1、2 0 2 1 年 1 0 月 2 9 日2021地产成本视角下的精装修工程总结-基于X万体量-序言一张图片写在前面编制思路编写依据：超10亿精装修工程招标及总结数据来源：国家统计数据/精装实战数据讲解思路：主线按材料成本+部品成本展开行政干预治理“煤超疯”，发改委等7天连发16文攥写初稿05修订定稿06拟定提纲04设计结构03选择材料02确定主题01总结目录环境因素精装操作成本管控材料管控部品管控管控措施精装反思文件参照环境因素精装操作成本管控材料管控部品管控管控措施精装反思文件参照电力分配系数：从煤炭电力涨价，关联行业涨价蜂拥而来或退潮而去1-环境因素电力分配国家规划产地态度动力反馈开发走2、势市场影响应对策略了解情况和掌握政策两件大事,前一件事就是所谓认识世界,后一件事就是所谓改造世界。1-环境因素电力分配国家规划产地态度动力反馈开发走势市场影响应对策略了解情况和掌握政策两件大事,前一件事就是所谓认识世界,后一件事就是所谓改造世界。1-环境因素电力分配国家规划产地态度动力反馈开发走势市场影响应对策略9月29日，“山西省保供十四省（区、市）四季度煤炭中长期合同对接签订会”在太原晋阳湖国际会议中心举行。会上，山西与河北、山东、江苏、浙江、天津等14个省（区、市）签订四季度煤炭中长期保供合同，保障能源供应。国家统计局：焦煤产量，山西产量最大(占比47%)，其次是山东(占比10%)、安徽3、(占比9%)和内蒙古(占比6%)。1-环境因素电力分配国家规划产地态度动力反馈开发走势市场影响应对策略国内70%电力来自动力煤发电，煤炭行业最终按耐不住上涨的心，一年涨幅100%。1-环境因素电力分配国家规划产地态度动力反馈开发走势市场影响应对策略自2021年5月上旬开始快速提价动力煤也是半年内快速提价市场反馈过激，政策出手“房住不炒”“碳中和”“房企爆雷”“严谨投资”下房地产依然是GDP的主要动力。1-环境因素电力分配国家规划产地态度动力反馈开发走势市场影响应对策略源源不断的涨价信息推送，您焦虑了吗？1-环境因素电力分配国家规划产地态度动力反馈开发走势市场影响应对策略1-环境因素电力分配国家4、规划产地态度动力反馈开发走势市场影响应对策略评估审查主体。价格主管部门可根据工作需要，选择部分重要商品和服务价格指数，对其相关行为进行评估审查；对社会反映强烈、群众举报较多的价格指数，应及时开展评估审查。对反映全国或区域市场情况，或对全国或区域市场产生重要影响的商品和服务价格指数，由国务院价格主管部门或委托省级价格主管部门对其行为开展评估审查；对反映某一省（自治区、直辖市）内市场情况的商品和服务价格指数行为，由该省级价格主管部门对其行为开展评估审查。综述：更加主动的价格指数监控，必要时行政干预。-国家级的价格指数参照平台更有说服力特点：在特定的时期，学坏的成本太低，操作市场挑战法律法规底线，弄5、得整个市场乌烟瘴气，可能资本忘记了“米粮之战”1-环境因素电力分配国家规划产地态度动力反馈开发走势市场影响应对策略uXX项目客户分析：以地缘型刚改客户为主；返乡置业占比次之，占比较大；客户对品牌、价格较敏感；客户职业以个体户为主；75%13%9%3%客户置业目的首套首改二改投资38%,20%,28%,14%,客户职业个体户企业职工事业单位农民工53%32%5%10%客户来源分析地缘性客户返乡置业城区改善客户北部乡村20%15%5%10%40%客户关注点品牌价格区位园林户型物业户型配比装修配置2-精装操作客研地位基准流程管控难点精装“四卡”实施流程项目定位 清单确定 项目定位 清单确定 产品标准6、物料表产品标准物料表产品标准施工图产品标准工艺节点图产品标准施工图产品标准工艺节点图系统基准：系统基准：2-精装操作客研地位基准流程管控难点精装“四卡”实施流程定 位方案、扩 初施工图阶段工程实施阶段成本管理验 收、交 付建筑立面效果户型配比基础资料及竞争标楼盘项目开发总进度计划营销提资需求设计限额适配 定位的成果文件 建筑平面图、结构图 设计任务书 设计单位确认设计方案审批成本测算分析材料样板扩初图审扩初图评审文件相关专业图审文件施工工艺标准节点施工图设计成果设计材料封样签批成本测算分析文件招标图、清单单位确认及报价成本报价分析与指标对比限额受控标段划分合约管控施工蓝图施工材料封样进场前精细7、化交底过程验收、评估效果呈现，确保品质过程资料建档管理竣工移交品质检查整改完善地产、监理自检、初验合格组织分户验收分户验收移交物业批量交付售后复盘精装系统流程：2-精装操作客研地位基准流程管控难点精装“四卡”实施流程设计粗放人少管的多体系跟不上审图不严移交不严带病移交移交随意重视程度不够材料管控样板缺失样板未确认以次充好工期质量压缩工期前松后紧全程赶工管理混乱土建代管精装外行指挥内行精装倒催土建质量通病开裂、空鼓、漏水无针对性预防措施精装修工程管控难点：2-精装操作客研地位基准流程管控难点精装“四卡”实施流程精装修工程管控难点原因2-精装操作客研地位基准流程管控难点精装“四卡”实施流程精装“四8、卡”“卡”入围单位“卡”进场材料“卡”项目经理“卡”施工过程50%的项目成功率55%的资金投入100%的质量管控2-精装操作客研地位基准流程管控难点精装“四卡”实施流程施工材料样板确认封样施工材料进场配合验收铺贴大板厂家看样1.1.材料封样确认各标段选取工程样板层样板先行，现场点评整改样板先行，优化设计及工艺作法2.2.施工样板先行 施工过程设计实施监控施工过程工程技术跟踪监督阶段性施工成果质量验收配合3.3.施工过程监督过程监督联合验收施工样板1施工样板2施工样板32-精装操作客研地位基准流程管控难点精装“四卡”实施流程往那花怎么花、花到那、什么时候花花的对不对流程要素：按部就班、合理分配39、-成本管控整体流程成本要素影响因素标杆限额公区解析3-成本管控整体流程成本要素影响因素标杆限额公区解析3-成本管控整体流程成本要素影响因素标杆限额公区解析序号类别刚需盘（普通住宅限额统计）1公司名称MDHRXCDTBLZRJKZN2限额版本2019版2020年V3.02019版2020年版2019年版2019版V3.02020版3住宅性质普通住宅A档普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅C档4售楼处硬装4000300030005软装1600200013006地下室大堂硬装1000150012001000-12001200170015007入户大堂硬装10001500-250025002500100010、-12001800190020008标准层电梯厅硬装600800-10001200900600-800700-900100012009标准层走廊硬装600-800800800600-800700-9001000120010室内装修硬装800-12001200850800-1000800-850800-1000限额设计的实施是建设工程造价目标的动态反馈和管理过程3-成本管控整体流程成本要素影响因素标杆限额公区解析刚需住宅【公区】装饰工程费用占比分析表序号单位工程名称占比基本配置（简述主要配置）1装饰工程86.57%1.1地面工程15.52%找平层30mm厚+抛釉砖45-55元/+石材过门石1.211、天棚工程21.45%50系列轻钢龙骨+双层石膏板+灯带造型1.3墙面工程48.85%乳胶漆/湿贴（粘接剂上墙）/干挂+不锈钢门套装饰1.4电梯轿厢+大堂保护0.75%成品板材+大堂地面木地板2电气工程10.50%雷士/三雄灯具+国标线管/电线+国产洁具3措施费2.78%4采保费0.15%6报价总计100%备注：分析基于常规刚需项目17.5万统计分析，总金额约1.5亿元公区装修项目开展。3-成本管控整体流程成本要素影响因素标杆限额公区解析精装修【吊顶】常用方案比选及单价分析精装修【吊顶】常用方案比选及单价分析序号部位目录综合单价备注序号部位目录综合单价备注1吊顶类跌级石膏板吊顶单价分析205.512、5元/2吊顶类带有转换层的跌级石膏板吊顶单价分析233.45元/3吊顶类带有反支撑的跌级石膏板吊顶单价分析 251.71元/4吊顶类卡式主龙骨的跌级石膏板吊顶综合单价分析187.58元/5吊顶类矿棉板（平板）吊顶综合单价分析95.74元/6吊顶类矿棉板（平板防潮）吊顶综合单价分析108.36元/7吊顶类矿棉板（跌级板）吊顶综合单价分析99.53元/8吊顶类穿孔硅酸钙板（15mm）91.39元/9吊顶类铝扣板吊顶综合单价分析158.98元/10吊顶类塑料扣板综合单价分析93.99元/11吊顶类蜂窝铝板吊顶207.37元/12吊顶类软膜天花吊顶（彩膜）190.98元/13吊顶类软膜天花吊顶（白膜）13、91.30元/14吊顶类格栅吊顶（铁质吊绳）69.02元/樘15吊顶类格栅吊顶（铝合金材质吊绳）84.06元/樘16吊顶类铝格栅吊顶（卡式龙骨）70.20元/17门套不锈钢板电梯门套1909.28元/樘18门套石塑板电梯门套531.28元/樘19墙面类轻钢龙骨石膏板隔墙133.93元/资料来源：贵士敏精装吊顶成本专项分析3-成本管控整体流程成本要素影响因素标杆限额公区解析（吊顶）水 泥 砂浆（m 3)工 程 量厚 度配 比1:3计 量 单位m 31c m材 料名 称单 位数 量单 价合 价1.002.003.004.00水 泥t0.404550222.202.404.807.2 09.60中 14、粗 砂m31.02180183.601.983.975.9 57.93水m30.35.461.640.020.040.050.07素 水泥 浆t0.0015025500.830.830.830.830.83其 他辅 材元1.001.001.001.00机械费灰 浆 搅 拌机200L台 班0.00185117.10.220.220.430.650.87手 提 式料 切 割 机台 班0.012620.590.260.260.260.260.26小 计407.446.4411.0615.6820.29说明：1、水泥价格每上升50元/T，找平单方上升约1元/；2、大砂价格每上升10元/m，找平单方上升15、约0.4元/；3、找平厚度每增加5mm，找平单方上升2.5元/；4、基层找平面积大，对于清单的找平厚度要合理约定，原则上建议厚度设定为30mm厚；3-成本管控整体流程成本要素影响因素标杆限额公区解析（地面）水泥骨料胶粉木质纤维素粘接剂1、理论用量：1.5kg/mm；2、常规厚度：8mm-10mm;3、常规价格：850-1400元/T；4、定价范围：13.5-17.5元/；5、建议管控：对品牌严格管控；钢材+干挂件+埋板+配套螺丝组件+其他钢骨架优化（规格）视（论证）情况而定，3.5m以上必须采用钢骨架3-成本管控整体流程成本要素影响因素标杆限额公区解析（墙面）4-材料管控产业链条供应模式面层骨16、架地面铺装水电材料涂饰材料照明灯具4-材料管控产业链条供应模式面层骨架地面铺装水电材料涂饰材料照明灯具5#角铁+聚氯乙烯+电解铜（1#）价格走势感受下统计指标的大面反映魅力类目2015年2016年2017年2018年2019年2020年购进价格10098%108.10%104.10%99.30%97.70%购进价格（假设）100.00 98.00 105.94 110.28 109.51 106.99 出厂价格11598.60%106.30%103.30%99.70%98.20%出厂价格（假设）115.00 113.39 120.53 124.51 124.14 121.90 差价假设下15.17、39 14.60 14.23 14.63 14.91 增长率假设15%获利15.70%13.78%12.90%13.36%13.94%该赚的钱肯定要赚到手更加深刻的观察事物，体会事物，创新方法，挖掘商业机会招投标竞争性谈判合作第1层次第2层次第3层次第4层次OEM-ODM-OBM渠道整合代理高层接触行规返利买断供应链的打破与参与定价销量支持采购联盟自有品牌运作备注：大部分房企还在第3层级，龙头房企已经实现第4层级运作，发展至少差5年时间。4-材料管控产业链条供应模式面层骨架地面铺装水电材料涂饰材料照明灯具4-材料管控产业链条供应模式面层骨架地面铺装水电材料涂饰材料照明灯具金融信息供应链管理（核18、心平台）数据信息供应链金融保函保理电子票据招投标管理合同管理物流管理发票管理招标信息供求信息项目信息支付管理大数据建材及分析平台建材价格指数（预测）聚类聚量采集信息处理（优质）厂商信息金融服务信息服务数据数据数 据核心供应链始终要掌握在自己手中原材料（热镀锌卷板）纵剪轧制成型成品包装切断原材料（热镀锌卷板）序号名称规格理论重量（kg/M）折米数/T涨X元/M（+100元/T）备注1上人龙骨C60*27*1.21.0858 920.98 0.11 调差设置原则：风险外差额*重量2C60*27*1.51.3572 736.81 0.14 3C50*15*1.20.6971 1434.51 0.0719、 4C50*15*1.50.8713 1147.71 0.09 5不上人龙骨C50*20*0.60.4633 2158.43 0.05 6C50*20*0.70.5405 1850.14 0.05 7C50*19*0.50.3861 2590.00 0.04 8C38*12*1.00.4500 2222.22 0.05 9C38*12*1.20.5400 1851.85 0.05 备注：平顶标准配置（主+副）轻钢龙骨用量2.15Kg/。4-材料管控产业链条供应模式面层骨架地面铺装水电材料涂饰材料照明灯具序号公司名称成立时间生产基地1枣庄华润纸业有限公司1998/10/22山东枣庄2山东博汇纸业20、股份有限公司1994/4/29山东淄博3太原市齐兴伟业造纸有限公司1998/7/2山西太原4泰山石膏股份有限公司-山东泰安5山西强伟纸业有限公司2009/6/15山西晋中品牌/厚度9.5mm12mm泰山26.529.5龙牌31354-材料管控产业链条供应模式面层骨架地面铺装水电材料涂饰材料照明灯具铝板综述：在2021年2月和6月分别就铝材问题进行了线上交流，处置的原则一致，具体参见地产成本视角下的铝合金门窗总结铝板的质量=铝板厚度*宽度*长度*密度铝板规范可参照：GB/T 3880.1-2012 一般工业用铝及铝合金板、带材4-材料管控产业链条供应模式面层骨架地面铺装水电材料涂饰材料照明灯具421、-材料管控产业链条供应模式面层骨架地面铺装水电材料涂饰材料照明灯具钢铁是工业粮食行政审批环保督察统计综述总结：基于国家统计局2016年-2021年度10月上旬止5#角铁数据采集后分析；受2018年度国家政策调整及新冠疫情影响，5#角铁价格在2019-2020年度保持-5%增长；排除次生及政策影响，5#角铁的近6年复合增长率为14.96%上下浮动；去掉2016年，按正常年份推算，近5年复合增长率为7.41%上下浮动；按基准价5000计，设5%风险系数，室内钢架含量按13.5Kg/，风险系数外每+100元/T,则单方用量总价约增加2%（1.35元/）；年度均价2659.484011.634369.22、834127.533903.225338.85年度差额01352.16358.20-242.30-224.311435.63年度增长率050.84%8.93%-5.54%-5.43%36.78%2016年2017年2018年2019年2020年2021年2659.484011.634369.834127.533903.225338.8501352.16358.20-242.30-224.311435.63050.84%8.93%-5.54%-5.43%36.78%-1000.000.001000.002000.003000.004000.005000.006000.005#角铁2016年1月-23、2021年10月年度变化值4-材料管控产业链条供应模式面层骨架地面铺装水电材料涂饰材料照明灯具30%20%15%13%12%8%2%瓷砖生产成本燃料费（气）泥、沙原材料费釉料费制造费动力费（水、电）管理费产品包装费4-材料管控产业链条供应模式面层骨架地面铺装水电材料涂饰材料照明灯具序号步骤一步骤二步骤三1图纸测算结论2精装设计图或深化排版图（*）排版计算得出结论：排版损耗X%【不通过】排版损耗X%【通过】施工损耗2%3不通过继续优化；通过正常定标【整体损耗（X+2）%】4-材料管控产业链条供应模式面层骨架地面铺装水电材料涂饰材料照明灯具强化复合木地板实木复合木地板实木地板竹地板软木地板防腐木木24、地板地板类别板材安装成品保护综合价（不含税）多层实木复合10613312286.89%10.66%2.46%强化木地板451125877.59%18.97%3.45%备注：以上价格未含税；辅材（踢脚线、压条）单独计算4-材料管控产业链条供应模式面层骨架地面铺装水电材料涂饰材料照明灯具统计综述总结：数据基于国家统计局2016年-2021年度10月止聚氯乙烯数据采集后分析；受2018年度政策及新冠疫情影响，聚氯乙烯价在2019-2020年度保持负增长；排除次生及政策影响，聚氯乙烯近6年复合增长率为9.51%上下浮动；去掉2016年，按正常年份推算，近5年复合增长率为9.51%上下浮动；调差方案：跌25、涨幅超过10%的新价格=原价格原价格*未来原材料价格/原材料基准价-1-10%*60%。原材料基准价格以甲方下发的采购单前一个月内网上平均价格为准，原材料单价为（http:/ 19250-2013聚氨酯防水涂料规范：GB/T 23445-2009 聚合物水泥防水涂料序号费用组成材料类别执行标准理论涂布率（kg/m2.mm）综合单价(元)1材料费单组份聚氨酯防水涂料 型GB/T 19250-20131.5-1.89-15多组份聚氨酯防水涂料型GB/T 19250-20131.7-2.09.5-15JS聚合物水泥防水涂料 型GB/T 23445-20091.6-1.95-9JS聚合物水泥防水涂料 26、型GB/T 23445-20091.7-2.05-9水泥基渗透结晶防水涂料GB18445-20121.2-1.58-122人工以上3种/110-153备注：双包控制价60元/4-材料管控产业链条供应模式面层骨架地面铺装水电材料涂饰材料照明灯具规范参照：GB50034建筑照明设计标准照明设计标准值5.2条4-材料管控产业链条供应模式面层骨架地面铺装水电材料涂饰材料照明灯具综述说明：灯具品牌：雷士、欧普、三雄、阳光关注因素：功率、角度、封装形式（灯具罩杯材质塑料/压铸）重点管控：不低于3个通用照明品牌、设计公司提供照度分析书价格限定：4寸以下筒灯/射灯50元/个，吸顶灯/平板灯90元/套，LED灯27、带18元/米重点提示：严控外委设计公司随意在物料表上推荐非流通品牌，灯具品牌（配置）只能在战采品牌范围内选择，整体管控灯具造价，不允许乱花钱4-材料管控产业链条供应模式面层骨架地面铺装水电材料涂饰材料照明灯具序号步骤确认部门示例备注1定样设计签确优先选择战采清单范围内的产品2定价战采单位提报（同质比价）同等材质比价（比价基准要统一）3定商成本套量算价总价最低者得4定货集团战采批复确认终审权限最终确认甲供材/甲指乙供成本比选确认基本思路（以砖为例）：定样定价定商定货5-部品材料管控思路主入户门橱柜制作烟机灶具卫浴五金整体卫浴类别材质防盗级别参照规范防盗门钢、不锈钢、钢/木、铜或其他复合材料甲级乙28、级丙级丁级GB17565-2007防盗安全门通用技术条件门框厚度乙级2.00mm1.80mm1.50mm门面板（外面板）1.00mm0.8mm0.8mm门面板（内面板）1.00mm0.8mm0.6mm防盗破坏时间/min3015106机械/电子防盗锁级别B级A级防火门门框+门扇+防火铰链+防火级别GB 12955-2015 防火门耐火性能A类B类C类技术要求耐火隔热+耐火完整性（时间相同）0.5h（丙级）1h（乙级）1.5h（甲级）耐火隔热性0.5h耐火完整性1h耐火完整性1h门框厚度1.2mm门面板0.8mm序号组价防火等级防盗等级H=2100mm高H=2300mm高单开（1100*210029、）双开（1200*2100）单开（1100*2300）双开（1200*2300）1门框+门扇+制作安装+辅料+规利甲级乙级440515/乙级丙级840860乙级丁级乙级乙级2运费按照吨价折算80-140Kg/樘（8-12樘/吨），40-50元/樘3税票按照现行税率纳税按照现行规范22.10%36.20%25.51%13.28%2.91%防火门各费用占比分析门框门扇制作安装辅料综合取费统计综述总结：门框费用占比最大，约为36%；门框+门扇费用占比60%（调差和管控重点）；安装费占比20%；调差方案：钢板差价*洞口面积调差=中标价（基准价*（1调整幅度）；5-部品材料管控思路主入户门橱柜制作烟机灶30、具卫浴五金整体卫浴柜体23%门板17%台面25%五金配件20%安装运输15%占比分析说明：分析基准：基于刚需交付2000套分析基本配置：18mm板材+模压工艺+15mm石英石台面+国产五金件+800公里内运输+当地安装工人重点管控：台面+柜体+门板费用（重视材质）分项建议：满足配置的情况下，优先选择本地有实力的橱柜厂家，不建议外采（安装跟不上）5-部品材料管控思路主入户门橱柜制作烟机灶具卫浴五金整体卫浴关注要点：1、排风量(m/min)：2、最大风压(Pa)：3、出风口径(mm)：4、电机功率(w)：5、噪 声(db)：6、整体材质：7、按键方式：关注要点：1、热负荷（KW）2、面板材质：3、31、热效效率：4、能效等级：5、炉头材质：6、外形尺寸：规格+样式+成本控制4500元/套一大关销售需求&功能满足5-部品材料管控思路主入户门橱柜制作烟机灶具卫浴五金整体卫浴数据来源：优采2020-2021年度TP500房企首选品牌评估报告5-部品材料管控思路主入户门橱柜制作烟机灶具卫浴五金整体卫浴说明：基准解析：牌子大、配置低基本折扣：面价*30%-50%（需注意面价，严控面价造假）重点管控：五金配件严格认样，国标通用情况下可以考虑“水口”配件，对于龙头要“剖切”看材质配置建议：满足安装要求下，看款式，再看价格，看得见的地方要舍得花钱。5-部品材料管控思路主入户门橱柜制作烟机灶具卫浴五金整体卫浴32、说明：分析基准：基于XX公司报价费用配置：主体+辅料+运费+税金重点管控：主体价格价格档次：按照卫生间1.5*1.5m规格，配置总价4000元/套5-部品材料管控思路主入户门橱柜制作烟机灶具卫浴五金整体卫浴信息化信息化升级资料来源：刘航新形势下标杆企业全面成本管理6-管控措施定位设计供应选择招标商务工程索赔签证变更材料调差风险监控管控1：定位设计-做好产品适配，精准投放成本多方位调研（没有调研就没有发言权）敏感点排序（解决业主关注点）成本精准投放（合理分配成本）6-管控措施定位设计供应选择招标商务工程索赔签证变更材料调差风险监控管控1：定位设计-多图叠加、查缺补漏，严格审批6-管控措施定位设计33、供应选择招标商务工程索赔签证变更材料调差风险监控提醒的关注点：点位问题：二次剔槽，拆改、开洞，修补（1000万的项目，20-30万的因点位导致的无效成本，精装单位经常提疑之一）标高问题：机电标高最低点在那，是整体避让还是局部避让，标高问题导致的费用增减问题图纸版本：移交的图纸应该是最新版本（变更后的图纸）都知道的事实：设计阶段是决定开发成本、价值的关键阶段设计阶段导致的无效成本占比也最大都知道的现象：就是管不好关于改善的建议：部门交圈共同前置确定出图节点计划、和深度要求土建、装修、二次机电叠图确认签批施工单位违法转包、违法分包及挂靠等违法行为认定及规避挂靠的对策思考：管控2：供应选择-引进来、34、踢出去管理目标：资源整合 提升效率保障品质 降低成本管理理念：统一原则分库管理，闭环管理以“人”为本，合作共赢管理方法：选:从严供方入库管理，有序补充供方 用:优胜劣汰长效机制，强化过程管理育:供方培育梯级开展，共同支持发展 留:激励方式分类分级，留住优质供方出:及时进行违规处理，淘汰劣质供方6-管控措施定位设计供应选择招标商务工程索赔签证变更材料调差风险监控管控3：招标商务-工期设定-时间设置合理，避免抢工和拖延工期成本付款图纸过程单位观察单位XHZNKQCJMRCBGY平均标准工期（18F）22015021021090225185（约6.2月）工期铺排：1、基于近期约50万建面统计，各项目35、工期差异大。n 工期索赔：工期部分或全部顺延、赶工补偿（增加人工费用、增加材料费用、增加机械费用、增加措施费用）；n 费用索赔：人工费（停窝工时间劳务单价）、机械费（自由设备折旧费/租赁费）、材料费（保管费/材料价格上涨补偿）；信用卡借用还有万五的利息，为何你工期设置如此随意？6-管控措施定位设计供应选择招标商务工程索赔签证变更材料调差风险监控标段以整楼栋为基准单元工艺统一，管理方便不同楼栋的标准层及底商装修风格各一，各自采购精装材料，抬高采购成本。按楼栋划分以楼层为基准单元所有楼栋的底商及标准层装修风格相近，集采，以量换价，降低采购成本。提升了对总包单位的管理能力的要求，总包单位需要管理多家36、精装修单位。按楼层划分划分单元管理难度采购成本工程量划分建议：标段体量偏差1.3倍管控3：招标商务-标段划分-合理分标、快速对标6-管控措施定位设计供应选择招标商务工程索赔签证变更材料调差风险监控合约分判项目类别项目内容清标工作现状1、不懂精装工程（工艺、工序）；2、材料部品不熟悉，询价随意；3、高度依赖咨询公司；4、思想上不重视精装工程；5、未建立数据库，无法快速做大面（单项）判定；清标“清”什么1、是否完全响应招标文件；2、算术性错误的复核与整理；3、不平衡报价的分析与整理；4、错项、漏项、多项的核查与整理；5、对工程量大的单价和单价过高于或过低的项目进行重点审查；6、措施费用合价包干的项37、目单价，要对照施工方案的可行性进行审查；7、清标过程中要发现清单不严谨的表现所在，妥善处理；清标“标”什么1、按投标总价高低或者招标文件规定，对投标报价依次排序；2、按招标文件的规定，对所有投标文件进行全面的审查，列出投标文件在符合性、响应性和技术方法、技术措施、技术标准等方面存在的所有偏差；3、按招标文件的规定方法和标准，对投标报价进行换算；4、对投标报价进行校核，列出投标文件存在的算术计算错误；5、根据招标文件规定的标准，审查并列出过高和过低的投标价格；6、形成书面的清标情况报告。清标预防什么1、投标单位策略性报价；2、严控可能出现的签证变更情形；3、严禁随意进行材料变更（材质、工艺、规格38、型号），尽量使用流通货；管控3：招标商务-投标清标-清标要彻底、少留坑6-管控措施定位设计供应选择招标商务工程索赔签证变更材料调差风险监控不可预见性强：基于经验对未来合同的履行过程中可能发生的预测而签订，合同不可能涵盖所有可能发生的事件。工程建设周期长：项目周期长，技术性强的特点，如法律变化、人工、材料变化，不可抗力事件的发生等，都会导致索赔的发生。参与主体较多：参与主体较多，各工序环环相扣，互相影响，各方的失误、延误都可能影响整个工程。市场竞争激烈：低价中标，遇到突发事件，承包人可能面临亏损，因此其会抓住一切可索赔机会，转嫁风险，扭转局面。索赔起因政府扬尘管控政府扬尘管控分为黄橙红三个等级39、，索赔主要为停工期间的人工、大型机械以及辅材等的补偿。开发节奏调整（加快/放慢）开发节奏调整主要表现在抢工以和以销定产的停缓建，索赔的内容主要为抢工多投入的人材机资源以及停缓建期间的人材机窝工或者人员措施增加施工单位退场（履约能力+移交滞后）主要索赔事项为已搭建临设补偿、人员遣散补偿及大型机械和辅材的清退赔偿项目管理失当（拖拖拖、抢抢抢）被政府责令停工、施工组织不当，未按期交付工作面、施工条件不满足，就要求施工方进场等导致的现场停工或抢工规划方案调整市场环境、精装改毛坯，或后期政府要求进行方案调整引起的停工/抢工其他清单漏项、图纸滞后、随意承诺、资金链断裂、合作出现分歧等索赔主要原因管控4：工40、程索赔-预防发生、控制节奏、处置得当6-管控措施定位设计供应选择招标商务工程索赔签证变更材料调差风险监控招标文件、施工合同及附件、工程图纸技术规范等;设计交底记录、变更图纸、指令及其送达时间等；工程停水、停电和干扰事件影响时间和恢复时间等;工程现场气候记录，如天气方面的温度、雨雪等;材料采购、订货、运输、进场、验收使用凭据等;国家、省、市有关影响工程造价、工期文件规定等。索赔依据以有效合同条款为依据实际费用（已经+必然发生）风险合理共担（公平原则）过期不再受理（索赔失效）事实清楚、证据充分友好协商（恶意索赔严惩）索赔处置原则管控4：工程索赔-预防发生、控制损失、处置得当6-管控措施定位设计供应41、选择招标商务工程索赔签证变更材料调差风险监控6-管控措施定位设计供应选择招标商务工程索赔签证变更材料调差风险监控部分装饰龙头企业，年产值超房地产企业，运作多年，经验成熟，管理精湛、策划到位37.18%23.08%25.64%5.13%8.97%精装修工程签证变更率变更率3%3%变更率5%5%变更率10%10%变更率15%变更率15%u管控思路：1、事前-讲清楚招标交底；落实签证变更及时上报承诺2、事中-勤对账严守制度约定红线落实“月清”“季结”“逾期失效/扣罚”“EMS”发函确认月度/季度变更率指标监控3、事后-严结算已计入的签证变更才可计入结算。u注意事项：权责对等，、随意承诺或口头通知的方42、式下达签证变更一事一单，严禁将拆分或合并办理不可越权审批，严查伪造（法律追责）【】管控5：签证变更-严守底线、讲事实、认依据6-管控措施定位设计供应选择招标商务工程索赔签证变更材料调差风险监控约定涨价幅度以外超过部分按实调整约定涨价幅度以外超过部分按实调整合同约定的幅度以内合同约定的幅度以内变化后价格变化后价格基准单价基准单价约定涨价幅度以外超过部分按实调整约定涨价幅度以外超过部分按实调整合同约定的幅度以内合同约定的幅度以内投标报价变化后价格投标报价变化后价格管控6：材料调差-合理调差，履约得当1、物价变化调整处理原则双方共担在实际施工中，当市场物价波动超过一定范围时，如果发包人不允许调价，个43、别承包人为使自身利益不受损害，就会采取偷工减料或非法分包等手段，给工程建设带来隐患，极大地损害了发包人的利益。因此，为弥补由于物价波动造成承包人的利益损失，合理进行调价设置，是商务活动正常进行的必然。2、物价变化调整计价依据：施工期内，因人、材、设、机价格波动影响合同价格时，人工、机械费按照地方造价机构发布的人工成本信息、机械单价或机械使用费系数进行调整；需要进行调差的材料，其单价和采购数应由发包人复核，并作为调整合同价款差额的依据。3、调整原则：有约定从约定，无约定按法定（人工属政策调整）；6-管控措施定位设计供应选择招标商务工程索赔签证变更材料调差风险监控供应链结构供应链流程供应链管理要素44、供需目标一致性利益分享补偿机制合作经验与期限政策监管环境经济环境与周期上下游网络稳定与力量均衡产业组织环境市场静动态产品业务性质风险分析报告与决策内在产业价值链分析外在产业领域判断供应链风险预警管控7：风险监控-提前预测、早做对策6-管控措施定位设计供应选择招标商务工程索赔签证变更材料调差风险监控避免无效成本降低波动影响打铁自身硬建安成本上的浪费1、设计公司精细设计能力差，设计存在成本浪费2、客户品质敏感点缺乏系统性的质量成本分析工具3、建安成本与客户关注重点的匹配度差4、规模效益未得到有效发挥产品标准化程度不高+管理标准化不成熟+战略采购和集中采购组织能力不强5、明晰设计范围/优选设计方案/45、强化设计评审(含设计概算审查)建安成本上的波动1、成本、招采管理水平高低不一，清标不彻底2、动态成本失真、最终结算成本波动大或超额3、市场价格波动较大，缺乏快速反应解决能力建安成本上的僵化1、内部人员过度依赖造价咨询公司，自身专业能力不足2、无图不能测算+成本测算不准确，反复调整+动态成本失真+签证变更率高+竣工结算争议大、结算周期长，成本超支3、缺乏分供商双赢合作机制，无力面对索赔，结算被动最终目标：合理花钱、麻利办事、躬身入局、功成身退7-精装反思终极目标供应反思问卷分析05问卷报告06问卷统计04问卷收集03问卷投放02问卷设计01n 供方反向匿名评估程序供方反向评估五大维度图纸及变更管46、理现场管理培训及会议管理商务管理管理行为n 供方反向匿名评估维度反评估总体原则：有序开展、客观报告、反向促进、长足发展7-精装反思终极目标供应反思【为何合作单位越来越少？】8-文件参照参照规范参照文件序号参照规范或图集序号参照文件1建筑和市政工程防水通用规范1中国政府网官网2GB/T 19250-2013聚氨酯防水涂料2国家发改委价格监测中心3GB/T 23445-2009 聚合物水泥防水涂料3国家统计局流通领域重要生产资料市场价格变动情况4GB17565-2007防盗安全门通用技术条件4中国钢铁工业协会统计发布及行业分析5GB 12955-2015 防火门5CCTD中国煤炭市场网6GB50047、34建筑照明设计标准照明设计标准值5.2条6刘航新形势下标杆企业全面成本管理77中国银河证券研究院行业专题报告碳中和-2021年9月88天风证券轻工制造行业专题研究洁具-2021年8月99地产公司限额10102020年中国房地产企业销售TOP200排行榜 111213141516171819备注：对以上资料表示感谢20212223其他动荡时代的管理一书中写道：“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑”尾语彼此赋能分享专题知识拓展自我总结善待我们的供应链序号1234分享专题金刚砂地坪外门窗外墙保温系统精装修工程状态已完成已完成已完成已完成图标分享时间2020.62021.22021.62021.52021.10堆积木式的成长虽慢，但日升月落，总有黎明，祝大家工作顺利！尾语彼此赋能分享专题知识拓展自我总结尾语彼此赋能分享专题知识拓展自我总结拓展1：1997年”株冶事件“拓展2：2005年”国储铜事件“拓展3：2009年“疯狂的铁矿石“之力拓案拓展4：2009-2011年高盛操纵铝价案拓展5：最近热议的”碳中和“尾语彼此赋能分享专题知识拓展自我总结