1、目 录 I 目目 录录 第第1章章 项目总述项目总述.1 1.1 项目基本情况.1 1.2 编制依据.2 1.3 项目提出的过程和理由.3 1.4 编制原则和研究范围.4 1.5 项目概况.5 1.6 结论与建议.8 第第2章章 项目建设的必要性项目建设的必要性.10 2.1 项目所在地基本背景资料.10 2.2 项目基本背景资料.12 2.3 项目建设的必要性.17 第第3章章 场址选择与建设条件场址选择与建设条件.25 3.1 项目场址位置与周边环境.25 3.2 项目场址条件总结.30 第第4 4章章 市场预测及建设需求分析市场预测及建设需求分析.32 4.1 市场分析.32 4.2 项2、目定位.52 4.3 SWOT分析.52 4.4 建设规模分析.59 第第5 5章章 总体规划方案总体规划方案.63 5.1 项目概况.63 5.2 总平面规划布置.63 第第6 6章章 建筑方案建筑方案.71 6.1 设计范围.71 目 录 II 6.2 设计依据.71 6.3 设计概述.72 6.4 建筑平面及竖向交通组织.72 6.5 建筑防火和安全疏散设计.72 6.6 立面设计.73 6.7 内部装修使用的主要建筑材料.73 6.8 无障碍设计.74 第第7 7章章 结构方案结构方案.75 7.1 设计依据.75 7.2 建筑分类等级.75 7.3 建筑物的耐火等级.76 7.4 主3、要结构材料.77 7.5 上部结构体系.77 第第8 8章章 公用工程方案公用工程方案.78 8.1 供配电与照明工程.78 8.2 给排水工程.82 8.3 空调通风工程.84 8.4 智能弱电系统.86 8.5 燃气系统.89 8.6 消防工程.89 第第9 9章章 绿色建筑绿色建筑.93 9.1 主要编制依据.93 9.2 建设理念、原则.93 9.3 绿色建筑技术应用分析.93 第第1010章章 节能节水措施节能节水措施.99 目 录 III 10.1 编制依据.99 10.2 能耗分析.100 10.3 项目地能源供应状况.100 10.4 节能措施.100 10.5 节水与节材.14、03 第第1111章章 环境影响评价环境影响评价.105 11.1 环境质量标准及评价标准.105 11.2 环境影响分析.105 11.3 保护措施.107 11.4 结论.109 第第1212章章 劳动安全、卫生与消防劳动安全、卫生与消防.110 12.1 编制依据.110 12.2 施工期危害因素及危害程度分析.110 12.3 安全防范措施.112 12.4 消防设施与措施.113 12.5 卫生设施与措施.114 第第1313章章 项目管理项目管理.115 13.1 组织机构.115 13.2 项目实施进度计划.116 13.3 招标方案.118 第第1414章章 投资估算与资金筹措5、投资估算与资金筹措.119 14.1 编制范围.119 14.2 编制依据.119 14.3 编制说明.119 14.4 投资估算结果.121 目 录 IV 14.5 资金筹措与投资计划.130 第第1515章章 财务评价财务评价.132 15.1 财务评价编制说明.132 15.2 成本费用.132 15.3 收益估算.138 15.4 财务评价.142 15.5 财务评价结论.154 第第16章章 社会评价社会评价.155 16.1 项目对社会影响分析.155 16.2 项目与所在地互适性分析.156 16.3 社会风险分析.156 16.4 社会评价结论.156 第第17章章 风险分析及6、对策风险分析及对策.157 17.1 风险识别.157 17.2 风险分配.157 17.3 主要风险控制.158 第第18章章 结论与建议结论与建议.164 18.1 项目结论.164 18.2 项目建议.166 附件附件 168附件1：设备清单.168 附件2：项目用地红线图(略).173 附件3：建筑方案平面图172XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 1 第第1章章 项目总述项目总述 1.11.1 项目基本情况项目基本情况 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 项目名称：XXXX基因科研生产综合大楼 1.1.21.1.2 项目项目性质性质 项目建设性质：新建 1.1.31.7、1.3 建设地点建设地点 1.1.41.1.4 建设单位建设单位 （1）公司名称：公司名称：XXXX基因股份有限公司(下称“XX公司”)（2）法定代表：法定代表：（4）公司简介：公司简介：XXXX基因股份有限公司依托XX雄厚的科研平台，是以分子诊断技术为主导的，集临床检验试剂和仪器的研发、生产、销售以及全国连锁医学独立实验室临床检验服务为一体的生物医药高科技企业。公司于 2004 年 8 月在深圳证券交易所挂牌上市，成为广东省高校校办产业中第一家上市公司。公司在分子生物学技术方面，尤其是基因诊断技术及其试剂产品的研制、开发和应用上始终处于领先地位。XX公司为实现成为中国一流的诊断产业上下游一体8、化供应商的战略目标，公司产品按领域布局，目前已发展成为一家拥有高新XX健康产业投资有限公司、广州市XX投资有限公司、广州市达瑞抗体工程技术有限公司、中山生物工程有限公司、安必平（LBP）医药科技有限公司、广东达元食品药品安全技术有限公司、佛山市XX医疗设备有限公司、杭州安杰思基因科技有限公司、广州市达泰生物工程技术有限公XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 2 司等多家控股及参股公司的全面发展的生物高新技术企业，涵盖健康检测、产业投资、优生优育、免疫诊断、病理、食品安全、医疗器械、临床生化等领域，产品线全面进入整个体外诊断产业。为满足市场需要，该公司建立了合作共赢的市场营销平台，形成9、了一个覆盖全国 32 个省、市、自治区的强大营销服务网络，为几千家医疗机构、科研单位和政府应用平台提供产品和检验领域的高技术服务，这一网络的建立和完善，为诊断技术和产品在临床和广泛应用领域的运用起到了指导和示范的作用，使高新技术能够在整个诊断应用领域中得到迅速的推广和应用，并为高新技术成果的产业化打下了坚实的基础。XX公司将发展成为中国诊断产业的上下游一体化供应商，成为中国一流、国际知名的诊断产业的生物高科技企业。1.21.2 编制依据编制依据 （1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；（2）国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20010、61325号）；（3）国家发展改革委关于印发“十三五”生物产业发展规划的通知（发改高技20162665号）；（4）广东省住房和城乡建设厅关于开展建筑信息模型BIM技术推广应用工作的通知（粤建科函20141652号）；（5）广东省建筑信息模型（BIM）技术应用费的指导标准（粤建科函20172390号）；（6）广州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016-2020年）；XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 3（7）广州市住房和城乡建设委员会 广州市水务局 广州市国土资源和规划委员会 广州市林业和园林局关于印发实施广州市海绵城市建设工作方案的通知（穗建督办20161701号）；（11、8）广州市海绵城市规划建设管理暂行办法；（9）广州市人民政府办公厅关于印发广州市绿色建筑行动实施方案的通知（穗府办函2014135号）；（10）广州市绿色建筑和建筑节能管理规定；（11）广州开发区 黄埔区产业发展“十三五”专项规划；（12）用地红线图（附件2）；（13）项目备案信息表（附件3）；（14）建设单位提供的初步总平面方案及其他相关信息。1.31.3 项目提出的过程和理由项目提出的过程和理由 XXXX基因股份有限公司是一个以生物学技术为主导的集研究、开发、中试、生产和应用为一体的生物医学高科技企业。该公司由中山医科大学、生物工程中心、公司职工持股会三方合资经营。荧光基因探针定量 PCR12、 诊断试剂盒是由XXXX基因股份有限公司自行研制开发、具有自主知识产权的最新一代基因诊断产品,是目前国际较先进的 PCR 技术,己通过广州市科委组织项日专题论诉,中报国家计委立项。该项目属生物制药高新产业项目,产品市场容量大,技术含量和附加值高,具有显著的社会效益和良好的经济效益,项目的规模化、产业化条件成熟。因此,XXXX基因股份有限公司为加快荧光基因探针定量PCR诊断试剂盒产业化生产,在广州科学城选址建设基因诊断产品的科研、生产基地,对占领诊断产品市场,发展经济和保障人民健康都是一件刻不容缓的事,本项目的建设对促进我国医疗领域高新产业技术发展,加快广州市的社会和经济发展等方面都有重XXXX13、基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 4 要影响。XXXX基因股份有限公司现有厂房及研发车间已不能满足企业发展与社会对公司产品的需求，为有效提升产品科研能力、提高产品的生产效能和加快推进医疗领域高新产业技术发展，中山医科大学正式被提出。1.41.4 编制原则和研究范围编制原则和研究范围 1.4.11.4.1 编制编制原则原则 （1）贯彻国家有关消防、环保与劳动保护法规，坚持“三同时”原则。设计遵循国家现行建筑防火、安全、消防、卫生、劳动保护和三废排放等有关规程和规定。（2）在低投资、低消耗下达到低能耗、低成本。（3）将遵循科学性、客观性、可靠性和实事求是的原则，在充分体现企业投资思想的基础上14、，使工艺技术方案先进可靠，项目投资合理，采用先进的生产技术和装备，反映建设项目的实际情况，确保可行性研究报告的编制质量。使项目建成后能取得较好的经济效益和社会效益。（4）对项目的费用和权益，本着实事求是、稳妥可靠的原则进行估算和评价。（5）本项目建设的关键设备立足国内先进水平，以达到高起点、高标准要求。1.4.21.4.2 研究范围研究范围 本可行性研究报告以合理利用提升厂区占地面积的容积率为前提，扩建新的生产研发一体的综合大楼，满足未来的生产需求。主要本项目投资建设范围内的项目建设背景和必要性、预期达到的目标和技术可行性、建筑规模、项目地址与建设条件、建设方案和内容、节能分析和绿色建筑、环境15、影响、投资估算、经济性及财务可行性、社会效益等内XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 5 容。1.51.5 项目概况项目概况 1.5.11.5.1 项目项目规划选址规划选址 项目区域位于广州市黄埔区联合街道香山路19号XXXX基因股份有限公司厂区，为工业建设用地，符合土地利用规划要求，项目得到了各级政府相关部门的支持，现正开展规划指标调整，外部协作条件较好。1.5.21.5.2 主要建设条件主要建设条件 项目地块形状方整，所在区域地形、地貌、地质、水文、气象、海拔高度等条件符合项目建设要求，用地距广州市中心城区10km，用地周边给排水、电力、电讯、道路交通等市政配套设施完善，施工条件16、较好，能满足材料运输及堆放，不会影响交通安全。项目建设所在地交通便利，水电畅通，通讯方便，建设条件满足本项目的建设要求。1.5.31.5.3 建设建设内容内容和规模和规模 本项目拟新建研发生产大楼一栋（2号楼科研生产综合大楼）和一个污水处理站，新建总建筑面积36280.79。其中，2号楼科研生产综合大楼为地上8层（面积约28112.35），地下2层（面积为7976.44）；污水处理站地下一层（面积192）。地下建筑主要为设备房及停车场（约134个车位，地上16个，合计150个）。结合用地已建的建筑物分析，项目主要经济技术指标如下表：表表1-1 项目经济技术指标表项目经济技术指标表 序号序号 指17、标项目指标项目 单单位位 数值数值 备注备注 1 1 总用地面积总用地面积 27077.00 27077.00 2 2 可建设用地面积可建设用地面积 22891.10 22891.10 3 3 建筑占地面积建筑占地面积 8081.74 8081.74 项目新建占地 3666.24；保留建筑占地 4415.50 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 6 序号序号 指标项目指标项目 单单位位 数值数值 备注备注 4 4 绿地面积绿地面积 8021.74 8021.74 5 5 道路广场面积道路广场面积 4283.864283.86 6 6 总建筑面积总建筑面积 46411.29 464118、1.29 新建总面积新建总面积 36280.7936280.79 6.16.1 计容建筑面积计容建筑面积 38242.8538242.85 包原建筑和新建建筑 6.1.1 1#楼（保留）科研办公大楼 5786 原建筑物 6.1.2 2#楼科研生产综合大楼 28112.35 新建（生产科研车间）新建（生产科研车间）6.1.3 3#楼（保留）PCR 生产厂房 3875 原建筑物 6.1.4 动力厂房（保留）469.50 原建筑物 6.26.2 不计容建筑面积不计容建筑面积 8168.44 8168.44 6.2.1 地下车库和设备用房 7976.44 新建新建 6.2.3 污水处理站 192.0019、 新建新建 6.36.3 新建建筑面积小计新建建筑面积小计 36280.79 36280.79 7 7 建筑密度建筑密度%35.335.3 建筑密度40%8 8 容积率容积率 -1.671.67 2.0（层数8 层）9 9 绿地率绿地率%35.0435.04 35%1 10 0 机动车位机动车位 辆辆 150150 其中地上：16 辆；地下：134 辆 1 11 1 非机动车位非机动车位 辆辆 159159 按 1.5/1 个折算后面积 238.5 1 12 2 装卸货停车位装卸货停车位 辆辆 1010 按市指标配建 1313 本项目总投资本项目总投资 万万元元 2992997 74 4 含生20、产科研设备 1414 单位建筑面积投资额单位建筑面积投资额 元元/83068306 1.5.41.5.4 实施进度计划实施进度计划 项目建设总工期计划约为36个月。项目前期立项备案、可行性研究、勘察设计、报建报批及施工招标约12个月；地基基础、主体工程、设备安装、调试、竣工验收及交付使用约24个月。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 7 1.5.51.5.5 项目总投资项目总投资 建设项目总投资约29974万元，其中，工程建设费约21834万元，工程建设其他费用约3083万元，预备费748万元，生产研发设备费约4308万元。暂不考虑融资，自有资金全额投资建设。项目投资估算结果如下表21、：表表1-2投资估算汇总表投资估算汇总表 序号序号 项目名称项目名称 合计合计 一一 项目总投资项目总投资 2992997474 1 工程费用 21834 2 工程建设其他费用 3083 3 基本预备费=（1+2）*3%748 4 建设期利息 0 小计小计 工程建设总投资工程建设总投资 2562566666 5 生产研发设备费 4308 二二 资金筹措资金筹措 2997429974 1 自有资金(约 100%)29974 2 贷款资金 0 1.5.61.5.6 项目财务分析项目财务分析 本财务评价主要对项目建设及投产运营后正常年份日常成本费用全过程进行估算，以初步分析项目财务盈亏状况。本项目为22、新建厂房及研发车间项目，建成后不出售，全部物业自持使用。财务分析范围主要包括：2#楼科研车间面积合计约28112.35、地下停车场和设备用房约7976.44（134泊）、污水处理站（192）等。测算结果如下：表表1-3 财务测算成果指标一览表财务测算成果指标一览表 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 8 注：注：详详细细的的测算分析过程见第测算分析过程见第1 15 5章。章。为有效评价项目整体的经济性质，项目以20年为测算周期，经测算，经测算，项目在预测可能出现的生产成本及销售价格范围内都具有较好的财务项目在预测可能出现的生产成本及销售价格范围内都具有较好的财务可行性和抗风险能力，23、因此，总体评价本项目经济上可行可行性和抗风险能力，因此，总体评价本项目经济上可行。1.61.6 结论与建议结论与建议 经本报告研究分析，项目主要结论及建议如下（详细结论及建议见第 18 章）：1.6.11.6.1 项目结论项目结论 经本项目可行性研究报告各章节分析，可得出以下结论：（1）项目符合国家政策和企业发展要求，其建设是必要的；（2）项目建设符合市场需求和产品流向趋势；（3）项目选址及建设条件有利于项目建设运营；（4）方案规模及技术合理可行；（5）项目环保安全措施合理，符合国家及省市有关要求；（6）投资规模合理和财务效益显著，应加快实施进程。1.6.2 项目建议项目建议（1）加大资源投入24、和聘请专业单位开展规划设计条件调整工作，确保项目规划调整顺利完成。（2）做好资金计划，落实项目建设资金及保障建设资金按时支付。计算指标计算指标 所得税前所得税前 所得税后所得税后 分析说明分析说明 内部收益率内部收益率 （IRRIRR）14.23%14.23%11.85%11.85%测算期内财务内部收益率为正值，且大于基准利率及行业平均收益率，项目可行 净现值净现值 (NPV)NPV)3333,956956 2121,830830 测算期内财务净现值率为正值，项目可行 投资回收期（年）投资回收期（年）10.05 10.05 10.91 10.91 项目在 10-11 年（含建设期 3 年）内回25、收所有投资成本，项目可行 动态回收期（年）动态回收期（年）12.1212.12 13.8313.83 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 9（3）适当考虑融资，运用金融杠杆作用提高企业资金使用效率及灵活性。（4）项目在原厂址新增建设，为确保现有建筑正常运营使用和人员安全，工程实施前组织编制科学合理的施工组织方案及应急处理预案，同时做好场地内交通疏导措施和安全文明施工。（5）建议本项目建设单位或建设管理单位加强了解和采用广州市工程建设项目审批制度改革试点实施方案 及 简化建设工程施工项目招标前置要件 等前期报建报批简化程序，进一步加快项目前期工作进度。（6）根据一般生产性项目市场份额26、增长规律，产品销售需要一个增长周期，业主应适当考虑预留税收承诺的缓冲期，并与相关部门进一步沟通。（7）适当考虑在运营中期根据生产能力和研发成果预留设备更新和产线调整的资金，应对市场变化。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 10 第第2章章 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.12.1 项目所在地基本背景资料项目所在地基本背景资料 1.1.1 广州市发展概况 广州，简称“穗”，别称羊城、花城，是广东省省会、副省级市、国家中心城市、超大城市，国务院批复确定的中国重要的中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽。截至2018年，全市下辖越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从27、化、增城共11个区，总面积7434平方千米，建成区面积1249.11平方千米，常住人口1490.44万人，城镇人口1287.44万人，城镇化率86.38%。广州地处中国南部、濒临南海、珠江三角洲北缘，是中国南部战区司令部驻地，国家综合性门户城市，首批沿海开放城市，是中国通往世界的南大门，粤港澳大湾区、泛珠江三角洲经济区的中心城市以及一带一路的枢纽城市。广州是国家历史文化名城，从秦朝开始一直是郡治、州治、府治的所在地，华南地区的政治、军事、经济、文化和科教中心。广州是广府文化的辐射中心，从公元三世纪起成为海上丝绸之路的主港，唐宋时成为中国第一大港，是世界著名的东方港市，明清时是中国唯一的对外贸易28、大港，是世界唯一两千多年长盛不衰的大港。广州被全球权威机构GaWC评为世界一线城市，每年举办的中国进出口商品交易会吸引了大量客商以及大量外资企业、世界500强企业的投资。广州的国家高新技术企业达8700多家，总量居全国前三，集结了全省80%的高校、70%的科技人员，在校大学生总量居全国第一。广州人均住户存款均居全国前三位，人均可支配收入居全省第一位。广州人类发展指数居中国第一位，国家中心城市指数居中国第三位。福布斯2017年“中国大陆最佳商业城市排行榜”居第二位；中国百强城市排行榜居第三位。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 11 1.1.2 黄埔区发展概况 黄埔区、广州开发区是行29、政区与功能区融合发展的区域。2014年1月25日，国务院同意撤销广州市黄埔区、萝岗区，设立新的广州市黄埔区，以原黄埔区、萝岗区的行政区域为新的黄埔区的行政区域。2015年9月1日，新黄埔区正式挂牌成立，目前黄埔区与广州开发区实行深度融合的管理体制。全区辖16街1镇:黄埔街、红山街、鱼珠街、夏港街、大沙街、文冲街、南岗街、穗东街、长洲街、联和街、永和街、萝岗街、长岭街、云埔街、九佛街、龙湖街和新龙镇。黄埔区地处北回归线以南，东经1132329113362，北纬230157232457之间。与白云区、天河区、海珠区、增城区和从化区5个行政区交界，与东莞市和广州市番禺区隔江相望。区内交通干线密集，有30、东二环高速公路、广深高速公路、广惠高速公路、广河高速公路、广汕公路、广深公路、广园东路、广深沿江高速公路、广深快速路等路网体系。从区内穗港客运码头通过珠江航道到香港约65海里。黄埔区行政区域总面积484.17平方公里。2018年黄埔区常住人口数为111.41万人。2018年，全区实现地区生产总值3465亿元；规模以上工业总产值7603亿元，居全市第一；固定资产投资1165亿元，居全市第一；财税总收入1052亿元；合同利用外资41亿美元，增长81%；引进重大项目138个，总投资超2000亿元。国家商务部最新发布的2018年国家级经济技术开发区考评结果，广州开发区在全国219家国家级经开区中综合考31、评高居第二，科技创新排名第一，财税收入排名第一。此外，黄埔区位居全国工业百强区第二。2018年，成功获批全省首个营商环境改革创新实验区，获评“2018年度中国十佳营商环境示范县市”，2018年，跻身全国10大世界一流高科技园区建设行列，荣获2018年度国家科学技术奖一等奖1项、二等奖3项。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 12 全区科技企业突破2万家，高新技术企业超过2000家，高新技术产品产值2560亿元，占全市78%。2018年，实现发明专利“灭零”企业975家、“倍增”企业170家，均排名全市第一。首创“互联网+”知识产权集体贯标模式，通过贯标企业占全市总量35%。该区每万32、人口发明专利拥有量105.1件，是广州市平均水平4.2倍；完成专利权质押融资金额14.5亿元，占广州市56.5%。截至目前，全区聚集民营及中小企业超过2万家，民营经济已经成为全区的重要力量，全区80%以上的规上工业企业是民营及中小企业，80%以上的高新技术企业是民营及中小企业，80%以上的授权发明专利、技术创新成果和新产品来自民营及中小企业。呈现实力强、活力足、业态新、贡献大、辐射广、潜力大等特点。可以说，民营经济的不断发展壮大，规模效益不断提升，成为了全区经济社会发展的主引擎和增长极。黄埔区辖内的广州科学城因在“双创”工作成效明显，被国务院予以督查激励通报。2.22.2 项目基本背景资料项目33、基本背景资料 2.2.12.2.1 P PCRCR 检测诊断技术简介检测诊断技术简介 分子诊断是精准医疗的技术基础，也是IVD增速最快的子行业，且国内外技术差异最小。分子诊断细分技术多，目前PCR最为成熟且应用最广，基因测序相对最新。PCR检测诊断技术，聚合酶链反应（polymerase chain reaction，PCR)是利用一段DNA为模板，在DNA聚合酶和核苷酸底物共同参与下，将该段DNA扩增至足够数量，以便进行结构和功能分析。PCR检测方法在临床上快速诊断细菌性传染病等方面具有极为重要的意义。PCR原理用于扩增位于两段已知序列之间的DNA片段，类似于天然DNA的复制过程。以拟扩增的34、DNA分子为模板，以一对分别与模板5末端和3末端互补XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 13 的寡核苷酸片段为引物，在DNA聚合酶的作用下，按照半保留复制的机制沿着模板链延伸直至完成新的DNA合成，重复这一过程，即可使目的DNA片段得到扩增。荧光定量PCR(Flurogenic Quantitative Polymerase ChainReaction，FQ-PCR；real-time quantitative PCR,RT-qPCR or qPCR)，是1996 年由美国Applied Biosystems 公司推出的一种新定量试验技术，它是通过荧光染料或荧光标记的特异性探针，标35、记跟踪PCR产物进行实时监测反应，利用与之相适应的软件对产物进行分析，计算待测样品模板的初始浓度。荧光定量PCR技术是指在PCR反应体系中加入荧光基团，通过荧光信号不断累积而实现实时监测PCR全程，然后通过标准曲线对未知模板进行定量分析的方法。在实时荧光定量PCR中，对全程PCR扩增过程进行实时检测，根据反应时间和荧光信号的变化可以绘制成一条曲线。2.2.22.2.2 新冠疫情及核酸检测试剂检测诊断简介新冠疫情及核酸检测试剂检测诊断简介 2019新型冠状病毒，2020年1月12日被世界卫生组织命名为2019-nCoV，2020年2月11日被国际病毒分类委员会命名为SARS-CoV-2。新型冠状36、病毒已知可引起感冒以及中东呼吸综合征（MERS）和严重急性呼吸综合征（SARS）等较严重疾病。新型冠状病毒是以前从未在人体中发现的冠状病毒新毒株。2019年12月以来，湖北省武汉市持续开展流感及相关疾病监测，发现多起病毒性肺炎病例，均诊断为病毒性肺炎/肺部感染。至2020年5月初，我国累计确诊病例约84450例，累计死亡人数4644人，死亡率约5.5%；国外确诊病例约4123600例，累计死亡近280000，死亡率高达6.79%，死亡率较高。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 14 国内新冠疫情数据国内新冠疫情数据 国外新冠疫情数据国外新冠疫情数据 人感染了冠状病毒后常见体征有呼吸37、道症状、发热、咳嗽、气促和呼吸困难等。在较严重病例中，感染可导致肺炎、严重急性呼吸综合征、肾衰竭，甚至死亡。目前对于新型冠状病毒所致疾病没有特异治疗方法。但许多症状是可以处理的，因此需根据患者临床情况进行治疗。此外，对感染者的辅助护理可能非常有效。当前批准上市的新冠肺炎检测试剂主要包括两类，一类是核酸检当前批准上市的新冠肺炎检测试剂主要包括两类，一类是核酸检测试剂，一类是抗体检测试剂。测试剂，一类是抗体检测试剂。截至目前，国家药监局批准了12个核酸检测试剂，8个抗体检测试剂，其中抗体检测试剂里又包括胶体金法5种、磁微粒化学发光法3种。随着对疾病的认识和研发工作的进展，将来还会有更多的检测试剂和38、方法投入使用。第一类的核酸检测过程包括标本处理、核酸提取，进行PCR检测等多个步骤，平均检测时间需要2-3个小时。由于它是直接对我们采集标本中的病毒核酸进行检测，特异性强，敏感度相对较高，是当前主要的检测手段。第二种抗体检测，包括胶体金法和磁微粒化学发光法，其中胶体金法平均检测时间15分钟左右，磁微粒化学发光法一般需要3060分钟，抗体检测是对人体血液中的抗体水平进行检测，在疾病的感染XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 15 早期，人体内可能还没有产生抗体，所以它存在检测的窗口期。因此，因此，抗抗体检测可用于对核酸检测阴性的病例进行辅助诊断，也可以对病例体检测可用于对核酸检测阴性的39、病例进行辅助诊断，也可以对病例进行排查筛查，但是还不能代替核酸检测方法。进行排查筛查，但是还不能代替核酸检测方法。2.2.32.2.3 XXXX基因股份有限公司发展现状XXXX基因股份有限公司发展现状 XXXX基因股份有限公司位于广州市黄埔区香山路19号，公司依托XX雄厚的科研平台，是一家以分子诊断技术为主导的，集临床检验试剂和仪器的研发、生产、销售以及全国连锁医学独立实验室临床检验服务为一体的生物医药高科技企业，于2004年8月9日在深圳证券交易所挂牌上市（股票代码002030），成为广东省高校校办产业中第一家上市公司。XX基因作为卫生部医药生物工程技术研究中心、国家临床分子诊断国家地方联合40、工程实验室、广州市分子诊断技术研究中心和广州市抗体技术研究中心的依托单位，拥有全国企事业知识产权试点单位荣誉称号，研究成果获得国家科学技术进步二等奖、中国专利金奖、教育部科学技术进步二等奖、国家“高技术产业化示范工程项目”、首批国家级知识产权优势企业、第十八届全国发明展览金奖等多项国家科技进步奖项，荣获国家重点新产品称号。XX基因基于荧光定量PCR检测技术的项目先后被列入包括国家级火炬计划项目、国家863计划、国家重点新产品计划、十五国家科技攻关项目、高技术产业化示范工程项目、高技术产业化专项、十二五科技部重大专项等。基因诊断技术及其试剂产品的研制、开发和应用上，处于领先地位。近20年来，在国41、内国际新突发传染病，例如：SARS、埃博拉、登革热、寨卡病毒等疫情防控中，XX基因总是在第一时间研发出快速检测技术和产品，获得有关部门的高度评价，显示出强劲的科技创新能力。XX基因为响应国家“大众创新，万众创新”的号召，2015年10月率先在广州牵头设立了为帮助健康邻域创业项目、企业更快更好地发展的企业孵化XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 16 器运营机构广州市XX创谷企业管理有限公司，创造性地构建了“创新链企业链资金链”三链融合的产业孵化机制，充分利用XX基因在医疗健康邻域的龙头地位及资源，不干涉企业运营，通过资本的持续股权投资及深度战略合作形成健康产业生态圈，资源共享，帮助企42、业快速成长。目前以投资孵化模式所投资的生物医药大健康企业近300家。XX基因下属子公司云康集团传承XX百年医科的优良传统，已发展为国内领先的从事专业医学服务、大众健康服务及相关运营支持和技术服务的高科技企业集团。云康积极响应发展医疗健康产业、服务民生的政策导向，聚焦“技术+服务”双轮驱动战略，依托XX“产、学、研、服”相融合的产业生态体系，积极发挥医学实验与社区卫生服务连锁运营的技术与服务优势，为各地各类医联体及医技共享中心建设和运营提供综合决解方案，现已形成覆盖全国主要省区的医学服务网络，支持越来越多的医疗机构、医护人员提升专业能力和服务效率，为广大居民提供更加专业、便捷、高效的医疗健康服务43、。公司2018年年产值达47950万元，纳税达4619万元。香山路19号厂区占地面积22891平方，现有建筑面积10130.5平方。公司多年发展生产研发厂房严重不足，无法满足公司生产的需求经董事会决定，计划在扩建生产研发一体的综合大楼，来满足未来的生产需求，预计2025年投产，运营至达产年的产值约80000万元，增长50%，纳税7000万元。公司主要产品为PCR试剂，公司现有生产线3条，每条生产线产量4万人份/月，计划新增5条生产线，每条生产线产量10万人份/月，主要生产PCR试剂产品，使用设备主要有分装机等生产用设备。经初步研究分析，项目不仅符合市场发展方向和政府发展规划政策支持，有利于企业44、扩大再生产，提升企业生产、研发力量，大力促进区域生物科技医疗产业的发展，而且还具备一定的经济效益和为当地社会经济发展做出一定贡献，因此，XXXX基因股份有限公司从XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 17 扩大再生产提升企业自身发展实力的角度出发，从大力促进生物科技医疗产业发展出发，提出“XXXX基因股份有限公司科研生产综合大楼建设项目”。2.32.3 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.3.12.3.1 项目建设符合国家与地方“十三五”规划的要求项目建设符合国家与地方“十三五”规划的要求 （1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016-2020）（以下简称“45、国家纲要”）中第二十三章“支持战略性新兴产业发展”指出：“加速推动基因组学等生物技术大规模应用，加速推动基因组学等生物技术大规模应用，建设网络化应用示范体系建设网络化应用示范体系，推进个性化医疗、新型药物、生物育种等新一代生物技术产品和服务的规模化发展。推进基因库、细胞库等基础平台建设。支持生物科技医疗产业的发展，推广生物技术大规模的应用，加快发展合成生物和再生医学技术，推进生物科技医疗产业等战略性新兴产业发展行动”（2）广东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（以下简称“广东纲要”）中第三篇“基本建立具有全球竞争力的产业新体系”中提到“培育壮大战略性新兴产业，支持生物科技医疗产业的发展，46、推广生物技术大规模的应用。”其中“十三五”时期我省战略性新兴产业发展重大工程中包含生物产业工程，重点建设全自动生化检测设备等重大医学诊断产品产业化项目，加快推进重组蛋白药物大品种与抗体药物、新兴疫苗与诊断试剂新兴疫苗与诊断试剂等领域关键技术的突破与产业化，积极培育与发展有自主知识产权原创新药品种。（3）广州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（以下简称“广州纲要”）的第五章第一节“打造国家自主创新示范区”中提到：“推进广州高新区和广州科学城等重大创新平台建设国家自主创新示范区。广州科学城形成电子信息、平板显示、精细化工、新材料、XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 18 生物医药47、生物医药、知识密集型服务业等6大新兴产业集群”。本项目为XXXX基因股份有限公司科研生产综合大楼经济本项目为XXXX基因股份有限公司科研生产综合大楼经济建设项目，项目的建设为了扩大企业生产能力，提升企业在建设项目，项目的建设为了扩大企业生产能力，提升企业在P PCRCR诊断技诊断技术市场发展占有率，对区域生物科技医疗产业发展有着重要作用。符术市场发展占有率，对区域生物科技医疗产业发展有着重要作用。符合国家创新中心城市建设重大平台，发展广州科学城、高新区打造生合国家创新中心城市建设重大平台，发展广州科学城、高新区打造生物科技医药新兴产业集群的发展规划。物科技医药新兴产业集群的发展规划。因此，本项48、目建设符合国家与地方“十三五”规划的要求，更是广东省广州市发展规划纲要的重要组成部分，受到政府的鼓励和支持。2.3.22.3.2 是贯彻国家省市关于生物医药产业发展相关决定具体措施是贯彻国家省市关于生物医药产业发展相关决定具体措施 “十三五”生物产业发展规划 将生物产业的重点领域分为七类：生物医药产业、生物医学工程、生物农业、生物制造产业、生物能源产业、生物环保产业以及生物服务产业。这七类生物产业细分市场中，均有头部竞争者脱颖而出。目前中国生物科技产业主要形成长江三角洲、珠江三角洲和京津冀地区三个综合性生物产业基地，集聚效应初步显现。生物基地、生物园区等聚集形式促进生物企业、资金、技术、人才等49、要素向优势地区集中，形成国家、地方、金融等共同推进生物产业的格局，有力促进生物产业创新能力的提升，加快技术产业化进程。生物医药即是生物技术在各种制药产业内的应用，目前形成了研发市场化消费完整的产业链条。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 19 生物医药产品主要是以基因工程、抗体工程或细胞工程生产的，源自生物体内的，用于体内诊断、治疗或预防的制品，主要有重组蛋白药物、单克隆抗体药物、血液制品、诊断试剂以及疫苗5大类。相对于传统医学，生物技术药物有着突出的疗效和社会效益，对于严重威胁人类健康的重大疾病如遗传性疾病、癌症、糖尿病等，治疗效果显著。因此，本项目的建设有利于推进生物科技医疗产50、业结构升级，适应市场发展需求的变化，推动产业重组，优化资源配置，加快提升区域生物科技医疗产业发展新格局。符合“十三五”生物产业发展规划及贯彻具体相关发展规划、政策方针的具体措施。2.3.32.3.3 有利于广州创建“中国制造有利于广州创建“中国制造 20252025”试点示范城市”试点示范城市 广州市建设“中国制造2025”试点示范城市实施方案提出，力争到2019年底，广州规模以上工业总产值达2.3万亿元，先进制造业增加值占规模以上制造业比重69%，高新技术产品产值占规模以上工业总产值的比重49%，规模以上单位工业增加值能耗比2015年下降16.3%，初XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研51、究报告 20 步建成全国重要的高端装备制造业创新基地、国家智能制造和智能服务紧密结合的示范引领区、“一带一路”战略重要支点和开放高地。方案将着重发展“智能装备及机器人、新一代信息技术、生物医药与健康医疗、智能与新能源汽车、都市消费工业、生产性服务业”等六大重点领域。同时，重点实施高端装备创新、智能制造、工业互联网基础设施建设、工业强基、质量品牌提升、绿色制造、服务型制造、开放合作、“千企升级”、“价值创新园区”培育等十项工程。其中，“IAB”（新一代信息技术、人工智能、生物医药）产业将成为整个工业经济发展战略的主引擎。广州力争要在2021年全市IAB产值达到1万亿元。将广州市建成“世界显示之都52、”和“国际软件名城”、国际一流的人工智能应用示范区、国家级生物医药创新强市，打造成为影响全球、领跑全国的IAB产业示范集聚区。本项目拟打造先进制造业发展平台和企业公共服务平台，重点引入IAB产业，为智能制造、新一代技术、生物医药产业升级及产业发展提供新的载体、拓展新的空间。项目的产业定位与规划思路与 广州市建设“中国制造2025”试点示范城市实施方案一脉相承，项目的建成将有力支持广州创建“中国制造2025”试点示范城市。2.3.42.3.4 符合广州开发区黄埔区产业发展“十三五”专项规划纲要符合广州开发区黄埔区产业发展“十三五”专项规划纲要 在 广州开发区、黄埔区产业发展“十三五”专项规划纲要53、（2016-2020）中提出推动九大重点产业集群发展，其中生命健康产业集群提出重点发展生物技术医药：“重点发展用于重大疾病尤其是南方常见病防治的生物技术药物新型疫苗和诊断试剂等创新药物大品种。支持基因工程药物、单克隆抗体药物、基因治疗药物、蛋白质工程药物研发及产业化，基因工程重组人胰岛素及其系列类似物的研发与产业化，以及生物芯片研发。支持天然药物研发与制造；推进多种来源成体干细胞从XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 21 实验室到临床应用的标准与规范建设，以及综合性干细胞库建设。积极推进药物新剂型、新辅料的研发与生产，引入比现有同类药物具有显著优点的国外新药并支持其产业化。大力支持54、南海海洋生物技术及产品的研发及产业化，鼓励开展海洋生物资源发掘和筛选，合理开发利用南海海洋生物基因资源，支持具有重要应用价值的海洋生物基因鉴定，加强南海生物种质资源库建设，推进海洋生物活性物质分离、提取、纯化技术研究和产业化，鼓励防治重大疾病的海洋药物和新型海洋生物制品开发”。本项目依托广州开发区、黄埔区产业发展规划，充分利用当地优越的经济市场环境和生物科技医药产业集群的优势，开展建设生产、科研综合一体大楼的经济建设项目，符合广州开发区、黄埔区相关发展规划纲要。2.3.52.3.5 有利于带动周边经济发展有利于带动周边经济发展 项目建设所在地为黄埔区广州科学城核心区，园区投通过项目的投资与建设55、，引入生命健康创新型产业集群发展，促进科学城的兴旺发展，为区域带来更多的就业机会，有利于吸引和引进高新技术产业技术人才，并为周边的经济发展提供助力；项目规模和建设标准具备生物科技医疗产业企业的规模发展效益，结合区域良好的市场经济政策，将吸引带动更多的同类型集群企业进入，拉动区域财税收入增长，并有效带动周边经济发展，受到当地政府部门及人民群众的支持，具有良好的社会影响。2.3.62.3.6 是应对未来新型病毒疫情的有效举措是应对未来新型病毒疫情的有效举措 PCR检测诊断技术在这次新冠病毒疫情中，在检验检测和防治工作中发挥了巨大做用。通过迅速准确的试剂检测，及早发现病毒携带者或进行医学确诊，并结合56、隔离诊治措施，能有效抑制感染人群进一步传播病毒，为各相关部门部署防疫措施争取了宝贵时间，也大大降低了人民XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 22 群众接触病毒的几率，使用疫情得到良好的控制。但是，在疫情初始阶段，由于国内产能不足和疫情的迅速爆发蔓延，检测试剂的生产和库存远远低于实际使用需求，致使部分地方一度出现试剂紧缺无法开展检测的情况，为疫情抗击和防控造成了较大影响。因此，处于对人民生命健康安全考虑，应吸收此次新冠疫情相关教训和经验，加强新型病毒检测和防治的防患意识，增加PCR检测试剂的生产能力和产能预备，有效应对未来发生的新型病毒疫情，为疫情控制和疫苗研发争取充足时间，有效确保57、人民群众的生命健康安全。2.3.72.3.7 是优化产业空间布局结构，实现产业集群协同发展的需要是优化产业空间布局结构，实现产业集群协同发展的需要 广州开发区、黄埔区产业发展的重要策略是要克服产业分散分割发展，最大限度地利用好有限的产业空间，实现产业空间的有机整合与集群提升，重点建设大产业联盟或泛产业联盟，促进产业集群、各功能片区之间的联系，使得全区产业发展形成一个整体的区域网络。生命健康产业联盟将所有涉及人类健康的支柱及主导产业纳入，包括广州开发区、黄埔区已经形成品牌的精细化工、生物医药、新兴材料、食品饮料等支柱产业集群，这应该成为产业联盟的重中之重。立足两区健康产业发展的雄厚基础，把握全区58、健康产业集聚、领军、支柱性发展三大特点，搭建生命健康产业发展平台，将生命健康产业培育成千亿级产业集群，成为创新型健康产业龙头。提高产业空间及集群关联度。遵循产业集群发展规律，建立以“两城（知识城、科学城）”为主线的产业功能区整合发展框架，围绕“两城一区”，优化、调整各产业功能片区和老工业区布局，推动各产业功能区之间协同协作发展。发挥知识城辐射全区知识要素的功能作用，发挥科学城技术支撑全区的功能作用，发挥长岭居高端居住、科学城区支撑全区技术创新服务的功能作用。同时，加快全区各产业集群之间、每个产业集群内部的协调协同发展，提高这些产业、行业之间的相互依赖、XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究59、报告 23 依存、关联度，实现各产业集群共同发展。2.3.82.3.8 是企业自身发展的内在需求是企业自身发展的内在需求 XXXX基因股份有限公司是一家以分子诊断技术为主导的，集临床检验试剂和仪器的研发、生产、销售以及全国连锁医学独立实验室临床检验服务为一体的生物医药高科技企业，XX基因基于荧光定量PCR检测技术的项目先后被列入包括国家级火炬计划项目、国家863计划、国家重点新产品计划、十五国家科技攻关项目、高技术产业化示范工程项目、高技术产业化专项、十二五科技部重大专项等。基因诊断技术及其试剂产品的研制、开发和应用上，处于领先地位。依托中山大学“产、学、研、服”相融合的产业生态体系，积极发挥60、医学实验与社区卫生服务连锁运营的技术与服务优势，为各地各类医联体及医技共享中心建设和运营提供综合决解方案，现已形成覆盖全国主要省区的医学服务网络，支持越来越多的医疗机构、医护人员提升专业能力和服务效率，为广大居民提供更加专业、便捷、高效的医疗健康服务。公司2018年年产值达47950万元，纳税达4619万元，经过多年发展生产研发厂房严重不足，无法满足公司生产的需求，计划建设本项目为生产、研发一体的综合大楼。广州开发区、黄埔区科学城核心区有着较好的投资环境和物业投资升值潜力，通过本项目的建设和营销，一方面能形成企业自身所需的固定资产，为企业经营发展奠定必要的硬件基础；为企业带来可观的经济收益，同61、时进一步提高企业生产、投资研发能力，使企业资本实力及业务能力全面得到提升。因此，项目将为企业自身发展奠定必要的硬件基础和带来良好的经济效益，其开发建设是必要的。因此，项目的建设符合国家地方“十三五”发展规划，有利于生物因此，项目的建设符合国家地方“十三五”发展规划，有利于生物科技医疗产业集群发展，优化产业空间结构布局，带动区域周边经济科技医疗产业集群发展，优化产业空间结构布局，带动区域周边经济的发展，同时的发展，同时壮大企业生产能力，提升生产、科研综合一体化实力，实壮大企业生产能力，提升生产、科研综合一体化实力，实XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 24 现企业发展的最大助力，项目62、建设是十分必要的。现企业发展的最大助力，项目建设是十分必要的。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 25 第第3章章 场址选择场址选择与建设条件与建设条件 3.13.1 项目场址位置与周边环境项目场址位置与周边环境 3.1.13.1.1 项目场址位置项目场址位置 本项目选址位于项目场址位于广州科学城香山路19号，该地块为XXXX基因股份有限公司现有生产厂房及科研办公用地。用地所在区位为广州科学城是广州市黄埔区（原萝岗区），该区域为现代化科学园区，位于白云山生态保护区边缘，地处广州知识密集区。图图3 3-1 1 项目场址项目场址地理区位图地理区位图 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行63、性研究报告 26 广州科学城是广州市东部发展战略的中心区域，广州市发展高新技术产业的示范基地，成为具有高质量城市生态环境，完善的城市基础设施，高效率的投资管理软环境的产、学、住、商一体化的多功能、现代化新型科学园区。本项目用地位于广州科学城香山路 19 号，科翔路以北、香山路以东，背靠山体，西临水道，项目区位如下图所示。图图3 3-2 2：项目用地卫星图：项目用地卫星图 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 27 用地周边现代化新型科学园建设已成规模，周边规划及基础设施配套完善，交通及通信方便。3.1.23.1.2 选址区位优势选址区位优势 本项目所在地广州科学城，符合广州开发区、黄64、埔区产业发展“十三五”专项规划，构建“一核一轴两城一区多组团”产业总体布局，有利于推动生命健康产业集群发展。围绕开发区产业发展的关键性驱动因素与发展目标，创新发展生物技术药、高品质发展化学药品与原料药制造、优化提升现代中药与民族药、加快发展生物医学工程、高端发展生物制造、大力发展生物服务、积极培育高端健康服务产业等，打造千亿级规模的生命健康产业集群，对区域社会经济发展将起到重要的推动作用。本项目选址于此，区位优势明显。3.1.33.1.3 土地规划条件土地规划条件 根据项目用地红线图（下图）及相关规划文件，本项目用地性质为可建设用地，属于公司已有土地扩建，总用地面积27077，其中可建设用地面65、积约22891.1，符合土地利用规划要求。但项目原规划设计条件有限，本项目拟在原有厂房用地进行新增本项目拟在原有厂房用地进行新增扩建，需申请调增容积率、密度、限高及其他相关规划指标。扩建，需申请调增容积率、密度、限高及其他相关规划指标。目前正由建设单位组织开展该项工作。本项目现有用地规划指标相对较低，土地开发利用强度有调增空空间，且结合企业生产发展和项目建设对区域经济发展、税收就业、社会民生的积极作用和重要性，规划条件调整具有一定可行性。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 28 图图3 3-3 3 项目用地红线图项目用地红线图 3.1.43.1.4 交通条件交通条件 广州科学城位于66、广州市东部，位于广州市黄埔区，东接黄埔和开发区东区，北邻白云，南望珠江，西靠广州新城市中心珠江新城，距黄埔港口18公里，距白云机场17公里，广深铁路、广深、广汕、广州环城高速公路汇集于此，从广州科学城驱车两小时即可到达香港。项目区位路网成熟，东接黄埔和开发区东区，北邻白云，南望珠江，西靠广州新城市中心珠江新城，距黄埔港口 18 公里，距白云机场 17 公里，广深铁路、广深、广汕、广州环城高速公路汇集于此。从广州科学城驱车两小时即可到达香港，为广州科学城内的人流、物流及信息流的高速运转提供了顺畅的通道。此外，项目公交路网系统比较发达，在地铁 6 号线和 21 号线中间区域，距离地铁 6 号线金峰67、站直线距离不足 1 公里，周边环绕有 7 个公交站台，公交系统十分发达。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 29 图图3 3-4 4：项目选址区位路网项目选址区位路网 图图3 3-5 5：项目选址公交系统项目选址公交系统 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 30 3.1.53.1.5 公共设施条件公共设施条件 区域内已建设完善的市政道路路网，沿道路给排水管网、通讯通信管网、供电及供气设施等已有规划并基本配套完善，满足本项目建设需求。3.1.63.1.6 地质水文条件地质水文条件 根据用地原XXPCR试剂盒项目岩土工程勘察报告（2002城勘101），本项目用地内未发现断裂68、构造痕迹，场地和地基稳定，土体类型属于中硬土，建筑场地类别为II类。按建筑抗震设计规范（GB50011-2010）中有关划分，场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.10g，设计地震分组为第一组，设计特征周期0.35s。结合项目建设内容及结构选型，建议地基基础及桩基工程建议采用钻孔灌注桩，选择具有连续厚度达3m且 无软弱夹层的第(3-4)层密实砂层、第（4-4)层坚硬(粉质)粘土、第(5-2)层(砂砾质)粘性土、第(6-I)层强风化花岗岩:或1m以上的第(6-M)、（6-S）层中微风化花岗岩作桩端主要持力层。场地地下水的水化学类型为重碳酸盐、氯化物类型,对混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结69、构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。3.1.73.1.7 施工条件施工条件 项目所在区域为广州科学城是广州市东部发展战略的中心区域和高新技术产业的示范基地，区域劳动力资源丰富，具有能够满足施工需要的劳务人员、技术水平及施工能力；项目所在地工业状况较好，建材生产能力、产品质量、供货服务水平可满足施工需求。3.23.2 项目场址条件总结项目场址条件总结 本项目建设场选择初步评估具有以下优势条件：1）区域产业布局与项目建设项目相匹配；2）城市功能分区明确，用地区位优势明显；XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 31 3）土地性质相符，规划条件待调；4）已集聚大部分高端产业及制造业总部，70、且产业上下链接快速；5）物流体系发达和交通便利；6）周边用地规划成熟，片区开发率高，劳动力资源质量数量足；7）各项基础设施配套完善；8）地质水文适合项目建设；9）施工条件良好。项目选址适合做高新技术生产产业园、高新制造企业孵化基地、创新型工业厂房、产品研发中心及配套型工业生产基地。XXXX基因科研生产综合大楼项目拟开发定位为“创新产研结合的创新型工业厂房”，该定位符合企业自身的发展目标及定位和建设需求，同时，经经过初步过初步踏勘踏勘，项目地块形状方整，面积宽裕，场地地形、地貌、地质、，项目地块形状方整，面积宽裕，场地地形、地貌、地质、水文、气象、配套设施等条件符合水文、气象、配套设施等条件符合71、项目项目建设要求建设要求，在规划设计条件能够，在规划设计条件能够顺利调整的前提下，项目选址合理可行顺利调整的前提下，项目选址合理可行。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 32 第第4 4章章 市场预测及建设需求分析市场预测及建设需求分析 4.14.1 市场分析市场分析 4.1.14.1.1 分子诊断技术发展现状分子诊断技术发展现状 分子诊断主要是应用分子生物学方法检测生物体内遗传物质的结构或表达水平的变化而做出诊断的技术。由于分子诊断可以从基因层次进行检测，因此检测灵敏度和准确性的优势较为明显，可在感染初期识别病毒或者提早确认基因缺陷，从而提供个性化的医疗诊断服务，主要应用于遗传病72、传染性疾病、肿瘤等疾病的检测与诊断。分子诊断主要包括核酸诊断和生物芯片技术。表4-1 分子诊断主要技术介绍 新世纪以来，我国分子诊断技术快速发展并呈现出三个主要发展动向：（1）定量PCR技术的检测开始向高灵敏度和绝对定量检测方向发展，升级版微滴式数字PCR开始崭露头角；XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 33（2）高通量测序技术的发展和兴起。目前一代测序仍是金标准，二代测序已经临床实际应用，三代如单分子实时和纳米孔测序技术日臻完善，分子诊断开始从关注单个基因转向关注整个人类基因组。单次测序范围和深度极大增加，测序成本显著降低，直接推动了国内无创产前诊断技术的变革；（3）伴随检测应73、用提上日程，液态活检技术逐渐被临床医生所认可，体液中的循环肿瘤细胞(circulating tumor cell，CTC)、循环肿瘤DNA(ctDNA)和外泌体(exosome)等遗传信息载体开始引起人们的重视，血液和尿液等常规体液标本逐渐被赋予新的内容。近年来国内分子诊断的新热点不断出现，尤其在病原体耐药、无创产前诊断、药物基因组检测和肿瘤个体化治疗等领域。4.1.24.1.2 我国分子诊断产业发展现状我国分子诊断产业发展现状 分子诊断产业链上游是原料供应商，包括诊断酶、引物、反转酶、探针等生物制品，高纯度氯化钠、无水乙醇等精细化学品以及提取介质材料，主要是由罗氏、Meridian life74、 science、Solulink、Surmodics等几个国外巨头垄断，因技术难度高，国内基本没有企业生产。在研发方面，国内分子诊断原材料研发基本空白。分子诊断中游主要是分子诊断试剂和仪器两类产品的研发、生产和销售，国内试剂发展较为迅速，而国产仪器占比相对较小。分子诊断试剂盒包括核酸提取试剂盒和核酸检测试剂盒，基本已经国产化。HBV（乙肝病毒）、HCV（丙肝病毒）、HIV（艾滋病毒）等常见病毒的核酸检测试剂国内生产厂家数均远大于国外厂家。甲型、乙型、丙型流感等常见疾病的核酸检测试剂盒已经比较成熟，竞争厂家较多，几乎全部为国产品牌。分子诊断仪器主要包括核酸提取仪、PCR 扩增仪、核酸分子杂交仪75、基因芯片仪和基因测序仪等。在技术相对容易攻破的中端仪器领域，XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 34 如核酸提取仪、PCR 扩增仪、核酸分子杂交仪、基因芯片仪国产化已经成型，国产产品占据了主要市场，而基因测序仪的国产化进程正在发起突围，主要表现为三种方式：（1）并购国外的测序仪公司，在其核心技术的基础上推出自主品牌的测序仪，以华大基因为代表。（2）利用内生科研能力自主研发，以华因康基因、紫鑫药业等公司为代表。（3）与国外知名测序仪生产企业合作，在其测序仪原型的基础上加以改造，形成具有特殊用途的自主品牌的测序仪，代表公司是贝瑞和康、中山大学XX基因和博奥生物等。分子诊断行业下游为医76、院和第三方独立实验室。独立医学实验室可集中标本检测，降低成本，提高诊断效率和质量，降低诊断的错误发生率。我国独立实验室发展较晚，市场规模小，占医学诊断市场比例低，其中检测项目以普检为主，高端检测比例低。目前国内独立医学实验室市场形成了广州金域、迪安诊断、艾迪康和高新XX四大综合诊断实验室巨头主导市场的格局。图4-1 我国分子诊断行业市场规模及预测（亿元）由于应用领域广泛，分子诊断行业在全球得到了飞速发展。随着靶向治疗逐渐成为肿瘤精准治疗的重要方法，释放更多肿瘤个性化用药XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 35 检测（伴随检测）需求。新靶向药不断推出和个性化用药检测渗透率提升，推动了77、个性化用药检测行业的快速发展。基因测序已在无创产前检测（NIPT）大规模应用，并基于全面二孩政策推动需求快速增长。未来随着技术进步和成本下降，基因测序在肿瘤早筛和个人基因组检测领域中应用前景更广。根据火石创造统计数据：近年全球分子诊断行业年均增速约为11%，而我国分子诊断行业年均增速则达到了24%，为全球增速的两倍。预计到2019年，我国分子诊断市场规模将有望超过 90 亿元。PCR作为分子诊断极其重要的组成部分，由于临床需求推动PCR诊断稳步放量，预计2021年市场规模达53.4亿元。复合增速为13.1%PCR技术是目前国内应用最为广泛的分子诊断技术平台，具有灵敏度高、特异性好、及时方便等优78、点，广泛应用于感染性疾病病原体检测、肿瘤基因检测、血筛、遗传病基因检测等多个领域。从各代技术生命周期来看，第二代荧光定量PCR，是目前PCR技术的主流，已具备良好的临床基础，正处于成长期过渡至成熟期阶段，市场增速在15%-20%之间。第三代数字PCR是最先进技术及未来发展方向，目前临床应用尚未成熟，处于导入期。就国内市场而言，PCR诊断市场规模占分子诊断市场规模的比例超过30%，预计未来3-5年内PCR仍是主流的分子诊断技术。2017年PCR占分子诊断市场规模达到32.67亿元，根据对感染性疾病、血筛、肿瘤伴随诊断需求市场的合算，保守估计到2021年，国内市场PCR规模将达到53.4亿元，复合79、增速CAGR=13.1%。核心竞争力：试剂端产品线扩增及仪器端国产替代与肿瘤伴随诊断。在感染性疾病检测、血筛等下游需求领域，竞争企业较多，在该类成熟应用领域中，拥有各品类齐全产品线的企业可凭借规模优势、获取渠道资源，掌握竞争主动权，有望抓住基层医院诊断产品更替机会，实XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 36 现快速发展。随着精准医疗理念的推广，靶向药物治疗方式逐渐走向主流，尤其是肿瘤领域的伴随诊断需求逐渐放量。因此布局该领域的企业有望在行业内取得一席之地。4.1.34.1.3 PCRPCR 诊断技术发展重要性诊断技术发展重要性 （1）PCR技术灵敏、简便、快捷，二代技术发展为主流诊80、断平台 PCR(聚合酶链式反应）是一种用于放大扩增特定DNA片段的分子生物学技术，其技术原理以DNA双链结构为基础，利用DNA在体外高温时变性分解成单链，低温时引物与单链结合，在DNA聚合酶作用及适宜的温度下合成互补链，达到体外复制的目的。PCR反应灵敏度高，靶细胞检出率可达1/100万，病毒检测灵敏度3RFU，最小细菌检出率为3个细菌；检测样本纯度要求低，仅需DNA粗提取；扩增反应在2-4小时内完成，使用简便、快捷。自20世纪90年代以来，PCR技术在临床领域开始广泛应用，是目前国内应用最为广泛的分子诊断技术平台。对比其他可选技术来看，PCR已经成为许多临床诊断的“金标准”，具有灵敏度高、特81、异性好、及时方便等优点，广泛应用于感染性疾病病原体检测、肿瘤基因检测、血筛、遗传病基因检测等多个领域。PCR技术应用优势分析见下表：表表4 4-6 PCR6 PCR技术应用优势分析表技术应用优势分析表 应用领域应用领域 其他可选技术其他可选技术 优势优势 感染性疾病病原感染性疾病病原酶联免疫、化PCR技术可以从核酸层面你定量检测，是许多 图4-2 PCR反应过程示意图及优势分析 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 37 应用领域应用领域 其他可选技术其他可选技术 优势优势 体检测体检测 学发光等 疾病临床诊断“金标准”肿瘤基因检测肿瘤基因检测 基因测序、荧光分子杂交 ARMS-PC82、R技术具有高特异性、高灵敏性、快捷方便、成本低，结果直观好判读的优势 血筛核酸检测血筛核酸检测 酶联免疫 PCR技术检测精度高，“窗口期”段，减少“漏检”情况 遗传病基因检测遗传病基因检测 基因测序 针对常见已知遗传病基因，PCR技术相对于基因测序方便快捷，成本睇 1985年穆勒发明PCR技术，几十年来不断更新迭代经历了从第一代定性PCR到第二代荧光定量PCR，再到第三代数字PCR的三个发展时代，在这过程中还形成了ARMS法、HRM法等分化技术。目前二代技术为主流应用平台，其高精度、可定量的特征推动了产品在临床的应用。截止到2018年9月，CFDA已经批准659份荧光定量PCR产品注册证，占P83、CR类产品获批注册证的78.64%。三代技术主要为多重PCR、数字PCR产品，该类产品可进行核酸决定定量，但是在应用场景上尚在探索阶段。参考基业常青相关公开数据，PCR主要技术划分及市场主体如下表：表表4 4-8 PCR8 PCR主要技术划分及市场主体一览表主要技术划分及市场主体一览表 代标代标划分划分 技术分类技术分类 靶标靶标 特征特征 代表公司代表公司 应用领域应用领域 注册证注册证数量数量 一代一代 普通普通P PCR+CR+胶体金胶体金 SNP单核苷酸多态，单位点 核算快速检测 西安金磁纳米 个体化用药基因检测-二代二代 荧光定量荧光定量P PCRCR 病原微生物核酸 高精度、可定量84、 XX基因XX基因、科华生物、之江生物、深圳奥萨、武汉友芝友、乐普基因等（30家以上）肝炎病毒、HPV、柯萨奇病毒、结核杆菌；遗传病基因检测、地中海贫血，个体化用药基因检测 659 突变扩增突变扩增阻滞系统阻滞系统A ARMSRMS 肿瘤基因突变 检测精度高0.1-1.0%艾德生物、雅康博、鑫诺美迪斯 肿瘤单基因检测 5 高分辨溶高分辨溶解曲线解曲线H HRMRM 两位点等位基因 只检测突变情况 苏州为真、无锡锐奇 肿瘤单基因检测 22 三代三代 多重多重P PCRCR 多位点同时 条件难统一 透景生命 HPV检测 11 数字数字P PCRCR 绝对核算价格昂Bio-rad 基因表达差异研 X85、XXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 38 代标代标划分划分 技术分类技术分类 靶标靶标 特征特征 代表公司代表公司 应用领域应用领域 注册证注册证数量数量 定量 贵 究、肿瘤治疗的伴随诊断及实时监控、无创产前筛查 从各代技术生命周期来看，第一代定性PCR，现已基本被市场淘汰，进入衰退期；第二代荧光定量PCR，是目前PCR技术的主流，已具备良好的临床基础，正处于成长期过渡至成熟期阶段，市场增速在15%-20%之间；以荧光定量为基础的ARMS、HRM等分化技术，现在正处于成长期，市场增速在20%以上；第三代数字PCR是最先进技术及未来发展方向，目前临床应用尚未成熟，处于导入期，市场增速约86、在10%-15%之间。各类技术市场生命周期如下图：图4-2 PCR技术类型市场生命周期示意图 4.1.44.1.4 PCRPCR 产品应用占分子诊断技术比例产品应用占分子诊断技术比例 93%93%随着相关部门对临床实验室的规范管理、PCR技术的大力推广、高新技术PCR产品的产业化推进，以及下游市场需求的释放，PCR市场实现放量扩张，在产业升级的浪潮中稳步前行。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 39 参考CFDA、火石创造及基业常青等调研数据（下图），医疗监督部门积极扶持PCR临床产品审批，国内PCR产品占分子诊断产品比例93%，远超美国已获批件的PCR产品的50%占比比例。截至287、017年12月，美国FDA批准的临床诊断产品中，PCR技术产品数量最多，占比50%。截至2018年3月，CFDA批准898款分子诊断产品，其中PCR技术产品有838份批件，占比高达93%。图图4 4-3 3 美国美国F FDADA批准临床分子诊断产品占比批准临床分子诊断产品占比 图图4 44 4 中国中国C CFDAFDA批准分子诊断产品占比批准分子诊断产品占比 根据不完全统计，截至2018年9月，CFDA已经批准838份PCR产品注册证，其中病毒性肝炎、性病类、优生优育类疾病检测为主要应用领域。感染性肝炎注册证数量有118份，其中乙型肝炎病毒基因分型检测试剂盒注册数量有81份；性病类注册证数88、量有230份，其中HPV人乳头瘤病毒检测试剂盒注册证批件数量有108份；优生优育类注册证数量有140份；肿瘤检测类有75份。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 40 4.1.54.1.5 PCRPCR 产品临床需求稳步增长产品临床需求稳步增长 （1 1）感染性疾病领域临床需求增长）感染性疾病领域临床需求增长 PCR技术具备灵敏度高、特异性强、可定量检查，能够从DNA水平判断导致感染性疾病的病原体的优势，是许多感染性疾病检测的“金标准”。目前我国医疗卫生水平仍存在区域间不均衡，国民总体预防保健意识有待提高，感染性疾病患病率呈上升趋势，未来病原体检测的需求仍将保持稳定增长。XXXX基因89、科研生产综合大楼工程可行性研究报告 41 根据2017年中国卫生和计划生育统计年鉴的不完全数据来估算感染性疾病的检测情况。我们基于以下假设测算新增感染性疾病检测给PCR带来的增量市场：1、统计病毒性肝炎、HIV、淋病、梅毒、麻疹、肺结核发病率，中国人口总数，计算历年发病人数。2、假设新增病人数量以年复合增速1%增加，预计PCR诊断费用约为500元/人。根据测算，基于PCR平台的感染性疾病发病人数有望从2017年555.30万人/年增加到2021年的577.84万人/年，应用PCR平台产生的诊断费用有望由2017年的13.88亿元增加到2021年的14.45亿元。XXXX基因科研生产综合大楼工程90、可行性研究报告 42 （2 2）血筛领域检测技术完全覆盖）血筛领域检测技术完全覆盖 2010年起，各有关部门积极推进血筛核酸检测的技术推广，出台多份相关文件，提出血筛核酸检测推广具体时间表，2015年实现血站血筛核酸检验基本覆盖全国，2019年实现单采血浆站核酸检验全覆盖。血液传染病检查：目前检查乙型肝炎病毒表面抗原（HBV）、丙型肝炎病毒抗体（HCV）、艾滋病病毒抗体（HIV）、梅毒血清学检查等四项。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 43 为了保障血液制品的质量及临床用血的安全，防止出现交叉感染，对献血者血样进行严格地检测至关重要。过去血站采用的是酶联免疫法（ELISA）来对血91、液进行检测，但由于ELISA法灵敏度较低，“窗口期”较长，造成“漏检”的情况。核酸检测技术将HBV、HCV、HIV的“窗口期”分别缩短约为9天左右，能够有效避免“漏检”的情况，其灵敏度相较酶免法大幅提高，可检出微量病原体的核酸，大大缩短了窗口期。表表4 4-6 6 核酸检测与酶免法在血筛中窗口期对比（天）核酸检测与酶免法在血筛中窗口期对比（天）H HBVBV（乙型肝炎）（乙型肝炎）H HCVCV（丙型肝炎）（丙型肝炎）H HIVIV（艾滋病）（艾滋病）酶免法酶免法 56 70 22 核酸检测核酸检测 9 25 4 根据国家卫生健康委员会统计据显示，2017年全国无偿献血人次为1459万人次，占92、总人数的1.05%，按照卫计委要求2019年实现单采血浆站核酸检验全覆盖。我们基于以下假设测算全国新增血筛人次给PCR带来的增量市场：1、根据统计2017年献血人数有1459万人次，假设新增献血人次数量以年复合增速5%增加，预计核酸血筛费用约为35元/人次。2、假设核酸血筛在2017年的覆盖率为80%，2018年的覆盖率为90%，2019年及以后的的覆盖率100%，3、假设PCR平台检测的渗透率为100%。根据测算，基于PCR平台的血筛市场规模有望由2017年的4.09亿元增加到2021年的6.21亿元。世界卫生组织统计、献血人数占一国人口总数的4%，即能满足全国临床用血的需要，我们预计在2093、30年能够实现国内献血人数达到全国总人口的4%，总献血人次约有5532万人，总市场规模约有19.36亿元。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 44 图图4 4-8 8 我国核算我国核算P PCRCR血筛人数统计与费用预测图血筛人数统计与费用预测图 （3 3）PCRPCR肿瘤诊断复合增速迅猛肿瘤诊断复合增速迅猛 肿瘤正严重威胁国民的健康状况与生活质量，根据 中国卫生与计划生育统计年鉴 统计数据，2015年城市居民疾病死亡人数中，恶性肿瘤排在所有病种第一位，占比高达27%。传统的治疗药物对恶性肿瘤的治疗效果不甚理想，无效率高达75%。图图4 4-9 9 我国城市居民主要疾病死亡构成我国94、城市居民主要疾病死亡构成 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 45 图4-10 我国复杂病种的用药无效率统计情况 肿瘤的发病风险与人群年龄密切相关，我国人口老龄化趋势日益严重，癌症新增病例数逐年增加，根据 Cancer Statistics in China,2015的统计数据，2015年我国癌症新增病例达429.16万例，总死亡281.42万例。我们基于以下假设测算新增肿瘤病人数量：1、统计65岁以上老龄化人口比例，以及癌症发病率；统计2016年中国总人口数量。2、假设新增65岁以上老年人数量以年复合增速2%增加，新增65岁以上老年人癌症发病率以年复合增速1%增加。根据测算，新增95、肿瘤病人数量在2017年达到474.22万人，有望在2021年达到534.15万人。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 46 图图4 4-11 11 不同年龄肿瘤发病率柱状图（不同年龄肿瘤发病率柱状图（1 1/10/10万）万）图图4 4-12 12 我国肿瘤患者发病率及新增癌症病例预测图我国肿瘤患者发病率及新增癌症病例预测图 相对于传统抗肿瘤药物，靶向药物有着灵敏度高、特异性强、副作用小的优异特性，但由于药物价格贵，患者使用率较低。根据PDB对2016年样本医院肿瘤用药数据的统计，靶向小分子药物及单抗合计占比XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 47 20.5%，与发达96、国家渗透率仍有着较大差距。根据IMS数据显示，2013年发达国家靶向类药物在肿瘤用药中占比为48%，相较于2003年占比11%有着结构性的提升。2017年，多个靶向用药品种计入医保谈判目录，用药成本大幅降低，靶向药物市场渗透率有望快速提升。图图4 4-13 201613 2016年样本亿元肿瘤用药结构年样本亿元肿瘤用药结构 图图4 4-14 14 发达国家肿瘤用药结构演变发达国家肿瘤用药结构演变 从美国FDA伴随诊断产品的批准情况来看，基于PCR技术的产品占比38%，在所有技术平台中比例最大，NGS技术产品占比11%，FDA对于二代测序相关产品的审批仍然比较谨慎；从产品适用病种来看，小细胞肺癌97、及乳腺癌是靶向治疗及伴随诊断应用最多的病种。图图4 4-15 FDA15 FDA批准伴随诊断产品技术平台批准伴随诊断产品技术平台 图图1 14 4-16 FDA16 FDA批准伴随诊断产品细分领域批准伴随诊断产品细分领域 靶向治疗已经成肿瘤精准医疗重要方法，同时带动了个性化用药检测需求的增长，尤其PCR伴随诊断的临床应用。我们基于以上假设测算新增肿瘤病人的伴随诊断给PCR带来的增量市场，根据2015年中国癌症统计数据，2015年我国共有429.2万新发肿瘤病例，以肺癌为发病率最高，达到73.3万，占比约为17.1%，假设未来保持15%的肺癌患者XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 498、8 占比。结合基业常青等公开数据分析测算，基于结合基业常青等公开数据分析测算，基于PCRPCR平台的伴随诊断有望平台的伴随诊断有望在在20182018年市场规模达到年市场规模达到21.321.3亿，亿，20212021年市场规模达到年市场规模达到32.732.7亿元，复合亿元，复合增长率增长率CAGR=15.36%CAGR=15.36%。表表4 4-5 5 新增肿瘤病人伴随诊断市场增强分析表新增肿瘤病人伴随诊断市场增强分析表 名称名称 2 2018018 2 2019019 2 2020020 2 2021021 2 2022022 新增恶性肿瘤病人（万）新增恶性肿瘤病人（万）488.5 5099、3.3 518.5 534.1 550.3 肺癌患病率肺癌患病率 15%15%15%15%15%肺癌病人（万）肺癌病人（万）73.3 75.5 77.8 81.1 82.5 肺癌伴随诊断渗透率肺癌伴随诊断渗透率 20%25%30%35%40%肺癌外其他癌症病人（万）肺癌外其他癌症病人（万）415.3 427.8 440.7 454.0 467.7 肺癌外其他癌症病人渗透率肺癌外其他癌症病人渗透率 5%6%7%8%9%使用伴随诊断人数（万）使用伴随诊断人数（万）35.4 44.5 54.2 64.4 75.1 平均伴随诊断年次数平均伴随诊断年次数 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 伴随诊断100、人次数（万）伴随诊断人次数（万）70.8 89.1 108.4 128.7 150.2 P PCRCR技术平台占比技术平台占比 60%60%55%55%50%P PCRCR平台伴随诊断（万次）平台伴随诊断（万次）42.5 53.4 59.6 70.8 75.1 检测服务价格（元）检测服务价格（元）3500 3375 3245 3120 3000 检测服务价格降价比例检测服务价格降价比例 100%96.4%92.7%89.1%85.7%检测服务试剂盒价格（元）检测服务试剂盒价格（元）1500 检测服务规模（亿元）检测服务规模（亿元）14.9 18.0 19.3 22.1 22.5 检测试剂盒规模101、（亿元）检测试剂盒规模（亿元）6.4 8.0 8.9 10.6 11.3 市场规模总计（亿元）市场规模总计（亿元）21.3 26.0 28.2 32.7 33.8 4.1.64.1.6 PCRPCR 合计市场规模预测合计市场规模预测 就国内市场而言，结合这次新冠病毒疫情经验教训，和未来对新型病毒疫情防控检测的考虑，PCR诊断市场规模占分子诊断市场规模的比例超过30%，预计未来3-5年内PCR仍是主流的分子诊断技术。2017年PCR占分子诊断市场规模达到32.67亿元，根据对感染性疾病、血筛、肿瘤伴随诊断市场的需求合算，估计到估计到20212021年，国内市场年，国内市场PCRPCR规模将达到规102、模将达到53.453.4亿元，复合增长率亿元，复合增长率CAGR=13.1%CAGR=13.1%。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 49 图图1 14 4-17 17 我国我国P PCRCR诊断市场规模与增速预测图诊断市场规模与增速预测图 4.1.74.1.7 基层医院设备更替带来市场新发展机遇基层医院设备更替带来市场新发展机遇 三级医院高端PCR仪器国外巨头厂商仍然占据主导，但国内主流应用技术平台已经实现自主生产，仪器性能已经能够与进口产品媲美。在取消药品加成、医保控费、分级诊疗等医改政策及国产医疗器械采购支持政策作用下，有望自下而上开启新一轮国产替代进程。试剂制造方面，由于国103、产厂商在价格和渠道上的优势，PCR试剂已基本实现国产化。图图1 14 4-18 18 政策助推仪器国产替代分析表政策助推仪器国产替代分析表 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 50 其中基层医疗诊疗量占比是衡量分级诊疗政策实施效果的核心指标，根据统计数据来看，河北、四川、江西、甘肃在基层医疗诊疗量占比均已超过65%，浙江、新疆、上海、贵州、重庆、吉林、河南等地区依然有一定的提空间。随着患者逐渐分流到基层医疗，将拉动基层医院的诊断设备升级需求。图图1 14 4-19 19 分级诊疗制度下基层医疗诊疗人次与占比分析图分级诊疗制度下基层医疗诊疗人次与占比分析图 结合CFDA及常青数据，对104、比各仪器国内外产品、厂商数可以看出，在技术水平要求相对较低的核酸提取/纯化仪及PCR扩增仪领域，国产厂商获批产品数量较多；在目前最为主流的实时荧光PCR仪及全自动PCR分析系统国产厂商正发力参与市场份额的争夺。目前国内市场主要被上海领成，西安天隆，杭州郞基，珠海黑马，杭州博日五大品牌所占有；进口品牌中美国ABI，美国labnet，美国Bio-rad，日本TaKaRa，英国Techne，德国Eppendorf六大品牌占有率比较高。与国外企业PCR仪器相比，国内梯度PCR仪器价格范围为26000-28000万元/台，国外代表企业的梯度PCR仪器价格为35000-90000万元/台，国产产品价格优势105、明显。随着基层医院的诊断设备的更新换代，二级及以下XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 51 基层医院将选择性价比相对较高的国产产品，因此国产PCR仪器生产商在二级及以下医院的布局将是趋势。PCR试剂可分为核酸提取试剂及核酸诊断试剂，由于PCR检测系统多为开放式，试剂研发技术门槛较仪器低，国内厂商凭借在价格及渠道方面的优势，PCRPCR试剂已基本实现国产化试剂已基本实现国产化，详见下图。图图4 4-20 20 批准的批准的P PCRCR试剂国产与进口产品数量柱状对比分析图试剂国产与进口产品数量柱状对比分析图 从CFDA批准的PCR试剂来看，仅有极个别进口PCR试剂获批。国产PCR试剂106、获批厂家及产品较多，市场规模较大的细分领域均有10个以上竞品，国产试剂竞争激烈国产试剂竞争激烈（见下图），具有先发优势的企业可通过持续布局细分领域的产品线来拓展市场空间。图图4 4-21 21 批准的批准的P PCRCR试剂国产与进口厂商数量柱状对比分析图试剂国产与进口厂商数量柱状对比分析图 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 52 4.24.2 项目定位项目定位 根据上述市场分析，结合党的十九大报告要求“加快建设制造强国、加快发展先进制造业”，广州正在积极打造国际科技创新枢纽，围绕区府区政委“产业要升级、环境要改善”两项中心任务和“强二优三”的产业发展战略，综合考虑项目的各项条件107、，XXXX基因科研生产XXXX基因科研生产综合大楼项目拟开发定位为“创新产研结合的创新型工业厂房”。综合大楼项目拟开发定位为“创新产研结合的创新型工业厂房”。该定位符合市场预测、企业自身发展目标和项目建设的需求。4.34.3 SWOTSWOT 分析分析 从SWOT分析要素来看，潜在内部优势是主要因素，是决定项目建设成败的关键要素，内部劣势可通过改善投资环境，引进、消化、吸收，培育人才等措施加以解决，在机会与挑战面前，机会多于威胁。因此，项目建设具有明显的比较优势，特色突出，各项建设条件初步具备，经过充分整合利用各种资源、采取适当的防范治理措施后，项目建设是可行的。4.3.14.3.1 优势优势108、 （1）基础设施配套优势。经过十二五的规划发展，广州开发区、黄埔区市政交通路网、供水、供电、供气、排污及通信通讯等设施已基础配套完善，面对区域新一轮的发展和提升，黄埔区“十三五”期间的基础设施建设仍然备受区政府重视和关注，是“十三五”期间重点推进工作之一。在此期间，区政府将全力推进基础设施建设，坚持新发展理念，大力补齐基础设施短板，引导产业、公共资源和人口合理布局。因此，黄埔区在面对新一轮产业升级和城市发展机遇下，通过进一步加大基础设施配套投入和加快建设进度，为区域经济及社会发展、企业投资和市场开拓提供了坚实的基础，项目投资的基础设施配套优势较大。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告109、 53（2）产业基础优势。按照两区一体化发展要求，促进产业功能区融合协调发展，优化城市产业空间布局，明确各区域产业功能定位，实现产业布局一体化发展，建设成为国家产城融合示范区。构建“一核一轴两城一区多组团”产业总体格局。主动衔接广州市城市总体规划和发展战略，结合原萝岗区和原黄埔区发展现实和未来定位要求，按照“连片规划、特色布局、错位互补、城乡统筹”的原则，有机整合广州开发区、黄埔区的产业功能组团，建立黄埔中心区和黄埔临港经济区，知识城和科学城，镇龙居住服务组团、生物岛生物产业组团和永和、东区-云埔、大沙先进制造组团的“一核一轴两城一区多组团”的产业空间布局，构建全面对接大广州、辐射全区域产业空110、间发展体系。重点抓好两城一区互动、多组团联动发展。从全区整体产业空间布局整合、产业关联发展的总体设计出发，实施产业空间融合及产业之间关联发展行动，大力推动所有产业片区的专业化提升。运用产业增量、产业存量两个手段，加快制造型产业、服务型产业的专业化布局改造，力争改变产业混合空间布局的现状。同时，强化各产业功能区之间的产业关联，采取政府引导、企业市场调节方式，加快各产业之间、各行业内部之间交流联动，促进各个产业片区之间的互利合作，形成区内产业上下游关联发展格局。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 54 （3）劳动力基础优势。从总体情况看，丰富和优质的劳动力资源是参与发展创新产业基地的最111、大优势之一。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 55 区政府大力倡导实施高新技术企业和科技创新小巨人培育计划，支持创新标杆企业和科技创新小巨人企业做大做强。加快以企业为核心，以高等院校、科研院所为依托的工程技术研究中心、公共技术服务平台、产业协同创新平台等建设，不断增强人才和团队的实践经验和创新能力。因此，在优厚的人才待遇和人才计划基础上，区域劳动力资源数量及质量不断得到提升，为本项目投资建设和运营增加了有力的竞争的砝码。（4）良好的创新市场发展平台。科技创新平台不断集聚，自主创新能力显著提升。广州开发区、黄埔区拥有4个重大战略性创新发展平台：中新广州知识城、广州科学城、广州国际生112、物岛、黄埔临港经济区，集聚了3400多家外资企业，相当一部分都拥有良好的创新产业及产品。科技投入不断加大，广州开发区2014-2017年财政科技支出累计达65亿元，全社会R&D投入累计达316亿元。创新创业载体加快建设，建成了360万平方米的孵化器、加速器集群，累计引进和培育企业2713家，吸引了三星等80多家跨国企业在区内设立研发机构，各类研发机构超过500家。科技创新人才高端集聚，吸引32名“两院”院士、50名中央“千人计划”人才、16个广东省“珠江人才计划”创新创业团队和8名领军人才以及5名“百名南粤杰出人才培养工程”人才、44名广州市创新创业领军人才、62人自主评推的区级科技领军人才到113、区内创新创业，被列为中央海外高层次人才创新创业基地，成为广州国家创新中心城市建设的重要引擎。（5）市场发展规模庞大。PCR诊断市场规模占分子诊断市场规模的比例超过30%，预计未来3-5年内PCR仍是主流的分子诊断技术。2017年PCR占分子诊断市场规模达到32.67亿元，根据对感染性疾病、血筛、肿瘤伴随诊断市场的需求合算，保守估计到2021年，国内市场PCR规模将达到53.4亿元，复合增长率CAGR=13.1%。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 56 4.3.24.3.2 劣势劣势 1、新兴产业发展不具先发优势。广州开发区、黄埔区创新资源优势未得到充分整合利用，科技创新与企业、产114、业、金融等联动发展创新网络体系尚未形成，创新成果尚未有效实现产业化。领军型高端创新人才和创新企业数量仍需增加，缺乏核心技术和自主品牌。支持大众创业、万众创新的氛围和制度有待完善，创新生态环境有待优化。区域内各园区、各产业片区、各行业、各企业之间产业联系不多，各行业内部产业关联度也不高，部分园区分散分割发展，没有形成产业集群发展的效益。2、产业创新资源和载体不足。广州开发区、黄埔区传统制造业比重较大，部分制造业处于产业链低端环节，大量低效落后产能需要淘汰或升级，经济发展方式需要转变。战略性新兴产业和新业态尚未形成新的支柱产业，现代服务业整体发展水平依然较低，劳动力、土地、资源等传统要素供求关系更115、加紧张，亟需以创新驱动产业转型升级。3、缺乏科学合理的规划。不少企业投资建设开发者对发展的前景XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 57 没有科学的定位，在产业发展上选择趋同，主导产业、产品不明确，形不成规模效益。4、项目建设投入资金压力比较大。本项目建设总投资计划资金来源于企业自有资金，企业资金压力大，建议适当对本项目建设资金进行融资。5、管理、人才、技术、服务不到位。投资建设单位为企业自身，人员架构有待进一步配套完善及形成高效稳定的组织架构和工作模式。项目建设为生物科技医疗产业结构，属于新兴发展的重点产业集群，在企业管理、人才引进，配套服务等方面需要建立健全相应的规范科学管理制度116、。4.3.34.3.3 机遇机遇 1、政策机遇。国家地方“十三五规划”发展纲要，都指出为发展战略性新兴产业发展，加速推动基因组学等生物技术大规模应用，建设网络化应用示范体系，推进个性化医疗、新型药物、生物育种等新一代生物技术产品和服务的规模化发展。支持生物科技医疗产业的发展，推广生物技术大规模的应用，加快发展合成生物和再生医学技术，推进生物科技医疗产业等战略性新兴产业发展行动。2、经济社会发展环境。当今世界，已经进入全球化创新发展新时期，创新人才、创新知识、创新资本、创新产业快速流动，世界创新发展格局发生显著变化，新技术、新产业迅猛发展，孕育着新一轮产业革命，把握全球产业发展和创新发展的新趋势117、，与全球主要创新区域建立联系，融入全球高端产业链，这是广州开发区、黄埔区实现人才、技术、资本等创新资源的有效对接、加快产业转型升级面临的最大形势和发展环境。3、市场发展的机遇。广州开发区、黄埔区在传统产业升级及新兴产业育成的发展实际过程中，密切关注全球创新动态，创新引资引技引XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 58 智模式，铸造更具竞争力与吸引力的特色优势。粤港澳大湾区发展规划的推行，珠三角世界级城市群崛起，区域竞合愈发紧密，广州开发区、黄埔区应加紧与国际化创新环境对接。在粤港澳深度竞合的背景下，珠三角各城市积极打造国际化合作平台，对港澳、国际创新资源争夺日趋激烈，全面开启创新全球118、化进程，有利于国际创新资源无障碍进入，加快国际化战略发展步伐，这也将为广州开发区、黄埔区深度参与区域竞争合作创造良好机遇，开辟广阔的市场前景。4.3.44.3.4 挑战挑战 1、开发者的先见之明，能否敏锐地捕捉到企业资源、丰富的劳动力和巨大的市场需求，及时把握政策带来机遇，是开拓新领域和拓展市场的重要引领因素。本项目为企业投资建设开发项目，依托国家及省市政府在产业结构优化政策风向，把握市场发展需求准入。因此，投资建设单位应做好充分准备，积极发挥企业自身独特的预见性和超前意识使该项挑战转变为企业发展的良好机遇。2、投资者者的策划意识及能力的挑战。从项目投资开发、工程建设到投入生产科研的运营是一个119、时间跨度大和系统化极强的过程，为企业投资开发经营者的策划能力和指挥管理有极高的要求。因此，对本项目投资者的策划意识和组织能力来说是一次新的尝试和巨大的挑战，建议投资建设单位在选准项目后，积极聘请专家论证，通过市场分析、产品定位、生产组织等方面进行全面策划，从而在经营中占据主动，适应市场发展变化。生态庄园经济经营者的策划意识。在选准项目后聘请专家论证，通过市场分析、产品定位、营销设计等方面进行全面策划，从而在经营中占据主动，适应市场变化。3、探索者的谋略胆识。生态庄园经济的成功尝试和迅猛发展，体XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 59 现了探索者惊人的谋略和胆识，为农业经济的发展开辟120、了新道路。4.3.54.3.5 S SWOTWOT 综合评价综合评价 从SWOT分析要素来看，投资建设单位依托良好企业发展资源，借助国家及省市产业结构优化政策和区域发展规划，发挥自身产业发展及市场开发有着敏锐的触觉和积极的行动意识，是项目实施的潜在内部优势和核心竞争力所在，对投资开发项目的成败的起到关键作用。此外，新兴产业先发优势集群资源不足，管理、人才、市场行业运作经验的积累是企业的劣势，建议通过改善投资环境，引进、消化、吸收，培育人才等措施加以解决。总体评价分析，项目的优势与劣势对比，优势能客服劣势；机会与总体评价分析，项目的优势与劣势对比，优势能客服劣势；机会与挑战（威胁）面前，机会多于121、威胁。挑战（威胁）面前，机会多于威胁。因此，项目建设具有明显的比较优势，各项建设条件初步具备，项目是可行的，建议通过加强投资策划论证、采取积极的组织措施和管理方式、有效整合利用各种资源、适当对投资建设风险进行预测和防范治理措施，使用项目实施更具可行性和进一步提高项目开发效益。4.44.4 建设规模建设规模分析分析 从本章第4.1节市场分析，产品市场需求充足、增长空间大、市场稳定性好，XX基因产品市场知名度及产品市场占有率高，根据企业自身发展定位，未来拟在广州市黄埔区联和街道香山路19号现有厂房用地的基础上新增5条生产线，因此，新增产房建设规模主要取决于新增新增产房建设规模主要取决于新增产线用地122、需求与拟选址用地用地规划设计条件限制的矛盾产线用地需求与拟选址用地用地规划设计条件限制的矛盾。本项目用地为一类工业用地，总用地面积为27077，可建设用地面积为22891，容积率容积率2.02.0。在建设单位的资本充足前提条件下，拟最大化利用该项规划建设指标，因此，结合本项目拟调整规划设计条件XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 60 及企业投资开发能力考虑，本项目建设方案具体建设内容如下：本项目拟新增5条生产线，每条生产线月度产能为10万人份，年总产能为600万人份产品，结合现有厂房建筑面积等是数据分析，各类功能建筑的规模需求分析如下：（1 1）新建科研生产厂房面积需求分析）新建科123、研生产厂房面积需求分析 根据现有科研生产面积，生产线为3条，月产能4万人份，结合新增5条产线和产能需求分析，达成新的科研生产需求所需厂房建筑面积约为16884.17。表表4 4-6 6 项目新建厂房项目新建厂房规模需求分析表规模需求分析表 序序号号 名称名称 原有厂房原有厂房 新建厂房新建厂房 结合设计方结合设计方案调整值案调整值 备注备注 1 生产线数量（条）生产线数量（条）3 5 2 单线产能（万人份单线产能（万人份/月月*线）线）4 10 3 年总产能（万人份年总产能（万人份/年）年）144 600.00 4 厂房建筑面积（）厂房建筑面积（）10130.50 16884.17 16884124、.17 （2 2）新建研发车间面积需求分析）新建研发车间面积需求分析 根据XX公司提供与政府向相关部门协商信息，企业报建承诺将在主营产品的研发上加大投入，增强企业核心竞争力，因此新建研发车间与厂房比例不宜过少，拟按新建厂房面积的0.75建设。则研发车间建筑面积需求约为12666。结合设计方案及拟调整规划指标上值调整后的建筑面积约为11228.1811228.18。表表4 4-7 7 项目新建研发车间规模需求测算表项目新建研发车间规模需求测算表 名称名称 新建厂房新建厂房 新建研发车间新建研发车间 结合设计方案调整值结合设计方案调整值 备注备注 1 建筑面积（）建筑面积（）16884 12663125、 11228.18 拟按新建厂房面积的 0.75 建设。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 61（3 3）地下）地下停车场停车场及设备用房及设备用房面积需求分析面积需求分析 按 广州市建设项目停车配建指标规定 相关要求，本项目用地选址位置属“B类”配建地区，停车位配套需满足如下需求：1）机动车停车位：厂房0.3个标准停车位/100（建筑面积）；办公0.9个标准停车位/100（建筑面积）。2）非机动车停车位：每100名职工应设置20个非机动车位。3）装卸车位：本项目装卸货车卸货完成及时开出园区，无长时间停放需求。结合实际使用情况，本项目可设置6个装卸货车临时停车位 本项目用地内的计容126、面积合计约为38342.85（包原建筑面积10130.35。其中1号楼科研办公面积为5786，3号楼PCR生产厂房面积为3875，动力厂房面积为469.5）。预计需配置不少于150个机动车位，其中地上配置16辆，地下配置134辆，每个车位拟按40计算建筑面积，则配建地下室面积需求约为5360，同时考虑本项目各种水电设备用房（约30%），结合设计方案地下车库面积为7976.447976.44。按大于总停车位数量的30%设置充电桩（项目仅负责充电桩相关预留预埋，不含具体设备安装）合计约50个。表表4 4-项目新建地下室规模需求分析表项目新建地下室规模需求分析表 序序号号 名称名称 原有原有建筑建筑127、 新建新建建筑建筑 备注备注 1 总计容面积（）总计容面积（）10131 28112 按广州市建设项目停车配建指标规定，选址属 B 类地区 2 机动车位需求机动车位需求 31 85 每 100 建筑面积设置0.3 机动车位 3 装卸货车位需求装卸货车位需求 3 8 总计容面积超过 1500 时，超出部分每 4000 设置一个装卸货泊位 4 机动车车位小计机动车车位小计 40 110 装卸货车位拟按 3 个机动车标准计算 5 机动车车位合计机动车车位合计 150 150 其中地上 16 泊、地下 134 泊 6 新增地下车位面积（）新增地下车位面积（）7657 7657 拟按 40/个考虑，另考128、虑设备用房等公共空间面积占比为地下室的 30%7 结合设计方案调整值结合设计方案调整值 79767976.44.44 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 62（3 3）地下地下人防建筑面积人防建筑面积 园区内原有建筑1号楼功能为办公，3号楼和栋楼厂房功能为生产厂房，原有建筑无配套人防工程。此部分建筑于2004年已取得建设工程规划验收合格证文件。2号楼为新建建筑，建筑功能为生产厂房，建筑性质为：丙类工业厂房，不属于民用建筑。不适用于 人民防空工程建设管理规定、广州市人民防空管理办法相关要求。故本项目无人防配套。（4 4）污水处理站）污水处理站 根据项目生产工艺及环境保护要求，项目拟建129、设地下污水处理站一个，面积约192。（5 5）总建筑面积）总建筑面积 根据上述各功能区域的配建面积要求，本项目总建筑面积36280.79。表4-项目建设规模汇总表 名称名称 需求面积需求面积 结合设计方案调整值结合设计方案调整值 差值差值 差额比例差额比例 1 1 新建生产厂房（）新建生产厂房（）16884.17 16884.17 0.00 0.00%2 2 新建研发车间（）新建研发车间（）12663.13 11228.18 -1434.94 -11.33%3 3 新建地下室（）新建地下室（）7657.14 7976.44 319.30 4.17%合计（）合计（）37204.43 37204.130、43 36088.79 36088.79 -1115.64 -3.00%综上分析，用地规划容积率指标上限为综上分析，用地规划容积率指标上限为2.02.0，设计方案的规模满，设计方案的规模满足甲方实际业务需求。足甲方实际业务需求。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 63 第第5 5章章 总体规划方案总体规划方案 5.15.1 项目概况项目概况 5.1.15.1.1 建设指导思想与原则建设指导思想与原则 据相关设计规范与标准，项目建设拟遵循如下原则：（1）协调性原则：符合城市总体规划，与周边在建或规划拟建建（构）筑物相协调。（2）可操作性及因地制宜的原则：充分结合现状地形，地貌特点和当131、地人文环境，创造出具有区域特色，适应当地文化氛围的建筑景观。（3）可持续发展的原则：加强生态环境建设，落实海绵城市建设要求，注重资源的保护和利用，实现经济效益、社会效益和环境效益的均衡增长。（4）以人为本的原则：以人的活动和感知为出发点，控制好建筑的尺度与结构的合理性，充分关注交通流线和公共空间活动，塑造良好的有特色的建筑空间形态。（5）节能环保原则：力求使项目在全寿命周期内最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，塑造集健康、适用、高效等特点于一体的使用空间。5.1.25.1.2 设计内容设计内容 本项目涉及到的相关专业主要包括：建筑、结构、电气、通风空调、给排水、消防、弱电智能化等。5.25132、.2 总平面规划布置总平面规划布置 用地规划总指标需求情况如下：XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 64 表表5 5-1 1 建设用地规划技术指标总览表建设用地规划技术指标总览表 序号序号 指标项目指标项目 单位单位 数值数值 备注备注 1 1 总用地面积总用地面积 27077.0027077.00 2 2 可建设用地面积可建设用地面积 22891.1022891.10 3 3 建筑占地面积建筑占地面积 8081.748081.74 项目新建占地 3666.24；保留建筑占地 4415.50 4 4 绿地面积绿地面积 8021.748021.74 5 5 道路广场面积道路广场面积 133、4283.864283.86 6 6 总建筑面积总建筑面积 46411.2946411.29 新建总面积 36280.79 6.16.1 计容建筑面积计容建筑面积 38242.8538242.85 不含拆除建筑 6.26.2 不计容建筑面积不计容建筑面积 8168.448168.44 6.36.3 新建建筑面积小计新建建筑面积小计 36280.7936280.79 7 7 建筑密度建筑密度%35.335.3 建筑密度40%8 8 容积率容积率 -1.671.67 2.0（层数8 层）9 9 绿地率绿地率%35.0435.04 35%注：本表指标、建筑红线退缩指标及其他规划指标应以规划部门实际批134、复为准。注：本表指标、建筑红线退缩指标及其他规划指标应以规划部门实际批复为准。项目原有已取得规划许可证建筑全部保留，并新建研发生产大楼1栋（包含地下车库和设备用房）和污水处理站1座。新建总建筑面积36280.7936280.79。具体以下阶段规划设计为准。本项目新建科研生产综合大楼拟与用地北侧原有厂房相连接，总平面规划方案设计如下图：XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 65 图图5 5-1 1 本项目本项目总平面规划方案总平面规划方案示意图示意图 新建科研生产综合大楼拟与北侧原有厂房相连接 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 66 5.2.15.2.1 道路交通系统规划135、道路交通系统规划 根据规划要点，场地内规划环形主路直接与外围城市道路衔接，内部设置主次道路串联各功能区域，使各功能区之间有效联系。在场地沿南侧规划路及北侧规划路设置二个出入口以方便建立流畅的项目内外交通流线，要求行人和车行流线相互独立，分流设置。在内部路网的布局中，通过直线与曲线相结合，正向斜向相结合，做到步移景异，塑造丰富的景观视觉效果。5.2.25.2.2 消防设计消防设计 本项目地块内部规划设置不小于4m的消防环形车道与内部道路，建筑建成后同原有3号楼一起形成消防环道，大楼南面设置消防扑救面，确保建筑可达性和满足使用功能及安全要求。建筑内部每个防火分区均设有两个安全出口供安全疏散，满足消136、防疏散要求。5.2.35.2.3 绿化设计绿化设计 尽量提高绿化面积，绿化以乔木、灌木、草坪相结合种植，能起到提高空气质量、吸尘、降温、降噪的作用。同时将绿化景观元素与周边地势相结合，扩大绿化面积同时也达到立体绿化效果。5.2.45.2.4 竖向规划竖向规划 5.2.4.1 设计原则设计原则 （1）合理确定各建筑物、道路标高，保证道路的连续性。（2）保证场地排水顺畅，与外部联系尽量平缓。（3）尽可能减少土方工程量，节约工程投资。5.2.4.2 竖向设计竖向设计 根据总平面布置及场区的地形条件，竖向采用平坡式整平方式。5.2.4.3 管线竖向设计管线竖向设计 项目在进行管线布置设计时，各种工程管137、线不在垂直方向上重叠直埋敷设。当工程管线交叉敷设时自地表面向下的排列顺序建议为电XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 67 力管线、热力管线、燃气管线、给水管线、雨水排水管线、污水排水管线。地下工程管线竖向布置的净距要求，应满足地下工程管线交叉时最小垂直净距要求。管线竖向综合布置建议采用以下原则：（1）尽量缩小地下管线的埋深；（2）满足地下管线的技术要求，对于重力自流管线的埋设深度，应保证其管线流向的坡度；（3）尽量采用综合管沟等技术先进的敷设方式；（4）确定各种工程管线交叉口的标高，首先考虑排水管线标高。管线综合避让原则为：小管让大管；压力流管让重力流管；可弯曲管线让不可弯曲管线；138、工程量小让工程量大；检修次数少让检修次数多。5.2.55.2.5 防涝防涝 项目场地地势较低缓，当遭遇暴雨或持续强降雨时，由于周边市政排水设施能力有限，容易积水，对项目正常使用及人员车辆进出构成影响。建议场地标高根据暴雨周期及地表径流特点确定标高，使之具有防洪防涝功能，在条件允许的情况下，地下停车库出入口增设闭合挡水槛、防水闸或加设车道顶盖。地下室通风口、排水管道设置防止涝水倒灌措施或封堵装置，同时相应加大地下室集水坑和水泵排水能力。5.2.65.2.6 主要技术经济指标主要技术经济指标 根据本项目规划设计条件、总平面规划及建设内容等，本项目主要技术经济指标情况汇总如下表：XXXX基因科研生产139、综合大楼工程可行性研究报告 68 表表5 5-1 1 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 序号序号 指标项目指标项目 单单位位 数值数值 备注备注 1 1 总用地面积总用地面积 27077.00 27077.00 2 2 可建设用地面积可建设用地面积 22891.10 22891.10 3 3 建筑占地面积建筑占地面积 8081.74 8081.74 项目新建占地 3666.24；保留建筑占地 4415.50 4 4 绿地面积绿地面积 8021.74 8021.74 5 5 道路广场面积道路广场面积 4283.864283.86 6 6 总建筑面积总建筑面积 46411.29 46411140、.29 新建总面积新建总面积 36280.7936280.79 6.16.1 计容建筑面积计容建筑面积 38242.8538242.85 包原建筑和新建建筑 6.1.1 1#楼（保留）科研办公大楼 5786 原建筑物 6.1.2 2#楼科研生产综合大楼 28112.35 新建（生产科研车间）新建（生产科研车间）6.1.3 3#楼（保留）PCR 生产厂房 3875 原建筑物 6.1.4 动力厂房（保留）469.50 原建筑物 6.26.2 不计容建筑面积不计容建筑面积 8168.44 8168.44 6.2.1 地下车库和设备用房 7976.44 新建新建 6.2.3 污水处理站 192.00 141、新建新建 6.36.3 新建建筑面积小计新建建筑面积小计 36280.79 36280.79 7 7 建筑密度建筑密度%35.335.3 建筑密度40%8 8 容积率容积率 -1.671.67 2.0（层数8 层）9 9 绿地率绿地率%35.0435.04 35%1 10 0 机动车位机动车位 辆辆 150150 其中地上：16 辆；地下：134 辆 1 11 1 非机动车位非机动车位 辆辆 159159 按 1.5/1 个折算后面积 238.5 1 12 2 装卸货停车位装卸货停车位 辆辆 6 6 按市指标配建 1313 本项目总投资本项目总投资 万万元元 2 29979974 4 含生产科142、研设备 1414 单位建筑面积投资额单位建筑面积投资额 元元/8 8306306 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 69 5.2.75.2.7 海绵城市海绵城市 5.2.7.1 编制依据编制依据 （1）国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见（国办发201575号）；（2）广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见（粤府办（2016）53号）；（3）海绵城市专项规划编制暂行规定（建规201650号）；（4）国家新型城镇化规划（20142020）；（5）海绵城市建设技术指南-低影响开发雨水系统构建（试行）；（6）室外排水设计规范（GB50014-2006）（2014年版）143、；5.2.7.2 海绵技术措施海绵技术措施 海绵工程可采用LID低影响开发工程技术、传统排水管网系统、超标降雨蓄排系统相结合的“绿、灰”技术体系，达到消减径流总量、减少峰值流量、控制径流污染、加强雨水利用、减轻洪涝灾害的效果。初步建议本项目采取以下海绵城市建设措施：因地制宜，结合用地地形地势建设下沉式绿地和生物滞留池；树池采用生态树池；集中绿地（植草沟、雨水花园、湿塘）。具体海绵城市指标及措施拟在设计阶段进行深化。径流控制：通过海绵设施及地面坡向控制，雨水经地面有组织径流优先通过开口路缘石进入绿地实现净化、下渗、滞蓄；结合下沉式绿地和末端蓄水池，实现片区雨水年径流总量控制率不得低于雨水年径流总144、量控制率不得低于7 70%0%的的控制目标。污染削减：污水通过弃流井弃流至污水检查井；充分利用绿地净化功能；防洪排涝：通过溢流井排至传统市政排水管渠，最终经市政排水设施实现排涝目标；XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 70 雨水回用：设置蓄水池，蓄水池具有净化、储存、削峰功能，存储雨水用于道路浇洒和绿地灌溉。（1）在广场、人行道铺设透水砖。透水砖是由骨料、水泥、水、增强剂搅拌形成的多孔轻质混凝土铺设而成，能让雨水迅速的被吸收，渗入地表，首先实现海绵城市建设中的“吸水”要求。（2）绿地和广场内采用下凹式绿地，对于增加雨水蓄渗和地下水补给量、削减暴雨径流的峰值及减少绿地灌溉用量等方面都145、具有十分重要的意义。下凹式绿地具有一定的调蓄容积，且可用于调蓄和净化径流雨水的绿地。（3）生物滞留设施（雨水花园）：拟在道路广场周边绿地设置生物滞留设施。在地势较低的区域，通过植物、土壤和微生物系统蓄渗、净化径流雨水的设施。（4）渗井：道路周边绿地内。（5）人工土壤渗滤：适用于有一定场地空间的城市绿地。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 71 第第6 6章章 建筑方案建筑方案 6.16.1 设计范围设计范围 根据本项目规划设计条件、规模分析及项目设计方案。本项目保留原有已取得工程规划许可证的所有建筑（1号楼、3号楼、动力厂房），新建科研生产综合大楼1栋（2号楼）和污水处理站1座，新146、建总建筑面积36280.7936280.79。其中，“2号楼科研生产综合大楼”为地上8层（面积约28112.35），地下2层（面积为7976.44）；污水处理地下一层（面积192）。地下建筑主要为设备房及停车场（约134个车位）。各层建筑设计平面方案图详见附件3，具体建设规模及内容如下表所示。表表6 6-1 1 2 2号楼科研生产综合大楼号楼科研生产综合大楼建筑建筑功能及功能及规模统计表规模统计表 楼层楼层 功能功能 建筑面积建筑面积 备注备注 地下地下 1 1、2 2 层层 设备房、车库设备房、车库 7976.447976.44 不计容 首层 生产研发车间 3666.24 二层 生产研发车间147、 3623.10 三至七层 生产研发车间 3644.36 八层 生产研发车间 1845.08 屋顶层屋顶层 楼梯间和设备用房 756.13 地上小计地上小计 28112.35 2 2 号楼合计号楼合计 36088.7936088.79 注：具体应以规划部门确定的设计文件为准。6.26.2 设计依据设计依据 （1）建设单位提供的有关使用需求；（2）建设单位提供的规划设计条件信息；（3）建筑设计防火规范GB50016-2014（2018版）；（4）民用建筑设计统一标准GB 50352-2019；XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 72（5）公共建筑节能设计规范广东省实施细则DBJ15-148、51-2007；（6）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-2014；（7）无障碍设计规范GB 50763-2012；（8）车库建筑设计规范JGJ100-2015；（9）相关法律、法规、规范。6.36.3 设计概述设计概述 根据项目为新型厂房及研发车间等使用特点，结合项目设计方案相关规划指标，初步确定本项目的建筑标准如下：建筑设计类别：高层民用建筑 耐火等级：一级 抗震设防烈度：7度 屋面防水等级：均为级（地下室（进线间）防水等级为级）外墙防水等级：均为级 结构形式：现浇钢筋混凝土框架-剪力墙结构体系 结构安全等级：一级 设计合理使用年限：50年 6.46.4 建筑建筑平面及平面149、及竖向交通组织竖向交通组织 根据各栋大楼不同使用要求和独立管理要求，各建筑进出口及建筑内交通流线适合分开设置，由于本项目考虑与北侧现有厂房连接，由于本项目考虑与北侧现有厂房连接，应合理考虑采用连廊沟通各栋建筑交通，尽量避免空间错层设计或同应合理考虑采用连廊沟通各栋建筑交通，尽量避免空间错层设计或同层高差，个别互通通道需采用门禁系统及设置权限。层高差，个别互通通道需采用门禁系统及设置权限。垂直交通分别设置防烟楼梯间，客梯拟设置3樘，货梯拟设置1樘，防烟楼梯间可通过疏散走道相连，保证使用和疏散要求，每栋建筑按防火分区要求设置能满足消防使用要求的消防电梯。6.56.5 建筑防火和安全疏散设计建筑防火150、和安全疏散设计 （1）项目主要为高层厂房（丙类），耐火等级要求为一级。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 73（2）防火分区：每层均设有自动灭火和火灾自动报警系统，各单体建筑的各层可根据规范要求设置12个防火分区，高层厂房（丙类）每个防火分区均不超过3000（当建筑内设置自动灭火系统时可增加1.0倍）；多层厂房（丙类）每个防火分区均不超过6000（当建筑内设置自动灭火系统时可增加1.0倍）。（3）安全疏散：每个防火分区均设置两部首层直通室外的防烟楼梯间，楼梯间装乙级防火门向疏散方向开启。一二级耐火等级的高层厂房（丙类）内任一点至最近安全出口直线距离不大于40米。（4）消防栓系统、气151、体消防系统、通排风及防排烟系统、自动报警系统等详见“消防工程”相关章节说明。6.66.6 立面设计立面设计 立面造型风格建议为简约现代，灵活运用立体几何造型，营造建筑空间立体变化及层次迭代感，外观上可考虑运用材质的变化，形成鲜明线条的对比，使建筑大气又有活力；对建筑形体进行有节奏的分割，形成一定的韵律，更体现出建筑的现代感，提升项目建筑外观造型品位和感官层次，对项目建设完成后的销售/租赁带来正面的影响。6.76.7 内部装修使用的主要建筑材料内部装修使用的主要建筑材料 项目为新型厂房及研发车间，根据使用功能部位特点，主要装修要求如下：1、内墙 卫生间为瓷砖贴面至顶，主要公共空间及大堂等局部考虑152、干挂石或瓷砖贴面，其余均为乳胶漆墙面。2、楼、地面 门厅、公共走道贴抛光砖，卫生间考虑防滑地砖，地下车库及设备房等为地坪漆，厂房及研发车间考虑工业生产及实验室用自流平地面，其他重要公共区域可根据资金使用情况适当提高地面铺装档次，卫生XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 74 间、楼梯间为防滑地砖地面。研发车间特殊用房应按相关标准要求设置。3、门 各类门厅入口处为玻璃地弹门，设备用房均采用不锈钢防火门（防火等级不低于乙级），其他房间采用普通复合木门。研发车间特殊用房应按相关标准要求设置。4、窗 本工程除了柴油发电机房对应的配电房上需要安装防火防爆玻璃窗以外，窗尽量采用普通钢窗或铝合金窗153、，窗户尽量考虑隔音性能较好的型号，玻璃材料的选用需符合建筑节能设计相关要求，向阳侧建议采用能降低太阳辐射的Low-E玻璃。5、外墙 外墙暂考虑采用面砖或者真石漆。6.86.8 无障碍设计无障碍设计 本项目应该根据无障碍设计规范（GB 50763-2012）设置无障碍设施，主要的设计要求如下：（1）建筑用地范围主要交通道路设置无障碍人行通路、停车位考虑若干无障碍停车车位；（2）建筑主要入口设置无障碍坡道、扶手；（3）建筑内部主要用房设置无高差，设置无障碍卫生间，电梯设置无障碍设施。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 75 第第7 7章章 结构方案结构方案 7.17.1 设计依据设计依154、据 7.1.17.1.1 场地自然条件场地自然条件 1、基本风压 0.50 kN/（重现期50年）2、抗震设防烈度 根据 建筑抗震设计规范 局部修订稿，建筑抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。7.1.27.1.2 设计依据的规范、规程设计依据的规范、规程 （1）工程结构可靠度设计统一标准GB50153-2008（2）建筑结构荷载规范GB50009-2012（3）建筑抗震设计规范GB50011-2010（2016年版）（4）混凝土结构设计规范GB50010-2010（2015年版）（5）建筑地基基础设计规范GB50007-2011（6）建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2155、008（7）建筑桩基技术规范JGJ942008（8）建筑设计防火规范GB50016-2014（2018版）（9）地下工程防水技术规范GB50108-2008（10）其他国家和行业现行规范、规程及标准。7.27.2 建筑分类等级建筑分类等级 本工程主体结构的设计基准期为50年，结构设计使用年限为50年。（1 1）荷载设计：）荷载设计：根据建筑结构荷载规范中的有关条文规定取值如下：1）竖向荷载 根据其使用特点，新建建筑钢筋混凝土结构自重拟按25kN/m计算。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 76 楼面、屋面的荷载均按建筑结构荷载规范取值。其中，生产厂房区域考虑为7.0 kN/；研发区156、域4.5 kN/，其他资料档案室、仓库、设备房及其他特殊功能用房应该根据建筑结构荷载规范取值。2）风荷载 根据建筑结构荷载规范，本工程地面粗糙度类别为C类。广州市基本风压值：Wo=0.50kN/风荷载标准值：W=zUsUzWo（2 2）结构选型：）结构选型：项目拟采用现浇钢筋混凝土框架-剪力墙结构体系。（3 3）建筑结构安全等级：建筑结构安全等级：一级，结构重要性系数为=1.1。建设单位暂未提供本工程场地的地质勘探报告，需待本工程场地的地质勘探报告提供后，方可确定地基基础设计等级（可暂按甲级考虑）。由于项目临近现有建筑，应在项目设计施工阶段，通过设计和施由于项目临近现有建筑，应在项目设计施工阶157、段，通过设计和施工技术措施，有效安确保周边现有建筑物的结构安全。工技术措施，有效安确保周边现有建筑物的结构安全。（4 4）抗震设防类别：抗震设防类别：重点设防类（乙类），地震作用按7度计算，抗震措施按8度抗震设防。（5 5）抗震等级：抗震等级：其中框架部分抗震等级为二级，剪力墙抗震等级为一级。（6 6）地下室防水等级：）地下室防水等级：一级 7.37.3 建筑物的耐火等级建筑物的耐火等级 本项目建筑构件耐火等级为一级，其相应构件的燃烧性能和耐火等级按建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018版）中的有关条文设计，主要结构构件的燃烧性能及耐火极限为：（1 1）耐火等级一级：）耐火等级158、一级：钢筋混凝土柱：不燃性/3.0小时 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 77 钢筋混凝土梁：不燃性/2.0小时 钢筋混凝土板：不燃性/1.5小时 7.47.4 主要结构材料主要结构材料 为响应政府“节能减排”和“绿色建筑”的要求，本工程竖向承重构件拟采用高强度混凝土；同时，能有效减少柱截面面积，从而增加有效使用面积。钢筋混凝土结构构件中的钢筋拟采用高强度钢筋。7.57.5 上部结构体系上部结构体系 7.5.17.5.1 抗侧力结构体系及楼盖体系抗侧力结构体系及楼盖体系 在方案设计阶段，与建筑专业协调，尽量使建筑平面布置简单、规则、对称，减少扭转的影响；避免建筑物竖向体型复杂、外159、挑内收变化过多，力求刚度均匀，避免刚度突变，产生应力和变形集中。工艺上也最大限度地满足了机房设备和机电专业设备的布置要求，确保机柜摆放数量最大化。本工程在确定结构体系时，应考虑材料用量、建筑内部空间、房屋适用高度、抗震性能、房屋的重要性、抗震设防烈度、场地类别以及材料供应和施工条件，并结合结构体系的经济技术指标。楼盖结构体系采用井字梁楼盖布置，有利于将荷载均匀分到纵横向框架梁上，可以减小框架梁的梁高，增大楼层净高，取得较好的经济性。同时也使房屋整体性和抗震性能好，平面布置灵活，构件类型少，易于标准化、定型化，施工质量容易控制，施工效率高。7.5.27.5.2 机电设备隔振减振措施机电设备隔振减160、振措施 针对柴油发电机、水泵、空调制冷主机、电梯运行时会产生较大的振动，对设备基础采取专门且独立的隔震措施。在建筑抗震上，按规范对建筑内相关管线安装抗震支架。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 78 第第8 8章章 公用工程方案公用工程方案 8.18.1 供配电与照明工程供配电与照明工程 8.1.18.1.1 主要编制依据主要编制依据 （1）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；（2）供配电系统设计规范（GB50052-2009）；（3）火灾自动报警系统设计（GB50116-2013）；（4）建筑照明设计标准（GB50034-2013）；（5）工业与民用配电设计手册第四版161、；（6）综合布线系统工程设计规范（GB 50311GB 50311-20162016）；（7）20KV及以下变电所设计规范（GB50053-2013）；（8）低压配电系统设计规范（GB50054-2011）；（9）供配电系统设计规范（GB50052-2009）；（10）电力工程电缆设计规范（GB50217-2018）；（11）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；（12）建筑机电工程抗震设计规范（GB50981-2014）；（13）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）。8.1.28.1.2 供电负荷与供电方案供电负荷与供电方案 8.1.2.1 负荷性质负荷性质162、 项目为中高端厂房及研发车间建设项目，为保障重要生产研发数据及正常生产库存，对项目内各类数据中心及生产库存重要设备设置一级负荷，具体应根据企业的实际需求在设计阶段进行深化落实。（1）一级负荷 本项目内各类数据中心及生产库存重要设备；消防负荷：消防中心用电、消防水泵、消防电梯、防排烟风机、消防应急照明等，空调制冷XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 79 主机、水泵、冷却塔及机房专用空调。（2）二级负荷 本项目的客货梯，机房及配套用房的照明、动力负荷。（3）三级负荷 本项目非机房用的照明及动力负荷，室外景观等用电。8.1.2.2 用电负荷估算用电负荷估算 根据本项目功能分区，初步估算项163、目用电负荷如下表：表表8 8-1 1项目用电负荷估算表项目用电负荷估算表 序序号号 名称名称 数量数量 （）（）负荷密度负荷密度 W/mW/m2 2 需求系需求系数数 K K 设备功设备功率值率值 kWkW 补偿功率补偿功率系数系数 coscos 视在负荷计视在负荷计算值算值 kVAkVA 1 1 2#2#楼生产研发车间楼生产研发车间 28112.35 80 0.8 1799.19 0.9 1999.10 5 5 地下室地下室 7976.44 15 0.6 71.79 0.9 79.77 6 6 室外照明及配套室外照明及配套 8022 3 0.5 12.03 0.9 13.37 小计小计 18164、83.01 2092.24 同期系数同期系数 =0.8 1778.40 由上表可得，项目计算视在负荷P=2092.24kVA，考虑同期系数80%后为1778.40kVA。在适当考虑日后容量扩展需求情况下，项目拟安装总容量为2400kVA，拟选用3台800kVA的变压器。8.1.2.3 供电方案供电方案 （1）供电方案 本项目一级负荷采用单回路10kV电源+柴油发电机供电，初步计划从园区规划离项目所在地最近引入一路电源，以确厂区生产及办公的一、二级负荷的用电需要。一级负荷中特别重要负荷采用市政双回路10kV电源供电（暂无需求）。（2）供电选择及可靠性 为满足本项目负荷供电的连续性及可靠性的要求，165、对一、二级负荷用电配备柴油发电机组作应急电源，以保证市电停电时，确保上述负荷等级用电设备的供电需要。（3）高压供电系统 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 80 项目采用单母线运行方式。低压配电系统采用单母线分段形式运行，两段母线之间设置联络开关。正常情况下，联络开关处于断开位置，变压器分列运行。当一台变压器故障退出运行时，断开三级负荷，合上联络开关，向故障段母线供电，以确保一、二级负荷正常供电。主进线开关与联络开关设电气和机械联锁，任何情况下只能闭合其中的两个开关，以确保变压器不并列运行。8.1.38.1.3 不间断电源不间断电源 本项目供电系统设计应遵循体系性原则，重要数据存储166、系统机计算机系统等供电系统还应有效结合不间断电源设备，还包括变压器、发电机组、高低压配电柜、ATS、蓄电池组、不间断电源输入输出配电柜、各环节的断路器或其他保护开关以及相应的传输供电电缆等。根据交流及直流不间断电源系统的应用特点及设备的用电特性，进行合理选择。交流不间断电源（UPS）：IT设备、监控弱电设备。IT设备供电方式（交流UPS或240V直流）可根据后续用户明确后按需选择，本方案暂按交流UPS配置说明。-48V直流不间断电源：需要采用-48V供电的传输、交换等设备（若有，按需配置）。不间断电源的负荷应根据设备的用电需求在下阶段进行估算设置。UPS系统供电方式：使用市电作为主用电源，自启167、动柴油发电机组作为备用电源。当市电正常时，市电电源经UPS系统向负载进行供电；当市电检修或故障停电时，柴油发电机组自启动后经UPS系统向负载供电。8.1.48.1.4 应急电源设置要求应急电源设置要求 项目配置柴油发电机组作为项目内消防负荷的备用电源。为满足消防监控中心及重要生产、研发和仓储设备用房不间断供电的要求，拟考虑消防监控及火灾警报系统、计算机系统系统的基本容量、空调和制冷设备的基本容量、重要生产和研发设备等基本容量、消防疏散及基本XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 81 工作照明、等重要部位配置UPS电源等重要负荷的供电（具体以设计为准）。8.1.58.1.5 变、配电房168、变、配电房 本项目按规范设置变配电房，变压器拟选用低能耗SCB11型D，Yn11干式变压器，或其他符合国家标准及节能要求的变压器。8.1.68.1.6 配电系统配电系统 一般动力、正常照明、通风设备等由低压配电柜正常工作母线段供电。电梯、消防水泵、消防中心设备、应急照明、消防风机等负荷由低压配电柜的应急母线段及工作母线段二路电源供电，并在末端配电箱切换。工作母线段及应急母线段平时由变压器供电，市电停电时自动切换，由发电机供电。8.1.78.1.7 照明系统照明系统 （1）根据不同场所选择灯具,所有光源优先采用LED光源。（2）提高照明质量及功率因数值。采用节能灯，提高照明质量及功率因数值。照度169、标准及照明功率密度：表表8 8-2 2照度标准及照明功率密度表照度标准及照明功率密度表 主要场所名称主要场所名称 照明功率密度照明功率密度限制（限制（W/W/）照度标准值照度标准值 （LxLx）UGRUGR RaRa 机房监控室、测试室 13.5 500 19 80 厂房、研发及配套用房 8 300 19 80 配电装置室 7 200-80 发电机房、电梯机房 7 200 25 80 风机房、空调机房、泵房、变压器室 3.5 100-60 电梯前厅 3.5 100-60 走道、车库、库房等 2 50 25 60 厕所 3 75-60 8.1.88.1.8 防雷接地防雷接地 （1）本工程属第二类170、防雷；XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 82（2）应该设置防直击雷措施；（3）为防止雷电流流经引下线及接地装置时产生的高电位对附近金属物及电气线路的反击，在变压器高低压侧各相上装设避雷器；（4）防雷电波侵入；（5）防侧击雷和等电位连接；（6）防雷接地，电气设备接地，电子设备接地共用同一接地网，与埋地金属管道等连通，竣工后接地电阻不大于1欧；如未达到要求需增加接地体。在建筑物适当位置预留地极引出线，供接地及测试电阻用。8.28.2 给排水工程给排水工程 8.2.18.2.1 主要编制依据主要编制依据 （1）城市给水工程规划规范（GB50282-2016）；（2）生活饮用水卫生标准（171、GB5749-2006）；（3）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2009年版）；（4）室外排水设计规范（GB50014-2006）（2016年版）；（5）城市排水工程规划规范（GB50318-2017）；（6）污水综合排放标准（GB8978-1996）；（7）城市工程管线综合规划规范（GB50289-2016）；（8）消防给水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014）；（9）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-2014）；（10）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2017）；（11）城镇给水排水技术规范（GB50788-2012）。8.2.28172、.2.2 给水系统给水系统 （1）水源采用市政自来水，拟从地块南侧香山路的市政给水管网新增引入一条DN200给水管，沿园区道路布置到本项目。经市政水表计XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 83 量后分别供应本工程生活用水及消防用水，市政管网供水压力暂按0.20Mpa考虑。具体接入点应以项目所在供水单位批复意见为准（2）因项目以中高端厂房为定位，本报告暂以工作人员数量对用水量进行估算，后续应根据招商情况对生产用水需求进行进一步分析。工作人员根据现有厂房面积和实际使用人数估算人员密度为1.25人/100平方米。本项目使用人数为351人。设计阶段按用水量测算结果合理配置给水系统及管材选择173、。初步估算，项目最高日用水量为209.74m。项目用水量估算如下表：项目用水量估算表项目用水量估算表 序序号号 用水项目用水项目 用水量标准用水量标准 数量数量 日最高用水日最高用水 （m m/d/d）时变化时变化系数系数 年用水量年用水量 （万（万 m m）1 2#楼（新建一期）研发车间 60 L/班人 351 21.06 2 0.38 8 地下室 3 L/d 7976.44 23.93 2.5 0.35 9 道路广场及绿化用水 3 L/d 8022 24.07 1 0.88 10 空调补水量 1 L/d 28112 28.11 1.5 0.68 小计小计 97.17 97.17 2.30 174、2.30 未预见水量 10%9.72 0.35 合计合计 106.88 106.88 2.65 2.65 （3）室内给水系统分区：各单体地下室至三层采用市政水压直接供水，四层及以上采用变频设备联合生活水箱加压供水。生活饮用水箱（水池）设置水箱自洁消毒处理装置。（4）管材 室外给水管采用钢丝网骨架塑料复合管，热熔连接。室内生活给水管采用薄壁不锈钢管，环压式连接。所有用水设备需采用节水型产品。8.2.38.2.3 排水系统排水系统 （1）生活污废水系统 本项目采用雨污分流制，雨水与生活污废水分别排放。本项目粪便污水先经化粪池处理达标后及食堂污水经过一体化除油设备处理达标后与生活废水汇合，再排入市政175、排水系统。排水量按用XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 84 水量的0.9估算。生产过程产生的少量需后处理的废液如被列入国家危险废物名录 的，须严格执行国家和省危险废物管理的有关规定，可考虑采用外包处理方式进一步落实具体的处理措施。（2）雨水排水系统 本工程屋面雨水量按重现期为50年设计，由此计算室内雨水系统管径。本工程采用重力流雨水排水系统。屋面需设溢流口或溢流系统，屋面雨水排水系统和溢流口或溢流系统的总排水能力，不小于设计重现期为50年、降雨历时5min时的设计雨水流量。室外场地雨水量按重现期为5年设计，地面雨水经路边雨水口收集；地下室设置集水井及潜污泵，通过雨水管道就近排入市176、政雨水管网。本工程屋面雨水经雨水管收集后排至雨水回用系统，经处理水质达标后供园区绿化及道路冲洗用水。雨水回用系统的蓄水池容积约为300m。雨水回用系统拟在室外埋地设置。8.38.3 空调空调通风工程通风工程 8.3.18.3.1 设计依据设计依据 （1）建筑防烟排烟系统技术标准GB 51251-2017（2）汽车库、修车库、停车库设计防火规范（GB50067-2014）；（3）建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018版）；（4）工业建筑节能设计统一标准(GB51245-2017)；（5）通风与空调工程施工及质量验收规范（GB50243-2016）；（6）房间空气调节器能耗限定值及177、能效等级（GB12021.32010）；（7）通风机能效限定值及能效等级（GB19761-2009）；XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 85 8.3.28.3.2 空调空调系统设计系统设计 考虑到项目位于我国南方地区，一年中高温高湿的天气较多，结合项目供配电的前期规划设置，本报告对空调系统冷负荷进行测算，仅供日后空调及下阶段供配电设计提供参考依据，空调系统负荷计算如下表所示：空调冷负荷估算表空调冷负荷估算表 序序号号 功能区功能区 制冷面积制冷面积()单位面积单位面积制冷量制冷量（W/W/）计算冷负计算冷负荷（荷（kWkW）备注备注 1 2#楼 28115.35 160 4498178、.4 暂考虑生产和研发车间分别设置独立中央空调系统，具体以下阶段审批的设计文件为准，本表仅作下阶段空调系统设计参考使用 合计合计 4498.44498.4 8.3.38.3.3 通风系统设计通风系统设计 8.3.3.1 通风设计通风设计 设备用房均考虑平时排风、火灾时排烟；设备用房设有机械进风系统和机械排风系统，用以满足该部位设备的通风要求。各空调房间正压自然排风与机械排风相结合。各公共卫生间换气次数12次/时，均设有导管式排气扇、排风机，空调房间及卫生间污浊气体通过风井排至天面。该楼设中央空调系统，为防止火灾时烟气通过新风管道及排气管道蔓延；当发生火警时，除消防用排烟风机外，其余空调、通风设179、备应自动切断电源。设置气体保护的房间，均设置灾后排气；风量初步按照换气次数5次/时计算。8.3.3.2 防火、排烟及防烟设计防火、排烟及防烟设计 本项目优先考虑自然防烟，若无法满足时考虑机械排烟。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 86 封闭楼梯间：该大楼楼梯间满足自然排烟，均采用自然排烟；不能满足自然排烟，均采用机械排烟。每层超过20m的内走道采用机械排烟系统。通风系统及防排烟系统应具有自动感测及控制功能。8.48.4 智能弱电系统智能弱电系统 8.4.18.4.1 主要编制依据主要编制依据 （1）智能建筑设计标准GB/T50314-2015；（2）建筑设备监控系统工程技术规范J180、GJ/T334-2014；（3）综合布线系统工程设计规范GB50311-2016；（4）有线电视系统工程技术规范 GB/T50200-94（2000年版）；（5）安全防范工程技术规范GB50348-2018；（6）视频安防监控系统工程设计规范GB50395-2007；（7）出入口控制系统工程设计规范GB50396-2007；（8）防盗报警控制器通用技术条件GB12663-2001；（9）入侵报警系统工程设计规范GB50394-2007；（10）电子信息系统机房设计规范GB50174-2008；（11）火灾自动报警系统设计规范GB50116-2013（12）国家现行的有关规范、规程及相关行业标准181、；（13）相关产品的设计说明书、业主提供的相关文件、图纸。8.4.28.4.2 设计范围设计范围 智能化系统工程的内容初步计划设置如下子系统：综合布线系统、计算机网络系统、广播系统、设备监控及能源管理系统、建筑设备管理系统、安保系统、智能停车场管理系统等。8.4.38.4.3 综合布线系统综合布线系统 主要通过语音信号、数据信号的配线，经过统一的规范设计，综合在一套标准的配线系统上，此系统为开放式网络平台，方便用户在需要XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 87 时，形成各自独立的子系统。综合布线系统由数据、语音网2个部分构成，水平线缆建议采用6类4对非屏蔽双绞线，所有信息点终端拟采182、用6类模块。语音垂直干线采用3类大对数电缆；数据垂直干线采用室内多（详系统）芯多模光纤。信息点根据建筑功能分区及使用需求进行设计布点，以实现无线网络全覆盖，与校区网络中心互联。8.4.48.4.4 计算机网络系统计算机网络系统 本项目计算机网络系统的基本目标是：为项目建设一个先进的、高可用、安全的互联网安全控制系统，保证项目的网络通讯畅通、数据安全，实现上网快速、网络稳定、有序管理的设计目的。建设一个可实现各种综合网络应用的高速计算机网络系统，需要很好的保证项目各个区域方面的互通，同时要求未来能轻松与相关机构官网互连互通，通过主干网络与CERNET、Internet相连。8.4.58.4.5 183、广播系统广播系统 项目广播系统是为满足各建筑单体消防广播和背景音乐广播的需要，要求具有对点寻址广播，任意分组广播，同时传输多套节目源等功能，要求设计先进、功能强大、音质优美、性能可靠。消防控制中心控制广播设备的打开与关闭，并与消防系统联动，当报警信号发生时，能够自动切断背景音乐，快速切换为消防广播。8.4.68.4.6 能源管理系统能源管理系统 为提高自动化管理水平和节约能耗，本项目设置能源管理系统。能源管理系统是对建筑物内变配电、照明、电梯、空调、给排水等能源使用状况，实行集中监视、管理与控制的系统，是实现建筑能耗在线监测和动态分析功能的硬件系统和软件系统。它由各计量装置、数据采集器和能耗数184、据管理软件系统组成。通过实时的在线监控和分析管理实现以下效果：1）对设备能耗情况进行监视，提高整体管理水平；2）找出低效率运转的设备；3）找出能源消耗异常；4）降低峰值用电水平。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 88 8.4.78.4.7 建筑设备管理系统建筑设备管理系统 （1）电力监控系统。本项目拟设置电力智能监视装置，对各单体建筑的高低压配电系统、变压器、发电机组、直流柜等实施自动监控。系统由监控主机、通讯管理机、数据采集单元、通信网络及软件等设备构成。（2）建筑设备监控系统。为加强机电设备管理及节能，本项目采用建筑设备监控系统（BAS），对项目空调系统、给排水系统、电力系统185、和电梯等实施自动监测和控制，实现对机电设备高效管理和节能等功能，出现运作问题发出故障报警。8.4.88.4.8 安保系统安保系统 （1 1）门禁系统）门禁系统 利用自定义符识别或模式识别技术对出入口目标进行识别和控制的电子系统或网络。门禁控制子系统是对整个XXXX基因科研生产综合大楼及园区内各建筑的重要通行门、主要出入口通道、各设备机房、电梯出入等进行监测和控制。活动中心区内的门禁控制系统还应兼容“巡更”系统的功能。（2 2）电子巡更系统）电子巡更系统 巡更系统是对保安巡逻人员的巡逻线路和巡逻方式进行管理和控制的电子系统或网络。（3 3）视频监控系统）视频监控系统 建筑物内的主要出入口、公共走186、道、生产及厂区办公及其他公共空间设置视频监控摄像机。建筑物的监控信号均送至园区总体监控中心。在消防控制室设置UPS电源，工作时间60min，为摄像机及可靠电源。要求监视图像的质量不低于四级，摄像机清晰度不低于400TVL。视频自动切换器接收多个摄像点的输入，定时自动轮换（1-30秒可调）输出监控信号，并可手动任选一个摄像点的画面跟踪、录像。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 89 8.4.98.4.9 智能停车场管理系统智能停车场管理系统 现代化停车场车辆收费及设备自动化管理系统。将项目停车场管理完全置于计算机统一管理。停车管理系统以感应卡IC卡或ID卡为载体，通过智能设备使感应卡187、记录车辆及持卡人进出的相关信息，同时对其信息加以运算、传送并通过字符显示、语音播报等人机界面转化成人工能够辨别和判断的信号，从而实现计时收费、车辆管理等目的。8.58.5 燃气系统燃气系统 本项目预设少量商业配套需采用燃气，主要考虑休闲餐饮使用，人均用气量按2100MJ/人 年，按照0.7的使用需求系数计算，热值换算指标按35544kJ/NmkJ/Nm3 3计算，则项目年度总用气量约为1.45万m/年。项目天然气用气量估算表项目天然气用气量估算表 功能分功能分区区 餐饮服务人餐饮服务人数数 需要系需要系数数 用量指标用量指标 MJ/MJ/人年人年 热值换算指热值换算指标标 kJ/NmkJ/Nm188、3 3 用量用量 （万（万NmNm3 3）备注备注 食堂 351 0.7 2100 35544 1.45 输气管接驳煤气中压管位置应根据城市中压管网规划图及现场实际地形情况设计。由于目前周边处于规划区，燃气管道尚未通到项目地，但要为未来项目燃气需求提出燃气使用规划，其设计要求与周边燃气管道规划衔接上。8.68.6 消防工程消防工程 拟建项目的消防工程应严格按照国家建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018版）的有关规定，同时应贯彻“预防为主，防消结合”的方针开展相关设计。8.6.18.6.1 设计依据设计依据 （1）建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018版）；XXX189、X基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 90（2）消防给水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014）；（3）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；（4）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2017）；（5）气体灭火系统设计规范GB50370-2005；（6）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-2014）；（7）其他相关设计规范与标准等。8.6.28.6.2 消防用水量消防用水量 消防水源采用市政自来水按照相关防火设计规范计算，用水量估算如下表：消防用水量估算表消防用水量估算表 用水项目用水项目 用水量标准用水量标准 用水单位用水单位 用水时间用水时190、间（h h）一次灭火用水量一次灭火用水量（m m3 3）室外消火栓 40 L/s 2 288 室内消火栓 40 L/s 2 288 自动喷淋系统 35 L/s 1 126 小计 702 室内消防用水及自动喷淋用水拟采用消防水池供给，消防水池容量应满足上述用水要求，并拟设置于地下室内，下阶段由设计单位根据规范要求落实相关设计工作。8.6.38.6.3 消火栓系统消火栓系统 室外环形供水管设置室外消火栓，间距不大于120m。布置室内消火栓，保证两股水柱同时达到每一个位置，室外消防管道环状布置，设置消防水泵接合器，以便消防车取水向室内消火栓管网供水。各单体建筑室外消火栓水泵初步考虑采用三台水泵两用一191、备，稳压泵一用一备。具体应以消防设计审查意见为准。8.6.48.6.4 自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统 项目设置闭式自动喷水灭火系统。喷淋系统用水亦由消防泵房的全自动消防给水设备提供。系统设置喷淋接合器。各防火分区设水流指XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 91 示器。每个喷头的保护面积不大于12m2。湿式报警阀安装在消防泵房内，每组湿式报警阀安装的喷头数不超过800个。管网压力最不利处设稳压设备。水流指示器、信号阀、湿式报警阀工作状态均反映至消防中心。管材采用镀锌钢管。一、二期建筑的消防水泵房内分别考虑设置2台喷淋加压水泵，水泵采用一用一备，稳压泵一用一备。具体应以消防设计审查192、意见为准。8.6.58.6.5 火灾自动报警系统火灾自动报警系统 本工程自动报警采用控制中心报警系统，由智能型的集中报警控制器和必要的消防控制设备组成。火灾自动报警系统联动的装置主要包括：室内消火栓系统的控制装置、气体灭火系统的控制装置、通风空调、防烟排烟设备及电动防火阀的控制装置、电梯的控制装置、火灾事故现场设备的控制装置、消防通讯设备等。消防中心设火灾报警控制器及联动柜，对建筑物实行火灾自动监测、火灾自动报警，在确认火灾发生后，自动控制系统对消防设备和非消防设备实行联动控制，确保各种消防设备投入运行。8.6.68.6.6 电气火灾监控系统电气火灾监控系统 本工程设电气火灾监控系统，对建筑物193、整体供配电系统进行全范围监视和控制。电气火灾监控系统主机安装在消防控制室。电气火灾监控系统组成包括：电气火灾监控器、剩余电流式电气火灾监控探测器、测温式电气火灾监控探测器。电气火灾监控器的报警信息和故障信息在消防控制室图形显示装置或起集中控制功能的火灾报警控制器上区别显示。电气火灾监控系统不自动切断供电电源。8.6.78.6.7 气体灭火系统气体灭火系统 为满足土建（消防验收）要求，在变配电房建议设置七氟炳烷(或IG541)洁净气体灭火系统，同时设推车式磷酸铵盐干粉灭火器。高低压配电室为气体灭火保护区，设置气体灭火装置，采用分区独XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 92 立的气体灭194、火控制系统进行监测及控制。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 93 第第9 9章章 绿色建筑绿色建筑 9.19.1 主要编制依据主要编制依据 （1）广东省“十三五”建筑节能与绿色建筑发展规划；（2）民用建筑绿色设计规范（JGJ/T229-2010）；（3）绿色建筑评价标准（GB/T 50378-2019）；（4）工业建筑节能设计统一标准(GB51245-2017)。说明：本建筑为高层丙类厂房，属于工业建筑，不参与绿色建筑等级评比。由于建筑为钢筋混凝土结构，且建筑体量较大，为相应国家节能环保要求，参考绿色建筑（一星级）部分标准执行。9.29.2 建设理念、原则建设理念、原则 （1）注195、重环保。保护建筑周边自然环境，防止大规模“人工化”，合理利用植物绿化系统的调节作用；利用一切自然、人文环境和当地材料，体现建筑的文化内涵和地域性。（2）注重节约能源。对自然材料的使用以不破坏自然环境为宜，采用新型环保、节能材料和可循环利用的材料；实用、耐久、抗老化，将近期建设与长久使用有机结合；运用现代科技技术手段实现建筑人工空间环境和使用条件的改善，实现节能降耗。（3）注重低碳。在规划、设计、建设过程中注重低碳理念。（4）关注建筑的全寿命周期。在规划设计阶段充分考虑并利用环境因素，确保施工过程对环境的影响降至最低，且在运行阶段能为人们提供健康、舒适、低耗、无害的空间，并将拆除过程对环境的危害196、降到最低。9.39.3 绿色建筑技术应用分析绿色建筑技术应用分析 9.3.19.3.1 节地与室外环境节地与室外环境 建议采取以下措施：XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 94（1）场地内合理设置绿化用地。（2）建议室外夜景照明光污染的限制符合现行行业标准城市夜景照明设计规范JGJ/T 163的规定。（3）建议红线范围内户外活动场地有乔木、构筑物等遮阴措施的面积达到20%。（4）场地内人行通道采用无障碍设计。（5）合理衔接和引导屋面雨水、道路雨水进入地面生态设施，并采取相应的径流污染控制措施。（6）种植适应当地气候和土壤条件的植物，采用乔、灌、草结合的复层绿化，种植区域覆土深度和排197、水能力满足植物生长需求。9.3.29.3.2 节能与能源利用节能与能源利用 建议采取以下措施以达到绿色建筑设计一星级要求：（1）建议结合场地自然条件，对建筑的体形、朝向、楼距、窗墙比等进行优化设计。（2）建议外窗可开启面积比例达到30%。（3）建议围护结构热工性能达到国家现行相关建筑节能设计标准规定。（4）采取措施降低过渡季节通风与空调系统能耗。（5）水系统、风系统采用变频技术，采取相应的水力平衡措施。（6）走廊、楼梯间、门厅、大空间等场所的照明系统采取分区、定时、感应等节能控制措施。（7）照明功率密度值达到现行国家标准建筑照明设计标准（G B 50034）中规定的现行值。（8）照度、统一眩光198、值、一般显色指数符合 建筑照明设计标准（GB50034）的要求。（9）三相配电变压器满足现行国家标准三相配电变压器能效限XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 95 定值及节能评价值 GB 20052 的节能评价值要求（SCB12及以上要求）。（10）合理选用电梯，并采取电梯群控等节能控制措施。（11）建议选用水泵、风机等电气装置满足相关现行国家标准的节能评价值要求。9.3.39.3.3 节水与水资源利用节水与水资源利用 建议采取以下措施：（1）建筑平均日用水量满足现行国家标准民用建筑节水设计标准（G B 50555）中的节水用水定额的要求。（2）建议选用密闭性能好的阀门、设备，使用耐199、腐蚀、耐久性能好的管材、管件。（3）室外埋地管道采取有效措施避免管网漏损。（4）建议设计阶段根据水平衡测试的要求安装分级计量水表；运行阶段提供用水量计量情况和管网漏损检测、整改的报告。（5）用水点供水压力不大于0.30MP a。（6）按使用用途，对餐厅用水、绿化、景观等用水分别设置用水计量装置，统计用水量。（7）按付费或管理单元，分别设置用水计量装置，统计用水量。（8）建议使用较高用水效率等级的卫生器具。9.3.49.3.4 节材与材料资源利用节材与材料资源利用 建议采取以下措施：（1）建议对地基基础、结构体系、结构构件进行优化设计，达到节材效果。（2）建议采用工业化生产的预制构件。（3）建议200、选用本地生产的建筑材料，施工现场500km以内生产的建筑材料重量占建筑材料总重量的比例达90%以上。（4）现浇混凝土采用预拌混凝土。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 96（5）建议建筑砂浆采用预拌砂浆的比例达到50%。（6）合理采用高强建筑结构材料，据400MPa级及以上受力普通钢筋的比例达50%以上。（7）混凝土竖向承重结构采用强度等级不小于C50混凝土用量占竖向承重结构中混凝土总量的比例达到50%。（8）采用耐久性好、易维护的外立面材料。9.3.59.3.5 室内环境质量室内环境质量 建议采取以下措施：（1）噪声级达到现行国家标准 民用建筑隔声设计规范 GB 50118中的低201、限标准限值和高要求标准限值的平均值。（2）构件及相邻房间之间的空气声隔声性能达到现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB 50118中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值。（3）楼板的撞击声隔声性能达到现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB 50118中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值。（4）建筑平面、空间布局合理，没有明显的噪声干扰。（5）采用同层排水或其他降低排水噪声的有效措施。（6）主要功能房间有合理的控制眩光措施。（7）采取可调节遮阳措施，降低夏季太阳辐射得热，外窗部分中，有可控遮阳调节措施的面积比例达到25%。（8）空调末端装置可独立启停的主要功能房间数量比例达到90%。（9）通风202、开口面积与房间地板面积的比例达到10%。（10）避免卫生间、餐厨等区域的空气和污染物串通到其他空间或室外活动场所。9.3.69.3.6 施工管理施工管理 建议采取以下措施：XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 97（1）采取洒水、覆盖、遮挡等降尘措施。（2）采取有效的降噪措施。在施工场界测量并记录噪声，满足现行国家标准建筑施工场界环境噪声排放标准GB 12523的规定。（3）制定施工废弃物减量化、资源化计划。（4）制定并实施施工节能和用能方案。（5）监测并记录施工区、生活区的能耗。（6）制定并实施施工节水和用水方案。（7）监测并记录施工区、生活区的水耗数据。（8）监测并记录基坑降水的203、抽取量、排放量和利用量数据。9.3.79.3.7 运营管理运营管理 建议采取以下措施：（1）物业管理部门获得有关管理体系认证。（2）节能、节水、节材、绿化的操作规程、应急预案等完善，且有效实施。（3）实施能源资源管理激励机制，管理业绩与节约能源资源、提高经济效益挂钩。（4）定期检查、调试公共设施设备，并根据运行检测数据进行设备系统的运行优化。（5）对空调通风系统进行定期检查和清洗。（6）采用无公害病虫害防治技术，规范杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学药品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害。（7）实行垃圾分类收集和处理。9.3.89.3.8 绿色建筑初步评价分析绿色建筑初步评价分析 绿色建筑204、评价标准（GB/T50378GB/T50378-20192019）对建筑全寿命期内节能、节地、节水、节材、保护环境等性能进行综合评价，主要从节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 98 内环境质量、施工管理、运营管理等方面进行评价。本项目的供电系统节能设计按照绿色建筑评价标准中的要求进行设计，可有效的节约能源，并且实现能源的综合利用。项目的给排水系统设计方案经济、实用、环保，体现绿色节能，可持续发展的要求。项目采取的建筑节材措施与运营管理措施可满足绿色建筑评价标准对建筑节能的相关标准。本项目为工业厂房建筑，不参与绿205、色建筑等级评比，但为相应国家节能环保要求，参考绿色建筑（一星级）部分标准执行。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 99 第第1010章章 节能节水措施节能节水措施 10.110.1 编制依据编制依据 10.1.110.1.1 有关节能的法律有关节能的法律 （1）中华人民共和国节约能源法（主席令第十六号2018年10月修订）；（2）中华人民共和国可再生能源法（主席令第三十三号）；（3）中华人民共和国电力法（2018修正）。10.1.210.1.2 有关节能的政策有关节能的政策 （1）节能减排综合性工作方案（国发201126号）；（2）关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（206、发改投资20062787号）；（3）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；（4）国务院关于加快发展循环经济的若干意见（国发 200522号）；（5）关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）；（6）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；（7）固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发改委令第6号）；（8）固定资产投资项目节能审查办法（2016年第44号令）。10.1.310.1.3 相关节能标准和规范相关节能标准和规范 （1）绿色建筑评价标准（GB/T50378GB/T50378-20192019）；（2）民用建筑供暖通风与空207、气调节设计规范（GB50736-2012）；（3）建筑照明设计标准（GB50034-2013）；（4）建筑采光设计标准（GB50033-2013）；XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 100（5）城市道路照明设计标准（GJJ45-2015）；（6）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；（7）全国民用建筑工程设计技术措施（电气章节，2009）；（8）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2009年版）；（9）民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）；（10）综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）。10.210.2 能耗分析能耗分析 项目运营期主要能208、耗是电能及耗能工质水等。用电消耗主要为照明、通风系统、给排水设备等；用水消耗主要为创新基地各类人员用水，车库、道路及绿化用水等。10.310.3 项目地能源供应状况项目地能源供应状况 场址附近市政配套设施完善，能够满足项目所需电、水、柴油需求，各项能源完备。10.410.4 节能措施节能措施 拟建项目节能工作重点包括：建筑节能和设备节能。项目的节能主要通过采用先进工艺、先进设备、绿色建筑节能设计等综合节能措施加以实现，节能措施建议如下：10.4.110.4.1 建设期节能建设期节能 建筑施工中节能措施应制定合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。（1）优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施209、工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。（2）施工现场分别设定厂区生产、生活、办公和施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。（3）在施工组织设计中，合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 101 艺时，应优先考虑耗用电能的或其它能耗较少的施工工艺。避免设备额定功率远大于使用功率或超负荷使用设备的现象。（4）机械设备与机具、建立施工机械设备治理制度，开展用电、用油计量，完善设备档案，及时做好维修保养工作，使机械设备保持低耗、高效的状态。（5）选择功率与负210、载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。（6）合理安排工序，提高各种机械的使用率和满载率，降低各种设备的单位耗能。（7）临时设施宜采用节能材料，墙体、屋面使用隔热性能好的材料，减少夏天空调、冬天取暖设备的使用时间及耗能量。（8）施工用电及照明、临时用电优先选用节能电线和节能灯具，临电线路合理设计、布置，临电设备宜采用自动控制装置。采用声控、光控等节能照明灯具。10.4.210.4.2 建筑节能建筑节能 （1）建筑设计执行有关建筑节能技术标准，按要求做好建筑节能设计审查。（2）在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型建筑材料、高效隔热保温材料、节能型门窗等。（211、3）加强场址内建筑周围的绿化，种植遮阴效果好的乔木，广植草地、花木。以减少太阳辐射的影响，调节小环境的温、湿度，降低空调冷负荷。（4）在各建筑楼房的设计上，充分考虑地区气候特征，采用合理的窗墙比，充分利用自然采光和自然通风，合理控制直射阳光，降低空调制冷和照明能耗。（5）屋面、外墙、外窗等围护结构通过增加厚度、提高用材密度、XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 102 提高抗压强度等技术指标来降低传热系数，改善其热工性能，达到夏季隔热，冬季保温的效果，使室内保持稳定的热舒适度，减少空调设备的冷热负荷量。10.4.310.4.3 运营期节能运营期节能 （1 1）电器、设备系统节能）电器212、设备系统节能 1）项目选购的耗能设备均应选用经实践证明性能可靠有效的节能产品。选择符合相应的国家能效标准的产品。2）变配电房位置尽量深入负荷中心，减少线路长度及损耗。3）设置集中与分散相结合的无功功率自动补偿装置。4）地下停车库的通风系统根据车库内的一氧化碳浓度进行自动运行控制。5）车库尽量采用地上自然进风口，结合绿化景观统一考虑，以不影响美观为前提，又节能机械补风系统。（2 2）照明系统节能措施）照明系统节能措施 1）照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值，充分利用自然光。2）场所和部位的照明采用高效光源和高效灯具。在自然采光的区域设光电控制的照明系统。3）在公用设施灯213、具控制方式上，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点，以减少不必要的用电。车库照明采用智能照明控制系统。4）建议合理利用各种可再生能源与新能源（技术）。例如：a、主要出入口等处设风/光互补照明灯。利用太阳能和风能发电为室外停车场和道路照明灯提供电源。风/光互补灯光源选用髙效节能的LED灯。b、结合绿地规划等设计，设置光导系统，充分利用室外自然光给地下空间提供照明。（3 3）供配电系统节能措施）供配电系统节能措施 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 103 1）变配电室设置在负载最集中的地方，供电半径合理，能减少长期运行所造成的线路损失，并在变配电室设低压电容器补偿，自动补偿无功功率，214、减少能耗。2）三相配电干线的各相负荷应分配平衡，最大相负荷不应超过三相负荷平均值的110，最小相负荷不应小于平均值的90。3）配电干线和分支线选用铜芯绝缘导线或电缆。4）功率因数不低于标准值，配电干线的功率因数不宜低于0.9。10.510.5 节水与节材节水与节材 10.5.110.5.1 节水与水资源利用节水与水资源利用 项目运营期用水主要为创新基地各类人员用水、消防耗水、冲洗水、绿化用水等，采取建立完善的给水排水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；雨水经处理后达到国家相应的排放标准，回用作杂用水等各种用途。对项目区内用水和水质进行估算与评价，提供详尽的用水量估算资料，提出合215、理用水分配计划、水质和水量保证方案，最大限度的有效利用水资源，减少项目区内污水的排放量，实现用水的良性循环。以足够的水量和水压不间断地供应符合要求的消防用水和其他餐厅用水。充分利用雨水，减少市政供水。10.5.210.5.2 节材与材料资源利用节材与材料资源利用 （1）建筑施工新技术 绿色施工是绿色建筑的重要内容，在绿色建筑的施工中，采用绿色施工新技术，在节材的基础上减少对周围环境的影响。工程施工期间，建议制定完整的绿色施工新技术，包括扬尘污染控制，噪音和振动控制，光污染控制，水污染控制，土壤保护。（2）垃圾与可循环利用材料的回收处理 工程施工过程中，建议对建筑垃圾进行合理分类，并有针对性的进216、行回收利用或处理。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 104 其他节能措施可参考绿色建筑相关节能措施进行实施。10.5.310.5.3 项目综合能耗分析项目综合能耗分析 根据本项目建设内容及要求，结合本章相关节能措施和方法，本项目年综合能耗为1545.311545.31吨标煤，估算如下表：表表1 10 0-1 1 项目综合能耗估算表项目综合能耗估算表 序序号号 项目项目 折算标煤系数折算标煤系数 年耗能量年耗能量 标煤标煤/实物实物单位单位 数据数据 实物单位实物单位 年消耗量年消耗量 折标煤吨折标煤吨 1 1 电 tec/万 kWh 1.229 万 kWh 502.14 617.217、13 2 2 水 kgce/m 0.0857 万 m 2.65 2.27 3 3 燃气 tce/万 Nm 1.2143 万 Nm 1.45 1.76 合计合计 621.16621.16 根据 广州市固定资产投资项目节能评估材料编写指南 及相关管理办法，本项目年综合能耗估算本项目年综合能耗估算未未超过超过1 1000000吨标煤，应该按要求编制吨标煤，应该按要求编制项目节能评估项目节能评估登记表登记表与可行性研究报告同步报送相关主管部门备案与可行性研究报告同步报送相关主管部门备案，因此，建议建设单位征询相关主管部门对节能评估的要求，并落实相关评估文件编制工作，确保项目可行性研究报告审批流程顺利开218、展。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 105 第第1111章章 环境影响评价环境影响评价 11.111.1 环境质量标准及评价标准环境质量标准及评价标准 （1）中华人民共和国水污染防治法，2017年6月修正；（2）中华人民共和国水污染防治法，2017年5月修正；（3）中华人民共和国大气污染防治法，2018修正；（4）中华人民共和国环境噪声污染防治法，2018修正；（5）中华人民共和国固体废物污染环境防治法，2020修正；（6）地面水环境质量标准（GB3838-2002）；（7）环境空气质量标准（GB3095-2012）及2018年修改单；（8）声环境质量标准（GB3096-200219、8）；（9）建设项目环境保护管理条例，2017年10月修改；（10）建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）；（11）饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）；（12）轻型汽车污染物排放限值及测量方法（、IV阶段）（GB 18352.3-2005）；（13）广东省水污染物排放限值（DB44/262001）中的第二时段一级排放标准；（14）广东省大气污染物排放限值（B44/272001）第二时段中一级排放标准限值；（15）其他有关的法规与标准。11.211.2 环境影响分析环境影响分析 11.2.111.2.1 项目施工期对环境的影响项目施工期对环境的影响 （1）水污染 项220、目施工期间产生的水污染主要为施工工人生活污水、道路清洗水、机械冲洗水、设备材料冲洗水、泥浆水等。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 106（2）大气污染 施工期间主要的大气污染源主要为以燃油为动力的施工机械和运输车辆排放的废气，开挖、回填施工、散装料装卸运输过程中产生的粉尘等。（3）噪声污染 项目建设过程中的噪声污染主要来自挖掘机、推土机、装卸车辆、空压机等施工设备的机械运行噪声，噪声源强度一般在6590dB之间，噪声源主要集中在施工区域。（4）固体废物污染 施工期间产生的固体废弃物污染主要建筑垃圾，施工工人产生的生活垃圾，余泥、施工剩余废料等。（5）水土流失 项目占地面积较大，场221、地平整、地下室开挖、土方运输、堆放等均容易引起水土流失的发生，影响生态环境。11.2.211.2.2 项目运营期对环境的影响项目运营期对环境的影响 （1）水污染 项目运营期间废水主要为生产及办公用水、餐厅用水、道路、车库冲洗水及绿化用水。（2）大气污染 运营期间产生的废气来源于车库汽车尾气。（3）噪声污染 运营期间噪声主要来源于各企业生产过程机械设备产生的噪声和车辆产生的噪声。（4）固体废弃物污染 营运期间固体废弃物主要来源于生产、办公、生活过程产生的固废。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 107 11.311.3 保护措施保护措施 11.3.111.3.1 施工期环保措施施工期222、环保措施 （1）水污染保护措施 施工工人生活污水通过预先埋设的污水管道排入市政污水管道，生产污水须经过简单过滤沉淀、隔油处理后再排入污水处理管网，经过污水处理厂处理达标后排放，严禁污水乱排。（2）大气污染保护措施 建议采取以下措施：施工过程遵守 防治城市扬尘污染技术规范（HJ/T393-20072007）的相关规定：在风力大于4级的情况下停止土方作业，同时作业处覆盖防尘网。实行封闭式施工，利用围护材料以防止扬尘，建议设置高度2m以上的围挡，围挡之间应无缝隙。在工地建筑结构脚手架外侧设置有效抑尘的密目防护网或防尘布。各施工阶段建议设置专职环境保护管理人员。（3）噪声污染保护措施 采用低噪声施工机223、械设备和先进的施工技术是控制施工期噪声有效手段之一。对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，建议采取临时围障措施，围障最好敷以吸声材料，以此达到降噪效果。合理安排施工时间，禁止在中午、夜间施工。施工期因工艺或特殊需要必须连续施工的，建议提前报环保部门批准，并向施工场地周围的社区、居民或单位公告，以征得公众的理解和支持，建议执行建筑施工噪声申报登记制度。（4）固体废物污染保护措施 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 108 建议采取如下措施：余泥、生活垃圾、建筑垃圾等应运往城管、环保、环卫等部门指定地点进行妥善处置，禁止固体废物随意堆放。（5）水土保持措施 重224、视水土保持监测工作，按照国家现行标准 水土保持监测技术规程（SL 277-2002）的规定进行水土保持监测。为减少水土流失，应当委托有资质、实力雄厚、经验丰富的单位编制水土保持方案。坚持水土保持施工建设与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的原则，坚持预防为主、防治结合的思路，认真落实水土保持方案的各项措施。合理确定施工工序，合理安排施工时间，尽量避开雨季和汛期。开挖、排弃、堆垫的场地必须采取拦挡、护坡、截排水以及其他整治措施。11.3.211.3.2 运营期环保措施运营期环保措施 （1）水污染保护措施 生活污水经处理达标后直接排入市政污水管网，最后排入污水处理厂处理达标后排放，对周边环境225、不造成污染。生产过程产生的少量需后处理的废液如被列入 国家危险废物名录 的，须严格执行国家和省危险废物管理的有关规定，可考虑采用污水处理站处理达标后排放或外包处理方式进一步落实具体的处理措施。（2）大气污染保护措施 地下停车场的车辆出入口应避免正对主要出入口，室内设置机械抽排风系统，并在车辆进出频繁时可适当增加换气次数。机动车尾气经排风竖井引至地面2.5米以上排放，排放口的位置及朝向应避开人流密集的地方，并严格执行国家有关汽车尾气污染物排放标准，种植有一定抗性及吸污能力的树种。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 109（3）噪声污染保护措施 根据本项目用地属性，拟选用低噪设备，并采226、取吸声、隔音、消声和减振等综合降噪措施，确保场址内边界噪声符合 工业企业厂界环境噪声排放标准（GB12348-2008）相应标准的要求。多设置绿化带，使噪声产生衰减。（4）固体废物污染保护措施 根据 城市生活垃圾处理及污染防治技术政策 的要求，对生活垃圾应按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区，设置不影响室内景观的密封式垃圾收集器，分类收集，采用全封闭式的垃圾收集运送小车和运输车。划分固定的垃圾收集运送通道，定期由当地环卫部门统一清运将垃圾运至生活垃圾卫生填埋场集中处置。对生活垃圾中可回收的部分，收集后集中交废品回收部门处理，使资源得到再利用；对不可回收的固体废物，要做到袋装化收集；化粪池污泥227、由环卫部门定期清运。11.411.4 结论结论 建议按照“三同时”的要求，遵循清洁生产的原则，全面落实项目各类污染物的治理设施及生态保护设施的建设工作，确保各类污染物达标排放，并合理安排工期及施工组织计划，则可以有效控制各类污染源及污染物对周围环境的影响，保护当地生态环境，不会对周围环境保护目标产生明显影响。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 110 第第1212章章 劳动安全、卫生与消防劳动安全、卫生与消防 12.112.1 编制依据编制依据 （1）中华人民共和国劳动法；（2）广东省劳动安全卫生条例；（3）生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）；（4）建筑施工现场环境与卫生228、标准（JGJ146-2013）；（5）环境卫生设施设置标准（CJJ27-2012）；（6）建筑工程施工现场消防安全技术规范（GB50720-2011）；（7）国家、省、市其他有关劳动安全与卫生相关法律法规。12.212.2 施工期危害因素及危害程度分析施工期危害因素及危害程度分析 拟建项目危害因素和安全隐患包括：施工期和运营期两个阶段。两个阶段的危害因素和安全隐患分析如下表：表表1212-1 1 施工期危害因素和程度分析表施工期危害因素和程度分析表 序序号号 危危害害因因素素 危害现象危害现象 危害程度危害程度 1 土石方与基坑工程 乱挖填、未做支撑防护 边坡坍塌造成人员伤害、机械事故；填方不229、密实引起下沉失稳，明挖回填不紧密导致地面沉陷。乱丢乱放 弃土石方及建筑垃圾污染，造成施工场地排水不畅，灌淹浸泡导致边坡坍塌，不设沉淀池会引起泥浆，砂石漫流，其排入市政管道后引起堵塞渠道，污染水质和环境 2 建筑安装工机械设备失检、失灵 机具失灵，吊件坠落，塔架倒塌，造成设备损坏和伤害 电气设备过载，泄露 设备损坏，起火、触电，造成对人身和环境的危害 场地区域内安全标引起场地内运输通道混乱，导致事故XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 111 序序号号 危危害害因因素素 危害现象危害现象 危害程度危害程度 程 志设置不当 发生 施工噪声、振动过大 妨碍对话，信号联络，影响作业安全，造成230、人员不适 作业边界不清，无栅栏、指示灯、警戒灯等设施 非施工人员、车辆进入现场，引起施工现场混乱，易发生事故 高空作业与高空坠物风险 安全带、索具、吊笼、吊篮、平台、安全防护网等设备设施不合格引起安全事故 3 材料运输、堆放 有毒有害材料封闭不严 挥发、放射有害物质，引起人身中毒，潜伏导致职业病 易燃易爆物品保管不严 引起火灾、爆炸等，导致人员伤亡、设备损坏 表表1212-2 2 运营期危害因素和程度分析表运营期危害因素和程度分析表 序序号号 危害危害 因素因素 危害现象危害现象 危害程度危害程度 1 场址内道路 道路、走廊防滑效果不好 引起人员跌倒，造成人员伤害 2 消防、电气设施 消防设施231、故障 引起火灾隐患，影响人身安全 电气设备过载 引起火灾、爆炸、造成人员伤害 供电设备故障 引起火灾、爆炸、造成人员伤害 照明亮度不够或照明质量差 造成人员跌倒、坠落，引起伤害 3 污水处理与排排水管沉淀物发酵产生有害气体 造成养护人员伤害 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 112 序序号号 危害危害 因素因素 危害现象危害现象 危害程度危害程度 水设施 污水处理设施不达标 造成环境污染，影响人员健康 排水系统设施不完善 影响周边环境卫生 12.312.3 安全防范措施安全防范措施 12.3.112.3.1 施工期安全防范措施施工期安全防范措施 （1）本工程考虑与原有建筑连接，在232、项目施工前，应做好施工方案及保护好原有建筑内活动人员的安全，根据工程进展对原建筑内必要部位进行围蔽隔离或封闭施工。项目总体施工应编制含上述新旧建筑连接因素在内的安全施工方案和应急处理预案，加强施工过程中的监测与跟踪检查，避免发生安全事故。（2）建议施工合同中明确安全文明施工措施费的考核支付条款，根据安全文明施工考核成绩核发安全文明施工措施费，确保该费用专款专用，并以此作为督促承包单位增强安全生产投入的手段。（3）施工期间所产生的污水，通过市政管理部门指定的排放方式排向污水系统，排出前作沉淀及分离处理。（4）施工期所产生的废气，控制在市环保部门规定的排放标准，避免超标排放造成污染。（5）对产生的233、有害气体、粉尘等场所，根据有害物质的特点、性质、数量和危害程度，考虑采取有效的消烟除尘和通风措施，配置必要的除尘、净化或回收装置，禁止拌和以保证施工场所及其周围环境空气达到国家环保、劳动卫生及能源部门等有关法规、规定的标准。（6）对操作高噪声、振动设备的工作人员，配备隔音耳塞并对设备采取加减振垫等，以保证工作人员身体健康。（7）工程施工弃渣土以及建筑垃圾引起高度重视，按照相关管理条例实施预防，避免由于管理不严，产生水土流失和扬尘污染环境。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 113（8）凡参加高空特种作业人员，应在开工前进行安全教育，并经考试合格，持劳动安全监察部门核发的特种作业安全234、操作证，方准上岗作业。（9）凡在高处作业或悬空作业，须系好符合标准和作业要求的安全带，并采取可靠的防护措施，如悬空作业所用的索具、吊笼、吊篮、平台等设备均须经过技术鉴定或检验合格后方可使用。无可靠的防护措施不能施工。（10）按要求设置水平与垂直安全网，并在高空落物伤害范围内设置安全警示标志，由专人进行安全监护，在不可避免要采取立体交叉作业时，应完善相应的安全防护隔离措施。12.3.212.3.2 运营期安全防范措施运营期安全防范措施 （1）建筑设计指标执行相关规范及标准，主要通道地面建议采用防滑类地砖；部分窗口加装不锈钢安全栏杆。建筑设计采用大面积的窗户实现良好的采光通风，保持室内空气流通，减235、少循环污染机率。（2）加强建筑内部安全保卫工作，健全责任制和各项安全管理制度。（3）认真排查各类安全事故隐患。特别是对建筑内人员集中场所的火灾隐患进行检查；注意落实周边环境整治、交通管理；注意安全责任制、规章制度的建立健全和执行情况。（4）为确保人身安全，对所有配电设备、用电设备和金属外壳及管线支架等金属件采用接零保护，并设置必要的工作接地系统。（5）施工过程中加强控制工作，加强施工现场的文明施工。12.412.4 消防设施与措施消防设施与措施 拟建项目的消防工程按照国家有关规定，贯彻“预防为主，防消结合”的方针。设置水消防及气体消防系统。在楼梯间、消防控制室等场所设置应急照明。在疏散走道及安236、全出口处设置疏散指示标志，保证消XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 114 防通道畅通并明确标示安全通道及疏散方向。12.512.5 卫生设施与措施卫生设施与措施 12.5.112.5.1 施工期卫生设施与措施施工期卫生设施与措施 （1）施工现场临时食堂应办理卫生许可证，炊事人员持证上岗，炊具、餐具和公用饮水器具及时清洗消毒，并加强食品、原料的进货与仓储管理。（2）做好防鼠、防蝇、防潮湿、防食物中毒的“四防”工作。（3）污水经预处理后排入市政管网，生活垃圾、建筑垃圾等交由相关单位处理处置，禁止污水、垃圾等乱排放。12.5.212.5.2 运营期卫生设施与措施运营期卫生设施与措施 （237、1）制定环境卫生管理办法，加强公共建筑环境卫生管理，创造整洁的环境。（2）保持室内通风，确保空气质量，必要时进行杀虫灭菌。（3）设备用房、卫生间等建议设置机械通风设施，换气次数建议为10-15次/小时。（4）二次供水水质应符合生活饮用水卫生标准（GB5740）的要求，生活饮用水水箱的材质和涂料应无毒无害。二次生活给水加压泵和吸水管上建议装设紫外线消毒器，对二次供水进行消毒，防止水池（箱）二次污染，保证生活饮用水水质。（5）定期清理垃圾桶，并将垃圾交由环卫部门进行处理。（6）定期对相关设备、用品进行清洗、清洁。（7）污水、废气经处理达标后方可排放，严禁污水、废气乱排。XXXX基因科研生产综合大楼238、工程可行性研究报告 115 第第1313章章 项目管理项目管理 13.113.1 组织机构组织机构 为更好地完成本项目的建设，建议项目建设单位成立项目领导小组，下设具有工程建设管理能力的专业人员具体组织实施该项工程，或或委托具有经验的项目管理咨询单位开展全过程咨询或专项项目管理委托具有经验的项目管理咨询单位开展全过程咨询或专项项目管理。为加强项目管理，提高投资效益，由项目负责人对项目的策划、资金筹措、建设实施等实行全过程负责。在项目建设过程中，建议项目承办单位抽调精干人员，对项目资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。项目建设时，建议采取整体规划、分项施工的方针。在239、管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。在项目的建设中拟采取以下措施：（1）质量管理措施 质量管理是项目管理的重点。建议从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。同时采用先进的工程管理技术加强对施工质量的控制。拟采用“事前策划，过程监督，检验认证”相结合，实施“以单位工程为基础，以施工工序为环节，管理点旁站，全过程跟踪”的现场施工质量控制方法。（2）进度管理措施 为了加快工程施工进度，建议承包单位针对工程特点进行施工组织设计，合理安排工240、程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。（3）合同管理措施 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 116 合同管理贯穿于合同签订、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，每个合同都有专人管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。（4）现场管理 工程建设期间，确保施工现场有条不紊、文明施工。以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。督促承包单位制定相关标准和制度，明确责任单位和责任人，实行严241、格的检查、考核制度，强制规范建筑工程施工现场文明安全环境。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查文明施工的落实情况。结合施工现场周边的具体情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。13.213.2 项目实施进度计划项目实施进度计划 项目建设工期计划为36个月，包括前期立项备案及可研、规划指标调整、勘察设计及报价报批、工程招标、地基基础及主体工程施工、装饰装修及设备采购安装、竣工验收及交付等工作内容。为保障工程进度的落实，在工作组织上建议做出如下安排：一是加大规划指标调整的协调力度，集中力量解决规划指标调整的各类问题242、；二是根据实际情况做出科学、详细施工组织设计和施工准备；三是专业设备或关键设备材料选型和提前订货，配合建筑工程做好预留预埋，减少返工。四是详细分析预测施工时的天气，合理安排工序，以降低施工成本并保障工期。拟建项目具体进度安排详见下表。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 117 表表13-1 项目进度计划表项目进度计划表 序序号号 工作内容工作内容 第一年第一年 第二年第二年 第三年第三年 2 2 4 4 6 6 8 8 1010 1212 1414 1616 1818 2020 2222 2424 2626 2828 3030 3232 3434 3636 1 立项立项 2 规划指243、标调整规划指标调整 3 勘察设计勘察设计 4 施工招标施工招标 5 一期地基基础一期地基基础 6 一期主体一期主体 7 一期装饰装修一期装饰装修 8 一期设备安装一期设备安装 9 一期室外工程一期室外工程 10 一期竣工验收一期竣工验收 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 118 13.313.3 招标方案招标方案 本项目将根据 中华人民共和国招标投标法 及中华人民共和国国家发展和改革委员会令第16号 必须招标的工程项目规定以及 国务院办公厅印发国务院有关部门实施招标投标活动行政监督的职责分工意见的通知（国办发 2000 34号）的有关规定，组织进行招标活动。根据上述文件，结合企业244、自身情况及项目投资内容，本项目的招标内容主要为勘察设计、建筑工程、安装工程、监理、重大设备材料及其他达到 必须招标的工程项目规定 要求的服务类项目。招标方式为公开招标。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托具有相应资质的中介机构代理招标。本项目虽为企业投资建设项目，由于投资额较大，建议项目招标的具体要求详见下表，具体可根据企业实际需求采取灵活的招标方式或不采用招标方式。表表1313-2 2 招标基本情况表招标基本情况表 项目项目 招标范围招标范围 招标组织形式招标组织形式 招标方式招标方式 不采用不采用 招标方式招标方式 备注备注 全部全部 招标招标 部分部分 招标招标 自行自行 招标招标 委托245、委托 招标招标 公开公开 招标招标 邀请邀请 招标招标 勘察设计 建筑工程 安装工程 监理 重大设备、材料 其他达到省/市招投标管理办法公开招标要求的服务/货物/工程 注：具体以审批意见为准。注：具体以审批意见为准。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 119 第第1414章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 14.114.1 编制范围编制范围 项目投资估算范围为XXXX基因科研生产综合大楼的建设总投资，按照工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期利息及专业生产研发设备等分别估算。14.214.2 编制依据编制依据 （1）建设项目总投资组成及其他费用规定；（2）建设项目经济评246、价方法与参数（第三版）；（3）建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）；（3）广东省建设工程计价依据（2018）（粤建市 2019 6号）；（4）广东省房屋建筑与装饰工程定额（2018年）；（5）广东省建设工程计价依据（2018年）；（6）广东省安装工程综合定额（2018年）；（7）建设项目总投资组成及其他费用规定；（8）主要材料设备价格参照广州市造价部门发布的近期材料指导价；（9）工程建设其他费用根据国家、省市有关费率指标选取。14.314.3 编制说明编制说明 （1）建设单位管理费按基本建设项目建设成本管理规定（财建2016504号）计取；（2）工程监理费按 建设工程监理与相247、关服务收费管理规定（发改价格2007670号）、国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）计取；（3）工程招标费包括服务招标、工程招标及工程招标交易中心场地使用费，按 招标代理服务收费管理暂行办法（计价格 2002 1980XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 120 号）计取；（4）工程保险费根据XX公司咨经1998 11号文，结合中国人民保险公司的有关规定，按工程费用总额的0.3%计取；（5）场地准备及临时设施费根据市政工程可行性研究投资估算编制办法（建标2007164号文），并结合本项目的实际情况，按工程费用的0.5%计取248、；（6）建设项目前期工作费包括编制项目可行性研究报告、评审可行性研究报告及节能评估报告书编制与评审，按 建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）计取；（7）工程勘察费按国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）计取；（8）工程设计费按国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）计取；（9）施工图设计文件审查费按关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）计取；（10）工程造价咨询费按 广东省物价局关于调整我省建设工程造价咨询服务收费的复函（粤价函2011742号）计249、取；（11）检验监测费根据广东省建筑工程概算编制办法（粤建市2013131号），按工程费用的0.8%计取；（12）地质灾害危险性评估费按国家发展改革委办公厅、国土资源部办公厅关于征求对地质灾害危险性评估收费管理办法意见的含（发改办价格2006745号）计取；（13）地震安全性评价费按广东省物价局、广东省财政厅、广东省地震局关于印发广东省工程建设场地地震安全性评价收费项目及标准的通知（粤价1998264号）计取；（14）水土保持费包括水土保持方案编制费、水土保持监测费、水XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 121 土保持设施竣工验收技术评估报告编制费及水土保持技术文件技术咨询服务费，250、按 关于开发建设项目水土保持咨询服务费计列的指导意见（保监200522号）计取；（15）劳动安全卫生评审费根据 市政工程可行性研究投资估算编制办法（建标2007164号文），并结合本项目的实际情况，按工程费用的0.2%计取；（16）环境影响咨询服务费包括环境影响报告书编制与评估费，按关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号）计取；（17）消防设施检测费根据 广东省物价局关于建筑消防设施检测收费有关问题的批复（粤价2001340号），按3元/计取；（18）建筑物测量放线费、测量费按关于印发测绘工程产品价格和测绘工程产品困难类别细则的通知（国测财字20023号）计取；（19）251、城市配套设施建设费按关于缴交“配套设施建设费”有关计算基数问题的通知（穗建城199874号）、关于调低城市基础设施配套费标准的通知（粤价2003160号）计取；（20）白蚁防治费按广东省物价局、广东省建设厅关于白蚁防治收费管理有关问题的通知（粤价2002370号）计取。（21）预备费 本预备费以第一部分工程费用和第二部分工程建设其他费用之和为基数，预备费率考虑该阶段的特点，按3%计取。14.414.4 投资估算结果投资估算结果 建设项目总投资约29974万元，其中，工程建设费约21834万元，工程建设其他费用约3083万元，预备费748万元，生产研发设备费约4308万元。暂不考虑融资，自有资金252、全额投资建设。项目投资估算结果如下XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 122 表：表表14-1投资估算汇总表投资估算汇总表 序号序号 项目名称项目名称 合计合计 一一 项目总投资项目总投资 2992997474 1 工程费用 21834 2 工程建设其他费用 3083 3 基本预备费=（1+2）*3%748 4 建设期利息 0 小计小计 工程建设总投资工程建设总投资 2562566666 5 生产研发设备费 4308 二二 资金筹措资金筹措 2997429974 1 自有资金(约 100%)29974 2 贷款资金 0 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 123 表表1253、414-2 2 投资估算明细表投资估算明细表 序号序号 工程和费用名称工程和费用名称 估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标 投资比投资比例例 备注备注 建筑装饰建筑装饰工程工程 机电安机电安装工程装工程 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 数量数量 单位造价单位造价(元元/m/m2 2)一一 工程费用工程费用 17460.72 17460.72 4374.92 4374.92 21835.63 21835.63 m m2 2 36088.79 36088.79 6050.53 6050.53 85.08%85.08%1 1 2#2#楼（新建）科研楼（新建）科研生产大楼生产254、大楼 17460.72 17460.72 4374.92 4374.92 21835.63 21835.63 m m2 2 36423.95 36423.95 5994.86 5994.86 85.08%85.08%研发车间、污水处理站研发车间、污水处理站 1.11.1 地上建安工程地上建安工程 10476.49 10476.49 3237.74 3237.74 13714.23 13714.23 28112.35 28112.35 4878.37 4878.37 53.43%53.43%1.1.1.1 地上结构工程 6184.72 6184.72 28112.35 2200.00 24.10255、%钢筋混凝土框架结构，考虑与 3#楼连接处理 1.1.1.2 地上室内装修工程 1967.86 1967.86 28112.35 700.00 7.67%1.1.1.3 外立面装修工程 2323.91 2323.91 35752.50 650.00 9.05%根据总平面图估算，外墙砖+铝合金玻璃窗，已考虑与 3#楼连接处理 1.1.1.4 电气工程 506.02 506.02 28112.35 180.00 1.97%照明系统、动力系统、配电系统，含800kVA 柴油发电机一组 1.1.1.5 给排水工程 224.90 224.90 28112.35 80.00 0.88%含给、排水系统、洁具256、及附件 1.1.1.6 通风空调工程 1068.27 1068.27 28112.35 380.00 4.16%中央空调+通风排风 1.1.1.8 消防工程 618.47 618.47 28112.35 220.00 2.41%按规范布置，含消防自动报警系统、消防喷淋系统、消火栓系统、气体灭火系统 1.1.1.9 智能化工程 421.69 421.69 28112.35 150.00 1.64%通讯通信系统、综合布线、公共安全视频监控及门禁巡更系统、建筑设备管理中控系统等 1.1.1.10 VI 标识系统工程 98.39 98.39 28112.35 35.00 0.38%XXXX基因科研生产257、综合大楼工程可行性研究报告 124 序号序号 工程和费用名称工程和费用名称 估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标 投资比投资比例例 备注备注 建筑装饰建筑装饰工程工程 机电安机电安装工程装工程 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 数量数量 单位造价单位造价(元元/m/m2 2)1.1.1.11 电梯工程 300.00 300.00 樘 5.00 600000.00 1.17%3 客 2 货 1.21.2 地下建安工程地下建安工程 2751.87 2751.87 446.68 446.68 3198.55 3198.55 7976.44 7976.44 4010.00 40258、10.00 12.46%12.46%1.2.1 地下室结构工程 2552.46 2552.46 7976.44 3200.00 9.94%含人防工程，按地面总建筑面积的 5%集中修建，整体式地下室 1.2.2 地下室内装修工程 199.41 199.41 7976.44 250.00 0.78%细石混凝土地面,天花喷漆 1.2.3 电气工程 127.62 127.62 7976.44 160.00 0.50%1.2.4 给排水工程 39.88 39.88 7976.44 50.00 0.16%1.2.5 通风工程 55.84 55.84 7976.44 70.00 0.22%通风、排风为主 1259、.2.6 消防工程 119.65 119.65 7976.44 150.00 0.47%按规范布置，含消防自动报警系统、消防喷淋系统、消火栓系统、气体灭火系统 1.2.7 智能化工程 79.76 79.76 7976.44 100.00 0.31%停车场管理、综合布线、公共安全视频监控等 1.2.8 VI 标识系统工程 23.93 23.93 7976.44 30.00 0.09%1.2.9 人防设施工程 工业建筑，不考虑人防工程 1.31.3 基础工程基础工程 2269.94 2269.94 2269.94 2269.94 7976.44 7976.44 2845.81 2845.81 8.260、84%8.84%1.3.1 土石方工程 765.74 765.74 m 95717.28 80.00 2.98%开挖深度按 10m 考虑；含挖方、外运、回填等 1.3.2 基坑支护工程 706.56 706.56 3532.80 2000.00 2.75%含临近建筑结构保护工程；工程量按垂直支护面积估算，支护形式暂按搅拌桩+喷砼护面 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 125 序号序号 工程和费用名称工程和费用名称 估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标 投资比投资比例例 备注备注 建筑装饰建筑装饰工程工程 机电安机电安装工程装工程 其他费其他费用用 合计合计 单261、单位位 数量数量 单位造价单位造价(元元/m/m2 2)1.3.3 桩基及地基工程 797.64 797.64 7976.44 1000.00 3.11%工程量按地下室面积估算，含桩基础、桩承台等 1.41.4 室外工程室外工程 1864.06 1864.06 145.93 145.93 2010.00 2010.00 14809.36 14809.36 1357.25 1357.25 7.83%7.83%1.4.1 道路、广场工程 203.63 203.63 m 6787.62 300.00 0.79%局部考虑消防登高作业面，构造需满足消防车荷载要求 1.4.2 室外给排水工程 33.94 262、33.94 m 6787.62 50.00 0.13%雨污分流，连接市政管网。暗敷 1.4.3 园林绿化工程 160.43 160.43 8021.74 200.00 0.63%绿化改造 1.4.4 室外电气照明工程 54.30 54.30 6787.62 80.00 0.21%1.4.5 视频监控及安全警卫系统工程 40.73 40.73 6787.62 60.00 0.16%1.4.6 VI 标识系统工程 16.97 16.97 6787.62 25.00 0.07%另行投资安装另行投资安装 1.4.7 污水处理站 1500.00 1500.00 1500.00 项 1.00 150000263、00.00 地下 1.51.5 绿色建筑增加费绿色建筑增加费 98.34 98.34 65.56 65.56 163.91 163.91 36423.95 36423.95 45.00 45.00 0.64%0.64%暂定一星级绿色建筑标准暂定一星级绿色建筑标准 1.61.6 市政公共配套工程市政公共配套工程 479.00 479.00 479.00 479.00 36423.95 36423.95 131.51 131.51 1.87%1.87%1.6.1 市政高压供电工程 273.00 273.00 273.00 KVA 2100.00 1300.00 1.06%增容，暂按普通低能耗厂房用264、电估算 1.6.2 充电桩工程 81.00 81.00 81.00 个 81 10000.00 0.32%预留预埋配合工程 1.6.3 燃气管道接入工程 80.00 80.00 80.00 项 1.00 800000.00 0.31%暂估 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 126 序号序号 工程和费用名称工程和费用名称 估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标 投资比投资比例例 备注备注 建筑装饰建筑装饰工程工程 机电安机电安装工程装工程 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 数量数量 单位造价单位造价(元元/m/m2 2)1.6.4 给排水系统接入工程 45.0265、0 45.00 45.00 项 1.00 450000.00 0.18%暂估 1.6.5 市政道路接入工程 项 1.00 园区内无需重新开路口 二二 工程建设其他费用工程建设其他费用 3082.74 3082.74 3082.74 3082.74 m m2 2 36088.79 36088.79 854.21 854.21 12.01%12.01%2.12.1 项目建设管理费项目建设管理费 1014.55 1014.55 1014.55 1014.55 36088.79 36088.79 281.13 281.13 3.95%3.95%2.1.1 建设单位管理费 456.99 456.99 项266、 1.00 1.78%财建2016504 号 2.1.2 工程建设监理费 337.83 337.83 项 1.00 1.32%发改价格2007670 号、发改价格2011534 号，下浮 20%2.1.3 工程招标费 45.04 45.04 项 1.00 0.18%2.1.3.1 服务招标 15.87 15.87 项 1.00 0.06%计价格20021980 号，下浮 20%2.1.3.2 工程招标 29.17 29.17 项 1.00 0.11%计价格20021980 号，下浮 20%2.1.4 工程保险费 65.51 65.51 项 1.00 0.26%咨经199811 号 2.1.5 267、场地准备及临时设施费 109.18 109.18 项 1.00 0.43%建标2007164 号，含旧产厂房拆除工程 2.22.2 项目建设技术服务项目建设技术服务费费 1325.84 1325.84 1325.84 1325.84 36088.79 36088.79 367.38 367.38 5.17%5.17%2.2.1 建设项目前期工作咨询费 82.78 82.78 项 1.00 0.32%2.2.1.1 可行性研究报告编制费 42.10 42.10 项 1.00 0.16%计价格19991283 号，下浮 20%XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 127 序号序号 工程和268、费用名称工程和费用名称 估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标 投资比投资比例例 备注备注 建筑装饰建筑装饰工程工程 机电安机电安装工程装工程 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 数量数量 单位造价单位造价(元元/m/m2 2)2.2.1.2 可行性研究报告评审费 14.02 14.02 项 1.00 0.05%计价格19991283 号 2.2.1.3 节能评估报告编制与评审费 26.66 26.66 项 1.00 0.10%暂估 2.2.2 工程勘察费 139.75 139.75 项 1.00 0.54%计价格2002（10 号），下浮 20%2.2.3 工程设计费 4269、89.21 489.21 项 1.00 1.91%计价格2002（10 号），下浮 20%2.2.4 施工图设计文件审查费 40.88 40.88 项 1.00 0.16%发改价格2011534 号 2.2.5 工程造价咨询费 135.52 135.52 项 1.00 0.53%粤价函2011742 号，按施工阶段全过程造价控制考虑，下浮 20%2.2.6 检验监测费 174.69 174.69 项 1.00 0.68%广东省建筑工程概算编制办法（粤建市2013131 号）2.2.7 地质灾害危险性评估费 8.00 8.00 项 1.00 0.03%发改办价格2006745 号 2.2.8 地270、震安全性评价费 10.00 10.00 项 1.00 0.04%粤价1998264 号 2.2.9 水土保持 79.14 79.14 项 1.00 0.31%2.2.9.1 水土保持方案编制费 32.51 32.51 项 1.00 0.13%保监200522 号，按市场适当下浮 2.2.9.2 水土保持监测费 34.08 34.08 项 1.00 0.13%保监200522 号，按市场适当下浮 2.2.9.3 水土保持设施竣工验收技术评估报告编制费 11.19 11.19 项 1.00 0.04%保监200522 号，按市场适当下浮 2.2.9.4 水土保持技术文件技术咨询服务费 1.37 1271、.37 项 1.00 0.01%保监200523 号 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 128 序号序号 工程和费用名称工程和费用名称 估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标 投资比投资比例例 备注备注 建筑装饰建筑装饰工程工程 机电安机电安装工程装工程 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 数量数量 单位造价单位造价(元元/m/m2 2)2.2.10 绿色建筑工程咨询服务费 项 粤建节协201309 号、粤建节商201853 号、按一星考虑，暂不考虑咨询 2.2.11 劳动安全卫生评审费 30.57 30.57 项 1.00 0.12%建标2007164 号，272、下浮 20%2.2.12 环境影响咨询服务费 17.03 17.03 项 1.00 0.07%计价格2002125 号，含环境影响报告书编制费、评估费 2.2.13 BIM 技术应用费 108.27 108.27 项 1.00 0.42%粤建科函20172390 号，下浮 20%2.2.14 建筑物测量放线费、测量费 10.00 10.00 项 1.00 0.04%国测财字20023 号 2.32.3 配套设施建设费等配套设施建设费等其他费用其他费用 20.57 20.57 20.57 20.57 36088.79 36088.79 5.70 5.70 0.08%0.08%2.4.1 城市配套273、设施建设城市配套设施建设费费 9.74 9.74 项 1.00 0.04%穗建城199874 号、粤价2003160号、穗建规字20193 号 2.4.2 白蚁防治费白蚁防治费 10.83 10.83 项 1.00 0.04%暂估 2.4.3 高可靠供电费高可靠供电费 项 1.00 暂无需求暂无需求，粤发改价格函20175068 号 2.42.4 建设用地费建设用地费 721.78 721.78 721.78 721.78 36088.79 36088.79 200 200 2.81%2.81%自有用地，暂估补缴地价，具体待定自有用地，暂估补缴地价，具体待定 三三 基本预备费基本预备费=(1+274、2)*3%=(1+2)*3%747.55 747.55 747.55 747.55 项项 1.00 1.00 2.91%2.91%按按 3%3%估算估算 四四 建设期利息建设期利息 项项 1.00 1.00 自有资金投资建设自有资金投资建设 五五 生产研发设备费生产研发设备费 4308.25 4308.25 4308.25 4308.25 项项 1.00 1.00 43082500 43082500 六六 建设总投资建设总投资 17460.72 17460.72 4374.92 4374.92 3830.29 3830.29 25665.93 25665.93 36088.79 36088.7275、9 7111.88 7111.88 100.00%100.00%1+2+3+41+2+3+4，不含生产研发设备费，不含生产研发设备费 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 129 序号序号 工程和费用名称工程和费用名称 估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标 投资比投资比例例 备注备注 建筑装饰建筑装饰工程工程 机电安机电安装工程装工程 其他费其他费用用 合计合计 单单位位 数量数量 单位造价单位造价(元元/m/m2 2)七七 项目总投资项目总投资 17460.72 17460.72 8683.17 8683.17 3830.29 3830.29 29974.18 276、29974.18 36088.79 36088.79 8305.67 8305.67 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 130 14.514.5 资金筹措与投资计划资金筹措与投资计划 14.5.114.5.1 资金筹措资金筹措 项目建设资金拟由建设单位自筹，暂不考虑融资，进行全额投资建设，自有资金占项目总投资的100%。14.5.214.5.2 投资计划投资计划 根据项目实施工期计划，本项目资金计划以项目立项开始进行资金计划，总周期约为36个月，分年投资计划详见下表：XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 131 表表1414-3 3项目分年投资计划表项目分年投资计划表 277、序号序号 项目名称项目名称 合计合计 一期一期 第第 1 1 年年 第第 2 2 年年 第第 3 3 年年 一一 项目总投资项目总投资 29974 29974 9342 9342 8624 8624 12008 12008 1 1 工程费用工程费用 21834 21834 7892 7892 6126 6126 7816 7816 1.1 地上建安工程 13714 2743 5485 5485 1.2 地下建安工程 3198 2559 480 160 1.3 基础工程 2270 2270 0 0 1.4 室外工程 2010 0 0 2010 1.5 市政公共配套工程 479 287 96 96278、 1.6 绿色建筑增加费 164 33 65 65 2 2 工程建设其他费用工程建设其他费用 3083 3083 1450 1450 775 775 859 859 2.1 项目建设管理费 1015 254 305 457 2.2 项目建设技术服务费 1326 464 464 398 2.4 配套设施建设费等其他费用 21 11 6 4 2.5 建设用地费 722 722 0 0 3 3 基本预备费基本预备费=（1+21+2）*3%*3%748 748 0 0 0 0 748 748 4 4 建设期利息建设期利息 0 0 0 0 0 0 0 0 工程建设总投资工程建设总投资 25666 256279、66 9342 9342 6901 6901 9423 9423 5 5 生产研发设备费生产研发设备费 4308 4308 0 0 1723 1723 2585 2585 二二 资金筹措资金筹措 29974 29974 9342 9342 8624 8624 12008 12008 1 自有资金(约 100%)29974 9342 8624 12008 2 贷款资金 0 0 0 0 备注：因数据四舍五入，小数点后两位汇总数据可能存在微小偏差 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 132 第第1515章章 财务评价财务评价 15.115.1 财务评价编制说明财务评价编制说明 本财务评价280、主要对项目建设及投产运营后正常年份日常成本费用全过程进行估算，以初步分析项目财务盈亏状况。因工业用地产权分割租售的政策未明确，且根据报建承诺：“公司现有办公场所及未来将建成的项目场地，均由公司内部自用。所有场地不出租，不借用”，因此，因此，本项目建成后办公场所不出售及出租（停车位根据社会运营要求考虑本项目建成后办公场所不出售及出租（停车位根据社会运营要求考虑适当收费），全部由建设单位自用。适当收费），全部由建设单位自用。财务评价分析范围主要包括：新建研发生产大楼一栋和一个污水处理站，新建总建筑面积36280.79。财务评价测算周期：建设期约3为年，运营期按工业用地使用年限为20，合计23年。1281、5.215.2 成本费用成本费用 本项目运营成本：主要包括原材料、燃料动力、人工、研发、运营管理维护、销售成本、其他、折旧及摊销等成本费用。其中原材料、燃料动力、人工等成本构成项目的直接生产接成本。15.2.115.2.1 原材料成本原材料成本 参考建设单位提供荧光基因探针定量PCR诊断试剂盒产业化项目相关材料，生产荧光定量 PCR试剂盒的专用原材料主要来自中国、美国、德国,每种原材料均有固定的生产商,购买来源一般较为稳定,基 本能满足本项目的生产需求。主要原材料见下表：表15-1 荧光定量PCR试剂盒主要生产原材料一览表 序号序号 名称名称 产地供应商产地供应商 年用量年用量 每人份每人份 282、1 1 DNTPs 德国 BoehringerMnnnheim 7g 2 2 耐热 DNA 多聚酶 美国 Pekin Clmcr 公司 3U XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 133 序号序号 名称名称 产地供应商产地供应商 年用量年用量 每人份每人份 （Ampli-Taq 酶）3 3 引物 中山医XX基因有限公司 50pmol 4 4 引物合成原料 美国 Pekin Clmcr 公司 5 5 荧光探针 中山医XX基因有限公司 20pmol 6 6 荧光探针合成原料 美国 Pekin Clmcr 公司 7 7 石蜡油 上海化学试剂厂 50l 8 8 0.5mlEppendoff 283、管 美国 Pekin Clmcr 公司 5/20 个 9 9 0.2mlEppendoff 管 美国 Pekin Clmcr 公司 1 个 1010 超纯水 中山医XX基因有限公司 2ml 1111 Tris 美国 sigma 公司 500g 1212 Mgcl2 美国 sigma 公司 20g 1313 明胶（Gelatin）美国 sigma 公司 10g 1414 NaoH 上海化学试剂厂 50g 1515 TritonX-100 美国 sigma 公司 10g 1616 NP-40 美国 sigma 公司 5g 1717 EDTA 上海化学试剂厂 10g 备注：本表仅参考使用，具体应以实284、际生产工艺及内容确定为准。由于项目原组成及生产环节较多，项目原材料成本拟按单位产品采用综合单价形式进行测算，结合市场信息，每单位产品原材料成本暂按照7元/人份进行估算。测算期内每3年增长率按5%考虑。15.2.215.2.2 燃料动力成本燃料动力成本 燃料和动力费，是指生产过程中所消耗的燃料和动力费用。本项目生产用燃料动力主要为生产研发设备所使用的电能、新水、汽油及柴油等燃料，结合企业现有生产车间成本考虑，暂时按1元/人份估算。测算期内每3年增长率按5%考虑。15.2.315.2.3 人工成本人工成本 人工成本主要为产成本中的直接人工，是指产品成本中的人工成本，也就是包含产线员工、生产车间管理285、人员和生产辅助部门人员的劳务费用，不包含企业管理人员劳务成本。本项目为高附加值产品生产企业，人工成本占比相对较大，结合调研了解情况，拟按3元/人份，测算期内每3年增长率按5%考虑。XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 134 15.2.415.2.4 产品研发成本产品研发成本 XXXX基因股份有限公司主营产品科技含量及附加值高，市场竞争较大，须加大生产及研发投入，才能进一步增强企业核心竞争力。项目产品研发成本拟按项目的直接生产接成本（原材料、燃料动力、人工等成本合计11元/人份）的30%考虑，即约1.10元/人份，测算期内每3年增长率按5%考虑。15.2.515.2.5 运营管理维护286、运营管理维护 运营管理维护成本主要包括项目所属企业管理人员、物业管理、设备维修维护等费用。拟按项目总投资的2%/年测算，每3年增长率按3%考虑。15.2.615.2.6 销售成本销售成本 指销售产品的销售劳务成本以及其他销售的业务成本，拟按测直接生产成本的5%估算，即，测0.55元/人份，算期内每3年增长率按5%考虑 15.2.715.2.7 其他其他 指生产及企业管理中发生的其他未列举的成本费用或不可预见费用，由于项目生产工艺及流程等根据产品形式和科研成果进行转换的可能性较高，因此该项费用拟按直接成本的2%测算。15.2.815.2.8 折旧及摊销折旧及摊销 指项目固定资产折旧及无形资产摊销287、。折旧年限按工业用地使用年限暂定为20年，摊销年限按10年，折旧摊销采用年平均法。综上，本项目成本分析汇总如下表：XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 135 表表1 15 5-2 2 项目成本分析汇总表：项目成本分析汇总表：序序号号 内容内容 单价单价 （万元（万元/单位）单位）单位单位 财务测算条件说明财务测算条件说明 总成本总成本 万人份/年 支出：原材料、燃料动力、人工、研发、运营管理维护、销售成本、其他、折旧及摊销成本等 1 生产原材料 7 万人份/年 直接生产成本，暂估具体以甲方实际生产工艺、产品、流程及配方等为准。测算期内每 3 年增长率为 5%2 燃料动力费 1 万人288、份/年 3 人工成本 3 万人份/年 4 运用管理维护 2.00%按总投资的 2%/年，每 3 年增长率按 3%5 研发经费 1.10 万人份/年 高附加值产品，拟按直接生产成本（1.1+1.2+1.3）的 10%6 销售成本 0.55 万人份/年 拟按直接生产成本的 5%7 其他成本 0.22 万人份/年 拟按直接生产成本的 2%在此基础上，本项目测算周期内运营成本分析如下表：XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 136 表表1 15 5-3 3 项目成本费用分析表项目成本费用分析表 序号序号 项目项目 合计合计 (万元万元)建设期建设期 运营期运营期 1 1 2 2 3 3 1 289、1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 1010 1 运营成本 185583 1372 2144 2916 5233 7549 8726 8726 8726 9149 9149 1.1 生产原材料 93181 420 840 1260 2520 3780 4410 4410 4410 4631 4631 1.2 燃料动力费 13312 60 120 180 360 540 630 630 630 662 662 1.3 人工成本 39935 180 360 540 1080 1620 1890 1890 1890 1985 1985 1.4 运用管理维护 14264290、 599 599 599 599 599 617 617 617 636 636 1.5 研发经费 14643 66 132 198 396 594 693 693 693 728 728 1.6 销售成本 7321 33 66 99 198 297 347 347 347 364 364 1.7 其他成本 2929 13 26 40 79 119 139 139 139 146 146 2 财务费用 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 折旧费(20 年）25546 0 0 0 0 1277 1277 1277 1277 1277 1277 1277 1277 4 摊销291、费(10 年)3083 0 0 0 0 308 308 308 308 308 308 308 308 5 总成本费用 214213 0 0 0 1372 2144 4502 6818 9135 10311 10311 10311 10735 10735 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 137 续表：序号序号 项目项目 合计合计 (万元万元)运营期运营期 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1818 1919 2020 1 运营成本 185583 9149 9594 9594 9594 10061 10061 10061 10550 10550292、 10550 1.1 生产原材料 93181 4631 4862 4862 4862 5105 5105 5105 5360 5360 5360 1.2 燃料动力费 13312 662 695 695 695 729 729 729 766 766 766 1.3 人工成本 39935 1985 2084 2084 2084 2188 2188 2188 2297 2297 2297 1.4 运用管理维护 14264 636 655 655 655 675 675 675 695 695 695 1.5 研发经费 14643 728 764 764 764 802 802 802 842 84293、2 842 1.6 销售成本 7321 364 382 382 382 401 401 401 421 421 421 1.7 其他成本 2929 146 153 153 153 160 160 160 168 168 168 2 财务费用 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 折旧费(20 年）25546 1277 1277 1277 1277 1277 1277 1277 1277 1277 1277 4 摊销费(10 年)3083 308 308 5 总成本费用 214213 10735 11180 10872 10872 11338 11338 11338 11828 118294、28 11828 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 138 15.315.3 收益收益估算估算 本报告采用业主专家调研及市场比较法确定项目产品综合销售价格约为25元/人份；停车费收入拟按区域平均水平约3元/小时，具体收益分析如下表：表表1 15 5-4 4 项目收益分析汇总表项目收益分析汇总表 序号序号 内容内容 单价单价 （万元（万元/单位）单位）单位单位 财务测算条件说明财务测算条件说明 1 1 销售收入 25 万人份/年 根据市场初步了解暂按 25 元/人份，具体以市场价格为准，考虑每3 年增长率按 5%2 2 停车费入收 15 泊/日 租金按 2.5 元/泊日，考虑每 3295、年增长率 5%，日均使用 6 小时。合计 150 个车位 3 3 其他收入 3 万人份/年 收入：经营外收入、其他收入等，暂按销售收入的 10%估算 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 139 表表1 15 5-5 5 生产生产/销售比例（以设计产能为基准）销售比例（以设计产能为基准）名称名称 单位单位 建设期建设期 运营期运营期 1 1 2 2 3 3 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 年产量/销量 万人份 10%20%30%60%90%100%100%100%停车费收入 泊 10%25%50%70%90%100%100%100%其他收入/10%15296、%20%40%60%80%80%80%续表：名称名称 单位单位 运营期运营期 9 9 1010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1818 1919 2020 年产量/销量 万人份 100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%停车费收入 泊 100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%其他收入/80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 140 表表1 15 5-6 6 收入预测表297、收入预测表 序号序号 项目项目 合计合计 建设期建设期 运营期运营期 1 1 2 2 3 3 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 一一 销售收入销售收入 358212358212 0 0 0 0 0 0 15151515 30453045 45904590 93609360 1431014310 1701017010 1701017010 1701017010 1 产品销售 332789 1500 3000 4500 9000 13500 15750 15750 15750 2 其他收入 25423 15 45 90 360 810 1260 1260 1260 二298、二 租金收入租金收入 23322332 0 0 0 0 0 0 1111 2727 5555 7777 9999 113113 113113 113113 1 厂房出租 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 研发车间出租 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 办公出租 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 车位出租 2332 11 27 55 77 99 113 113 113 三三 收入合计收入合计 360544360544 0 0 0 0 0 0 15261526 30723072 46454645 94379437 1440914409 1712317123 1712317123 299、1712317123 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 141 续表：续表：序号序号 项目项目 合计合计 运营期运营期 9 9 1010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1818 1919 2020 一一 销售收入销售收入 358212358212 1786117861 1786117861 1786117861 1875418754 1875418754 1875418754 1969119691 1969119691 1969119691 2067620676 2067620676 2067620676 1 产品销售 332789 165300、38 16538 16538 17364 17364 17364 18233 18233 18233 19144 19144 19144 2 其他收入 25423 1323 1323 1323 1389 1389 1389 1459 1459 1459 1532 1532 1532 二二 租金收入租金收入 23322332 116116 116116 116116 120120 120120 120120 124124 124124 124124 127127 127127 127127 1 厂房出租 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 研发车间出租 0 0 0 0 0 0301、 0 0 0 0 0 0 0 3 办公出租 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 车位出租 2332 116 116 116 120 120 120 124 124 124 127 127 127 三三 收入合计收入合计 360544360544 1797717977 1797717977 1797717977 1887318873 1887318873 1887318873 1981519815 1981519815 1981519815 2080320803 2080320803 2080320803 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 142 15.415.302、4 财务评价财务评价 15.4.115.4.1 测算说明测算说明 本财务评价主要对项目建设及投产运营后正常年份日常成本费用支出进行估算，以初步分析项目建设运营的财务状况，采用的评估方式是参考现有产线及未来市场预测情况考虑评价其经济价值，仅作可行性研究参考，不作为实际收益依据。项目测算说明及相关条件如下表：表表1 15 5-7 7 项目测算说明及测算条件一览表项目测算说明及测算条件一览表 序序号号 内容内容 单价单价 （万元（万元/单位）单位）单位单位 财务测算条件说明财务测算条件说明 1 1 总成本总成本 万人份/年 支出：原材料、燃料动力、人工、研发、运营管理维护、销售成本、其他、折旧及摊销303、成本等 1.1 生产原材料 7 万人份/年 直接生产成本，暂估具体以甲方实际生产工艺、产品、流程及配方等为准。测算期内每 3 年增长率为 5%1.2 燃料动力费 1 万人份/年 1.3 人工成本 3 万人份/年 1.4 运用管理维护 2.00%按总投资的 2%/年，每 3 年增长率按 3%1.5 研发经费 1.10 万人份/年 高附加值产品，拟按直接生产成本（1.1+1.2+1.3）的 10%1.6 销售成本 0.55 万人份/年 拟按直接生产成本的 5%1.7 其他成本 0.22 万人份/年 拟按直接生产成本的 2%2 2 总收入总收入 万人份/年 2.1 销售收入 25 万人份/年 根据市304、场初步了解暂按 25 元/人份，具体以市场价格为准，考虑每3 年增长率按 5%2.2 停车费入收 15 泊/天 租金按 2.5 元/个日，考虑每 3 年增长率 5%，日均使用 6 小时。合计266 个车位 2.3 其他收入 3 万人份/年 收入：经营外收入、其他收入等，暂按销售收入的 10%估算 3 3 设计产能设计产能 600600 万人份万人份/年年 新建 5 条新生产线，达产期每条年产量 10 万人份/月，即 600 万人份/XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 143 序序号号 内容内容 单价单价 （万元（万元/单位）单位）单位单位 财务测算条件说明财务测算条件说明 年，为简305、化估算，本项目假设产量与销量相等。4 4 贷款利率贷款利率 5.39%5.39%本项目贷款利率暂按央行中长期贷款基准利率（4.9%）上浮 10%5 5 CPICPI 2.25%2.25%广州近五年 CPI 平均值 6 6 固定资产残值固定资产残值率率 10%10%7 7 折旧年限折旧年限 20 20 折旧年限按工业用地使用年限 20 年 8 8 摊销年限摊销年限 10 10 摊销年限按 10 年，平均摊销法 9 9 社会折旧率社会折旧率 6%6%15.4.215.4.2 建设期资金投入及利息计算建设期资金投入及利息计算 本报告财务评价计算周期暂定为20年，项目暂不考虑融资，进行全额投资建设运营306、，建成后不出售物业，全部自持。本节将根据财务评价计算期内的现金流入和流出情况，分析项目的经济可行性。详见下列各表：表 15-8 建设期投资计划与借款还本付息表（单位：万元）序号序号 项目项目 合计合计 一期一期 第第 1 1 年年 第第 2 2 年年 第第 3 3 年年 1 1 项目总投资项目总投资 2997429974 93429342 86248624 1200812008 1.1 建设投资（不含利息）29974 9342 8624 12008 1.2 建设期利息 0 0 0 0 2 2 资金筹措资金筹措 2997429974 93429342 86248624 1200812008 2.307、1 自有资金 29974 9342 8624 12008 2.2 贷款资金 0 0 0 0 3 3 贷款资金还本付息贷款资金还本付息 -3.1 年初借款累计-3.2 本年借款-3.3 本年应计利息-3.4 本年还本付息-3.4.1 还本 0 3.4.2 付息 0 3.5 年末借款累计-利率（基准上浮 10%）5.39%5.39%XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 144 15.4.315.4.3 财务测算财务测算 本项目暂不考虑融资，进行全额投资建设，建成后不出售物业，全部自持。在假设条件实现程度较高的情况下，项目相对应财务报表如下：表表1 15 5-9 9 税金及附加测算表税金及308、附加测算表 序号序号 项目项目 合计合计 建设期建设期 运营期运营期 1 1 2 2 3 3 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 1 1 营业税金及附加营业税金及附加 12371237 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4444 1.1 城市维护建设税 721 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 26 1.2 教育费附加 309 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 11 1.3 地方教育费附加 206 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 2 2 增值税增值税 1030610306 0 0 0 0 0 0 309、0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 366366 2.1 销项税额 28806 0 0 0 139 279 422 858 1310 1557 1557 1557 2.2 进项税额 15678 0 0 0 188 296 295 507 720 828 828 828 2.3 抵扣固定资产进项税额 2822 0 0 0-49-16 127 351 590 729 729 362 3 3 土地增值税土地增值税 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 4 房产税房产税 5 5 0 0 0 0 0 0 1 1 3 3 0310、 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 5 土地使用税土地使用税 9292 5 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 145 续表：序号序号 项目项目 合计合计 运营期运营期 9 9 1010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1818 1919 2020 1 1 营业税金及附加营业税金及附加 12371237 9292 9292 9292 9797 9797 9797 102102 102102 102102 107107 107107 107107 1311、.1 城市维护建设税 721 54 54 54 56 56 56 59 59 59 62 62 62 1.2 教育费附加 309 23 23 23 24 24 24 25 25 25 27 27 27 1.3 地方教育费附加 206 15 15 15 16 16 16 17 17 17 18 18 18 2 2 增值税增值税 1030610306 766766 766766 766766 806806 806806 806806 848848 848848 848848 892892 892892 892892 2.1 销项税额 28806 1634 1634 1634 1716 1716 1312、716 1801 1801 1801 1891 1891 1891 2.2 进项税额 15678 868 868 868 909 909 909 953 953 953 999 999 999 2.3 抵扣固定资产进项税额 2822 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3 土地增值税土地增值税 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 4 房产税房产税 5 5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 5 土地使用税土地使用税 9292 4 4 4 4 4313、 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 146 表表1 15 5-10 10 项目损益表项目损益表 序序号号 项目项目 合计合计 一期一期 运营期运营期 1 1 2 2 3 3 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 1 营业收入 316862 0 0 0 1526 3072 4645 9437 14409 17123 17123 17123 2 营业税金及附加 1237 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 44 3 应纳增值税 10306 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 314、366 4 土地增值税 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 房产税 5 0 0 0 1 3 0 0 0 0 0 0 6 土地使用税 92 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 7 总成本费用 219504 9342 8624 12008 1372 2144 4502 6818 9135 10311 10311 10311 8 利润总额 85719 -9346 -8628 -12012 149 921 139 2615 5270 6808 6808 6398 9 弥补以前年度亏损 29986 0 0 0 149 921 139 2615 5270 6808 6808 639315、8 10 应纳税所得额 85719 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 11 所得税 21430 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 12 税后利润 64289 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13 可供分配的利润 21430 -9346 -8628 -12012 149 921 139 2615 5270 6808 6808 6398 14 提取法定盈余公积金 5142 0 0 0 15 92 14 261 527 681 681 640 15 应付利润 3 0 0 0 1 2 0 0 0 0 0 0 16 未分配利润 16285 -9346 -8628 -120316、12 133 827 125 2353 4743 6127 6127 5758 17 累计未分配利润-9346 -17974 -29986 -29853 -29026 -29861 -27508 -22765 -16638 -10511 -4753 18 息税前利润 85719 -9346 -8628 -12012 149 921 139 2615 5270 6808 6808 6398 19 息税折旧摊销前利润 111794 -9346 -8628 -12012 149 921 1725 4200 6855 8393 8393 7983 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 147317、 续表：续表：序号序号 项目项目 合计合计 运营期运营期 9 9 1010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1818 1919 2020 1 营业收入 316862 17977 17977 17977 18873 18873 18873 19815 19815 19815 20803 20803 20803 2 营业税金及附加 1237 92 92 92 97 97 97 102 102 102 107 107 107 3 应纳增值税 10306 766 766 766 806 806 806 848 848 848 892 892 892 4 土地增值税318、 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 房产税 5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6 土地使用税 92 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 7 总成本费用 219504 10735 10735 10735 11180 10872 10872 11338 11338 11338 11828 11828 11828 8 利润总额 85719 6379 6379 6379 6787 7095 7095 7523 7523 7523 7972 7972 7972 9 弥补以前年度亏损 29986 879 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10 319、应纳税所得额 85719 5501 6379 6379 6787 7095 7095 7523 7523 7523 7972 7972 7972 11 所得税 21430 1375 1595 1595 1697 1774 1774 1881 1881 1881 1993 1993 1993 12 税后利润 64289 4125 4785 4785 5090 5321 5321 5642 5642 5642 5979 5979 5979 13 可供分配的利润 21430 2254 1595 1595 1697 1774 1774 1881 1881 1881 1993 1993 1993 14 320、提取法定盈余公积金 5142 225 159 159 170 177 177 188 188 188 199 199 199 15 应付利润 3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 16 未分配利润 16285 2029 1435 1435 1527 1596 1596 1693 1693 1693 1794 1794 1794 17 累计未分配利润-2724 -1289 147 1674 3270 4866 6559 8251 9944 11738 13531 15325 18 息税前利润 85719 6379 6379 6379 6787 7095 7095 7523 7523321、 7523 7972 7972 7972 19 息税折旧摊销前利润 111794 7965 7965 7965 8372 8372 8372 8800 8800 8800 9249 9249 9249 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 148 表表1 15 5-11 11 投资现金流量表投资现金流量表 序号序号 项目项目 合计合计 建设期建设期 运营期运营期 1 1 2 2 3 3 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 1 1 现金流入现金流入 316865316865 0 0 0 0 0 0 15271527 30743074 46454645 943322、79437 1440914409 1712317123 1712317123 1712317123 1.1 销售收入 314793 0 0 0 1515 3045 4590 9360 14310 17010 17010 17010 1.2 租金收入 2069 0 0 0 11 27 55 77 99 113 113 113 1.3 回收固定资产余值 3 0 0 0 1 2 0 0 0 0 0 0 2 2 现金流出现金流出 205068205068 93469346 86288628 1201212012 13771377 21512151 29202920 52375237 75537553 323、87308730 87308730 91409140 2.1 建设投资 2997429974 93429342 86248624 1200812008 0 0 0 0 2.2 经营成本 163455 0 0 0 1372 2144 2916 5233 7549 8726 8726 8726 2.3 营业税金及附加 1237 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 44 2.4 应纳增值税 10306 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 366 2.5 土地增值税 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.5 房产税 5 0 0 0 1 3 0 0 0 0 0 0 2.6 土地使用324、税 92 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 3 3 所得税前净现金流量所得税前净现金流量 111797111797 -93469346 -86288628 -1201212012 150150 923923 17251725 42004200 68556855 83938393 83938393 79837983 4 4 累计税前净现金流量累计税前净现金流量 -93469346 -1797417974 -2998629986 -2983629836 -2891328913 -2826128261 -2406124061 -1720617206 -88128812 -419419 75325、657565 5 5 调整所得税调整所得税 2892628926 0 0 0 0 0 0 3737 230230 3535 654654 13171317 17021702 17021702 15991599 6 6 所得税后净现金流量所得税后净现金流量 8287182871 -93469346 -86288628 -1201212012 113113 693693 16901690 35473547 55385538 66926692 66926692 63846384 7 7 累计税后净现金流量累计税后净现金流量 -93469346 -1797417974 -2998629986 -298326、7329873 -2918029180 -2829628296 -2474924749 -1921119211 -1252012520 -58285828 555555 8 8 税前折现值税前折现值 -88178817 -76797679 -1008510085 119119 690690 12161216 27932793 43014301 49684968 46874687 42054205 9 9 税前累计折现值税前累计折现值 -88178817 -1649616496 -2658126581 -2646326463 -2577325773 -2536625366 -2257222572327、 -1827118271 -1330313303 -86168616 -44104410 1010 税后折现值税后折现值 2183021830 -88178817 -76797679 -1008510085 8989 518518 11911191 23592359 34753475 39613961 37373737 33633363 1111 税后累计折现值税后累计折现值 -88178817 -1649616496 -2658126581 -2649226492 -2597425974 -2539025390 -2303123031 -1955719557 -1559615596 -118328、6011860 -84978497 XXXX基因科研生产综合大楼工程可行性研究报告 149 续表：序号序号 项目项目 合计合计 运营期运营期 9 9 1010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1818 1919 2020 1 1 现金流入现金流入 316865316865 1797717977 1797717977 1797717977 1887318873 1887318873 1887318873 1981519815 1981519815 1981519815 2080320803 2080320803 2080320803 1.1 销售收入 314329、793 1786117861 1786117861 1786117861 1875418754 1875418754 1875418754 1969119691 1969119691 1969119691 2067620676 2067620676 2067620676 1.2 租金收入 2069 116116 116116 116116 120120 120120 120120 124124 124124 124124 127127 127127 127127 1.3 回收固定资产余值 3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2330、 现金流出现金流出 205068205068 1001210012 1001210012 1001210012 1050110501 1050110501 1050110501 1101511015 1101511015 1101511015 1155411554 1155411554 1155411554 2.1 建设投资 2997429974 2.2 经营成本 163455 91499149 91499149 91499149 95949594 95949594 95949594 1006110061 1006110061 1006110061 1055010550 1055010550 331、1055010550 2.3 营业税金及附加 1237 9292 9292 9292 9797 9797 9797 102102 102102 102102 107107 107107 107107 2.4 应纳增值税 10306 766766 766766 766766 806806 806806 806806 848848 848848 848848 892892 892892 892892 2.5 土地增值税 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.5 房产税 5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 332、0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.6 土地使用税 92 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 3 3 所得税前净现金流量所得税前净现金流量 111797111797 79657965 79657965 79657965 83728372 83728372 83728372 88008800 88008800 88008800 92499249 92499249 92499249 4 4 累计税前净现金流量累计税前净现金流量 -1553015530 2349523495 3146031460 3983239832 482044820333、4 5657656576 6537665376 7417674176 8297682976 9222592225 101474101474 110724110724 5 5 调整所得税调整所得税 2892628926 15951595 15951595 15951595 16971697 17741774 17741774 18811881 18811881 18811881 19931993 19931993 19931993 6 6 所得税后净现金流量所得税后净现金流量 8287182871 63706370 63706370 63706370 66766676 65986598 65986598 69196919 69196919 69196919 72567256 72567256 72567256 7 7 累计所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量 -69266926 1329