1、专卖局机关大楼物业管理投标文件XX公司二零XX年XX月专卖局机关大楼物业管理投标文件投标单位：法定代表：地址：投标日期：20XX年XX月目 录一、 承诺书二、 物业管理的整体设想三、 物业管理方式四、 大楼物业管理组织结构示意图五、 各部主要职责及实际人员编制说明六、 各岗位素质要求七、 物业管理费用预算A、 运行管理费用预算B、 公共区域设备、设施日常维修费用及各系统运行能源物耗费用预算八、 关于本计划书的几点说明xx省XX公司机关大楼物业管理承 诺 书xxXX实业有限公司十分荣幸地成为xx省XX专卖局机关大楼的物业委托管理，为使大楼业主能更清楚我公司的管理，就此我们庄重向大楼业主承诺：1、2、 房屋完好率：98%以上。2、 设备、设施完好率：100%。3、 零修及时率：100%。4、 零修合格率：100%。5、 客户投诉处理率：100%。6、 客户满意率：98%以上。7、 24小时安保封闭式管理，24小时联络、投诉热线畅通，24小时服务保障。8、 紧急事件三分钟以内到达现场，一般投诉5分钟以内到达现场，30分钟以内解决不了的问题，三个小时以内给予明确的答复。9、 安全责任事故为零。10、 租赁代理服务符合业主愿望，达到业主要求。11、 一年内达到南昌市优秀物业管理单位管理标准，2年内达到xx省优秀物业管理单位管理标准。管理服务整体设想1、1服务设想： 五星级的服务理念； 人本化的服3、务创新； 个性化的服务项目； 合理化的服务成本； 规范化的服务管理。xx省XX专卖局(公司)大楼是xx南昌重要的机关大楼。xxXX大酒店是全省第一家五星级、XX级绿色旅游饭店，是由XX国际酒店管理公司管理的酒店。由酒店派出的管理团队，将引入五星级酒店的管理理念，把高质量的物业管理与企业文化相融合，让省XX专卖局（公司）领导和机关工作人员满意！ u 五星级的服务理念我们将把五星级大酒店精细化管理的先进理念和成功经验与大楼的物业管理的实际结合起来，全面推行“一站式”物业管理模式，寓管理于全面、细致的服务之中。为省局（公司）领导提供完善的，个性化的服务。对省局（公司）大楼提供全天候、全方位、全过程的4、服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理，处处体现热情周到，体贴细致。u 人本化的服务创新我们将根据省局（公司）大楼的实际情况，制定一套接待流程和管理制度，使各项工作准备充分，整齐有序地进行。针对xx省XX大楼集办公、学习、会务功能于一体的特殊性，我们将建立完善各项规章制度，包括接待流程，会客程序以及会议接待、卫生清洁等等。并根据各级领导和机关工作人员的要求，以人为本，不断创新服务。如在大厅区域使用推车，为来宾和会客提供茶水服务。在大门和大厅里设立礼仪岗位。为地下车库安装倒车定位器。还准备在大厅里设立茶座，提供咖啡、茶水、饮料和点心。u 个性化的服务项目我们将不断推出新的 “5、个性化”服务项目，加大服务的深度及广度，有针对性的提供参观接待、会议接待、课间、会议中间的餐饮服务(如代打餐盒,购买物品)等，营造温馨和谐的氛围，使在省局（公司）大楼处处感受到舒适、便利，为机关创造良好的工作、学习环境。我们要进一步加强对大楼各种设施设备的维护、保养，加强对消防设施、设备，音响设备的检测、检查，按照规定对各系统进行全面、专业的维护与保养，以期发挥设施安全、高效、方便、节能之效能。u 合理化的服务成本我们按照xx省三级物业管理收费标准，以每平方米略高于三级物管收费标准下限（每平方米3元）执行。主要包括员工工资、社会统筹保险费用、办公费用、税金和管理费用。避免发生 “多收费、少服务6、”或“只收费、不服务”的现象，使物业管理步入良性循环的轨道。（物业收费详见附件）。u 规范化的服务管理我们将在管理中逐步导入质量管理认证体系，注重细节，体现精细化管理的优势；引入绿色环保、节能减排理念，体现XX大楼绿色环境和立体生态环保的宗旨。引入职业健康安全体系认证，把安全工作管理贯穿于日常工作的始终。通过规范化管理，努力创建优质服务大厦、绿色环保大厦和安全无事故大厦。物业管理方式省局（公司）大楼的建筑设计、布局合理，总体设计、规划完整，设施、配套较齐全，将采取酒店式物业管理模式。2.1 酒店式物业管理模式说明为顺应时代和社会的需要，不断提高和自我完善物业管理水平，结合XX大酒店管理经验，我7、们将推出真正意义上的酒店式物业管理，导入现代管理理念和技术，变“物业管理”为“物业服务与管理”，更加强调突出“服务”的内涵，将物业管理服务真正提高到一个新的高度。2.1.1. 以业主为中心，提供酒店式专业化服务传统的物业管理，都是以物业管理公司为核心，先制定一整套规章制度与约束条例，然后要求各位业主遵照执行，并不考虑业主的实际感受；但酒店式物业管理，将站在业主的立场上，以业主为核心，实行“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”，通过培训，建立一支具有星级酒店服务水准的物业队伍，提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。省局（公司）大楼是全天候运作的办公楼，有别于传统的住宅区及写字楼；为保证处于8、一线的员工全身心的投入到工作当中，我们推行“一站式”服务，只要一声知会就能获得落实。这种一个电话一声招呼便“OK”的服务，需要一套科学有效的机制来实现，我们将创建 “24小时服务受理监控中心”，赋予其统一对外受理的服务事项，并对所受理的服务在内部进行分办、协调、跟踪、监控、督导及反馈的功能和责任。既方便了服务对象，又理顺了内部运作和监管，使服务便捷、高效、有序。2.1.2. 以星级酒店为样板，营造温馨、舒适的服务氛围酒店业是整个服务行业的代表，有严格的服务规范和标准，在酒店里可以得到各种享受，体会到作为客人的尊贵与自豪。而物业管理相对来说，主要是保安和清洁卫生，机械而且呆板，缺少感情色彩。我们9、将酒店服务与物业管理有机的结合起来，让业主同样能享受到在酒店里才会提供的服务，都可以从心里感受到与众不同的尊贵和自豪，通过每个细节尽现XX大楼作为省内领头企业的非凡气派！2.1.3. 强调服务意识，提高服务效率例如在其他服务行业里，工程维修都是按部就班的照既定工作计划有序进行，就是有客人投诉或其他服务需求，也必须排队等待，逐步解决。只有在酒店里，客人的投诉或需求是永远摆在第一位的，绝不能让客人有一丝的不满存在，即所谓零缺点服务。酒店式物业管理，就是要把酒店行业的这种“服务意识”和“服务效率”导入到物业管理行业中来，使得“客人的投诉有回音，故障维修处理不过夜”， 努力达到业主（物业使用人）的满意10、率为百分之百。2.1.4. 导入一套显示XX大楼形象的视觉和标识系统注重以后现代美感造就办公大楼设计的视觉形象，重点是以最大潜力创造建筑外观新颖，室内外环境优雅。采用优秀的室内花卉摆放设计方案，精心养护。导入一套显示XX大楼科技形象的视觉和标识系统。2.1.5. 调整组织架构，实行科学化管理传统的物业管理，就是设一个管理处，由管理处负责协调保安、工程维修、清洁卫生和财务等工作，内部管理存在权、责不清，人人负责而人人都负不了责的现象；对外服务与管理透明度不高，业主有需求找到管理处办公室，但至于应该找谁来处理却又摸不着头绪，可能要问来问去，跑上跑下。我们将以新的经营管理理念为指导，重新调整配置资源11、，以满足多方面需要为核心，建立新的物业管理运行机制及组织结构，采用星级酒店管理模式，按照现代企业制度的管理体制和垂直领导法则，从内部组织结构上达到了权、责、利的统一；对外服务和接待上。 2.1.6 把握个体整体要点,采取多元服务方式基于XX大楼办公人员复杂性，结合实际对控制体系进行综合调整.如领导办公区域与其他办公区域分离，对领导办公区域提供特殊的服务。如领导办公区域安全、保洁设专人负责，车辆停放设专门区域停放等。 2.2 反馈流程及控制方式智能化设施反馈信息收集：保证信息反馈渠道畅通，信息处理集中，所有信息汇聚到管理中心，经过分析整理，并由管理中心发出指令，跟踪检查。2.2.1. 管理服务信12、息反馈渠道及控制方式： 设置服务中心和维修班二部对外电话，接听电话铃声不超过三响，超过者视为无人值班，按违反有关制度处理。大堂设置一个客户意见（报修）箱，客服人员每天下午3:00打开信箱取出信件，并于下午5:00之前上交物管部办公室，办公室根据不合格服务或意见，按规定时间完成信件的处理工作。 物管部各部门，各班、组日检、周检，酒店组织月检，获取服务质量反馈信息，所有发现的不合格服务，须在规定的时间内纠正。 物管部按照投诉次数和维修派工单的100%进行回访，公司管理部每月检查回访记录，并抽样打电话给客户调查落实情况。 通过每年2次的客户意见征询活动获得服务质量信息，并及时做好意见征询表的发放、回13、收、统计、归纳、处理工作，住户满意率如达不到公司质量目标的要求，公司管理部下发纠正措施通知单，物管部须在规定的时间内找到不合格原因并制定具体的可行的纠正措施，公司管理部规定时间内到管理处进行纠正措施执行情况的验证。大楼物业管理组织结构3.1 配备原则3.1.1 服务第一的原则。物管部的设置与各类员工的配备，均以提高物业管理的整体水平为前提。把XX大楼管理成为“安全、清洁、优美、舒适、方便”的工作、学习环境这一目标的基础上，从组织机构和人员素质上确保高标准、高档次、高品位地为业主（物业使用人）提供全天候、全方位的优质服务。3.1.2 精干高效的原则。着眼于管理现代化和组织科学化，通过提高员工基本14、素质，增加管理科技含量，来达到机构精简，人员精干，工作高效的目标。既保证服务的高质量，又实现运行的高效率。使XX大楼物业管理具有可持续发展的长久后劲。3.1.3 知识化、专业化的原则。各类员工的配备，均以具备一定的知识水平、物业管理理论和实践经验相结合。根据员工不同的工作职责，要求员工必须具备相应的文化知识水平，在此基础上，取得政府部门颁发的物业管理岗位培训合格证书。并辅以不间断的物业管理专业知识培训，使员工的素质与物业管理工作都处于不断完善与提高的最佳状态。3.2 管理原则按照物业质量管理体系要求，日常机电运行、管理事务、治安、车辆、清洁、绿化、XX大楼文化、设施维护保养统一纳入规范运作范畴15、，严格执行IS09002认证体系，注重每一个服务项目的人员培训、考评，加强日检、周检、月检。3.3 机构设置 物业部编制定员42人，其中：总经理1人， 物业部经理1人，助理1人，综合部主管1人、会务1人、前台接待2人，工程部主管1人、工程人员5人，安保部主管1人、安保人员14名，环境部主管1人、保洁人员12人、绿化工1人。 机构设想总经理经 理助 理综合部工程部安保部环境部前台接待仓管员会服杂工弱电工强电工安保员监控员车辆管理绿化工保洁员各岗位职责及实际人员编制说明一、 物业部总经理有由XX大酒店总经理兼任。二、 物业部经理（1名） 直接上级：总经理 直接下级：助理、主管联系部门：各部室岗位职16、责：1 对总经理负责，在总经理的直接领导下，主持部门的全面工作，对本部门的各项工作负责。2 抓好部门的组织建设，建立、健全各项规章制度，督促岗位责任制和操作流程的执行，每天到本部门工作范围内巡视，发现问题及时整改。3 制定部门各项培训计划，不断提高各级人员业务水平，组织员工安全生产，清除事故隐患。4 按时参加部门经理例会，将领导指示和会议决议及时向本部门传达和贯彻落实。5 树立团队协作思想，加强与其它部门的联系，互相沟通，工作不推诿。6 每周主持召开一次部门办公会议，对前段的工作进行分析总结，布署当前的工作和任务，分析研究员工的思想状况，及时做好谈心工作，关心员工疾苦。7 完成领导交办的其它工17、作。三、 助理（1名） 直接上级：部门经理 直接下级：主管联系部门：各部室岗位职责：1 协助部门经理做好本部门的各项工作，部门经理不在大厦时全面主持本部门的日常工作。2 负责本部门各种行文的起草工作。3 编制本部门月和周的工作计划，对计划执行情况进行控制，对质量进行检查，对本部门各项工作检查表格进行收集、整理、分析、汇总并以书面形式向上汇报。4 对本部门的员工培训计划组织实施和进行考核，不断提高员工的服务技巧和实际操作水平及工作效率。5 每天对本部门的工作范围进行巡视，检查公共区域的卫生状况和工程跟进情况，以及员工的服务规范，发现问题及时解决。6 负责考勤管理，领用分发本部门的办公用品。7 控18、制好人力的使用和物资费用开支，抓好安全、消防工作。8 完成领导交办的其它工作。四、 综合部主管（1名） 直接上级：部门经理、助理 直接下级：会务服务员、前台接待员 联系部门：各部室岗位职责：1. 在部门经理、助理的领导下，负责大厦会议服务、前台接待、大厦周边绿化、室内花木租摆及客房服务等工作。2. 负责大厦周围的花木、草坪的日常养护，摆放布置等工作，督导外委单位实施淋水、施肥、喷药，更换植物及其卫生清洁工作。3. 负责做好前台接待登记工作及前台接待员的培训考核工作，负责安排前台接待人员的班次，并贯彻落实。4. 负责协调和做好写字间和客房的服务工作，为客户提供“安、暖、快、洁、便”的优质服务。519、. 做好会议中心、多功能厅和贵宾接待室的管理和服务工作。6. 做好工作范围的消防安全检查工作。7. 完成领导交办的其它工作。五、 前台（2名） 上级：综合部主管联系部门：各部室岗位职责:1. 前台接待员的工作是大厦日常管理的重要组成部分，在某种意义上讲，是大厦日常管理的指挥中心。因此要求接待员要有很好的服务意识、较高的业务素质和较强的责任心。2. 努力学习，不断提高业务水平，熟悉大厦的基本情况、业主和客户的分布情况、公司各部门的职责范围和工作程序。3. 有较好的外在形象和语言表达能力。具有日常用语的会话能力。4. 有一定的电脑操作能力，熟悉公司电脑管理系统，打字速度每分钟50个字以上。5. 每20、日规定时间送迎业主上下班。6. 熟悉前台业务，为客户提供迅速、准确的服务，耐心解答问题。7. 柜台内严禁空岗，有特殊情况向上级请示后，有人替岗方可离开。交接班时必须按规定办好交接手续。8. 客户提出困难，要尽量协助解决，不能解决的请示主管。9. 做好前台接待登记工作，对客户和来访宾客服务要主动热情、态度和蔼、礼貌大方、耐心周到，及时为客人办理好各种登记手续。10. 大堂内发生特殊情况速报主管或部门经理。11. 加强安全意识，注意为客户保密。12. 前台的主要服务项目：电话接听和转接，接待问询，代转工程维修和保洁服务申请，报纸信件分类；来客登记；客户加班登记。13. 完成领导交办的其它工作。六、21、 会务服务员（1名）直接上级：综合部主管岗位职责:1 在主管的领导下做好会务的准备、接待和会议期间的各项服务工作。2 努力学习，不断提高业务水平和服务质量。3 负责做好会议中心的日常管理和服务工作，平时做好会议中心的绿化租摆及清洁卫生工作，做好茶具、烟具的撤洗和清洁工作，会议使用前据客户的要求提前布置好会场，如会议横幅、标识、摆台、灯光、音响等。根据要求向有关部门发出工作申请，并及时进行跟进。4 负责多功能厅、贵宾厅的管理和服务工作，负责提供茶水服务和周边环境的管理，以保持会议场所周边环境的安静。5 会议过程中要站立在会议室的门口，等待服务招换，准备随时为客人提供服务。6 努力做好相关部门的协22、调工作，遇到困难及时向上级报告，以便及时解决。7 会议结束后要及时做好清洁、整理场地的工作，尽快恢复原有状态。8 完成领导交办的其它工作。七、 仓管员（1名）直接上级：综合部主管联系部门：公司各部门岗位职责：1. 负责填报采购申请单，审核采购价格预报表,申请采购各种物资要根据实际用量和实际库存量,有计划进行,并保证库存物资及时补充。2. 做好入库货物的复查，对不符合要求的物品有责任提出退货或拒绝入库的处理意见，严格把好物品入库验收关。3. 掌握各种物资日常动态，合理控制库存量做到既保证经营需要又不造成积压浪费，加快资金周转速度，减少资金占用。一般物资库存是以一个月的正常用量为限，对连续一年没使23、用的物品即视为积压物资，要及时分析原因报告综合部主管。4. 负责库房的安全消防管理工作，物品码放符合安全要求,提高安全意识。5. 加强库房钥匙管理，严格执行库房钥匙管理制度，保证库内各种物品安全。6. 坚持库房管理制度，熟悉保管业务，了解物品用途性能及使用情况，完成本职工作。7. 对库房需补充的物品，负责填写采购申请单，报综合部主管审核。8. 物品入库房必须以收货单为依据，认真验收入库，分类储存，做好防潮、防腐、防虫、防损、防变质、防鼠害的工作。9. 物品发放及工具借用要凭手续完备的申领单，特殊原因未开申领单的，经综合部主管批准方可发放，然后要补办手续，单据涂改一律作废。10. 物品的存放，堆24、码要整齐美观，清洁无尘， 物品发放要执行先进先出的原则，物品的入库、发出、结存要日清月结，笔笔清楚，做到帐帐相符，帐物相符。11. 当工作变动时，要做好保管物品清点交接工作。12. 完成领导交办的其它工作。七、工程部主管（1名） 直接上级：经理、助理 直接下级：工程人员 岗位职责：1. 负责组织制定和实施，本部门的管理制度、岗位职责、工作程序、操作规范等。2. 负责主持部门例会和专业例会，审批工程部的各类发文和对上、对外报表，检查值班日记，确保工作正常运转。3. 负责审定各专业作业班次方案，审核下属人员的招聘、奖惩、升降、离退、休假事项，统筹安排各项工作。4. 负责组织制订各专业年度设备更新改25、造、设备维修保养、基建工程和备品备件购置计划，经经理批准后，将计划分解实施。5. 负责各种外协和委托施工、保养、维修项目的前期谈判、评审，经经理批准后，组织实施和验收。审核采购计划，指导各专业把好质量关。6. 熟悉和掌握大厦各系统设计原理、设备运行状况、技术数据和技术档案，主持解决设备和技术难题。7. 负责下属人员的培训和考核工作，指导员工熟练掌握专业知识和操作技能，有效控制故障发生、能源消耗及费用支出。8. 负责对下属岗位的监督指导，察看设备区域和作业现场，审查各岗位各专业工作记录和报表，及时发现和处理设备运行及日常管理中存在的问题。9. 负责与市政有关部门的协调联络工作，确保各种能源正常供26、应，组织办理与工程有关的各种证照的年审换发工作。10. 负责大厦用户装修工程的审批，安排有关专业人员进行施工现场的管理和工程验收工作。完成领导交办的其它工作。八、水电工（3名）直接上级：工程主管岗位职责：1. 准时到岗，服从领导的调度和工作安排。按时、按质、按量地完成工作任务，不擅自离岗和串岗。2. 认真做好机房及个人的卫生，保持整洁，遵守员工守则和各项规章制度、操作规程；努力学习，不断提高思想素质和专业技术水平。3. 对客人有礼貌，坚持“宾客第一”的服务思想，以优质服务为大厦争取荣誉和创造财富。4. 监督设备的运行状态，按时进行设备巡视，发现缺陷及时汇报主管或经理。5. 按规定时间和内容正确27、记录发电机、变配电、空调机组、供热机组各项运行情况。在紧急情况下，有权停机，防止人身、设备事故的扩大，立即向主管汇报，认真做好开、停机时间、出水量、温升、电流、电压、保养等检修记录。6. 负责生活用水及消防水的检查和补充。7. 正确迅速地执行各种倒闸操作任务，是倒闸操作的执行人。8. 认真遵守本专业的管理规范和技术要求，精心维护电梯设备，保证安全运行。9. 对电梯设备进行全过程管理，保持设备完好，充分发挥设备效能。10. 对分包电梯公司要充分合作，同时做到严格管理，严格监督，定时定项做好维保工作，认真填写检修记录。11. 发生故障及时处理，并报告上级。重大事故时应首先解救被困人员，采取措施防止28、事故扩大。12. 完成领导交办的其它工作。九、 弱电工（1名） 直接上级：工程主管联系部门：各部室 岗位职责：1. 保质、保量、高效完成部门主管和经助理分配的工作。2. 有较高的技术水平，能在短时间内熟悉掌握多种维修技术。3. 自觉遵守公司各项规章制度，按员工的行为规范进行工作。4. 严格按操作规程进行工作，杜绝违章操作，并做到文明施工。5. 以满足客人需要为工作目标，在维修中严格执行三轻，即说话轻，走路轻，操作轻，做到维修不暴露在客人面前。公共区域和客人流动范围的维修，必须事先做好遮挡，并安放好指示警文等标牌。6. 了解楼宇自控系统的控制原理。7. 定期巡检、维修，掌握设备运行情况。8. 按29、计划对设备进行维修保养。9. 及时向主管反映维护运行中的问题。10. 认真学习专业知识，提高专业技能。11. 负责电话总配线架的日常维护、维修，为用户移机、调线、安装分机。12. 遇已有线路检修等情况，要及时通知用户。13. 完成领导交办的其它工作。十、综合维修技工（1名）直接上级：工程部主管联系部门：各部室岗位职责1. 遵守员工守则，严格执行各项规章制度。2. 服从派工安排，认真细致、保质、按时完成工作任务，工作中发现问题及时请示汇报，完工后认真填写工作单。3. 热爱本职工作，努力学习技术，不断提高业务水平，做到一专多能。4. 严格遵守操作规程，发现问题及时处理，不得带故障使用机具，对各类机30、具设备和自用工具做到勤保养及妥善保管。5. 树立强烈的服务意识，文明施工，宾客至上，工作时尽量不影响客人，公共场所施工必须设置使用提示牌，必要时加设围栏，自觉做好施工场地的收尾工作，以保持大厦的优美环境。6. 遇到抢修任务时，必须服从工程部的调动，领导不在时，积极抢修，抢修工作未处理完毕不得下班。如当时不能修复的工作必须妥善处理，以确保大厦的正常营业与大厦装修格调的完美。7. 完成领导交办的其它工作。十一、安保主管（1名）直接上级：经理、助理直接下级：班长、安保员联系部门：业主与客户及公司各部门岗位职责：1. 安保部主管是经理在保安工作上的参谋和助手，对大厦的安全负有直接领导责任。2. 制定、31、部署保安部的工作计划和各项保卫方案，督导班长及安保人员的工作。负责本部门的组织建设和各项管理制度的建立和完善。3. 负责对大厦的全体员工进行消防业务知识培训，开展防火宣传教育。认真执行国家消防安全工作的法规，结合大厦经营特点和实际情况，开展消防工作。制定各种防火安全制度，督促各部门的贯彻落实防火安全措施，负责调查了解违反消防规定的情况，并提出解决处理的意见和向上级报告。4. 组织检查大厦各部位的防火安全情况及各种消防设备，灭火器材，发现隐患及时督促有关部门进行整改。5. 负责调配补充消防灭火器材，并与有关部门定期进行消防设备检测、保养、维修，及时排除消防设备故障。6. 负责大厦重点部位的安排监32、督，制定重点部位的灭火作战方案和组织演练。7. 负责检查属下的仪容仪表，经常深入现场，检查督导下属的工作。8. 按时参加例会、主持本部门的办公例会，传达贯彻经理的指令。9. 对重大案件、事故亲自组织调查处理。10. 受理本部门员工的投诉，关心员工的疾苦，做好员工的思想政治工作，及时掌握员工的思想状态。11. 负责组织对员工的法制宣传工作。12. 完成领导交办的其它工作。十二、安保班长（3名）直接上级：安保主管直接下级：安保员联系部门：各部门岗位职责：1 做好本班的考勤工作。2 主持班前班后会，指派下属工作，检查仪容仪表，评讲当天值班值勤情况。3 不断巡查督促各岗哨，及时纠正违纪违章行为。4 处33、理一般性的治安案件和客人投诉。5 保管好本班组的公用物资。6 对属下保安员进行日常的业务培训，军事训练和考核。7 完成领导交办的其它工作。十三、监控员（3名）直接上级：安保部主管联系部门：各部门岗位职责：1 负责中控室的日常工作，并做好清洁卫生。2 负责中控室24小时监视消防主机、闭路电视、防盗、报警信号的日常运作，发现火警、火灾及其它问题及时向上级报告。3 熟悉本岗位的责任和操作流程，熟悉大厦环境，消防设施的分布，灭火器材的摆放点，防盗报警装置和闭路电视镜头位置。4 检查班次的工作记录，发现问题及时解决。5 管理好中控室的业务档案。6 完成领导交办的其它工作。十四、安保员（9名）直接上级：安34、保部主管联系部门：各部室岗位职责：1、 负责大厦消防保安监控室、防火、防盗、门卫、停车场、巡逻、检查出大厦物品等任务。2、 劝阻并制止扰乱大厦治安秩序的违法行为。发现违法犯罪分子立即送安保部或公安机关处理。3、 发现治安防范疏漏、火险和治安灾害事故，要采取措施，排除险情，并及时报告安保部领导，保护刑事案件和治安灾害事故现场。4、 果断处理本岗位发生的问题，发现可疑人和事，要有礼貌进行盘查或监控，并及时上报安保部领导。5、 熟悉大厦制定的火警及消防措施、火灾处理应急方案、停车场管理、消防安全协议书等一切大厦管理守则，并坚决遵守、执行。6、 工作时间一律着保安服，根据季节变化要求统一着装，服装要整35、洁，纽扣要齐全并扣好，保安人员一律不准将保安服穿出大厦。7、 保安人员发不过耳，不准留长发形、刷大鬃角、烫发，不准留小胡子、剃光头，要勤洗澡换衣，养成早晚刷牙洗脸的习惯。保持牙齿、耳朵、口腔、鼻腔卫生，要勤剪指甲。8、 站立姿势要标准，不背手、插口袋，不摇腿、哆嗦，不靠墙、不弯腰驼背，工作时间不可吸烟和吃零食。9、 对不合格的保安人员，将予以调离。10、 完成领导交办的其它工作。十五、环境部主管（1名） 直接上级：经理、助理 直接下级：保洁员、绿化工联系部门：各部室岗位职责：1. 在部门经理、助理的领导下，按公司的规范要求做好卫生保洁的具体工作。2. 协助经理制定卫生工作计划和岗位职责、操作流36、程等，并与其它部门做好沟通协调工作。3. 负责所属员工的安全生产和所管辖范围的消防、安全工作。4. 控制好人力的使用和物料耗用，做好本部门员工考勤管理工作。5. 加强管理知识及业务知识的学习，熟练掌握各岗位工作操作规程和质量技术要求。6. 勤巡查、督导所属员工的工作，做好本部门员工的培训和考核工作。7. 负责对大厦容易滋生蚊蝇、蟑螂、老鼠、白蚁等虫害的地方进行药物喷杀等防治工作。8. 协助工程部做好污水管道、化粪池的清疏工作。9. 负责质量检查工作，定期向上级进行汇报。10. 负责大厦绿化保养工作。11. 对管辖范围内的工作每两小时至少检查一次，并按规定填写工作质量检查表，发现问题及时处理，确37、保工作质量和工作效率。12. 每天上班前15分钟，集合所属全体员工，检查员工的到位情况、工服穿着和外在仪表，分发工具和用品，正确处理“轻、重、急、缓”的关系，合理地安排当前的工作。13. 收工前负责集合整队，简单地对当天的员工表现进行点评，不足之处及时改进，对第二天的工作做大致安排。14. 对所辖区域的公共设施进行巡检，发现问题及时填写工程单交工程部门处理，并对处理结果进行检查，返回工程部。需要放置警示标识的要及时放置相应的标识。15. 服从大厦各部门比自己职级高的人员指挥，完成临时发生的各项特殊任务。16. 完成领导交办的其它工作。十六、保洁员（12名）直接上级：保洁主管岗位职责:1 在主管38、的领导下努力做好本职工作，服从领班工作安排，完成本职工作。2 认真学习操作规程和操作技术，考核合格后才能独自上岗操作。3 严格按照各种操作规程进行操作，自己从来没清洁过的物品不要随意清洁，要请示过主管再做，自己不熟悉的清洁用品和清洁工具不要使用，待主管教会后再使用。4 严格遵守公司的各项管理规定，工服要整洁，行为要规范，不是自己的东西千万不要拿，下班离开大厦时要主动接受保安人员的检查。5 要做到脚勤、手勤、轻操作、轻行走、轻声讲话。6 操作时，如影响客人行走和出入时要及时摆放相应标识。7 主动参加班前和班后整队集合班组短会，有问题及时提出，有困难及时向上级反映，以获得上级的帮助。8 完成领导交39、办的其它工作。十六、绿化工（1名）直接上级：保洁主管岗位职责:1. 在环境部主管的领导下，按照绿化管理保养的有关规定，进行绿化管理保养的日常工作。2. 熟悉大厦绿化的整体概况，认真学习有关专业知识，并能根据大厦的整体布局提出合理化建议。3. 随时就绿化的相关工作向主管汇报，并根据具体情况向主管提出自己的意见。4. 不间断巡视绿化地带，做好相关记录，及时纠正制止有损绿化的现象出现，如在绿化带内蹲、坐、踩、踏、乱挂衣物、乱丢垃圾等。5. 做好本职工作并完成领导交办的其他任务。各 岗 位 素 质 要 求岗位名称人数年龄性别身高学历本岗位经历要求其它物业部经理130-45男1.7米以上大专5年以上有上40、岗证物业部助理125-35不限1.7米以上大专2年以上有上岗证综合部主管123-35不限1.65米以上大专2年以上有上岗证仓库管理员125-45不限1.6米以上高中2年以上工程主管135-50男1.6米以上大专2年以上工程类中级职称水电技工325-40男1.65米以上中专2年以上有技术岗位证书弱电工125-40男1.65米以上中专2年以上有技术岗位证书综合维修工125-40男1.65米以上高中2年以上有技术岗位证书保洁主管125-40不限1.6米以上大专2年以上有上岗证前厅接待员220-28女1.6米以上中专1年以上会议服务员120-28女1.6米以上高中1年以上保洁员1225-45男2人，女41、7人1.55米以上初中1年以上保安主管130-45男1.7米以上大专2年以上有上岗证保安领班325-35男1.7米以上中专2年以上有上岗证保安员1220-40男1.7米以上大专1年以上有上岗证，退伍军人优先物业管理费用预算一、运行管理费用预算。一员工基本工资： 1、物业部总经理：月薪9000元。2、管理部： 1物业部经理1人：月薪4500元。 2物业助理1人：月薪2500元/月。 小计：共2人，7000元/月。3、综合部： 1主管1人：月薪1500元/月。 2前厅接待员2人：月薪2400元/月。 3会议服务员1人：月薪1200元/月。4仓库管理员1人：月薪1000元/月。小计：共5人，610042、元/月。4、工程部： 1主管1人兼任电气工程师：月薪1800元/月。 2水电工3人（兼任空调、发电、配电技工）：月薪1350元/月。3弱电工1人：1500元/月 4维修技工1人：1200元/月。小计：共6人，8550元/月。 5、保洁部： 1主管1人：月薪1500元/月。 2保洁员（公共区域、领导办公室、停车场、会议室）12人：750元/月。1兼职绿化工1人：月薪650元/月。小计：共计14人，11150元/月。 5、安保部： 1主管1人：月薪1500元/月。 2领班3人（兼安保员）：月薪1200元/月。 4安保员12人：月薪1000元/月。小计：共16人，17100元/月。以上合计实际纳入费43、用预算在编人员为42人，每月基本工资总额为：58900元。二社会统筹保险费用：今年南昌地区社会统筹保险费用平均每人为428元，且每年以12%的幅度上调。现需为38人缴纳社会统筹保险费用。即428元38人=16,264元。（三）午餐补贴费用每人每天5 元：42人5元30天=6300元/月。四工服劳保及洗涤费：工服劳保按人均每年300元，洗涤费按100元/年计算：平均每月费用=42人400元12月=1400元/月以上一至四项合计为每月82864元。五办公用品费：每月300元。六通讯电话费：每月500元。七公共交际费：每月800元。八绿化养护费用：0.4万0.5元/2000元/月。 以上费用合计为：44、86464元。八物业管理服务酬金按国家规定应按以上费用的20%计算， 8646420%=17292.8元 以上直接费用合计为：103756.8元。九税费：103756.87.3%=7574.25元。运行管理费用总计每月为：直接费用103756.8元+税费7574.25元=111331元。二、公共区域设备、设施日常维修费、维保费及各系统运行能源消耗费用预算由甲方实耗实销三、本项目年度总测算。 1、运行管理费用归整为每月100000元。 2、按省XX局（公司）大楼总建筑面积223万平方米分摊，每平方米物业管理费用为4.48元，低于xx省物业管理条例中关于高层办公楼物业管理为5.01-8.00元/平45、方米的二级收费标准。年度办公大楼各系统运行物业耗材费用预算一、工程类 159254元二、安保类 39260 元三、保洁类 95699元 四、设备维保类 119280元以上合计： 413493元本项目各系统运行物业耗材年度费用预算总计为：413493实际费用按实际发生额计算。35年度XX大厦物业（安保部）费用预算品 名规格单价（元）数量合计（元）单位备注CP遥控电池12V32060节电动门遥控器1005500支链条锁630180把蓄电池电筒2003600个TCL空调维保150023000台消防水带30051500根电子监控维修保养500168000台录像磁带2021420盘电子红外摄像探头35046、027000只录像机维保50031500台消防功放维保50031500台电脑硬盘录像设备2500410000台消防器材灭火器换药5000总计：39260元年度XX大厦物业设备维保费用预算品 名单位数量单价（元）合计（元）石面打磨机维保台130003000干泡地毯清洗机维保台130003000洗地地毯清洗两用机维保台130003000手持抛光机维保台110001000油炉保养台220004000空调材料费台48003200发电机维保台170007000电梯维保台31000030000制冷电机、水泵维修费台95605040制热电机水泵维修费台55602800生活电机水泵维修费台45602240感应47、门维保扇130003000伸缩门维保扇130003000中央空调维保台2700014000消防设备年检测费台50005000消防自动报警系统维保费台3000030000总计：119280元年度XX大厦物业（工程部）费用预算品 名规格单位数量单价（元）合计（元）06年总用量日光灯40瓦盏120101210100日光灯20瓦盏701070060节能灯11瓦盏720139360550泛光灯1000瓦套56003000泛光灯400瓦套112502750泛光灯150瓦套4200800控制开关只40100400038风机盘管电动阀个302006000风机盘管电机台103003000延时阀只3220064048、025热水炉电脑板块330009000潜水泵只212502500喷水池潜水泵台113001300喷水池彩灯只4050200032电梯配件电脑板块2500010000电梯配件钢丝绳根140004000电梯楼层优先软件套11600016000中央空调管道清洗整套4000040000空调制冷剂冷冻油套2500010000中央空调配件整套1000010000接触器继电器各7套生料带卷2625230锯 条包21002002钻 头根201020039电焊条包31003005玻璃胶只301545030502胶只301030040电话机部20100200040插线板个203060020铜塑线卷5200100049、4卷开 关只202040020灯 头只50525040普通龙头个501050035蛇皮软管米10010100060堵漏王包101515010毛 刷把50525040砂 纸张5215240切割片片302060030螺 丝斤10101006门 锁把302060015插 销盒101010010水 泥包5201003油 漆桶51005005石棉垫块10101008松节油瓶2036020黄 油桶5201004灯 笼只42259004国 旗面2501002彩 旗面42521042安全出口指示灯、应急灯套302006000电工胶布卷2036040合计：159254元年度XX大厦物业（保洁部）费用预算品 名规50、格单位数量单价（元）合计（元）06年总用量中性全能剂加伦70402800 高泡地毯水加伦12100120010 不锈钢保养剂加伦61207206 静电牵尘剂加伦5703502 花岗岩晶硬粉桶270014002 花岗岩保养剂瓶30280840022酸性清洁剂加伦127084010洁厕剂箱12280336012 洗手液加伦10045450080地毯除渍剂加伦12404809除胶剂加伦5300150030擦铜膏瓶121001200空气清新剂加伦3650180032皮质沙发护理剂瓶6030180050强力化油剂加伦12100120010大理石保养剂瓶24280672020毛 套套4702803毛 头个51、203060015玻璃刮把5603003云石铲刀把128096012面 腊加仑1070700云石铲刀片包202040030进口割草机尼龙绳卷5653254尿 素袋31303902伸缩杆3米支2100200伸缩杆2米支1260720多用插线板50米米1400400红色抛光垫（17）片2060120015簸箕（塑料制）支5020100048塑料扫把把201020015家私腊加伦61006004玻璃清洁剂加伦6804806 洗石水加伦51005004白蛇腊瓶2010020004大卷纸卷7003021000700 面巾纸盒201020018小卷纸袋201020016香精球只750350370拖 把把252、4081920198抹 布斤120202400100底 腊加仑1070700强力起腊水加仑1070700百洁布块52210470扫 把把1206720100抛光垫片40903600黑色起渍垫片155075010水 桶个242560020马桶吸棒个201020015恭桶刷把105050020气压喷壶个125060010胶手套双24092160200帆皮手套双2048060手 刷把301030020大号垃圾袋个50000.525007200尘推罩个302575020烟灰缸只301030015电梯地毯块6100600高压水枪把110001000洗衣粉桶1015015007除锈剂加仑51005003清53、洁球包401040030浴缸清洁剂加仑2501002杀虫剂瓶7220144058合计：95699元关于本计划书的几点补充说明一、安保管理：1、安保部设大门岗、形象岗、车库岗、监控岗、巡逻岗。大门岗形象岗要求对处级以上领导施举手礼。2、逐步淘汰年龄较大，责任心不强的员工。3、在服务品质不断提高下，逐步调整安保人员的工资福利。4、为提高大楼的安全系数，在大楼外围栏增设红外对射报警系统。5、对大楼加大巡逻力度，执行每小时巡逻签到，确保大楼安全。6、消防设施已过期，应及时更换，增加消防服、消防爷等消防设施。7、消防通道是安全死角，安保人员应不断巡查，并及时关闭消防门，增加消防设施检查表。8、地下车库设54、领导专用车位。二、设备管理：1、逐步淘汰年龄较大、责任心不强、安全意识不强的员工。2、清理设备房内所有杂物，确保设施设备的安全，保持设备房内的整齐有序。3、在服务品质不断提高下，逐步调整工程人员的工资福利。4、对所有设施设备房门全部上锁，严禁外来人员进入。5、增设设备安全检查表，加强对设施设备巡查力度，确保设施设备的安全运行。6、对设备老化进行防腐、防锈处理。7、重新制作上墙管理制度，完善设备管理表格。三、保洁管理：1、逐步淘汰年龄较大、责任心不强、团队意识不强的员工。2、在服务品质不断提高下，逐步调整保洁人员的工资福利。3、通过酒店式保洁培训，提高专业化水平。4、对大楼的地面及各办公室地板进行一次晶面处理和打蜡处理。5、卫生间内外应保持无杂物、无异味。6、大楼的玻璃门窗应保持洁净明亮。7、垃圾桶摆放位置应隐蔽，地下车库废品应处理。8、为提高保洁品质，增加现有人员编制。四、事务管理：1、岗位配置合理化，大堂门增设礼宾岗，局级领导区域设专人咨询台。2、加强物业专业培训，提高物业专业知识，更好服务于业主。3、大堂服务台物品摆放整齐有序。4、会务服务应增加多种服务项目。46