1、 编号：?版本：A/1页码：第 1 页 共 12公司制度流程文件页 项目质量评估管理细则 有限公司XX项目质量评估管理细则（Y3 版）编制：工程管理部修订：工程管理部审核：管理部审批：公司总经理 编号：?版本：A/1页码：第 2 页 共 12公司制度流程文件页 项目质量评估管理细则 1.1.总则总则1.1 目的 1.1.1 过程评估：统一公司层面项目评估的组织、方法和流程，通过每季度的定期评估来评价各项目质量管理状况，并通过对质量缺陷的整改和预防控制措施的跟踪落实，消除项目质量风险，促进产品质量和客户质量满意度的持续提升。1.1.2 交付前评估：为了督促项目部加强施工过程中的质量管理，同时对交2、付 前预验收及物业移交的质量整改效果进行检查，在建项目交付前 7-15 天组织进行交付质量风险评估，对可能存在的交付质量风险进行评估和预警，以最终实现降低户均问题数和提升客户质量满意度的管理目标。1.2 适用范围1.2.1 过程评估：适用于公司、辖下地产公司所有在建的住宅、商业及公建项 目。1.2.2 交付前评估：适用于公司、辖下地产公司所有住宅（包含公寓）项目。1.3 本细则所称“公司”是指“XX有限公司”；“辖下地产公司”是指公司辖下以房地产开发经营为主业的区域（城市）公司、受托管理公司及合作合资公司；“项目”是指公司投资的，包括住宅、商业或其他业态的房地产开发经营项目；“项目部”是指辖下3、地产公司派驻项目现场的管理机构；“第三方评估机构”是指公司委托的第三方评估单位；“评估小组”是指第三方评估机构按照合同要求组建的，实施项目质量评估的组织；“过程评估”是指对项目从基础施工至竣工交付前开展的关注于施工过程质量的第三方评估；“交付前评估”是指对拟竣工交付项目开展的关注于交付客户时的项目质量状态的第三方评估。1.4 文件类型1.5 一级制度（办法）二级制度（细则 流程 指引）三级制度（标准）2.2.职责职责2.1 公司工程管理部 编号：?版本：A/1页码：第 3 页 共 12公司制度流程文件页 项目质量评估管理细则 负责公司评估标准的制定、修订和解释。负责项目过程、交付前评估的组织、4、协调。负责公司项目过程、交付前评估报告的审核与发布。负责对供应商奖惩管理。2.2 辖下地产公司负责编制辖下项目评估的实施细则，并督促各项目部建立日常质量安全管控体系。负责辖下项目评估工作的跟踪与督促，配合公司进行辖下项目现场评估。负责辖下项目整改措施及预防控制措施的落实。负责对辖下工程管理人员进行项目评估工作培训。负责制定辖下范围的奖惩细则并实施。2.3 参评项目部负责组织监理部、施工单位进行日常实测实量、安全文明检查；负责配合公司和辖下地产公司进行过程、交付前评估工作；负责对本项目评估暴露问题进行整改落实，确保工程质量的持续提升。2.4 第三方评估机构负责按照公司要求编制、完善有关项目评估的5、作业指导文件；负责按照委托合同要求安排合适的人员组成评估小组；负责评估人员的监督，确保评估工作的公正性、独立性；负责评估成果资料的审核，按时提交评估报告。2.5 评估小组负责按照项目评估作业指导文件进行现场评估工作；遵守评估工作纪律，独立、公正地开展工作。3.3.工作程序工作程序3.1 过程评估3.1.1 过程评估人员由公司聘请的第三方评估机构按照委托合同要求安排合适的专业人员组成 编号：?版本：A/1页码：第 4 页 共 12公司制度流程文件页 项目质量评估管理细则 项目评估小组进行项目现场评估。评估小组由一名评估组长及多名组员构成。3.1.2 过程评估范围3.1.2.1 主体结构施工到0.6、000 以上且具备检测条件（结构拆模）至竣工交付施工阶段的住宅项目；3.1.2.2 主体结构施工到基础底板以上且具备检测条件（结构拆模）至竣工交付（或开业）施工阶段的商业及公建项目；3.1.2.3 城市综合体项目的评估范围分别对应住宅、商业及公建项目要求；3.1.2.4 不具备检测条件（如结构未拆模）、冬季暂停施工、因其他原因暂停施工、离正式交付时间少于 45 天的项目，可根据项目实际情况不参与过程评估；3.1.2.5 毛坯房、精装房等任何交付形式均在评估范围以内，其中样板房楼层除外。3.1.3 过程评估区段划分与测区选择3.1.3.1 过程评估区段由公司工程管理部根据项目的具体情况进行统一划7、分。评估区段划分原则上以总包（或精装）标段进行划分，同一总包的城市综合体项目按住宅、商业/公建部分进行划分。3.1.3.2 项目评估时由项目部书面提交项目进度采集表，由项目评估小组负责人根据现场进度随机抽选项目评估测区。项目部应对所提交的项目进度的真实性负责，项目评估小组负责人应对项目进度进行现场核实，如发现现场实际进度与进度表不符的，评估小组可以有权调整测区并上报公司工程管理部，公司工程管理部将对项目进度的真实性进行抽查，对现场进度与实际不符的情况将视情况采取补测、罚分、通报批评等处理措施。3.1.4 过程评估周期每季度组织一次过程评估。3.1.5 过程评估内容3.1.5.1 过程评估内容包8、括项目实测实量、质量风险评估及安全文明施工三部分内容。3.1.5.2 项目实测实量包括尺寸控制、工艺节点、渗漏隐患等内容。编号：?版本：A/1页码：第 5 页 共 12公司制度流程文件页 项目质量评估管理细则 3.1.5.3 质量风险评估，主要检查现场的渗漏、空鼓/开裂、观感质量、成品保护、结构安全、施工违规行为、强条执行等进行检查，针对具体情况进行打分评价。3.1.6 过程评估方法3.1.6.1 第三方评估机构根据要求编制出XX地产过程评估作业指导书、工程质量实体实测操作指引、项目质量风险检查评分规则及标准、安全文明检查评分规则及标准、以及相关配套表格，经公司工程管理部批准后实施。3.1.69、.2 过程评估计划由公司工程管理部统一编制，第三方评估机构根据评估计划及评估联系人名单安排项目现场评估，各项目的具体评估时间将遵循事前保密、提前通知的原则。评估联系人名单由各辖下地产公司项目提供给公司工程管理部进行汇总。3.1.6.3 评估小组须严格遵守本管理细则，按照操作指引文件及检查评分标准客观公正地进行实测与评估。辖下地产公司要全程参与本区域项目评估的配合、协调和现场见证，公司工程管理部将视情况需要进行项目评估的现场监督工作。3.1.6.4 每个参评项目一般应在一个工作日内完成现场评估工作，第三方评估机构应在 15 日内完成公司所有项目的现场评估。3.1.6.5 标段综合得分计算规则（110、）住宅（含公寓）项目标段综合得分=60%实测实量得分+30%质量风险得分+10%安全文明施工得分（适应用于有实测实量标段）标段综合得分=60%质量风险合格率+40%安全文明施工得分（适应用于无实测实量标段）（2）商业项目标段综合得分=60%实测实量得分+40%安全文明施工得分-质量风险扣分3.1.7 过程评估流程现场评估流程包括评估准备、评估前会议、现场评估、评估后会议。按照评 编号：?版本：A/1页码：第 6 页 共 12公司制度流程文件页 项目质量评估管理细则 估作业指导书开展相关工作。3.1.8 辖下地产公司、项目在过程评估中的配合工作3.1.8.1 辖下地产公司工程分管领导或工程管理部11、门负责人、项目负责人、监理负责人、施工单位项目负责人须参加评估前会议及评估后会议。3.1.8.2 辖下地产公司项目应安排专人配合、协调现场评估，并进行现场见证。3.1.8.3 辖下地产公司项目应对评估前会议及评估后会议进行录像录音，对现场评估过程进行拍照留证。3.1.9 过程评估报告3.1.9.1 项目过程评估简报每个参评项目现场评估作业完成后，均需要由项目负责人对项目评估数据进行签字认可，项目现场评估结束后 3 天内，第三方评估公司编制完成项目标段过程评估简报，发送到公司工程管理部，由工程管理部发送给辖下地产公司及参评项目部。3.1.9.2 项目过程评估报告及季度过程评估总报在全公司所有参评12、项目评估结束后 7 天内，第三方评估公司编制正式的项目过程评估报告及季度过程评估总报，发送到公司工程管理部，并经公司 ERP 系统审批流程审批后发布。项目过程评估报告中应阐述评估项目所发现的质量、安全管理问题以及整改的建议。季度过程评估总报应全面分析所有项目标段质量数据、项目运作状态与质量安全管理效果，对各项目标段的质量安全管理得分进行排名。公司工程管理部根据评估结果编写季度过程评估通报进行正式发布。3.1.10 整改跟踪与总结提升3.1.10.1 整改及备案取得过程评估报告（包括项目简报）后，辖下地产公司、项目部即应对项目过程评估中反映出的现场问题进行整改；对项目综合得分排在公司后三名的项目13、，辖下地产公司还应组织项目部制定专项整改和品质提升方案，并负责跟踪整改措施的制定和执行情况，自项目过程评估报告正式发布后 10 天内，项目应将整改执行与闭合情况在 ERP 系统中进行反馈备案。对评估中所发现的系统性、编号：?版本：A/1页码：第 7 页 共 12公司制度流程文件页 项目质量评估管理细则 结构性风险，公司工程管理部将召集相关公司专题研究应对措施，并落实解决。3.1.10.2 总结及提升 各辖下地产公司在收到过程评估报告后，应组织所属项目部对当次项目评估存在的问题进行分析总结，对项目存在的重点难点及安全质量通病有针对性地制定预控和提升措施，并在后续施工中和日常检查过程中严格执行，尽14、量避免类似问题重复出现，促进产品品质持续提升。3.2 交付前评估3.2.1 交付前评估人员由公司聘请的第三方评估机构按照委托合同要求安排合适的专业人员组成项目评估小组进行项目现场评估。评估小组由一名评估组长及多名组员构成。3.2.2 交付前评估范围所有住宅（包含公寓）项目须做交付前评估，评估范围包括户内、公共部位、外立面、景观等范围。商业及公建项目暂不开展交付前评估。3.2.3 交付前评估区段划分与测区选择3.2.3.1 交付前评估区段由公司工程管理部根据项目的具体情况进行统一划分。评估区段划分原则上以交付批次，按精装交付或毛坯交付标段进行划分。3.2.3.2 交付前评估测区由项目评估小组负责15、人根据项目情况随机抽选评估测区。户内不同装修标准及装修单位随机各抽取 5%套数，抽样总数不少于 8 套不多于 12 套，尽可能覆盖所有户型；随机抽取 2 套房实测一组数据；地下室车库全部进行测评；地下室的电梯厅及首层大堂抽测 1 个单元；电梯厅随机抽取 5%，抽样总数不少于 5 层不多于 10 层；外立面随机抽取 50%的交付楼栋，抽样总数不少于 1 栋不多于 5 栋；全部园林观感测评。3.2.4 交付前评估时间交付前评估应在项目交付前 7-15 天完成，各地产子公司须提前 60 天向公司工程管理部上报评估项目，评估具体时间由公司工程管理部与项目协商确定。3.2.5 交付前评估内容 编号：?版16、本：A/1页码：第 8 页 共 12公司制度流程文件页 项目质量评估管理细则 3.2.5.1 交付前评估内容包括户内观感、实测实量、室外景观、公共部位以及外立面五部分内容。3.2.5.2 北方入冬后室外软景已采用防冻措施保护情况下，可不评软景；降雪后可不评室外景观；其他因不可预见或不可抗力导致不能进行正常评估的另行商议。3.2.6 交付前评估方法3.2.6.1 交付前评估的实测实量操作方法同过程评估，第三方评估机构根据要求编制出XX地产交付前评估检查评分规则及标准、以及作业指导书、工程质量实体实测操作指引、项目质量风险检查评分规则及标准、安全文明检查评分规则及标准、以及相关配套表格，经公司工程17、管理部批准后实施。3.2.6.2 观感评分原则：对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断。（1）问题的定性：严重（对后期交付影响较大，无法整改），一般（对后期交付存在一定影响，但是不易整改），轻微（对后期交付影响较小，易及时整改）；（2）问题的定量：个别（仅 1-2 处问题）、局部（3-5 处问题）、普遍（5 处以上问题），对于单项问题，以问题的严重程度进行判断。3.2.6.3 评估小组须严格遵守本管理细则，按照操作指引文件及检查评分标准客观公正地进行实测与评估。辖下地产公司要全程参与本区域项目评估的配合、协调和现场见证，公司工程管理部将视情况需要进行项目评估的现场监督工作。3.2.6.18、4 每个交付批项目一般在一个工作日内完成现场评估工作。3.2.6.5 项目交付前评估综合得分计算规则（1）精装交付项目项目综合得分=户内装修观感（60%）+实测实量（10%）+室外景观（10%）+公共部位（15%）+外立面（5%）（2）毛坯交付项目项目综合得分=户内装修观感（50%）+实测实量（20%）+室外景观（10%）+公共部位（15%）+外立面（5%）3.2.7 交付前评估流程 编号：?版本：A/1页码：第 9 页 共 12公司制度流程文件页 项目质量评估管理细则 现场评估流程包括评估准备、评估前会议、现场评估、评估后会议。3.2.8 辖下地产公司、项目配合工作同过程评估要求3.2.9 19、交付前评估报告3.2.9.1 每个参评项目现场评估作业完成后，均需要由项目负责人对项目评估数据进行签字认可，项目现场评估结束后 3 天内，第三方评估公司编制完成项目交付前评估简报，发送到公司工程管理部，由工程管理部发送给辖下地产公司及参评项目部作为交付前工作参考，交付前评估报告经系统呈批后正式发布。3.2.9.2 有下例情况之一者需整改后进行交付：（1）装修施工未完成；（2）无空气质量检测报告；（3）消防管道不具备使用功能；（4）电梯无专业机构出具的复检报告；（5）无竣工备案表；（6）无消防验收备案表；（7）小区正式围合未完成；（8）小区道路未完成；4.4.结果应用结果应用4.1 过程评估4.20、1.1 根据第三方提供的评估结果，公司进行统一排名，并通过工程管理例会与OA 平台进行发布。4.1.2 定期将评估结果向公司招投标领导小组汇报。4.1.3 对于全公司排名前三名的项目进行通报表扬，最后两名则进行专项点评，由公司工程管理部及辖下地产公司工程管理部门督促整改。4.1.4 项目评估成绩将作为供应商考评的重要量化指标，纳入公司供应商管理及采招管理系统。编号：?版本：A/1页码：第 10 页 共 12公司制度流程文件页 项目质量评估管理细则 4.1.5 各辖下地产公司应将季度项目评估结果纳入供应商考评体系，并进行及时、真实的履约评价。各辖下地产公司可在本管理细则的基础上制定项目评估的具体21、奖惩细则。4.2 交付前评估4.2.1 交付前评估结果将通过工程管理例会与 OA 平台进行发布。4.2.2 项目交付前评估结果将向公司主管领导汇报。4.2.3 项目交付前评估结果将作为供应商考评的重要量化指标，纳入公司供应商管理及采招管理系统。4.3 项目过程评估结果与交付前评估结果将作为公司对子公司、项目质量考核的主要指标。5.5.诚实守信管理诚实守信管理5.1 为确保第三方评估机构的公正、独立性，在项目评估期间，禁止各项目部采取一切诱导、干扰第三方评估机构进行公正、独立的项目评估，公司工程管理部将随机进行抽查，一经发现存在弄虚作假、有违公正的现象，将采取补测、重测、罚分等处罚措施。5.2 22、出现以下情况，将按下述表格对评估结果（标段综合得分）进行扣减分处理：被检查方违规情况扣减项目综合分值 1、如有送礼品、购物卡、现金等情况（不分甲方、监理、施工单位）。10 分 2、现场如有规避测区，部分测区不允许评估人员检查的情况下。6 分 3、项目人员如对现场进度及状态有漏报、隐瞒情况，经评估组在现场证实此情况后。3 分 4.在规定时间内未对问题进行整改闭合的3 分 编号：?版本：A/1页码：第 11 页 共 12公司制度流程文件页 项目质量评估管理细则 5、项目人员在评估人员检查过程中，有妨碍情况，如应提供的仪器无法提供（该被检查项为 0 分）、调整评估楼号、楼层号码标示牌等。2 分 6.23、在规定时间内整改情况未回复或回复不及时等情况2 分 注：以上情况扣分前提都应是据实可查，形成既定事实。5.3 加强对第三方评估人员的职业操守的监管，如对举报查实将进行严格查处、直至终止合同。5.4 测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。如混凝土墙柱出现大面积修补，则截面尺寸、墙面表面平整度、垂直度合格率将按实测合格率的 90%计算；如混凝土顶板出现大面积修补，则顶板水平度合格率将按实测合格率的 90%计算。6.6.附则附则6.1 本细则由公司工程管理部解释，自颁布之日起执行，原项目质量评估管理细则（2016 版）、XX地产住宅项目交付前评估方案作废。