1、XXXX店区店区XXXX养老度假小镇（一期）项目养老度假小镇（一期）项目可可行行性性研研究究报报告告编制日期：二二二年六月编制日期：二二二年六月XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告目I录第第一一章章 项项目目总总论论.1第一节 项目基本信息.1第二节 项目效益评价.3第三节 可行性研究报告编制依据及研究范围.4第第二二章章 项项目目建建设设背背景景、必必要要性性、可可行行性性.6第一节 项目建设背景.6第二节 项目建设必要性.13第三节 项目建设可行性.15第第三三章章 项项目目市市场场整整体体分分析析.17第一节 国内养老市场宏观分析.17第二节 大连市养老市场分析.21第三节2、 养老行业市场分析小结.24第第四四章章 项项目目区区位位分分析析.26第一节 大连市区位环境.26第二节 项目地理位置.26第三节 项目区位优势分析.27第第五五章章 项项目目对对标标案案例例分分析析.29第一节 国内典型案例调研分析.29第二节 大连市典型案例调研分析.43第三节 异地联动式案例调研分析.50第第六六章章 项项目目定定位位分分析析.57第一节 SWOT 分析.57第二节 目标定位.58第三节 客群定位.58XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告第四节 产品及价格定位.59第第七七章章 项项目目建建设设方方案案.61第一节 项目建设说明.61第二节 项目规划建设内3、容与规模.61第三节 总平面布置.62第第八八章章 项项目目运运营营方方案案.64第第九九章章 项项目目投投资资估估算算.67第一节 投资估算.67第二节 项目投资估算.68第三节 资金筹措.70第第十十章章 项项目目经经济济效效益益分分析析.71第一节 评价依据.71第二节 营业收入估算.72第三节 成本费用测算.72第四节 利润测算.74第五节 财务效益分析.74第七节 项目不确定性分析.75第八节 财务评价结论.77第第十十一一章章 项项目目风风险险因因素素识识别别及及防防控控.79第一节 产业政策风险.79第二节 社会文化风险.79第三节 市场风险.80第四节 资金风险.80第五节 运4、营风险.81第六节 疫情风险.82第第十十二二章章 项项目目结结论论与与建建议议.8II3XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告第一节 可行性研究结论.83第二节 可行性研究建议.8III4XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告图图 表表 目目IV录录图表 1：项目经济技术指标表.2图表 2：项目总投资使用结构.3图表 3：财务指标汇总表.4图表 4：养老产业国家政策汇总.6图表 5：大连市近年来重点政策汇总.8图表 6：大连近年来重点政策汇总.9图表 7：2014-2021 年人均国内生产总值及增长率.10图表 8：2014-2021 年大连市人均生产总值及增长率.15、1图表 9：2014-2021 年全国人口自然增长率.12图表 10：2014-2021 年我国老年抚养比变化情况.12图表 11：养老机构定位图.20图表 12：各层次养老院特点.20图表 13：机构养老付费模式.21图表 14：2020 年大连市养老机构统计表.21图表 15：2020 年大连市养老机构规模分布情况.22图表 16：项目地块位置.27图表 17：恭和苑实景图.29图表 18：恭和苑区位示意图.30图表 19：恭和苑房型示意图.31图表 20：自助餐厅.31图表 21：水疗池.32图表 22：能力等级对应照护等级表.32图表 23：楼层分布与房型设置.33XX店区XX养老度假6、小镇（一期）项目可行性研究报告图表 24：恭和苑定价表.33图表 25：燕达金色年华健康养护中心.34图表 26：燕达金色年华健康养护中心位置示意图.35图表 27：非自理区卫生间.36图表 28：非自理区公共浴室.36图表 29：天轨移位系统.37图表 30：医疗康复设备.38图表 31：医疗护理站.39图表 32：阅览室.39图表 33：书画室.40图表 34：大礼堂.40图表 35：非自理区房间.41图表 36：半自理区房间.41图表 37：非自理/半自理养护区价格.42图表 38：椒金山养护中心实景图.43图表 39：椒金山阳光多功能活动中心实景图.44图表 40：绿色生态庄园实景图.7、45图表 41：医护日常.45图表 42：房间实景.46图表 43：养护院外部实景.47图表 44：桂林养护院养护宗旨.48图表 45：养护一院实景图.48图表 46：养护二院实景图.49图表 47：绿地康养居酒店全国布局.53图表 48：会员卡类别及收费.54图表 49：入住价格表.5V5XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告图表 50：会员基础服务.55图表 51：会员增值服务.55图表 52：入会流程.56图表 53：异地联动式案例调研分析情况.56图表 54：项目 SWOT 分析.57图表 55：基础服务费价格定位.59图表 56：项目技术经济指标.62图表 57：项目劳动8、定员.64图表 58：其他设备设施.65图表 59：可培育的特色增值项目盈利点.66图表 60：项目总投资使用结构.69图表 61：营业收入估算.72图表 62：项目盈亏平衡分析.76图表 63：项目敏感性分析表.76图表 64：项目敏感性分析图.7VI7XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告附附VII表表附表 1：总投资估算表附表 2：建设投资估算表附表 3：流动资金估算表附表 4：资金筹措与使用计划表附表 5：营业收入、税金及附加估算表附表 6：总成本费用估算表附表 7：固定资产折旧、无形资产摊销估算表附表 8：利润与利润分配表附表 9：借款还本付息估算表附表 10：项目全部投9、资现金流量表XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告第第一一章章 项项目目总总1论论 第第一一节节 项项目目基基本本信信息息一一、项项目目名名称称XX店区XX养老度假小镇（一期）项目二、项目性质二、项目性质新建三三、项项目目建建设设单单位位大连因其独特的地理位置、温暖湿润的气候条件、充足的阳光、洁净的空气、优质的海岸线资源、低脂的海鲜产品，尤其是全年相对稳定的气温吸引了大量外地游客。本项目借助大连市发展养老产业得天独厚的优势，依托XX区域自身独特的景观、资源、环境、旅游等优势，利用项目公司在大连及全国其他地区布局养老产业的业务渠道，结合当前中国老龄人口发展趋势，打造XX店区高品质民营10、适老养生社区，将项目建设成为集适老养老、康养保健、休闲度假等多功能为一体的专业适老养生机构。项目位于辽宁省大连市XX店区XX街道XX社区XX五、项目目标及发展理念五、项目目标及发展理念六、项目产品及服务六、项目产品及服务大连市*开发有限公司在充分调研大连市养老产业市场供需现状的基础上，本项目以大连本地有消费能力及需求的养生适老人群和外地旅居适老养生人群为重点，努力打造大连养四、项目建设地点四、项目建设地点XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告生适老新名片2。项项目目使使命命：构构建建“住住、食食、乐乐、养养”于于一一体体的的产产品品服服务务体体系系提供“住、食、乐、养”四大服务内容11、。住：宜居的室内外住宿环境，可供休闲散步的自然山林与河道景观，享受大连优质的气候与自然环境，基本生活配套设施齐全。食：专业的膳食团队提供适合老年人的餐食搭配，提供自助式供餐。乐：为入住老人提供阅览、书画、棋牌、舞蹈、手工等休闲娱乐场地，节庆日组织举办联欢活动，帮助老人在娱乐活动中锻炼身体技能，保持心情舒畅，满足精神需求。养：引进康养理疗、膳食调养服务、足浴、泡浴、spa、中医疗愈等配套康养保健项目。七七、项项目目建建设设内内容容图表 1：项目经济技术指标XX店区XX旅游养老度假小镇项目总体规划用地 500 亩，本项目为一期工程，规划建筑面积 75000 平方米，主要用于养老度假小镇的建设，建设12、内容包括：养生适老公寓、医养康护中心、文体活动中心、食堂门卫等附属设施等，项目具体建设内容与建设面积见下表：表序序号号项项目目数数量量单单位位150占地面积0亩27500建筑面积0平方米34500养生适老公其中寓0平方米1500医养康护中心0平方米1250文体活动中心0平方米250食堂门卫等附属设施0平方米435绿化率%八八、项项目目运运营营及及盈盈利利模模式式项目作为养生适老度假项目，以持续性经营作为运营模式，建成后可采取加盟的方式与专业的养老服务运营品牌进行合作经营。XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告本项目采取灵活的价格策略，选择会员制与散客相结合的盈利模式。同时发掘项目适13、老养生服务核心优势，借助潜在资源，扩大客群范围，提供多样化配套服务，协同国内优质养老服务提供方，发展异地联动式旅居养老，培育特色增值项目盈利点3。九九、项项目目投投资资规规模模及及资资金金来来源源项目总投资 50930 万元，其中固定资产投资 50534 万元，铺底流动资金 396万元。固定资产投资中，工程费用 27370 万元，工程建设其他费用 15786 万元，预备费用 3452 万元，建设期利息 3926 万元。图表 2：项目总投资使用结构序序号号项项目目合合计计占占总总投投资资比比例例15053固定资产投资599.22%1.14660建设投资891.51%1.1.12737工程费用0514、3.74%1.1.1.12527建筑安装工程费049.62%1.1.1.2210设备购置及安装费04.12%1.1.21578工程建设其他费用631.00%1.1.3345预备费用26.78%1.1.3.1345基本预备费用26.78%1.1.3.2涨价预备费用00.00%1.2392建设期利息67.71%240铺底流动资金30.78%35093总计0100.00%项目估算总投资 50930 万元，其中土地及前期费用 15786 万元，占比 31.00%；自筹资金 15930 万元，占比 31.28%；贷款 35000 万元，占比 68.72%。十十、项项目目建建设设周周期期本项目建设周期 215、 年。第第二二节节 项项目目效效益益评评价价项目运营期内各年度现金流入均大于现金流出，表示项目具有一定的盈利能XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告力。从财务指标看，项目税后财务净现值为 63566 万元，全投资财务内部收益率为 25.01%，税后静态投资回收期为 5.85 年（含建设期）。项目各项财务指标基本处于较理想状态，项目盈利能力较好4。从敏感性分析看，当面对项目实施过程中的建设投资、营业收入以及经营成本等不确定因素变化幅度达到 5%时，项目收益情况均高于行业基准水平。表示项目具有一定的抗风险能力。因此，从财务角度评价，本项目是基本可行的。图表 3：财务指标汇总表序序号号指16、指标标单单位位指指标标备备注注1占地面积50亩02总投资5093万元02.1固定资产投资5053万元52.2铺底流动资金39万元63销售收入1368万元0达产年4利润总额751万元0达产年5净利润478万元7达产年6总成本费用617万元0达产年7上缴税金187万元77.1年上缴税金及附加万元0达产年7.2年上缴增值税万元0达产年7.3年上缴所得税187万元7达产年财务内部收益8率%25%税后%29%税前5.8静态投资回收9期年5含建设期，税后5.1年8含建设期，税前6356万财务净现10值元6税后8236万元7税前11投资利润率%11%年平均12盈亏平衡点%36%第第三三节节 可可行行性性研研17、究究报报告告编编制制依依据据及及研研究究范范围围一一、编编制制依依据据中华人民共和国老年人权益保障法XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告20182020 年）完善促进消费体制机制实施方案5（国家卫生健康委员会职能配置、内设机构和人员编制规定关于促进护理服务业改革与发展的指导意见关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划2017-2020 年）智慧健康养老产业发展行动计划（关于加快推进养老服务业放管服改革的通知国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见关于鼓励民间资本参与养老服务业发18、展的实施意见关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知关于加快发展养老服务业的若干意见大连市人民政府办公室关于促进养老服务加快发展的若干意见二二、研研究究范范围围本报告为XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告，通过本报告预测，详细分析项目在建设背景、市场环境、建设方案、投资方案、财务测算方面的可行性；同时，根据以上各相关条件，通过详细测算，为项目投资决策提供定量分析参考依据。本报告根据国家对建设项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，对项目建设的依据、条件及必要性进行了论述，对市场的需求进行了分析和预测，对建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、劳19、动定员、项目实施进度、项目招投标方案、投资估算、资金筹措、经济和社会效益等方面进行综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、科学的依据。XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告第第二二章章 项项目目建建设设背背景景、必必要要性性、可可行行6性性第第一一节节 项项目目建建设设背背景景一一、政政策策背背景景1、国国家家政政策策加快发展健康产业尤其是养老服务业是应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，对促进社会和谐，推动经济社会持续健康发展具有重要意义。近年来，养老方面的政策文件的制定与落实双双提高，体现出国家对老龄事业发展的高度重视。重点政策如下表所示：图表 4：养老产业国家政策汇总发发布20、布日日期期发发布布部部门门政政策策名名称称政政策策要要点点2021年12月民政部养老机构服务礼仪规范养老机构洗涤服务规范养老机构岗位设置及人员配置规范行业规范养老机构膳食服务基本规范国务院办公厅关于建立健全养老服务综合监管制度促进养老服务高质中共中央、国务2020年12月院量明确养老服务的监管重点：强化对质量安全、从业人员、涉及资金、运营秩序、突发事件的监管；落实监管责任，创发展的意见新监管机制。国家积极应对人口老龄化中长期中共中央、国务2019年 11 月院规健全多层次养老服务体系。要大力发展民办养老机构。逐步形成以社会力量为主体的养老服务格局。全面放开养老服务市场，支持社会资本投资兴办养老21、机构，落实同等优惠政策。引导规范金融、地产企业进入养老市场，鼓励养老机划构探索各类跨界养老商业模式。发改委、工信部、民政部、财政2019 年 9 月部促进健康产业高质量发展行动纲等 21 部门要围绕重点领域和关键环节实施 10 项重大工程，分别在医疗资源扩容、健康服务跨界融合、产业集聚发展等方面提出具体实施方案，并明确负责部委和单位（2019-2022 年）。2019 年 7 月国务院关于实施健康中实施老年健康促进行动。面向老年人普XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告7发发布布日日期期发发布布部部门门政政策策名名称称政政策策要要点点国行动的意见及膳食营养、体育锻炼、定期体检、健康22、管理、心理健康以及合理用药等知识。打造老年宜居环境，实现健康老龄化。2019 年 4 月深化放管服改革，拓宽养老服务投融资渠道，扩大养老服务就业创业，扩大养老服务消费，促进养老服务高质量发展关于推进养老服务发展的意见国务院办公厅。2018年12月中华人民共和国老年人权益保全国人大常委会障取消养老机构设立许可。设立经营性养老机构，应当在市场监督管理部门办理登记。养老机构登记后即可开展服务活动，并向县级以上人民政府民政部门备案法修改。2018 年 9 月完善促进消费体制机制实施方国务院案取消养老机构设立许可。建立养老机构分类管理制度，加快推进公办养老机构转制为企业或开展公建民营，进一步放宽市场准入23、（20182020 年）。关于支持海南全面深化改革开放中共中央、国务2018 年 4 月院的深入推进国际旅游岛建设，推动旅游业转型升级，加快构建以观光旅游为基础、休闲度假为重点、文体旅游和健康旅游为特色的旅游产业体系，推进全域旅游发展指导意见。2017 年 2 月支持养老服务产业与健康、养生、旅游、文化、健身、休闲等产业融合发展，丰富养老服务产业新模式、新业态。鼓励金融、地产、互联网等企业进入养老“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划国务院服务产业。2017 年 2 月关于加快推进养老服务业放管服食药监局改进一步调动社会力量参与养老服务业发展的积极性，培育和打造一批品牌化、连锁化、规模化24、的养老服务企业和社会组织革的通知。2016年12月关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若国务院办公厅干全面放开养老服务市场、大力提升居家社区养老生活品质、全力建设优质养老服务供给体系、切实增强政策保障能力、加强监管和组织实施意见。2016 年 3 月关于金融支持养老服务业加快发央行、银保监会展从金融组织体系、信贷产品、融资渠道、保险体系、金融服务等各个方面为养老XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告8发发布布日日期期发发布布部部门门政政策策名名称称政政策策要要点点的指导意见服务业提供金融支持。2015 年 2 月关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见民政部推进医养融合发25、展，鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。对民办养老机构提供的育养服务免征营业税。2、辽辽宁宁省省政政策策目前，辽宁省的老龄人口占比已经达到 17.4%，已经进入深度老龄化，且在中国各省的老龄化评比中，辽宁省排第一，老龄化情况最为严重。为应对这一情况，辽宁省政府高度重视老龄化工作，提出了“十四五”时期，要适应消费升级和产业升级趋势，突出民生导向，着力发展多层次多样化的生活服务种类，推动养老生活服务向高品质和多样化升级。近年来辽宁省重点政策如下表所示：图表 5：大连市近年来重点政策汇总发发布布日日期期发发布布部部门门政政策策名名称称政政策策要要点点关于推进养老服务发展的实施辽宁省人民政府办公26、2021年12月厅意加快推进居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系建设，优化养老服务发展环境，激发养老服务消费潜能，提升养老服务专业水平见。关于印发辽宁省养老服务标准体系建设指南的辽宁省市场监督管理2018年12月局通构建科学合理的养老服务体系，推动建设全省统一的养老服务质量标准和评价体系知。关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实辽宁省人民政府办公2017 年 9 月厅施到 2020 年，养老服务市场全面放开，市场主体活力充分释放，有效供给能力大幅提升，供给结构更加优化，城乡养老服务体系、政策法规体系、质量标准体系、信用体系进一步完善，监管机制有效运行，服务质量明显改善，群众多27、样化、差异化、个性化服务需求基本得到满足意见。实现医疗卫生和养老服务资源共享，服务便捷，建立医养融合模式，各类养老服务机构（护理院）医疗服务功能更加完善，与医疗机构合作更加紧密，医疗护理水平逐步关于推进医疗卫生与养老服务结合发展的实施意见辽宁省人民政府办公2016 年 5 月厅提高。XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告3、大大连连市市政政策策大连市是全国著名的二线滨海城市，以旅游闻名于世。根据第七次人口普查数据，大连市人口 745 万，其中 60 岁以上人口占比 24.71%，老龄化情况居全国重点城市首位。近年来，大连市出台大量养老政策，支持相关产业发展，为养老度假产业发展创造了28、良好的政策环境。近年来大连市重点政策如下表所示9：图表 6：大连近年来重点政策汇总发发布布日日期期发发布布部部门门政政策策名名称称政政策策要要点点2021 年 7 月关于促进养老服务加快发展的若大连市人民政府干文件强调要优化营商环境，夯实养老产业发展的基础，并聚焦保障养老设施用地、加快公办机构改革等重点领域，提升养老服务的专业化水平意见。2018 年 8 月关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实大连市人民政府施紧紧围绕“五位一体”总体布局意见和“四个全面”战略布局，立足“五个扎实”要求，积极应对人口老龄化，深化“放管服”改革，健全机制、补齐短板、提质增效，加快推进养老服务业供给侧结构性改29、革，激发市场活力，提升养老服务质量。2018 年 8 月大连市开展居家和社区养老服务改革试点实施方案大连市人民政府的通过改革试点，建立起以家庭为核心、社区为依托、信息为支撑、市场为主体、医养相结合的居家和社区养老服务体系，养老服务设施网络进一步健全，养老服务内容和标准进一步完善，社会力量参与养老服务能力进一步提高，生活照料、医疗护理、精神慰藉和紧急救援等养老服务覆盖城乡有需求的居家老年人通知。二二、经经济济背背景景1、国国家家经经济济背背景景2019 年我国国内生产总值为 98 万亿元，人均国内生产总值突破 1 万美元大关，比上年增长 6.1%。2014 年至 2019 年，人均国内生产总值增30、长率平均在 6.0%XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告的水平。2020 年由于有新冠疫情的影响，GDP 的增长率有所放缓，但人均 GDP已经完全站稳 1 万美元大关。根据相关经济理论，人均 GDP 在 3000-10000 美元之间的阶段是物质需求爆发性膨胀的阶段，居民消费结构迅速转变的阶段，人们对品质的追求提高到一个新的阶段10。图表 7：2014-2021 年人均国内生产总值及增长率按照消费者行为理论，收入的增加会使消费者无差异曲线向右平移，这就意味着，中产阶层追求生活品质提升、健康关怀等高层次生活要求，必然带动旅游休闲、养老养生产业快速发展。在整体消费不断提高的过程中，老31、人的消费也不断提高，据统计，目前我国城市老年人人均年消费额在 4000 元，全国老年人消费额在 3200 亿元，而且老年人的生活收入在较稳定地增长，有着大量的空闲时间，从而形成一个庞大的、特殊的需求市场。2、大大连连市市经经济济背背景景初步核算，2021 年大连市生产总值 7825.9 亿元，比上年增长 8.2。其中，其中，第一产业增加值 513.3 亿元，比上年增长 5.8%；第二产业增加值 3301.6亿元，增长 9.4%；第三产业增加值 4011.0 亿元，增长 7.5%。全年地方一般公共预算收入 737.6 亿元，比上年增长 5.0%，其中税收收入 508.8 亿元，增长 7.9%。全32、年全体居民人均可支配收入 44267 元，比上年增长 7.1%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入50531元，比上年增长6.7%；农村居民人均可支配收入23763XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告元，增长 10.2%。全年全体居民人均消费支出 29771 元，比上年增长 15.5%。按常住地分，城镇居民人均消费支出 34678 元，比上年增长 15%；农村居民人均消费支出 13710 元，增长 20%11。图表 8：2014-2021 年大连市人均生产总值及增长率三三、社社会会背背景景1、人人口口自自然然增增长长率率持持续续下下降降，老老龄龄化化不不断断加加重重2014 年人33、口自然增长率 5.21，2015 年人口自然增长率 4.96，2016 年人口自然增长率 5.86，2017 年人口自然增长率 5.32，人口增长还算平稳，但自 2019 年以来，人口自然增长率出现了断崖式下降，2021 年只有 0.03%。而另一方面，60 岁以上老人数量占全国总人口的比例稳步攀升。2014 年为15.5%，2015 年为 16.1%，2016 年为 16.7%，2017 年为 17.3%，至 2021 年这一数据增长到 18.9%，我国将逐步迈入深度老龄化社会。根据第七次人口普查的数据，预计未来五年将年均新增低龄老年人 2300 万人，失能老人达到 5000 万。快速进展的34、老龄化和社会结构调整，对养老产业及上下游链条、政策、机构提出新要求、新挑战，也带来新机会。XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告图表 9：2014-2021 年全国人口自然增长12率2、人人口口老老龄龄化化需需要要社社会会解解决决日日益益突突出出的的养养老老保保障障问问题题我国人口老龄化具有增长速度加快、数量增大、高龄化更加显著等特点。养老保障问题更加突出，劳动年龄人口对老年人赡养负担加重，社区照料服务需求迅速增加，解决老龄问题的社会压力显著加大，特别是我国第一次生育高峰的人口将陆续进入老年。图表 10：2014-2021 年我国老年抚养比变化情况预计到 2030 年，一对中年夫妇35、将要负担 4 位老人。而根据联合国2012 年世界人口展望报告的预计，到 2050 年中国 60 岁以上人口比例将达到 32.8%，3 个人里就有 1 个老年人。XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告随着我国人口老龄化进程的加剧，养老成为摆在我国面前的一个大课题，如养老问题不能及时有效解决，将会影响经济社会的发展。第第二二节节 项项目目建建设设必必要要性性一一、项项目目建建设设是是响响应应国国家家和和地地方方政政策策的的需需13要要2017 年，国家发布了服务业创新发展大纲(20172025)、智慧健康养老产业发展行动计划(2017-2020 年)；2017 年 9 月，辽宁省人民36、政府办公厅发布关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见；2021 年 7月，大连市人民政府发布关于促进养老服务加快发展的若干意见等。国家及地方均陆续出台了多项政策，促进养老机构的更快发展。国家及地方对养老产业的支持具体有：发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。要采取多种形式，鼓励和支持社会力量多形式、多渠37、道参与老年社会福利事业，增加老年福利服务设施数量，提高服务质量。大力发展社会养老服务机构。地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构。引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所，开展老年护理服务，为老年人创造良好的养老环境和条件。因此，本项目是积极响应国家和大连市养老服务产业发展规划的要求。二二、项项目目建建设设是是满满足足老老年年人人消消费费新新需需求求的的需需要要改革开放以来，我国经济持续快速增长，各项建设取得了巨大成就，人们生活水平也相应提升。很多老年人在子女自力后38、，经济包袱减轻，会试图进行补偿XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告性消费，弥补过去因条件限制未能实现的消费愿望。他们在美容美发、穿戴打扮、营养食物、健身娱乐、旅游旅行等方面，同样有着强烈的消费兴趣。老年人的消费需求开始释放，消费潜力逐渐显现。2015 年以来，我国城镇居民年人均消费支出从 31195 元增加到 47412 元，增加了 51.98%；农村居民年人均消费支出从11412 元增加到 18931 元，增加了 65.74%。同时期我国城镇老年人年人均消费支出增加了 41.65%，农村老年人年人均消费支出增加了 72.57%。老年消费能力普遍提升，呈现出农村老年消费支出增速明39、显高于城镇的新趋势。目前老年人的消费支出仍以生存型消费为主，但传统消费热点已呈现出缓慢下降趋势，老龄产业有望成为经济发展新增长点14。因此，本项目的建设和运营是顺应时代发展、满足老年人消费新需求的需要。本项目建设地位于海南大连，得天独厚的生态优势保障了老年人的身心健康。三三、项项目目建建设设是是适适应应传传统统养养老老观观念念转转变变的的需需要要受代际生活习惯及老年人对自身生活水平要求的影响，越来越多的受教育程度高、退休金多的中高收入老年人，开始愿意尝试且逐渐接受现代养老模式。在传统家庭养老功能逐渐弱化的社会背景下，社区养老模式更加凸显了优势；社区养老符合老年人的地缘文化观念，在家庭辐射半径下40、享受养老服务更加贴合老年人“恋家”的情感需求，同时开放利用社区资源，搭建了家庭与社区共同养老的桥梁，同时减少资源的浪费，满足老年消费的需求。在未来的社区老龄工作将与第三方养老服务对接，相互结合搭配，充分发挥国家对养老领域的扶持政策，同时以第三方服务弥补社区专业养老服务缺口。旅居养老，是近十年来才有的一种养老方式，它的形成是和百姓的生活水平提高、人们养老观念转变相同步的，随着人民生活水平的提高，老人自身越来越愿意走出去，根据不同季节，在不同地方生活和养老。而老年人对健康的需求也越来越多，这种需要获得良好调理的需求又会反过来与人民生活水平提高同比增长，再次为旅居养老的发展提供了肥沃的“土壤”。大连41、市独特的气候条件与自然资源的稀缺性是大连养老的一大优势。除此之外，大连与全国各大城市之间飞XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告机直航线路的开通，在减少老人们时间成本的同时，也带来了更多的客源，这些群体一定程度上可成为接受旅居养老服务的潜在受众15。因此，本项目的建设是适应传统文化观念转变、追求更高品质生活的需要。第第三三节节 项项目目建建设设可可行行性性一一、项项目目建建设设受受到到国国家家、地地方方政政策策的的大大力力支支持持近年来，国家密集发布与养老相关的政策，从养老设施建设、用地、政府购买服务、社会资本进入、医养结合、养老服务体系建设、互联网+养老、智慧健康养老、标准化建设42、人才培养、养老服务补贴、金融支持、税费优惠等各个方面都提供配套扶持政策。这对我国养老产业的发展将起到积极的推动作用，也对项目的实施提供了坚实的政策保障。大连市在关于促进养老服务加快发展的若干意见文件中指出，要优化发展环境，夯实养老服务发展基础，聚焦重点领域，提升养老服务水平，强化要素支撑，提升养老服务动能，增强消费能力，培育养老消费市场。通过这一系列举措，加大社会资本在养老产业上的投入，持续提升养老服务的质量，促进养老服务、医养服务、康体服务等融合发展，繁荣养老服务市场。二二、项项目目拥拥有有良良好好的的市市场场前前景景候鸟式养老给老年人提供了一种新的养老方式，近年来在我国开始流行，规模越来43、越大，涉及大连、海南、厦门、扬州、桂林、丹东等地区。据统计，到201 年末我国的老年人口已达到 2.6 亿人，占总人数的 18.9%，庞大的市场催生了养老经济，也带来了巨大的商机。大连市是我国候鸟式旅居养老人群的重要目的地之一。大连市地处辽宁省最南端，东望韩国、日本，西临渤海，南濒黄海，背靠东北腹地，且随着高铁的发展，内陆城市像北京、沈阳、长春等均有便捷的高铁直达大连，这些地方都能够为大连市提供大量的“候鸟”养老旅游人群，为养老旅游业的发展提供了良好基XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告础。从目前的统计看，候鸟式养老集中在高档次、高品质的养老上，收费也不菲。从客源和消费来看，本项44、目具有良好的市场前景和广阔的市场空间。三三、项项目目建建设设所所在在地地具具备备区区位位优优16势势1、项目所在地交通便利。项目建设地点为XX店区太平街道XX社区XX，该位置距离金普新区高铁站 12 公里，距离大连金州湾国际机场（在建）60 公里，距离大连港新港客运站 50 公里，距离沈大高速石河入口 12 公里，能够实现海陆空的一小时换乘，这为旅居式养老提供了便利的交通条件。2、气候更加宜居。连处于北半球中纬度地带，所受太阳辐射年四季较，环流以西风带和副热带系统为主，再加上一面依、三面靠海的地理环境影响，所以本区的候具备以下优势：候温和，年平均气温 8-11，冬暖夏凉，尤其夏天，非常适合避暑45、；空湿润，非常适合人居住，尤其是对于常年生活在内陆的人来说更加适合养生度假；本项目周边人口密度低，森林覆盖率高，空气质量好，更适合养老、度假和养生。3、旅游资源丰富。项目紧邻小黑山，该山面积约 11 平方公里，是金州诸多河流的发源地，也是大连市重要的水源涵养地，本身森林资源丰富，自然景观奇特，有得天独厚的旅游资源禀赋。近年来，随着大连东沟旅游度假区的逐步开发，像东泉假日酒店、东沟五坊、紫云花汐薰衣草庄园等旅游景点已经小有名气，是大连地区周边游的首选地，先后被评为全国乡村旅游重点村、全国生态文化村、中国最有魅力休闲乡村等。近年来随着东沟旅游度假区拓展空间的不足，给本项目的开发带来了机遇。XX店区46、XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告第第三三章章 项项目目市市场场整整体体分分17析析第第一一节节 国国内内养养老老市市场场宏宏观观分分析析截止 2021 年底，我国 60 岁以上人口近 2.7 亿，占比达 18.9%。在我国老龄化程度加深、独生子女赡养压力增大、城乡空巢老人结构性问题凸显的背景下，家庭提供养老服务的能力显著下降，老年人养老服务需求快速增长。目前，我国养老产业存在着诸多挑战。从养老机构床位数缺口巨大，到老年医护资源紧张，再到社会适老设施建设、居家养老设施不健全。应对老龄化社会的到来，国内养老产业尚待在诸多方面进行改善。与此同时，随着老龄需求总量增长，加之第一批中产阶级积累47、的财富，可以预见，我国养老产业潜在的市场需求相当可观。根据中国社科院 2016 年发布的中国养老产业发展白皮书的预计，到 2030 年，中国养老产业的规模将达到13 万亿元。一一、养养老老资资源源总总量量不不足足、错错配配严严重重目前尽管各地已经出台了“9073”或“9064”的养老产业发展策略，但机构养老床位仍然出现严重的错配和不足。“9073”或“9064”是指 90%的居家养老、6%-7%的社区养老，以及 3%-4%的机构养老。尽管目标仅有 3%-4%，但床位缺口仍然巨大。从数量上来看，根据民政部统计，2021 年全国注册登记的养老机构共 4.25万个，包括城市养老机构、农村养老机构和社48、区养老机构的各类机构，各类养老床位 813 万张。过去五年中，养老服务床位数由 714 万张增长到 813 万张，年均增长 3%。2012 年，我国每千名老年人拥有养老床位 21.48 张，2015 年升至 30.31张，之后稳定在约 30 张的水平，但随着人口结构中 65 岁以上老人较前一年逐渐增长，这一数据有下滑风险。可见，供给增加乏力的同时老龄化需求加速上升，XX店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告由此导致了巨大的市场缺口18。另一方面，全国养老机构的床位利用率并不乐观，养老资源出现一定程度的错配。根据 2015 年全国老龄办发布的第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查显示，我国49、城乡老年人自报需要照护的比例为15.3%，较2010年抽样调查的13.7%上升了 1.6%，而面对快速增长的养老服务需求，我国养老院入住率却不高。2020年 7 月 29 日，民政部举行 2020 年第三季度例行新闻发布会，宣布我国已建养老机构床位 429.1 万张，收住老年人 214.6 万人，养老床位空置率高达 50%。其中，一方面原因是因为全国范围内新建养老机构增长迅速，造成床位利用率降低，为日后老人的机构养老需求提供了一定的缓冲空间；另一方面，我们在现实中看到的是不少养老机构人满为患，老人得不到应有的尊重和照护，因此养老资源的错配仍然较为严重。二二、养养老老产产业业核核心心诉诉求求老老50、有有所所依依“四二一”的家庭代际格局使得家庭养老压力日益沉重。对于高龄老人以及失能、失智老人而言，家庭曰常养护更是一大难题。同时，城镇化和国际化带来的人员流动使得空巢老人的数量日益增多，对子女亲自赡养提出了现实挑战。基于上述两点事实，可以看出，养老产业中最核心的诉求在于老人们能够得到及时、到位的照料和看护，老有所依。对于大多数老人而言，他们会希望能在自己熟悉的环境中生活，而另一方面，养老机构则能够提供最全面的专业服务。根据不同的需求偏好和供给约束，产生了三大类核心养老诉求：居家养老、社区养老和养老机构。1、居家养老养老产业的主战场随着子女与老人分居日渐成为主流，老人独自居住在家的照护就需要通过51、购买服务进行。“9064”和“9073”的养老规划也说明，居家养老将是未来我国老龄化深入阶段的重要组成部分，未来将成为养老产业的主战场。居家养老往往需要相应的远程医疗、社区健康、家政服务、运输供给膳食、照顾起居等服务。2008 年初，全国老龄办发布的“我国城市居家养老服务研究”普兰店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告调查显示，我国城市中 48.5%的老年人有各种现实的养老服务需求。其中家政服务的占 25.22%，需要护理服务的占 18.04%，需要聊天解闷的占 13.79%，需要法律援助服务的占 2.25%19。2、社区养老高品质多元化服务至上社区养老是居家养老和机构养老二者的平衡。52、在现代扁平化大社会宏观背景下，依托社区服务网络辅助实施养老计划，成为现代社会化养老服务体系建设的核心内容。社区养老服务模式，既能迎合中国不同阶层老年人“家舍难离”的精神需求，强化家庭基础性养老职能；同时又能体现社会养老和社区服务“以人为本”的现代理念，从而有效整合了传统家庭养老与新兴机构养老的综合优势，是一种揉合了传统家庭养老和社会养老各自优点的养老服务模式。但是，目前中国居家社区养老服务的多元化不足。根据北京大学 2014 年的“中国老年健康影响因素跟踪调查(CLHLS)”数据显示，居家社区养老人群对医疗保健类社区服务需求最高，精神慰藉类服务其次，对日常生活照料类的养老服务需求相对较低。而目53、前大部分中国居家社区养老服务提供者并没有能够匹配这样的需求，反而把重点放在了生活照料上，对于医疗保健类服务的细分和差异化程度不足。3、养老机构差异化运营匹配不同需求机构养老是指为老人提供专门生活场所，如养老院、福利院和敬老院等，并提供日间照料、医疗护理、康复锻炼、老年社交等服务。我国机构养老以公办为主，民办为辅。民办又分为高端和中低端。目前这种模式在我国占比较低，而在欧美发达国家较为普遍。目前我国的养老机构，主要以国办为主，民办为辅。民营养老机构主要采取两种模式，一是公办民营，二是民办公助。目前，机构养老主体由公办养老为主体转变为公办民办对半开，不同价格档同时满足“未富先老”和“已老已富”人群54、。目前中国有 16 万家养老服务机构和设施。在这些养老机构中，优质公办养老人均收费约 2000-4000 元/月，环境设施好照顾周到，基本一床难求；中低端普兰店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告民营养老机构在 1600-7500 元/月，基础设施完善，有生活娱乐区，多人间为主；高端民营养老在 8000-30000 元/月，各方面顶级配置，多为养老公寓房20。图表 11：养老机构定位图按照项目针对的不同群体进行划分，我国目前的养老服务机构可划分为高端、中端和低端客户三类，其各自的特点如下：图表 12：各层次养老院特点项项目目低低端端中中端端高高端端收费标准较低，多在 3000 元以收费55、水平下收费标准较高，月费在4000 至 8000 元收费标准高，多在每月8000 元以上硬件情况硬件、软件配套设施并不齐全，服务人员较少硬件、软件配套“高大上”，多数为别墅软硬件设施侧重老年人居住舒适性等入住率入住率高，大部分在 90%以入住率极高，多数住满上入住率较低，大约在30%左右其他特点公办养老院居多，数量较为庞大，整体处于小而散的格局部分已形成良好的寇培，品牌效应显著，一床难求典型代表北京寸草春晖、汇晨老年公寓等上海亲和源北京乐成恭和苑、泰康之家燕园普兰店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告图表 13：机构养老付费模21式从中高端养老院的运营情况来看，能够支付得起每月 50056、0-10000 元的养老费用的老人或家庭并不罕见。其优质的服务能够吸引到足够的客户为其买单。未来 5-10 年内养老机构将迎来大量高净值客户，富人变老为养老机构创造福音。我国 60-70 岁的老年人口占老年人口总量的近 60%，未来 5-10 年内的这部分人群将从 50 后和 60 后中产生。这部分人群将是养老机构的福音：一方面他们是生育高峰诞生的人口，规模庞大；更重要的一点在于，他们中的不少人在改革开放后获取了足够的财富，能够支撑他们相对高额的养老费用，是养老机构的第一批高净值客户。中高端养老机构通过其品牌优势，容易在市场上站稳脚跟、长期运营，从而获得稳定的收入。第第二二节节 大大连连市市养57、养老老市市场场分分析析一一、大大连连市市养养老老产产业业供供给给现现状状截止 2020 年底，大连市在民政局登记备案的养老机构有 345 家，可提供床位 31646 个，各个区县的数据如下：图表 14：2020 年大连市养老机构统计表序序号号区区县县机机构构数数量量床床位位数数代代表表单单位位1市级1345大连市社会福利院2中山区231350中山区桂林养护院、中山区虎滩老年休养中心3西岗区342168神谷国际颐养苑、红岩老年服务中心4沙河口区321636大连工人养老院、兴工养老服务中心5甘井子区1069543春阳老年服务中心、辛寨子社区养老服务中心普兰店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究58、报告22序序号号区区县县机机构构数数量量床床位位数数代代表表单单位位6旅顺口区131233旅顺口社会福利院、旅顺口龙河养老院7金普新区302963金普新区社会福利院、锦润养老院8普兰店区442537莲山中心敬老院、普泽养老院9瓦房店区173552第四医院养老公寓、兴花园老年护理院10庄河305104庄河市颐养服务中心、圣爱养老院11长海县4450大长山岛养老中心、小长山岛养老中心12长兴岛2100长兴岛中心敬老院13高新区9665华仕山庄养老院、东海康乐老年公寓合计34531646图表 15：2020 年大连市养老机构规模分布情况区区域域床床位位数数5 50 0 及及以以下下5 51 1-1 59、10 00 01 10 01 1-2 20 00 02 20 01 1-3 30 00 03 30 01 1-5 50 00 05 50 00 0 以以上上合合计计市级111中山区7321231西岗区5118342沙河口区2721325甘井子区42515462106旅顺口区3352131金普新区38612302普兰店区895244瓦房店区42541117庄河510923130长海县1214长兴岛112高新区549而同期，大连市 60 岁以上老年常住人口的数量为 184 万人，养老床位与老年人口的比例仅为 1.6%，较之国际通行的 5%-7%的比率，差距很大。国办的养老机构较具规模，收费相对便宜60、些，入住率比较高，而民营和集体办的养老机构规模大小不一，收费标准不统一，整体入住率偏低。各养老机构根据硬件设施的不同，其收费标准也不同。国办、集体机构收费大多在 1000-3000 元/月之间，民营机构收费大多在 2000-5000 元/月之间。如要增加老年人的护理、医疗服务，需要额外再付服务费用，民营机构每月累计费用最高可达到 2 万元。普兰店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告二二、大大连连市市养养老老产产业业发发展展存存在在的的主主要要问问23题题1、养老机构基础薄弱养老服务行业属于微利产业，且前期基础建设投入巨大，资金短缺是社会办养老机构中普遍存在的问题。我国是一个“未富先老”61、的国家，多数老人的可支配收入低于社会平均水平，特别是女性老人、农村老人的可支配收入更少。因此，尽管养老需求总量在不断增长，但现在乃至今后一个时期内，老年人能够向养老机构支付的费用仍十分有限。当前，养老服务设施由国家、集体包办，民政部门或基层政府直办、直管的做法还没有根本改变。政府既是政策制定者，也是养老服务业举办者，又是行业管理者，政事不分、管办不分现象普遍存在。政府将大部分精力放在了对直属单位具体事务的管理上，对全社会宏观管理的职能相对薄弱，影响了养老服务事业的整体发展。2、民营养老机构发展滞后，养老机构数量和床位供需矛盾突出公办养老机构是政府直接创办的，土地、资金、人员、工资、业务指导都有62、保障，基本不存在经营风险，而民办的处处都要自己打理，仅建房或租房一项就需付出大量资金，加上员工培训、生活管理、医疗保健、日常开支等等费用就更大了。从目前的情况来看，公立养老院火爆到“一床难求”，而民营的养老机构却大多床位空缺，入住率不高。归根结底是因为养老产业缺乏法律规范，所以导致了“差钱”，由于“差钱”，导致了“位卑”，导致了“言微”，最后导致了“量少”。目前大连市有养老机构需求的老年人达 12.88 万多人，供需比仅为 1：4.15，还有约近 10 万张的缺口，需求压力巨大，供需矛盾突出。国办养老机构承担着“三无”及贫困老年人的养护、康复、托管任务，所以常常处供不应求，而民办养老机构却经常63、有住不满的现象发生。随着人口老龄化的加速，现在的中年人群在未来二三十年内对养老机构的需求会逐年增加，情况将会愈来愈烈。普兰店区XX养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告3、大连地区布局不合理，地处偏远大多数养老机构选址在远离市区或远离车站的位置。比如养老机构数量最多的甘井子区，规模大的养老院选择建设在营城子、革镇堡这些远离市区的地方，这与老年人渴望就近的情感寄托愿望形成一定的差距，因而，制约了部分有需求老人的入住，导致入住率较低24。4、收费偏高，制约低收入老人入住国办养老机构床位紧张，而民办养老机构的收费标准偏高，使得一部分有入住养老机构需求的低收入老年人群只能选择居家养老，从而影响到养老机64、构的入住率。多数养老服务机构政府投资少，设施建设和设备购置方面投入不足，充其量是“老年集体宿舍”，房间构造简单、功能单一、档次低，含卫生间的住房少，带厨房的更少，没有足够的室外活动场所。资金筹集渠道狭窄，对财政补助收入依赖性过大。随着我国改革开放和社会主义市场经济的深入发展，市场竞争日趋激烈，而多数事业单位受计划经济体制影响较大，资金来源主要靠财政拨款，尤其是实行企业化管理的事业单位，创收能力差，市场竞争力和生存能力脆弱，资金来源主要靠财政拨款或内部循环。5、养老机构定位混乱绝大多数的民办养老机构的目标定位不确定，功能混乱。入住的老人有长期养老的，也有短期养老的，甚至有几天托老的；有的托老所也65、可入住养老。入住的老人分为完全自理型、半自理型、完全不能自理型，没有专养专护和一级护理的机构，虽然一些机构在规章制度明确划分了护理等级，但是在实际操作过程中由于各种问题而不能真正实现相应等级服务。第第三三节节 养养老老行行业业市市场场分分析析小小结结根据第七次人口普查数据，我国大陆地区 65 岁及以上老年人口已达 1.9 亿，占总人口比重为 13.5%。我国已进入老龄化阶段，预计 2025 年将进入深度老龄化阶段，老龄化发展速度和日本相当。随着老龄需求总量增长，加之第一批中产普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告25阶级积累的财富，可以预见，我国养老产业潜在的市场需求相当可观。根据66、中国社科院 2016 年发布的中国养老产业发展白皮书的预计，到 2030 年，中国养老产业的规模将达到 13 万亿元。借助区位优势、气候优势、环境优势，大连市拥有发展健康养老产业得天独厚的优势。“候鸟式”旅居养老是近年来健康养老与养生度假产业发展的显著特征。大力发展“候鸟”养老产业，可有效解决老年人口数量庞大，增长迅速，养老形势严峻等问题，促进产业之间的融合，推动产业的升级和转型，提高经济的综合健康发展。“候鸟”式养老把休闲旅游、健康养生、经济发展三者之间进行了融合，满足了社会经济发展的需要，同时也满足了老年人提高自身的生活质量的要求，具备巨大的市场前景。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可67、行性研究报告第第四四章章 项项目目区区位位分分26析析第第一一节节 大大连连市市区区位位环环境境大连是京津的门户，北依营口市，辽宁省、吉林省、黑龙江省和内蒙古自治区是大连的广大腹地，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。市内山地丘陵多，平原低地少，整个地形为北高南低，北宽南窄;地势由中央轴部向东南和西北两侧的黄、渤海倾斜，面向黄海一侧长而缓。长白山系千山山脉余脉纵贯本区，绝大部分为山地及久经剥蚀而成的低缓丘陵，平原低地仅零星分布在河流入海处及一些山间谷地;岩溶地形所处可见，喀斯特地貌和海蚀地貌68、比较发育。大连地区主要有黄海流域和渤海流域两大水系。注入黄海的较大河流有碧流河、英那河、庄河、赞子河、大沙河、登沙河、清水河、马栏河等;注入渤海的主要河流有复州河、李官村河、三十里堡河等。其中，最大的河流为碧流河，是市区跨流域引水的水源河流。还有 200 多条小河。大连地区淡水资源总量为每年 37.86 亿立方米。大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温 10.5，极端气温最高 37.8，最低-19.13。年降水量 550-950 毫米，全年日照总时数为 2500-2800 小时。第第二二节节 项项目目地地理理位位置置项目位于69、大连市普兰店区太平街道XX社区塔岭，地块西侧紧东沟生态旅游度假区，东侧 S212 省道。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告图表 16：项目地块位27置第第三三节节 项项目目区区位位优优势势分分析析1、项目所在地交通便利。项目建设地点为普兰店区太平街道XX社区塔岭，该位置距离金普新区高铁站 12 公里，距离大连金州湾国际机场（在建）60 公里，距离大连港新港客运站 50 公里，距离沈大高速石河入口 12 公里，能够实现海陆空的一小时换乘，这为旅居式养老提供了便利的交通条件。2、气候更加宜居。连处于北半球中纬度地带，所受太阳辐射年四季较，环流以西风带和副热带系统为主，再加上一面依、70、三面靠海的地理环境影响，所以本区的候具备以下优势：候温和，年平均气温 8-11，冬暖夏凉，尤其夏天，非常适合避暑；空湿润，非常适合人居住，尤其是对于常年生活在内陆的人来说更加适合养生度假；本项目周边人口密度低，森林覆盖率高，空气质量好，更适合养老、度假和养生。3、旅游资源丰富。项目紧邻小黑山，该山面积约 11 平方公里，是金州诸多河流的发源地，也是大连市重要的水源涵养地，本身森林资源丰富，自然景观奇特，有得天独厚的旅游资源禀赋。近年来，随着大连东沟旅游度假区的逐步开发，东东沟沟生生态态旅旅游游度度假假区区本本案案普兰店中心医院东东沟沟生生态态旅旅游游度度假假区区金金普普高高铁铁站站大大连连北北71、站站大大连连湾湾新新港港客客运运站站普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告28像东泉假日酒店、东沟五坊、紫云花汐薰衣草庄园等旅游景点已经小有名气，是大连地区周边游的首选地，先后被评为全国乡村旅游重点村、全国生态文化村、中国最有魅力休闲乡村等。近年来随着东沟旅游度假区拓展空间的不足，给本项目的开发带来了机遇。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告29第第五五章章 项目对标案例分析项目对标案例分析第第一一节节 国内国内典型案例调研分析典型案例调研分析一、海口恭和院健康疗养度假园区一、海口恭和院健康疗养度假园区图表 17：恭和苑实景图1、基本信息“恭和院”是北京乐成集团旗下的72、全国养老连锁服务品牌，面向国内外高端市场，提供有品质的健康养老服务。海口恭和院于 2012 年开业，是“恭和苑”直营连锁健康养老服务品牌在大连市的首个示范项目，也是乐成养老投入运营服务的首个旗舰项目。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告30图表 18：恭和苑区位示意图海口恭和院位于海口市海甸岛，北邻海口市人民医院，距海边 1200 米，西邻海南大学；围合式低密度院落，内外景观通透，居住区域中央点缀内庭花园，4000 平米水系贯穿全院。共有 296 套居住单元，融合宜老设计，有大小餐厅、多功能厅、书画室、舞蹈室、手工艺室等功能空间。2、客群定位与服务内容客群定位：以外地候鸟旅居老人73、为主，自理/非自理老人均可接收。逐渐向照护型业务转型，逐渐争取本地客源。服务内容：住、食、医、养、乐五项基础服务（不额外收费），护理服务（根据护理等级收费），康复理疗服务（根据服务项目收费）。（1）基础服务住：宽敞明亮与适老化设计的不同房型可选择，房间装修布置较高端，独立冷暖空调及 24 小时热水，配有洗衣房自助洗衣，每天提供房间打扫及通风服务。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告31图表 19：恭和苑房型示意图食：专业餐饮团队设计老年人营养菜谱，三餐自助餐模式，提供上、下午茶。提供个性化特殊配餐：如高血脂餐、糖尿病餐、清真餐等。图表 20：自助餐厅医：生命体征检测，自助测量血压74、；医务人员值守；24 小时紧急呼叫响应。与海口市人民医院无合作对接，突发情况 120 紧急送诊。养：健康检测，并提出健康改善建议；日常养生活动，包括每天组织有氧运动锻炼、抗阻训练、手脑协调训练、平衡能力与力量训练、中药浴式水疗（每周开放一次）等；组织健康讲座。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告32图表 21：水疗池乐：在各活动室开展电影、棋牌、书法、绘画、手工、电子琴、合唱、瑜伽、上网、台球、乒乓球等日常娱乐活动；每月组织一次集体外出活动（景点门票及车票自理）；每月在院内组织一次主题活动。（2）护理服务根据老年人能力等级对应照护服务等级，提供不同级别护理服务。图表 22：能力等75、级对应照护等级表能力等级能力等级对应照护等级对应照护等级收费水平（元收费水平（元/人人/天）天）轻度失能照护 1 级40中度失能（A）照护 2A 级80中度失能（B）照护 2B 级120重度失能（A）照护 3A 级150重度失能（B）照护 3B 级220（3）康复理疗服务康复项目：偏瘫康复、骨科术后康复、慢性疼痛康复、骨关节病康复、吞咽康复。理疗项目：中频电治疗仪、低频电治疗仪、吞咽治疗仪、超声波治疗仪、磁振热治疗仪、超短波治疗仪、红外线治疗仪、中药熏蒸床、中药足蒸桶、针灸、拔罐、艾灸。3、房型设置、房型设置设置有两种房型，标间及一居套房。其中一居套房数量约为 50 套，剩下 200普兰店区塔76、岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告33余套为双人标间。图表 23：楼层分布与房型设置4、员工配备、员工配备护理人员 40 人左右，配备注册医师、护士。5、价格策略、价格策略图表 24：恭和苑定价表入住时长入住时长房型房型2018 年年 10 月月 1 日至日至 2019年年 3 月月 31 日日2019 年年 4 月月 1 日至日至 2019 年年9 月月 30 日日双人一房双人一房一人一房一人一房双人一房双人一房一人一房一人一房30 晚以下标间638438468318一居688488508348一个月标间548388398268一居598438428298三个月标间488328378277、48一居538378410280六个月标间448288378248一居498338410280一年期标间368238一居3982686、入住率情况、入住率情况淡季（每年 4 月 1 日至 9 月 30 日）入住率在 10%-20%。旺季（每年 10 月 1 日至 3 月 31 日）入住率在 90%以上。7、项目优势总结、项目优势总结（1）区位优势：距海边约 2km，临近三甲医院、海南大学。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告34（2）配套活动设施丰富：设有活动室、乒乓球室、台球室、棋牌室、多功能厅等休闲娱乐区域，帮助老年人在活动中延缓机体或智力衰退。（3）特色康复理疗服务：满足老78、年人康复治疗需求。（4）房间装修及配套家具较为高档，可满足高消费能力旅居人群需求。二二、燕达金色年华健康养护中心、燕达金色年华健康养护中心1、基本信息、基本信息燕达金色年华健康养护中心位于北京东燕郊国家经济开发区燕达国际健康城内，地处北京城市副中心核心圈，距北京天安门 30 公里，距首都国际机场 25公里。总建筑面积近 60 万平方米，规划设置床位近 10000 张，是一座国际化、信息化，集养老、养生、康复为一体的绿色生态老年养护基地。致力于建设规划全面、提高老年人晚年生活质量、“医养康相结合”型全程化持续照护养老社区，全程解决自理、半自理以及失能失智老人的各种养老照护及医疗康复需求。图表 279、5：燕达金色年华健康养护中心普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告35图表 26：燕达金色年华健康养护中心位置示意图2、客群定位与服务内容、客群定位与服务内容客群定位：客群定位：自理、半自理、失能失智老人皆可接收。服务内容：服务内容：（1）护理服务每个非自理养护区均为一栋星级宾馆式养护楼，其中地下一层为厨房，一层为护理站，二层以上为宾客居室。每栋星级宾馆式养护楼均为 12 层。每栋楼为一个独立的健康养护区域，在二层以上的宾客居室区域，每一层均设有护理服务台、诊疗室、药房、宾客接待区、休息区、配餐室、宾客餐厅、洗衣房。每栋宾馆式养护楼均设有 1 个医护站，配有专职正副主任医师、全科医80、师和专职护士，负责本层入住宾客的诊疗康复和健康管理工作；每一层设有一个养护组，配有从国外引进的护理主管、助理护士和护理员，负责本层入住宾客的生活养护服务。医生、护士、助理护士和护理员均实行 24 小时值班制，不间断地为入住宾客提供服务。非自理养护区护理用床为特制加宽的电动三摇医疗护理床。在每一套宾客居室的床头装有呼叫对讲仪和氧气装置，宾客有需要时可直接呼叫服务人员提供服务和吸氧治疗。在卫生间的座便器和浴缸边均装有紧急呼叫按钮，宾客在紧急情况下可随手按下紧急呼叫按钮，服务人员会及时赶到宾客身边提供帮助。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告36图表 27：非自理区卫生间图表 28：非81、自理区公共浴室针对非自理入住区域的宾客，专职医护人员每日定时为宾客检测体温、血压、心脏功能，保障身体健康安全，还特别配备了生活辅助及康复设备，并配备多名具有职业资格、经验丰富的康复师。区域内所设置的生命体征遥感监测设备对高危宾客心脏、呼吸、血压等身体指标，通过总监控室屏幕 24 小时监测，当宾客身体指标出现异常时，遥感监测设备会自动报警，届时将得到医护人员及时救治，最大程度保障了入住宾客的生命安全。非自理养护区配置的生活辅助和康复设备：在非自理每个楼层，均设置了公共浴室，配置了先进的洗浴和水疗设备;在部分楼层的全层配置了全套天轨移位系统（将宾客房间、卫生间、走廊、餐厅、普兰店区塔岭养老度假小镇82、（一期）项目可行性研究报告37公共活动区、诊疗室、公共浴室等连接为一个整体）。图表 29：天轨移位系统（2）自理区服务自理区为家居式套房，每个单元配有专职全科医师和专职护士，负责本单元入住宾客的诊疗康复和健康管理工作；每个单元设有一个养护组，配有从国外引进的护理主管、助理护士和护理员，负责本单元入住宾客的生活养护服务。医生、护士、助理护士和护理员均实行 24 小时值班制，不间断地为入住宾客提供服务。提供宾客式的服务，比如居室保洁、整理床铺、衣物洗涤、心理保健、陪同就医等。非自理区，提供全面的生活、康复照料，如服伺饮食、穿衣、如厕、心理慰藉、辅助康复等。在每一套宾客居室的客厅、床头和卫生间装有呼83、叫对讲仪，宾客有需要时可直接呼叫服务人员提供服务。在厨房和卫生间均装有紧急呼叫按钮，宾客在紧急情况下可随手按下紧急呼叫按钮，服务人员会及时赶到宾客身边提供帮助。（3）医养结合服务养护中心为北京市医保定点单位、河北省“医养结合”试点单位、京津冀养老试点单位，与燕达医院同属燕达国际健康城。同时，还与朝阳医院、天坛医院等医疗机构开展合作，为老人就医取药开通绿色通道。配有一些先进的护理、康复设备。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告38图表 30：医疗康复设备（4）膳食服务养护中心有五个食堂，分别有中西餐，还有清真等特需食堂。餐饮主要是自助、自点为主。在非自理区，根据老年人的饮食习惯，提84、供丰富多彩、营养全面的饮食。（5）医疗护理服务养护中心为自理入住宾客、半自理和非自理入住宾客分别设置了护理站。自理护理站设置在每两栋家居式花园洋房之间，半自理非自理护理站设置在星级宾馆式楼房的一层。自理护理站设置有多功能活动区、医护值班室、诊疗室、输液室、药房、营养餐厅、娱乐区和员工值班室。根据自理宾客的入住人数，对应的配备了高素质的医生、护士、护理员、营养师、厨师和服务员等，为宾客提供医、护、养一体化健康养护服务。半自理非自理护理站内设有 24 小时服务台、医护办公室、监控室、宾客餐厅、康复室、公共活动区等，根据半自理非自理宾客的入住人数，对应的配备了高素质的医生、护士、护理员、营养师、厨师85、和服务员等，为宾客提供医、护、养一体化健康养护服务。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告39图表 31：医疗护理站（6）文化娱乐活动设有综合活动中心，运动项目基本齐全，建有标准的游泳池、老年健身中心、模拟高尔夫馆等。老年大学开设各种课程齐全，设专门的图书馆、书画室。图表 32：阅览室普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告40图表 33：书画室养护中心定期组织各式各样的文娱活动，并且也组织社会力量对园区老人进行志愿服务活动。党的生日、建军节、国庆节等重大节日，老人寿辰日（每月集中）等，养老机构都会组织开展活动。图表 34：大礼堂3、房型设置、房型设置养护中心共规划床位近86、 10000 张，一期建设为非自理/半自理区，床位约 2300张。二期建设为自理区，已于 2018 年 10 月陆续开放入住。（1）非自理/半自理养护区户型有：单间一卫（即标准间，面积为 36 平米），普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告41一间一厅二卫（即两套间，面积为 72 平米），二间一厅二卫（即三套间，面积为 108 平米）。家具家电、床上用品、卫生洁具及其他生活设施均按照星级宾馆的房间配置，护理用床为特制加宽的电动三摇医疗护理床。图表 35：非自理区房间图表 36：半自理区房间（2）二期自理区有二十余个户型，从 50 多平方米到 100 多平方米不等，共有 14 栋家居87、式住房建筑，采取逐栋开放入住的方式，目前开放的房型有两室一厅一厨两卫（面积 84 平方米）、两室一厅一厨一卫（74 平方米）、三室一厅一厨二卫（面积为 123 平米）。每套房型均有厨房，可自行做饭。房屋完成基本装修，家具及电器需自行购置。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告424、人员配置、人员配置养护中心自理区每栋楼配有注册医师、护士、护理员、后勤人员约 15 人左右，非自理区照护人员与入住老人比例在 1：3.5 左右。5、价格策略、价格策略养护中心以长期入住形式为主，入住时间最少为 1 年，签订时间越长折扣越大。非自理/半自理养护区定价情况如下表：图表 37：非自理/半自理养88、护区价格护理级别护理级别户型户型入住养护费（人入住养护费（人/床床/月）月）入住保证金入住保证金/人人半自理标准间4000-6800 元3 万元一间一厅7300-10400 元3 万二间一厅9100-13200 元3 万非自理标准间6800-8600 元5 万一间一厅9200-12200 元5 万二间一厅11000-14000 元5 万特护级标准间9000-10800 元5 万一间一厅11800-13600 元5 万二间一厅13600-16400 元5 万专护级标准间13900 元5 万一间一厅15700-17500 元5 万二间一厅17500-19500 元5 万家居式自理区可购买长期使用权89、，每栋新开楼房价格在持续上涨。以目前开放的楼房为例：两室一厅一厨两卫房型，10 年使用权价格为 82 万元左右；两室一厅一厨一卫房型，10 年使用权价格为 74 万元左右；另有每人每年服务费 53000 元左右（包括水电费、医疗费、卫生费、各类文娱活动等，不含餐费）。6、入住率情况、入住率情况养护中心非自理/半自理养护区全年入住率稳定在 80%以上，家居式自理区目前还在持续开放中，全区域规划 10000 张床位预计满负荷实际入住人数在6000-7000 人，目前入住总人数达到 3000 人左右，总体入住率达到 45%左右。7、项目优势总结、项目优势总结（1）养护中心医疗、生活服务、商业配套齐全90、，在院区内就可以满足老人日常生活的各方面需求。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告43（2）专业医疗服务：河北燕达医院是非营利性三级甲等综合医院，作为养护中心的医疗板块，已开通北京医保实时结算，与北京各大三甲医院紧密合作，并为在住老人开通专属就医绿色通道。（3）引入智慧养老设备，拥有完善的养老信息化平台，通过智能平板终端和只能一卡通，提供健康管理、紧急呼叫、电子围栏、智能点餐、活动预约等服务。（4）拥有高标准专业化的护理团队，可为老人提供不同服务等级得近百项服务。第第二二节节 大连市大连市典型案例调研分析典型案例调研分析一、大连椒金山养老服务中心一、大连椒金山养老服务中心1、基本91、信息大连市椒金山养老服务中心成立于 2016 年，坐落于美丽的海滨城市大连，建筑面积 10000 余平，其中 2000 余平现代化医疗中心。大连椒金山养老中心位于椒金山休闲健身公园南部，公园占地面积为 14.2万平方米。公园上山健身步道 4200 多平方米，拥有大型观景平台，2000 米景墙，背山面海的独家资源，让老人在这里享受最佳的养老空间。图表 38：椒金山养护中心实景图普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告442、客群定位与服务内容椒金山养老服务中心是大连市首家五星级养老机构，也是大连市唯一一家五星级养老机构，主要面向大连本地 55 岁以上的老年人。配套的服务主要有以下方面：92、（1）各项文体活动中心内设有健身室、棋牌室、舞蹈室、绘画室、麻将室、图书阅览室、乒乓球室等多类型休闲娱乐场所。但最受欢迎的还是 300 多平方米的阳光多功能活动中心，这里有假山流水、葱葱绿植，鱼儿嬉戏，富有生机的景致让老年人即使在寒冷冬日也能感受春日旖旎。图表 39：椒金山阳光多功能活动中心实景图（2）绿色生态庄园为了让居住在这里的老人们一年四季都能吃到放心的绿色蔬菜，椒金山养老服务中心在距离园区 30 公里处，专门修建了一处绿色生态庄园。园内设有无公害蔬菜大棚、家禽养殖、休闲垂钓园、森林休闲大屋、百亩观赏植物区等配套设施。每逢天朗气清，老人们经常到园区休闲、采摘、游玩。普兰店区塔岭养老度假小93、镇（一期）项目可行性研究报告45图表 40：绿色生态庄园实景图（3）护理医疗康复服务椒金山养老服务中心摒弃了传统的托管模式，选择将养老、护理、医疗、康复四大服务相结合，打造一所满足老年人个性化需求的“医养护康”特色养老机构。为此，椒金山养老服务中心投资建设了 2000 余平的现代化医疗中心，下设急诊、内科、外科、中医科、康复等多科室。中心为每位老人都配备了专业的呼叫设备，确保每一位入住养老中心的老人，都能及时高效地享受优质医疗服务，24 小时贴心护理。图表 41：医护日常3、房型设置普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告46养护中心共有 304 张床位，有单人间、双人间等户型。图表94、 42：房间实景4、价格策略根据护理等级，每月收费 2500-3200 元不等，包括护理费、伙食费、床位费等，需要特殊护理的，根据实际情况加收特护费。5、项目总结（1）环境优势：中心位于椒金山休闲健身公园南部，公园占地 14.2 万平方米，上山健身步道 4200 平方米，拥有大型观景平台和 2000 米的景墙，具有独特的背山面海的优势。（2）智能化医养社区：中心为每位老人配备专业的医疗呼叫设备，依托全院医疗资源，面对突发状况，做到“30 秒”就医，提供全面、准确的医疗诊断，并能及时方便的为老人提供所需的医疗服务。二二、大连中山桂林养护院大连中山桂林养护院1、基本信息大连中山桂林养护院分为一院和95、二院，依托于大连桂林社区服务中心，是大连市首家医养结合示范机构，是大连市真正意义上具备完善的老人住养、便捷医疗、康复服务为一体的现代化综合性老年医养康服务机构。一院背靠享有天然氧吧的大连植物园，建筑面积 3100 多平方米，共 120 张普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告47床位。二院位于大连标志性景区海之韵公园旁，背山面海，风景秀丽。二院占地2000 多平米，床位 80 张，一院和二院均是是大连养老院中档次较高的养老机构。图表 43：养护院外部实景2、客群定位与服务内容养护院将入住老人分为自理、半护、全护、特护四类人群，其中：自理人群为日常生活可以自理或年老体弱患有器质性疾病96、，但症状较轻，能够自由活动，日常生活起居不需要照料、帮助，自己能够做日常的事务；半护老人通常患有不同程度的慢性疾病，行动不便，但病情稳定、思路清晰，部分生活需要提供协助；全护老人行动不便、视物模糊不清、思维能力减退、表达不清、肢体活动有障碍，大小便及生活起居需要照顾；特护老人是指精神意识受到严重障碍、肢体受到严重功能障碍、患有重度老年痴呆症、大小便完全失禁，在生活及医疗需要 24 小时专人照顾的老年人。医养结合是养护院的一大特色，其坚持聘用临床经验丰富的中西医医疗专家为入住老人诊治常见病，坚持聘用技术过硬的护士提供基础护理服务，做到“专业医护、贴心养护、细心陪护、悉心康护、健康防护、精神乐护”97、。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告48图表 44：桂林养护院养护宗旨3、房型设置养护院内设单人间、双人间、三人间、四人间和五人间，以满足不同层次的需求。整体装修充满人性关怀，重细节，无障碍，走廊、洗手间等安有扶手，保证老人安全方便，已达到养老机构的民政要求。每个房间均设有 24 小时热水、液晶彩电、电话机、卫生间，床头配有呼叫系统。设有室内老人活动室、阅览室、棋牌室、康复中心、多功能厅等设施。还定期组织老人进行健康知识讲座等活动。图表 45：养护一院实景图普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告49图表 46：养护二院实景图4、价格策略根据护理等级的不同，收费标准也98、不同，收费区间大致在 3500-8000 之间（特护老人需要根据实际情况确定入住费用）。5、项目总结（1）充分利用桂林社区卫生服务中心的医疗资源，可为出院之后需康复治疗的老人、长期卧床老人、绝症晚期病人等提供治疗、护理、临终关怀、心理咨询等一系列服务（急诊除外）。（2）中医+养老模式：中医药在养生保健和治未病领域有着特殊的优势，再加上政策红利的推动，桂林养护院创新了“中医+养老+社区”的模式，由桂林社区卫生服务中心国医堂的医生为入住老人提供中医服务，充分发挥中医药的养生保健优势。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告50第第三三节节 异地联动式案例调研分析异地联动式案例调研分析一、99、北青旅居一、北青旅居（1）企业介绍）企业介绍北青旅居为孝质(北京)健康科技有限公司推出的旅居产品，作为中国旅居行业的先锋，由万方集团、北青传媒集团、法制晚报社、深圳航空地产公司行业巨头共同创立，是具备国有企业品牌保障、上市公司资金支撑、媒体平台支持的企业。孝质（北京）健康科技有限公司背靠深航地产与北青集团两大知名国企，以“百善孝为先、为老人造福、帮子女尽孝、替政府分忧”为己任，依托先进的科技养老新技术，开展以旅居养老服务为主、居家养老服务辅助支撑的特色化业务，致力于构建标准化、系统化、全覆盖的养老服务体系。（2）旅居基地介绍）旅居基地介绍北青旅居现已有：山东烟台养马岛度假基地、北京长城奥运森林100、公园度假基地、安徽黄山千岛湖深渡度假基地、云南昆明石林度假基地、四川攀枝花花舞人间度假基地、四川成都青城山度假基地、云南德宏瑞丽缅甸风情度假基地、海南儋州椰林海滩度假基地、江苏无锡太湖道教文化度假基地、泰国普吉岛度假基地、奥兰多“梦享墅”度假基地、澳大利亚凯恩斯度假基地、泰国芭堤雅度假基地、宁夏银川镇北堡度假基地、摩洛哥 Club Med 度假基地、杭州西湖杨公堤度假基地、陕西太白山度假基地等 100 余家自有度假基地和合作度假基地。（3）会员制模式）会员制模式1）会员权益）会员权益拥有相应会员级别入住本基地及北青旅居全球度假基地自由换住权益有北青旅居一对一私人度假管家服务拥有专业旅居顾问一对101、一环球定制旅行服务拥有旅居卡继承、转让、赠送相关权益普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告51拥有全家、亲友共享会员卡全球旅居服务拥有北青旅居自有基地餐饮、娱乐等相应会员折扣拥有北青旅居科技医疗健康诊疗服务拥有北青旅居赠送的当次行程意外保险一份拥有北青旅居延伸服务拥有北青旅居定期提供的全球会员活动权益2）北青平台会员价格）北青平台会员价格北青旅居自有平台会员价-市场价 5 折；北青旅居合作平台会员价-市场价 9 折，平台换住补贴；北青旅居基地消费：按各基地会员消费价折扣执行；北青旅居深度游产品：按会员折扣价执行。3）如何解决异地服务的收费和服务差异）如何解决异地服务的收费和服务差异102、换住规则换住规则换住产生的差异是由于季节和房型的因素造成的。客户花 12.5 万元购买的是标准客房的每年 28 天权益，换住的系数会根据各基地、各房型不同时点房价自动置换。（4）会员卡介绍）会员卡介绍1）北青旅居会员金卡）北青旅居会员金卡售价 126000 元。（30 年/每年 28 天服务/可换住/可转让/北青旅居平台会员价待遇/可提前消费）年度红利：年度红利：普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告52每年享有入住北青旅居自有基地的权益。该权益仅在本年度内有效，超出权益外的消费，享受北青旅居平台会员价；北青旅居平台会员价：自有平台会员价-市场价 5 折；合作平台可享受会员价；每年103、享有 1000 元红利金；北青旅居度假产品：按会员价执行。2）北青旅居会员储值卡）北青旅居会员储值卡售价 40000 元起。（10 年/可转让/北青旅后平台会员价待遇）储值卡在有效期内可任意消费，并享受北青旅居平台会员价；北青旅居平台会员价：自有平台会员价-市场价 5 折；合作平台可享受会员价；北青旅居度假产品：按会员价执行。3）北青旅居会员年卡）北青旅居会员年卡售价 16800 元。（3 年/每年 28 天服务/可换住/可转让/北青旅后平台会员价待遇/可提前消费）普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告53每年享有入住北青旅居自有基地的权益。该权益仅在本年度内有效，超出权益外的消费104、，享受北青旅居平台会员价；北青旅居平台会员价：自有平台会员价-市场价 5 折；合作平台可享受会员价；北青旅居度假产品：按会员价执行。二、绿地康养居二、绿地康养居图表 47：绿地康养居酒店全国布局（1）企业介绍）企业介绍绿地康养产业集团是 2017 年 10 月 13 日成立的，成立之初正式发布康养产业规划。绿地康养将全面负责绿地“医康养”大健康核心产业平台建设，参与大健康领域的“医康养”产业项目的开发与运营，承担绿地健康养生示范区“康养居”建设。绿地康养居主要面向 55-75 岁健康活力老人，是一个面大量广、有内容、有特色、中产阶级能够消费的旅居度假产品。各康养酒店将根据项目特征和周边旅游度假105、资源，赋予文化旅游、医疗康复、养生保健、学习深造、余热休闲、财富管理等附加主题，形成集“医、康、养、娱、游、学”于一体的一站式旅居服务产品，让长者获得安详无忧的旅居度假体普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告54验。绿地康养酒店实施会员制销售，一站购入、畅游全国。（2）投资规划及基地介绍）投资规划及基地介绍绿地康养居酒店计划投资 200 亿，两年内在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区开工 100 家，五年内在国内外形成 500 家连锁，同时对优质康养资产推进资产证券化。目前已有 40 余个酒店项目已经或即将开工建设，武汉、成都、三亚、佛山、峨眉山、郑州等十余家酒店将于 6 月106、后陆续开业，今年年内全部投入运营。（3）会员模式）会员模式2018 年，康养产业集团正式推出绿地康养居，面向健康活力老人的旅居养老度假产品，以康养酒店为载体，以会员俱乐部为平台，以健康养生、主题文化活动为特色。绿地康养居，致力于成为百姓首选的健康快乐养老生活设计专家。图表 48：会员卡类别及收费普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告55图表 49：入住价格表会员服务特色包括全程健康管理、主题特色文化活动、安全保障系统、家文化、会员俱乐部模式、会员助理服务。（4）服务内容）服务内容图表 50：会员基础服务图表 51：会员增值服务普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告56图107、表 52：入会流程三、异地联动式案例调研分析结论三、异地联动式案例调研分析结论异地联动式案例调研分析主要对北青旅居、绿地康养居进行了分析研究。会员制模式开展的主要依托的资源包括项目方旅居产品的异地互动布局、会员专享权益以及其他合作资源优惠权益。会员多采取“会员费+月费”的收费方式，期限以中短期为主，多为 3-5 年，一般不超过 10 年。客户缴纳的会员费一般包含一定时长的入住权益，超出部分享受会员折扣价格；或采取入住租金及其他消费从会员卡储值扣减的模式。会员费一般以转让为主，提前申请后在一定期限内可退还。会员费定价一般取决于会员期限及享受的权益，入会价格基本均在 10 万元以内。图表 53：异108、地联动式案例调研分析情况项目项目旅居基地旅居基地会员模式会员模式服务内容服务内容北青旅居100 余家自有度假基地和合作度假基地拥有相应会员级别入住本基地及北青旅居全球度假基地自由换住权益，根据消费期限和权益不同，价格在1.68 万元至 12.6 万元不等基地餐饮、娱乐、科技医疗健康诊疗服务绿地康养居40 余个酒店项目面向健康活力老人的旅居养老度假产品，根据消费期限和权益不同，入会价格在3 万元至 16 万元不等以康养酒店为载体，以会员俱乐部为平台，以健康养生、主题文化活动为特色普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告57第第六六章章 项目定位分析项目定位分析第一节第一节 SWOT 分109、析分析针对本项目情况，从优势、劣势、机遇、威胁等方面进行 SWOT 分析如下：图表 54：项目 SWOT 分析项目优势（项目优势（S）：）：1、大连市的自然气候优势；2、就医方便，距离普兰店中心医院 20 分钟的车程；3、现有旅游资源丰富，民俗文化特色突出；4、大连市旅游经济发展，候鸟人口多；5、当地大型高端民营养老机构数量少。项目劣势（项目劣势（W）：）：1、现有旅游资源均未得到有效开发；2、项目公司新进入本行业，缺乏实施经验，合作资源和品牌处于劣势。项目机遇（项目机遇（O）：）：1、东沟生态旅游风景区的崛起；2、大连市扶持养老服务业政策；3、向深度老龄化社会发展带来的养老增量需求大。SO 110、策略：策略：1、对客户要精准定位，一切从客户养老需求出发，提高客户体验；2、健全项目基础设施、配套设施和服务体系。WO 策略：策略：1、拓宽民营养老机构接待客户群体的范围，以医养康体经营补充项目收益；2、丰富房型设置，发展多元化业态。项目威胁（项目威胁（T）：）：1、落后的养老服务观念；2、国内、大连养老专业人才缺乏；3、“候鸟式养老”周期性强导致民营养老机构经营面临特殊困境。ST 策略：策略：1、通过异地互动养老，缓解季节周期性对发展经营的影响；2、创新营销经营模式，依靠会员费、创新增值服务等方式快速回流资金。WT 策略：策略：1、避免只走高端养老服务路线，以切实发展为主导思想；2、增强工作111、人员的稳定性和专业性，适时开展培训。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告58第二节第二节 目标定位目标定位愿景目标：愿景目标：打造打造大连市大连市首席旅居适老养生机构首席旅居适老养生机构项目定位为大连市首个多元的旅居适老养生项目，在开展旅居养老的同时，建设完善的适老养生配套系统。通过不同房型设置，实现多元化的服务产品组合，以满足适龄养生人群的不同需求，辅以完善的营养膳食、休闲娱乐、康养保健功能配套，将项目打造成为驱动大连市旅居康养综合养老业态的新地标。第三节第三节 客群定位客群定位1、核心客源一：核心客源一：本地有消费能力的适龄养生人群本地有消费能力的适龄养生人群大连市是全国老龄112、化程度最严重的二线城市，养老市场需求大，潜在增长能力强，但是大连市内基本没有大型综合性的养老机构，基本以社区养老中心和各区县福利院为主，因此，本地有一定消费能力的适龄养生人群，是本项目的主要潜在客源。2、核心客源二：外地核心客源二：外地旅居适龄养生人群旅居适龄养生人群大连市是旅居养老的热点区域，尤其是对东三省老人来说，大连市更是旅居养老的首选目的地，再加上大连市我国著名的滨海城市，内陆地区老人到海边养老的热情不减，同时该群体有较高的消费能力与消费意愿，因此本项目也将旅居老人作为重要目标群体。3、补充客源：补充客源：淡季考虑以旅行社、旅游散客等为项目补充客群淡季考虑以旅行社、旅游散客等为项目补充113、客群由于旅居养老经营具有明显的季节性波动，淡季为减少房间空置情况，需积极寻求旅行社团体游客资源以及旅游散客资源。4、客群特征：面向客群特征：面向高收入、高消费群体，提高产品附加值高收入、高消费群体，提高产品附加值按收入分布，项目客群定位以高收入、高消费人群为主，根据大连市当地收入及消费水平，本项目养老机构服务属于高消费项目。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告59第四节第四节 产品产品及价格及价格定位定位一、产品定位一、产品定位1、构建、构建“住、食、乐、养住、食、乐、养”于一体的产品服务体系于一体的产品服务体系提供“住、食、乐、养”四大服务内容。住：宜居的室内外住宿环境，可供休114、闲散步的自然山林与河道景观，享受大连优质的气候与自然环境，基本生活配套设施齐全。食：专业的膳食团队提供适合老年人的餐食搭配，提供自助式供餐。乐：为入住老人提供阅览、书画、棋牌、舞蹈、手工等休闲娱乐场地，节庆日组织举办联欢活动，帮助老人在娱乐活动中锻炼身体技能，保持心情舒畅，满足精神需求。养：引进康养理疗、膳食调养服务、足浴、泡浴、spa、中医疗愈等配套康养保健项目。2、针对旅居适老养生客群提供居式养生公寓服务为完全自理的旅居人群提供养老住宿服务，配有全套家具与常用生活电器，主要采取会员制旅居形式。养老管家负责组织各项文娱活动，陪同就医取药、及时响应老人突发状况等。二、价格定位二、价格定位通过对115、标案例研究分析，并结合大连实际，本项目基础服务费定位为 7500元/月（含 1500 元/月的餐费），价格标准属于大连市各调研机构内的高档水平。图表 55：基础服务费价格定位类型类型项目项目/案案例例基础服务费收费标准（元基础服务费收费标准（元/人人/月月）本项目大连项目7500 元（含餐费）对标案例海口恭和苑健康疗养度假园区7500-9000 元北京延庆不老山庄7500-12000 元大连中山桂林养护院3500-8000 元在基础服务费的基础上，参照调研案例中延庆天开瑞祥不老山庄增值服务费（主要是康养理疗项目）6000-7500 元/人/月的标准，本项目拟打造康养理疗项普兰店区塔岭养老度假小116、镇（一期）项目可行性研究报告60目，同时，借鉴对标案例经验，本项目可根据大连的区位、资源、配套、服务等特点，打造各种大连特色的增值盈利项目，例如特色自留地果蔬种植项目等，以上增值服务费定位为人均 4000 元/月。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告61第第七七章章 项目建设方案项目建设方案第一节第一节 项目建设说明项目建设说明一、项目建设指导思想一、项目建设指导思想1、本项目所新建养老机构应适应所在地区的自然条件与社会、经济发展现状，符合养老服务体系建设规划和城乡规划的要求，充分利用现有公共服务资源和基础设施，因地制宜地进行设计。2、本项目所新建养老机构应面向定位规划中的服务对117、象并按服务功能进行设计。服务对象、服务功能的确定应符合国家、大连市现行有关标准的规定。3、本项目所新建养老机构中，不同功能的业态应位于独立的建筑分区内，且有独立的交通系统和对外出入口。4、本项目所新建养老机构应为未来发展和运营调整提供改造的可能性。5、本项目所新建养老机构的建筑设计应能体现对当地生活习惯、民族习惯和宗教信仰的尊重。二、设计依据二、设计依据1、民用建筑设计通则（CGB 50352-2005）2、住宅建筑规范（GB 50368-2005（2005 年版）3、建筑设计防火规范（GB 50016-2014（2018 年版）4、社区老年人日间照料中心设施设备配置（GB/T 33169-2118、016）5、住宅设计规范（GB 50096-2011）6、项目单位提供的其他资料第二节第二节 项目规划建设内容与规模项目规划建设内容与规模项目规划用地 500 亩，总建筑面积 75000 平方米，其中养生适老公寓 45000普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告62平方米，医养康护中心 15000 平方米，文体活动中心 12500 平方米，食堂门卫等附属设施 2500 平方米。项目具体建设内容与建设面积见下表：图表 56：项目技术经济指标序号序号项目项目数量数量单位单位1占地面积500亩2建筑面积75000平方米3其中养生适老公寓45000平方米医养康护中心15000平方米文体活动119、中心12500平方米食堂门卫等附属设施2500平方米4绿化率35%第第三三节节 总平面布置总平面布置一、选址要求一、选址要求1、项目应选择在工程地质条件稳定、不受洪涝灾害威胁、日照充足、通风良好的地段。2、项目应选择在交通方便、基础设施完善、公共服务设施使用方便的地段。3、项目应远离污染源、噪声源及易燃、易爆、危险品生产、储运的区域。二、总平面布置原则二、总平面布置原则1、根据老年人照料设施的不同类型进行合理布局，功能分区、动静分区应明确。2、基地及建筑物的主要出入口不宜开向城市主干道。货物、垃圾、殡葬等运输宜设置单独的通道和出入口。3、总平面交通组织应便捷流畅，满足消防、疏散、运输要求的同时120、应避免车辆对人员通行的影响。4、道路系统应保证救护车辆能停靠在建筑的主要出入口处，且应与建筑的紧急送医通道相连。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告635、总平面内应设置机动车和非机动车停车场。在机动车停车场距建筑物主要出入口最近的位置上应设置无障碍停车位或无障碍停车下客点，并与无障碍人行道相连。无障碍停车位或无障碍停车下客点应有明显的标志。三、总体布局三、总体布局本项目总体规划设想是建设成为一个适老养生的高档的生活、观光旅游、体验生活、享受生活的服务社区，与当地自然环境相协调，拥有各种小高层以及多层住宅，适老养生配套、商业配套等居民生活服务设施。空间布局户户观景，有效的利用周边121、现有的景观价值。四、绿化景观四、绿化景观1、总平面布置应进行场地景观环境和园林绿化设计。绿化植物应适应当地气候，且不应对老年人安全和健康造成危害。2、总平面内设置观赏水景水池时，应有安全提示与安全防护措施。五、交通组织五、交通组织本项目采用人车分流的概念进行交通组织，保证车行流线对建筑内围的人行不会造成干扰。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告64第第八八章章 项目运营方案项目运营方案一、项目运作模式一、项目运作模式项目作为养生适老项目，以持续性经营作为运营模式，建成后可采取加盟的方式与专业的旅居养老服务运营品牌进行合作经营。规项目划建设养生适老公寓、医养康护中心、文体活动中心三122、大功能分区，构建养生适老社区，面向适龄养生人群等，采取长期持续性经营的模式。二、组织管理及人员配置情况二、组织管理及人员配置情况1、组织管理项目组织机构设置原则说明如下：（1）项目执行机构具应备强有力的指挥能力、管理能力和组织协调能力。（2）主要经营管理人员的素质适应项目建设和运营管理的要求，能承担项目建设、运营的责任。（4）机构精简，扁平化管理。（5）工作人员配置少而精，一专多能，一职多用。2、人员配备项目运营需配备管理人员、行政办公人员、护理人员（适老养生管家）、康养理疗服务人员、餐饮服务人员及后勤保障人员。项目劳动定员明细如下：图表 57：项目劳动定员序号序号部门部门劳动定员劳动定员1管123、理人员102服务人员403康养护理人员304后勤人员205合计100项目投入运营前之前，应根据岗位要求对职工进行培训，组织职工进行岗前学习，熟练掌握工作技能，提高职工服务水平和职业素质，以满足需要，并积极普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告65创造条件为工作人员提供各种训练的机会，以提高职工理疗护理水平和职业素质，满足运营需要，增强公司的市场开拓能力。三、设备设施配置情况三、设备设施配置情况围绕“住、食、养、乐”于一体的产品服务体系，项目需要配置的家具及其他设备设施情况如下所示。项目主要配备其他设备设施如下：图表 58：其他设备设施序号序号设备名称设备名称单价（元）单价（元）数量124、数量1理疗床300.00122理疗配套设备2000.0043微波治疗仪10000.0034中频治疗仪10000.0035空气波压力治疗仪3000.0036针灸设备2000.0037OT 综合训练桌2700.0048PT 训练床700.0069上下肢功率车训练器1500.00610行走平衡杠1000.00611电动起立床2600.00612训练用阶梯1500.00613多功能训练器6500.00614颈牵扭腰按摩器1000.00615跑步机3500.00816负离子健康仪7000.001017足膝浴汗蒸仪1000.0010四、培育特色增值项目盈利点四、培育特色增值项目盈利点在基础服务费的基础上，125、借鉴对标案例经验，本项目可根据大连的区位、资源、配套、服务等特点，打造独特的增值盈利项目，例如康养理疗项目、包车组织环岛滨海旅游项目、特色自留地果蔬种植项目等。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告66图表 59：可培育的特色增值项目盈利点序号序号特色增值项目特色增值项目1康养理疗项目2包车组织环岛滨海旅游项目3特色自留地果蔬种植项目4林间野菜采摘项目5膳食调养服务项目1、康养理疗项目、康养理疗项目本项目挖掘大连独特的区位、环境、气候、资源等优势，打造康养理疗项目。打造专业健康团队，开展基本体征检测（血压、血氧、血糖），中医理疗、针灸、艾灸、经络调理、慢性病调理、康养护理、急诊送医126、陪护，健康体检等康养理疗服务。2、特色自留地果蔬种植项目、特色自留地果蔬种植项目项目地块占地面积大，可利用这一特点，在项目区域内开垦耕地，进行特色种植，并进一步开发利用打造营销点，比如林间雅舍、特色果蔬种植、生态养生等。3、膳食调养服务项目、膳食调养服务项目美食养生。当地食材制作的健康美味佳肴。通过各种渠道，获取优质的生态食材，比如：来自大山里的野菜，来自内地的名优特产等等。同时将陆续和一些基地签署直供协议，常年选购优质食材，比如：直供蜂蜜基地、直供养殖基地、直供果蔬基地、直供茶园、直供枣园、直供大米基地等等。提供自助餐、高档营养餐、点餐等服务，选用大连特色生态食材，营养菜谱，为了让会员吃到127、健康无污染的食物，打造多条生态食品采购产业链，向当地农庄购买纯天然的生态食材。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告67第第九九章章 项目投资估算项目投资估算第一节第一节 投资估算投资估算一、估算说明一、估算说明根据项目承建公司规划和行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定，对本项目进行有关的财务预测。在具体操作时遵循谨慎性及重要性原则，对预测期间费用、预测成本报表、预测损益表和预测现金流量表做了一定的合并和处理。为了保证预测的客观性和真实性，对预测数据都采取了多种途径的测算和验证，从而确保了评价结果的可信度。本预测中各种数据比例，是通过调查国内及国128、外该行业的相关资料，并通过分析统计，制定出的相关比例，具有宏观性和满足统计规律的特点。在本项目的预测中，能够比较好的、大致地反映项目的收益价值状况，但在项目具体实施的过程中，还有大量的、次要的不确定因素，甚至有时还会出现重大的偶然因素，这些因素都会影响到该项目的收益，所以，具体实施可能与本预测存在一定的差异是正常的。二、估算依据二、估算依据1、国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参考（第三版）；2、投资项目可行性研究指南（中国电力出版社出版）；3、项目投资相关数据资料；4、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规。三、建设进度三、建设进度本项目预计建设周期为 2 年。普兰店区塔岭养老129、度假小镇（一期）项目可行性研究报告68第二节第二节 项目投资估算项目投资估算一、工程费用估算一、工程费用估算工程费用主要包括建筑工程费用、设备及工器具购置费用、安装工程费用。1、建筑安装工程费用：主要包括建筑工程、装饰工程与室内精装修费用。包括养生适老公寓、医养康护中心、文体活动中心及食堂门卫等附属设施等。该项费用估算 25270 万元。2、设备购置及安装费用：主要包括家具购置、康复理疗设备购置及其他会员费服务所需要购置的设备费用。该项费用估算 2100 万元。综上所述，本项目工程费用估算 27370 万元。二、工程建设其他费用估算二、工程建设其他费用估算工程建设其他费用是指从工程筹建起到工程130、竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。项目工程建设其他费用估算 15786 万元。其中：1、土地使用费为 14370 万元（28.6 万元/亩）。2、建设单位管理费用、勘察费用、工程设计费用、工程监理费用、咨询费用、招投标费用等，均按照国家、大连市有关标准进行计算。计提标准包括：（1）土地费用及前期开办费用参照企业实际开支情况测算（2）项目建设管理费参见（财建【2016】504 号）（3）工程建设监理费参见（发改价格【2007】670 号）（4）前期咨询评估费参见（计价格【1999】1283 号）（5）招131、投标代理服务费用参见（计价格【2002】1980 号）（6）工程勘察设计费参见（计价格【2002】10 号）（7）施工图预算及竣工图编制费参见（计价格【2002】10 号）普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告69（8）其他规费如工地扬尘治理费、放线费、水泥专项基金、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处理费等政府专项收费按大连市相关规定执行。三、预备费用估算三、预备费用估算不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。本项目投资不可预见费用按照工程费用与工程建设其他费用（扣除土地及前期费用）的 8%进行估算，约 3452 万元。四、建设期利息132、估算四、建设期利息估算本项目按照总投资额的 70%外部融资、融资成本 9%进行设置。贷款数量为35000 万元，建设期 2 年，第一年放款 25000 万元，第二年放款 10000 万元，假定贷款年中发放，则建设期利息数量为 3926 万元。（详见附表借款偿还计划表）五、流动资金五、流动资金铺底流动资金根据项目经营情况，按扩大指标法估算，约 396 万元。六、总投资构成六、总投资构成项目总投资 50930 万元，其中固定资产投资 50535 万元，铺底流动资金 396万元。固定资产投资中，工程费用 27370 万元，工程建设其他费用 15786 万元，预备费用 3452 万元，建设期利息 39133、26 万元。（详见附表总投资估算表）图表 60：项目总投资使用结构序号序号项目项目合计合计占总投资比例占总投资比例1固定资产投资5053599.22%1.1建设投资4660891.51%1.1.1工程费用2737053.74%1.1.1.1建筑安装工程费2527049.62%1.1.1.2设备购置及安装费21004.12%1.1.2工程建设其他费用1578631.00%1.1.3预备费用34526.78%普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告70序号序号项目项目合计合计占总投资比例占总投资比例1.1.3.1基本预备费用34526.78%1.1.3.2涨价预备费用00.00%1.2建134、设期利息39267.71%2铺底流动资金3960.78%3总计50930100.00%第三节第三节 资金筹措资金筹措要保证本项目建设按计划完成，首先应落实资金计划筹措。具体措施如下：1、及时准确编报项目资金使用计划。2、切实做好项目年度资金计划的落实工作。3、项目资金计划落实后，及时划拨到专用基建账户。项目估算总投资 50930 万元，其中，自筹资金 15930 万元，占比 31.28%；贷款 35000 万元，占比 68.72%。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告71第十章第十章 项目经济效益分析项目经济效益分析第一节第一节 评价依据评价依据一、遵循的有关法规一、遵循的有关法135、规1、企业财务通则；2、增值税、所得税及其他有关税务法规；3、本项目财务评价依据国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）规定的评价原则与评价方法进行，并根据项目实际情况进行评价。评价中采用动态与静态分析相结合，以动态分析为主；4、投资项目经济评估指南；5、其他有关法规文件及相关资料。二、基础数据和说明二、基础数据和说明1、本项目按一次建成投入运营进行各项财务指标计算；财务评价仅对本项目的效益进行评价。2、项目建设期 2 年，计算运营期 10 年。3、项目设计 2 年达产运营，第一年度运营负荷为 80%，从第二年开始运营负荷为 100%，运营期第三年后保持稳定。4、项136、目经营收入、原材料、燃料动力等主要成本数据为现今市场价格初步估算。6、基本贴现率采用行业基本贴现率为 8%。7、增值税、企业所得税、城市建设维护税和教育费附加等相关税费按照国家相关规定估算。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告72第二节第二节 营业收入估算营业收入估算项目设计床位为 1200 张，主要收费包括床位费、餐费及增值服务费，其中，床位费按照 6000 元/月收取，包括床位租金、日间照料费、相关活动费用等；餐费按 1500 元/人月的标准收取，包括一日三餐费用、水果点心营养品等费用；增值服务费根据每人的需求不同而不同，主要为康复护理费、健康养生费等等，参考相关案例，按 4137、000 元/月人估算。消费收入测算过程如下：图表 61：营业收入估算序号序号主要产品主要产品数量数量单价（元单价（元/月）月）总价（万元）总价（万元）1床位费86401.1床位12006,000.0086402餐费12001,500.0021603增值服务费6004,000.002880合计13680（详见附表营业收入、营业税金及附加估算表）第三节第三节 成本费用测算成本费用测算一、原辅材料成本估算一、原辅材料成本估算外购原辅材料是指企业为生产经营而耗用的一切从外部购入的原材料、半成品、辅助材料、包装物、修理用备品备件和低值易耗品等。本项目可能产生的耗材成本包括餐饮成本、文娱活动办公用品等。餐138、饮原料成本按照餐饮收入的 35%计算，增值服务费的原料费按收入的 10%估算，床位费的原料费按照床位租金的3%估算（主要包括布草费、清洗费、低值易耗品耗损费等）综上，本项目达产年的原辅材料费用为 1303 万元。二、外购燃料及动力费二、外购燃料及动力费外购燃料及动力费是指机械在运转或施工作业中所耗用的企业外购的固体燃料（如煤炭、木材）、液体燃料（汽油、柴油）、电力、水和风力等费用。稳定运营年份，项目年耗电约 115 万度，年耗水约 2.88 万吨。电价暂按起始年份普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告730.8 元/度估算，水价暂按起始年份 4.2 元/吨计算。此外还有采暖费，采暖139、面积75000 平方米，采暖天数 150 天，年耗用标准煤 1492 吨，按 850 元/吨的单价估算。本项目达产年的外购燃料及动力费约 224 万元。三、工资及福利费三、工资及福利费工资及福利费是企业在一定时期内直接支付给本企业全部职工的劳动报酬。本项目劳动定员 100 人，人均年薪根据岗位不同，按 3000-4000 元/月的标准进行设置。本项目达产年的工资及福利费约 372 万元。四、折旧及摊销费四、折旧及摊销费建筑物折旧年限按 20 年计算，残值率为 10%；机器设备折旧年限按 10 年估算，残值率为 10%；无形资产摊销年限按 10 年计算，残值率为 0。经测算，项目达产后每年折旧与140、摊销费用支出为 3155 万元。五、设备维修费五、设备维修费本项目按当期折旧值的 10%计提普通维修费用和大修费用。经测算，项目达产后每年维修费用支出为 316 万元。六、其他费用、销售费用六、其他费用、销售费用其他费用主要包括销售费用、管理费用等，根据行业运行特点，本项目销售费用按照营业收入的 6%计提，管理费用按照可变成本的 6%计提。经测算，项目达产后每年销售费用支出为 821 万元，其他费用支出为 133万元。七、财务费用七、财务费用本项目贷款 35000 万元，年利率 9%，采用最大偿还能力法估算还本付息。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告74建设期的利息资本化计入总141、投资，而运营期的财务费用根据具体情况计入财务费用并入总成本费用。（详见附表借款还本付息估算表）八、总成本费用八、总成本费用综上，本项目达产年第一年的总成本费用支出为 8083 万元。（详见附表总成本费用估算表）第四节第四节 利润测算利润测算经测算，本项目运营前二年年净利润 2045、4198 万元，至运营期第 6 年，年利润达 6494 万元。根据有关文件，企业所得税按应纳税额的 25%缴纳，法定盈余公积金按税后利润的 10%进行计提。（详见附表利润估算表）第第五五节节 财务效益分析财务效益分析本项目财务基准收益率取行业基准收益率 8%。根据损益表，现金流量表，项目所得税后净现值内部收益率测算142、表，可进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值 NPV、内部收益率 IRR、项目全部投资回收期 Rt 等指标。一、财务净现值一、财务净现值 FNPV财务净现值系指按设定的折现率（一般采用基准收益率 ic）计算的项目计算期内净现金流量的现值之和，可按下式计算：n1tt)ci(1tCO)(CIFNPV式中：ic设定的折现率（同基准收益率），本项目为 8%。经计算，所得税后项目投资财务净现值 63566 万元，大于零。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告75二、财务内部收益率二、财务内部收益率 FIRR财务内部收益率（FIRR）系指能使项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率143、，即 FIRR 作为折现率使下式成立：n1t0tFIRR)(1tCO)(CI式中：CI现金流入量；CO现金流出量；（CI-CO）t第 t 年的净现金流量；n计算期。经对项目投资现金流量表进行分析计算，所得税后项目投资财务内部收益率为 25%，高于项目设定基准收益率或行业基准收益率。三、项目投资回收期三、项目投资回收期 Pt项目投资回收期系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，一般以年为单位。项目投资回收期宜从项目建设开始年算起。项目投资回收期可采用下式计算：T1T1iiCO)(CICO)(CI1TPt式中：T各年累计净现金流量首次为正值或零的年数。经计算，所得税后项目静态投资回收期为 5.144、85 年（含建设期），所得税前项目动态投资回收期为 5.18 年（含建设期），表明项目投资回收较快，项目抗风险能力较强。第七节第七节 项目不确定性分析项目不确定性分析一、项目盈亏平衡分析一、项目盈亏平衡分析盈亏平衡分析系指通过计算项目达产年的盈亏平衡点（BEP），分析项目成普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告76本与收入的平衡关系，判断项目对产出品数量变化的适应能力和抗风险能力。以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）计算公式为：BEP 生产能力利用=年固定成本年营业收入-年营业税金及附加-年可变成本100%=35.64%计算结果表明，只要生产能力达到设计能力的 35.64%，145、项目就可保本运营，由此可见，该项目在运营期内亏损风险较小。图表 62：项目盈亏平衡分析二、项目敏感性分析二、项目敏感性分析敏感性分析系指通过分析不确定性因素发生增减变化时，对财务或经济评价指标的影响，找出敏感因素。该项目作了全部投资的敏感性分析。考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对营业收入、经营成本和建设投资作了提高 5%和降低 5%的单因素变化对财务内部收益率、财务净现值影响的敏感性分析，计算结果详见下表。图表 63：项目敏感性分析表不确定因素变化率（）IRR（）敏感系数基本方案25.01%销售收入5%26.58%1.25-5%23.42%1.28经营成本5%24.80%-0.17146、普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告77不确定因素变化率（）IRR（）敏感系数-5%25.32%-0.24建设投资5%23.87%-0.92-5%26.26%-1.00图表 64：项目敏感性分析图从表中可以看出，各因素的变化都不同程度地影响财务内部收益率及财务净现值，其中销售收入的提高或降低最为敏感，建设投资次之，经营成本再次之。但营业收入、经营成本和建设投资提高 5%或降低 5%后，财务内部收益率仍均大于行业基准收益率，财务净现值仍均大于零。由此可见，项目具有一定的抗风险能力。第八节第八节 财务评价结论财务评价结论项目运营期内各年度现金流入均大于现金流出，表示项目具有一定的盈利147、能力。从财务指标看，项目税后财务净现值为 63566 万元，全投资财务内部收益率为 25.01%，税后静态投资回收期为 5.85 年。项目各项财务指标基本处于较理想状态，项目盈利能力较好。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告78从敏感性分析看，当面对项目实施过程中的建设投资、营业收入以及经营成本等不确定因素变化幅度达到 5%时，项目收益情况均高于行业基准水平。表示项目具有一定的抗风险能力。因此，从财务角度评价，本项目是基本可行的。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告79第十第十一一章章 项目风险因素识别及防控项目风险因素识别及防控第一节第一节 产业政策风险产业政策风148、险一、风险因素识别一、风险因素识别本项目所涉及的养老及旅游产业为国家重点鼓励、优先发展的产业，长期以来一直获得国家产业政策的鼓励和支持，项目政策法规风险较小。但是如果国家大力发展该产业的政策有所调整，如：国家宏观调控的行业范围扩大，可能会给项目的经营生产带来不利影响。二、风险防控措施二、风险防控措施密切注意国家宏观经济政策、行业政策以及地方性法规的调整，增强对经济形势和政策变化的预测、判断和应变能力，及时调整项目承建公司决策，避免和减少因政策变动对项目产生的不利影响。第二节第二节 社会文化风险社会文化风险一、风险因素识别一、风险因素识别社会文化风险，这是指由于文化差异给候鸟式旅游养老地产的运营149、带来的不确定性。由于当地居民和候鸟老人之间产生的一些矛盾，对自身资源不足的担忧等等都会对产业的发展产生不利影响。二、风险防控措施二、风险防控措施经过调研，“候鸟式”养老群体在迁入地形成聚居现象，自发地提高了彼此交流的频繁程度，形成互相帮助、互相信任、互相依赖的邻里联合体，邻里间互动频繁，气氛和谐，养老生活的内容更加丰富。因此，社会文化风险对本项目的影响较小。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告80第三节第三节 市场风险市场风险一、风险因素识别一、风险因素识别市场风险则存在市场接受度、市场客群的消费能力及市场定位等。从现在的市场发展状况来看，并不是所有已开发的候鸟式旅游养老地产都为150、候鸟老年消费者所接受，项目经营出现困境。或因企业对项目缺乏明确的开发定位，项目未充分考虑候鸟老人的旅游养老需求，没有对候鸟老人进行充分的市场细分，产品设计缺乏创意。比如说海南旅游养老地产项目大多针对来过冬的候鸟人群，导致项目经营季节性差异较大，旺季供不应求，但旺季过后，项目运营惨淡。或因老年客群传统消费观念的根深蒂固，不太愿意异地养老，潜在消费能力未真正释放，另外，由于中国未富先老的老龄化现象，一些老人没有能力支付项目较为昂贵的费用。二、风险防控措施二、风险防控措施1、项目所在地西侧东沟生态旅游风景区是大连市中部度假胜地之一，每年吸纳大量的旅游人群。在这些旅游人口中会有相当一部分老年人群对本项151、目感兴趣，与本项目床位规模相比，具备足够的市场空间。同时大连全域旅游规划也为项目客群导流和远期发展创造了良好的条件，项目客群需求有充分的保障。2、发掘大连项目适老养生服务核心优势，结合承建单位的实际情况，将项目目标客群定位为“适老养生人群”为主，在依托大连市本地现有的旅居养老客群的同时，借助我国老龄化和养老养生地产蓬勃发展的契机，充分发掘潜在客群。第四节第四节 资金风险资金风险一、风险因素识别一、风险因素识别机构养老项目的开发运营还会受到资金链上的风险，由于养老人群的特殊需求，这类项目通常投资更高，且仅能采取后期运营的方式收回投资，投资大见效慢，稍有不慎，就会陷入资金断裂风险。普兰店区塔岭养老152、度假小镇（一期）项目可行性研究报告81二、风险防控措施二、风险防控措施1、项目单位要提前做好准备，要争取在项目建设开始之前将资金落实。在实际操作过程中，可以采取多种融资方式：如通过项目分拆寻求大量的中小型项目融资，寻找战略合作伙伴融资、信托融资等。2、财务分析表明，本项目运营期内各年度现金流入均大于现金流出，表示项目具有一定的盈利能力，能够按时偿还贷款。同时，本项目属于长期收益项目，未来可以随着项目发展和政策导向，与房产抵押、以租代售、使用权转让等模式结合，实现资产的保值增值。第五节第五节 运营风险运营风险一、风险因素识别一、风险因素识别整个项目发展还会涉及到后期运营管理上的风险，一旦运营管理153、上出现漏洞，项目就难以持续获得相应的利益。这时候，相关企业如果拥有过人的管理团队，能够对整个项目的各个环节进行良好的衔接，选择正确的运营管理模式，减少差错的出现，才有可能有效降低运营风险。项目运营成功除了专业的管理团队，专业的服务人员亦是必不可少，鉴于养老人群这一特殊团体，必要的医疗护理服务、健康饮食服务、活动策划服务等涵盖其中，还要根据老人独特的个体需求，相应地提供针对性定制服务，因此，专业服务人员也是承建单位等要考虑的风险之一。二、风险防控措施二、风险防控措施1、项目作为养生适老度假项目，以持续性经营作为运营模式，建成后可采取加盟的方式与专业的旅居养老服务运营品牌进行合作经营。2、本项目可154、根据大连的区位、资源、配套、服务等特点，打造独特的增值盈利项目，例如康养理疗项目、包车组织大连滨海旅游项目、特色自留地果蔬种植项目等等。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告823、为了项目的效益最大化、理想化，还应提高服务质量，合理的制定服务价格并积极的吸取先进的养老社区、养老基地的成功运营经验，不断推出新产品及新服务，持续加大宣传促销力度，这样才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟，最大限度的降低市场风险给项目带来的冲击。第六节第六节 疫情风险疫情风险一、风险因素识别一、风险因素识别养老消费具有消费内容多样、消费范围广泛的特征，尤其是旅居养老还是跨地区的流动性消费。疫情期间及后疫情期，155、旅居养老消费者为避免自身感染，降低与传染源接触的概率，更加偏向于避免进入人员拥挤的场所，特别是火车、飞机等疾病传染的高发地，减少旅居活动，出于对疫情期间食品卫生安全等方面的考量，也会避免外出用餐，从而导致旅居养老服务业及相关的旅游业、住宿业、餐饮业受到一定的冲击。但从总体上来看，新冠疫情对我国经济的影响，属于短期外部冲击，对经济中长期发展趋势影响不大，长期内不影响经济向好的根本趋势。我国已经步入老龄社会，中国老龄化趋势继续保持，这种趋势不会因为疫情的到来而改变。疫情的出现增加了免疫力低的老人患病的风险，对于养老抚养比和养老健康服务提出了更高的要求。二、风险防控措施二、风险防控措施未来，伴随着疫156、情后生活的逐步恢复，健康度假将重新成为大众追求的热点，适宜健康养生的、拥有独立空间和较高品质的生活居住环境、有较好健康软硬件设施和周边医疗资源配备的地区和项目将成为旅居养老人群的首选。疫情导致养老行业危机与机遇并存，此次暴露的行业问题，将成为未来发展完善的重点，也是养老行业未来很好的投资和发展机遇。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告83第十第十二二章章 项目结论与建议项目结论与建议第一节第一节 可行性研究结论可行性研究结论一、政策背景研究结论一、政策背景研究结论加快发展健康产业尤其是养老服务业是应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，对促进社会和谐，推动经济社会持续健康发展具157、有重要意义。近年来，国家密集发布与养老相关的政策，体现出国家对老龄事业发展的高度重视，为项目的实施提供了坚实的政策保障。二、宏观市场研究结论二、宏观市场研究结论我国已进入老龄化阶段，潜在的市场需求相当可观。借助区位优势、气候优势、环境优势，大连市拥有发展健康养老产业得天独厚的优势。休闲养生式养老是近年来大连市健康养老与养生度假产业发展的显著特征，具备巨大的市场前景。三、区位条件研究结论三、区位条件研究结论大连位于辽宁南部，具有良好的气候条件，年平均温度适中，具有丰富的旅游资源。塔岭又紧邻东沟生态旅游风景区，环境优美，适宜居住。随着大连市养老扶持政策的出台，以及上位规划对大连的支持，大连养老业有158、巨大的发展机遇。同时，在气候、环境、文化、风情等方面，大连具备得天独厚的优势。四、对标案例研究结论四、对标案例研究结论目前，大连市养老机构普遍提供的服务包括居住、餐饮、文娱、旅游、医疗、康养等多种类型。其中，“住”和“食”为基础服务，绝大多数的旅居养老机构均可提供。“医”、“养”、“乐”、“游”、“学”等服务属于衍生的增值服务，大部分机构都会根据自身的区位、资源、装修、配套、服务等特点，打造独普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告84特的增值盈利项目，例如恭和苑提供特色康复理疗服务，普亲养老提供专业的失能、失智老人照护管理服务。在大连层面，目前专业的民办中高档次的综合型养老机构还是159、数量偏少。现有专业养老机构的缺位，为本项目提供了建设和发展机遇。在调研分析大连市典型案例、国内先进案例以及异地联动式案例的基础上，本项目可借鉴对标案例的建设规模、客群定位、服务项目、价格策略，发掘大连项目的独特优势，提出合理可行的发展模式。五、项目经济效益研究结论五、项目经济效益研究结论项目运营期内各年度现金流入均大于现金流出，表示项目具有一定的盈利能力。从财务指标看，项目税后财务净现值为 63566 万元，全投资财务内部收益率为 25.01%，税后静态投资回收期为 5.85 年（含建设期）。项目各项财务指标基本处于较理想状态，项目盈利能力较好。从敏感性分析看，当面对项目实施过程中的建设投资、160、营业收入以及经营成本等不确定因素变化幅度达到 5%时，项目收益情况均高于行业基准水平。表示项目具有一定的抗风险能力。因此，从财务角度评价，本项目是基本可行的。六、研究结论综述六、研究结论综述综上所述，本项目具备良好的政策和市场环境，项目具备区位优势，建设的条件成熟，针对项目产业链各环节的投资建设模式、运营管理模式、盈利模式参照典型案例有比较成熟的设计。通过经济效益等方面预测分析，本项目具备一定的盈利能力的抗风险能力。故本项目是可行的。第二节第二节 可行性研究建议可行性研究建议1、建议根据项目可行性研究方案，配置相应的运营对策。例如通过异地互动养老，缓解季节周期性对发展经营的影响；创新营销经营模161、式，依靠会员费、普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告85淡季拓展营业渠道等方式快速回流资金；增强工作人员的稳定性和专业性，适时开展培训；与专业公司、机构等进行合作，减少投资风险，降低运营成本等。2、本项目投资额较大，工程量大，在下一步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观详细的测算，做好项目组织和管理，合理安排各项工作进度，保证项目按时顺利完成，提高资金使用效率。3、承办单位应积极筹措建设资金，保证工程顺利实施。同时在项目建设中要做好成本控制，加强合同管理，严格工程款项支出。4、项目在实施过程中要做好建设管理工作，积极与项目所在地有关部门联系，确保项目早运营、早见效162、。5、在本项目建成并投入使用后，建议有关部门进行必要的帮助与支持，保证老年设施的生活品质、食品安全及环境卫生。普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告86附附表表普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告87附表 1总投资估算表序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）建筑安装建筑安装工程费工程费设备购置设备购置及安装费及安装费其他费用其他费用总计总计一一第一部分费用第一部分费用25,270.0025,270.002,100.002,100.0027,370.0027,370.001主体工程21,000.002,100.0023,100.001.1养163、生适老公寓12,600.001,350.0013,950.001.2医养康护中心4,200.00450.004,650.001.3文体活动中心3,500.00250.003,750.001.4食堂门卫等附属设施700.0050.00750.002红线内基础设施4,270.004,270.00二二第二部分费用第二部分费用15,785.8715,785.8715,785.8715,785.871土地使用费14,300.0014,300.002项目建设管理费328.44328.443工程建设监理费328.44328.444前期咨询评估费60.0060.005招投标代理服务费用30.0030.006工164、程勘察设计费547.40547.407施工图预算及竣工图编制费136.85136.858其他规费54.7454.74第一、二部分费用合计第一、二部分费用合计25,270.0025,270.002,100.002,100.0015,785.8715,785.8743,155.8743,155.87三三基本预备费基本预备费3,452.473,452.473,452.473,452.47四四建设期利息建设期利息3,926.253,926.253,926.253,926.25五五铺底流动资金铺底流动资金395.65395.65395.65395.65六六项目总投资项目总投资25,270.0025,27165、0.002,100.002,100.0023,560.2423,560.2450,930.2450,930.24普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告88附表 2建设投资估算表序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标建筑工程建筑工程安装工程安装工程设备及工器具设备及工器具购置费购置费其他费用其他费用合计合计单位单位数量数量单位价值（元单位价值（元）一工程费用20035523521000273701养生适老公寓10350225013500139501.1建筑工程6750平方米4500015001.2装饰工程1350平方米450003166、001.3室内精装22501350平方米450008001.4给排水及消防工程450平方米450001001.5采暖通风工程675平方米450001501.6强电工程540平方米450001201.7弱电工程315平方米45000701.8安防及智能化工程270平方米45000602医养康护中心3450750450046502.1建筑工程2250平方米1500015002.2装饰工程450平方米150003002.3室内精装750450平方米150008002.4给排水及消防工程150平方米150001002.5采暖通风工程225平方米150001502.6强电工程180平方米15000120167、2.7弱电工程105平方米15000702.8安防及智能化工程90平方米15000603文体活动中心287562525003750普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告89序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标建筑工程建筑工程安装工程安装工程设备及工器具设备及工器具购置费购置费其他费用其他费用合计合计单位单位数量数量单位价值（元单位价值（元）3.1建筑工程1875平方米1250015003.2装饰工程375平方米125003003.3室内精装625250平方米125007003.4给排水及消防工程125平方米125001003.168、5采暖通风工程187.5平方米125001503.6强电工程150平方米125001203.7弱电工程87.5平方米12500703.8安防及智能化工程75平方米12500604食堂门卫等附属设施5751255007504建筑工程375平方米250015004.1装饰工程75平方米25003004.2室内精装12550平方米25007004.3给排水及消防工程25平方米25001004.4采暖通风工程37.5平方米25001504.5强电工程30平方米25001204.6弱电工程17.5平方米2500704.7安防及智能化工程15平方米2500605红线内基础设施278514850042705169、.1室外道路及停车场地1500平方米750002005.2室外绿化景观工程1125平方米750001505.3雨污水工程150平方米75000205.4燃气工程60平方米750008普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告90序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标建筑工程建筑工程安装工程安装工程设备及工器具设备及工器具购置费购置费其他费用其他费用合计合计单位单位数量数量单位价值（元单位价值（元）5.5供电工程600平方米75000805.6消防工程187.5平方米75000255.7给水工程150平方米75000205.8排水工程170、112.5平方米75000155.9室外照明工程225平方米75000305.10大门及围墙160部440二工程建设其他费用15785.8715785.871土地使用费14300.0014300.00亩5002860002项目建设管理费328.44328.44/1.20%328.443工程建设监理费328.44328.44/1.20%328.444前期咨询评估费60.0060.00项1605招投标代理服务费用30.0030.00项1306工程勘察设计费547.40547.40项2%547.47施工图预算及竣工图编制费136.85136.85项0.50%136.858其他规费54.7454.74171、/0.20%54.74三预备费用3452.473452.471基本预备费3452.473452.47项2涨价预备费0.000.00项四建设投资合计200355235210019238.3446608.34普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告91附表 3流动资金估算表序号序号年份年份项目项目最低最低周转周转天数天数周转周转次数次数经营期经营期3 34 45 56 67 78 89 9101011111 12 21流动资产10911356135613561356135613561356135632641.1应收账款30129121140114011401140114011401140172、114011401.2存货14517417417417417417417417417111.2.2燃料30121519191919191919191831.2.4产成品301213015515515515515515515515515281.3现金30123442424242424242424132流动负债303737373737373737372.1应付账款606303737373737373737373流动资金（1-2）1061131913191319131913191319131913193226当期增加额1061258000普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告92附表 4173、资金筹措与使用计划表序号序号项目项目合计合计计算期计算期1 12 21 1总投资使用计划总投资使用计划5093034814161161.1建设投资4660833689129191.1.1建筑工程费2527015162101081.1.2设备购置及安装费210084012601.1.3其他费用15786151925941.1.4预备费345224959571.2建设期利息3926112528011.3流动资金3963962 2资金筹措及使用资金筹措及使用5093034814161162.1项目资本金15930981461162.1.1用于建设投资11608868929192.1.2用于流动资金3174、9603962.1.3用于建设期利息3926112528012.2债务资金3500025000100002.3其他资金000普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告93附表 5营业收入、营业税金及附加估算表序序号号年份年份项目项目3 34 45 56 67 78 89 9101011111212经营负荷（%）80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1养老服务收入109441368013680136801368013680136801368013680136801.1床位费69128640864086408640864086408640864086175、401.2餐费17282160216021602160216021602160216021601.3增值服务费23042880288028802880288028802880288028803税金及附加3.1城市维护建设税（7%）3.2教育费附加（4%）4增值税普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告94附表 6总成本费用估算表序序号号年份年份项目项目经营期经营期3 34 45 56 67 78 89 91010111112121外购原辅材料10431303130313031303130313031303130313032外购燃料及动力179224224224224224224224176、2242243工资及福利费2983723723723723723723723723724折旧摊销费31553155315531553155315531553155315531555修理费3163163163163163163163163163166财务费用3503306311515547其他费用1101331331331331331331331331338销售费用6578218218218218218218218218219总成本费用(1+2+.+9)8217808361705574502050205020502050205020其中：1.固定成本80387859594753514796479177、647964796479647962.可变成本17922422422422422422422422422410经营成本(9-4-5-7)1559186518651865186518651865186518651865普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告95附表 7固定资产折旧、无形资产摊销估算表序序号号项目项目原值原值折旧及折旧及摊销年摊销年限限计算期计算期3 34 45 56 67 78 89 91010111112121 1房屋、建筑物房屋、建筑物34135201.1当期折旧费15361536153615361536153615361536153615361.2净值32599178、3106229526279902645424918233822184620310187742 2机器设备机器设备2100102.1当期折旧费1891891891891891891891891891892.2净值191117221533134411559667775883992103 3无形资产无形资产14300103.1当期摊销费14301430143014301430143014301430143014303.2净值12870114401001085807150572042902860143004合计：原值合计：原值50535合计：当期折旧费摊销费3155315531553155315531179、553155315531553155合计：净值47380442244106937914347593160428449252942213918984普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告96附表 8利润与利润分配表序序号号年份年份项目项目经营期经营期3 34 45 56 67 78 89 91010111112121产品销售(营业)收入109441368013680136801368013680136801368013680136803税金及附加00000000004总成本费用82178083617055745020502050205020502050205利润总额（1-2-3-4）180、27275597751081068660866086608660866086606所得税（25）6821399187720262165216521652165216521657税后利润（5-6）20454198563260796495649564956495649564958盈余公积金（10%）2054205636086506506506506506509公益金（5%）10221028230432532532532532532510可供分配利润（7-8-9）173835684787516755215521552155215521552111应付利润12未分配利润（10-11）173835684181、787516755215521552155215521552113累计未分配利润173853071009415261207822630331824373454286648387普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告97附表 9借款还本付息估算表序号序号项目项目借款偿还期借款偿还期1 12 23 34 45 56 61借款1.1期初借款本息余额26125389263403325571123221.2本期借款25000100001.3本期间应计利息112528013503306311515541.4本期还本付息8397115251440012877其中：本金48938462132491182、2322付息3503306311515541.5期末本息余额261253892634033255711232202还款资金来源4893846213249184162.1当年可用于还本的折旧摊销31553155315531552.2当年可用于还本的未分配利润173853071009415261普兰店区塔岭养老度假小镇（一期）项目可行性研究报告98附表 10项目全部投资现金流量表序序号号年份年份项目项目计算期计算期1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010111112121现金流入1094413680136801368013680136801368013680136801368183、01534441.1产品销售(营业)收入109441368013680136801368013680136801368013680136801340641.2回收资产余值189841.3回收流动资金3962现金流出3368915555326437423891403040304030403040304030373162.1建设投资（不含建设期利息）33689129192.2流动资金3962.3经营成本1559186518651865186518651865186518651865183412.4税金及附加000000000002.5所得税68213991877202621652165216521184、6521652165189753净现金流量(1-2)-33689-461110416993897899650965096509650965096501161274累计净现金流量-33689-38300-27884-17947-8158149211143207933044340093497441658715所得税前净现金流量-33689-39301181511815118151181511815118151181511815118151351026所得税前累计净现金流量-33689-37619-25803-13988-217396422145833273450885690368719203821