1、城市环境改造项目三期项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月城市环境改造项目三期项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月52可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论11.1 建设项目简介11.2 项目建设的必要性31.3 可行性研究编制依据51.4 技术经济指标61.5 可行性研究的主要结论62、第二章 市场分析82.1西安市莲湖区概况82.2西安市莲湖区土地市场分析92.3西安市莲湖区商业市场分析102.4项目SWOT分析132.5典型案例分析152.6价格定位162.7拟建项目定位18第三章 项目用地现状及拆迁安置方案193.1土地调查193.2拆迁户调查193.3建筑物调查193.4管线调查203.5拆迁安置实施的原则、进度计划203.6拆迁安置补偿方案20第四章 项目开发建设条件234.1 自然条件234.2 项目规划用地条件234.3 项目市政配套条件24第五章 项目拆迁方案和机构费用确定255.1 拆迁规模255.2 劳动安全255.3 拆迁进度安排255.4 项目组织机构3、265.5 项目建设管理费用研究26第六章 环境影响评价286.1评价依据286.2区域环境质量现状286.3环境保护规划296.4环境影响评述30第七章 投资估算及资金筹措327.1 项目总投资估算的依据327.2 项目的总投资估算的原则337.3 总投资估算337.4 项目总投资的资金来源36第八章 财务评价378.1 基础数据的确定378.2 财务盈利能力分析378.3 清偿能力分析388.4 项目财务评价结论38第九章 不确定性分析399.1 盈亏平衡分析399.2 敏感性分析40第十章 国民经济评价4210.1 影子价格与通用参数选取4210.2 效益费用调整4310.3 国民经济评4、价结论43第十一章 社会效益评价4511.1 对遗址保护和城市形象的影响4511.2 对所在地居民生活质量的影响4511.3 对项目周边环境的影响4611.4 对西安市莲湖区财政税收的影响4611.5 对西安市莲湖区房地产业发展的影响46第十二章 主要结论与建议4712.1主要结论4712.2 对建设单位的建议47附件：财务评价报表 第一章 总论1.1 建设项目简介1、建设项目概况（1）项目名称：西安市xx环境改造项目三期（2）项目范围和位置图：玉祥门以北、环城西路以东、环城北路以南、护城河以西；项目位置图如下：（3）项目建设进展情况西安莲湖基础设施建设投资有限公司已完成项目用地上村民以及单位5、的拆迁摸底情况；项目建议书已获得西安市发展和改革委员会2008193号和2008296号文件批复；同时，建设单位正在办理规划、土地、环保等项目前期准备工作。（4）项目现状与周边环境项目范围内无高层建筑，内部多为三到四层砖混结构的居住民房和单层的门面房及厂房，占地125亩，共计676户，其中单位户16户、租赁户517户、私产户143户。项目范围内沿环城西路北段分布部分企业、汽修和机电市场、小餐饮等建筑物。建筑密度大，通达条件差，汽修和机电市场及厂房多为旧危用房，市场内杂物较多，营业环境较差。项目东、南、西、北部环境及简介如下：项目东界：古城墙和护城河项目东部紧邻明城墙遗址、环城公园和护城河，环境6、幽雅、树木繁茂，是游客游览和市民休闲的场所。项目西界：环城西路和汽贸市场项目西部紧邻明城环城西路北段，路西边分布着大量的汽贸、机电市场。项目南界：玉祥门项目南部紧邻明城玉祥门和xx二期，交通方便、位置优越。项目北界：环城北路项目北部紧邻环城北路以及城市绿化带。项目拆迁安置、场地平整、土地出让后用于开发建设，将定位于环境优美、安全舒适的集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城市综合景观生态区。2、项目内涵和性质项目拆迁包含地上建筑物和构筑物的拆迁、安置、补偿，以及场地平整。1.2 项目建设的必要性1、保护古城墙遗址和弘扬历史文化的需要古城墙和护城河都是西安闻名中外的标志性古迹，具有悠久的历史和浓7、厚的文化氛围，是国内外游客的必选之地。但项目所在地环境恶劣，规划设计不合理，建筑破旧不堪，与紧邻的古城墙和护城河形成强烈差别，严重影响了古城墙和护城河的形象。调研表明，xx环境改造项目将创造良好的生态环境，有利于促进古城墙和护城河的保护与历史文化的弘扬。2、符合西安市总体规划的需要项目所在地占据了莲湖区乃至西安市的重要位置，然而其环境较为恶劣，主要是一些以机电、汽修为主的市场和小商铺，以及一些居民住宅。调查表明，项目现状不符合西安市和莲湖区总体规划布局，不论是商铺还是居民住宅，规划设计均不合理，严重浪费土地资源，没有将该区域的地理位置优势体现出来，项目拆迁完成和后续建设将改变项目目前面貌，符合8、西安市和莲湖区总体规划和布局的需要。3、项目片区商业布局完善的需要项目周边聚集了很多以汽修、机电为主的公司及租赁户，以及达到一定数量规模的居民，有着巨大的消费潜力，然而该范围内商业配套极不完善，还没有形成一个商业中心以满足人们的日常消费，给周围居民的生活带来了极大的不便。项目拆迁安置完成和后续建设将极大地满足区域居民的生活要求，并将极大地改善该项目周边环境和项目区域形象，为莲湖区经济发展做出贡献。4、顺应西安市“城中村”改造的大背景，提升城市形象项目所在地是一个典型的“城中村”，里面商铺住宅结构混乱，建筑物落后，人员混杂，沿街就可以看到里面脏乱差的环境，且存在着不少安全隐患，是西安市政府城中村9、改造的重点区域之一。项目拆迁安置完成和后续建设将极大地提升莲湖区形象，促进周边产业的发展，同时也将为周围居民提供了一个休闲娱乐的场所。 5、发挥土地级差效益的需要项目所在地距离市中心较近，毗邻古城墙，有着良好的地理优势。本项目范围内目前主要是一些小商铺及居民住宅，规划不合理，布局混乱，没有发挥土地的级差效应。根据城市规划的要求，项目拆迁安置完成和后续建设将建成集园林景观、文化展示、商业服务、餐饮娱乐、古城保护、城市防洪等系统为一体的城市精品景观带，成为古城西安一处文化亮点和旅游观光胜地，对促进区域经济发展、提升生态环境、促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。1.3 可行性研究编制依据1、国家发10、改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）；2、国家计委、建设部建设项目经济评价办法与参数（第三版），2006年；3、国家发展计划委员会制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）；4、国家计委办公厅投资项目可行性研究指南（试用版），2002年；5、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；6、陕西省建设工程其他费用定额；7、西安市国土资源局莲湖分局关于西安xx环境改造项目三期用地函；8、西安市发展和改革委员会关于对xx三期项目建议书的批复（市发改投发2008193号）；9、西安市发展和改革委员会关于调整xx三期项目建议书批复中部分内容11、的通知（市发改投发2008296号）；10、类似工程估算、概算指标；11、委托方提供的有关其他资料；12、有关建设项目经济评价的基本参数和指标。1.4 技术经济指标（1）项目财务评价指标： 投资回收期：2.90年（税后） 2.88年（税前） 财务净现值： 262万元（税后） 2020万元（税前） 内部收益率（年）： 15.69%（税后） 12.47%（税前）（2）资本金财务评价指标： 财务净现值： 1364万元 内部收益率（年）： 18.46%（3）国民经济评价财务净现值： 3856万元 内部收益率（年）： 18.99%1.5 可行性研究的主要结论（1）项目前期工作准备充分，拆迁条件良好；（212、）项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快回笼资金；（3）项目财务评价和国民经济评价的各项财务指标均较好，经济上可行； （4）项目具有较强的抗风险能力；（5）项目拆迁安置完成和后续建设具有明显的社会效益，能够得到社会和政府的大力支持。第二章 市场分析2.1西安市莲湖区概况莲湖区是古城西安的中心城区之一，是驰名中外的“丝绸之路”的起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚。1、莲湖区经济实力概况为加快实现区域经济的跨越式发展，莲湖区紧紧围绕建设“经济强区、和谐莲湖”的奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了“一线五区四平台”的经济发展思路,加快对莲湖区的改造步伐。2007年莲湖区生产总值实现13、200.62亿元，标志着莲湖区经济规模再上一个新台阶，其中第二产业实现增加值115.78亿元，增长15.8%，其中工业增加值93.77亿元，增长16.1%。2007年，莲湖区财政收入达到11.5亿元，较2006年净增近3亿元，增幅为33.7，地方财政收入总量位居西安市13区县之首；规模以上工业总产值、固定资产投资额、社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速增长，主要经济指标位居西安市前列。截至2008年4月底，莲湖区重点建设项目共完成投资91424万元；地方财政收入完成4.69亿元，总量位居全市第二；社会消费品零售总额完成68.84亿元，达到近年来的最好水平；规模以上工业增加值累计实现3514、.07亿元，绝对量位居全市第一。2、莲湖区科技文化概况该区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区,区内有大、中专院校科、研院（所）10多个。区内文物古迹众多，旅游资源丰富。境内有13个王朝遗留下的古建筑、古墓葬、古石刻等文物古迹125处（件），其中属国家、省、市级重点保护古迹、纪念地19处。随着中国加入世界贸易组织和西部大开发战略的深入实施，莲湖区迎来了前所未有的发展机遇。古代文明与现代文明交相辉映所显现出的区位优势、后发优势、人文资源优势、土地资源优势，为莲湖经济的快速发展提供了强劲的动力。2.2西安市莲湖区土地市场分析随着西部开发战略的深入实施，城市人口的增加，城市化、工业化进程的推进，15、西安市建设用地需求量的急剧扩张，西安作为西北地区绝对的中心城市，深受建设用地短缺的困扰。总体来看，西安土地市场实行招、拍、挂以来，市场始终处于供不应求的状态。虽然政府不断增强对土地供应市场的监管，并不断加大对闲置土地的清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量的持续增加，将继续提升市场对土地价格上涨的预期。与此同时，城市市政基础建设及城市环境的改善，交通干道、辅助道路的拓宽改造和修建，以及绿地、珠江、金地、复地等越来越多实力雄厚的外来房地产企业进入西安市场，参与土地市场竞拍，提高了土地使用价值和地价水平。 莲湖区通过近几年的迅速发展，我们认为，由于在此项目的周围没有成熟的商业，物业等等，如果16、更好的利用这块土地，也会提升周边土地的价值，带动整个莲湖区的经济发展。目前该区域可供开发的像xx环境改造项目三期这样大片的土地及其稀少，在此项目范围内，历史文化遗迹丰富，用地条件良好，周边交通便利，拥有极佳的区位条件和文化氛围。本项目进行拆迁安置完成后的后续建设将建成环境优美、安全舒适的集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城市综合景观生态区，市场潜力巨大。2.3西安市莲湖区商业市场分析莲湖区是西安市面积最大的中心城区，辖区内不仅制造业、印刷业等产业发达，而且商贸繁荣兴旺，尤其体现在市内的区域，是西安市新兴的大型商贸区。在“一线五区四平台”的发展思路上，莲湖区精心打造区域内七大特色经济板块，优17、化了区内城市空间和产业布局，促进了区域经济的进一步发展。一是大兴路板块。莲湖区将在4至5年内，通过土地整理储备，盘活该区域8.3平方公里内近万亩存量土地，鼓励和引导具有较强实力的房地产企业入区开发，形成以高端住宅、机电产品及酒店餐饮等商贸业为主体的区域经济增长极。二是大唐西市板块。大唐西市是国内唯一在唐长安西市原址上重建的以盛唐文化、丝路文化为主题的国际商旅文化产业项目，项目开发将分两期进行，一期为九宫格板块，规划有大唐西市博物馆、国际古玩城等，工程占地300亩，建筑面积为66万平方米；二期为丝路文化风情板块、国际商务、文化交流板块、大型现代住宅板块等，工程占地200亩，建筑面积为62万平方米18、，整个项目将于2010年全部完工并投入使用。三是历史街区板块。莲湖区是一个回汉民共居区，回坊等历史街区的民俗餐饮文化形成了西安市的一大特色。街区内民俗、餐饮名店鳞次栉比，民族服饰、工艺品、清真副食、特色餐饮店和回民小吃店等品种丰富，如“德懋恭”水晶饼、同盛祥泡馍、贾三灌汤包子、德发长饺子等清真餐饮、食品。辖区内商业娱乐极其繁荣，人流量相当大，给市民生活及游客购物提供了很多的方便。四是西大街板块。西大街是依托于钟楼四条主干线中的一条，有着悠久的历史，经多年的发展，商业文化高度繁荣。街区内酒店、餐饮、购物和娱乐场所齐全，构成了莲湖区多元化、大规模、高档次的商业格局，极大地提升了西大街在全市范围内的19、商业地位，2007年西大街荣获“中国著名商业街”。而且西大街辖区内金融机构齐全、网点众多，工商银行、中信实业银行、招商银行等金融机构在西大街均设立了分支机构，为西大街乃至整个莲湖区的发展做出了贡献，并且为附近居民的生活提供了极大的便利，促进了辖区内的商业流通。五是桃园开发区板块。加大与西安高新区的产业链对接和产业配套建设力度，拓展园区发展空间，努力发挥园区政策信息优势，为企业提供优质服务，确保科技创新配置资金到位，鼓励引导企业依靠科技进步提高市场竞争力。六是土门板块。土门板块是以土门为中心，沿西二环向北向东辐射，正在建设中的商务新区，是莲湖区新兴的商业中心。目前土门街心花园周围已有智圣物流、民20、生土门大厦、家世界购物广场、喜来登大酒店等商贸娱乐休闲购物设施以及工商银行、交通银行、建设银行等金融机构，商业门类齐全，布局合理，商业潜力巨大。七是玉祥门商圈板块。继续集中发展板块内机电产品贸易，引进全国各地的机电产品商家入驻，进一步扩大商圈规模，提高产业竞争力，形成以机电物流为核心的特色经济格局。在打造“七大特色经济板块”进程中，莲湖区将建设特色街区与道路拓宽后的产业布局和结构调整结合起来，积极引导街区发展特色产业，实行一个街区主营一类产品制度，增强同类产品的聚集程度，实现街区产业集约化、规模化、专营化和特色化的有机结合，真正做到“一街一品”，拉动区域经济快速发展。总体而言，莲湖区商业繁荣，21、门类齐全，满足了不同层次居民的消费要求，有着良好的商业市场环境，是一个消费、娱乐、购物的理想地。项目所处位置是莲湖区核心地带的一部分，拆迁完成后项目开发建设定位于以古城墙、护城河为背景的城市水系风光园林和生态景观走廊及功能齐全的特色商业街区，分析认为由于莲湖区生态发展需求旺盛，项目所在地生态及商业需求旺盛，预计本项目完成后，将会有较好的市场前景。2.4项目SWOT分析1、优势分析区位：与其他项目相比，本项目位于环城西路和环城北路交叉处，比邻古城墙、护城河以及xx一二期，具有得天独厚的区位优势。规模：项目占地面积大，可以通过富有创新性的规划和园林设计将项目本身规模优势进一步发挥，着力打造绿色文化22、生态综合社区。开发商声誉和实力：投资商西安莲湖基础设施建设投资有限公司有深厚的政府背景，以及广泛的社会关系，同时拥有较强的资金优势，有能力制定并实施长期发展战略，具备较强的土地成片拆迁、基础设施建设、招商引资和运营能力。商业氛围：项目所在地域比邻市中心、安定门等商业圈，随着项目拆迁完成和后续建设将使项目周边生态文化氛围更加浓厚，从而能更加凸显项目本身的商业优势。2、劣势分析区域形象：周围环境与整体氛围不是很协调，但随着城市规划及改造，该影响将逐渐消除；文化氛围：城西教育文化氛围较为欠缺，但是随着城西进一步发展这点可以得到有效规避；拆迁安置：涉及大量的拆迁、安置和补偿，工作进展中将会遇到一定的阻23、力，由于该区域人口密度大，建筑密集，需要搬迁相当数量的商户、居民和租赁户，拆迁安置工作存在一定的困难，但是投资商在采取积极的措施来落实拆迁安置协议的签订。3、机会分析本项目存在着以下发展机会：政府支持：该项目是西安市的重点项目，项目建成对提升城市的总体形象，改善人居环境，改变区域面貌有着重要的作用，并且出台了西安市发展和改革委员会文件、关于进一步改善投资环境的意见等文件，并且召开了西安市人民政府专项问题会议，政府相关部门将大力支持项目的建设。发展潜力：城西位于陕西“一线两带”发展战略的中心位置，有大的格局，比邻城市中心，并将随着“西咸一体化”地发展而发展，该区域具有较大的发展潜力，可极大地吸引24、客户的关注，提高该项目的知名度。需求：随着社会的发展进步，市民对绿色健康文化环境的需求较为迫切，本项目拆迁完成后的开发建设将定位成集园林景观、文化展示、商业服务、餐饮娱乐、古城保护、城市防洪等系统为一体的城市精品景观带，满足市民对绿色健康文化环境的需要。遗址保护：西安将结合明城墙遗址、护城河和环城公园建成城墙遗址公园，并将其做大做强，兼顾遗址的保护和旅游产业的发展；本项目紧邻城墙遗址公园，拆迁完成后项目的开发建设将与城墙遗址公园相辅相成，存在着较大的发展机会。4、威胁分析竞争：项目周边还有一些零散的土地出让资源，对本项目构成一定的威胁。但是本项目是区域内最大的一块优质土地资源，在市场需求方面本25、项目的定位较高，预计周边零散土地资源对本项目的威胁会较小。成本：拆迁安置具有一定的不确定因素，同时由于目前物价上涨，可能会对项目成本产生一定的影响，但可以在拆迁安置前通过签订相关合同来规避。5、结论与对策通过以上分析，我们已经能够清晰地看到，该项目所面临的优势、劣势、机会分析以及相对应的对策分析，最后根据列出的对策分析汇总如下：时机策略：利用政府的政策引导，在城西发展的大好时机下，把握市场，着力打造绿色文化生态综合社区，加快建设和推广速度。竞争策略：最大化的发挥项目所在区域的价值；争取在区域层面竞争中脱颖而出；推广策略：在招商引资上，大力宣传项目优势和重大的发展机遇，全力吸引国内外知名商业和旅26、游地产开发机构。2.5典型案例分析西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求的状态。根据2005年统计资料，总体土地价格较2004年上涨5.9，其中居住用地上涨6.7；至2006年底，因为供应量不足，土地价格的上涨更趋强烈；2007年，西安市共招拍挂供地6010亩，实现土地毛收入97亿元，土地平均价格进一步上升。虽然政府不断增强对土地供应市场的监管，并不断加大对闲置土地的清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量的持续增加，将继续提升市场对土地价格上涨的预期。对西安市土地出让市场的调查后，选取的典型案例如表2-1所示：表2-1 典型案例对比表序号地块位置土地价格（万元/亩）规模（总面积27、）成交日期1唐延路332309.91亩2007年2西稍门30818.02亩2007年3东大街以北35910.80亩2007年2.6价格定位本项用地的价格定位采用市场比较法。市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确定项目价格等六个步骤。（1）选择可比案例从典型案例中选取与本项目在用途、功能较为接近的三个地块作为可比实例。（2）修正因素的确定三个案例与本项目在整体状况、功能上上比较接近，但在以下方面存在差异：区域因素、交易情况、交易时间、28、个别因素。因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。（3）计算修正系数修正系数的计算方法如下：每个因素的取值以项目为基准值计算，案例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。修正系数计算如下表2-2：表2-2 修正系数计算表比较因素可比实例区域因素交易情况交易时间个别因素修正系数唐延路100/101103/100104/100102/1001.08西稍门100/100105/100104/100102/1001.11东大街以北100/106102/100104/100101/1001.01（4）权重的确定 根据所选可比实例距本项目距离的远近程度，对各案例的权29、重确定如下：“唐延路”： 0.30“西稍门”： 0.40“东大街以北”： 0.30（5）比准价格的确定根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下：案例一比准价格：3321.08359万元/亩案例二比准价格：3081.11=343万元/亩案例三比准价格：3591.01363万元/亩（6）项目最终合理比准价格的确定项目的价格为以上五个案例的比准价格的加权平均，计算如下：项目比准价格3590.303430.403630.30=354万元/亩依据以上计算结果，综合考虑市场行情、销售状况和销售策略，本着安全性、保守性的原则，确定本项目土地出让价350万元/亩。2.7拟建项目定位1、产品定位 ：项目内涵包30、括地上建筑物和构筑物的拆迁、安置、补偿，以及场地平整。拆迁完成和场地平整后项目建设将定位于集园林景观、文化展示、商业服务、餐饮娱乐、古城保护、城市防洪等系统为一体的城市精品景观带。项目价格定位详见本章2.6节。2、客户定位一级目标：国内外知名商业和旅游地产开发机构；二级目标：西安市知名商业和旅游地产开发机构。3、形象定位：项目拆迁安置完成后的后续建设定位于环境优美、安全舒适的集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城市综合景观生态区。第三章 项目用地现状及拆迁安置方案3.1土地调查项目占地面积为125亩，南起玉祥门，北至环城北路，全长约600米，净用地面积约105亩。3.2拆迁户调查项目拆迁范围31、内共有住户676户，其中单位户16户、租赁户517户、私产户143户。总计需要拆迁房屋面积86121平方米，另外空院落3795平方米。3.3建筑物调查项目范围内沿环城西路北段分布部分企业、汽修和机电市场、小餐饮等建筑物。建筑密度大，通达条件差，汽修和机电市场及厂房多为旧危用房，市场内杂物较多，营业环境较差。3.4管线调查项目所在地环城西路北段供水管网、供电管网、通信管网分布较完善，道路系统、排污管网和天燃气、热力等管网系统发达，城市基础设施条件相对比较完善。3.5拆迁安置实施的原则、进度计划拆迁安置按照统一规划、统一拆迁、统一建设、统一安置、以人为本、公开、公平、公正合理的原则进行。从200832、年第二季度初开始动员和协商并签署相关拆迁安置补偿协议，计划到2009年第二季度完成全部拆迁安置补偿工作。详细拆迁安置补偿进度安排见5.3节的项目建设进度表。3.6拆迁安置补偿方案该项目的拆迁实施方案严格按照西安市城市房屋拆迁管理办法、西安市城市房屋拆迁管理实施细则以及西安市xx环境改造项目三期工程改造拆迁摸底情况进行。本项目的拆迁安置补偿方案经征求被补偿村民的意见和讨论后，决定按照“房屋用途”进行。1、营业房屋补偿安置方案项目所在地内有营业房屋建筑面积为19253，根据有关谈判协议，并通过修正后，拆迁补偿费按6812元/。2、仓储房屋补偿安置方案项目所在地内有仓储房屋建筑面积为7075，根据有33、关谈判协议，并通过修正后，拆迁补偿费按3449元/。3、办公房屋补偿安置方案项目所在地内有仓储房屋建筑面积为30447，根据有关谈判协议，并通过修正后，拆迁补偿费按3449元/。4、住宅房屋补偿安置方案项目所在地内有住宅房屋建筑面积为26888，根据有关谈判协议，并通过修正后，拆迁补偿费按3264元/。5、旅馆房屋补偿安置方案项目所在地内有旅馆房屋建筑面积为2459，根据有关谈判协议，并通过修正后，拆迁补偿费按4537元/。6、空地补偿安置方案项目所在地内有空地面积为3795，根据有关谈判协议，并通过修正后，拆迁补偿费按2214元/。7、相关费用项目拆迁评估费为前六项之和的3，搬家费为120034、元/户，奖励费为2400元/户，拆迁劳务费为3000元/户（非住宅）和2400元/户（住宅）。第四章 项目开发建设条件4.1 自然条件1、地理位置：大致为北纬34，东经108。2、大气压力：冬季97.87KPa,夏季95.92KPa3、温度：年平均温度13.3，最冷月平均温度-1.0，最热月平均温度26.6。4、湿度：最冷月平均67%，最热月平均72%。5、降水：一日最大降水量92.3MM，平均年降水量591.1MM,最大积水深度22CM。6、冻土深度：最大冻土深度45CM。7、风：夏季平均风速2.2M/S，冬季平均风速1.8M/S，全年主导风向为NE14，夏季主导风向为NE16，冬季主导风向35、为NE13。8、日照：全年日照时数为2038.2小时，全年日照百分率为46%，日照间距系数为1.59。4.2 项目规划用地条件1、地质情况满足项目建设的要求项目拆迁安置完成和后续建设后，定位于环境优美、安全舒适的集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城市综合景观生态区。项目所在地地势平坦，没有地质断裂带。根据勘查取证，该项目的地质情况完全满足拆迁和建设的要求。2、满足城市规划的要求项目所在地属于西安市莲湖区规划范围内，该项目的拆迁符合城市整体规划的要求。4.3 项目市政配套条件1、给水：该项目西侧环城西路北段、南侧玉祥门、北侧的环城北路均敷设有城市给水管网，能保证项目拆迁和将来建设期间的连续给36、水。2、排水：项目周边已铺设较为完善的排污管网系统，可以从环城西路北段一侧引接排雨水、污水管网，雨水经排水管网直接排入市政雨水管网，污水经除污处理后排入市政排水管网。3、电源：项目周边已建有完善的供电管网，可从环城西路北段或玉祥门附近的供电管网接线供电。4、天燃气：项目建设区处于城市建设区内，管道天燃气供应条件良好，无需设置专用的天燃气调峰设施。项目内的天燃气用户调峰由城市燃气输配系统统一考虑。5、热力：项目四至道路的热力管道系统条件良好，已铺设至项目所在地。6、通信：项目处于城市建设区内，周边通信基础设施条件良好，通信配套良好，可直接从项目附近道路接入。第五章 项目拆迁方案和机构费用确定5.37、1 拆迁规模项目总占地面积为125亩，改造范围内共需拆迁户数676户，其中单位户6个、租赁户517户、私产户143户，共需拆迁房屋面积86121平方米，另外空院落3795平方米。项目拆迁完成后只需进行场地平整，无需进行道路、给排水、供电、热力、天然气和通信等工程建设。5.2 劳动安全前期拆迁安置中容易发生冲突事件，应由投资商选择专业合格的拆迁公司严格按照有关法律法规和拆迁协议进行，以保证和谐拆迁。拆迁单位在项目中的劳动保护主要体现在拆迁现场管理，应由拆迁单位出台详细可行的拆迁人员及甲方人员劳动保护方案，包含拆迁人员现场安全生产作业管理方案、拆迁人员与甲方管理人员的拆迁现场劳动保险方案、拆迁机械38、安全生产作业管理方案等。5.3 拆迁进度安排根据项目前期审批文件和项目立项建议书，依据陕西省建筑工程工期定额以及目前西安市类似工程施工进度，本项目立项及审批从2008年1月份开始到3月份结束，拆迁摸底和协议谈判工作在2008年2月份到5月份3个半月中完成，拆迁安置补偿工作将从2008年5月份中旬开始到2009年5月中旬结束，场地平整工作与拆迁安置补偿工作进行搭接，从2009年1月份开始6月份结束，土地出让将在2009年7月份开始到2010年12月底结束，整个项目历时三年。项目建设进度图的安排详见表5-1。表5-1 项目进度表时间工作内容2008年2009年2010年1季度2季度3季度4季度1季39、度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度项目立项及审批拆迁摸底协议谈判拆迁、安置、补偿工作土地平整土地出让5.4 项目组织机构考虑到项目拆迁规模较大以及项目的重要性，为保证项目有力的组织实施，项目的拆迁安置工作由西安莲湖基础设施建设投资有限公司委托西安市莲湖区城市重点项目综合开发中心承担。5.5 项目建设管理费用研究项目在建设的整个过程中会主要在以下几个方面涉及到管理费用：人员工资、员工福利费、办公费、修理费、拆迁安置管理费用、土地出让管理费用、销售管理费用等。根据该项目的工作量和类似的拆迁工程经验，管理费用按771万元考虑，详见投资估算7.3章节。第六章 环境影响评价6.1评价依据中华人40、民共和国环境保护法建设项目环境保护条例国务院253号令环境空气质量标准 GB309596大气污染物综合排放标准 GB1629796西安城市总体规划环境保护规划6.2区域环境质量现状随着城市规模扩大及城市快速发展，西安正面临着诸多矛盾与环境问题。主要表现为城市基础设施建设滞后，生产生活污染水绝大多数未经过处理直接排入地表水体，导致水环境污染整体呈上升趋势。根据2003年统计，全市地表水按功能区划分类别标准判断，达标率只有55.9%。大气污染超过国家环境空气质量二级标准35%。虽然经过几年的控制，今年的空气质量是近十年来中最好的一年，但还是存在着较严重的污染。作为西安市的传统工业区、仓库区，莲湖区41、有“电工城”、“航空城”、西安电力制造公司、西安印钞厂等众多大型企业，对莲湖的发展做出贡献的同时也给莲湖的环境带来了一定的污染，在水方面表现更加突出。2007年11月份环境质量与环境检测表明，莲湖区扬尘污染较为严重。目前，项目范围内分布有大量的汽修、机电等商户，卫生、秩序等经营环境较差，而且项目内建筑物破旧不堪，总之项目自身环境质量较差。6.3环境保护规划面对西安市环境现状，西安市政府下决心要改善城市的环境质量。环境保护规划中确定了环境保护分期目标。近期目标为：积极稳妥地推进城市化进程，经济建设、城乡建设和生态环境建设同步规划、同步实施、同步发展。2007年创建“国家环保模范城市”，2010年42、实现环境各要素质量基本达标。远期目标为：城市建设有序、文明、祥和，公共服务和社会服务等功能完善。环境各要素质量全面达标，建成完善“八带五区”的生态绿地系统，“八水绕长安”的河湖水系系统，点、带、面、网的城区绿化系统。城市园林化，乡村城市化，把西安建成社会进步、经济发达、环境优美，古代文明与现代文明交相辉映，古城区与新城区各展风采，人文资源与生态资源相互依托的国际性现代化大城市。本项目作为xx环境改造项目三期工程，与前期的xx环境改造项目一期、二期紧密联系，构成城墙遗址公园的西段，项目拆迁完成后的建设将定位于集园林景观、文化展示、商业服务、餐饮娱乐、古城保护、城市防洪等系统为一体的城市精品景观带43、，对项目区域内的环境保护和环境质量提高有很大的促进作用。6.4环境影响评述 本项目对大气、噪音、水质等进行检测分析，并针对项目拆迁可能对环保的影响作一般性的预测和评价。1、环境保护的意义本项目的开发不仅有利于城市经济的发展，而且有利于项目周边环境的保护，其意义主要体现在以下方面：（1）景观环境的保护：西安市是我国六大古都之一，旅游资源十分丰富，旅游业是西安的支柱产业之一，而环境景观是旅游业赖以生存发展的基础。本项目地处西安市莲湖区环城西路以东、玉祥门以北、环城北路以南、护城河以西，项目建设能有效地改善项目周边的环境景观，有效地改善城市面貌。（2）城市街景通视效果的改善：项目现状与莲湖区经济快速44、发展的现实情况极为不相称，项目内在环境需要极大地改善。项目拆迁安置及后续建设将该区域定位于集园林景观、文化展示、水上旅游、地下停车、地下购物、绿化休闲、商业服务、餐饮娱乐、古城保护、城市防洪等系统为一体的城市精品景观带，成为城西一处富有诗情画意、具有明清风格的，以古城墙、古护城河为背景的城市水系风光园林和生态景观走廊及功能齐全的特色商业街区，成为古城西安又一处文化亮点和旅游观光胜地。2、环境影响拟建项目位于西安市莲湖区环城西路以东、玉祥门以北、环城北路以南、护城河以西，周边商业区较密集，环境复杂，实施过程中会带来一定的环境影响。(1)拆迁和场地平整期间，各种施工机械产生很大的噪音，但对于周围居45、民点等影响较小；场地平整期间带来的扬尘，从而造成水质、空气等污染，但影响范围不大，且随施工结束影响随之消除。(2)项目拆迁和场地平整完成后，环城西路和环城北路汽车尾气排放的有害气体将对大气造成污染；两条道路的交通噪音也将对项目范围内造成一定的影响，超标现象将有所发生。3、环境保护措施(1)做好区域内工程拆迁、施工开挖、物料运输等过程中的环境管理工作，采取有效措施，防止和减少扬尘、噪音、运输车辆抛洒、生态破坏、水土流失等环境问题。(2)该区域拆迁和基础设施建设过程中产生的生产、生活污水，统一经城市污水管网排至污水处理厂，经污水处理达标后排放。(3)加强区域内施工噪声的管理控制，严格按照施工要求进46、行施工，确保施工噪声不超标。(4)项目建设中要重视生态环境建设，对建设中破坏的植被要及时修复，在此基础上提高区域绿化率并综合考虑绿化对噪声的吸收和隔音作用以及城市景观效益。第七章 投资估算及资金筹措7.1 项目总投资估算的依据1、国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）；2、国家计委、建设部建设项目经济评价办法与参数（第三版），2006年；3、国家发展计划委员会制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）；4、国家计委办公厅投资项目可行性研究指南（试用版），2002年；5、西安市发展和改革委员会关于西安莲湖基础设施建设投资有限公司拆47、迁改造xx环境改造项目三期备案的通知； 6、西安市xx环境改造项目三期选址意见书；7、西安市国土资源局莲湖区分局关于西安莲湖基础设施建设投资有限公司拆迁改造xx环境改造项目三期用地函；8、类似工程估算、概算指标；9、委托方提供的有关其他资料；10、有关建设项目经济评价的基本参数和指标。7.2 项目的总投资估算的原则1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；2、项目的总投资尽量符合节约和安全的原则；3、项目的总投资估算对于无法准确估算的项目在预备费中考虑。7.3 总投资估算项目的总投资估算包括拆迁费用、场地平整费、销售费用、管理费用、不可预见费、建设期利息。1、拆迁费用项目共需拆迁总户数676户48、，其中单位户16户，租赁户517户，私产户143户。共需拆迁房屋面积86121平方米，另外空院落3795平方米。本项目的拆迁安置补偿方案经征求被补偿村民的意见和讨论后，决定按照“房屋用途”进行（1）房屋拆迁费用营业用房：营业房屋19253平方米，根据有关谈判协议，拆迁补偿费按6812元/计算（经修正后），得：192536812/10000=13116万元仓储用房：仓储房屋7075平方米，根据有关谈判协议，拆迁补偿费按3449元/计算（经修正后），得：70753449/10000=2440万元办公用房：办公房屋30447平方米，根据有关谈判协议，拆迁补偿费按3449元/计算（经修正后），得：3049、4473449/10000=10501万元住宅用房：住宅房屋26888平方米，根据有关谈判协议，拆迁补偿费按3264元/计算（经修正后），得：268883264/10000=8777万元旅馆用房：旅馆房屋2459平方米，根据有关谈判协议，拆迁补偿费按4537元/计算（经修正后），得：24594537/10000=1116万元空地3795平方米，根据有关谈判协议，拆迁补偿费按2214元/计算（经修正后），得：37952214/10000=840万元（2）相关费用拆迁评估费：参考类似工程经验，拆迁评估费按照房屋拆迁费用的3计，得：（13116+2440+10501+8777+1116+840）3=50、110万元搬家费：根据有关谈判协议，搬家费为1200元/户计算，得： 1200676/10000=81万元奖励费：根据有关谈判协议，奖励费为2400元/户计算得：2400676/10000=162万元拆迁劳务费：根据有关谈判协议，劳务费为3000元/户（非住宅），2400元/户（住宅），计算得：3000367/10000=110万元2400309/10000=74万元（3）参考类似工程经验，垃圾清运费、拆除费按22元/估算，得：8612122=189.5万元（4）参考类似工程经验，水电结算、管网折旧费计为：60 万元项目拆迁费用总计为：13116+2400+10501+8777+1116+8451、0+110+81+162+74+110+189+60=37578万元2、场地平整费场地平整及临时水电的建设投资估算，根据西安类似工程经验数据，按8000元/亩估算，得：1250.8=100万元3、销售费用根据类似拆迁项目招商引资费用，本项目的销售费用按销售收入的2.0%计提，得：437502.0%=874万元4、管理费根据类似工程经验，管理费按以上3项之和（不包含拆迁办管理费用）的2%计提，得：（37578+100+875）2%=771万元5、不可预见费对于在项目投资估算中无法准确估算的项目，以及工程涨价等因素，在不可预见费中进行考虑，本着安全性的原则并结合类似工程经验，不可预见费按上述各项之52、和的2%计提，得：（37578+100+874+771）2%=786万元6、建设期利息建设期利息为3667万元，详见投资使用计划与资金筹措表（附件1）。7、总投资估算由以上各项之和得总投资估算额为43776万元。具体见附件财务评价报表。7.4 项目总投资的资金来源根据投资商对项目拆迁资金的安排，项目总投资的资金筹措安排如下：自筹项目资本金10000万元，占总投资的22.84%；土地出让收入再投入110万元，占总投资的0.25%；其余为借款30000万元，占总投资的68.53%，建设期借款利息为3667万元，1-3年期银行贷款年利率为7.56%，季度贷款利率为1.89%。项目的投资使用计划与资金53、筹措详见附件财务评价报表。第八章 财务评价8.1 基础数据的确定计算期：3年；销售价格：参见2.6价格定位；基准收益率参考建设项目经济评价方法与参数（第三版）公布的房地产行业年社会折现率12%，转换成季度折现率为2.87%。8.2 财务盈利能力分析1、项目现金流量表，见附件财务评价报表。根据该表计算的评价指标有所得税前、税后的财务内部收益率、财务净现值和静动态投资回收期。其中所得税后的年财务内部收益率为12.47%，税后财务净现值为262万元，税后的静态投资回收期为2.90年，动态投资回收期为2.91年；所得税前的年财务内部收益率为15.69%，税前财务净现值为2020万元，税前的静态投资回收54、期为2.88年，动态投资回收期为2.89年。2、资本金现金流量表，见附件财务评价报表。根据该表计算的税后年内部收益率为18.46%,税后财务净现值为1364万元。8.3 清偿能力分析通过对“借款还本付息计算表”和“资金来源与运用表”的计算，考察项目计算期内各年度财务状况，银行借款能够在计算期内全部按时还完。8.4 项目财务评价结论从项目的盈利能力分析、清偿能力分析等方面的分析结果，可以看出项目在财务上是可行的。第九章 不确定性分析9.1 盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，目的是找出该临界55、值，以判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，旨在为决策提供依据。根据线形盈亏平衡分析基本公式：销售收入方程：R1 =PQ成本费用方程：C=V*Q+T*Q+F式中：R1-实现出让收入 R2-政府补贴 P-计划出让收入 Q-土地出让收入实现率 C-总成本费用 V-单位可变成本 T-每亩土地出让的税金及附加 F-总成本中的固定费用令B=R1+ R2-C=0，便可求出Q值。43750Q+10000=43776+43750Q（5.5%+0.2%）解得 Q=81.87%故当出让收入实现率Q=81.87%为项目的盈亏平衡点，即当出让收入实现81.87%时，项目即可保本；低于这个比率，项目将会出现亏损；高56、于这个比率，项目将出现盈利。9.2 敏感性分析敏感性是指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。本项目主要进行价格以及建设投资对内部收益率的双因素敏感性分析，年基准内部收益率为12%，项目的内部收益率12%时，其在财务上是不可行的。表7-1 价格、拆迁投资对内部收益率的影响 价格变化投资变化-10%-5%0+5%+10%出让价格变化临界值-10%17.21%20.22%23.18%26.08%29.79%-5%13.50%16.41%19.28%22.09%24.85%010.08%12.91%15.69%18.42%21.10%-6.60%57、+5%6.93%9.68%12.38%15.04%17.65%+10%4.01%6.69%9.32%11.90%14.44%投资变化临界值5.63%计算出让价格变化的临界值，得：-5%-0.91%/（12.91%-10.08%）(-10%+5%)=-6.60%计算拆迁投资变化的临界值，得：5%+0.38%/（12.38%-9.32%）(10%-5%)=5.63%本项目的出让价格是一个比较敏感的因素，出让价格允许变动的幅度为（-6.60%，+）。建议投资商在出让工作中做好土地出让价格管理工作，避免价格太低而造成盈利低于最低期望水平。当拆迁投资在（-，5.63%）的范围内变动时，项目盈利超过最低期58、望水平，否则，项目将达不到最低期望的盈利水平。建议投资单位在项目拆迁过程中应与拆迁单位密切配合，做好投资控制。第十章 国民经济评价国民经济评价是按合理配置资源的原则，采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目的效益和费用，分析计算项目对国民经济的贡献，评价项目的经济合理性。项目的国民经济评价使用基本的经济评价理论，采用费用效益分析方法，即费用与效益比较的理论方法，寻求以最小的投入（费用）获取最大的产出（效益）。国民经济评价的主要工作包括：识别国民经济的费用与效益、测算和选取影子价格、编制国民经济评价报表、计算国民经济评价指标等。10.1 影子价格与通用参数选取59、影子价格是指依据一定原则确定的，能够反映投入物和产出物的真实经济评价，反映市场供求状况，反映资源稀缺程度，使资源得到合理配置的价格。目前项目基础设施建设完成后，所定位的住宅和商业金融市场需求较为强烈，项目各项费用和效益均能反映真实经济价值、市场供求状况和资源稀缺程度。因此，本案影子价格可取市场价格。社会折现率是国民经济评价中的重要通用参数，它是用以衡量资金时间价值的重要参数，代表社会资金被占用应获得的最低收益率，并用作不同年份价值换算的折现率。根据国家发展与改革委员会和建设部2006年7月联合编制的建设项目经济评价方法与参数（第三版），目前我国房地产行业的社会折现率取值为12%。10.2 效益60、费用调整对于国民经济评价来说，项目财务评价中的营业税金及附加、所得税、企业债券产生的利息等均属于在整个国民经济范围内的收益再分配，不能够作为项目的国民经济现金流量。编制国民经济评价费用调整表如下： 国民经济评价费用调整表 单位：万元序号项目财务评价国民经济评价1拆迁安置费37578 37578 2场地平整费100 100 3销售费用874 874 4管理费用771 771 5不可预见费786 786 6建设期利息3667 0 7合计 43776 40109 10.3 国民经济评价结论根据以上调整，制作本项目国民经济效益费用流量表见附件，根据该表计算的项目国民经济评价指标有项目经济内部收益率（E61、IRR）和项目经济净现值（ENPV）。本项目年内部收益率为18.99%，超过房地产行业的年度社会折现率12%；ENPV为3856万元，大于零。因此，本项目从国民经济评价角度上是可行的。第十一章 社会效益评价本项目作为西安市莲湖区xx环境改造项目三期，其良好的社会效益远大于项目本身的经济效益。社会效益具体体现在以下几个方面：11.1 对遗址保护和城市形象的影响西安市xx环境改造项目三期地处玉祥门以北，目前项目范围内环境条件极其恶劣，与古城墙、环城公园和护城河等历史古迹和生态公园不协调，严重影响了遗址保护和城市形象的提升。项目拆迁安置完成和后续建设将与xx一期二期形成整体，彻底改变项目环境现状，对62、历史文化遗址的保护和区域生态环境建设起到积极作用，进一步促进莲湖区旅游开发和建设、提升西安市城市形象。11.2 对所在地居民生活质量的影响项目拆迁安置完成和后续建设将把该区域建设定位成为环境优美、安全舒适的集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城市综合景观生态区。该综合景观生态区的建成将为项目周边居民创造良好的生活环境，功能齐全的特色商业街将给周边居民的生活提供更多的方便，总而言之本项目拆迁安置及后续建设将极大地提高周边居民的生活品质。11.3 对项目周边环境的影响项目拆迁安置完成和后续建设将改区域定位于环境优美、安全舒适的集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城市综合景观生态区，将会成为古城63、西安又一处文化亮点和旅游观光胜地。风光园林和生态景观走廊的建成将使项目周边恶劣的环境得到彻底地改善，创建出一个洁净、优美、和谐的生态区。11.4 对西安市莲湖区财政税收的影响随着项目完成后的开发建设，会吸引大量的商业、娱乐机构来该区域投资，将会促进该区域商业、娱乐市场的繁荣，进而增加莲湖区的财政税收。11.5 对西安市莲湖区房地产业发展的影响随着项目土地出让后的开发建设，会带动项目周边住宅、商业等物业的开发，将大大改善项目区域内的人居环境，进而提升周边房地产项目的价值，进一步促进莲湖区房地产行业的发展。第十二章 主要结论与建议12.1主要结论针对项目拆迁和出让的可行性，综合前面十一章内容所述，64、得出以下结论：（1）项目前期工作准备充分，拆迁条件良好；（2）项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快回笼资金；（3）项目财务评价和国民经济评价的各项财务指标均较好，经济上可行； （4）项目具有较强的抗风险能力；（5）项目拆迁安置完成和后续建设具有明显的社会效益，能够得到社会和政府的大力支持。12.2 对建设单位的建议根据在调研以及可行性研究过程中对本项目的认识，对本项目的实施提出如下建议：（1）项目在拆迁安置阶段应该选有实力的拆迁公司，确保拆迁工程进度，保证拆迁工作的顺利进行，尽量缩短项目拆迁安置周期。（2）项目的拆迁投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素之一，建议投资单位严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险。（3）充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的拆迁、安置及后续开发等全过程策划。（4）重视招商引资方案的设计。建议投资单位以灵活、多样的经营方式，做好招商宣传工作，着力吸引本土和外地的知名商业和旅游地产公司来进一步提升该区域和莲湖区品牌形象。（5）加强对银行借款的使用和管理。积极争取银行借款能按时到位，在使用过程中严格资金管理，并保证按时按量偿还银行借款的本金和利息。