1、目录01EPC项目创效特点02计价及结算模式03限额划分与控制204方案比选的商务思维part EPC项目创效特点项目创效特点3EPC项目创效特点 41.目标更多元提高工程品质提高用户体验优化投资造价缩短建设周期降低建造成本化解管理风险EPC项目创效特点 5EPCEPC项目商务策项目商务策划划 范范围更广、空间更大围更广、空间更大2.范围更广EPC勘 察施 工（全专业）设 计采 购+施工总承包(部分专业)EPC项目创效特点 63.阶段前置发包时点EPC已完成概念设计已完成概念设计已完成建筑方案已完成建筑方案已完成主体初步设计，专项方案未完成已完成主体初步设计，专项方案未完成已完成主体及主要专项2、初步设计已完成主体及主要专项初步设计规定：采用工程总承包方式的政府投资项目，原则上应当在初步设计审批完成后进行工程总承包项目发包。房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法EPC项目创效特点 73.阶段前置价值创造效果价值创造阻力投入资源决策设计施工竣工阴影区为主要控制价值区设计阶段的费用只占工程全部费用不到1%，但在项目决策正确的前提下，对工程造价影响程度高达75%以上。part计价计价及结算模式及结算模式8计价及结算模式 91.常见合约计价模式EPC项目常见合约计价模式总价包干类定额下浮类模拟清单类实际当中存在着“总价包干+定额下浮”的组合形式，同时，各大类合约计价模式在细节上也有较多的3、不同。计价及结算模式10总价包干建安工程费结算价确定办法：总价包干建安工程费结算价确定办法：材料及人工价格材料及人工价格:按实结算部分建安工程费结算价确定办法按实结算部分建安工程费结算价确定办法1某EPC项目合同结算条款：最终建安工程费=由总价包干部分建安工程费结算价+总价包干工程中的工程变更建安工程费结算价（如有）+按实部分建安工程费结算价承包人所有的设计图纸、工程变更、技术方案，必须经发包人认可批准，否则相应费用不予计取。u 在未发生工程变更的前提下，按投标报价包干结算，其单价、总价、人工、材料、机械信息价均不调整。u 其中承包人擅自修改导致工程量增加的，发包人将不另行支付，如有减少作相应4、扣减。u 因发包人需求改变等因素引起的变更按实调整u 结算总价不得超过对应的建安工程费估价u 按实结算部分建安工程费结算价=经审计确认的按实结算部分建安工程费中标折扣率【注：中标折扣率=中标人按实结算部分建安工程费投标价按实结算部分建安工程费估价，u 按实结算部分建安工程费结算价不得超过对应的建安工程费估价。u 有信息价材料价格按该部分工程实际工期前80%月份湖州市建设工程造价信息的平均价结算，u 湖州市建设工程造价信息没有的按浙江省信息价。u 无信息价材料价格以签证价格进入结算（签完税价），不计其他任何费用，签证价格不作优惠，不纳入结算总价下u 人工按该部分工程实际工期（须经发包人签证认可）5、前80%月份的平均价结算。计价及结算模式112某EPC项目合同结算条款：03-01-02-计价及结算模式12建安费预算价=施工图预算基准价*优惠率基准价：依据浙江省2018版预算定额及建设工程计价规则或现行相应专业定额计算。优惠率=（建安费中标价-暂估价）/（建安费招标价-暂估价）。3某EPC项目合同结算条款：如最终经审核的建安费用预算价低于建安费的相应分项中标价，按审核后的建安费预算价包干；如高于分项中标价则工程费用按相应分项中标包干（或由承包人无条件优化设计，直至最终经审核的工程费用预算价控制在中标价范围内，且优化后的材料、设备等质量、品牌等标准不得低于本次招标要求）；各分项费用的包干价合6、计金额作为签订补充合同时建筑安装工程费的合同总价，实行固定总价包干。招标人在实施期内若未提出技术参数、指标变更的，合同总价不予调整计价及结算模式13u 本项目实行限额设计，承包人按国家、广东省、广州市以及现行有关工程造价管理的文件分别编制初步设计概算和施工图预算 与工程结算均不得超过招标控制价。u 编制的概算总投资超过招标控制价的，初步设计需重新优化。u 当预算造价超过概算时，承包人应优化施工图设计，优化内容须经发包人批准，并调整预算造价，直至预算造价不超过概算造价为止。u 送审概算评审图纸原则上达到施工图深度。概算中有部分材料或设备规格参数未能具体确定，导致价格不能确定时，可按暂估价处理。暂7、估价应列估算清单，在预算环节确定其单价时，原则上不得高于概算估计的暂估价。4某EPC项目合同结算条款：计价及结算模式14?本合同为固定单价合同，固定 综合单价 为*元/平方（建筑面积），建筑面积暂定 536686 平方米，合同价暂定（大写）：人民币*元（小写：￥*元）。u 合同价格包含合同范围内所有工程，包括包含项目规划范围内所有建筑单体、地下建筑、小区内道路、综合管线、景观绿化及附属设施等所有工程的相关手续办理、施工图设计、采购、施工、调试、验收、配合完成分户移交（协调处理移交过程中与施工有关的问题）及保修等全过程工程总承包费用。5某EPC项目合同结算条款：u 工程最终结算面积：最终以平方米8、固定综合单价乘以工程最终实际建筑面积进行结算；最终实际建筑面积以图审合格书面积为准。工程结算值=最终图审面积*平方米固定综合单价材料价差调整签证计价及结算模式 15总价包干类项目常见于有相对完整的交付标准的项目常见于有相对完整的交付标准的项目适用范围：项目收入基本确定。某些住宅项目按总建筑面积进行单项目收入基本确定。某些住宅项目按总建筑面积进行单方总价包干。方总价包干。特点：保证项目品质保证项目品质，满足交付标准满足交付标准的前提下，进行充分优化、的前提下，进行充分优化、降低成本，同时保证没有审计风险。降低成本，同时保证没有审计风险。单方总价包干项目还可单方总价包干项目还可增加单方造价低的面积9、，提高收增加单方造价低的面积，提高收入及效益。入及效益。策划思路：计价及结算模式16定额下浮类项目需要快速启动，业主需求不明确或不详细需要快速启动，业主需求不明确或不详细适用范围：合同设置了限额，按图结算，超出限额部分不予结算，收合同设置了限额，按图结算，超出限额部分不予结算，收入与成本均不确定。入与成本均不确定。特点：一是对未设定专业限额以外的各专业限额进行合理分配；一是对未设定专业限额以外的各专业限额进行合理分配；二是充分进行方案比选与工艺优化，扩大盈利项，规避亏二是充分进行方案比选与工艺优化，扩大盈利项，规避亏损项。损项。策划思路：计价及结算模式17模拟清单类项目适用于标准化程度较高或有10、可供参考的类似项目适用于标准化程度较高或有可供参考的类似项目适用范围：结算时按图计算工程量，单价执行投标时综合单价结算时按图计算工程量，单价执行投标时综合单价特点：对各清单项进行盈亏分析，做大盈利，减少亏损项对各清单项进行盈亏分析，做大盈利，减少亏损项策划思路：part 限额划分与控制限额划分与控制18限额划分与控制191.限额指标的确定指标分类技术指标即为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值，如钢筋含量、砼含量，窗地比、墙地比、层高等 确定限额指标并非是一项单纯的经济性工作，而是一项技术经济工作。商务与技术应进行充分融合。造价指标即为满足投资或造价的要求限定的限制值，如平米造价11、单方造价充分发挥设计与商务的联动价值，是限额设计实现的根本造价测算依据及方法201.造价测算依据合同约定的材料、设备定价依据根据图纸计算的工程量总包合同商务条件，合同约定的计价取费以及下浮率历史经验造价指标项目所在地政府计费标准造价测算方法造价测算方法限额划分与控制21方案阶段-估算桩基工程估算方法设计提资u 根据地质情况，按类似经验指标估算,有工程量时按类似指标估算u 桩基础选型方案u 桩基础主要工程量（若能测算）土方工程u 基坑土石方开挖、外运工程量u 回填工程量、顶板履土工程量u 绿化种植土工程量u 根据土石比，确定土方与岩石工程量基坑支护u 1.明确基坑可能的支护方式u 2.基坑支护12、侧面面积主体结构u 地下室建筑面积、层高、层数u 人防建筑面积u 地上各单体建筑面积、层高、建筑物高度u 钢筋、砼限额指标u 按合同约定或市场综合单价估算u 按基坑侧面面积根据经验指标估算u 按经验指标结合限额指标估算造价测算方法造价测算方法限额划分与控制22方案阶段-估算粗装修估算方法设计提资u 按类似经验指标估算门窗工程u 门窗窗地比或门窗面积u 门窗材质外墙装饰u 按幕墙面板形式分别计算的立面工程量u 雨蓬u 室外吊顶u 旋转门精装修u 各功能区装修面积（门厅、大堂、电梯厅及走道、）u 二次装修产品配置表u 地下室建筑面积、层高、层数u 地上各单体建筑面积、层高、建筑物高度u 按门窗类型13、根据经验指标估算u 按区域不同，分别进行估算u 按类似经验指标估算造价测算方法造价测算方法限额划分与控制23方案阶段-估算电气工程估算方法设计提资u 按类似经验指标估算给排水工程u 无需提供工程量泛光照明u 无需提供工程量消防工程u 明确各业态需要消防系统要求u 无需提供工程量u 按类似经验指标估算u 按类似经验指标估算u 按类似经验指标估算造价测算方法造价测算方法限额划分与控制24方案阶段-估算通风空调估算方法设计提资u 按类似经验指标估算弱电系统u 明确各业态需要设计的弱电系统要求电梯工程u 电梯技术参数及大致配置表u 电梯数量清单变配电工程u 明确双电源还是单电源u 外线距离u 设计用电14、负荷u 明确各业态需要设计的空调系统要求u 按类似经验指标估算u 按品牌档次进行估算或按单方指标进行估算u 按用电负荷单方指标估算，外线按每公量单方指标估算造价测算方法造价测算方法限额划分与控制25方案阶段-估算园林景观估算方法设计提资u 按类似经验指标估算u 区分园区绿化面积与屋面绿化面积燃气工程u 住宅需开通燃气工程户数u 商业、酒店开通燃气工程容量标识工程u 无需提供工程量充电桩u 充电桩数量u 充电桩类型u 园区绿化面积，屋面绿化面积u 室外道路面积u 铺装面积u 根据开通户数与商业设计容量按燃气部门收费进行估价u 按类似项目经验指标估算含地下车库停车划线与交通指示牌、楼栋标识、园林景15、观标识u 按市场综合单价估算造价测算方法造价测算方法限额划分与控制26初设阶段-概算土建工程估算方法设计提资u 测算局部地下室或者正负零标准层工程量进行估价机电工程u 设备材料清单变配电u 设备材料清单二次装修u 天地墙工程量u 二次机电工程量u 砼、模板、砌体工程量u 钢筋限额指标u u 按主要材料设备清单，管线按经验指标估算u 按主要设备清单进行市场询价u 根据计算的工程量，按定额计算估价限额划分与控制27动态成本管理动态成本管理u 1.根据方案及合同总价，划分各专业限额，编制方案估算文本，并编制初步建设标准。u 2.对方案进策划与优化，并重新修正方案估算文本。u 3.明确后续设计管理重点16、及方向。第一阶段：方案阶段u 1.及时进行成本测算（或概算复核）。u 2.超限额指标时应及时采取纠偏措施，优化设计，确保概算在限额指标内。u 3.根据概算修正方案估算文本，作为后续成本动态管理的依据。第二阶段：初设阶段u 1.编制各专业预算，对各限额指标进行复核。u 2.实时监督分项工程限额指标落实情况，发生偏差时及时采取纠编措施。第三阶段：施工图阶段限额划分与控制28结构指标复核分析结构指标复核分析机电方案指标复核机电方案指标复核窗地比指标复核，计量复核窗地比指标复核，计量复核外墙系数指标复核，计量复核外墙系数指标复核，计量复核园林绿化指标复核，计量复核园林绿化指标复核，计量复核全过程对各限17、额指标动态管理与复核，各成全过程对各限额指标动态管理与复核，各成本指标复核本指标复核限额过程控制限额过程控制part 方案比选的商务思维方案比选的商务思维29方案比选的商务思维方案比选的商务思维30系统全面分析熟悉设计临界点逐步深入细化了解限额指标掌握计价原理方案比选的商务思维方案比选的商务思维311.系统全面分析系统全面分析装配式建筑物层高u构件成本增加u结构成本增加u措施成本增加u设计费增加u竖向构件的工程量增加u间接影响到基础设计以及措施费的增加u地下室：土方开挖量、基坑支护，混凝土的抗渗等级u对于地上建筑物层高每增加10cm，造价增加1%到2%单体平面形状u影响建造难度，从而影响造价u18、决定了建筑物的体形系数其直接影响建筑物的节能及外立面装饰面积方案比选的商务思维方案比选的商务思维321.系统全面分析系统全面分析案例：湖北某住宅项目桩型方案比选项目为34层、99m剪力墙住宅，地下1层。项目淤泥质粉质黏土层顶埋深约3.74.1m，层厚7.38.1m，初步设计时按照埋深控制承台底标高后，承台底部淤泥厚度5.36.5m。根据湖北地方标准建筑地基基础技术规范的要求，两种设计方案如下：序号规范要求灌注桩管桩1基础形式桩承台桩筏基础2加固要求搅拌桩格构式搅拌桩满堂咬合3加固范围承台下2m，承台周边外1m灌注桩：超过50m的高层建筑，当承台下存在厚度大于2m的淤泥，应对承台下及承台间软土进19、行加固或换填处理。可采用搅拌式格构式加固管桩：高度小于100m当层数为30层及以上的高层建筑物，在采用桩筏基础等措施的条件下可采用预应力管桩。承台底软土进行搅桩满堂咬合加固或换填处理方案比选的商务思维方案比选的商务思维331.系统全面分析系统全面分析案例：湖北某住宅项目桩型方案比选序号技术参数单位灌注桩管桩1直径mm700PHC-AB500-1252有效桩长m59453单桩承载力KN360020004桩数根921825筏板m1.7m承台+0.3m底板1.6m筏板6粉喷桩数根5284690技术参数对比表序号单位灌注桩管桩管-灌差额百分比桩m26066201965600-641020-25%底板混20、凝土m331819653865022045469%底板钢筋kg1736622541038044146%粉喷桩地基加固根95040844200749160788%基础费用合计30984782758352-340126-11%基础费用+地基加固合计3193518360255240903413%管桩与灌注桩成本对比表结论1）如果单从桩基的单项成本比较，管桩方案比灌注桩方案省25%；若加上基础钢筋混凝土成本，则从基础成本的层次分析，管桩方案比灌注桩方案省11%。2）如果从系统角度，全面考虑与基础工程相关的地基处理费用，由管桩比灌注桩贵13%。方案比选的商务思维方案比选的商务思维342.熟悉设计临界点熟21、悉设计临界点住宅项目建筑高度影响造价的临界点方案比选的商务思维方案比选的商务思维353.逐步深入细化逐步深入细化以外窗工程为例（1）方案阶段（2）施工图设计阶段（3）深化设计阶段1.控制体形系数、窗墙比不超限，可以避免增加门窗成本10%以上。2.严控外窗三大件：材质、五金件、玻璃。1.优化东西向窗墙比。尽量减少东西朝向房间的窗墙比，避免超限后设计外遮阳，避免增加门窗成本20%左右。2.提前审核节能计算书3.控制外窗开启、区分采暖与非采暖。开窗面积要合理，开启面积的大小对型材本身、五金件、纱扇的成本都有影响，开启方式影响五金件的类型和价格1.优化窗户的分格方式，降低成本、提升功能2.二次深化确定22、合适的型材种类型式，提高性价比方案比选的商务思维方案比选的商务思维364.了解限额指标了解限额指标技术限额指标对造价的影响钢筋含量-1kg/m2 造价降低约6元/m2混凝土含量-0.01m3/m2 造价降低约7元/m2窗地比-0.01m2/m2 造价降低约5元/m2地下室层高-0.1m/m2 造价降低约5元/m2硬景面积比例-1%造价降低约0.62元/m2顶板覆土平均厚度-300mm 造价降低约30元/m2方案比选的商务思维方案比选的商务思维374.了解限额指标了解限额指标设计条件对造价的影响绿色建筑增量成本28.82136.42163.23050100150200一星级二星级三星级绿建增量成23、本绿建增量成本平均增量成本合理选择绿色建筑措施，降低绿建增量成本方案比选的商务思维方案比选的商务思维384.了解限额指标了解限额指标设计条件对造价的影响装配式增量成本u 剪力墙结构：预制率每增加10%，成本增量在150-170元左右u 框架结构：预制率每增加10%，成本增量在230-260元左右合理选择预制构件楼梯、阳台板、空调板 梁板非承重外墙承重墙柱 方案比选的商务思维方案比选的商务思维394.其它商务思维其它商务思维掌握计价原理计价方式：工程量*单价适用范围：分部分项工程、技术措施计价方式：基数*费率适用范围：组织措施费、规费、管理费、利润02不能计量的科目01能计量的科目方案比选的商务思维方案比选的商务思维404.其它商务思维其它商务思维掌握计价原理01能计量的科目u 措施入图u 商务计量需求入图环氧云铁中间漆两遍;漆膜厚度60微米”环氧云铁中间漆三遍;漆膜厚度60微米”；策划量方案比选的商务思维方案比选的商务思维414.其它商务思维其它商务思维掌握计价原理01能计量的科目u 材料盈亏分析及比选u 定额盈亏分析及比选策划价方案比选的商务思维方案比选的商务思维424.其它商务思维其它商务思维掌握计价原理01不能计量的科目临时围墙与永久围墙临时消防与永久消防临时道路与永久道路临时用电与永久用电Thanks 43