1、贷款还本付息估算表（单位：万元）序号项目合计第一年第二年第三年第四年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1年初借款累计015304141787712782153331250295582本年借款14000150025003500450020000003本年应计利息3221301112364055516135003824本年底本息偿还172213444344434445年末借款累计153041417877127821533312502955864966归还借款本息来源172213444344434446.1投资回收6.2其他收入投资计划与资金筹措表（单位：万元）序号项目合2、计第一年第二年第三年第四年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1建设投资 30890461750505787578721032103210321032资金筹措 30890461750505787578721032103210321032.1自有资金 934531172550228712871030002.2银行借款 14000150025003500450020000002.3销售收入再投入754600000210321032103第五年上半年 下半年6496331200260132344434443312034443444第五年上半年 下半年6186186186183、0000618618投资成本费用估算汇总表项目合计1、开发成本27822(1)土地成本16227(2)前期工程费472(3)建安工程费7667(4)基础设施费460(5)公共配套设施费1370(6)开发期间税费841(7)不可预见费7862、开发成本6,290(1)管理费用835(2)销售费用2234(3)财务费用3221合计34112本项目各项成本费用的投入比例分配表项目第一年第二年第三年第四年上半年下半年 上半年下半年 上半年下半年 上 半年1、开发成本4534496657045704164716471647(1)土地成本4057405740574057(2)前期工程费314157(3)建4、安工程费59011801180118011801180(4)基础设施费305305305305305(5)开发期间税费84848484848484(6)不可预见费797979797979792、开发费用83838383456456456(1)管理费用83838383838383(2)销售费用372372372(3)财务费用（另计）合计4617505057875787210321032103第五年合计下半年 上半年 下半年16471631632782216227472118076673051830848484841797979786456456456306883838383537237237225、234210361861830890第四年资金来源与运用表（单位：万元）序号项目第一年第二年第三年第四年第五年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年 上半年1资金来源461750505787578773387719139881416886091.1销售收入000052357719139881416886091.2自有资金311725502287128710300001.3银行借款1500250035004500200000002资金运用4617505057875787256168028931899966272.1建设投资461750505787578721032103210321036、6182.2借款还本付息034443444344434442.3 销售税金及附加3264818718835362.4土地增值税5277140142862.5所得税796972373242819423盈余资金000047789175057516919824累计盈余资金000047785695107521592117903下半年60896089005673618344437961117041618320第五年盈亏平衡分析单方均价（元）6780盈亏平衡点（平方米）50,310盈亏平衡率69.9%(一)全部投资现金流量表（单位：万元）序号项目第一年第二年第三年第四年上半年 下半年 上半年 下半年上半年7、 下半年 上半年 下半年1现金流入00005235771913988141681.1销售收入00005235771913988141681.2其他收入2现金流出461750505787578725613358548755552.1建设投资461750505787578721032103210321032.2销售税金及附加3264818718832.3土地增值税52771401422.4所得税79697237324283税前净现金流-4617-5050-5787-57872754505810874110414税前净现值-4439-4669-5145-494722633997826380685税后8、净现金流-4617-5050-5787-578726754361850186136税后净现金值-4439-4669-5145-494721983447646062947税前NPV11966贴现率8%8税前IRR31.0%9税后NPV712510税后IRR22.4%(二)自有资金现金流量表（单位：万元）序号项目第一年第二年第三年第四年上半年下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1现金流入00005235771913988141681.1销售收入00005235771913988141681.2其他收入2现金流出31172550228712875616802893189992.1自9、有资金31172550228712871030002.2预售收入再投入000002103210321032.3贷款还本付息000003444344434442.4销售税金及附加03264818718832.5土地增值税052771401422.6所得税079697237324283税前净现金流-3117-2550-2287-128747541614743075974税前净现值-2997-2358-2033-110039071275564655515税后净现金流-3117-2550-2287-12874675917505751696税后净现值-2997-2358-2033-1100384272510、384337777税前NPV11719贴现率8%8税前IRR52.8%9税后NPV537210税后IRR33.1%第五年上半年 下半年8609608986096089318261861853637986611942117073685031517733995426608938134114第五年上半年 下半年8609608986096089662756730061861834443444536379866119421170392415862757107219824161393281敏感性分析表序号项目基准方案售价变动建安工程费变动-15%-10%10%15%-15%-10%10%1财务净现值（万元11、）7125.23018.04387.19863.4 11232.5 8137.97800.36450.22财务内部收益率22.4%14.5%17.2%27.3%29.6%24.7%23.9%20.9%15%6112.620.1%损益表（单位：万元）序号项目计算依据第三年第四年第五年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1销售收入1.销售收入523577191398814168860960892总成本费用2.建设投资4617505057875787210321033销售税金及附加 3.销售税金及附加3264818718835363794土地增值税土地增值税1-2-35277140142812、6615利润总额利润总额1-2-3-4240211171907357588435466所得税所得税33%7969723732428194211707税后利润税后利润5-6161141448174929394223768盈余公积盈余公积(7)*10%161414824933942389可分配利润可分配利润(7)-(8)1441273433544363548213810投资利润率利润总额/总成本费用*100%85.2%11全部投资的投资利税率利税总额/总投资额*100#12自有资金投资利税率利润总额/自有资金总额*100%#合计5580925448347755826327868817639176413、15875项目建安工程费估算表序号项目项目面积（平方米）建安单价（元）1可销售的住宅面积719901.1多层住宅32395.59001.2高层住宅39594.512002合计71990建安工程费（万元）7666.9352915.5954751.347666.935销售收入分批按比例预测表年份销售比例销售面积（M2）建议单价（万元）第三年第四年第五年上半年下半年 上半年 下半年 上半年 下半年第三年上半年住宅10%71990.634535车位10%8750.8700下半年住宅15%10798.50.657019车位10%8750.8700第四年上半年住宅25%17997.50.6812238车位14、25%2187.50.81750下半年住宅25%17997.50.6912418车位25%2187.50.81750第五年上半年住宅15%10798.50.77559车位15%1312.50.81050上半年住宅10%71990.75039车位15%1312.50.81050合计80740销售均价0.678合计523577191398814168860960895580948809总成本费用汇总表序号项目总额(万元)单方成本（元/平方米）得房成本（元/平方米）1开发成本27,8223220.13864.72开发费用6,288727.8873.53总成本费用合计34,1103947.94738.15、2销售税费表（单位：万元）序号项目第三年第四年第五年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1销售收入523577191398814168860960892销售税金及附加3264818718835363792.1营业税2623866997084303042.2城市维护建设税1827495030212.3教育费附加81221211392.4防洪工程维护费914252615112.5交易管理费2639707143302.6交易印花税3477433土地增值税527714014286614可运用资金48577161129771314479875649开发费用估算表序号项目计算依据计价（万元）1管16、理费用开发成本*3%8352销售费用2.1+2.2+2.322322.1广告宣传及市场推广费销售收入的2%11162.2销售代理费销售收入的1.5%8372.3其他销售费用销售收入的0.5%2793财务费用详见“贷款还本付息表”32214合计6,288开发成本序号项目金额(万元)1土地成本16,2272建安工程费7,6673公共配套设施费1,3704前期工程费4725基础设施费4606开发期间税费8417不可预见费7868开发成本合计27,822不可预见费序号计算依据金额(万元)1(地价+建安工程费+前期工程费+基础设施费+公建配套设施费)*3%786房地产项目开发期间税费一览表序号类别计算依17、据金额（万元）1 配套设施建设费建安工程费*6%4602建筑工程质量安全监督费建安工程费*0.4%313物业管理基金建安工程费*1.8%1154监理工程费建安工程费*1.05%815建设工程招投标活动基金建安工程费*0.03%26其他建安工程费*2%1537合计841公共配套设施费一览表ok序号项目建筑面积 （平方米）单价 （元/平方米）金额 （万元）1幼儿园20008501702公安派出所设于住宅建筑内部按其单价计算1000900903社区中心18009001624综合商店13090011.75居委会200900186储蓄所15090013.57邮政所15090013.58电信模块房100918、0099公共厕所509004.510垃圾压缩站803002.411车位配建8750100087512合计144101369.6基础设施费序号 金额（万元）1460.0土地成本序号项目名称1可销售的住宅面积（平方米）71,9902综合商店面积（平方米）1303楼面地价（元）2,2504土地成本合计（万元）16,227前期工程费估算表序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费建安工程费*3%2302水文、地质、勘探费总投资*0.5%383可行性研究费设计概算*0.25%125筹建开办费建安工程费*2.5%192合计472工程进度表序号项目名称第一年第二年第三年第四年第五年1234123412341219、3412341前期工程2建筑工程2.1第一期2.2第二期2.3第三期3设备安装工程4配套工程5销售项目主要技术经济指标序号项目单位数值所占比重(%)1居住户数户6902居住人数人24113户均人数人/户3.55居住区用地建筑总面积平方米864001005.1住宅总建筑面积平方米7199083.35.2公建总建筑面积平方米1441016.76住宅平均层数层8.257多层住宅比例%9458高层住宅比例%35510建筑密度%20%11人口密度人/公顷 502.112容积率1.813绿地率40%1920040竞争楼盘与竞争对手可量华统计表因素及权重序号新城海滨花园雅郡花园金碧华府海景花园美林海岸花园畔20、江花园信步闲庭项目地块位置0.5152432222.9人流0.4222243232.6价格0.5343421443.1配套0.4432324242.9物业管理0.3534333433.3建筑质量0.3643534333.6交通0.3721343142.6城市规划0.3845443544.1楼盘规模0.3935334333.4朝向0.31043534343.7外观0.11143533333.4建筑结构0.31254533333.7室内布置0.21353533333.6环保0.21433435333.4发展商信誉0.11533434333.3付款方式0.21633333353.3户型设计0.11721、55533333.9销售情况0.11844435433.9广告0.11952324222.9合计18.315.118.91515.614.516.616.30.52.5121.51110.40.80.80.81.61.20.81.20.521.5210.5220.41.20.81.20.81.60.81.60.30.91.20.90.90.91.20.90.31.20.91.50.91.20.90.90.30.60.30.91.20.90.31.20.31.21.51.21.20.91.51.20.30.91.50.90.91.20.90.90.31.20.91.50.91.20.91.20.10.40.30.50.30.30.30.30.31.51.21.50.90.90.90.90.210.610.60.60.60.60.20.60.60.80.610.60.60.10.30.30.40.30.40.30.30.20.60.60.60.60.60.610.10.50.50.50.30.30.30.30.10.40.40.40.30.50.40.30.10.50.20.30.20.40.20.2