1、自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 自贸试验区万顷沙安置区三期工程 可行性研究报告 二零二零年二零二零年五五月月 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总论总论.1 1.1 项目背景.1 1.2 项目概况.6 1.3 主要技术指标一览表.7 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性.10 2.1 项目建设是南沙区国民经济和社会发展的需要.10 2.2 项目建设能充分发挥土地集约功能，提高土地使用价值，缓解万顷沙镇安置需求缺口.11 2.3 项目建设是保障被拆迁居民的利益，维护社会和谐与稳定发展的需要 12 2.4 项目建设符合城市总体规划，是提2、升城市承载能力的需要.13 第三章第三章 选址概况与建设条件选址概况与建设条件.15 3.1 建设场址.15 3.2 建设条件.17 第四章第四章 需求分析及建设规模需求分析及建设规模.25 4.1 需求分析.25 4.2 建设规模分析.27 4.3 建设规模与建设内容.28 第五章第五章 安置区规划与建设方案安置区规划与建设方案.30 5.1 安置区规划.30 5.2 建筑方案.34 5.3 室外工程.50 第六章第六章 公用工程方案公用工程方案.53 6.1 给排水工程.53 6.2 消防系统.57 6.3 供电工程.60 6.4 通风及空调系统.64 6.5 燃气系统.65 6.6 垂直3、交通.66 6.7 海绵城市.67 6.8 智能管理系统.69 第七章第七章 环境影响评价环境影响评价.73 7.1 环境影响分析.73 7.2 环保治理措施.76 7.3 结论.84 第八章第八章 绿色建筑及节能方案分析绿色建筑及节能方案分析.85 8.1 绿色建筑.85 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 8.2 节能措施.104 第九章第九章 建设管理模式、组织机构建设管理模式、组织机构.111 9.1 组织管理模式.111 9.2 组织机构设置.111 9.3 工程管理.112 第十章第十章 项目实施进度计划与招投标项目实施进度计划与招投标.114 10.1 项目实施进度计划4、.114 10.2 建设周期.114 10.3 招标的范围.115 10.4 项目招标的方式.115 10.5 项目招标方案.115 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.117 11.1 投资估算.117 11.2 资金筹措.124 第十二章第十二章 社会评价社会评价.125 12.1 社会影响分析.125 12.2 项目互适性分析.127 12.3 社会评价结论.128 第十三章第十三章 财务评价财务评价.129 13.1 财务评价的依据.129 13.2 收入估算.129 13.3 成本估算.130 13.4 财务评价结论.130 第十四章第十四章 风险分析风险分析.15、31 14.1 编制依据.131 14.2 风险调查.132 14.3 风险识别.134 14.4 风险估计.135 14.5 风险防范和化解措施.138 14.6 风险等级.140 14.7 风险分析结论.141 第十五章第十五章 劳动安全卫生劳动安全卫生.143 15.1 设计原则.143 15.2 安全与卫生措施.143 第十六章第十六章 结论与建议结论与建议.146 16.1 结论.146 16.2 问题与建议.147 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 1 第一章第一章 总论总论 1.1 项目背景项目背景 1.1.1 项目名称项目名称 自贸试验区万顷沙安置区三期工程 1.16、.2 承办单位概况承办单位概况 建设单位:1.1.3 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 1、可行性研究报告编制要求参考依据、可行性研究报告编制要求参考依据 1）国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（计办投资200215号）；2）投资项目可行性研究指南（试用版）；3）国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资20061325号）；4）建设项目经济评价方法与参数（第三版）。2、国家、广东省、广州市有关政策文件及规划依据、国家、广东省、广州市有关政策文件及规划依据 1）广东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；2）珠江三角洲地区改7、革发展规划纲要(2008-2020 年)；3）珠江三角洲城乡规划一体化规划（2009-2020年）；4）广州南沙新区发展规划；5）广州市城市动迁管理办法；自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 2 6）广州市南沙区集体土地房屋拆迁补偿安置的指导意见；7）广州城市总体发展战略规划（2010-2020）；8）广州市城市总体规划（2010 年-2020 年）。3、有关政策文件及会议纪要文件、有关政策文件及会议纪要文件 1）万顷沙区块综合开发项目安置区工程（二期）建设用地规划许可证（附规划设计条件）（穗国土规划地证2018353 号）；2）关于关于征询广州市南沙区自贸试验区万顷沙保税港加工制造业8、区块综合开发项目安置区工程（三期）建设意见的函的复函（穗南开土地函201945）；3）发改局关于自贸试验区万顷沙安置区三期工程纳入区项目立项计划的复函（穗南发改项目20201号）；4）关于明确自贸试验区万顷沙安置区三期项目相关事宜的函（穗南产业局函2019377 号）；5）关于征询广州市南沙区自贸试验区万顷沙保税港加工制造业区块综合开发项目安置区工程（三期）建设意见的函（穗南自贸产业办函2019235号）；6）广州南沙土地管理委员会会议纪要第四次（穗南土委纪20185 号）；7）关于启动自贸试验区万顷沙安置区三期工程建设的报告（穗南产业局报201930号）；8）关于明确自贸实验区万顷沙安置区三9、期项目相关事宜的复函（穗南开土地函2019942号）；自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 3 9）关于征询万顷沙镇安置房拆迁安置需求的复函；4、前期研究成果、前期研究成果 1）广州市南沙区自贸试验区万顷沙保税港加工制造业区块综合开发项目安置区工程（二期）修建性详细规划设计；2）广州市南沙区自贸试验区万顷沙保税港加工制造业区块综合开发项目安置区工程（二期）方案设计；3）广州南沙新区安置区选址专项规划研究 5、国家现行的有关法律法规及建设标准、规范、国家现行的有关法律法规及建设标准、规范 6、项目建设单位提供的其它相关资料、项目建设单位提供的其它相关资料 7、可行性研究报告编制委托合同、10、可行性研究报告编制委托合同 1.1.4 可行性研究报告编制范围可行性研究报告编制范围 参考投资项目可行性研究指南（试用版）中关于初步可行性研究报告编制内容深度要求，结合本项目实际情况，确定本项目建议书编制范围包括：项目总论、项目建设的必要性、场址概况与建设条件、需求分析及建设规模、安置区规划与建设方案、公用工程方案、环境影响评价、绿色建筑及节能方案分析、建设管理模式、组织机构、项目实施进度计划与招投标、投资估算与资金筹措、社会评价、风险分析、结论与建议。1.1.5 项目提出的背景项目提出的背景 南沙新区位于广东省广州市，依托珠三角地区。1990 年 6 月，南沙确定为重点对外开放区域和经济开发11、区。1993 年 5月 12 日，国务院批准设立广州南沙经济开发区，2005 年，南沙变身为独立行政自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 4 区，2012 年 9月 6日，国务院正式批复广州南沙新区发展规划。2012 年，南沙新区成为国家级新区。南沙新区发展总的战略定位是：立足广州、依托珠三角、连接港澳、服务内地、面向世界，建设成为粤港澳优质生活圈和新型城市化典范、以生产性服务业为主导的现代产业新高地、具有世界先进水平的综合服务枢纽、社会管理服务创新试验区，打造粤港澳全面合作示范区。根据广州市南沙区（南沙新区）国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要：“十三五”时期，是南沙按照“创新、协12、调、绿色、开放、共享”五大发展理念，全面加快打造国家战略功能，当好改革开放排头兵、创新发展先行者的关键时期，也是建设粤港澳深度合作示范区、21 世纪海上丝绸之路重要枢纽、全国新一轮改革开放先行地、广州“三中心一体系”和国家自主创新示范区核心功能区、国际航运枢纽和国际创新枢纽主要承载区的重要时期。“十三五”的目标是：经济实力快速提升。经济保持高速增长，到 2020 年，确保地区生产总值比 2015 年翻一番，并确定以 3000 亿为努力目标，人口规模超过 100 万人，成为区域经济发展的新引擎，城乡居民收入与经济发展同步增长。就业、教育、文体、社保、医疗等公共服务体系更加健全，基本公共服务优质化13、均等化水平稳步提高，中等收入人口比重上升，城乡居民健康水平和生活品质明显提高。随着南沙区社会和经济的发展，人多地少的实情决定我们要集约利用土地，通过科学规划，选址复建居民安置区。万顷沙镇是南沙新区唯一的一个省级中心镇，作为南沙区的重点建设区域之一，自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 5 被赋予高度重视。万顷沙开发项目已列为省、市重点建设项目，获批的规划方案将该区块综合开发项目定位为产城融合、生态低碳的国际一流加工制造业基地，未来将成为南沙打造粤港澳大湾区城市群核心门户城市的产业及创新支撑点。目前已有恒大汽车产业园项目等汽车产业、先进制造业、检验检测、研发创新及信息服务产业落户落户园区14、，为满足区块建设中拆迁居民的安置，加快推进区块开发，需进一步完善安置区配套工程。2019 年 4 月，开发区产业管理局关于申请自贸试验区万顷沙保税港加工制造业区块综合开发项目万顷沙安置区三期纳人 2019 年度立项计划的函提出，万顷沙综合开发项目原批复可研报告中万顷沙安置区总建筑面积为 515547.57m2，可满足万顷沙保税港加工制造业区块开发安置需求（约 3000 套），分一期、二期开发建设。目前，万顷沙安置区一期建筑面积为 264394.54m2，万顷沙安置区二期总建筑面积为 251153.03m2。根据万顷沙安置区工程（二期）建设用地规划许可证（详见附件 3），地块最大容积率由 2.015、 调整至 2.5，调整后二期最大建筑面积可达 334153.03m2，超出原可研批复中的安置区二期总建筑面积约 8.3 万 m2，拟在安置区三期中进行建设。2020 年 1 月，开发区发改局在关于自贸试验区万顷沙安置区三期工程纳人区项目立项计划的复函中原则同意自贸试验区万顷沙安置区三期工程纳入区立项计划，并同意该项目立项。根据统计，万顷沙安置区一期和二期建成后共提供 3168 套住宅，满足万顷沙保税港加工制造业区块开发约 3000 套安置房需求。根据自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 6 万顷沙镇提供的安置需求数据，全镇共需约 4545 套安置房，扣除一期、二期 3168 套房源后仍16、需 1377 套安置房。鉴于原二期规划用地容积率提高，容积率提高后规划安置房数量除满足万顷沙保税港加工制造业区块安置需求外尚有富余，为了保证规划的统一性、工程建设的完整，需继续启动建设三期项目，以缓解万顷沙镇安置需求缺口。本项目为自贸试验区万顷沙安置区三期工程。项目建成后，将满足灵新大道改扩建工程、电子信息产业园、万顷沙中心配套道路工程等项目拆迁安置。为了加快推进和完善项目前期工作，2020 年2 月，广州市南沙新区产业园区开发建设管理局委托设计院有限公司编制自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告。1.2 项目概况项目概况 1.2.1 拟建地点拟建地点 项目区域位于广州市南沙区生态大道七17、一东围北侧地块。1.2.2 项目建设总投资项目建设总投资 本项目总投资 31053.11 万元。其中工程费用 25608.05 万元，工程建设其他费用 3966.34万元，预备费 1478.72 万元。1.2.3 资金筹措资金筹措 项目建设资金来源为南沙区财政资金。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 7 1.2.4 建设内容、规模建设内容、规模 本项目主要规划建设内容包括安置房建设工程，其中：1.建筑工程：指三期建设范围内住宅楼地上部分建筑物；2.室外工程：指居住区内道路、硬地广场和绿化等室外工程；3.公用工程：指居住区内给排水、供电、通风空调、燃气、消防、通信、电梯、弱电工程等公用18、工程。本项目三期安置区建设工程建设用地面积约 25648。本项目总建筑面积 81984 平方米，包含住宅楼 78956 平方米、架空层建筑面积 3028 平方米（不含地下室，地下室的建设及费用已经包含在安置区二期工程中）。1.2.5 主要建设条件主要建设条件 1、本项目符合所在区域城市总体规划的要求。2、本项目选址地块所在地自然条件良好，地理位置适中。3、本项目依托条件较好，周边水、电、通信等基础设施较齐备，通过周边市政配套的进一步建设，可以满足项目要求。1.3 主要技术指标一览表主要技术指标一览表 表表 1-1 本本项目主要技术经济指标一览表项目主要技术经济指标一览表 序号序号 项目项目 单19、位单位 安置地块指标安置地块指标 备注备注 1 三期建设用地面积（本项目）25648 2 居住户（套）数 户（套）864 3 居住人数 人 2765 按 3.2人/户计算 4 总建筑面积 81984 4.1 计算容积率建筑总面积 78956 4.1.1 安置地块住宅建筑面积 77306 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 8 4.1.2 安置地块商业建筑面积 1460 4.1.3 非配套公建 190 4.2 不计算容积率建筑总面积 3028 4.2.1 架空层、梯屋等其他建筑面积 3028 5 基底面积 4608 6 硬地广场 12499 7 绿化及景观 8541 三期分摊 8 综合20、容积率-2.5 9 最高日用水量 立方米 815.21 10 变压器装机容量 KVA 5600 11 建设工期 月 30 12 项目总投资 万元 31053.11 表表 1-2 二、三期总二、三期总技术经济指标一览表技术经济指标一览表 序号序号 项目项目 单位单位 安置地块指标安置地块指标 备注备注 1 规划总用地 89607 2 规划建设用地 89607 3 居住户（套）数 户（套）2127 4 居住人数 人 6808 按 3.2人/户计算 5 总建筑面积 330320 5.1 计算容积率建筑总面积 224017 5.1.1 住宅 212660 5.1.2 配套公建 4694 5.1.3 非21、配套公建 1396 5.1.4 商业 5267 5.2 不计算容积率建筑慈面积 106303 5.2.1 地下 97807 地下室全在二期进行建设 5.2.2 架空 8496 6 综合容积率-2.5 7 总建筑密度%20 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 9 8 绿地率%33.3 9 机动车泊位数 个 2673 10 非机动车泊位数 个 2322 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 10 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.1 项目建设是项目建设是南沙区国民经济和社会发展的需要南沙区国民经济和社会发展的需要 南沙区位于广州市最南端、珠江虎门水道西岸，地处珠22、三角地理几何中心，东临狮子洋与东莞市隔洋相望，西隔洪奇沥水道与中山市相对，北依沙湾水道与番禺区相邻，南滨珠江入海口，距香港38 海里和澳门 41 海里，是广州通向海洋的通道，也是连接珠江口两岸城市群和港澳地区的重要枢纽性节点。以南沙为中心，方圆 100公里范围内覆盖珠三角 9 大城市和 5 大国际机场，区位优势十分明显。全区面积 803 平方公里，下辖六镇三街，六镇（万顷沙镇、黄阁镇、横沥镇、东涌镇、大岗镇、榄核镇）、三街（南沙街、珠江街和龙穴街）。1993 年 5 月，国务院批准设立广州南沙经济开发区。2012 年 9月，国务院正式批复广州南沙新区发展规划，广州南沙新区成为继上海浦东新区、天23、津滨海新区之后，国家在经济发展引擎地区设立的又一个重要的国家级新区。2015 年，广东自贸区总体方案通过，南沙进入了国家级新区和自贸试验区双重国家战略叠加发展的时期。2016 年，南沙以自贸试验区建设为根本，形成了“双区”蓬勃发展的良好态势，全区实现地区生产总值 1278.76 亿元，比上年（下同）增长 13.8%。其中，第一产业增加值为 54.51 亿元，增长 2.1%；第二产业增加值为 843.22亿元，增长 9.1%；第三产业增加值为 381.03亿元，增长 28.6%。三次产业增加值的比例为 4.3:65.9:29.8。“十三五”时期，南沙新区面临着重大发展机遇,以自贸试验区为根本定位24、，以制度创新为核心，以打造粤港澳合作示范区为重点，自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 11 深入贯彻“一带一路”等国家战略，全面加快打造国家战略功能，统筹推进国家级新区开发建设，积极做好稳增长、调结构、促改革、惠民生等各项工作。万顷沙镇作为南沙区的重点建设区域之一，被赋予高度重视。万顷沙镇的建设，将征用大量农民集体土地，同时建设安置区将原有的居民统一安置，置换更多的集体用地用于区域发展，从而促进了万顷沙镇经济的快速增长，为加快推进南沙现代城市建设，实现经济又好又快发展奠定了良好的基础。2.2 项目建设能充分发挥土地集约功能，提高土地使用价值，缓项目建设能充分发挥土地集约功能，提高土地25、使用价值，缓解万顷沙镇安置需求缺口解万顷沙镇安置需求缺口 随着社会和经济的发展，大城市对商业用地、工业用地的需求不断增加，人多地少的国情决定我们要集约利用土地。在大城市中心城区大宗土地的开发建设已经越来越少，而在城市化进程中出现的城中村、棚户区等老旧城区让存量土地受到各种因素的影响，没有得到很好的利用。通过科学规划，选址复建居民安置区，将过去分散的村落居住的居民集中安置，如此可以有效节约用地，使土地利用价值得到最大化。广州市城市总体规划（2017-2035）中提出，外围区域重点促进产城融合发展，提升综合承载能力与内生动力，增强对周边城镇的附设带动作用，与主城区形成有序分工。位处珠三角几何中心的26、南沙地区，近年来先后迎来了“国家级开发区”、“自贸区”、“粤港澳大湾区核心门户”等强大助推力。南沙选择全面发展模式，最终将成为相对“独立”的另一个中心，许多配套都不再会依赖主城区。同时，若要实现副中心，南沙将有大量新增配套需要完善，未来南沙建设速度定会全面加快。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 12 本项目作为自贸试验区万顷沙安置区三期工程，项目建成后，将满足灵新大道改扩建工程、电子信息产业园、万顷沙中心配套道路工程等项目拆迁安置，将缓解万顷沙镇安置需求缺口，妥善解决被拆迁居民的住宿需求，为南沙区的城市基础设施项目提供充足的用地保障，推进南沙区土地整合工作的开展。项目的建设符合城市27、总体规划，起到集约利用土地，提高土地使用价值的作用，对我国城镇化的健康发展、引导人口的合理流动具有重要意义，对调整经济结构、扩大内需将产生重要影响。2.3 项目建设是保障被拆迁居民的利益，维护社会和谐与稳定发项目建设是保障被拆迁居民的利益，维护社会和谐与稳定发展展的需要的需要 做好征地拆迁维护社会稳定工作，是贯彻群众路线的需要。近年来，我国各地在征地拆迁工作中出现了一些脱离群众、违背群众意愿的现象，引起了一些群体性事件，影响了社会安定团结，对此必须保持高度警觉。坚持从群众中来、到群众中去是我党的优良传统，也是执政为民的基本要求。征地拆迁工作只有贯彻群众路线，做到一切为了群众，一切依靠群众，切实28、维护人民群众合法权益，才能促进社会和谐稳定，贯彻“情为民所系、利为民所谋、权为民所用”的执政理念。政府部门要严格依法拆迁，以理服人，按照相关征地拆迁补偿标准兑现补偿，及时将征地拆迁补偿经费足额发放到群众手中；政府及时修建安置房，根据相应安置办法卖给失地群众，解决好拆迁户的住房问题。城市建设的最终目的是让人民群众共享城市建设成果，实现城市发展与人民群众改善居住条件的双赢。随着城市建设的步步深入，拆迁、安置面临的压力也会越来越大。自贸试验区万顷沙安置区三自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 13 期工程的建设的目的就是为了解决周边征地拆迁后居民的安置问题，缓解万顷沙镇安置需求缺口，充分考虑29、人民群众的实际困难，科学把握城市建设的力度和社会的承受度，在和谐协调中加快城市建设的进程，保障被拆迁居民的利益，维护社会稳定与和谐。2.4 项目建设符项目建设符合城市总体规划，是提升城市承载能力的需要合城市总体规划，是提升城市承载能力的需要 城市功能的完善与均衡是城市先进性的一个重要标志。只有不断完善城市功能，提升城市品位，才能增强城市的综合竞争力和影响力。近年来，南沙区不断加快各类重大项目的落地步伐。2019 年，南沙区计划推进总投资 5770 亿元的项目建设，主要包括港口、轨道交通、高快速路、市政基础设施、电力设施及公共服务设施等项目。2019 年初以来，南沙各重点项目建设不断提速，南沙布30、局的“半小时交通圈”“城市客厅”均已初见成效。截至 2019 年 4 月底，重点建设项目已完成投资 249.3 亿元，占年度总投资额的 26.2%，较去年同期增长 5.1%，其中 940 个基础设施项目完成投资 42.7%。广州市城市建设第十三个五年规划中也明确提出，南沙，作为国家级新区，广东省自贸区、广州城市副中心，计划至少投资386 亿元用于南沙自贸区路网建设，从海、陆、空三维空间全方位覆盖。规划明确提出了未来将推动实施或策划建设虎门二桥、南沙至中山高速公路（江中高速延长线和万顷沙支线）等对外 4 条疏解通道和龙穴大道南、南沙港三期配套道路、南沙港四期配套道路、北孖沙路、中孖沙路内部 5 31、条衔接通道；形成南沙港区畅通内外的高快速骨架路网格局，实现与市域高等级路网的快速联系，推动实施或策划建设南沙自贸区南沙东部快速通道、鱼窝头大道、南珠大道、凤凰大道、万新大道（万顷沙保税港加工制造业区块、南沙枢自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 14 纽区块）5 条区块对外及衔接通道。本项目作为自贸试验区万顷沙安置区三期工程，是万顷沙镇城市发展的重要组成部分，项目的建设符合城市总体规划，有利于提升城市承载能力，为区域发展提供充足的用地保障，从而促进了区域经济的快速增长，为加快推进南沙现代城市建设，实现经济又好又快发展奠定了良好的基础。综上所述，项目的建设是必要的。自贸试验区万顷沙安置区32、三期工程可行性研究报告 15 第三章第三章 选址概况与建设条件选址概况与建设条件 3.1 建设场址建设场址 南沙区位于广州市最南端、珠江虎门水道西岸，是西江、北江、东江三江汇集之处，东与东莞市隔江相望，西与中山市、佛山市顺德区接壤，北以沙湾水道为界与广州市番禺区隔水相连，南濒珠江出海口伶仃洋。地处珠江出海口和大珠江三角洲地理几何中心，是珠江流域通向海洋的通道，连接珠江口岸城市群的枢纽，广州市唯一的出海通道，距香港 38 海里、澳门 41 海里，总面积 783.86 平方公里。本项目建设场址位于广州市南沙区生态大道七一东围北侧地块。项目拟用地面积 25648 平方米，拟建 6 栋安置房及公建配套33、设施，总建筑面积约 81984 平方米。项目场地内原为农田，现场地已收储正进行平整处理。拟建场址范围如图 3.1-1和图 3.1-2 所示。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 16 图 3.1-1 项目场址示意图 1 图 3.1-2 项目场址示意图 2自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 17 3.2 建设条件建设条件 3.2.1 地质条件地质条件 拟建项目地处广州市南沙地区,由于南沙地区位于珠江河口与伶仃洋的交汇处,因此地层中存在有深厚的海陆交互相的淤泥,并受到近海潮位的影响，导致该地区的工程地质和水文条件都比较差。南沙地区的饱和软土属高含水量、低强度、高压缩性的超软弱粘土34、，含水量一般都在 50%-80%以上,空隙比则在 1.5 到 2.0 之间，这就意味着孔隙体积占到整个土体体积的 1/22/3;塑性指数高,粘性大,强度低,十字板剪切强度在 1025kPa 左右;渗透系数很小,一般为 10-610-7cm/s;同时由于淤泥的纯度比较高,因此固结系数也非常低,般在0.5 10-3cm2/s。淤泥的厚度约 532m,基本上位于主压缩层内,从上面的统计数据可知,南沙地区的地基属于典型的软弱地基。(软弱地基是指主要由淤泥、淤泥质土、冲填土、杂填土或其他高压缩性土层构成的地基。)这种地基天然含水量过大，承载力低,在荷载作用下易产生滑动或固结沉降。基于软弱地基的特点决定了35、在这种地基上建造工程,必须进行地基处理。地基处理的目的就是采取适当的措施改善地基条件,令建筑建设得更稳固。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 18 3.2.2 气候条件气候条件 项目拟建位于北回归线以南，地处南亚热带典型的季风海洋性气候,具有温暖多雨、光热充足、温差较小、夏季长、霜期短等气候特征。（1）气温 年平均气温为 21.421.9 度,北部 21.4 度,中部 21.7 度,南部 21.9度。最热的 7,8月,平均气温 28.028.7 度,绝对最高气温 38.7度;最冷为 1 月(个别年份为 2 月),平均气温 12.413.5度,绝对最低气温为-2.6度。每年 1-7 月36、平均气温逐渐上升。11 月下旬至 2 月中旬可能出现霜冻。（2）日照 太阳辐射年平均太阳辐射值为 4367.2-4597.3 兆焦耳/平方米,分布是南高北低。年内太阳辐射以 2 月最低,7 月最高。年平均日照时数为 1820-1960 时,年日照百分率为 41%44%,南多北少。季节上以夏季最多,秋季次之,冬季再次,春季最少。（3）降水 年降雨量平均为 1623.6-1899.8mm,北部多于南部。每年自 1 月起雨量渐增，4 月激增，5-6 月雨量最多，雨量主要在 4-9 月的汛期,10月至翌年 3 月是少雨季节,4-6 月的前汛期多为锋面雨,7-9 月的后汛期自贸试验区万顷沙安置区三期工程37、可行性研究报告 19 多为热带气旋雨,其次为对流雨(热雷雨)。（4）灾害性天气 气象灾害频繁。近年来,灰霾、持续高温、局地强对流天气等极端天气不断出现,气象灾害变得越来越频繁,给广州的工农业生产、交通运输和市民生活等带来一定的影响。广州地区的暴雨、台风等通常出现在每年的春、夏季节。3.2.3 社会经济概况社会经济概况 南沙区下辖万顷沙镇、黄阁镇、横沥镇、东涌镇、大岗镇、榄核镇、南沙街道、珠江街道、龙穴街道 9 个镇（街）；设有 128 个行政村、36 个社区居民委员会、6 个农（林）场。2018 年末，南沙区常住人口 75.17万人，其中户籍人口 43.93 万 人，男 21.93万人，女2138、.99 万人；流动人口（登记在册）43.75 万人。2018 年，全区出生人口 10806 人，出生率 14.01；死亡人口 2520 人，死亡率 3.25；自然增长人数 8342 人，人口自然增长率为 10.76。南沙区少数民族有壮族、瑶族、土家族、苗族等 49个族别。2018 年，南沙区实现地区生产总值 1458.41 亿元，比上年增长 6.5%；地方一般公共预算收入 75.19 亿元，增长 6.4%；税收收入 555.67 亿元，增长 17.7%。新增市场主体 4.2 万户、增长 58%，新增注册企业 3.8 万户、增长76.2%，新设外资企业增长 3.3 倍，注册资本 1 亿元以上企业39、增长自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 20 3.86倍，市场活力不断激发。万顷沙由围垦而成，三面环海，地处咸淡水交界，镇行政管辖面积 310 平方公里,海岸线长 50 多公里，下辖 15 个村民委员会和 2个居民委员会，人口 4 万多人，其中农业人口近 3 万人。南沙新区成立以来，万顷沙镇委、镇政府进一步以沙田水乡文化为切入点，着力挖掘深厚的沙田水乡文化内涵，打造沙田品牌产业，以此提升地区的知名度和文化品位，加快中心镇建设，社会经济发展迅速。目前，万顷沙镇的城镇建设已颇具规模，生活配套设施相应完善。随着大南沙开发的港口、物流、钢铁、造船等大型产业在万顷沙建成投产，深中通道、地铁 140、8号线、22号线、深茂铁路等一批基础设施的建设和投入使用，万顷沙独特区位、资源和交通优势凸显，这将有力推动万顷沙跨越式发展，早日建成“宜居宜业宜游”的现代化滨海城镇，让悠远流传的沙田水乡文化永远传承。3.2.4 南沙区功南沙区功能规划能规划 南沙新区面积共 803km2，辖 3 街 6 镇，依区位组团分为“一核四区”。自贸试验区占地 60km2，分七个功能片区：明珠湾起步区区块金融商务发展试验区（9km2）：重点发展总部经济、现代金融、科研创新等高端服务业，同步导入产业项目，加快建设金融商务发展试验区，打造具有粤港澳合作服务功能和城自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 21 市综合服务41、功能的中央商务区核心区，服务珠三角、面向世界的明珠湾中央商务区。蕉门河中心区区块境外投资综合服务区（3km2）：重点发展商业服务产业、外贸新业态、中小企业总部等，推动总部经济、特色金融、商贸、城市综合体集聚发展，打造国内企业和个人“走出去”的综合服务平台，形成对外投资综合服务区。海港区块国际航运发展合作区（15km2）：重点发展航运物流、保税仓储、国际大宗商品交易等产业，依托港口核心资源高标准建设国际大港，大力发展航运服务业，不断增强国际航运中心服务功能，打造广州国际航运中心核心承载区。南沙湾区块国际科技创新合作区（5km2）：重点发展科技创新、文化创意、商务会展、邮轮游艇经济等，打造广州滨海42、国际门户、粤港澳创新成果产业化基地和国际化科技创新合作区。万顷沙保税港加工制造业区块国际加工贸易转型升级服务区（10km2）：重点发展智能装备、高端装备、新能源汽车、新一代信息技术等产业，推动检验检测产业集聚，促进保税物流加工产业转型升级，吸引龙头项目集聚，打造集制造业研发孵化、工业 4.0 集成制造、离岸金融结算、检验检测与认证、保税物流加工、装备进出口贸易等功能为一体的加工贸易转型升级综合服务区和先进制造自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 22 业发展引领区。庆盛枢纽区块现代服务业国际合作区（8km2）：重点发展人工智能、国际商贸、资讯科技、人工智能等主导产业。打造千亿级国际人工43、智能产业园区，形成广州人工智能产业发展承载区；建设线上线下联动的国际商品及技术展贸中心、工业 4.0 先导示范区和创新创业基地，组建现代服务业国际合作区以及泛珠地区走向国际、参与 21世纪海上丝绸之路建设的新平台。南沙枢纽区块粤港澳融合发展试验区（10km2）：重点发展资讯科技、金融后台服务、科技成果转化、专业服务等产业，促进粤港融合发展取得实质性进展，打造粤港澳生产性服务业发展基地。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 23 图图 3.2-1 万顷沙保税港加工制造业区块区位图万顷沙保税港加工制造业区块区位图 3.2.5 主要建设材料供应主要建设材料供应 广州市交通便利，是华南地区最大44、的商贸和物资集散地之一，各类建筑材料市场供应充足，本项目范围内天然筑路材料（砂、石、土料）较少，需经外地借运方可满足城市道路建设对筑路材料之需要。3.2.6 场址及其它条件场址及其它条件（1）建筑物与环境条件 项目拟建场址所在区域主要以居住与商业建筑为主，基本没有自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 24 工业厂房和高层建筑，建设环境条件较好。（2）道路交通条件 项目拟建场地用地位于万泰路西侧，十三涌东路北侧，穗安路南侧，距离南沙港快速路 1.2km。与主次干道、社区街道相互交叉与连接，区域内道路交通条件能满足项目建设要求。（3）市政公用设施条件 目前，本项目地块周边暂无完善的市政条件45、接入点，需后续进一步沟通后接驳。场址范围紧邻万顷沙安置区二期项目，市政条件接入点与二期共用，到时能满足项目建设所需的电力、给水等接入和排水需要。（4）施工条件 项目所在地紧靠主干道，运输条件良好，施工材料运输方便；项目所在地劳动力资源丰富，能够满足项目建设的需求；项目所在地建筑材料供应条件较好。总体来看，项目建设的施工条件具备。综上所述，本项目建设用地符合南沙区总体规划要求，所在地区周围环境条件较好，水、电、通信、燃气等公共配套条件较完善，交通条件、周边环境良好，符合本项目的要求，有利于项目建设和建成后投入使用。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 25 第四章第四章 需求分析及建设规46、模需求分析及建设规模 4.1 需求分析需求分析 4.1.1 工程概况工程概况 根据发改局关于广州市南沙区自贸试验区万顷沙保税港加工制造业区块综合开发项目可行性研究报告的复函，万顷沙区块综合开发项目包含安置区工程。该项目工程位于南沙区万顷沙镇万泰路西侧，可研批复万顷沙安置区总建筑面积为 515547.57，拟分期建设。目前万顷沙安置区（一期）在建建筑面积为 264394.54，万顷沙安置区（二期）总建筑面积应按约 251153.03 控制。根据万顷沙安置区工程（二期）建设用地规划许可证穗国规划地证（2018）353 号文附件二（附件 2），规划设计条件批复，地块容积率2.5，计算容积率建筑面积247、24017.5，本地块批复后的二期最大建设面积可按约 334153.03 控制。批复建设规模超出可研安置区总建筑面积约 8.3 万。根据穗南土委纪20185 号会议纪要中关于集约利用、节约用地的指示精神，将上述的 8.3 万作为万顷沙安置区三期开发建设。本项目为自贸试验区万顷沙安置区三期工程。4.1.2 本项目本项目安置范围安置范围 根据关于明确自贸试验区万顷沙安置区三期项目相关事宜的复函（穗南开土地函2019942 号）文件，万顷沙安置区三期将满足灵新大道改扩建工程、电子信息产业园、万顷沙中心配套道路自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 26 工程等项目拆迁安置需求。4.1.3 安置48、户数需求安置户数需求 根据万顷沙镇提供的安置需求数据，全镇共需约 4545 套安置房，除了万顷沙保税港加工制造业区块开发约 3000 套安置房，还包括灵新大道改扩建工程需安置房约 750 套、万顷沙中心配套道路工程需安置房约 150 套、污水处理厂项目需安置房约 150 套、南沙港铁路项目需安置房约 200 套、万龙大道项目需安置房约 100 套、万新大道项目需安置房约 100、其他项目需安置房约 95 套。扣除一期、二期 3168套房源后仍需 1377套安置房。根据摸查数据及广州市南沙区自贸试验区万顷沙保税港加工制造业区块综合开发项目安置区工程（二期）方案设计文本，自贸试验区万顷沙安置区三期49、工程安置需求约 864 套。根据相关拆迁安置办法，每户按套内建筑面积 280 平方米进行安置。本项目考虑 265户统一安置，则需建套内建筑面积约 74200平方米。4.1.4 安置住宅规模总量分析安置住宅规模总量分析 本项目地块建设总用地面积约 25648。按照现状规划条件，该地块三期工程布置约 6 栋安置房建筑。按照相关街道、职能部门和居民多次研讨会及意见，就安置区建设工作进行多角度深入讨论，并在充分听取研讨意见和建议的基础上初步拟定安置区住宅标准层套内基本户型为：约 60、约 80、约 100、约 120 4种户型，户型配置比例详见表 4.1。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 50、27 表表 4.1 户型配置比例表户型配置比例表 户型 套内面积（）套数比例 套数 套内面积（）A型 60 27.78%240 14400 B 型 80 33.33%288 23040 C 型 100 16.67%144 14400 D型 120 22.22%192 23040 合计 100.00%864 74880 根据上表数据，拟建安置房套内总面积为 74880，可以满足本项目安置户数的需求。4.2 建设规模分析建设规模分析 4.2.1 安置区住宅建设规模分析安置区住宅建设规模分析 根据穗国土规划地证（2018）353 号规划设计条件，本项目为二类居住用地（R2）。该项目规划指标为容积率251、.5，建筑密度30%，绿地率30%。表表 4.2-1 本项目住宅建设规模分析本项目住宅建设规模分析 序号 项目 单位 指标 备注 1 建设用地面积 25648 2 总建筑面积 81984 2.1 计容建筑面积 78956 其中 住宅 77306 商业 1460 非公建配套 190 2.2 不计容建筑面积 3028 架空、梯屋及其他 3028 3 居住户（套）数 户（套）864 4 居住人数 人 2765 按 3.2人/户计算 5 基底面积 4608 6 硬地广场 12499 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 28 7 绿化及景观 8541 绿化率 33.3%根据地块的控规以及修建性52、详规划方案，本安置区三期拟建设住宅共 864套，按每户平均 3.2人，则居住人数约为 2765人。4.2.2 安置区停车配套规模分析安置区停车配套规模分析 根据地块的控规和修建性详规划方案，本项目安置地块住宅拟按 1.2 泊/100 建筑面积的要求配置机动车泊位，按 1.0 泊/100 建筑面积的要求配置非机动车泊位，则本项目安置地块需配置停车位数量计算如下：住宅机动车停车位住宅机动车停车位=77306 1.2 泊位泊位/100=927 泊位泊位 住宅非机动车停车位住宅非机动车停车位=77306 1.0 泊位泊位/100=773 泊位泊位 本项目地下室在安置区二期中建设，拟分摊配置机动车停车泊53、位 927 个，非机动车泊位 773 个，其机动车位、非机动车拟全部设置于地下车库，按机动车 40/泊位，非机动车 1.5/泊位，本项目安置地块停车场建设规模为 38240。4.3 建设规模与建设内容建设规模与建设内容 4.3.1 建设内容建设内容 本项目主要规划建设内容包括安置房建设工程，其中：1.建筑工程：指三期建设范围内住宅楼地上部分建筑物；2.室外工程：指居住区内道路、硬地广场和绿化等室外工程；3.公用工程：指居住区内给排水、供电、通风空调、燃气、消防、通信、电梯、弱电工程等公用工程。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 29 4.3.2 建设规模建设规模 根据本项目控规、修建54、性详规划方案和委托单位提供的相关基础资料，结合项目实际需求以及前期工作进展情况，经研究和分析后，确定了本项目建设规模，具体如下：本项目安置区三期建设工程建设用地面积约 25648，总建筑面积 81984。具体详见下表。表表 4 4-5 5 本项目安置区工程建设规模表本项目安置区工程建设规模表 序号序号 项目项目 单位单位 安置地块指标安置地块指标 备注备注 1 三期建设用地面积（本项目）25648 2 居住户（套）数 户（套）864 3 居住人数 人 2765 按 3.2人/户计算 4 总建筑面积 81984 4.1 计算容积率建筑总面积 78956 4.1.1 安置地块住宅建筑面积 773055、6 4.1.2 安置地块商业建筑面积 1460 4.1.3 非配套公建 190 4.2 不计算容积率建筑总面积 3028 4.2.1 架空层、梯屋等其他建筑面积 3028 5 基底面积 4608 6 硬地广场 12499 7 绿化及景观 8541 三期分摊 8 综合容积率-2.5 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 30 第五章第五章 安置区规划与建设方案安置区规划与建设方案 5.1 安置区规划安置区规划 5.1.1 安置区规划原则安置区规划原则 规划和建筑方案科学合理，同时应与周边环境因素相协调，突出体现“青山环抱、绿水绕城”的城市特色；坚持以人为本和生态环境保护原则。规划用地布局56、及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，为居民创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境；规划布局应满足住宅的居住性、适用性、安全性、耐久性和经济性。建筑物要体现岭南民居特色；居住区内道路交通设计应考虑现状地形，应加强与周边城市道路的连通；增强小区发展的可持续性。坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在智能系统、给排水工程、垃圾处理系统等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。5.1.2 户型设计户型设计 按照相关街道、职能部门和57、居民多次研讨会及意见，就安置区建设工作进行多角度深入讨论，并在充分听取研讨意见和建议的基自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 31 础上初步拟定安置区住宅标准层套内基本户型为：约 60 平方米、约80 平方米、约 100平方米、约 120 平方米四种户型。5.1.3 装修与建设标准装修与建设标准 1、原则、原则 1）项目建设标准按国家和广州市有关安置房建设要求和参照居住区建设的规范、规定和标准要求进行。2）建筑设计应反映时代精神、地方特色，建筑装饰标准在满足普通安置小区基本建设标准，同时考虑“绿色”、“环保”“节能”的生态理念。3）总平面规划合理，各建筑物应有良好的朝向、自然采光、通风58、，根据地形特点合理地布置室外道路、广场和绿化，室外场地排水通畅。4）建筑与空间形象应具有鲜明的标识性，力求建筑艺术与生态环境有机结合。5）项目建设标准与项目建设目标相适应；建筑风格、建筑结构形式、建筑材料的选用等满足安置区住房的使用功能。6）建筑物应有良好的朝向、自然采光、通风、隔声等条件，还应根据建筑规划的不同功能要求，合理地组织和布置给排水及消防、供电及照明、通信及网络等系统。7）项目设给排水及消防系统、供电及照明系统、保安监控系统、通信系统等。8）考虑独立（分体）空调供冷，机位统一设置、孔洞统一预留，自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 32 冷凝水排水系统 PVC管统一安装。959、）消防站和电信端局建设标准需符合相关国家和广东省的相关规范、规定、标准等。2、住宅建筑、住宅建筑装修设计标准装修设计标准 住宅建筑统一装修，装修标准要符合关于居住区配套公共服务设施装修标准的通知（穗建房字2017499 号）的相关规定；户内“水电入户，全装修交房”。（1）楼地面装饰 室内客厅、走道、卧室地面采用 600*600抛光砖；室内卫生间、厨房、阳台地面采用 300*300 防滑砖；标准层电梯间、公共走道首层大堂地面采用 600*600 抛光砖；设备间、消防楼梯间为水泥砂浆地面；室外台阶为 300*300 防滑砖；架空层地面采用 300*300 防滑砖；室内应设置门槛石及踢脚线。（2）墙60、柱面装饰 外墙面及阳台内侧墙面采用外墙饰面砖，架空层柱采用外墙饰面砖，内墙面采用涂料，架空层内外墙交接处外墙砖内贴一砖，檐口处兼作滴水线；外墙砖采用 45*45mm砖。首层大堂及标准层电梯间、公共走道墙面采用 600*300 墙面砖；室内卫生间、厨房墙面采用 450*300 墙面砖（做至天棚底）；室内客厅、卧室墙面采用涂料；自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 33 地下室刷白、各类管井壁及设备间采用水泥砂浆抹面。（3）天棚面装饰 所有室内房间包括卫生间、厨房天棚采用涂料；首层大堂及标准层电梯间、公共走道天棚建议采用涂料，若必要亦可采用吊顶天棚；室内客厅、卧室、阳台天棚采用涂料。（四）61、入户门及室内房间门 入户门采用实木子母门；卧室、门采用夹板硬木门，面贴饰面板；厨房、阳台门采用铝合金推拉门或平开门；卫生间采用铝合金；电梯用石材门套，电梯内饰板采用不锈钢。（5）厨卫设备 一户两个卫生间时，主卧卫生间设置坐式大便器，公用卫生间设置蹲式大便器；卫生间设置洗手台（一体式洗手盆，含水龙头等五金配件）和淋浴喷淋设施，但不设浴缸或淋浴隔断；厨房仅设置石材搭砌柜台，石材采用灰麻石，不设柜门；安装洗菜盆（带水龙头等附属五金配件），但不安装燃气灶、抽油烟机等厨房设备。（6）水电设施 室内水电不设至使用末端设施，含末端设施，具体如下：客厅、房间及厨房、卫生间、阳台按相应规范设吸顶灯；阳台应设置洗62、衣给水点；自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 34 套内应合理设置电源插座。除为电视机、电冰箱、排气扇、排烟机、消毒柜、洗衣机、热水器、空调等用电设备预留电源插座外，还应预留部分备用电源插座，如客厅应结合影音设备、台灯等预留普通插座（二三插）3 个，房间预留普通插座（二三插）2 个，厨房电源插座预留应充分考虑微波炉、消毒柜等厨房电器用电需求，预留普通插座（二三插）不少于 2 个，卫生间、阳台结合洗手台、洗衣水龙头及热水器安装位预留防水插座；尽量在生活阳台预留安装热水器位置，敷热水管至卫生间、厨房用水点。3、公建配套、公建配套 1）非经营性配套公建 天花：满刮腻子找平，面刷乳胶漆。内墙63、：M10 预拌抹灰砂浆打底，满刮腻子找平，面刷乳胶漆两遍。地面：铺 600 600防滑耐磨砖。2）经营性配套公建，如超市、便民店等按毛坯房交楼。内墙面：M5 预拌抹灰砂浆批荡。水、电安装：独立供水、供电及照明系统，水电到商铺后，电箱及分户水表后的水电全部不做。5.2 建筑方案建筑方案 5.2.1 总平面布置原则总平面布置原则 1、环境及景观设计遵循生态性设计原则，为项目的可持续性发自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 35 展打下坚实的基础。2、打造宜居社区的绿色环境、生态环境理念。3、建筑物总体布局应充分考虑节能环保的需要，避免行列式布局，选择好的朝向和间距，满足通风采光的要求。4、64、建筑风貌设计遵循地方性设计原则，具有当地特色并力求创造出全新的建筑风格。5、合理布置室外上下水、天然气、热力、电力、通讯等地下管线，并按防火规范要求在适当位置设置室外消防栓供水接口。变配电系统应独立设置，规划设计用电负荷应当留有余量。室外多种管线的敷设应用地下管沟暗设。5.2.2 主要设计依据主要设计依据 1、广州市城市规划管理技术标准与准则；2、民用建筑设计通则GB50352-2005；3、城市居住区规划设计规范 GB50180-92（2002 年版）；4、住宅设计规范GB 50096-2011；5、住宅建筑规范GB 50368-2005；6、无障碍设计规范GB50763-2012；7、人民65、防空地下室设计规范GB50038-2005；8、建筑设计防火规范（GB50016-2014 2018年版）；9、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014；10、汽车库建筑设计规范JGJ100-1998；11、屋面工程技术规范GB50345-2012。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 36 5.2.3 规划总平面布置规划总平面布置（1）工程概况）工程概况 安置区主要由用于安置拆迁居民的住宅楼及其公共配套设施组成。安置区建设用地面积 25648，总建筑面积约 81984，其中其中计容建筑面积 78956 平方米，包括住宅建筑面积 77306 平方米，商业建筑面积 1466、06 平方米，非配套公建建筑面积 190 平方米；不计容建筑面积 3028 平方米，为架空层及梯屋等建筑面积。安置区包括1#5#、16#等 25 层住宅楼共 6栋，商业部分设于 4#及 5#楼裙楼。（2）总平面布置方案）总平面布置方案 总平面布置采用围合式布局，以点、板式沿地块周边布置。沿地块周边布置商业裙楼及点式高层。人行主要出入口设于东侧万泰路上，并加设无障碍坡道便于居民出行。车行出入口共 2 个，1个紧急消防车出入口。车行出入口设置于北侧穗安路及南侧十三涌东路，紧急消防车道设置于用地西北，平时禁止通车；3 个地下车库出入口，分别设置在用地南、北、东面规划路上。3 个车行出入口均直接进入地67、库，实现完全人车分流。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 37 图图 5.2-3 总平面布置图总平面布置图 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 38 5.2.4 立面设计立面设计 本项目建筑立面与造型简洁大方，富有现代气息，反映了现代居住的品质。同时以具有浓厚地域特色的岭南传统文化为根基，融入西方文化。把岭南元素植入现代建筑语系，将传统意境和现代风格对称运用，用现代设计来隐喻南沙当地的传统。在关注现代生活舒适性的同时，让岭南传统文化得以传承和发扬。结合绿色建筑的要求和所在地域的气候特征，本方案的立面设计中力求使建筑构件与建筑空间、建筑造型结合起来进行立体化设计，既作为立面设68、计的元素，又起到遮阳隔热、通风降温的作用。应对广州地区多雨、炎热、潮湿的气候特征，结合建筑空间进行了通风系统的组织，选用合适的外墙材料，并注重建筑色彩的搭配和细节的设计。图图 5.2 本项目建筑立面效果图本项目建筑立面效果图 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 39 5.2.5 竖向竖向设计设计 项目基地周边规划路南高北低，沿基地由北向南高差约 1 米，建筑环路充分结合建筑物的布局进行设计，地块内场地排水采用平坡式就近排向相邻道路。地表雨水采用埋地暗管的方式进行收集和排放。各栋住宅大堂室内外高差为 0.15 米。5.2.6 交通组织交通组织 人车分流：人行主要出入口设于东面万泰路上，69、并加设无障碍电梯便于居民出行。车行出入口共 2 个，分别设置于北侧穗安路及南侧十三涌东路，各车行出入口均直接进入地库，实现完全人车分流。居住区内部交通按照人车分流的原则进行设置，一方面按建筑物各自的使用功能，利用城市道路及基地内道路，使各类不同的交通需求得以满足，另一方面避免住区内部人行流线与车行流线的相互交叉，提高交通系统的安全性。本项目设置贯通的环形消防车道,项目各车行出口可兼作消防车出入口。各栋住宅建筑的底边均保证有 1/4 的周边长度且不小于一个长边长度作为消防登高扑救面直接面向消防车通道,使消防车可达用地内部进行消防扑救，满足消防要求。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 470、0 居住区内的车行主道宽 7 米，双向行车，道路在小区内形成环状，主要供行人和消防车使用。次要道路宽 4 米，园林小径及宅边小径宽 2.5 米。5.2.7 建筑物建筑物 本项目主要建筑物包括 6 栋 25 层住宅楼。总建筑面积 81984 平方米，其中计容建筑面积 78956 平方米，包括住宅建筑面积 77306平方米，商业建筑面积 1406 平方米，非配套公建建筑面积 190 平方米；不计容建筑面积 3028平方米。各建筑物指标情况详见表 5-2。表表 5-2 建筑物主要指标一览表建筑物主要指标一览表 序号 建筑 编号 基底面积（）层数 建筑高度（m）建筑面积（）地上 地下 计容 不计容 总71、建筑面积 1 1#528 25 0 80 12197 540 12737 2 2#528 25 0 80 12197 540 12737 3 3#530 25 0 80 12197 546 12743 4 4#886 25 0 80 12833 264 13097 5 5#1696 25 0 80 19741 705 20446 6 16#440 25 0 80 9791 433 10224 合计 4608 150 0 78956 3028 81984 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 41 图图 5-2.1 户型户型 A 平面布置图平面布置图 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性72、研究报告 42 图图 5-2.2 户型户型 B 平面布置图平面布置图 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 43 图图 5-2.3 户型户型 C 平面布置图平面布置图 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 44 图图 5-2.4 户型户型 D 平面布置图平面布置图 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 45 图图 5-2.5 户型户型 E 平面布置图平面布置图 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 46 图图 5-2.5 户型户型 F 平面布置图平面布置图 5.2.8 无障碍设计无障碍设计 根据无障碍设计规范GB50763-2012，本工程室外范围主要设置以下无73、障碍设施：无障碍电梯、人行道缘石坡道、触感盲道、人行横道提示音响等。住宅与公建室内在以下部位考虑无障碍：建筑入口、电梯厅及电梯、专用无障碍卫生间等处。并设置残疾人士停车位。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 47 5.2.9 结构方案结构方案 1、本项目中各单体建筑主体结构的设计使用年限均为 50 年。基本风压：Wo=0.50kN/m2（50 年一遇），地面粗糙度：B 类；体型系数：1.4，抗震设防烈度为 6度。2、主要规范依据 1）建筑结构荷载规范GB50009-2012；2）建筑抗震设计规范GB50011-2010；3）混凝土结构设计规范GB50010-2010；4）建筑地基基础74、设计规范GB50007-2011；5）建筑桩基技术规范JGJ94-2008；6）广东省标准建筑地基基础设计规范DBJ15-31-2003等。7）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010）3、建筑结构安全等级：二级。4、主体建筑 按建筑使用功能的需要及本工程的特点，本工程小高层住宅部分采用剪力墙结构，服务与公建设施、地下室部分采用钢筋砼-框架结构体系。楼盖结构为现浇钢筋混凝土梁板结构，人防工程采用框剪结构。5、抗震等级：抗震等级：框架四级；剪力墙三级；屋顶装饰构自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 48 架四级；除注明外地梁四级；耐火等级：地上一级；6、楼、屋面荷载标准值：房间用途75、房间用途 活荷载活荷载 组合值组合值 系数系数 准永久值准永久值 系数系数 楼面楼面+吊挂吊挂恒载恒载 上人屋面 2.0 0.7 0.4 3.5 不上人屋面 0.5 0.7 0 3.5 办公室 2.0 0.7 0.7 2.0 风机房、电梯机房 7.0 0.7 0.8 2.0 配电房 10 0.7 0.9 2.0 商场 3.5 0.7 0.5 2.0 公共楼梯 3.5 0.7 0.3 2.0 汽车库楼板 大于 6m*6m 双向板 2.5 0.7 0.6 大于 6m*6m 双向板，不小于 2m 单向板 4.0 0.7 0.6 7、主要结构材料：1、钢筋：为 HPB300；为 HRB335；为 HR76、B400；为 HRB500。（a）抗震等级为一、二、三级的框架和斜撑构件（含梯段），其纵向受力钢筋采用普通钢筋时，钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度的实测值的比值不应小于 1.25；钢筋的屈服强度实测值与强度标准值的比值不应大于 1.3；且钢筋在最大拉力下的总伸长率实测值不应小于 9%，其中 HPB300 在最大拉力下的总伸长率实测值不应小于10%；钢结构钢材：屈服强度实测值与抗拉强度的实测值的比值不大于 0.85；伸长率不小于 20%；钢材应有良好的焊接性和合格的冲击韧性；自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 49（b）受力预埋件的锚板宜采用 Q235、Q345 级钢，锚板厚度应根据受力77、情况计算确定，且不宜小于锚筋直径的 60%；受拉和受弯预埋件的锚板厚度尚宜大于 b/8，b 为锚筋的间距。受力预埋件的锚筋筋直径的 60%应采用 HRB400 或 HPB300 钢筋，不应采用冷加工钢筋。直锚筋与锚板应采用 T 形焊接。当锚筋直径不大于 20mm 时宜采用压力埋弧焊；当锚筋直径大于 20mm 时宜采用穿孔塞焊。当采用手工焊时，焊缝高度不宜小于 6mm，且对300MPa 级钢筋不宜小于 0.5d，对其他钢筋不宜小于 0.6d，d 为锚筋的直径。（c）在施工中，当需要以强度等级较高的钢筋替代原设计中的纵向受力钢筋时，应按照钢筋受拉承载力设计值相等的原则换算，并应满足最小配筋率要求；78、（d）钢筋的强度标准值应具有不小于 95%的保证率。2、型钢、钢板、钢管：Q235B、Q345B、Q390B、Q420B。3、焊条：E43（用于 HPB300 钢筋、Q235B 钢材焊接）型；E50（用于HRB335 及 HRB400 钢筋、Q345B 钢材焊接）型；E55（用于HRB500 钢筋、Q390B及 Q420B钢材焊接）型。8、基础设计 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 50 地基基础设计等级：根据建筑地基基础设计规范，本工程的地基基础设计等级为甲级（除甲级，丙级以外的工业与民用建筑物）。居住区内地下工程均有特大型的地下停车库结构，结构设计遵循简明、清晰的原则，根据结构79、的承载能力及正常使用极限状态的要求，基础设计主要解决构件承载力、抗裂及结构整体抗浮等问题。根据场地及周边情况，考虑排桩支护和自然放坡相结合，以节省投资。3）本工程拟采用桩基础，持力层为中、微风化层。5.3 室外工程室外工程 5.3.1 道路与广场工程道路与广场工程 1、道路工程 小区内所有的道路采用单幅板块，道路设路缘石，横坡坡度为2.0%，采用单面横坡。车行道路均采用沥青混凝土路面结构，路面结构组合为：6cm细粒式沥青混凝土（AC-13C）+10cm 粗粒式沥青混凝土（AC-25C）+20cm 6水泥稳定石屑+25cm 4水泥稳定石屑，总厚度 61cm。小区园路采用透水砖铺装。路面应画标志标80、线。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 51 2、广场工程 包括小区入口广场和其他硬地广场等。各类广场和硬地均铺装广场砖。5.3.2 景观绿化工程景观绿化工程 总平面景观绿化设计坚持“可持续发展”和“以人为本”的原则，结合现状条件，以清晰的分区结构组织规划功能用地，改善城市环境，营造良好的休闲、居住及公园氛围，满足居民的需要。整个场地的景观规划设计既显示了活泼，亲切的特点。通过横向的景观轴线联系东西的主要入口和次要入口，同时通过纵向的两条组团景观带联系南北向的景观轴线，三条轴线相互联系又相互区别。提供相对独立的园林空间给安置居民，减少相互干扰。本项目景观主要以绿化广场、植物造景和塑造81、地形为主的景观区域，主要表现与建筑物之间的相互关系，主入口广场以大片铺装和规整树阵为主，是整个场地中人流最为集中的区域，同时承担节日的村民聚会和平时的聚集休闲功能，组团中心区域通过塑造地形、小型水景、休闲平台、各有特点的小品设计等传统的景观构造手法将小区的居民引入其中。小区北侧、东侧出入口是场地的主要人流出入口，3 个车行出入口均直接进入地库，分别设置在用地南、北、东面规划路上，形自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 52 成人车分流管理。住区游憩空间应以人为本，方便邻里交往和设区交流活动，降低干扰，组团景观通过借景、组景、分景、添景多种手法，使住区内外环境协调。项目规划建设用地红线内82、绿地面积约 8541，满足安置地块绿地率大于 30%的需求。室外其他硬地主要包括：室外活动场地、出入口广场和室外广场，广场宜结合景观设计，铺装普通广场砖、鹅卵石等块料。5.3.3 休闲文化设施休闲文化设施 小区内需配套设置一批休闲文化设施，具体宣传栏、休闲石凳、健身设施等。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 53 第六章第六章 公用工程公用工程方案方案 安置区二期工程包含所有地下室、13 栋塔楼、幼儿园、首层所有独立单体、首层所有车位充电桩、地下室工程已预留三期水、电及燃气设备间及设备管井。本项目安置区三期地上部分包含 7 栋塔楼以及三期区域内与塔楼相连接的裙楼（含 1 间电力开关房83、4间变压器室）。本项目安置区三期的电、水、气公用工程均与安置区二期公用，三期无独立的外水、外电接驳口。6.1 给排水工程给排水工程 6.1.1 编制依据编制依据 1、建筑给水排水设计规范(GB50015-2003)（2009版）；2、室外给水设计规范(GB50013-2006)；3、室外排水设计规范(GB50014-2006)（2016 年版）；4、城镇给水排水技术规范(GB50788-2012)；5、民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）；6、用户生活给水系统设计、施工及验收规范DBJ440100/T 175-2013；7、广东省用水定额（DB44T1461-2014）；8、城市84、给水工程规划规范（GB50282-2016）；9、城市排水工程规划规范（GB50318-2017）；10、国家现行的相关法规、规程和文件。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 54 6.1.2 给水系统给水系统 1）设计原则设计原则 给水工程满足总体规划要求，整体考虑与分片实施，近远期结合；供水管采用生活、消防合用管网；给排水设备选型应考虑技术先进、维护方便、经济合理的原则，体现科技、环保、可持续发展的理念；给排水系统应采取隔振、隔声及消声等措施；给排水系统应采取节能节水技术措施。2）用水水源和水量用水水源和水量 本工程从灵新大道 DN600 市政给水管上引 1 根 DN300 的给水85、管接入小区，供安置区用水。在室外闭合成环状，并设水表计量。本项目为安置住宅小区，总用地面积为 25648，居住总套数为 864 套，居住总人数为 2765 人。项目用水主要包括生活用水、商业配套用水、绿化用水以及道路浇洒用水等组成。本项目最高日用水量为 815.21 m/d，最大小时用水量为 54.10m。详见表 6-1。表表 6-1 本项目总用水量计算表本项目总用水量计算表 序号序号 用水项目用水项目 用水量用水量标准标准 用水用水范围范围 使用时使用时数数（h）小时变小时变化系数化系数（Kh）日最高日最高用水量用水量（m/d）最大时最大时用水量用水量（m/d）1 居民用水 260L/人日 86、2765 24 1.5 718.90 44.93 2 商业配套 8L/1460 12 1.5 11.68 1.46 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 55 d 3 硬地广场 0.5L/d 12499 3 1 6.25 2.08 4 绿化及景观 0.5L/d 8541 6 1 4.27 0.71 5 未预见水量 按前 4项之和的 10%计 74.11 4.92 合计 815.21 54.10 3）室外管网系统室外管网系统 为保证供水安全和可靠性，供水管网采用环状管网，采用生活、消防合用管网。4）室内给水系统室内给水系统 依据市政供水水压和小区建筑物的高度，室内给水采用分区供水，三层及87、以下才用市政直接供水方式，四层及以上采用变频调速气压供水设备供水，以达到高效节能的目的。室外消火栓、绿化、道路浇洒等利用市政压力直接供水，部分可利用收集后的雨水加压后供给。室内给水管网采用下行上给式，所有卫生洁具的给水水嘴和冲洗阀均采节水产品，以达到节能目的。5）热水系统热水系统 住宅热水采用户内太阳能、电或燃气热水器，具体选型由住户自行购买安装。6.1.3 排水系统排水系统 1）排水体制排水体制 市政污水管尚未完善，目前本项目不具备接驳市政污水管道条件。本工程采用生活污水经一体化污水处理设备处理后再与雨水合自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 56 流排放的排水系统，与二期共用。2）88、污水系统污水系统 污水量按生活给水量的 90%计，Q=377.58m/d。室内生活废水与粪便污水分流排放系统，粪便污水经室外化粪池处理后再与生活废水汇合后直接排入室外污水管。住宅区内的餐饮污水经隔油隔渣处理后排入室外污水管，洗车的污水经隔油池、隔渣处理后排入室外污水管网。化粪池按 24 小时化粪 360 天清掏周期考虑容积。3）雨水系统雨水系统 雨水量 本项目的雨水量采用以下公式计算 Q设计雨水流量（L/s）；径流系数，绿地取 0.15，其它取 0.9；F汇水面积（ha）；q设计降雨强度（L/sha）；降雨强度公式按广州市暴雨强度公式计算：P设计重现期，室外地面采用 2 年重现期，屋面采用 189、0 年重现期；t降雨历时。2）雨水系统 室外雨水经路面雨水口收集后采用重力流排放，收集后的雨水排入市政雨水管道系统。10000QFq=自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 57 雨水系统 室外雨水和屋面雨水有组织进行收集。屋面雨水通过雨水斗收集后采用压力流排放至室外雨水系统，场地雨水经路面雨水口收集后采用重力流排放。经收集后的雨水排入回用水池，经过过滤后可以作为绿化雨水和室外消防用水，多余的雨水溢流排入市政雨水管道系统。6.1.4 管材系统管材系统 为了减少远期投资，本项目室内外给水管采用塑料给水管，污水、废水及雨水系统采用 UPVC 排水管材，室外雨、污水系统采用高密度聚乙烯中空壁缠90、绕排水管，卫生洁具采用节能型。6.2 消防系统消防系统 6.2.1 编制依据编制依据 1）建筑设计防火规范(GB50016-2014)；2）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2017）；3）建筑灭火器配置设计规范 （GB50140-2005）；4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-14）；5）七氟丙烷（HFC-227ea）洁净气体灭火系统设计规范（DBJ15-23-1999）。6.2.2 给水消防系统给水消防系统 1）消防水源消防水源 消防用水由市政给水管网供给，消防进水管径为 DN200mm。2）消防用水量消防用水量 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 591、8 按建筑设计防火规范要求计算，消防用水量为每日 324m，详见表 6-2。表表 6-2 消防用水量一览表消防用水量一览表 用水项目用水项目 用水量标准用水量标准 用水单位用水单位 用水时间用水时间(h)用水量用水量(m/d)室外消火栓 20L/S 72m3 2 144 室内消火栓 10L/S 36m3 2 72 喷淋消防用水 30L/S 108m3 1 108 小计 324 消防用水量包括室外、室内消防栓用水和自动喷水灭火用水，项目的消防用水由市政给水管提供。3）室外消防给水系统室外消防给水系统 室外消防管网采用环状布置、每隔 100m 设置一个室外消火栓。4）消防给水系统消防给水系统 室内92、消防系统由室内消防水池、环状管网及天面消防水池组成。室内消防水取自室内消防水池，室内消防水池容积按 2 小时室内消火栓用水和 1 小时喷淋消防用水的水量储存，水池容积为222m，供给所有建筑物室内消火栓系统、自动喷水系统消防用水。消防管网在地下室成环，各建筑单体从消防给水管网引两条干管接室内，在最高建筑物屋顶设 18m 消防水箱，室外设置水泵接合器。室内消火栓每股水柱的流量为 10L/S，充实水柱为 13m。消火栓箱的间距不大于 30m，并保证两股水柱同时到达任何部位。在消防箱内配 SN65 室内消水栓一个，DN65 衬胶水龙带 25m 一卷，19水枪一支，消防卷盘一套。屋面设试验消火栓一个，93、栓前设压力表。每个消火栓处设破碎玻璃手动启泵按钮、电铃、指示灯各一个，并设置消防水泵接合器，以便消防车利用室外消火栓取水向室内消火自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 59 栓管网供水。5）自动喷淋系统自动喷淋系统 除了不能用水灭火的部位外，其余场所根据规范要求设置自动喷水灭火系统。自动喷淋系统内的加压水泵、供水管网均单独设置，与消火栓系统合用消防水池和屋面消防水箱。每个喷头的保护面积在 12 左右，湿式报警阀安装在泵房内，每组湿式报警阀安装的闭式喷头数不超过 800 个。由于室外市政供水压力不能满足室内消防用水，故室内喷淋给水系统采用水泵加压供水设备。加压供水设备布置在水泵房内，配置94、二套加压供水设备，一套工作一套备用。6.2.3 气体消防气体消防 在设备机房、变配电房等设置七氟丙烷（HFC-227ea）洁净气体灭火系统，以扑救电器设备火灾。6.2.4 灭火器配置灭火器配置 本建筑物属中危险级，变配电房为带电类，地下车库为 B 类，其余公共部分的火灾种类为 A 类，按建筑灭火器配置设计规范配置磷酸铵盐手提式干粉灭火器。6.2.5 管材选用管材选用 室内消防及自动喷淋管道 DN150 采用内外涂塑热镀锌钢管，工作压力大于 0.80Mpa 的主干管用加厚管材，DN100 的消防管采用丝扣连接，DN100 的消防管采用卡箍连接。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 60 95、6.3 供电工程供电工程 6.3.1 编制依据编制依据（1）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；（2）低压配电设计规范（GB50054-2011）；（3）供配电系统设计规范（GB50052-2009）；（4）通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）；（5）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；（6）20kV及以下变电所设计规范（GB50053-2013）；（7）建筑照明设计标准（GB50034-2013）;（8）全国民用建筑工程设计技术措施电气专篇；（9）中国南方电网10KV 及以下业扩受电工程技术导则（2018 版）；（10）住宅建筑电气设计规范（JGJ 2496、2-2011）（11）住宅设计规范（GB 50096-2011）（12）住宅建筑规范（GB 50368-2005）6.3.2 负荷等级及供电要求负荷等级及供电要求 1）负荷等级负荷等级 根据民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）的规定及项目实际，本项目为一类高层建筑，其消防控制室、火灾自动报警及联动控制装置、火灾应急照明及疏散指示标志、防烟及排烟设施、自动灭火系统、消防水泵、消防电梯及其排水泵、电动的防火卷帘及门窗以及阀门等消防用电应为一级负荷。安防系统电源，电子信息设备机房电源，客梯电力，排污泵，变频调速生活水泵电力等属于二自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 61 级负荷。297、）供电电源供电电源 本安置区的 10kV 电源采用双回路，由从安置区北侧的穗安路引入安置区高压配电房。本区内共设开关房 1 处，变电房 2 处（包括公变和专变）。开关房和配电房均设置在建筑物首层。6.3.3 负荷计算负荷计算 1、负荷 在本项目中，用电负荷计算采用单位面积功率法和需要系数法进行估算，用电负荷计算见表6-3。表表 6-3 项目用电负荷计算表项目用电负荷计算表 序序号号 功能区功能区 使用面使用面积或单积或单体（体（m2/套数套数）负荷负荷密度密度（W/m2）设备负设备负荷荷（kW）需要需要系数系数 功率功率因数因数 变压器变压器负荷率负荷率 用电负荷用电负荷（KVA）变压器选变压98、器选择择 一 住宅楼 77306 60 5760.00 5120.00 4 台1000kVA+2台 800kVA变压器 1 60户型 240 4 960.00 0.6 0.9 0.75 853.33 2 80户型 288 6 1728.00 0.6 0.9 0.75 1536.00 3 100户型 144 8 1152.00 0.6 0.9 0.75 1024.00 4 120户型 192 10 1920.00 0.6 0.9 0.75 1706.67 二 商业配套 1460 80 116.80 0.8 0.9 0.75 138.43 三 配电房 190 15 2.85 0.5 0.9 0.799、5 2.11 合计 5879.65 5260.54 经初步估算，项目设备负荷 5879.65kW，用电总负荷为自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 62 5260.54kVA。住宅楼变压器装机容量为 5600kVA。为满足应急电源要求，按建筑设备变压器计算容量的 8%左右设置柴油发电机组，因此项目设置 1 台 600kW 的柴油发电机组，确保项目区内重要负荷的供电，为消防设施设备用电负荷、应急照明及其他一、二级负荷提供备用电源。6.3.4 供配电系统供配电系统 10kV 外电源经变电站变压后为 0.4/0.23kV，供各用电负荷，见图 6-1。图图 6-1 配电方案示意图配电方案示意图100、 6.3.5 电动汽车充电桩电动汽车充电桩 根据国务院办公厅关于加快电动汽车充电基础设施建设的指导意见（国办发（2015）73 号）新建住宅配建停车位应 100%建设充电设施或预留建设安装条件。根据 2016 年第 14 次规划和用地专题业务会会议纪要（穗国土规划会2016115 号）的有关要求，新建项目核发的规划条件中，明确新建住宅配建停车位应 100%建设充电设施或预留建设安装条件（包括电力管线预埋至车位和电力容量按至少 7KW/车位预留）。本项目机动车停车位共计 927 个，拟按 100%的比例预埋共计927 个车位的充电桩安装管线（包括电力管沟、线槽、电缆、开关厂内变电站低压配电10/101、0.4kV变压柴油发电机组380V/220V电器开关箱或用电设备自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 63 柜等），充电桩的建设在安置区二期工程中考虑。6.3.6 照明系统照明系统 电气照明分为工作照明、站场照明、事故应急照明、疏散照明、清扫照明灯系统。事故照明和正常照明同时使用，照明电源自动切换。对比较分散的事故照明采用设置应急照明灯的方式。在楼梯间出入口、疏散通道、停车场设疏散诱导照明，照度标准值详见表 6-4。表表 6-4 照度标准照度标准 序号 名称 参考平面及其高度 照度标准值（lx）1 走廊 地面 100 2 住宅 地面 75150 3 广场及道路 地面 20 4 停车场 102、地面 10 照明分别根据场所和设施的用途，按照设计规范而定。住宅采用日光灯照明和节能灯，走道和控制室采用日光灯照明；灯具选择注意考虑实用、经济、美观、易维修保养等方面因素，尽可能选择高光效、高显色性、低眩光的光源和灯具。所有公共场所均设置应急疏散照明，疏散照明照度走道不低于0.5Lx，疏散楼梯间及人员密集流动疏散区域不低于 5Lx，所有公共场所、疏散通道、疏散出口均设置疏散指示标志灯。应急疏散照明灯及疏散指示灯均自带电，电池持续工作时间不小于 30min。建筑物外部绿地与道路，分别选用草坪灯、投光灯、彩灯和各种各样特别形式灯具，配合自然、和谐、优美的景观，营造浪漫、轻松、休闲的氛围。主要道路照103、明采用 LED 节能灯具等。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 64 6.3.7 防雷接地防雷接地 按项目所处位置特点计算，本项目建筑属于第二类防雷建筑物。按照有关设计规范，建筑物应有防直击雷、防雷电感应、防雷电磁脉波、弱电系统防雷的措施，并设置总等电位联接、楼层等电位联接、浴室及弱电机房局部等电位联接。在建筑顶层采用装设避雷网(带)接闪器，利用钢筋混凝土板、梁柱和基础的钢筋焊接成环形接地网。电气设备保护接地就近与环形接地网相连，并将电缆进出线的进出端和电缆的金属外皮、钢管与电气设备接地相连。接地电阻小于 1。在安置区四周，可在场地空旷的地方，加设避雷针，使各类活动的人员，均在防雷保104、护范围之内。设置避雷针时除计算保护范围外，还应注意和环境结合考虑，不影响场地景观与人员活动。6.4 通风及空调系统通风及空调系统 6.4.1 编制依据编制依据 1.民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；2.全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调.动力 2009版。6.4.2 空调空调 安置区不对区内的建筑配置空调，但在各建筑内预留空调系统的安装位置和条件，用电装置预留足够的空调用电负荷。6.4.3 通风与防排烟系统通风与防排烟系统 1.通风系统设计原则 住宅建筑厨房排油烟应设置共用排气竖井，各住户厨房油烟通自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 65 过接入竖井至105、天面高空排放，共用排气管道应采用具有能够防止油烟回流设施的定型产品，管道材料应符合相关国家消防规范的要求。公共卫生间及无外窗卫生间应设置机械通风系统。电梯机房应考虑机械通风系统，进排风口位置应能形成合理的气流组织及时排走机房内的余热。2.通风量标准 表表 6-5 通风换气次数通风换气次数 房间功能 换气次数（次/小时）房间功能 换气次数（次/小时）发电机房 12 发电机房 12 变压室 35 水泵房 6 储油间 12 公共卫生间 10 6.5 燃气系统燃气系统 6.5.1 编制依据编制依据 1、城镇燃气设计规范（GB50028-2006）；2、输气管道工程设计规范（GB50251-2015）；106、3、广东省燃气管理条例广东省人民政府，1998 年 12月；4、城市煤气、天燃气管道工程技术规范（DBJ08-10-2004）；5、广州市煤气公司企业标准城市燃气输配及应用工程技术暂行规定。6.5.2 燃气气源燃气气源 本项目用气从项目临近的市政路燃气管道上接出。6.5.3 燃气用量预测燃气用量预测 项目用气主要为居民日常生活用气，安置区内居住总户数为自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 66 864 户，规划总人数为 2765 人,居民用气指标为 2847 兆焦/人 年，汽化率为 90%，低热值取值为 38.93MJ/Nm3，则燃气用量预测为 11.10万 Nm3/年。6.5.4 燃107、气供应工程方案燃气供应工程方案 项目天然气管网采用中压 A 一级系统，设计压力为 0.4Mp，运行压力不大于 0.4Mp。本项目直接从市政燃气管道上接入，经安置区燃气管和调压器调压后供各用户使用。安置区内燃气管道采用钢管，分别符合现行的国家标准低压流体输送用焊接钢管（GB/T 3091-2015）、输送流体用无缝钢管(GBT 8163 2008)的规定。6.6 垂直交通垂直交通 垂直交通主要包括电梯和楼梯来解决。本项目将根据前面工程方案中各座楼房的层高、层数和建筑面积、功能、人流状况设置电梯。电梯的型号和厢门材料、结构、上升速度、设置数量，均应在规划设计阶段配合建筑类型和装饰标准考虑。根据住宅108、设计规范（GB50096-2011），七层及七层以上住宅或住宅入口层楼面距室外设计地面的高度超过 16m 的住宅必须设置电梯。并提到，十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。另外，根据建筑设计防火规范GB50016-2014 要求，建筑高度大于 33 米的住宅建筑应设置消防电梯。消防电梯应分别设置在不同防火分区内，且每个防火分区不应小区 1 台。相邻两个防火分区共用 1 台消防电梯。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 67 住宅楼每栋大楼拟配置 2 台电梯，5#楼设置 4 台电梯，共 14 台电梯。6.7 海绵城市海绵城市 6.7.1 海109、绵城市建设背景分析海绵城市建设背景分析 海绵城市是指城市能够像海绵一样，在适应环境变化和应对自然灾害等方面具有良好的“弹性”，下雨时吸水、蓄水、渗水、净水，需要时将蓄存的水“释放”并加以利用。海绵城市建设应遵循生态优先等原则，将自然途径与人工措施相结合，在确保城市排水防涝安全的前提下，最大限度地实现雨水在城市区域的积存、渗透和净化，促进雨水资源的利用和生态环境保护。在海绵城市建设过程中，应统筹自然降水、地表水和地下水的系统性，协调给水、排水等水循环利用各环节，并考虑其复杂性和长期性。为推进广州市海绵城市建设，市住房和城乡建设委员会、水务局、国土资源和规划委员会、林业和园林局等单位联合编制了广州110、市海绵城市规划建设管理暂行办法。根据广州市海绵城市规划建设管理暂行办法，政府投资项目在项目建议书中应对海绵城市建设设施适宜性进行阐述明确；在可行性研究报告中应提出海绵城市建设的目标及措施，对技术和经济可行性进行全面分析。6.7.2 编制依据编制依据 1）国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见(国办发(2015)75 号)；2）广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见(粤府办(2016)53 号)；自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 68 3）广州市海绵城市建设工作方案；4）广州市海绵城市规划建设管理暂行办法；5）海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）。6.7111、.3 项目海绵城市建设目标项目海绵城市建设目标 为响应国家、省、市关于海绵城市建设的相关要求，本项目在可研阶段对海绵城市建设进行前期分析，制定总体目标并提出相应措施要求，为后续设计及实施阶段提供指导和依据。本项目海绵城市建设总体目标：对场地雨水实施外排总量控制，场地年径流总量控制率达到 60%。6.7.4 项项目海绵城市建设措施目海绵城市建设措施 本项目建设用地面积 25648，其中绿地面积 8541、道路和硬地面积 12499。项目的总体平面优化布局、分区功能合理可行；景观节点符合总体景观要求，绿化树木种植配置合理，绿化率达到大于 30%等有关规定要求。本项目关于海绵城市建设拟采取以下措施：112、1）道路的标高要大于绿地标高，绿地低于道路面约 10cm，道路上的雨水可以汇聚到周边绿地内，再渗透到地下。2）场地内生态保护结合现状地形地貌进行场地设计与建筑布局，保护场地内原有的植被，采取生态恢复或补偿措施，充分利用表层土。3）合理衔接和引导屋面雨水、道路雨水进入地面生态设施，并设置相应的径流污染控制措施。4）道路及广场主要材质为麻石，具有良好的透水性。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 69 5）见缝插绿，增加场地绿化面积及柔性渗水铺地，让环境系统与河涌行程良好的泄洪及景观功能。种植适应当地气候和土壤条件的植物，并采用乔、灌、草结合的复层绿化，且种植区域覆土深度和排水能力满足植物113、生长需求。6）本项目采用下凹式绿地和硬质透水铺装等绿色雨水设施，下凹式绿地占绿地面积比为 30%以上。7）合理衔接和引导屋面雨水、道路雨水进入地面生态设施，并采取相应的径流污染控制措施。8）引进微生物分解技术，协助河涌道内形成良好的生态循环，增强河涌自净能力。6.8 智能管理系统智能管理系统 本项目拟采用“三网合一”的信息通信网络系统。车库管理系统、安保管理系统和楼宇自控系统在本项目考虑范围内，在建筑上预留综合布线管。6.8.1 三网合一系统三网合一系统“三网合一”即推进电信网、广播电视网和互联网三网互联互通、资源共享，为用户提供语音、数据和广播电视等多种服务。实现网络资源的共享，避免低水平的114、重复建设，形成适应性广、容易维护、费用低的高速带宽的多媒体基础平台。6.8.2 汽车场系统汽车场系统 包括电动道闸、车辆检测器、出入口机、控制主机、摄像机。6.8.3 火灾自动报警系统火灾自动报警系统 火灾自动报警系统包括火灾自动报警和消防联动控制系统，根自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 70 据建筑物功能定位的不同，配置不同的火灾自动报警系统，但必须满足相关规范的要求，通过在不同的房间、大厅及设备房等设置各类传感器，检测火灾信号，通过消防联动控制系统实现自动和手动控制，达到救灾的目的。项目采用消防控制中心式报警，选用智能型消防自动报警系统，并与楼宇设备自动化系统、应急广播系统及其115、它火灾扑救设施自动联动，实现诸如停非消防电源、启动防排烟系统、启动防火疏散指示照明、启动应急广播、启动消防喷淋消防栓系统、关闭防火卷帘防火门等消防联动要求。6.8.4 安保管理系统安保管理系统 为主要出入口的防盗报警系统、闭路电视监控系统、出入口控制（一卡通）系统、门禁管理系统、无线巡更系统。在中心监控室，设立多媒体控制主机，在重点防范部位安装红外线报警探头，主大门出入口安装门禁系统，同时配合摄像机、隐蔽式紧急报警按键及控制主机联动成为一套保安系统。同时，配置电子巡更作为人工巡逻监督，进行主动人防。停车场（库）管理系统包括电动道闸、车辆检测器、出入口机、控制主机、摄像机等，主要对车库的车辆通行116、道口实施出入控制、监视、行车信号指示、停车计费及汽车防盗报警灯综合管理。6.8.5 综合布线系统综合布线系统 1、本工程住宅部分住户按照每户 1 路电话进入设计，其它公建部分按照 10 平方米预留 1 组电话插座和电脑插座及设计，系统留有一定的余量，以便日后扩展。住宅部分按 FTTH系统设计。2、设建筑物光配箱于地下一层或建筑物首层设备房。由弱电机自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 71 房经桥架穿墙处埋 PVC100 管至室外地面下 0.7m 处，从外网引入室外单模光纤到光配箱。3、住宅部分从对应的设备房引相应根数光纤至各栋大楼，从有住户层起每隔三层在其弱电井内设光路分配箱一个。再117、从光路分配箱引出户内型光纤至各户内户内弱电箱。再从户内弱电箱引出 HYV型电缆至电话模块插座。公建部分则按综合布线设计。4、工作区：每套住宅设置 1 路电话接入。信息接口采用 86 式面板，RJ11 接口。办公区：电话接信息接口采用 86 式面板，RJ11接口，电话接信息接口采用 86 式面板，RJ45 接口。5、干线利用金属线槽敷设，支线利用金属线管暗敷或穿阻燃PVC管沿楼面垫层或顶板、墙、柱暗敷。6.8.6 视频监控系统视频监控系统 1、设计标准：本建筑工程的安全防范系统住宅部分是按住宅小区安全防范的提高型标准进行设计，其它公建则按三级保护对象进行设计。住宅部分在建筑物内的电梯前室、电梯桥118、箱、地下停车库以及小区内休闲地带等设计视频监控设备，公建部分则按电梯前室、电梯桥箱、公共走道，大堂及主要出入口等设计视频监控设备。2、监控系统中心设置原则基本设置于建筑物与消防控制室或值班室内。3、摄像机采用 CCD 电荷偶合式摄像机，带自动增益控制、逆光补偿、方式一般情况下采用定焦距、定方向。其它的功能应满足现场实际情况及业主使用要求。4、中心主机系统采用数模结合处理系统，所有视频信号可手动/自动切换。5、监视器的图像质量按五级损伤制评定,图像质量不应低于 4自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 72 级。监视器图像水平清晰度：彩色监视器应用 100Hz逐行扫描。6、安全系统配置数字119、记录器,能连续地记录摄像机的数据（每天 24 小时，不少低于 30 天），以便当摄像机的探测装置探测到异常情况时，录像磁盘上所录下的在异常情况发生以前 15S 的那一段将会被保持，以便保安人员追踪事件的全过程。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 73 第七章第七章 环境影响评价环境影响评价 7.1 环境影响分析环境影响分析 7.1.1 项目所在地区的环境概况项目所在地区的环境概况 本项目位于广州市南沙区生态大道七一东围北侧地块，项目场地内土地平整，市政道路已建成，拥有良好的交通区位和通勤条件，项目的环境质量容量良好。7.1.2 环境质量标准与排放标准环境质量标准与排放标准 1、环境质120、量标准、环境质量标准（1）地表水环境质量标准（GB3838-2002）类标准；（2）环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准；（3）声环境质量标准（GB3096-2008）二类区标准。2、污染物排放标准与控制标准、污染物排放标准与控制标准（1）广东省大气污染物排放限值（DB44/272001）第二时段二级标准；（2）广东省水污染物排放限值（DB44/262001）第二时段三级标准；（3）社会生活环境噪声排放标准（GB22337-2008）2 类标准。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 74 7.1.3 项目产生的主要污染物项目产生的主要污染物 拟建项目建设对所在区域自然生态121、环境的影响主要产包括：项目建设期间产生的施工扬尘、施工噪声、污水以及固体废弃物；项目建成投入使用后产生的污染物主要包括生活污水、汽车尾气、噪声和固体废弃物等。1、建设期间对所在区域的环境影响、建设期间对所在区域的环境影响（1）污水 拟建项目建设期间，施工队伍大批进入现场排放的生活污水和垃圾的污染；施工机械运作，清洗，漏油等排放的含油和悬浮物废水；基坑开挖和降低地下水位等操作排放含泥沙废水，下雨时冲刷浮土，建筑泥沙等产生的地表径流污水等。（2）大气污染物 项目施工期对环境空气的污染主要是施工过程中产生的扬尘，包括散状物料的运输和装卸，以及施工车辆、筑路机械等运行产生的扬尘。施工期的主要污染是 T122、SP，主要是浮于空气中的粉尘和施工运输车辆产生的扬尘污染。（3）噪声 建筑噪声是施工工地最为严重的污染因素，本项目主要是设备噪声和机械噪声。设备噪声多来自铲车，装载车等设备的发动机噪自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 75 声及电锯噪声；机械噪声主要是机械挖掘噪声，搅拌机撞击，装卸材料碰击，噪声声功率级均在 100dB（A）以上。除此以外还有工地货车频繁运输出入时产生的交通噪音；工人大声吆喝的社会生活噪音。（4）固体废物 拟建项目建设期间产生的固体废物主要有施工时产生的建筑垃圾例如砖块，沙子，包装废料等及施工人员产生的生活垃圾等。（5）对自然生态环境的影响 拟建项目在工程施工过程中，123、由于受土地平整、基础开挖和土建施工等影响，会对所在区域的自然植被、灌木和生态环境造成局部影响。2、建成投入使用后产生的主要污染物、建成投入使用后产生的主要污染物（1）污水 拟建项目建成投入使用后，生活人员产生的生活污水，会对周围地表水环境造成一定影响。（2）废气 机动车尾气会对周围大气环境造成一定影响。（3）噪声 拟建项目投入使用后产生的噪声主要有各类设备运转发出的噪自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 76 声，以及生活噪声、交通噪声等。（4）固体废弃物 拟建项目投入使用后产生的主要固体废弃物为商业、生活垃圾。7.2 环保治理措施环保治理措施 7.2.1 施工期间环保治理措施施工期间124、环保治理措施 1、污水治理措施、污水治理措施 施工期污水污染防治措施如下：（1）施工场地主要出入口应设置洗车槽、隔油沉沙池、排水沟等设施，以收集冲洗车辆、施工机械产生的泥浆污水。泥浆污水经隔油沉沙预处理达广东省水污染物排放限值（DB44/26-2001）（第二时段）三级标准后，达到优先回用于施工的用水环节，其余由排水沟引入排水沟排入螺旋大道已建成的市政污水管网，严禁施工废水未经处理直接排入市政管网或直接向珠江后航道排放。泥浆水沉淀后的泥沙回填至工地中，禁止随意丢弃。（2）在施工营地设置化粪池、隔油隔渣池及排水沟，施工工人日常产生的粪便水需经化粪池预处理，施工营地食堂产生的含油污水经隔油隔渣处理125、达到广东省水污染物排放限值（DB44/26-2001）（第二时段）三级标准后，通过排水沟排入螺旋大道已建成的市政自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 77 污水管网。（3）在施工过程中应加强环境管理。挖方时应边施工边清运，填方时应做好压实覆盖工作，各类施工材料应有防雨遮雨设施，不设土方临时堆放点，以减少因雨水冲刷浮土造成地表径流中悬浮物的量，避免对市政排水系统产生不利影响。（4）施工单位应根据广州市的降雨特征，制定雨季、特别是暴雨期的排水应急响应工作方案，避免雨季排水不畅对周围环境敏感点、市政道路和市政污水管网产生不良影响。（5）施工现场设置专用化学品堆放库，库房地面做防渗漏处理，储存126、使用、保管由专人负责，防止油料跑、冒、滴、漏污染水体。为了防止施工对周围水体产生的石油类污染，在施工过程中，定时清洁建筑施工机械表面不必要的润滑油及其它油污，加强施工机械设备的维修保养，避免施工机械在施工过程中燃料用油跑、冒、滴、漏现象的发生。2、大气污染防护措施、大气污染防护措施 为使本项目在施工过程中产生的废气对周围环境空气的影响降低到最小程度，建议采取以下防护措施：（1）封闭施工 施工边界围档作用主要是阻挡一部分施工扬尘扩散到施工区外，自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 78 当风力不大时也可减少自然扬尘。围档可以有效阻挡尘土进入周围环境，对抑制施工期扬尘的散逸十分必要。施工127、的围蔽设施应按照广州市文明施工和城市管理相关要求建设，但高度不应小于 2m。（2）洒水降尘 施工在土方开挖、钻孔过程中，应洒水使作业面保持一定的湿度；对施工场地内松散、干涸的表土、施工便道应定期进行清扫和洒水，保持道路表面清洁和湿润。洒水对小范围施工裸土自然扬尘有一定的抑制效果，且简单易行。大面积祼土洒水需要专门人员和设备。进行土方挖掘时一般不对运输道路进行硬化，车辆在干燥的表土上行驶时扬尘量很大，通过洒水再经过车辆碾压，使道路土壤密度增大，迫使尘粒粘结在一起而不被扬起。另外随时从车上落下的土不会像硬化道路那样重新扬起，而是被压结在路面上。土质道路洒水压尘效果的关键是控制好洒水量和经常有人维护128、。（3）交通扬尘控制 A.原辅材料、土壤运输车辆采取密闭措施，装载时不宜过满，保证运输过程中不散落，规划好运输车辆行走线路及时间，尽量缩短在繁华区以及居民住宅区等敏感地区的行驶路程。B.经常清洗运输车辆轮胎及底盘泥土，避免车辆将土带至市政道路上，对运输过程中散落在路面上的泥土要及时清扫，以减少二自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 79 次扬尘。C.在场址内及周围运输车辆主要行径路线及进出口洒水压尘，减少地面粉尘随车流及风力扰动而扬起的粉尘量。3、噪声防护措施、噪声防护措施 城市建设噪声对环境的影响不可避免，为尽可能减轻其对环境敏感点产生的影响，建设单位和施工单位应严格执行中华人民共和129、国环境噪声污染防治条例和广东省噪声污染的相关规定，本项目建议措施如下：（1）施工单位应合理安排施工进度，如需要进行夜间施工必须办理夜间施工许可证，并做好噪声污染的治理工作。（2）必须在施工场址边界设立围蔽设施，高度不应小于 2m，必要时进行高噪声施工时必设立移动式隔声屏障，降低施工噪声对周围环境造成的影响。（3）制订合理的施工计划，尽可能避免高噪声设备同时施工。高噪声施工时间尽量安排在昼间进行，除抢险等特殊情况外，严禁夜间进行高噪声施工作业。（4）合理布局高噪声设备在场内的布局，空压机、电锯等可移动的高噪声设备放置在螺旋大道一侧，避免在同一地点安排大量动力机械设备，以免局部声级过高。自贸试验区130、万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 80（5）施工单位应尽量选用低噪声或带有隔音、消音的机械设备，如以液压机械代替燃油机械，并加强对设备的维护保养。（6）降低人为噪声，按规定操作机械设备，模板、支架拆卸吊装过程中，遵守作业规定，减少碰撞噪音。严禁用哨子指挥作业，而代以现代化设备，如用无线对讲机等。（7）对位置相对固定的高噪声机械设备，尽量在工棚内操作，不能进入棚内的，可采取围档之类的单面声屏障。（8）加强运输车辆的管理，按规定组织车辆运输，合理规定运输通道。施工场地内道路应尽量保持平坦，减少由于道路不平而引起的车辆颠簸噪声。（9）根据中华人民共和国噪声污染防治法的规定，如采取了降噪措施后仍不能131、达到排放限值要求的，特别是夜间施工噪声发生扰民现象时，施工单位应向受影响的组织或个人致歉并给与赔偿。本项目施工期在采取上述治理及控制措施后，各类机械设备的施工噪声能从影响程度、影响时间及影响强度等方面得以一定程度的削减，而高层建筑作业难以做到全封闭施工，因此本项目的建设施工仍将对周围环境造成一定的不利影响，但噪声属无残留污染，施工结束噪声污染也随之结束，周围声环境即可恢复至现状水平。因此建设单位和施工单位应对施工期的噪声污染防治引起重视，落自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 81 实控制措施，尽可能将该影响控制在最低水平。4、固体废物处置、固体废物处置 根据施工产生的工程垃圾和渣土的132、量，设置容量足够的、有围栏和覆盖设施的堆放场地，分类管理，可利用的渣土尽量在场址内周转，就地利用，以防污染周围的水体水质和影响周围的卫生环境。（1）施工单位必须严格执行广州市余泥渣土排放管理暂行办法，向广州市余泥渣土排放管理处提出申请，按规定办理好余泥渣土排放的手续，获得批准后方可在指定的受纳地点弃土。（2）根据广州市城市市容和环境卫生管理规定中的规定，车辆运输散体物料和废弃物时，必须密闭、包扎、覆盖，不得沿途漏撒；运载土方的车辆必须在规定的时间内，按指定路段行驶。（3）建筑垃圾和工程弃土的运输应委托有相关资质的单位承担，运输时间和车辆行驶线路应报交通部门批准后方可实施。（4）施工期间如产生属133、于严控废物或危险废物的固体废物，应在场地内设置防风、防雨及防渗漏的场所进行收集暂存，交相关有资质单位进行处理，严禁混入其他建筑垃圾或生活垃圾进行处理处置。（5）施工期产生的垃圾应运送至城管、环卫、环保等部门规定的地点合理处置。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 82（6）在工程竣工以后，施工单位应立即拆除各种临时施工设施，并负责将工地剩余的建筑垃圾、工程渣土处理干净。5、自然生态环境保护措施、自然生态环境保护措施（1）在初步设计阶段，项目的总体布局规划应坚持生态优先、科学合理、节约用地的原则。（2）区域内建设用地范围、面积、建筑密度、容积率、绿地率等指标应严格按照国土、规划等主管部门134、的批复要求。（3）在基础开挖、土建施工过程中，必须制订完善的水体保护、植物保护等生态防护措施，避免水土流失等现象发生，尽量减少对所在区域的植被造成破坏，确保所在区域的自然生态环境不受太大影响。7.2.2 建成投入使用后的环保治理措施建成投入使用后的环保治理措施 1、污水、污水（1）生活污水 在预处理达到市政污水管网接纳标准后排入市政管网，由送至污水处理厂统一处理达标后排放。预处理流程如下：粪便污水三级厌氧化粪池格栅隔渣市政管网污水处理厂 食堂污水格栅隔油隔渣市政管网污水处理厂 办公生活污水市政管网污水处理厂 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 83（2）生产性废水 经过预处理后达到市135、政污水管网接纳标准后排入市政污水管网，接入污水处理厂统一处理后排放。2、废气、废气 本项目在营运期产生的废气主要为机动车尾气。项目停车场主要为地面停车场和地下停车场，汽车尾气主要来源于进出停车场汽车，进出汽车类型主要以小型汽油车为主。地面停车位较少，并均匀布置在各绿化带区域，周边空气流通较好，地面停车位汽车尾气经大气稀释扩散后对周围环境影响不大。3、噪声、噪声（1）为减少给水及消防水泵、电梯、风机设备运行时产生的噪音，设备应选用低噪音机型，机房亦应采用隔声、屏蔽、吸声、减振等治理措施。（2）在停车场两侧种植常绿阔叶林、灌木等植被，具有一定的隔声降噪功能。4、固体废弃物、固体废弃物 生活垃圾要分136、类收集，每日定点清运。建议设置专门的收集区来储存处理前的废弃物。应指定一名负责人负责管理废弃物，确保废弃物的安全储存，并监督分包的废弃自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 84 物处理商的收集程序是否正确。有毒有害的废弃物应交由有资质的单位处理。7.3 结论结论 综上所述，项目建设期间和建成投入使用后，产生的污染物主要有污水、噪声、固体废弃物、废气等。若能严格按照环保主管部门规定的要求，切实落实已制定的环保治理措施，则项目建设对周边环境的影响可控制在规定范围内。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 85 第八章第八章 绿色建筑及节能方案分析绿色建筑及节能方案分析 8.1 绿色建137、筑绿色建筑 8.1.1 设计依据设计依据 1、广州市绿色建筑和建筑节能管理规定（广州市人民政府令第 92 号）（2013 年）；2、关于加快发展绿色建筑的通告（穗府20121 号）；3、广州市建筑节能与墙材革新管理办公室关于新建建筑全面实施绿色建筑标准贯彻落实意见的函（穗墙建函201790 号）；4、广州市绿色建筑设计指南；5、民用建筑绿色设计规范（JGJ/T229-2010）；6、绿色建筑评价标准（GB50378-2019）；7、广东省绿色建筑评价标准（DBJ/T 15-83-2017）；8、广东省民用建筑节能条例；9、其他相关法律法规、规范、标准等。8.1.2 绿色建筑总体目标绿色建筑总体138、目标 根据绿色建筑评价标准（GB50378-2019），绿色建筑评价指标体系由安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居 5类指标组成。每类指标包括控制项与评分项，详见表 8-1。结合实际情况，拟建项目规划通过采取绿色建筑技术手段与措施，完成每类指标中关于控制项与评分项的相关要求，绿色建筑总得分达到 70 分并满足表 8-2，达到绿色建筑评价标准（GB50378-2019）二星级标准。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 86 表表 8-1 绿色建筑评价分值绿色建筑评价分值 控制项控制项基础分基础分值值 评价指标评分项满分值评价指标评分项满分值 提高与创提高与创新加分项新加分项满139、分值满分值 安全耐安全耐久久 健康舒健康舒适适 生活便生活便利利 资源节资源节约约 环境宜环境宜居居 预评价分值 400 100 100 70 200 100 100 评价分值 400 100 100 100 200 100 100 绿色建筑评价的总得分按下式进行计算：Q（Q0+Q1+Q2+Q3+Q4+Q5+QA）/10 式中：Q总得分 Q0 控制项基础分值，当满足所有控制项的要求时取 400 分；Q1 Q5分别为评伦指标体系 5 类指标（安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居）评分项得分；QA提高与创新加分项得分。表表 8-2 一星级、二星级、三星级绿色建筑的技术要求一星级、二星级140、三星级绿色建筑的技术要求 一星级 二星级 三星级 围护结构热工性能的提高比例，或建筑供暖空调负荷降低比例 围护结构提供5%，或负荷降低5%围护结构提供10%，或负荷降低10%围护结构提供20%，或负荷降低15%节水器具用水效率等级 3 级 2级 住宅建筑隔声性能-室外与卧室之间、分户墙（楼板）两侧卧室之间的空气声隔声性能以及卧室楼板的撞击声性能达到低限标准限值和高要求标准限值的平均值 室外与卧室之间、分户墙（楼板）两侧卧室之间的空气声隔声性能以及卧室楼板的撞击声性能达到高要求标准限值 室内主要空气污染物浓度降低比例 10%20%自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 87 外窗气密性能141、 符合国家现行相关节能设计标准的规定，且外窗洞口与外窗本体的结合部位应严密 注：1、围护结构热工性能的提高基准、严寒和寒冷地区住宅建筑外窗传热系数降低基准均为国家现行相关建筑节能设计标准的要求。2、住宅建筑隔声性能对应的标准为现行国家标准民用建筑隔声设计规范外窗气密性能 GB 50118。3、室内主要空气污染物包括氨、甲醒、苯、总挥发性有机物、氛、可吸入颗粒物等，其浓度降低基准为现行国家标准室内空气质量标准 GB/T18883 的有关要求。8.1.3 绿色建筑评价绿色建筑评价 根据绿色建筑评价指标体系，本项目的绿色建筑措施初步建议详见表 8-3。设计阶段可结合项目的实际情况，对部分绿色建筑的措142、施进行调整。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 88 表表 8-3 绿色建筑措施建议表绿色建筑措施建议表 评价评价指标指标 项目项目 序号序号 内容内容 符合情况符合情况 得分得分情况情况（一）安全耐久 控制项 1 场地应避开滑坡、泥石流等地质危险地段，易发生洪涝地区应有可靠的防洪涝基础设施；场地应无危险化学品、易燃易爆危险源的威胁，应无电磁辐射、含氡土壤的危害。2 建筑结构应满足承载力和建筑使用功能要求。建筑外墙、屋面、门窗、幕墙及外保温等围护结构应满足安全、耐久和防护的要求。3 外遮阳、太阳能设施、空调室外机位、外墙花池等外部设施应与建筑主体结构统一设计、施工，并应具备安装、检修143、与维护条件。4 建筑内部的非结构构件、设备及附属设施等应连接牢固并能适应主体结构变形。5 建筑外门窗必须安装牢固，其抗风压性能和水密性能应符合国家现行有关标准的规定。6 卫生间、浴室的地面应设置防水层，墙面、顶棚应设置防潮层。7 走廊、疏散通道等通行空间应满足紧急疏散、应急救护等要求，且应保持畅通。8 应具有安全防护的警示和引导标识系统。评分项 1 采用基于性能的抗震设计并合理提高建筑的抗震性能，评价分值为 10分。安全 10 2 采取保障人员安全的防护措施，评价总分值为 15分，并按下列规则分别评分并累计：1采取措施提高阳台、外窗、窗台、防护栏杆等安全防护水平，得 5分；2建筑物出入口均设外144、墙饰面、门窗玻璃意外脱落的防护措施，并与人员通行区域的遮阳、遮风或挡雨措施结合，得 5分；3利用场地或景观形成可降低坠物风险的缓冲区、隔离带，得 5分。15 3 采用具有安全防护功能的产品或配件，评价总分值为 10分，并按下列规则分别评分并累计：1采用具有安全防护功能的玻璃，得 5分；2采用具备防夹功能的门窗，得 5分。5 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 89 评价评价指标指标 项目项目 序号序号 内容内容 符合情况符合情况 得分得分情况情况 4 室内外地面或路面设置防滑措施，评价总分值为 10分，并按下列规则分别评分并累计：1建筑出入口及平台、公共走廊、电梯门厅、厨房、浴室、卫145、生间等设置防滑措施，防滑等级不低于现行行业标准建筑地面工程防滑技术规程JGJ/T 331规定的 Bd、BW级，得 3分；2建筑室内外活动场所采用防滑地面，防滑等级达到现行行业标准建筑地面工程防滑技术规程JGJ/T 331规定的 Ad、Aw级，得 4分；3建筑坡道、楼梯踏步防滑等级达到现行行业标准建筑地面工程防滑技术规程JGJ/T331规定的 Ad、Aw级或按水平地面等级提高一级，并采用防滑条等防滑构造技术措施，得 3分。7 5 采取人车分流措施，且步行和自行车交通系统有充足照明，评价分值为 8分。8 6 采取提升建筑适变性的措施，评价总分值为 18分，并按下列规则分别评分并累计：1采取通用开放146、灵活可变的使用空间设计，或采取建筑使用功能可变措施，得 7分；2建筑结构与建筑设备管线分离，得 7分；3采用与建筑功能和空间变化相适应的设备设施布置方式或控制方式，得 4分。耐久 4 7 采取提升建筑部品部件耐久性的措施，评价总分值为 10分，并按下列规则分别评分并累计：1使用耐腐蚀、抗老化、耐久性能好的管材、管线、管件，得 5分；2活动配件选用长寿命产品，并考虑部品组合的同寿命性；不同使用寿命的部品组合时，采用便于分别拆换、更新和升级的构造，得 5分。10 8 提高建筑结构材料的耐久性，评价总分值为 10分，并按下列规则评分：1按 100年进行耐久性设计，得 10分。2采用耐久性能好的建筑147、结构材料，满足下列条件之一，得 10分：1)对于混凝土构件，提高钢筋保护层厚度或采用高耐久混凝土；2)对于钢构件，采用耐候结构钢及耐候型防腐涂料；3）对于木构件，采用防腐木材、耐久木材或耐久木制品。10 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 90 评价评价指标指标 项目项目 序号序号 内容内容 符合情况符合情况 得分得分情况情况 9 合理采用耐久性好、易维护的装饰装修建筑材料，评价总分值为 9分，并按下列规则分別评分并累计：1采用耐久性好的外饰面材料，得 3分；2采用耐久性好的防水和密封材料，得 3分；3采用耐久性好、易维护的室内装饰装修材料，得 3分。9 小计 78（二）健康舒适 控148、制项 1 室内空气中的氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、氡等污染物浓度应符合现行国家标准室内空气质量标准GB/T 18883的有关规定。建筑室内和建筑主出入口处应禁止吸烟，并应在醒目位置设置禁烟标志。2 应采取措施避免厨房、餐厅、打印复印室、卫生间、地下车库等区域的空气和污染物串通到其他空间；应防止厨房、卫生间的排气倒灌。3 给水排水系统的设置应符合下列规定：1生活饮用水水质应满足现行国家标准生活饮用水卫生标准GB 5749的要求；2应制定水池、水箱等储水设施定期清洗消毒计划并实施，且生活饮用水储水设施每半年清洗消毒不应少于 1次；3应使用构造内自带水封的便器，且其水封深度不应小于 50mm；4非149、传统水源管道和设备应设置明确、清晰的永久性标识。4 主要功能房间的室内噪声级和隔声性能应符合下列规定：1室内噪声级应满足现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB 50118中的低限要求；2外墙、隔墙、楼板和门窗的隔声性能应满足现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB 50118中的低限要求。5 建筑照明应符合下列规定：1照明数量和质量应符合现行国家标准建筑照明设计标准GB 50034的规定；2人员长期停留的场所应采用符合现行国家标准灯和灯系统的光生物安全性GB/T 20145规定的无危险类照明产品；自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 91 评价评价指标指标 项目项目 序号序号 内容内容 符合150、情况符合情况 得分得分情况情况 3选用 LED照明产品的光输出波形的波动深度应满足现行国家标准LED室内照明应用技术要求GB/T 31831的规定。6 应采取措施保障室内热环境。采用集中供暖空调系统的建筑，房间内的温度、湿度、新风量等设计参数应符合现行国家标准民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB 50736的有关规定；采用非集中供暖空调系统的建筑，应具有保障室内热环境的措施或预留条件。7 围护结构热工性能应符合下列规定：1在室内设计温度、湿度条件下，建筑非透光围护结构内表面不得结露；2供暖建筑的屋面、外墙内部不应产生冷凝；3屋顶和外墙隔热性能应满足现行国家标准民用建筑热工设计规范GB 501151、76的要求。8 主要功能房间应具有现场独立控制的热环境调节装置。9 地下车库应设置与排风设备联动的一氧化碳浓度监测装置。评分项 1 控制室内主要空气污染物的浓度，评价总分值为 12分，并按下列规则分别评分并累计：1氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、氡等污染物浓度低于现行国家标准室内空气质量标准GB/T 18883规定限值的 10%，得 3分；低于 20%，得 6分；2室内 PM2.5年均浓度不高于 25g/m3，且室内年均浓度不高于 50g/m3，得 6分。室内空气品质 12 2 选用的装饰装修材料满足国家现行绿色产品评价标准中对有害物质限量的要求，评价总分值为 8分。选用满足要求的装饰装修材料达152、到 3类及以上，得 5分；达到 5类及以上，得8分。8 3 直饮水、集中生活热水、游泳池水、采暖空调系统用水、景观水体等的水质满足国家现行有关标准的要求，评价分值为 8分。水质 8 4 生活饮用水水池、水箱等储水设施采取措施满足卫生要求.评价总分值为 9分，并按下列规则分别评分并累计：1使用符合国家现行有关标准要求的成品水箱，得 4分；9 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 92 评价评价指标指标 项目项目 序号序号 内容内容 符合情况符合情况 得分得分情况情况 2采取保证储水不变质的措施，得 5分。5 所有给水排水管道、设备、设施设置明确、清晰的永久性标识，评价分值为 8分。8 6153、 采取措施优化主要功能房间的室内声环境，评价总分值为 8分。噪声级达到现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB 50118中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值，得 4分；达到高要求标准限值.得 8分。声环境与光环境 4 7 主要功能房间的隔声性能良好，评价总分值为 10分，并按下列规则分别评分并累计：1构件及相邻房间之间的空气声隔声性能达到现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB 50118中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值，得 3分；达到高要求标准限值，得 5分；2楼板的撞击声隔声性能达到现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB50118中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值，得 3分；达到154、高要求标准限值，得 5分。6 8 充分利用天然光，评价总分值为 12分，并按下列规则分别评分并累计：1住宅建筑室内主要功能空间至少 60%面积比例区域，其采光照度值不低于 300lx的小时数平均不少于 8h/d，得 9分。2公共建筑按下列规则分别评分并累计：1)内区采光系数满足采光要求的面积比例达到 60%，得 3分；2)地下空间平均采光系数不小于 0.5%的面积与地下室首层面积的比例达到 10%以上，得 3分；3)室内主要功能空间至少 60%面积比例区域的采光照度值不低于采光要求的小时数平均不少于 4h/d，得 3分。3主要功能房间有眩光控制措施，得 3分。6 自贸试验区万顷沙安置区三期工程155、可行性研究报告 93 评价评价指标指标 项目项目 序号序号 内容内容 符合情况符合情况 得分得分情况情况 9 具有良好的室内热湿环境，评价总分值为 8分，并按下列规则评分：1采用自然通风或复合通风的建筑，建筑主要功能房间室内热环境参数在适应性热舒适区域的时间比例，达到 30%，得 2分；每再增加 10%，再得 1分，最高得 8分。2采用人工冷热源的建筑，主要功能房间达到现行国家标准民用建筑室内热湿环境评价标准GB/T 50785规定的室内人工冷热源热湿环境整体评价级的面积比例，达到 60%，得 5分；每再增加 10%，再得 1分，最高得 8分。室内热湿环境 6 10 优化建筑空间和平面布局，改156、善自然通风效果，评价总分值为 8分，并按下列规则评分：1住宅建筑：通风开口面积与房间地板面积的比例在夏热冬暖地区达到 12%，在夏热冬冷地区达到 8%，在其他地区达到 5%，得 5分；每再增加 2%，再得 1分，最高得 8分。2公共建筑：过渡季典型工况下主要功能房间平均自然通风换气次数不小于 2次/h的面积比例达到 70%，得 5分；每再增加 10%，再得 1分，最高得 8分。6 11 设置可调节遮阳设施，改善室内热舒适，评价总分值为 9分，根据可调节遮阳设施的面积占外窗透明部分的比例评分。5 小计 78（三）生活便利 控制项 1 建筑、室外场地、公共绿地、城市道路相互之间应设置连贯的无障碍步157、行系统。2 场地人行出入口 500m 内应设有公共交通站点或配备联系公共交通站点的专用接驳车。3 停车场应具有电动汽车充电设施或具备充电设施的安装条件，并应合理设置电动汽车和无障碍汽车停车位。4 自行车停车场所应位置合理、方便出入。5 建筑设备管理系统应具有自动监控管理功能。6 建筑应设置信息网络系统。评分项 1 场地与公共交通站点联系便捷，评价总分值为 8分，并按下列规则分别评分并累计：1场地出入口到达公共交通站点的步行距离不超过 500m，或到达轨道交通站的步行距离不大于 800m，得 2分；场地出入口到达公共交通站点的步行距离不超过 300m，或到达轨道出行与无障碍 2 自贸试验区万顷沙158、安置区三期工程可行性研究报告 94 评价评价指标指标 项目项目 序号序号 内容内容 符合情况符合情况 得分得分情况情况 交通站的步行距离不大于 500m，得 4分；2场地出入口步行距离 800m 范围内设有不少于 2条线路的公共交通站点，得 4分。2 建筑室内外公共区域满足全龄化设计要求，评价总分值为 8分，并按下列规则分别评分并累计：1建筑室内公共区域、室外公共活动场地及道路均满足无障碍设计要求，得 3分；2建筑室内公共区域的墙、柱等处的阳角均为圆角，并设有安全抓杆或扶手，得 3分；3设有可容纳担架的无障碍电梯，得 2分。6 3 提供便利的公共服务，评价总分值为 10分，并按下列规则评分：1159、住宅建筑，满足下列要求中的 4项，得 5分；满足 6项及以上，得 10分。1)场地出入口到达幼儿园的步行距离不大于 300m；2)场地出入口到达小学的步行距离不大于 500m；3)场地出入口到达中学的步行距离不大于 1000m；4)场地出入口到达医院的步行距离不大于 1000m；5)场地出入口到达群众文化活动设施的步行距离不大于 800m；6)场地出入口到达老年人日间照料设施的步行距离不大于 500m；7)场地周边 500m 范围内具有不少于 3种商业服务设施。2公共建筑，满足下列要求中的 3项，得 5分；满足 5项，得 10分。1)建筑内至少兼容 2种面向社会的公共服务功能；2)建筑向社会公160、众提供开放的公共活动空间；3)电动汽车充电桩的车位数占总车位数的比例不低于 10%；4)周边 500m范围内设有社会公共停车场（库）；5)场地不封闭或场地内步行公共通道向社会开放。服务设施 0 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 95 评价评价指标指标 项目项目 序号序号 内容内容 符合情况符合情况 得分得分情况情况 4 城市绿地、广场及公共运动场地等开敞空间，步行可达，评价总分值为 5分，并按下列规则分别评分并累计：1场地出入口到达城市公园绿地、居住区公园、广场的步行距离不大于 300m，得 3分；2到达中型多功能运动场地的步行距离不大于 500m，得 2分。5 5 合理设置健身场161、地和空间，评价总分值为 10分，并按下列规则分别评分并累计：1室外健身场地面积不少于总用地面积的 0.5%，得 3分；2设置宽度不少于 1.25m的专用健身慢行道，健身慢行道长度不少于用地红线周长的 1/4且不少于 100m，得 2分；3室内健身空间的面积不少于地上建筑面积的 0.3%且不少于 60m2，得 3分；4楼梯间具有天然采光和良好的视野，且距离主入口的距离不大于 15m，得 2分。5 6 设置分类、分级用能自动远传计量系统，且设置能源管理系统实现对建筑能耗的监测、数据分析和管理，评价分值为 8分。智慧运行 8 7 设置 PM10、PM2.5、CO2浓度的空气质量监测系统，且具有存储至162、少一年的监测数据和实时显示等功能，评价分值为 5分。5 8 设置用水远传计量系统、水质在线监测系统，评价总分值为 7分，并按下列规则分别评分并累计：1设置用水量远传计量系统，能分类、分级记录、统计分析各种用水情况，得 3分；2利用计量数据进行管网漏损自动检测、分析与整改，管道漏损率低于 5%，得 2分；3设置水质在线监测系统，监测生活饮用水、管道直饮水、游泳池水、非传统水源、空调冷却水的水质指标，记录并保存水质监测结果，且能随时供用户查询，得 2分。7 9 具有智能化服务系统，评价总分值为 9分，并按下列规则分别评分并累计：1具有家电控制、照明控制、安全报警、环境监测、建筑设备控制、工作生活服163、务等至少3种类型的服务功能，得 3分；2具有远程监控的功能，得 3分；3具有接入智慧城市（城区、社区）的功能，得 3分。9 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 96 评价评价指标指标 项目项目 序号序号 内容内容 符合情况符合情况 得分得分情况情况 小计 47（四）资源节约 控制项 1 应结合场地自然条件和建筑功能需求，对建筑的体形、平面布局、空间尺度、围护结构等进行节能设计，且应符合国家有关节能设计的要求。2 应采取措施降低部分负荷、部分空间使用下的供暖、空调系统能耗，并应符合下列规定：1应区分房间的朝向细分供暖、空调区域，并应对系统进行分区控制；2空调冷源的部分负荷性能系数（IP164、LV)、电冷源综合制冷性能系数（SCOP)应符合现行国家标准公共建筑节能设计标准GB50189的规定。3 应根据建筑空间功能设置分区温度，合理降低室内过渡区空间的温度设定标准。4 主要功能房间的照明功率密度值不应高于现行国家标准建筑照明设计标准GB50034规定的现行值；公共区域的照明系统应采用分区、定时、感应等节能控制；采光区域的照明控制应独立于其他区域的照明控制。5 冷热源、输配系统和照明等各部分能耗应进行独立分项计量。6 垂直电梯应采取群控、变频调速或能量反馈等节能措施；自动扶梯应采用变频感应启动等节能控制措施。7 应制定水资源利用方案，统筹利用各种水资源，并应符合下列规定：1应按使用用165、途、付费或管理单元，分别设置用水计量装置；2用水点处水压大于 0.2MPa的配水支管应设置减压设施，并应满足给水配件最低工作压力的要求；3用水器具和设备应满足节水产品的要求。8 不应采用建筑形体和布置严重不规则的建筑结构。9 建筑造型要素应简约，应无大量装饰性构件，并应符合下列规定：1住宅建筑的装饰性构件造价占建筑总造价的比例不应大于 2%；2公共建筑的装饰性构件造价占建筑总造价的比例不应大于 1%。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 97 评价评价指标指标 项目项目 序号序号 内容内容 符合情况符合情况 得分得分情况情况 10 选用的建筑材料应符合下列规定：1500km 以内生产的166、建筑材料重量占建筑材料总重量的比例应大于 60%；2现浇混凝土应采用预拌混凝土，建筑砂浆应采用预拌砂浆。评分项 1 节约集约利用土地，评价总分值为 20分。节地与土地利用 12 2 合理开发利用地下空间，评价总分值为 12。0 3 采用机械式停车设施、地下停车库或地面停车楼等方式，评价总分值为 8分，并按下列规则评分：1住宅建筑地面停车位数量与住宅总套数的比率小于 10%，得 8分。2公共建筑地面停车占地面积与其总建设用地面积的比率小于 8%，得 8分。8 4 优化建筑围护结构的热工性能，评价总分值为 15分，并按下列规则评分：1围护结构热工性能比国家现行相关建筑节能设计标准规定的提高幅度达到167、 5%，得 5分；达到 10%，得 10分；达到 15%，得 15分。2建筑供暖空调负荷降低 5%，得 5分；降低 10%，得 10分；降低 15%，得 15分。节能与能源利用 10 5 供暖空调系统的冷、热源机组能效均优于现行国家标准公共建筑节能设计标准 GB50189的规定以及现行有关国家标准能效限定值的要求，评价总分值为 10分。5 6 采取有效措施降低供暖空调系统的末端系统及输配系统的能耗，评价总分值为 5分，并按以下规则分别评分并累计：1通风空调系统风机的单位风量耗功率比现行国家标准公共建筑节能设计标准GB 50189的规定低 20%，得 2分；2集中供暖系统热水循环泵的耗电输热比、168、空调冷热水系统循环水泵的耗电输冷（热）比比现行国家标准民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB 50736规定值低 20%，得 3分。2 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 98 评价评价指标指标 项目项目 序号序号 内容内容 符合情况符合情况 得分得分情况情况 7 采用节能型电气设备及节能控制措施，评价总分值为 10分，并按下列规则分别评分并累计：1主要功能房间的照明功率密度值达到现行国家标准建筑照明设计标准GB 50034规定的目标值，得 5分；2采光区域的人工照明随天然光照度变化自动调节，得 2分；3照明产品、三相配电变压器、水泵、风机等设备满足国家现行有关标准的节能评价值的要求169、，得 3分。10 8 采取措施降低建筑能耗，评价总分会为 10分。建筑能耗相比国家现行有关建筑节能标准降低 10%，得 5分。降低 20%，得 10分。5 9 结合当地气候和自然资源条件合理利用可再生能源，评价总分值为 10分。0 10 使用较高用水效率等级的卫生器具，评价总分值为 15分，并按下列规则评分：1全部卫生器具的用水效率等级达到 2级，得 8分。2 50%以上卫生器具的用水效率等级达到 1级且其他达到 2级，得 12分。3全部卫生器具的用水效率等级达到 1级，得 15分。节水与水资源利用 8 11 绿化灌溉及空调冷却水系统采用节水设备或技术，评价总分值为 12分，并按下列规则分别评170、分并累计：1绿化灌溉采用节水设备或技术，并按下列规则评分：1)采用节水灌溉系统，得 4分。2)在采用节水灌溉系统的基础上，设置土壤湿度感应器、雨天自动关闭装置等节水控制措施，或种植无须永久灌溉植物，得 6分。2空调冷却水系统采用节水设备或技术，并按下列规则评分：1)循环冷却水系统采取设置水处理措施、加大集水盘、设置平衡管或平衡水箱等方式，避免冷却水泵停泵时冷却水溢出，得 3分。2)采用无蒸发耗水量的冷却技术，得 6分。6 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 99 评价评价指标指标 项目项目 序号序号 内容内容 符合情况符合情况 得分得分情况情况 12 结合雨水综合利用设施营造室外景观171、水体，室外景观水体利用雨水的补水量大于水体蒸发量的 60%，且采用保障水体水质的生态水处理技术，评价总分值为 8分，并按下列规则分别评分并累计：1对进入室外景观水体的雨水，利用生态设施削减径流污染，得 4分；2利用水生动、植物保障室外景观水体水质，得 4分。0 13 使用非传统水源，评价总分值为 15分，并按下列规则分别评分并累计：1绿化灌溉、车库及道路冲洗、洗车用水采用非传统水源的用水量占其总用水量的比例不低于 40%，得 3分；不低于 60%，得 5分；2冲厕采用非传统水源的用水量占其总用水量的比例不低于 30%，得 3分；不低于 50%，得 5分；3冷却水补水采用非传统水源的用水量占其总172、用水量的比例不低于 20%，得 3分；不低于40%，得 5分。节材与绿色建材 0 14 建筑所有区域实施土建工程与装修工程一体化设计及施工，评价分值为 8分。8 15 合理选用建筑结构材料与构件，评价总分值为 10分，并按下列规则评分：1混凝土结构，按下列规则分别评分并累计：1)400MPa级及以上强度等级钢筋应用比例达到 85%，得 5分；2)混凝土竖向承重结构采用强度等级不小于 C50混凝土用量占竖向承重结构中混凝土总量的比例达到 50%，得 5分。2钢结构，按下列规则分别评分并累计：1)Q345及以上高强钢材用量占钢材总量的比例达到 50%，得 3分；达到 70%，得 4分；2)螺栓连接173、等非现场焊接节点占现场全部连接、拼接节点的数量比例达到 50%，得 4分；3)采用施工时免支撑的楼屋面板，得 2分。3混合结构：对其混凝土结构部分、钢结构部分，分别按本条第 1款、第 2款进行评价，得分取各项得分的平均值。10 16 建筑装修选用工业化内装部品，评价总分值为 8分。建筑装修选用工业化内装部品占同类部品用量比例达到 50%以上的部品种类，达到 1种，得 3分；达到 3种，得 5分；达到 38 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 100 评价评价指标指标 项目项目 序号序号 内容内容 符合情况符合情况 得分得分情况情况 种以上，得 8分。17 选用可再循环材料、可再利用材174、料及利废建材，评价总分值为 12分，并按下列规则分别评分并累计：1可再循环材料和可再利用材料用量比例，按下列规则评分：1)住宅建筑达到 6%或公共建筑达到 10%，得 3分。2)住宅建筑达到 10%或公共建筑达到 15%，得 6分。2利废建材选用及其用量比例，按下列规则评分：1)采用一种利废建材，其占同类建材的用量比例不低于 50%，得 3分。2)选用两种及以上的利废建材，量比例均不低于 30%，得 6分。6 18 选用绿色建材，评价总分值为例不低于 30%，得 4分；不低于 50%，得 12分。4 小计 102（五）环境宜居 控制项 1 建筑规划布局应满足日照标准，且不得降低周边建筑的日照标175、准。2 室外热环境应满足国家现行有关标准的要求。3 配建的绿地应符合所在地城乡规划的要求，应合理选择绿化方式，植物种植应适应当地气候和土壤，且应无毒害、易维护，种植区域覆土深度和排水能力应满足植物生长需求，并应采用复层绿化方式。4 场地的竖向设计应有利于雨水的收集或排放，应有效组织雨水的下渗、滞蓄或再利用；对大于 l0hm2的场地应进行雨水控制利用专项设计。5 建筑内外均应设置便于识别和使用的标识系统。6 场地内不应有排放超标的污染源。7 生活垃圾应分类收集，垃圾容器和收集点的设置应合理并应与周围景观协调。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 101 评价评价指标指标 项目项目 序号序176、号 内容内容 符合情况符合情况 得分得分情况情况 评分项 1 充分保护或修复场地生态环境，合理布局建筑及景观，评价总分值为 10分，并按下列规则评分：1保护场地内原有的自然水域、湿地、植被等，保持场地内的生态系统与场地外生态系统的连贯性，得 10分。2采取净地表层土回收利用等生态补偿措施，得 10分。3根据场地实际状况，采取其他生态恢复或补偿措施，得 10分。场地生态与景观 0 2 规划场地地表和屋面雨水径流，对场地雨水实施外排总量控制，评价总分值为 10分。场地年径流总量控制率达到 55%，得 5分；达到 70%，得 10分 5 3 充分利用场地空间设置绿化用地，评价总分值为 16分。6 4177、 室外吸烟区位置布局合理，评价总分值为 9分，并按下列规则分别评分并累计：1室外吸烟区布置在建筑主出入口的主导风的下风向，与所有建筑出入口、新风进气口和可开启窗扇的距离不少于 8m，且距离儿童和老人活动场地不少于 8m，得 5分；2室外吸烟区与绿植结合布置，并合理配置座椅和带烟头收集的垃圾筒，从建筑主出入口至室外吸烟区的导向标识完整、定位标识醒目.吸烟区设置吸烟有害健康的警示标识，得 4分。9 5 利用场地空间设置绿色雨水基础设施，评价总分值为 15分，并按下列规则分别评分并累计：1下凹式绿地、雨水花园等有调蓄雨水功能的绿地和水体的面积之和占绿地面积的比例达到 40%，得 3分；达到 60%，178、得 5分；2衔接和引导不少于 80%的屋面雨水进入地面生态设施，得 3分；3衔接和引导不少于 80%的道路雨水进入地面生态设施，得 4分；4硬质铺装地面中透水铺装面积的比例达到 50%，得 3分。13 6 场地内的环境噪声优于现行国家标准声环境质量标准GB 3096的要求，评价总分值为10分，并按下列规则评分：1环境噪声值大于 2类声环境功能区标准限值，且小于或等于 3类声环境功能区标准限室外物理环境 5 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 102 评价评价指标指标 项目项目 序号序号 内容内容 符合情况符合情况 得分得分情况情况 值，得 5分。2环境噪声值小于或等于 2类声环境功能179、区标准限值，得 10分。7 建筑及照明设计避免产生光污染，评价总分值为 10分，并按下列规则分别评分并累计：1玻璃幕墙的可见光反射比及反射光对周边环境的影响符合玻璃幕墙光热性能GB/T 18091的规定，得 5分；2室外夜景照明光污染的限制符合现行国家标准室外照明干扰光限制规范GB/T 35626和现行行业标准城市夜景照明设计规范JGJ/T 163的规定，得 5分。5 8 场地内风环境有利于室外行走、活动舒适和建筑的自然通风，评价总分值为 10分，并按下列规则分别评分并累计：1在冬季典型风速和风向条件下，按下列规则分别评分并累计：1)建筑物周围人行区距地高 1.5m 处风速小于 5m/s，户外180、休息区、儿童娱乐区风速小于2m/s，且室外风速放大系数小于 2，得 3分；2)除迎风第一排建筑外，建筑迎风面与背风面表面风压差不大于 5Pa，得 2分。2过渡季、夏季典型风速和风向条件下，按下列规则分别评分并累计：1)场地内人活动区不出现涡旋或无风区，得 3分；2)50%以上可开启外窗室内外表面的风压差大于 0.5Pa，得 2分。10 9 采取措施降低热岛强度，评价总分值为 10分，按下列规则分别评分并累计：1场地中处于建筑阴影区外的步道、游憩场、庭院、广场等室外活动场地设有乔木、花架等遮阴措施的面积比例，住宅建筑达到 30%，公共建筑达到 10%，得 2分；住宅建筑达到50%，公共建筑达到 181、20%，得 3分；2场地中处于建筑阴影区外的机动车道，路面太阳辐射反射系数不小于 0.4或设有遮阴面积较大的行道树的路段长度超过 70%，得 3分；3屋顶的绿化面积、太阳能板水平投影面积以及太阳辐射反射系数不小于 0.4的屋面面积合计达到 75%，得 4分。10 小计 63 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 103 评价评价指标指标 项目项目 序号序号 内容内容 符合情况符合情况 得分得分情况情况 绿色建筑评价总得分 Q（Q0+Q1+Q2+Q3+Q4+Q5+QA）/10 76.8 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 104 8.2 节能措施节能措施 加强节能工作是深入贯彻182、科学发展观、落实节约资源基本国策、建设节约型和谐社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展一项长远战略方针和紧迫任务。随着我国经济社会发展进入新的历史阶段，资源节约、建设节约型社会已经成为我国一项重大战略决策。在社会生产、建设、流通、消费的各个领域，在经济和社会发展的各个方面，切实保护和合理利用各种资源，提高资源利用效率，以尽可能少的资源消耗获得最大的经济效益和社会效益，是实施可持续发展战略必然的选择和重要保证。为深入贯彻落实节约资源基本国策，加快建设节约型社会，提高全社会的节能水平和能源利用效率，从源头上杜绝能源的浪费，广东省人民政府办公厅专门发布了广东省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办183、法粤府办（2008）29 号。因此，拟建项目在建设和建成投产后必须达到资源节约，环境友好的效果，而节能、节水是其中不可缺少的重要环节。本章节主要依据本项目的实际情况，对项目进行能耗状况和能耗指标分析，结合相关用能标准与节能规范，提出适合本项目的节能措施并分析其节能效果。8.2.1 编制依据编制依据 1、中华人民共和国节能法中华人民共和国主席令第 90 号；2、国务院关于加强节能工作的决定；3、民用建筑节能管理规定建设部令第 143 号；4、国家发展改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知发改投资20062787号；5、公共建筑节能设计标准GB501892015；自贸试验区万顷沙安置184、区三期工程可行性研究报告 105 6、公共建筑节能设计标准广东省实施细则 DBJ15-51-2007；7、印发广东省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知（粤府办200829号）；8、建筑照明设计标准GB50034-2013；9、建筑采光设计标准GB/T50033-2013；10、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ75-2012；11、国家和地方颁布的有关设计规范和标准。8.2.2 能耗状况和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析 1、项目能源消耗分析 本项目投入使用期间主要消耗能源/资源为电力、水、天然气。本项目主要用电设备有照明等家用电器、空调、水泵、计算机、消防设备等年耗电量约 3185、97.70 万 kwh；年用水量预计达到 21.20 万m3；用气量预计达到 11.10 万 Nm3/年;柴油预计用量 5.65吨/年。2、项目能源供应分析 1）项目区位能源供应分析 广东省供电服务可靠，全省电网自觉错峰率达到 98.9%，拉限电条次在连续三年大幅度下降。项目所在地广州市的用电量及供电能力呈稳定增长，通过错峰用电、加强能源基础设备建设等措施，我市的用电量增长基本达到良性循环，即经济增长超过用电增长，用电增长超过负荷增长。因此广州的电力供求基本达到供需平衡。2）项目所在地能源供应分析 拟建项目使用的能源主要为电能，项目选址位于广州南沙区，所在区域供电配套设施、市政给水管网和天然气186、管网完善，电力、供水和天然气完全能满足项目建设和建成投入使用后需要。3、能耗指标分析 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 106 1）能耗指标分析 本项目主要能源消耗为电力、水和天然气。根据综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）计算，项目的总能耗为 649.96tce。项目的主要能源及含能工质年消耗量见表 8-4，单位面积能耗指标见表8-5。表表 8-4 主要能源及含能工质年消耗量表主要能源及含能工质年消耗量表 序序号号 项目项目 折算标煤系数折算标煤系数 年耗能量年耗能量 标煤标煤/实物单位实物单位 数据数据 实物单位实物单位 年消耗量年消耗量 折标煤吨折标煤吨 1 电 t187、ec/万 kWh 1.229 万 kWh 397.70 488.77 2 水 tce/万 m3 0.857 万 m3 21.20 18.17 3 天然气 tce/万 m3 12.143 万 m3 11.10 134.79 4 柴油 kgce/kg 1.4571 吨 5.65 8.23 5 合计 649.96 表表 8-5 单位面积能耗指标表单位面积能耗指标表 序号序号 项目项目 年标煤耗量年标煤耗量 单位建筑面积能耗单位建筑面积能耗（吨）（吨）单位单位 数量数量 1 电 488.77 kgce/5.96 2 水 18.17 kgce/0.22 3 天然气 134.79 kgce/1.64 4 188、柴油 8.23 kgce/0.10 5 合计 649.96 kgce/8.2.3 节能措施节能措施 本项目的节能工作重点包括建筑节能和设备节能，项目的节能主要通过采用先进工艺、先进设备、绿色建筑节能设计及引导人们行为节能等综合节能措施加以实现，本项目的节能措施主要包括：1、建筑节能 1）建筑节能设计原则 在设计中要按国家建筑节能设计标准和建筑业设计规范，严格执行有关建筑节能技术标准。在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 107 建筑材料、高效隔热保温材料、节能型门窗等。加强各区建筑周围的绿化，种植遮阴效果好的乔木，广植草地、花木。以减189、少太阳辐射的影响，调节小环境的温、湿度，降低空调冷负荷。在各建筑楼房的设计上，充分考虑广州市气候特征，采用合理的窗墙比，充分利用自然采光和自然通风，合理控制直射阳光，降低空调制冷和照明能耗。屋顶隔热技术优先采用成品隔热板材构造技术、免维护型拂甲草隔热屋面技术、屋顶构件遮阳技术、热反射涂料隔热技术、透明屋顶的外遮阳技术与淋水降温技术等。同时考虑采用构件植被遮阳技术、种植屋顶隔热技术及浅色饰面材料隔热技术、蓄水含水屋顶等技术。2）建筑节能 室外热环境 本项目位于广州，属于夏热冬暖地区。项目布局尽量采用南北朝向布置，其房间大多能自然通风采光，外立面结合立面效果。主要围护结构性能参数 外墙：为 200190、mm 厚加气混凝土砌块墙，其导热系数限值为0.19W/(m.K)。考虑热桥后，建筑外墙平均传热系数为 0.98 W/(K)；平均热惰性指标 D值为 4.00。东外墙内表面最高温度为 34.71，西外墙内表面最高温度为33.05，均小于广州地区隔热计算温度限制 35.6。外窗：建筑采用铝合金门窗+遮阳型玻璃，其遮阳系数及传热系数应符合相关要求。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 108 各建筑物各向窗墙面积比应低于 0.7。屋顶：倒置式屋面，加挤塑聚苯板隔热保温，导热系数限值为 0.03 W/(m.K)。屋顶平均传热系数为 0.872 W/(K)；平均热惰性指标 D 值为2.784；屋191、顶内表面最高温度为 34.48，小于广州地区隔热计算温度限制 35.6。外立面采用浅色饰面，平屋面采用浅色建筑涂料，有利于降低建筑能耗。设计建筑的全年空调能耗与参照建筑的全年空调能耗比较节能率不低于 50。住区非机动车道、地面停车场和其他硬质铺面采用透水地面，并利用园林绿化遮阳。2、配电系统节能措施 1）在变压器的低压侧安装电容器进行自动无功补偿，补偿后的功率因数大于 0.9，减少无功损耗，以提高变压器利用率及降低无功损耗。2）采用高效节能材料的环保型变配电设备，实现变配电系统的经济运行。3）合理选用变压器，使其负荷率在合理的范围，变压器处于经济运行状态。系统接线适应负荷变化时，按经济运行方式192、灵活投切变压器。3、照明系统节能措施 1）按照建筑照明设计标准（GB50034-2013），严格控制各个场所的照度值与照明功率密度值。2）所有照明灯具、光源、电气附件等均选用高效、节能型，提自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 109 高照明效率。直管形荧光灯采用功率因数达到 0.9 的电子镇流器减少无功损耗。3）照明配电系统选用电阻率较小的优质铜芯导线，减小配电半径，适当加大线缆的载面积，以降低线路阻抗，主照明电源采用三相供电，三相照明符合基本保持平衡，负荷不平衡度控制在 30%以内。4）室外环境照明采用定时开关控制。5）梯间照明配红外感应节能开关，平时自动开关控制，火灾时强制点亮。193、4、空调节能措施 1）选用节能型电动机的分体空调器，提高能效。分体空调的能效比参考下表:表表 8-6 分体空调能效比参照表分体空调能效比参照表 类型类型 额定制冷量（额定制冷量（CC）/W 能效比（能效比（EER）/（W/W）分体式 CC4500 3.2 4500CC7100 3.1 7100CC14000 3.0 2）对于动态变化的负荷如空调器、新风机等，采用变频器控制。3）选用低噪音、高效率的各类设备，禁止采用淘汰产品。4）合理划分送、排风系统，减少风管的输送距离。5）机械通风系统：ws=0.30.32（规范要求的限值）其中：风机全压值 P=600Pa（平时通风系统最大全压）包含风机、电机194、及传热效率在内的总效率 t=55%。6）提高建筑围护结构的保温隔热性能，减少空调制冷运行时的冷源损失。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 110 7）通风设备使用变频风机。5、给排水系统节能措施 1）水泵采用节能型电动机，提高电动机的能效。2）生活给水泵采用高效率变频器控制，根据负荷大小实时调节电能供应。3）采用建筑设备自动监控系统（BAS）对给排水系统、进行自动监测与控制，实现实时节能。4）选用优质管材、节水型产品、节水型水龙头和节水型马桶。6、太阳能节能措施 1）太阳能是一种清洁、高效和不衰竭的能源。本项目建议绿地、道路广场采用太阳能进行夜间的照明。2）选用太阳能热水器系统供应热195、水，与常规的热泵系统供应热水相比，在使用可再生能源的同时，降低能耗，更加节能。3）公建配套热水系统的热源优先选用太阳能等可再生能源。太阳能热水系统应统一规划，与建筑工程同时投入使用。7、节能管理措施 1）加强对居民的节能教育和节能技术业务培训，提高居民的节能意识。2）公共建筑所有权人或者其委托的物业管理单位应当制定相应的节能建筑运行管理制度，明确节能建筑运行状态各项性能指标、节能工作诸环节的岗位目标责任等事项。3）公共建筑的所有权人或者委托的物业管理单位应当建立用能档案，在制冷间歇期委托相关检测机构对用能设备和系统的性能进行综合检测评价，定期进行维护、维修、保养及更新置换，保证设备和系统的正常196、运行。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 111 第九章第九章 建设管理模式建设管理模式、组织机构、组织机构 9.1 组织管理模式组织管理模式 项目建设单位为广州市南沙新区产业园区开发建设管理局。项目由广州市南沙新区产业园区开发建设管理局负责完成前期立项、施工期间的组织、落实、协调、监督管理和项目验收等工作。根据粤府（2006）12 号文广东省政府投资省属非经营性项目代建管理办法（试行），政府投资新建、改建、扩建的非经营性项目实行代建制。本项目属于政府投资新建的安置区项目，应实行代建制。9.2 组织机构设置组织机构设置 建设期组织机构设置建设期组织机构设置 建设管理单位（广州市南沙新197、区产业园区开发建设管理局）EPC 总承包单位 勘察、设计单位 施工单位 设备供应单位 监理单位 其他服务单位 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 112 9.3 工程管理工程管理 为确保本项目工程质量和建设工期的要求，应加强工程施工管理，严格执行招投标制度、承包合同制度及工程监理制度。9.3.1 项目实施方式项目实施方式 项目拟采用 EPC（工程总承包）实施，即项目设计、采购、施工等全过程整体打包模式。EPC 是指总承包单位按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工等实行全过程或若干阶段的承包。9.3.2 施工组织管理施工组织管理 项目建设单位通过招标选择有资格的工程施工单位，并组198、织有关人员进行培训，制定相应规章制度，协调各方面工程，为工程实施创造必要的条件。施工单位按时组织项目施工，负责工程的安全、治安、文明施工管理，建立质量保证体系，严格质量监管，力争使工程成为优良工程。9.3.3 严格执行工程监理制度严格执行工程监理制度 项目建设单位根据招标投标法的有关规定选择合格的工程质量监理机构，全面负责工程监理，并实行监理工程师负责制，以确保项目工程质量和建设工期要求。9.3.4 运营管理组织运营管理组织 万顷沙安置区三期将委托专门的物业管理公司进行管理，负责安置区日常的物业管理、经营管理、绿化维护与保养、社会服务、安全保障等工作。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报199、告 113 运营期出现工程方面需要进行维修的部分，另行委托具有资质的单位负责处理。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 114 第十章第十章 项目实施进度计划与招投标项目实施进度计划与招投标 10.1 项目实施进度计划项目实施进度计划 本项目建设周期初步考虑约 27 个月，计划于 2022 年 6 月投入使用。为使项目按期完成，尽早发挥其社会效益，要求工程进度力求安排紧凑，互相衔接，相互交叉，以利于缩短建设周期，按时按质完成项目建设。项目建设进度初步计划如下：前期工作阶段：2020年 04 月2020 年 05月 勘察设计阶段：2020 年 05 月2020 年 07月 招投标阶段：2200、020 年 07 月2020 年 09月 主体工程施工：2020 年 10 月2021 年 12月 安装工程施工：2021 年 12 月2022 年 05月 竣工验收及投入使用：2022年 06 月 10.2 建设周期建设周期 整个建设周期的工作可分为前期工作、工程设计、工程施工、设备安装调试和竣工验收等五个阶段工作。各阶段的主要工作内容如下：1、前期工作阶段：包括项目立项、审批和其他前期工作；2、工程设计阶段：包括工程方案、初步设计、施工图设计等工作；3、施工阶段：本阶段工作包括工程施工、设备采购等工作；4、调试阶段：主要为工程调试等工作；自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 115201、 5、竣工验收交付使用阶段：竣工验收交付使用等相关工作。10.3 招标的范围招标的范围 根据中华人民共和国招标投标法、广东省实施办法、必须招标的工程项目规定（(国家发改委令第 16 号)）及其它相关规定，必须进行招标项目的规模标准有：1、施工单项合同估算价在 400万元人民币以上的；2、重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在 200 万元人民币以上的；3、勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在 100 万元人民币以上的。本项目采用 EPC 模式，即设计采购施工总承包。本项目招标范围为 EPC 招标、监理招标等。招标方式为公开招标，通过公开招标，可以在较广的范围内择优选择信誉良好、202、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的设计单位、监理公司、施工企业，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。10.4 项目招标的方式项目招标的方式 项目的招标方式为公开招标。10.5 项目招标方案项目招标方案 根据、必须招标的工程项目规定、广东省实施中华人民共和国招标投标法办法及有关规定，结合项目建设的实际情况，合理确定本项目建设的招标内容、招标组织形式和方式，按照法定程序优选项目参建单位。拟建项目招标范围为：EPC 总承包、监理等。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 116 项目招标具体要求详见表 10-2。表表 10-2 项目招标基本情况表项目招标基本情况表 项203、目项目 招标招标 范围范围 招标组招标组 织形式织形式 招标招标 方式方式 不采用招标不采用招标 方式方式 招标招标 估算估算 金额金额（万元）（万元）备备注注 全部全部 招标招标 部分部分 招标招标 自行自行 招标招标 委托委托 招标招标 公开公开 招标招标 邀请邀请 招标招标 EPC 总承包 按投资估算 监理 按投资估算 其他 情况说明：建设单位盖章 年 月 日 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 117 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 11.1 投资估算投资估算 11.1.1 编制范围编制范围 本投资估算范围包括自贸试验区万顷沙安置区三期工程建设用地范围204、内的住宅楼等地上部分建筑物（不含地下室，地下室的建设及费用已经包含在安置区二期工程中），以及室外配套工程费用，估算包括工程费用、工程建设其它费用、预备费等。11.1.2 编制依据及说明编制依据及说明 1.国家计划委员会、建设部联合以“计投资1993530 号关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知”颁发的文件及其有关规定、方法（第三版）；2.中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南，1998；3.建设用地费：土地征用、拆迁补偿由其他项目统一实施，相关费用本项目不计。施工用地按项目用地范围内考虑，不计租地费。4.建设单位管理费根据关于印发基本建设项目建设成本管理规定的通知（财建2016504205、 号）计列。5.前期工作费包括编制项目建议书、可行性研究报告及评估等，按计价格19991283 号文建设项目前期工作咨询收费暂行规定计。6.环境影响咨询按计价格2002125 号国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知执行。7.勘察设计费收费标准按照计价格200210 号文国家计委、建自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 118 设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知。施工图预算编制费取设计费的 10%计取；竣工图编制费按设计费的 8%计取。8.施工图技术审查费依据国家发展改革委印发关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知计取。9.工程监理费应按206、最新的发改价格2007670 号，国家发展改革委、建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知执行。10.招标代理服务费按国家计委计价格20021980 号招标代理服务收费管理暂行办法、发改价格2011534 号文国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知计列。11.白蚁防治费按广东省物价局、建设厅关于白蚁防治收费管理有关问题的通知规定计取。12.场地准备及临时设施费根据建标2007164 号文市政工程可行性研究投资估算编制办法，以第一部分工程费用的 0.5%计取。13 生产准备费根据实际情况不计算。14.检验监测费按工程费用的 2%计列。15.工程造价咨询费按粤207、价函2011742 号关于调整我省建设工程造价咨询服务收费的复函计列。16.水土保持方案编制费根据水保监200522 号关于开发建设项目水保咨询服务费计列的指导意见。17.地震安全性评价根据穗国房函2012134 号中华人民共和国防震减灾法。地质灾害评价根据粤价格1998264 号文关于地质灾害危险性评估收费标准的意见。18.设计咨询费根据广州市建委关于开展工程建设设计咨询试点工作的通知（穗建技1999313 号）文，以投资估算为计算基础自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 119 按照 0.4%-0.7%的费率计算，本项目按 0.6%计取。19.城市基础设施配套费根据广州市建设委员会208、广州市物价局关于缴交“配套设施建设费”有关计算基数问题的通知（穗建城199874 号）计取。20.工程保险费根据广东省建设工程概算编制办法（2014 年），本项目按建筑工程费的 3计取。21.节能评估依据国家和发展委员会令第 6 号固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法,参考可行性研究编制费用下浮 40%计算。22.基本预备费以第一部分“工程费用”总值和第二部分“工程建设其他费用”总值之和，预备费率考虑该阶段的特点，按 5%计取。23.涨价预备费根据计投资（1999）1340 号文国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知中的规定执行，投资价格指数为零，取费为209、零。24.固定资产投资方向调节税根据财税字1999299 号文，中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例及其实施细则等文件规定，暂停征收。11.1.3 采用的定额及费率采用的定额及费率 1、建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）；2、广东省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018）；3、广东省通用安装工程综合定额（2018）；4、广东省市政工程综合定额（2018）；5、广州市市政工程补充综合定额（2019）6、近期广州地区建设工程常用材料综合价格，近期广州地区建设工程材料（设备）厂商价格信息。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 120 11.1.4 项目的建设投资项目210、的建设投资 本项目总投资 31053.11 万元。其中工程费用 25608.05 万元，工程建设其他费用 3966.34万元，预备费 1478.72 万元。项目总投资构成详见表 11-2。表表 11-1 项目总投资估算汇总表项目总投资估算汇总表 第一部分 工程费用 25608.05 万元 其中：建筑工程 20481.16 万元 设备购置及安装费 5126.89 万元 第二部分 工程建设其他费用 3966.34 万元 第三部分 预备费用 1478.72 万元 建设项目总投资 31053.11 万元 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 121 表表 11-2 自贸试验区万顷沙安置区三期工211、程自贸试验区万顷沙安置区三期工程总投资估算总投资估算 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 评估金额（万元）评估金额（万元）技术经济指标技术经济指标元元 建筑工程建筑工程 安装工程费安装工程费 其他费用其他费用 合计合计 单位单位 数量数量 单位造价单位造价元元 占投资占投资额额（%）一一 工程费用工程费用 20481.15 5126.89 25608.05 81984 3124 82.47%（一）（一）土建工程土建工程 18856.32 18856.32 81984 2300 60.72%1 建筑工程 13937.28 13937.28 81984 1700 1.1 住宅楼 13937.2212、8 13937.28 81984 1700 2 装饰工程 4919.04 4919.04 81984 600 2.1 住宅楼 4919.04 4919.04 81984 600 （二）（二）安装工程安装工程 5126.89 5126.89 81984 625 16.51%1 电气工程 2053.74 2053.744 81984 250.51 1.1 高低压变配电 672 672 kVA 5600 1200 1.2 动力配电及电气照明系统 1311.74 1311.744 81984 160 1.3 600kW柴油发电机组（住宅）70 70 台 1 700000 2 给水排水工程(含太阳能热水213、系统)819.84 819.84 81984 100 3 燃气工程 216 216 户 864 2500 4 消防工程 495.28 495.28 81984 60.41 4.1 室内消防栓、自动喷淋系统及气体灭火系统 394.78 394.78 78956 50 4.2 灭火器配置 100.50 100.50 77306 13 5 电梯工程 490 490 部 14 350000 6 智能化管理系统 929.06 929.06 81984 113.32 6.1 三网合一系统 245.95 245.95 81984 30 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 122 6.2 汽车场系统214、 191.2 191.2 38240 50 6.3 火灾自动报警系统 81.984 81.98 81984 10 6.4 安保管理系统 409.92 409.92 81984 50 7 防雷 122.98 122.98 81984 15 （三）（三）室外工程及其他室外工程及其他 968.96 968.96 21040 461 3.12%1 区内给排水管网 84.16 84.16 21040 40 2 道路广场 437.47 437.47 12499 350 3 绿化景观(含园建、文化设施)136.66 136.66 8541 160 4 室外照明及泛光工程 63.12 63.12 21040 215、30 5 标识系统 31.56 31.56 21040 15 6 外水接入费 50 50 m 1000 500 7 外电接入费 150 150 m 1000 1500 8 大门 16 16 处 2 80000 （四）（四）绿色建筑（二星）增加费用绿色建筑（二星）增加费用 655.87 655.87 81984 80 2.11%二二 工程建设其他费用工程建设其他费用 3966.34 3966.34 81984 484 12.77%1 建设单位管理费 347.06 347.06 2 工程监理费 481.67 481.67 3 前期工作咨询费 85.95 85.95 3.1 编可行性研究报告 42.216、19 42.19 3.2 节能评估 27.76 27.76 3.3 地质灾害评估 8 8 3.4 地震安全性评价 8 8 4 工程勘察设计费 932.46 932.46 4.1 工程勘察费 102.43 102.43 4.2 工程设计费 703.41 703.41 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 123 4.3 施工图预算编制费 70.34 70.34 4.4 竣工图编制费 56.27 56.27 5 环境影响评价 4.41 4.41 6 场地准备及临时设施费 128.04 128.04 7 检验监测费 512.16 512.16 8 招标代理服务费 50.91 50.91 8.217、1 勘察招标 2.32 2.32 8.2 设计招标 5.62 5.62 8.3 监理招标 4.62 4.62 8.4 施工招标 38.35 38.35 9 设计咨询费 153.65 153.65 10 高可靠性供电费 94.08 94.08 kVA 5600 168 11 工程保险费 76.82 76.82 12 城市基础设施配套费 1061.69 1061.69 81984 129.5 13 绿色建筑星级评价设计认证 37.44 37.44 三三 预备费预备费 1478.72 1478.72 81984 180 4.76%1 基本预备费基本预备费 1478.72 1478.72 四四 总投资218、估算总投资估算 20481.15 5126.89 5445.06 31053.11 81984 3788 100%自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 124 11.2 资金筹措资金筹措 本项目总投资 31053.11 万元，建设资金由南沙区财政投入根据项目建设进度计划安排，资金主要在 20202022 年投入。资金使用计划见下表。资金筹措详见下表：表表 11-3 资金筹措计划资金筹措计划 序号序号 项项 目目 合计合计 2020 2021 2022 1 2 3 资金分年度使用计划 9.94%70.06%20%1 总投资 31053.11 3086.11 21756.38 6210.6219、2 1.1 建设投资 31053.11 3086.11 21756.38 6210.62 2 资金筹措 31053.11 3086.11 21756.38 6210.62 2.1 区财政资金 31053.11 3086.11 21756.38 6210.62 自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 125 第十二章第十二章 社会评价社会评价 12.1 社会影响分析社会影响分析 12.1.1 社会效益社会效益 1、对南沙区居民收入的影响 项目的实施增加了对地区建设材料和劳动力的需求，提高地区生产总值；项目建设使用后，将促进当地经济发展，增加就业机会，将间接增加居民收入而且不会扩大贫富的差距220、。2.对当地居民生活水平与生活质量的影响 项目的建设有利于当地城市经济的发展和人民生活水平的提高；能有效地促进当地经济的发展，项目建设妥善解决了拆迁户的安置问题，为拆迁户提供一个舒适、便利的居住环境，对提高当地居民生活质量有很大的促进作用，有利于社会稳定。但应注意的是项目施工期间由于施工人员、材料、机械等会对施工周围环境造成一定的负面影响，如噪音、灰尘等；项目建成后，由于小区配套服务项目的运营，会带来一定的环境影响。所以应注意施工管理和运营管理，加强环境保护的监督和管理，将负面影响减至最低。3.对当地就业的影响。项目的实施会造成就业机会的增加；项目的运营能够很大程度扩大当地的就业人数。4.对不221、同利益群体的影响。项目的建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设区域周围商家等的收入。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 126 5.对当地弱势群体利益的影响。项目的建设对南沙区的老人、妇女、儿童、残疾人员等群体的利益不会造成负面影响。6.对当地的文化、教育、卫生的影响。项目的建设，对提高地区居民的科学文化水平，促进地区经济的建设发挥积极作用。另外本项目无大的污染源，卫生方面无大的负面影响。因此，建设该项目，对于南沙区文化教育、卫生健康和人文环境没有负面影响。7.对当地基础设施、服务容量和城市化进程的影响。项目的建成对基础设施例如供水、供电、电信等有较大需求，222、但就总体规划来看，不会产生较大的影响。该项目的建设符合南沙区的总体规划，进一步加快创建现代化城市的步伐。8.对少数民族风俗习惯和宗教的影响。本项目的建设将严格执行民族、宗教政策，尊重民族习惯。项目的建设将促进各民族文化、民俗交流，利于经济发展和民族团结，促进社会安定。综上所述，项目建成投入使用后，所取得的社会效益是非常显著的，将在社会各方面起积极的作用。12.1.2 负面影响负面影响 项目建设期间，施工中产生的噪声会给附近居民的生活带来一定影响。但经采取相应的环保措施处理后，对周围环境不会造成明显影响。12.1.3 综合影响综合影响 通过以上分析，对项目的社会影响作出评价，得出项目社会影自贸试223、验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 127 响分析表，如表 12.1-1。表 12.1-1 项目社会影响分析表 序号 社会因素 影响范围、程度 可能出现的结果 措施建议 1 对当地居民收入的影响 就业、收入，程度较大 增加收入 培训 2 对居民生活水平与生活质量的影响 直接影响 满足多元化需求，提高生活水平和质量 引导 3 对当地居民就业的影响 增加就业机会，程度较大 增加就业 培训 4 对不同利益群体的影响 环境、交通影响，程度小 项目建设期间可能会对周边环境、交通造成影响 确保文明施工，加大环保力度 5 对弱势群体的影响 无直接影响 6 对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响 224、积极影响 加快当地城市化进度 统筹规划 12.2 项目互适性分析项目互适性分析 互适性分析主要考察项目与当地社会环境的相互适应关系。分析的社会因素包括：不同的利益群体、当地各级组织机构、当地的地区文化、技术条件等。与本项目关系密切的主要利益群体包括：项目建设涉及到的区、镇政府、沿线单位、居民和周边商业业主、商户等。各相关利益群体在项目建设中的作用不尽相同，但总体而言，项目建设将改善、美化当地的环境，加快当地的城市化进程，有利于改善居民的工作、生活和居住环境和提高生活质量。因此，上述各群体均是项目的受益者。互适性分析详见表 12.2-1。表 12.2-1 社会项目适应性和可接受程度分析表 自贸试225、验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 128 序号 社会 因素 相关者 相关者的兴趣 对项目的态度、要求 影响程度 措施建议 1 不同利益群体 附近居民 对生活与环境影响程度 文明施工、减少噪声，控制尾气排放。小 采取严格的污染控制程序 沿线单位 对工作和环境的影响程度 文明施工、建设周期 小 严格控制 交通环保等部门 对交通、环境影响程度 支持项目建设，关注项目建设对交通、环境影响 较大 协调相关部门工作，做好前期准备，落实施工进度 材料供应商、设计方、监理方、施工方 价格、建设要求 价格有竞争力，技术要求合理 小 实行公开招标 2 当地各级组织机构 区、镇政府 项目的建设内容和建设规模 226、支持项目建设，关注项目建设带动辐射作用 大 重视 3 当地文化、技术条件 地区特色与文化 与地区的气候特征、文化特色相协调 体现人文气息与内涵 小 项目规划和设计应与地区文化相融合 根据上述分析表明，本项目的建设能被当地的社会环境和人文环境所接纳，与所在地有良好的互适性，社会风险不大，建设运营的社会条件良好。12.3 社会评价结论社会评价结论 根据建设项目对社会的影响分析和项目与所在地区互适性分析，本项目的建设具有良好的社会效益，必定备受多方关注和支持。虽然在建设过程甚至运营期间都会产生一些负面影响，但只要措施得当定能将负面影响降到最低，使其正面影响最大化，实现项目建设的最终目的。项目的建成将227、可以促进当地经济的发展，并由此推动社会各项事业的协调发展，总体上有利于南沙区社会和经济的发展。因此，本项目具有良好的环境效益和社会效益。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 129 第十三章第十三章 财务评价财务评价 13.1 财务评价的依据财务评价的依据 1、国家发改委和建设部20061325号关于印发建设项目经评价方法与参数的通知。国家发改委、建设部发布建设项目经济评价方法与参数（第三版）。2、投资项目经济咨询评估指南，中国国际工程咨询公司编著。3、其他有关经济法规和文件。4、项目计算期10年。13.2 收入估算收入估算 本项目建成后，住宅将直接用于安置拆迁户，该部分物业不产生直接228、经济效益；项目物业管理将委托有资质的物业管理公司进行物业管理，将由物业管理公司直接向开发区管理局收取。本项目自贸试验区万顷沙安置区三期工程运营后，主要的收入为商业出租收入，根据安置居民诉求，停车位不收费。出租率第一年按60%，第二年按80%，第三年开始按100%计算。建成后商业可出租面积1460。根据广州市物价局有关价格指导，商业出租价格按35元/月计自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 130 算。则年收入61.32万元。见表13-1。序号 项目 运营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 商业出租费 36.792 49.056 61.32 61.32 61.32 61.3229、2 61.32 61.32 61.32 61.32 13.3 成本成本估算估算 本项目的公建配套设施均在二期中进行建设，维修费等成本支出由二期统筹考虑。13.4 财务评价结论财务评价结论 项目投入使用后，略有结余。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 131 第十四章第十四章 风险分析风险分析 14.1 编制依据编制依据 1.国家发展改革委关于印发国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法的通知（发改投资20122492号）；2.国家发展改革委办公厅关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲（试行）的通知（发改办投资2013428号）；3.关于印230、发的通知（粤建房201164号）；4.中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅印发的通知（穗办200922号）；5.珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）；6.广州市城市整体规划（2010-2020 年）（2009 年）；7.广州市土地利用总体规划（2005-2020）；8.广州南沙新区发展规划；9.广东省环境保护规划纲要（2006-2020 年）（2006 年 4 月）；10.广东省建设项目环境保护管理条例，1994 年 9 月 1 日施行；11.广东省固体废物污染环境防治条例，2004 年 5 月 1 日施行；12.广东省城市垃圾管理条例，2002年 1 月 1 日起施行；自231、贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 132 13.广东省城市绿化条例，2000 年 1 月 1 日起施行；14.广东省产业结构调整指导目录（2007 年本）；15.广东省实施中华人民共和国环境噪声污染防治法办法，1996 年 12 月 1 日施行；16.广东省珠江三角洲大气污染防治办法，2009 年 5月；17.广州市环境噪声污染防治规定，2001 年 10 月 1 日起施行；18.国务院关于发布实施促进产业结构调整暂行规定的决定（国发200540 号）；19.产业结构调整指导目录（2011 年本）；20.中国节能技术政策大纲；21.国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术等（国家232、发改委 2005 第 65 号）；22.与项目相关的其它工程资料。14.2 风险调查风险调查 14.2.1 项目的合法性项目的合法性 本项目决策权限、范围、内容合法、手续完备，立项程序符合相关要求。本项目符合广州市土地利用总体规划（2005-2020）、广州南沙新区发展规划中的规划要求，坚持以人为本、统筹兼顾，合理控制开发强度，优化城市功能布局和形态，集约高效利用土地。本项目为南沙区万顷沙安置区三期建设项目，按城市居住区标准同意规划建设，为被征人群提供一个环境舒适的居住条件的同时实现农村居民点转化为城市（镇）建设用地，推进农村居民点整理改造，改善农村生产与生活环境，有利于社会主义新农村的建设，233、进一步自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 133 推动城乡一体化，促进城乡和谐发展。14.2.2 项目自然和社会环境状况项目自然和社会环境状况 本项目地势平坦，地形地貌条件简单，无滑坡、崩塌、泥石流、地面沉降、塌陷、地裂缝等现状，无不良地质灾害发育，属建筑有利地段。本项目水电供应、雨污排水等市政配套条件已基本完备。本项目在建设期有利于活跃当地建材市场，为劳动力提供就业机会；在建成投入使用后将改善农民生活质量，提高生活水平，配套商业市场需求，为农民提供一定的生活保障并为劳动力就业提供机会，本项目对社会经济发展的有利影响。本项目建设期内项目的施工会对地表水、空气、噪声环境等方面产生一定程234、度的不利影响：施工过程中会产生大量粉尘，施工机械会有作业噪声；施工机械燃油或机油渗漏会引起油污染；施工物堆料场受降雨冲刷会引起地表径流污染；施工营地生活污水未经处理直排或生活垃圾随意抛弃会引起污染；大型挖掘机械及运土车辆对道路的损坏和环境卫生的破坏的现象将不同程度的存在。本项目投入使用之后配套公建的油烟如果排放不当会对周围居民产生一定程度不利影响。14.2.3 利益相关者的意见和诉求利益相关者的意见和诉求 本项目为南沙区万顷沙安置区三期项目，通过听取拆迁安置村民对已建安置区的看法以及对即将建设的三期安置区要求与建议，了解居民对本项目的意见与诉求。居民提出的看法与建议主要包括安置区功能用房及公共235、设施配备、小区绿化、物业管理、建筑户型设计及装修标准等方面的内容，建议尽可能满足安置区居民的需求。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 134 14.3 风险识别风险识别 根据风险调查的结果，针对利益相关者的意见与诉求，以及日后可能引发不稳定事件的情形，查找并分析可能引发社会稳定风险的各种风险因素。本项目主要包括工程风险因素和与社会互适性风险因素，其中工程风险因素方面主要针对政策规划批复程序、技术经济以及人居环境等方面进行风险分析，与社会互适性风险因素方面主要针对经济利益、社会环境以及经济管理等方面进行风险分析。具体情况见表 13-1 所示。表 13-1 社会稳定风险识别表 类别 分类236、 风险因素 参考评价指标 工程风险因素 政策规划批复程序 立项审批程序 决策权限、范围、内容合法，立项程序符合相关要求。发展规划 本项目符合广州南沙新区发展规划的规划和发展状况，符合大多数人的利益。规划选址、土地利用 本项目符合广州市土地利用总体规划（2005-2020）、建设项目选址意见书中“规划设计条件”等相关规划 内容，满足控制性规划要求。规划相关参数 建筑间距可以满足相应要求，建筑物为高层建筑与低层住宅相结合，建筑形体相协调。公众参与性 应广泛听取意见，并能够真实、及时反馈。技术经济 工程技术方案 本项目建设用地所在区域发生地质灾害种类不多、危害性亦较小，在工程建设过程中可以进行整治、237、加固，减少危险程度。评估区的场地适宜工程项目的建设。人居环境（建设期、运营期）噪音、振动 本项目施工期间噪声应符合建筑施工界噪声限值（GB12523-90）；建成后肉菜市场边界应达到社会生活 环境噪声排放标准（GB22337-自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 135 类别 分类 风险因素 参考评价指标 2008）2 类标准，项目边界噪声执行工业企业厂界环境噪声排放标准（GB12348-2008）2 类标准。固体废弃物 本项目建设期与运营期产生的固体废弃物应及时清运，避免影响群众健康及生活环境造成。废气、粉尘 本项目废气排放应执行广东省地方标准大气污染物排放限值（DB44/27-20238、01）二级标准（第二时段）油烟执行饮食业油烟排放标准（试行（GB18483-2001）。绿化、景观 本项目绿化、景观应满足相关要求并迎合本地区风俗习惯。水体污染 本项目废水排放应执行广东省地方标准水污染物排放限值（DB44/26-2001）三级标准（第二时段）。与社会互适性风险因素 社会环境 文化、生活习惯 本项目所安置居民为项目所在地本地居民，地方传统文化未发生明显改变，居住方式由以前的独门独院转变为高楼，生活品质有所提高，但邻里关系、生活习惯较以往有所改变，可能会引起一段时间的不适应。水电通信等管道基础设施 施工过程中，若管线意外破坏或移动，有可能会造成短暂时期影响。社会治安 因本项目的建239、设使得外来务工人员、流动人口增加，对社会秩序、治安等可能会带来短暂时期的影响。建设管理 环境保护 本项目建设过程中应制定完善并落实环境保护措施，降低废气、废水、固体废弃物、噪声等污染对环境和周边居民的不利影响。施工安全 本项目建设过程中应保障施工安全，将引发安全事故的隐患发生的可能性降至可控范围内。工程质量 落实本项目建设过程中的工程质量管理 劳动用工（合同、薪酬、劳动保护等）建设过程中的规范劳动用工，完善各项制度，保障劳动者权益等。14.4 风险估计风险估计 风险发生的阶段主要包括项目决策、准备、实施及运行四个阶段，结合项目当地经济社会与拟建项目的相互适应性，对初步识别自贸试验区万顷沙安置区240、三期工程可行性研究报告 136 的各类风险因素中筛选、归纳主要风险因素。14.4.1 项目决策阶段风险估计项目决策阶段风险估计 本项目决策阶段可能发生的风险因素主要是政策规划批复程序方面的内容。本项目决策权限、范围、内容合法，严格按照法律法规等有关规定办理用地报批手续，手续完备，立项程序符合相关要求。本项目符合广州市土地利用总体规划（2005-2020）、广州南沙新区发展规划、建设项目选址意见书中“规划设计条件”等的相关规划要求。本项目建设用地符合因地制宜、节约利用土地资源的总要求，范围划定合理可行。本项目的建设应落实资金的投入，保证本项目建设经费的可靠性。针对群体安置工作的复杂性，本项目的安241、置方案应尽量做到透明、公平公正，确保对居民住房进行公平合理的分配，切实听取安置居民的意见与诉求，由相关部门统一管理，制定合理可行的安置方案。14.4.2 项目准备阶段风险估计项目准备阶段风险估计 项目的准备阶段包括建设用地现场地质踏勘、居住区方案设计与施工图设计等方面的内容。本阶段的风险因素主要包括技术经济与人居环境两方面的内容。本项目建设用地所在区域发生地质灾害种类不多、危害性亦较小，适宜工程项目的建设。在工程建设过程中应进行整治、加固，减少危险程度。本项目的工程技术方案除应满足用地规划条件及建筑、结构、电气、给排水、暖通、消防等各专业相关国家标准之外，对于绿化（尤其是树种的选择）、小区配套242、公共服务需求与公共设施、自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 137 户型（户型面积、功能区比例）、装修方案等应广泛听取当地居民的意见与诉求，迎合本地区的人文风俗与习惯，将投入使用后可能出现的对工程技术方案方面的不满而引起的不利影响降至最低，同时，在相关部门的协调统一工作管理下，使本项目投入使用后可能出现的不利影响控制在可控范围内。14.4.3 项目实施阶段风险估计项目实施阶段风险估计 项目实施阶段风险估计主要是项目施工阶段可能产生的风险，主要包括人居环境与建设管理两方面的风险因素。人居环境风险因素主要包括施工期间可能产生的废水、废气粉尘、固体废弃物、噪声等污染会对环境及周边居民产生一243、定的影响。因此，对于废水、废气粉尘、固体废弃物的排放以及噪声的控制应当满足相应的规范要求，将不利影响降至最低。另外，如施工过程中遇有水电通信等管线的破坏或者移动，可能会引起短暂时间的不利影响。建设管理方面的风险因素主要是环境保护措施、施工安全措施、工程质量管理、劳动用工管理、组织管理等方面应规范并能切实落实，在相关部门的监管下，将该方面引起的不利影响降至可控范围内。本项目建设期间，外来务工人员、流动人口会有一段时间的增加，相关部门应做好社会秩序、治安等方面的管理工作，将人员的不稳定因素防范至可控范围内。14.4.4 项目运行阶段风险估计项目运行阶段风险估计 项目运行阶段的风险主要是项目竣工验收244、后投入使用后可能发生的风险，主要包括安置方案的实施、经济利益和社会环境等三方面的风险因素。实施安置方案即对安置居民进行合理有序的住宅分配，为保证方案的顺利进行，将可能出现的混乱无序选房的不利影自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 138 响降低，相关部门应切实做好方案落实与管理工作，及时发现问题及时沟通，统一协调统一管理，公平公正地为每一位居民分配住宅。经济利益主要包括生产经营和劳动就业、收入影响以及对周边房屋价格的影响等三方面的内容。本项目所安置居民为项目所在地本地居民，人文风俗习惯等未发生明显改变，但居住方式由以前的独门独院转变为高楼，邻里关系、生活习惯等发生变化，可能会引起一段时245、间的不适应。根据对项目决策、准备、实施及运行等四个阶段的风险因素的分析与估计，筛选主要风险因素并估计其风险程度，见表 13-2 所示。表 13-2 主要风险因素及其风险程度表 序号 分析类型 发生阶段 风险因素 风险概率 影响程度 风险程度 1 工程风险因素 项目决策与运行阶段 安置方案 较低 中等 较小 2 工程风险因素 项目准备阶段 工程技术 方案 较低 中等 较小 3 工程风险因素 项目实施与运行阶段 人居环境 较低 较小 较小 4 与社会互适性风险因素 项目实施阶段 建设管理 较低 较小 较小 5 与社会互适性风险因素 项目运行阶段 社会环境 较低 较小 较小 14.5 风险防范和化解246、措施风险防范和化解措施 14.5.1 施工防扰民措施施工防扰民措施 由于项目与安置区二期工程两个区域之间相距较近，为防止项目施工建设期间对安置区二期工程的造成影响，施工期间需做好以下防干扰措施：1.做好与社区居委会、城管、环保等部门的沟通、协调工作。（1）加强与社区、街道、居委会和警署的合作。（2）对工程可能发生的扰民和民扰问题承担施工管理职责，全自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 139 面负责协调各方面工作。（3）做好环保受监登记，随时接收环保监测。（4）经常走访当地居委会，倾听居民意见建议，积极采取措施，并对工程施工影响请求居民谅解和支持。（5）对附近居民做些力所能及的帮助，创247、建和谐的施工环境。2.做好施工现场噪音的控制（1）及时办理夜间施工许可证，为减小施工期间的连续作业对周围环境的影响，控制连续作业。（2）在较狭窄的施工场地内，施工机械较密集，对施工机械的噪声应严格控制，进场之前做好例保工作，防止噪音污染。（3）材料应严格按施工计划进场，进场材料的卸货尽量安排在白天进行，晚间需要卸车时采用吊车进行，进场后按场布图整齐堆放，保持现场整洁。（4）生活区距离居民较近，做好员工的思想教育工作，严禁员工在夜间大声喧哗，嬉闹玩耍，减少对居民的影响。3.做好对周边环境的保护（1）凿除的连续墙顶部浮渣等建筑垃圾定期清运，废弃物集中堆放在废弃物堆场，生活垃圾分类收集，由环卫部门收248、集。（2）车辆进入应服从指挥，做到一慢二看三通过，礼貌行车。4.做好对现场扬尘的控制（1）施工现场严禁堆土，若临时堆放则用绿网覆盖，防止产生扬尘。（2）施工过程中，教育工人认真做好落手清工作，做到工完料净，场地清，并将建筑垃圾及时清理运走。（3）场地内派专人经常进行清扫，特别是主要通道。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 140（4）现场水泥存放点搭设封闭围栏，减少水泥使用时产生扬尘。（5）现场做好宣传标语，并派专人负责定期检查现场，做到现场整洁、文明施工。14.5.2 风险防范和化解措施风险防范和化解措施 根据风险识别和风险估计的结果，提出风险防范和化解措施。具体见表 13-3 所249、示。表 13-3 风险防范和化解措施汇总表 序号 风险发生阶段 风险 因素 主要防范化解措施 实施时间和要求 责任 单位 协助 单位 1 项目决策与运行阶段 安置方案 应广泛听取群众意见与诉求确定安置方案，做到公平公正，合理有序。项目决策阶段应确定好安置方案，项目运行 阶段应按照安置方案合理有序进行居民安置。建设 单位 2 项目准备阶段 工程技术方案 满足相关专业国家标准，并迎合本地人文风俗习惯以及群众诉求。项目准备阶段方案设计时期完成。设计 单位 3 项目实 施阶段 建设管理 规范并落实环境保护措施、施工安全措施、工程质量管理、劳动 用工管理、组织管理等内容。项目实施阶段进行组织管理。施工单250、位、监理单位 建设管理部门 4 项目运行阶段 人居环境 废水、废气、固体废弃物的排放以及噪声的控制应满足国家相关标准。项目实施阶段由施工单位进行组织管理，项 目运营阶段有环卫等相关部门管理。施工单位、物业管理单位 环卫 部门 5 社会环境 定期举办社区文化宣传活动，组织社区群众参与，定期更新社区新闻栏的内容，丰富居民生活。项目运行阶段定期组织举行。居委 14.6 风险等级风险等级 各责任主体落实风险防范与化解措施后，将可能引发的风险控自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 141 制在可控的范围之内，各阶段风险因素发生的风险概率很低，影响程度较小或者可忽略，引起的风险程度微小。措施前后各251、主要风险因素变化情况见表 13-4 所示。综合分析本项目各主要风险因素的风险概率、影响程度及风险程度以及落实措施后风险因素的变化情况，本项目的风险等级为低等级。表 13-4 措施前后主要风险因素变化情况表 序号 风险因素 风险概率 影响程度 风险程度 措施前 措施后 措施前 措施后 措施前 措施后 1 安置方案 较低 较低 中等 较小 较小 较小 2 工程技术方案 较低 很低 中等 较小 较小 较小 3 建设管理 较低 很低 较小 较小 较小 较小 4 人居环境 较低 很低 较小 较小 较小 较小 5 社会环境 较低 很低 较小 较小 较小 较小 14.7 风险分析结论风险分析结论 本项目存在252、的风险因素主要包括安置方案、工程技术方案、人居环境、建设管理以及社会环境等五方面。针对风险因素提出的风险防范及化解措施主要包括：1、应广泛听取群众意见与诉求确定安置方案，做到公平公正，合理有序，从而降低安置方案实施过程中引发的风险；2、满足相关专业国家标准，并迎合本地人文风俗习惯以及群众诉求，降低工程技术方案引发的风险；3、废水、废气、固体废弃物的排放以及噪声的控制应满足国家相关标准，降低人居环境可能引发的风险；4、规范并落实环境保护措施、施工安全措施、工程质量管理、劳动用工管理、组织管理等内容，降低建设管理可能引发的风险；5、定期举办社区文化宣传活动组织社区群众参与，定期更新社区新闻栏的内容253、，丰富居民生活，降低社会环境引发的风险。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 142 综上所述，拟建项目对南沙区域有主要促进作用的工程，项目用地符合城市发展规划的要求，建设方案注重自然环境保护和社会环境的适应，项目建设将带来较好的社会效益。落实相关风险防范措施后，本项目的风险等级为低等级。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 143 第十五章第十五章 劳动安全卫生劳动安全卫生 15.1 设计原则设计原则 1、劳动安全及卫生必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，根据国家及地方相关劳动安全及卫生的规程、规范及标准，确定工程设计所采用的劳动安全及卫生技术标准，执行劳动、安全、卫生工程254、与主体工程同时设计，同时施工，同时使用的原则。2、工程项目及劳动场所的劳动安全卫生防护措施和有毒有害物质的浓度（强度），必须符合国家有关劳动安全卫生技术标准和相关的设计卫生标准。3、因地制宜，选择技术成熟、性能可靠、经济实用的劳动安全及卫生措施工艺。新建项目的劳动卫生防护措施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。4、建筑施工现场的运输道路、机械安装、供水、排水、供电系统、材料堆放、脚手架及食堂等临时设施，必须符合安全和劳动卫生的要求，最大限度减少劳动安全事故隐患，确保工程施工期间安全、文明施工。15.2 安全与卫生措施安全与卫生措施 15.2.1 安全措施安全措施 1、施工现场出入255、口、施工便道交叉口与陡坡悬崖、急弯、盲视处等，提前设置警示牌，施工便道十字交叉处设小环岛，施工现场设置醒目的安全标志牌，保持正常的交通安全秩序。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 144 2、加强机械设备日常检修保养，不带故障作业。场区回填及土石方外运作业汽车在场内便道交叉口及陡坡道、急弯处穿越村镇严格控制行车速度不超过 8km/h。3、施工现场布设醒目的安全标牌、标志。夜间施工保证作业面、便道足够照度，雨天采取必要的防滑措施。从事钻爆作业的人员必须穿戴相应的劳保用品。4、与相关消防部门签订消防安全责任协议。项目部成立消防安全领导小组，并对职工进行消防安全教育，制定相关制度。办公及生256、活区设室外消火栓及消防器材。爆破器材库及油料库等布设符合安全规程要求，并做隔离围护，配备足够的灭火器材。5、发电间设配电室，场内电力干线用架空橡皮线或埋地电缆，用电点设配电箱或开关箱并加锁。设专职电工进行日常管理、检修维护供电系统，严禁乱接乱拉电线。机电设备必须有良好的接地。6、密切注意水文、天气预报信息，提前做好应急方案与防范准备，施工机械、人员撤至安全地域。项目部成立防台风、防汛领导小组及抢险队。油料库及办公营区安设避雷杆，接地电阻10。15.2.2 卫生措施卫生措施 1、供水系统设计严格执行生活饮用水卫生标准，采取亚运城的高质水系统。给水管材宜采用薄壁不锈钢管，避免管道锈蚀而污染水质。排257、水系统雨水、污水、废水分流。2、工程施工弃渣土应引起高度重视，要严格按照广州市政府所颁布的各项管理条例实施预防，避免由于管理不严而产生水土流失和扬尘污染环境。3、施工期间所产生的污水，应通过市政管理部门指定的排放方式排向污水系统，排出前应作沉淀及分离处理。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 145 4、施工期所产生的废气，应控制在市环保部门规定的排放标准，严禁超标排放造成污染。5、对产生的有害气体、粉尘、油烟及废热等场所，应根据有害物质的特点、性质、数量和危害程度，考虑采取有效的消烟除尘和通风措施，配置必要的除尘、净化或回收装置，以保证施工场所及其周围环境空气达到国家环保、劳动卫生及258、能源部门等有关法规、规定的标准。6、根据民用建筑隔声设计规范,对操作高噪声、振动设备的工作人员，应配备隔音耳塞并对产生噪音的设备加减振垫等措施，以保证工作人员身体健康。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 146 第十六章第十六章 结论与建议结论与建议 16.1 结论结论 自贸试验区万顷沙安置区三期工程是南沙区国民经济和社会发展的需要；能充分发挥土地集约功能，提高土地使用价值，缓解万顷沙镇安置需求缺口；是保障被拆迁居民的利益，维护社会和谐与稳定发展的需要；符合城市总体规划，是提升城市承载能力的需要，项目建设是一项重大的民生工程。项目具有良好的社会效益，项目建设是必要的。项目区域位于广州259、市南沙区生态大道七一东围北侧地块。本项目主要规划建设内容包括安置房建设工程，其中：1.建筑工程：指三期建设范围内住宅楼地上部分建筑物；2.室外工程：指居住区内道路、硬地广场和绿化等室外工程；3.公用工程：指居住区内给排水、供电、通风空调、燃气、消防、通信、电梯、弱电工程等公用工程。本项目三期安置区建设工程建设用地面积约 25648。本项目总建筑面积 81984 平方米，包含住宅楼 78956 平方米、架空层建筑面积 3028 平方米（不含地下室，地下室的建设及费用已经包含在安置区二期工程中）。自贸试验区万顷沙安置区三期工程可行性研究报告 147 本项目建设内容与规模符合规划，建设方案基本合理可行。项目计划分步实施，争取 2022 年 6 月全面完成。本项目总投资 31053.11 万元。其中工程费用 25608.05 万元，工程建设其他费用 3966.34 万元，预备费 1478.72 万元。本项目拟采用EPC总承包模式，建设资金拟由区财政资金解决。综上所述，该项目具有显著的社会效益，其投资规模合理，资金来源有保障，工程建设方案合理可行，其建设是十分必要且可行的。16.2 问题与建议问题与建议 1、建议建设单位抓紧落实本项目资金筹集方案，以保障项目顺利推进。2、建议建设单位进一步落实周边配套设施的外水、外电、排污及弱电系统的接驳条件，以满足项目实施及建成后的使用需求。