1、兴兴宁宁市市产产业业转转移移工工业业园园叶叶塘塘安安置置区区城城市市棚棚户户区区改改造造三三期期项项目目（A A、B B 区区）可可行行性性研研究究报报告告书书I目录第第一一章章概概述述.1 11.1项目概况.11.2编制依据及研究范围.51.3主要经济指标.61.4简要结论.6第第二二章章项项目目建建设设背背景景及及必必要要性性.7 72.1项目建设背景.72.2项目建设必要性.8第第三三章章项项目目选选址址及及建建设设条条件件.1 11 13.1建设区域概况.113.2项目建设地址.113.3自然条件.123.4自然资源.133.5交通条件.14第第四四章章项项目目建建设设内内容容及及规规2、模模.1 15 54.1建设内容.15第第五五章章项项目目规规划划建建筑筑设设计计方方案案.1 17 75.1规划设计依据.175.2规划设计理念及原则.175.3总图设计.185.4建筑设计.195.5结构设计.23II5.6绿化景观.245.7绐排水、消防工程.265.8供配电工程.285.9通讯工程.29第第六六章章环环境境保保护护.3 30 06.1设计原则.306.2设计依据.306.3施工期和营运期的主要污染.316.4环境保护措施.326.5环境影响评价.35第第七七章章绿绿色色建建筑筑.3 36 67.1节地与室外环境.367.2节能设计.387.3节水与水资源利用.407.43、节材与材料资源利用.417.5室内环境质量设计方案.437.6运营管理设计方案.45第第八八章章节节能能.4 47 78.1总图布置.478.2建筑节能.478.3给排水节能.498.4电气节能.50第第九九章章项项目目实实施施进进度度计计划划及及招招投投标标.5 51 1III9.1项目进度计划.519.2项目招投标.52第第十十章章投投资资估估算算和和资资金金筹筹措措.5 54 410.1投资估算.5410.2资金筹措与运用.55第第十十一一章章 效效益益分分析析.5 59 911.1 经济效益.5911.2 营业收入.5911.3 营业成本.6311.4 项目损益情况.6911.5 项目4、自身资金平衡相关收益情况.6911.6 总体评价.7111.7 专项债券管理.7311.8 项目风险控制.76第第十十二二章章社社会会评评价价.8 82 212.1社会评价的目的.8212.2社会评价的原则.8212.3社会评价的方法.8312.4社会影响分析.8312.5互适性分析.8512.6社会风险分析.8512.7社会评价结论.86第第十十三三章章结结论论与与建建议议.8 87 7IV13.1结论.8713.2建议.88第第十十四四章章附附件件.8 89 914.1附件.89兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第1页第第一一章章概概述述1 15、.1 1项项目目概概况况项项目目名名称称：兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）。建建设设地地点点：项目位于兴宁市叶塘镇 S226 东环路以东，叶塘安置区二期周边。项目周边交通便利，建设条件较好。图 1-1工程地理位置图建建设设单单位位：建建设设规规模模及及内内容容：兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第2页兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目安置区共有五个区域，分别是 A 区、B 区、C 区、D 区、E 区。本项目主要为 A 区以及 B 区共 2 个区块以及部分配套市政道路的建设。A、B 区新建安置房共 6、12 栋，建设用地面积约为 36354 平方米，建筑面积约为 145789 平方米，计容建筑面积约为 116844 平方米（住宅计容建筑面积约为 105406 平方米，商铺计容建筑面积约为 11438 平方米），不计容建筑面积约为 28945 平方米。配套市政道路面积约 10616 平方米（包括建设红线范围内市政道路约 3671 平方米，红线范围外市政道路面积约 6945 平方米。建设配套市政道路给水管约 917 米、污水管约 918 米和雨水管 918 米）。其中：A 区位于叶塘安置区二期南侧，规划用地面积 14047 平方米，约 21.1亩，新建安置房 5 栋，新建建筑面积约为 543467、 平方米（其中新建地上建筑面积约为 43546 平方米，新建地下建筑建筑面积约为 10800 平方米），建设配套停车位约 355 个，安置约 320 户。建设小区内配套道路约 4659 平方米，建设给水管道约 1027 米，污水管道 1029 米，雨水管道约 1030 米。B 区位于安置区规划幼儿园与小学北侧，规划用地面积 25978 平方米，约 39.0 亩（包括建设配套市政道路面积约 3671 平方米（红线范围内）。新建安置房 7 栋，新建建筑面积约为 91443 平方米（其中新建地上建筑面积约为 73298 平方米，新建地下建筑建筑面积约为 18145 平方米），建设配套停车位约 6088、 个，安置约 528 户。建设小区内配套道路约 3680 平方米建设给水管道约 729 米，污水管道约 734 米，雨水管道约 735 米。建设规模统计详见下表，项目总平面图详见下图：兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第3页A、B 区安置房建设规模统计表序号项目名称计容建筑面积（）其中安置户数（户）住宅面积（）商业面积（）1叶塘安置区三期（A、B 区）11684410540611438848兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第4页兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研9、究报告第5页估估算算总总投投资资：57568.18 万元。建建设设资资金金来来源源：除债券资金和中央资金外，不足部分由有限公司统筹解决。建建设设进进度度计计划划：工程项目建设整个周期为 31 个月，2022 年 7 月开始前期工作，施工建设于 2023 年 1 月开工建设，2025 年 1 月竣工验收投入使用。项项目目可可行行性性研研究究编编制制单单位位：1 1.2 2编编制制依依据据及及研研究究范范围围1 1.2 2.1 1编编制制依依据据1、中华人民共和国物权法2、中华人民共和国城乡规划法3、梅州市城市总体规划（20152030）4、兴宁市城市总体规划（20102020）5、兴宁市市域乡村10、建设规划（2017-2035）6、兴宁市国土空间总体规划（2020-2035）（在编）7、广州天河（兴宁）产业转移工业园控制性详细规划8、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版)、投资项目可行性研究指南1 1.2 2.2 2研研究究范范围围可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建筑节能、建设进度及建设投资。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告对项目的可行性兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第6页进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供11、决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。1 1.3 3主主要要经经济济指指标标本项目总投资为 57568.18 万元，其中工程建设费用为 44703.98 万元，工程建设其它费用 4399.05 万元，预备费 2455.15 万元，土地费用 6010.00万元。1 1.4 4简简要要结结论论1.4.1 本本项项目目是是符符合合国国家家政政策策导导向向项目的建设，将极大地缓解园区的征地拆迁的矛盾与压力，对兴宁市的拆迁安置房建设起到积极的推动作用，是对党中央提出的建立社会主义和谐社会号召的积极响应。1.4.2 本本项项目目具具有有较较好好的的社社会会效效益益项目建成后，可以提升兴宁园区形象，将为园区12、附近农民提供居住保障、就业机会，大幅度改善、提高拆迁农民生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障。1.4.3 本本项项目目设设计计方方案案在在技技术术上上可可行行本项目建设安置户数约为 848 户。项目建设规模适中、基本功能齐全，总体符合城市上位规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件，该项目设计方案在技术上可行。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第7页第第二二章章项项目目建建设设背背景景及及必必要要性性2 2.1 1项项目目建建设设背背景景2 2.1 1.13、1 1国国家家层层面面对对安安置置区区城城市市棚棚户户区区改改造造工工作作高高度度重重视视根据国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见，截至 2014 年底，全国共改造各类棚户区住房 2080 万套、农村危房 1565 万户，其中 20132014 年改造各类棚户区住房 820 万套、农村危房 532 万户，有效改善了困难群众的住房条件，发挥了带动消费、扩大投资的积极作用，促进了社会和谐稳定。目前与党中央、国务院确定的改造约 1 亿人居住的城镇棚户区和城中村的目标相比，任务仍然十分艰巨。为进一步做好城镇棚户区、安置房建设及配套基础设施建设工作，切实解决需安置14、的群众住房困难，有效促进经济增长，兴宁园区应该积极响应政策要求，主动谋划安置区相关项目建设。2 2.1 1.2 2兴兴宁宁市市园园区区的的快快速速发发展展带带来来的的拆拆迁迁安安置置问问题题急急需需解解决决近年来，兴宁市委、市政府以科学发展观为指导，加快构建“一城一廊一带”发展格局，建设“工贸新城智慧兴宁”，高度重视招商引资和工业园区建设工作，加大招商引资力度，大力构建梅州市“五星争辉”区域发展格局。一直以来，兴宁以园区规划为先导，树立“长远规划和科学规划”的理念，努力培育“生态型、环保型、效益型”的全省知名机电装备制兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究15、报告第8页造特色产业园区。为了更好地推进园区建设，进一步推动产业转型升级，加大高新技术产业园建设，推动工业项目向园区集聚发展，现根据相关文件要求，先行启动兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）的可行性研究，保证项目建设的必要性、科学性和合理性。2 2.2 2项项目目建建设设必必要要性性2 2.2 2.1 1项项目目的的建建设设符符合合上上位位规规划划要要求求兴宁园区于 2019 年编制了广州天河（兴宁）产业转移工业园（原东莞石碣（兴宁）产业转移工业园）控制性详细规划，于 2021 年对该规划进行修编，使园区建设与自然资源合理利用与保护相协调。园区总规划面积 10 平16、方公里，总体结构为“两轴一心，两区多组团”。两轴：沿兴业大道东西向的产城乡融合发展轴、沿工业大道、富业大道及兴合线的产业发展轴线。一心：综合服务中心，提供园区管理、商贸会议、产业升级等综合服务。两区多组团：产业集聚发展区和产城乡融合发展区。产业集聚发展区重点发展“装备制造、食品药品、电子玩具”为主导的生态产业，打造五金电子、装备制造、食品药品等生产组团。产城乡融合发展区重点建设商业服务、宜居社区、公共服务等，打造产城乡服务、商贸物流等组团。本项目位于产城融合发展区内，用地性质为居住用地兼容部分商业用地，符合控规相关要求。2 2.2 2.2 2项项目目的的建建设设是是改改善善人人居居环环境境的的17、需需要要兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第9页本项目的建设，对拆迁群众进行了集中安置，高起点的规划、建设集中安置小区，将对群众生活水平有明显提高。主要体现在以下几点：一一是是完完备备的的基基础础设设施施。搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，群众可以真正过上方便的现代城市生活；二二是是完完善善的的公公服服配配套套。按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区周边设有医院、学校、市场、社区中心、文化娱乐、公园绿地等公共设施配套，能为居民创造一个优越的生活、娱乐、体闲环境；18、三三是是较较好好的的社社区区品品质质。安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用(功能配置)与空间(视觉体验)两个层面全面提升社区的整体品质，使群众真正享受到城市建设的实惠。2 2.2 2.3 3项项目目的的建建设设是是土土地地集集约约利利用用的的需需要要目前兴宁市的建设用地指标紧张，而园区周边房屋多以二、三层民居为主，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。通过本项目的实施将充分挖掘产业园区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的19、，为兴宁市园区未来发展提供可观的用地保障。2 2.2 2.4 4项项目目的的建建设设是是社社会会经经济济发发展展的的需需要要一直以来，兴宁市都应充分利用优越的交通区位优势和工业商贸基础深厚等有利因素，努力建设成为原中央苏区生态智慧的现代化工贸城兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第10页市、粤东北地区有较强影响力和辐射力的中心城市。本项目的建设有利于解决园区征拆矛盾、改善城市投资环境、提高城市活力、拓展城市发展空间、并带动城市基础设施建设，从而促进兴宁的经济、社会和环境生态的可持续发展。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区20、）可行性研究报告第11页第第三三章章项项目目选选址址及及建建设设条条件件3 3.1 1建建设设区区域域概概况况兴宁，广东省辖县级市，由梅州市代管，位于广东省东北部，扼东江、韩江上游，地处粤东最大盆地兴宁盆地，东连梅州市梅县区，南邻丰顺县，西接五华县、龙川县，北接平远县、江西省寻乌县，总面积 2075平方公里，下辖 17 个镇、3 个街道。为粤、赣、闽陆路交通枢纽，长深高速（梅河高速）、汕昆高速（兴畲高速）、济广高速，广梅汕铁路、阜鹰汕铁路贯穿境内。根据第七次人口普查数据，截至 2020 年底，兴宁常住人口为 779411 人。兴宁工商业和交通运输业历来比较发达，是粤闽赣边商品集散地，素有“小南21、京”之称和“无兴不成市”之说。旅居海外的华侨和港澳台同胞 50 多万人，分布在世界 5 大洲 40 多个国家和地区，大部分在泰国、印尼、越南等东南亚各国，侨居欧、美、澳等洲者亦有一定比例，素有文化之乡、华侨之乡、足球之乡、纺织之乡、商贸之乡、花灯之乡、版画之乡的美誉。3 3.2 2项项目目建建设设地地址址项目位于兴宁市叶塘镇 S226 东环路以东，叶塘安置区二期周边。项目周边交通便利，建设条件较好。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第12页3 3.3 3自自然然条条件件3 3.3 3.1 1气气象象条条件件兴宁属南亚与中亚热带过渡气候，年平均气温 22、20.4。全市年平均气温 21，降水量 1540 毫米。常年最热月是 7 月，平均气温 28.5，极端最高气温达 38.3；常年最冷月是 1 月，平均气温 11.4，极端最低气温零下 2.7 至零下 6.4。年平均降雨量 1540.3 毫米。夏季降雨最多，占年降雨量的 41.5%。年平均日照时数 2009.8 小时。风向比较稳定，以西北风频率最高，东南风次之。自然环境优越，无霜期长，光照充足，四季宜耕宜牧，具有发展农、林、果、牧、渔等各业的有利气候条件。3 3.3 3.2 2水水文文条条件件兴宁北部的罗浮镇属东江流域，镇内河溪均流入东江上游的渡田河。其余 19 个镇（街道）属韩江流域，镇内 423、6 条河溪水流入韩江上游的梅江。宁江（古称左别溪）贯穿兴宁南北，是流域面积最大的梅江支流，北起江西省寻乌县荷峰畲，南至水口圩汇合梅江，全长 107 公里，从合水至水口主干河道长 57.5 公里，沿途接纳 32 条山溪小河，流域面积1364.75 平方公里，占全市总面积的 65%。3 3.3 3.3 3工工程程地地质质条条件件兴宁处于粤东北山丘地带，受北东至南西走向的莲花山脉和罗浮山脉控制。最高峰阳天嶂海拔 1018 米，最低处水口圩镇海拔 100 米，高低差 917 米。地形地势总趋势是北西向南东逐渐下降，而南部则由南向北递降。南北狭长，北起阳天嶂，南至铁牛牯峰（海拔 998 米）直线距离兴宁24、市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第13页100 公里；东西最宽处，径心分水坳（海拔 400 米）至叶南筠竹坳（海拔300 米）直线距离 36 公里。境内四周山岭绵亘，中部为 300 多平方公里的断陷盆地。整个市（县）境形似扁舟。兴宁地貌类型主要分为 5 类：平原、阶地、台地、丘陵、山地。其中，海拔 200 米以下的平原、阶地、台地等 3 类占总面积的 38.1%；海拔200 米至 400 米的丘陵占 49.69%；海拔 400 米以上的山地占 12.21%。本项目所在地距市中心约十多公里，现状周边有规划中道路，现状建筑较少；现状地形周边较为平坦。根据25、广东省地震烈度区划图（1990年），该场区处于地震基本烈度度区，抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 0.05g。3 3.4 4自自然然资资源源3 3.4 4.1 1水水资资源源兴宁位于莲花山脉北坡，为背风地带，降雨量相对偏少。据水文观测资料推算，境内各流域多年平均产水总量 31.93 亿立方米，年蒸发量15.85 亿立方米，年平均径流量 13.48 亿立方米，丰水年径流量 19.81 亿立方米，枯水年径流量 7.96 亿立方米，平均产水量每平方公里 64.8 万立方米，每亩平均 432 立方米，相当于梅州地区每平方公里产水量 80.6万立方米的 80.4%。3 3.4 4.2 2矿26、矿产产资资源源兴宁市是广东省矿产资源开发利用较早的地区之一，矿产资源开发利用历史悠久。矿产资源种类丰富，全市已找到矿产有煤、铀、铁、锰、兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第14页矿泉水、地下热水等 39 种。截止至 2016 年底，全市共有持证矿山 42 家。按开发利用状态划分，停采矿山 15 家、正在开采矿山 19 家，未利用矿山 10 家；按矿山开采规模划分，大型矿山 6 家，中型矿山 5 家，小型矿山 33 家。全市煤炭已探明储量 1.47 亿吨，石膏已探明储量占全省的 28%，矿泉水已探明储量 411 立方米/日，石灰石、铁矿等资源储量也相27、当丰富，矿产资源潜在价值高。3 3.5 5交交通通条条件件3.5.1 现现状状交交通通兴宁市现状对外交通包括 2 条铁路（梅龙高铁、广梅汕铁路）和 4条高速（济广高速、长深高速、汕昆高速、梅汕高速），主要问题为北向至赣州对外交通不足。现状内部干线公路包括 2 条国道（G205、G355）和 7 条省道，其中东西向主要为 G205、S228、G355，南北向主要为 S226、S225。3.5.2 交交通通规规划划规划建设梅河韶高速，与现状汕梅高速、长深高速形成三条东西向的骨干高速路网；谋划兴畲高速北延线，与现状兴畲高速速公路麻布岗互通出口至罗浮连接线公路工程（兴宁段）建设，实现北部镇与粤港澳大湾28、区的高速联通，打造高效畅通的高速公路网。未来双龙高铁的建成也将极大的提高兴宁的交通区位优势。本项目建设地点邻近叶塘高速出入口，且园区内部骨架路网已形成，交通条件较为便利。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第15页第第四四章章项项目目建建设设内内容容及及规规模模4 4.1 1建建设设内内容容4 4.1 1.1 1安安置置房房兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目安置区共有五个区域，分别是 A 区、B 区、C 区、D 区、E 区。本项目主要为 A 区以及 B 区共 2 个区块以及部分配套市政道路的建设。A、B 区新建安置房共 12 栋，建29、设用地面积约为 36354 平方米，建筑面积约为 145789 平方米，计容建筑面积约为 116844 平方米（住宅计容建筑面积约为 105406 平方米，商铺计容建筑面积约为 11438 平方米），不计容建筑面积约为 28945 平方米。配套市政道路面积约 10616 平方米（包括建设红线范围内市政道路约 3671 平方米，红线范围外市政道路面积约 6945 平方米。建设配套市政道路给水管约 917 米、污水管约 918 米和雨水管 918 米）。其中：A 区位于叶塘安置区二期南侧，规划用地面积 14047 平方米，约 21.1亩，新建安置房 5 栋，新建建筑面积约为 54346 平方米（其30、中新建地上建筑面积约为 43546 平方米，新建地下建筑建筑面积约为 10800 平方米），建设配套停车位约 355 个，安置约 320 户。建设小区内配套道路约 4659平方米，建设给水管道约 1027 米，污水管道 1029 米，雨水管道约 1030米。B区位于安置区规划幼儿园与小学北侧，规划用地面积25978平方米，约 39.0 亩（包括建设配套市政道路面积约 3671 平方米（红线范围内）。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第16页新建安置房 7 栋，新建建筑面积约为 91443 平方米（其中新建地上建筑面积约为 73298 平方米，新建地31、下建筑建筑面积约为 18145 平方米），建设配套停车位约 608 个，安置约 528 户。建设小区内配套道路约 3680平方米建设给水管道约 729 米，污水管道约 734 米，雨水管道约 735 米。建设规模统计详见下表，项目总平面图详见下图：A、B 区安置房建设规模统计表序号项目名称计容建筑面积（）其中安置户数（户）住宅面积（）商业面积（）1叶塘安置区三期（A、B 区）11684410540611438848兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第17页第第五五章章项项目目规规划划建建筑筑设设计计方方案案5 5.1 1规规划划设设计计依依据据（一32、）建筑设计防火规范GB50016-2014（2018 年版）（二）城市居住区规划设计标准（GB50180-2018）（三）城市道路交通组织设计规范（GB/T 36670-2018）（四）民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019）（五）城乡建设用地竖向规划规范（CJJ83-2016）（六）建筑结构荷载规范（GB 50009-2012）（七）混凝土结构设计规范（GB 50010-2010）（2015 版）（八）建筑地基基础设计规范（GB 50007-2011）（九）砌体结构设计规范（GB 50003-2011）（十）中国地震动参数区划图（GB18306-2015）5 5.2 2规规划划设设33、计计理理念念及及原原则则5 5.2 2.1 1 规规划划理理念念（1）强调“以人为本”的思路，处理好人与建筑、人与交通，以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、市民活动广场、绿化空间之间的和谐。（2）坚持社会效益、环境效益统一的原则，优化用地方案，各项配套设施应当健全。设计必须满足环保、绿化、消防、人防、节能等各方面的要求。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第18页（3）提倡“性能化与个性化相结合”设计风格，创造一个环境优美、功能完善、新颖别致的住宅建筑。坚持实用、经济、美观的原.则，积极采用新材料，推广新技术。5 5.2 2.2 2 规34、规划划原原则则（1）土地利用集约化原则：合理配置空间资源、优化用地方案，综合布置各项建设用地和小区管理设施；（2）因地制宜的原则：根据地形现状，充分考虑周边环境因素，因地制宜地进行平面布局；（3）经济实用的原则：项目应充分优化结构主体，在满足停车需求的前提下尽量减少地下车库的面积，减少投资。5 5.3 3总总图图设设计计本项目主要分为 2 个区块建设，包括安置区 A 区和安置区 B 区。在总体布局上利用市政道路及小区内部道路，兴业大道（规划路）将安置区 A、E 区与 B、C、D 三个区分成两部分布置，C 区环绕稻田公园布置，形成了良好的宏观空间序列和清晰明确的分区空间结构，将传统的邻里关系布置35、与现代的绿化景观有机结合。小区建筑在各个区域灵活布置，使人在步行路上散步时移步易景，高层采用点状式布置，局部采用错接的形式，构筑大小不同的变化空间。利用建筑围合空间规划公共绿地，绿地以种植植被、铺装、园林小路、特色景观小品相结合，创造安静和谐的社区环境。空间疏密有序，既能兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第19页满足住宅空间的安全与宁静，又可反映出传统居住区繁华与充满生机的特点。5 5.4 4建建筑筑设设计计5 5.4 4.1 1 建建筑筑设设计计依依据据、标标准准（一）工程建设标准强制性条文房屋建筑部分（2013 年版）（二）民用建筑设计统一标准36、GB50352-2019（三）建筑设计防火规范 GB50016-2014(2018 年版）（四）住宅建筑规范GB50368-2005（五）住宅设计规范 GB50096-2011（六）无障碍设计规范GB50763-2012（七）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-2014（八）绿色建筑评价标准GB/T50378-2014（九）屋面工程技术规范GB50345-2012（十）建筑防烟排烟系统技术标准GB51251-20185 5.4 4.2 2 墙墙体体工工程程1、外墙：除钢筋砼墙外，采用 200 厚、强度 A7.5 密度级别 B07 加气混凝土砌块，WM Mb5.0 专用砂浆砌筑。37、2、内墙：采用 200 厚 MU7.5 粉煤灰烧结实心砖，M7.5 混合砂浆砌筑。用于楼梯间墙、分户墙、电梯间隔墙等；采用 100 厚 MU7.5 粉煤灰烧结实心砖，M7.5 混合砂浆砌筑。用于厨房、卫生间墙体；其余内墙采用 100 厚、强度 A7.5 密度级别 B07 加气混凝土砌块，WM Mb5.0 专用兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第20页砂浆砌筑。3、卫浴、阳台、露台墙体：墙体做 200 高 C20 的混凝土墙基，厚与墙体相同。4、墙体稳定性要求：墙体长度5m 及悬挑梁上墙体端部及每 3 米立构造柱与梁板拉结。5、墙与柱子交接处及内外墙38、交接处应设拉结筋，沿高度每 0.5m 设2O 伸入墙内长 1m。6、凡墙体不同材料交接处墙基加挂一层钢丝网（120 x20）拉接，搭接宽度 200mm，内墙管线开槽并排走管大于两根处也应挂钢丝网。7、凡外墙为蒸养加气砼砌块或住宅9 层或公建高度24 米者,外墙面满挂钢丝网。8、凡墙上预留或后凿的孔洞，待设备及管线安装完毕后须用 C20 细石砼填实，然后再做粉刷饰面层。9、门垛宽度除注明外，其余均为 100。凡 100 以内内外墙门垛以及窗与外墙不正交窗垛均用与相邻结构钢筋墙柱同强度的素混凝土随相邻结构钢筋墙柱同时浇注。5 5.4 4.3 3 建建筑筑装装修修工工程程1、各种装修材料的质量、颜色39、规格尺寸等均应选好样品，先做样板（或色板），经建设单位和设计单位协商认可后，才能订货、施工。2、凡风道、烟道、竖井内壁砌筑灰缝须饱满，并随砌随原浆抹平，保证风道密实，内侧平整，风道底部建筑垃圾应清理干净。除钢筋砼电梯井道不作粉刷外，有检修门的管道井内壁采用水泥砂浆抹平。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第21页3、凡柱和门洞口阳角处均应做宽 50、高 2000、厚 20 的水泥砂浆护角。4、有吊顶的房间，其粉刷或装饰面层应做至吊顶标高以上 100mm处。5、门窗油漆及铁件防腐要求:木材表面满刮腻子磨光后，刷底漆两遍面漆两遍；金属材表面除锈后，刷防40、锈漆两遍面漆两遍，漆样和颜色详大样；预埋木砖满浸防腐油，木材与墙（砼）接触的面刷防腐油两遍；非露明铁件除锈后刷两遍防锈漆。5 5.4 4.4 4 门门窗窗工工程程1、凡窗台高低于 900 且窗外无阳台、平台之外窗加设距可踏面 900高安全防护栏杆。2、所有门窗的小五金配件必须齐全，不得遗漏。3、门窗立樘位置：除注明者外，窗一般居墙中；门与开启方向墙面平，卫生间门门扇宜高出地面 20mm。4、凡外墙推拉窗均应加设防窗扇脱落的限位装置、排水构造。5、外门窗主要物理性能要求如下：兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第22页5 5.4 4.5 5 防防水水工41、工程程地下室防水：1、防水等级及设防标准：防水等级为一级，地下室顶板防水等级为一级，设防标准采用抗渗钢筋混凝土。2、设防要求及质量保证措施：地下室侧壁迎水面防水层设防高度应比室外地坪高出 500mm，迎水面防水层必须作保护层，底板迎水面防水层的混凝土垫层厚度150mm，强度C15。自防水混凝土结构厚度250mm，变形缝处300mm；迎水面钢筋保护层厚度50mm。所有穿地下室外墙的管道，必须预埋防水穿墙套管。结构上的埋设件应预埋，埋设件端部或预留孔（槽）底部的混凝土厚度不得小于 250mm。防水混凝土应连续浇筑，不宜留设施工缝。当必须留缝时，应留在高出底板表面不小于 300mm 的墙体上。3、地42、下室顶板设防：临空且具有厚覆土层的地下室顶板，防水做法参照种植屋面，排水坡度为 0.3%0.5%，顶板防水层应与侧壁闭合。屋面防水：1、刚性防水层中不得埋设管线等其它预埋件。卷材搭缝口应采用与卷材材质相当、材性相容的密材料封严。2、屋面排水坡度2%，天沟檐沟纵向坡度1%；女儿墙顶横向排水坡度为6%并向内倾斜。卫生间、浴室、阳台、厨房防水：1、卫生间内外墙离地面 200 高处捣 C20 墙基同墙厚，卫生间内墙应全部做防水处理。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第23页2、地面找坡并坡向地漏（或地沟），找坡坡度2%；地漏及穿楼板管道待安装完毕后用细石混43、凝土封严。3、管根及地漏周围应预留 10 x7（宽 X 深）的凹槽，用防水胶等密封材料封严，并与防水层闭合。外墙防水：1、找平层的强度等级应M7.5，与墙体基面的抗拉粘结强度不宜低于 0.4MPa。外墙变形缝必须作防水处理外墙有凸凹的部位应做滴水和泛水处理，外窗的窗檐必须做滴水，窗台必须做泛水。2、外墙防潮：在室内地坪以下 60 处做 20 厚 WP M20 水泥砂浆防潮层（加 35%防水剂，当为钢筋混凝土构造或此处以下为砌石构造时可不做），室内地坪标高变化处防潮层应重叠搭接 200mm 宽。5 5.5 5结结构构设设计计5 5.5 5.1 1 设设计计依依据据、标标准准（1）建筑结构可靠度设44、计统一标准（GB50068-2018）；（2）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；（3）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；（4）建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；（5）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）（2015 版）；（6）砌体结构设计规范（GB50003-2011）；（7）建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；（8）建筑桩基础规范（JGJ94-2008）；兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第24页（9）岩土工程勘察规范（GB50021-2008）。5 5.5 5.2 2 基基础础45、选选型型及及处处理理根据工程所处地域的工程地质概况，初步确定本工程基础采用桩基础和独立基础（最终依据进一步的地质勘探报告确定基础形式）。5 5.5 5.3 3 上上部部结结构构项目上部结构为现浇钢筋混凝土框架结构。楼层均采用现浇钢筋混凝土梁、板，楼梯采用现浇钢筋混凝土结构。5 5.6 6绿绿化化景景观观兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）内的景观空间强调温馨宜人，并充满生活气息，使其成为小区居民户外活动的中心以及交流场所,充分利用住宅之间的空地进行绿化布置，绿化造景朴实但充满家园温情。本工程绿化依据城市道路绿化规划与设计规范CJJ75-97 和园林绿化工程施工及验46、收规范CJJ/T82-2012 执行。一、苗木种植（1）种植时首先检查各种植点的土质是否符合设计要求，有无足够的基肥、基肥是否与泥土充分拌匀等。基肥与土球底应值得注意的是，种植时接触部分应铺放一层约 10cm 厚没有拌肥的干净种植土。（2）成列的乔木应成一直线，并按种植苗木的自然高依次排列；自然点植的花草树木应自然种植，高低错落有致。列植在道路边的乔木，其树干中心与道路缘石外侧距离不得小于 0.75m。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第25页（3）种植土应捣碎使植物根系与土充分接触，最后用木棍插实起土圈、浇足定根水，扶正并固定树木。大乔木移植应注47、意新种植点树木的东西南北朝向最好能与原苗木培植点的朝向相同（结合苗木的观赏面），并讲究大乔木移植其它方法，以保证大树移植成活率。二、绿化养护绿化养护期一年。在养护期内负责清理杂物、浇水保持土壤湿润、追肥、修剪整形、抹不定芽、防风、防治病虫害（应选用无公害农药）、除杂草、排渍除涝等，其它具体措施如下：（1）追肥：主要追施氮肥和复合肥。草地追肥多为氮肥，在养护十二个月内，按面积计算约每月每平方米 50g（分 23 次）尿素做追肥，可撒施或水施；花木和乔灌木最好施用复合肥。（2）抹不定芽及保主枝：截干乔木，成活后萌芽很不规则，这时应该将设计的最低分枝高度以下的全部不定芽抹掉，在最低分枝高度以上选 348、5 个生长健壮、长势良好、有利于形成均匀冠幅的新芽保留。（3）浇水：为确保土壤适当潮湿利于良好生长，所有植物都要加强肥水管理。在早期的成活阶段应勤浇水，干旱季节应每日浇水，潮湿季节在需要时浇水。（4）除草：保证种植区域无杂草，至少每月应彻底除草一次，所有被去除掉的覆盖料与土壤应重新填回。将所有除掉的杂草与垃圾搬离绿地。（5）稳固：应随时对植物和支撑木棍进行加固，特别是暴枫雨和台兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第26页风季节。（6）修剪：修剪以加速植物繁茂生长，促进开花，所有死、坏枝条及枯花应及时去除。修剪时期依不同植物品种而定。用锋利剪刀修剪整齐49、切口避免撕破，修剪枝条时切口应与茎齐平。所有直径3cm 的切口应涂以适当保护材料。（7）病虫害防治：以预防为主，定期检查所有地面植物是否被病虫害感染。鉴定感染特征，种类；及时消除所有病害。5.5.7 7绐排水绐排水、消防消防工程工程5.5.7 7.1.1给水工程给水工程根据城市给水工程规划规范（GB 50282-2016)，安置区供水将由邻近的市政供水管道引入解决。安置区内给水管网布置成环状管网供水，以保证供水的可靠性。给水采用生产、生活、消防合一制，根据市政供水压力情况采取分区供水，城市供水压力以下用水采用市政压力直接供水。5.5.7 7.2.2排水工程排水工程排水体制以室内污废分流，室外雨50、污分流设计。1 1、室内排水、室内排水生活污水排水系统，设升顶通气立管，各层卫生间的污水均排入生活污水管，集中排入室外污水管。2 2、室外排水、室外排水排水系统采用雨、污水分流制。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第27页污水经设在室外污水管网集中后，自流排入预留污水管。屋面雨水经雨水斗收集再经雨水立管排至室外雨水管道，场地雨水经雨水蓖收集后排至室外雨水管道。基地雨水量按成都暴雨强度公式计算，屋面雨水设计重现期为 10 年，基地雨水设计重现期为 3 年，雨水分5 处排入市政预留雨水管，其中 4 处流量为 180L/s，1 处流量为 356L/s。551、.5.7.37.3消防消防1 1、消防水源、消防水源利用城市自来水作为消防水源。室外消防用水利用基地内环状生活给水管。2 2、消防用水量、消防用水量根据建筑设计防火规范，本工程建设项目的室外消火栓用水量为 20L/S，室内消火栓用水量为 15L/S；自动喷淋用水量为 15L/S；火灾延续时间室内外消火栓为 2 小时，自动喷淋为 1 小时。见下表：消防用水量表消防用水量表用水类别用水标准（L/S）灭火时间（h）总用水量（m3）备注室外消火栓202144室内消火栓152108室内自动喷水15154总计3063 3、室外消防系统、室外消防系统室外消防给水与生活给水共用给水系统，采用环状管网，环网通过52、二条 DN100 进水管与市政给水管相接。在环状管道上设置 DN100 地上式室外消火栓。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第28页4 4、室内消防系统、室内消防系统设置室内消火栓和自动喷水灭火系统。消火栓系统和自动喷水灭火系统给水由消防泵组加压后供给。消防车库应设有供消防车补水用的室内消火栓或室外水鹤。5.5.7.47.4管道材料管道材料1 1、给水管道、给水管道室外埋地管拟采用 PE 给水管，室内给水管拟采用铝塑管（UPVC、PPR）。2 2、排水管道、排水管道室内拟采用 PVC-U 塑料排水管，室外拟采用 PVC-U 硬聚氯乙烯双壁波纹管，承53、插粘接。3 3、消防器材消防器材本工程按轻危险级在每层消火栓箱附近设2具2Kg装手提式磷酸铵盐干粉灭火器。5.5.8 8供配电工程供配电工程5.5.8 8.1.1设计依据设计依据1、20kV 及以下变电所设计规范（GB 50053-2013）2、3110kV 高压配电装置设计规范（GB 50060-2008）3、电力装置的继电保护和自动装置设计规范（GB/T 50062-2008）4、供配电系统设计规范（GB 50052-2009）5、建筑物防雷设计规范（GB 50057-2010）兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第29页6、民用建筑电气设计标准54、（GB 51348-2019）6、兴宁市供电局提供的资料。5.5.8 8.2.2线路敷设线路敷设所有电力线均沿安置区内道路埋地敷设，无电缆沟的应采用塑料套管，横跨道路时采用已防腐防锈处理的钢管，同时应预留多一根。10kV线路埋深 1.0m,0.4kV 线路埋深 0.8m。电力线路与地面上、下的各种管线、设施的安全距离应符合城市电力规划规范中附录 D 的规定。埋地敷设的电力线路原则上沿路东、路南敷设，与弱电线路分置道路二侧。5.5.9 9通讯工程通讯工程信息通信线路、电信线路、CATV 线路及宽带网线路均沿安置区内道路用光缆埋地引入。安置区内电信线路接入率为100%，CATV入户率为100%，移55、动通信信号覆盖全区。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第30页第第六六章章环境保护环境保护6 6.1.1设计原则设计原则依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则，对本次设计产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。6 6.2.2设计依据设计依据（一）中华人民共和国环境保护法；（二）中华人民共和国大气污染防治法（2018 年修正）；（三）中华人民共和国固体废物污染环境防治法（2020 年）；（四）中华人民共和国水污染防治法（2017 年）；（五）中华人民共和56、国环境噪声污染防治法（2018 年修订）；（六）中华人民共和国水土保持法（2011 年）；（七）中华人民共和国清洁生产促进法（2012 年）；（八）国务院令第 253 号建设项目环境保护管理条例；（九）国务院国发(1996)31 号国务院关于环境保护若干问题的决定；（十）广东省建设项目环境保护管理条例。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第31页6 6.3.3施工期和营运期的主要污染施工期和营运期的主要污染（一）施工期主要污染源1、噪声施工期的噪声是建筑工程敏感的环境问题之一，主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和工具的使用，包括:土石方施工阶段：挖57、掘机、装载机、推土机、运输车辆等。混凝土浇筑阶段：混凝土搅拌机(运输车辆)、振捣棒等。结构施工阶段：地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支拆模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等。装修及机电设备安装阶段：拆脚手架、石材切割、电钻、电锯等。2、废水主要包括施工废水、雨水等。施工现场应设置独立的雨、污水管网，雨水、污水经处理后排入市政管道。3、废气包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气以及施工中的二次扬尘。施工作业场地近地面空气中 TSP 可达 1.5-3.0mg/m3。4、固废主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等。5、扬尘主要包括：土石方施工、现场搅拌、裸露土地、58、建筑垃圾的存放运输、锅炉、厨灶等产生的易散落、易飞扬细颗粒材料。（二）营运期主要污染源兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第32页1、噪声项目建成后，建筑物配备的机电设备如柴油发电机、通风机、水泵等工作时会带来一定的噪声污染。片区主要道路亦会产生一定的交通噪声。2、废水项目建成后，废水排放以生活污水为主，另有少量的车辆清洗、绿化、道路清洗水和不可预见水。3、废气项目建成后，进出的车辆排放汽车尾气，将对环境造成一定影响、柴油发电机的废气、以及居民的厨房油烟。4、固废主要为生活废弃物。6 6.4.4环境保护措施环境保护措施（一）施工期环境保护1、噪声根据59、 GB 12523-90建筑施工场界噪声标准，施工阶段不同，噪声限值也不同。夜间除打桩阶段为禁止施工外，其它阶段限值为 55dB，因此，应提倡文明施工，减少人为噪声，尽量采用低噪声有消声设备的施工机械，建立健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措施。常见的控制措施有：消声、吸声、隔声和阻声。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第33页虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声学环境产生严重影响，极易引起人们的反感，应予以重视，建议采取以下噪声防治措施：（160、）采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养，以降低声源声级；（2）施工尽量在白天进行；（3）将有固定工作地点的施工机械应尽量设置在距居民区较远的位置，并采取适当的封闭和隔声措施;（4）高、中考前半个月，禁止非抢险抢修且产生噪声污染的夜间施工作业。2、废水施工期产生的含悬浮物和.少量石油类施工废水排入市政排污管，建议修建隔油池、沉砂池，施工期废水经隔油、沉淀后排放。3、废气为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：（1）施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量;（2）对开包的水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产61、生的扬尘采取洒水、限制车速抑尘措施，以减轻对施工区附近近地面环境空气质量的影响;（3）运渣车辆不得超高运输，并覆盖塑料布，以免洒落。4、固废兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第34页施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处置的全过程进行统筹管理，不仅应着眼于对已产生的固废进行处置，更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施，减轻水土流失对水体的污染；产生的弃土和施工废料应运往指定的地点填埋；施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等。5、扬尘62、可采用现场设置围挡，实施淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭，使用清洁燃料等措施进行控制。（二）营运期的环境保护1、噪声选用高效低噪及振动小的设备，振动设备基础均设置橡胶或弹簧减振器，配备电机设隔音罩。通风机等振动设备与管道连接处设软接头、减振支、吊架，水泵基础加减振垫。通过这些措施，可以有效的减少营运期机电设备噪声对周围声学环境的影响。2、废水所有生活污水排入市政管网，经生化处理达到标准后排放。3、废气平时地下车库设通风风机，车库内排气经竖井引至楼顶排放，对空气环境的影响不大；如小区内提供餐饮服务，应安装油烟净化设施和专用通道，油烟道引至楼顶排放，对环境的影响很小。4、固废兴宁市产业转移工业园叶63、塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第35页生活垃圾袋装化，并设垃圾收集点，城市垃圾处理场统一处置，不得造成二次污染。6 6.5.5环境影响评价环境影响评价项目建成后，经所采取的污染物防治措施后，生活污水排放至安置区的城市污水管道，经污水处理厂处理达标后排放，废水中主要污染物大幅度减少，对地表水及宁江水域影响甚小；生活垃圾通过小区物业管理部门定期对垃圾袋装收集，清运到指定垃圾处理场，对区域内的环境卫生影响不大。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第36页第第七七章章绿色建筑绿色建筑据统计，中国既是能源大国，又是能耗大国，其建筑能64、耗总量在能源消费总量中所占的比例己从上世纪 70 年代末的 10%，上升到近年的 27.8%。为了降低建筑能耗，建设部于 2005 年发布了公共建筑节能设计标准，于当年 7 月 1 口起正式实施。这是我国批准发布的第一部公共建筑节能设计的综合性标准。该标准就室内环境节能设计算参数、建筑与建筑热工设计、采暖通风和空气调节节能设计等作了明确的规范。2006年 11 月 9 口，建设部下达了建质2006277 号“关于全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇的通知”，对施工图设计中的节能专篇内容做了规定。因此，本项目建设成绿色建筑示范项目，将会产生良好的展示和示范效应，不仅有利于建筑节能、节水、节材、节65、地、环保生态、可再生能源利用等技术在梅州的推广，还有助于加快绿色建筑理念普及，促进循环经济和生态文明建设，具有良好的生态环境效益。7.1节地与室外环境节地与室外环境7.1.1环境噪声控制环境噪声控制项目位于兴宁市叶塘镇 S226 东环路以东，叶塘安置区二期周边，项目所在地距市中心约十多公里，现状周边有规划中道路，现状建筑较少；现状地形周边较为平坦，场地环境噪声要求符合现行国家标准声环境质量标准(GB 3096-2008)的规定。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第37页1.根据交通规模预测交通噪声量，通过计算机模拟分析交通噪声对建筑区域声环境的影响66、。2.通过区域周边绿化配置形成噪声防护屏障。7.1.2室外风环境控制室外风环境控制要求建筑总平面的布置和设计有利于室内自然通风，建筑周围人行区风速低于 5m/s，不影响室外活动的舒适性。1.利用电脑模拟建筑室外风环境，为建筑方案提供优化建议。如优化建筑布局、建筑截面面积，建筑体形以及建筑高度等。2.通过绿化配置，减少室外局部风力放大。7.1.3生态场地设计生态场地设计对场地和景观设计进行优化，设计透水地面，有利于雨水回收，减低热岛效应，改善生态环境。1.建筑周边、庭院的地面和公共广场等采用透水铺设。主要采用地下停车场，地上车位采用嵌草砖(草皮砖)铺装地面。人行道采用透水砖铺装地面。2.关注各种67、下垫面的吸热特征，选择浅色与可反射适当太阳能的铺装饰面，保证有绿化覆盖率和遮荫率。3.绿化设计优先选择适宜当地气候和土壤条件的乡土植物，采用包含乔、灌木的复层绿化；生态绿地、墙体绿化、屋顶绿化和垂直绿化等多样化的绿化方式。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第38页7.2节能设计节能设计7.2.1建筑造型节能建筑造型节能1.利用数值模拟软件对建筑造型和形体模拟，进行优化设计，如体型控制，选择浅色外墙饰面;对朝向与窗墙面积比进行有效控制等。充分利用自然通风。2.设计建筑自遮挡，达到良好的外遮阳效果，降低外窗成本。7.2.2建筑部件节能建筑部件节能1、外68、窗综合遮阳遮阳设施要求构造简单、经济、耐久、轻巧、美观；一般可分为：水平式、垂直式、综合式、挡板式等四种。各种遮阳设施又有固定式及活动式两种，活动式使用灵活，但构造复杂，造价较高，建议采用综合固定式。2、屋面有土或无土种植或屋面遮阳利用建筑屋顶作为种植屋面，适合于夏热冬暖等阳光资源丰富的地区。屋面覆盖种植土、轻质材料使整体屋面的热惰性提高，水分也容易蒸发，会使室内具有冬暖夏凉的效果。此项技术建议在本项目中广泛应用。3、东、西外墙采用花格构件或爬藤植物遮阳花格构件式挡板利于遮挡太阳高度角较低、正射的阳光，主要适用于东、西外墙。花格构件挡板又称蜂窝形挡板遮阳，间隔宜小，深度宜兴宁市产业转移工业园叶69、塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第39页大，可用 NT 预制件或轻金属板制造。7.2.3建筑材料节能建筑材料节能1、利用数值模拟软件，对建筑进行节能模拟计算，优化设计方案，选择低投高效的材料。2、外窗采用低辐射(low-e)镀膜单层或中空玻璃低辐射(low-e)镀膜中空玻璃具有反射长波辐射热的功能，利用了抛光金属材料表面具有超低长波发射率的特点，起到隔热作用，降低外窗传热系数。7.2.4可再生能源可再生能源兴宁地处北回归线以南，太阳辐射量丰富，全年约 300 天左右具有采集太阳能的条件。因此，本项目可采用太阳能光热系统，为住户提供太阳能热水，太阳能保证率不低于 45%70、，以达到太阳能在建筑中的规模化应用。7.2.5设备节能设备节能1、空调设备节能（1）利用建筑能耗动态模拟分析软件优化设计，采用高能效比空调设备，空调设备的性能系数满足国家公共建筑设计标准的相关规定。（2）节能环保型空调设备应采用臭氧层破坏系数为 0 的 HFC 新型冷媒。2、照明系统节能兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第40页在保证照明方式合理性的前提下，优先采用高效节能照明产品;采用节能型控制方式;在公共区域设置智能化控制，提高建筑照明的有效性，达到降耗目的，并充分利用自然采光技术减少室内照明负荷。7.3节水与水资源利用节水与水资源利用7.3.71、1雨水利用雨水利用兴宁雨量丰富，年总降雨量 1637 毫米，项目可充分利用雨水资源，进行绿化、洗车、道路冲洗、垃圾间冲洗等，提高非传统水源的利用率。本项目雨水利用方式：屋面雨水和室外场地径流雨水经处理后回用于绿化浇洒。7.3.2中水系统中水系统收集洗手池等处的排水与空调冷凝水，汇聚到中央储水池中，可采用生物处理工艺，如生物接触氧化等，并视情况不同继以沉淀、过滤或微滤等物化深度处理工艺；最终回用作为冲厕用水。在用地许可的情况下，也可考虑选用人工湿地等生态处理工艺。所有的再生处理工艺都应有消毒处理这个环节，以确保出水水质的安全。中水系统规模大小将按经济、合理的原则，按最大限度的可回收优质排水量进行72、设计。7.3.3建筑内节水建筑内节水1、节水器具兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第41页节水器具的选择包括节水型龙头、节水型便器、节水型淋浴器、节水型洗衣机等。公共部分选择节水器具的同时应结合其卫生、维护管理和使用寿命考虑。2、分用途设置用水计量仪表对于建筑内部，不同供水水质、不同用途的给水管道上应分别设置计量仪表;对于室外，不同水源、不同用途的给水管也应分别设置计量仪表，如绿化用水、景观补水、市政给水等给水管道上均应分别设置计量仪表。7.4节材与材料资源利用节材与材料资源利用7.4.1节材措施节材措施1、建筑造型要素简约，无大量装饰性构件。施工73、时进行土建与装修工程一体化设计施工，不破坏和拆除己有的建筑构件及设施。结合建筑体形设计功能性构件，达到建筑美学和功能性一体化。2、采用低能、低材耗、耐久性好的新型建筑体系。本项目多层建筑采用钢筋混凝土框架结构，高层建筑采用框支剪力墙结构。建筑结构材料合理采用高性能混凝土、高强度钢，节约材料用量。现浇混凝土全部采用预拌混凝土，部分砂浆采用干混砂浆。7.4.2绿色建材绿色建材1、选用耗能低、高性能、高耐久性和本地建材，减少建材在全寿命周期中的能源消耗;建筑材料就地取材，至少 90%(按质量计)的建筑材料兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第42页产于距施74、工现场 500 公里范围内。2、选用可再循环、可再利用和可再生的建材；在建筑设计选材时考虑使用材料的可再循环使用性能。在保证安全和不污染环境的情况下，可再循环材料使用重量占所用建筑材料总重量的 10%以上。3、选用可降解、对环境污染少的建材;建筑材料中有害物质含量符合国家标准 GB 18580-18588 和 建筑材料放射性核素限量GB6566 的要求。4、使用原料消耗量少和采用废弃物生产的建材，混凝土和砂浆可采用工业废弃物如粉煤灰、沸腾炉渣等取代部分水泥作胶凝材料或作填料。5、设备、管道的选用和设置应便于维修、改造和更换。并应优先选用使用寿命更长、或可循环利用的设备和材料。6、使用其它高性能75、耐久性好、节能、环保的建筑材料，如给排水管均采用绿色环保的化学管材。7.4.3施工节材施工节材1、临时设施充分利用旧料和现场拆迁回收材料，使用装配方便、可再循环利用的材料；2、周转材料、循环使用材料和机具应耐用，维护与拆卸方便，且易于回收和再利用；3、采用工业化的成品，减少现场作业与废料;注重统一建筑模数，建筑部件尺寸规格化，采用工业化成品，减少现场作业；4、减少建筑垃圾，充分利用废弃物;料、可循环利用材料进行分类兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第43页列表统计，施工中对建筑主体中所使用的原始材回收利用废弃物。7.5室内环境质量设计方案室内环境76、质量设计方案7.5.1光环境优化方案光环境优化方案建筑室内采光系数满足国家标准建筑采光设计标准GB/T500165.42 的要求。1、进行自然采光的专项分析设计，采用室内采光系数模拟技术，改进室内平面功能布局，对外窗设计进行优化。2、人工照明系统与自然采光设计结合。实现办公区域良好自然采光效果，减少照明能耗。3、布置照明灯具时，通过对照明效果的计算机模拟，在满足国标的照度要求的基础上，实现照明功率密度低于国标的目标值，选择最佳布灯方案。7.5.2热环境优化方案热环境优化方案要求室外空气温度 280C 以下开窗通风室内热舒适性良好。充分利用自然通风改善室内热湿环境，降低夏季空调能耗。1、利用流体77、数值模拟技术，优化规划布局设计，使得场地各建筑单体的布局能够形成合理的风压，为良好的室内通风创造条件;2、利用流体数值模拟技术，优化房间开窗位置，开窗面积和开窗形式设计。尽量使室外新风顺利导入室内。外窗可开启面积大于外窗面积的 30%，房间地面面积的 10%。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第44页3、建筑外围护结构设计时选用必要的隔热保温措施，采用屋顶绿化或遮阳措施，控制屋顶和外墙内表面，提高室内热舒适水平。7.5.3声环境优化方案声环境优化方案建筑室内背景噪声符合现行国家标准民用建筑隔声设计规范(GB50118-2010)中室内允许的噪声标准78、中的二级规定。1、建筑构件隔声通过室外噪声模拟预测，确定建筑立面不同高度外窗位置的噪声超标量，根据室外噪声超标量选用外窗，对于室外噪声超标严重区域可采用隔声性能好的双层窗或自然通风降噪窗等措施。2、建筑设备隔声(1)电梯机房噪声防治:选择低噪声电梯，并对电梯机房进行隔声处理。电梯机房地面应建成宽频带浮筑地面，电梯曳引机，配电柜应安装在浮筑地板上，以防止噪声通过固体传声传到其他房间，机房内墙面和吊顶应做成吸声墙面和吊顶。(2)电梯井道噪声防治:选择合理的轿厢主导轨和电梯对重主导轨的滑行方式，如将电梯轿厢和对重的固定滑行方式改为滚动滑轮组合控制。以及在井道内设置吸声隔振措施，导轨与井道采用隔振和减79、振连接可以有效地防止噪声传入室内。7.5.4室内空气品质控制方案室内空气品质控制方案1、空气品质控制目标兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第45页空气质量达到环境空气质量标准（GB 3095-2012）所要求的优级水平。室内游离甲醛、苯、氨、氧和 TVOC 等空气污染物浓度符合国家标准民用建筑工程室内环境污染控制标准（GB 50325-2020）的规定。公共空间空气质量符合室内空气质量标准（GB/T18883-2002）的要求。2、技术措施(1)选用经济合理，性价比高，满足国家环保标准的装修材料;优先选择可净化空气，低 VOC 含量的建材;避免大面80、积使用同一种材料，以免由于某种有害物质积聚过多而造成室内污染物浓度超标;(2)人员聚集的空间，安装 C02和 VOC 传感器监测室内空气质量;地下车库安装 CO 和 VOC 传感器监测室内空气质量。(3)产生有害气体或使用化学品区域如实验室室等应设独立的污染物隔离排风系统;(4)建筑周边建设绿化隔离带，对大气飘尘、氮氧化物和二氧化硫具有很好的去除作用。7.6运营管理设计方案运营管理设计方案7.6.1资源管理方案资源管理方案资源管理包括节能与节水管理、耗材管理、绿化管理、垃圾管理四方面内容:1、节能与节水管理基地内管理部门制定节能和节水管理模式，对基地内所使用的资源兴宁市产业转移工业园叶塘安置区81、城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第46页如水、电、燃气等进行监控管理的措施，建立物业内部的节能和节水管理机制。2、耗材管理设备、管道的布置应方便维修、改造和更换;属公共使用功能的设备、管道应设置在公共部位，以便口常维护与更换。建立物业耗材管理制度，主要包括建立建筑、设备、系统的维护制度，减少因维修带来的材料消耗，使用各类绿色材料。3、绿化管理绿化管理制度包括:对绿化用水进行计量，建立并完善节水型灌溉系统;规范杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学药品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害。4、垃圾管理垃圾成分主要以有机垃圾和可回收垃圾为主。垃圾分类收集可以减少垃圾处理量和处理设备82、，降低处理成本，减少土地资源的消耗，循环利用资源，保护生态平衡，确保经济可持续发展。本项目应在管理阶段制定一个垃圾管理制度，对生活垃圾进行分类收集和改造利用。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第47页第第八八章章节节能能8 8.1.1总图布置总图布置在总图布置时建筑建筑尽量采用南北朝向，避兔西向开窗。争取较多房间有较好的朝向，并有利于开窗和组织好自然通风，做到冬暖夏凉。8 8.2.2建筑节能建筑节能（一）气候特点兴宁地理位置靠近北回归线，且近太平洋，属亚热带季风性气候。年平均气温 21.2，年平均日照时数 2000 小时。昼夜温差大，夏日长，冬日短83、，气候温和，光照充足，热量丰富，雨量充沛，偶有奇旱和严寒。（二）建筑节能措施在建筑中合理使用和有效利用能源，不断提高能源利用效率。建筑能耗指建筑使用能耗，其中包括采暖、空调、热水供应、炊事、照明、电器等方面的能耗。节能建筑就是对新建工程的墙体、门窗、屋顶等采用保温隔热的新材料、新技术和新工艺，改变室内热环境质量，达到“冬暖夏凉”的效果，提高人民的生活生活质量，改善生态环境。建筑能耗受当地气候条件、建筑热环境质量标准、室内空气质量标准、建筑热工性能、采暖空调设施性能和建筑使用管理情况等诸多方面共同制约，总体关系错综复杂。但建筑节能的关键是建筑设计。在建筑节能的设计中，以广东省民用建筑节能条例为指84、南，贯彻了以下设计原则：兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第48页1、改善建筑热环境，但不能压抑提高生活质量的需求；2、不能以牺牲室内空气质量效果为代价换取节能效果；3、不能影响和妨碍建筑其他功能的实现；4、采用新技术、新材料，提高建筑热工性能和空调设备的能源利用效率，降低单位建筑面积能耗；5、在本项目的规划和建筑设计中，对建筑节能进行了总体考虑，采用了如下具体措施：（1）本项目建设场地虽然受到城市总体规划的影响，但设计中力求避开建筑东西朝向，且体形系数不超过 0.4。各个房间尽量间间通风采光，开窗方位既照顾朝向又考虑采光通风，避免太阳直射。（2）85、项目内建筑间距宽阔，建筑间距较大，使每栋建筑都有利于冬季日照，提高室温，减少采暖能耗，由于总图布置开阔，小区内与外部的气流顺畅，室内通风气流与小区气流自然衔接，充分适应局地气候。环境、小区、室内大中小三种气流相辅相成，确保室内外空气新鲜，并强化夏季夜间自然通风，组织良好的穿堂风，利用室外冷风降温，凉爽舒适。巧妙有效利用自然风是节能的一个重要手段。（3）建筑四周绿地环绕，花园簇拥，美化环境，并削弱夏季太阳辐射对建筑的热作用，从而减少空调能耗。（三）本工程采用的主要节能技术1、墙体：按照国家建筑节能标准的要求，采用 200mm 厚的加气混凝土砌块作为主材，与 20mm 厚的膨胀珍珠岩内保温沙浆复合86、成住宅的节能墙体，增大墙体热阻，减少墙体冷、热桥产生的能耗损失，其传热系数兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第49页由 1.9w/降至 1.5w/以下。夏季外墙内表面最高温度小于 34。2、外窗：采用低辐射(low-e)镀膜中空玻璃窗，窗的形式为凸窗和矩形窗，不仅外观美观，使用寿命长，而且热工性能良好，Low-E 中空玻璃对 0.3-2.5um 的太阳能辐射具有 60%以上的透过率，白天来自室外辐射能量可大部分透过，但夜晚和阴雨天气，来自室内物体的热辐射约有 50%以上被其反射回室内，仅有少于 15%的热辐射被其吸收后通过再辐射和对流交换散失，故可87、有效地阻止室内的热量泄向室外。3、屋面：采用加气混凝土防水隔热叠合屋面，用防水砂浆作为胶结材料，将加气混凝土砌筑在钢筋混凝土板顶面上，然后在加气混凝土块上做一层防水砂浆保护层。这种屋面是将防水、保温、隔热与结构层合为一体的屋面体系。8 8.3.3给排水节能给排水节能根据我国现行供水情况及建筑用水情况，建筑给排水节能主要有以下几个途径：（一）尽可能利用太阳能用作住宅热水加热；（二）合理利用市政管网余压，采用分区给水方式；（三）采用节水型卫生器具，减少供水量，同时也减少供水能耗。减少马桶冲洗水量。目前，我国普遍采用冲水量6L 的马桶，则住宅可节水 14%，宾馆、饭店可节水 4%，办公楼可节水 2788、%。（四）厨房、沐浴、盥洗的节水厕房的洗涤盆、沐浴水嘴和盥洗室的面盆龙头若采用充气水嘴，可兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第50页节水且不减小水柱的直径，同时尽量选用节能型卫生器具。8 8.4.4电气节能电气节能（一）所有变配电设备、开关、关源及灯具，均采用新型低耗产品。公共照明开关尽量采用自断电延时开关。荧光灯自带电容器且变电所采用集中电容补偿以降低无功损耗。（二）选用低能耗的电气设备。（三）鼓励安置居民采用新技术、新家电，采用能耗比低的家用电器，同时建筑物设计中应充分考虑预留相应设备的空间和位置。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三89、期项目(A、B 区）可行性研究报告第51页第第九九章章项目实施进度计划及招投标项目实施进度计划及招投标9 9.1.1项目进度计划项目进度计划兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）由于规模大、建设项目多、项目复杂、投资大、时间长，考虑统一立项设计，分期建设，逐步完善。先进行首期工程的建设。项目总建设周期为 31 个月，其中建筑施工周期约为 25 个月，2022 年 7 月开始前期工作、施工建设于 2023 年 1 月开工建设，2025 年 1 月竣工验收投入使用。工程进度力求安排紧凑，互相衔接，以利于缩短建设周期，按时按质完成项目建设。详见兴宁市产业转移工业园叶塘安置90、区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）实施进度计划表。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第52页9 9.2.2项目招投标项目招投标9 9.2.1.2.1招标范围招标范围根据中华人民共和国招标投标法及广东省实施办法等有关规定，本项目的勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理及设备采购均采用公开招标方式进行，可以在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的设计单位、监理公司、施工企业和生产供应商，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。9 9.2.2.2.2招标方式招标方式建设单位在兴宁建设工程招标中心的监督和指91、导下，采用公开招标方式，委托有资格的专业咨询机构代理招标的技术性和事务性工作。按照招标投标法，招标人和投标人均需遵循招标投标法律和法规的规定进行招标投标活动。招标程序为：申请招标、准备招标文件、发布招标公告、进行资格审查、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、发送会议记录、接受投标书、公开开标、审查标书刊号、澄清问题、评标比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人。详见项目招标基本情况表。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第53页兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第92、54页第十章第十章投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措1 10 0.1.1投资估算投资估算1 10 0.1.1.1.1编制依据编制依据1咨经199811 号文，中国国际工程咨询公司编著的投资项目经济咨询评估指南；2建标2007164 号，中华人民共和国建设部市政工程可行性研究投资估算编制办法；32018 年广东省建筑及装饰工程综合定额、广东省安装工程综合定额、广东省市政工程综合定额、广东省园林建筑工程综合定额；4国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知发改投资20061325 号；1 10 0.1.2.1.2编制说明编制说明1建设项目总投资编制范围为兴宁市产业转移工业园叶93、塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）的建设投资。建设投资包括工程费用、工程建设其它费用、基本预备费和土地费用。2工程费用包括建筑工程费用、设备购置费用、设备安装工程费用及其他费用。3预备费包括基本预备费，基本预备费按工程费用和工程建设其它费用的 5%计取。4.土地费用。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第55页1 10 0.1.3.1.3项目投资估算项目投资估算本项目总投资为 57568.18 万元，其中工程建设费用为 44703.98 万元，工程建设其它费用 4399.05 万元，预备费 2455.15 万元，土地费用6010.00 万元94、。投资估算结果见兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）建设投资估算表。1 10 0.2.2资金筹措与运用资金筹措与运用本项目建设周期跨度为 4 年，从 2022 年 3 月开始至 2025 年 3 月完成，项目总投资 57568.18 万元，其中第一年投资 14392.05 万元，第二年投资 17270.45 万元，第三年投资 17270.45 万元，第四年投资 8635.23万元。投资计划与资金筹措表：兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第56页兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究95、报告第57页兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第58页兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第59页第十一章第十一章效益分析效益分析1 11 1.1.1 经济效益经济效益经济评价依据1、投资项目可行性研究指南；2、中华人民共和国公司法及其实施条例；3、中华人民共和国营业税暂行条例；4、中华人民共和国企业所得税法及其实施条例；5、财政部发布的其他财务制度、企业会计制度和近年会计制度改革的有关规定。1 11 1.2 2 营业收入营业收入本项目建成运营后，自身收益主要包括商铺租赁收入、广告费收入和停车位收入。本项96、目财务分析测算主要为物价部门要求收费标准及市场调查价格得出，若物价部门无具体价格标准要求，可由市场定价方式进行定收费标准。1、商铺租赁收入本项目商铺可供出租面积预计共约为11438m，考虑实际情况，出租率按70%计算。参考梅州市商铺租金情况，平均200元/m 月（每年单价上涨5%），故本项目商铺租金收入运营期第一年预计收入为1921.58万元。2、广告费本项目广告位暂按 150 个计算。考虑实际情况，广告投放率按兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第60页80%计算。广告位单价按 800 元/个月计算。故广告收入运营期第一年约为 115.20 万元（97、允许投放广告的前提下），单价每年上涨 5%。3、停车位收入主要包括道路两侧停车位运营期间停车收费收入。根据粤发改价格2015483 号，停车费收入标准统一按照按 25 元/个日的收入计（每年单价上涨 5%）。停车位负荷率运营期内暂定为 80%负载。项目建成后项目范围内停车位及停车场共计可设置停车位约963个，运营期第一年停车费收入约为702.99万元。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第61页兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第62页兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行98、性研究报告第63页1 11 1.3 3 营业成本营业成本本项目建成正式运营后，主要支出包括管理费用以及维修费。1、维护费用本项目维护费经营期每年按营业收入的 5%计取。2、运营管理费用本项目运营管理费用按营业收入 2%计取。总成本费用包括维护费用和管理费用等。经计算，年总成本费用为 5552.34 万元，经营期年平均成本费用为 347.02 万元。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第64页兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第65页三、项目利润及收益率在项目运营期内，年均收入约 4051.01 万元，年均99、成本费用约 347.02万元，年均税金及附加约 1240.46 万元，年均利润约 3284.71 万元，年均净利润约 2463.53 万元。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第66页兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第67页税前所得内部收益率为 9.55%，财务净现值 9142 万元，投资回收期为 13.11 年（含建设期）；税后所得内部收益率为 6.09%，财务净现值2101 万元，投资回收期为 15.36 年（含建设期）。详见下表：项目投资现金流量表。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期100、项目(A、B 区）可行性研究报告第68页兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第69页1 11 1.4 4 项目项目损益损益情况情况根据上述测算，兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）在债券存续期内的营运总收益为1 11 1.5 5 项目自身资金平衡相关收益情况项目自身资金平衡相关收益情况1、项目现金流测算表根据融资项目覆盖专项债券存续期内运营收入与成本费用测算数据以及项目债券融资成本，融资项目运营期内的现金流量情况如下表所示，表明融资项目的收入与支出能够实现总体平衡。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A101、B 区）可行性研究报告第70页融资项目运营期内项目现金流测算表金额单位:人民币万元2、预期债券存续期内项目收益偿还融资本息情况本融资项目收益为项目自身营运产生的现金流入，项目营运前需支付的融资利息由项目建设资金支付，预期自融资开始日至第二十年内，项目产生的政府性基金收入或专项收入用于偿还融资本息的情况如下：兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第71页预期项目收益实现情况下的本息覆盖倍数表金额单位:人民币万元1 11 1.6 6 总体评价总体评价依据当前的市场状况及数据，对未来的收益及现金流进行预测，存在较大的不确定性。在诸多不确定性因素中，预期项目102、收益的变动对本项目的影响最为重要。本着保守性原则，下面对预期项目收益情况向下波动进行敏感性分析。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第72页预期项目收益实现 90%情况下的本息覆盖倍数表金额单位:人民币万元兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第73页预期项目收益实现 80%情况下的本息覆盖倍数表金额单位:人民币万元综上所述，预计兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）预期收益对融资成本覆盖倍数均大于 1.2，项目收益可以覆盖融资成本，不能偿还的风险较低。1 11 1.7 7 专项债103、券管理专项债券管理1、债券资金概况兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B区）兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第74页2022年计划安排专项债券资金18150万元。期限为二十年，假设融资利率3.33%，每半年支付利息，第二十年末偿还本金。按照预算法要求，项目所在地按预算管理级次将此次专项债券纳入政府性基金预算管理。融资项目还本付息计算表金额单位:人民币万元2、债券资金管理本项目严格执行专项债券资金专款专用的原则，将建立明确主管部门及职责，其中组合使用专项债券和市场化融资的，应实行分账管理。执行严格的流入管理和流出管理制度，并按104、照中发201834 号文的要求进行绩效评价，加强资金的使用与管理。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第75页（1）资金流入管理：项目资金流入主要包括资本金、债券资金和项目收入流入。本项目资本金来源除债券资金和中央资金外，不足部分由投资开发有限公司统筹解决。本项目专项债券资金由市级财政统一管理，专账核算，专款专用，不得挪用。或者在商业银行开立独立于日常经营账户的债券资金管理专用账户（以下简称债券资金专户），用于专项债券募集资金的接收、存储及划转。本项目收入专款专用，用于本项目债券本息的偿付。（2）资金流出管理：本项目资金流出主要包括项目建设投资支出、105、债券本息偿付和项目运营成本。关于建设投资等支出，负责实施的施工单位按照进度提出申请，施工单位需如实填写专项债券资金支付审批表、已完工程量、综合单价、变更、索赔凭证、工程进度等要件，并报送监理单位、项目建设单位及审计单位，经监理单位、项目建设单位及审计单位审核后，按债券资金管理办法相关规定拨付资金。关于债券本息偿付，项目收入实现后，由项目单位准备需要到期支付的债券本息，并将项目收益转至财政部门，由财政部门向省财政厅缴纳本期应当承担的还本付息资金。项目运营成本严格按计划支出，预算外支出要上报审批。（3）资金预算绩效评价：财政部门将按照中共中央国务院印发关于全面实施预算绩效管理的意见（中发20183106、4 号）的要求，将专项债券资金的使用纳入到项目主管单位的绩效评价范围之内，绩效评价结果将决定债券资金的拨付额度及拨付进程及同类项目专项债的再次申报批复。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第76页1 11 1.8 8 项目风险控制项目风险控制11.8.111.8.1 潜在风险及控制措施潜在风险及控制措施项目可能存在潜在的工程实施风险、组织及管理风险、财务及融资风险、收益实现规模与预期存在差异的风险、收益专项用于偿债的操作风险、利率波动风险。本期专项债券发行的主要法律风险及风险控制措施如下：1、影响项目施工进度或正常运营的风险及控制措施。（1）自然环境107、和施工条件带来的风险风险因素：突发事件影响，如恶劣天气、地震、临时停水、停电、交通中断等；提供的场地条件不及时或不能正常满足工程需要；外界配合条件有问题，如交通运输受阻，水、电供应条件不具备等；监理到位工作不到位，影响工期；施工出现质量问题，延误工期。风险应对措施：基础工程尽量避开雨季施工，否则应采取有效防护措施；施工工棚搭建满足防震要求；做好防止交通中断、停电、停水应急预案；强化前期地质勘查工作，防止因地质勘测不到位造成的停工；项目建设前周密设计供排水、供配电方案，防止水电供应造成停兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第77页工;搞好社会稳定风险评108、估和防范方案，密切与相关单位沟通，减少单位临时工程施工干扰，市民闹事，节假日交通管制，市容整顿的限制等造成的工期延误；与监理单位签订严格、职责明确的监理合同，加强对监理单位的监管，明确监理单位的责任；强化质量管理，严格按照规范和条例招投标、施工、监理和质量检查，杜绝质量问题影响施工进度。（2）施工方风险风险因素：施工计划不周详；施工技术力量达不到要求；施工组织能力差；对施工图纸的领会能力差；施工应急预案差；施工单位提交的材料、样品不及时，导致工期延误；施工过程中出现质量问题；施工人员不就位或施工过程中施工人员不足。风险控制措施：通过招投标选择社会信誉好，技术力量强、管理能力高的施工队伍；进行事109、前控制：审核施工单位提交的施工进度计划；审核施工单兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第78页位提交的施工方案；审核施工单位提交的施工总平面图；制定材料、设备的采、供计划；按期完成现场障碍物的拆除，及时向施工单位提供现场；落实施工临时供水、供电，接通施工道路、电话线路，及时为施工单位创造必要的施工条件。进行工程进度的检查：审批施工计划及施工修改计划；审核施工单位每旬、每月提交的工程进度报告；按合同要求，及时进行工程计量验收和质量验收；做好有关进度、计量方面的签证；进行工程进度的动态管理；为工程进度款的支付签署进度、计量方面认证意见；组织现场协调会。进110、行事后控制：要求施工单位制定保证总工期不突破的对策措施，主要有技术措施、组织措施、经济措施、合同措施；要求施工方制定月、季工期进度拖延后的补救措施；调整相应的施工计划、材料设备、资金供应计划等，在新的条件上组织新的协调和平衡。（3）资金落实情况风险因素：资金不到位，工程款不能按时拨付影响施工，导致耽误工期；资金不到位，影响材料供应商不能及时供货，导致耽误工期；资金不到位，导致监理、质检等与施工相关的部门无法工作，导致耽误工期。风险应对措施：资金不足额就位，不得动工建设；严格财经制度，防止建设资金被贪污、挪用。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第79111、页（4）工程事故风险因素：人身安全对施工工期的影响；设备损毁对施工工期的影响；火灾、电击对设备、设施破坏对工期的影响；事故处理不当，引起群体事件，影响建设工期。风险应对措施：编制和执行施工安全工作守则，建立安全报告制度，设立专职安全监理和安全员；加强对施工人员的安全教育，增强施工人员的安全防范意识，提高安全防范自救能力；配发和使用安全帽、安全带、安全网、安全标志等安全设备；施工场所按规定进行围挡封闭，架设安全网。洞口及临边进行防护；对结构复杂、危险性大、特性较多的特殊工程（如起重吊装作业、脚手架工程、模板工程、基坑支护等）要采取专项安全措施；考虑不同季节对施工的不安全因素，在雨季施工应做好防电112、防雷、防坍塌和防强风的工作。冬季施工应做好防风、防火、防滑等工作。2、影响项目收益的风险及控制措施（1）市场风险风险因素：市场利率波动将会对本项目财务成本产生影响，进而影响项目投资收益的平衡。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第80页风险应对措施：为控制项目融资平衡风险，可动态调整债券发行期限和还款方式及时间，做好期限配比、还款计划和准备，加快资金周转，适当增大流动比率，充分盘活资金，用资金使用效率收益对冲利率波动损失。（2）财务风险风险因素：资金周转风险：本项目基础设施投入资金较大，建设资金部分采取申请债券融资解决，如在实施过程中遭遇意外的困难113、而使项目建设延期的局面，或遇市场发生重大变化，项目可能出现资金周转困难；投资估算风险：本项目总投资的不准确的调整都会导致项目财务风险，本项目的投资估算结果是建立在目前的政策、法规、市场因素的基础上编制的，由于本项目建设周期较短，未来国家及地方政策、法规、市场等因素的变化的不确定性较小。风险应对措施：充分考虑项目建设的特点，对项目基础设施建设进行周密的安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金。加强促进现金回流。项目实施方和项目主管单位应实时监管项目的变现情况，确保债券发行资金的按时回笼，以增强项目的抗风险能力。委托中介机构对实施过程中，定期对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生影响的情况，114、应及时采取措施进行解决。11.8.211.8.2 还款保障措施还款保障措施按照国务院办公厅关于印发地方政府性债务风险应急处置预案的兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第81页通知（国办函201688 号）规定，本级政府对地方政府债券依法承担全部偿还责任。本级财政将按照财政部关于印发的通知（财预2016155 号）规定，及时按照约定逐级向省财政缴纳本级应当承担的还本付息资金，由省财政按照合同约定及时偿还专项债券到期本息。如偿债出现困难，将通过调减投资计划、处置可变现资产、调整预算支出结构等方式筹集资金偿还债务。未按时足额向省财政缴纳专项债券还本付息资金115、的，省财政采取适当方式扣回。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第82页第十第十二二章章社会评价社会评价兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）位于兴宁市叶塘镇内，周边的农村地区征地拆迁工作是兴宁市委市政府实施安置区建设，打造宜居宜业生态城镇重要举措。为妥善解决拆迁群众的生产生活，兴宁市委市政府决定在此区域筹建的主要用于拆迁户的拆迁安置小区，为拆迁户提供住房保障。本项目的建设有利于提升城市形象，有利于改善农民基本居住条件。进行该项目建设的社会评价，着重其社会可行性、适应性和可接受程度，主要包括项目对社会的影响分析、项目与所在116、地区互适性分析和社会风险分析。1 12 2.1.1社会评价的目的社会评价的目的1、确定合适的措施来完成项目目标。2、保证项目收益在不同群体间的公平分配。3、预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响。4、为改进项目实施方案提出建议。5、防止或尽量减少对地区社会福利、文化造成的损坏。1 12 2.2.2社会评价的原则社会评价的原则1、多层次分析。2、根据项目特点选用不同评价方法。3、坚持以人为本的原则。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第83页1 12 2.3.3社会评价的方法社会评价的方法本项目的社会评价方法针对不同利益群体采用详细社会评价方法117、，即从该项目建设对不同的利益群体的直接、间接的利害关系进行分析。1 12 2.4.4社会影响分析社会影响分析1 12 2.4.1.4.1社会环境影响社会环境影响1、对兴宁居民收入的影响。本次建设项目的实施过程，增加了对项目所在地建设材料和劳动力的需求，带动项目所在地周边的文化、服务业的发展与繁荣，最终将提高项目所在地的国民生产总值；间接增加居民收入且不会扩大贫富的差距。2、对兴宁百姓的影响。本项目建成后，将为拆迁农民提供高标准的安置住房，对于完善兴宁叶塘镇的整体建设，提高城市化水平，提高土地集约利用率有着重要意义。但在项目施工期间由于大量的施工人员、材料、机械等会对施工周围环境造成一定负面影响118、，如噪音、灰尘等，所以应注意施工管理，将负面影响减至最低。3、对兴宁居民就业的影响。项目实施将会间接指导附近居民创造就业机会。从宏观政策上把握、引导、解决再就业问题。对增加就业起到一定的推动作用。4、对不同利益群体的影响。项目的建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等收入。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第84页5、对兴宁弱势群体的影响。帮助社会弱势群体减轻来自经济、社会和心理的巨大压力，不仅是各级政府部门的责任，而且也是全社会的义务，其中社会强者应尽更多的义务。以减少来自在承受力最低的社群体身上爆发的社会风119、险，所以帮助提高弱势群体的生存能力将起到稳定社会、减少风险，促进社会发展的作用。拆迁农民多为弱势群体，拆迁补偿根据农民意愿，自愿选择安置房或货币补偿，切实保障农民利益。本项目对稳定社会、减少风险，促进社会发展起着积极的作用。6、对兴宁基础设施、服务容量和城市化进程的影响。建设地点位于广东省兴宁市叶塘镇内，具有充足的水电供应，就总体规划看，不会产生较大影响。项目的建设将极大推进兴宁城市化进程。综上所述，本项目的主要影响见表 12-1项目社会影响分析表。表 12-1 项目社会影响分析序号社会因素影响范围、程度可能出现后果措施建议1对居民收入影响正面影响，可提高居民短期收入水平，但程度较小提高生活水120、平，增加居民收入有关部门注意引导2对居民生活的影响建成后可为居民提供高标准住房。但建设期内有一定负面影响建设期对施工场地周围居民生活产生负面影响，可能出现噪音、粉尘污染加强施工期间管理，文明施工3对居民就业的影响带动经济发展正面影响，程度较小。短期培训后，增加就业机会，提高个人收入水平加强岗前培训、指导4对不同利益群体的影响建设期内建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入会不同程度地影响建设工期和施工环境有关部门应做好宣传，合理引导5对弱势群体利益的影响改变脏乱差的居住环境，程度大由原来的农村平房搬进城市高标准套房有关部门注意引导扶持兴宁市产业转移工121、业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第85页6对地区基础设施、服务容量和城市化进程的影响对基础设施有一定负面影响，程度小；加快城市化进程。对供水、供电等基础设施的使用可能出现紧张加强节约用水、用电的宣传1 12 2.5.5互适性分析互适性分析项目建设得到了兴宁有关部门的大力支持，并在交通、电力、通信、供水等基础市政设施方面得一有力的保障和支持，原材料、设备、产品销售等各种条件也得到充分的保证。该项目的建设将会产生良好的社会效益，与兴宁的体育及文化教育事业和社会发展形成良性互动，相互促进，相互发展。社会对项目的适应性和可接受程度分析见表 12-2。表 12-2 社会对122、项目的适应性和可接受程度分析序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体适应并不同程度支持工程施工建设将给当地居民生活带来不便有关部门做好解释、引导工作2当地组织机构全力支持交通、电力、通信、供水等基础设施条件的配合有关管理部门应积极协调解决问题3当地技术条件适应并支持产业技术水平将有较大的提高加快各类优秀的技术、管理人才的引进及培养根据表中的分析，本次建设项目符合地区各利益群体的关系，得到各类组织的支持，适合现有的技术条件和地区文化条件，具有很好的社会合适性。1 12 2.6.6社会风险分析社会风险分析项目建设有利于拆迁工作顺利的进行，进一步推进兴宁市的城市化进兴宁市产业转移工业123、园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第86页程，具有显著的社会效益，基本上不存在社会风险。不会产生或者引发民族矛盾、宗教矛盾。但应做好项目施工和运营期的管理工作，尽量减少对周边居民日常生活的影响，处理好由此产生的各种矛盾，以避免由此产生的社会风险，综合分析，本项目的社会稳定风险等级为低风险。1 12 2.7.7社会评价结论社会评价结论根据建设项目对社会的影响分析、项目与所在地区互适性分析和社会风险分析，可以看出，本项目是兴宁的重点城市建设工程项目。安置小区的建设，提高了城乡土地的集约利用，极大改善了城郊农民的人居环境。本项目为城市发展提供了更好的契机，具有良好的社会效124、益。本次建设项目具有显著的社会效益，必定备受多方关注和支持，虽然在建设过程甚至运营期间都会产生一些负面影响，但是，只要措施得当，一定能将负面影响降到最低，使其正面影响最大化，实现项目建设的最终目的。综合多方位的调查研究得出结论，本项目功能与兴宁的社会和经济发展水平相适应，项目的社会评价可行，建议相关部门大力支持。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第87页第十第十三三章章结论与建议结论与建议1 13 3.1.1结论结论1、项目符合政策要求项目符合政策要求。项目的建设，将极大地缓解兴宁征地拆迁的矛盾与压力，对兴宁拆迁安置房建设起到积极的推动作用，改善农125、民基本居住条件，是对党中央提出的建立社会主义和谐社会号召的积极响应。2、项目建设条件较好。、项目建设条件较好。项目位于兴宁市叶塘镇 S226 东环路以东，叶塘安置区二期周边。项目周边交通便利，建设条件较好。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。3、项目社会效应较好项目社会效应较好。本项目建成后可以提升城市形象，将为兴宁附近农民提供居住保障、就业机会，大幅度改善、提高拆迁农民生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升兴宁的城市形象做出一定贡献；有利于丰富完善兴126、宁的商业内容和环境。4 4、项目建设技术上可行项目建设技术上可行。本项目主要为 A 区以及 B 区共 2 个区块以及部分配套市政道路的建设。A、B 区新建安置房共 12 栋，建设用地面积约为 36354 平方米，建筑面积约为 145789 平方米。配套市政道路面积约10616 平方米（包括建设红线范围内市政道路约 3671 平方米，红线范围外市政道路面积约 6945 平方米）。项目建设规模、基本功能和定位符合城市规划要求，且项目建设的前置条件已具备，土地属性较明确，建设条件较好，该项目设计方案在技术上可行。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第88页127、5 5、项目总体投资合理。、项目总体投资合理。本项目总投资为 57568.18 万元，其中工程建设费用为 44703.98 万元，工程建设其它费用 4399.05 万元，预备费2455.15 万元，土地费用 6010.00 万元。1 13 3.2.2建议建议1、由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略。2、规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果，突出地域景观特色。3、本项目涉及范围广、工程量大、工程周期长，建议可行性研究报告批复后，尽快进行实地勘察，进入工程招投标程序，抓紧拆除，完成场地的“三通一128、平”工作。进行地质勘探和详细规划，以确保建设方案的可靠性、科学性、前瞻性和当地的经济可持续发展，为项目的初步设计提供充足依据。减少施工时实际难度。4、为确保对本项目的质量、进度和投资的控制，建议成立项目工程部，解决本项目的勘探、设计和施工事项。强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。5、建议政府有关部门及金融机构对本项目给予大力支持。建议环境部门以及卫生部门对本项目的建设施工保持密切关注，防止新建项目产生新的污染。兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第89页第第十十四四章章附附件件1 14 4.1 1附附件件1、项目规划总平面图；兴宁市产业转移工业园叶塘安置区城市棚户区改造三期项目(A、B 区）可行性研究报告第90页