1、 新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 建设单位:新余市仁泰房地产开发有限公司编制时间:二0一六年九月 第一章 总 论1第一节 项目概况1一、项目名称1二、项目建设性质1三、项目承办单位1四、项目拟建设地点1五、可行性研究工作的组成2第二节 研究的依据与范围2一、研究依据2二、研究的范围2第三节 可行性研究主要内容3一、建设内容与规模3二、项目管理与实施6三、投资估算与资金筹措6四、问题与建议7第二章 项目建设背景及必要性8第一节 项目背景8一、新余市概况8二、社会经济发展趋势分析13三、新余市城市发展概况16四、新余居民住宅市场现状及分析2、20第二节 项目建设的必要性25第三章建设场地及建设条件26第一节 建设场地26一、选址原则26二、项目选址26第二节 建设条件27一、自然地理条件27二、社会经济概况29三、场地现状情况29四、基础设施条件30五、建设材料及运输条件31第四章 项目建设规模32第五章项目规划及工程设计36第一节 项目规划方案36一、规划指导思想与原则36二、总平面布局37三、绿化景观规划38四、建筑立面40五、竖向设计40六、道路设计41七、住宅户型设计42八、商铺设计43九、半地下室设计43第二节 工程设计方案43一、建筑设计43二、结构设计方案45三、给排水设计46四、电气设计52第一节 环境保护63一、3、环境现状63二、环境质量标准及污染物排放标准63三、主要污染源和主要污染物64四、环境影响评价64五、环境保护措施65第二节 水土保持66第七章 节约能源67一、设计依据67二、建筑节能671、总平面节能设计措施672、建筑单体节能设计67第八章 项目管理与实施进度安排72第一节 项目管理72第二节 项目实施进度73第九章 劳动安全、职业健康及消防74第一节 劳动安全保护、职业健康74第十章项目招标方案75第一节 项目招标范围及招标组织形式76第二节 投标、开标、评标和中标程序76第三节 评标委员会的人员组成和资格要求77第十一章 投资估算及资金筹措80第一节 投资估算范围80第二节 主要编制4、依据80一、基础资料80二、设备及安装工程80三、土建工程80四、其他费用的取费81第三节 投资估算结果82第四节 资金筹措85第五节 经济效益分析85一、编制依据85二、销售收入估算85三、销售税费及销售费用86四、开发项目利润86五、评价结论86第十二章 风险分析及对策86第一节 业主方自身风险分析及对策87第二节 项目建设参与单位诚信风险分析及对策88第三节 合同风险分析及对策89第四节 项目资金、质量和进度风险及对策90第十三章 结论和建议92第一节 结论92 附件:1、建设单位营业执照复印件2、建设单位房地产开发资质证书复印件附图:1、项目区位图2、项目规划总平面图4 新余市仁泰香悦5、丽都小区建设项目可行性研究报告 第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称新余市仁泰香悦丽都小区建设项目二、项目建设性质新建三、项目承办单位新余市仁泰房地产开发有限公司法人代表：经营范围：房地产开发、销售 (以上项目凭资质证书经营)四、项目拟建设地点项目建设地点位于天润路以东，东西走向的润天路将小区分隔成南、北两区。项目北区北面是盛泰园小区，南区南面是医药公司，医药公司南面是赛维大道。项目东面是恒大雅园。该地块用地规整，四周城市道路交通便捷，区位优越;整个小区地势平坦,工程地质条件较好,无不良地质现象,城市各项基础设施容易配套,建设条件优越。五、可行性研究工作的组成为了加快新余市仁泰香悦丽都小6、区建设项目的建设进程，项目承办单位委托我院编制本工程的可行性研究报告。因此，我单位委派了主要技术骨干组建项目组进入现场实地踏勘，在充分取得调查研究资料的基础上，并对项目进行投资估算和经济分析及评价，在此基础上编制完成了新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告。第二节 研究的依据与范围一、研究依据1. 投资项目可行性研究指南国家计委计办投字200215号通知2. 建设项目经济评价方法与参数（第三版）发改投资20061325号3. 江西省国民经济和社会发展第十二个五年发展规划4. 新余市国民经济和社会发展第十二个五年发展规划5. 新余市城市总体规划（2008-2030）6. 项目可行性研究报告7、编制委托书及咨询合同7. 其他有关的国家规程、规范、标准及项目的有关基础资料。二、研究的范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，我院对项目建设的选址和建设条件进行了实地勘察，对项目建设的必要性、建设场地及建设条件、建设内容和规模、总平面布置与建筑方案、环境保护、消防安全和节能措施、项目管理与实施进度安排、项目招标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，提出建设的内容、方案、投资和资金筹措等内容，为项目建设的决策提供可靠的依据。第三节 可行性研究主要内容一、建设内容与规模新余市仁泰香悦丽都小区项目，分为北区和南区。其中北区为住宅用地，用地面积10135.06平方米，总8、建筑面积16209.79平方米；南区为商住用地，用地面积34648.63平方米，总建筑面积76103.79平方米(地上建筑面积59487.45平方米，半地下室建筑面积16616.34平方米)。项目主要技术经济指标详见下表：二、项目管理与实施本项目建设单位为新余市仁泰房地产开发有限公司。为做好项目的各项工作，建设单位成立了项目部，负责各项手续的办理、设计、报批与实施等各项工作。项目建设期24个月，即2017年8月-2019年8月。三、投资估算与资金筹措经估算，本项目总投资为17743.77万元。其中：建筑工程费8243.76万元，设备购置及安装工程费2686.41万元，其他费用5394.11万元9、（含土地费、建设期利息），预备费1419.50万元。建设投资构成如下：项目总投资构成表 单位：万元总投资17743.77100.00%建筑工程费8243.7646.46%设备购置费306.971.73%安装工程费2379.4413.41%工程建设其他费用5394.1130.4%基本预备费1419.508.0%项目总投资17743.77万元，资金筹措方案为：建设单位自筹。四、问题与建议建议项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，早日开工，保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有效益。 第二章 项目建设背景及必要性第一节 项目背景一、新余市概况1、自然地理新余市地处赣西地区中心位置，袁河10、中下游，市域地理坐标为：东经1142911524，北纬27332805，全境东西最长处为101.9公里，南北最宽处为65公里。东邻樟树、新干，西接宜春，南连吉安、安福、峡江，北毗上高、高安。市域辖一区一县和一个风景名胜区，国土总面积为3163.67平方公里（其中渝水区1775.61平方公里，分宜县1388.06平方公里）。市域土地利用构成为“六山半水两分田，分半道路和庄园”。城区距省会南昌160公里，距宜春市64公里，距萍乡市134公里，距樟树市77公里。2、地质新余市地跨杨子准地台和华南褶皱系两大地质构造单元。地层发育较全，出露良好，区内除前震旦系，寒武系，中泥盆统，中侏罗统一中白垩统，上第11、三系缺失外，其他各系地层均有出露，总厚达1057214886m。新余市在漫长的地质史上，几经沧桑，由于不同的沉积环境使出露地层内蕴藏着丰富的铁、煤、石灰石、镁质粘土、粉石英等沉积矿产。新余市历史上岩浆活动频繁，侵入期次多，但分布零星，规模不大，以酸性侵入岩为主，超基性侵入岩局部可见，但不发育，在侵入岩和变质岩中含有丰富的金属矿产。新余市地跨两大地质构造单元，地质构造复杂，以萍乡广丰深断裂为界（地理位置大致以沿浙赣铁路为界），以北属杨子准地台，以南为华南褶皱系，本区构造发展演化与区域上一致，经历了多次强烈的构造运动。新余市在地台晚期相对活动时形成了规模不一的断陷盆地，主要分布在洋江以北下塘一带，12、以及新余城区以东地区，分别隶属于雷桥盆地及清江盆地，呈北东南西展布。区内断裂发育，主要有萍乡广丰深断裂，谢家岭未山大断裂及一系列小断裂（断层群：操场断层群、洞村断层群、水头楼下断层群，东坑双林断层群，分宜断层群，铁坑断层群、皇化断层群，河下断层群及花鼓山断层群等）。区内构造线走向一般为北东北东东向，部分为北北东、北北西向，属华厦系构造。新余市属6度以下地震烈度区，无需地震设防。3、地貌新余市地处萍乐凹陷带西段与武功山隆起带相邻部位，南部为由元古界变质岩系多期花岗岩组成的以低山为主的低山丘陵地形，中部为由上古生代、中古生代新生代地层组成的波浪起伏的丘陵岗地及袁河流域冲积平原地形，北部蒙山狮形顶低13、山地形呈北东东向横亘于北部边缘，形成新余市南北高，中部低平，东部扇形敞开，袁河横贯中部的鞍形地貌特征。区内地势南北略高，南面大岗山山势峻峭，主峰大岗山海拔1091.8m，为区内之冠，北部蒙山主峰白之峰海拔1004.2m，区内山体一般呈北东南西向展布，区内中部较低平，河溪纵横，水网密集。袁河呈近东西向横贯中部，新余城区以东冲积平原呈扇形敞开，阶地发育，为沉积内叠阶地，冲积平原较宽敞，一般宽56km，最宽处可达8km，纵向上较平缓，坡度一般不超过3。新余市地貌类型主要分六种：（1）构造侵蚀低山地形；（2）构造侵蚀高丘陵地形；（3）构造侵蚀剥蚀低丘陵地形；（4）侵蚀剥蚀岗地地形；（5）河流阶地地形；14、（6）河流冲堆积平原地形。新余市低丘（海拔100300m）面积最广，达265.05万亩，占土地总面积55.85，主要分布在分宜县，渝水区之中部和东部，河谷平原（海拔在100m以下）面积为148.32万亩，占土地总面积的31.25，主要分布在渝水区袁河两岸，江口水库以下河谷冲积平原。高丘（海拔300500m）面积为51.45万亩，占土地总面积的10.84，主要分布于分宜县高岚、洞村、风阳和渝水区的九龙、良山、河下等地。低山（海拔在500m以上）面积9.71万亩，占土地总面积的2.05，主要分布在西南大岗山和北部蒙山一带。4、水文新余市地处袁河中下游，河流水系十分发达，新余市共有大小河流22条，其15、中有17条属袁河水系，另外四条属其他水系。新余市较大河流有袁河、孔目江、杨桥河、蒙河。流经新余城区的有袁河、孔目江。袁河属赣江水系，发源于萍乡武功山北麓，自西而东流经四市（萍乡、宜春、新余及樟树市），于樟树市张家山乡的荷埠馆注入赣江。河流全长273km，流域面积6486k，其中江口水库坝址以上的集雨面积3900k，袁河多年平均流量112m/s，枯水流量3-5m/s，历史最大洪峰流量（1926年）为5860m/s，1962年江口地段实测洪峰流量为3710m/s，江口水库多年平均迳流总量为34.44亿m。江口水库以下河段流量受江口水库的控制，袁河在新余市境内长度为116.9km，其中分宜县内26.16、3km，渝水区境内90.6km，市内河床比降为0.196，平均深度7.3m，平均宽度155m，最窄处仅60m（罗坊乡八元村河段），河道弯曲线窄，局部河段砂、砾石淤积成滩，俗有十八道弯三十个滩”之说。孔目江属袁河支流，发源于分宜县洞村乡蛇咀自然村蒙山西麓，流经分宜县洞村乡，渝水区的欧里乡、观巢乡，经沙土乡贯下村注入袁河。孔目江全长49km，流域面积484k，河床平均宽30m，平均深3.1m，河床比降1.2，多年平均流量7.7m/s，枯水流量1.5m/s。十年一遇洪峰流量830m/s。新余市较大河流还有杨桥河、蒙河等。5、气象气候新余市地处亚热带湿润性气候区，具有气候温和，日照充足，四季分明，雨量17、充沛，无霜期长等气候特点。（1）气温：新余市多年平均气温17.8。七、八两月为全年最热月，平均气温在26.629.8之间，极端最高气温达40（1971年7月31日）。1、2两月为全年最冷月，月平均气温在3.55.6之间，极端最低气温为-8.3，全年无霜期276天。（2）日照：新余市多年平均日照时数1667.2小时，占可照时数的37.5，太阳辐射总量多年平均值为102.89千卡/c，但时空分布不均，一般山区低于丘陵，丘陵低于平原。每年7、8两月日照时数明显偏多，占全年日照时数的59，7月份太阳辐射总量为14.144千卡/c，11、12两月日照时数显著偏少，其中2月份辐射总量仅为5.224千卡/c18、。（3）降水：新余市多年平均降水量为1582.3mm，最大年降水量达2125mm（1954年），最小降水量为986.8mm（1978年），新余市属全国多雨地区之一，降雨丰沛，比全国平均降雨量629mm多一倍多，比江西省平均降雨量13501397.3mm多185232.3mm，水资源丰富，但降雨时空分布不均，每年46月降雨占全年降雨量的46左右，而1012月份仅占全年降雨量的12左右，在地域分配上一般沿浙赣铁路，江口水库一带降雨量最多，分宜县洞村高岚一带也是多雨中心，其余均相应为少雨区，良山镇为最少。（4）蒸发：新余市植被条件较好，年蒸发量一般低于年降水量，新余市多年平均蒸发量为1071mm。最19、大年蒸发量为1360.4mm（1963年），最少年蒸发量820.8mm（1975年），每年79月蒸发量最大，一般占全年的45，13月最少，约占全年的12，时空分布不均，一般平原大于丘陵和山区，78月份为全年最大蒸发月，历年最大月蒸发量为363.4mm（1971年7月），12月份为全年最少蒸发月，历年最少月蒸发量为25.0mm（1984年2月）。（5）风：新余市城区四周环山，风力微弱，多二级风，多年平均风速为2.5m/s，风速大于7级风（17m/s）以上日期平均每年1.3天，新余城区主导风向为东北风。10月份以后因北方冷空气自鄱阳湖侵入我省，沿赣江、袁河运行至新余市，使新余市风向多呈东北、东北偏20、东。受夏季亚热带风高控制，而南部武功山余脉阻挡高气压，高气压只能从湖南沿袁河侵袭新余市，故常多西南、西南偏南风。二、社会经济发展趋势分析二十一世纪，经济全球化趋势的增强和我国加入世界贸易组织，有利于推动体制创新和技术创新，发挥比较优势，提升产业的国际竞争力，更多更好地利用国际国内两种资源、两个市场，国家实施西部大开发战略，加快中西部地区的发展，亦有利于江西省发挥承东启西、贯通南北的区位优势，更多的吸纳沿海产业的转移，促进经济结构的调整。在全球经济一体化不断深入和我国加入世贸组织的背景下，产业梯度转移的速率越来越快。随着“三个基地、一个后花园”的正确定位，以及近两年改善发展环境所产生的“江西现象21、”的良好示范效应，江西省具有承接产业梯度转移的比较优势。只要不断改善发展环境，就一定能牢牢抓住这一历史机遇。承接产业转移，外资大量涌入，与周边省市相连的高速公路基本贯通众多有利因素支持江西省经济进一步看好。2017年新余市社会经济发展主要体现在以下四个方面：一、加快发展第三产业。第三产业的发展水平是衡量经济社会发达程度的重要标志，关系着新余市提前全面建成小康社会目标能否顺利实现。新余市着力优化产业结构，强力推进商贸流通“1020”工程，大力发展文化旅游和金融服务业，第三产业发展取得明显成效。2017年，新余市第三产业实现增加值265亿元，增长11.4%；占GDP比重31.6%，提高了4.2个百22、分点。二、大力推进农业产业化。新余市以农民增收为出发点和落脚点，出台关于大力推进农业产业化发展的意见，制定了新余市农业产业化发展规划，扎实推进农业产业化“1010”工程。2017年，全市新增新余蜜桔1.03万亩、高产油茶2.3万亩、商品有机蔬菜8400亩；完成农田水利基本建设投资4.65亿元，创历年之最；38家省级以上龙头企业完成销售收入104亿元，带动17.8万农户增收3.74亿元。三、项目建设加快推进。2017年，新余市新开工亿元以上项目115个，累计完成投资281.7亿元，100个重点项目全部在建，完成投资200亿元。赣铁物流园、杭南长客运专线(新余段)、新电2台66万千瓦机组、分电2台23、100万千瓦机组等项目稳步推进，白梅水利枢纽工程列入国家大中型水库“十二五”建设规划。四、“三项政策”稳步实施。2017年，编制完成国家节能减排财政政策综合示范项目231个，实施方案在全国8个试点城市中第一个获批，获中央财政支持资金5.37亿元；“城市矿产”示范基地开工项目10个，新签约项目8个，获补助资金1.15亿元；资源枯竭城市转型规划通过省级初审，项目储备库收集八类项目262个，累计获转移支付资金5.03亿元。三、新余市城市发展概况50年前，新余的城区面积约5平方公里。60年代和70年代，新余市主要围绕老城区与新钢厂区蔓延发展。1983年新余复市时，城区面积约10平方公里。1984年决定24、将城区向北扩展，越过浙赣铁路，在仰天岗以南建设新区。1986年新余市委、市政府等党政机关陆续迁至赣新路（今仙来大道），形成城北政治中心、城南商贸活动中心格局，城区面积扩大到约16平方公里。80年代末、90年代初城市建设基本集中于城北地区。1993年，为适应经济发展需要，筹建城东经济开发区。1997年，城区工业布局与城市功能布局之间的矛盾显现，决定跨越孔目江与新花铁路向东依托城东经济开发区进行工业布局，2001年成立高新技术开发区。至此，新余市形成以浙赣铁路、新周铁路、孔目江为天然坐标，按四个象限进行的总体功能布局。新余因钢设市、凭钢兴市，是江西省的钢铁工业基地，钢产量占全省42.31%，随着新25、钢700万吨产量的实施，其在全省钢铁工业龙头地位将进一步得到加强。多年积累已经形成冶金、机械、纺织、电力、食品、建材等工业基础，人均GDP远高于全省平均水平，处于全省11个设区市的第2位。新余市第三产业从1983年以来持续加速发展，年均增长20.41%，对新余经济发展贡献作用越来越大。人均社会消费品零售额指标由1997年全省第十位上升至2002年第二位，三产所占比重指标也由第十位上升至第六位。90年代以来，新余市三产发展依托职业教育快速增长，随着交通区位条件的改善，物流、旅游业快速发展势头逐步显现，区域中心城市地位日益加强，经济发展体现出强烈的外溢性，形成“北牵上高、南带峡江、东及樟树、西至宜26、春”经济辐射格局。1、现状建设概况现状城区分三片展开建设：（1）城北片：浙赣铁路以北，孔目江以西部分，该区是1983年新余复市以后开始建设的新区，是行政文教生活区，现状以仙来大道为骨架展开建设，建成区面积约9.6平方公里。（2）城南片：浙赣铁路以南，袁河以北部分，建成区面积15.3平方公里，以新周铁路为分隔呈两组团展开建设：老城组团：新周铁路以东部分，为商贸居住区，这是新余市历史形成的老城区，以抱石大道和胜利路十字型骨架展开建设。建成区面积4.2平方公里。城西组团：新周铁路以西部分，为工业区，布置有新钢、电厂、二化、钢丝厂、电工厂等大中型企业，建设布局较分散。建成区面积11.1平方公里。（3）27、城东片：孔目江以东、浙赣铁路以北部分，属新余市新余市，为工业生活区，以仙来大道为轴线展开建设，布置有前卫化工厂、福润、新华公司、北大高新生物等企业，建成区面积4.9平方公里。现状城市建成区31.73平方公里，城市主中心位于城南抱石大道与胜利路交汇处，副中心位于城北人民广场。大型商贸服务设施主要布置在抱石大道、胜利路、解放路两侧，其他公建设施主要沿仙来大道和劳动路布置。2、城市发展规划新余市城市总体规划（20082030年）规划期限：20082030年，其中近期20082018年、中期20192020年、远期20212030年、远景为2030年以后。规划层次与范围：市域城镇体系规划范围为新余市行28、政管辖范围，包括新余市区和分宜县，市域总面积3178平方公里。中心城区总体规划范围为市区各街道、下村镇、水西镇、珠珊镇、观巢镇以及河下镇的部分地区，总面积318平方公里。人口规模：市域人口规模规划近期2018年134万人，中期2020年147万人，远期2030年人口170万人。中心城区人口规模规划近期2018年 63万人，中期2020年75万，远期2030年96万人。城市性质：国家光伏、新能源和江西钢铁产业基地，鄱阳湖生态经济区副中心，环境优美的山水旅游城市。城区总体布局与功能分区：城市按清宜公路东、西扩展与水西、河下镇区对接，适时跨过袁河向南发展，通过“二横四纵加环路”道路系统形成布局合理、29、功能明确、用地紧凑、结构紧密的“一带五区”城市总体框架。核心区带：由城南老城中心区、城北七家山新城中心、城东商贸物流区组成，为中心城市生活、生产服务的核心区域，承担城市商务、金融信息、商业服务、文体物流等职能。城北区：孔目江以西，浙赣铁路以北部分，规划为行政、文教、生活居住区。总用地面积15.6平方公里。城南区：老城区、抱石公园以西、袁河以北部分，规划为商贸居住区。总用地面积为5.1平方公里。城西区：袁河以西，抱石公园以西部分，规划为职业教育、工业生产区。总用地面积为21.1平方公里。城东区：孔目江以东，浙赣铁路以北部分，规划为物流、工业、生活居住区。总用地面积20.9平方公里。仙来区：袁河以30、南部分，规划为商贸居住区。总用地面积为2.3平方公里。城市建设总方针：东拓、西延、北优、南蓄、中疏。总目标是：衔接区域交通，建设对外窗口；突出山水景观，提高城市品位；完善城市功能，强化中心城市地位。重点建设区域：城东区以仙来东大道、高新大道、新欣大道、新城大道、纵二路、纵三路为骨架展开布局。其主导功能为商贸物流、工业和生活居住综合功能区。配套安排公建设施，强化生态环境建设。城西区以白竹路、长青路立交的建设为契机，畅通新老城区与城西区的铁路通道，在河下安排职业教育用地，建设新钢二通道，安排物流仓储用地和居住区建设。城北区以仙来西大道、仰天岗大道、北湖路、科环路、中山路为骨架展开布局。其主导功能为31、商贸、行政、金融、文体、旅游接待服务。以金融、贸易、商务中心区开发、体育中心兴建、孔目江“一江两岸”工程实施为动力，建设城市主中心，配套安排居住区建设。突出体现区域中心城市及商贸、体育、旅游中心的城市职能，示现近期初步确立城市定位目标。 四、新余居民住宅市场现状及分析（一）新余市住宅市场现状1、生活居住现状新余市城区现状居住用地总面积1270.63公顷，占城市总用地的40.05%，人均居住用地面积36.03。城区居住用地相对集中，主要分布于城南和城北，以及城东小部分。城区外围大型企业配套建有职工生活区。城南老城区各类用地混杂，大街小巷交织穿插，陈旧老房较多，其中夹杂不少城中村，居住建筑基本为低32、层高密度布置，居住环境质量较差。城北新区基本上为文教行政生活区，生活居住环境质量较好。各区基本情况如下：城南居住区城南居住区包括浙赣铁路以南、袁河以北所有城区范围，有居住用地449.43公顷，居民约22万人（户籍人口，下同）。本区除新钢、二化生活区为统建，相对集中外，其余多为不同时期建造的旧式住宅及新建住宅，用地不完整，生活环境、居住质量欠佳，有待改造。城北居住区城北居住区包括浙赣铁路以北，袁河以西所有城区范围，有居住用地426.31公顷，居民约 18万人。城北整体居住环境较好,但其中也夹杂部分城中村。2、房地产制度和房地产市场状况受房地产宏观调控政策影响，目前房地产市场各相关主体普遍认为新余33、市房地产市场总体上正向着调控方向积极发展。新余房地产市场已经由前期的过于火爆转入理性的平淡周期。2018年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。中国30余个城市在3月底公布地方版“国五条”细则，其中半数以上二三线城市仅公布“房价调控目标”，被舆论称为“温柔的毛毛细雨”。之前异常火爆的二手房交易市场因“20%个人所得税”等调控重拳未被提及而温度骤降。新余市房价在34、江西省设区市中不算高，居倒数第几位，甚至比周边的樟树、高安等县市要低。而新余的楼盘品质又比周边城市要好，所以房价上涨有一定的合理性。但新余经济这两年受国际金融危机的冲击较大，两大支柱产业钢铁和光伏产业影响尤其严重，再加上“国五条”的严厉调控，所以新余的房价要想出现比较大的涨幅几乎是不可能的。因此，预测今后一段时间，新余市房地产市场表现为：商品住房成交价格将趋于平稳，或将在小幅震荡中保持平稳上升。（二）新余市住宅供需状况分析1、新余市商品房的供需情况据有关单位统计，目前新余市每年新增加的外来人口约在1万人左右，根据新余市房产局介绍每年市场需求约150万（建筑面积）。而目前新余市每年推出建筑面积一35、般在160万，其供需比较平衡，这主要体现在以下两方面：空置率低。在新余市场上开盘较早的住宅项目销售大多接近尾声，大多销售掉95%以上单位；销售进度平稳，在销售各个阶段成交情况都尚称理想，基本上均能在一定时间段内完成销售目标。2、户型面积需求以大中户型为主与沿海城市不同，新余消费者对住宅户型需求多为100以上的大户型，而新余目前在售住宅户型多以120左右的三房两厅为主，与市场需求相符。此外，消费者对于户型的规整性、朝向、通风采光均较为重视，这也是影响其是否购买的重要因素之一。3、建筑结构以多层、小高层为主在新余的住宅项目大都为多层住宅，北湖星城、春龙湖畔豪园等均为多层住宅，政府号召集约利用土地,36、鼓励建设小高层、高层,从近期在售的春龙湖畔四期、加州国际公馆二期、孔目江住宅楼小高层销售情况来看，多层、小高层住宅的销售态势都良好，部分较好的楼层及户型已经售罄，这对建设多层住宅的开发商来说，是个利好的信息。4、杂物间或车库与住宅的配比较高在新余市场，杂物间（8-15 ）和车库(车位)为客户购买住宅所要求的基本配套，有无储物间或车库(车位)是影响购买决策的重要因素，与此对应，新余市面上所有的在售住宅项目均考虑此点而配置了相应的储物间及车库单元，且与住宅数量的比例多数达到1：1以上。（三）新余市住宅物业市场走势分析由于新余市场住宅项目整体销售状况良好，而市场长期蓄积的消费力尚未完全释放，住宅项目37、仍具备一定的升值空间。由于住宅开发量的不断增长，竞争也较以往更加激烈，同时受新余市家庭平均收入水平的限制，因此年内的住宅价格的上升幅度将不会太大。一方面，国家对房地产调控政策继续发挥作用，在宏观政策背景下，房价上涨趋势会得到进一步抑制；另一方面，城市化步伐加快，开发的房地产主要以满足居住为主，市场需求空间仍然较大。未来房价不可能出现大的波动，但随着房屋功能不断的完善，对建筑节能、环保等要求越来越高。从目前新余建筑结构来看，小高层住宅的中档楼盘是市场的主力，大多户型面积均在120左右，小面积与超大面积住宅的比例在短期内均不会有大的变化。根据统计部门的抽样调查情况来看，新余市中低收入者的购房支出均38、为零，购房者集中在高收入居民中，而高收入者的住房面积为40.18平方米/人，远高于人均住房面积的29.53平方米/人，而中低收入居民的人均住房面积分别为26.17平方米和23.41平方米，低于高收入者的住房面积，甚至低于平均数，因此中低收入者并不是没有购房需求，只是日益高涨的房价让中低收入者只能望房兴叹。第二节 项目建设的必要性随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化兼而有之的综合型过渡，而新余市房地产正处于过渡时期，适应时代的发展，社会的需要是房39、地产的发展方向。新余市仁泰香悦丽都小区建设项目的实施，不仅将改变新余市的城东地区面貌,提升城市品位,而且带动了相关产业发展。对于改善城市中高收入居民的居住和生活条件、促进社会和谐安定具有重要意义。因此,本项目的建设是必要的。 第三章建设场地及建设条件第一节 建设场地一、选址原则1、坚持科学合理、节约用地的原则；2、在满足基本功能需要的同时，适当考虑未来发展；3、合理确定规划分区，居住、公共建筑、休闲活动等各功能布局合理，科学地组织人流和物流；4、根据不同地区的气象条件，使建筑物的朝向、间距、自然通风和小区绿化达到最佳程度，为生活、居住创造良好的自然环境和人文环境。二、项目选址新余市仁泰香悦丽都40、小区建设项目,该地块用地规整，四周城市道路交通便捷，西侧紧邻天润路。小区被润天路分成南北两区。北区北面是盛泰园小区，南区南面隔医药公司是赛维大道。项目东面是恒大雅园。地块处在城东区，区位优越。北区用地面积10135.06平方米,建筑面积10609.79平方米；南区用地面积34648.63平方米,建筑面积76103.79平方米。 第二节 建设条件一、自然地理条件1、地理位置新余市为省辖市，位于江西省中部偏西，赣江支流中下游，距省会南昌约160km。地理坐标为北纬27033-28005，东经114029115024。新余市地域东西长101.9km，南北宽65km，东邻樟树，南与吉安、安福、峡江接壤41、，东南与新干交界，西接宜春，北面与上高，高安为邻，总面积3164k。2、地质地貌及资源新余市地处武功山东北麓和邵阳湖平原边缘，属丘陵、平原区。除西北、西南部有少量丘陵和低山、中部和东部有海拔3050米的河谷平原外，几乎全境都是逶迤起伏的低丘岗地。山地面积约占总面积的3，丘陵占11，低丘岗地占70、平原占14，水域占2。地势周高中低、西高东低。山峰以境西北的蒙山为最高，海拔1004米。项目所在地为低矮丘陵，起伏不大，地势北高南低，高程一般在4348米。该地属六度以下地震烈度区。项目所在地植被种类基本上以人工培养为主，树种单一，乔木为马尾松，灌木主要是油茶林。其余的为农作物如：蔬菜、水稻等。3、气42、象气候区内属东亚季风湿润气候区，气候温和，四季分明，雨量充沛，年平均降雨量为1568mm，日最大降雨量154.3mm：年平均气温为17.8，最热月为7月，极端最高气温40.O，最冷月为1月，极端最低气温为7.2。最热月半均温度29.4，最冷月平均温度5.5；年平均无霜期283天；年平均大气压1007.2hpa：全年平均风速1.3m/s，夏季平均风速1.6m/s，冬季平均风速l.0m/s，年主导风向为东北偏东风，春季、秋季主导风向均为东北偏东风，夏季主导风为偏南风。4、河流水文特征新余市区内地表水体主耍是袁河。袁河源自萍乡市南部的武功山北麓新泉乡，是新余市的最大水系，属赣江一级支流，其上流长2343、5km，流经宜春、新余、在樟树附近汇入赣江，流域面积3898km。袁河在新余市境内长125km，由西向东横贯新余市；是新余市工农业用水和纳污的主要河流。河床平均坡降比为万分之二点六。河面宽100250m，枯水期最小流量2.0m/s，丰水期流量为535m/s，平均流量104.8m/s，最大洪水流量5860 ms，最高洪水位48.87m。孔目江是新余市区重要的水源地，发源于分宜县的双林镇和洞村乡，途经分宜县的双林镇、洞村乡，渝水区的欧里镇、观巢镇、下村镇、城北办事处、城南办事处，在城南办事处观下村附近流入袁河。二、社会经济概况2017年，预计全年实现生产总值840亿元，增长10%；财政总收入11644、.89亿元，增长5.1%，其中地方财政收入83.23亿元，增长19.9%；固定资产投资754.8亿元，增长20.5%；社会消费品零售总额155.4亿元，增长17%；引进内资423亿元，增长30%；城镇居民人均可支配收入22480元，农民人均纯收入10047元，均增长14%；居民消费价格涨幅控制在2.6%。2018年，全市经济社会发展的主要预期目标是：生产总值增长11%、力争13%，财政总收入增长16%、力争20%，地方财政收入增长10%、力争15%，规模以上工业主营业务收入增长15%，固定资产投资增长20%，社会消费品零售总额增长15%，外贸出口总额增长5%、力争10%，实际利用外资增长10%45、内资增长20%，城乡居民可支配收入增长13%。居民消费价格涨幅控制在3.5%以内，人口自然增长率控制在省定目标以内。三、场地现状情况新余市仁泰香悦丽都小区建设项目,该地块用地规整，四周城市道路交通便捷。小区由润天路分为北区和南区；小区西面紧邻天润路，南面邻赛维大道。地块区位优越，用地面积52202.85平方米,总建筑面积(一期和二期)106787.86平方米其中北区为住宅用地，用地面积10135.06平方米，总建筑面积16209.79平方米；南区为商住用地，用地面积34648.63平方米，总建筑面积76103.79平方米(地上建筑面积59487.45平方米，半地下室建筑面积16616.34平46、方米)。地块交通便利，建设条件优越。项目用地地势平坦，工程地质条件较好，无不良地质现象，城市各项基础设施容易配套，所以该地块适宜建设成居住小区。四、基础设施条件1、供水、排水拟建场地水源由新余市水厂自来水网提供，周边道路均铺设有市政给水管道，能满足项目建设要求。拟建场地中，将布置雨、污分流排水管道，分别排入市政排污和雨水管道中。2、供电拟建场地电源来自华东大电网。所需电源由赣西供电公司配送，可满足项目要求。3、燃气燃气气源由新余市燃气公司提供，市政中压供气管网已铺至基地边，能满足项目供气要求。4、通讯新余市建有程控电话交换网络,开通了移动电话、无线寻呼、国际互联网和邮政快递业务，移动电话、无线47、寻呼信号覆盖新余市。拟建场址市政道路上现已全部架设开通全国直拨程控电话及移动通讯，可满足项目固定和移动通讯要求。宽带网接市广电网，电话接市电信局区域主干线。5、交通场地交通便利，交通条件优越。五、建设材料及运输条件工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥、电缆等均可由新余、南昌及周边建筑材料市场供应。第四章 项目建设规模新余市仁泰香悦丽都小区项目，分为北区和南区。其中北区为住宅用地，用地面积10135.06平方米，总建筑面积16209.79平方米；南区为商住用地，用地面积34648.63平方米，总建筑面积76103.79平方米(地上建筑面积59487.45平方米，半地下室建筑面积16616.34平48、方米)。项目主要技术经济指标详见下表：第五章项目规划及工程设计第一节 项目规划方案一、规划指导思想与原则1、规划指导思想规划以21世纪的社会、经济、文化、环境和技术为依据，强调“以人为本”，以人的需要为规划的最终目标，为居民提供舒适的居住生活环境，增设公共空间，促进居民交往及参与社会文化建设的积极性。着眼现实，面向未来，充分利用周围的景观资源，减少对无法再利用的资源的利用，有效利用可再生资源，通过自身环境改善来带动提高周边大环境，减少对自然的危害。力求创造出既优美、舒适又经济合理的住区环境，从而使人们的居住水平上一个新台阶。2、规划原则（1）、规划要坚持以经济建设为重的新思路。适应社会主义市场49、经济发展的新特点、新趋势，适应今后发展的需要。（2）、各种基础设施、服务设施要有规模，有超前意识。充分发挥其特性、重点发展上档次、上水平、扩大影响力、增强辐射面。（3）、实现经济、社会和环境效益的统一。在满足一定开发强度的同时，创造高质量的生态环境、高质量的人居环境的住区。（4）、发掘、研究和创造地方特色，注重景观风貌的规划。立足本身固有的特色，高瞻远瞩，博采众长。（5）、住宅设计照顾人们居住习惯,地下设储藏室，并有良好通风，单体上力求造型丰富、户型多样化，满足人们的不同需求。 （6）、规划设计要有弹性，户型、面积、户室比、容积率等有适当调整的余地，有利于今后的开发建设。二、总平面布局新余市仁50、泰香悦丽都小区被东西走向的润天路分隔成两个地块，编号分别为北区和南区，其中北区用地面积10135.06平方米，南区用地面积34648.63平方米。根据用地形状、规模及功能的要求，小区内各构成要素的布局以及空间和环境设计等方面的因素。考虑到基地周围的环境因素以及附近居民的需求导向，地块西面的天润路是人流集中的场所，因此两个地块临街设置一层的商铺，以此来提高建筑的经济效益。各地块总平布局：北区用地面积10135.06平方米，南北布置两排住宅，西面天润路布置一层商铺，商铺上为住宅，在3#楼一层设物业管理用房及社区服务用房，其中物业管理面积为120.43平方米，社区服务用房面积41.53平方米。面积满51、足社区服务设施建设要求。南区用地面积34648.63平方米，西面沿天润路及北面润天路局部布置一层商铺，整个地块布置六排住宅，在1#楼一层设物业管理用房、社区服务用房、业主服务中心及医务室，其中物业管理面积为180.15平方米，社区服务用房面积129.67平方米，业主服务中心面积155.32平方米，医务室面积156.43平方米。小区在17#楼一、二层设置幼儿园，建筑面积633.84平方米，在11#楼一层商铺设置净菜市场，建筑面积204.71平方米。所有面积满足社区服务设施建设要求。住宅之间均设计中心绿地，即有利于改善居民的居住环境，也是小区的活动中心。三、绿化景观规划该小区绿地采用点、线、面结合52、的方法。以线连面、以点衬面。点：部分住宅用户的南北庭院，多层住宅的宅间绿地等，在居住建筑之间，种植自然形态的花草、灌木、藤架，小区四处设置活动区，并结合建筑小品加以处理，成为融休息、观赏、活动、交往为一体的富有特色的庭院绿化。线：各道路的行道树绿化，人行林荫步道等贯穿于整个居住区。形成一条条优美的曲线，给人视觉上的享受。面：小区中心绿地，各组团绿地，大片集中绿地以及健身场地。布置休闲草坪、疏林草地等，形成植物生态群落和丰富的绿化景观。整个小区景观通过点、线、面的结合，营造出一个与人密切联系的富有生命活力的生态环境，使居住者生活在阳光、空气、绿树的绚丽多彩的世界里。植物配置考虑与整体环境氛围的创53、造、季相时序的变化和规划用地对种植的限制。小区的部分绿地在植物材料上以浅根条，落叶的灌木、小灌木为主。绿化树种拟选用生活健壮、少病虫害，有利于人们身分健康的树种。a. 常绿阔叶乔木：杜英、香樟、深山含笑、广玉兰b. 落叶阔叶乔木：黄山栾树、枫香、白玉兰、樱花c. 常绿针叶乔木：日本冷杉、罗汉松、洒金侧柏、五叶松d. 花灌木：龙爪槐、紫荆、丁香、垂丝海棠、碧桃、云南黄馨、春鹃、紫薇、大花桅子、夏鹃、桂花、山茶、腊梅、月季e. 色叶树：红枫、鸡爪械、金边黄杨、南天竹、红花继木、瓜子黄杨f. 攀援植物：紫藤、凌霄、木香、络石g. 地被和草坪：高羊茅、红花酢浆草、白花三叶草、中国石蒜、二月兰、花叶蔓常54、春藤h. 竹类：四季竹、菲白竹i. 球类：无刺构骨球、红花继木球、海桐球、瓜子黄杨球、九柏球项目建设遵循和谐社会的精神，充分考虑和结合当地经济发展水平和居民的生活习惯，设计建造经济、功能适用的住宅体系；更加强调住宅平面的功能分区，将动静分开；强调住宅平面的日照、采光、通风，以及室内外空间和景观的相互融合，保证每户有最大的自然接触面。四、建筑立面小区单元住宅建筑在立面造型设计中采用了简欧风格，通过建筑平、立面上的高低错落与凹凸变化，运用简欧的建筑技术与材料来反映人与自然的关系，体现浪漫、自然、休闲的小区整体氛围。结合飘窗、景观阳台的处理，营造简洁、浪漫、自然的建筑特色。住宅的色彩与材质：以褐色面55、砖、淡黄色涂料为主要基调，体现庄重、大方的一面。在住宅造型设计中既要考虑小区风貌的整体协调，也要考虑建筑风格与设计手法的多样化。住宅立面形式在基本统一风格的前提下，通过屋顶色彩、阳台处理及建筑材质、色彩的变化，为丰富整个小区的视觉空间效果，使住宅群体外观，结构明晰而又富于变化，尺度宜人。、五、竖向设计1、北区竖向设计：北区主入口设置在南面润天路上，次入口设置在西面天润路上，根据城市道路竖向资料，计算得出北区主入口标高为71.21，次入口标高为74.25。地势北高南低，水流方向由次入口流向主入口，东西走向坡度控制在0.14%0.93%,南北走向坡度控制在3.85%4.61%。北区最高点为74.356、0（次入口位置），最低点为72.56（主入口位置）。 2、南区竖向设计：北区主入口设置在北面润天路上，次入口设置在西面天润路上，根据城市道路竖向资料，计算得出南区主入口标高为71.20，次入口标高69.78。地势为北高南低，西高东低。水流方向由主入口流向次入口，东西走向坡度控制在0.3%，局部因设计需要南面设计坡度4.80%，南北走向坡度控制在1.64%5.00%。南区道路最高点为72.00（主入口位置），最低点为66.85（东南角位置）。 3、半地下室竖向设计：半地下室覆土1米，车库层高3.1米。最高点为73.50，最低点为71.00。六、道路设计根据北区和南区的特性组织出入口，北区主出入口57、设在用地南侧润天路上，次出入口设在西侧天润路上。南区主出入口设在用地北侧润天路上，次出入口设在西侧天润路上。北区和南区主出入口相对，有利于总平景观贯通，也有利于小区内居民邻里之间的相互串门和交流沟通。小区道路系统由车行系统和人行系统两个部分组成：规划主干道由主、次出入口及小区内道路形成的环形道路为主。次要道路基本采用人行道路系统，通达各单元住宅。小区由于特殊的主干道环形路，小区内部的步行道路和园路就相应的增多。这种布局有利于在小区内形成较为宁静、安全的环境，并便于管理。各地块也有自己相对独立的路网系统，这样可以有效地防止外来交通对住户的影响，提高居住品质。部分住宅可以结合自己的前后庭院，做自由58、的园林步道，营造温馨、自然的居住氛围。七、住宅户型设计住宅设计为五六层，多层之间日照间距按1：1.1计算。少数住宅一层下面设储藏室（车库），层高2.1米，一层至五、六层为住宅，层高2.9米。小区总户数642户，其中北区138户，南区504户。设计中住宅提供了四类户型，主要以三室两厅为主，另外还有少量一些两室两厅一卫的户型，以满足居民的多样需求，户型平面设计充分考虑居住生活的需求，做到净污分区、动静分区，以卧室、客厅布置在南面为主，阳台南北向均有布置，南向阳台为观景阳台，北向阳台为生活阳台，户型设计中尽量减少体型的凹凸转折，以利于节能保温。小区设计四种类型住宅户型，户型面积及户型比如下表： 名称59、户型 面积（）套数(套)占总套数比例（%） A两房两厅一卫约808212.77%B三室两厅一卫约10519229.91%C三室两厅两卫约11029646.11%D三室两厅两卫约1207211.21%八、商铺设计北区西面沿天润路布置一层商铺，商铺面积419.92平方米；南区西面沿天润路布置一层商铺，北面润天路局部布置一层商铺，商铺面积3658.09平方米；商业总建筑面积4078.01平方米。九、半地下室设计 南区设置半地下室，建筑面积16616.34平方米，设置475个停车位。第二节 工程设计方案一、建筑设计1、设计依据（1）建设部城市规划编制办法（1991年9月3日）；（2）中华人民共和国城市60、规划法（1990年4月1日）；（3）城市规划编制办法实施细则（1995年6月8日）；（4）江西省城市规划管理技术导则；（5）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；（6）其它有关法律、法规及技术规范；（7）项目设计任务书及有关决策人员的指示精神。城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）；（8）建筑设计防火规范GB500162006；（9）住宅建筑设计规范GB50096-2011；（10）民用建筑设计通则G50352-2005；（11）托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ39-87；(12)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97。(13)住宅建筑规范GB 561、036820052、项目概况本地块位于新余市城东区，赛维大道以北，天润路以东，该地块用地规整，四周城市道路交通便捷。整个小区地势平坦，工程地质条件较好，无不良地质现象，城市各项基础设施容易配套，所以该地块适宜建设成居住小区。3、产品定位小区总体布局以21世纪的社会、经济、文化、环境和技术为依据，强调“以人为本”，以人的需要为最终目标，为居民提供舒适的居住生活环境，增设公共空间，促进居民交往及参与社会文化建设的积极性。着眼现实，面向未来，充分利用周围的景观资源，减少对无法再利用的资源的利用，有效利用可再生资源，通过自身环境改善来带动提高周边大环境，减少对自然的危害。力求创造出既优美、舒适又经济合62、理的住区环境，从而使人们的居住水平上一个新台阶。二、结构设计方案遵循安全、实用、经济合理的结构设计原则；以现行国家规范、规程及地方标准和有关规定、标准为依据进行设计。1、设计主要依据和资料建筑结构荷载设计规范GB50009-2017混凝土结构设计规范GB50010-2010建筑抗震设防分类标准GB 50223-2008砌体结构设计规范GB50003-2011建筑地基基础设计规范GB50007-2011建筑桩基技术规范JGJ 94-2008地下工程防水技术规范GB 50108-2008混凝土外加剂应用技术规范GB 50119-2003。2、自然条件本工程位于江西省新余市，根据建筑抗震设防分类标准63、，本项目为丙类建筑，场地设计基本地震加速度值小于0.05g，建筑抗震设防烈度小于六度区。框架抗震等级不做抗震设防。地基基础设计等级为丙级。3、建筑物安全等级及重要性本工程建筑物结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。4、结构形式本工程采用现浇钢筋混凝土砖混结构;楼屋面均采用现浇梁板体系。本工程地质资料未提供，根据附近地质资料所提供的地基参数，本工程建筑物基础拟采用浅基础。 在保证安全的情况下，对地基基础与上部结构设计进行多方案优化分析比较，力争在确保设计质量及安全的情况下，节约材料，降低造价。5、材料（1）、混凝土：建筑物混凝土拟采用强度等级为C25混凝土。（2）、框架梁柱采用HRB400级64、钢，楼梯及楼板等采用HRB400级钢。（3）、本建筑物外墙拟采用烧结页岩实心砖。6、设计主要活荷载标准值（1）、使用活荷载上人屋面 2.0 kN/m2 不上人屋面 0.5 kN/m2 疏散楼梯使用活荷载 2.0 kN/m2 卫生间 2.5 kN/m2 住宅 2.0 kN/m2 （2）、风荷载：按50年一遇基本风压0.35kN/m2。地面粗糙度按B类考虑。（3）、雪荷载：基本雪压（50年一遇）0.40kN/m2。不与屋顶使用活载同时考虑。三、给排水设计1、给水设计（1）、 设计依据 建设单位关于本项目的设计任务书和该单位提供的有关资料。 设计要求以及市政已批准的本工程方案设计文件。 建设单位提供65、的本工程周围市政管线接驳资料。 国家及当地现行的设计规范、规程： 建筑设计防火规范 GB50016-2006 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97 室外给水设计规范 GB50012-2006 室外排水设计规范 GB50014-2006 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（2009年版） 自动喷淋灭火系统设计规范 GB50084-2001(2005版) 住宅设计规范 GB 50096-2011 住宅建筑规范 GB 500368-2005 建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005 民用建筑节水设计标准 GB50555-2010 污水综合排放标准 GB897866、-1996 2009全国民用建筑工程设计技术措施（给水排水） 建筑工程设计文件编制深度规定（2008年版） 本项目建筑、结构、暖通、电气等专业提供的作业条件图和设计资料。 2、 设计范围及工程概况工程为住宅小区，被东西走向的规划路分隔成南区和北区两个地块。北区包括4个新建单体建筑，均为多层住宅建筑。南区包括17个新建单体建筑及半地下停车建筑，均为多层住宅建筑，小区地下设有地下停车库。（1） 设计范围：承担红线范围内所有建筑物室内和室外给排水及消防设计。（2）工程概况：本工程位于新余市高新区。设计自来水管来市政自来水管网，设计雨污水排入市政雨污水管道。小区内竖向结合原始地形地貌及排水要求北高南低67、，在地块的东侧有市政雨水渠及污水管网。（3） 防火类别：地上为多层住宅建筑，地下停车库为类汽车库。3、 给水工程设计 （1）水源：水源来自天润路和规划路市政给水管网，市政水压不低于0.30MPa，保证小区内生活、消防、绿化等用水。 （2）用水标准及用水量 物业办公用水 ：50L/ d人，Kh=1.5，Th=10h； 商业用水：8L/ dm2，Kh=1.5，Th=12h； 生活用水：220L/d人，Kh=2.8，Th=24h； 绿地供水：3L/ dm2 Kh=1，Th=8h； 未预见用水量为总用水量的10%。北区地块序号用水单位用水定额数量最大日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/h）1居住建68、筑220L/d人472.5人103.512.132商业8L/ dm2745.56m25.960.753绿化3L/ dm24061.28 m212.181.524小计121.6414.45未预见12.161.446总计133.8015.84南区地块序号用水单位用水定额数量最大日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/h）1居住建筑220L/d人1897人417.3448.692物业、办公等50L/d人50人2.50.353商业8L/ dm24519.86 m236.164.524绿化3L/ dm212508 m237.524.695小计493.5258.256未预见49.355.837总计542.69、8764.07 （3）室外给水设计室外给水管网为消防、生活合用管道系统。北区地块室外给水管围绕小区主要道路布置成DN150环状网，南区地块室外给水管围绕小区主要道路布置成DN200环状网，并与市政预留的两根进水管相连接，区域内给水环网以支管供水至各单体建筑及地下室消防水池。 （4）室内给水设计多层建筑室内给水采用市政水压直供。 （5） 计量方式：按照一户一表，水表不入户设计；水表设在管道井或地下水表井内，水表采用湿式旋翼式水表。4、排水工程设计 排水系统体制采用雨污分流制排水方式，设计雨污水进入市政雨污水管道。 4.1.雨水排水设计 4.1.1室外雨水排水设计 （1） 雨水量计算按照当地暴雨强70、度公式： q=2161(1+0.67lgp)/（t+10）0.79 即Q=qF,其中：径流系数=0.7； t为地面汇流时间，10min； p为设计重现期两年。北区： 汇流面积q=10150m2雨水流量Q=173.29L/S。南区： 汇流面积q=34648m2雨水流量Q=597.04L/S。 （2） 本工程雨水北区设一条DN500雨水排出管；排入东侧规划市政雨水管。南区设一条DN700雨水排出管，排入东侧规划市政雨水管。接口标高及管径满足此工程设计要求（施工前现场请复核后施工）。 4.1.2.室内雨水排水设计 （1） 暴风雨强度公式与室外相同。 （2） 屋面采用有组织排水，屋面雨水经87型雨水斗71、收集、通过悬吊管、立管重力流排至室外雨水井或散水。 （3） 设计降雨历时t10min，设计重现期P=2，屋面径流系数=0.9，安全溢流口设计重现期按10 年。安全溢水口设在建筑的女儿墙上。 4.2. 污水排水设计 4.2.1. 室外污水排水设计 （1） 规划区域内生活污水最大日排水量按生活最大日用水量（扣除绿化用水、空调补水）的90%计算，北区：最高日污水量为109.46m3/d，最大小时污水量为12.89m3/h。北区：最高日污水量为454.82m3/d，最大小时污水量为53.44m3/h。 （2） 各单体污水经过化粪池处理之后进去小区污水管网，汇集进入市政污水管网。 （3） 本工程北区设一72、根DN300污水排出管，排入东侧规划市政污水管。北区设一根DN400污水排出管，排入东侧规划市政污水管，市政接口标高及管径满足此工程设计要求（施工前现场请复核后施工）。 4.2.2 室内污水排水设计 （1） 本工程室内采用污废合流制系统。 （2） 污水量为按生活用水量的90%计算。 （3）室内地面层（0.000m）以上的生活污水重力流排出。 （4）地下室污水通过地下室集水坑排水设潜污泵提升排至室外排水系统。水泵房、设备区走道均设有集水井，其潜水泵根据水池浮球阀破坏所产生的溢流量来确定排水量，以防止各机房的设备被水淹。四、电气设计1、设计依据民用建筑电气设计规范 JGJ/T 16-2008建筑设73、计防火规范 GB50016-2006低压配电设计规范 GB500542011建筑物防雷设计规范 GB500572010建筑照明设计标准 GB500342004供配电系统设计规范 GB500522009有线电视系统工程技术规范 GB50200-94民用闭路监视电视系统工程技术规范 GB50198-94高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（ 2005年版） 2、强电部分 2.1、用电等级及供电电源 根据国家有关规定，地下室主要通道及楼梯间应急照明用电，电梯，消防风机，消防泵，喷淋泵用电等级为二级，其余均为三级负荷。本工程三级负荷电源就近从电网引来一路10KV高压，用电缆埋地引入室外箱变。74、低压系统采用三相五线制供电。低压配电系统采用放射式与树干式综合使用。室外采用YJV22型电缆穿管直埋，室内均采用BV-500V型铜蕊聚氯乙烯塑料电线管暗敷设。二级负荷主电源为市政电源，备用电源为一台3150KVA的柴油发电机。2.2、负荷估算：本工程住宅用电标按60W/M2，商业用电指标按80W/M2指标计算，地下室按15W/ M2。北地块住宅地块同时用电系数为0.6，用电计算负荷521.3KW,设置1台800KVA的室外箱变。南地块住宅地块同时用电系数为0.5，用电计算负荷2018.1KW, 设置3台800KVA的是室外箱变。1台400KVA的室内变压器。备用电源315KVA的柴油发电机组放75、在北地块地下一层。2.3、计量方式住户用电在一层楼梯间集中设置电度表计量。商铺用电在商铺总配电箱内分户设置电表，公用部位照明由设于配电房内的低压配电屏内的电度表计量。2.4、导线、电缆选择、和敷设方式：各单体均采用0.4KV单电源供电，电源由附近的室外箱变提供。室外电缆采用排管加检修井的方式埋地敷设。各单体建筑物的进线均采用YJV22-1KV电缆引入楼梯间，由电表箱引至住宅配电箱的分支线采用BV-450/750V型聚氯乙烯绝缘铜芯电线穿塑料管暗敷，从住户配电箱引至室内的照明、插座、空调插座均采用BV-450/750V型聚氯乙烯绝缘铜芯电线穿塑料管暗敷。2.5、防雷与接地：本工程建筑以三类防雷建76、筑考虑，在各楼屋顶沿女儿墙敷设避雷带，利用结构柱内主钢筋作引下线，利用基础内主钢筋作接地极。各单体独立设置接地极，接地电阻不大于1欧。本工程中所有建筑接地保护采用TN-C-S系统。设总等电位接地。2.6、照明：（1）、照明种类及照度选择：照明种类有正常照明，应急照明照明标准： 走廊 100Lx 商铺 300lX 住宅 80Lx（2）、光源及灯具选择、照明灯具的安装：客厅采用软线吊灯头，下沿距地2.5米。厨房、卫生间采用吸顶式瓷质裸灯头。卫生间灯开关采用防潮型面板，下沿距地1.3米。卫生间及其它潮湿场所采用防潮型灯具。（3）、照明线路的选择及敷设方式：照明线路采用BV-450/750V型聚氯乙烯77、绝缘铜芯电线穿塑料管暗敷。3、 弱电部分 有线电视系统； 电话、宽带系统； 门话对讲系统； 3.1、有线电视系统：电视信号引自市政有线电视网。在1#楼一层预留一间20M2的电视机房。楼内采用分配-分配方式的用户分配网络，采用双向宽频带并具有自动电平控制和自动斜率控制的干线放大器。终端设置：住宅户内设弱电布线箱。用户终端输出电平设计值为684dB，系统干线沿竖井内金属线槽敷设，水平支线穿钢管沿楼面或墙内暗设。 3.2、电话、宽带系统： 本工程通讯光缆引自市政电话网，在1#楼一层预留一间20M2电信机房。各梯位预留光纤进线管道及入户宽带网络系统，每户设计1个网络数据口、1对电话线。 3.3、门话对78、讲系统： 在住宅楼入口处安装防护门和语音（可视）对讲装置，实现访客与住户的对讲，并与小区管理中心联网。每户设置一台室内分机，住户可控制开启楼道入口处防盗门，防止非法人员进入住宅楼内。五、太阳能设计1、设计依据 各栋楼面基建图纸； 业主提供的热水使用资料(见第二项)； 民用建筑太阳能热水系统应用技术规范； 建筑给水排水设计规范GB50015-2003。2、 太阳能设计 1）、冷水基础温度15，热水使用温度55； 2）、1#3#、5#7#为 6层建筑,8#13#为11层建筑，主要用途住宅生活用水； 3）、每户按3.5人计算，使用热水量100L/户 4）、本工程采用墙面壁挂一体式太阳能热水系统，平板79、集热器安装在建筑外墙上,热水贮存在住户阳台的承压水箱内以供使用.5）、太阳能集热面积计算： 太阳能集热器面积AC=1.235m2 采用集热板外形尺寸L2000B1000H80mm. 6)、每户配置100L储热水箱，各栋层数、户数、承压水箱台数见下表南地块：序号栋号层数户数供热方式水箱数辅助加热11#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热22#6F30户100L阳台一体式太阳能30个1.5KW电辅助加热33#6F20户100L阳台一体式太阳能20个1.5KW电辅助加热44#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热55#6F36户100L阳台一体式太阳能380、6个1.5KW电辅助加热66#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热77#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热88#6F22户100L阳台一体式太阳能22个1.5KW电辅助加热99#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热1010#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热1111#6F20户100L阳台一体式太阳能20个1.5KW电辅助加热1212#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热1313#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热1414#6F20户100L阳台81、一体式太阳能20个1.5KW电辅助加热1515#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热1616#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热1717#6F22户100L阳台一体式太阳能22个1.5KW电辅助加热北地块：序号栋号层数户数供热方式水箱数辅助加热11#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热22#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热33#6F36户100L阳台一体式太阳能36个1.5KW电辅助加热44#6F24户100L阳台一体式太阳能24个1.5KW电辅助加热55#6F10户100L阳台一体式太阳能182、0个1.5KW电辅助加热 7)、太阳能热水器工作原理 平板型阳台式太阳能热水系统主要由全升流折线式流道的平板型集热器、夹套换热承压水箱、循环管和进出冷热水管等组成。水箱夹套中的防冻液（工作介质）经下循环管进入集热器下部的三根升流管，再经折向集管转入上部的三根升流管，最后从集热器上接口出去，在此过程中，吸热板的选择性涂层吸收太阳能辐射并将所转化的热能传递给升流管中的工作介质（防冻液），被加热的介质经上循环管进入水箱夹套上部，整个夹套通过其内壁再将热量传递给内胆中的水，使其温度升高成为热水，当打开出口热水阀门时，自来水便会靠自身压力将热水顶出热水阀门。六、消防设计1、建筑消防1.1、本项目建筑为商83、业和住宅，建筑防火等级均为二级。 1.2、设计依据建筑设计防火规范 (GB50016-2006)住宅建筑规范 (GB50638-2005)建筑给水排水设计规范 (GB50015-2003) 1.3、设计原则1）、本工程按建筑设计防火规范(GB50016-2006)，及有关消防规定进行消防设计。2）、遵循“预防为主，防消结合”的消防工作方针，针对办公楼建筑的特点，立足自防自救，3）、采用可靠的防火措施，做到安全适用、技术先进、经济合理。1.4、总平面布局1)、消防车道：按照小区的使用性质及消防要求，消防车道通达每栋住宅楼，以满足消防急救需求。2)、建筑周边设置相应的消防给水管道以及室外消火栓，室84、外消火栓间距不大于120米。3)、建筑设置室内、室外消火栓给水系统。消防用水可由给水管网、消防水池或天然水源供给，当利用天然水源应确保枯水期最低水位时的消防用水量，并应设置可靠的取水设施。室内消防给水采用高压或临时高压给水系统，当室内消防用水量达到最大时，其水压应满足室内最不利点灭火设施的要求。室外低压给水管道的水压，当生活、生产和消防用水量达到最大时，不应小于0.10MPa（从室外地面算起）。1.5、平面布置住宅设计为五六层，少数住在一层下面设储藏室（车库），层高2.1米，一层至五、六层为住宅，层高2.9米，建筑每户做为一个防护单元。疏散宽度经过计算均满足建筑设计防火规范要求，疏散距离满足要85、求。商铺设在临街住宅一层，按商业网点设计，每个商业网点面积不大于300平方米，疏散距离满足要求。2、 给排水消防 2.1、设计依据及工程概况具体详见给排水专篇 2.2、 消防用水量标准及一次灭火用水量序号消防系统名称消防用水量标准（L/s）火灾延续时间（h）一次灭火用水量（m3）备注1室内消火栓系统202144管网提供2自动喷水灭火系统301108由消防水池供3室外消火栓系统302216由室外管网供4合 计468 住宅地下室设有有效容积为V=108m3消防贮水池一座，完全满足室内喷淋一次灭火用水量108m3的要求。 2.3、 室外消火栓系统从小区内消防环网接出若干个室外地上式消火栓均匀布置在建86、筑物周围，间距不大于120米，来提供室外消防用水量。 2.4、室内消火栓系统 （1）室内消火栓采用常高压系统，水压、水量由市政管网直接提供。 （2）室内消火栓系统设有1套消防水泵接合器，供消防车从室外消火栓取水向室内消火栓系统补水，水泵接合器与室外消火栓位置的间距在15-40 米范围以内。 （3）地下停车库设消火栓保护，其布置保证室内任何一处均有两股水柱同时到达。水枪的充实水柱不小于10m。室内消火栓设于明显易取的地方等。 （4）每个消火栓箱均配置DN65mm消火栓一个，DN65mm 长25米麻质衬胶水带一条，DN6519mm直流水枪一支，指示灯一只。 2.5、自动喷水灭火系统 （1）保护范围87、：地下停车库及设备房不宜用水扑救的部位除外，其余部分均设喷洒头保护。采用湿式自动喷水灭火系统，发电机房采用水喷雾灭火系统。 （2）设计参数：地下停车库设置自动喷淋系统，按中危险级设计。喷头喷水强度为8L/minm2，作用面积为160m2，最不利点喷洒头工作压力为0.1MPa。系统设计用水量按30L/s，持续喷水时间为1小时。 （3）系统设计：本工程自动喷水灭火系统采用临时高压制消火栓给水系统。两台喷淋主泵（一备一用）设在地下室消防水泵房内从消防水池抽水，供喷淋系统。湿式报警阀设置于地下设备层消防泵房内，报警阀控制的喷头数量不超过800 个。采用标准口径玻璃球喷头，有吊顶的地方均采用吊顶型喷头，88、无吊顶的地方均采用直立式喷头。自动喷水灭火系统每个防火分区或每层均设信号阀和水流指示器。自动喷水灭火系统共设一套消防水泵接合器，供消防车从室外消火栓取水向室内自动喷水灭火系统补水。自动喷水灭火系统平时由屋顶消防水箱设专用水管接至报警阀前供水管，同时设置两台喷淋系统稳压泵（一备一用）和一台有效容积为150L气压罐，保证系统压力。发生火灾时由给水加压泵从水池取水加压供水。为了保证系统安全可靠，每个报警阀组的最不利喷头处设末端试水装置，其它防火分区和各楼层的最不利喷头处，均设DN25试水阀。每个报警阀前控制阀门均采用信号阀。 2.6、气溶胶灭火系统设计高、低压配电间采用气溶胶灭火系统，由专业厂家设计89、。 2.7建筑灭火器系统 （1） 住宅均按A类轻危险级，配置贮压式手提式磷酸铵盐干粉式灭火器，每具充装3Kg；公共建筑均按A类中危险级，配置贮压式手提式磷酸铵盐干粉式灭火器，每具充装3Kg；地下室A类中危险级，配置贮压式，手提式磷酸铵盐干粉式灭火器，每具充装4Kg。 （2） 灭火器放置在消火栓箱或专用的灭火器箱内。 3、供电消防3.1、消防设计依据火灾自动报警系统设计规范 GB50116-2018）；建筑设计防火规范 GB50016-2006）。3.2、电气消防本工程火灾自动报警系统保护对象为二级。系统的控制方式为集中报警控制系统。在地下室预留一间20M2的消防中心控制室，接收建筑物内的烟感探90、测器，手动报警按钮，水流指示器，消火栓按钮等报警信号。消防控制室、消防水泵、排烟机房等设火警专线电话。消防控制室设火灾自动报警器、联动控制柜、消防广播、消防电话装置。七、人防设计 根据小区多层总建筑面积的百分之三计算人防面积：其中小区多层总建筑面积为75697.24平方米，因此计算出小区人防面积为2270.92平方米。 新余市仁泰香悦丽都小区人防根据人防办事处及建设单位的要求，小区人防进行异地建设，并交纳相关费用第六章 环境保护和水土保持第一节 环境保护一、环境现状本项目位于新余市城市规划区内，周围环境状况良好，地块附近无探明矿床和珍稀动植物资源，不存在古迹。地段交通便利、气候温和湿润，四季分91、明，大气环境质量符合二级大气质量标准，环境质量符合国家地面水质量标准二类水体指标。本项目的绿化率达35.27%。该地没有污染源，大气环境质量符合二级大气质量标准符合国家地面水质量标准二类水体指标。二、环境质量标准及污染物排放标准1、环境空气质量执行环境空气质量标准(GB3095-2018)二级标准；2、地表水环境质量执行地表水环境质量标准(GB3838-2002)类标准。3、声环境质量标准(GB3096-2008)中1类区标准；4、废水排放执行污水综合排放标准(GB8978-1996)表2中一级标准；5、油烟排放执行饮食业油烟排放标准(试行)(GB18483-2001)标准；6、施工期场界噪声92、执行建筑施工场界环境噪声排放标准(GB12523-2011)要求；三、主要污染源和主要污染物1、施工期主要污染源和主要污染物大气污染源为场地开挖、余土装运等过程产生的扬尘以及运输车辆产生的尾气，污染物为TSP、CO2、CO等;水污染源为生活污水及施工机械产生的含油废水，污染物为BOD5、CODcr、油类；噪声由推土机、装载机、搅拌机、挖掘机等施工机械产生，噪声值为70100dB(A);固体废弃物主要为建筑废弃物及生活垃圾。2、建成后的主要污染源和主要污染物项目建成后水污染源为生活污水、公共服务设施废水，主要污染物为BOD5 、CODcr；固体废弃物主要为生活垃圾。四、环境影响评价1、施工期施工93、期主要环境影响因素为施工噪声、施工扬尘和废水，因项目施工期较短，对周围环境的影响随着施工结束后消失。加强施工期间管理、对施工噪声、施工扬尘等采取有针对性的抑制措施有利于减轻施工对周围环境的影响。2、建成后的主要污染源和主要污染物项目建成后水污染源为生活污水、公共服务设施废水，主要污染物为BOD5 、CODcr；固体废弃物主要为生活垃圾。五、环境保护措施1、施工期环境保护措施（1）干燥时节应对施工场地配备洒水车，使作业表面有一定的湿度以减少粉尘飞扬；搅拌设备应加装二级除尘装置并设置在远离居住区的地方。（2）施工场地废水应设沉淀池处理，施工人员产生的生活污水隔油、沉淀后排放。（3）尽量使用低噪声施94、工设备，少用或避开使用大噪声设备。严禁噪声大的工程夜间施工。（4）尽量缩短施工期，施工机械运转、车辆进出及强光照明尽量避免在晚上22：00以后，早上6：00以前。（5）生态保护措施：弃土进专门场地填筑，并做好排水沟，空地进行绿化，恢复生态及减少水土流失。选用适合在本地生长的树种进行绿化。2、项目建成后的环境保护措施（1）固体废物处理区内主要道路每5060m设一废物箱，废物箱形式应与周边建筑风格想协调。根据社区的功能定位，垃圾生产量约1.21.6kg/人d。垃圾成分以厨余有机物、废品和包装材料为主。区内设置垃圾收集点，推行分类收集的废弃物源头管理模式。（2）污水处理 区内实行雨污分流排水体制，雨95、水就近接入镇区雨水管网，污水接入镇区污水管网统一进行处理。第二节 水土保持项目建设过程中，场地的平整、道路开挖及弃石堆置都将改变原地形地貌，减少地表植被，破坏生态环境。应采取必要的工程措施及植被措施对裸露面、坡面等进行绿化、护坡，复垦，恢复土地功能。以减少对环境的影响程度及防治水土流失。统筹部署水土保持措施，一是重点治理和面上防护相结合，对产生水土流失的区域进行重点治理；二是工程措施和植被措施相结合，以工程措施为先导，控制水土流失。第七章 节约能源一、设计依据 民用建筑热工设计规范GB50176-93； 公共建筑节能设计标准GB 50189-2005 建筑外窗气密性能分级及其检测方法GB/T 96、7106-2008； 建筑照明设计标准GB500342004；二、建筑节能 1、总平面节能设计措施 （1）尽量利用所能各种场地种植高大乔木，运用生态停车、屋顶绿化等形式，增强保温性能，加大保温效果，减小空调负荷，有利于建筑的采光通风。 （2）总平的功能结构清晰，所形成中心庭园和开放空间十分有助于疏导自然气流。南北朝向夏季能正常组织室内穿堂风。 （3）单体建筑体形系数控制在一个较低水平上，外表不做过多凹凸，降低能耗。 （4）在景观方面，多种植高大乔木，这样有利于生态环保，对建筑节能起一定作用。 2、建筑单体节能设计 （1）公共建筑有：商业网点 、外墙 本工程采用外墙外保温形式，拟采用外墙外保温系97、统。外墙采用棕黄色，外墙采用多孔砖,外墙保温材料推荐值：外墙采用AJ保温砂浆 、屋面 以细石混凝土、岩棉板、高分子防水卷材、水泥砂浆、轻集料混凝土、钢筋混凝土板作为主要材料满足围护结构热工设计的要求。 、外门窗 外窗：拟采用隔热金属型材玻璃窗,隔热金属型材窗框。 外门：节能保温门。 本工程外窗的气密性必须达到现行国家标准建筑外门窗气密.水密.抗风压性能分级及检测方法GB/T7106-2008规定的6级,透明幕墙的气密性达到规定的3级。 （2）居住建筑节能设计 、外墙 本工程采用内外墙保温形式，拟采用外墙外挑檐构件。外墙采用棕黄色，外墙采用多孔砖,外墙保温材料推荐值：外墙采用AJ保温砂浆 、 屋98、面： 以细石混凝土、岩棉板、高分子防水卷材、水泥砂浆、轻集料混凝土、钢筋混凝土板作为主要材料满足围护结构热工设计的要求。 、外门窗： 本工程门窗安装时门窗框与洞口之间应采用发泡填充剂墙塞；外窗拟采用隔热金属型材玻璃窗(中空5+9A+5透明),隔热金属型材窗框。 外门：节能保温门。 本工程16层外窗气密性低于外窗低于GB/T7106-2008规定的6级。 、本工程的节能率为65%。三、给排水节能措施1、设计依据及工程概况具体详见第四篇给排水专篇2、选用优质管材、阀门 采用镀锌钢管容易生锈，会造成水质污染，长时间闲置后再使用时会有锈水放出导致浪费；同时接头处如果锈蚀也会漏水渗水。而使用新型管材如铝99、塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管、铜管、PP-R管、PE管等，就能很好的解决此类浪费问题。本项目选用PVC-U、钢塑复合管管材。 阀门也是建筑给排水中最常用的配件之一，其类型和质量的好坏也能影响用水的质量。一般而言，截止阀比闸阀关得严，闸阀比蝶阀关得严。本项目选用截止阀、闸阀等型号阀门。3、以瓷芯节水龙头和充气水龙头代替普通水龙头 在水压相同的条件下，节水龙头比普通水龙头有着更好的节水效果，节水量为3%-50%，大部分在20%-30%之间。且在静压越高、普通水龙头出水量越大的地方，节水龙头的节水量也越大。因此，本项目选用节水龙头，以减少浪费。4、充分利用市政水压本工程生活及消防给水均采用市政水压100、在直供，既能充分利用市政压力，又能提高用水可靠性。四、电气节能措施 根据节能标准，本工程主要采用以下节能措施：1、变电所设置在负荷中心，减少电缆长度及线路损耗。2、采用节能效果好的变压器，并采用角星接法，来抑制谐波。3、在变电所设置集中低压静电电容器自动补偿，补偿后的功率因数大于等于0.9，减少无功损耗，提高用电质量，节约电能。4、照明设计中，灯具选用高效节能型的荧光灯及节能效果好的镇流器。灯具控制方式采用相对集中、分散控制相结合方式控制。楼栋公共部分的照明采用声光控制或节电延时开关，以利于节能和延长光源寿命；室外照明采用与环境相协调的节能型草坪灯，采用定时和光控，在门卫值班室集中控制。按照规101、范设置照明的功率密度值，做到满足照度要求并达到节能的目的。 第八章 项目管理与实施进度安排第一节 项目管理本项目承办单位新余市仁泰房地产开发有限公司。为做好建设项目的各项工作，成立了项目部，负责各项手续的办理、设计、报批与实施等工作。1、项目实施严格按照“项目法人制、施工招标制和质量管理责任制”的原则进行管理。2、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。3、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资质的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。4、实行工程招投标制，严格按照基本建设程序办事102、，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。5、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。 第二节 项目实施进度新余市仁泰房地产开发有限公司新余市仁泰香悦丽都小区建设项目总工期为24个月，具体进度安排见下表：项目建设工程实施进度表（2017年8月-2019年8月） 时间（月）工程进度 2017年2018年2019年8-1011-121-67-910-121-23-678前期工作土建、给排水工程水电、室内外装饰工程道路、绿化工程场地清理、竣工验收 第九章 劳动安全、职业健康及消防第一节 劳动安全保护、职业健康施工期间，施工单103、位与员工签定用工合同，严格遵守劳动法对工人进行安全教育，文明施工教育，技能的培训和考核，针对工程施工各阶段的特点，教育员工自觉做好生产过程中的施工防护和人身防护，牢固树立“安全第一，预防为主”的思想，确保安全生产。(1)项目全体员工每年组织一次专门的安全教育。(2)新进场的工人在上岗前，必须进行三级安全教育，经考核合格后，方能上岗。(3)特种作业人员安全教育经政府劳动部门考核后，一律持劳动部门颁发的操作证上岗，操作证每两年复审一次，各级劳动安全部门建立特种作业人员档案，登记造册，保存操作证复印件或原件。(4)加强安全管理标准化，坚持“五同时”“三不放过”制度。施工现场设安全标语，危险区设立安全104、警示标志。特殊工种坚持持证上岗。（5）现场设置临时办公室，做到整洁，干净，并设公用厕所。 第二节 消防及安全1、拟建场址位于新余城区消防责任区范围内。项目区内根据消防设计规范敷设环形消防管网和设置室外地上式消火栓。2、各种建筑物及附属物均按规范规定的最低耐火等级和防火间距进行防火设计，并配备完善的灭火系统。各建筑物要设置完备的防雷装置。3、项目建设期间，建筑施工企业实现消防责任制，明确防火责任。工程施工中严格遵守规范、规程，严把工程质量关。4、在电气系统设计中，要符合国家有关电气设备的设计、安装规定，电气线路全部采用加金属套管保护的铜芯线，人离开时，必须切断电源。确保用电设备及电气接地系统的可105、靠性，要设置完备的防雷装置。5、加强对职工的安全教育，增强安全防范意识和自我保护能力。牢固树立“安全第一”的意识，建立健全确保安全的各项规章制度。严格管理，狠抓落实，采取积极的预防措施，确保安全措施落实到位。6、加强安全防护工作制定严格的规章制度，设置必要的安全防护机构，明确安全责任，严防不安因素的存在和发生。7、消防设施与器材要设专人负责，对其监管、维护、使用等负全责。消防设施与器材要常年保持完好状态，一旦出现丢失、损坏、失效、报废、消耗或配量不足等情况都要及时补充和处理。第十章项目招标方案为了确保项目建设的工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益，特制定本项目106、的招投标方案。第一节 项目招标范围及招标组织形式本项目招标的范围包括建设项目施工企业选择招标和设备与材料采购招标等，按照中华人民共和国招投标管理法进行公开招标。第二节 投标、开标、评标和中标程序本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：1、项目经上级部门批复同意后，在指定媒体上发布招标公告。2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用完成招标项目的机械设备。3、评标按照107、中华人民共和国招投标管理法的规定和程序进行。4、开标时由项目承办单位委托招标单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公正机构检查并公证。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。第三节 评标委员会的人员组成和资格要求1、评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。专家成员根据本方案在开标当天，在当地计委专家库随机抽取，评标委员会主任由项目建设单位负108、责人担任；评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。2、评标委员会成员的资格要求评委会成员的职称在副高工（副教授）职称以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。 招标基本情况表建设项目名称： 新余市仁泰香悦丽都小区建设项目工程招标范围招标组织形式招标方式招标金额名称全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标（万元）土建工程设备安装施工监理工程设计情况说明：预备费用和前期工作、施工图预算编制、招标109、代理等其他费用不计入招投标。建设单位盖章：年月日第十一章 投资估算及资金筹措第一节 投资估算范围本估算包括新余市仁泰香悦丽都小区项目所有子项目土建工程、设备安装、总图运输、给排水、强弱电以及其他费用的全部建设投资。第二节 主要编制依据一、基础资料1、有关专业提供的主要材料和主要设备清单及有关说明文字 2、参照近期新余及周边地区类似工程经济指标。二、设备及安装工程1、通用设备和定型设备价格参照厂家报价或有关部门核定的价格（设备费用中含运杂费）。2、非定型设备或现场制作设备可参照同类产品或根据材料使用及制作加工费用估算。三、土建工程1、江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表2004版；2、江西省装饰110、装修工程消耗量定额及统一基价表2004版；3、江西省安装工程消耗量定额及统一基价表2004版；4、全国统一市政工程预算定额；5、材差部分按2018年第12期江西省造价信息新余市地区价格调整；6、新余市有关建筑工程预算的文件。四、其他费用的取费（1）建设单位管理费根据财政部财建2002394号文标准计算。（2）工程勘察，设计费等依据工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号）的规定。（3）工程监理费按照工程建设监理收费标准（发改办价格2007670号）取费。（4）施工图审查费按国家标准，按国家计委计价格【2011】534号计取。（5）招标代理费按照国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规111、范收费行为等有关问题的通知【2011】534号（6）建设项目前期工作费依据国家价委计价格（1999）1283号文件标准计算。（7）其他费用取费按相关规定。（8）基本预备费率取8。第三节 投资估算结果 经估算，本项目总投资为17743.77万元。建筑工程费8243.76万元，设备购置及安装工程费2686.41万元，其他费用5394.11万元（含土地费、建设期利息），预备费1419.50万元。建设投资构成如下：项目总投资构成表 单位：万元总投资17743.77100.00%建筑工程费8243.7646.46%设备购置费306.971.73%安装工程费2379.4413.41%工程建设其他费用539112、4.1130.4%基本预备费1419.508.0% 详细投资见附表93附表1： 新余市仁泰香悦丽都小区总投资估算表 单位：万元序号名称土建费用设备费用安装费用其它费用合计单位面积单位价值备注I第一部分工程费用1主体工程75697.249201.1土建4428.294428.2975697.245851.2装饰装修1627.491627.4975697.242151.3给、排水工程（含消防）289.9289.975697.2438.21.4强、弱电工程378.49378.4975697.24501.5燃气189.24189.2475697.2425小计6055.78857.636913.412配113、套设施2.1物业管理用房21.889.3831.26250.112502.2社区用房14.986.4221.4171.212502.3净菜超市19.358.2927.64204.7113502.4商铺256.92110.11367.024078.019002.5幼儿园66.5628.5295.08633.8415002.6医务室16.427.0423.46156.4215002.7地下车库1023.51438.651462.1611247.411300小计1419.62608.412028.033室外工程3.1室外给、排水工程276.94276.94m292313.58303.2室外电力工程1114、80466.19646.20m292313.58703.3室外弱电工程40144.62184.63m292313.58203.4室外消防工程92.3192.31m292313.58103.5燃气工程4547.3192.31m292313.58103.6道路工程166.31166.313.7绿化及亮化工程412.05412.0516482.152503.8围墙及大门1901903.9太阳能工程106.97106.97小计768.36306.97913.41988.73合计8243.76306.971942.5310493.26第二部分工程建设其他费用5394.115394.111土地费1679.115、301679.302建设单位管理费267.65267.65 3前期工作费89.2289.224勘察设计费319.65319.654.1工程设计费275.04275.044.2工程勘察费44.6144.615工程监理费89.2289.226工程保险费44.6144.617劳动安全卫生评价费35.6935.698建设项目环境影响费35.6935.69第一、二部分费用合计8243.76306.972379.445394.1116324.28基本预备费1419.501419.50项目总投资8243.76306.972379.446467.04 17743.77第四节 资金筹措项目总投资17743.77116、万元，资金筹措方案为：建设单位自筹。 第五节 经济效益分析一、编制依据1、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关规定进行评价2、有关税收及财务指标依据国家现行税法及财务会计制度3、新余市有关市场行情4、企业提供的相关资料二、销售收入估算（一）预建项目可售建筑面积1、住宅建筑面积67672.662、商业建筑面积4078.01（二）预建项目销售收入根据项目周边及新余市房地产市场研究结果，结合本项目的具体情况，确定该项目可销售收入：1、住宅销售收入3280元/m267672.66m2= 22196.63万元。2、商业销售收入5800元/m24078.01m2= 2365.2117、5 万元即：总销售收入=22196.63+ 2365.25 =24561.88万元三、销售税费及销售费用1、销售税费（住宅按销售收入的13.4计取、商业按销售收入的17.4计取） 22196.6313.4%+2365.2517.4%3385.90万元2、销售费用（按销售收入的1.5%计取）24561.881.5%368.43万元3、税、费合计：3754.33万元四、开发项目利润1、利润: 24561.88-3754.33-17743.77=3063.78万元2、投资利润率: 3063.78/17743.77100%=17.27%五、评价结论经过本项目的新建，新余林盛房地产开发有限公司能得到较可118、观的经济效益，项目利润约为3063.78万元，投资毛利润率约为17.27%。我们的销售定价是谨慎合理的，销售收入超过该价格的可能性极大，另外该地段位置很好，销售去化率方面的风险较小，项目可行。第十二章 风险分析及对策第一节 业主方自身风险分析及对策1、业主方自身风险分析在项目实施阶段，从业主方考虑，要注意防范人为风险、经济风险、自然风险这三大自身风险：人为风险表现为不懂得基建程序，不遵循客观规律，导致决策偏差，行为不规范，对监理认识上的缺陷带来诸多问题等；经济风险表现为工程资金不到位，资金使用效率较低，经济环境、通货膨胀导致物价变动等；自然风险表现为工程所在地客观存在意外情况，如地下存在文物古119、迹、地震等。2、业主方自身风险防范对策业主方自身的风险是滋生其他风险的基础，只有比较客观的认识自身的风险，才能防范其他风险的产生，防范自身风险对策，建议如下：（1）对工程进行严格管理，如实行责任落实到具体个人制度，成立项目专家小组，进行每次大的决策时，必须先由专家小组论证；（2）项目实施过程中，结合项目的实际情况，业主方直接指定具有相应资质的监理单位全过程进行监督，规范其建设行为；（3）防止在项目实施过程中资金超出预算，在项目建设前期进行科学分析，对影响造价较大的因素重点分析；（4）避免自然风险影响，结合工程所在地的实际情况加强对关键点的控制，如在雨季来临之前争取结构封顶并完成屋面防水工程；第120、二节 项目建设参与单位诚信风险分析及对策1、诚信因素风险分析在项目建设过程中，业主方要与设计单位、监理单位、总承包商、材料设备供应商等多个单位进行合作，合作过程中面临参建单位诚信风险，表现为：（1）设计单位在设计中指定所需材料，设备，变相增加投资成本；设计单位设计中不优化设计，设计过于保守，导致增加投资成本；（2）监理单位对项目监督不力、管理不善、控制不严；监理单位与承包商、材料供应商进行相互串通，蒙骗业主；监理单位聘用的临时人员业务水平差，工作缺乏主动性等；（3）总承包商是挂靠资质，名不副实；对项目往往进行层层分包或者转包，资金稍有拖欠，就停工；（4）材料设备供货商货物以假乱真，以次充好；对121、设备关键部位进行更换，降低造价，失去诚信。2、诚信因素防范对策面对的不同参建单位，业主方应采取不同的措施对有可能出现诚信问题的关键点进行防范：（1）对设计单位，业主方先进行建筑方案的策划，提出可行的设计条件，作为合同的附属条件；施工图完成后，交图审中心进行全面审核，提升设计质量；施工招标之前，由业主方、监理方及相关使用单位先进行一次图纸会审，会审结果形成书面文件；施工单位进场后，参建单位再进行一次图纸会审；（2）在直接指定监理公司时，对该公司的管理水平与公司业绩作为重点考察；选监理工程师，对该其人品及个人业绩作为重点考察，并注重该人的沟通，协调能力；与同一地区的监理单位及时进行技术交流，找出差122、距，提升管理水平；（3）业主方面对材料设备供应商，应注重考察，注重关键设备在工厂的监制；货到付款；供货商参与设备就位及调试，并与设备款的支付挂钩。第三节 合同风险分析及对策1、合同风险分析合同操作过程存在着各种各样的风险：一是在对特殊工程进行指令分包时，指令分包单位只跟业主签订合同，没有和总承包商签订合同，这样项目在施工过程中容易产生扯皮推诿风险；二是合同主体资格前后不一致；三是合同中对结算方式、增减项执行单价约定不明显。2、合同风险对策业主方在起草合同条款时，应精心起草，从源头上开始研究可能发生的风险，避免风险产生。（1）规范付款程序，项目的每一笔预付款先由承包方提出申请，附上完成的工程量报123、表，经监理审核，业主方代表把关，然后由业主方项目负责人审批；（2）加强投资动态控制，实现项目预控，要随时检查投资变化，随时检查承包方的施工进度和质量情况，并注重监理方的行为变化，提高合同的执行质量。第四节 项目资金、质量和进度风险及对策1、项目资金、质量和进度风险分析项目在实施阶段，要预防资金、质量、进度三大风险，其中：资金风险表现资金被业主方截留或者挪用，承包商把资金挪为它用等；质量风险表现为施工工艺不合格导致工程质量问题，施工方偷工减料，材料不合格导致质量问题等；进度风险表现施工方没有按时完成预期进度，项目不能按时投入使用等。2、项目资金、质量和进度风险对策资金、质量、进度三大风险一脉相承124、，资金风险是导致质量、进度风险的基础。为了确保项目能顺利实施，防止三大风险产生，业主可制定相应的对策：（1）要抓好资金这一关键点，及时与政府部门沟通，保证工程款按时到位；成立工程款督察小组，对每一笔工程款支出严格审核等；（2）与各参建单位严格按照合同约定办事，完善项目建设组织与管理，质量监督体系等；对项目分部分项工程验收时，业主方及监理方、工程质量监督站、施工企业质检部门三方同时现场确认等；（3）业主方及监理单位要对施工单位的进度计划进行仔细审核，落实好进度管理部门人员及职责分工；分析影响进度目标实现的干扰和风险因素等；通过经济奖惩方法对进度管理进行约束等。第十三章 结论和建议第一节 结论新余125、市位于浙赣经济圈，毗邻南昌、宜春、吉安，周边幅射人口约有1500万。随着市委市政府实施城市扩容提质战略，加强城市管理，加快城市基础设施建设步伐，重新修订新余市总体规划，基础设施日臻完善，经济社会快速发展，新余市作为赣西区域性中心城市地位日益凸现。新余市仁泰香悦丽都小区建设项目的实施，不仅将改变新余市的城西区面貌，而且带动了相关产业发展。随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化兼而有之的综合型过渡，公建设施配套布置;而新余市房地产正处于过渡时期，适应126、时代的发展，社会的需要是房地产的发展方向。该项目建设规模适宜，建设条件充分，投资构成合理，资金来源可靠，充分具备实施条件。项目建成后有较好的经济效益和社会效益，项目是可行的。 第二节 建议根据项目可行性研究报告内容及结论，建议上级领导部门尽快批准本项目实施，并且为了保证该项目顺利实施，早日发挥效益，现提出如下建议：1、为了加快项目建设进度，建议本项目报告批复后，应立即组织进行实施方案和工程设计等项目前期工作，制订出详细的项目实施计划。2、在项目施工前，应再进一步做好详细的工程地质勘察工作，优化项目设计,工程开发过程中要制定严格的质量和安全规章制度，确保项目建设的顺利实施。3、在工程建设过程中，应处理好项目的内部和外部关系的协调问题，争取相关政府部门、水电气、邮电通讯、交通等部门的支持，使本项目能够顺利进行，按照预定计划完工。4、项目在施工时一定要做好封闭隔离工作，尽量减少噪音，避免晚间施工，将对附近居民造成的影响压缩到最小。