1、公园物业管理服务投标文件XX公司二零XX年XX月公园物业管理服务投标文件投标单位：法定代表：地址：投标日期：20XX年XX月 一、物业服务的综合说明（一）服务需求分析与管理定位1、设备管理要求高：本项目全部为开放式娱乐、旅游、休闲园区，对相关设备的管理要求高，对物业人员提出了更高的要求，这要求加强监控、预防性检修，保证设备处于良好运行状态，如遇到紧急停水、停电，备用电源能够随时启动，保证供电、供水。2、严密的安全保障：需要针对园区性质进行全方位、分区域安全防范，制定多重的安全保障及信息保密措施，做到既美观又安全、既宽松又严谨的外松内紧的安全管理。3、日常管理关注节能环保：在保证园区的正常使用的2、情况下，设备管理安全高效经济运行，实现节能降耗显得尤为重要。物业要率先推行环保节约，倡导低碳经济，与国家倡导的建设环保节约型社会相符合，并且加强环境健康管理同样不可忽视。4、配套服务要求响应及时，关注细节：本项目需要多项配套服务，而其受众包含领导、游客、接访等，覆盖面广，因此需要针对性设计各项配套服务方案，保证响应及时、服务高效。5、综上所述，我公司对本项目提出的服务指导思想是：安全、高效、精益、环保安全：建立起一套科技与人防相结合、内紧外松安全管理体系。高效：“以游客为中心，以服务为导向”，围绕客户需求，精编流程提高效率。精益：精益生产，精致服务，关注细节，努力建设好桓台县的大客厅。环保：注3、重节能降耗、重视环境健康控制。根据我公司对本项目的服务需求分析与物业整体管理定位，管理重点如下：设备无故障运行：通过专业化深度保养、预防性检修、能源管理工具分析控制，确保电、水、空调等设备系统无故障运行，保证园区正常使用。严密安全保障：实施全方位、立体化、网络化安全管理方案，点、线、面、人防技防相结合，实施外部巡逻、内部监控，设立多重安全保障，协助公安机关做好游客的安全。节能环保运营：严格执行ISO9001质量、14001环境管理体系标准，按照公园的实际运行情况制定可行的节能环保方案，并不断引进先进节能技术，进行节能改造，不断提高项目的节能降耗水平。便捷交通导航：通过对公园交通流测算、智能引导4、专用通道等方法，做好园区内部外部交通导航，确保交通顺畅、停车便捷。（二）总体管理模式和方案1、构筑项目服务一体化平台为实现项目的有效监管和反馈，实现信息快速流转和高效服务实施，确保物业服务中心内部流程的正常运作以及持续提升、改进。我们将采用OA办公、客户网上服务平台、邮件等为一体的办公信息平台。通过平台系统，客户只需通过电话进行服务需求登记，客服中心迅速派单，同时记录派单时间，自动提示未完成事项，保证服务需求快速、及时、无遗落响应；另外在项目内部管理上，也可通过平台系统，与公司总部、其他项目部进行同步信息交流沟通，从而提高内部管理水平。2、导入公司标准化我公司建立了“现场标准化数据库”，结合5、实际将以往的管理累积经验和涌现的新创意，以彩图、样表填写、赋以文字等结合的直观方式，按工程、安全、行政、清洁等管理类型收集、整理和编制，并定期以现场检查、会议、小组讨论等方式持续推广，使标准能系统地在不同物业现场移植，达到各物业工作效果及人员表现一致的目的。3、建立有针对性的安全管理体系我公司在本项目安全管理上，实行专业公司技术支持，区域项目联防共管，项目负责人现场负责，建立起一套适合于本项目的安全管理体系。在基本安全管理的基础上，项目部除按日常管理内容外，根据项目特色应重点关注企业的应急、保密管理（防止技术资料、图纸、信息外泄）。4、应用设施设备规范管理体系针对园区内各系统设施设备的运行特点6、，规范设施设备管理：制定适合设备运行的操作规程，严格按操作规程进行操作；开展系统化、专业化培训，确保每位工程人员熟悉各系统设施设备的操作；制定严格的设备机房进出制度、值班、交接班制度，实行工程24小时值班制度，实时掌握设施设备运行数据；制定周密设施设备维保计划，按计划实施维保，确保各设备运行正常；制定日常设施设备巡检制度，及时发现并排除设备故障，确保运行正常；应用预防性维修等模式，规范设备管理工作、优化设备管理工作流程，提升设备管理水平，确保设施设备无故障运行；5、节能环保运营：针对公园使用的特点，实施节能降耗及环保措施：针对园区设备运行特点，结合能源数据分析板块，制定设备运行节能方案，并根据7、实际情况不断完善节能方案；根据不同时间、气候及节假日使用情况等照度要求，控制园区照明系统的开与关；利用特定的节日，联合各单位员工一起做好节能环保宣传，系统开展节能环保活动，提高员工节能环保意识；对园区游客产生的垃圾进行分类存放，回收利用。6、交通导航，出入便捷在园区范围内在各出入口、车库设置人员进行车辆行驶与停放引导，确保园区内交通顺畅；7、营造优雅舒适环境制定可行的日常保洁方案，对整个园区特进行全天候保洁，确保环境整洁干净；提倡洗手间文化，摆放适宜盆栽，悬挂美观镜框，播放背景轻音乐，营造轻松氛围；针对运动区、休闲区、展览区等地方，采取人性化艺术设计与配套服务相结合的方法，营造轻松气氛，舒缓压8、力；得体的节假日环境设计与布置，营造浓烈的节日氛围；在园区内推行五常法，营造整齐美观的强烈视觉效果；8、项目服务模式与指导思想（1）服务模式 “一站式”服务针对物业服务的系统性和服务的专业细分，建立以事务部客服中心为核心的物业管理服务体系，客服中心作为整个项目部的信息“中枢”为客户群提供通畅的一站式服务信息反馈渠道（24小时热线、意见箱、公司网站、来访等）确保各种需求能及时得到传递与关注，并有效组织、处理、回访。实现信息快速流转和高效服务。（2）服务模式不均衡管理：我们的各项服务工作均会依照工作的轻重缓急和业主的自身时间规律进行统筹安排，不均衡、有所侧重的安排工作，通过优化的工作编排使服务更加9、人性化，能更有效的满足业主的各项需求。（3）服务模式首问责任制：项目部任何人员接到业主及来访者的信息，不论时间、地点、事由，均要在最短的时间内给对方有效的解决或指引，否则责任均由第一个接到信息者承担。管理服务人员接到服务需求在规定时间内，必须把处理信息反馈给业主并取得认可。我们承诺：对业主的投诉处理率达到100%。（4）服务模式回访工作制：业主的满意度是我公司控制、提高服务质量的直接标准。定期将随机向定向业主进行走访，了解他们的服务需求点，收集服务反馈意见。项目将每半年进行一次有针对性的意见征询。在年终进行一次全面综合服务质量考证和业主服务满意度调查，并根据征集的意见要求，做到及时提高，并不断10、持续超越业主的期望。同时为不断改进管理服务工作和提高服务质量，特此建立了两级投诉回访制度，一级是服务中心的回访，二级是公司总部抽样回访。（5）服务模式时效工作制：对业主的服务工作一律实行时效工作制。即我们郑重承诺：所有对外的服务工作，均将在向业主承诺的时间内完成或有处理结果。我们对业主关心的服务工作都要求按规定的时间完成，决不拖延。将各工作时效公示给业主监督，比如：申报维修工作必须在接单后规定时间内赶到现场。急修必须在10 分钟内赶到现场。游客投拆必须在当日内处理完毕。回访工作必须一周内进行。（6）服务模式公开监督制：根据游客服务多元化的需求，提供人性化的各项服务，充分体现方便、快捷的工作理念11、，满足游客的基本要求。我们的所有服务均向游客公开，实行六个公开：服务管理内容公开、服务管理目标公开、服务管理制度公开、办事程序公开、业绩考评公开、服务管理机构公开。（7）服务模式安全预案制：我们将重点解决业主的安全管理问题，针对安全重点和难点，在管理服务进行之前预先设立安全防范应急预案制度，对可能出现的突发问题均有及时、有效的处理程序，确护卫全工作万无一失，为园区营造无比信任的安全感。（8）服务模式三米微笑制：提供服务时，应主动展示周到的微笑，不能不理会，虽然是点点滴滴的服务，但能化解很多矛盾。我们要求员工在面对客人时应面带微笑、和颜悦色、给人以亲切感；与游客谈话时，应聚精会神、注意倾听，给人12、以受尊重感；应坦诚待人，不卑不亢，给人以真诚感；应神色坦然、轻松、自信。（9）服务模式经理考评制：我公司将根据服务管理方案的承诺，对派出本项目的负责人按IS09001标准对其工作进行监督考核；同时，项目负责人必须定期、不定期地向公司总部汇报工作，主管单位可根据实际情况对项目负责人的工作进行综合考评，如对项目负责人的满意率低于80，则可向我公司提出更换负责人的要求，我公司将根据主管单位的意见及时更换符合要求的项目负责人。（三）服务质量目标一、保安部门；1、着装规定：1.1统一着装，要求举止文明、大方、得体、精神抖擞。1.2统一穿保安工作服，配戴工作证，服装整齐、干净(凡佩带不齐者不得上岗)。1.13、3不得戴饰物，口袋内不宜装过多物品。1.4禁止披衣敞怀，挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。1.5上岗前必须对照整容镜整理着装，检查衣、帽、鞋带及装备是否穿戴整齐、规范。队长、班长在场应检查并予以纠正。1.6在岗期间，保安班长带领遵守仪容仪表规定。2、工作要求：2.1园内禁止以下不文明行为、现象，保安负责制止、劝阻： 2.1.1摆摊设点，兜售物品、杂耍卖艺以及其他经营性活动；2.1.2采土取石，堆放杂物，晾晒衣服以及躺卧，露宿，乞讨；2.1.3乱贴、乱画、乱挂、乱投各类广告和宣传品；2.1.4攀登、移动、刻划、涂污、侵点、损坏公共设施；2.1.5砍伐、攀折、刻划树木，采摘果实和花卉，践踏、损坏14、草坪和植被。2.1.6滑旱冰，玩滑板车，到喷泉内玩耍、嬉闹。2.1.7随地吐痰、吐口香糖、便落、乱扔乱倒废弃物，焚烧树叶和垃圾；2.1.8在园区、喷泉等观赏水体内垂钓、游泳、滑冰、洗涤衣物，向水体内排放污水，倾倒污物；2.1.9携宠物进入公园，捕捞水生动植物。2.1.10非公园机动车和非机动车(自行车、三轮车、电动车等)随意进入公园，乱停乱放。2.2负责园内灯光、音响、座椅、雕塑、果皮箱、标志牌、喷泉等设施设备的看护，严防被损、被盗。 2.3负责维护园内游客秩序，倡导游人爱护公物，文明游园。2.4负责突发事件、重要情况的快速上报及时处理。 2.5通讯工具、照明工具、巡逻自行车及其他工器具由采购15、人按现有数量提供，合同期满后，采购人将完好如数(同品牌、同型号)收回，若使用数量不满足中标人使用要求，则由中标人自行购置。 二、保洁部门：1、基本时间要求： 实行每天两次普扫的全日保洁工作制度，每天早上普扫时间为7：30前结束，第二次普扫时间在下午16：30前结束，其它时间为保洁时间。每天早7点至11点和下午2点至晚6点必须有人值班保洁保持园区洁净。每天作业结束后转入正常保洁。2、保洁职责：2.1负责园区各门、广场、草地、绿化带、花草盆、公园道路和地面、游乐场所及其他公共区域的清扫保洁。2.2负责公园园区(包含水面)杂物的清理。2.3负责出入口栏杆、坐椅的擦抹。2.4负责垃圾的收集、转运集中。16、2.5负责垃圾桶的清洗工作。2.6负责厕所的卫生及消毒工作。(专人负责)2.7对园区内发生的违规现象进行劝阻并及时汇报。2.8负责卫生工具设备的清洁及保养工作。2.9冬季积雪应及时处理，停雪后24小时内必须清理完毕(包括园区道路、广场等)，并及时在重要路口及节点设置警示标志。3、保洁卫生管理标准3.1各入口、广场：3.1.1绿化带、花草盆：无垃圾、无脏杂物，花草叶无枯萎和明显积尘，花草盆侧面及槽边无污迹、无积尘、无积水和异味，花草修剪整齐，摆放美观。3.1.2公园道路和地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无青苔。3.1.3水面：无杂物、无油污。3.1.4阶梯：无污迹、无水17、泥迹；无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。3.1.5扶手：无污迹、无水迹。3.1.6墙面：无污迹、无乱张贴物。3.1.7门窗：无污迹、无积尘、无乱张贴物。3.1.8出入口栏杆：无污物、无阻塞。3.1.9垃圾桶：桶体光洁无污迹、无痰迹，烟灰缸盖上无烟头、杂物，桶内垃圾不得超过桶口。果皮桶倾倒擦拭，至少每天一次，无污迹及垃圾外露。3.1.10座椅：保证至少每天擦拭一次。3.2公共厕所：3.2.1地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。3.2.2墙面：无污迹、无乱张贴物。3.2.3天花板：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。3.2.4光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。3.2.518、窗户、窗台：无污迹、无积尘、无乱张贴物。3.2.6玻璃：无污迹、无积尘、无乱张贴物。3.2.7洗手盆：表面光洁、无污迹。 3.2.8排气口：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。3.2.9蹲便器、坐便器、小便器：表面光洁、无尿迹、无污迹、无水锈迹、无烟头，无杂物、无异味。3.2.10厕座：厕盖及厕体内外表面光洁，其内无尿迹、无污迹、无水锈迹、无堵塞3.2.11厕纸篓：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。3.2.12手纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。3.2.13门窗：无污迹、无积尘、无乱张贴物。3.2.14地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。3.2.15公厕内放置芳香球卫生香等祛味物品。3.2.119、6化粪池应及时清理，不得出现溢漏等情况。3.2.17道路两侧、广场、座椅、台阶等位置大理石（除冬季外）每天用拖布清洁一次。3.3垃圾处理：做到日产日清。将所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散放垃圾。严禁把路面、广场、绿化带垃圾倒入绿化带及湖内。可做废品回收的垃圾，要另行放置。公厕管理房保持清洁、无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。 3.4消杀害虫，达到无蝇、少蚊、少虫。3.5积极灭鼠、灭蟑螂。 三、整体维修部门l、对园区内各种设施定期进行检修。2、负责变压器、喷泉、广播、监控、污水处理设备的日常保养与维修。3、喷泉开放时间：节假日上午9：0010：00 下午2：003：00： 晚20、上7：008:00；如遇大型活动和参观接待随时开放。4、照明设施的开放时间： 春季、冬季：17：3020：30；夏季、秋季：18：00-21:005、广播系统的开放时间：7：0020：006、栏杆、小推车、磨盘、桌椅、路灯、垃圾桶、井盖和标示牌等设施完整、安全，维护及时。采购人认为有必要设置警示标识标志的要及时增设，防腐木、仿木制品、灯具、座椅、音响、护栏等应按照相应规定进行维修保养，每年用桐油漆粉刷不少于一次两遍，芬兰木、防腐木应使用凯基漆或者木油油漆维护。7、沙坑每年补充沙子一次，沙子必须为优质海沙，不能含有杂物。8、园路、广场等硬质铺装，维护、清理及时。卵石路、大理石铺装、廊架及凉亭等保21、证其完好。 各内湖和喷泉及时补水，保证景观的完整性和设施的正常运行。 9、按照安监局要求自行购置防火等设备，设置安全台账，熟练掌握灭火器、 “119”报警的使用方法和程序，制定应急预案。10、中标人须对消防设备、设施作定期巡查和保养，发现缺陷及时修复。11、电工须负责公园内所有电器及供电线路的例行保养工作，熟悉公园供电系统的线路图和控制方法，机电设备的性能和使用状况，保证低压配电设备的正常运行。12、电工须严格执行操作规程，遵守用电运行维修保养制度。小修不过时，大修不拖延，会判断和处理发生的故障和事故。13、各类电器设备，应定期进行检查，在检修时必须切断电源，挂上警告牌，并设人监护。合闸前应仔22、细普查一遍，确认无问题后方可合闸。 14、每天要巡查设备、仪表运行情况，检查公共区域的电灯和末端供电线路情况，做好各种运行记录，发现问题及时处理，保证机电设备的完好率，保持机房、设备整洁。15、负责园区各控制室的运行管理，负责所有管道的日常维修，熟悉管道阀门用途、走向和各种参数，保证管道畅通和设施完好。16、保证公园给排水设备的正常运行。定期巡回检查，做到小修不过时，大修不拖延，特殊维修及时报采购人主任办公会审批。工作时，严格遵守安全操作规程，确保自身和他人的人身安全。工作完毕及时清理场地，清点工具和剩余材料，并保管好所辖工具。17、室外配电箱定期维修维护，并须每年刷漆一次。18、保安岗亭须定23、期进行维修、维护，每年刷漆一次。19、喷泉及给排水管道须做好防冻措施。20、夜间须安排有专业电工值班，保证园区内正常用电。21、须根据采购人要求定期交纳水电费。22、音乐喷泉及东湖喷泉须由专业机构定期进行维护检测，检测报告报采购人一份。二、物业服务企业的管理机构方案，运作流程及各项管理规章制度（一）安全保卫管理制度1、仪容仪表（1）服饰要求：规范、整洁、统一1.1当班时间按规定穿着制服，衬衣前后摆包进裤内，扣子要扣好，尤其是第一粒扣子及袖口的扣子应扣好，不能挽袖子、卷裤腿。1.2要爱护制服，保持制服干净、整洁、笔挺，上班前应检查是否出现漏缝、破边或破洞现象；且要牢记清洁第一，经常换洗制服，不得24、有异味、污渍（尤其是领子和袖口的清洁）。1.3员工要按要求选用配色和谐的领带，领带大箭头垂至遮住皮带扣为宜，如用领带夹，则六粒钮扣衬衣应别在第三和第四颗扣子之间。1.4制服口袋不可放太多太重的物件，否则会令制服变形。西服上衣口袋不能插笔，亦不能把锁匙挂在腰间皮带上，以免有碍美观。1.5员工上班工作期间必须穿着黑色皮鞋，保持清洁，鞋子每天上班前要擦亮。1.6员工上班期间应穿着深顔色袜子（黑色、深灰色、深蓝色）。并应坚持每天换洗袜子。1.7工牌、工卡：工牌应佩戴在上衣左口袋上方。工卡要求自然下垂照片朝外，不能将工卡放入上衣口袋、挂在包上或拿在手中，有破损需及时更换。1.8当值时间不能佩戴近视镜、变25、色镜、墨镜。1.9除特殊情况外，非工作时间内不得穿着公司制服、不得佩戴有公司标志的物品出现在非公务场所。（2）发型要求：庄重、整洁、大方、梳洗整齐，无头屑，不染发。发长适中，前不过眉，侧不过耳，后不压领，不留怪异发型或光头。2.1面容保持清洁，眼睛不得有异物。不得蓄须。2.2饰物：工作期间项链不得露在制服外面，如属低领，则不允许带项链；不允许带耳环、手链、，只允许戴式样简洁的手表，除结婚戒指不得佩带其它戒指。（3）个人卫生3.1所有员工在上班前均应注意修饰、维护自己的形象。3.2坚持每天换衣、洗澡，养成饭后漱口刷牙的习惯，保持牙齿清洁。3.3上班前避免进食大蒜、韮菜等能引起口臭的食品，有口臭、26、汗味的员工，应采取适当的方法克服。3.4上班前及当班期间轮换就餐时严禁饮酒。3.5双手应保持干净，勤修指甲，不可留长指甲，亦不能涂染有顔色的指甲油。3.6避免当众修饰，不可在客人面前梳头、打领带、扣扣子、扎腰带、系鞋带等。（4）仪态4.1站姿：站立时，应头正颈直，双眼平视前方，唇微闭中，下颚微收，面带微笑，收腹挺胸肩平，左脚横迈一小步，脚距不超过肩宽，以20厘米为宜，身体重心落在两脚之间，两臂自然下垂或左手握住右手拇指，右掌包左拳放于后腰部臂部稍高处，给人以挺、高、直的美感。站立时间过长而感到疲劳时，可一只脚向后稍移一步，呈稍息状态，但上身仍应保持正直。注意：站立时不得东倒西歪、歪脖、斜肩、弓27、背、曲腿等，双手不可叉腰，也不能抱在胸前或插入口袋，不可靠墙或斜依在其他支撑物上。4.2坐姿：上身正直，头平正，臂部只坐椅子的2/3，上身与大腿之间、大腿与小腿之间呈90度。双脚不超过肩宽，双手分别放在自己的左右大腿上。坐姿要端庄稳重，切记前俯后仰，半躺半坐，上下晃抖腿，或以手托头，俯伏在桌子上。不可跷起二郎腿。4.3走姿：双臂收紧，自然前后摆动，前摆稍向里折约35度。身心重心稍向前倾，落于前脚掌，两脚跟走在一条直线上，脚尖偏离中心线约10度。身正、胸挺、肩平、收腹、提臀，大腿带动小腿向前迈，脚跟先触地，成直线行走。步速为110步/分钟，步幅为40厘米。与客人同行时，让客人在前。带客时，位于客28、人左侧前方一米处，速度与客人保持一致。如遇到客人从对面走来，则主动停下靠侧，让客人先走。4.4蹲姿：要拾取低处物品时，不能只弯上身，跷臂部，而应采取正确蹲姿。下蹲时两腿紧靠，左脚掌基本着地，小腿大致垂直于地面，右脚脚跟提起，脚尖着地，微微屈膝，移低身体重心，直下腰掌取物品。4.5手势：要求：正规、得体、适度、亲切指方向-手指自然并拢，以肩关节为轴，向前往上、由内向外划圆弧形，停在小于90度角处，同时身体随之稍倾斜向手指的方向，同时眼睛也要转向目标，并注意对方是否已看清楚目标。引路-手指自然并拢，以肘关节为轴，向前往上、由内向外划圆弧形，停在小于90度角处，手指略向下；上臂与身体呈30度角，身体29、随手向前略倾。接送物品时，要作用双手传递，双手接送。指挥车辆行驶或停泊时，应运用规范的车辆指挥手势。注意：切记不可只用食指指指点点，而应采取掌式。4.6 敬礼：敬礼标准：身体转向敬礼目标，呈立正姿势，右手取捷径迅速抬起，拇指按食指第二关节成弧型状，肩略扩张，手与眉平行斜45度在眉前沿。4.7微笑：微笑是一种无声的礼貌用语，它可以有效的缩短双方的距离，形成融洽的氛围，是人际关系中的润滑剂。微笑要发自内心、要真诚，尽可能的把对方想象成自己的亲朋好友，这样你就可以大方真实的微笑了。（5）语言规范语言能反映个人思想，体现个人能力，是与他人沟通的工具。服务中使用礼貌用语，既能使自己敞开美好的心灵，给对方30、以亲切感；又能增进双方的了解和感情，为交谈创造出和谐、融洽的气氛，给客户留下美好的印象。 在公共场合，不能大声说话，保持肃静。距离稍远时，不能喊人，应走近了再说话。基本语言要求： 5.2语言要简洁、准确、完整、清楚、规范。通常操普通话，接待客人时应使用双方都懂的语言；5.3吐字清晰，语调适中，音量适度，悦耳动听，给人以舒服、愉快、享受的感觉；5.4用语必须注意对方的身份、谈话的场所、时间、内容等；5.5时刻使用礼貌用语，见到客户要先问“您好”或“早上好”，凡事以“请”字当头， “谢”字不离口，避免使用“不知道”、“不行”、“不清楚”之类的语句，不讲粗话，不说话伤人。5.6注意称呼来访客人为先生31、小姐、女士或您，知道姓氏的应称呼其姓氏，指第三者时不能讲“他”，应称“那为先生/小姐”。基本的礼貌用语常用礼貌用词：请、您、谢谢、对不起、请原谅、没关系、不要紧、别客气、您早、您好、再见。 （6）岗位物品摆放要求6.1站岗：岗位上只可放置公司统一规定的物品，如太阳伞、护拦带等，不可将私人物品带到岗位上。6.2坐岗：岗位办公桌上只可摆放电脑、文件夹、办公用文具、电话等办公必备物品及装饰品，并摆放整齐。私人物品一律不得摆放在客人见得着的地方，如水杯、手机、提包等。6.3座椅摆放：座椅的坐向应平行于办公桌并紧贴桌子，坐下时，应轻轻将座椅拉开坐下并保持座椅与桌子的距离约一步宽，以保证起立时双腿不会较32、大动作的碰到座椅。（7）巡逻制度7.1上岗时着装整洁（穿保安制服，戴正帽子，配戴胸卡，穿黑皮鞋），仪容整洁（面部清洁，勤剃须，理短发，剪指甲），始终保持良好的精神状态。7.2注意内各种设施、设备是否完好无损及正常运行，否则详细记录在巡逻记录本上。7.3注意公共地方是否清洁、有无货物堆放在电梯间或走火通道内，任何人不得随意刻画、敲击、偷窃和损毁公共设施（或私人门窗），查明原因，及时处理，详细记录在巡逻记录本上，上报班长。7.4认真作好巡逻记录，记录内容包括：大厦公共设施、设备有无损坏；大门是否锁好，门锁有无损坏；是否有可疑之人或闲杂人等在大厦内逗留及其特征等等，记录格式：发现时间、地点、详情、当33、事人姓名或所属公司，发现人。7.5巡逻时，闻到异味、听到可疑声响，看到可疑物品，要在确保自身安全的情况下，立即查明情况，剧毒或怀疑是爆炸物要立即作必要的处理及第一时间通知班长、主管，请求援助。7.6遇紧急情况（如漏水、漏电、火灾、落水等）要保持头脑冷静，先做应急处理，及时上报，维持秩序，尽量避免人员伤害，减少损失。（附：紧急事件处理方法、紧急救护方法）7.7下班前，检查有无遗漏事项未记录在日志上，将未完成工作的详细情况及需要下一班保安员特别注意的事项记录在日志上。检查领取的保安设备（如对讲机、电筒、警棍等）是否完好无损，性能良好，交回班长。7.8下班后打卡，到值班室更衣，不可在任何岗位逗留。（34、8）工作纪律8.1公司员工必须按规定的时间上下班，不得迟到或早退。8.2有事离开或不能到岗必须事先向项目部经理请假，否则视为旷工。8.3员工上岗时必须保持良好的精神状态，不做与工作无关的事情。严禁离岗、串岗、睡岗、酒后上岗；严禁在工作期间及工作场所饮酒、吸烟；任何时间不允许在工作场所进行聚众聊天、打牌、下棋等娱乐活动；不准打私人电话、玩手机、网上炒股、玩游戏等。8.4应随时保持工作环境的整洁，各类文件、资料、办公用品应摆放整齐，不得将个人物品、私人相片等摆放于公众场合。8.5养成讲卫生的习惯，不随地吐痰，不乱丢纸屑和杂物。树立“全员保洁”的意识，如在公共场所发现有纸屑、烟头等垃圾，无论何种岗位35、，都应随手捡起扔进垃圾箱，以保持环境的清洁和美观。8.6爱护公司的一切设施设备、工作用具，坚持“谁借用，谁负责；谁损坏，谁赔偿”的原则，定期保养，妥善保管，节约用水、用电，降低易耗品消耗，杜绝浪费。树立“全员维修”的意识，无论何种岗位，发现服务区域内的设施设备损坏或发生故障应及时报修。8.7发生紧急情况时，员工获悉情况后必须立即赶赴岗位，而不得以任何理由推托，否则视为旷工。8.8遇到外来单位前来参观或上级领导前来检查时，应认真对待，热情接待。（9）组织纪律9.1遵守国家法律法规，不得参与打架斗殴、盗窃抢劫、黄赌毒等违法犯罪活动；不参加社会非法组织和团体，不传播政治谣言和小道消息。9.2时刻注意36、维护公司的形象和利益，不得做有损公司形象和利益的事情。9.3对公司或领导有意见应按组织系统反映，若有疑问或不满可直接向所属领导请示或投诉，不得当面顶撞、谩骂领导或在背后议论，更不允许向业主发牢骚或恶意诋毁公司形象。9.4对业主单位或个人有意见，应向项目部领导反映，不得直接向业主单位提出，不得到处议论，以免影响相互关系。不得故意刁难或威胁业主，不得向业主索要红包、小费。9.5团结协作，互相援助，不争功、不诿过，员工之间互相尊重，不得拉帮结派。9.6各级员工必须服从上级的工作安排和调度，按时完成任务，不得无故拖延、拒绝或终止上级分派的工作。9.7出现异常情况应及时向上级汇报，不得故意隐瞒或虚报。937、.8未经批准，员工不得向外界传播或提供公司的任何重要资料和内部信息，每位员工都负有为公司保密的义务。2、安全文明管理措施第一条 为加强公园公共秩序和安全管理，创造优美、和谐、安全的游园环境，根据国务院城市绿化条例和有关法律、法规规定，结合实际情况，制定本安全管理措施。第二条 任何单位和个人均应当遵守公园公园公共秩序和安全管理规定，并有权劝阻和举报危害公园公共秩序和安全的行为。第三条 各部门应通力配合加强公园内园林绿化和环境卫生管理工作，保持水体清洁和园容整洁、美观。第四条 公园管理机构应当在公园内明显部位设置文字、图示规范的游园示意图、服务指示牌、游人须知等公共信息标识，并保持齐全、准确、清晰38、整洁。第五条 公园内不得设置户外商业性广告；不得在游乐、商业服务功能规划区外设置各类游乐设施、商业服务设施和摊点。第六条 在公园内举办大型活动， 应当征得公园管理机构同意，并按照有关规定办理审批手续。活动结束后，举办者应当及时清除各类废弃物,拆除临时设施，清理场地，恢复公园景观、绿地、设施原状。第七条 公园内的噪声不得超过环境保护部门规定的标准。第八条 除抢险救灾车辆和老、弱、病、残者专用的非机动代步车辆外，其他机动车辆和非机动车辆未经公园管理机构允许不得进入公园。经允许进入公园的车辆应当限速行驶，避让游人。第九条 未经公园管理机构允许，不得在公园内燃放烟花爆竹、宿营。第十条 游人应当文明游39、园，爱护公园绿化设施及其他设施，遵守公园管理规定。公园内禁止下列行为： （一）随地吐痰、便落和乱丢废弃物；（二）在树木、景物及设施上涂污、刻画、悬挂、张贴及散发各类广告宣传品；（三）攀折和摇撞树木、打草、采摘花果、采集植物种子及标本和药材、践踏绿地； （四）翻越围墙、栏杆，移动座椅、保洁设施，攀爬园林建筑和雕塑；（五）故意损坏围栏、步道、照明设施、亭廊、雕塑、标牌、观赏假山、装饰山石及其他设施；（六）跳水、游泳、捕鱼、垂钓；（七）向水体内抛弃、倾倒、排放污物； （八）在指定场所以外的区域进行踢球、轮滑、滑冰等体育活动； （九）携带犬类等动物入园；（十）故意制造噪声； （十一）赌博、卖艺、乞讨、40、拾荒、非法兜售物品； （十二）从事算命、占卜、烧纸等封建迷信活动； （十三）焚烧树枝树叶、垃圾及其他杂物；（十四）在禁火区吸烟、擅自使用明火； （十五）捕捉、伤害野生动物或者惊扰、击打展出动物和随意向展出动物投掷食物；（十六）擅自举办展览、开辟健身场地组织各类健身娱乐活动；（十七）其他损害公园设施、设备及公共秩序的行为。3、安全保卫人员作息制度本公司员工必须严格遵守国家各项法律、法则和有关政策，严格遵守本公司的各项规章制度，维护本公司的信誉和利益，提高出勤率和工作效率。3.1工作时间：安全保卫人员由于特殊的工作性质，每月按照安全经理设定的班次进行值班，工作时间原则上每周不超过48个小时，超出部41、分，公司按照相关规定给予加班费补贴。3.2建立考勤统计、实行严格的请假审批制度、专人负责；3.3公司员工有事情需办理而不能上班时，必须向公司经理报告请假，一般不超过三天，超过三天以上报请总经理，请事假必须提前办理， 病假应及时告知公司，并在上班时出示医院证明。3.4事假经批准扣除日工资的100%，病假有医院证明扣除日工资的50%，未经批准擅自不上班者为矿工，扣除日工资200%；因工负伤者不扣工资，长期病假超过三个月者，公司按辞退处理；3.5月工资除30天为日工资； 3.6按时上下班，公出必须告知部门主管，并能及时返回；上班超过5分钟、下班提前5分钟，为迟到、早退，每月迟到早退三次者扣一个工作日42、的工资，以此类推，迟到早退20分钟按矿工处理，每月矿工三次按辞退处理；3.7公司人员加班需提出申请，得到批准后进行；申请必须注明加班原因、需要时间，需按计划完成工作任务，加班工资的标准按公司有关规定实行；3.8员工婚、丧、产假等参照国家有关规定实行，具体事宜报物业公司经理办理。4、应急措施及110联动抢险处理预案（1）安全管理紧急事件处理程序1）有关人员发现或接到报告后，首先核实报告内容，然后立即向项目部经理报告。2）项目部应在工作日志中做记录并按照紧急情况处理规程处理，尽力减少损失、避免严重后果发生。3）接到报警之后，根据报告情况属A类紧急事件，应紧急集合全体秩序维护员赶赴现场，并及时通知经43、理，按照紧急情况处理规程进行处理。4）项目部经理在接到通知后立即赶赴现场，积极配合指挥处理紧急事件。5）A、B类事件处理后，项目部应填写紧急情况处理记录报公司，记录由项目部保存。 C类事件由项目部填写紧急情况处理记录并保存。（2）盗窃、匪警应急处理规程1）当发生突发案件时，保持镇静，通知各出入口人员，防止罪犯逃脱，设法制服犯罪，同时通过通讯设备呼叫求援。2）本项目部所有获得信息的秩序维护员（关键岗位除外），在听到求援信号后，中控室人员立即报警处理，其他人员要立即赶到现场。3）若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌、身体特征，所用交通工具及特征等，及时报告项目部，重大案件要立即44、拨“110”电话报警。4）有案发现场的（包括偷盗、抢劫现场）要保护好现场，任何人不得擅自移动任何物品，不得让他人进入现场；5）在报案情况记录表记录受害人提供的所有情况，包括损失情况及破案线索、怀疑对象等情况。6）若是运动过程作案，对犯罪分子遗留下的各种物品、作案工具等，应放进塑料袋内妥善保存交公安机关处理。7）做好现场记录，并书面报告主管部门。（3）发现有人斗殴的处理1）执勤中(以及用户投诉)发现客户之间有争吵、斗殴的现象时，要及时制止。2）制止原则：(a) 劝阻双方住手、住口；(b) 将争吵或斗殴的双方或一方用户劝离现场；(c) 持有器械斗殴则应先制止持械一方；(d) 有伤员则先送伤员去医院45、救治。3）迅速报告项目部经理，由项目部出面调解，如个人力量单薄，应请求增援。4）在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不允许恶言相伤。（4）执勤中发现可疑分子的处理1）出入口岗执勤中如发现可疑分子时，要审查其证件，对持无效证或说不出正当理由的人员禁止进入。2）巡逻执勤如发现可疑分子时，要审查其证件，必要时通知秩序维护员主管进一步审查。3）发现有推销业务和散发广告的要坚决制止，情节轻微的要求其立即离开，情节恶劣不服从管理的及时通知有关部门 。4）发现有作案嫌疑人要严格审查，必要时可送到派出所审查。5）在处理各类可疑人员时，不允许私自放人，更不允许敲诈、勒索、私自罚款。（5）发现醉酒闹事或精神病人46、等处理禁止此类人员进入场馆。（6）值班人员在执勤中，若遇到不愿出示证件强行进入、强行在不准停车的地方停车、在不该堆放垃圾的地方堆放垃圾等，可采取以下处置方法：1）纠正违章时，要使用礼貌规范的的服务用语，以理服人。2）对不听劝阻者，要查清姓名、单位，如实记录并向有关部门或秩序维护主管汇报。3）发现纠纷时，要沉着冷静，注意掌握政策和工作原则，若遇到蛮横无理，打骂值班人员的，可上报客户服务部，由客户服务部出面妥善处理。4）若外来人员在辖区扰乱治安，不听劝告，自行其事，情节严重的，应通知有关部门报公安部门依法处理。（7）遇急症病人的处理1）秩序维护人员及医护人员第一时间赶到病人所在现场，按医护急救相关47、规程进行处理，同时拔打急救电话“120”，尽快送往医院。2）立即通知主管领导。3）尽快与病人家属或单位取得联系。（8）遇游行、示威及暴力冲击的处理1）立即关闭院区周边伸缩门，做好应急措施。2）第一时间通知应急分队、秩序维护员部、客户服务部及当地公安机关。3）展开应急处理规程，确保美术馆所辖区域（尤其是展品存放区）的安全。（9）可疑爆炸物及其它危险物品的应急处理程序：1）当办公区域发现可疑包裹、爆炸物及其它危险物品（统称可疑物）时，工作人员应立即向物业现场秩序维护人员或机关管理机构报告；2）秩序维护人员和管理人员必须尽快赶到现场，设置隔离带，在保证安全的情况下对可疑物进行检查判断（但不得挪动可疑48、物），并立即向公安部门报告； 3）在事态未明朗的情况下，秩序维护人员和管理人员应稳定现场人员情绪，尽快指挥群众有序撤离，并封闭现场； 4）在不能确定可疑物危险程度时，秩序维护人员和管理人员均不得擅自对可疑物采取任何处置行动，应等候公安人员到场处置，但可采取必要的防范措施，以防止事态的进一步扩大；5）当发生爆炸、毒气泄漏等事件时： 应立即启动排烟机组排除有毒气体，快速输送新风;尽快指挥人员撤离现场;立即向公安机关报警，组织秩序维护员保护现场；若有人员伤亡时，应及时向120急救中心求救；同时启动“消防应急预案”，准备协同处理可能发生的火灾等并发灾情。（10）意外伤亡应急预案1）场馆内出现人员意外伤49、亡事件，秩序维护员应立即赶赴现场，查明情况，向上级汇报。2）若伤者尚未死亡，应在保护现场的同时立即组织抢救，并通知医疗救护中心。对骨折伤员一定要注意尽量不要搬动，防止使伤情加重。3）若伤亡事故系由触电引起，秩序维护员应就近切断电源或用绝缘物（如干燥的木杆、竹竿或塑料、橡胶将电源拨离触电者，再施进行抢救。严禁在没有切断电源的情况下，用手直接去拉触电者或用金属杆去拨离电源，以防自身触电。4）若伤亡事故系由设备故障或设施损坏引起，秩序维护部应立即通知机电维修人员到场，共同制订抢救方案。5）若伤亡事故系由坠落物品砸伤引起，在抢救伤员的同时，应保护好现场，摄下照片或录像，留下目击者，同时向警方报警。6）50、若伤亡事故系由交通肇事引起，应在保护好现场、抢救伤员的同时，记录肇事车辆，留下驾驶员和目击者，如有监控录像，保存相关录像，报请警方处理。若交通事故引起出入口或道路交通堵塞，应开辟旁行通道，积极疏导交通，并设立警戒线，防止破坏现场。7）伤者被送往医院抢救时，应记录下救护车号码、送往医院以及伤者情况。8）详细记录意外伤亡经过。对由于设备故障或设施损坏引起的伤亡事故，以及由于项目部原因引起的触电事故，相关部门在事发4小时内写出书面报告给公司，以便公司领导视情况向有关方面汇报并查找原因，落实责任。（11）极端天气应急预案1）每年冬天来临之际，项目部要备好除雪工具，指定地点存放。2）冰雪天气时，项目部全51、体人员都要加入到扫雪行列。3）危险处铺设防滑地垫，放置提示牌。4）在台风暴雨过程中，物业巡检人员每小时应对建筑内外巡检一次。重点部位安排专人守护，5）检查的部位主要设计物业的低洼地带、排水沟、地下室等易产生积水的地方； 6）对出现的门、窗破损、渗水要及时采取积极有效的措施进行处理，防止损失进一步扩大。7）如积水严重，应组织利用沙袋隔离，并将积压的水进行引导；8）对受损严重的情况要及时向物业负责人汇报9）出现受伤、停电等涉及专项突发事件按照专项应急预案处理。保洁部主管职责1、制定每月公共区域的清洁管理工作计划，并负责抓好落实和做好人员调配，合理安排好员工的工作任务。2、对绿化工作和保洁工作，按人52、分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现。3、每天巡视所辖各个小区，抽查卫生质量，检查公共区域设施，并认真做好记录，发现问题及时通知员工进行整改和报修。4、做好员工的培训和考核，不断提高员工整体水平。5、加强员工安全教育，消除事故隐患。遇有突发事件发生或重要任务时及时布置给员工并督导完成。6、自觉遵守部门的各项规章制度，并督促员工遵守执行，关心员工的思想和生活，帮助员工解决在工作中遇到的难题。7、在日常清洁卫生工作中，督促员工注意安全，消除事故隐患，爱护公物，提醒员工正确使用清洁卫生工具并按规定操作，防止清洁物体的损坏。8、配和协调好各区域的工作，搞53、好员工之间的团结，完成上级交办的其它任务。保洁员工作职责1、认真遵守劳动纪律，严格执行岗位制度。熟悉本岗位的工作任务与要求，明确服务宗旨，端正劳动态度，讲究工作效率，坚持文明礼貌用语。2、按工作流程完成分管区域范围的清洁任务，达到质量标准。注意节约原材料，降低成本。3、工作过程中若发现异常现象，如跑、冒、滴、漏和设备设施损坏、故障等，及时报告主管领导或专管人员，必要时积极协助专业人员排除故障。4、管理好本区域的环卫设施及正确使用清洁设备、用具，发现问题及时向领导汇报。5、做好保洁区域的节能降耗工作，及时根据光线关闭照明灯，下班时关闭相关用电设备电源，关闭通风窗。6、积极参加部门组织的培训并按规54、范操作落实到实际工作中。7、工作中发现可疑人员及时向有关部门汇报。8、认真参加公司或项目部组织的消防等各种培训。9、发现不卫生现象时，应立即予以清除，如工作量较大，应向领导报告，组织人员进行清除。10、用良好的服务形象树立公司对外服务窗口，同时也更好的提升了甲方对外形象。11、对上级领导的工作安排要认真并按时按量完成。1、环卫、保洁管理制度（1）工作管理制度1）热爱本职工作，培养良好的职业道德和敬业精神，不怕苦、不怕脏、不怕累。2）遵纪守法，遵守公司、项目部制定的各项规章制度。3）严格遵守劳动纪律，按时上、下班，不迟到早退，不无故擅离职守，病假、事假须得到上级批准。4）注意仪容仪表，上班时应着55、工作服，配戴工牌，仪表整洁，精神饱满，不得穿拖鞋、短裤上岗。5）违反劳动纪律和严重违法乱纪行为者，将按规定给予警告、停职直至开除的处理。6）讲文明、有礼貌，与管理者、同事和业主建立良好关系。7）不得在工作时间做与工作无关的事。8）不得浪费原料和能够重新利用的物品。9）认真执行各项工作程序和标准，做到用最短的时间求最佳效果，违反规定，工作不符合标准要求或延误工作，造成一定损失的实行经济处罚。10）听从指挥，服从管理，想工作所想，做工作所需。杜绝不利于工作的言行和差错事故的发生。11）爱护公物，正确使用并妥善保管清洁用具，最大限度节约资源。不得将清洁工具和用品私借他人使用或带回家中使用。12）不做56、有损公司形象的事，不得以任何形式私自接受业主和他人的钱物。13）不准用公司物品挪作他用，损坏、遗失工具要照价赔偿。14）认真使用、保管各种清洁工具、机器，不得随意乱放，以免丢失、损坏，有意损坏或丢失工具的，要照价赔偿。15）不断学习环卫知识，提高服务水平，增强整体素质，积极努力地搞好和维护绿化环境。（2）安全管理制度1）认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针，不断加强员工的消防等安全知识教育，增强全体员工的安全思想意识。2）保洁工作中要严格执行“轻、快、稳”三字方针，避免因操作不当造成的不安全因素。3）建立安全网络，落实安全岗位责任制，认真贯彻上级有关安全工作指示和各项规章制度，牢固树立安全意识57、。4）每日进行安全检查，发现隐患及时处理。5）每周固定一天为安全活动日，要做到有内容、有措施、有记录。6）新招聘人员在上岗前要进行安全教育，经考试合格后方可上岗。7）明确清洁设备安全责任人。 8）定期检查各种清洁设备，保持合格完好。9）在进行各种作业前，做好警示、防滑措施，防止滑倒受伤；10）做到全员秩序维护服务，时刻提高安全防范意识发现可疑情况及时汇报。（3）公园卫生管理规定1.1为规范公园环境卫生管理，提高公园环境卫生水平，为游客创造干净、舒适的园区环境，特制定本管理制度。1.2公园开放时间内，基本园区内无生活垃圾、石砾、砖块、粪便、鼠洞、口香糖、油污、乱张贴、乱涂画、蚊蝇滋生地以及影响景58、观的干枝枯叶等杂物。1.3公园入口、园道、广场和开敞空间等场所，地面平整，铺地不破损、剥落，无砖块、水泥、石灰等施工痕迹残留，不得有口香糖、油污等残迹。1.4建筑物墙面整齐，无污垢、乱吊挂、乱涂画。宣传、施工后要进行修整，无钉子、架子等残留和凸起。1.5绿地内无生活垃圾，草地和灌木内无果皮、纸屑、塑料制品及其他杂物，树枝上无残枝枯枝残留、无生活垃圾吊挂；修剪、清理的残枝、杂草等需及时装袋、装车，不得堆放在绿地内。1.6园区内垃圾实行日产日清、不过夜，并及时清运至指定收集点，垃圾桶表面无污渍、油渍，及时更换垃圾桶内垃圾袋。禁止出现垃圾溢出及垃圾散落情况，垃圾桶盖随时盖好。1.7垃圾清运车辆应保持59、车体整洁、无异味，采用封闭方式将垃圾运送到指定的场所处理，不裸露、吊挂，防止沿途飞扬、泄漏和污水滴漏。1.8垃圾收集点实行定期清洗和消杀处理，无明显异味，地面无污迹、无积水，地面保持本色。1.9禁止往公园自然山体或其它偏僻地段倾倒污水、废水、垃圾和其它废料，禁止在园内掩埋和焚烧垃圾。1.10公园的绿地边缘及未开放区域也必须进行保洁工作，做到无卫生死角。1.11沙井和雨水沟做到清淤后无积沙（土）、生活垃圾、积水和其他杂物，水篦或者隔栅完好，无移位、不破损。1.12公园水体须保持清洁、无蚊虫孳生、无臭味，水面无漂浮杂物，符合景观水体的标准。水生植物残枝枯叶及时修剪、清理，景观水池水下无残根、无破残60、种植器皿残留。1.13公园内的保洁工具和设备不外露，不堆放于绿地内，实行定点摆放和归纳。1.14公园日常保洁时段夏季为6001800，冬季为7001700，7点前完成基本的清扫工作，下午进行第二次整理清扫工作，其他时间进行保洁作业。重要景点与节假日保洁时间由公园公园管理办公室另行通知安排。1.15垃圾车入园清运时间为上午为8:309：30，下午为16:0017:00。节假日和重要活动依实际情况进行调整。1.16公园的日常保洁必须专人负责，与管养修剪分组合作。节假日期间应适当增加保洁人员。广场、主入口、园道、座椅、康乐设施、厕所等需要在公园游人早高峰前做好清扫清洁，全天连续保洁，每周冲洗一次。清61、扫时不能把垃圾扫入两侧绿地内。1.17公园入口、广场和开敞空间等场所，每季度必须用高压冲洗设备冲洗一次，保持本色。节日摆花淋水时，所溢流的水应及时拖干。1.18园内健身设施、座椅、垃圾箱等的表面每天至少清洗1次，园林建筑、标识牌、园灯、围栏等每十天至少清洗1次，确保无污物残留及乱张贴、乱涂画。1.19垃圾清运车辆每天运送垃圾后必须定点摆放，并进行清洗或者抹洗，保持外表整洁、标志清晰、无臭味，破损需进行及时修补，保持原色。园内垃圾中转站每天至少清洗1次。1.20雨水井、排水沟雨季每个月清淤一次，旱季一个季度清淤一次。台风季节应该在每次台风来临之前进行全面清淤一次，台风过后立刻进行清淤，清理出来的62、杂物必须分类处理，泥沙进行掩埋和覆草，枯枝和生活垃圾送至垃圾收集地，确保雨水井、水沟的排水畅通。2、环卫、保洁档案管理制度1. 文件材料的形成与归档(1) 凡本单位在各项业务工作中形成的具有保存价值的文件、图纸及有关材料都必须归档。归档的具体范围、时间和要求按有关规定执行。(2) 归档的重点是本部门制订的及上级部门或其它单位发来的与项目部主营业务有密切联系的文件资料。凡属归档的文件，包括完整的正本、正件与附件、转发件与原件，以及领导的重要指示，都必须齐全与完整。2. 项目部资料员（兼）负责本单位档案的管理(1) 项目部档案分基建、设备及管理运行、管理运作、文书、人事、创建、管理体系、特殊载体八63、大门类。其中基建档案按工程项目分类；管理运作按内容分类；设备运行按专业分类；文书档案按年度内容进行分类；人事档案按部门人员组成分类；创建档案按内容分类具体见档案分类保管表。(2) 资料员负责编制本单位卷内文件目录、卷内图纸目录等档案检索工具。(3) 资料员负责建立档案借阅制度，档案的接收、移出、外借必须履行登记手续；借出档案须在规定的时间内归还。a) 本单位所有工作人员都有借阅档案的权利和保护档案的义务。b) 本单位人员查阅档案时，须填写文件借阅审批登记表，经所在部门负责人批准后方可借阅，所借档案须按期归还。c) 借阅者须爱护档案，不得丢失。所借档案不得随意折叠和拆散，严禁对档案随意更改、涂写64、。d) 借出和归还档案时，应办理清点手续，由资料员和借阅者当面核对清楚。e) 档案如有丢失，损坏或泄密，要立即追究当事者责任。f) 调离本单位的工作人员，必须清理移交档案文件后方可办理调离手续。g) 外单位人员借阅本单位档案须持有所在单位介绍信和本人工作证，并填写文件借阅审批登记表，由档案所在单位负责人审批后方可借阅。(4) 档案柜管理。a) 配备档案柜，作好防火、防盗、防光、防高温、防潮、防有害气体、防尘、防虫等八防工作。b) 档案柜排列方式要便于查找。c) 对照片、胶片、磁带、光盘等特殊载体的档案必须配备特制的设备进行管理。d) 定期对档案柜进行检查、清理、核对工作，做到帐物相符；对破损档65、案及时进行修补和复制。3、针对本项目各区域的保洁措施（1）室外部分日常清洁保养范围：道路、停车场、绿化带等1）每天清扫道路地面垃圾杂物及污水迹，不停巡视，发现脏物废品及时处理。保持外围干净、整洁。2）外广场地面、停车场地面每天清扫垃圾杂物，使行人有一个整洁舒适环境，根据地面地砖脏的程度和季节变化进行冲洗。3）局部地面每月彻底用机器磨洗一次，平时根据地面情况进行冲刷。4）对绿化带进行重点巡查，及时清扫果皮、废纸等杂物、垃圾，使休息者居坐而安。5）及时收集垃圾，将垃圾放在指定地点。清运时密封装置，确保无飘洒和滴水现象，及时清洗垃圾筒外表及内面，保持干净、无异味、无满溢。6）抹净路牌、标识、消防箱、66、外围灯柱表面上的灰尘，及时处理违章乱贴的海报、小广告及污迹。7）每月清除一次卫生死角，如雨水管处、下水道口等，雨季加强力度清理，以防堵塞，同时防止孳生蚊蝇。每月清理一次沙井、排水沟、水池雨水槽内、阴沟、排洪沟、污水井杂物，确保其内无杂物。如发现堵塞，及时疏通。8）外墙2米以下随时保洁，保持无污渍。9）协助保安搞好治安工作，如发现可疑人员及时通报保安。10）对区内各种设施进行抹尘和清洗，花坛、路灯每天抹尘，各眼见手及之处保持无灰尘、无垃圾、无污渍。（2）洗手间清洁保养范围：（ 所有洗手间）1）拖洗所有洗手间地面，抹净洁具、门框、隔板、墙身，每天循环多次，保持无灰尘、无水渍、无垃圾、无异味。2）擦67、洗洗手盆、洗手台、镜子、干手器，保持无水渍、污渍，每天循环多次，洗手液随时更换、补充。3）放置香球，循环检查，发现没有及时补充，补充洗手液，适时喷洒空气清新剂。4）每周一次全面大清洗墙面瓷砖，地面用清洁剂刷洗，天花擦净，灯具、风口抹尘，保持干净，无污渍，洁具每周用消毒药剂消毒两次，整体卫生间全面消毒，每月一次。5）垃圾桶清倒垃圾，更换垃圾袋，并运到指定地点堆放，每天一次，地面平时循环拖扫，保持干燥、洁净。6）保持所有下水道畅通，发现有堵塞，及时处理。（3）湖面的保洁措施为了进一步加强公园公园管理，保障湖面清洁，特制定以下卫生保洁工作管理方案：1）湖面清洁人员要严格遵守公司的各项规章制度，按照公68、司规定的上下班时间开展工作，根据工作需要临时调整上下班时间的，按临时规定时间执行，不得迟到或早退，违者按公司规定处罚，有事需请假，否则按旷工论处。2）湖面清洁采用“分段包干、集中整治”的办法，每名湖面清洁人员划分一定的责任范围，负责保洁管理工作。3）每天对湖面平台清扫保洁，保证干净、整洁、无白色垃圾。4）对湖面护坡、草地平台进行保洁，做到护坡整洁无杂草、无杂物，草地平台要经常修剪，要美观、无高草、长草、白色垃圾及废弃物。5）做好湖面水面及河底的保洁清捞工作，及时打捞和清除湖面内的各种杂物、垃圾，确保湖面及水面干净整洁。6）管护好湖面的安全警示标志，发现不安全因素和不文明的行为，要及时纠正和制止69、，以确保湖面的安全和整洁。7）湖面清洁标准：湖面无生活垃圾、白色污染等各类漂浮物。湖道无水葫芦、绿萍等影响景观的水生植物。湖道管理范围(5米内)内无乱堆放、乱搭建。湖岸非绿化带垃圾、杂草清理到位。拦污栅管理养护情况良好。各类垃圾杂物清运及时、处理规范。（4）绿化带的清洁1）先用大扫把对路面、绿地进行彻底保洁，清扫地面、绿化带的果皮、落叶、烟头等杂物。2）如有明显污渍，须先用清洁剂去除，再用半湿拖把拖干净。3）用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。 4）对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，用手捡入垃圾斗内。 5）在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶。 6）每天70、早晨、上午、下午各清扫一次以上，每小时循环保洁一次、保持清洁干净。7）目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐，无3cm以上石块等垃圾和杂物，烟头100m2少于1个。 （5）长廊的保洁措施1）每天清扫长廊地面垃圾杂物及污水迹，不停巡视，发现脏物废品及时处理。保持外围干净、整洁。2）根据长廊地面地砖脏的程度和季节变化进行冲洗。3）局部地面每月彻底用水洗一次，平时根据地面情况进行冲刷。4）及时收集垃圾，将垃圾放在指定地点，及时清洗垃圾筒外表及内面，保持干净、无异味、无满溢。5）抹净长廊内标识、消防箱、柱及座椅表面上的灰尘，及时处理违章乱贴的海报、小广告及污迹。6）每月清除一次卫生死角，如雨水管处、下水道口71、等7）外墙2米以下随时保洁，保持无污渍。8）对长廊内各种设施进行抹尘和清洗，花坛、路灯每天抹尘，各眼见手及之处保持无灰尘、无垃圾、无污渍。（6）果皮箱的清洁措施1）每天早晚将果皮箱内的垃圾清运到垃圾周转站。2）地面果皮箱上的烟灰缸存放烟头不能超过三支，否则要及时清理干净。3）清倒完垃圾之后在铁桶上套黑垃圾袋，放回原处。4）每星期用清洁剂彻底把果皮箱内外清洁干净。5）标准：目视果皮箱外表无灰尘、无污渍，烟灰碟内不能超过三只烟头6）清洁时要穿工作服，戴工作帽，有安全意识，作业时要注意避让行人。7）严格按单位规定程序工作，每天用湿毛巾、清洁球、洗洁精擦洗果皮箱表层，如表层粘有口香糖，要用铲刀清除干净72、。夏天必须经常消毒。8）果皮箱清洗要做到：果皮箱表层洁净，无污物，无渣滓，无异味；扶杆和盖板上亮光，无积尘，无杂物。9）维护果皮箱的完整无缺，发现有损缺、丢失现象要及时报告领导。（7）玻璃的清洁1）标准：清洁后的玻璃明亮、无水痕、污迹。2）程序流程： 准备好套装玻璃工具、玻璃清洁剂、抹布、水桶等。 在需清洁的玻璃下方铺上抹布或报纸。 检查玻璃有无破损。 用玻璃刀铲除玻璃、镜面上的污垢（不要划伤表面）。 用涂水器沾玻璃清洁剂（按说明书上所示比例稀释，一般为15%20%的浓度），由上而下均匀涂抹于玻璃表面。涂抹时，一般为由上往下抹，再横向移动，每次擦抹痕要交叉相压，高处可套上伸缩杆。 将玻璃刮紧贴73、在玻璃表面，并与玻璃表面保持一定的角度（向什么方向刮就向什么方向倾斜），从上至下依次刮去清洗液，玻璃刮在刮动时，重叠已抹之处35cm，每刮一次要用抹布擦去玻璃刮上的污水，高处可套上伸缩杆。 采用同样的方法用清水过洗。 用抹布擦去边框及玻璃上残留水迹。 清洁完毕，作好周边清洁，收齐工具，放入工具室。 3）注意事项： 在清洁前，一定要铺上地毯布，防止脏水滴在家具、墙纸或地毯上。 在用铲刀铲除玻璃表面的污垢时，千万要小心，不要刮伤玻璃。 在用玻璃刮时，用力不要过大，以免损坏玻璃，同时，要保持一定的角度，否则，脏水会污染已清洁过的地方。（8）灯具的清洁1）标准：清洁后的灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、74、灯罩明亮清洁。2）操作步骤在清洁灯具之前，必须将电源关闭，防止触电首先观察灯具的构造特点、位置，能否拆洗。能拆洗的，则小心的将灯罩拆下来（可由工程人员协助），用清洁剂将灯罩、灯碗等清洗干净并擦干。清洁灯管时，也应先关闭电源，打开盖板，取下灯管，用抹布分别擦抹灯管及盖板，然后重新装好。将清洗干净的灯具按原样安装好，并调试灯具是否正常工作，如有不亮或损坏及时报给工程部。注意： 清洁灯具必须有2人以上，不易拆除或难度较大的则求助工程部协助完成。灯具每季度清洗一次。（9）不锈钢设施的清洁保养及注意事项1）不锈钢保养剂的使用准备抹布。将不锈钢保养清洁剂喷在需清洁上光的不锈钢表面上，并用软布将不锈钢表面擦75、干净、擦亮为止。对于特别脏的不锈钢表面，需要先用其它清洁剂将不锈钢表面清洁后干净，再按步骤 2 操作。2）其他应注意事项在擦拭过程中不要用粗糙和尖锐的物料以防划伤不锈钢面表面有灰尘以及易除掉污垢物的，可用肥皂、中性洗涤剂来清洁；对于含粘结剂成份的污物，可使用酒精或有机溶剂（乙醚、苯）进行擦洗。不锈钢表面有彩虹纹，是过多使用洗涤剂或油引起，可用温水中性洗涤洗去。不锈钢表面污物引起的锈，可用10%硝酸或研磨洗涤剂洗涤，也可用专门的洗涤药品洗涤。维修、维护管理方案（一）园区内建筑物、构筑物的定期检查制度、故障排除措施和维修方案1、园区内建筑物、构筑物的管理维护内容（1）楼地面工程养护维修（2）门窗工76、程养护维修（3）油漆工程养护维修（4）墙台面及吊顶工程养护维修（5）天花板、顶棚养护维修（6）室外场地、道路等公共设施的养护维修2、园区内建筑物、构筑物的维修养护标准定期对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查，对损坏处联系质保单位及时修理，巡查、保养记录完善，发现重大问题及时报业主处理。建筑物、构筑物外观始终保持完好、整洁；外墙建材贴面无破损、无污染。未经采购人许可，各部位不得出现乱搭建、乱堆放现象。防止建筑物、构筑物不合理荷载，防止漏水浸水，确保房屋、内外墙面、天花、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。及时完成油漆涂刷，保持通风道的通畅、干净。具体标准房屋及公77、共设施的完好率98%；公共设施的完好率98%；零修工程合格率100%；返修率0.5%；重大维修工程回访率100%。3、园区内建筑物、构筑物维修养护计划对园区内建筑物、构筑物的维修养护管理，坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，引入绿色环保的理念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺实施维护。在维修养护实施过程中，坚决杜绝使用含有蒽、萘、苯等易挥发物质、严重污染环境和危害人体健康的材料。 园区内建筑物、构筑物维修养护的原则是：在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，由施工单位负责整改，项目部配合进行检查和监督落实。非正常使78、用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，项目部服务中心负责维修养护。每年初由项目部根据上年度房屋管理状况制订大、中修或更新修缮计划。园区内建筑物、构筑物维修定期检查制度序号项 目时间间隔次数维修养护内容1非承重墙每半年1 1检查墙体有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。2屋面防水涂层每周1 1检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。 2发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。 3检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复 4检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊，油漆。3楼梯每半年1 1检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。 2补换损坏的地砖。 3修复空鼓的地砖。4通道每周179、 1检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。 2公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。 3检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好。发现异常及时处理。每半年1 1检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。 2补换损坏、空鼓的地砖。每年1 1油漆金属支架和护栏网。 2对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。5 内 墙 面涂料、 石土质 块材 每月 1 1修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。 2处理内墙面变色现象。 3处理内墙面局部渗漏。 4更换破损的石土质块材。每季1 1处理内墙面大面积渗漏。 2雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。6外墙面装饰、玻璃幕墙、80、装饰条每月1 1记录破损的玻璃幕墙、设置危险标识，联系更换。 2清冼外墙饰面人为造成的污染部分。每季度1 1结合外墙清洗作业，并检查外墙面的使用状况。 2处理外墙面变色现象；检查加固外墙金属构件与装饰条。每年1 1雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。 2对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。根据需要 1暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。 2外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。 3更换玻璃幕墙应按原设计要求进行。7门窗每月1 1检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。 2门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。 3(塑)钢门窗、铝合金门窗有无变形、生81、锈。园区内建筑物、构筑物定期检查制度序号项目时间次数维修养护内容1路面路基每周1 1检查路面有无积水。 2检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。 3检查路基有无塌陷。 4发现异常及时处理或修复。2路灯、园林景观灯及线路每周1 1检查灯具完好情况，即坏即修。 1检查玻璃灯罩有无破损。 2有无金属灯架松脱现象。 3灯口、灯栅有无损坏。每季1 1检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。 2金属灯架有无锈蚀。 3发现异常即时处理或修复每半年1 1检查路灯线路有无老化现象。 3停车场(库)每周1 1检查路面有无积水。 2检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。 3检查车道灯有无损坏。 4检查行车指示标志是否正常。 82、5发现异常即时处理或修复。每月1 1检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。 2限速牌、指示牌是否齐全、完整。 3检查挡车器是否正常。4沟渠池井及化粪池每周1 1检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。 2检查雨水篦有无异常。每季1 1检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。 2检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。 3检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。 4检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。5检查化烘池并及时修复。7公用标志设 施每周1 1保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。 2检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。每半年1 1检查完好程度，加固。8垃圾83、中转站每周1 1检查有无损坏，发现问题及时处理。9道闸门每周11. 检查有无损坏，发现问题及时处理。10地下管网每半年1 1检查管道保温层有无损坏。 2管网支架完好。 3发现异常及时修复。故障排除措施和维修方案项目部将根据日常巡视检查的结果，由工程部组织专业人员实施建筑、构筑物的故障排除和维修养护工作。每年对建筑、构筑物的使用情况作一次全面的鉴定，据此制订下年度修缮养护计划和实施方案。遇台风暴雨等恶劣天气，对建筑、构筑物的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。（一）金属结构、构件的修缮与养护1、钢质构件产生塑性变形后的维修项目部84、定期对构件进行塑性变形累积损伤的鉴定，当发现钢质构件在使用过程中塑性变形累积损伤过大时，根据构件尺寸的大小，可用锤击机械矫正或热工矫正法来矫正变形，严重的选用合格的构件进行更换。2、连接部位损坏的维修维修时对焊接裂纹、气孔、夹渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防锈漆等方法进行防腐处理。3、油漆老化、脱落要求按照有关规定进行维修钢质构件表面的漆层用于保护钢材不受腐蚀，若局部漆膜损坏，将损坏部分漆膜用砂纸去掉磨光，补刷油漆；若构件锈蚀面积大，旧漆膜蜕皮起壳，则将旧漆膜全部清除干净，再重新刷油漆。4、金属结构、构件的养护对于金属结构、构件的养护，要求做好以下几方面的工作：（1）对结构的钢质杆件、焊缝进行定85、期检查。发现变形、开裂、腐蚀等情况及时处理。（2）定期检查钢质构件锈蚀状况，并采取必要的补救措施。（3）做好建筑物的屋面玻璃、排水设施维护工作，发现问题及时处理。（4）在大风、暴雨多发期间加强对结构的检查，发现异常情况及时采取补救措施。（二）砌体结构的修缮与养护1、砌体结构的修缮主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般应在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新的裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，因此，项目部首先考虑消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时要求采用环保型高强材料修复。2、砌体结构的养护为防止砌体破坏，要求搞好砌体的维护和管理，防止超载，同时，项目部除防止砌体受潮和受腐蚀。还将进86、行定期检查、保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好。（三）钢筋混凝土结构的修缮与养护项目部将根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。1、钢筋混凝土结构的修缮（1）钢筋混凝土表面损坏的维修钢筋混凝土结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀，引起表面受损，根据损坏程度，我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀，以免损坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。（2）钢筋混凝土深层损坏的维修当混凝87、土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时，将严重削弱构件的有效截面，并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀，影响构件的强度和结构使用的可靠性。我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。（3）钢筋锈蚀的维修钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个别破损较小，我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严重，混凝土破裂，保护层剥离较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固补强。2、钢筋混凝土结构的加固（1）对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等88、情况即时处理。（2）即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。（3）做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作，发现问题及时处理，避免和减小由此对结构带来的不利影响。（四）房屋防水工程的修缮与养护1、屋面涂料防水工程的修缮与养护（1）屋面涂料防水工程的修缮对于涂料防水层的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理，可以铲除缺陷部位的防水涂膜并清除周围浮灰及杂物，涂刷基层处理剂，铺设防水层涂料，新铺设的防水层应与原防水层粘结牢固并封严，最后做保护层。对于缺损严重的防水层，全部进行翻修。（2）屋面涂料防水工程的养护加强对屋面防水层、板端缝、伸缩缝、天沟、落水管和落水口89、的检查，发现异常及时维修。重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。（五）雨水井、污水井的维护与管理每月一次检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净；检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。每半年一次重复上述检查；清理污泥，疏通下水管道；各类井盖及金属构件刷漆。防止雨水井和污水井的水互相污染，以致污染市政雨水口。（六）门窗的修缮与养护（1）门窗是房屋的易损构件，使用频率高。因此，我们定期对门窗进行检查和维护，特别是台风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。（2）做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。（3）定期进行油漆。门窗90、易受水、气的侵蚀，防止腐蚀，当门窗漆膜局部损坏脱落时应及时补刷油漆，补漆用的油漆应尽量和原油漆一致，以保持美观。当门窗油漆使用达到老化期限时，则进行全部重新油漆。（4）铝合金门窗易变形和被酸、碱等化学药剂侵蚀，要加强对铝合金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击。（七）确保房屋建筑安全，重视白蚁防治白蚁防治是一项长期的工作，为消除白蚁危害隐患，我们坚持“预防为主，综合防治”的方针。我们专门配备白蚁防治人员，定期检查建筑物各部位，及时走访用户，收集白蚁防治的有关信息，按计划进行药物消杀，发现白蚁立即消杀，确保房屋建筑的安全。园区内公用公共设施、公用设备的定期检查制度、故障排除措施和维修方案园区内公用设施91、设备主要包括：供电系统、给排水系统、消防系统等。1、公用设施设备维护管理总体要求（1）建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。（2）制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，备齐备件，及时维修。（3）实行24小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。（4）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。（5）所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员持证上岗。有解决各类故障和事件的能力。 （6）建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图92、纸档案、技术资料齐全。管理完善，可随时查阅。2、公用设施设备管理基本标准（1）岗位责任制、机电设备房出入管理、值班及交接班、设备安全运行、设备使用管理、设备巡查养护、设备故障处理、监控中心管理、物料领用、档案资料管理、应急预案等各项管理制度和工作计划规范、齐全，并严格落实。发现重大问题及时报告业主。（2）设施设备机房和各监控机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。（3）设施设备状况良好，各系统运行正常，无重大设备隐患及管理责任事故。（4）设施设备报修、抢修机制完善。易损件（如灯管等）更换、维修不应超过两小时，一般性设备维修不超过一天，重大维修不超过三天，房屋维修一般不93、超过五天（以上均指自发生到维修完毕）。紧急故障应接到通知后20分钟内到达现场处理，设备运行、维修记录完整。（5）共用配套设施完好，不得随意改变用途。（6）定期巡查公共设施，无安全隐患。发现重大问题及时报告业主。（7）大楼区域内的道路通畅，路面整洁、无阻碍。3、公用设施设备运行人员基本操作规程采用“集中监控，定期巡视”的方法，对分布于各个区域的设备设施实行24小时值班运行，设立24小时值班监控中心，确保大型重要设备的正常运行。同时，制定严格的巡视检查制度，对位于不同区域的各种设备进行定期、不定期的检查，保证设备的正常运行。（一）值班管理1、设备管理员必须有高度的工作责任心，熟悉和掌握共用设备设施94、的操作方法，具有事故处理的能力。2、不准迟到、早退、无故不上班，上班时必须保持头脑清醒，不准在值班室会客、闲谈、抽烟。3、请假、换班需在一天前申报，由领导负责安排合适人员替代，不准私自换班。4、值班电话属专用电话，任何人不得长时间占用，配备的消防器材应完好，随时可投入使用。5、设备管理员在工作中必须紧密配合，服从统一管理调动。保证设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。（二）交接班管理1、接班人员必须提前十分钟到达工作岗位,对设备、工具、器材、配件进行详细的检查。2、交班人员发现接班人有酗酒、精神失常等，不得交班，并及时汇报，由领导安排其他人员上班。3、接班人未按时到岗时，交班人不得95、擅离工作岗位，应向领导汇报。4、设备处于故障时，不准进行交接班，待故障处理暂告一段落时，再进行交接。5、设备管理员要团结互助、互相尊重，应将本班期间设备设施运行情况详细记录。（三）设备管理员的巡视要求嗅：放电嗅味及绝缘过热之焦味。听：火花放电声，机械振动声，电压过高或电流过大所引起的异常声音。摸：设备非带电部分的温度和振动情况。看：放电火花、变色、变形、变位、损坏、渗油、渗水、继电器、电度表转动、仪表和信号灯指示及其他情况。供电定期检查制度项目频次内容具体要求照明器具每月一次1.照明器具的清洁卫生；2.检查外观是否良好，有无异声；3.检查灯具照度的均匀度；如有异常，马上处理；4.调整照明器具亮96、度，节约能源；5. 根据季节和要求合理调整灯光工程的开机时间。灯具卫生，工作正常。供电线路每月一次1.清洁卫生；2.清楚环境积水、杂物；3.供电电缆标示是否清晰、脱落,如有马上处理；4.检查线路有无过热现象、进出线路接线是否完好。线路无过热现象，接线装置紧固，标示清晰。每年一次1.用仪表检测线路绝缘电阻；阻值符合规范，无锈蚀。半年一次1.检查发动机绕组对地绝缘电阻；2.检查配电柜、控制屏接头是否拧紧,各类传感信号正常；3.设备整体除尘清洁。阻值合格、接头无松动、信号正确。消防系统定期检查制度项目时间次数内 容消防控制主 机每日一1对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。2对主机进行探测、查询，随时97、了解系统运行情况。3遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况。每周一1内部吸尘、清洁，并做好记录。每月一1对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。每季一1对主机、联动柜内各接线端子进行检查、清扫、紧固，并做好记录。每半年一1消防演习时能正常控制消防设备的动作，并能准确检测有关信息。2检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。3对存在的故障予以处理。4测试系统接口信号是否正常。5软件数据备份。6测试系统接口模块、各种按钮的性能。7测试系统接地电阻。8测试各回路的对地电阻。消防广播和背景音乐系统每季一1清洁设备。2检查外观是否完好，检查线路及设备98、是否正常。检测线路及音响要求达到的标准。3在双休日用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好。消火栓每月一1清洁卫生。2检查外观是否完好。3检查配件是否齐全。4检查水带是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。每半年一1消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。2对消防水带作防霉变处理。给排水设备管理要求项目频次内 容具体要求生活泵排污泵每天一次1.保持设备房、机体卫生清洁；2.每天每2小时观察其水位、水压等指示是否正常，运行时有无异声、异味；3.检查盘根处滴水是否符合规范,如不规范,应及时处理；4.检查水位深度指示是否清晰；5.发现故障及故障隐患及时处理。设备卫生，水位指示清晰。给水99、系统每半月一次检查景观水泵，发现问题及时修复运作正常每年一次1.电机、轴承加注黄油：如有异响，应更换轴承；2.泵体及管道阀门除锈刷漆；紧固电柜内各线路接头螺母，清扫柜内灰尘等。润滑良好，线头紧固良好。每季1、分四次对设备进行清洁，检查设备房通风设施，保持设备房通风良好；2、检查各水路与气路阀门的严密性，发现有异立即进行修复3、分四次对设备房配电箱进行检查，坚固各节点螺栓保障安全稳定供水每年1、对相关仪表进行精确度检测，按需求进行较正或更换2、对管道防腐隔热设施进行检查并做相应处理3、对一次循环水质进行检测，超出正常值必须请专业的水处理公司进行水质处理每日1、按规程巡查设备，检查水池水位，给水管100、网工作压力是否在正常值；2、检查设备的工作电压、电流、频率是否在正常值，如有异常立即处理3、检查各阀门管道有无渗漏，并及时修复每季1、分四次检查设备配电柜内各电气无件，紧固各电气回路接线端子，检查变频器性能；2、检查各管路阀门，是否有滴漏，开闭是否灵活，如有异常、及时修复3、检查各水泵轴承、轴封，检查轴承润滑情况，按需求添加润滑油每年1、测量水泵电机绕组的绝缘值，2、检查各管道、阀门的严密性，3、检查各管道、阀门及支架的防腐锈蚀情况，根据需求进行除锈刷新供水、排污管网每周一次1.检查外观是否完好，应无滴、漏现象；2.检查闸阀，观察压力表是否正常。阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。运行正常。每101、季一次1.重复上述内；清理管道内的杂物，疏通排污管道；2.检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。3.检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常；管道内部清洗、作防腐处理；管道内无杂物，阀门开启灵活，无泄漏。每年一次1.重复上述内容；2.检查修整全部管架；3.管道及支架除锈刷漆：4.更换各类阀门标示，并标注管内水流方向；各类阀门丝杆上油并加装防护套。管架防锈良好，阀门工作正常，标示清晰。给水井雨水井污水井每月一次1.检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净；2.检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。每半年一次1.重复上述检查；2.清理污泥，疏通下水管道；园区内规划范围内102、的配套服务设施的定期检查制度、故障排除措施和维修方案（1）园区道路检查和维修方案为了保护公园内道路的完好率，为市民提供一个良好的出行环境，提高道路维护水平，特制订以下道路检查及维护管理方案1、以工程维修部为主，每日对园区内道路进行检查，每天不少于一次。2、对路面进行经常性和预防性养护，当路面出现裂缝、坑槽、拥包、啃边等病害时，按计划对管辖道路进行养护、维修，确保养护、维修工程的质量。3、在施工时，应当设置安全警示标志，采取安全防护措施。养护维修车辆和机械设备应当使用统一的作业标志。施工人员应当穿着统一的安全服饰。养护一般于夜间进行，以免影响游客。4、出现应急塌方时，施工人员必须在半小时内赶到现103、场，围挡事故现场，安排专人值守，设置警示标志并以最快的速度处理好事故现场。5、道路维护作业时，应坚持文明施工，及时围挡，合理设置警示标志，施工现场做到工完、料净、现场清。6、夜间施工时，施工现场应有充足的灯光照明，保证用电安全，施工现场两端必须悬挂红色警示灯，提醒行人注意安全。裁边补路及清理须尽量缩短时间，当夜完成全部工作，作到工完料净现场清。7、沥青道路修补必须坚持先裁边后补路的原则，保证形状规则、美观，接茬紧密、平顺。采用铣刨机铣刨的路面，在修补前应将残料和粉尘清除干净，均匀涂刷粘层油。同时对于井圈和井盖开裂以及井墙塌帮的检查井应及时修补、更换，保证井圈井盖吻合及安装平稳。8、砼路路面施工104、时应确保养生时间并应保证刚性路面与柔性路面接口平顺。9、沥青路面修补宜在气温10以上，低温施工时应有保证质量的相应技术措施，并用热沥青封边。（2）园区路灯检查、维修方案1、以工程维修部为主，每日对园区内所有路灯、草坪灯进行检查，每天不少于一次。2、检查内容有：灯杆、灯盘等金属件的防锈油漆、传动机构清洁上润滑油、紧固件检查和更换损坏的光源电器和线路、灯泡等内容3、发现路灯故障，在维修时，非工作人员和升降操作工作人员必须远离灯杆中心10m以上，操作人员不得同时使用手动和电动操作，安全区域周边应设安全围栏，现场工作人员应戴安全帽，无关人员严禁在现场逗留。4、升降操作之前应先检查一下变速箱的机油是否加105、满、电器部分、传动装置和刹车制动装置是否安全可靠，并用手动摇柄进行试操作，在无异常情况下才能打开电源开关进行升降操作。5、在进行路灯检修时，应对灯具、光源电器、线缆等设备进行全面认真地检查，采用临时电源线连接灯盘上电源插头通电修理时，为安全起见，必要时可加装触电保护器以防触电。6、路灯的控制电路中的交流接触器、热继电器、行程开关、指令控制器等控制电器，操作前应全面进行认真细致的检查，发现问题的电器元件应尽快更换，严禁带病操作。7、路灯的接地保护装置、避雷装置每年雨季前必须例行检查，对接地阻进行测试，达不到接地电阻值（应小于10）应及时进行处理。8、以上各项检修内容都必须建立台帐记录在案。（3）106、检查井的定期检查和维修方案1、检查井维护主要包括检查并防沉、更换并盖及并座、检查并消淤等几方面内容。2、以工程维修部为主，每周对园区内所有检查井进行检查，发现问题及时处理。3、换井益及井座检查井井盖更换原因有两种，一是井盖丢失，二是并盖被压坏破损，这对市民出行造成极大形响，甚至危及生命财产安全。发现丢失或破损的并盖及时报修，并应保证在接到报修任务两小时内完成任务。4、检查井清淤检查井必须定期清掏，保证杨通。工程维修部应在检查中及时发现问题，及时疏通，从而保证雨季排水系统的畅通。5、实施维护保养后要按照原来的样子及时盖好井盖，污水管道检查井还应盖好内盖。6、当检查井内有积泥、砂清理等，如果采用人107、工清理时，应采用专用清挖工具进行清理。7、在实施维护、保养时，应在检查井周围放置标有醒目警示用语。8、管道清通最好采用专用疏通机械实施水力保养。9、当检查井井盖受外部原因而损坏或丢失后，维修部门应按原种类规格及时更换弥补。10、检查管道积泥情况时不可以下井探测，要采用检查镜目测。（4）化粪池检查制度及维修方案为了更好对化粪池清理工作进行监督检查，保证公园园区内的的化粪池清理准时，不造成化粪池的污水外漏或过满，给游客营造一个舒适、清洁的环境，特制订本制度；1、每天安排专人对园区内的化粪池进行巡查，发现化粪池过满或外漏，必须立即处理，因技术原因不能处理的，应立即通知化粪池清理单位进行作业；2、化粪108、池清理单位每次进行作业时，由我方派专人进行监督检查，保证清洁单位不少吸漏清等事宜；3、如发现清理单位有少吸或漏清的，在每月节算时按合同的规定进行罚款处理；4、管理处或业主投诉，必须立即进行清理工作，保证当天投诉当天处理；5、管理或业主发现有化粪池过满或外漏而化粪池巡查人要未发现的，扣巡查人20元作为罚款；6、每次清理工作由专人进行监督检查，并作业化粪池监督检查记录；7、化粪池巡查人每周按化粪池监督检查记录交班长保管，每月由班长统计建档交内勤部。8、保洁主管应指派专人监督个清理过程、工作质量；9、作业时应防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。10、清理完毕后应随手盖好井盖，以防行人或小孩掉入井内发生109、意外。11、化粪池清理后应达到要求：目视井内无积物浮于面上，出入口畅通；化粪池盖无污渍、污物。12、化粪池标示：在化粪池上部地面应有明显“化粪池”文字标示;在化粪池上部地面应有明显“禁止停车”或“禁止通行”及“不能承重”标示;在化粪池通气口处应有“禁止明火”标志;接待信访、投诉、建议的解决、沟通、协调方案1）在公园内设置投诉电话，对接到的投诉做好记录，分析原因，制定相应的整改措施，及时整改。无法做到的内容，做好解释工作或向相关部门反映，并进行回访。2）定期向社会进行意见调查，对调查的结果进行分析整理，并制定相应的整改措施。3）对外来投诉的人员，一般情况下，项目经理亲自接待，虚心听取别人的意见和110、建议。4）各部门每天开晨会，针对昨天的工作进行总结，今天工作的安排，把投诉的情况及时传递到每位员工，及时改正工作方法，提升服务质量。5）每月向公园管理部门汇报一月的工作情况，针对需要管理部门协助解决的问题，做好沟通协调工作。三、物业服务人员配备方案1、人员要求在项目部人员的配备和选拨上，坚持以下原则： 德才兼备德为先； 淡薄智商，看中毅力，努力和魄力； 摈弃庸才，不容惰性、傲性和奴性； 注重员工的可塑性和可持续发展性；2、管理人员岗位职责描述：1)经理：全面负责项目部工作，对项目部出现的工作失误和问题负责。主要工作內容：制定项目部工作计划，设立项目部组织机构。负责项目部材料计划、财务开支的审批111、。负责检查、考核、总结、改进项目部工作，确定奖惩。负责对外联络、接待工作。2）工程主管、秩序维护主管、保洁主管主要工作內容：分别负责工程部、秩序维护部和保洁部的工作，具体安排、指导和检查相关工作。负责分管范围内的成本控制、工作计划的制定和实施，投诉处理。负责分管范围内培训方案的制定和实施。3、各类管理专业人员、服务人员任职条件如下：类别岗位具体要求管理类经理持有全国物业管理企业经理上岗证，大专以上学历，身体健康，具有管理高档楼盘3年以上工作经验，有高度责任感、很好的组织和协调能力。熟悉物业管理的整体运作，对项目部的前期组建和后期实质管理，人员的选聘、工作安排和管理具有较深的认识。具有良好的应变112、处事能力及人际关系，能与政府有关部门和客户保持良好沟通。部门主管取得全国物业管理企业经理上岗证，3年以上相关物业管理经验，熟悉物业管理法律法规，组织协调能力强，熟悉计算机操作。管理员取得全国物业管理企业经理上岗证，熟悉物业管理法律法规，组织协调能力强，2年以上物业管理经验，熟悉计算机操作。操作层维修工及设备监控值班员持有特种行业操作证、上岗证（高压操作证、电工证等），有2年以上工作经验，有机电设备、暖通空调维护、维修经验和能力，动手能力强，具有独立完成工作的能力，有一定的口头表达能力和计算机操作能力。水电工持上岗证，有给排水系统、空调水系统、消防水系统等设备维护、维修经验和能力，动手能力强、业113、务素质高。消防监控及巡防员消防控制室操作人员应具备消防中控室监管员证书，消防巡逻人员应具备消防巡逻员证书。掌握消防常识和应急处理能力，具有一定计算机知识，有消防监控系统设施设备的检测、维护、维修经验和能力。动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。秩序维护员和监控值班员必须为正式培训的秩序维护人员，具有良好的身体素质、心里素质、思想素质和保安技能，忠于职守，有胜任保安工作的综合能力。保洁员年龄在50岁以下，身体健康，品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳，具备清洁工作标准操作技能。4、各部门人员配备保安部分序号项目分类单位数量1保安主管人12保安班长人23保安人22合计：25人（其中外派队员4人）114、保洁部分序号项目分类单位数量1保洁主管人12保洁员人23合计：24人整体维修维护部分序号项目分类单位数量1管理及喷泉控制室人员人12水电工人13综合维修维护人员人2合计：4人管理人员部分序号项目分类单位数量1项目经理人12管理及督察人员人13监控室人员人1合计：:3人四、物业服务用房及其他物资装备配置方案1、管理用房和物资装备计划原则减轻业主的负担，保证管理服务的需要。2、管理用房为了便于现场管理，需要为管理人员（包括经理）提供20-30平米的办公用房一间，为工程人员、保洁人员在地提供必要的维修加工间（兼更衣室）。其他服务用房（如管理人员宿舍、仓库等）由我公司负责。五、应急服务方案（一）重大节115、日和活动的应急预案预案目的：树立“以人为本、安全第一、预防为主”的观念，加强假期安全保障措施，细化事故处理流程；确保重大节日期间的安全、平稳、欢乐、祥和。 预案机构：成立以项目经理牵头、各部门主管具体负责的突发事件处理工作小组，其主要职责是：1具体负责公园节假日期间各类突发事件的应急处理、沟通协调和统筹安排等工作；2建立健全安全稳定工作机制，落实“零报告”制度和24小时值班制度，做到底数清楚、信息通畅、行动快捷、责任明确；3负责做好全体员工的假期安全工作，加大正面宣传力度，有针对性加强教育疏导；具体应急措施方案：一般情况应急措施 1、 实施“零报告”制度：值班人员每日向突发事件处理工作小组报告116、当日零事件发生情况；2、 实行24小时值班带班制度：学院设立值班室、值班电话及带班电话突发事件应急措施 一、现场应急处理 1 、突发事件发生时保持镇静，沉着应对，立即向有关部门 ( 公园管理办公室) 报警； 2 、立即向项目突发事件处理工作小组报告，并根据突发事件性质向公安、消防、卫生防疫、交通管理等部门紧急求援；3 、突发事件发生后项目有关负责人立即赶赴事发现场，听取突发事件情况汇报，召集应急处理会议，采取应急措施全力组织抢救，维持秩序，保护现场，监控险情，关注事态发展。二、 各类突发事件的应急救援程序1 火灾1 、 立即切断发生火灾所在地的电源。2 、立刻拨打“ 119 ” 、“ 110 117、” 。 3 、先以灭火器灭火，并有组织地进行抢救。 4 、迅速向有关部门报告。5 、组织游客有序撤至安全地带。6 、配合消防及有关部门，做好相关工作。7 、尽可能保护现场，做好涉及本案的有关证人、证词记录。2 食物中毒事件 1 、 凡就餐后，出现不明病因的肚痛、胸闷、恶心、乏力昏沉、呕吐、腹泻等症状，应立即向值班人员或项目经理报告。2 、迅速与医院取得联系，采取就近救护。3 、根据事态严重情况决定是否送医院救治。4 、根据事态发展情况，经批准后，迅速与家属联系。3 暴力伤害或抢劫等事件 1 、 发现不法分子袭扰、行凶、行窃、斗殴、抢劫、劫持人质、放火、破坏公私财物等，应立即采取下列处置方法。迅118、速报告项目安全管理部。 视情况报警（110 或派出所）。 对歹徒进行劝阻或制服，保护在场人员安全。迅速报告项目经理和公园管理办公室有关负责人。立即将受伤人员送入附近医院进行救治。2 、记录不法分子的体貌特征和其他犯罪情节，收集不法分子施暴凶器，保护好案发现场。 3 、配合有关部门，做好善后工作。 三、信息报送 1、 报送内容：事发时间、地点；突发事件的经过；突发事件原因、性质的初步判断；已采取的措施、需有关部门协助解决的问题；突发事件报告单位和报告人等。 2 、报送程序：分两级报送。（ 1 ）事发个人报送。事发后立即打电话通知学院领导，并随时汇报事件的处理情况。（ 2 ）学院报送。学院接到突发119、事件报告后立即向学校有关部门和校领导报告，并随时汇报事件的处理情况。 四、突发事件调查监控 1 、突发事件调查。突发事件发生后，积极协助安全保卫部门进行突发事件调查。要做好相关现场保护工作。任何人不得隐瞒真相。2 、防范监控。为了预防突发事件的发生，要加强隐患的排查、整改，项目经理应对园区安全工作进行经常性检查、指导、督促限期整改。对一时难以整改的隐患，要建立档案，逐级上报，并制定防范监控方案，确保隐患得到及时消除和有效监控，杜绝突发事件的发生。 五、重大节日及晚会预防处置措施1. 重大节日及晚会的承办单位应提前告之公园公园安全保卫部，并由保卫部牵头全面检查现场的电器设备、消防器材，晚会或吉庆120、时安排专职人员值守；2. 现场安排巡检人员，清查堆放的杂物，防止人为原因的火险、火灾；3人员安排及责任划分（1）由保卫部部长牵头负责整个现场安全保卫的统筹安排和人员调配；（2）由保卫部派工作人员负责现场巡检；（3）由保卫部派工作人员负责机房和彩灯处现场监护；（4）由保卫部负责岗位巡检和信息沟通；（5）由保卫部抽派并带35名治安人员便装在现场，维护现场秩序，防止人为破坏，纠正违章，若发生火险，负责初期处理。4发生火灾事故的处理（1）保证大门全开（要求一直不关），机房侧的应急门均打开；（2）晚会主要组织承办人、协作管理员组织所有人员有序的从两个安全出口处疏散人员、撤离现场；（3）由保卫部组织保卫人121、员和义务消防员用现场消防器材灭火，协助专职消防队扑救火灾。（4）事后由保卫部负责保护好现场，等待防火部调查火灾原因及相关事务。（二）落水抢救应急预案1、当落水者所在区域内安全员、管理员发现情况，立即发出紧急信号。2、其他人员立即向120报警，并通知临场指挥，协助实救或补位。3、当安全员应及时将救生圈抛给落水者，有救生员证书的安全员应立即将落水者施救上岸，并作肩背至救护地点急救，待救护车到时送往医院。4、临时指挥接警后，立即监控全场，疏导游客、指挥抢救并同时通知其它岗位人员接救护车及医务人员到救护地点。5、其他岗位人员，立即同在场人员赶赴现场，并向领导报告。 6、管理人员作为临时记录。 现场急救122、细则落水是由于水灌入肺内，或冷水刺激引起喉痉挛，造成窒息或缺氧，若不及时抢救，短时间内会对生命构成威胁，必须争分夺秒地进行现场急救。为预防落水事件的发生，特制定急救处理预案。1、发现有人落水时，救生员必须尽快将落水者救护上岸，若落水者仍有意识，首先采用救生工具救人的方法，最重要的是设法使其头部外露在水面上；若落水者已失去意识，施救者要从背后靠近落水者，使其仰卧，并将头部举出水面，以保持呼吸畅通。同时，救生员应让其他人员立即拨打急救电话120通知医院，并现场急救。2、救生负责人立即到出事地点了解情况,维护好秩序，保证救生员实施正常的急救。其他人员坚守岗位，做好准备工作，如需要配合，再根据具体情况123、进行安排。3.急救操作程序（1）立即清除口鼻内异物、杂物、假牙，保持呼吸道畅通。迅速进行控水：救护者一腿跪地，另一腿屈膝，将患者腹部横置于屈膝的大腿上，头部下垂，按压其背部，将口、鼻、肺部及胃内积水倒出。即使排出的水不多，也应抓紧时间施行人工呼吸和胸外心脏按压。千万不可因控水延误了抢救时间。（2）对呼吸已停止的落水者，应立即进行人工呼吸。方法是：将落水者仰卧位放置，打开落水者呼吸道，抢救者一手捏住落水者的鼻孔，一手瓣开落水者的嘴，深吸一口气，迅速口对口吹气，反复进行，直到恢复呼吸。人工呼吸的频率每分钟1620次。（3）如呼吸心跳均已停止，应立即进行心肺复苏法。心肺复苏法的操作程序主要是以吹气式124、人工呼吸配合胸外按压，对落水者实施有规律的急救。急救者将手掌根部置于胸骨中段进行心脏按压，按压不许间断，按压和放松时间要相同，各占50。按压频率：每分钟80100次，不能少于80次；按压深度：成人45厘米，18岁幼儿3厘米。在这个过程中可以单人操作，也可双人操作。具体操作程序是：单人操作时：先吹两口气，立即按压15次，紧接着再吹两口气，按压15次，如此15：2反复操作，每分钟至少4个循环。进行一分钟后检查一次脉搏和呼吸、瞳孔，检查时间不超过5秒，以后每5分钟检查一次，如果已有脉搏而无呼吸，就只进行人工呼吸。双人操作时：一人位于落水者头旁一侧，职责是开放呼吸道、人工呼吸、检查脉搏、判断患者是否恢125、复自主呼吸；另一人在患者胸旁外侧，职责是心脏按压。人工呼吸者吹气一次，胸外按压者按压5次，如此以5：1反复进行，每分钟至少12个循环。（三）消防疏散应急预案1、人员安排及职责灭火行动组：当值消防值班队员以最快速度赶赴火警现场，在第一现场处置火险、爆炸等突发事件，用灭火器、消火栓和自动喷淋系统现场灭火，控制火情并迅速上报火灾情况，传达指挥部指令，配合消防、公安开展灭火工作。疏散引导组：立即组织本层和其他层的人员和重要物资的转移，可以兵分二路，疏散时要分清主次、缓急，行动迅速，方法得当；同时消防广播启动，根据指挥部要求，进行消防广播、人员疏散。通讯联络组：消防中心负责内外通讯联络工作，对外报警11126、9、派出所，对内通知使用人，传达总指挥各项灭火指令。救护警戒组：在外围简单救护被疏散出来的被困伤员，防止扩大人员伤亡事故，配合医院的救治工作，在社区的外围、着火首层、着火层分别设立警戒区，设置警卫人员。具体任务是清除路障，指导一切无关车辆、行人离开现场，看管好被疏散的物资，不准其他人进入或再登上着火层，防止坏人趁火打劫或趁机制造混乱。设备保障组：火灾发生后切断着火区非消防电源，保证消防用水、电的供应，确保消防设备正常运行，积极协助战斗单位，保证提供支援项目的灭火器材、保障器材的供应。后备支援组：宿舍休班人员接到通知立即跑步前往集合地，听候安排。灭火进行一旦火灾无法控制，由消防控制中心在第一时间127、内同时做到：1）向119报警，讲清公司/单位名称、地区及门牌、起火部位、燃烧部位、火势大小及电话。2）通知物业服中心经理、报告行政管理部、现场人员准备救火和疏散。3）启动消防广播通报火情并进行疏散，注意镇静，不要惊慌。 4）通知当值保安管员和义务消防队员激活消防设施进行灭火自救。5）指导现场使用人进行自救，沿消防通道向下撤离或转移到其他安全地方。6）保持现场通讯联络，以便于疏散抢救。7）进行火情监控，随时通知消防抢救人员。灭火组接到报警后，在园区范围5分钟内赶赴现场，到现场后，迅速侦察火灾起因及火势情况。1）电器起火，应立即通知消防中心工程值班人员切断起火区域的非消防电源。2）物品起火，立即转128、移附近的易燃物品。3）迅速向指挥部报告火势大小、面积及燃烧程度，同时将人员予以疏散。5）打开消防栓，拧开阀门，进行灭火。6）运用灭火器对不同的着火源进行灭火。7）关闭防火分区内的防火门。8）扑救火灾时，迅速排除易燃因素，如不能迅速灭火，要尽最大努力控制火势，以待增援人员和消防人员的到来。9）消防人员到后，协同扑救火灾。火灾扑灭后，应协助调查火灾原因，并协助清理现场。火灾现场必须有负责人（物业服务中心经理），原则上由指挥部最高职位依次担任，负责人到场后立即指挥各小组职员进行灭火救人工作。1）到现场即到着火区域组织指挥灭火救人工作。2）通过火情侦察，掌握火势发展情况，确定火场起火的主要原因，及时召129、集力量。3）根据救火救人需要，确定人员疏散。4）向各小组布置救人、疏散物资和灭火任务，并检查执行情况。5）布置人员对中控室、配电、供水部位的安全警戒工作。6）各小组及时向火场总指挥报告情况，服从统一指挥，按照统一布置带领员工贯彻执行。警戒组迅速进行安全警戒。1）外围警戒任务：清除路障，指导一切无关车辆离开现场，劝导过路行人撤离现场，维持整个外围的秩序，为灭火创造有利条件。2）所有首层入口警戒任务：无关人员不准进入楼宇，指导疏散人员离开楼宇，看管疏散下来的对象，保证消防电梯为消防人员专用，指引消防人员进入着火区和应急处理中心，为现场灭火战斗维持好秩序。3）巡楼人员着火区警戒任务：不要让疏散出来的130、人员再次进入着火区，防止他人趁火打劫，制造混乱，保护好消防器材，指导疏散人员往安全区域撤离。后勤保障组在接到火灾报警后，在火灾现场负责人的指令下做以下工作。1）根据不同的火灾情况采取区域断电等措施协助灭火。2）保障消防设施的正常运行。3）保障电力、水力设备的正常运行。4）如有危急，通知负责人调动人员对主要设备进行疏散。发生火警后，除现场安全负责人外，其他所有员工应全部赶赴现场。1）在灭火组长的带领下携带灭火器材到现场进行灭火，铺设水带路线和水枪的设置地点，利用灭火剂进行灭火。2）帮助迅速疏散人员、重要物资、设备到安全地点。3）积极做好救护准备，对受伤人员进行现场急救和处理。4）协助相关人员保证131、水电供应不间断。5）协助救火人员保证灭火器材和运输车辆。6）积极协助作战单位提供要求支持的项目，保障器材的供应。公安消防人员到现场后，所有员工应积极配合。1）一律服从火场总指挥指令和调度，中控室配合现场指挥工作。2）工程部人员确保水电设施和消防设施能够正常运作。3）灭火组、义务消防队员和消防人员并肩作战进行灭火。4）疏散组积极疏散人员和物资。5）救护组与其他赶来的医疗人员一起进行火场伤病员抢救。6）警戒外围人员配合警察进行严密安全警戒。切记：疏散着火区域员工时，应冷静有序，避免出现挤伤事故。（四）防汛应急预案1.1 编制目的建立防台风抗暴雨应急响应机制，保证抢险救灾工作高效有序进行，最大程度地132、减少人员伤亡和财产损失，保障公园公园财产安全，确保各项工作秩序良好。1.2编制依据根据山东省台风暴雨大风预警信号规范和项目的实际情况，特制定本预案。1.3适用范围：本预案适用于公园物业项目部。1.4工作原则 坚持以人为本，科学决策，合理调度，不断提高防台风暴雨的应急水平； 以确保公园财产和员工的生命安全作为防台风暴雨首要任务，立足于抗灾保安全，减小灾害损失。 防台风暴雨工作实行单位主要负责人负责制，统一指挥，分级分部门负责；1.5工作重点 组织危险区域人员、物资安全转移； 建筑物高空设施防风措施； 各区域低洼地区的防洪排涝； 各重点区域，如实验楼、研发楼等加强巡视检查； 其他需要重点防范和处置133、的事项。二、台风影响分级根据气象部门预报，按照台风影响范围和程度，台风预警等级分为三级：一、二、三级。2.1 一级气象台悬挂台风白色、台风蓝色预警信号，悬挂暴雨黄色预警信号，悬挂雷雨大风蓝色预警信号时，执行一级防御方案。2.2 二级气象台悬挂台风黄色、台风橙色预警信号，悬挂暴雨橙色预警信号，悬挂雷雨大风黄色、橙色预警信号，执行二级防御方案。2.3 三级气象台悬挂台风红色预警信号，悬挂暴雨黑色预警信号，悬挂雷雨大风红色预警信号，执行三级防御方案。三 应急保障3.1物质保障 根据项目的特点，配备足够的防洪沙袋，沙袋应放置在明显处，并张贴“防洪沙袋，非紧急情况下勿用”的标志； 储备1台抽水泵； 配备134、雨衣、雨鞋、扫把、手电筒、水桶等应急保障物质若干。3.2应急队伍保障 项目部应建立以物业单位为主的应急队伍保障机制（含清洁、动力、安全）。 各应急保障队伍在台风暴雨来临前，要保证24小时在宿舍待命，部门负责人通信保持畅通，随时服从调动；应急抢险期间，应急保障队伍要服从命令，听从指挥。四 应急响应根据一级、二级、三级的灾害分级，启动相应的应急响应行动。应急响应级别的确定，以气象部门台风预警、预报为主要依据，充分考虑台风的影响程度、危害程度及防御能力等因素，较高级别的应急响应包含较低级别应急响应的所有内容。4.1一级应急响应4.1.1信息通报： 物业通过网络、广播、电视等新闻煤体随时了解热带气旋的135、最新情况； 当地气象台发出台风暴雨紧急通知后的三个小时内，行政管理部负责将台风信息上网公告，提醒员工做好防范工作。 服务中心每小时对台风最新信息收集、确认一次，对最新动态及时向部门负责人通报。4.1.2防御措施 启动应急预案，物业除岗位必要编制外应保留8人左右的机动人员；并安排一名主管级领导现场值班。 停止高空作业或通知户外作业人员； 物业保安对项目全面进行巡查，检查门窗是否关闭；4.1.3防灾措施 将露于天台、楼顶。园区内可能被风吹走的物品移入室内； 缚牢有可能被风吹落的物体。 加固室外树木等； 切断低洼地带有危险的室外电源； 疏散低洼地区易浸物资，避免财产受损；4.1.3检查与抢险 在台风136、暴雨过程中，物业巡检人员每小时应对建筑内外巡检一次，重点部位安排专人守护。 检查的部位主要设计物业的低洼地带、排水沟、地下室等易产生积水的地方； 对出现的门、窗破损、渗水要及时采取积极有效的措施进行处理，防止损失进一步扩大。 如积水严重，应组织人员利用沙袋隔离，并将积压的水进行引导； 对受损严重的情况要及时向物业负责人汇报 出现人员受伤、停电等涉及专项突发事件按照专项应急预案处理。4.2二级应急响应启动一级应急响应，并进行进一步的防御与防灾措施。4.2.1信息通报 当地气象台发出台风暴雨紧急通知后的2个小时内，项目经理将台风信息向各部门进行通报，要求各部门安排对项目进行检查，物品远离门窗。 服137、务中心每半小时对台风最新信息收集。确认一次，对最新动态及时向片项目经理和行政管理部通报。4.2.2防御措施 启动应急预案，物业除岗位必要编制外应保留15人左右机动；应安排项目经理级现场值班； 切断霓虹灯招牌及危险的室外电源； 行政部安排专人值班留守。4.3三级应急响应启动一、二级应急响应，并做好以下防御与防灾措施4.3.1信息通报当地气象台发出台风暴雨紧急通知后的2个小时内，行政管理部立即向公司汇报，同时向各业务部门干部部进行通报，要求各业务部门重点部位安排专人值班并向行政部备案。4.3.2防御措施 启动应急预案，物业除岗位必要编制外应保留20人机动；项目经理必须现场值班。 行政管理部组成防台138、风暴雨领导小组。 建议员工停止上班；4.3.2防灾措施 物业巡查人员应注意电力设施，如有电线滑落，即刻远离并马上报告供电部门； 将未能及时撤离人员疏散到到安全地方暂避；根据行政管理部防台风暴雨领导小组指示向市三防办通报、求助。五 善后工作台风灾害发生后，物业各部门应做好相关善后工作5.1物料补充针对防汛抢险中物料消耗情况，按照要求补充到位5.2台风暴雨造成损失评估台风暴雨过后，物业各部门应对区域进行全面的检查，发现损坏的要拍照取证，将损失清单上报公园管理办公室；总结经验，找出问题，进一步做好防台抗灾工作。5.3灾后重建对因台风暴雨期间吹倒的乔木、灌木等，及时组织人员重新栽种；对不能立即恢复的损139、失或需经迈瑞公司同意方能恢复的，应按照迈瑞公司的要求进行处理。物业应加强防台抗灾避险知识宣传，提高员工的防灾减灾能力。 物业应定期举行不同类型的防台应急演习，以检验、完善和强化应急准备和应急响应能力。 应急分队抢险队伍必须针对各类险情，有针对性地每年进行抢险演习。六、资料的档案管理物业档案资料的建立与管理是物业管理工作的重要组成部分。科学、规范的档案管理可以为专业的物业管理提供有力的支持。针对本项目物业的实际情况，我们采取制度化、微机化、智能化、系统化的管理手段，对物业的档案进行全面的收集和管理。档案资料的建立及分类（一）、我公司在建立完善档案资料过程中，为使其更加科学、严谨、高效，我们将结合140、本项目项目的具体情况导入ISO9001、140001管理体系，使物业管理档案的建立有章可循，有据可查。（二）、在具体执行过程中，我公司将采用三个层次的档案资料管理模式。项目部档案管理的三个层次如下:1. 以建设部颁发的全国物业管理示范办公楼标准建立管理档案框架，整个公司的档案资料都采用统一的格式，此为档案管理的第一层次；2. 结合本项目项目的实际情况，导入ISO9001、140001管理体系，建立各项管理体系，形成本项目项目档案资料的第二层次；3. 在物业管理实际运作中，我公司将以执行ISO9001、140001管理体系文件及相关规章制度形成的各种现场、实际记录为内容，补充到管理档案架构中，形141、成档案资料管理第三层次。4、档案资料的建立4.1 采取系统化、科学化、电脑化的先进手段收集储存资料。4.2将收集到的资料进行细分，分类标准严格按照建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（办公楼、工业区）标准及有关考评验收工作的通知发布后的新标准执行，做到条理清晰，分类合理，便于查阅。4.3 按照资料载体类型采用恰当安全的保存方式。原始文件必须以保密方式保存，对经常使用的日常管理档案采用定期归档方式保存，严格按档案管理相关制度进行。5.档案资料的分类类别资料内容基础管理设备管理建筑产权资料 规划图纸、项目批文、用地批文 建筑许可证、投资许可证、开工许可证 拆迁安置资料、丈量报告设备管理技术资料 142、红线图、总平面图 地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告 设备管理合同、设备管理预决算 设备管理设计变更通知及技术核算单 竣工图：1单体建筑、结构、设备竣工图 2 附属设备管理及地下管网竣工图 房屋土建及装修、供配电、给排水、电梯、空调、采暖、弱电、消防及智能化竣工验收证明书 钢材、水泥等主要材料的质量保证书 新材料、构配件的鉴定合格证书 供水、供电、电梯、消防、空调及采暖、智能化等设备的检验合格证书、供水、供电、电梯、消防、空调及采暖、智能化等设备技术资料 砂浆、混凝土块试压报告 绿化设备管理竣工图 其它技术资料接管验收资料 接管验收手续 接管验收设备确认凭证 接管验收物业本体确认凭证管理合143、同资料 前期物业管理服务协议 物业管理委托合同管理目标及方案 争创物业管理“示范办公楼”规划 物业管理实施方案公众制度资料 客户手册 装饰装修管理规定 管理公约 公众制度员工管理资料 员工个人资料、聘用表 员工业绩考核及奖罚记录 员工培训计划和个人成长记录 员工培训考核记录 员工外出考评及参加演练记录 员工住房及内务管理记录计算机管理资料 计算机管理软件及使用说明 计算机网络管理及记录行政文件资料 项目部值班及检查记录 政府部门及主管领导部门文件 本公司、客户相关文件 规章制度、通知、通报等文件 接待来访参观记录表客户资料 客户管理资料、装修申请等 客户档案 客户维修档案客户反馈资料 服务质量144、回访记录表 客户意见调查、统计记录 客户投诉及回访处理记录维修资料 维修申报表 维修服务派工单 维修回访记录表房屋管理及维修养护标识、导示资料 楼层、疏散示意图 建筑物平面图房屋安全管理类 禁装修的规定及处理记录 装修验收记录 房屋安全检查记录共用设施设备管理综合类 设备安全运行规程 设备机房管理规定 各设备运行岗位责任制度 相关岗位技术人员资质证书 定期巡回检查记录 维护保养记录 运行记录 设备维修档案供电系统 送电、停电通知及记录 临时用电管理措施 停电应急处理措施弱电系统 智能化设施运行记录 智能化设施定期保养记录共用设备管理消防系统 消防24小时值班记录 消防设施设备清单 消防设施设备145、使用方法 消防应急方案、消防疏散图 消防宣传资料及法规 火灾隐患检查记录给排水系统 用水、供水管理制度 用水、节水计划 给排水设施安全检查记录 二次供水清洗消毒许可证 水质化验单 操作人员卫生健康许可证 供水、停水通知及相关记录 供水设备周围环境检查记录 应急处理方案及相关记录空调系统 中央空调运行记录 中央空调故障处理方案及记录 中央空调保养记录共用配套设施资料 共用配套设施统计表 共用配套设施维修养护计划及记录共用管线资料 地下管网图 违章架空管线处理记录照明设施 道路、楼道、大堂公共照明统计表 公共照明维修及更换记录保安及车辆管理保安管理资料 日常巡查记录、交接班记录、值班记录 保安训练146、计划和考核记录 本项目安全防范措施 查岗记录、闭路电视监控系统录像带 物资搬运放行记录、紧急事件处理记录车辆及停车场管理资料 停车场出入登记记录 交通疏导图 停车场安全防范措施及设施记录 车辆管理记录、车辆详细资料环境卫生管理环卫设施资料 环卫设备、工具统计表 环卫设备、工具更换记录清洁卫生管理资料 清洁卫生检查标准及记录 国家环保标准：排烟、排污、噪音 处理污染事件记录 消杀及垃圾清运记录绿化管理绿化资料 绿化规划图纸 绿化设施统计表 绿化保养计划及记录 绿化检查标准及记录精神文明建设社区文化资料 活动计划实施方案、总结记录 社区文化活动图片及录像记录 传媒报导 文化活动场所等设施使用情况管147、理效益经济效益 有偿经营服务统计表 物业管理整体项目经营统计表社会效益 本物业管理项目所获取的荣誉称号 舆论相关报导6.物业档案资料的管理6.1档案资料管理方式及运作流程将采取制度化管理、微机管理、档案分类管理、智能化信息查询、多种贮存方式对档案管理室进行管理，及时收集档案资料并经常检查，对重要资料接收必须经过项目经理或指定负责人验收，完善交接手续后立卷归档。项目部日常管理文件（如项目部通知、通报等）按照制定的文件管理程序发放及接收手续、并立卷归档。6.2档案资料管理要求6.2.1档案资料由项目部统一管理，项目设专职的档案管理员。6.2.2明确收集、整理、分类、编号、登记、录入电脑、入柜、借用148、检查、销毁等各项管理流程。6.2.3采用多种形式的文档储存方式 （如电脑磁盘、录像带、录音带、照片、图表等），并采取相应的储存、保管方法。6.2.4对原始文件、合同等重要资料必须严格管理，借阅、复印等必须经项目经理审批。6.2.5项目经理负责审批档案保存数量、保存期限以及是否有效和作废。6.2.6注重档案管理信息开发，根据工作需要和档案库存情况编制各种专题资料。6.2.7综合部每季度对档案资料管理情况进行检查。6.2.8要求全体员工树立档案意识、保密意识、严格执行档案管理制度。 7.档案资料借阅管理7.1严格执行借阅制度，接收、移交档案时必须认真清点，核对登记。建立健全各种检索工具，做好各项149、登记工作。7.2需使用涉密资料时，按权限申请、报告、批准和使用，按规定及时归还。7.3查阅档案，须按规定办理登记手续，定期归还。7.4要爱护档案，所借档案不得随意折叠和拆散，不得对档案随意更改，涂写。7.5借出和归还档案时，应办理清点手续，由档案员和借阅者当面核对清楚。7.6档案如有丢失、损坏或泄密，追究当事者责任。7.7借阅者在归还档案时须填写档案利用效果记录。7.8调离项目部的工作人员，必须清理移交档案文件后方可办理调离手续。8.档案资料的保密措施8.1全体员工树立档案意识、保密意识，严格执行档案管理制度。8.2档案管理员必须严格执行各项保密制度，增强保密观念，接受保密教育与检查。8.3档150、案管理员定期进行检查，发现问题及时处理，堵塞一切泄密漏洞。8.4档案库房禁止其他人员进入，绝密、机密档案单独保管，随时检查。8.5严禁用电话及其他任何方式索取、泄露或擅自向外公布档案中机密内容。8.6严禁涂改、圈划、抽取、撤换档案材料，未经允许不得复制、抄写档案内容，用后立即归还。8.7任何人不准携带档案进入公共场所，档案资料已输入计算机的磁盘，除可上报主管部门外，不得借出使用。七、物业服务开始及结束的交接规范和交接义务根据我司以往经验，在更换前首先将必须考虑如下几个重点：1、程序的合法性 根据招标流程和相关物业管理进退场制度进行提前筹备。2、协调相关方面的关系，取得第三方的支持协调相关单位的151、关系，包括供水、供电、原物管企业、新物管企业间的关系，甲方行政监督部门，并使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。3、具体交接工作安排（1）甲方负责书面通知，现在管物业公司解除合同日期，确认后与新入驻物业公司签署物业管理合同。（2）双方物业公司确认交接步骤及内容。（3）以书面形式发给每位业主更换物业通知。（4）在最大限度减低对客户服务影响的情况下，按步骤进行物业交接工作，并由第三方进行监督。（5）甲方与原物业公司的合同缮后事宜。4、交接内容交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。具体大块如下：（一）设备管理交接1成立接收小组152、，由交、接双方专业人员组成，指定设备管理验收负责人及各专业交验人员，一般由以下专业人员组成：电气、暖通、给排水、土建、电梯（如有）、锅炉（如有）。2召开工作会议，布置各专业组接收要求及具体事项。3接收工作要求参照国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保文件资料手续齐备，设备管理质量及各项技术指标符合标准。4物业交接工作程序（1）接双方签定物业接收委托书，确定接收程序接收人员及接收时间。（2）交方应提供的资料、文件。1）图纸资料、文件、交接清单。2）设备清单。3）能源消耗情况（列表、双方共同确认电表水表、燃气表、热水表、热力表等计量仪表交接时的表计数字）。4）住户交纳153、能源费情况统计表。5）备品备件、材料物品库存登记表。6）设备运行记录。7）交接班记录。8）值班记录。9）工具、仪表，维修设备登记表。10）人员花名册。11）设备维保合同（有效期内）。12）维修费使用情况及盈亏。（3）交接工作开始时，双主应签定物业交接协议书。明确双方交接人员名单、交接内容、交接时间和日程安排等。（4）交接工作中，双方交接人员应就交接物品的位置、数量、性能进行清点检查，并认真填写物业交接清单和运行试验记录。（5）交接工作结束，双方共同签署交接报告。对交接中发现的问题，双方应认真记录，协商解决办法，对交接中遇到的设备管理遗留问题，若不能马上解决，双方应签署备忘录，说明存在的问题，产154、生的原因、责任、解决的方法和时间等。（6）钥匙移交（7）设备交接顺序1）变配电设备（变配电室）。2）热力设备（热力站、锅炉房、热交换站）。3）燃气设备（调压站或调压装置、燃气表房）。4）消防报警设备。5）保安监控设备（含摄像、可视对讲等）。6）泵房（生活水泵、消防泵、污水泵）。7）运输设备（电梯）。8）维修设备（设备管理维修用如，电焊机、钻床、砂轮机、套丝机等）。9）其它设备（电脑、办公设备、电开水器等）。（各类交接清单见附件。）（二）财务交接确定财务交接的日期，在正式交接之前，交接双方均应做好充分的准备。交付方应对帐、物、资金进行清理造册；接受方应对原物业管理的财务会计工作有定性的了解。在交155、接日始业务人员对口进行交接。交接内容主要包括核实资产与负债；清理债权、债务；重新认定未执行的合同；银行、税务等业务口的结束和新建、会计档案的必要说明和交付；原管理工作中遗留的财务问题的说明和拟定解决方式等。交接方式上，应做到交付方对交接内容真实、明确；接收方对交接内容查证、清楚。同时，接收方要同交接内容涉及的第三方见面，落实交接内容，并履行必要的法律手续。（三）文档交接鉴于各家管理公司所实施物业管理体系不同，文档编制也有较大区别，建议物业管理文档交接清单由原执行机构提供。如已通过ISO-9001的企业，文档依据为三级文件中作业指导书目录索引。如未通过，则文档依据为办公室文档管理文件目录索引。双156、方交接按目录内容进行签收即可。文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本，主要包括：维修管理公约、客户手册、物业管理费核定标准、政府批准文件、与相关服务管理部门的合同文本。（四）人事安排岗位交接根据我公司的交接方案及原物业管理公司所提交的交接内容目录，我公司派人对原物业管理公司的保安部、设备管理部、客户关系部、保洁部等逐一进行岗位交接，并以文字说明交接完毕，经双方确认签字。人事安排在原有人员人事安排上，本着双向选择，择优安排，加强培训的原则，充分考虑原有员工的各人意向与职业特长，合理安排，调动其工作积极性与主动性，发挥潜能，实现企业与个人利益双赢。对于工作热情高但管理水平或岗位技能尚未过到岗位要157、求的员工，要组织培训、考核，使其达到上岗要求，确保服务质量，维护物业管理公司的声誉。对于员工的合理流动，积极做好人事的各环节工作，手续齐备、快捷。做到留者安心，离者舒心。劳动关系对考核及经培训考核通过达到上岗要求的人员，应办理相关的人事手续，即终止与原物业管理公司的劳动关系，与均豪物业管理公司签定劳动合同，并根据我公司的整体工作布置，安排在原项目部或我公司其它项目部的相应工作岗位。关于接管工作的其它说明1接管工作需提前10天进行安排，其中五天时间进行接管机构、干部的组建抽调员工招聘等筹备工作。五天时间的全员培训。2岗位移交在1个工作日以内完成，移交保驾需2个工作日。3物资文档等其它交接约需2个工作日完成。4财务交接按划线制进行交接，我司承诺可进行全程顾问，所需时间暂无法确定。119