1、Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案项目背景Project background明珠湾东莞市中山市灵山镇番禹区蕉门水道上横沥水道凤凰大道南沙区广州佛山中山南沙区 东莞深圳项目地块所在南沙位于广州市最南端东与东莞市隔江相望；西与中山市、佛山市接壤；北与番禺区隔沙湾水道相连宏观区位Competitive analysis|基础分析BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Is2、land project project design凤凰大道广澳高速莞佛高速南沙港快速新广一路南至中山市西至佛山市北至广州市中心江灵北路江灵南路高速入口SITE高速入口高速入口蕉门站西至东莞市广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design区位交通Competitive analysis|基础分析BASIC analysis项目地块距离地铁4号线（蕉门站）约4公里，灵山高速路口仅600米，西近广澳高速，东临凤凰大道，交通便利，区位优越城市发展交接处/Urban3、 Development Junction万达广场南沙政府规划CBDSITE未来南沙 属于明珠湾金科 明珠湾 南沙豪宅板块灵山岛尖/南沙第二个市中心/未来都市CBDLingshan Island/The Second City Center of Nansha/Future metropolis CBD微观区位Competitive analysis|基础分析BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design拿地楼板价14318元/条件4、/Condition结论/Conclusion思索/Speculate我们不做同质化产品而是通过设计提升溢价用打造顶级奢侈品手法打造不一样的华宅打造南沙标杆产品 奢侈品豪宅的设计出发点在于定制设计不可复制的唯一性Anderson&Sheppard安德森与谢泼德l世界顶级成衣l私人定制、手工制作l长期服务与英国皇室衣l连续七年名列前茅l米其林三星推荐l私人定制盛宴食l世界第一豪车，售价1100万起l私人定制跑车l贝克汉姆、汤姆-克鲁斯均有收藏行住顶级奢侈品源自定制设计Mugaritz穆加里茨餐厅Shelby Supercars贝尔西跑车极致溢价的规划布局定制设计唯一性规划定制设计尊贵的生活方式定5、制设计尊贵的建筑造型定制设计定制化房型定制设计定制设计Custom design将一个住宅成功转化为一个溢价无限的奢侈品唯一性规划Project background如何寻找差异化？1-高度限制(60-100M)9#地块（绿城）用地限制 可行性方案1-高度限制(40-60M)2-内部12米宽非定位路限制3-东西向公共通道及视线通廊限制11#地块（华润）用地限制1-高度限制(40-60M)2-内部12米宽非定位路限制3-东西向公共通道及视线通廊限制10#地块（本案）用地限制9#结论：1.住宅用地条件成熟，宜做传统住宅产品 可行性方案 可行性方案?本案11#11#本案322310#本案结论：1.住6、宅用地条件限制较多，内部空间零碎，宜做开敞式小区结论：1.住宅用地条件限制较多，内部空间零碎，宜做开敞式小区南沙应该有怎样的的品质华宅？私享的森林！我们先打造一片树林住宅轻轻嵌入森林之中未完待续.广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design就像七棵挺拔的大树 矗立在静谧的森林之中未完待续.广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project d7、esign未完待续.极致溢价的规划布局Project background场地属性的测试Project background规 划 纵 六 路文 字 路规 划 横 三 路限高40M限高40M60M地块条件分析Parcel condition analysis|场地属性的测试BASIC analysis宗地内部设置12米宽非定位路（需退距）居住建筑首层（除配套设施及裙房外）应设置架空层，净高不小于3.6米地块内设置东西向公共通道及视线通廊，宽度不小于15米u 开发强度：用地面积：32353 容积率：2.4计容面积：77648 建筑物高度控制：60mu其他要求：户型面积以90-120平方米为主配建8、9000人才公寓；住宅机动车位：1.2个/100，非机动车：1个/100;规 划 横 三 路180m178m12m15m广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design设计条件说明Parcel condition analysis|场地属性的测试BASIC analysis未完待续.广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design9、场地强排测量Competitive analysis方向1：全T2方向2：全T4板式方向3：全T4围合容积率:1.6；差量：25000住宅竖向列数：30容积率：1.8；差量:19000住宅竖向列数：36容积率:2；差量：13000住宅竖向列数：40方向4：“T”字形T4方向5：T4+T5+T6容积率:2.1；差量：4800.00住宅竖向列数：44容积率：2.4；差量:0住宅竖向列数：5019F19F19F19F19F18F18F18F19F 19F21F 21F18F18F19F19F19F 19F方向6：T4+T6容积率：2.4；差量:0,住宅全二类高层住宅竖向列数：52|场地属性的测试BA10、SIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design场地强排测量Competitive analysis方向6：T4+T6结论：1、根据营销提供面积段及现有规划条件下，若要做满容积率，必须出现T5、T6产品2、在T4+T6的情况下，全二类高层能做满容积率|场地属性的测试BASIC analysis方向5：T4+T637.34M29.69M32.38M37.31M27.80M24.54M26.75M24.54M37.52M40.67M30.2811、M30.66M广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design江景资源最大化Project background观江视线分析Competitive analysis|江景资源最大化BASIC analysis一线江景开口，二线观江主保一线沿江景观效果90m200m一线观江产品二线观江产品一线观江产品二线观江产品一线观江资源有效长度60m二线观江资源有效长度90m一线观江资源有效长度200m一线观江资源价值 二线观江资源价值30m30m广 州 市 横 沥 镇 灵 12、山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design房型视线分析Competitive analysis|江景资源最大化BASIC analysis270m超长面宽无遮挡一线观江资源前端16户中只有2户不能观江为第二排留了足够的开敞空间120户型的自身遮挡比较严重前端较好视线为小面积产品传统T4房型错位T4房型270m40m1159512027m50200m95120未完待续.广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingsh13、an Island project project design房型视线分析Competitive analysis|江景资源最大化BASIC analysis传统T4房型端户视线模拟错位T4房型端户视线模拟广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design最大化的森林景观Project background原住价值最大化的森林景观体系Competitive analysis|最大化的森林景观BASIC analysis现有豪宅 森林旁本案 森林里中鹰黑森林本案广14、 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design第一级 滨江景观第二级 小区入口庭院第三级 中央森林第四级 私属庭院第五级 户内城市江景城市级公共级半公共级半私密级私密级五级景观Competitive analysis|最大化的森林景观BASIC analysis未完待续.广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design五级景观Co15、mpetitive analysis|最大化的森林景观BASIC analysis第一级：城市级滨江景观未完待续.广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design五级景观Competitive analysis|最大化的森林景观BASIC analysis第二级：城公共级小区入口庭院广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design16、五级景观Competitive analysis|最大化的森林景观BASIC analysis第三级：半公共级中央森林换图广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design红枫香樟紫檀五级景观Competitive analysis|最大化的森林景观BASIC analysis第四级：半私密级私属庭院未完待续.广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project p17、roject design广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design五级景观Competitive analysis|最大化的森林景观BASIC analysis第四级：半私密级私属庭院五级景观Competitive analysis|最大化的森林景观BASIC analysis第五级：半户内城市江景广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project pr18、oject design五级景观Competitive analysis|最大化的森林景观BASIC analysis第五级：半户内城市江景广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design最大化真实容积率Project background地下空间地上化Competitive analysis|最大化真实容积率BASIC analysis地下车库地下车库住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅大堂大堂地下车库mm地下车库地下车库住宅住宅住宅住宅住宅住宅住19、宅住宅住宅住宅住宅住宅下沉中庭中庭中庭中庭中庭传统中庭广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design下沉会所Competitive analysis|最大化真实容积率BASIC analysis未完待续.广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design底层价值最大化Project background庭院景观分析Competit20、ive analysis|底层价值最大化BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design首层泛会所Competitive analysis首层架空私属庭院首层架空泛会所入户大堂|底层价值最大化BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design首层泛会所Competitive a21、nalysis|底层价值最大化BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design首层泛会所Competitive analysis|底层价值最大化BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design总图方案一General plan ONE方案一总图指标Competitive an22、alysis方案一类别数值单位备注可建设用地面积32353.00 总建筑面积108215.24 用地计容面积77647.20 其中住宅建筑面积76620.00 商业建筑面积643.20 配套用房384.00 不计算容积率建筑面积30568.04 其中地下建筑面积30568.04 架空层3764.20 基底面积6791.40 建筑密度20.99%不大于30%绿地率35%不小于35%总户数726 户容积率2.40 2.4机动车停车数932 辆非机动车停车数807辆广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island23、 project project design方案特点：1.所有楼栋全部为小高层，公摊小2.围合形成大中庭95120120户型朝江、朝中庭：247户，占比34.2%90户型靠北侧，朝北向：476户，占比65.8%户型面积户数户数比面积面积比9540457.2%3838051.4%12030242.8%3624048.6%合计706100.0%74620100.0%北向户型条数：12方案一户型分布Competitive analysis|规划分析BASIC analysis未完待续.广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Ling24、shan Island project project design方案一交通分析Competitive analysis|规划分析BASIC analysis江灵南路JIANG LING ROAD文字路WEN ZI ROADPLANNING ROAD规 划 横 三 路规 划 纵 六 路PLANNING ROAD车行流线江灵南路JIANG LING ROAD文字路WEN ZI ROADPLANNING ROAD规 划 横 三 路规 划 纵 六 路消防分析人才公寓出入口人行出入口高速人流来向消防车出入口消防登高场地PP主城区从车行流线车库出入口小区主出入口P广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖25、 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design方案一房型General plan ONE房型视线分析Competitive analysis|定制化产品分析Project background analysisT4-1标准层平面图T4-1房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率A-1119.36 100.65 18.71 71.70 385.71 457.41 18.59%84.32%15.68%A-296.01 80.96 15.05 A-3121.026、2 102.05 18.97 A-1119.36A-296.01A-3121.02A-3121.02房型视线分析Competitive analysis飘窗赠送（5.74）阳台赠送（5.27）|定制化产品分析Project background analysisT4-1房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率A-1119.36 100.65 18.71 71.70 385.71 457.41 18.59%84.32%15.68%房型视线分析Competitive analysis飘窗赠送（2.56）阳台赠送（3.98）|定制化产品分析Project 27、background analysisT4-1房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率A-296.01 80.96 15.05 71.70 385.71 457.41 18.59%84.32%15.68%房型视线分析Competitive analysis飘窗赠送（6.96）阳台赠送（5.98）|定制化产品分析Project background analysisT4-1房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率A-3121.02 102.05 18.97 71.70 385.71 457.41 18.59%28、84.32%15.68%房型视线分析Competitive analysis飘窗赠送（13.92）阳台赠送（9.66）|定制化产品分析Project background analysisT4-1房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率A-3121.02 102.05 18.97 71.70 385.71 457.41 18.59%84.32%15.68%房型视线分析Competitive analysis|定制化产品分析Project background analysisT6十字房型标准层平面图T6十字房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总29、公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率D-188.09 73.94 14.15 93.51 488.77 582.28 19.13%83.94%16.06%D-2114.97 96.51 18.46 D-188.09D-188.09D-188.09D-188.09D-2114.97D-2114.97房型视线分析Competitive analysis飘窗赠送（3.44）阳台赠送（3.87）|定制化产品分析Project background analysisT6十字房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率D-188.09 73.94 14.15 930、3.51 488.77 582.28 19.13%83.94%16.06%房型视线分析Competitive analysis飘窗赠送（0.00）阳台赠送（5.03）|定制化产品分析Project background analysisT6十字房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率D-2114.97 96.51 18.46 93.51 488.77 582.28 19.13%83.94%16.06%方案一示范区General plan ONE首开区选址Competitive analysis|规划分析BASIC analysis展示展示中心中心未建31、区域施工道路原则原则昭示性可达性可达性外部环境地块独立性(不影响施工时序）展示中心位置北侧道路还没有完全通车，现在只是一条北侧商业地块施工通道，南侧道路已经建成，但未通车人流主要来向道路未建成人流主要来向交未建成未完待续.广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design规 划 纵 六 路文 字 路规 划 横 三 路首开区选址Competitive analysis传统沿街：展示面小，体验感差规 划 横 三 路规 划 纵 六 路文 字 路规 划 横 三 路规 划 32、横 三 路中庭下沉：延长体验流线，实景展示|规划分析BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design 首开区分析 开发策略 1.首开区建筑面积xxx 2.利用下沉空间作为首开区售楼部，后期改为配套；3.重点打造中央森林和底层泛会所 景观；4.提供95、120产品样板间。访客停车流线看房流线P看房流线停车区域售楼部样板间示范区范围未完待续.会所的主题.未完待续.首开区选址Competitive analysis|基础分析BASIC an33、alysis 会所元素的运用未完待续.方案一大户型多数位于T6端户，受南侧前端户型遮挡及干扰干扰，对大户型销售有较大的影响，不利于公司品牌的塑造方案一的思考?广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design不均衡使用土地价值Project background新户型产品Competitive analysis|不均衡使用土地价值BASIC analysis优化120户型的居住价值,发挥95户型的投资价值 点式T4房型：120+120+95+95 点式T5：95+34、95+95+95+95引入南北点式房型，视线遮挡，所有房型三面宽95951201209595959595广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design新户型产品Competitive analysis|不均衡使用土地价值BASIC analysis规 划 纵 六 路文 字 路规 划 横 三 路优化120户型的居住价值,发挥95户型的投资价值未完待续.广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lin35、gshan Island project project design总图方案二General plan ONE方案二总图指标Competitive analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design方案特点：1.不平衡使用用地，保证大房型获得最好的景观资源2.围合形成大中庭方案一类别数值单位备注可建设用地面积32353.00 总建筑面积108215.24 用地计容面积77647.20 其中住宅建筑面积76620.00 商业建筑面积643.20 配36、套用房384.00 不计算容积率建筑面积30568.04 其中地下建筑面积30568.04 架空层3764.20 基底面积6791.40 建筑密度20.99%不大于30%绿地率35%不小于35%总户数726 户容积率2.40 2.4机动车停车数932 辆非机动车停车数807辆方案二户型分布Competitive analysis|基础分析BASIC analysis95房型120房型120户型朝江、朝中庭：247户，占比34.2%90户型靠北侧，朝北向：476户，占比65.8%户型面积户数户数比面积面积比9540457.2%3838051.4%12030242.8%3624048.6%合计7037、6100.0%74620100.0%北向户型条数：12广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design房型视线分析Competitive analysisN一级江景二级江景最大化江景视野方案二交通分析Competitive analysis江灵南路JIANG LING ROAD文字路WEN ZI ROADPLANNING ROAD规 划 横 三 路规 划 纵 六 路PLANNING ROAD江灵南路JIANG LING ROAD文字路WEN ZI ROADPLA38、NNING ROAD规 划 横 三 路规 划 纵 六 路PLANNING ROAD车行流线消防分析人才公寓出入口人行出入口高速人流来向消防车出入口消防登高场地PPP广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design中央森林景观Competitive analysis中央森林滨江景观城市景观城市景观公园景观|最大化的森林景观BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lings39、han Island project project design森林与住宅的粘性Competitive analysis中央森林(A+B+C)*2=296M森林周长L=365M(A+B+C+D)*2=524M（增加228M）森林周长L=623M中央森林AABBCCAABBCCD|最大化的森林景观BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design方案二房型General plan ONE房型视线分析Competitive analysi40、s|定制化产品分析Project background analysisT4-2标准层平面图T4-2房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率B-195.30 80.68 14.62 67.38 371.76 439.14 18.12%84.66%15.34%B-2120.63 102.12 18.51 B-3122.45 103.66 18.79 B-499.57 84.29 15.28 B-499.57B-195.30B-2120.63B-3122.45房型视线分析Competitive analysis飘窗赠送（2.50）阳台赠送（5.11）|定41、制化产品分析Project background analysisT4-2房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率B-195.30 80.68 14.62 67.38 371.76 439.14 18.12%84.66%15.34%房型视线分析Competitive analysis飘窗赠送（5.14）阳台赠送（6.99）|定制化产品分析Project background analysisT4-2房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率B-2120.63 102.12 18.51 67.38 371.7642、 439.14 18.12%84.66%15.34%房型视线分析Competitive analysis飘窗赠送（5.14）阳台赠送（6.99）|定制化产品分析Project background analysisT4-2房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率B-3122.45 103.66 18.79 67.38 371.76 439.14 18.12%84.66%15.34%房型视线分析Competitive analysis飘窗赠送（0.00）阳台赠送（4.09）|定制化产品分析Project background analysisT4-2房43、型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率B-499.57 84.29 15.28 67.38 371.76 439.14 18.12%84.66%15.34%房型视线分析Competitive analysis|定制化产品分析Project background analysisT5标准层平面图T5房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率C-196.71 77.77 18.94 94.77 389.15 483.92 24.35%80.42%19.58%C-297.11 78.09 19.02 C-196.744、1C-196.71C-196.71C-196.71C-297.11房型视线分析Competitive analysis飘窗赠送（4.56）阳台赠送（3.93）|定制化产品分析Project background analysisT5房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率C-196.71 77.77 18.94 94.77 389.15 483.92 24.35%80.42%19.58%房型视线分析Competitive analysis飘窗赠送（3.20）阳台赠送（3.28）|定制化产品分析Project background analysisT545、房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率C-297.11 78.09 19.02 94.77 389.15 483.92 24.35%80.42%19.58%方案二示范区General plan ONE 首开区分析 开发策略 1.首开区建筑面积xxx 2.利用下沉空间作为首开区售楼部，后期改为配套；3.重点打造中央森林和底层泛会所 景观；4.提供95、120产品样板间。访客停车流线看房流线P看房流线停车区域售楼部样板间示范区范围 消失的建筑.首开区选址Competitive analysis|基础分析BASIC analysis传统建筑庭院：展示空间46、有限，无法打造“森林”感镜面建筑庭院：将建筑融于自然，“森林”面积2 镜面材料的运用面积2首开区选址Competitive analysis|基础分析BASIC analysis 镜面材料的运用水杉总图方案对比9512095120 方案一120户型朝江、朝中庭：223户，占比30%95户型朝江、朝中庭：293户，占比39%95户型靠北侧，朝北向：234户，占比31%120户型朝江、朝中庭：306户，占比42%95户型朝江、朝中庭：206户，占比28%95户型靠北侧，朝北向：214户，占比30%均衡性不均衡性?方案二景观资源均分保大户型品质广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 47、方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design尊享的生活方式Project background项目设计难点 规划要求地块东西向设置视线通廊 规划要求地块内部设置一条12M宽道路并通车，后期移交政府带来的问题 打破了地块整体性，无法营造大中庭景观 管理分散，管理成本增加规划策略充分发掘地下空间，地下一层整体打造地下泛会所运动、娱乐下沉庭院地下双大堂PANTHEONSPORTS RECREATIONCOURTYARDDOUBLE LOBBY地下泛会所PANTHEON设置地下泛会所，高级礼遇，尊享生活SPORTS RE48、CREATION健康是一切的基础，交流是维持圈层的必要途径运动&娱乐COURTYARD打造下沉私密主题空间，营造交流互动场所下沉庭院DOUBLE LOBBY尊享地下回家体验，地上地下双重礼遇地下双大堂私享会所-2F-1F1600会所，包含下沉庭院、私人影院、咖啡吧、儿童活动区、健身活动区、紧急救护区等功能下沉庭院123451门厅、儿童活动2健身活动区3咖啡吧4紧急救护区5私人影院6下沉庭院地下会所位置6下沉庭院私享会所运动健身区运动健身区结合下沉庭院，打造景观视线良好的，具有话题性的运动空间下沉庭院私享会所娱乐养身区设置咖啡吧、私人影院等功能，休闲娱乐的同时增强邻里的互动与交流咖啡吧私人影院尊49、贵的立面造型Project background立面价值分析Competitive analysis|尊贵的立面造型BASIC analysis九龙仓玺园华润外滩九里露香园保利西岸汤臣一品本案古北一号海德公园一号普通豪宅，古典造型，极具复制性，唯一性不足顶级豪宅，私人定制造型，手工感，科技感，现代感，不可复制，具有唯一性广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design定制化产品Project background房型视线分析Competitive analysi50、s|定制化产品分析Project background analysisT4-1标准层平面图T4-1房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率A-1119.36 100.65 18.71 71.70 385.71 457.41 18.59%84.32%15.68%A-296.01 80.96 15.05 A-3121.02 102.05 18.97 A-1119.36A-296.01A-3121.02A-3121.02房型视线分析Competitive analysis|定制化产品分析Project background analysisT4-1标准层51、平面图T4-1房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率A-1119.36 100.65 18.71 71.70 385.71 457.41 18.59%84.32%15.68%A-296.01 80.96 15.05 A-3121.02 102.05 18.97 A-1119.36A-296.01房型视线分析Competitive analysis|定制化产品分析Project background analysisT6十字房型标准层平面图T6十字房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率D-188.09 752、3.94 14.15 93.51 488.77 582.28 19.13%83.94%16.06%D-2114.97 96.51 18.46 D-188.09D-188.09D-188.09D-188.09D-2114.97D-2114.97房型视线分析Competitive analysis|定制化产品分析Project background analysisT4-2标准层平面图T4-2房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率B-195.30 80.68 14.62 67.38 371.76 439.14 18.12%84.66%15.34%B-253、120.63 102.12 18.51 B-3122.45 103.66 18.79 B-499.57 84.29 15.28 B-499.57B-195.30B-2120.63B-3122.45房型视线分析Competitive analysis|定制化产品分析Project background analysisT5标准层平面图T5房型指标表户型编号建筑面积套内面积公摊面积总公摊套内总和建面总和公摊系数得房率公摊率C-196.71 77.77 18.94 94.77 389.15 483.92 24.35%80.42%19.58%C-297.11 78.09 19.02 C-196.71C54、-196.71C-196.71C-196.71C-297.11定制产品核心价值地 下 层首 层标 准 层空中别墅1.私家车库（库中库）地下阳光大堂2.首层泛会所 首层私属庭院3.客厅占据江景资源4.主卧占据南向资源5.以小见大空间融合 高实际得房率（85%-89%）6.适度附加值7.灵动空间8.超宽起居9.屋顶露台、烧烤区10.屋顶无边泳池11.屋顶高尔夫其他的可能性Project background华润2018NJY-92018NJY-11SITE绿城本案CBD区域 地块北部地块为绿城竞得，以西为华润竞得。片区东部是政府计划以高标准打造的南沙金融服务集聚区、总部商务办公区。本案产品可以考虑55、以80-95小户型为主，合理避开周边产品竞争，产品差异化，吸引投资者，未来可为片区东侧CBD区域提供租住。产品差异化 未来投资性定位分析Competitive analysis|竞品分析BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design什么产品才最具投资竞争力？1、小面积2、低总价3、功能性4、高溢价广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island 56、project project design项目区位：新加坡80个公寓高居住密度的公寓。公共空间，外部区域和共享空间交织在一起。每一户公寓都可共享带有遮挡的社区露台花园，促进居民的互动交流。案例借鉴新加坡”天空之城Competitive analysis|案例借鉴BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design项目区位：新加坡 项目面积：169600.0 开阔的公共楼群和宽阔的视野范围保持了个人公寓的私密感。住宅交织在绿化带中，为社会57、互动，休闲和娱乐创造了空间和机会。交错的形式，在强化了社区间的相互联系的还融合了周围的自然环境。案例借鉴新加坡翠城新景Competitive analysis|案例借鉴BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design城市形象的整体性打造城市功能的多元化构成城市界面的多层次变化城市建筑的独特性风貌案例总结 方案三总图指标Competitive analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzho58、u Lingli town Lingshan Island project project design方案特点：1.不平衡使用用地，保证大房型获得最好的景观资源2.围合形成大中庭方案一类别数值单位备注可建设用地面积32353.00 总建筑面积108215.24 用地计容面积77647.20 其中住宅建筑面积76620.00 商业建筑面积643.20 配套用房384.00 不计算容积率建筑面积30568.04 其中地下建筑面积30568.04 架空层3764.20 基底面积6791.40 建筑密度20.99%不大于30%绿地率35%不小于35%总户数726 户容积率2.40 2.4机动车停车数59、932 辆非机动车停车数807辆鸟瞰图Airview map鸟瞰图Airview map沿街透视Airview map全景观视野：地块南临江，东临公园绿地，有着丰富的景观资源江景资源公园景观资源城市景观资源城市景观资源朝向分布Competitive analysis|规划分析BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design城市开敞空间小区私密空间住宅小区私密空间城市开敞空间住宅私密与开放互动：地块架空层为城市开放空间，首层为小区私密空60、间，私密与开放互动。功能空间Competitive analysis|规划分析BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design多功能公共空间：架空层为多种功能主题公共空间。空间意向Competitive analysis|规划分析BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project desig61、n车行交通人行交通人车分流：地块中立体的交通体系，首层为车行系统，二层为步行系统。交通分析Competitive analysis|规划分析BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design车行归家：地块中设置12m宽车道，连通地块南北两侧市政道路，并连接地下车库入口。归家流线车行Competitive analysis|规划分析BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou62、 Lingli town Lingshan Island project project design轻轨回家流线轨道归家：设置连廊与临近轻轨站连接，交通方便快捷，住户可通过连廊回家。归家流线公共交通Competitive analysis|规划分析BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design1-1剖面图11场地剖面Competitive analysis|规划分析BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖63、 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project designLDK一体化大面宽super widesuper wideintegrationintegration独立玄关Independent porchLDK一体化方厅Integration宽景阳台Variable space扩展空间Wide balcony户型亮点Competitive analysis|规划分析BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingsha64、n Island project project design95户型80户型85户型楼型由2栋12层和4栋17层小高，1栋22层高层组成。产品主要由80、85、90户型组成。户型分布Competitive analysis|规划分析BASIC analysis户型配比面积段户数户数比例面积面积比例80 41045.86%3280042.26%85 11612.98%986012.70%95 36841.16%3496045.04%合计894100.%77620100%广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan I65、sland project project design景观楼型特点123竖厅，缩小面宽，缩小面宽，扩大视野景观全户型享受中庭景观全户型享有宽景阳台景观户型编号户型类别户型建筑面积（）套内建筑面积（）阳台总面积（）阳台占比 标准层建筑面积（）得房率A三室两厅双卫95.6187.1011.9614.74%562.5284.84%B三室两厅双卫90.0481.9911.1914.65%A户型95.61A户型95.61A户型95.61A户型95.61B户型90.04B户型90.04楼型平面T6Competitive analysis|规划分析BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山66、 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design景观楼型特点123竖厅，缩小面宽，扩大视野景观全户型享受中庭景观全户型享有宽景阳台8585景观A户型87.52B户型82.43C户型82.46B户型82.43户型编号户型类别户型建筑面积（）套内建筑面积（）阳台总面积（）阳台占比 标准层建筑面积（）得房率A三室两厅双卫87.52 78.5111.05 15.14%1174.4983.39B两室两厅一卫82.4373.539.5813.94%C两室两厅一卫82.4673.539.8814.37%A67、户型B户型C户型B户型82.4687.5282.4382.43楼型平面T7Competitive analysis|规划分析BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design楼型特点123A户型97竖厅，缩小面宽，扩大视野景观全户型享受景观资源全户型享有宽景阳台户型编号户型类别户型建筑面积（）套内建筑面积（）阳台总面积（）阳台占比 标准层建筑面积（）得房率A三室两厅双卫97.92 84.0711.62 14.85%783.4179.9268、%B三室两厅双卫97.93 84.2411.95 15.27%B户型97A户型97A户型97A户型97B户型97B户型97B户型97景观景观景观楼型平面T8Competitive analysis|规划分析BASIC analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design预祝项目大卖.总图方案对比方案二总图Competitive analysis方案二总图Competitive analysis方案二总图Competitive analysis广 州 市 横 沥 镇 灵 山 岛 尖 项 目 设 计 方 案Guangzhou Lingli town Lingshan Island project project design