计费3550827.441778960.4 4、工程监理费850827.44406619.52 5、施工图预算编制费4.550827.44228723.48 6、施工图审查费450827.44203309.76 7、环评费250827.44101654.88 8、可研费110000 9、工程实体检测费848729.21406619.52三、建安工程费814411601、主体工程费130050827.44117、660756722、水电安装工程费20050827.44101654883、电梯安装费6000004.0024000004、室外附属工程费2800000四、基础设施建设费6287234.81、供电、给水引入4550827.442287234.82、绿化景观工程费12000003、污水处理系统2800000五、管理费5%91327013.564566350.678六、贷款利息6.10%300000001830000七、税金3.41%91327013.563114251.162八、销售管理费1.60%91327013.561461232.217合 计102298847.6单位投资额度2012.67118、XX国际郡城项目总建筑面积为50827.44，单位投资价值为2012.67元/。15.5分年投资计划XX国际郡城项目建设期总投资为10229.88万元，所有建设资金在建设期内一次性投入，其中2010年投入资金500万元，2011年投入资金6000万元，2012年投入资金3729.88万元。15.6资金筹措项目建设资金的筹措应以稳妥、足额及时到位、有保障为原则，以确保项目资金安全合理的使用。资金筹措方式采用自筹资金、银行贷款方式，其中公司自筹资金6000万元（含职工预购住房款），对外融资4000万元。第十六章 财务评价建设项目经济评价是项目可行性研究的有机组成部分和重要内容，是项目决策科学化的重119、要手段。经济评价的目的是根据国民经济发展战略和城市发展规划的要求在工程技术研究的基础上，计算项目的效益和费用，对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证，作出全面的经济评价，为项目的科学决策提供依据。项目财务评价是在国家现行财务制度和价格体系基础上，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况。16.1 财务评价的依据和说明 评价依据（1）建设项目经济评价方法与参数(第三版)；（2）投资项目可行性研究指南(计办投资200215号文)；（3）投资项目经济咨询评估指南；（4）建设项目经济评价细则（建设部城建司、中国勘察设计协会组织编制）；（5）企业财务制度财政部；（6）国家颁布的新的财税制度和市场价120、格体系；（7）本工程项目的技术研究和投资估算。 基础数据1）财务评价的范围XX国际郡城项目2）财务基准收益率本项目为企业投资筹建，目的一方面是销售房地产物业，另一方面为企业提供招商引资的平台，租赁给相关的企业经营，故本项目设定投资者最低可接受内部收益率为3%。3）税收 营业税：营业税税率5%，当期的应纳税额=营业额税率； 城市维护建设税：税率为7%，应纳税额=营业税税率； 教育费附加：税率为3%，应纳税额=营业税税率； 地方教育费附加：税率为1%，应纳税额=营业税税率； 所得税：企业所得税率25%；所得税=应纳税所得额所得税率； 管理费：按项目投资总额2%计提；16.2 收入、税金及利润估算 121、收入预测1）根据XX市目前市场状况，给予一定的估价系数调整价格定位和销售收入如下：表9-1：项目价格定位和销售收入物业类型销售面（）预计销售单价（元/）销售收入（元）住宅38581 3200 123459200商业3795 8000 30360000车库260（个）40067元/个10417420合计-164236620 税金及附加预测1、营业税：按营业收入的5%估列。营业税=821.18万元；2、城市维护建设费：按营业税的7%估列。城市维护建设费=营业税7%=821.187%=57.48万元；3、教育费附加：按营业税的3%估列。教育费附加=营业税3%=821.183%=24.64万元；4、地122、方教育费附加：按营业税的1%估列。地方教育费附加=营业税1%=821.181%=8.21万元；5、所得税：所得税率25%所得税=应纳税所得额所得税率=65052023.5525%=1626300.5896、税费合计：1074.14万元 利润预测该项目税后净利润为5119.63万元，投资利润率为31%。项目建设投资年限为23个月，年均投资利润率为31%。 收入及税金估算结果1、整个计算期内收入总计为16423.66万元 2、营业税金及附加为1074.14万元;3、计算期可供分配利润为5119.63万元。16.3 财务盈利能力分析通过下面的几个指标来分析项目的盈利能力。静态指标1）投资利税率投资利123、税率是指项目达到设计生产能力后的正常生产年份的利税总额与项目总投资的比率，它是反映项目单位盈利能力和对财政所做贡献的静态指标。投资利税率=利税总额或平均利税总额/项目总投资100%=（销售税金及附加+利润总额）/项目总投资100%=10.2%2）投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的正常生产年份的净利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位盈利能力的静态指标。投资利润率=净利润/项目总投资100%=3%以上分析说明该项目在财务方面完全可行。 财务指标财务净现值（FNPV）根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率表16.1：项目投资现金流量表单位：万元投资年度2010年124、2011年2012年投资流出 -500-6000-3729.88销售流入 11496.564927.09税金-751.9-322.24现金流量4788.51893.76累计现金流量4788.515682.27计算指标： FNPV=￥4988.16本项目财务净现值（FNPV）=4988.16万元经过表中计算可知，项目财务净现值（FNPV）0,表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性。16.4不确定性分析为了估计本项目的营业收入、服务能力、经营成本和建设投资等因素可能发生的变化对财务分析的影响，预计项目所承担的风险程度需对项目进行不确定性分析。项目盈亏平衡分析 因125、商铺大多为自持物业，项目的盈亏平衡主要考虑销售住宅及车库。住宅的销售数量盈亏平衡=（总投资-车库收入-商铺收入）/住宅售价/（1-5.5%）=（19860-19315.25-999.36）/4.0067/（1-5.5%）= 120（个）占项目可售住宅总户数374个的30.21%；车库的销售价格盈亏平衡=（总投资-车库收入-商铺收入）/住宅数量/（1-5.5%）=（19860-19315.25-999.36）/374/（1-5.5%）=1.2（万元/个）占项目可售车位预计售价10万元/个的30%；以上分析说明该项目在财务方面完全可行。 项目敏感性分析影响房地产项目盈利因素很多，如价格、销售情况、126、可变成本（推广费用）、工期、宏观经济形势和不确定性因素等。本项目属于商业建设项目，项目受宏观市场环境及房屋销售价格的影响较大，同时影响项目投资的敏感性因素还来自于建设成本。16.5财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的。第十七章 社会评价项目建成后，将产生积极的社会效应，将有效提升XX市满街片区形象，有效提升区域土地使用价值；17.1项目对社会影响分析本项目定位功能完善、配套齐全的商住小区。本项目建设将有效提升满江片区形象，完善该片区商业功能及商业升级，有效利用土地资源。通过项目配套商业的营运，与区域周边形成有机的互动，吸引大量消费者到此休闲娱乐，为周边各种娱乐休闲场所提供更多127、的就业机会和经济收入。可见，本项目的建设将会给区域经济的发展做出贡献。17.2项目对所在地的互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。17.3 社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目售价与城市居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对城市居民生活水平与生活质量的影响影响到项目内的居住人员。提高居民住房条件，缓解住房困难对居民就业的影响对XX的下岗职工、设计院128、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展第十八章 项目风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对XX国际郡城项目的投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。18.1项目风险 自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对投资商和经营者造成经济上的损失。自然风险129、因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。 政策和法律风险我国行政法律体系，特别是地产法律、法规和规章比较繁杂、专业性较强。作为项目投资商不仅要熟悉和掌握房地产专业法，还必须谙熟相关行政法。否则，处理不当，行政法律风除可能伴地产开发商左右。根据我国现行法律、法规等规定，项目投资商在如下地产开发阶段均存在行政法律风险：1） 开发周期中的政策和法律风险开发前期阶段开发商主体资格不合格，将受到责令停业、罚款或吊销售营业执照的行政处罚。分两种情况：第一种情况，地产开发商不具备法定设立条件。我国法律、法规对地产开发商设立的条件有严格的规定。第二种情况，地产开发商未取得资质等级证书或130、者超越资质等级从事房地产经营。规划不合法，地产开发商将受到责令停止建设、罚款、限期拆除或没收违法建筑物、构筑物或者其他设施的行政处罚，或者法院依法撤销规划行政行为，致使地产开发商停止建设、甚至拆除建筑物。非法买卖土地、不符合规划用地，将受到没收非法所得、拆除建筑物、罚款的行政处罚。违规招标，将受到责令限期改正、罚款、没收非法所得、吊销营业执照的行政处罚。违规发包，将受到责令改正、罚款的行政处罚。违规开工，将受到责任停止施工，限期改正，罚款的行政处罚。开发实施阶段：违法发布虚假广告，将受到停止发布广告、公开更正、罚款的行政处罚。违法进行房地产预售，将受到停止预售行为、罚款、没收非法所得的行政处罚131、。破坏文物，将受到责令停工、拆除违法建筑物、罚款的行政处罚。违反质量规定，将受到责令改正、罚款的行政处罚。竣工验收阶段违反竣工验收规定，将受到责令改正、罚款行政处罚。不移交建设项目档案，将受到责令改正、罚款行政处罚。销售阶段无销售资格销售，将受到责令停止销售、罚款的行政处罚。违规销售，将受到警告、责令改正、罚款的行政处罚。2） 金融政策对开发商投资融资决策的影响政策风险主要是来自金融政策对开发商投融资决策的影响。新的税收政策、利率政策、汇率政策、经济政策等诸多政策的影响使得开发商不得不充分考虑和预测政府决策的思路及意向。总之，因为政策带来的风险对项目的开发运作是有极大的影响的，不过这个风险也是132、人为可以主动预测和规避的，这要求项目开发团队主动行动，熟悉政府的相关规章制度和各类证件办理办法和申报程序与政府部门保持良好的沟通，及时了解最新的政府动态，主动行动将来自政策的风险规避。3） 申报各种建设用地许可证的风险项目建设开发需要有建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程实施许可证，土地使用许可证等等政府法定证件，公司在项目开发的各种证件的办理过程中，要熟悉办理程序，依照政府法定程序办理每一个需要的证件，注意每一个证的有效期限和延期办理办法和办理程序将办理办理证件过程中遇到的风险降到最低。 经济风险经济风险因国民经济状况变化，主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括133、：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。 技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。 社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。134、 内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。风险因素和风险程度分析表序 号风险因素名称风 险 程 度灾难性严重性较 大一 般1自然风险2政策风险3经济风险4技术风险5社会风险6内部决策和管理18.2 投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括四项措施：通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经135、营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取加快选址的速度、利用法律手段来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程136、中的风险。 通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的项目管理专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。防范房地产行政法律风险1）公司必须配备熟悉行政法律包括地产专业法律、法规并具有实践经验的专业人才。为适应市场发展需要，律师服务正向专业化方 向的快速发展，地产专业律师也应运而生。由于律师本身已具备一定素质，并深入实践第一线，阅历丰富。因此，地产专业律师能胜任这一工作。律师行业的特点也是其他人员无法比拟的。2）公司要会用律师。聘请专业人员的目的就是运用其专业特长，但实践中应特别注137、意“会用”。要会用律师必须认识律师包括职业特点、作用等。国际上通行的一个惯例是：一件事或一个项目，要准备三个文件，一是可行性研究报告，二是市场调查报告，三是法律意见书。用律师的目的是预防风险发生，即使发生风险也有相应对策，以弥补风险可能产生的损失。3）公司应规范运作。基于行政法律体系繁杂和专业性强，特别是，我国地产专业法律、法规、规章处于逐步完善的特殊性和行政处罚的严厉性，公司在开发过程中，要力求规范运作。第十九章 研究结论与建议19.1 推荐方案的总体描述XX国际郡城项目是一个集居住、配套商业为一体的功能完善的城市居住区项目。项目利用城市完善的配套和优越的自然资源，为项目带来很强的生命力和持138、续发展的支撑点。通过研究本区域的经济发展趋势,调查市场行情，研究周边地段楼盘销售情况，经过深入研究论证，该项目是一个高层商住项目，主要盈利点在于住宅和商业项目的销售。通过对项目拟建地块的周边环境、项目外部配套建设条件、劳动保护与卫生防疫方案、项目风险、项目经济效益和社会效益等方面的深入研究论证，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。19.2推荐方案的优缺点描述优点1）项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对旅游产地物业的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。2）项目在经济139、上具有较强的可行性7. 项目总建筑面积: 约50827.44平方米8. 项目总投资: 约1个亿元9. 总销售收入:3000万元上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。缺点1）项目周边生活配套不完善。2）住宅夹在公路与铁路中间，受噪声干扰。19.3结论与建议结论从社会效益来说：XX国际郡城项目的建设，提升XX市投资环境及城市形象。从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小对环境的破坏，最大限度的保持地块周边的原生态环境。该工程完成后，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，对于美化XX市容，改善环境带来较大的影响。从经济效益来说140、：该方案采取预售等措施，可以有效缓解项目建设中的资金压力。纵观开发全过程，从社会效益和环境效益、经济效益来看，该开发方案是完全可行的。建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1）实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。3）要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。4）项目成本须合理控制，以有效利用项目投资资金。5）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。图1：项目总平图图2：项目交通分析图3：冬至日日照分析图4：效果图一图5：效果图二图6：首层平面图图7：侧立面图图8：地下一层平面图图9：地下二层平面图