1、博物馆物业管理投标方案这里填写公司名称或单位名称相关单位填写公司里的相关部门相关部门这里填写相关项目名称项目名称450博物馆物业管理投标方案目录第一章 服务整体设想和策划21第一节 项目背景21第二节 项目需求分析22一、项目概况22二、项目管理的服务内容和要求23第三节 管理服务分析25一、服务特点与对象分析25二、服务重难点分析27第四节 管理的基本思路27一、管理设想28二、服务理念与总体构想29第五节 管理服务整体模式29一、制定科学、规范的管理制度29二、建立周密的安全管理模式29三、加强消防管理服务30四、重视保洁服务30五、加强设施设备维修保养工作30六、完善其他配套服务31七、2、建立有效的服务反馈渠道31八、建立完善的应急预案32第二章 服务目标和承诺33第一节 物业管理服务工作目标33第二节 物业管理承诺34一、物业管理各项指标的承诺34二、物业服务季度考核服务质量指标48第三章 运行管理方式和服务计划74第一节 管理模式74一、管理模式74二、内部运作机制75第二节 服务理念77第三节 工作计划78第四章 人员配备、培训和管理80第一节 人员配备80第二节 人员配置表81第三节 人员培训87一、培训目标88二、培训管理88三、培训内容89四、培训方式90五、培训计划90第四节 人员管理96一、严把录用关，选好苗、真良才97二、竟争上岗，不拘一格选人才97三、重视反3、馈意见，及时落实整改，依例奖惩员工97四、人性化民主型内部管理，增加物业公司凝聚力98五、量化管理与标准化动作99第五节 工作职责100一、部门工作职责100二、人员工作职责101第五章 物资装备计划112第一节 物业管理用房112一、物业管理用房112二、物业管理配置要求112第二节 投入设备工具及物料113一、物资配备原则113二、办公用品113三、维修工具114四、保洁物资115五、绿化物资118六、保安巡检118七、员工服装配置费用表120第三节 绿化养护机械管理120一、草坪剪草机维修保养及储存120二、绿篱机维修保养及储存121三、割灌机维修保养及储存122第四节 保安工具管理规定4、123一、职责123二、日常工具管理规定123第五节 保洁用品管理规定128一、目的128二、适用范围128三、管理规定129第六节 工作服管理规定129一、统一着装129二、工作服申请130三、工作服管理130四、工作服的定制及领用130五、工作服的发放标准及使用期限130六、着装的要求131七、着装的检查与考核132八、西服132九、特殊情况132第六章 管理规章制度133第一节 行政管理制度133一、人事管理133二、考勤管理136三、考核管理140四、薪酬管理142五、奖惩管理143六、规范管理147第二节 财务管理制度150一、财务工作管理制度150二、借款借支管理制度152三、费用5、报销管理制度153四、薪酬发放管理制度155第三节 档案管理制度157第四节 保洁管理制度159一、保洁房管理员159二、保洁员管理制度159三、厕所卫生保洁制度161四、垃圾清运管理制度162第五节 车辆停放制度163一、停车场停放规定163二、机动车驾驶人在停车场停放规定164三、非机动车、助动车、电动车停放规定164四、停车防盗安全规定164第六节 公共设施管理制度165一、空调设施165二、电梯设施165三、水电设施166四、给排水设施166五、其他市政设施166第七章 环境卫生管理服务方案167第一节 博物馆清洁计划及作业标准167一、保洁管理的整体服务设想167二、服务范围167三6、清洁计划与标准168四、垃圾处理185第二节 作业流程186一、大厅保洁操作规程186二、展厅保洁操作规程188三、梯间通道和电梯保洁规程189四、卫生间保洁操作规程190五、广场区域清洁规程191第三节 岗位职责及管理措施192一、保洁主管岗位职责192二、保洁员岗位职责193三、垃圾清运工岗位职责194四、管理措施195第四节 资源与投入及质量保障195一、管理方式之一：“8S”管理模式195二、保洁员纪律制度197三、保洁部工作安全管理规范198四、信息反馈渠道处理机制200五、文明工作制度200六、保洁员培训202第八章 消杀服务方案203第一节 “消杀”服务工作要求203第二节 消7、杀工作设想203一、工作目标203二、工作思路204第三节 消杀工作方案205一、博物馆虫害特征205二、消杀工作前提205三、消杀内容206四、消杀工作职责208五、公共场所，办公场所害虫消杀前告示209六、消杀计划209七、消杀实施209八、消杀工作标准211九、消杀工作的管理与检查211第九章 绿化管理服务方案213第一节 绿化管养规范213一、乔木及花灌木213二、绿篱、种植块及整形灌木213三、草坪213四、草花214五、补植214六、病虫害防治214七、浇水和喷淋214八、整形修剪215九、开盘与施肥215十、防护措施215十一、绿地管理及保护216第二节 绿化服务工作内容216一8、绿植修剪工作216二、绿化浇灌工作220三、绿化施肥工作224四、病虫害防治227第三节 各项绿化服务要求与标准232一、乔木服务要求与标准232二、木本灌木要求与标准233三、草本灌木要求与标准234四、绿篱要求与标准235五、草坪要求与标准236六、设施要求与标准237七、整体美观要求与标准238第四节 绿化服务工作重点和措施238一、博物馆区域内绿化和盆花摆放238二、广场绿化240三、重大活动或节日摆花241四、绿化垃圾处理241五、绿化管理应急抢险方案242第五节 绿植养护管理243一、管理目的243二、适用范围244三、管理职责244四、工作程序244五、绿化管理244六、工作检9、查245第六节 绿化养护规章制度245一、范围245二、综合绿化管理规定245三、广场绿化管理规定246四、广场绿化管理过程中注意事项247五、博物馆内租摆绿植管理规定247六、博物馆内租摆绿植的管理事项248七、绿化养护人员和监督管理人员职责248第七节 绿化养护处罚细则250一、人员到位要求250二、日常检查250第十章 安保管理服务方案253第一节 安全防范计划253一、博物馆物业安保服务具有的特点253二、安全防范任务和措施253三、组织架构254四、安保人员安排说明254第二节 岗位职责255一、保安队长岗位职责255二、安保领班岗位职责256三、安保消、监控岗岗位职责257四、安保10、展厅岗位职责258五、安保巡逻岗岗位职责259六、门岗、巡逻岗互动程序261第三节 安保岗位规程262一、职责262二、交接班262三、立岗263四、巡查263五、值勤264六、门岗（展厅）管理265七、车辆管理265第四节 安保人员仪容仪表规范266一、目的266二、适用范围266三、职责267四、工作程序267第五节 安保人员考核程序269一、目的269二、适用范围269三、考核程序269第六节 安保服务基础作业标准271一、范围271二、安保服务基本要求271第七节 安保管理工作流程和质量标准280第十一章 消防安全管理服务方案283第一节 消防安全三级检查制度283一、一级检查由公司消11、防领导小组实施283二、二级检查由各部门组织实施283三、三级检查由班组组织实施.284第二节 消防培训制度285一、入职培训285二、专题培训285三、外派培训285四、部门培训286第三节 消防安全管理规定286第四节 消防管理工作服务方案290一、消防管理目标290二、加强消防教育宣传和培训演练工作290三、消防管理制度293四、消防宣传工作294五、灭火基本程序294六、工作规程295第十二章 弱电信息化系统管理服务方案298第一节 工作人员规章制度298一、岗位职责298二、业务学习与培训制度300三、报修、维修及配合相关部门的具体工作制度301四、施工单位/供方(专业维保方)进入辖12、区作业的管理规程302五、停用管理工作程序303第二节 维修保养和巡检管理制度304一、安防监控系统304二、消防监控系统309三、火灾自动报警系统检修具体实施流程315四、火灾自动报警系统维护保养细则319五、自动喷淋灭火系统维护保养细则319第三节 通信网络系统维护保养及巡检管理制度320一、网络系统运行维护基本制度320二、网络管理维护工作的基本原则321三、网络系统维护作业制度322四、故障处理制度323五、网络宽带检修计划及标准323六、弱电机房管理制度324第十三章 运维管理服务方案326第一节 宣传推广326一、博物馆宣传推广的意义326二、博物馆运营管理存在的问题327三、完善13、管理体系329四、宣传推广方案策划330第二节 接待服务标准及工作流程332一、接待服务332二、展区服务341三、营销服务346四、服务礼仪347第十四章 设施维护管理方案354第一节 维修服务承诺与规范354一、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度354二、维修服务承诺354三、维修服务规范要求355第二节 设施设备维修服务要求356一、设备维修维护范围356二、各岗位职责356三、机电设备、设施的运行管理360四、机电设备、设施、房屋的管理目标360第三节 主要设施设备维修管理361一、电梯的运行与管理361二、中央空调系统的管理362三、电力系统维修管理366第四节 设施设备维修服务标准14、367一、房屋建筑的日常养护维修367二、低压电器设备的维修服务367三、中央空调系统的设备维护369四、电梯维修服务369第五节 其他附属设施维修养护372一、道路管养372二、排水设施377三、路灯管养380四、下水道养护382第十五章 交通车辆停车场管理384第一节 停车场服务的整体要求与管理规定384一、停车场服务的整体要求384二、停车场管理规定385第二节 停车场管理人员职责与纪律388一、车辆管理负责人职责388二、车辆管理员的职责及纪律388第三节 停车场管理制度390一、停车场（库）门岗管理制度390二、车辆管理员交接班制度391第十六章 服务质量保证措施392第一节 质量保15、障标准392一、 实施ISO质量体系保证模式标准392二、 物业管理质量保障体系的建立393第二节 质量保障体系394一、建立质量管理体系保证管理目标的实现394二、物业质量管理体系的运作396三、保障服务质量的要求400第十七章 应急预案403第一节 秩序安全应急预案403一、应急预案适用的范围403二、应急救援工作的原则403三、工作职责403四、报告程序404五、应急措施404第二节 火灾应急预案406一、指导思想406二、组织机构406三、预防措施408四、报警接警处置程序408六、应急疏散的组织程序和措施409七、通迅联络，安全防护及救护的程序和措施409八、现场保护410第三节 地16、震应急预案410一、编制目的和依据410二、组织体系410三、应急响应412四、响应结束413五、保障措施413第四节 博物馆防洪防汛应急预案414一、适用范围414二、工作原则414三、组织机构414四、人员职责分工415五、预防准备417六、应急响应417七、演练流程418八、应急保障420九、善后工作421第五节 停电应急预案422一、制定突发停电应急处理预案的目的422二、应急预案管理主体及职责422三、应急小组及职责423四、停电处理流程424五、应急物资准备426六、预案演练427第六节 电梯困人应急预案427一、制定电梯困人应急预案的目的427二、应急预案管理主体及职责427三、17、应急小组及职责428四、电梯困人应急处理流程429五、电梯困人应急处理注意事项430六、应急物资431七、预案演练431第七节 管道堵塞应急预案431一、编制目的431二、适用范围431三、职责431四、内容432五、相关流程433第八节 疫情防治应急预案435一、防疫应急处理预案制定的目的435二、应急预案管理主体及职责435三、应急小组及职责435四、疫情分级437五、防疫应急处理流程437六、应急物资440七、预案演练440第十八章 档案建立与管理管理441第一节 物业服务档案的建立441一、档案资料管理工作内容441二、档案资料管理工作要求441第二节 档案资料管理的要点442一、档案18、资料管理的要点442二、档案资料过程管理443三、档案资料的分类445温馨提示：本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如需查阅，请购买后下载。说明一、如招标文件要求“服务整体设想和策划”，详情见本方案的第三章；二、如招标文件要求“人员配备、培训个管理”，详情见本方案的第四章；三、如招标文件要求“物资装备计划”，详情见本方案的第五章；四、如招标文件要求“环境卫生管理服务方案”，详情见本方案的第七章；五、如招标文件要求“消杀服务方案”，详情见本方案的第八章；六、如招标文件要求“绿化管理服务方案”，详情见本方案的第九章；七、如招标文件要求“安保管理服务方案”，详情见本方案的第十章。八、如招19、标文件要求“消防安全管理服务方案”，详情见本方案的第十一章；九、如招标文件要求“弱电化信息系统管理服务方案”，详情见本方案的第十二章；十、如招标文件要求“运维管理服务方案”，详情见本方案的第十三章；十一、如招标文件要求“设施维护管理服务方案”，详情见本方案的第十四章；十二、如招标文件要求“交通车辆停车场管理”，详情见本方案的第十五章；十三、如招标文件要求“应急预案”，详情见本方案的第十七章；十四、如招标文件要求“档案建立与管理”，详情见本方案的第十八章。编制依据1.物业管理条例2.中华人民共和国安全生产法3.XX省物业管理条例4.XX省物业管理委员会相关文件5.招标文件6.其他相关文件(如有最20、新法律法规，从其规定。)（以下内容根据项目实际情况和招标文件的要求进行修改）第一章 服务整体设想和策划第一节 项目背景党的十八大提出“加强重大公共文化工程和文化项目建设，完善公共文化服务体系，提高服务效能。“全国各省积极响应党中央号召，加大力度推进文化事业大发展。博物馆作为我国社会主义科学文化事业的重要组成部分，迎来了新建、扩建的一轮新高潮，不论建设规模还是设备设施的采购都达到了前所未有的现代化水平。在此形势下，博物馆事业的物业服务环境呈现出新特点，对其管理工作更是提出了新要求。经济高速增长的同时，老百姓文化精神方面的需求也相伴随增长，为适应这一要求，进入新世纪以来，全国各地博物馆的改建、新建21、工作也步入高潮。博物馆的建筑面积、展览空间和内容、机械和电子设备大幅增加，自动化控制水平大幅提升。博物馆作为全面展现一个地域人文历史、科学艺术的场所，其城市地标性渐趋显现，并且也日渐成为外来游客观光的景点。在现行的体制和固有的管理模式，无法吸纳足够的人员，延续旧的体制和方法，而科层体制下的低效率和复杂的人事关系，也难以保障物业管理的质量，必然降低观众的体验度，降低博物馆整体的形象。博物馆物业管理的购买行为，其实质同企业的服务外包是一致的，符合分工专业化的规律，在降低资金成本和管理负担的同时，提高服务的质量，本身得以专注于藏品征集、学术研究、陈列展览、社会教育等核心业务。第二节 项目需求分析一、22、项目概况（投标人根据项目情况自行修改）XX市博物馆，位于XX市XXX路XXX号，成立于XXXX年XX月XX日，是一所地方综合性博物馆。现设有XX个分馆：XXXXXX博物馆、XXXX博物馆、XXXX馆和XXXX馆。XXXX市博物馆，馆址前身为XXXX年建成的XX县XXXX，是一座中西合璧的庭院建筑，主楼XX层，建筑面积约XX平方米。其中一楼为XX；二楼为XXX；三楼为XXX等。室外为停车场。XXXX博物馆，位于XXXX，为原建于XXXX年的XXXX，展馆共分两层，展厅面积XXX余平方米，二楼为XXXX。XXXX博物馆，位于XXXX，XXXX建成开馆，共XX层，建筑面积XXXX平方米，展厅面积XX23、XX余平方米。XXXX馆，位于XXX内，XXXX建成开馆，楼高两层、钢结构、玻璃幕墙，建筑面积约XXXX平方米，拥有XXXX平方米展场，另还包括附属走廊等。XXXX馆，位于XXXX，为原XXXX改建而成，共XX层，总建筑面积XXXX多平方米。二、项目管理的服务内容和要求（一）综合管理建立物业综合管理服务功能，健全各类管理制度，要求各项配备到位、管理科学规范、沟通渠道畅通、创优目标明确。（二）秩序及安全管理XX博物馆及附属小广场范围内做到24小时值班、巡逻、秩序维持、车辆停放等安全保卫工作。（三）工程维修管理博物馆市政设施及馆内公用设施的维修、养护。1.物业共用设施设备的日常维护保养。具体包括：24、落水管、污水管、雨水管、共用照明、楼道灯、应急灯、避雷装置、给排水系统、安防消防设施设备、智能化监控设备、供配电系统、多媒体系统、空调等；负责电梯的日常运行、管理及应急救援工作。2.物业附属建筑物、构筑物的日常维护和管理。具体包括：周边道路、广场、附属楼及配套设施用房、广场上下水管道、厕所、化粪池、门警岗亭、沟渠、停车场、景观灯及路灯、道闸门及围墙、护栏等。（四）停车场管理负责广场停车场的管理维护和收取机动车停车服务费，完善停车场设施。制定停车管理方案，做好停车场地的日常维护养护和保洁、停车秩序管理等，保证区域内规范有序。（五）环境卫生管理负责小广场和博物馆内卫生保洁。（六）消防管理建立消防责25、任制，定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；消防设施设备标志明显，消防设施设备完好，放置合理，定期巡查、记录，编制消防应急预案及日常管理。配合维保单位做好消防设施设备检修、维保工作。（七）食堂管理制定菜谱和成本核算，进行食材验收及食品管理，进行食堂内部食品安全、卫生等管理工作，准时保质保量开饭。（八）应急管理建立严格规范的应急体系，便于应对突发的传染性疾病、火灾、治安等紧急情况。当发生突发的紧急情况时，中标人无条件配合招标人做好应对工作。（九）档案、资料管理加强有关物业的档案和资料的管理，包括设备设施档案、工程图纸档案及维护维修记录（不包括业主本部档案管理）。物业管理档案必须运用计算26、机进行管理，所有档案要求做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确。（十）绿化管理红线范围内的绿化带的树木、花草、色块等的日常维护和管理，室内绿化摆放和会议摆花的管理。建立定期除草，修建等制度，确保绿化美观。（十一）信息化管理楼宇自控系统、闭路监控系统、防盗报警系统、计算机系统的维护和管理。保证各系统性能正常，网络正常使用。（十二）运维管理日常会议的参与、参观人员的讲解与接待、展览的举办与推广、多媒体管理等，保证展馆的正常开放，提高服务质量和博物馆的知名度。（十三）业主赋予的与物业服务有关的其他任务。（十四）其他属于物业管理范围内的管理服务工作以及业主临时交办的管理服务工作。第三节 管27、理服务分析一、服务特点与对象分析从现代意义上说，博物馆主要指为社会及发展服务的、向大众开放的非获利性常设组织，为教科研、欣赏的目的采集、维护、探究、传递并呈现人类和人类环境的物质与非物质遗产。物业管理即业主经过选聘物业服务单位，对房屋和配套设备机械及有关场地展开维修、保护、管理，保护物业管理范围内的环境卫生及各种秩序的活动。博物馆物业是公共物业，存在开放性、公众性以及物业环境特殊等特征。而且，博物馆物业还是特种物业，和居民物业、商业物业以及工业物业等不一样，具有不一样的管理规律。博物馆物业重点具有以下特征：（一）服务对象及需求不一样博物馆服务主体在身份、年纪、性格、爱好、文化层次等层面不同。博28、物馆物业管理服务主体不一样，决定了其管理核心不同。如某市博物管属于市政府外事接待的核心场所，对安全保卫、整体环境、讲述接待、整体服务等要求很高。而且，博物馆还是青少年扩展教育的主要平台，兼顾到青少年人群活泼好动的独特性，在设备机械管理方面，要对其坚固性、持久性、安全性引起重视，这就需要博物馆物业管理全面考量不同服务主体及对象的特征。（二）管理对象不一样博物馆物业管理器包含服务于“人”；也包含对“物”；的管理。像博物馆文物、天然标本、文博档案信息、精密设备、展览设施等对存储环境的要求很严格，这就需要博物馆物业管理于安全预防、温湿度等环境管控，及其防火、防盜、防潮、防尘、防光、防虫、防鼠、防有毒气29、体等方面选择专业的有效对策。（三）资金来源不一样博物馆是公益性事业机关，几乎依赖财政拨款进行管理经营。为了迎合群众的基本要求，配套创建了很多收益性设备，像茶社、咖啡厅、书店和艺术品商店等。这类配套设施选择自负盈亏模式进行物业管理，在迎合群众参观基本要求的基础上，以微利的运营方式在经营，其收益总额交给财政局，实施收付两条线的财务管理体系。二、服务重难点分析（一）重点分析文物安全。因为涉及到文物的安全，博物馆的开放性、观众的流动性，突显出博物馆物业管理的特殊性，在防火防盗等安全防范方面，较一般项目物业要求高。在一般的物业管理中，安全可认为是服务的一项内容，是物业服务管理水平评价体系的综合指标之一，30、而在博物馆物业管理中，安全是我司管理的基础，安全成为评价我司管理水平的前提性指标。（二）难点分析大型公共场所与单一业主的特性。该特性并非博物馆物业管理的独有特性，商场、公园等场所也具有此种特性。与一般的物业相比，大型公共场所的业主其实并非物业服务的对象，流动性的人群（顾客、观众等）才是服务的群体。业主此时更多的是担当一个监督者的角色。另外，业主的单一性是一个显著的特点，单一业主极大的降低了业主与我司的沟通、协调难度，管理的效率极大提高，同时我司的收入也易得到管控，合同纠纷的对象单一。第四节 管理的基本思路在尊崇博物馆的原创思想的基础上，依据我们对项目的理解，并结合积累的物业管理经验与XX物业的31、自有资源，我们对XX博物馆项目，实现完善的物业管理与星级的物业服务。一、管理设想1.充分利用XX物业公司服务资源，为XX博物馆提供先进的物业管理，完善的后勤保障。对XX博物馆进行全方位、行之有效的一体化后勤物业管理，整体提高会议服务的档次，为把XX博物馆建设成为国内一流、国际知名的展馆提供有力的保障。2.通过设施设备环境的最佳管理，在博物馆中树立“以人为本，天人合一”的可持续发展观念，树立强烈的环境意识。3.根据IS09001国际质量管理体系要求进行服务和管理，根据本项目的实际建立一整套符合IS09001标准的运作规范。使XX博物馆的运作达到制度化、标准化、规范化。4.通过引进先进的物业管理理32、念和模式及对展馆“硬件”环境的规范化、专业化管理，培养现代科学服务意识和管理意识。5.通过我司XX物业良好的服务意识，从而实现良性循环与可持续的发展，使博物馆物业管理达到最佳化的目标。6.以全国物业管理示范博物馆的标准，积极开展各项物业管理工作，在博物馆业主的支持下，达到创优的目标。7.以一线服务人员为班底，以独具特色的人文素养和婉约柔丽的殷殷之情，为管理区域带去良好的服务理念与管理水准，将管理区域管理好，服务好，经营好。二、服务理念与总体构想服务理念：把博物馆服务的每个项目都做出特色、做成精品。总体构想：在实现物业基础服务同时，采用创新意识，针对特定消费人群，细分服务需求，量化细分每一环节，33、提供对应个性化服务，表达博物馆的整体人文精神。第五节 管理服务整体模式一、制定科学、规范的管理制度本物业管理公司积极探索制定并不断完善管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，让XX博物馆物业管理科学化、制度化和规范化。具备高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理方式。二、建立周密的安全管理模式XX博物馆安全保卫工作十分重要，它涉及国家、物业公司的财产安全以及个人的财产与生命安全。由于博物馆一般在正常时间是开放性的，人流量较大。且博物馆内有许多珍贵的文物等，是无价之宝。所以，安全管理非常之重要，必须加强安全防范，建立健全各种值班制度：1.坚持24小时值班巡查，力求做到万无一失。2.坚34、持定期检查博物馆的防盗与安全设施制度。3.坚持上下班交接检查制度。4.加强安检的警卫及中央监控。5.物业管理公司应全面建立XX博物馆工作人员档案，熟悉XX博物馆工作人员情况，增加沟通了解，做到心中有数，确保XX博物馆工作人员的人身和财产安全。三、加强消防管理服务由于博物馆建设的规模大、功能多、设备复杂、人员流动频繁、装修量大，藏品珍贵且易燃，火灾隐患因素比较多。因此，博物馆对防火要求很高，应特别注意加强对消防工作的管理。加大培训员工熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能，建立明确的防火责任人制，加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，彻底消除事故隐患。四、重视保35、洁服务本物业管理公司制定完善的保洁细则，明确需要保洁的地方、材料及保洁次数、检查方法等。加强经常性巡视保洁，保证博物馆大厅、电梯、展览馆、停车场等场所随脏随清，办公窗口无杂物、灰尘，门窗干净明亮，茶水室与厕所等场所随时清洁消毒。五、加强设施设备维修保养工作博物馆本身规模较大、物品较多、设备先进，物业管理人员不仅要具有管理知识，更要具有与之相配套的专业技术知识，才能做好这些设备的管理和维修保养工作。本物业管理公司重视对设施设备管理人员的培养，对博物馆水电设施（包括高低压配电房、专用变压器、照明系统、上下水管道等各项设施）的全面管理和维修，定期开展专业知识和技能培训，制定供水供电的应急措施；特别注36、重对电梯的保养与维修，对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。此外，本物业公司建立健全的检查维修制度，对公共场所和设备设施，比如走廊、大厅、中央空调、电梯间等地方进行定期检查与维修维护。对XX博物馆工作人员的设备报修及时处理，并定期检查。做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。六、完善其他配套服务博物馆物业管理其实就是一种服务。为方便来访游客，满足参观者需要，在博物馆安排物业服务人员提供问询帮助服务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如回复电话问询、投诉。七、建立有效的服务反馈渠道本物业管理公司注重加强与XX博物馆工作人员与参观者的沟通，主动征询37、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理他们的投诉，及时解决他们提出的问题。妥善处理各方关系，协调配合XX博物馆的各项工作，不断改进管理模式，使各项指标达到同行业的先进水平。八、建立完善的应急预案本物业管理公司已随时做好应对突发事件的准备。由于博物馆内设备系统、建筑结构和参观人员的复杂性，作为物业管理公司必须时刻保持警惕，随时准备应对各种突发事件。因此，本物业管理公司已建立完善的应急预案，诸如火灾或暴力案件发生时的处理预案、停水停电的处理预案、公共卫生应急预案等，并安排定期演练。第二章 服务目标和承诺第一节 物业管理服务工作目标1.以国家示范大厦物业管理服务标准为各项管理服务工作的38、质量要求。2.严格按照ISO9001，ISO14001质量认证体系规范化、制度化运作。3.强调成本控制意识和成本管理程序。4.强调维修基金的效能管理与维修计划的科学实施的有机结合。5.强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进。6.确保公众服务的规范化与特约服务的个性化。7.确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美。8.致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升。9.通过合理的节能手段及有效的管理规程，提升整体节能效果。10.全面保障有关部门在此举办的各项参观活动。11.采用整体管理和专业管理相结合的办法。鉴于XX博物馆是政府重要的管理场地，本管理公司在创建全新、健康、宁静、节能的绿色概念的同39、时，充分体现XX博物馆的“勤政、务实、高效”的管理准则，力争举公司上下之力，通力配合XX博物馆中心服务人民群众的各项工作，并保证在馆内的硬件设施维护、环境保养、接待等工作方面给服务工作添砖加瓦。第二节 物业管理承诺一、物业管理各项指标的承诺我司对各项服务指标的承诺序号指针国家评价标准及指针我司对各项服务指标的承诺措施1房屋设备、设施、各类器材完好率99%100%1.落实责任人进行养护，实行巡查制度，定时对建筑物巡查，建档纪录。2.我们将根据博物馆物业评估结果，组织工程技术人员对房屋及配套设施进行调查分析，协助博物馆物业管理机构编制大、中修及维护保养计划，由物业管理机构负责实施，我司实行质量跟踪40、。3.房屋配套设施巡查、保养频率、质量标准量化分解到人，专人质量控制。日常维护、定期维修、日常巡查、定期巡查相结合，使其始终处于良好状态。2维修及时率99%100%1.接到维修通知5分钟内赶到现场，及时完成并建立回访档案纪录。2.以优质服务为宗旨，实行24小时值班制度，管理公司设立报修电话。3.维修人员应在接到急修通知单30分钟内到达现场，零修及时处理，预约按约定时间到达现场。4.管理公司根据博物馆物业的使用功能和特点，储存一定数量常用器材，以备急需。5.实行报修填单制，维修完成后报修单由报修单位质量确认签字后返回存档备查。6.维修单每月5日前由管理员统计、分析，并将分析报告提交公司经理，经理41、根据报告中出现问题采取纠正和预防措施。3维修保养质量合格率100%100%1.分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足甲方需要。2.维修工程实行质量签收制度。3.外购的备品、备件实行验收控制，提供维修安装服务前由有关人员检验确认。4绿化及时率95%100%1.落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档纪录，并由服务中心环境经理监督执行，无践踏、无黄土裸露现象，发现问题立即修复。2.制订绿化工作计划，工作计划包括工作内容、时间要求和质量要求。3.保洁主管每周五按工作计划表对绿化工作质量完成情况进行考核检查，检查结果记录在“绿化管理记录”中。4.秩序维护巡逻值班员对进入博物馆绿地闲42、杂人员提示制止，防止践踏损坏花木。5清洁、保洁率99%100%1.落实责任人进行24小时保洁工作，实行巡查制度，建档纪录，并由服务中心环境经理监督执行，以确保垃圾日产日清，空气清新，设施完好。2.垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染。3.对分承包方实行资质评审，落实服务承诺，完善质量跟踪措施。4.管理员每日巡视检查卫生保洁情况，发现问题立即协调处理，并及时将卫生检查信息报告给公司经理。6化粪池、雨水井、污水井完好率99%100%1.每天巡查，建档记录，如有损坏及时修补，并要进行长时间跟踪确认7排水管、明暗沟完好率99%100%每天巡查，建档记录，如有损坏及时修补，并要进行长时间跟踪确认8灯完好43、率99%100%1.每天巡查，建档记录，如有损坏及时修补，并要进行长时间跟踪确认2.实行专人维护保养、巡查，工程班长监督。3.管理公司按区域内灯具型号、规格储存一定数量备件。采购的备品、备件实行验收控制。4.根据各场所实际使用需要，选用恰当适用的灯具和光源，对线路、开关作系统改造，以求达到节能、高效、延寿的目的，提高照明灯具完好率。9停车场及配套设施完好率99%100%1.每天安排专人巡查，建档记录，并加强对停车场公共设施保护的宣传，让车主产生共鸣。2.管理公司指定专人对道路、停车场标识，标牌进行维护，按规定实行巡视检查、维护修理记录建档查。3.市政工程施工进入博物馆施工，由管理公司负责备案并44、跟踪管理。10治安案件发生率1以下1以下1.保安培训考核后方能上岗，并每周训练三次，每次两小时，以保障保安队伍的素质，明确责任，是24小时巡视制度，以确保大厦的安全。2.充分利用摄像监控系统，通过红外探测系统、门禁系统、巡更系统和秩序维护员24小时巡查制度，实行定位岗、巡视岗、监控中心的交叉、立体防范，做到人防技防相结合。3.相关外来人员须凭有效证件登记出入。4.管理公司与外来施工单位签订装修施工责任书，实行担保制，施工人员挂牌进入博物馆区域，定位施工。5.所有外出物品凭指定人员签字，登记放行。大件物品搬出，应出示有效证件登记。其余人员携大件物品外出，除出示有效证件登记外，还须通过对讲电话由相45、关客户确认后，秩序维护人员登记放行。6.我司将协助博物馆物业管理机构对秩序维护服务工作进行定期检查，明察与暗察相结合，保证秩序维护工作的有效性。7.全体秩序维护员实行准军事化管理，定期进行军事和业务培训。11消防设施设备完好率99%100%每天安排专人巡查，建档记录，定期施用、定期清理，确保消防设备的完好。12火灾发生率1以下1以下1.服务中心全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人负责日常巡时，发现隐患及时处理并通知服务中心，以确保大厦消防安全。2.管理公司根据博物馆实际情况制定消防应急作战方案，每半年进行一次的消防演习。3.开展各种形式安全用电、气和防火宜传。4.采取日常46、巡查与定期检查相结合。所有装修实行申报、审批管理，公司跟踪巡查，检查结果记录存档备查。13甲方有效投诉率及处理率投诉率1%月处理率95%投诉率0.5%月处理率100%1.按照政策规定，做好各项工作，同时加强与甲方的沟通，定期举行甲方座谈会，了解甲方的愿望和要求，满足甲方的需要，发生投诉及时处理并纪录，同时建立档案跟踪处理结果。2.管理公司全体员工以“您的满意就是我们的追求”为工作宗旨，为客户、住户提供优质的服务。日常管理实施闭环控制，力争客户、住户对我们的服务100%的满意。3.设立二十四小时要求投诉电话和投诉信箱。4.客户投诉按照客户、住户投诉处理分析运作。5.各类投诉信息由信息接收人员在347、分钟内完成登记，按投诉内容传递至相关责任部门，并在登记录上注明信息传至何部门、何人。所有投诉须统一编号，以便跟踪检索。6.各责任部门接到投诉后，应立即采取补救措施，在预定时间内向客户回复，回复时间最长不超过二个工作日。7.责任部门不能当即处理或需统一协调处理的投诉，可上报公司经理，由经理作出处理决定。14维修服务回访率98%100%1.对于进行维修的项目，实行回访制度，建档纪录，以确保维修服务满足甲方需要。2.维修实行100%回访制，回访方式可采取电话、上门、书面征集等形式，保证反馈渠道畅通。3.每月5日前由管理员对上月维修单进行统计，提交分析报告。15用户对物业管理满意率95%99%1.在日48、常工作及时收集甲方的需求信息，尽可能满足甲方的需要，加强双方的沟通，以确保甲方对物业管理工作的满意。2.管理公司实行公开透明管理，向客户公开服务内容、服务质量标准，使物业管理始终处于客户监督之中。3.设立征询意见和投诉受理电话。每年向客户作一次服务满意率调查，采取发调查表、上门征询、员工信息反馈等多种形式，将所有征询到的信息登记造册，并由公司经理主持对信息进行分析，及时调整和改进管理服务方案，对出现的不合格提出纠正和预防措施，并对纠正、预防措施的实施进行跟踪。调查处理结果直接向客户公布。4.每周一召开物业管理服务例会，会议内容包括信息反馈分析、调整、改进服务管理中存在的问题。16管理人员专业培49、训合格率95%100%1.员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰；于特种作业、待业性要求的员工，实行外送有关部门培训、考核，并就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，确保培训合格率达100%，以保障员工的素质。2.在选派博物馆管理人员时，将持证上岗作为一个硬件条件，确保管理人员持证上岗数。3.特种作业人员须100%持政府或专业部门颁发的有效证书上岗。二、物业服务季度考核服务质量指标为了强化对自身的约束和管理，我们遵循季度考评办法，将其成为XX博物馆业主方对我们服务中心综合管理水平和服务质量的一项服务标准。物业管理与服务考评暂行办法序号检查内容检查内容50、细则规定分值评分细则（一）基础管理301已办理接管验收手续1.物业公司验收记录及问题处理情况2.物业公司收集资料（1）区域物业竣工总平面图（2）单体建筑、结构、设备安装竣工图（3）附属公建配套设施、地下管网工程竣工图（4）有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料（5）各单项工程竣工验收证明材料（6）房屋质量保证文件和房屋使用说明文件（7）房屋销售清单和产权资料（8）公共配套设施的产权及收益归属清单（9）供水、供暖的试压报告2符合2分，每缺一项扣0.2分2物业管理企业实施统一专业化管理1.企业营业执照2.物业管理资质证书2符合2分，每缺一项扣1分3房屋使用手册、装饰装修管理规定等各项公众制度完51、善1.房屋使用手册2.装饰装修管理规定3.绿化管理制度4.卫生保洁管理制度5.保安管理制度（公共秩序维护管理制度）6.车辆管理制度（包括机动车和非机动车停放管理及机动车停车场管理）7.消防管理制度8.安全生产及综合治理制度2完善2分，基本完善1分（第1-3项每缺一项扣0.5分），第4-9项每缺一项扣0.2分4物业管理企业制定争创优质文明物业规划和具体实施方案，并经业主委员会同意1.争创规划、具体实施方案（两份材料分别写）2.争创材料经业主签字盖章1符合1分，无规划或实施方案的扣0.5分，未经书面同意扣0.5分5物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，52、作风严谨1.物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）2.各类专业人员的专业上岗证书（电工、会计等）；分包项目操作人员也要求有上岗证书3.员工统一着装4.员工佩戴工作牌3符合3分；管理人员/专业技术人员每发现1人无证书扣0.1分；着装及标志符合0.5分，发现有1人不符合扣0.1分（最多不得超过5人）6物业管理企业管理员人经过物业管理专业培训，持证上岗，并有员工培训计划1.管理人员持证上岗2.有培训计划3.计划切实可行3每符合一项得1分，没有或不符合扣0.5分7物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法1.各项管理制度（1）房屋管理制度（2）零维修管理制度（353、）大中修管理制度（4）回访制度（5）供水管理制度（6）供暖管理制度（7）电梯管理制度（8）消防管理制度（9）保洁管理制度（10）绿化管理制度（11）保安管理制度（12）车辆管理制度（停车场、停车位、非机动车）（13）财务管理制度（14）档案管理制度2.各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法4符合4分；制度建立健全2分，每缺一项扣0.2分（其中没有管理的不扣分）；有岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施、考核办法建立健全2分，每缺一项扣0.5分8物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率计算机应用情况54、和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况1符合1分，使用计算机、有智能化设备的为基本符合0.5分，其中没有智能化设备（在设计中没有监控设备的除外）的扣0.2分，；可查询资料中有一项得0.2分9房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便1.房屋及设备基础资料（1）房屋总平面图（2）地下管网图（3）规划批准文件（4）竣工和接管验收档案资料2.物业管理经营管理资料（1）分户管理记录（2）房屋数量、种类、用途分类统计表（3）区域情况表（4）房屋完损等级评定记录（5）大、中、小修和检查记录（6）设施设备运行记录（7）共用设施设备台帐（8）房屋租金缴纳记录或物业管理费收缴和使用记录3.资55、料分类成册，有目录并查阅方便。4符合2分，包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐；每缺一项扣0.1分（最多十处）；3、查阅方便得0.5分，每发现一处不方便扣0.1分10建立24小时值班制度，设立服务电话，接受工作人员对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录1.执行值班制度情况（值班表和值班记录）2.设立服务电话并在明显位置公布电话号码3.来电、接待记录和处理记录4.回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30）并按月统计、装订）2符合2分；值56、班制度不符合扣0.5分；未设服务电话扣0.5分；发现一处处理不及时扣0.2分，（最多不得超过三处）；回访记录与实际情况不符的，每处扣0.1分（最多不得超过四次）回访率不符合要求的扣0.3分，无回访记录的扣0.5分11建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于2%，并有回访记录1.在明显位置公布对维修服务的承诺2.服务承诺的落实情况3.派工单和统计表（及时率、返修率）4.回访记录（见第13条要求）2符合2分；建立并落实1分，建立但未落实扣0.5分，未建立扣1分；及时率符合0.5分，每降低1个百分点扣0.1分；返修率符合0.3分，不符合0分；（二）房屋管理及维修养护161主出入57、口设有区域平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显1.区域平面图2.路口设路标3.楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全2符合2分，无示意图扣0.5分，无路标扣0.3分，幢、单元、户号每缺一个扣0.1分2无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象对照规划图现场查看2符合2分，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣1分3房屋外观完好、整洁；外墙面砖，涂料等装饰材料无脱落、无污渍1.制订房屋维保工作计划2.外墙清洁3.外墙完好，无破损、脱落4.外墙无张贴物2符合2分，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2分4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患58、或破损1.经主管部门审批2.室外广告牌完好、无破损3.室外广告牌保持清洁4.室外广告牌安装牢固、规范，无安全隐患2符合2分；未按规定设置（未办理审批）得0分；按规定设置，但不整齐（不清洁）或有破损每发现一处扣0.1分；有安全隐患（安装不牢固或不规范）每处扣0.5分5房屋装饰装修符合规定，未发生违章装修、危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1.申报资料齐全2.签订装修协议3.无违规装修4.无损害他人利益现象4每符合一项得1分（三）共用设施设备管理151共用配套设施完好，无随意改变用途现场查看1符合1分，每发现一处不符合扣0.5分2共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患59、，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范1.值班人员考勤表、值班人员要求在岗2.定期保养记录3.维修记录4.巡视记录5.运行记录6.对操作情况的检查记录7.设备（安全）普查记录8.设备维修保养计划3符合3分；设施设备运行按规定（维修、巡视和运行）记录0.5分，每发现一处不符合扣0.1分；无事故隐患（考勤表、上岗情况及现场周围环境检查等）0.5分，每发现一处不符合扣0.1分；遵守操作规程（操作情况检查记录）0.6分，每发现一处不符合扣0.2分；遵守保养规范（计划和普查记录）0.4分，每发现一处不符合扣0.1分3室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻现场无外露、架空管线260、符合2分，发现一处不符合扣0.1分4排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象排水管道、雨水井、化粪池定期清掏记录1符合1分，发现一处堵塞或外溢扣0.2分5道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行1.道路无堆积物，路面无破损2.井盖完好，无丢失3.井盖与路面保持平齐，无晃动2符合2分，通畅、平整1分，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2分；发现井盖缺损或丢失扣0.6分，路面井盖不影响通行0.4分，发现一处不符合扣0.2分6供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案1.设备运行正常、设施完好（水箱无锈蚀、61、水箱间保持清洁）2.保障措施严格（水箱封闭上锁）及落实情况（水箱防腐记录、水箱清洗记录、水箱消杀记录）3.水质符合标准（卫生防疫部门水质化验合格证明）4.供水紧急情况处理预案2符合2分，设备运行正常，设施正常使用、无渗漏、无污染0.6分，发现一处不符合扣0.2分；保障措施严格0.4分，无措施或措施不严0分；水质符合卫生标准0.5分，没有卫生防疫部门水质化验合格证明扣0.5分；有处理预案0.5分，无处理预案0分7制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好1.供电管理措施（含超负荷用电管理的内容）2.设备定期保养记录3.设备维修记62、录4.设备运行记录5.有紧急情况处理预案6.日常巡视记录7.有防、灭鼠及防火措施8.设备完好率982符合2分；供电系统正常得0.6分（现场检查）；无处理预案的扣分；其他项发现一处不符合扣0.2分8电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案1.电梯年检证明2.电梯运行记录3.电梯保养记录4.电梯机房、轿厢清洁5.电梯井道清洁6.轿厢内公布运行时间（高档住宅除外）7.安全事故记录8.轿厢内照明良好9.电梯故障应急方案，措施到位10.设备层配备灭火器等安全设备和防灭鼠措施2符合2分；电梯正常运行得1分（现场检查）；无应63、急预案的扣0.3分；其他项每发现一处不符合扣0.1分（四）保安、车辆管理101区域基本实行封闭式管理1.制订每日、月、年工作计划2.区域基本封闭3.各出入口有人员值守2符合2分，博物馆已封闭但各出入口无人值守扣0.5分2有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责1.专业保安队伍或组建内保队伍2.实行24小时值班记录（交接班记录）3.保安人员名单、排班及岗位分工4.巡逻路线图及巡逻记录5.保安人员培训及考核记录6.各种突发事件处理预案3符合3分，无专业保安队伍扣0.1分（已组建内保队伍的除外）；其它每发现一处不符合扣0.2分3危及人身安全64、处有明显标识和具体的防范措施1.变配电等设备、施工现场处有明显警示标识2.现场有防护措施1符合1分，有标识但无防护措施的扣0.5分，无标识清单的扣0.5分4机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记1.停车管理服务协议2.固定车辆登记表3.固定车辆出入证发放记录4.临时出入车辆登记5.场馆内交通安全预案2符合2分，制度完善0.5分，基本完善0.3分，不完善0分；每发现一台车辆乱停乱放扣0.1分，出入无记录扣0.2分5非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序1.车辆登记2.车辆在停车区域内摆放整齐3.管理区域内无随意停放车辆4.非机动车管理制度2符合2分，制度不全或不落实的65、扣1分，乱停放每辆车扣0.2分，无预案扣0.3分（五）环境卫生管理131环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1.设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）垃圾分类收集2.设施保持清洁1符合1分，垃圾未分类收集扣0.2分，其他项发现一处不符合扣0.2分2清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁1.制订保洁月、年工作计划2.保洁员名单3.保洁员保洁区域实行责任制，分工责任明确4.保洁工作标准、时间安排5.保洁检查巡查记录3符合3分；实行责任制的得1分，其中无专职清洁人员（名单）和责任范围（区域）的每缺一项扣0.5分；实行标准化保洁的得1分，其中工作标准和时间安排的66、每缺一项扣0.5分；有巡查记录得1分，每发现一处不符合扣0.1分3垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀垃圾按规定时间清理；消杀计划；定时喷洒灭鼠、除虫消毒药剂；消杀记录。2符合2分；每发现一处垃圾扣0.2分；未达到垃圾日产日清（无规定时间）的扣0.5分；未定期（无计划和记录）的进行卫生消毒灭杀扣0.5分4房屋共用部位共用设施设备无蚁害现场符合要求1符合1分，每发现一处不符合扣0.2分5区域内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物现场符合要求2符合2分，每发现一处不符合扣0.2分6房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净现场符合要求2符合2分，67、每发现一处不符合扣0.2分7管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象现场符合要求2符合2分，每发现一处不符合扣0.2分（六）绿化管理81区域内绿地布局合理，花草树木与建筑配置得当1.对照区域绿化平面图检查2.配置得当（既有花草又有树木，不单调）2符合2分，每发现一处不符合扣0.2分2绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象1.符合绿地规划图2.绿地内无践踏痕迹3.无占用现象2符合2分；改变用途扣1分；累计破坏绿地面积超过1平方米扣0.5分；有占用绿地现象扣0.5分3花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃1.制订每月、年工作计划2.绿地裸露面积不超过1平方68、米，无死树3.绿化养护措施4.现场符合要求达到二级绿化标准2符合2分，长势不好扣1分，其它每发现一处不符合扣0.2分4绿地无纸屑、烟头、石块等杂物现场符合要求2符合2分，每发现一处不符合扣0.2分（七）精神文明建设31开展有意义、健康向上的企业文化活动制订年度工作计划，经常性举办各类活动，有计划、有安排、有落实、有总结2符合2分，年内举办活动不少于3次得1分，有计划，有总结得1分，每缺一项扣0.5分2创造条件，积极配合、支持并参与业主文化建设配合业主开展文化娱乐活动1符合1分（八）管理效益51代业主收物业管理服务费用收缴率达100%物业管理费收缴情况及时向业主汇报，出现欠缴要及时追缴并按规定收69、取滞纳金2符合2分，未及时汇报、追缴扣1分，每降低1个百分点扣0.5分2提供便民有偿服务，开展多种经营1.多种经营项目2.提供便民服务的相关记录2符合2分，开展多种经营的为基本符合1分，没有便民服务记录的扣1分3服务物业管理经营状况财务报表（盈亏报表、纳税记录）向业主公开1符合1分，公开帐目、基本符合0.5分，亏损的扣0.5分（九）总分100分第三章 运行管理方式和服务计划第一节 管理模式一、管理模式在XX博物馆管理方案的设计中，我们将博物馆管理机构与XX的专业化动作体系有机结合起来，从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现。同时，我们对每一个体系的运作方式上引入动态管理模式，以求在运70、作过程中不断完善，不断发展，为断进步。在公司整体管理架构设置方面，XX强调“效率、效益、效果”原则，旨在透过服务架构的优化，促进服务流程的改善，从而保证持续稳定的高水准服务质量。就“博物馆”项目而言，XX将确保其在“三级服务体系”下顺利运行。第一是由专设项目管理处授权执行博物馆服务的现场实施；二是由公司项目管理总部协助运作管理，负责协调总部庞大的后台支持体系，保证从人员调配、技术分享、设备配置等方面的全面配合，降低服务综合成本，提升服务效果。三是由公司质量督导体系实施对项目的宏观把握，重点关注需求变化、客户关系、文化建设以及质量升级等重大事宜。二、内部运作机制（一）双闭环控制模式小闭环是对工作71、过程的微观控制，主要通过个人，部门，管理处三级执行，通过自检，监督系统，任何一项工作内容的均实施三级闭环控制，对照工作计划与标准，针对检查出的问题及实施过程中出现的新情况及时改进纠偏，控制工作按计划和标准实施；大闭环是公司质量管理部，技术管理部门对管理处阶段性工作的宏观控制，工作计划与绩效标准按公司发展战略制定，同时充分考虑业主要求，行业新标准，新技术新工艺和新的管理模式，对管理处每一环节都进行严格的监督和考核，重点是对工作结果进行检查，分析和评价，提出改进措施，融入下一步工作计划与标准的订立中，形成一个严密的闭环。在具体执行中实行逐级负责制，即将工作目标分解落实到各部门和个人，所有的工作都有72、相应责任人，下级对上级负责，上级检查，监督、指导下级工作。管理环环相扣，形成一个有机结合的质量环，在具体运作中，管理处经理既是日常工作的指挥者，监督管理者，又是被监督者，评价者，各项指令下达后，执行人员即开始动作，执行过程中的信息通过反馈渠道回到各级指挥部，部门负责人作出校正，判断，评价，各级管理人员还要从检查，评比结果中对管理中存在的问题加以纠正，从而保证管理的有效和不失控、不变形。（二）激励机制激励是用闭环控制的动力，使管理不断运转，在控制中导入激励机制，以充分调动员工积极性，挖掘内部潜力，确保系统在充满活力的中不断运行，激励系统包括目标激励，岗位激励，奖惩机制三部分。1.目标激励在公司的73、工作中，提出创建物业管理名牌企业的长远目标，并将达到这一目标具体分解到每个部门，每个员工的目标管理责任中，签定年度目标管理责任制考核协议书，年终考核。2.岗位激励实行内部公开竞争上岗、能者上的岗位淘汰制度，为员工提供充分展示的舞台。这一企业文化思想是我公司长久发展的根本动力。奖惩机制：奖惩机制实行以奖为主，以惩为辅，通过奖惩达到提倡企业文化价值观和竞争意识、危机意识等。3.监督机制（1）外部监督既物业管理委员会，管理局对管理处进行监督。（2）内部监督公司品质管理部对管理处进行质量考核，管理处各职能部门相互监督制约，内部形成质量监督闭环体系。（3）业主监督公司设24小时投诉电话，总经理投诉热线，74、24小时投诉受理流程。第二节 服务理念我公司的服务宗旨是“诚信、优质、热情、团结”，以“提供一流服务”为标准，采用先进的管理模式，运用现代化的管理设施，寓管理、经营于服务中，以服务为中心带动管理工作的展开，通过服务实现社会效益、经济效益和环境效益的和谐统一。公司始终强调企业的质量管理，为客户提供精细化、标准化、专业化、人性化的优质服务。我公司致力于优秀的企业文化建设，建立和形成了“以人为本、强化服务”的服务理念，并以此做为不断进取的基本信念和行为准则，在实践中，努力打造“精细化服务”，始终坚持以客户满意为中心，持续提供超越客户期望的服务。在管理中，我公司坚持狠抓质量、秩序和安全的管理，以“客户75、为尊、诚信为本，不断改进、精益求精”为企业的质量方针，通过周密的质量策划、信息反馈和持续改进，对各质量环节和管理节口，实行分级控制，定期管理评审，确保公司总体质量目标的实现。公司在成立伊始便坚持走专业化管理的发展道路，始终倡导以人为本的思想，重视人才的引进和培养，更拥有一支服务意识高、专业技术精、操作能力强的员工队伍。公司员工具备相当的专业知识及个人素养：管理人员全部持证上岗、各专业人员均通过专业化的培训（包括岗前、定期培训）获得相应资质。在加强企业文化建设，树立企业形象方面，我公司已经充分认识到，保证企业文化同企业宗旨、理念、目标的统一是培育企业核心竞争力的一个重要环节。通过企业文化的导向、76、激励和凝聚作用把员工统一到企业的战略目标上是战略实施的保证。因此公司建立和形成了具有一定特色并服务企业发展战略的企业文化。我公司企业文化具有导向、约束、凝聚、激励和辐射五大功能。通过创立和建设企业文化，使它成为全体员工所共同拥有、互相认同的行为方式和思想方法，从而产生一种凝聚力，使他们不仅愿意投身于企业，而且同心同德的去维护企业的形象和利益。这是一种巨大的财富，并已经成为发展的不竭动力。1.公司宗旨：诚信、优质、热情、团结2.公司的质量方针：客户为尊、诚信为本，不断改进、精益求精3.服务理念：以人为本、强化服务4.管理理念：规范、严格、主动、高效5.人才理念：以人为本、共同发展。第三节 工作计77、划（一）全面制定完善的公司管理规章制度，包括但不限于质量管理、人事管理、人员考核培训、档案管理或财务管理、安保消防等制度。（二）全面做好项目的公共部位和公共设施设备养护、管理工作。（三）全面做好项目的绿化养护工作。（四）全面做好博物馆安检、秩序维护管理工作。（五）全面做好项目的安防工作，制定应急预案，全方位保障博物馆的安全性。（六）全面做好该项目公共部位保洁工作、确保博物馆良好的工作环境。第四章 人员配备、培训和管理第一节 人员配备人员的配备与管理，是确保管理目标得以实现的关键。我们将以政治思想过硬，责任心强，服务意识优良和有知识、有经验、懂技术、会管理为用人标准，通过公司抽调骨干与当地招聘优78、秀相结合的方式，建立一支以目标管理责任制为基础的高素质、高效率的XX博物馆物业管理队伍。通过现代化、科技化的物业管理塑造出行下中心良好的公众形象，为用户提供优质服务，为公司创优质品牌。作为管理博物馆的物业人员，因具有对博物馆进行管理与服务的义务，所以该项目人员虽然是物业公司从社会招聘的人员，也应当具备一定的素养。首先，要加强学习，端正理念，增强服务意识。为博物馆工作人员和游客，努力营造一个良好的环境。一个好的物业管理项目经理应通过不断学习，积累经验，贯彻实施国家及本市有关博物馆管理方面的法律、法规及规章，制定更好的博物馆管理制度，使博物馆得到更好的管理。其次，要严于律己，文明执勤，树立良好形象79、。要管理博物馆的秩序，必须先提高和完善自身的素质。具体而言，就是要做到按时到岗，不迟到、不早退、不串岗、不闲聊；按规定穿着制服，佩戴相关标志，并保持着装整洁；树立良好的物业服务形象有利于博物馆物业工作的实施。再次，要规范物业管理，合理改进，提高物业管理的质量。一方面要规范物业管理，在管理过程中做到文明管理、秉公办事、廉洁自律；另一方面要不断改进物业管理方式和方法，提高物业管理效率和质量。只有积极主动地为服务对象提供服务和帮助，才能取得人民群众对物业管理的理解和支持。最后，完成领导交办的其他各项工作任务。本项目人员队伍是一个相互协助的有机整体，应上下齐心、团结一致。每个人需克服怕苦畏难思想，扎扎80、实实开展各项工作，并密切配合领导，尽快完成自己所承担的工作任务。本项目岗位及人员设置原则为：根据项目性质展开工作分析，设置不同的部门，而不同部门又有不同岗位，不同的岗位又有不同的职责。1.因事设岗原则。2.最低数量原则。3.有效配合原则。4.责权统一原则。5.有效管理幅度原则。第二节 人员配置表（投标人根据项目情况自行修改）序号职位/工种人数要求年龄1项目经理XX本科或以上学历，具有5年以上物业管理项目负责人经验。熟悉物业管理有关法律、法规，具有人社部门颁发的企业人力资源管理师资格证书。XX周岁以内2项目副经理（兼保安主管）XX本科或以上学历，具有三年或以上物业管理经验，具有人社部门颁发的四级81、以上（含四级）劳动关系协调员证书，具有政府相关职能部门颁发的建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证。XX周岁以内3工程主管XX男性，具有国家职业资格证书特种作业高压电工证或特种作业低压电工证和建（构）筑消防员证。负责本部门日常水电维修等工作。XX周岁以内4供电消防监控值班员XX男性，具有消防行业技能鉴定机构颁发的中级以上证书；持有国家职业资格证书特种作业高压电工证或特种作业低压电工证兼有建（构）筑消防员证。XX周岁以内5设施设备维护人员XX高中（含中专）或以上学历，具有政府相关部门颁发的特种作业操作证（电工作业）。XX周岁以内6弱电消防维修工XX男性，持有国家职业资格证书特种作业高压电工证或特82、种作业低压电工证。XX周岁以内7水电工XX男性，持有国家职业资格证书特种作业高压电工证或特种作业低压电工证。XX周岁以内8驻场保安队长XX大专或以上学历，具有政府相关职能部门颁发的保安员证和持有政府相关职能部门颁发的中级以上（含中级）的建（构）筑物消防员证或四级以上（含四级）消防设施操作员证。XX周岁以内9保安人员XX初中或以上学历，公安部门政审合格，经过正规岗前培训，有保安员证。持有政府相关职能部门颁发的建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证。或中级以上（含中级）的建（构）筑物消防员证或四级以上（含四级）消防设施操作员证。XX周岁以内10车场收费与管理人员XX男性，初中或以上学历，身高17083、cm或以上，身体健康，容貌端正，服从安排。要求思想政治觉悟高、普通话标准、语言表达流畅，无不良记录。具有保安员证。XX周岁以内11检票员XX初中或以上学历，身高170cm或以上，身体健康，容貌端正，服从安排。XX周岁以内12绿化主管XX男性，园艺师或绿化工程师，具备5年以上绿化养护经验。XX周岁以内13绿化工XX男性，个人素质好，具备3年以上绿化养护经验。XX周岁以内14保洁主管XX大专或以上学历，具有政府相关部门颁发的有害生物防制员证书。XX周岁以内15保洁员XX身体健康，相貌端正。XX周岁以内16垃圾清运工XX男性，具备二年以上垃圾清运工作经验。必须持有车辆驾驶证。XX周岁以内17排水管养84、工XX具有市政公用工程专业二级及以上注册建造师执业资格证书。XX周岁以内18路灯管养工XX具有市政公用工程专业二级及以上注册建造师执业资格证书。XX周岁以内19接待讲解主管XX全日制本科或以上学历，女性身高160以上（含160），男性身高170以上（含170），容貌端正，英语，普通话流利，具有普通话等级证书。XX周岁以内20接待讲解副主管XX全日制本科或以上学历，女性身高160以上（含160），男性身高170以上（含170），容貌端正，英语，普通话流利，具有普通话等级证书。XX周岁以内21接待讲解员XX全日制本科或以上学历，女性身高160以上（含160），男性身高170以上（含170），容貌端85、正，英语，普通话流利，具有普通话等级证书。XX周岁以内22前台客服XX大专以上学历；熟练操作办公自动化软件；熟悉博物馆运作内容；普通话标准流利；有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力；通过XX物业培训中心专业培训。XX周岁以内23财务主管XX熟悉、掌握国家的各项财务制度、财政法规，严格遵守国家的财经政策；协助财务经理制定工作计划及有关财务制度；按照企业会计制度规定和会计业务的实际需要确定会计核算方法、核算原则，设置账务核算体系；及时客观公正的进行账务和结算工作，及时进行会计核算、账务处理。负责编制公司月度、年度会计报表、会计决算和利润分配等核算工作；做好会计监督工作，严格按照国家的财经法86、规和企业规章制度进行审批核算；审查或参与拟定经济合同或其他经济文件，保障合同符合国家法律法规，保障公司合法利益。XX周岁以内24会计员XX财务、会计专业大专以上学历；有财务会计工作经验两年以上；熟悉会计报表的处理，会计法规和税法，一般纳税人经验；良好的学习能力、独立工作能力和财务分析能力，熟悉应收应付账款流程；工作细致，责任感强，良好的沟通能力、团队精神。XX周岁以内合计XX第三节 人员培训培训是XX物业内部管理运作重要内容之一，公司通过培训的再教育功能，对员工持续性培训，能够不断提高员工自身综合素质，培养员工成复合型优秀物业管理人才，为全面实现各项管理目标奠定坚实的基础，实现公司可持续发展战87、略目标。一、培训目标1.发挥培训的再教育功能，在员工中树立正确的人生观，价值观和职业道德观，弘扬社会主义精神文明，倡导爱国主义和集体主义精神，培养员工爱岗敬业的道德风尚。2.紧跟管理处工作总目标，及时传达和贯彻管理处对物业管理工作的要求，使员工都明确组织和个人的工作目标，使XX博物馆物业管理工作起到良好的“示范窗口”作用，架起政府与广大人民群众沟通的桥梁。3.培训一支能干肯干，具有良好服务意识的专业队伍，为实现XX博物馆的物业管理目标提供有力保证。4.提高员工的服务意识、业务能力、管理能力及综合素质，培养出一批物业管理专业人才，为社会、为物业管理行业的发展作出新贡献。二、培训管理培训管理由项目88、经理总负责，各主管协助组织员工培训工作，严格按整合型管理体系要求实施培训，并根据实际工作需要进行培训方式、内容的调整和控制，保证培训工作落到实处，促进团队管理水平提高。1.各主管负责培训计划的制定、实施和记录工作。2.及时组织相关新政策、新法规的传达学习，贯彻执行和宣传工作。3.对管理中出现的问题及时组织针对性的培训。4.培训计划应充分考虑博物馆工作人员意见调查的反馈意见。5.运用计算机教学、现场教学等手段，提高培训效率，保证培训效果。6.实施开放式、互动式教学，严格培训考核，实施封闭式阅卷，并将考核结果纳入员工综合业绩考评中。7.实施内部讲师制度、选择内部具丰富实践经验又有一定理论水平的员工89、担任内部讲师。8.聘请专家担任我们的兼职指导教师，使员工能不断地学习到最新知识，扩大知识面、提高综合素质。9.每半年管理处经理组织对培训工作进行一次全面检查。10.公司把对培训工作的检查纳入到对管理处的例行检查中。三、培训内容1.党的政策方针、法律法规、思想道德教育。2.现代物业公司管理知识教育。3.公司规章制度和物业公司理念教育。4.物业管理专业知识教育。5.职业道德与服务技能、服务礼仪、英文、普通话培训。6.针对物业的特点，加强对员工智能化设备原理，维护、保养、维修、检测技术的培训。7.根据XX博物馆的特殊性。加强员工服务意识。安全意识、保密意识、消防管理，应急事件处理能力培训。8.针对不90、同的建筑材料，采取有针对性的管理、维护、维修、清洁、保养专业知识的培训。四、培训方式1.入职培训主要对新员工进行公司概况、管理理念、法律法规、仪容仪表服务态度及物业管理和操作技能的基本知识培训，使员工在上岗时能具备的服务理念和业务基本知识。2.岗中培训在员工上岗后根据工种的需要，进行各种层次及内容的培训，以满足日常管理和操作的要求。3.专门培训在有新技术、新标准、新法律法规颁布及时组织员工进行专门培训，使员工能及时了解和掌握这些专门知识，以便更好地为博物馆工作人员服务。4.外派培训根据工作需要，选派业务骨干或岗位变动的员工参加各管部门和相关单位组织的各种岗位培训、操作资格培训等，不断提高物业管91、理水平。五、培训计划为使管理处员工在接管XX博物馆物业后能迅速适应环境，进入工作状态，接管前公司将组织系列强化训练。1.接管前员工培训计划序号培训内容培训对象备注1公司概况、物业管理概论、服务礼节礼貌、物业管理法律法规、物业管理理念与服务技巧全体员工2XX博物馆概况、管理目标及管理模式全体员工3XX博物馆管理规章制度全体员工4XX博物馆物业服务规程管理维修人员5XX博物馆报修处理程序管理维修人员6XX博物馆突发事件处理规定全体员工7XX博物馆疫情防控管理方法全体员工8XX博物馆保安工作手册全体保安9XX博物馆消防管理工作手册全体员工10XX博物馆供配电设备（设施）工程维修全体人员11XX博物馆92、给排水设备（设施）工程维修全体人员12XX博物馆清洁管理手册保洁全体人员13XX博物馆垃圾分类基本知识管保洁全体人员2.接管后员工培训计划正式接管后，为了确保管理人员能够应对物业管理中的各项问题，掌握好管理的原则性和灵活性，确保服务水准，必须进行更深一层的培训，具体内容包括：（1）怎样有效处理投诉。（2）如何切实提高服务水准。（3）如何有效调动员工工作积极性。（4）怎样提高博物馆工作人员与参观者的满意度。（5）怎样促进各项管理方案的不断完善。其他需要培训内容可从以下三个方面来进行考察：第一方面：回首过去从人员素质、精神面貌、工作规程、程序、工作效率、完成工作的指标、器具损耗等方面进行分析、比较93、，从而决定是否需要进行再次培训。第二方面：注重现在从员工的工作状况、工作效率、服务态度、服务对象意见（投诉或表扬）、基层管理人员执行管理的情况、人际关系的变化来发现培训是否必要。第三方面：展望未来随着社会的不断进步和科学的不断发展，随着人们生活水准的不断提高，必然要采用一些新技术和新的服务方式、方法，使XX博物馆的管理、服务水准达到一个新的高度。故而必须要有远见，提前抓好这方面的培训工作。3.日常管理期培训计划管理处按公司年度培训大纲制定管理处员工培训计划，结合管理处的实际工作情况，进行系列化，不间断对员工培训，并以此与工资、奖金、晋级结合起来，调动员工工作积极性，增强员工的责任心和学习自觉性94、。培养一支纪律严明作风顽强、技术过硬的管理队伍。管理处鼓励员工参加各级各类培训，取证学习，并为他们提供时间上和学习条件方面的方便，对取得优异成绩和相应证书的给予适当奖励，建立员工自学成才、自我提高、人人奋发向上的良好风气。培训的重点是服务意识、服务质量、实际工作能力的培养。4.日常管理期培训计划表培训对象培训时间培训内容方式目标领导层不定期1.社会主义理论2.政治思想教育3.物业公司管理4.国家政策、法规、文件5.参观考察国内外先进物业公司6.整合型管理体系7.博物馆管理8.管理、经济新知识、新概念9.物业管理新知识、新概念新技术脱产或业余合理的知识结构，开拓视野，正确决策，更高的管理水平。管95、理层周培训和不定期的培训1.物业公司管理2.政治思想教育3.物业管理概念4.物业管理法规5.房屋管理与维护6.设备管理与维护7.计算机网络应用与开发8.整合型管理体系9.消防管理、安全生产10.管理、经济新知识、新概念11.服务理论与应用12.职业道德教育13.物业管理专业知识教育自办培训联办培训外送培训知识更新与丰富满足工作需要、提高结合素质操作层周培训和不定期培训1.相关专业知识2.政治思想教育3.相关专业技能技巧4.整合型管理体系5.政务理论与应用6.实用文化基础知识7.职业道德教育8.物业管理专业知识教育9.法律法规自办培训联办培训外进培训学有专长、满是工作需要，提高综合素质。注：领导96、层也要参加员工的日常培训。公司规定每周三晚7：00-9：00为培训时间。5.培训工作程序图：需求、分析、比较确定培训对象确定培训计划反馈准备培训条件设计培训内容选定培训方法实施培训计划分析评估效果第四节 人员管理公司在长期的实践中，探索形成了一套适合本物业公司发展需要的科学的人力资源管理体系，通过体系的有效动作，吸引、录用人才，培养、留住人才，淘汰不合格人员。“人性化”的管理，激励员工的上进心，关心员工的生活。学习和工作，培养员工对公司的感情。增强物业公司凝聚力，使团队战斗力得到不断的提升。XX物业管理处将依据公司规章制度，充分考虑XX博物馆的实际情况，以更完善、更严格、更科学管理的高起点，高97、水准。确保管理目标的实现。一、严把录用关，选好苗、真良才由于XX博物馆的特殊性，我们在人员选用中除按公司原有制度外，将重点提高对选聘人员政治素质、仪容仪表，礼仪风范和业务技能的要求。提高整体员工的文化素质，组建一支技术过硬。思想稳定，优质高效，极具战斗力的的团队。从公司抽调的骨干，由本人提出申请，并提交所申请同位的管理方案通过公开答辩，并综合考查其能力，经审核通过后方能上岗。新聘用人员先理论培训再到班组实习，煅练，试用期满后对其工作能力。工作态度进行综合考证，合格者正式上岗，不合格者淘汰。二、竟争上岗，不拘一格选人才公司始终把人才培养，提高和有效使用作为公司发展的动力源泉，并建立了相应的激励机98、制，在严格考核的同时，更注重人员的培训和选拔，满足优秀人才的“自我实现”愿望，真正做到优秀成果人才进得来留得住，并不断进步和提高。三、重视反馈意见，及时落实整改，依例奖惩员工管理处将秉承“用户第一，服务至上”的原则，始终以用户为中心，尊重，重视博物馆工作人员和游客的意见，及时整改，并落实到员工的工作中。1.接到工作人员和游客投诉，综合管理部立即组织处理，并查清原因。2.属于员工工作态度问题或业务不熟悉的，一经证实为有效投诉，即记入员工档案，依规定扣罚当月业绩分，并下岗培训，直到能满足工作要求再上岗。3.属于员工态度恶劣或给用户造成严重影响的，一经查实依规定扣罚当月业绩分，作即时除名处理并追究其99、经济损失。4.接到工作人员和游客口头、书面表扬或锦旗的，记入员工档案依规定奖励当月业绩分，并按具体情况进行物质和精神奖励。5.对工作人员和游客意见和建议，必须作出相应反应，并及时落实整改。四、人性化民主型内部管理，增加物业公司凝聚力对员工的管理以激励为主，关心员工的工作，学习和生活，尽力解决他们的实际困难，培养员工对物业公司的感情，增强物业公司凝聚力。1.鼓励员工学技术、学科学，提供资料，时间方面的帮助和方便。2.鼓励员工参与内部管理，为物业公司发展献计献策，对内部管理提出建议和意见，主动进行技术和管理改革等，充分发挥管理的民主性。3.及时肯定和鼓励员工的贡献和进步，奖惩并用，重在激励。4.对100、工作能力较差的员工，指定专人进行帮助；对工作态度欠佳和业绩下降的员工，要帮助其找原因，教育帮助为主，批评处罚为辅，重在督促其端正态度，提高技能，旨在提高团队的整体管理水平。5.关心员工的生活，尽管理处的最大能力，改善员工生活条件，解决他们的实际困难。6.开展各种文体活动，丰富员工业余文化生活。五、量化管理与标准化动作根据不同的岗位要求，应具备的能力，按标准对其评价。每个岗位都有细化的评价标准，评价从物业管理知识，遵守规章制度，工作质量、工作能力、工作量、参加学习与培训，服务态度等方面进行具体的量化评分。公司对管理的标准化动作采用的是整合型管理体系，体系分管理手册，工作程序，作业指导书，记录四部101、分，做到所有工作都有相应的程序，都按规定程序动作，并细化到每一个环节，每一个步骤，并有时间要求，形成量化的记录，每个员工的工作情况都记入考核评分中。第五节 工作职责一、部门工作职责（一）管理处负责XX博物馆物业管理的日常运作与管理工作。负责拟定XX博物馆的年度管理目标与年度经营计划，并进行计划目标分解与工作总结。负责管理、协调、指导、监督项目各部门负责人各方面工作。负责项目的经济运行情况，合理控制收支，提高项目经营管理活动的经济效益。（二）客服部门负责管理区域的博物馆工作人员、游客服务、日常事务及环境管理，维护良好的博物馆工作环境；提供“区域服务专员”的物业管理服务，负责博物馆工作人员以及参观102、者的咨询、指引、跟进处理投诉。（三）安保部门负责博物馆各管理区域的安全保卫、消防监控、突发治安案件处理等工作，包括博物馆出入口、广场、消防、停车场等的管理。负责项目内的消防安全管理工作。（四）保洁部门负责博物馆内外的公共区域环境保洁、消杀工作，创造一个整洁、舒适、博物馆环境；负责物业服务范围内保洁卫生；负责定期消杀、灭害、防疫等工作；负责绿地内杂物的清理。（五）绿化部门负责清理XX博物馆内的草坪杂草与草屑；负责修剪、浇水、施肥、病虫害防治；负责根据合同约定在合适公共位置摆放绿植，对本土的花卉过冬采取必要的防护措施。（六）工程部门负责制订有关公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；负责制定项目编制103、设备、设施维修保养计划，并组织实施；负责制定项目的工程改造、设备更新、方案，以及预算的编制，并组织实施；负责定期检查博物馆所有设备、设施系统的管理、运行、维修状况；负责各种设施设备的技术支持。（七）市政管养部门负责排水、用电设备及各类附属设施的日常管养、维护、维修。中标单位负责服务范围内广告标牌、道路标线、指引牌、警示牌的制作，安装，维护。二、人员工作职责1.项目管理处经理（1）在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、客户服务、房屋设备设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。（2）组织拟制、审核和贯彻博物馆管理服务的工作计划和作业文件。（3）负责博物馆管理服务的质量控104、制和费用控制。（4）建议治理处各部门主管的招聘、任免和奖惩；审核治理处其他职员的招聘、奖惩、辞退等。（5）以身作则、领先垂范、廉洁奉公，团结带领治理处宽敞职员，全力以赴完成治理处的各项工作和创“优”任务。（6）负责组织公益性活动。（7）完成公司交办的其他任务。2.项目副经理（1）在管理处经理的领导下，负责客户服务的接待工作。（2）拟制博物馆的客户服务计划、费用预算，负责客户服务的质量控制。（3）负责编制每日的质量日报，并向公司上报。（4）负责代收公用事业费、有线电视费；代订境外报刊杂志及代购纯水、订购员工盒饭等事宜。（5）负责收集编排：管理信息、客户服务征询单，及时张贴和收回，对反馈的客户见议105、和意见进行分析、落实和安排处理，保持与客户的沟通。（6负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作（7）具体组织社区公益性活动。（8）完成经理交办的其他工作。3.工程主管（1）在管理处经理的领导下，负责房屋设备、设施的正常运行与维保服务，包括房屋设备设施运行的应急处理工作。（2）负责对设备部的日常管理，检查每日运行日志，了解设备工作状况合理安排每日工作。（3）负责博物馆房屋设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件，并负责实施。（4）负责计划和购置维保材料及工器具。（5）负责公共设施能耗管理与节能工作。（6）编制（设备）突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。（7）106、负责对房屋设备（设施）维修、保养工作的计划实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保存。（8）完成经理交办的其他工作。4.水电工（1）对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度；（2）负责变配电系统的运行管理和维修保养；（3）负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修；（5）负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；（6）认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；（7）按时按质保量完成设备检修工作；（8）定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行107、维修、保养记录；（9）做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作；（10）发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障；（11）负责责任区域的机房设备的保洁工作。5.检票员（1）检票员统一着装，佩戴工作牌，站立服务，仪表整洁。（2）提前前五分钟上岗，做好检票的准备工作。（3）对游客要有礼貌，面带微笑，适时适当使用文明用语，热情周到回答游客提出的问题。（4）正确使用检票设备，认真检票，票根不可随意拋弃，应投入票箱，保持入口处卫生。（5）认真准确核对票数与游客人数，如发现票据与游客人数不符，有没购票的令其到售票处补票后放行。（6）按规108、定验票，不得私自舞弊、私自放任、放车或少购票多放人。（7）认真检验门票的日期、张数，注意发现废票，涂改票、无序号票。（8）严禁与游客争执，遇有问题交由有关部门处理。（9）熟悉博物馆发放的各种通行证及使用规定。6.绿化主管（1）负责确定本部门的岗位职责与工作标准；（2）执行公司的各项通用管理标准与工作标准，结合在物业管理项目的特点，制订与之相适应的服务标准和工作标准(适用时)，并组织实施；（3）负责组织所管项目的绿化工作，建立完整的工作管理档案，通报协调解决绿化遗留问题和维护事宜；（4）负责确立并落实本部门的工作质量、绿化管理目标并组织落实；（5）负责环境绿化管理工作（包括日常花草树木养护、摆放109、）；（6）做好所管辖项目绿化维护工作，建立完整的绿化管理档案；（7）负责对本部门绿化实施有效控制。7.绿化工（1）管理人员必须有工作的主动性和积极性，要热爱博物馆内绿化工作。（2）全面负责博物馆区绿化的管理和护理。（3）及时对花草树木进行浇水、除草、修树和病虫的防治。（4）每年春天来临前，要做好花草的返青和树木的补植，并根据博物馆绿化规划，安排好当年的绿化工作。（5）每年春天来临之际，要做好花草树木的防冻保护，保证花草树木安全过冬。（6）对破坏花草树木的行为，要进行批评教育，情节严重的要及时报绿化工作领导组处理。对所破坏的花草树木，要及时予以修补。（7）保管好博物馆绿化所需的设施和设备，对损坏110、的及时维修和保养。（8）管理人员要经常学习护理、管理花草树木的有关常识和常见病虫的防治常识，不断提高自己的专业水平和管理水平。（9）积极主动培植花草和树木，为博物馆的绿化和美化工作尽职尽责。8.排水管养护工（1）定期巡视，及时发现和修理管道裂缝、腐蚀、沉降、变形、错口、脱节、破损、孔洞、异管穿入、渗漏、冒溢等情况。（2）压力管养护应采用满负荷开泵的方式进行水力冲洗，至少每三个月一次。（3）定期清除透气井内的浮渣。（4）保持排气阀、压力井、透气井等附属设施的完好有效。（5）定期开盖检查压力井盖板，发现盖板锈蚀、密封垫老化、井体裂缝、管内积泥等情况应及时维修和保养。9.路灯管养工（1）巡修人员根据111、划分的范围，定期完成每天应巡修的任务，不能任意调换巡视范围。（2）巡修中发现的失明灯盏应做好记录。（3）巡修人员要掌握本厂区内的路灯控制方式，接触开笑和光源种类、数量等设备情况。（4）因供电系统发生故障，造成发生故障，造成路灯大批失明、烧毁或白天放光。必须及时通知班长，组织力量进行抢修，当日修好。10.接待讲解主管（1）全馆接待讲解、会务和讲解员的管理。（2）统筹展览活动策划（3）讲解稿撰写（4）现场导赏11.接待讲解员（1）熟悉历史背景和发展进程及博物馆建设的基本情况，负责向观众提供讲解服务。（2）加强业务知识学习，努力提高专业技能。在工作实践中不断充实和完善讲解内容，针对不同层次的游客做到112、因人施讲。（3）在讲解工作中，做好博物馆爱国主义教育和历史知识教育的宣传教育工作。（4）遵守职业道德，掌握规范的礼仪、礼节，文明服务，礼貌待客，态度和蔼、服务周到，统一着装，挂牌上岗。（5）接待讲解中注意自我形象，做到穿着整洁，仪表美观，仪容大方，举止端庄。（6）认真听取贵宾及游客对博物馆陈列展览提出的意见和建议，并及时汇总、整理，总结经验，提出改进办法。（7）负责做好展品的清洁、摆放和展厅的定期打扫，发现垃圾及时清理。做好办公区域的卫生清洁工作。（8）完成本部门负责人交办的其他工作任务。12.前台客服（1）热爱本职工作。微笑服务、文明服务、热心服务、专业服务、具备高尚的职业道德。（2）保持良113、好的专业形象。工作时间着工作服、佩戴工作牌、淡妆、扎发、穿黑鞋、不涂有颜色指甲油、不带夸张配饰、不染艳丽发色。（3）不断提升专业素养。学习和提升展厅讲解、前台接待、政务接待、票务销售、博物馆日常管理的能力。（4）完成咨询解答和投诉接待工作。认真解答观众提出的书面或口头问询，虚心听取观众意见；正确对待来客投诉，与观众产生矛盾时，冷静处理，技巧化解，避免争执。（5）完成游客服务工作。以尊重的态度对待每-位参观者，做到礼貌用语，微笑服务，引导游客文明参观、有序参观。（6）与其他部门一起维持博物馆正常运营。遇到故障或事故时，协助处理，及时报备；对可能危及观众人身、财物安全的情况，要及时向观众说明或者明114、确警示，并按要求采取相应的防范措施。（7）保持博物馆整洁。与保洁员及时沟通，时刻保持博物馆的干净整洁。（8）遵章守纪。按照规定准时上下班，不迟到，不早退，遵守公司相关规章制度。（9）做好安全防范工作。协同保安做好博物馆的安全工作，下班时锁好相关区域的门窗，切断电源。13.财务主管（1）负责公司的全面财务会计工作，服从财务总监工作分配；（2）负责制定并完成公司的财务会计制度、规定和办法；（3）解释、解答与公司的财务会计有关的法规和制度；（4）审核公司的原始单据和办理日常的会计业务；（5）编制销售公司的记帐凭证，登记会计帐簿；（6）编制公司的会计报表，在每明10日前报送分管副总及总经理；（7）编制115、核算、统计月度工资、奖金发放表；（8）定期检查销售公司库存现金和银行存款是否帐实相符；（9）不定期检查统计岗位的商品是否帐实相符；（10）按照印鉴分管制度，负债保管银行预留印鉴中的一枚财务章；（11）承办总经理交办的其他工作。14.会计员（1）按照国家财务制度规定，认真编制预、决算计划并严格执行财务计划。预算遵循各项制度，费用开支范围和开支标准，分清奖金渠道，正确列入预算支出“目”“节”级科目，专项专用，合理使用资金。（2）按照国家会计制度的规定，记帐、算帐、报帐，正确编制报表，做到手续完备，内容真实，数字正确，帐目清楚，月清月结。及时向领导和上级部门上报。（3）按照经济核算原则，定期检查，116、分析财务计划，预算执行情沉根据增收节支的潜力，考核资金使用效果，如果发现经费使用效果中的问题，及时向领导提出建议。（4）按照国家会计制度制定，收、付款项及时取得原始凭证是会计的职责，不得以白条或其他不符单据作原始凭证，妥善保管好会计凭证，帐簿，报表等及时归档。（5）鉴于目前工资、奖金、津贴、补贴、福利待遇项目较多，政策很强，因此会计必须认真负责造好每月工资单，不可草率误发。（6）遵守、宣传维护国家财政制度和财政纪律，同一切违法乱纪行为作斗争。（7）统一管理我司固定资产，低值耐久品，低值耐耗品，根据财产分类建立三本帐，并建立请购、验收、应用、报废等制度。每年要与财产保管员及其使用部门对一次帐物，117、对扣除或失修不能用的财产及时报损清帐。（8）会计员对上级机关和财政、税务、银行部门来本单位了解、审计、检查财务工作，要负责提供有关资料，如实反映情况。（9）要及时处理已进帐收应款，暂存、暂付款，防止呆帐，死帐出现。（10）不断加强学习，刻苦钻研，提高业务素质，以适应现代化会计制度的实施，同时完成总务主任交办的临时工作。（11）会计人员调动或因故离校，要将凭证、帐目、款项和未了事宜向接管者移交清楚，并由总务主任负责监交。第五章 物资装备计划第一节 物业管理用房一、物业管理用房为创造一个良好的居住和生活环境，依据住房和城乡建设部的规定，以及结合XX博物馆的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还118、包括：（一）管理服务用房：服务管理中心接待、办公用房；（二）保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库；二、物业管理配置要求（一）管理处办公用房主要为博物馆物业服务人员办公室，场所面积按建设部相关文件执行。（二）工程维修作业工作室需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。（三）保安、保洁人员休息、更衣室放置床铺、更衣箱、凳子、保洁工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用多余房间，以不侵占正式办公用房为宜。总的原则是，给博物馆工作人员来方便，提高我方人员工作效率。第二节 投入设备工具及物料一、物资配备原则（一）科学实用、节约的原则。（二）分期分起，有计划配备119、的原则。（三）优质价敛的原则。二、办公用品（根据项目实际配备情况修改）项目数量单价合计（元）备注办公家私会议桌会议室椅沙发文件、资料柜电脑复印机打印机投影仪数码相机传真机保险柜办公用资料电话更衣柜.三、维修工具（根据项目实际配备情况修改）项目数量单价合计（元）备注室内疏通机电焊机8KVA冲击钻手枪电钻台式电钻砂轮切割机拉钉枪玻璃枪台钳管钳套丝机万用表摇表电工工具水工工具木工工具瓦工工具高空作业工具空调维修工具.四、保洁物资（根据项目实际配备情况修改）序号名称数量品牌型号规格参考单价（元）金额（元）说明1全自动尘推机2多功能刷地机3高压冲刷机4垃圾收集电动车5大型吹干机6吸水机7机械配件8伸缩杆120、9线排10玻璃工具套装11手推车12工作服13水鞋14水管15百洁垫16胶皮手套17家私护理蜡18普通清洁剂19全能清洁剂20玻璃清洁剂21金属防锈光亮剂22静电吸尘剂23强力除垢剂24消毒水25垃圾袋26洗衣粉27香珠球28清洁毛巾29马桶刷30拖把31扫把/垃圾铲五、绿化物资（根据项目实际配备情况修改）序号名称数量品牌型号规格参考单价（元）金额（元）说明1割灌机2草坪机3绿篱修剪机4绿化喷雾器5竹梯6水管7绿化工具耗材.六、保安巡检（根据项目实际配备情况修改）序号名称数量品牌型号规格参考单价（元）金额（元）说明1警棍2巡逻电瓶车3强光灯4头盔5消防斧6防护服7安全绳8钢叉9消防桶10面罩1121、1消防扳手12抽水机13秩序耗材14口哨.七、员工服装配置费用表（根据项目实际配备情况修改）序号项目内容人数参考单价金额（元）说明1管理人员2安保人员3工程人员4环保人员.第三节 绿化养护机械管理一、草坪剪草机维修保养及储存（一）应按产品制造厂家规定的机器使用说明书规定正确维护保养。（二）刀片不平衡；震动严重；操作者耳旁噪声超标；剪草抛出不理想；发动机起动困难；传动系统有严重响声及紧急制动系统失灵等故障，均属严重缺陷。一旦发生上述严重缺陷，必须彻底修复后，才允许工作。（三）工作过程中发现紧固件松动等现象时，在不影响剪草质量及安全情况下，可允许在作业暂告一段落后在工作现场停机修理，然后继续使用。122、（四）燃油系统内的油应放净。（五）将发动机和消声器上油污、草屑等清理干净。（六）剪草机应储存在干燥、通风的屋内。（七）存放前机器状态应完好。（八）各地区养护负责人定期对机械、工具进行全面检查，并详细填写机械、工具维修保养记录表。二、绿篱机维修保养及储存（一）应按产品制造厂家规定的机器使用说明书规定，正确维护保养。（二）清除一切草屑、土粒、杂物。检查是否有紧固件松动，零件丢失等现象。检查是否漏油。每次使用后应清洁刀片，并涂油。脏物粘得过时，应浸液并用刷子净后再涂油。（三）常见故障一般分为发动机起动不着或起动困难；输出功率不足、齿轮箱过热等。按机器说明书规定检查并修理。（四）在正常工作情况下，零部123、件严重变形、断裂、零件过量磨损，机件失灵等情况，均属大故障，未经彻底修复，不得继续使用。（五）主要机构和传动零件发生故障，排除时间应少于1.5小时。平时不正常发生的故障，排除时间在1.5小时以下的（0.5小时以上）称为中故障。发生中故障时，允许在作业班工作时停机修理，然后继续使用。（六）工作过程中发现紧固件松动，电器接触不良等现象，称为小故障。在不过份影响工作质量及工作安全时，允许暂时继续工作，待作业完成后再修理或调整。（七）存放时机器状态应完好。（八）燃油系统内的油应放净。（九）将发动机和消音器上的油污、枝叶、矿屑等清理干净。（十）保持刀片（切割机构）干净，表面涂防锈油。（十一）各地区养护负124、责人定期对机械、工具进行全面检查，并详细填写机械、工具维修保养记录表。三、割灌机维修保养及储存（一）工作完毕后应将刀片固定座打开，将里面的草渣清理干净，并用干布将齿轮盒及操作杆擦干净。（二）进行修理、调整时，应关掉引擎，并将火花塞拔掉后方可进行。（三）欲长期放置时，应充分清洁各部位，金属部分应涂上一层薄润浮滑油。（四）在通风处放空汽油箱，并清洁。（五）放干化油器，否则化油器泵膜会粘住，影响下次启动。（六）启动发动机，直至发动机自动熄火，以彻底排净燃油系统中的汽油。（七）彻底清洁整台机器，特别是汽缸散热片和空气滤清器。（八）润滑割灌机各润滑点。（九）机器放置在干燥、安全处保管，以防无关人员接触。125、（十）各地区养护负责人定期对机械、工具进行全面检查，并详细填写机械、工具维修保养记录表。第四节 保安工具管理规定一、职责1.行政人员负责保安员装备的采购与监督工；2.仓库管理员负责保安装备入库、摆放、出库、清洗等工作；3.财务部负责保安装备的领用登记、发放、退回、换装工作；4.保安管理部负责保安装备的日常管理；5.保安员负责当班时期各装备的维护和保管。二、日常工具管理规定1.目的对保安岗位的日常工具进行有效管理，以便及时处置突发事件，保证博物馆区域安全。2.范围保安人员所用对讲机、手电或应急灯、巡更棒、橡胶棒等日常工具的管理3.警棍佩带使用规定（1）警棍是安防员执勤时佩带的自卫防暴器械，安防员126、应严格保管和使用，不得将警棍转借他人。（2）不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。（3）处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着客人讲话。（4）非紧急情况或人身安全未受威胁的情况下，安防员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。（5）当值人员要妥善保管所佩带的警棍，如有遗失或损坏，要照价赔偿。（6）交接班时要检查清楚后再交接，接收人发现警棍被损坏而不报告，由当值人员负责赔偿。4.对讲机使用规定（1）对讲机是保安管理部必备的重要通讯工具，全体保安管理部人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的性能，爱护并熟练地使用对讲机。（2）佩带：上班期间，对讲机一律挂置于右后侧腰带上或持于左手。（3）管理：保安队长负127、责对队员所持对讲机建立台帐，对每台对讲机进行统一编号。各班长对本班对讲机的使用情况要经常检查，发现问题及时处理和报告。（4）使用：使用人严格按规定使用对讲机，严禁私自改变频率；严禁用对讲机谈与工作无关的事宜；严禁用对讲机相互开玩笑、讲脏话；对讲机未使用时，任何持机者不准随意使用其他功能键，以免发出强烈电流声，影响他人通讯联络；严禁任何队员用手提对讲机绳或摇晃天线。（5）呼叫：保安队长负责制定岗位代号，凡遇工作之事需呼叫对方，一律使用代号，呼叫时口齿清晰，使用普通话，用语标准、简练，有礼貌，语气轻松自然，严禁大呼大叫，拿腔拿调，装腔作势，萎靡不振。（6）交接：上下岗位交接时，各班长要认真检查对讲128、机的使用情况，发现问题及时报告队长，以便妥善处理。（7）责任：持机者因使用不当，造成丢失、损坏（机头、电池、天线、功能键等）者，按价值给予赔偿。在交接中应认真检查，发现问题，立即报告，当场处理。（8）在值班时间内每个岗位不少于30分钟报更一次，对讲机的通话声应调小，尽量不影响区域内相关方正常休息。5.橡胶棒的使用规定（1）橡胶棒由保安班长保管，应做好备案登记；（2）使用时要注意爱护，不得随意摆弄或转借他人使用。无特殊情况不准使用，防止损坏、丢失，如有丢失、损坏照价赔偿；（3）当生命、财产受到不法侵害时方能使用橡胶棒，橡胶棒使用后要详细登记上报备查；（4）橡胶棒只用于自卫或制止犯罪行为，使用时应129、避免敲击头部和要害部位。6.手电及应急灯的使用规定持有队员在使用前应检查并保证手电或应急灯处于正常使用状态，使用时应避免直射对方的眼睛，只有在紧急情况下方能开启应急灯警报器。7.巡更棒的使用及管理（1）巡更棒是巡逻人员采集各巡逻点数据（到点时间和次数）的主要装备，由班长统一管理；（2）巡更棒只能用于采集数据，禁作他用；（3）巡更棒的使用严格按相关使用说明书进行；（4）巡更棒每周按时送项目部读取数据一次。8.消防设备设施管理规定（1）消控中心主控台管理规定主控室值班人员应每天擦拭主控台，保持主控台洁净无灰尘；主控室内应保持洁净卫生，设施摆放整齐有充，不得堆放杂物及易燃物；值班员每日检查主控台控制130、按钮标识是否完整清晰；保安管理部每周应对主控台控制按钮的有效性进行检测；遇有失灵情况，应立即向工程部报修；定期进行消防联动测试；报修与测试均应做相应记录。2.消防设施管理规定（1）定期按消防设施检查表的内容对消防给水管网、消防给水池、消防栓、结合器等设备进行检查，对破损、故障、失灵、缺件等及时进行处理，确保消防设施处于随时正常投入使用；（2）形成消防设施检查记录；（3）消防设备定期测试的工作安排（4）每季度需测试的项目：电梯迫降首层，消防广播、灭火装置、气压罐、消防电话插座、消防应急灯，于1、4、7、10月初进行，由保安管理部主管安排具体执行班组，形成记录并签名；（5）每年一次烟感报警定期测试131、，时间安排在每年6月上半月，由保安管理部主管安排具体执行班组与消控中心配合执行；（6）每月一次（每月初）定期进行消防泵测试，由工程部执行测试，保安管理部配合共同做好测试情况的记录；（7）每半年一次（每年1月、7月）初定期喷淋放水测试，由工程部与保安管理部共同执行测试，并形成记录；（8）每半年一次（每年1月、7月）做正压送风测试，由工程部与保安管理部共同执行测试并形成记录；（9）每半年一次（每年1月、7月）做地下室风机定期测试，由工程部与保安管理部共同执行测试并形成记录；（10）每季度一次（每年1月、5月、10月）消防栓紧急联动按钮测试，由保安管理部与工程部共同执行，并形成记录。9.智能化设备管132、理规定（1）每周一次对周界红外报警系统每对红外探测器、闪灯、射灯做报警测试，由保安管理部具体组织；（2）对港区边界巡查过程中发现有乔木枝条对红外对射造成干扰应及时调协相应人员削剪；（3）监控中心监视器不能正常显示图像或其它故障时，应立即向本部主管与工程部报修，本班做好故障发生日期与正常使用日期的记录；（4）每日巡逻过程中检查摄像机的安全状况；（5）巡逻过程中巡更棒、巡更点出现故障、损坏，或巡逻记录中出现漏打、不能显示、错显记录时，应及时对巡更点进行检查并修复；（6）博物馆主入口、门禁系统应每半年协调工程部做一次全面检修；（7）博物馆内部呼叫系统每月协调工程部做一次全面检修。第五节 保洁用品管理133、规定一、目的规范保洁用具、用品管理，控制保洁用具、用品合理分发使用，降低保洁用具、用品费用支出。二、适用范围适用于项目中所有保洁用具、用品的管理与分发使用。三、管理规定（一）每月按实际需求数量进行采购。1.每月5日前各班长将所需保洁用具、用品数量报环境主管，环境主管审核后填写物资采购计划。2.在物资采购计划得到审批后，每月10日前，由相关人员进行市场采购。（二）按核准的数量发放保洁用具、用品。保洁班长按各岗位需求量和发放频次要求进行发放。填写保洁工具、用品分发记录表，领取人签字确认。（三）保洁用具、用品发放标准（四）保洁用具、用品使用与保管。保洁用具、用品发至保洁员个人，由个人专用并负责保管，134、非自然损坏、丢失由其个人负责。自然损坏且可以修复的，应主动到维修工处送修。（五）垃圾收集专用手推车由垃圾清运保洁员负责保管和送修。第六节 工作服管理规定为了规范员工的着装和秩序，树立良好公司形象，特制定本制度。本制度适用于项目客服、保安、保洁、维修人员、接待讲解员的服装管理。一、统一着装为了塑造公司统一形象，提升服务人员的士气与工作气氛，物业管理中心各部门员工上班时间必须统一着工作服。二、工作服申请各部门员工通过考察期（一星期）后，合格者向所在部门项目经理提出工作服领用申请。三、工作服管理办公室负责员工制服的各项管理，包括工作服的购买及验收、工作服的保管与发放、领用核签、检查考核等工作。四、工135、作服的定制及领用1.汇总物业客服、保安、保洁、维修人员、接待讲解人员信息：物业部依照公司在岗物业客服、保安、保洁、维修人员、接待讲解人员人数，对制服的数量、尺寸等进行汇总；2.制服的购买：办公室负责制服的选购、运输和保管；3.制服的领取：办公室按照人员信息汇总名单核实后发放，并做好登记；4.制服的盘点：物业部负责人要定期盘点制服，根据保安保洁人员入职离职情况和库存情况，及时进行申购，备足数量以便使用，并根据使用年限和季节变化及时组织更换。五、工作服的发放标准及使用期限1.客服人员制服包括外套、长裤、衬衫、领花；保安人员制服包括冬装（外套、长裤、衬衫）、夏装（半袖、长裤）、冬季大衣、布鞋及配件（136、帽子、帽徽、肩章、领带）；保洁人员制服包括冬装（外套、长裤）、夏装（半袖、长裤）、配件（头花、口罩、胸牌、手套）及布鞋。接待讲解人员制服包括冬装（外套、长裤、衬衫）、夏装（半袖、长裤）、冬季大衣、布鞋及配件（帽子、零花、领带）。2.维修人员制服包括外套、长裤。3.新员工进入公司后，配发时下季节服装一套及所在岗位的必备标志物。4.客服人员制服的使用期限为一年；5.接待讲解人员制服的使用期限为一年；6.工程人员制服的使用期限为半年；7.保安人员夏装、冬装的使用期限为一年，帽子、帽徽、领带、肩章等标志物的使用期限为两年，布鞋的使用期限为半年。冬季防寒大衣无固定使用年限（至少两年）；8.保洁人员夏装、137、冬装的使用期限为一年，头花、口罩、胸牌、手套及布鞋的使用期限为半年。六、着装的要求1.所有工作人员上班时需着制服，配饰应佩戴齐全。2.制服不得变卖、出租、抵押，也不得擅自拆改或者赠送、转借给非公司工作人员。3.身着制服时，需配带工作证。保持端正的站姿、坐姿和行走姿式。谈吐文明，精神振作。4员工制服不得与便服混穿，帽子不得歪戴，不得有披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿等不得体行为，着制服时内衣下摆必须扎入裤内，不得外露。5.所有人员应定期对使用的制服做清洗及修补工作，保证着装整洁。（注：制服自行清洁）。七、着装的检查与考核物业部负责人组织着装检查与考核工作：1.未按公司要求穿着制服者罚款XX元/次；2.将138、制服借给非本公司工作人员穿着者给予通报批评及罚款XX元的处罚；若造成其他不良后果的，视情节严重程度进行处理；3.制服有明显污迹或褶皱严重的罚款XX元/次。八、西服部门负责人一定要备有西服，以便有外出活动或重要业务洽谈时穿用。九、特殊情况量身定做工作服的员工，若于工作服申购期间离职的，且其工作装已量身，厂商已在制作的，则该员工应全部缴还公司工服订做金额，并由综合管理部于领到该员工工作服的当日通知其到物业管理处领取。第六章 管理规章制度第一节 行政管理制度一、人事管理（一）员工的聘用1.全体员工一律施行聘用制，其聘用原则是“面向社会、公开招聘、严格筛选、强化培训、全面考核、择优录用”。2.应聘人员139、必须认真填写应聘人员登记表，并提供本人的身份证、户籍证明、职称证书、专业资格证书、学历证书的原件和复印件，以及两张本人一寸彩色免冠照片。3.应聘人员须通过本物业公司制定的“应聘人员资格考查和能力测试”，有关考查和测试的标准由公司统一制定。4.应聘初选合格者必须参加本物业公司统一组织的岗前培训，培训合格者方能被本物业公司正式聘用。5.本物业公司正式聘用的员工，一律实行劳动合同制。凡本物业公司录用的员工，均须与物业公司签订劳动合同。6.员工试用期及转正规定应聘人员被本物业公司正式聘用后，填写员工履历表，即进入试用期。试用期一般为三个月，特殊情况可适当延长，但最多不超过六个月。试用期满合格者即转为正140、式员工。试用期满不能胜任本职工作者，或在试用期内严重违纪者，即按劳动合同之规定解除劳动关系。7.转正的员工自转正之日起享受本物业公司正式员工的一切待遇。8.终止劳动合同的试用期员工须按本物业公司的规定办完有关手续方能离职。（二）员工的任用1.本物业公司按人尽其才的原则，根据物业公司的实际发展需要以及员工的个人能力、专业特长和工作态度，适当安排工作岗位，并委任工作职务。2.本物业公司有权调整员工的工作，并由管理处正式下达工作调动通知书。3.员工在何岗位工作就应当自觉承担何岗位的责任，并享受何岗位的待遇。4.本物业公司鼓励员工创造性的工作，对工作绩效突出者予以特别奖励。5.员工在其工作岗位上成绩优141、异并具有协作精神和组织能力者，本物业公司将适时晋升其职务：反之，凡不能胜任本职工作且经帮助仍不能胜任者，本物业公司将予以降职，直至解聘。6.凡员工的晋升或降职均由管理处正式下达职务调整通知书。（三）员工的解聘1.员工自愿辞职的须按劳动合同的有关规定办理辞职手续。否则，本物业公司将按其擅自离职处理。凡自愿辞职、擅自离职或被本物业公司勒令辞职者，自其离开本物业公司之日起两年时间内，不得在本行业内的其他物业公司工作，否则本物业公司有权要求其承担违约的经济赔偿责任。2.本物业公司因经营生产条件发生重大变化需要辞退员工时，应提前XX天通知员工。凡因此被辞退的员工，本物业公司按国家有关规定给予补偿。3.员142、工严重触犯国家刑律被判刑的，或严重违犯本物业公司规章制度并使本物业公司财产或名誉造受严重损害的，本物业公司可即时将其除名。除了不予其任何补偿外，本物业公司还有权要求当事人赔偿相应的经济或名誉损失。4.员工达到退休年限者，本物业公司安排其退休，并按国家有关规定为其提供退休待遇。5.员工有下列情形之一者，本物业公司有权令其停职。员工停职期间，停发一切薪酬，其在本物业公司的工作年限中断。（1）员工本人患病且病假假期超过三个月者。（2）触犯国家刑律而被国家司法部门羁押或提起公诉者。（3）违反物业公司规章制度，造成较大不良影响，并且不认错改过者。6.员工离职或解职须按如下程序办理离职手续。（1）到管理处143、领离职通知书。（2）办理工作及物品移交手续。（3）经本物业公司各部门负责人签字确认。（5）本物业公司主管领导签字批准。（6）上述各项手续完成后，当事人方可离职。（四）普通员工的岗位基本要求1.年龄在18周岁以上，身体健康，符合国家规定的用工条件。2.具有较强的事业心和职业道德，具有勤奋钻研精神。3.具有中专或相当于中专的文化水平。4.听从领导指挥，服从管理人员的工作安排。5.具有两年以上的物业公司实践经验。（五）各部门主管人员的岗位基本要求1.符合普通员工的全部条件。2.具备一定的培训知识，熟悉培训方面的业务。3.具有三年以上本职工作经验，且在本物业公司工作满一年。4.取得本物业公司颁发的“管144、理人员任职资格证书”。5.能够起模范带头作用，并通过见习考核，具备一定的团队组织能力和工作协调能力。二、考勤管理（一）例假日1.国家法定节假日（1）元旦：1月1日。（2）春节：以当年年历为准，大年初一、初二、初三；（3）劳动节：5月1.2.3日。（4）国庆节：10月1.2.3日。2.周休日：星期六、星期日。（二）其他假期1.事假员工因重要事情必须本人处理可以请事假。事假期间扣发本人基本工资，当月事假超过2天，扣发其当月奖金；全年事假累计超过20天，扣发其全年奖金。2.病假员工因病治疗或住院休养，可以请病假。请病假者要出具市级或市级以上医院的医疗诊断证明和医疗费发票。病假期间只发本人基本工资，当145、月病假超过5天，扣发其当月奖金；全年病假累计超过50天，扣发其全年奖金。3.婚假员工本人结婚可请婚假3天，子女结婚可请婚假1天。婚假期间待遇不变。4.产假员工本人生育可休假90天（包括例假日在内）。员工家属生育，在其产假期内给予男方10日护理假（包括例假日在内）。员工本人产假期间只发基本工资，护理假待遇不变。但违犯国家计划生育规定者，取消其休假资格。5.丧假父母、配偶、子女、兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母死亡，可请3日丧假。丧假期间待遇不变。6.探亲假员工探望居住在外地的父母，每年可请探亲假10天（包括例假日在内）。探亲假期间待遇不变。7.公假因公外派协助其他单位工作，或因国家规定的公民义务而必146、须请假，均视为公假。公假期间待遇不变。8.带薪休假按员工在本公司工作年限或突出贡献情况，公司分别奖励其每年5天至20天带薪休假（不包括例假日）。在本公司连续工作满三年者，每年带薪休假5天；满五年者，每年带薪休假7天；满八年者，每年带薪休假10天；满十年者，每年带薪休假15天；满十五年者，每年带薪休假20天。带薪休假期间待遇不变。（三）请假程序1.请假时，应如实写明请假条，并按照公司请假审批权限报批，得到批准后方可休假，否则按违纪处理。除因急病或突发严重事情不能亲自办理请假手续外，员工请假均需亲自办理请假手续，2.休假前，应交待或办理工作移交手续，然后方可离岗休假。3.休假期满，休假员工应立即办147、理消假手续，否则按超假处理。（四）准假权限1.1天（含1天）内的假期由部门主管审批，1天以上的假期由项目经理审批。2.各级管理人员的假期由项目经理审批。（五）工作时间1.根据国家有关规定，本物业公司员工每周工作时间为44小时。2.每日工作时间为上午8：00-12：00，下午2：00-6：00。3.根据服务行业的特点，除了正常工作时间之外，本施行工休时间值班制，全体员工必须无条件服从本物业公司的值班安排。4.值班员工或确因需要而延长工作时间的员工，由物业公司安排补休；由于工作需要不能安排补休的，按双倍工资计酬。5.享有绩效工资的员工加班时，不按加班计算。（六）考勤1.员工上下班或值班，必须执行物148、业公司规定的作息时间，并一律签到登记。有关考勤管理工作由管理处负责。2.员工上班或值班，必须提前15分钟到岗，处理个人内务和打扫环境卫生。3.上班时间员工外出时，因公者必须提供正当手续，因私者必须提供请假手续。否则，考勤主管人员有权制止其外出。如强行外出按旷工或早退论处。事情紧急的因公外出，事后应及时写出书面说明，经主管领导批准后，报考勤主管人员登记。4.员工未办妥请假手续而自动离岗者，或以虚假理由请假者，按旷工处理。5.旷工1天者，扣罚其2天基本工资，并取消其半月奖金，给予通报批评处分；矿工2天者，扣罚其4天基本工资，给予警告处分；矿工3天者，扣罚其6天基本工资，给予记过处分；矿工4天者，扣149、罚其8天基本工资，给予降级或撤职处分；矿工5天者，按自动离职处理。6.上班或值班签到必须由本人亲自签署。凡代人签到者，当事人双方每人每次均罚款30元。一月内两次违犯此项规定者，给予当事人警告处分；三次违犯此项规定者，给予当事人记过处分。涂改考勤记录者按此项规定处理。7.上班时间无故不坚守岗位者，视为脱岗。首次脱岗者罚款30元；一月内第二次违犯此项规定者罚款50元，并给予当事人警告处分；第三次违犯此项规定者罚款100元，给予当事人记过处分。8.带薪休假者如有下列情况，取消其休假资格。（1）休假前一年时间内事假、病假累计超过20天者。（2）休假前一年时间内旷工累计超过2天者。（3）休假前一年时间内150、受记过以上行政处分者。三、考核管理（一）员工考核的内容为敬业精神、专业水平、工作态度和业绩成效等。（二）员工考核的一般规定1.爱岗敬业，廉洁自律，无违法违纪现象；2.尽职尽责，优质服务，无博物馆工作人员投诉现象；3.精诚团结，互助协作，无工作推诿现象；4.服从分配，勤奋努力，无消极懈怠现象；5.大胆创新，业绩突出，无延误工作现象。（三）员工考核的对象为本物业公司的全体员工。（四）员工考核的种类分为试用考核、月度考核、年终考核和专门考核等四种八类，即每种考核均分为两类：一类是普通工作人员的考核、另一类是各级管理人员的考核。（五）普通员工的考核由管理处会同各部门主管组织实施，部门主管及以上管理人员151、的考核由项目经理负责。（六）试用考核试用人员试用期满后，必须参加物业公司组织的岗位资格考核。考核主持人由分管副项目经理、管理处经理以及试用人员所在部门主管共同担任，并由上述主考人员做出考核评价。（七）月度考核以原始记录形式为主，包括员工考勤记录和员工表现记录。其中，员工考勤记录有管理处负责执行，员工表现记录按考核权限予以落实。当月考核工作由各级主考人在下月前5天内完成，作为当月计发工资的依据之一。（八）年终考核以年度考核表为主，按考核权限予以落实。年度考核工作由主考人在下一年度前20天完成，作为年度奖惩的依据之一。（九）专门考核各级管理人员任职资格、管理人员职务晋升、专业技术人员任用等方面的考152、核，由项目经理责成管理处组织专人做出考核评价。（十）员工对考核评定结果有异议，可以向项目经理提出申诉。经过调查，确有出入，物业公司可以重新组织评定。（十一）团队考核1.团队考核的主要内容是其整体素质、整体实力、整体业绩和整体协作等。2.团队考核的类型分为团队集体考核和团队主管述职评议两个方面，其中集体考核主要以员工优质率（即：团队员工优良人数团队员工总数）为主。3.团队考核的具体工作由管理处负责，其中部门主管的考核及综合评价由项目经理负责。4.团队整体业绩考核可以按季度累计计算。5.团队考核的结果作为团队主管晋升或降级的主要参考依据。四、薪酬管理（一）基本原则本物业公司依照国家政策和法规，参照153、博物馆劳动力价格和本公司经营状况，合理制定员工薪酬标准。（二）基本工资1.按员工所在职位的类别、级别制定相应的工资类别，员工获得基本工资的条件是完成本职任务，履行自己的职位职责。2.按照XX市最低工资标准+奖金形式构成职位工资。五、奖惩管理（一）行政奖励等级员工奖励分为通报嘉奖、记功、记大功、晋级、授予先进工作者荣誉称号等若干等级。（二）行政奖励标准在予以上述奖励的同时，本物业公司发给获奖者相应数额的一次性奖金（奖金数额另行规定，在物业公司奖励基金中列支）。（三）行政奖励程序所辖部门主管提出书面建议，管理处审核，项目经理审批。（四）行政奖励条件1.在完成工作任务过程中，对提高工作质量、服务质量154、节约资源等方面做出显著成绩者。2.在改进工作方式、业务流程、劳动条件等方面有发明、技术改进或提出合理化建议并取得显著成绩者。3.在保护物业公司及社会公共财产、防止事故发生、减少事故损失、保护物业公司商业机密等方面做出突出贡献，使物业公司、国家或其他个人利益免受重大损失者。4.敢于同不良行为作斗争，对维护物业公司正常生产和工作秩序、维护社会治安等方面有突出表现者。5.一贯忠于职守、认真负责、廉洁奉公、助人为乐、善于创造性劳动且事迹突出者。（五）其他行政奖励物业公司另外设置业绩奖、质量奖和节约奖等专门奖项。其奖励原则如下：1.业绩奖以奖励工资的形式按季度计发。2.质量奖以完工准时率100%，返修155、率5%以下（不含5%），博物馆工作人员无投诉为依据，按季度计发。3.节约奖根据具体测算情况，每半年计发一次。（六）员工获奖后，管理处应将其奖励记入获奖者本人档案。（七）行政处分等级行政处分包括书面检查、通报批评、警告、记过、记大过、停职、降级、撤职、留用察看、开除等十个等级。（八）行政处分权限1.书面检查：由部门主管审批。2.通报批评、警告、记过、记大过：由当事人所在部门主管提出书面意见，管理处书面复议并报请主管领导审批。处分决定由管理处备案。3.停职、降级、撤职、留用察看、开除：由当事人所在部门主管提出书面意见，管理处书面复议并报请项目经理审批。处分决定由管理处备案。（九）行政处分依据对于有156、下列行为之一的员工，应当予以行政处分。1.违反劳动纪律，一月之内旷工一次（含一次）以上或迟到、早退累计三次（含三次）以上者。2.消极怠工，不能完成生产（或工作）任务，影响物业公司信誉和经济收入者。3.上班时间不服从领导调配，无理取闹，影响生产（或工作）秩序者。4.玩忽职守，违章指挥，违规操作，造成事故或较坏影响，给物业公司、国家经济利益造成一定损失者。5.工作不负责，敷衍博物馆工作人员，给博物馆工作人员造成不便和麻烦，或出现质量问题，给物业公司利益造成损失者。6.滥用职权，打击报复，弄虚作假，贪污盗窃，行贿受贿，泄漏物业公司商业机密者。7.不遵守物业公司规章制度，滋事生非，聚众闹事，破坏团结者157、。8.犯有其他严重错误者。（十）行政处分原则1.当月已受书面检查处分一次，或工作中出现一定失误并造成经济损失者，或被博物馆工作人员投诉者，给予通报批评处分并扣发其当月奖金。2.两个月内被通报批评一次，或工作中出现重大失误并造成较大经济损失者，给予警告处分并扣发其两个月奖金。3.三个月内被警告处分一次，或工作中出现严重失误并造成重大经济损失者，给予记过处分或记大过处分并扣发其三个月奖金。4.半年内被记大过处分一次，或工作中出现特别严重失误并造成特别重大经济损失者，给予停职、降级、撤职、留用察看或开除处分并扣发其处分期间的奖金。5.降级处分一般降级幅度为一级，最多不超过两级。6.警告、记过、记大过158、停职处分期限为4-6个月，受到处分的员工在取消或处分期满后恢复一般员工资格，撤职、留用察看期限为1年至2年，察看期满表现好则恢复其员工资格，重新评定职位与工资，表现不好则予以开除。7.罚款金额超过当月工资50%，致使员工收入低于本地最低生活费标准时，应按月顺延扣罚。8.责令员工经济赔偿的，赔偿金额由物业公司从员工本人工资中扣除，扣除赔偿金额后员工收入低于本地最低生活费标准的，应按月顺延扣除。9.无正当理由1年内累计旷工5日（含5日）者，物业公司有权予以除名。10.给予员工行政处分与经济处罚，必须证据确凿，事实清楚，并允许员工本人申辩。在批准员工处分以后10日内，受处分人如有不服，可以向物业公159、司申请复查或向项目经理书面申诉，复查与申诉未作答复前仍执行原处分决定。11.处分决定的审批时间，从证实当事人犯错之日起，一般不超过15天。12.对受处分员工，涉及触犯国家法律的，要送交司法部门追究其法律责任。（十一）除通报批评处分之外，其他处分均记入员工档案。六、规范管理（一）员工行为规范注重个人的仪表、举止、气质、风度等行为规范，有助于提高员工的修养、品位和素质，展现员工的精神面貌和健康风采，是物业公司形象建设的重中之重。1.与不熟悉的人或职位高的人见面时，要点头致意，以示尊重，给人友好亲和的感觉。2.见面握手时伸出右手，一般握一下即可。握手先后顺序为：在主人、职位高者、长辈和女性伸出手后，160、宾客、职位低者、晚辈和男性方可伸手相握。如果男方是年长者，则应先伸手，然后年轻女性再伸手相握。3.为他人做介绍前，要详细了解被介绍双方的姓名、单位和职务。必要时，可以说明被介绍者同自己的关系，以便使他们彼此之间更快地相互了解与信任。介绍时要按职位高低排出先后顺序。在特定场合，优先介绍女士。4.当作为被介绍人时，应站在另一位被介绍人的对面。等被介绍完后，应握一下对方的手，并表示想结识对方的诚意。5.在交往中如找不到合适的引见者，要大大方方地作自我介绍。6.出示名片时，眼光要正视对方，用双手或右手递交自己的名片，可同时说些“请多关照”之类的寒暄语。7.接受名片时，要认真看一下，然后郑重地放到自己的161、口袋、名片夹或其他稳妥的地方，以示尊重。8.讲究说话和倾听艺术以及遵循相应的礼节是交谈成功的关键。因此，交谈前要先称呼对方“先生”、“女士”、“小姐”、“师傅”、“同志”等，交谈时要注意礼貌用语，如：“请”、“您好”、“谢谢”、“对不起”、“欢迎光临”、“再见”、“打扰您了”、“让您久等了”等；并注意自己的态度，要真诚热情，把握好自己的情绪；交谈的内容要力求简洁，突出主题。9.接听电话要使用普通话，说话速度要适中，语调要轻和，言简意赅，明确重点，使对方能够感受到你的工作态度和工作效率。10.拔通电话后，应先问候并主动自我介绍：“您好，XX博物馆物业维修员，我是XXXX”；通话结束时要说“谢谢您162、，再见”。11.接听电话时，先问候对方并自我介绍：“您好，XX博物馆物业维修员，我是XXXX，请问您找哪位”；通话结束时，应记下对方的单位、姓名和联系方式，然后说“欢迎您再联系，再见”。如果接转电话，应告知对方“请您稍等一下”或“请稍候”；如果对方要找的当事人不在，应表示歉意：“对不起，请您留下电话，我转告他给您联系”。12.要热情接待每一位来访的客人。会客场所要保持清洁，并随时备好茶水或饮料。来客寻访的人不在时，应积极寻找、或善意引导其另找联络方式、或转换接待人。13.与客人同行，应请客人在先，自己在后或同步；上楼梯请客人在先，下楼梯请客人走在后面。14.客人离去时，对职位高者应送至楼门口；163、对平级者应送至楼梯口，对下级者应送至办公室门外，并诚恳地与其握手说“再见”。15.服饰要干净整洁、协调配套、庄重大方。16.上班时要穿统一工装，女士不能穿过膝短裙。17.鞋子要经常擦拭和保养，上班时不得穿拖鞋或露趾凉鞋。18.头发要经常修剪和梳理，不得染奇特颜色和留怪异发型。19.女士要化淡妆，文雅大方，不得浓妆艳抹。20.文件包外表要整洁，包内物品要尽量精简，并放置有序。（二）工作文明规范1.严格执行本物业公司的各项规章制度，不得在工作区域内大声喧哗、闲谈、聊天、打牌、抽烟、乱扔杂物、随地吐痰。2.上班时间不得打电脑游戏、吃零食，做与工作无关的私事。3.办公室、业务部门、生产车间内要保持清洁164、，用品工具要摆放整齐；下班时应将重要资料锁好，椅子推入办公桌内，工具放入保管箱内。4.接听电话要有记录，语气要亲切，问候要有礼貌，并尽量缩短通话时间。5.接待博物馆工作人员要讲文明，规范使用礼貌用语。6.同事见面要互致问候，彼此之间不得起绰号；遇到本物业公司领导，在问候的同时要欠身行礼。7.到领导办公室请示或汇报工作时，要先敲门，经允许后再进入；领导到各办公室视察工作时，应起立问候。8.参加会议或培训时，要详细做好会议记录和参训笔记，不得擅自走动或交头接耳，回答问题要起立，手机一律置于振动状态或自行关闭。如想提问题、想发言或有急事必须离开培训教室时，应先举手示意，经领导或讲师许可后，方能开讲或165、离开。第二节 财务管理制度为完善公司财务管理，根据国家有关法律、法规及财务制度，结合公司具体情况，制定本制度。一、财务工作管理制度1.公司各部门一切费用开支和财务开支，由公司总经理负责，实行一支笔审批制度。2.财务管理工作必须严格执行财经纪律，以提高经济效益、壮大企业经济实力为宗旨，财务管理工作要贯彻“勤俭办公司”的方针，勤俭节约、精打细算、在企业经营中制止浪费和一切不必要的开支，降低生产成本，提高利润。3.公司设财务部，财务部长协助总经理对公司财务进行管理。4.财会人员都要认真执行岗位职责，各司其职，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。记帐、算帐、报帐必须做到手续完备、内容真实、数字准166、确、帐目清楚、日清月结、近期报帐。5.财务人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。对于违反财经纪律和财务制度的事项，应拒绝办理，并及时向相关领导报告。6.财务人员力求稳定，不随便调动。财务人员调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作。移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、帐目、款项、印章、实物及未了事项。7.公司“财务专用章”由财务部长保管，因出差、开会、请假等原因应委托他人临时保管，同时有文字记录备案。但被委托人不得同时保管印章和票据。在使用“财务专用章”过程中必须登记详细的使用用途，同时“财务专用章”必须按规定用途使用：作为银167、行印鉴分别在指定的各开户银行备案使用，不得混用；收款、付款、资金调拨等业务结算票据盖章；收据、发票盖章；办理公司相关金融业务。8.发票专用章由财务部部长保管并监督使用，按印章使用制度规定使用。9.各类票据管理：承兑汇票指定专人负责管理，管理人员要详细登记台账。公司从税务部门购买的发票由指定专人保管，必须在规定的范围内使用，发票开具要完整、字迹清楚、印章齐全。作废时要加盖“作废”字样，并全份保存，不得自行销毁。公司所有的现金支票由出纳保管，出纳根据公司的经营需要合理提取现金，尽量避免大额支取。其余支票应由指定人保管，开出转账支票或电汇必须有完备的付款手续方可转账或电汇。收款收据是公司收取现金时开168、出的凭据，公司印制统一的收款收据，连号不重复，收款收据由财务部统一保管。各部门领用时由经办人到财务登记并应登记起讫号码。收据用完后交财务部验旧领新。在开具收据时作废的要全份保存，不得丢失，公司将不定期对票据（承兑汇票、发票、现金支票、转账单、收据）进行检查，发现问题，及时纠正，如发现重大失误或失职，处以重罚，直至追究法律责任。二、借款借支管理制度1.接待、出差人员借款，需凭总经理审批的接待申请表或出差申请表和借款凭证方可借款。前次借款接待完成、出差返回时间超过七天无故未报销者，不得再借款。2.接待、借款出差人员回公司后，七天内凭接待申请表或出差申请表及发票等票据到财务部报账，并结清欠款。七天内169、不办理报销手续的，财务部门负责监督借款人还清全部借款。否则，财务部门有权在当月工资中扣除，不足部分由借款人补齐。3.外单位、个人因私借款，凭总经理审批的借款凭证方可借款。4.凡公司员工借用公款，在原借款未还清前，不得再借。公司员工借款，原则上不得超过借款人当月工资数，如有特殊情况，须先经总经理批准后，方可借款。5.允许借款范围：（1）阶段性预付款（按进度付款）。（2）采购零星材料，累计达XX元以上的。（3）出差人员必须随身携带的差旅费。（4）公司规定部门或人员所需的备用金。每年初各部门、分公司以书面报告形式核定备用金标准交行政部，经分管领导签字后，报总经理批示后执行。确实需要现金支付的其他支出170、。三、费用报销管理制度1.日常费用主要包括差旅费、电话费、交通费、办公费、低值易耗品购置费、业务招待费、培训费等。在一个预算期间内，各项费用的累计支出原则上不得超出预算。2.费用报销遵循“实事求是，准确无误”的原则，有明确的发生原因、费用项目、发生时间、地点、金额及报销人、审批人。3.报销的费用项目、报销标准和报销审批程序符合公司管理制度的规定。4.报销人取得相应的报销单据，且报销单据上面经办人、验收证明（复核）人、审批人签名齐全，报销单据所附原始凭证应是税务机关认可的合法、完整、有效凭证。5.报销单据填写应根据费用性质填写对应单据；严格按单据要求项目认真写，注明附件张数，简述费用内容或事由，171、力求整洁美观，不得随意涂改。6.报销单封面与封面后的托纸必须大小一致，各票据不得突出于封面和托纸之外（票据过大时应按封面大小折叠好）。7.各票据应均匀贴在报销单封面后的托纸上，整份报销单各部分厚度应尽量保持一致。8.若报销票据面积大小相同或相似（如车票等），需有层次序列张贴。9.报销单据金额、类型相同的（如车票等），应尽量张贴在一块，并按金额大小排列。10.报销票据在粘贴时，确保审核人能够完全清楚地审阅到报销金额。11.报销单据一律用黑色钢笔或签字笔填写。12.报销单各项目应填写完整，大小写金额一致，并经部门领导审批同意。13.有实物的报销单据需列出实物明细表并由验收人验收后在发票背面签名确认172、，低值易耗品等需入库的实物单据还应附入库单。14.车船票据需注明业务发生时间、起至地点、人物事件等资料，每张出租车票背面需有主管领导签字确认。15.接待费用、出差费用的报销须凭总经理审批的接待申请表、出差申请表及相关有效票据方可报销。16.财务部要严格按照出差管理制度、接待管理制度中的规定，审核报销标准及票据。17.费用报销流程：报销人整理报销单据并填写对应费用报销单须办理申请或出入库手续的应附批准后的申请单或出入库单部门经理审核签字财务部门复核总经理审批到出纳处报销。四、薪酬发放管理制度1.员工固定月收入由工资、福利、劳保、社保、加班工资五部分组成。2.工资包括：基础工资、岗位工资、出勤奖。173、3.基础工资：凡公司员工均享有的工资。4.岗位工资：不同工作岗位所享受的岗位工资。5.出勤奖：公司对规定工作时间出勤的奖励。6.福利包括：午餐补贴、交通补贴。7.午餐补贴：公司对规定工作时间中午用餐的补贴。8.交通补贴：公司对规定工作时间乘坐交通工具的补贴。9.劳保包括：劳保补贴。10.劳保补贴：公司对规定工作时间劳动用品的补贴。11.社保包括：养老保险、医疗保险、工伤保险、住房公积金。12.工资计算：工资=基础工资+岗位工资+出勤奖出勤天数。13.福利计算：福利=午餐补贴标准出勤天数+交通补助标准出勤天数。14.劳保计算：劳保=劳保补助标准出勤天数。15.社保计算：参见人事管理制度计算方法。174、16.加班工资计算：加班工资=工资（全勤）全勤天数加班倍数加班时间。17.加班的确定：总经理审批同意的加班申请表，并于每月5号前交行政部汇总。形成加班汇总表。18.出勤天数的确定：指在作息管理制度中规定工作时间期间的实际出勤天数，不包括加班出勤。以行政部考勤表为准。19.月收入计算：月收入=工资+加班工资+福利+劳保+社保-扣除项。20.扣除项包括：个人所得税、扣款（包括餐费、借款、罚款等）、代扣社保费等。21.行政部每月XX号前将考勤表、用餐汇总表和加班汇总表报至财务部作为计算工资之用。22.财务部每月将员工薪酬统计成单独纸条发给员工，便于员工核查。23.每月XX号为薪酬发放时间，请注意核查175、。财务管理流程：第三节 档案管理制度为了加强物业档案科学化、规范化、标准化的管理，充分发挥物业档案在物业管理活动中的作用，更好地为物业管理服务，根据中华人民共和国档案法以及有关法律、法规、规章特指定档案管理制度。1.公司应加强对所辖物业档案管理工作的领导，把物业档案管理工作列入物业管理工作的重要内容。2.设立相应的档案管理部门，配备专职人员和必要的专用库房、装具设备等，对物业档案实行集中统一管理。3.按规定整理、保管本单位本部门形成的物业档案及有关资料，并做好提供利用。4.凡是归档的文件材料需保持文件材料的有机联系，并做到完整、准确、系统。5.归档的文件材料应以原件为主，复制的文件必须注明来源176、单位及时间，字迹工整，图表图像清晰。6.形成物业档案的部门负责整理，经检查合格后，双方在移交清单上签字，双方各保留一份。7.物业档案管理人员，应建立各类档案总目录、分类目录和微机查询目录等检索工具。8.物业档案管理部门要进行物业档案的整理、利用、鉴定、销毁等情况的统计。9.凡需销毁的档案，必须经过物业档案所有权人，物业档案管理人员的鉴定，编制销毁清册，提出销毁报告，经相关部门批准，在指定地点销毁。10.物业管理的保管要有专用库房，符合防火、防盗、防尘、防有害生物、防潮湿、防高温等保管要求，并定期检查档案的保管情况，对破损和褪变的档案要及时修复，确保物业档案的完整与安全。11.任何部门或个人不得177、私自藏匿、隐瞒物业档案，不得私自涂改、伪造、销毁物业档案。12.借阅档案须经领导批准并填写借还档案清单，用完后及时归还入档。第四节 保洁管理制度一、保洁房管理员1.制定分管清洁卫生区域的标准和要求。2.熟知掌握各类建材、玻璃、不锈钢等所需的清洁剂，并根据所需量进行购买。3.与不同分工区域清洁服务员保持联系，注重博物馆的外部形象。4.每天对博物馆进行卫生检查，不低于四次。5.对原材料进行妥善保管，有计划进行发放，每月盘点一次。6.协调保洁部和其他有关部门的工作联系，维护XX博物馆的内、外清洁卫生形象。二、保洁员管理制度1.遵守法律法规及博物馆各项规章制度。2.上班期间着装整齐，统一、规范。3.每178、天早上7点前完成打扫，保洁时间上午5：00-11：50，下午13：30-18：00时间段内对所管区域卫生情况随时巡查，发现垃圾和杂物及时捡拾清除。全天保持博物馆整洁卫生。到下班时要确保所负责区域卫生整洁无垃圾后方可离岗。4.博物馆内和博物馆外地面、尤瓜果皮壳、纸屑等杂物，清扫的垃圾和废弃物，应及时倒入垃圾容器，严禁露天堆放。5.清扫保洁应符合“四无、四净”（四无：无堆积物、无果皮纸屑、无砖头瓦块、无污物积水；四净：路面净、绿化带净、人行道净、花坛净）的标准。6.及时掌握设施损坏保养情况，对损坏的设施要及时向上级反映。7.时刻把安全放到第一位，自觉提高安全意识和自我保护意识。8.保洁区域调整调换179、，应经领导允许，不得私下调换。9.因故不能工作，应提前请假，并找他人落实自己工作，无故不请假，作旷工处理。10.卫生大检查或特殊任务时，除所负责卫生区域外，还要听从博物馆统一安排，对整体环境彻底整理，确保无卫生死角。11.每日要接受博物馆管理人员不定时的卫生检查，不洁之处须及时整改。12.每周召开一次例会，总结上周工作，同时布置下周工作。13.博物馆管理员对清洁区经常检查并及时总结。根据检查结果，按月对保洁员进行考评，有连续三周不达到卫生标准的，视情节处罚并给予警告或辞退。14.服从博物馆管理人员工作安排。三、厕所卫生保洁制度1.公厕内外卫生每天早6点半前和中午1点前进行两次彻底清扫，其它时间180、随脏随扫，确保公厕内、外卫生干净整洁。2.公厕指示牌设置明显规范，且完好、整洁。3.公厕内要做到每日两次消杀，达到无异味、无蝇、无蛆的效果。4.公厕保持通风良好，公厕内达到四壁无尘，无乱写乱画，乱贴乱挂，门窗玻璃洁净明亮。5.公厕达到八无：无纸片、无烟蒂、无痰迹、无积灰、无臭味、无蝇蛆、无蛛网、无污物。6.公厕内粪沟与便池要定期冲刷和清掏，达到无异味、无尿碱、无大便积存和外溢。7.公厕排水畅通，厕内无溃水，厕外无漫流，化粪池密封紧盖，无类便满溢。8.厕所纸篓及时清理，无积存。9.公厕工作间内必须做到整洁干净，物品摆放要整齐一致，不准乱堆乱放。10.公厕外门前5米范围内卫生要保持干净，无白色污染181、，无垃圾污物，无残枝落叶。下雨时应及时输通排水管道，做到不积存水和雪。四、垃圾清运管理制度1.司机和装卸工必须按规定着装，佩戴好劳动保护用品，树立和保持良好形象。2.司机必须经过培训，考试合格后持汽车驾驶证（B证）、特种作业证挂牌上岗；装卸工必须挂牌上岗。3.司机必须严格遵守交通法规，安全驾驶，文明行车。严禁违章驾驶，自负违章罚款。4.司机进入作业现场要了解和熟悉作业现场状况，做好风险识别和风险评估，特别是进车和倒车要加强嘹望，防止刮碰事件发生；装卸工专门配合作业现场进车和倒车嘹望；如发生交通肇事，按照有关部门认定责任，依照本企业相关规定对责任人进行处理。5.必须按规定时间出车：夏季：5：00182、出车，冬季：6：00出车。6.准时进入垃圾清运责任区，对责任区的生活垃圾日产日清。7.司机负责垃圾清运车的维护保养，出车前必须认真检查车况，不准带故障出车；保持驾驶室及车体清洁，不准脏车出行，保证车库干净整齐。8.司机严格按照液压系统操作规程操作，定期对垃圾车进行注油及维护，发现问题及时处理并向队领导汇报。9.装卸工负责垃圾装卸，必须将生活垃圾与建筑垃圾分开，严禁混装而将建筑垃圾带入垃圾处理场。第五节 车辆停放制度为了加强博物馆停车场经营和管理，改善车辆停放秩序，根据有关法律、法规的规定，结合实际，制定本制度。一、停车场停放规定1.停车场出入口显著位置标示统一的停车场标志牌、标价牌、停车场管理183、制度和投诉监督电话。2.工作人员佩戴服务牌证。立体机械式停车设备的操作人员持有特种设备作业人员证。3.对进出车辆进行查验登记，引导车辆进出和停放，维护停车秩序。发现长期停放或者可疑车辆，及时向公安部门报告。4.保持场内交通标志、标线清晰和完整，场地整洁，通道畅通。5.确保停车收费设施、自动收费停车设施、信息化设备的正常使用和维护。6.根据需要安装或建设照明、通风、消防、排水、防盗、监控等设施，并保持其正常运转。7.采取必要措施控制机动车停放过程中废气、噪声对附近居民的影响。8.尽量购买停车场责任保险。9.禁止停放载有易燃易爆、有毒有害等危险物品的车辆。10.无正当理由不得拒绝提供车辆停放服务。184、11.法律、法规、规章规定应当遵守的其他规定。二、机动车驾驶人在停车场停放规定1.接受停车场工作人员的指挥调度，按照场内交通标志、标线有序停车。2.不得停放装有易燃易爆、有毒有害等危险物品或者其他违禁物品的车辆。3.停车后及时关闭车辆发动机。4.正确使用和爱护场内设备。5.按规定支付车辆停放服务费用。6.不得利用停放车辆从事非法活动和经营活动。7.法律、法规、规章规定应当遵守的其他行为。三、非机动车、助动车、电动车停放规定1.自行车、助动车、电动车应听从工作人员的指挥，顺序停放到指定位置。2.各类非机动车严禁进入车库，严禁随地乱放影响通道畅行。四、停车防盗安全规定车主（包括使用人）应做好车辆防185、盗、充电安全等工作，停车场及工作人员不承担相关赔偿责任。第六节 公共设施管理制度一、空调设施1.工程部主管制订并执行空调及给排水系统设备定期保养规定及技改项目方案。设施设备维修员填写本系统的操作要求和工作指令。提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。负责本系统的外委项目（含外委工程、代维修工程及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收。负责与相关业务部门进行业务联系。负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。2.设施设备维修员负责空调系统（包括风机）的日常运行和维护保养。协助水电维修组对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。负责给排水系统（包括阀门、管道）的维护保养。协助水电维修186、组对给排水系统中相关的电气设备进行维护保养。在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。负责博物馆管辖范围内所有公共设备的应急维修。二、电梯设施设施设备维修员负责监视和掌握各电梯的运行状态，保证电梯的正常运行。完成电梯的定期保养。电梯机房发现故障时，应立即进行检修，并做好记录，如无法修理，应立即与厂家联系，同时做好记录。三、水电设施水电工负责低压配电室、电梯机房、楼层电气小室的日常运行、维修、保养。负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。每月两次发电机试运行。负责大楼立面照明灯具的启、停。负责用户博物馆内水电设备的有偿维修服务。负责电气设备、各配电箱（柜）表面187、清洁。设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。四、给排水设施在工程部主管的领导下，水电工负责管理给排水系统设施设备。负责对给排水系统设施设备进行保养、维修。负责本系统各类图纸资料的收集、保管。负责每天两次巡视给排水设施设备，并做好记录。五、其他市政设施排水管养工、路灯管养工负责排水、路灯设备及各类附属设施的日常管养、维护、维修。每日巡查各项市政设施，同时负责服务范围内广告标牌、道路标线、指引牌、警示牌的制作，安装，维护。制定每日、每周、每月巡查工作计划，在巡查过程中发现市政设施故障应立即进行维修，并做好记录。第七章 环境卫生管理服务方案第一节 博物馆清洁计划及作业标188、准一、保洁管理的整体服务设想1.清洁管理无盲点；2.管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；3.合理调整果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次；4.保洁人员应统一着装，佩带胸牌；5.仪容仪表整洁端庄；6.操作规范化、管理科学化；7.适时、及时、准时进行保洁服务；8.爱护各项设施及财物；9.及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放；10.节约用电、用水。二、服务范围（一）室内部分大厅、大堂、通道、过道、展厅、展馆、步行梯、电梯、公共卫生设施、其他（指示牌、消防器材、开关、插座）、贵宾室、会议室、办公室、职工电梯、多功能厅、楼梯、楼道、卫生设施等。（二）室外部分硬化区域（广场、停车场、环馆道路）、绿化带189、楼顶、卫生设施、其他（指示牌、消防栓、阴暗角落）。三、清洁计划与标准（一）室内区域服务项目常规保洁工作频率清洁标准定期清洁保养大厅、大堂地板循环巡扫多次/每日地面无垃圾、无明显污痕渍A：地面整体清洗：(每月1次)用机械结合清洁剂全面清洗地板，吸干污水，除掉顽固污渍，清理地板上边边角角的卫生。保持地板上干净、干燥，边角无碎屑、污垢。B：不锈钢保养：（每月2次）用金属保养剂对不锈钢栏杆、门把等进行保养，延缓其氧化进度，保持物品表面光亮。C：高空玻璃清洁：（每月1次）支起门型架，用玻璃洗涤液涂洗幕墙内玻璃表面，刮干污水，抹干净玻璃边角的污水渍，清洗后玻璃表面洁净明高，无明显的水印斑渍。D：墙面定期190、清洁：（每年2次）1.地面起2.5米以内墙面，用60CM尘推结合抹布进行整体除尘清洁，保持墙面洁净光亮。(每月1次)2.地面起2.5米以上的墙面，用门型架结合加长伸缩杆套上尘推，对墙面进行除尘，相对保持墙面洁争光亮。（每年1-2次）巡拖、推尘4-6次/日墙面、柱子巡视擦拭1次/日无灰尘、污渍及图画大门玻璃、栏杆玻璃清洗1次/日玻璃干净、明亮巡视擦拭多次/每日幕墙玻璃清洗、巡视擦拭1次/日干净、无污渍门套、门板掸尘、擦拭1次/周无灰尘和污渍地脚线擦拭、吸尘1-2次/月无污渍、无厚尘盆栽除尘、洒水1-2次/周无灰尘、污渍通道、过道地板循环巡扫1次/日地面无垃圾、无明显污痕巡拖、推尘4-6次/日墙面191、柱子巡视擦拭1次/日无灰尘、污渍及图画门套、门饰掸尘、擦拭1次/周无明显灰尘和污渍幕墙玻璃清洗、巡视擦拭1次/周干净、无污渍窗台、栏杆掸尘、擦拭1次/日无灰尘、污渍地脚线擦拭、吸尘1-2次/月无污渍、无浮尘盆栽除尘、洒水1-2次/周无灰尘、污渍天花板除尘、蜘蛛网1-2次/月无明显灰尘、无蜘蛛网区域服务项目常规保洁工作频率清洁标准定期保养展厅、展馆地板循环巡扫多次/日地面无垃圾、无明显污痕A：地面整体清洗：（每季度1-2次）用机械结合清洁剂全面清洗地板，吸干污水，除掉顽固污渍，清理地板上边边角角的卫生。保持地板上干净、干燥，边角无碎屑、污垢。B：地毯定期晴洁：（每季度1-2次）用机械结合洗涤剂192、定期对地毯进行全面清洗和消毒，以降低有机物质在毯内沉积产生细菌和异味，保持地毯干净、干燥。（注明：地毯上有明显的重污渍立即进行局部清洁处理，用风机吹干，保持地毯干净、无重斑）巡拖、推尘2-4次/日地毯吸尘、除屑1-2次/月干净、干燥、无渍斑门玻璃巡擦、清洗多次/周玻璃干净、明亮展柜及外坡循巡、擦拭多次/日干净、无渍印展台、展架巡视擦拭多次/周干净、无渍印墙面、木艺掸尘、擦拭1次/周无明显灰尘和污渍门套、门饰掸尘、擦拭1次/周无明显灰尘和污渍地脚线擦拭、吸尘1-2次/月无污渍、无浮尘天花板除尘、蜘蛛网1-2次/月无明显灰尘、无蜘蛛网步行梯地板、阶梯巡扫多次/日地面无垃圾、无明显污渍不锈钢栏杆保养193、：（每月1次）用金属保养树不锈钢栏杆进行保养，延缓其氧化进度，保持栏杆表面光高。拖擦多次/周墙面掸尘、擦拭1次/月无明显灰尘和污渍窗台、栏杆掸尘、擦拭1次/日无灰尘、污渍玻璃窗擦拭、清洗1次/周玻璃干净、明亮地脚线擦拭、吸尘1-2次/月无污渍、无浮尘天花板除尘、蜘蛛网1-2次/月无明显灰尘、无蜘蛛网区域服务项目常规保洁工作频率清洁标准定期保养电梯电梯门巡视擦拭多次/日干净、无渍印不锈钢保养：（每周1次）用金属保养剂对电梯不锈钢进行保养，延缓其氧化进度，保持梯壁表面光亮。轿厢地板拖擦2次/日无尘垢、无污渍垫毯除尘、换洗多次/周无尘垢、无渍斑扶手擦拭多次/日无污渍、无明显印斑楼梯、玻璃擦拭、清洗多194、次/日表面光亮梯级除尘、擦拭1次/周梯级无屑垢公共卫生设施地板巡扫、拖擦1次/小时无积水、无垢渍A：卫生间整体清洗：（每周1次）用机械结合清洁剂全面清洗地板、墙面、便池等，吸干污水，除掉顽固污渍，清理地板上边边角角的卫生。保持卫生间内干净、干燥，边角无碎屑、污垢。B：卫生间消涛：（每月2次）定期用专用除渍剂青洗瓷器表面及边角，杜绝黄玟的形成，同时用消毒液进行全方位消毒，保持卫生间干净、无异味。C：垃圾桶清洁消毒：（每月2次）用清洁剂刷洗垃圾桶内表，同时用消毒液进行消毒，保持垃圾桶干净、无异味。D、不锈钢拦杆保养：（每月1次）用金属保养剂对不锈钢栏杆进行保养，延缓其氧化进度，保持栏杆表面光亮门套195、门饰掸尘、擦拭多次/周无明显灰尘和污渍墙面、隔板擦抹1次/日无污垢、无乱写乱画便池冲刷数次/日无便渍、渍垢及异味洗手台擦拭数次/日无污渍镜子刮洗、抹干数次/日无水迹、保持透明度墙面玻璃巡视擦拭多次/周干净、无污渍窗台、栏杆掸尘、擦拭1次/日无灰尘、污渍地脚线擦拭、除垢2次/月无污渍、无浮尘天花板除尘、蜘蛛网1-2次/月无明显灰尘、无蜘蛛网垃圾桶收垃圾、清洁2次/日垃圾不外溢、外周无污渍其他指示牌擦拭灰尘多次/周无污渍消防器材擦拭灰尘2次/月无积尘开关、插座擦拭灰尘多次/周无污渍区域服务项目常规保洁工作频率清洁标准定期保养贵宾室地毯吸尘、除屑通知服务干净、无尘屑A：地毯定期清洁：（每季度1-2196、次）用机械结合洗涤剂定期对地毯进行全面清洗和消毒，以降低有机物质在毯内沉积产生细菌和异味，保持地毯干净、干燥。（注明：地毯上有明显的重污渍立即进行局部清洁处理，用风机吹干，保持地毯干净、无重斑）B：洗手间定期清洗消毒：（每月2次）用专用除渍剂清洗瓷器表面及边角，杜绝黄斑的形成，同时用消毒液进行全方位消毒，保持洗手间干净、无异味。C：皮质、木质沙发保养：（每月2次）用家私护理腊结合抛光机对沙发进行清洁保养，保持沙发皮面柔润、光滑、洁亮。D：地面整体清洗：（每季度1-2次）用机械结合清洁剂全面清洗地板，吸干污水，除掉顽固污渍，清理地板上边边角角的卫生。保持地板上干净、干燥，边角无碎屑、污垢。墙面、197、木艺掸尘、擦拭通知服务无明显灰尘和污渍门套、门饰掸尘、擦拭通知服务无明显灰尘和污渍窗台、玻璃擦拭、清洗通知服务门板干净、玻璃明亮沙发、茶几擦拭、除垢通知服务无污渍、无浮尘洗手间清洗、擦拭通知服务清洁、干净、干燥会议室地毯吸除尘屑通知服务干净、无尘屑窗台、玻璃刮洗、抹干通知服务透明、无明显垢斑桌椅擦抹通知服务干净、无渍垢门套、门饰掸尘、擦拭通知服务无明显灰尘和污渍洗手间擦拭、清洗通知服务清洁、干净、干燥办公室通道地板巡扫、擦拭1次/日地面无垃圾、无明显污渍通道门窗掸尘、擦拭1次/日透明、无明显垢斑通道天花板除尘、蜘蛛网1-2次/月无明显灰尘、无蜘蛛网室内地板拖擦通知服务地面无垃圾，无明显污渍室内198、四周拖擦通知服务地面无垃圾，无明显污渍室内桌椅抹擦通知服务干净、无垢渍职工电梯电梯门套巡视擦拭多次/周干净、无渍印不锈钢保养：（每月1次）用金属保养剂对不锈钢栏杆进行保养，延缓其氧化进度，保持栏杆表面光亮。扶手擦拭2次/日无污渍、无明显印斑梯壁、玻璃擦拭、清洗1次/日表面光亮地毯除尘、换洗多次/周干净、无尘屑区域服务项目常规保洁工作频率清洁标准定期保养多功能厅地毯吸除尘屑1次/周干净、无尘屑A：地毯定期清洁：（每季度1-2次）用机械结合洗涤剂定期对地毯进行全面青洗和消毒，以降低有机物质在毯内沉积产生细菌和异味，保持地毯干净、干燥。（注明：地毯上有明显的重污渍立即进行局部清洁处理，用风机吹干，保199、持地毯干净、无重斑）B：不锈钢栏杆保养：（每月1次）每月用金属保养剂对不锈钢栏杆进行保养，延缓其氧化进度，保持栏杆表面光亮。墙面掸尘、擦拭2次/月无明显灰尘和污渍桌椅擦抹2次/日干净、无垢渍门套、门饰掸尘、擦拭2次/日无明显灰尘和污渍天花板除尘、蜘蛛网多次/周无明显灰尘、无蜘蛛网楼梯、通道地板巡扫、拖擦1次/日地面无垃圾、无明显污渍墙面掸尘、擦拭2次/月无明显灰尘和污渍栏杆掸尘、擦拭1次/日无灰尘、污渍地脚线擦拭、吸尘1-2次/月无污渍、无浮尘盆栽除尘、洒水1-2次/周无灰尘、污渍天花板除尘、清蜘蛛网1次/月无明灰尘、无蜘蛛网卫生设施地板拖擦2次/日无积水、无垢渍A：卫生间定期消毒：（每月2次200、）定期用专用除渍剂清洗瓷器表面及边角，杜绝黄斑的形成，同时用消毒波进行全方位消毒，保持卫生间干净、无异味。B：垃圾桶定期消毒：（每月2次）定期用清洁剂刷洗垃圾桶内表，同时用消毒液进行消毒，保持垃圾桶干净、无异味。便池、洗池冲刷2次/日无便渍、渍垢及异味玻璃镜子刮洗、抹干2次/日无水迹、保持透明度、无污渍洗手台擦拭2次/日垃圾桶收垃圾、清洁1次/日其他库房、机房掸尘、擦拭通知服务指示牌擦拭灰尘1次/月无污渍消防栓擦拭灰尘2次/月无积尘阴暗角落喷洒消杀剂1次/季度害虫少（二）室外区域服务项目常规保洁工作频率清洁标准定期保养硬化区域广场循环巡扫多次/日地面无垃圾地面定期冲洗：用高压冲洗机全面清洗地板201、，清除地面的顽固污垢，保持地面干净、清爽，边角无碎屑污垢。A、平时每季度定期清洗1-2次。B、重大活动时视需要随时冲洗。停车场巡扫2次/日环馆道路巡扫2次/日绿化带草坪巡扫2次/日地面无垃圾、无污渍花圃巡扫2次/日地面无垃圾、无污渍楼顶水泥地板巡检2次/月地面无垃圾、无污渍排水口、水沟清垃圾、苔藓1次/月无垃圾、无积垢卫生设施卫生间地板拖擦2次/日无积水、无垢渍A：卫生间整体清洗、消毒：（每周1次）用机械结合清洁剂全面清洗卫生间，吸干污水，清除顽固污渍，清理地板上边边角角的卫生，同时用消毒液进行全方位消毒，保持卫生间干净、无异味。B：垃圾桶定期清洗、涛：（每月1次）用清洁剂刷洗垃圾桶内表，同时202、用消毒液进行消毒，保持垃圾桶干净、无异味。便池、洗池冲刷2次/日无便渍、渍垢及异味洗手台、镜子刮洗、擦拭2次/日无水迹、保持透明度垃圾桶收垃圾2次/日垃圾不外溢、外周无污渍垃圾桶架清洁1次/周无明显污渍桶架下地板清洁1次/周无垃圾、无重渍其他指示牌擦拭灰尘1次/月无污渍消防栓擦拭灰尘2次/月无积尘阴暗角落喷洒消杀剂1次/季度害虫少四、垃圾处理（一）收集运输措施1.保持果壳箱等垃圾存放容器内垃圾不满溢，垃圾日产日清，无积存垃圾。2.收集时对果壳箱等垃圾存放容器轻拿轻放，文明作业。3.收集作业完成后，及时清理场地，将可移动式垃圾存放容器（如垃圾桶、果壳箱）复位，周围2米内无散落垃圾。4.按标准装卸203、垃圾、密封运输，运输过程中避免垃圾拖挂、抛散和污水呈线状滴漏等二次污染现象，对路面造成的污染保证及时清洗。5.按指定地点、指定时间、指定运输路线运送垃圾，不得拒绝沿线居民向垃圾收集车内倾倒生活垃圾，严禁从事单位垃圾有偿清运服务。6.保持作业车辆整洁完好，每天作业结束后清洗车辆，车辆外部无灰垢，无污渍，及时对破损、残缺部位进行修理，保持车辆封闭性能良（二）垃圾分流流程图专用垃圾桶食物垃圾专用垃圾桶有害垃圾物，如废电池等到专用垃圾桶可回收垃圾物，如金属、玻璃制品等产生垃圾垃圾站分类收集无害物环卫部门运走有害物集中处理可回收资源废品收购站服务中心回收废旧文件文件回收站专用回收箱废旧文件、报纸等第二节204、 作业流程一、大厅保洁操作规程（一）特点：大厅是使用者进入的第一场所，是显示等级和门面的主要区域。由于进出人流比其他区域多，使用率最高，需随时保洁。（二）日常保洁项目1.入口处脚垫每日清理、吸尘。2.地面除尘。3.擦净玻璃、门框、把手的各种印迹。4.擦净各种器具、服务设施、各种摆设及装饰物。5.擦净标志、指示牌、服务台。6.垃圾桶（垃圾不超过1/3）烟灰缸的更换倾倒、清洁（烟头不超过4个）。7.擦净扶手、架子等金属饰物。8.绿色植物掸尘、盆架的擦拭。（三）工具配置：蜡拖、毛巾、笤帚簸箕、墩布、玻璃工具、空气清新剂、垃圾袋、胶皮手套等。（四）工作流程：做业时间流程根据实际情况另定。（五）注意事项205、不锈钢玻璃门框容易受腐蚀污染，清洁保养时要选用中性清洁剂、光亮剂、水，保养时注意不要用硬物刮擦，以免留下划痕。注意不要碰倒大堂内的各种摆设，擦拭玻璃器具时要小心轻拿轻放，以免损坏。（六）清洁保养安排巡回清洁；地面随时牵尘，在人流较少时，按保洁内容依次逐项擦拭完成，人流较大时，随时清洁客人脚底带进的灰尘。保洁的其他项目按计划完成。二、展厅保洁操作规程（一）日常保洁项目1.大厅和大门口地面绝对清洁2.所有门、窗、玻璃绝对清洁3.标志、牌、墙面、门及脚线绝对清洁4.地面清洁5.墙面去尘6.顶面掸尘、无蛛网7.所有展品、展柜、多媒体表面绝对清洁8.所有设施及装备（含桌、椅等）清洁9.公共区域照明（灯/206、光管）掸尘10.公共区域绿化摆盆11.花基、花槽、花坛连种植物地方（内外围）及壁上挂物等12.垃圾清运及垃圾桶清倒13.楼梯清扫（扶手擦拭）14.电梯侨箱清扫（镜面擦拭、按扭擦拭）15.屋顶平台（二）清洁注意事项楼梯作业从上到下退着工作，注意安全，避免跌落事故。楼梯作业时地拖不能太湿，楼梯边侧面不能留下水迹。确认扶手所用材质，选用相应清洁剂，以防腐蚀损坏材质。作业时要注意行人与物品。（三）保洁基本程序1.工具：毛巾、笤帚簸箕、墩布、胶皮手套。2.顶面、灯/光管掸尘3.清扫地面。4.拖拭地面，清洗墩布，保证拖拭的效果。5.擦拭墙裙、踢脚板。6.按顺序，依次抹净所有展品、展柜、多媒体、绿化摆盆、桌207、椅、门窗、窗台、墙壁饰物、指示牌、灯箱、通风口、开关盒、消防栓等。7.收集垃圾及垃圾清运。8.清理垃圾桶。三、梯间通道和电梯保洁规程（一）梯间通道操作要领：1.每天清扫一次各楼层通道和楼梯台阶并拖洗干净；2.将垃圾收集运到楼下垃圾房；3.用干净的毛巾擦抹各层和通道的防火门、电梯门、消防栓柜、玻璃窗内侧、灯具、楼梯扶手、护栏、墙面、墙根部分地脚线、指示牌等公共设施，应保证每周循环保洁一次；4.清理电梯口和通道摆放的烟灰缸内的垃圾和烟头。（二）电梯日间保洁：1.保持电梯轿箱地的清洁，镜面擦拭、按钮擦拭；2.每天早上进行整体的保洁，必要时增加更换次数；3.对电梯门、轿箱的不锈钢、镜面装饰物进行循环保208、洁；4.大堂的电梯每天应巡回保洁；四、卫生间保洁操作规程（一）日常保洁项目1.冲刷便池，洁厕剂清洁便池。2.倾倒纸篓、垃圾桶。3.拖擦地面，洁净、干爽不留水迹。4.擦拭台面、面盆、水龙头、玻璃镜。5.擦拭门窗，隔板、卫生设施、把手及开关。6.喷空气清新剂，保持室内空气清新，无异味。7.及时补充日用品洗手液、手纸等。（二）保洁注意事项1.清洁卫生间时应在门口竖立“正在清洁”指示牌，以便客户注意并予以配合。2.清洁卫生间所用的器具、毛巾应专用，不能混用。使用后应消毒，并与其他清洁工具分开保管。3.保洁人员应注意自我保护，保洁时戴好橡胶手套，预防细菌感染，防止损害皮肤。清洁完毕，应注意洗手。4.注意209、卫生间的通风，开关通风扇或通风口。（四）保洁基本程序1.工具：清洁指示牌、拖把、洁厕剂、恭桶刷、空气清新剂、胶皮手套、污物夹、毛巾、补充品等。2.准备：工作前，备好清洁卫生间的清洁工具和清洁物料。3.补充：及时补充手纸、洗手液、垃圾袋等。4.冲洗：进入洗手间，放水冲刷便池，恭桶刷配洁厕剂刷洗干净。5.倾倒：扫除地面垃圾，倾倒纸篓、垃圾桶。6.清洗：按台面、面盆、洁具的顺序，（注意工具、擦巾严格分开）逐项逐个刷洗。卫生洁具使用专用刷、毛巾等。7.抹净：用毛巾抹净门、隔板、墙面、镜面、烘手机。8.拖干；用墩布拖净地面，使地面保持干爽，不留水迹。9.喷洒：喷洒空气清新剂。10.撤离：收拾所有清洁工具210、清洁物料，撤去“正在清洁”指示牌。五、广场区域清洁规程1.用扫把扫干净地面上的杂物，如灰尘较大，可先洒点水，再打扫。2.在打扫中发现地面有开裂现象，应及时报告保洁主管，并记入保洁日记中3.对于地面开裂，应采取以下措施：（1）准备好铲刀、泥桶等。（2）将石灰搅拌成泥浆，用铲刀将泥浆沿开裂的地缝修补，同时保持修补后的地面平整。（3）修补后的水泥地面附近放上告示牌，等到水泥干透后再拿掉。（4）在夏季时，注意在打扫时多洒水，以免水泥地面热胀冷缩引起开裂。（5）对于地面上的杂物，如口香糖，应用铲刀及时铲去，放入准备好的垃圾袋中。（6）对于地面上预留的伸缩缝，在打扫时要注意去除里面的杂物。第三节 岗位职211、责及管理措施一、保洁主管岗位职责1.负责组织保洁人员对所管辖区域进行卫生保洁（台阶、卫生间、走道、大堂、楼梯间、电梯、地下室公共区）等；2.负责编制物业服务区域内清洁工作计划，并及时跟踪、落实；3.每天督促、检查保洁人员的工作质量，保证每天巡视、记录；4.做好保洁人员的岗位培训工作，保证保洁队伍相对稳定性；5.负责安排、分配保洁人员的日常工作范围；6.编制保洁用品购置计划及分配工作，并检查保洁用品的正确使用；7.安排节假日保洁人员的值班工作；8.负责本岗位环境体系的实施；9.做好本部门的环境因素识别、登记，并参与重要环境因素评价工作；10.负责保存本部门的环境管理记录；11完成上级临时交办的其212、它事务。二、保洁员岗位职责1.遵守公司各项管理制度，服从管理、为业主提供优质服务；2.负责卫生区域的清洁卫生，及时清运垃圾；3.做好卫生管理工作，及时发现不卫生状况并处理，纠正一切不良卫生习惯和行为，对有严重影响环境卫生的行为要及时报告主管，做出处理；4.在所负责区域内发现有需维修之处，要及时上报主管；5.严格按照保洁服务方面的程序或工作规程进行操作，对分管区域的清洁负责；6.正确使用相关的设备和保洁用品，对保持其完好状态负责；7.做好相关的质量记录，并对其真实性、准确性负责；8.定期对蚊、蝇、鼠、蜻螂“四害”进行消杀，并做到无滋生源。三、垃圾清运工岗位职责1.按时清运责任区域范围内的所有垃圾213、至存放区，作业后及时清扫场地卫生。2.做到生活垃圾日产日清无堆积，保证垃圾箱干净整洁，周围不外溢、无堆积。3.垃圾运输车做好防撒漏工作，必须送至垃圾存放市，禁止乱倾乱倒。4.爱护环卫设施，熟练掌握清运车的性能和操作方法，确保车辆运转正常。5.服从上级领导管理，按时完成清运任务，有事请假必须有替岗清运、做好交接，不得无故旷工，工作中如遇问题及时向上级反映、保障垃圾清运工作实施有效。6.树立服务于人的观念，做好本职范围内的清运工作，为本市域创造整洁、卫生、舒适有序的环境。垃圾存放市域内严禁焚烧一切物品，发现在垃圾池、箱内焚烧垃圾且不听劝助者，要严肃处理。7.不得随意改变、挪动垃圾存放箱的位置，不得214、随意增加或减免垃圾箱的数量，如确需增诚须征得上级领导的同意。8.将垃圾运到指定地点，并加盖蓬布；不得随意抛洒，如若发现将视情况给予必要的经济处罚。9.对清运中的垃圾分类放置垃圾临时存放市，办公、生活或工程垃圾不得混放，避免出现危险事件。四、管理措施1、通过严格人员招聘流程，确保所招聘人员素质。2、通过严格礼仪礼节培训并严格检查，确保员工形象。3、严格遵守公司规定各项工作制度，忠于职守；爱护公物、语言文明、不大声喧哗、尊重业主；统一着装，统一标识。4、主动上交业主或其他人员遗失物品，收集、整理、堆放废旧物品，不得私自处理。5、工作时间不允许出现扎堆聊天，吃零食，坐在员工办公区域休息现象。6、合理215、使用保洁用品、固定资产、易耗用品，做好台帐记录工作。第四节 资源与投入及质量保障一、管理方式之一：“8S”管理模式8S管理由日本企业的5S扩展而来，是现代企业管理行之有效的现场管理理念和方法，其作用是提高效率，保证质量，使工作环境整洁有序，预防为主，保证安全，其实质是一种执行力的企业文化，强调纪律性的文化，是实现现场精细化管理的基础和管理平台。我司将实行8S管理，通过对物品的定点、定位、定置及目视化管理等手段，大大提高工作效率，避免资源浪费，扩大办公空间，美化办公环境，保证办公效率，节省宝贵时间。1.整理（SEIRI）将工作场所的任何物品区分为有必要和没有必要的，除了有必要的留下来，其他的都消216、除掉。目的：腾出空间，空间活用，防止误用，塑造清爽的工作场所。2.整顿（SEITON）把留下来的必需的物品依规定位置摆放，并放置整齐加以标示。目的：工作场所一目了然，消除寻找物品的时间，整整齐齐的工作环境，消除过多的积压物品。3.清扫（SEISO）将工作场所内看得见与看不见的地方清扫干净，保持工作场所干净、亮丽的环境。目的：稳定品质，减少伤害。4.清洁（SEIKETSU）维持上面3S成果。保持良好的优雅的生产工作环境，环境影响心情、环境影响精神、环境影响工作，塑造企业形象的内涵。5.素养（SHITSUKE）每位成员养成良好的习惯，并遵守规则做事，培养积极主动的精神（自主性、习惯性）。目的：培养217、良好习惯，遵守规则的意识，营造团队精神。6.安全（SECURITY）重视全员安全教育，每时每刻都有安全第一观念，防范于未然。目的：建立安全生产的环境，所有的工作应建立在安全的前提下。7.节约（SAVE）减少企业的人力、成本、空间、时间、库存、物料消耗等因素。目的：养成降低成本习惯，加强作业人员浪费意识教育。8.服务（SERVICE）标准化、正规化、规范化是提高服务质量和效率的根本保证。目的：使业主从感官上认可我们的正规，认可我们的素质，从而认可我们的服务及公司的价值。二、保洁员纪律制度1.准时上班按规定着装并配带工号牌（带在左胸）。2.到指定地点签到、签退、例休，节假日根据情况安排。3.准时开218、早会不迟到，遵守工作制度和考勤纪律、不迟到、早退、旷工。有事、有病请办好请假手续（病假应出示医院有关证明）4.服从调动，下级服从上级，个人服从组织。5.工作时间不得擅自离开工作岗位，不从事与工作无关的闲杂活动，不妨碍他人工作。若需要暂离工作岗位，应请示主管，经获准后方可离开岗位。6.不准传、接私人电话。7.不得使用公司、业主及客人物品，不准将私人无关物品带进工作区域。8.没有上级批准不得带外部人员进入工作区域。9.遵守设备操作程序、岗位工作规程和岗位责任制。10.因未遵守工作岗位导致事故或造成的机器故障，概由当事人负责，并按情况进行处理。11.工作期间若感身体不适，应报告主管。12.不得随意挪219、动消防器材。13.遵守业主及部门的其它有关规定。14.工作场地严禁抽烟、饮酒、随地吐痰、高声说话。15.工作时间内严禁阅读书刊、杂志和乱写乱画。16.当值人员严禁睡觉。17.每天自觉进行仪容、仪表自检，鞠躬问候礼貌用语。18.每天自觉将使用后的工具清洁干净。19.爱护业主名誉、财产、规章制度，增强节约能源意识。三、保洁部工作安全管理规范1.留意有否危险工作情况，如有发现应立即向主管报告。2.不得在工作区域内奔跑。3.如须推车请用双手，以利安全。4.如须从高处拿取物品应利用梯架。5.如工作地区湿滑或有油污，应立即抹去，以防滑倒。6.不要用损坏的清洁用具，以免发生危险。7.举笨重的物品时，勿用背骨220、力，须用脚力。8.保持各用具完整，损坏的切不可用，更不可私自修理，免发生危险。9.在公众地方的走廊或楼梯，如照明不良，须马上向主管报告，须尽量修理，10.如地板因落尘而导致太滑，应立即抹去，以防滑倒。11.留意有否电线拌脚。12.所有玻璃或镜子，如发现破裂必须马上更换，未能及时更换的，也要用强力胶纸巾上，以防有坠下的危险，并上报主管进行标识和提醒（尽量进行隔离）。13.在玻璃门当眼处贴上有色字体，以防客人或员工不慎撞倒。14.不稳之台椅，须尽快修理。15.家具或地毯如有尖钉，须马上拔去，以防刺伤客人或员工。16.在高空抹窗工作或公共地方的地板落蜡时，必须放置警示牌，让途经的人小心留意。17.不221、可轻易把手伸进垃圾桶或垃圾袋内，以防被碎玻璃、刀片刺伤手部。18.如发现地板有洞或崩裂，须尽快通知工程部修理，以防跌倒。19.如发现鞋底过于平滑，必须更换。20.尽量将笨重物品放置在较低的位置。21.清理碎玻璃及瓷器碎片时，须使用扫帚垃圾清扫，尽量勿用手捡或戴手套捡。22.关门时，必须手按门锁手柄，勿用手按于门边，防止夹手。23.若发现工作器具损坏时，须马上维修处理。24.及时灭掉燃着的烟蒂，并置于垃圾桶内。25.潮湿时，切莫接触电器。四、信息反馈渠道处理机制定期向招标单位汇报工作情况，根据招标单位的意见及建议及时调整，并将执行结果反馈，加强与招标单位的沟通交流。紧急投诉半小时内处理保洁主管服222、务直线公司管理中心投诉直线非紧急投诉24小时内处理投诉投诉关联单位或个人24小时内转达公司总经理直线五、文明工作制度（一）仪表规范1.员工应容貌端正，修饰得体，衣着整洁美观。2.应保持面部洁净、口腔卫生。3.应保持头发干净，长短适宜，发型符合岗位要求。4.应保持手部清洁，指甲长短适宜，符合岗位要求。在不违反具体岗位要求的情况下。5.应统一着装。工装干净整洁、外观平整、搭配合理。6.员工应佩戴胸卡。胸卡应标明公司标志、所在部门、员工姓名等。（二）仪态规范1.员工站立时，应头正肩平，身体立直，应根据不同站姿调整手位和脚位。2.员工入座应轻稳，上身自然挺直，头正肩平，手位、脚位摆放合理，应合理使用不223、同坐姿。3.员工下蹲服务时，应并拢双腿，与业主侧身相向，应合理使用不同蹲姿。4.员工应行走平稳，步位准确，步幅适度，步速均匀，步伐从容。5.员工使用引领手势时，应舒展大方，运用自然得体，时机得当，幅度适宜。6.员工应合理使用注视礼和微笑礼。宜正视对方，目光柔和，表情自然，笑容真挚。（三）服务用语规范1.员工应遵守公认的语言规范，应针对不同的服务对象使用不同的服务语言，服务用语应符合特定的语言环境。2.服务时应使用对方易懂的语言，使用规范的服务用语，称谓恰当，用词准确，语意明确，口齿清楚，语气亲切，语调柔和。（四）公共区域清洁服务礼仪规范1.卫生间应干净无异味。礼貌问候，适时回避。因清洁工作给业224、主带来不便时，应致歉。2.清洁公共区域时，保洁员应保持专业的工作状态，步履轻盈，动作熟练。遇到业主应暂停工作，礼貌问候，礼让业主。业主在工作区域谈话时，清洁员应礼貌回避。3.使用清洁设备时，保洁员应保证设备整洁完好，不乱堆乱放。提拿工具应注意避让业主，提拿方式安全、得当，并符合礼仪规范。4.员工损坏业主物品时，应派人及时到达现场，赔礼道歉，然后认真查看物品损坏状况。分清责任后，应就员工的过失再次向业主诚恳致歉，及时与业主协商赔偿事宜，跟踪处理结果。六、保洁员培训序号培训内容培训频率培训目标1工作例会每周一次提高思想觉悟，总结自身存在不足2保洁服务工作手册每月一次培训及考核熟悉保洁员岗位职责，操225、作规程，工作标准31.清洁设备操作和保养及清洁用品的使用2.保洁服务规范每季度一次培训和考核提高工作技能，保持工作效率，熟悉了解办公楼保洁服务规范4清洁环保方面的管理条例每季度一次培训和考核熟悉相关法律常识，提升理论水平5四害消杀和防治每季度一次熟练掌握消杀程序6消防实战演习每半年一次提高消防实战能力第八章 消杀服务方案第一节 “消杀”服务工作要求一、定期对博物馆公共区域、各办公室、会议室、展厅、楼道、电梯等进行除“四害”、白蚁工作，在多发疾病的季节及流行性疾病传播期间增加预防消毒工作。二、建立白蚁防治制度，定期检查，发现蚁情应立即采取有效的灭治措施。三、物业治理处管理员负责“鼠、蟑、蚊、蝇”226、以及“白蚁”的消杀工作的监督、检查工作。四、物业治理处管理员全面负责博物馆的消杀工作过程的控制、监督贯彻执行消杀工作的检查情况及实际效果。保证“四害”密度控制在规定范围内，杜绝白蚁。五、物业治理处管理员全程监控消杀工作具体执行情况，并向中心经理汇报。六、负责博物馆消杀人员全程负责消杀工作，保证高质量的完成消杀任务。第二节 消杀工作设想一、工作目标（一）灭鼠标准：鼠密度不超过2%（粉迹法）。（二）灭蚊标准：积水中三龄蚊幼或蛹阳性不超过3%。（三）灭蝇标准：蝇类孽生地三龄幼虫和蛹的检出率不超过3%。（四）灭蟑螂标准：蟑螂侵害率不超过2%。二、工作思路（一）日常的消杀、消毒及白蚁防治检查工作。所有消227、杀人员都持有XX市有害生物防治协会颁发的“有害生物职业资格证上岗证”。（二）消杀服务包括项目范围内公共区域、楼内、室外“四害”的定期消杀。（三）在实施消杀作业前一周，在项目内张贴消杀公告，公示消杀过程所使用药品情况，以及消杀作业时间。（四）每周定期对项目各个位置巡视检查一次，建立消杀管理工作制度。（五）巡视各种未到位方面，确保现场工作完善。（六）翻查日常记录，寻找各种消杀隐患以便清理。（七）对重点区域（如垃圾中转站）采取特殊消杀措施第三节 消杀工作方案一、博物馆虫害特征1.博物馆四周排水系统、管井积水，中央绿化景观园、花盆积水都易造成蚊虫孳生。2.垃圾转运处理场所，厕所等环境会孳生苍蝇。3.办228、公室、空调系统、电线管道、排水管道系统、食堂等场所有利于老鼠、蟑螂的生存的繁殖。4.办公场所、展厅等人流多，也是多种传染病传播的高危场所，博物馆内空气、通风与空调系统、人接触的各种物体表面、洗手间、垃圾贮运系统等都是传染病传播的重要途径。5.食堂由于食物、易腐败物质较多，更易孳生病菌和虫害。二、消杀工作前提公司须根据环境调查情况，结合日常物业管理并指导博物馆工作人员做好环境整治，减少害虫孳生环境。消杀工作使用的药物必须符合国家标准，确保安全卫生。1.搞好环境卫生，定期清除野粪、腐生植物等。2.供水排水处、垃圾转运处理场所、厕所等蝇类生环境必须彻底清理并加以有效控制。3.搞好垃圾的无害化处理。4229、.清除所有多余积水，并消除一切渗漏源头。5.定期大扫除，清除卫生死角。三、消杀内容1.鼠类控制（1）防鼠：观察内外环境是否有鼠洞、鼠尸、鼠粪、鼠迹，应及时封堵和清理；生活垃圾要集中管理，及时清运，搞好博物馆内外环境卫生，尽量不留卫生死角。（2）灭鼠：根据老鼠的生活习性和各种不同环境，进行不同的对应措施。（3）物理防制：在鼠类经常出没的地方，选择性的面放鼠笼，鼠夹或粘鼠板。（4）化学防制：在适合使用鼠药的场所，可选用毒饵、毒水、毒粉以及烟熏堵洞的方法，严禁使用国家禁止使用的鼠药。（5）及时清理鼠尸，采取焚烧、深埋的方式，必要时应对死鼠所在地进行消毒或喷洒杀虫剂进行灭蚤。2.灭蟑：（1）以综合防制230、为原则，以化学防制为主。（2）滞留喷洒：采用悬浮剂、乳油、水剂、粉剂等杀虫剂，选用毒性低、安全、对环境无污染，对皮肤无刺激的杀虫剂。（3）毒饵：投放在机械设备内层、电闸箱、抽屉等处不能喷洒滞留物的地方。（4）粘蟑板：在一些不宜用药的场所，可选用布置一些粘蟑板。（5）烟剂熏蒸：在库房、地沟、垃圾房等处，合用热烟雾机或燃入烟雾弹。3.灭蚊（1）开展灭蚊首先过改造净化各种水源，减少积水等方法，清除孳生场所，管井口、排水沟等小型水体灭蚊处理，缩小蚊子幼虫成长所必需的生存空间，然后采取杀灭成虫措施。（2）空间喷洒杀虫剂：可用喷洒剂，气雾剂、超低容量喷洒等，将杀虫剂弥散于空气或栖息场所，使蚊虫接触杀虫剂而231、引起死亡。（3）熏杀成蚊：烟雾剂、热烟雾等主要用于那些进入不便，难以喷洒的场所，如下水道、防空洞及越冬蚊栖息场所。4.灭蝇：（1）搞好博物馆内外环境卫生，做好垃圾的处理工作，减少苍蝇的孳生地。（2）广场环境采用微量雾化机动喷雾器均匀喷洒专用的杀虫剂等毒杀苍蝇。（3）博物馆内环境采用超低容量或微量雾化机动喷雾器喷洒高效卫生杀虫药剂。5.办公场所消毒：（1）直接均匀喷洒在被消毒物品的表面，消毒10-30分钟；空气消毒时，关闭门窗，按20ml/M3喷雾，30分钟后开窗通风。（2）地面、墙面、水龙头、座椅等博物馆工作人员经常使用或触摸的物体表面：用有效溴或有效氯含量为250毫克/升-500毫克/升的消232、毒溶液拖擦或喷洒、擦拭。（3）公共卫生间（厕所）和垃圾箱（桶）：对公共卫生间及时用清水清洁后用有效溴或有效氯含量250毫克/升-500毫克/升的消毒溶液擦拭。对便池、下水道及时用有效溴或有效氯含量1000毫克/升的消毒溶液冲洗，作用30分钟，然后用流动水冲去残留的消毒剂。对垃圾箱（桶）内垃圾在及时清运，未清运的垃圾应置于有盖的桶内，每天用有效溴或有效氯含量1000毫克/升的消毒溶液喷洒垃圾桶内外表面。（4）空气消毒：平时多开窗通风换气，必要时用超低容量或微量化机动喷雾器空间消毒处理，30分钟后开窗通风。四、消杀工作职责1.保洁主管负责卫生消杀工作计划的制定、并组织实施和质量监控。2.保洁领班负233、责协助主管组织实施、检查卫生消杀工作。3.消杀工作人员由国家认可的专业人员组成。五、公共场所，办公场所害虫消杀前告示每次在消杀前，我司需经博物馆负责人书面确认同意后，发出公共场所害虫消杀注意配合事项的提醒告示，并在办公场所，广场上公共告栏及宿舍醒目位置张贴消杀通知，防止消杀期间对人、禽、宠物造成污染和危害。六、消杀计划1.全区域每月灭鼠一次。2.排水处、垃圾转运处理场所、厕所、绿化区等，每周一次。3.现现环境污染事件或传染病病疫情时，随时消毒杀虫处理。4.配合创卫活动，加大消杀力度和次数。七、消杀实施1.灭蚊、蝇、蟑螂工作每年1-4，11-12月份中，每月应进行1次灭虫消杀工作。其他月份具体参234、照各作业规程的要求进行消杀。2.消杀区域（1）楼梯口、楼梯梯间及楼宇周围；（2）展厅、展馆、大厅。（3）各部门办公室。（4）公厕、化粪池、垃圾箱、垃圾周转箱等广场公共区域。3.喷杀操作要点：（1）消杀药物需选用低毒高效药剂。（3）消杀方式以喷药触杀为主。（4）穿戴好防护衣帽；（5）将喷杀药品按要求进行稀释注入喷雾器里。4.喷杀时应注意：（1）梯间喷杀时不得将药液喷在扶手或人员的门面上。（2）喷杀时不得将药液喷在餐具及生活用品上。（3）喷杀时不得将药液喷在食品和器具上。（4）不得在博物馆工作人员工作时间喷药。（5）办公室、展馆、大厅应在下班或营业结束后进行，（6）消杀后注意事项（7）消杀时注意对235、展览馆物品的保护1）关闭门窗。2）将药液喷在墙角、桌下或壁面上，禁止喷在桌面、食品和器具上。5.灭鼠工作（1）灭鼠工作每月应进行2次。（2）灭鼠区域：1）楼宇四周。2）博物馆中常有老鼠出没的区域。（3）灭鼠方法：主要采取投放拌有鼠药的饵较和粘鼠胶。（4）在灭鼠区域投放饵料应注意：1）先放一张写有“灭鼠专用”的纸片。2）将鼠药成堆状在纸片上。3）尽量放在隐蔽处或角落等小孩拿不到的地方。4）禁止成片或随意撒放。5）投放鼠药必须在保证安全的前提下进行，必要时挂上明显的标识。6）一周后，撤回饵料，期间注意捡拾死鼠，并将数量记录在消杀服务记录表中。7）消杀作业完毕，应将器具、药具统一清洗保管。八、消杀工236、作标准1.检查仓库、大厅等，目视无明显示蚊虫在飞。2.检查办公室、馆内等，目视无苍蝇滋生地。3.检查博物馆内和污雨井，每处蟑螂数不超过2只。4.抽检楼道无明显鼠迹。九、消杀工作的管理与检查1.消杀工作前，主管必须详尽地告诉作业人员应注意的安全事项。2.主管应每次检查消杀工作的进行情况并将工作情况记录于每天工作日记中。3.主管现场跟踪检查，确保操作正确。4.主管应每月会同有关人员对消杀工作按检验方法和标准进行检查，并填写消杀服务质量检验表。上述资料由部门归档保存。第九章 绿化管理服务方案第一节 绿化管养规范一、乔木及花灌木生长旺盛、树形美观，无枯枝死杈；冠型美观，分枝点合适，内堂不乱，通风透光；237、叶片、枝干健壮；及时抹芽，树干、一级分枝上无萌条；及时清理死树，挖除死树桩并进行补植，保持无缺株；及时扶正倾斜树木；行道树分支点高度、树高、冠幅应基本保持一致，树池有侧石、无黄土裸露。二、绿篱、种植块及整形灌木绿篱及种植块生长茂盛，栽植到边到角，无死枯；绿篱及种植块轮廓清晰，平立面整齐，线条流畅，边缘线清晰；无杂生植物、爬藤、蛛网等和缺株、断档现象；无倒伏、歪斜、亮脚现象；整形灌木（球类等）生长丰满，无偏冠、空洞，修剪面光滑。三、草坪生长茂盛、叶色正常；无秃斑、杂草，生长季节无枯黄，无违规使用化学药剂现象；暖季性草坪高度保持在6cm以下，冷季性草坪保持在8cm以下；草坪与种植块等绿化相接处应切238、边；做好草坪的冬季防火工作。四、草花植株健壮，茎叶无黄斑、褐斑或黑色斑点，无病虫害；植株颜色正常，规格整齐，高度冠径之间差距不超过15%，叶片正常、无虫眼、无枯萎现象；花卉根茎处无裸露、枯叶现象，花卉品种配置科学、美观；花丛中无砖瓦、石块、积水、废弃物等现象；花卉无缺株、倒伏现象。五、补植养管单位正常养管中，凡出现死亡、严重损伤的苗木，须在三日内安排补植、更换；乔木补植须选用干径不低于现有的同品种全冠苗，大灌木及整形灌木须选用同规格、同品种全冠苗，绿篱、种植块等须选择同品种、大于现规格健壮苗密植，然后修剪至同等高度。六、病虫害防治根据植物病虫害的发生规律，做好病虫害预防工作，发现病虫害疫情及时239、上报，对于已发生的病虫害，要根据不同的树种、病虫害的种类和具体环境条件，及时治理；食叶性害虫危害的叶片每株（）小于5%，刺吸性害虫危害的叶片每株（）小于10%，基本无蛀干性害虫危害。七、浇水和喷淋乔木与灌木，应根据气温、土壤墒情等情况合理安排浇水：一般在无雨气候下，30以下天气一周安排浇水两次，30以上天气持续每天安排浇水一次、35以上天气应安排每天浇水2次；无雨气候下，广场绿化喷淋工作每天进行一次，并进行日报，保证绿化无积尘。八、整形修剪修剪应根据树种习性、养护季节、景观效果进行，达到均衡树势、调节生长、姿态优美、花繁叶茂的目的。乔木、大灌木每年修剪内膛枝、下垂枝、平行枝等不少于2次，修剪创240、面大于20c，必须进行防腐处理；绿篱、种植块及整形灌木（球类等）适时修剪（针叶类萌条不超过5cm，阔叶类萌条不超过10cm），表面无修剪残留物。九、开盘与施肥树木开盘大小适当，边缘线圆滑整齐，盘面平整，深度控制在10-20cm。结合开盘对绿化进行施肥，施肥对象、种类、次数及用量按XX市城市绿化养护导则进行。十、防护措施新植乔木和有倒伏危险的树木须设置支撑，对意外造成的植物倒伏、折损，须在当日内扶正、修剪或在三日内安排更换；对易受冻害树木，须在每年的11月底之前完成根际培土、覆草、包扎、修剪及裹干等措施；为防止雪压损毁树枝或变形，降雪天气时应及时清除树木枝叶上的积雪。十一、绿地管理及保护绿地、树241、池内无砖瓦石块、杂物、积水、杂草、杂树等，行道树树池、绿化带内表土应低于侧石3-5cm；绿地内、树木上无拉挂、晾晒、乱绑扎、刻画、悬挂物、禁锢物等；绿地内、树池内无私栽植物等现象；对破坏绿化和毁绿行为要及时制止，并及时向博物馆区域综合管理处汇报，对已遭破坏的绿化，待城管执法大队现场取证后即行恢复；经审批同意在绿地内施工的项目，要监督施工单位，确保其在审批范围内施工，不得超范围破坏绿化；在日常养管中不得擅自改变绿化设计意图。第二节 绿化服务工作内容一、绿植修剪工作（一）草坪修剪1.草坪5-11月每十天修剪一次，12-2月草坪属休眠季节，禁止修剪。2.操作者必须是经过严格培训合格的修剪人员。3.修242、剪草坪前清除草地上的石块、枯枝等杂物。4.按规定穿戴好工作服和劳保用品，如防护眼镜、手套、工作鞋等。5.若草过长应分次剪短，不允许超负荷运作。6.操作时，手和脚不准靠近旋转部件。7.草坪修剪后高度一致，花纹美观，无漏剪。8.修剪后草坪上无明显的草屑、杂物等垃圾。9.草坪修边后高度与大面积修剪后的草坪高度一致。10.修剪后草坪上的其它植物无机械损伤、无破坏造型苗木。11.在雨水天气及有露水时不能进行草坪修剪。12.无特殊情况，同一块草坪应在同一时间剪完，以免生长不均。13.重要接待、大型活动、节假日及每日的9：00以前19：00后禁止修剪。（二）乔木修剪、整形1.竹类植物老化枝叶枯黄面积达2/3243、时需剪除，其底部开裂达1/3以上时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤。2.修剪人员将机械、工具领用后并填写机械、工具领用登记表。3.乔木修剪应两个人以上配合，用人字梯及高枝剪、高枝锯进行，不得爬树修剪。4.对由于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时清剪。5.每年12月至次年2月应对乔木修剪，剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状，对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状。6.修剪工不得擅自改变原植株的造型，不得擅自截剪直径10cm以上的枝条。7.池边的乔木养护操作应注意安全，戴好有关安全设备。8.剪下的枝叶应及时清除运走。244、9.乔木修剪完后养护负责人对修剪效果进行检查并填写绿化植物修剪记录检查表。（三）灌木修剪1.3-5月每月修剪一次；6-11月每月修2次，12-3月越冬期禁止修剪。2.修剪人员将工具领用后并填写机械、工具领用登记表，并穿好相应的防护用品。3.灌木在雨天及有露水时，忌修剪。4.边修剪边清理干净修剪后的枝叶。5.灌木修剪完后养护负责人对修剪效果进行检查并填写绿化植物修剪记录检查表。6.修剪工必须按规定的造型进行修剪，不允许随意改动造型。7.小叶灌木用大号枝剪修剪，大叶灌木要用小号枝剪修剪。8.同一棵灌木应在当天工作日内修剪完毕，以免影响美观。9.灌木修剪后保持树冠丰满，造型美观。10.修剪后灌木没有245、明显的枯枝、折断枝、修剪后的废留枝。（四）地被修剪1.3-5月每月修剪一次；6-11月每月修剪2次，12-2月共修剪1-2次2.修剪人员将工具领用后并填写机械、工具领用登记表。3.地被植物在雨天及有露水时，忌修剪。4.以观花为主的地被，在花期时禁止修剪。5.操作者必须是经过培训合格的专业人员。6.操作者应按绿篱机使用说明书规定，正确使用。7.按规定穿工作服和戴相应劳保用品等。8.绿篱机加油。将无铅汽油和机油（二冲程机油）按容积比为25：1的比例混合。将油充入油箱。加油时切记关闭发动机。9.修剪绿篱带的枝条密度最大枝杆直径应与使用的绿篱修剪机性能参数相符。10.工作时修剪机械必须处于正常的技术状246、态。刀片转动或往复运动应灵活。旋刀式修剪机定刀和动力间隙1mm以下，往复式修剪机闭合后接触面间隙不超过0.15mm。11.发动机在常温下正常工作时，起动三次允许拉动起动绳三回。其中至少有一回起动成功。若发动不着或起动困难，应找出原因，排除故障后，才能继续使用。12.工作过程中要经常注意紧固联接件。按修剪质量情况及时调整刀片间隙或更换损坏零件。不允许带着故障工作。13.修剪后的质量应平整，基本无漏剪、撕裂率小于10%。14.小叶地被用大号枝剪修剪，大叶地被（非洲茉莉、鸭脚木、大叶伞等）要用小号枝剪修剪。15.同一块地被应在当天工作日内修剪完毕，以免影响美观。16.边修剪边清理干净修剪后的枝叶。1247、7.地被、绿篱修剪完后养护负责人对修剪效果进行检查并填写绿化植物修剪记录检查表。18.地被植物修剪后的生长枝控制在10cm以下。19.地被植物修剪后顶面平整、线条美观、造型饱满，不同地被植物交界处，线条分明，间隙为1cm左右。20.地被植物上不能存在枯枝落叶、残留修剪枝条等杂物。21.修剪工必须按规定的造型进行修剪，不允许随意改变造型。二、绿化浇灌工作每天11：00-15：00进行浇水；在12月初或寒流来临前，必须浇透一次过冬水后，至来年的二月之前停止浇水。浇水应根据苗木生长习性、地域、土壤、天气状况及时浇水，做到“不干不浇，浇则浇透”。养护工将工具领用后并填写机械、工具领用登记表。（一）草坪248、浇灌根椐草坪土壤湿度进行浇水，浇灌必须浇透根系层10-15，但不允许地面积水。4.草坪浇水无遗漏，浇水时要以喷洒形式浇灌，不能水流过激，以免冲毁草坪。5.浇水人员在浇水中，如有行人、车辆路过应避让，以免打湿行人衣服、车辆压坏水管。6.浇灌完后水管应整齐有序的排好，水管中无积水。7.养护工浇灌后养护负责人对浇灌效果进行检查并填写绿化养护日工作记录检查表（二）乔木浇灌1.新种乔木在3个月内按季节，每天树干及叶片喷水，12月-2月每天喷水1次；3月-5月每天喷水2次，6月-11月每天喷水2-3次。2.养护工将工具领用后并填写机械、工具领用登记表。3.乔木在124月每周灌水12次；在5月11月每周灌水249、35次，每次浇灌要一次性灌透。在12月初或寒流来临前，必须浇透一次过冬水后，至来年的二月之前停止浇水。4.在124月低温浇水在9：0016：00进行，511月高温期在10：00以前或16：00以后进行浇水。5.暴雨后一天内，树木周围仍有积水，应予排除，对于低洼地可采取打透气孔的方式排水。6.浇灌完后水管应整齐有序的排好，水管中无积水。7.浇水人员在浇水中，如有行人、车辆路过应避让，以免打湿行人衣服、车辆压坏水管。8.养护工浇灌后养护负责人对浇灌效果进行检查并填写绿化养护日工作记录检查表。（三）灌木浇水1.3-5月每周浇水3-4次；6月-11月每天浇水1次，10：00以前16：00以后，高温期忌250、浇水；12月-2月每周浇水2-3次，每天10：00-15：00浇水。在12月初或寒流来临前，必须浇透一次过冬水后，至来年的二月之前停止浇水。2.养护工将工具领用后并填写机械、工具领用登记表。3.灌木浇水要均匀，无遗漏。4.根据土壤干湿度进行浇水，浇灌必须浇透根系层，但不允许积水造成苗木萎缩烂根。5.浇灌方式为喷洒，水流不能过激，不能造成灌木被冲毁及破坏造型。6.浇灌时水管不能从灌木上拖拉及搁放，以免损坏灌木。7.浇水人员在浇水中，如有行人、车辆路过应避让，以免打湿行人衣服、车辆压坏水管。8.浇灌完后水管应整齐有序的排好，水管中无积水。9.养护工浇灌后养护负责人对浇灌效果进行检查并填写绿化养护日251、工作记录检查表。10.浇水后无遗漏，无大面积积水，无冲毁灌木造型现象。（四）地被植物浇灌1.3-5月每周浇水3-4次；6月-11月每天浇水1次，10：00以前16：00以后，高温期忌浇水；12月-2月每周浇水2-3次，浇水时间为每天10：00-15：00。在12月初或寒流来临前，必须浇透一次过冬水后，至来年的二月之前停止浇水。2.养护工将工具领用后并填写机械、工具领用登记表。3.地被浇水时均匀喷洒无遗漏。4.根据土壤干湿度进行浇水，浇灌必须浇透根系层，但不允许积水造成苗木萎缩烂根。5.浇灌方式为喷洒，水流不能过急，不能造成地被植物被冲毁及破坏造型。6.浇灌时水管不能从地被植物上拖拉及搁放，以免252、损坏地被。7.浇水人员在浇水中，如有行人、车辆路过应避让，以免打湿行人衣服、车辆压坏水管。8.浇灌完后水管应整齐有序的排好，水管中无积水。9.养护工浇灌后养护负责人对浇灌效果进行检查并填写绿化养护日工作记录检查表。10.浇水后无遗漏，无大面积积水，无冲毁地被植物造型现象。（五）花坛花境浇灌1.广场的盆栽时花夏秋季一般每天早晚各浇水一次，春冬季视天气情况每一至两天浇水一次。2.养护工将工具领用后并填写机械、工具领用登记表。3.广场种植的时花浇水视天气而定，以泥面不干裂、时花无缺水萎蔫现象为准。4.时花摆放后期，若每盆时花内处于较佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏期的1/3时应定为待换花。若花坛中待换253、花的比例超过1/2时要求全部更换。5.浇水人员在浇水中，如有行人、车辆路过应避让，以免打湿行人衣服、车辆压坏水管。6.浇灌完后水管应整齐有序的排好，水管中无积水。7.填写绿化养护日工作记录检查表。三、绿化施肥工作（一）草坪施肥1.每年草坪在越冬前几天需全面增施一次有机肥，可使草坪安全越冬，在11月进行。2.1-2月生长缓慢期禁止施肥，草坪增绿剂和尿素只在重大节庆日和检查时才用于追绿，其它时间控制使用。3.均匀施肥，避免草坪产生花斑或云斑。4.在3月、4月、11月可施用长效有机肥，在5月到10月生长季节期每月施速溶复合肥一次，施肥人员将肥料领用后并填写易耗物品领用登记表。5.施肥时间应在15：0254、0以后进行施肥，并同时进行浇水以避免造成灼伤。6.施肥一般在修剪后一两天进行，一般不在修剪前或刚刚修剪完施肥。7.复合肥每的用量为25克。8.禁止使用劣质及过期的肥料施肥人员施肥后养护负责人对施肥结果进行检查并填写绿化养护施肥记录检查表。（二）乔木施肥1.乔木在12-2月内可施有机肥一次，在3-11月生长期，每2个月施肥一次，北方12-2月禁止施肥；每年在越冬前几天需全面增施一次有机肥，可使乔木安全越冬，在11月进行。观花的乔木在花期前、花期后进行。2.施肥人员将肥料领用后并填写易耗物品领用登记表。3.施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定，早期欲扩大冠幅，宜施氮肥；观花、观果树种255、应增施磷、钾肥；博物馆内乔木禁施用尿素等高氮速效肥。4.乔木施肥时采用穴施或环施法，施肥结合中耕同时进行。5.施肥宜在晴天，施完后马上浇水以溶解肥料。6.施肥人员施肥后养护负责人对施肥结果进行检查并填写绿化养护施肥记录检查表。（三）灌木施肥1.在3.4.11.12月份可施1-2次长效有机肥；5-10月每月施一次复合肥，观花灌木花前增施磷、钾肥；1-2月生长缓慢期禁止施肥。每年在越冬前几天需全面增施一次有机肥，可使灌木安全越冬。2.施肥人员将肥料领用后并填写易耗物品领用登记表。3.施肥时间应在15：00以后进行施肥，并同时浇水以避免造成灼伤。4.施肥一般在修剪后一两天进行，一般不在修剪前和刚修剪256、完施肥。5.施肥人员施肥后养护负责人对施肥结果进行检查并填写绿化养护施肥记录检查表。6.施肥方法为穴施或环施，施肥要均匀适量，无烧苗现象。7.施肥后有无浇水，肥料有无溶解等。（四）地被植物的施肥1.在3月、4、11、12月份可施1-2次长效有机肥；5-10月每月施一次复合肥，观花地被花前增施磷、钾肥；1-2月生长缓慢期禁施肥。每年在越冬前几天需全面增施一次有机肥，可使地被安全越冬。2.施肥人员将肥料领用后并填写易耗物品领用登记表。3.施肥应在15：00以后进行，并同时浇水以避免造成灼伤。4.施肥一般在修剪后一两天进行，一般不在修剪前和刚修剪完施肥。5.施肥方法为撒施，施肥要均匀适量，无烧苗现象257、。6.施肥后有无浇水，肥料有无溶解等。四、病虫害防治（一）病虫害防治原则1.预防为主、综合防治。药剂应选用无公害，高效、低毒、无强刺激药剂。2.施药前提前做好安全防范工作，喷药时应挂放明显的喷药标志。3.每月喷一次广谱杀菌剂及杀虫剂。4.防治人员将农药领用后并填写易耗物品领用登记表，机械、工具领用登记表。5.对突发病虫害必须在两个工作日以内进行针对性治疗。炭疽病用0.5%硫分剂或1200百菌清进行防治；立枯病用1000甲基托布津，1200三唑酮进行防治。根腐病用1000根腐灵。1000代森锰钾进行防治；灰霉病用1000卡霉通，1000三唑酮进行防治；蚜虫用乐果1000液、氯氰菊酯1200液进行258、防治；青虫用1000青虫尽杀，1200万灵进行防治，红蜘蛛用三氯杀螨醇1000液，螨克1200液进行防治。6.在高温期、阴雨天气，大风天气，避免喷洒药剂。7.节假日，人流高峰期避免喷施药剂。8.喷药均匀无遗漏，药剂浓度适当。9.防治人员喷完药后对防治物品进行清洗并归仓。10.防治人员喷药后养护负责人对防治结果进行检查并填写病虫害防治记录检查表。（二）草坪病虫害防治1.草坪病虫害防治原则：预防为主，综合防治。药剂应选用无公害、高效、低毒、无强刺激药剂。2.施药前提前做好安全防范工作，喷药时应挂放明显的喷药标志。3.防治人员将农药领用后并填写易耗物品领用登记表、机械、工具领用登记表。4.对于草坪突259、发的病虫害应及时针对性的防治。草坪锈病用粉锈灵1200液或福星1500液等进行防治；草坪斑钱病用百菌清1000液或甲基托布津1200液等进行防治；蛴螬对草坪的危害用敌百虫1200液、敌敌畏1000或呋喃丹撒施进行防治；地螟对草坪的危害用青虫杀尽1000液或菊脂1500液进行防治。5.草坪每月喷一次广谱杀菌剂及杀虫剂。6.在高温期、阴雨天气和大风天气禁止喷施药剂。7.节假日，人流高峰期禁止喷施药剂。8.防治人员喷完药后对物品进行清洗并归仓。9.防治人员喷药后养护负责人对防治结果进行检查并填写病虫害防治记录检查表。（三）乔木病虫害防治1.草坪病虫害防治原则：预防为主，综合防治。药剂应选用无公害、高260、效、低毒、无强刺激药剂。乔木每月喷一次广谱杀虫剂及杀菌剂，对突出性病虫害应及时针对性的喷洒农药。2.施药前提前做好安全防范工作，喷药时应挂放明显的喷药标志。3.防治人员将农药领用后并填写易耗物品领用登记表、机械、工具领用登记表。4.应交替使用几种药物喷杀，避免重复同一种药导致病虫害产生抗药性。5.喷药时要喷洒均匀，应注意喷植物的叶背及根茎部位。6.防治人员喷完药后对防治物品进行清洗并归仓。7.防治人员喷药后养护负责人对防治结果进行检查并填写病虫害防治记录检查表。（四）灌木病虫害防治1.病虫害防治原则：预防为主、综合防治。药剂应选用无公害、高效、低毒、无强刺激药剂。2.施药前提前做好安全防范工作261、，喷药时应挂放明显的喷药标志。3.每月喷一次广谱杀菌剂及杀虫剂。4.防治人员将农药领用后并填写易耗物品领用登记表、机械、工具领用登记表。5.对突发病虫害必须在两个工作日以内进行针对性治疗。炭疽病用0.5%硫分剂或1200百菌清进行防治；立枯病用1000甲基托布津，1200三唑酮进行防治。根腐病用1000根腐灵。1000代森锰钾进行防治；灰霉病用1000卡霉通，1000三唑酮进行防治；蚜虫用乐果1000液、氯氰菊酯1200液进行防治；青虫用1000青虫尽杀，1200万灵进行防治，红蜘蛛用三氯杀螨醇1000，螨克1200液进行防治。6.在高温期、阴雨天气，大风天气，避免喷洒药剂。7.节假日，人流高262、峰期避免喷施药剂。8.喷洒均匀无遗漏，药剂浓度适当。9.防治人员喷完药后对防治物品进行清洗并归仓。10.防治人员喷药后养护负责人对防治结果进行检查并填写病虫害防治记录检查表。11.喷洒要均匀适量，无药害现象。（五）地被植物的病虫害防治1.病虫害防治原则：预防为主、综合防治。药剂应选用无公害，高效、低毒、无强刺激药剂。2.施药前提前做好安全防范工作，喷药时应挂放明显的喷药标志。3.每月喷一次广谱杀菌剂及杀虫剂。4.防治人员将农药领用后并填写易耗物品领用登记表，机械、工具领用登记表。5.对突发病虫害必须在两个工作日以内进行针对性治疗。炭疽病用0.5%硫分剂或1200百菌清进行防治；立枯病用1000263、甲基托布津，1200三唑酮进行防治。根腐病用1000根腐灵。1000代森锰钾进行防治；灰霉病用1000卡霉通，1000三唑酮进行防治；蚜虫用乐果1000液、氯氰菊酯1200液进行防治；青虫用1000青虫尽杀，1200万灵进行防治，红蜘蛛用三氯杀螨醇1000液，螨克1200液进行防治。6.节假日，人流高峰期避免喷施药剂。7.喷药均匀无遗漏，药剂浓度适当。8.防治人员喷完药后对防治物品进行清洗并归仓。9.防治人员喷药后养护负责人对防治结果进行检查并填写病虫害防治记录检查表。10.选用药品是否合理，配比浓度是否合理。11.地被植物的虫口密度控制在6%以下。12.喷洒要均匀适量，无药害现象。13.在高264、温期、阴雨天气，大风天气，避免喷洒药剂。（六）花坛花境病虫害防治1.防治原则：预防为主，综合防治。药剂应选用无公害、高效、低毒、无强刺激药剂。时花摆放前应喷一次广谱性的杀虫、杀菌剂，注意喷杀花盆泥面的蚊虫。2.防治人员将农药领用后并填写易耗物品领用登记表、机械、工具领用登记表。3.施药前提前做好安全防范工作，喷药时应挂放明显的喷药标志。4.摆放的时花应每天巡查，发现病虫害应及时喷药，没有特别病虫害的时花要求每半月防治一次。5.博物馆内时花严禁用剧毒、强刺激性或污染时花叶片和花瓣的粉剂性农药。6.防治人员喷完药后对防治物品进行清洗并归仓。7.防治人员喷药后养护负责人对防治结果进行检查并填写病虫害265、防治记录检查表。第三节 各项绿化服务要求与标准一、乔木服务要求与标准（一）服务要求1.修剪：集中修剪一年二次，小范围内随时修剪；及时对树木进行适当疏枝、疏叶。2.浇水：不干旱不浇水。3.施肥：一年2次，春秋季各一次。4.松土：半年一次。5.病虫害防治：4-10月份每月一次，有虫害时随时喷药。（二）服务标准1.行道树修剪要保持树冠完整美观，主侧枝分布匀称和数量适宜，内堂不空且通气透光；其中：大榕树、造型榕树、罗汉松等乔木的修剪应符合生长形态且按照采购人的要求或事先设计的图形修剪，做到美观大方、观偿性强。2.干枯枝叶要及时剪除。3.修剪时按操作规程进行。4.树枝不触到建筑物表面或影响车辆、行人。5266、.在树基直径1米范围内无杂草，树盘不下陷。6.发生病虫危害率5%以下，单株受害程度在5%以下，架空层、地库的，病害8%以下，虫害5%以上。7.无过长度枯枝，无枯叶。8.植株生长健康，黄叶少，架空层的生长健康，枯黄叶3%以下。9.树木无缺株，无死树。10.植株开头优美自然，无外力作用的倾斜。11.浇水时，不将泥土冲到路牙、路面，泥水不流到路牙、路面。二、木本灌木要求与标准（一）服务要求1.修剪：集中修剪一年二次，小范围内随时修剪；及时对树木进行适当疏枝、疏叶。2.浇水：不干旱不浇水。3.施肥：一年2次，春秋季各一次。4.松土：半年一次。5.病虫害防治：4-10月份每月一次，有虫害时随时喷药；（二267、）服务标准1.下部不光秃；架空层、地库的，下部光秃不不超过30%。2.植株整齐一致。3.常年植物一处四季鲜花盛，时花适时开花。4.花坛轮廓清晰，无残缺；架空层、地库的，每处缺株裸露面积不超过30*30cm。5.花谢后及时将残花枝剪去。6.花坛修剪平整，无碎叶，速生树种新长枝不超过30cm，生长较慢树新长枝不超过15cm。7.植物生长不影响车辆和行人。8.植物基座无垃圾、石块等废弃物，无杂草。9.发生病虫害，最严重的危害在5%以下；架空层、地库的，病害8%以下，虫害5%以下。10.植株修剪符合要求，造型优美。11.黄叶少于2%；架空层、地库的，枯黄叶3%以下。12.浇水时，不将泥土冲到路牙、路面268、，泥水不流到路牙、路面。三、草本灌木要求与标准（一）服务要求1.修剪：大叶红草15天一次，其他一年2次。2.浇水：3-5天。3.施肥：一年一次。4.病虫害防治：4-10月份每月一次，有虫害时随时喷药。（二）服务标准1.植株整齐一致，疏密均匀。2.常年植物一处四季鲜花盛，时花适时开花。3.花坛轮廓清晰，无残缺；架空层、地库的，每处缺株裸露面积不超过30*30cm。4.花谢后及时将残花枝剪。5.花坛修剪平整，无碎叶。6.植物基座无垃圾、石块等废弃物，无杂草。7.发生病虫害，最严重的危害在5%以下；架空层、地库的，病害8%以下，虫害5%以下。8.黄叶少于2%；架空层、地库的，枯黄叶3%以下。9.浇水269、时，不将泥土冲到路牙、路面，泥水不流到路牙、路面。四、绿篱要求与标准（一）服务要求1.修剪：a、一般花木徒长枝不超过20公分；b、大红花大面积有花蕾时不修剪；c、毛杜鹃4-10月份每月一次。2.浇水：3-5天一次。3.施肥：一年2次，春、秋季各一次，特殊情况除外。4.病虫害防治：4-10月份每月一次，有虫害时随时喷药。（二）服务标准1.下部不光秃；架空层、地库的，下部光秃不不超过30%；植株整齐一致。2.常年植物一处四季鲜花盛，时花适时开花；花谢后及时将残花枝剪去。3.无断层；架空层、地库的，每处缺株裸露面积不超过30*30cm。4.花坛修剪平整，无碎叶，速生树种新长枝不超过30cm；生长较慢270、树新长枝不超过15cm。5.植物生长不影响车辆和行人；植物基座无垃圾、石块等废弃物，无杂草。6.发生病虫害，最严重的危害在5%以下；架空层、地库的，病害8%以下，虫害5%以下。7.植株修剪符合要求，造型优美；黄叶少于2%；架空层、地库的，枯黄叶3%以下。8.浇水时，不将泥土冲到路牙、路面，泥水不流到路牙、路面。五、草坪要求与标准（一）服务要求1.修剪：20-25天一次。2.浇水：10天一次，草坪修剪后浇水一次。3.施肥：一年4次（每季一次）。4.病虫害防治：春、夏季每月一次，秋、冬季按实际情况。（二）服务标准1.四季常绿，覆盖率达98%以上（树阴下的草皮允许适当稀疏）。2.草坪清洁，无废弃物，271、无垃圾石块，杂草率低于3%（1分）。3.草皮平整，无下陷、无坑洼积水。4.叶色浓绿，无枯黄叶；架空层、地库的，枯黄叶3%以下。5.适时修剪，草的高度一致，边缘整齐。6.高度控制在：台湾草5厘米以下，大叶油草、假俭草、沿阶草10厘米以下；蟛蜞菊30厘米以下。7.发生病虫危害，最严重的危害率5%以下，单株受害程度在5%以下；架空层、地库的，病害8%以下。8.草坪上无践踏，无大于20*20cm的受损面积；无裸露地，架空层、地库的，每处缺株裸露面积不超过30*30cm9.草地上无粪便，无蚊蝇。10.浇水时，不将泥土冲到路牙、路面，泥水不流到路牙、路面。六、设施要求与标准（一）服务要求1.及时修整绿地维272、护竹篱笆、塑料栅栏及铁栅栏。2.及时检查对新栽种乔木的支撑与绑缚。3.及时更换及维护破损的植草砖及园路。4.及时修理滴水、渗水、跑水的水龙头、水管。5.机械、工具使用后，及时保养，放回仓库。6.及时整理各种绿化标识牌。（二）服务标准1.绿地中的植草砖无破损，卵石路无破损缺石。2.维护绿地的竹篱笆、塑料栅栏、铁栅栏等平直、整齐，无破损、斜倒。3.绿地中的水龙头、水管不滴水，不跑水，不渗水，其附近不积水。4.绿化机械、工具不丢弃、摆放在绿地上。5.绿化标识牌清晰干净，无锈斑，悬挂平整或直立不倾斜、不倒伏。6.护树支撑用三根竹竿，均匀分布，支撑在同一支撑点。七、整体美观要求与标准（一）服务要求按时巡273、视，发现问题及时整改。（二）服务标准1.树木无明显涂、写、刻、划现象，树上无垃圾。2.无乱张贴标语广告、招牌和影响区容观瞻的物品。3.绿化植物上无晾晒衣物等。注：苗木的养护成活率必须达到98%。第四节 绿化服务工作重点和措施以保证植物最优生长为重点，通过科学手段，细致管理，注重绿化养护全过程控制，确保绿化过程对环境无污染，对XX博物馆内博物馆工作人员以及游客无影响。一、博物馆区域内绿化和盆花摆放博物馆区域内摆放盆花是绿化工作的一项重要组成部分，它可以使博物馆内硬质空间充满生机，带给人们大自然的气息，有效地调节博物馆内空气。因此，凡在大厅、展览馆、公共设施及办公室、会议室等处配置适合生长的盆花，274、物业服务中心将细致养护。1.博物馆内摆花要视生长情况及时更换生长不良的盆花，以保证摆花的观赏效果。2.办公室、会议室等场所内摆花品种的选择要根据环境、位置而定。如根据光照、通风条件选择不同品种。3.植物要生长状态良好、无病虫害、花和叶要大而整齐，植物高度，外形等规格要一致。4.博物馆内摆花品种要适时而定，选择花卉的最佳生长期摆放，使花卉观赏效果最佳。5.植物的叶片要始终保持干净，植物叶片和花盆要经常擦拭，盆底有积水时应及时倒掉。6.摆放位置要适当，不要影响他人正常走路和工作。7.花盆的规格要统一，花盆内要放洗米石等装饰物，以增强摆花的观赏效果。8.植物叶片有黄叶时应及时清除或更换。9.植物需要275、修剪时要先带清洁工具，修剪后应及时清理垃圾，保持博物馆内卫生。10.植物需要施肥时，应先更换，把需要施肥的植物带回花圃施肥，以免造成办公室博物馆内空气污染。11.有的人对花粉过敏，在花卉摆放前应事先询问博物馆工作人员是否对要摆放的花卉过敏。如有过敏或过敏症状应及时更换之。二、广场绿化1.养护草地养护草地时，应保证绿化带的草皮覆盖率为98%，防止草坪出现大面积的枯死或黄土裸露现象。2.草皮清理每周对草皮内的杂草彻底清理一次，拾除草地、花丛内砖头、纸屑等杂物。草皮的检查标准为：无杂物，平整，全死苗现象。3.草坪洗剪对平地草坪进行修剪前，要戴好防护眼镜、口罩、防护手套、防护围裙等；首先检查机器底盆中276、心螺丝是否松动，刀片是否完好，机油、汽油箱是否有足够的油量，空气滤清器是否已清理干净，然后启动机器预热三分钟，无异常情况方可正常作业；作业员要顺时针向前缓慢推进剪草机，并根据草坪的厚度适当的调节机器油门大小。4.花卉草木博物馆内外绿化植物，春、夏季按天气情况及植物的习性浇水，炎热干旱出现缺水时，则须相应增加浇水次数，保证所有植物不因缺水而出现枯萎。广场植物浇水的湿透度为：草皮2cm左右，保证土质潮湿。5.盆栽摆放博物馆内外的盆栽，要及时剪掉枯叶残枝，保证博物馆内外盆栽常绿不败，按季节和需要进行更换。6.病虫害防治及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心养护管理，使植物增强抗病虫能力，经常检查，277、早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境地污染。用化学方面防治时，一般在晚上进行喷药；药物、用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。发生病虫为害，最严重地危害率在5%以下。三、重大活动或节日摆花1.在接到相关通知时，确定活动规模及要求。第一时间组织人员做好摆花前的准备工作。2.摆花根据实际情况选择不同的造型，造型要有层次感，简洁、大方。摆花作业完成后，相关人员应对各类盆花进行数量清点与核实，清点核实后，邀请后勤科对现场进行查看。四、绿化垃圾处理1.绿化修剪作业完成后，首先把修剪后的垃圾用工具把叶类、278、枯枝类分开堆放至平板车上。2.枯枝类应用包装绳捆绑在一起，用平板车与叶类一起定点集中堆放。3.子叶类堆放应即时加上一层土，这样可以加快腐烂，已供绿植施肥用。五、绿化管理应急抢险方案（一）遇台风暴雨时的应急处理措施1.对博物馆附近的行道树、小乔木等易倒的树木立树桩固定，增加树木的稳定2.对过于茂盛的枝叶必须进行修剪，以降低树木对台风的阻挡能力，从而降低台风对树木的危害。（二）炎热夏季的应急处理措施1.如遇干旱、高温炎热时，应及时组织绿化工进行全面浇水，以免引起）叶片灼烧或树木暂时萎蔫，减少干旱、高温、炎热等对树木造成的危害。2.对暂萎蔫的花草树木，在傍晚时浇遍水，促使花草树木在明晨恢复。（三）霜279、冻天气的应急处理措施遇霜冻天气时，应对树干、树盘进行培土。在有必要时，用稻草对树干进行包扎。（四）农药使用及农药中毒时应急处理措施1.使用肥料或农药时，由管理员填表申请，经领导批准后，方可领取，未经同意，严禁私自领取使用。2.在施用农药或肥料时（特别是高毒农药），施用人员必须佩戴口罩和胶皮手套，以防化学中毒，施用时间选择在人流较少时段，并提前通知博物馆服务中心，做好疏导人流工作，以防人、畜中毒。施用时选择适当天气，严禁在炎热高温、刮风下雨天喷农药，施肥时则尽量选择阴雨天，如无雨季节，施肥后需及时浇水，以免对植物造成损伤。操作人员如有头痛、头昏、恶心、呕吐等症状时，应立即离开现场，脱去污染的衣服280、，擦洗手、脸和皮肤等暴露部位，如仍感不适，及时送医院治疗。施用结束后，将空瓶、空包装或者剩余的肥料、农药交回物业公司仓库统一保管或销毁，以免造成浪费和污染。施用农药、肥料后，要将施用时间、地点记录清楚备查。（五）操作失误造成花木损害的应急处理措施1.松土、施肥时对根系造成伤害时，及时修剪枝叶和浇水。2.出现肥害时，应及时挖出所施肥料，并适当浇水。3.出现药害时，应该多淋水，以冲淡药物浓度。4.由于修剪过重而造成树木光突时，应补充肥料，勤浇水，以促进树木、枝叶尽快生长。第五节 绿植养护管理一、管理目的落实绿化管理制度，确保物业公司各物业服务中心绿化服务质量，为博物馆工作人员及游客提供一个舒适的办281、公、参观环境。二、适用范围适用于本物业公司博物馆物业服务中心的绿化管理。三、管理职责（一）物业服务中心物业部负责对绿化组实施日常巡查与监控。（二）绿化组绿化员负责对绿化的具体实施。四、工作程序（一）绿化工作制度的建立（二）由物业服务中心各物业部绿化主管建立各服务中心苗木清单。（三）物业公司根据所管理物业特点建立绿化管理手册。五、绿化管理（一）物业绿化项目由物业部对绿化服务部门各员工进行职责区域划分，并对绿化工进行礼节礼貌技能方面的培训。（二）绿化员必须严格按操作规程使用各类绿化设备。绿化设备实行专人负责，统一入库管理。绿化员每次使用绿化设备后，必须清洗干净后再入库。每月由绿化班长组织对绿化设备282、进行检查保养，发现问题，及时解决。六、工作检查（一）绿化服务主管依据绿化管理规定对本物业服务中心绿化工作进行日常巡查、监督和管理，并把检查结果填写在绿化工作检查表。（二）物业绿化主管应注重绿化组的环保意识培训，重点关注化肥、化学试剂的使用，详见化学危险品控制程序等。（三）物业绿化主管应注重绿化组的职业安全意识培训，重点关注化学试剂的使用等，详见化学危险品控制程序及危险作业控制程序。第六节 绿化养护规章制度一、范围本文规定了博物馆、广场绿化和博物馆内租摆绿植管理标准、绿化养护人员和监督人员的职责。二、综合绿化管理规定（一）物盆内无烟灰、烟头、杂物、叶面、枝干；无浮灰，保持叶色翠绿。（二）各类植物283、无枯萎、调谢现象。（三）盆缸清擦干净、无污、无渍。（四）草坪修剪整齐，无高低不平现象。（五）枝叶修剪齐整，无杂乱现象。（六）草坪干净无纸屑、杂物、清洗干净。（七）各类植物无病虫害。三、广场绿化管理规定（一）绿地内无明显死树，树木修剪合理，能较好地解决树木与广场电线、建筑物、交通、logo等之间的矛盾。（二）绿化生产垃圾主要地区和路段做到日产日清，重大活动前突击检查并清理绿地内的废弃物。（三）栏杆、园路和井盖等设施比较完整，能进行维护和油饰。（四）对人为破坏能及时进行处理。绿地内无堆物堆料、搭棚侵占等，行道树树干上钉栓刻画现象较少，树下无堆放石灰等对树木有烧伤、毒害的物质，无搭棚设摊、围墙圈占树284、等。（五）浇水量根据不同的季节、气候，以及草皮生长期、植物品种决定浇水时间（上、中、晚）和浇水量。（六）施肥根据土质、植物生长期、植物品种和培植需要，决定施肥种类及用量大小。（七）根据土质、植物生长期、植物品种和培植需要，决定施肥种类及用量大小。（八）根据季节、草坪生长状况对所辖草坪内的杂草进行清除并对土地进行相应的松土以利草皮的生长和规范。（九）根据植物的形状，以利观赏为目的，依植物品种及生长情况等因素进行修剪整形。（十）根据病虫害发生规律初实施综合治理，通常在病虫率高时，施以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。四、广场绿化管理过程中注意事项（一）冬季围挡：对于北方冬季风力较大地区，所有非常绿285、乔灌木均需要在冬季搭设围挡，同时处于风口的常绿乔木也必须搭设围挡。（二）浇灌：物业公司对XX博物馆的绿植浇水必须避开早午晚三个高峰期。早：8：00-9：30；午：12：00-14：00；晚：17：00-19：00（三）草坪：定期修剪将草种高度保持在6cm-7cm之间。（四）树木：对树形不符合要求的树木进行修剪或移除。（五）工作计划：每月月底将下月提交月份工作计划，绿化监督人员根据月份工作计划养护单位工作完成进度。（六）养护人员：每日工作前需到指定地点签到，所有员工在工作时必须穿统一的制服。（七）绿化监督人员每周至少两次对广场的绿植养护情况进行检查，并填写巡视记录表。（八）绿化监督人员每周至少两286、次对广场的绿植养护情况进行检查，并填写巡视记录表。五、博物馆内租摆绿植管理规定（一）植株丰满健壮，株型自然匀称。叶面干净光亮，无灰尘赃物，无明显病斑，无明显虫害，无残留害虫。（二）植株无残枝、黄叶。观花类植物，花朵开放饱满，无萎蔫。（三）植物的套盆、底碟干净整洁，无破损、无赃污，盆内无杂物、垃圾。（四）绿植物业公司养护人员每次养护工作完毕必须接受绿化监督人员检查，相关内容填写绿化养护管理工作记录。（五）如同种植物摆放时间较长或博物馆工作人员提出的更换植物品种，应安排租摆物业公司定期更换调整。六、博物馆内租摆绿植的管理事项（一）根据花卉植物的不同生长发育时期的特殊要求，追施化学肥料，并保证在博物287、馆内无异味的散发。（二）根据花苗的大小和生长速度快慢选择相应的花盆、套缸，由花木物业公司执行。（三）根据植物的特点，每日或隔日浇水。原则是：水温与室温要接近，浇水一定要浇透，盆土应经常保持湿润，不要过干、过湿，也不要时干、时湿。（四）根据花卉耐阴喜阳程度和生长习性，经常性将一些喜阳花卉移到阳光充足的地方。七、绿化养护人员和监督管理人员职责（一）绿化养护人员职责1.负责园区内绿化植物的栽种、松土、防早、排涝、除草、施肥、防治病虫害等养护、管理工作，及新绿化工程的施工；保持花草树木整齐、美观；负责设施的管理和维修；负责对所用机器的保管和维修。2.严格遵守各种规章制度和国家的法律法规。3.严格遵守劳288、动纪律和请假制度。4.进行各种绿化作业时，不能破坏环境卫生。修剪的杂草、杂物等要当天清理干净。如特殊情况未清理，第二天必须清理干净。5.工作中操作修剪机、剪草机等机械时，要严格按操作规程进行，确保生产安全。由于违规操作而导致的人身和财产损失由当事人负全责。6.工作时间时间严禁结伙在路边、墙角、绿地内休息。不脱岗，不串岗，禁止拾捡废品。7.发现植物病虫害及受损的花草树木要及时上报。8.喷药时必须戴口罩、手套和帽子，穿长袖衣服和长裤；喷药期间不能吃东西、喝水。树木喷药前应告知周围人员，并想办法移走附近车辆，以免将农药喷到人、车上。9.驾驶车辆时要遵守交通法规，严禁违章驾驶、酒后驾驶，要定期对车辆、289、拖拉机进行检修保养，严禁拖拉机、车辆带病驾驶；下班后要将车辆停放在指定位置，否则，一旦出现丢失等事故，自己负全责。（二）绿化监督人员职责1.负责绿化管理工作，对所有的花草树木进行统一管理。定期检查并督实清洁绿化管理工作的月工作计划完成情况。2.负责绿化验收和移交，做好接管后人员及设备管理。3.负责处理清洁绿化对口业务往来事项的实施情况。4.负责清洁绿化监督检查工作。5.协助绿化物业公司对绿化养护人员的培训工作。6.负责对供方物业公司的考核以及费用的结算。第七节 绿化养护处罚细则一、人员到位要求1.作业人员未履行职责，如未在岗，自查未到位，安排作业工作未到位，作业班组需规范，班组出现窝工，工效低290、下，迟到早退等现象，出现以上情况者，每次扣罚100元；2.更换负责人每次扣罚2000元。二、日常检查1.养护单位必须按时提供日、周、月养护计划及巡查记录，没有达到要求及计划无实际操作性，视为没有达到要求，未提供一次扣100元；2.养护人员月平均出勤数不得少于预算人工数的100%。缺工，一人扣300元；所有人员必须专职，非采购人同意不得兼职与本项目无关的工作，否则每发现一次扣200元。3.各养护单位工人应统一服饰（夏冬各一套），服饰上需印有物业公司名称，未着装衣服的，不计作养护工人，且每次扣罚100元。4.日常作业产生的垃圾、枯枝、草屑需用黑色塑料袋打包收集，并保证日产日清。垃圾未用塑料袋打包收291、集的，一堆扣100元；未日产日清的，扣100元。5.经采购人发派整改提示单，属于未及时整改的，一次扣100元。6.浇水效果参差不齐，造成苗木萎焉，扣500元。7.发生一起责任性投诉或被新闻媒体曝光一次，属责任问题，每次扣罚500元；在政府组织的突击性任务或迎检活动中，因养护不到位造成迎检不合格的，每次扣罚500元；连续2次迎检工作因养护不到位造成不合格的，采购人有权单方面解除合同，并处于5%中标价作为处罚。8.在日常管理中，凡在养护范围内出现“失管、失养”，造成较大面积病虫危害及大面积苗木（包括贵重苗木）死亡的应按整改要求补植，并每次扣罚500元。9.未按采购人要求的规格及时对缺株缺苗进行补植292、，采购人有权自行委托第三方进场补植，所产生的一切费用从养护单位当月养护费用中扣除，并加罚未补植养护单位500元/次。10.项目水、电由采购人提供。养护单位对取水点应做好管理工作，发现一次非养护单位取水的，扣罚200元。养护单位利用采购人提供水、电作业于非养护范围的，发现一次扣罚200元。水源取水点或消防栓若出现损坏漏水等现象，养护单位应第一时间向采购人反馈并自主安排维修，否则采购人每发现一次将扣罚200元，损失水费也由养护单位承担。11.养护的内容物（标的物）产权归采购人（XX省XX博物馆）所有，采购人对内容物变动（含数量与质量）有知情权和决定权。中标人应及时对内容的变动情况观察和报告。中标人293、未得采购人指令不得擅自处理。不及时发现和报告的，视情况给予单次500元扣罚，造成损失无法追偿的，由中标人赔偿造成的相应损失。12.养护单位绿化养护作业应保质保量，发现与绿地绿化日常养护要求不符的，每次扣罚100元，情节严重或没有及时整改的每次扣罚200元。第十章 安保管理服务方案第一节 安全防范计划一、博物馆物业安保服务具有的特点1.文物单位的文物具有历史代表性；2.文物单位的文物具有不可再造性；3.文物单位的文物具有价值珍贵性。二、安全防范任务和措施1.文物进行展览时，要做好展厅、展室的安全巡查工作，防范参观者和游客涂、写、刻、划甚至破坏、偷盜文物；2.开馆前，要先检查门窗、展柜、展品有无异294、样，有无变动或损坏丢失；3.闭馆时，要做好清馆清场工作，以防范不法分子藏匿行窃；4.闭馆后，要加强值班，开展展厅、展室的巡逻和检查工作；5.严守库房秘密，不得向无关人员泄漏库房文物的情况；6.做好文物转运时的安全防范工作；7.根据文物单位的风险等级，采取相应的防盜，防范火灾、治安事件发生；8.注意道路、车场管理，防范参观人员的存车被损、被盜。三、组织架构博物馆安保实施三班二运作方式运行，合计XX人，并在博物馆的文物管理优势和指导下，与公安部门实行互为策应、联动，相互配合做好安全服务防范工作。安保队长安保组长安保组长安保组长安保员安保员安保员四、安保人员安排说明根据博物馆物业安保服务具有的特点，295、和治安、消防安全维护及博物馆文物的安防密级要求，借鉴XX博物院的现场安全管理，结合博物馆的实际情况，我们拟派博物馆安保人员：（投标人根据项目情况自行修改）1.消、监控岗每班XX人，三班二倒合计XX人；2.2楼、3楼展厅岗(白班)，每层展厅XX人，1楼展厅XX人，计XX人；3.巡逻岗每班XX人(白天兼参观人员引导、疏散、室外巡逻和辅楼展厅岗)，三班二倒合计XX人；4、辅楼门岗安保XX人。5、队长XX人。合计安排安保XX人。第二节 岗位职责一、保安队长岗位职责1.保安队长对整个博物馆内外的治安、消防安全、车辆管理负有组织领导的具体责任。负责安全防范的全面工作，认真贯彻公司领导的指示精神，较好完成保296、安部的各项工作任务，带领全体保安做好博物馆的安全防范工作。2.坚持“从严要求，精诚护卫”的方针，认真抓好保安队伍的各项建设。3.有组织、有计划的开展军队训练，不断提高全体保安的队伍素质和令行禁止，遵守纪律的自觉性。负责新队员的业务培训和思想品德教育。4.不定时的查岗查哨，确保保安在工作中始终保持良好的工作状态。掌握保安的心态，注意思想动向，及时做好疏导工作，防止保安内部发生意外情况。5.加强日常安全管理，定期或不定期检查博物馆消防、治安状况。对在博物馆内可能发生的偷盜、斗欧、火灾等问题，及时发现和制止，消除安全隐患。对已经出现的问题，及时处理，保护好现场，并立即报告领导和有关部门。6.熟悉和掌297、握博物馆内各种保安与消防设施的操作和性能，熟悉博物馆内的治安状况，做到心中有数。7.对违反纪律和制度的保安，有权对其批评和经济处罚。8.对整个博物馆内的装修情况、卫生环境和绿化环境的好坏负有监督责任。9.制定本部门的各项制度。10.完成领导交办的其它工作。二、安保领班岗位职责1.在队长领导下，负责博物馆内的治安防范管理和车辆管理及消防安全管理工作；2.主持本班安保日常工作，检查组员仪容、仪表，严格执行博物馆管理制度和安全防范工作的落实；3.不断巡查督促各岗位，协调处理相关事件，及时纠正违纪违章现象；4.处理一般性的治安、交通、消防案件和客户投诉，遇紧急事件时，及时与队长取得联系，并迅速调集人员298、前去处理；5.做好全班的考勤工作；6.监管博物馆内治安、道路交通及消防安全等工作；7.负责新安保员的岗中培训工作；8.保管好本班的安保装备、用具及其他公用财物；9.防范参观者和游客涂、写、刻、划甚至破坏、偷盜文物；10.完成领导交办的其他任务。三、安保消、监控岗岗位职责1.在安保领班的直接领导下，能熟练操作消、监控设备，做好监控中心的监控及各岗位协调工作。2.按公司规定着装、佩带工作牌，仪容、服装要整洁，用语要规范，态度要礼貌，树立监控中心良好形象。3.接班人员必须提前十分钟上班，做好打扫卫生，清洁设备、记录情况、与当班人员交接好工作，准时上岗。4.保持室内清洁，严禁吸烟，严禁使用电水壶及其他明火，设施设备与操作台上不得堆放杂物，监控室内不准干私活，不准在监控室内打外线电话。5.认真履行职责，与各岗互动，共同维护管理区域内的治安、消防、交通.安全和车辆停放有序；6.认真观察监控屏幕，发现异常及时调动各岗到场查实，防范参观者和游客涂、写、刻、划甚至破坏、偷盜文物；7.突发事件应立即报告领班，并按应急措施迅速处理，必要时报警“110”，保障博物馆财产、业主及客户的安全。8