1、Project plan and design of BaoHe S1803 lot in Hefei,合肥包河S1803号地块项目 概念方案设计,1,前 期 分 析 篇,规 划 篇,产品 篇,2,3,4,示范区专 篇,目录,1,PART 01,8.1km,6.6km,14.8km,8.8km,3.0km,3.0km,8.8km,SITE,安徽省政府,合肥市市政府,大蜀山国家森林公园,合肥南站,合肥综合客运站,合肥站,市府广场,地块位于合肥市包河区龙川路以南，直线距离政务区合肥市政府8.8公里，距离省政府8.8公里；距合肥南站3.0公里，距离合肥站8.1公里，距离老市中心市府广场6.6公里。该2、地块属于合肥滨湖区、高铁板块、瑶海区三大区交接地段，地理位置优越。,高铁新区,滨湖区,瑶海区,区位分析,淝河镇位于瑶海（东部新中心）-高铁片区、老城区-滨湖新区衔接的双节点 淝河镇的东、中、西部分别融入周边区域的生态、生产和生活三大发展轴带,基地位于淝河镇，未来周边板块的综合服务功能提升，带动淝河板块在功能、品质、交通、设施、生态等方面的全面崛起。,上位规划分析,基地地理位置十分优越。临地铁站，内外交通便捷。轨道交通：距离地铁4号线站点400米；快速路：南北一号高架（市中心与滨湖区主要干道）城市主干道：龙川路（政务区-合肥南站-瑶海东部新中心）上海路（老城区-省政府）北京路（老城区-包河经开区3、）,交通分析,第三人民医院,SITE,包河区政府,包河产业园,淝河生态园,文,1km,2.5km,配套分析,安徽电器工程学院,省立儿童医院,中央公园,安徽建工技师学院,教育用地,居住用地,待建用地,城市绿地,公共设施,行政用地,商业用地,合肥南站,安徽工业经济学院,基地附近未来配套设施中商业有万科翡翠天际商业综合体、医院有省立儿童医院、第三人民医院，场地周边规划相应的配套学校，未来周边配套资源丰富。,万科翡翠天际,工业用地,商,文,文,医,政,医,文,葛大店小学,文,规划的初中与小学,文,规划的36班小学,基地道路分析,基地北侧临城市主干道，为现状道路。东西侧历口路和唐模路为城市次干道，其余道4、路为城市支路。除北侧龙川路外，其余道路均为规划道路。结论：短期内，基地仅能通过龙川路到达，未来交通便利。,地块内部高差较小，东南角有一处混凝土搅拌站，对项目环境存在一定影响。,基地现状分析,地块整体共分为A、B、C、D、E、F六大居住地块，其中C地块为租赁住房地块，建设后无偿移交；地块内共有居住、绿地、医疗、居住配套四种用地。黄色部分为居住用地，绿色部分为代建绿地；粉色部分为代建9班幼儿园；蓝色部分为服务设施地块，用于建设其他地块相关配套用房。,规划条件解读,1、车位配比：容积率大于2.0，则1.0个/100；否则1.5个/100。地上停车位不大于10%。2、商业比例1%-3%；3、地块限层25、4层；4、地块内代建2所9班幼儿园，代建17.99亩绿地，且在F地块外围设置宽度不小于3米、长度不小于490米的塑胶慢跑道；5、C地块为租赁住房用地，由竞得单位代建，须提供不少于800套住房及3000管理用房，建成后无偿移交区政府；6、A地块共36.1亩，含轨道交通控制范围内面积0.3亩，该范围内严禁建设。,竞品分析近期基地周边有一定的竞品楼盘新售，未来将陆续推出大量房源,项目有利点区域位置优越，未来便捷的交通体系，日趋成熟的配套设施。,项目不利点地块分散地块总体体量大，但分散为6个大地块，11个小地块；竞争环境多家品牌开发商齐聚此区域，未来项目竞争激烈。,前期分析总结,设计任务书解读,任务书6、关键点：1,优先选择高低配2,考虑限价3,小高层与洋房单价一致,确定合理的高低配比例 实现良好的商业配套布局提高产品竞争力打造良好体验的景观示范区关注城市天际线，统筹全局，塑造 大盘形象！,如何实现土地价值最大化？,2,PART 02,方案推导,推导方案一 24F高层+7F洋房,住宅总量：255662.94 商业配套：17298.98,高层：201912.94 7F洋房：53750,空间形态示意,推导方案一,日照均满足大寒日两小时要求,方案推导,高层：167145.16 11F洋房：87610,推导方案二 24F高层+11F洋房,空间形态示意,住宅总量：254755.16 商业配套：181407、.96,推导方案二,日照均满足大寒日两小时要求,方案对比,推导方案一 24F高层+7F洋房,7F洋房：53750,推导方案二 24F高层+11F洋房,11F洋房：87610,11层洋房产品量明显高于7层洋房；但从规划形态及售价考虑均存在一定风险,方案推导,高层：176588.94 11F洋房：44634 7F洋房：35250,推导方案三 24F高层+11F洋房+7F洋房,空间形态示意,住宅总量：254755.16 商业配套：18140.96,推导方案推导三,日照均满足大寒日两小时要求,方案对比,推导方案一 24F高层+7F洋房,7F洋房：53750,推导方案二 24F高层+11F洋房,11F洋8、房：87610,三方案均采用南低北高的规划形态；24层+11层+7层方案洋房总量大，7层与11层占比适中；对用地利用更充分，合适选择？,推导方案三 24F高层+11F+7F洋房,11F洋房：44634 7F洋房：35250,沿北侧龙川路均为24层高层，不利于对外形象展示，城市界面差,1,2,3,三组高层将地块南北割裂，地块整体性差,安置房地块是否可进一步降本增效，全区整体考量,商业配套分散布置缺少连续性,方案1,方案一总图,空间形态示意,高层沿用地东西两侧布置，洋房沿地块中轴布置，各自形成连续的南北东西界面,商业配套沿地块中心规划支路布置，串联南北两侧幼儿园，形成社区商业配套街区,安置房由7栋9、改为6栋，降本增效，同时压缩内部空间，增大商业配套用地,功能分布图,推导方案四 24F高层+11F洋房+7F洋房,日照分析图,日照均满足大寒日两小时要求,技术指标,天际线分析,北侧龙川路方向整体天际线关系,东侧历口路方向整体天际线关系,错落利用建筑的高度布局，形成错落有致的空间关系宽阔现有布局营造良好的视觉通廊,整体天际线关系,南侧太平湖路方向整体天际线关系,西侧唐模路方向整体天际线关系,开敞景观资源的有效利用，充分展现空间层次的开敞性。融合天际线关系明确，并能有机融合整体城市肌理以及地块北侧自然景观形态,天际线分析,商业配套街区意向,商业配套街区尺度适中，建议风格风情化植入风情外摆、风情步道10、，景观广场等，提升项目品质,3,PART 03,？,如何实现住宅产品竞争力及快速去化？竞品对标，精确打击，差异化竞争大面宽设计，合理赠送，可变户型。,竞品分析,万科.翡翠天际,竞品住宅楼栋为高低配，高层+洋房产品，房屋楼层分布均匀；项目配套齐全，基础设施健全；绿化多，坐北朝南，整体体现现代简约风格。,龙 川 路,北 京 路,高层区,洋房区,洋房区,竞品分析,万科.翡翠天际,竞品分析,周边竞品,竞品楼栋为高层、洋房产品多大面宽景观阳台.,万科.翡翠天际,0.7KM,赠送形式多以阳台及飘窗为主,周边竞品,竞品楼栋为高层产品多为大面宽景观阳台.,赠送形式多以阳台及飘窗为主,4.1KM,周边竞品,竞品11、楼栋为高层产品多为带入户花园或大面宽景观阳台.,金辉庐州云著,1KM,赠送形式多以设备平台与阳台为主，赠送形式多样化。,周边竞品,竞品楼栋为高层、洋房产品多大面宽景观阳台.,赠送形式多以阳台及飘窗为主,周边竞品,竞品楼栋为高层、洋房产品多大面宽景观阳台.,赠送形式多以阳台及飘窗为主,4.2KM,周边竞品,竞品楼栋为高层产品多为大面宽景观阳台.,赠送形式多以阳台及飘窗为主,5.0KM,市场多以塔楼式住宅为主赠送面积形式以阳台、飘窗为主个别产品可以设备平台的形式赠送市场主力户型主要以三居室、四居室为主户型面积段在100至140之间；由于容积率相似，本案产品与周边竞品户型竞争不可避免,结论,产品对比12、,VS,本案户型,万科翡翠天际户型,95-3房2厅1厨2卫,100-3房2厅1厨1卫,本案面积更小，且增加1卫,110-3室两厅一厨两卫,128-3室两厅一厨两卫,产品对比,VS,本案户型,万科翡翠天际户型,同等配置，本案户型面积小18,125-3+1房2厅1厨2卫,142-3+1房2厅1厨2卫,产品对比,VS,本案户型,万科翡翠天际户型,同等配置本案面积比竞品小17,标准层平面图,改造前,改造后,洋房 125+125,标准层平面图,改造前,改造后,高层 95+110 18F,标准层平面图,改造前,改造后,高层 95+110 24F,标准层平面图,改造前,改造后,高层 95+115 24F,方13、案二,增加四面宽洋房产品,洋房总量：83906其中 11F洋房：69196（其中增加4面宽11F洋房19662）7F洋房：14710,标准层平面图,改造前,改造后,四面宽洋房 130+130,四面宽洋房意向,空间形态,VS,T4户型 两面宽 95 端户,T4户型 三面宽 95 中间户,典型T4户型中，中间户虽为3面宽产品，但北侧房间受北侧连廊影响；小面宽T4产品端户虽仅有两个南向面宽，但南北通透，客餐通厅，次卧品质高于中间户；故假如，两面宽端户95产品与95户型品质旗鼓相当；,方案三,增加7层洋房占比,洋房总量：84090其中 11F洋房：40396 7F 洋房：43694,空间形态,4,PA14、RT 04,？,示范区如何打造基础条件用地面积适宜地理位置好，昭示性好，可达性强；可以先期开工，尽早对外开放；优先选择降本增效；售楼处后期改幼儿园或配套，景观示范区永久保留，实体样板房。,示范区场地分析,任务书建议将50-06养老服务设施用地作为售楼处，50-04地块作为售楼处前场，幼儿园用地作为售楼处后场，其中公园绿地面积为：3391平方米；养老服务设施用地面积为：2100.02平方米；幼儿园用地面积：4150.55平方米；景观示范区总用地面积为：9641.55平方米,示范区平面图,149m,70m,中轴三重院落,售楼处,方池长廊,景观花园,实景样板房,示范区山门,绿植停车场,示范区占地面积15、12660整个示范区以社区景观展示作为卖点，通过前场至后场曲折的看房流线，增加看房体验感，同时实现降本增效。,一进府门,二进庭院,三进宅门,三重礼制,文化的演绎,礼制的重现,从文化中来,容气质中去,空间示意,空间示意,空间示意,空间示意,空间示意,空间示意,竞品示范区分析,万科.翡翠天际,万科.翡翠天际,万科.翡翠天际建筑面积约49万平方米，目前仅有首开区销售，剩余三个地块未开盘，未来与本项目存在竞争。,竞品示范区位于龙川路北侧，售楼处临路设置，前场空间较小，但后场为淝河智慧中央花园，景观丰富，其示范区面积约2万余平米。,淝河智慧中央花园,售楼处景观示范区,售楼处,(首开区）,结论：简单前场，16、无敌后场,本案示范区场地分析,方案1售楼处前场与后场分开设置，尺度均较小；与竞品楼盘差异化；建议将前场与后场空间合并，利用幼儿园作售楼处。,文雅情懷,售楼处,前场接待,曲径通幽处，亭台楼榭始现。视售楼处、前场接待间等建筑为园林中的小品，尽显游园之乐。,遊園驚夢,设计理念,山门,廊,院,院,院,廊,亭,台,楼,阁,榭,巧妙地用“游廊”串联园林的各种建筑元素，构成完整的有趣的游园路径。,廊,院,院,院,廊,洽谈,展示,接待,沙盘,样板间,将传统售楼展示功能融入园林之中，将参观售楼处演化为一个游园的行为。,韵承中国 园冶春秋,移步异景,一草、一木一墙、一瓦皆入画,收放有致 开放有度,园,游,空間,時17、間,遊園驚夢,1,149m,70m,示范区山门,绿植停车场,曲径通幽,游园,前场接待,展示,沙盘,洽谈,景观花园,实景样板房,总平面图,示范区占地面积12660,2,3,4,5,6,7,8,9,10,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,样板房区,沙盘,活动区,接待厅,洽谈区,展示区,山门,功能流线分析,视野分析,极度收缩,开,合,开,豁然开朗,收,开,再次收,再次开放,尾声,示范区视野分析,收放有致 开放有度,示范区山门绿植停车场曲径通幽绿廊前场接待游园售楼处实景样板房,总图布局分析,1,2,3,4,6,5,7,8,空间示意,空间示意,空间示意,空间示意,空间示意,示范区山门：,1,意向图,绿植停车：,2,意向图,曲径通幽：,3,意向图,绿廊：,4,意向图,前场接待、游园：,5,6,感 谢 聆 听！,