1、青龙山项目开发可行性研究报告 郑州同峰地产顾问有限公司2016报 告 内 容1青龙山景区发展背景分析2旅游地产开发策略分析3项目产品规划建议4项目开发策略及周期5旅游地产开发风险分析项目本体区位与交通分析景区位于巩义市东南，借助高铁、旅游快速通道建设，为景区带来郑、洛、汴等城市客群；未来城际铁路建设更加放大项目辐射范围巩义南站郑州方向郑州方向登封方向新乡、焦作方向洛阳方向洛阳方向20分钟生活圈30分钟生活圈城市城市距离距离自自驾车高高铁郑州至项目62km1小时35分钟30分钟洛阳至项目84km1小时30分钟28分钟焦作至项目75km1小时32分钟平顶山至项目169km1小时59分钟备注：巩义南2、至青龙山景区的南山旅游通道2015年10月31日，车程约10分钟南山旅游通道全线32公里，贯穿新中、小关、竹林、大峪沟等镇，自西向东把浮戏山雪花洞、竹林镇长寿山、青龙山慈云寺等山水景区串联p2015年10月31日，巩义南山旅游通道西线关键控制性工程白窑桥顺利完工。p该工程顺利完工标志着全长32公里的南山旅游通道全线贯通。南山旅游通道是巩义市“九横十纵”大交通路网格局的重要组成部分，白窑桥工程的完工有效缩短了从市区到大峪沟镇民权村 的距离，对巩义市南部山区开发、旅游经济发展及提升城市形象都有重大意义。p南山旅游通道：该线全长32公里，贯穿新中、小关、竹林、大峪沟等镇，自西向东把米河镇明月寺、浮戏3、山雪花洞、竹林镇长寿山、小关镇蝴蝶谷、青龙山慈云寺、盘龙山九莲洞等山水景区联系起来。项目资源现有资源分析景区目前已形成以慈云寺为核心，青龙山水为辅助的资源体系，通过景区资源吸附力的研究，我们有机会以山水游为先导，禅佛文化体验为支撑，西游文化为补充的旅游资源体系慈云寺青龙山青龙潭吴窟现有资源下：以山水游为先导，禅佛文化体验为支撑，西游文化为补充的快速成长中的文化旅游目的地行业政策分析政府从多个层面对文化旅游产业发展给于优惠政策和补贴，主要采用直接补助，贷款贴息，税费减免、以奖代补等方式，通过引导土地、财政、金融机构等相关职能部门支持旅游业发展旅游项目用地，土管部门给予优先安排。其土地出让价格按同4、类土地最低价格给予优惠；城区、郊区开发景点需征用耕地时，凡能自行补充耕地，保持耕地占补平衡的，经验收合格可不缴纳耕地开垦费；投资额500万元以上的企业，依法律程序取得土地使用权后，上缴的各种规费，同级财政留成部份可给予减免；投资者所开发的土地、旅游服务接待设施用其它公共设施，在不改变原议定用处的条件下，可以自用，也能够依法转让、出租和抵押；公益性、基础性项目（如道路、亭台等）和利用“5荒”从事开发的项目经村、组同意，采取租赁、承包、入股等方式获得土地使用权，免收报批规费；在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地通过依法流转,用于旅游项目建设。土地土地土地土地政政政政策支持策支持5、策支持策支持财政政财政政财政政财政政策支持策支持策支持策支持外地企业和个人来郑投资旅游项目，参股、兼并、收购旅游企业的，享受郑州市招商引资优惠政策；凡根据省、市安排参加全国性旅游专项会展的，市人民政府给予30%的展台费用补助;区域性旅游专项会展的，给予20%的展台费用补助；市旅游发展委员会协调旅游、市政、火车站综合治理、交通等部门，在火车站广场等处设立游客集散中心，为游客提供服务等；落实带薪休假制度,引导企事业单位职工开展旅游休闲；支持景区采取门票质押、经营权抵押等方式融资。其他政其他政其他政其他政策支持策支持策支持策支持加大资金政策扶持力度。各级政府要加大旅游业投入力度,并随着经济发展逐步增6、加资金投入规模。鼓励旅游企业申请有关涉企专项资金,支持符合条件的旅游企业申报农业、林业、水利、科技、交通、文化、体育、环保等方面的资金；机关、企事业单位和社会团体举办公务活动,可委托旅行社严格按照国家和我省要求安排交通、住宿、餐饮、会务等事项,所产生的费用按照有关财务规定在相应科目中列支报销。(省财政厅、审计厅、监察厅和各省辖市、省直管县市政府负责)；支持银行业机构提供旅游消费信贷服务,推动银行卡收费对旅行社、景区售票商户和宾馆饭店参照超市和加油站档次进行计费。各级政府要统筹安排土地利用年度计划指标和城乡建设用地增减挂钩指标,保障乡村旅游发展用地;按照有关政策规定,依法对符合条件的乡村旅游经营7、户和企业给予税收优惠,免收各项行政事业性收费；取得金融机构贷款资金的文化产业项目，可申报贴息资金；贴息资金用于项目单位支付规定项目贷款利息，项目贴息期限为1年；对单个项目的贴息资金原则上不超过200万元；贴息项目实际贷款小于批复贷款的，以实际贷款计算贴息。对单个项目的补助资金原则上不超过100万元。对单个项目的奖励资金原则上不超过50万元；旅游企业宣传促销费、旅游商品生产企业研发费和技术改造费,按照有关规定在税前扣除。税收政税收政税收政税收政策支持策支持策支持策支持排行景点人次（万）人文景观自然生态1北京故宫博物院14202深圳华侨城旅游度假区12103广州长隆旅游度假区10804广州白云山18、0305北京颐和园9906横店影视城9237北京天坛公园8408八达岭长城8129庐山72010黄果树瀑布68011韶山66012同里古镇65713苏州园林64114杭州宋城64015九华山61515三清山611.317峨眉山-乐山大佛60718乌镇古镇59019衡山57820普陀山55621圆明园国家考古遗址公园54522明十三陵51023云台山50424周庄古镇49525常州恐龙园49326泰山49227井冈山49028茅山48029西塘古镇47030曲阜三孔旅游区43931武当山42632杭州灵隐景区41032青城山-都江堰41034五台山40635秦始皇帝陵（兵马俑）400排行景点人次9、（万）人文景观自然生态36舟山朱家尖38837三亚天涯海角38238瘦西湖37439九寨沟36340丽江古城35040天柱山35042张家界武陵源核心景区34643丹霞山34544芜湖方特主题公园34045云南石林33546雁荡山32447漓江32048西湖三潭印月31949三亚亚龙湾31550嵩山31251平遥古城31052无锡灵山大佛30953武夷山30454黄山30155东方明珠塔29056玉龙雪山28857永定土楼28358星湖27559阆中古城27060烟台龙口南山25161龙门石窟24862无锡影视基地24063千岛湖23964雁南飞茶园景区23765黄龙23166佳县白云山23010、67湄洲岛22668天目湖22469华清池21970崂山216排行景点人次（万）人文景人文景观自然生自然生态71华山20172西安城墙20073环球动漫嬉戏谷19574大理三塔崇圣寺19075开封清明上河园18676宜昌三峡大坝18077沙家浜17878芒砀山17679天山天池17580酉阳桃花源17181舟山桃花岛17082黄鹤楼16983巫山小三峡16884塔尔寺16185皇城相府16086角直古镇15887壶口瀑布15588广州莲花山15189宜昌三峡人家15089长白山15091台儿庄古城14992楼观台14892天水麦积山14894呀诺达雨林14695三亚蜈支洲岛14596绵山14311、97刘公岛14298西溪湿地14198南靖土楼141100永靖黄河景区140TOP100景点研究全国旅游景点前100名中，人文景点33个、单自然景点40个，人文自然双属性景点27个，自然游客源广吸附力较强；云台山以其丰富的自然资源排在省内前列，对本案具有借鉴意义旅游产业创新层面：制定鼓励旅游创新的鼓励政策；大力推进旅游+互联网，鼓励全面创新产品、创新旅游业态、创新旅游服务模式、创新管理模式、创新商业模式，形成满足现代旅游需求的现代旅游体系；旅游产业化层面：大力推进“旅游+”战略，完善“吃、厕、住、行、游、购、娱”，“文、商、养、学、闲、情、奇”两个七要素；将休闲旅游度假区、旅游休闲区建设作为十12、三五的亮点和抓手，鼓励各地开发市场需求旺盛的山地旅游、森林旅游、生态旅游等休闲度假产品。规划建设一批自驾车、房车营地，推动完善自驾车、房车旅游服务体系。摘自国家旅游局对中国“十三五”旅游发展规划的思考建议全国旅全国旅全国旅全国旅游规划游规划游规划游规划河南旅河南旅河南旅河南旅游规划游规划游规划游规划打造以佛教文化为主题的世界级文化旅游目的地；谋划佛道文化探源游、山地休闲度假游等一批精品旅游线路；积极开发休闲度假、康体养生产品,实现生态与人文融合,打造全国新兴的山地休闲度假旅游目的地；培育一批国际旅游品牌包括文化旅游品牌、旅游演艺品牌、旅游节事品牌；建设一批旅游产业聚集区，构建现代化的旅游信息服13、务体系。推动信息技术在旅游领域的广泛应用,发展与新一代互联网特征相适应的多元化旅游营销模式；构建一区中原历史文化旅游区、两带黄河旅游带、南水北调中线旅游带、四板块文化旅游体验、都市观光休闲、山地休闲度假、乡村旅游新格局。摘自河南省“十二五”旅游产业发展规划纲要一统三大三层次”发展思路，积极发展乡村旅游、文化旅游、休闲度假旅游、生态旅游、研学旅游、养生旅游、商贸旅游、工业旅游和慈善旅游等新型旅游业态，构造全域旅游产业，分层打造世界级旅游品牌、国内优质旅游品牌和区域知名休闲旅游品牌，着力把郑州打造成世界旅游城市、国内一流旅游目的地。摘自郑州市加快全域旅游产业发展大会2014年12月郑州旅郑州旅郑州14、旅郑州旅游规划游规划游规划游规划旅游规划分析郑州及河南历来重视以佛教文化为依托进行的旅游开发，近年规划上向生态山水游逐步转移，从全国旅游规划层面未来将大力推进旅游产业创新，将旅游产品进行体系化打造，完善旅游消费结构（数据来源：河南省统计公报）宏观市场河南旅游市场河南及郑州旅游市场稳步增长，但面临旅游收入增长乏力现状，巩义旅游资源丰富但起步较晚，通过加大基础设施建设等，巩义旅游取得一定成效，未来转变经营模式及丰富旅游产品线将成为巩义旅游发展的重心宏观市场巩义在郑州旅游地位巩义旅游人口吸附力相对较强但旅游收入与登封、中牟差距较大，缺乏具有规模和影响力的旅游项目，人均支出水平过低，旅游收入结构存在较15、大提升空间p巩义旅游收入在郑州处于第四位收入远少于登封、中牟等县市，在旅游人口吸附力上处于第三位，旅游人口相较于旅游收入差距较小，巩义旅游收入有待提高；p 登封依托强势人文和自然景观资源嵩山、少林寺等进行打造，旅游吸附力及旅游收入位居郑州前列，且景区影响力扩散至全国及世界是河南旅游文化名片；p中牟近年依托方特欢乐世界、绿博园等游乐性质景观，旅游业发展迅速，对于郑州市区及周边地市具有强大的吸附力。浮浮戏山雪花洞山雪花洞旅游案例选取原则 嵩山景区嵩山景区云台山景区云台山景区p与项目同属嵩阴旅游市场，后期将直面竞争p与项目具备相同发展要素，以山水和人文要素为主p与项目同属快速发展阶段，且目前取得较好16、成效p禅佛文化旅游名片，与项目同属嵩山片区旅游市场p旅游产品多元化发展的典范p“文化支撑”，品牌带动发展模式p“山水先行”，“文化支撑”，多元发展的成功案例p大规模推广，赢得品牌立足p与项目同属中原城市群，面临同样客群浮戏山雪花洞景区位于巩义市东南，距离郑州市58公里，景区立足雪花洞及喀斯特地貌山水奇观打造郑州市西南后花园，近年随着宣传推广力度较大，具有一定影响力山水及人文：山水及人文：山水游最核心看点为誉为“天下第一雪花洞”的雪花洞，以及景区喀斯特地貌的地质奇观，人文游包括道教文化和古寨历史文化，道教三大创始人均在此修道炼丹，景区内九大古寨被誉为“天下第一城堡群”配套配套设施及施及节庆活活动17、：景区配套主要为逍遥谷游客接待中心，配套设施较为单一，总体有待提升；通过举办系列活动及文化节吸引人气，带动景区旅游发展，如红叶节、旅游节、随手拍等嵩山景区嵩山以人文游为主，人文旅游资源雄厚，是三教的策源地，三大景区中少林寺景区名气及影响力最大，通过多种表演及参与性项目、品牌宣传推广营销，少林已成为中国名片旅游旅游资源：源：分为嵩阳景区、中岳景区、少林寺景区三大旅游景区，均以人文旅游为主，中岳嵩山被称为五岳之尊、万山之祖，人文旅游资源雄厚，是三教的策源地，少林寺拥有“天下第一名刹”美誉，名气及影响力最大观赏互互动体体验项目及品牌推广：目及品牌推广：中岳景区互动性较强，如中岳庙会、滑草等，少林寺景18、区的表演及参与性项目规模种类较多，如武术馆的武术表演、少林音乐大典等；少林寺宣传渠道较广，从文学到影像、从武僧演出到大人物事件营销，少林已成中国名片云台山景区以山水游为主，山水自然旅游价值很高，有全亚洲落差最大的云台瀑布及喀斯特地貌等，景区为“三位一体”、“景政合一”的政府主导开发管理模式，运营推广力度大、效果显著，90%以上客源来自省外海外山水人文旅游：山水人文旅游：云台山山水自然旅游价值非常高，有全亚洲落差最高的云台瀑布、“中原第一峡谷”青龙峡及喀斯特地貌，景区人文游以太极文化为主，逐渐由山水游向兼具人文休闲游发展景区推广及管理：景区推广及管理：景区运营推广方面力度很大、效果显著，每年广告19、宣传费用占门票收入10%-20%，云台山客源90%以上来自省外及海外市场等；政府主导开发管理，“三位一体”、“景政合一”的全新管理模式为产业的发展提供了强劲动力小结p区位交通：景区位于巩义市东南，借助高铁、旅游快速通道建设，为景区带来郑、洛、汴等城市客群；未来城际铁路建设更加放大项目辐射范围p项目资源定位：以山水游为先导，禅佛文化体验为支撑，西游文化为补充的快速成长中的文化旅游目的地p行业政策、发展分析：政府从多个层面对文化旅游产业发展给于优惠政策和补贴支持旅游业发展；同时从行业发展来看，传统房地产开发转投文旅地产，居民消费习惯的改变，休闲旅游越来越被重视；以旅游刺激国民经济发展成为重要手段，20、且政府重视对旅游产业扶持pTOP100项目梳理：在景区游客数前100景区中，自然及自然人文双属性景点对游客吸附力远大于人文景观，说明目前旅游市场以山水游为起点，能最大程度吸引游客p旅游规划分析：以佛教文化为依托，继续挖掘其潜在旅游价值，仍是目前郑州及河南旅游规划重点，但近年生态、乡村、山水游受到重视，未来规划将致力旅游产业创新及旅游产品体系化打造上，优化旅游消费结构p旅游市场分析：巩义、郑州、河南三级旅游市场均处在良性增长状态下，但旅游人口及旅游收入面临增长乏力局面，旅游人均消费存在较大提升空间，尤其巩义旅游市场人均消费过低，市场层面决定未来旅游产业保持持续发展，旅游产品打造必须多样化，优化旅21、游消费结构，促进非门票收入p浮戏山、嵩山、云台山以自然和人文为基础，进行旅游产品多元化打造。取得市场认可及巨大收益，对项目具有借鉴指导意义。同时两者在营销推广方面取得显著效果对于快速发展中本项目很具启发意义报 告 内 容1青龙山景区发展背景分析2旅游地产开发策略分析3项目产品规划建议4项目开发策略及周期5旅游地产开发风险分析文化旅游发展趋势文化产业作为一种特殊的文化形态和特殊的经济形态，其发展具有鲜明特征，未来科技创新、多样化、主题性、体验感等将成为文化产业发展趋势文化产业发展六大趋势科技创新融入盈利模式的多样化多样化文化创意丰富的配套业态鲜明文化主题融入体验互动性的加强网络平台运用声光电表演22、技术开发模式多样化 产品系多样化消费结构合理化 创意游客中心创意旅游线路文化创意演艺文化创意商品文化创意节活动购物消费配套娱乐休闲配套养生医疗配套民俗文化体验实景剧目体验传统工艺体验历代王朝主题红色文化主题寻根祭祖主题寻根祭祖主题文化旅游发展趋势文化产业作为一种特殊的文化形态和特殊的经济形态，其发展具有鲜明特征，未来科技创新、多样化、主题性、体验感等将成为文化产业发展趋势科技创新融入：科技应用增加了文化产品的体验感及视觉感，网络信息平台则扩大了文化产品消费人群盈利模式的多样化：开发模式及产品多样促进消费结构合理，合理消费结构会倒逼文化产业朝着多样化盈利模式发展多样化文化创意：不仅能够最大程度发23、掘自身文化基因、丰富文化表现形式，更重要是能够带动文化产品的消费丰富的配套业态：完善的配套能丰富文化产业业态，将文化产业与养生、医疗、娱乐、购物结合 鲜明文化主题融入：未来文化产业发展中能够保持产品差异性的重要一点即是深入挖掘自身文化标签体验互动性的加强：不同文化的体验与互动，能增强文化产业体验感和互动性，将成为未来文化产业发展的趋势旅游产业开发五大模式目前全球旅游开发，以下面五种开发模式“生态产业+环境创意地产”、“养心产业+禅修文化地产”、“文化创意产业+文艺社区”、“园艺产业+景观地产”及“庄园产业+风情地产”为主开发模式核心驱动力代表项目生态产业+环境创意地产生态产业四川九寨沟养心产业24、+禅修文化地产养心产业西双版纳曼听佛塔寺法乐禅修园文化创意产业+文艺社区文化创意产业北京798艺术区园艺产业+景观地产园艺产业鄢陵国家花木博览园庄园产业+风情地产庄园产业波尔多的庄园旅游产业开发五大模式目前全球旅游开发，以下面五种开发模式“生态产业+环境创意地产”、“养心产业+禅修文化地产”、“文化创意产业+文艺社区”、“园艺产业+景观地产”及“庄园产业+风情地产”为主生态产业+环境创意：主要表现是山水生态环境，通过以人与自然和谐发展为准则，依托自然生态环境和人文生态系统，采取生态友好方式，开展的生态体验、生态教育、生态认知并获得心身愉悦的旅游方式代表项目：四川九寨沟养心产业+禅修文化地产：主25、要通过禅修文化演绎，建设禅修院、养心馆等禅修会所；通过佛文化进行吸附追求禅道的人，通过建设主题配套实现参与、体验等代表项目：西双版纳曼听佛塔寺法乐禅修园文化创意产业+文艺社区：旅游是创意经济，文化与旅游互动、互融、互生的巨大威力，将逐渐张扬其特色，整合和激活旅游资源中的“文化灵魂”，生发出无限的发展动力代表项目：北京798艺术区园艺产业+景观地产：园艺通常使用果树、蔬菜、各种观赏植物、香料及药用作物进行大规模培养种植，实现景观美感体验。分供食用的果树园艺、蔬菜园艺；供观赏的花卉园艺、景观园艺；供培植幼苗的苗圃园艺等代表项目：鄢陵国家花木博览园庄园产业+风情地产：主要通过庄园文化、酒文化、花文化26、等进行演绎，建设主题庄园；通过庄园主题或特色产品吸附人群，通过建设主题配套实现参与、体验等代表项目：波尔多的庄园、薰衣草庄园项目开发模式分析 开发模式核心驱动力项目匹配资源资源品质生态产业+环境创意地产生态产业山水生态养心产业+禅修文化地产养心产业禅宗休闲文化创意产业+文艺社区文化创意产业西游体验园艺产业+景观地产园艺产业五彩花田庄园产业+风情地产庄园产业五彩花田、古寨文化 项目开发以生态产业和养心产业为核心两核驱动，三驾马车共起航旅游地产盈利模式旅游地产的盈利点集中于五大板块，其中旅游经营和地产销售是基础的核心盈利环节，近年国内涌现的大型区域开发商，其品牌树立的无形价值、资本运作以及土地价值27、提升成为资产增值更加迅猛的新途径，并为基础盈利环节带来正向促动旅游旅游经营地地产销售售品牌品牌树立立资本本运作运作土地土地升升值聚集人气回笼资金区域开发加速投资参股核心盈利环节资产增值扩大升值空间带动资本投资12345主要通过强势景点开发，依靠门票收入带动景区运营，其必须依托在景区自身巨大的景点可开发性上，但回报周期过长一般在12年以上，对现金流依赖度过高。主要案例：焦作云台山前期盈利主要在以万寿寺、红石峡、青龙峡、猕猴谷等景点开发门票收入基础之上，通过塑造强势景点，带动旅游人口，在保证云台山盈利基础上，同时带动云台山其他版块发展。地产开发回报周期较短，“旅游”能促进地产销售，地产销售则为旅游28、开发提供资金支撑，从而构成“旅游+地产”的双线程盈利模式。主要案例：华侨城以人工造景的锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等主题公园为旅游吸引为华侨城带来巨大的消费人群，通过华侨城区域新城开发得到快速推进，成为房地产开发热点区域，带动了华侨城房地产的销售。通过在品牌宣传及推广上的大力投入建立品牌优势，在品牌效应的作用下旅游地产开发在带动周边及促进其他产品上会获得巨大回报。但品牌树立需经过较长时间沉淀，且存在较大不稳定因素。主要案例：少林寺作为最具品牌影响力景区，在少林寺巨大的品牌影响力之下，依托其品牌进行产业化布局在影视、医药、武术表演、实景剧演绎等方面进行布局。旅游地产项目所开创创新的、并29、可以借鉴或复制的模式，具备资本市场所要求的多项先决条件。运作中逐渐积累，达到一定规模和实力，具备了相当的品牌影响力而进行整体上市或资本兑现主要案例：旅游和休闲商业等经营性物业是核心盈利渠道，地产销售类物业为辅，由旅游为引擎带动周边土地成为投资热点，整盘做大资产上市。宋城、乌镇、珠海长隆等项目。旅游地产项目所投入的地块成本相对较小，但在后期的开发和经营中体现出来的不但是地块成本的优势，更重要的是升值空间的优势。而前期的低价土地成本，也为后期企业进行土地的二次转让或者合作开发提供了强有力的筹码。主要案例：洞林湖新田城围绕洞林寺及洞林湖建设以生态养生度假为主题的旅游景区，同时进行地产开发，随区域不断30、成熟，恒大及碧桂园进驻，新田城通过土地二次出让获得较大。项目匹配度分析 项目匹配度分析盈利模式盈利指数价值最大化指数旅游经营地产销售品牌树立资本运作土地升值 通过盈利指数及价值最大化指数分析：p品牌树立在两种指数中最优，能够达到价值最大化，同时兼具盈利最大化，但品牌树立需前期进行大量宣传推广，推广成功存在风险所以不建议采用；p资本运作虽在盈利及价值最大化上略逊品牌树立，但对本项目而言，通过借助资本市场，能够快速将项目价值最大化，且后期在项目景点建设上有充足资金保证，能够保证景区顺利建设，所以以资本运作作为项目首选；p土地升值在盈利上能够获得较高回报，且投入较少，但通过土地转让，限制了项目价值最31、大化，综合比较 为第二选择；p地产销售模式在盈利上能够取得较高收益，同时在价值最大化上优于土地升值，但地产开发存在较大风险，建议作第三选择 与项目匹配度最佳方式为：资本运作模式备选为：土地升值、地产销售模式报 告 内 容1青龙山景区发展背景分析2旅游地产开发策略分析3项目产品规划建议4项目开发策略及周期5旅游地产开发风险分析项目规划理念p注解：一花：佛教传入我国后，禅宗以达摩为祖，称“一花”；五叶：佛教发展演变的五个流派：伪仰、临济、曹洞、法眼、云门；p释义：禅宗始祖达摩大师传法给二祖慧可时，曾说：吾本来兹土，传法救迷情。一花开五叶，结果自然成。而“一花开五叶，结果自然成”原意本指五种智慧的花32、瓣”盛开之后，显示出的自然的觉悟成就。慧能门下又有南岳怀让、青原行思二支，为唐末以降，禅宗的主流。南岳门下出“沩仰宗”、“临济宗”；青原门下分“曹洞宗”、“云门宗”、“法眼宗”，是为五家。以后的禅学发展，大抵是不出这五家的范围。临济门下又分“黄龙派”、“杨岐派”，合称七宗。于是，“五家七宗”各立门户，各有家风。p项目通过对禅宗发展的深入理解，将禅学的发展融入景区建设之中，以慈云寺禅佛板块为核心视为景区之源作“一花”，同时围绕慈云寺禅佛文化为依托分别建设“山系列”、“水系列”、“西游”、“休闲”、“古寨”五大系列作“五叶”视为“一花五叶”“一花开五叶，结果自然成”项目整体规划123456897一33、花之禅佛13131212五叶之水景观2 24 45 53 37 76 6五叶之山景观五叶之休闲 1 1 3 3 5 5 2 2 6 6 4 4五叶之西游五叶之古寨一花开五叶，结果自然成禅佛文化西游文化休闲文化古寨文化山系列水系列禅佛文化主要项目 景点项目景点位置建设用地面积主要功能建设内容投资预算现有景观提升 慈云寺53峰围绕台地上占地8000朝拜、佛文化体验增加千佛木雕、升级现有佛像、软件升级、配套建设预计实际4000-5000万元祖林现祖林处占地1.8公顷朝拜、夜景观光景观提升、打造500罗汉图升级50万元菩提宾舍慈云寺南侧、祖林西侧3000主题住宿、素斋休憩素食堂、主题斋房180-20034、万元创新景观药师佛道场原塔林位置3000药师佛文化，佛学研究，静心禅修，品香打坐，祈福药师大佛、佛学院、禅修院、品香阁、塔林800-1000万元祈福林慈云寺南侧空地600祈福、许愿购置百年大树100万元合计5130-6350万元禅佛文化项目分布 慈云寺菩提宾舍药师佛道场祖林祈福林山水文化水景点项目项目名称位置规模功能建设内容投资预算七叠泉瀑布七叠泉瀑布占地20亩瀑布观赏、创意景观展示瀑布底部水系细节补充、山体灯光、佛乐工程，趣味性景观、休憩区300-400万元七星揽月捧月湖水库总建面1000滨水游览、夜间景观7朵玻璃莲花，夜间灯光工程50-100万元青龙潭青龙潭瀑布观赏、滨水休闲灯光工程、绿化35、两侧古建筑修葺，方亭休息区等30-40万元洗心谷景区最南部山谷长度约3公里（按宽6-8米）静心修身、绿色氧吧、绝美朔溪、花谷观光、茶饮小憩、禅意景观等幽谷草堂、野花溪、水帘瀑布及相关交通安全设施400-500万元青龙瀑布青龙瀑布现在地址占地3000m，高度50m观光、休憩节点景观提升、步道设施、叠水设施350-400万元合计1130-1440万元山水文化山景点项目项目名称位置规模功能建设内容投资预算青龙关现青龙关及西侧民房占地200公顷入口形象区、文化展示、餐饮住宿大型LED屏幕、二楼观景台、青龙关民俗村150-170万元回音谷七叠泉瀑布及其围合山谷回音台200,休闲廊道500米休闲游憩，游36、客互动休憩朗庭、回音台40-50万元观光缆车自然大佛正西侧全长800米游览观光、冒险体验停靠平台、缆车设备600-800万元自行车环道现盘山公路运动休闲，户外体验现有道路蝴蝶谷青龙关东南片区（连理树周边）占地面积50亩，连理树8亩、七彩花田32亩、树篱迷宫10亩特色景区，游客参与互动，小范围住宿连理区、七彩花田、树篱迷宫等800-850万元合计1590-1870万元山水文化景点分布青龙关回音谷七叠泉瀑布观光缆车七星揽月青龙潭洗心谷蝴蝶谷自行车环道青龙瀑布休闲文化景点分布项目名称位置规模功能建设内容投资预算青龙山居168青龙关北部崇山沟占地100亩，其中30亩景观示范区（共3套别墅样板房）养生体37、验、休闲度假小面积度假别墅600-650万元慈云山庄慈云山庄现状地址总建面3000m山水度假、休闲娱乐山庄扩建，泰式景观小品、泰式餐饮馆及中国素斋馆、泰式SPA养生馆、休闲室等180-200万元林海山庄第二个大坝处附近林海山庄现在地址总建面6000m山水度假、休闲娱乐山庄扩建，日式景观小品、日式餐饮、日本枯山水禅修院等380-410万元青龙山庄青龙山庄现状地址总建面8000m避暑山庄、休闲娱乐、会议拓展青龙山庄扩建，中式景观小品、中式特色餐饮、会议厅、休闲室等390-420万元青龙幽谷洗心谷北岸道路道路建设1.5-2米（按5公里.2米）休闲养生、慢运动等从青龙山庄至洗心谷之间林荫道路，道路建设38、景观打造等250-300万元慈云密林洗心谷南岸道路道路建设1.5-2米（按8公里.2米）避暑、绿色氧吧、越野跑等从慈云寺至洗心谷之间山体道路，道路简化建设、景观打造等500-600万元麒麟洞塔林附近占地1200洞穴居住、餐饮休闲体验区民宿主题窑洞集居住体验、餐厅茶馆等为一体400-450万元合计2700-3030万元休闲文化景点分布青龙山居168慈云山庄林海山庄青龙山庄青龙幽谷慈云密林麒麟洞西游文化项目概况项目名称位置规模功能建设内容投资预算提升篇吴窟现吴窟处占地1000m观光游览修复现有建筑，提升质感200-300万元创新篇晒经石吴窟西南侧占地80m实物展示，传播西游故事打造一个休闲展示点39、15-25万元西游文化研究院吴窟南侧占地1500m西游文化研究基地，传承西游精神古风建筑，打造中原西游文化研究基地，聘请名人专家及文学研究人士至此进行研究、座谈会300-400万元魔洞探险林海山庄西侧占地5亩，全长300米游乐、休闲观光火车、轨道、洞穴打造800-1500万元如意金箍棒高9米，直径2-3米观光留影雕塑30-50万元取经之路青龙瀑布附近100m观光、游览人物雕塑，场景打造100-200万元八角琉璃井景区第一分叉口（三星禅院）西南侧占地20m实物展示建造一个八角形井口10-25万元合计1455-2500万元西游文化景点分布吴窟西游文化研究院西游文化研究院晒经石魔洞探险八角琉璃井取经40、之路如意金箍棒古寨文化项目概况项目名称位置规模功能建设内容投资预算忠义门现忠义寨位置占地约100古寨出入口，山寨形象展示忠义门100-200万元聚义堂现忠义寨位置建筑面积2000（包含周边配套建筑）古寨文化展示区、客户体验区聚义堂、及山寨其他组成部分1600-2000万元演武场忠义寨内部占地约800山寨文化活动表演，古寨文化体验 小型舞台、兵器设备50-100万元古城墙 忠义寨周围长2公里，宽3米、高5米山寨防御体系展示与体验，兼具观光功能 城墙、烽火台、瞭望塔1000-1200万元古寨露营地现忠义寨位置占地约50亩露营体验、休闲聚会、野外拓展、集体活动房车营位、帐篷营位、山寨小屋、休闲活动区41、接待中心等200-300万元合计2950-3800万元古寨文化景点分布忠忠义门聚聚义堂堂演武演武场古城古城墙古寨露古寨露营地地景区配套性建设规划面划面积总占地8000，总建面2000，其中景区入口占地1500游客集散中心占地2500，建面1500停车场占地3500集散中心成本集散中心成本建筑成本标准2500元/，共375万元装修成本标准2000元/，共300万元设备及安装成本，共30万元景观成本标准600元/，绿化面积500，共30万元景区大景区大门成本30-50万元观光光电瓶瓶车标准6万元/辆，总20辆，共120万元合合计共900-1000万元p景区导视系统景区精神堡垒景区介绍及路线图景点42、导视线路导视警示标识功能区导视（洗手间、餐饮、休闲区标识牌）p功能特点：以醒目个性化为原则，突出项目文化内涵和创意设计p投资预算：8-10万元景区入口景区入口规划划景区景区导视系系统报 告 内 容1青龙山景区发展背景分析2旅游地产开发策略分析3项目产品规划建议4项目开发策略及周期5旅游地产开发风险分析项目投资估算2016年版块景点建设内容造价（万元）禅文化慈云寺木雕佛像、厕所等配套建设50.00 祖林500罗汉浮雕图200.00 祈福林购置百年大树100.00 山水文化青龙关大型LED屏幕、二楼观景台、关墙、青龙关民俗村160.00 七星揽月7朵玻璃莲花，夜间灯光工程75.00 青龙潭灯光工程43、绿化、两侧古建筑修葺，方亭休息区等35.00 回音谷休憩朗庭、回音台45.00 七叠泉瀑布瀑布观赏、创意景观展示、戏水休闲350.00 休闲文化慈云山庄山庄扩建，泰式景观小品、泰式餐饮馆及中国素斋馆、泰式SPA养生馆、休闲室等190.00 林海山庄山水度假、休闲娱乐，满足游客“吃、住、娱”的基本需求395.00 青龙幽谷从青龙山庄至洗心谷之间林荫道路，道路建设、景观打造等275.00 西游文化吴窟修复现有建筑250.00 晒经石晒经石20.00 八角琉璃井建造一个八角形井口20.00 取经之路场景打造，人物雕塑150.00 景区导视景区导视系统导视牌、路标9.00 景区入口景区入口规划游客接44、待中心、停车区、乘车区、售票处、游客休闲区950.00 项目投资总计3274.00 基础设施工程654.80 管理费用117.86 不可预见费用161.87 总投资合计4208.53备注：基础建设设施工程费用=项目投资总计*20%；管理费用=（项目投资总计+基础设施工程费用）*3%；不可预见费用=（项目投资总计+基础设施工程费用+管理费用）*4%项目投资估算2017年版块景点建设内容造价（万元）山水文化观光缆车缆车、缆车停靠平台700.00 休闲文化青龙山庄山水度假、休闲娱乐，满足游客“吃、住、娱”需求410.00 慈云密林修禅静心、绿色氧吧、越野跑等550.00 麒麟洞民宿窑洞425.00 45、西游文化如意金箍棒雕塑40.00 魔洞探险观光火车、轨道、洞穴打造1000.00 建设总投资3125.00 基础设施工程625.00 管理费用112.50 不可预见费用154.50 总投资合计4017.00项目投资估算2018年版块景点建设内容造价（万元）禅文化药师佛道场药师大佛、佛学院、禅修苑、品香阁、塔林5000.00 山水文化青龙瀑布观光、休憩节点375.00 洗心谷静心修身、绿色氧吧、绝美朔溪、花谷观光、茶饮小憩、禅意景观等450.00 蝴蝶谷主题景观花田、植物迷宫及连理区825.00 建设总投资6650.00 基础设施工程1330.00 管理费用239.40 不可预见费用328.7846、 总投资合计8548.18项目投资估算中远期版块景点建设内容造价（万元）禅文化菩提宾舍素食堂、主题斋房900.00 西游文化西游文化研究院研究所、会客厅350.00 古寨文化聚义堂聚义堂、及山寨其他组成部分1700.00 忠义门古寨大门150.00 演武场户外演武场75.00 古城墙、烽火台城墙、烽火台、瞭望塔1140.00 古寨露营地房车营位、帐篷营位、山寨小屋、休闲活动区、接待中心等250.00 项目投资总计4565.00 基础设施工程913.00 管理费用164.34 不可预见费用225.69 总投资合计5868.03项目投资估算汇总建设时序投资额（万元）2016年4208.53201747、年4017.002018年8548.18中远期5868.03总投资估算22641.74现有规划建设总投资约现有规划建设总投资约现有规划建设总投资约现有规划建设总投资约22641.7422641.7422641.7422641.74万万万万元元元元其中前三年其中前三年其中前三年其中前三年投资额约投资额约投资额约投资额约16773.7116773.7116773.7116773.71万元万元万元万元项目收益估算2016年项目目内容内容营业金金额（万元）（万元）收益金收益金额（万元）（万元）备注注门票景区门票，含观光电车3000.001380.66按4A景区门票60元/人，4A景区旅游人次最低按5048、万人次/年餐饮餐饮消费1500.00按50万人次/年，餐饮标准30元/人次慈云山庄酒店住宿7间，会议室1间31.83酒店价格按160元/晚，入住率按全年60%，会议室价格按800元/天，使用率按全年25%林海山庄酒店住宿18间，会议室1间70.37酒店价格按160元/晚入住率按全年60%，会议室价格按800元/天，使用率按全年25%青龙山居168小面积别墅销售，共24套，销售价格7500元/平方米，销售面积3720;2790.00218.302016年下半年开始销售，去化速度按4套/月，其中20套150，4套180合计1292.77392.201598.96备注：青龙山居168的小面积别墅,249、016年销售价格7500元/，且按每年500元/的增幅上涨慈云山庄/林海山庄住宿160元/间，青龙山庄住宿200元/间，麒麟洞住宿250元/间计算景区旅游人次2016年最低50万人次/年，且按每年10%的涨幅增加建筑成本2500元/平方米，赠送等面积花园600元/平方米景观成本，营销与税费等按销售额15%计算100亩土地成本第一年扣除1000万（每亩暂按10万计算）旅游产品收益金额按通常行业30%利润率计算项目收益估算2017年项目内容营业金额（万元）收益金额（万元）备注门票景区门票，含观光电车3300.001733.96按4A景区门票60元/人，4A景区旅游人次最低按55万人次/年餐饮餐饮消50、费1650.00按55万人次/年，餐饮标准30元/人次慈云山庄酒店住宿7间，会议室1间31.83酒店价格按160元/晚，入住率按全年60%，会议室价格按800元/天，使用率按全年25%林海山庄酒店住宿18间，会议室1间70.37酒店价格按160元/晚，入住率按全年60%，会议室价格按800元/天，使用率按全年25%青龙山庄酒店住宿30间，会议室1间139.61酒店价格按200元/晚，入住率按全年60%，会议室价格按900元/天，使用率按全年25%麒麟洞窑洞酒店29间158.77酒店价格按250元/晚，入住率按全年60%观光缆车缆车门票206.25票价25元/人，30%的游客消费（半年运营）魔洞51、探险魔洞探险门票206.25票价25元/人，30%的游客消费（半年运营）古寨露营地10个帐篷营位，1个房车，3间山寨小屋16.79帐篷营位租金50元/晚，房车租金90元/晚，山寨小屋租金110元/晚，露营地使用率按全年50%青龙山居168小面积别墅销售，共48套，销售价格8000元/平方米，销售面积75006000.002775.00去化速度按4套/月，其中38套150，10套180合计11779.874508.96项目收益估算2018年项目目内容内容营业金额（万元）收益金额（万元）备注注门票景区门票，含观光电车3630.002030.96按4A景区门票60元/人，4A景区旅游人次最低按60.52、5万人次/年餐饮餐饮消费1815.00按60.5万人次/年，餐饮标准30元/人次慈云山庄酒店住宿7间，会议室1间31.83酒店价格按160元/晚，入住率按全年60%，会议室价格按800元/天，使用率按全年25%林海山庄酒店住宿18间，会议室1间70.37酒店价格按160元/晚，入住率按全年60%，会议室价格按800元/天，使用率按全年25%青龙山庄酒店住宿30间，会议室1间139.61酒店价格按200元/晚，入住率按全年60%，会议室价格按900元/天，使用率按全年25%麒麟洞窑洞酒店29间158.77酒店价格按250元/晚，入住率按全年60%观光缆车缆车门票453.75票价25元/人，30%53、的游客消费魔洞探险魔洞探险门票453.75票价25元/人，30%的游客消费古寨露营地10个帐篷营位，1个房车，3间山寨小屋16.79帐篷营位租金50元/晚，房车租金90元/晚，山寨小屋租金110元/晚，露营地使用率按全年50%青龙山居168小面积别墅销售，共48套，销售价格8500元/平方米，销售面积75006375.003093.75去化速度按4套/月，其中38套150，10套180合计13144.875124.71项目收益估算2019年项目目内容内容营业金额（万元）收益金额（万元）备注注门票景区门票，含观光电车3990.002219.96按4A景区门票60元/人，4A景区旅游人次最低按6654、.5万人次/年餐饮餐饮消费1995.00按66.5万人次/年，餐饮标准30元/人次慈云山庄酒店住宿7间，会议室1间31.83酒店价格按160元/晚，入住率按全年60%，会议室价格按800元/天，使用率按全年25%林海山庄酒店住宿18间，会议室1间70.37酒店价格按160元/晚，入住率按全年60%，会议室价格按800元/天，使用率按全年25%青龙山庄酒店住宿30间，会议室1间139.61酒店价格按200元/晚，入住率按全年60%，会议室价格按900元/天，使用率按全年25%麒麟洞窑洞酒店29间158.77酒店价格按250元/晚，入住率按全年60%观光缆车缆车门票498.75票价25元/人，3055、%的游客消费魔洞探险魔洞探险门票498.75票价25元/人，30%的游客消费古寨露营地10个帐篷营位，1个房车，3间山寨小屋16.79帐篷营位租金50元/晚，房车租金90元/晚，山寨小屋租金110元/晚，露营地使用率按全年50%青龙山居168小面积别墅销售，共48套，销售价格9000元/平方米，销售面积79807300.003880.00去化速度按4套/月，其中38套150，10套180，另假设三套样板房全部售掉，面积共480，装修家电成本3500元/，三年按7折折旧合计14699.876099.96项目利润估算年份纯旅游产品收益额（万元）商品房开发收益额（万元）旅游+地产收益额（万元）20156、6年1380.66218.301598.962017年1733.962775.004508.962018年2030.963093.755124.712019年2219.963880.006000.96总收益合计7365.549967.0517332.59现有规划建设总投资约现有规划建设总投资约现有规划建设总投资约现有规划建设总投资约22641.7422641.7422641.7422641.74万元万元万元万元其中前三年其中前三年其中前三年其中前三年投资额约投资额约投资额约投资额约16773.7116773.7116773.7116773.71万元万元万元万元旅游旅游旅游旅游+地产模式下至地产57、模式下至地产模式下至地产模式下至2019201920192019年底收益即达到年底收益即达到年底收益即达到年底收益即达到17332.5917332.5917332.5917332.59万元，实现前三年投资的回收万元，实现前三年投资的回收万元，实现前三年投资的回收万元，实现前三年投资的回收固定资产约4.98亿前期景区基础建设投入约前期景区基础建设投入约前期景区基础建设投入约前期景区基础建设投入约2.002.002.002.00亿亿亿亿2016-20182016-20182016-20182016-2018年升级与改造投入约年升级与改造投入约年升级与改造投入约年升级与改造投入约1.681.681.58、681.68亿亿亿亿三大山庄三大山庄三大山庄三大山庄+麒麟洞酒店资产约麒麟洞酒店资产约麒麟洞酒店资产约麒麟洞酒店资产约0.800.800.800.80亿亿亿亿景区内景区内景区内景区内5000500050005000商业网点货值约商业网点货值约商业网点货值约商业网点货值约0.500.500.500.50亿亿亿亿无形资产约5.00亿药师佛道场品牌价值约药师佛道场品牌价值约药师佛道场品牌价值约药师佛道场品牌价值约2.002.002.002.00亿亿亿亿慈云寺及祖林品牌价值约慈云寺及祖林品牌价值约慈云寺及祖林品牌价值约慈云寺及祖林品牌价值约2.002.002.002.00亿亿亿亿吴吴吴吴窟及西游相关文59、化价值约窟及西游相关文化价值约窟及西游相关文化价值约窟及西游相关文化价值约1.01.01.01.00 0 0 0亿亿亿亿景区预期收益约1.35亿 景区景区景区景区目前门票目前门票目前门票目前门票50505050元元元元/人，升级改造后门票按人，升级改造后门票按人，升级改造后门票按人，升级改造后门票按60606060元元元元/人人人人 缆车门票缆车门票缆车门票缆车门票25252525元元元元/人（人（人（人（3 3 3 30%0%0%0%游客消费）游客消费）游客消费）游客消费）魔洞门票魔洞门票魔洞门票魔洞门票25252525元元元元/人（人（人（人（30%30%30%30%游客消费）游客消费）游60、客消费）游客消费）2019201920192019年后景区年旅游人次最低按年后景区年旅游人次最低按年后景区年旅游人次最低按年后景区年旅游人次最低按60606060万人次万人次万人次万人次/年年年年 按目前投资市场按目前投资市场按目前投资市场按目前投资市场8-128-128-128-12年回报周期计算，本次计算取年回报周期计算，本次计算取年回报周期计算，本次计算取年回报周期计算，本次计算取10101010年年年年 门票收入约门票收入约门票收入约门票收入约45000450004500045000万万万万 经营利润约经营利润约经营利润约经营利润约13500135001350013500万万万万备注：61、目前资产预算为粗略估值，后期需专业资产评估公司进行评估项目总资产评估景区固定资产约景区固定资产约景区固定资产约景区固定资产约4.984.984.984.98亿亿亿亿景区无形资产约景区无形资产约景区无形资产约景区无形资产约5.005.005.005.00亿亿亿亿景区预期收益约景区预期收益约景区预期收益约景区预期收益约1.351.351.351.35亿亿亿亿景区总资产约景区总资产约景区总资产约景区总资产约11.3311.3311.3311.33亿亿亿亿项目资本运作思路景区前三年建设总投入约景区前三年建设总投入约景区前三年建设总投入约景区前三年建设总投入约3.683.683.683.68亿亿亿亿资产62、打包可达资产打包可达资产打包可达资产打包可达11.3311.3311.3311.33亿亿亿亿通过新三板上市、基金出售等通过新三板上市、基金出售等通过新三板上市、基金出售等通过新三板上市、基金出售等可实现可实现可实现可实现7.657.657.657.65亿亿亿亿资本资本资本资本运运运运作作作作，用于中远期建设，用于中远期建设，用于中远期建设，用于中远期建设1青龙山景区发展背景分析2旅游地产开发策略分析3项目产品规划建议4项目开发策略及周期5旅游地产开发风险分析报 告 内 容p市场供应层面郑州市各区县旅游市场供给旺盛，以自然山水、文化休闲为主的旅游项目开发量较多，且各景点特色不突出，在旅游需求一定63、的情况下，本项目未来将面临旅游开发不确定性。p开发模式层面现有旅游项目项目开发模式单一，经营景点以“旅游+地产”的传统开发模式为主，且过度依赖门票经济，缺乏模式创新和新的景区盈利点，本项目若要成功，需突破现有模式局面，形成自身竞争力。p宏观经济层面由于中国宏观经济增长乏力，各方面不确定性增加，旅游地产开发投融资和金融资本运作方面需持谨慎乐观态度。p旅游制度方面关于旅游景区开发方面的土地、财政、税收相关政策以及开发补助奖励规定，对于本项目可以最终利用参考的政策优惠和制度规范，存在一定的不确定性因素。旅游地产开发风险分析项目可行性结论加分项大于减分项，项目值得发展项目发展结论+丰富的山水自然景观深64、厚的禅佛文化和西游文化+位于郑州、洛阳两大旅游城市中轴线，旅游开发潜力前景好紧邻310国道和焦桐高速，外部交通路网完善+从项目开发投资测算看，可实现盈利，值得投资项目实现静态盈利的时间点为2019年旅游资源区位交通资金收益物质生活提高后，人们越来越关注旅游健康等旅游由传统自然观光向文化休闲、度假方向发展转型旅游趋势+存在市场供给和旅游开发层面风险制度规范政策和金融风险等大环境风险开发风险-项目可行性结论项目在旅游资源、区位交通、旅游趋势三方面存在优势，通过旅游开发投资初步测算结果看，本项目虽然要在2019年才能实现盈利；但项目前期通过投资将资产最大化，通过资本运作，利用资本平台，打包上市，引入外部资本，进行共同开发，在降低开发风险同时，获得较高收益，因此。本项目可行性较高！