1、2023 年xx街年xx街街道街道老旧小区老旧小区（楼栋及配套）（楼栋及配套）改造改造项目项目可行性研究报告可行性研究报告工程咨询有限公司工程咨询有限公司二二 0 二二三三年年三三月月目目录录第一章第一章总论总论.11.1 项目名称.11.2 建设性质.11.3 项目建设地点.11.4 项目单位.11.5 可研报告编制单位.11.6 可行性研究工作概述.11.7 编制依据.21.8 项目建设背景及必要性.31.9 项目主要建设内容及规模.61.10 项目建设期.111.11 项目投资估算与资金筹措.121.12 结论及建议.12第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性.152.12、 项目建设背景.152.2 项目建设的必要性.17第三章第三章区域概况及建设条件区域概况及建设条件.193.1 区域概况.193.2 项目所涉及小区概况.203.3 项目建设条件.32第四章第四章主要建设内容及规模主要建设内容及规模.354.1 主要建设内容.354.2 主要工程量.364.3 主要经济指标.40第五章第五章 项目建设方案项目建设方案.415.1 设计依据及规范.415.2 改造原则.425.3 设计愿景及设计目标.435.4 谢家冲小区.445.5 新、老生物化工厂宿舍.475.6 原 306 库宿舍、原储运公司宿舍、城南花苑.485.7 佳广公寓、新族公寓.495.8 送变3、电 AB 栋.515.9 相关改造具体作法.53第六章第六章节能节能.596.1 节能的意义.596.2 节能方案编制依据.596.3 能耗种类分析.606.4 能耗测算.606.5 节能措施.61第七章第七章环境环境影响评价影响评价.647.1 编制依据.647.2 项目场址环境现状.647.3 项目建设与运营对环境的影响.657.4 环境保护措施.667.5 环境影响评价.68第八章第八章项目管理与实施进度安排项目管理与实施进度安排.698.1 组织机构.698.2 项目管理.698.3 工程进度计划.70第九章第九章劳动安全劳动安全与职业与职业安全安全.729.1指导思想.729.2劳动4、安全.729.3职业健康安全.749.4卫生.769.5消防安全.76第第十十章章项目招投标方案项目招投标方案.7710.1 编制依据.7710.2 招标范围、组织形式及招标方式.7710.3 招标信息发布.78第十第十一一章章投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措.7911.1 投资估算编制依据.7911.2 投资估算.7911.3 资金筹措.80第十第十二二章章社会评价社会评价.9212.1 社会影响分析.9212.2 项目社会互适性分析.9312.3 风险分析.9312.4 社会评价分析结论.94第十第十三三章章社会稳定风险分析社会稳定风险分析.9613.1 可能性风险分析.9613.2 5、风险防范措施.9713.3 社会稳定工作纲要.9813.4 稳定性分析结论.100第十第十四四章章结论及建议结论及建议.10214.1 结论.10214.2 建议.103附件：附件：1、关于 2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目建议书的批复（天发改审202367 号）2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 1页第第一一章章总总论论（1）xx街街道南站社区：谢家冲小区、新生物化工宿舍、老生物化工宿舍1.1 项项目目名名称称2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目1.2 建建设设性性质质改造1.3 项项目目建建设设地地点点本6、次老旧小区改造项目位于省市区xx街街道，此次改造包含四个片区，分别为：。（2）xx街街道火把社区：原 306 库宿舍、原储运公司宿舍、城南花苑。（3）xx街街道石子冲社区：佳广公寓、新族公寓。（4）xx街街道长坡社区：送变电 AB 栋。1.4 项项目目单单位位市区xx街街道办事处1.5 可可研研报报告告编编制制单单位位单位名称：工程咨询有限公司法人代表：易伟1.6 可可行行性性研研究究工工作作概概述述为做好本项目可行性研究前期工作，业主单位于 2023 年 3 月委托工程咨询有限公司承担了该项目的可研报告编制工作。公司接到任务后，立即组织工程技术、经济人员到项目现场进行了调查研究，2023 年7、xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 2页通过实地踏勘，并在广泛征求项目单位及政府有关部门意见的基础上，对项目进行了分析、研究、论证、评价，并于 2023 年 4 月初完成了本项目可行性研究报告的编制工作，以供当地政府固定资产投资主管部门可研审批及项目单位决策参考。1.7 编编制制依依据据（1）投资项目可行性研究指南（中国电力出版社）；（2）中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见（中发201618 号）；（3）国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）；（4）国家发展改革委 住房城乡建设部关于加强城镇老旧小区改造配套8、设施建设的通知（发改投资20211275 号）；（5）中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要；（6）省城镇老旧小区改造技术导则（试行）；（7）省城镇保障性安居工程专项资金管理办法（湘财综201927 号）；（8）省住房和城乡建设厅省发展和改革委员会 省财政厅关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知（湘建城202050 号）；（9）省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（湘政办发202156 号）；（10）省住房和城乡建设厅关于进一步加强全省城镇老旧小区改造工程质量安全管理工作的通知（2021 年）；2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套9、）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 3页（11）省住房城乡建设引导专项资金管理办法（湘财建202151 号）；（12）省 2022 年度重点民生实事城镇老旧小区改造实施方案（湘建城202227 号）；（13）2022 年全国住房和城乡建设工作会议精神以及2022 年政府工作报告；（14）市城镇老旧小区综合改造提升技术导则；（15）市人民政府办公厅关于全面加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（长政办发202148 号）；（16）区城镇老旧小区改造计划；（17）区国民经济和社会发展“十四五”规划（2021-2025 年）；（18）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与10、参数（第三版）（19）本项目设计方案及同类型工程资料；（20）国家现行的与本项目相关的其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的基础资料。1.8 项项目目建建设设背背景景及及必必要要性性城乡居民居住条件改善在我国经历了艰苦过程。进入 21 世纪，城乡居民收入有了较大提高，城乡居民住房条件得到很大改善。但是，仍有一些城镇老旧小区，住房年久失修，供水供电管道破旧，排污设施落后，缺乏适老化设施和养老医疗设施，缺少幼儿园、居民活动场所等公共设施。习近平总书记指出，要加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活的更方便、更舒心、更美好。习近平总书记还强调，只要是11、有利于老百姓的事，我2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 4页们就要努力去办，而且要千方百计办好。城镇老旧小区改造关系人民群众最关心最直接最现实的利益问题，就是一件需要努力去办而且要千方百计办好的事。2020 年 7 月，国务院办公厅出台了 国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号），该意见明确提出了“2020 年新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居民近 700万户；到 2022 年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成 2000 年底前建12、成的需改造城镇老旧小区改造任务”的工作目标。李克强总理在 2022 年的政府工作报告中提出“提升新型城镇化质量。有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，支持加装电梯等设施，推进无障碍环境建设和公共设施适老化改造。健全常住地提供基本公共服务制度。加强县城基础设施建设。稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展。推进成渝地区双城经济圈建设。严控撤县建市设区。在城乡规划建设中做好历史文化保护传承，节约集约用地。要深入推进以人为核心的新型城镇化，不断提高人民生活质量。”城镇老旧小区改造一头连着民生、一头连着发展，13、既是关系群众切身利益的重大民生工程，又是有效对冲疫情影响、服务经济社会发展大局的重大发展工程。2020 年 4 月 10 日，省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅联合印发关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知（湘建城202050 号），大力推进全省老旧小区改造工作。2021 年 9 月 3 日，省人民政府办公厅印发省人民政府2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告第 5工程咨询有限公司页办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（湘政办发202156 号），内容提出了“2021 年新开工改造城镇老旧小区 3529个，涉及居民 50 万户；到 202214、 年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到 2025 年，力争基本完成“2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务”的工作目标。2023 年 2 月，省住建厅、省发改委、省财政厅日前联合印发省 2023 年打好重点民生保障仗（城镇老旧小区改造）实施方案的通知，全省开工改造 2000个城镇老旧小区，本项目所涉及的小区在此范围之内。本次老旧小区改造涉及范围为：（1）谢家冲小区：1999 年建成，商品房、房改房、公房、集中安置房，4 栋，涉及改造户数 214 户，建筑面积 1.57 万平米；（2）新生物化工厂宿舍：2002 年建成，为房改房，2 栋，涉及改造户数 114 15、户，建筑面积 0.82 万平米；（3）老生物化工厂宿舍：1982 年建成，为房改房，2 栋，涉及改造户数 44 户，建筑面积 0.32 万平米；（4）原 306 库宿舍：1984 年建成，为房改房，1 栋，涉及改造户数 36 户，建筑面积 0.24 万平米；（5）原储运公司宿舍：1994 年建成，为房改房，1 栋，涉及改造户数 36 户，建筑面积 0.25 万平米；（6）城南花苑：1999 年建成，为商品房，2 栋，涉及改造户数 63户，建筑面积 0.43 万平米；（7）佳广公寓：2001 年建成，为商品房，1 栋，涉及改造户数 42户，建筑面积 0.52 万平米；（8）新族公寓：2001 年16、建成，为商品房，1 栋，涉及改造户数 422023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 6页户，建筑面积 0.52 万平米；（9）送变电 AB 栋：2005 年建成，为商品房，2 栋，涉及改造户数 96 户，建筑面积 0.9 万平米。小区建成之初由于受当时经济条件的限制，建设标准比较低，加之长时间使用，且年久失修，墙面漏水、屋面漏水、落水管破损等问题严重，大大降低了居民居住舒适度，而且也在小区内埋下了诸多安全隐患。因此，xx街街道办事处在区委、区政府的领导下，依照国家及省、市老旧小区改造相关政策文件精神实施本项目，以改善人居环境，完善城市功能，切实提高小17、区居民的获得感、幸福感、安全感。1.9 项项目目主主要要建建设设内内容容及及规规模模1.9.1 主主要要建建设设内内容容根据区城镇老旧小区改造计划及多次调查摸底，确定本项目改造范围为小区内的房屋建筑改造，主要建设内容如下：（一）谢家冲小区改造：（1）基础类改造：1）房屋建筑改造：平屋面修复及重做防水，楼道杂物清理，楼道粉刷（铲除至基层），楼道粉刷（铲除至面层），楼道扶手翻新，楼道照明灯更换，增加单元门及门禁系统，楼道增加灭火器，天沟清淤修复，更换落水管；（2）提升类改造：1）楼道更换铝合金窗户；2）外墙防水及修复。（二）新老生物化工厂改造：2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可18、行性研究报告工程咨询有限公司第 7页（1）基础类改造：1）房屋建筑改造：坡屋面修复及防水处理，楼道杂物清理，楼道粉刷（铲除至基层），楼道粉刷（铲除至面层），楼道扶手翻新，楼道照明灯更换，楼道增加消防灭火器，天沟清淤修复，更换落水管，楼道地面处理；（2）提升类改造：1）楼道更换铝合金窗户；2）外墙防水及修复。（三）原 306 库宿舍、原储运公司宿舍、城南花苑改造：（1）基础类改造：1）房屋建筑改造：平屋面修复及重做防水，楼道杂物清理，楼道粉刷（铲除至基层），楼道粉刷（铲除至面层），楼道扶手翻新，楼道照明灯更换，增加单元门及门禁系统，楼道增加灭火器，天沟清淤修复，更换落水管；（2）提升类改造：1）19、楼道更换铝合金窗户。（四）佳广公寓、新族公寓改造（1）基础类改造：1）房屋建筑改造：平屋面修复及重做防水，楼道杂物清理，楼道粉刷（铲除至基层），楼道粉刷（铲除至面层），楼道扶手翻新，楼道照明灯更换，楼道增加消防灭火器，天沟清淤修复，更换落水管；（五）送变电 A、B 栋（1）基础类改造：1）房屋建筑改造：平屋面修复及重做防水，外墙清洗，楼道粉刷2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 8页（铲除至基层），楼道粉刷（铲除至面层），楼道增加消防灭火器。1.9.2 项项目目建建设设规规模模本改造项目主要工程量详见下表：表表 1-1主主要要工工程程量量一一览览20、表表序序号号项项目目名名称称单单位位指指标标备备注注(一一)谢谢家家冲冲小小区区1基础类改造项1.001.1房屋建筑改造项1.00其中平屋面修复及重做防水m22330原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补砂浆找平1.5 厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材砂浆隔离层+50厚保温层40 厚钢丝混凝土楼道杂物清理m3210含杂物人工搬运下楼成堆、外运及卸土场费用楼道粉刷（铲除至基层）m22400原抹灰层拆除外运及卸土场费用墙面砂浆抹灰刮腻子+墙漆楼道粉刷（铲除至面层）m23600原面层拆除外运刮腻子+墙漆楼道扶手翻新m675清洁、防锈处理、修复楼道照明更换套296原照明灯拆除、更换新照明灯，包含部分21、线路增加单元门及门禁系统套19门尺寸：2100*2100，含门禁系统楼道增加灭火器套64含灭火器箱及灭火器天沟清淤修复m2462原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补+20 厚细石砼找平1.5厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材无纺布隔离层+20 厚细石砼更换落水管m800含原水管拆除外弃新落水管及水斗2提升类改造项1.00其中楼道更换铝合金窗户m2250含原有窗户拆除、清理、垃圾外运、窗缝填塞，更换窗户外墙防水及修复m22400铲除原抹灰层外弃及卸土区费用墙面抺灰聚合物2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 9页序序号号项项目目名名称称单单位位指指22、标标备备注注防水砂浆玻璃纤维布防水腻子外墙涂料(二二)新新老老生生物物化化工工厂厂宿宿舍舍1基础类改造项1.001.1房屋建筑改造项1.00其中坡屋面修复及防水处理m22282原屋面层拆除外运及卸土场费用更换檩条20厚木板40 厚保温层+3 厚卷材压毡条+树脂瓦屋面楼道杂物清理m3190含杂物人工搬运下楼成堆、外运及卸土场费用楼道粉刷（铲除至基层）m21500原抹灰层拆除外运及卸土场费用墙面砂浆抹灰刮腻子+墙漆楼道粉刷（铲除至面层）m22250原面层拆除外运刮腻子+墙漆楼道扶手翻新m260清洁、防锈处理、修复楼道照明灯更换套148原照明灯拆除、更换新照明灯，包含部分线路楼道增加消防灭火器套8123、含灭火器箱及灭火器天沟清淤修复m2330原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补+20 厚细石砼找平1.5厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材无纺布隔离层+20 厚细石砼更换落水管m625含原水管拆除外弃新落水管及水斗楼道地面处理m21050含原饰面铲除、垃圾外运、重做饰面等2提升类改造项1.00其中楼道更换铝合金窗户m2165含原有窗户拆除、清理、垃圾外运、窗缝填塞，更换窗户外墙防水及修复m2945铲除原抹灰层外弃及卸土区费用墙面抺灰聚合物防水砂浆玻璃纤维布防水腻子外墙涂料(三三)原原 306 库库宿宿舍舍、原原储储运运公公司司宿宿舍舍、城城南南花花苑苑1基础类改造项1.002023 年xx街街24、道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 10页序序号号项项目目名名称称单单位位指指标标备备注注1.1房屋建筑改造项1.00其中平屋面修复及重做防水m21625原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补砂浆找平1.5 厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材砂浆隔离层+50厚保温层40 厚钢丝混凝土楼道杂物清理m3100含杂物人工搬运下楼成堆、外运及卸土场费用楼道粉刷（铲除至基层）m21150原抹灰层拆除外运及卸土场费用墙面砂浆抹灰刮腻子+墙漆楼道粉刷（铲除至面层）m21750原面层拆除外运刮腻子+墙漆楼道扶手翻新m400清洁、防锈处理、修复楼道照明灯更换套163原照明灯拆除、更25、换新照明灯，包含部分线路增加单元门及门禁系统套11门尺寸：2100*2100，含材料费人工费楼道增加灭火器套16含灭火器箱及灭火器天沟清淤修复m2533原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补+20 厚细石砼找平1.5厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材无纺布隔离层+20 厚细石砼更换落水管m800含原水管拆除外弃新落水管及水斗2提升类改造项1.002.1楼道更换铝合金窗户m2230含原有窗户拆除、清理、垃圾外运、窗缝填塞，更换窗户(四四)佳佳广广公公寓寓、新新族族公公寓寓1基础类改造项1.001.1房屋建筑改造项1.00其中平屋面修复及重做防水m21255原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补26、砂浆找平1.5 厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材砂浆隔离层+50厚保温层40 厚钢丝混凝土楼道杂物清理m340含杂物人工搬运下楼成堆、外运及卸土场费用楼道粉刷（铲除至基层）m2650原抹灰层拆除外运及卸土场2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 11页序序号号项项目目名名称称单单位位指指标标备备注注费用墙面砂浆抹灰刮腻子+墙漆楼道粉刷（铲除至面层）m2980原面层拆除外运刮腻子+墙漆楼道扶手翻新m184清洁、防锈处理、修复楼道照明灯更换套66原照明灯拆除、更换新照明灯，包含部分线路楼道增加消防灭火器套40含灭火器箱及灭火器天沟清淤修复m2142原防27、水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补+20 厚细石砼找平1.5厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材无纺布隔离层+20 厚细石砼更换落水管m400含原水管拆除外弃新落水管及水斗(五五)送送变变电电 A、B 栋栋1基础类改造项1.001.1房屋建筑改造项1.00其中平屋面修复及重做防水m21550原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补砂浆找平1.5 厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材砂浆隔离层+50厚保温层40 厚钢丝混凝土外墙清洗m23820楼道粉刷（铲除至基层）m2820原抹灰层拆除外运及卸土场费用墙面砂浆抹灰刮腻子+墙漆楼道粉刷（铲除至面层）m21230原面层拆除外运刮腻子+墙漆楼道增加消防灭火28、器套48含灭火器箱及灭火器1.10 项项目目建建设设期期根据拟建项目建设方案、施工条件和工程复杂程度，并参考当地同类项目建设周期，本项目建设期为 10 个月（包括项目前期工作），自2023 年 3 月初至 2023 年 10 月底，计划于 2023 年 5 月初开工，至 2023年 10 月中旬完工，2023 年 10 月底完成竣工验收。具体实施计划，以上级主管部门最后审批意见为准。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 12页1.11 项项目目投投资资估估算算与与资资金金筹筹措措1.11.1 投投资资估估算算根据拟建项目初步建设方案、国家相关取费29、标准以及近期当地市场建筑主材料价格，经估算，本项目估算总投资 749.99 万元，其中工程费用 657.20 万元（谢家冲小区 232.90 万元，新老生物化工厂宿舍 160.29万元，原 306 库宿舍、原储运公司宿舍、城南花苑 123.96 万元，佳广公寓、新族公寓 67.40 万元，送变电 A.B 栋 72.66 万元），占总投资的87.62%；工程建设其他费 57.07 万元，占总投资的 7.61%；预备费 35.71万元（基本预备费 35.71 万元），占总投资的 4.76%。1.11.2 项项目目资资金金筹筹措措经估算，本项目估算总投资 749.99 万元，建设资金来源为：中央、省30、市补助资金、地方政府专项债、区级预算资金。项目改造完成后，有条件的小区引进物业，由物业进行小区的后续维护管理；未能引进物业的，由居民自筹资金自行进行维护管理。1.12 结结论论及及建建议议1.12.1 结结论论（1）本项目的建设符合国家及地方关于老旧小区改造的相关政策要求，符合市城市总体规划和老旧小区改造的需要。（2）本项目的建设改善了小区居民居住环境，提升了小区居民生活安全性和幸福指数；小区建筑外立面的改造，可以使小区与周边整体环境相协调，提高了区整体形象；项目的建设对改善人居环境、提高人民生活水平，完善城市功能都起着重要的作用。（3）项目建成后的直接受益者是老旧小区的居民，体现了人民群众31、利益至上的指导思想，是为人民群众谋福利的具体行动，社会效益显著。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 13页综上所述，该项目符合国家及地方相关政策要求，项目建设规模合理，资金来源有保障，项目建成后能改善人居环境，完善城市功能，提高区城市整体形象，具有显著的社会效益，因此，本报告认为该项目建设是十分必要和可行的。1.12.2 建建议议（1）基于本项目建设的紧迫性和必要性，建议业主单位加快项目前期工作，尽快完成可研审批，并采取多种形式、多种渠道落实筹措建设资金，加快项目建设。（2）进一步深化和优化方案设计，开展下一步设计工作，尽快组项目招投标和后续实32、施。（3）项目建设期间，施工单位一定要做好施工组织设计，执行环保措施，做好工人及过往行人的安全防护工作，安全施工、文明施工。（4）在老旧小区改造过程中应严格执行国家基本建设程序，实行工程监理制度，确保工程质量和安全生产，以及符合环境保护要求。（5）为提高建设资金使用效益，建议业主单位出台项目建设专项资金管理办法、成立专项资金管理小组，项目资金使用严格按照上级专项补助资金管理办法执行，地方政府有关部门和项目主管部门要进一步加强监管和检查，加强财务管理工作，提高资金使用效率。（6）要切实按规范标准建设，狠抓项目工程质量，着力提升建设品位；同时要积极做好社区工作，根据建设的时间节点，细化实施方案，认33、真做好项目所在小区居民住户的工作，注重居民全程参与。改造前要充分尊重小区居民的意愿，评议改造项目，确定建设方案并进行公示，确保改造内容切合小区居民群众需求。改造中要成立管理机构，建立居民义务监督机制，随时接受监督、纠正问题，充分发挥居民代表在提升改造过程中的沟通协调作用；健全完善日常协商议事平台，将矛盾的沟2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 14页通协调环节下移，使居民群众在施工时积极配合，营造和谐的施工环境。改造后要问效于民，将小区居民的满意度作为验收的重要标准，真正让居民群众参与到小区提升改造当中来，确保项目能够顺利高效的实施，确保社会和谐34、稳定。（7）要聚焦工作中心，发挥党建引领。老旧小区不仅基础设施薄弱，而且历史遗留问题复杂多样、矛盾突出，工程改造涉及部门众多，只有相关部门密切配合、统筹协调才能有效推进老旧小区改造工作。（8）老旧小区改造是小区居民都十分支持的一项民生事业，在项目施工过程中要加强文明施工管理，严格按照施工管理规定操作，不得故意影响小区居民生活。同时要加强安全施工管理，确保施工人员和小区居民生命财产安全。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 15页第第二二章章 项项目目建建设设背背景景及及必必要要性性2.1 项项目目建建设设背背景景2.1.1 宏宏观观政政策策背背景35、景近年来，在经历老城区改造、棚户区和城中村改造的大拆大建之后，部分老城区环境质量得到提升，小区居民生活环境有所改善。但仍遗留了一大部分位于城市中心区域的年代久远、分布密集、人居环境和配套设施极不完善的老旧小区，小区内居民生活环境差，生活幸福感不强，影响区域整体城市美观，降低了城市品位，为了满足居民对美好生活的追求和区域整体协调发展的需求，老旧小区配套设施改造势在必行。为此，从国家到地方都出台了一系列政策文件大力推进老旧小区改造。（1）国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）2020 年 7 月，国务院办公厅出台了 国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造36、工作的指导意见（国办发202023 号），该意见明确提出了“2020 年新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居民近 700万户；到 2022 年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务”的工作目标。（2）省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅联合关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知（湘建城202050 号）2020 年 4 月 10 日，省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅联合印发关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及37、配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 16页（湘建城202050 号），大力推进全省老旧小区改造工作。（3）省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（湘政办发202156 号）2021 年 9 月 3 日，省人民政府办公厅印发 省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（湘政办发202156 号），内容提出了“2021 年新开工改造城镇老旧小区 3529个，涉及居民 50 万户；到 2022 年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到 2025 年，力争基本完成“2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务”的工作目标。（4）38、省 2023 年打好重点民生保障仗（城镇老旧小区改造）实施方案2023 年 2 月，省住建厅、省发改委、省财政厅日前联合印发省 2023 年打好重点民生保障仗（城镇老旧小区改造）实施方案的通知，全省开工改造 2000 个城镇老旧小区，本项目所涉及的小区在此范围之内。（5）2023 年区政府工作报告报告指出：城市更新行动中将统筹推进外滩片区、省府新区功能品质持续提升，强力推动下碧湘街、新开铺、黑石铺、狮子山等片区城市更新实质启动征拆开发建设，增强城市活力。开展“百街千巷”巩固提升工程，改造老旧小区 61 个、危旧房屋 42 栋、棚户区 600 户、农安小区 13 个。推动广场东路、桂花坪路西段等39、 20 个城区道路基础设施项目建设，全面推进大道城市化改造，高标准打造形象之路、发展之路。2.1.2 涉涉及及改改造造的的小小区区建建成成时时间间长长，在在安安全全方方面面存存在在着着一一定定的的的的风风险险，小小区区居居民民改改造造意意愿愿强强烈烈2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 17页本次老旧小区改造项目包含四个片区，共涉及改造楼栋 16 栋、涉及户数 687 户，建成于 1984-2005 年，受当时经济条件限制，小区建设标准比较低，墙面漏水、屋面漏水、落水管破损等问题突出，给居民的生活带来诸多不便，小区居民改造意愿非常强烈。因此，xx40、街街道办事处在区委、区政府的领导下，依照国家及省、市老旧小区改造相关政策文件精神，拟对本次四个片区进行老旧小区改造，以改善人居环境，完善城市功能，切实提高小区居民的获得感、幸福感、安全感。2.2 项项目目建建设设的的必必要要性性2.2.1 该该项项目目建建设设是是消消除除老老旧旧小小区区安安全全隐隐患患、改改善善人人居居环环境境的的需需要要本项目所涉及老旧小区建成于 1984-2005 年，小区规划水平低，房屋年久失修，墙面、屋面渗水，消防配套不全等问题严重，存在很大安全隐患。市作为长江中游地区重要的中心城市，全国“两型社会”综合配套改革试验区，应坚持以人民为中心的发展思路，不断提高城市社区的41、建设品质、文化品质、功能品质和治理品质，不断提升城市居民的获得感、幸福感和安全感，不断推进城市社会治理体系和现代化。本项目通过改造项目区域住宅楼，很大程度上消除了安全隐患，彻底改变了脏乱差的现状，并完善了小区功能，优化了人居环境，有助于提升居民幸福感。2.2.2 该该项项目目建建设设是是构构建建和和谐谐社社会会的的需需要要一个和谐的社区必然要有一个好的环境，要有人文环境的存在。一个环境优美的生活空间，能够让人们之间的关系变得更加和谐，有助于维护社会安定团结，因此老旧小区改造，除了可以改善小区生活环境外，还能够协调社区内各方面的关系，化解不和谐因素，营造一个良好的生活环境。2023 年xx街街道42、老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 18页2.2.3 该该项项目目建建设设是是推推进进“城城市市更更新新”，改改善善区区城城市市面面貌貌、提提高高城城市市形形象象的的需需要要在市加快建设国际化大都市的进程中，部分老旧小区却显得黯然失色。项目建设通过统一的整治和维护，采取一系列措施对社区进行重新规划改善，从而使老旧小区成为更新换代、旧貌换新颜的新社区。老旧小区改造创造了舒适适宜的人居环境，美化了城市样貌，提升了城市品位，树立了城市的良好形象和品牌，项目建成后对打造成具有国际视野的“创业之都、宜居城市、幸福家园”有着十分重要的意义。综上所述，本项目建成后，可消除老旧小区43、安全隐患、改善人居环境、促进社会和谐，切实做到让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 19页第第三三章章区区域域概概况况及及建建设设条条件件3.1 区区域域概概况况本项目位于市区，区因古阁而得名，地处省会的南大门，位于、株洲、湘潭三市城市群几何中心，全区总面积 141 平方公里，截至 2022 年全年实现地区生产总值（GDP）1302.16亿元。是底蕴厚重的文化景观区。聚集了 60%的历史文化景点，有古阁、白沙古井、第一师范、贾谊故居等闻名遐迩的历史文化遗产，有新世纪体育文化中心、省“三馆一中心”等标志性现代文44、体设施，可谓“处处是文化，满眼皆历史”。是人气旺盛的商业中心区。五一商圈、长株潭商圈南北呼应，黄兴路步行街、太平老街、坡子街等特色街区商业氛围不断浓厚，鑫悦汇、友阿奥特莱斯、中海环宇城、弘高车世界等一批商业项目相继成熟，呈现出传统商业和现代商贸交相辉映、竞相发展的良好态势。是环境优美的生态示范区。湘江岸线段长达 32 公里，沿江风光带具有滨江（湘江）、临洲（橘子洲）、望岳（岳麓山）的独特优势，坐拥 57.65 平方公里长株潭城市群生态绿心，是“山水洲城”魅力的最佳展示区域。是正在崛起的融城核心区。长株潭城际铁路、城市地铁内联外通，外滩、省府新区、暮云片区“三大板块”加快建设，南部片区列入市六大45、重点片区之一，区位交通优势明显；商贸物流、现代金融、文化创意、地理信息、健康医疗、旅游休闲和大数据（地理信息）、新能源装备等重点产业发展齐头并进，国家级文化（广告）产业园、地理2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 20页信息产业园、人力资源服务产业园蓬勃发展；以省政府和大批省直机关为依托，行政辐射功能大为增强，发展战略地位日益凸显，一个面向全省新的行政、经济、文化中心正加速形成。3.2 项项目目所所涉涉及及小小区区概概况况3.2.1 改改造造场场地地区区位位本次老旧小区改造项目位于省市区，此次改造包含四个片区，分别为：（1）xx街街道南站社区：谢46、家冲小区、新生物化工宿舍、老生物化工宿舍。（2）xx街街道火把社区：原 306 库宿舍、原储运公司宿舍、城南花苑。（3）xx街街道石子冲社区：佳广公寓、新族公寓。（4）xx街街道长坡社区：送变电 AB 栋。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 21页3.2.2 项项目目基基本本情情况况（1）谢家冲小区：1999 年建成，商品房、房改房、公房、集中安置房，4 栋、涉及改造户数 214 户，建筑面积 1.57 万平米；（2）新生物化工厂宿舍：2002 年建成，为房改房，2 栋，涉及改造户数 114 户，建筑面积 0.82 万平米；（3）老生物化工厂宿47、舍：1982 年建成，为房改房，2 栋，涉及改造户数 44 户，建筑面积 0.32 万平米；（4）原 306 库宿舍：1984 年建成，为房改房，1 栋，涉及改造户数 36 户，建筑面积 0.24 万平米；（5）原储运公司宿舍：1994 年建成，为房改房，1 栋，涉及改造户数 36 户，建筑面积 0.25 万平米；（6）城南花苑：1999 年建成，为商品房，2 栋，涉及改造户数 63户，建筑面积 0.43 万平米；（7）佳广公寓：2001 年建成，为商品房，1 栋，涉及改造户数 42户，建筑面积 0.52 万平米；（8）新族公寓：2001 年建成，为商品房，1 栋，涉及改造户数 42户，建筑面48、积 0.52 万平米；（9）送变电 AB 栋：2005 年建成，为商品房，2 栋，涉及改造户数 96 户，建筑面积 0.9 万平米。3.2.3 改改造造实实施施准准备备工工作作（1）改造小区楼栋管理xx街街道老旧小区楼栋管理说明：1）本次老旧小区改造范围内的谢家冲小区、生物化工厂宿舍属中共市xx街街道南站社区委员会管辖，社区党委下辖 3 个社区党支部，共 109 名直管党员，其中生物化工厂小区小区属于南站社区退休一支部委员会，谢家冲小区属于南站社区二支部委员会。2）生物化工厂宿舍成立了南站社区退休一支部党组织，党建阵地2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有49、限公司第 22页是小区自有的塔松小区党建服务中心。3）谢家冲小区是与社区共用一个阵地，共用社区公共服务中心。4）原 306 库宿舍、原储运公司宿舍和城南花苑均属中共市天心xx街街道火把山社区委员会管辖，社区党委下辖 7 个社区党支部，共 334 名直管党员。其中原 306 库宿舍属于退休三支部，原储运公司宿舍属于一支部，城南花苑属于退休三支部。党建阵地与社区共用一个阵地，共用社区公共服务中心。5）佳广公寓、新族公寓有小区党组织无业主委员会，党建阵地共用社区公共服务中心。6）送变电 AB 栋小区直管党员 1 人，隶属于长坡社区二支部委员会，党建阵地是共用的木材厂小区党群服务中心。2022 年在职50、党员及直管党员的努力下，成立了小区自治委员会并引入和家物业公司进行小区管理。（2）基础类未纳入改造说明2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 23页（3）无障碍内容说明（4）水电气信等专营单位有效衔接（5）工程质量安全导则相关内容2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 24页（6）改造方案征询居民会议2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 25页（7）社区方案公示照片2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 26页51、（8）长效管理机制3.2.4 改造老旧小区现状改造老旧小区现状（1）问卷调查2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 27页（2）谢家冲小区现状2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 28页（3）新、老生物化工厂宿舍现状2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 29页（4）原 306 库宿舍、原储运公司宿舍、城南花苑2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 30页（5）新广公寓、新族公寓现状2023 年xx街街道老旧小52、区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 31页（6）送变电 AB 栋2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 32页3.3 项目建设条件项目建设条件3.3.1 自然条件自然条件（1）气候区地处亚热带季风性湿润气候，具有四季分明，春温多变，夏秋多晴，严冬期短，暑热期长的特点，年平均气温 17.2 摄氏度，冬季平均气温 4.6 摄氏度。七、八月为全年高温期，平均气温 29.5 摄氏度，历史上曾在八月份出现高温达 43 摄氏度。区全年雨水充沛，平均总降水量 1422.4 毫米，雨日 150 天左右，日照年平均 1726 小时，无霜期年平均53、 279.3 天。（2）水文湘江流经市境约 25 公里。地区流入湘江的支流有 15 条，最大的是浏阳河。浏阳河发源于大围山，全长 234 公里。发源于浏阳大柱峰的捞刀河，发源于宁乡沩山的沩水，也于市区注入湘江。这些大小支流，因受湘浏盆地地形的控制，大都发源于盆地边缘的丘岗地区，且流向盆地底部的市区与湘江汇合，而河网密布，湖泊珠联，使城三面环水。湘江及其支流，水量充沛，段水流量达 2370 秒立方米。一般与工程建设关系密切的浅层地下水以孔隙水为主，赋存于各阶地砂砾石层中，其流向受基底和地势的控制。本项目位于湘江和浏阳河之间平原区 III 级阶地，阶面标高 45m60m，局部小于 10m。含水层厚54、度10m19m，含水层标高 3563m，渗透系数 10.0019.15，富水性一般。（3）地形地貌区地形呈波状起伏，地势南北低、中部高，由东向西略斜，西部地势平坦，中部为丘陵地带。受风雨长期侵蚀，形成红土岗地，地质呈酸性。古城墙南门外的金盆岭，地势险要，是的战略要地。区处于湘中丘陵向洞庭湖平原过渡地带，地貌类型多样，分布相对集中，2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 33页山、丘、岗、平组合大体为 2：3：3：2。（4）地质地震本项目所在场地均为已建成区，地层主要为第四系全新统人工填土层。参考周围工程的建设情况，项目建设区域无明显不良工程地质。根55、据国家质量技术监督局中国地震动参数区划图和省地震动反应谱特征周期区划图显示，本项目路线所经地域地震基本烈度为度区，地震动反应谱特征值周期为 0.35s，地震动峰加速度为 0.05g。3.3.2 经济社会条件经济社会条件（1）综合经济2022 年，全年实现地区生产总值（GDP）1302.16 亿元，比上年增长 4.9%。分产业看，第一产业实现增加值 1.35 亿元，同比下降 8.9%；第二产业实现增加值 407.91 亿元，同比增长 5.8%；第三产业实现增加值 892.90 亿元，同比增长 4.5%；工业、高新 1-12 月，全区规模以上工业增加值同比增长 6.6%。高新技术产业总产值同比增长56、 12.5%；高新技术产业增加值同比增长 12.7%；固定资产投资 1-12 月，全区固定资产投资同比增长 9.1%；国内市场 1-12 月，全区社会消费品零售总额 465.96亿元，同比增长 0.6%；招商引资 1-12 月，全区实际利用外资 7528 万美元；实际到位省外境内资金 278.07 亿元，同比增长 12.4%；（2）财政收入全年完成一般公共预算收入 158.08 亿元，比上年增长 2.5%，其中，地方一般公共预算收入 70.48 亿元，同比增长 4.9%。一般公共预算支出77.90 亿元，同比增长 1.2%。（3）人口与人民生活2022 年全区年末人口总户数为 20.44 万户57、，户政人数为 53.22 万人，常住人口数为 85.74 万人，出生率为 6.87，死亡率为 3.80，人口自然增长率为 3.07，常住人口城镇化率为 99.10%。全年城镇居民人均可支配收入 66716 元，比上年增长 7.1%，高于全市平均水平 4571 元。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 34页3.3.3配套市政公用设施条件配套市政公用设施条件（1）供水本项目供水由项目所在地附近市政给水主管网提供，能满足项目建设期和运营期的用水需求。（2）排水本项目雨水经小区内管网收集后排放至附近市政排水主管；生活污水经无动力净化装置处理后排入市政污58、水管。（3）供电本项目供电由项目所在地附近市政电力主线提供，能满足项目建设期和运营期的供电所需。（4）交通本次老旧小区临近书院南路、芙蓉中路、南湖路等干道，交通便利。（5）通信项目区域内通讯与市政通讯网相联，线路畅通。省、市联网的电视网，宽带网已建设完成，通信网络已覆盖全区，通讯条件良好。3.3.4 施工条件施工条件本工程所需材料如钢管材、水泥、石子等，市内市场均有充足货源，质量优良，运输成本低廉。且项目地交通运输条件较好，施工机械及材料运输车辆可顺利到达施工场地，施工条件便利。3.3.5 征地拆迁征地拆迁本项目为在存量用地上建设，不需征地拆迁。3.3.6 其他其他小区道路基本能满足施工材料、59、人员运输需要，小区场地能够满足施工期间材料堆放要求以及临时设施建设需要；小区路面改造时需要在施工方案中制定人员疏解专项预案，小区室外给排水管道改造时需要制定小区居民饮用水和生活用水专项预案，小区电力设施改造时需要制定小区居民生活用电专项预案。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 35页第四章第四章主要建设内容及规模主要建设内容及规模4.1 主要建设内容主要建设内容根据区城镇老旧小区改造计划及多次调查摸底，确定本项目改造范围为小区内的房屋建筑改造，主要建设内容如下：（一）谢家冲小区改造：（1）基础类改造：1）房屋建筑改造：平屋面修复及重做防水，楼道60、杂物清理，楼道粉刷（铲除至基层），楼道粉刷（铲除至面层），楼道扶手翻新，楼道照明灯更换，增加单元门及门禁系统，楼道增加灭火器，天沟清淤修复，更换落水管；（2）提升类改造：1）楼道更换铝合金窗户；2）外墙防水及修复。（二）新老生物化工厂改造：（1）基础类改造：1）房屋建筑改造：坡屋面修复及防水处理，楼道杂物清理，楼道粉刷（铲除至基层），楼道粉刷（铲除至面层），楼道扶手翻新，楼道照明灯更换，楼道增加消防灭火器，天沟清淤修复，更换落水管，楼道地面处理；（2）提升类改造：1）楼道更换铝合金窗户；2）外墙防水及修复。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 361、6页（三）原 306 库宿舍、原储运公司宿舍、城南花苑改造：（1）基础类改造：1）房屋建筑改造：平屋面修复及重做防水，楼道杂物清理，楼道粉刷（铲除至基层），楼道粉刷（铲除至面层），楼道扶手翻新，楼道照明灯更换，增加单元门及门禁系统，楼道增加灭火器，天沟清淤修复，更换落水管；（2）提升类改造：1）楼道更换铝合金窗户。（四）佳广公寓、新族公寓改造（1）基础类改造：1）房屋建筑改造：平屋面修复及重做防水，楼道杂物清理，楼道粉刷（铲除至基层），楼道粉刷（铲除至面层），楼道扶手翻新，楼道照明灯更换，楼道增加消防灭火器，天沟清淤修复，更换落水管；（五）送变电 A、B 栋（1）基础类改造：1）房屋建筑改造：62、平屋面修复及重做防水，外墙清洗，楼道粉刷（铲除至基层），楼道粉刷（铲除至面层），楼道增加消防灭火器。4.2 主要工程量主要工程量主要工程量详见表 4-1。表表 4-1主要工程量一览表主要工程量一览表序号序号项目名称项目名称单位单位指标指标备备注注(一一)谢家冲小区谢家冲小区1基础类改造项1.001.1房屋建筑改造项1.00其中平屋面修复及重做防水m22330原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补砂浆找平2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 37页序号序号项目名称项目名称单位单位指标指标备备注注1.5 厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材砂浆隔离层+63、50厚保温层40 厚钢丝混凝土楼道杂物清理m3210含杂物人工搬运下楼成堆、外运及卸土场费用楼道粉刷（铲除至基层）m22400原抹灰层拆除外运及卸土场费用墙面砂浆抹灰刮腻子+墙漆楼道粉刷（铲除至面层）m23600原面层拆除外运刮腻子+墙漆楼道扶手翻新m675清洁、防锈处理、修复楼道照明更换套296原照明灯拆除、更换新照明灯，包含部分线路增加单元门及门禁系统套19门尺寸：2100*2100，含门禁系统楼道增加灭火器套64含灭火器箱及灭火器天沟清淤修复m2462原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补+20 厚细石砼找平1.5厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材无纺布隔离层+20 厚细石砼更换落水管m64、800含原水管拆除外弃新落水管及水斗2提升类改造项1.00其中楼道更换铝合金窗户m2250含原有窗户拆除、清理、垃圾外运、窗缝填塞，更换窗户外墙防水及修复m22400铲除原抹灰层外弃及卸土区费用墙面抺灰聚合物防水砂浆玻璃纤维布防水腻子外墙涂料(二二)新老生物化工厂宿舍新老生物化工厂宿舍1基础类改造项1.001.1房屋建筑改造项1.00其中坡屋面修复及防水处理m22282原屋面层拆除外运及卸土场费用更换檩条20厚木板40 厚保温层+3 厚卷材压毡条+树脂瓦屋面楼道杂物清理m3190含杂物人工搬运下楼成堆、外运及卸土场费用2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有65、限公司第 38页序号序号项目名称项目名称单位单位指标指标备备注注楼道粉刷（铲除至基层）m21500原抹灰层拆除外运及卸土场费用墙面砂浆抹灰刮腻子+墙漆楼道粉刷（铲除至面层）m22250原面层拆除外运刮腻子+墙漆楼道扶手翻新m260清洁、防锈处理、修复楼道照明灯更换套148原照明灯拆除、更换新照明灯，包含部分线路楼道增加消防灭火器套81含灭火器箱及灭火器天沟清淤修复m2330原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补+20 厚细石砼找平1.5厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材无纺布隔离层+20 厚细石砼更换落水管m625含原水管拆除外弃新落水管及水斗楼道地面处理m21050含原饰面铲除、垃圾外运、重66、做饰面等2提升类改造项1.00其中楼道更换铝合金窗户m2165含原有窗户拆除、清理、垃圾外运、窗缝填塞，更换窗户外墙防水及修复m2945铲除原抹灰层外弃及卸土区费用墙面抺灰聚合物防水砂浆玻璃纤维布防水腻子外墙涂料(三三)原原 306 库宿舍、原储运公司宿库宿舍、原储运公司宿舍、城南花苑舍、城南花苑1基础类改造项1.001.1房屋建筑改造项1.00其中平屋面修复及重做防水m21625原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补砂浆找平1.5 厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材砂浆隔离层+50厚保温层40 厚钢丝混凝土楼道杂物清理m3100含杂物人工搬运下楼成堆、外运及卸土场费用楼道粉刷（铲除至基层）m67、21150原抹灰层拆除外运及卸土场费用墙面砂浆抹灰刮腻子+墙漆楼道粉刷（铲除至面层）m21750原面层拆除外运刮腻子+2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 39页序号序号项目名称项目名称单位单位指标指标备备注注墙漆楼道扶手翻新m400清洁、防锈处理、修复楼道照明灯更换套163原照明灯拆除、更换新照明灯，包含部分线路增加单元门及门禁系统套11门尺寸：2100*2100，含材料费人工费楼道增加灭火器套16含灭火器箱及灭火器天沟清淤修复m2533原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补+20 厚细石砼找平1.5厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材无纺布隔离68、层+20 厚细石砼更换落水管m800含原水管拆除外弃新落水管及水斗2提升类改造项1.002.1楼道更换铝合金窗户m2230含原有窗户拆除、清理、垃圾外运、窗缝填塞，更换窗户(四四)佳广公寓、新族公寓佳广公寓、新族公寓1基础类改造项1.001.1房屋建筑改造项1.00其中平屋面修复及重做防水m21255原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补砂浆找平1.5 厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材砂浆隔离层+50厚保温层40 厚钢丝混凝土楼道杂物清理m340含杂物人工搬运下楼成堆、外运及卸土场费用楼道粉刷（铲除至基层）m2650原抹灰层拆除外运及卸土场费用墙面砂浆抹灰刮腻子+墙漆楼道粉刷（铲除至面层）m69、2980原面层拆除外运刮腻子+墙漆楼道扶手翻新m184清洁、防锈处理、修复楼道照明灯更换套66原照明灯拆除、更换新照明灯，包含部分线路楼道增加消防灭火器套40含灭火器箱及灭火器天沟清淤修复m2142原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补+20 厚细2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 40页序号序号项目名称项目名称单位单位指标指标备备注注石砼找平1.5厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材无纺布隔离层+20 厚细石砼更换落水管m400含原水管拆除外弃新落水管及水斗(五五)送变电送变电 A、B 栋栋1基础类改造项1.001.1房屋建筑改造项1.00其中70、平屋面修复及重做防水m21550原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补砂浆找平1.5 厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材砂浆隔离层+50厚保温层40 厚钢丝混凝土外墙清洗m23820楼道粉刷（铲除至基层）m2820原抹灰层拆除外运及卸土场费用墙面砂浆抹灰刮腻子+墙漆楼道粉刷（铲除至面层）m21230原面层拆除外运刮腻子+墙漆楼道增加消防灭火器套48含灭火器箱及灭火器4.3 主要主要经济指标经济指标序号经济指标单位数据备注1总投资万元749.992固定资产投资万元749.992.1工程费用万元657.202.2工程建设其他费用万元57.072.3预备费用万元35.713资金筹措3.1区财政统筹万71、元749.99中央、省、市补助资金、地方政府专项债、区级预算资金2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 41页第五章第五章 项目建设方案项目建设方案当前我省老旧小区改造内容主要分为基础类、完善类、提升类三大类，基础类改造是为满足居民居住安全需要和基本功能需求而进行的改造，是必须进行改造的内容；完善类改造是对于那些基本功能及安全需求已经完善了的小区，需要改善其居住功能需求和生活便利性需要的改造；提升类改造则是为了丰富社会服务供给的改造，完善类和提升类改造内容为鼓励改造内容，可结合老旧小区实际情况和小区群众改造意愿选择性进行改造。5.1 设计依据及规范72、设计依据及规范（1）省城镇老旧小区改造技术导则（试行）；（2）关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知（湘建城202050 号）；（3）城市旧居住区综合改造技术标准（T/CSUS04-2019）；（4）既有居住建筑节能改造技术规程(JGJ-T129-2012)；（5）城市居住区规划设计标准(GB 50180-2018)；（6）民用建筑设计统一标准(GB 50352-2019)；（7）住宅设计规范(GB50096-2011)；（8）建筑设计防火规范(GB50016-2014)(2018 年版)；（9）建筑施工安全检查标准(JGJ59-2011)；（10）民用建筑通用规范（GB55031-2022（73、2023.3.1）；（11）屋面工程技术规范(GB 50345-2012)；（12）房屋渗漏修缮技术规程(JGJ/T 53-2011)；（13）建筑给水排水设计标准(GB50015-2019)；2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 42页（14）消防设施通用规范（GB55036-2022）；（15）建筑电气与智能化通用规范（GB55024-2022）；（16）安全防范工程通用规范（GB55029-2022）；（17）建筑节能与可再生能源利用通用规范（GB55015-2021）；（18）市城镇老旧小区综合改造提升技术导则（长人环发202010 号）74、；（19）建筑与市政工程无障碍通用规范（GB55019-2021）；（20）建筑机电工程抗震设计规范（GB50981-2014)；（21）建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 版）；（22）建筑与小区雨水控制及利用技术规范（GB50400-2016）；（23）建筑与市政工程抗震通用规范（GB5002-2021）；（24）建筑与市政工程防水通用规范)GB55030-2022(2023.4.1)；（25）建筑环境通用规范（GB55016-2021）；（26）市城市规划管理技术规定（2018 年修订版）（长政发201812 号）；（27）国家及行业现行有关规范、标准、规程和规定；（75、28）其他相关技术标准和规定。5.2 改造原则改造原则（1）老旧小区改造应因地制宜地选取成熟技术，坚持协同改造的原则：给水设施（含二次供水）改造应与创建节水型城市（县城）相结合；排水设施改造应与雨污分流、城镇污水提质增效、海绵化改造相结合；环卫设施改造应与垃圾分类工作相结合；小区道路改造应与停车设施建设相结合；园林绿化改造应与创建园林城市（县城）、园林式小区相结合；老旧小区改造应与历史城区、历史文化街区、历史建筑创新保护利用相结合；管线改造应与强弱电入地相结合。制定老旧小区改造方2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 43页案时应在实施步骤、技术方76、案等方面与各专项改造方案有机衔接，统一实施。（2）鼓励相近或相连的老旧小区通过拆除围墙等障碍物，打破空间分割，拓展公共空间，整合共享公共资源，结合实际集中连片整体改造。（3）老旧小区改造应注重维护城市传统风貌特色、地域特征和传统街巷肌理，整体色彩和色调应与城镇保持协调。小区内历史保护建筑的改造应符合历史建筑保护的相关法规规定。（4）老旧小区改造前，实施单位应协调水、电、气、暖、通信等运营企业开展小区内以及直接相关的基础设施联动改造，将行业改造计划与老旧小区改造计划有效对接。多项联动改造宜同步进行。（5）老旧小区改造前，实施单位应根据确定的改造内容对小区建筑物、构筑物、园林景观、道路及相关设施等77、进行相应的安全排查、鉴定，并编制排查结果清单。根据排查鉴定结果，对于涉及安全和基本功能的为必须改造内容。老旧小区改造应遵循因地制宜的原则，按现行国家相关标准制定改造方案进行改造，并对发现的问题进行处理。（6）老旧小区改造所用建筑材料应符合国家、行业和本省现行有关标准的规定，不得采用国家和当地建设行政主管部门明令禁止使用的建筑材料、构配件及半成品，应积极采用节能照明灯具、节水器具，提高绿色建材应用比例。（7）老旧小区改造的实施应遵循“以人为本，绿色环保”的原则，积极采取绿色施工措施，确保施工和居民出行安全，降低改造施工对小区及附近居民的生活干扰。5.3 设计愿景及设计目标设计愿景及设计目标5.378、.1 设计目标设计目标2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 44页（1）从功能出发，基础功能完善；（2）关注重点热点民生问题；（3）有自己的特点亮点。基础类改造满足建筑屋面防渗水、楼道翻新、消防设施更新等基本功能；提升类改造提高小区外立面的防水、美观功能。5.4 谢家冲小区谢家冲小区5.4.1 总图总图2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 45页5.4.2 建筑改造建筑改造2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 46页2023 年xx街街道老旧小区（楼栋79、及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 47页5.5 新、老生物化工厂宿舍新、老生物化工厂宿舍5.5.1 总图总图5.5.2 建筑改造建筑改造2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 48页5.6 原原 306 库宿舍、原储运公司宿舍、城南花苑库宿舍、原储运公司宿舍、城南花苑5.6.1 总图总图2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 49页5.6.2 建筑改造建筑改造2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 50页5.7 佳广公寓、新族公寓佳广公寓、新80、族公寓5.7.1 总图总图5.7.2 建筑改造建筑改造2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 51页5.8 送变电送变电 AB 栋栋5.8.1 总图总图2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 52页5.8.5 建筑改造建筑改造2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 53页5.9 相关改造具体作法相关改造具体作法5.9.1 建筑物修缮设计建筑物修缮设计（1）设计依据1）民用建筑设计统一标准（GB50352-2019）；2）建筑设计防火规范（GB50016-2081、14（2018 年版）；3）市容环卫工程项目规范（GB55013-2021）；4）屋面工程技术规范（GB50345-2012）；5）建筑工程设计文件编制深度规定（2016 年版）；6）房屋渗漏修缮技术规范（JGJ/T53-2011）；7）市户外照片设置技术标准与指引；8）市建筑色彩应用指导手册（2009-2020）；9）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；10）安全防范工程技术规范（GB50348-2018）；11）建筑照明设计标准（GB50034-2016）；12）建筑及居住区数字化技术应用（GBT20299.1/.2/.3/.4-2006）。（2）外墙清洗、改造1）外墙处理82、前应按设计要求对原墙面上的附加设施和各种管线予以拆除、整理，并清洗墙面。2）建筑外立面原有墙面铲除至基层，重新做外墙抹灰层。3）外墙清洗做法：外墙清洗执行建筑外墙清洗维护技术规程（JGJ168-2009）；清洗前应对外饰面进行检查，对风化、空鼓、开裂、剥落及渗水等情况做相应处理方可进一步清洗维护。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 54页墙面清洗应根据墙面材质、建筑部位、沾垢原因和程度，采取不同的清洗方法：a 水清洗法：用压力水枪自上而下循环进行，适用各类墙面的大气灰尘污染的清洗；b 中性清洁剂清洗：适用于各种石材、面砖、块材墙面较严重的大气污83、染的清洗；c 敷贴法清洗：适用于大理石的大气、油污浅层渗透性污染的清洗；d 砂冲洗法清洗：适用于材质硬度高的毛面花岗石类墙面的清洗；e 特殊专用清洗剂清洗：适用于墙面受到油迹、锈斑及其他污染物严重污染的清洗。采用专用清洗剂，应严格按照相关的规定进行；采用特殊清洗剂，其废液应专门收集，并应在墙面污染去除后，立即用水清洗干净。进行污染状况调查，分析污染原因，并经试样确定清洗材料和工艺，符合清洗效果后，再进行全面施工。清洗后的墙面应做到平整、清洁，色泽均匀，饰面板边棱平直，无缺角剥落，接缝嵌补密实，不渗漏。4）清水砖墙面修缮做法：清洗后的清水砖墙面应先采用专用砖石增强剂整体进行基面增强并按要求养护。84、墙面轻度损坏缺角、表面风化，应凿除风化酥松，用专用矿物砂浆或硅酸乙酯砂浆进行修补；墙面严重损坏风化，用挖补、镶补、嵌补等方法。修补后墙面色泽协调、表面平整、头角方正，无空鼓。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 55页灰缝的修补，应剔除损坏的灰缝，出清浮灰。应按原材料和嵌缝形式修补，修复后，灰缝应平直、密实、无松动、断裂、漏嵌；墙面修补后，采用有机硅憎水剂对墙面做憎水保护处理。修复后局部不协调处拼色做旧处理，达到统一效果；损坏严重的部位可以分两次修复或多次修复。（3）屋面翻修、防水做法：1）坡屋面防水等级为级，平屋面采用倒置式防水，防水等级为级。85、2）屋面现有违章搭建由建设方配合相关职能部门予以拆除或酌情处理。违章拆除施工应按相关规范要求做好防护并确保施工安全。3）顺屋面坡向铺设沥青油毛毡一道，厚度不小于 0.14mm，油毛毡采用枪钉固定于主梁之上。4）各栋改造建筑屋面情况不一，现场调查掌握资料有限，实际施工中须根据各栋具体情况做权衡和调整，应及时与设计人员联系，共同协商处理。5）雨水口沿用屋面原有雨水口，破损处予以修复。6）未注明雨水管采用直径 110UPVC 管。7）若雨棚和天沟防水层破损严重，需将原雨棚和天沟面层清理干净重新做防水层。8）平屋面翻修基本做法如下（露台按上人屋面）：拆除原有架空板；拆除屋面原有防水层、保温层（面层松动86、变形、空鼓翘曲、凹凸不平以及出屋面构件不稳等缺陷时，全部清除至混凝土基层，垃圾及时2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 56页转运下楼，不得在屋面堆积。）（4）其他：1）所有外墙附加设施均应统筹安装，外观整齐，形式一致。2）空调机架及机罩的安装面应坚固结实，墙体必须是混凝土、实心砖和其他等效安装面，安装的水平高度和垂直位置应尽量统一。3）本工程为修缮工程，按市既有居住建筑节能改造技术导则综合采取措施，因地制宜的对原建筑进行节能改造。4）屋面改造：平屋面翻修过程中在卷材防水层上增设50厚B1级挤塑聚苯板保温层做倒置式防水保温屋面。坡屋面在木望板上增87、设 40 厚度 B1 级挤塑聚苯板保温层。现有建筑外墙情况复杂，综合多方因素，不做外墙保温改造。5）施工前对原有建筑进行安全检测，凡墙体、砖垛、基础等达不到安全规范要求的均做加固处理，或停止施工，报建设方和监理方，由专业加固鉴定单位进场鉴定，根据鉴定报告采取相应措施消除安全隐患，且相应调整设计。6）本工程的外立面改造项目，改造后对原有建筑的结构、功能、间距、高差、出入等均无变动。7）本工程所涉及管道、管线均由建设方协调安排有关专业部门统一处理，每户安装于正立面的电表建议与电力部门协商，尽可能隐蔽处理。8）设计中所有饰面材料及设备，均需先做样板或选用样品，经建设单位、监理单位、设计单位共同认可后88、，方可施工。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 57页9）设计中所有材质交接不得在阳角处进行材质变换。10）原有墙面不平整时，在本次改造过程中，原则上不进行平整度调整，仅原有墙面面砖须凿除时，可在找平时进行适当调整。11）所有外墙装饰层材料应满足 建筑设计防火规范 第 6.7.12 条。12）在未做好支顶保护的情况下，不可轻易拆解承重构件，切实保证结构安全。13）用火作业（如电气焊）前必须按照消防要求提前做好防火准备，配备专人看火，配置沙土、干粉灭火器等灭火器材，防止火灾发生。5.9.2 平屋面修复及重做防水平屋面修复及重做防水（1）原防水保温89、层拆除外运及外弃卸土场；（2）基层修补砂浆找平；（3）1.5 厚防水涂料+无纺布+3 厚自粘卷材；（4）砂浆隔离层+50 厚保温层；（5）40 厚钢丝混凝土。5.9.3 坡屋面修复及重做防水坡屋面修复及重做防水（1）原屋面层拆除外运及外弃卸土场；（2）更换檩条；（3）20 厚木板；（4）40 厚保温层+3 厚卷材；（6）压毡条+树脂瓦屋面。5.9.4 天沟清淤修复天沟清淤修复（1）原防水保温层拆除外运及卸土场费用；（2）基层修补+20 厚细石砼找平；2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 58页（3）1.5 厚防水涂料+无纺布+3 厚自粘卷材；（490、）无纺布隔离层+20 厚细石砼；5.9.5 楼道粉刷（铲除至基层）（1）原抹灰层拆除外运及卸土场费用；（2）墙面砂浆抹灰；（3）刮腻子+墙漆；5.9.6 楼道粉刷（铲除至面层）（1）原面层拆除外运；（2）刮腻子+墙漆。5.9.7 门禁系统：采用刷卡门禁系统，无可视对讲功能，具体参数由后续设计深化。5.9.8 楼道照明系统改造方案楼道灯更换或新增采用吸顶灯，D300，10W，配声控触摸开关，配电线路能利旧的利旧，部分更换。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 59页第六章第六章节能节能6.1 节能的意义节能的意义节能减排是党中央、国务院作出的重大决91、策部署，我国对这项工作已经作出系列部署安排，经过持续推动，已经取得明显进展。“十四五”时期我国开启了碳达峰碳中和征程，生态文明建设进入了以降碳为重点战略方向的关键时期，这项工作更需因时而动、顺势而为，着力提高能源资源利用效率，保障能源资源安全稳定供给，不断巩固提升环境治理成效，为如期实现碳达峰碳中和目标贡献新的力量。国务院印发的“十四五”节能减排综合工作方案，部署包括重点行业绿色升级、园区节能环保提升、城镇绿色节能改造等十大重点工程，并明确到 2025 年，全国单位国内生产总值能源消耗比 2020 年下降13.5%，能源消费总量得到合理控制，化学需氧量、氨氮、氮氧化物、挥发性有机物排放总量比 92、2020 年分别下降 8%、8%、10%以上、10%以上，为“十四五”时期统筹推进碳达峰碳中和、深入打好污染防治攻坚战、促进高质量发展提供重要支撑。节能减排，不仅是从源头降低能源消费、减少污染物排放、深入打好污染防治攻坚战和助力实现碳达峰碳中和的重要抓手，也是推动人与自然和谐共生、造福子孙后代的务实行动。6.2 节能方案编制依据节能方案编制依据（1）中华人民共和国节约能源法；（2）中华人民共和国可再生能源法；（3）中华人民共和国电力法；（4）固定资产投资项目节能审查办法；（5）“十四五”节能减排综合工作方案；2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 93、60页（6）综合能耗计算通则（GB/T2589-2020）；（7）建筑节能与可再生能源利用通用规范（GB55015-2021）；（8）国家其他相关政策、标准等；（9）节能措施经济效益计算与评价；（10）综合能耗计算通则（GB/T2589-2020）。6.3 能耗种类分析能耗种类分析本项目能耗主要以建设期和运营期用水、用电为主，项目区域内水、电供应基本上满足使用要求。（1）建设期能源消耗分析项目建设期能源消耗主要为与工程有关的建设用水、用电消耗等，与工程建设规模、建设工期、施工条件、施工工艺等直接相关。（2）运营期能耗分析运营期能耗主要为道路广场、绿化浇洒用水，以及路灯照明用电。1）供电本项目用94、电由市政供电主线提供。2）供水本项目供水由市政供水主管提供。6.4 能耗测算能耗测算6.4.1 建设期能耗测算建设期能耗测算参照同类型项目建设期能源消耗指标，建设期用电量约为 30kwh/d，用水部位主要以混凝土浇筑、搅拌砂浆、抹灰等，用水量约为 1.5m/d，施工期约 180 天，则建设期用电量合计为 30kwh*180=5400kwh，用水量合计为 1.5m/d*180=270m。表表 6-1建设期建设期能耗分析表能耗分析表2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 61页序号序号项目项目实际消耗实际消耗折标准煤系数折标准煤系数折标煤量折标煤量（t95、）备注备注单位单位数数 量量1水m3/a270.000.2571kgce/t0.072电Kwh/a5400.000.1229kgce/kWh0.66合计0.73该项目建设期综合能耗为 0.73 吨标准煤。6.4.2 运营期能耗测算运营期能耗测算本项目运营期无新增用水、用电能耗。6.5 节能措施节能措施本项目能源消耗主要为用水和用电，因此本可研主要提出节水和节电措施。6.5.1 节水措施节水措施节水是一个系统工程，节水措施应该从施工期间用水以及给水系统设计上进行考虑。（1）提高用水效率、施工中采用合理的节水施工工艺。（2）施工现场喷洒路面、绿化浇灌尽量利用附近自然水源，不使用市政自来水。现场搅拌96、用水、养护用水采取有效的节水措施，严禁无措施浇水养护混凝土。（3）施工现场供水管网根据用水量设计布置，管径合理、管路简捷，采取有效措施减少管网和用水器具的漏损。（4）现场机械、设备、车辆冲洗用水设立循环用水装置。（5）推广使用优质给水管材，应根据建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材。改善了室外污水排水的水流条件，减少污水渗漏污染。（6）加强节约用水宣传并在公共部位张贴节约用水标识，提高小区居民节约用水意识。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 62页（7）现场机具、设备、车辆冲洗、喷洒路面等用水，优先采用非传统水源，尽量不使用市政自来水。（8）97、推广使用优质给水管材，应根据建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材。改善了室外污水排水的水流条件，减少污水渗漏污染。6.5.2 节电措施节电措施（1）对所有电气设备的选型，充分考虑产品的先进性和适用性，选择高效、低噪、节能的优良产品。（2）本着节能和长期运行最佳化原则，电力电缆尽量采用最短线路敷设，避免导线迂回或电能倒流，从而减少线路损耗。（3）灯具以节能型为主，以节约用电。建议用国家推广的 LED 灯作为照明的主要灯具。（4）通过宣传、培训、张贴告示等措施提高居民节约用电意识。（5）推荐居民有限选用节能型电器设备。6.5.3 建筑垃圾资源化利用建筑垃圾资源化利用中华人民共和国固体废物污染环境98、防治法（2020 年修订）第六十一条规定：“国家鼓励采用先进技术、工艺、设备和管理措施，推进建筑垃圾源头减量，建立建筑垃圾回收利用体系。”国务院循环经济发展战略及近期行动计划指出：“要推进建筑废物资源化利用。推进建筑废物集中处理、分级利用，生产高性能再生混凝土、混凝土砌块等建材产品。因地制宜建设建筑废物资源化利用和处理基地。”城市建筑垃圾管理规定明确提出建筑垃圾处置实行减量化、资源化、无害化和谁产生、谁承担处置责任的原则，把建筑垃圾资源化利用消纳场建设列为发展改革部门重点支持的投资领域，明确提出“坚持企业投资、政府出台政策扶持”的原则，支持建筑垃圾资源化利用消纳2023 年xx街街道老旧小区（99、楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 63页场建设，推进利用建筑垃圾生产可再生产品的利用规模。在本项目的施工过程中，在有条件的情况使用建筑垃圾再生产品。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 64页第七章第七章环境环境影响评价影响评价7.1 编制依据编制依据（1）中华人民共和国环境保护法；（2）中华人民共和国大气污染防治法；（3）中华人民共和国水污染防治法；（4）中华人民共和国固体废物污染环境防治法；（5）中华人民共和国环境噪声污染防治法；（6）中华人民共和国水法；（7）中华人民共和国环境影响评价法；（8）城市排水工程规划规范（GB100、50318-2017）；（9）地表水环境质量标准（GB3838-2002）；（10）污水综合排放标准（GB8978-2002）；（11）环境空气质量标准（GB3095-2012）；（12）地下水质量标准（GB/T14848-2017）；（13）大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）。7.2 项目场址环境现状项目场址环境现状本项目位于市区xx街街道，周围环境状况良好，无工厂等污染源。项目建成后将进一步改善项目区及周围环境。（1）大气现状小区内基本为居民居住，无工厂等废气污染源，大气整体状况良好。（2）水现状小区内的污水主要来自小区居民的生活污水，不存在工厂的工业废水排放。（3）噪声现101、状小区内目前的噪声主要来自过路汽车的鸣笛声以及人流的喧嚣声。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 65页（4）固废现状小区内的固废现状主要来自小区居民的生活垃圾。7.3 项目建设与运营对环境的影响项目建设与运营对环境的影响该项目在施工期对周围环境影响主要是施工过程中，施工机械设备噪声，交通运输噪声，地面扬尘造成的大气污染，施工队伍产生的生活污水，生活垃圾，以及场地挖掘的弃土等。项目施工期对生态环境产生的影响主要有：（1）噪声施工噪声主要分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声。本项目使用的施工机械主要有电锤、电锯、电钻、切割机、升降机等，多为点声102、源；施工作业噪声主要指一些零星的敲打声、装卸车辆的撞击声、吆喝声、拆卸模板的撞击声等，多为瞬时噪声；施工车辆的噪声属于交通噪声。在这些施工噪声中，对声环境影响最大的是机械噪声。（2）固体废弃物施工期，固体废弃物主要是拆除违章建筑、墙面瓷砖、围墙等产生的废弃建筑材料，改造施工过程中产生的边角余料等。除此之外，还有少量施工人员生活垃圾。施工期产生的建筑垃圾和生活垃圾应运至市政指定地点处理，严禁乱堆放。（3）废水项目建设期产生的废水主要来自现场施工工人排放的生活污水及现场施工期间产生的泥浆水、含油废水等。（4）废气项目施工期间，挖掘的泥土通常堆放在施工现场，堆土裸露，旱干风致，以致车辆过往，满天尘土103、，使大气中悬浮颗粒物含量骤增，将使周边景观、建筑等蒙上一层灰，影响形象。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 66页项目建成后对环境的污染主要为小区居民随手丢弃的生活垃圾以及过往车辆所产生的尾气与噪声等。7.4 环境保护措施环境保护措施7.4.1 建设期环境影响保护措施建设期环境影响保护措施项目建设期建设单位需要完善相关环境保护手续，包含环评、环保验收、排污许可等。（1）噪声影响保护措施1）对施工现场进行合理布局，将现场固定噪声、振动源相对集中，缩小噪声振动干扰的范围；在保证施工进度的前提下，合理安排作业时间，将高噪声、高振动的施工作业安排在白天104、进行；具强噪声和振动污染的施工机械夜间停止作业。2）建筑构件尽可能在合适的场所预制好再运到现场安装；混凝土搅拌场所及运输通道，尽可能远离居民点；对施工车辆的运行线路，应尽量避开噪声敏感区域。3）禁止在夜间使用高噪声机械设备。（2）固体废弃物影响保护措施1）精心设计与组织土方工程施工，争取实现挖、填土方基本平衡，以避免长距离运土；对废弃在现场的残余混凝土和残砖断瓦等，及时清理后可以就地或就近用于填埋。2）生产垃圾进行分类处理，尽量将一些有用的建筑固体废物，如钢筋等回收利用，避免浪费；无用的建筑垃圾，则需要倾倒到指定场所。3）施工区生活营地周围应设有垃圾桶或垃圾池，派专人负责清扫收集，及时交给当地105、环卫部门，由环卫部门清运到生活垃圾填埋厂处理，严禁随地丢弃。（3）废水影响保护措施施工期产生的含悬浮物和少量石油类施工废水极少，且分散分布，2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 67页含悬浮物废水可经过预处理设施处理后，排入市政排污管；含石油类废水全部收集交专业单位处理；在施工过程中还应加强对机械设备的检修，以防止设备漏油现象的发生；施工机械设备的维修应在专业厂家进行。在做好以上工作的基础上，该项目建设期产生的废水对周围环境的影响较小。（4）废气影响保护措施1）开挖、钻孔过程中，应洒水使作业面保持一定的湿度；对施工场地内松散、干涸的表土，应该经常106、洒水以防扬尘。2）回填土方应落实表面压实，不需要的泥土、建筑废物及弃渣应及时清运，不宜长时间堆积。3）运输泥土及建筑材料的车辆应配置防散落装备，装载不宜过满、防止被大风吹起，保证运输过程中不散落；并规划好运输路线与时间，尽量减少对敏感区的影响。4）运输车辆进出工地时需清洗，可建造一浅水池，车辆出工地时慢车驶过该浅水池，可洗去车轮上的尘土，再根据情况采用喷洗的方法，将车身及车轮上剩余的泥土冲干净；对运输过程中落在路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。5）施工扬尘严格按照市施工工地扬尘防治管理规范落实施工工地“8 个 100%”。6）非道路移动机械排放标准、技术标准、测试方式符合中华人民107、共和国生态环境部发布的标号为 HJ1014-2020 的非道路柴油移动机械污染物排放控制技术要求。7.4.2 运营期环境影响保护措施运营期环境影响保护措施（1）固体废弃物治理措施项目建成后所产生的固体废弃物主要为过往居民随手丢弃的生活垃圾。因此应在合理位置配置垃圾桶，增强居民的环境保护意识，努力2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 68页做到不随地吐痰，不乱扔垃圾，并组织专人清理、收集垃圾桶垃圾，再交由环卫部门集中清理运送到垃圾场集中处置。（2）废气治理措施加强交通管理，如安装汽车尾气净化装置，从而降低汽车尾气污染物的排放浓度。在施工过程中，通过108、采取封闭施工、施工场地和道路硬化、预拌砂浆、烟尘控制、运输车辆管理等措施落实蓝天保卫战具体要求。（3）噪声治理措施对道路路面进行降噪处理，限制速度等减少对项目区内部的影响。对所有运行时震动较大，噪声较高的设备均采取减震、降噪处理。加强绿化，以降低噪声对环境的影响，同时给居民营造一个轻松、优美的居住环境。（4）废水治理措施本项目实现雨污分流，确保雨污水排放完全满足环保要求。室内生活污水经排水立管排至室外检查井，经化粪池处理后，再排至城市下水道。同时对小区内的化粪池进行清淤疏通。7.5 环境影响评价环境影响评价综上所述，本项目施工期对环境的影响是暂时的，受人为和自然条件的影响较大，因此应加强对施工109、现场的管理，并采取积极有效的防护措施，最大限度的减小施工期对周围环境的影响。项目建成使用后对周围环境的影响虽然是长期性的，但通过采取一定处理措施后，能使周围的环境不受污染或把污染控制在最低限度内，故项目实施不会对周围生态环境造成太大影响。因此，从环境保护角度分析本项目是可行的。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 69页第八章第八章项目管理与实施进度安排项目管理与实施进度安排8.1 组织机构组织机构为保证项目的有效实施，本项目建设单位已成立了工程领导小组，对工程统一规划、统一建设、统一实施、统一管理。根据国家有关要求，在项目建设管理中实行项目法人110、责任制，工程监理制、合同管理制度和招标投标制等制度，同时为确保项目顺利实施由项目负责人负责组建项目建设办公室，下设办公室、财务室、工程部等机构，在负责人领导下负责建设运行及处理建设中的相关工作，确保项目顺利完成。8.2 项目管理项目管理8.2.1 质量管理质量管理项目施工过程中施工单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、建安工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好的质量。施工过程中施工单位还应保证文明、安全、协调施工，采取严格的安全防护措施，并符合市政、市容、交通要求。111、8.2.2 招标投标管理招标投标管理依据中华人民共和国招标投标法，本项目属于依法必须公开招标的建设项目，应按国家、省有关规定实施招投标制度，以公开招标方式择优选择建筑施工单位及设备、材料供应与安装单位。要严格对投标单位进行资质审查，综合投标单位的资质，技术力量、机械装备、施工经验、信誉、资金等各方面来进行定标，确保施工队伍的整体素质，严格控制项目投资、质量和工期。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 70页8.2.3 施工管理施工管理施工管理主要针对质量、投资、工期三方面进行，通过计划、组织、协调、检查、调整等系列手段达到管理工作的高效和有序。重112、点是加强质量管理，降低建设投资，积极采用新材料、新工艺、新技术。施工阶段做好地下管网、管线的保护、管护和维护，对已建成部分成品做好保护等工作。8.2.4 工程监理工程监理引入工程监理机制，监理的主要依据是有关法规、合同文件、各项技术标准、施工规程、规范以及设计文件等。监理单位要提高自身素质，严格把关。8.2.5 资金管理资金管理必须严格项目资金管理，项目建设过程中所有资金款项均需获得合法合规手续方可列支，并建立资金使用台账，随时接受监督检查。8.2.6 安全管理安全管理项目建设过程中，存在一定的安全隐患，因此应加强建设期施工作业、用电等安全，建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程，确保113、工作人员安全、工程安全、设备安全。8.2.7 环境管理环境管理制定完善的环境管理体系，严格执行本文环境保护措施，最大程度减少施工活动对环境的不利影响，实现生态环境的可持续发展。8.3 工程进度计划工程进度计划本项目应严格执行工程建设相关程序，合理有序的安排项目建设进度。根据本项目的初步建设方案、建设条件和资金筹措进度等具体情况，并参考同类项目建设周期，本项目建设期为 10 个月（包括项目前期工2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 71页作），自 2023 年 3 月初至 2023 年 10 月底，计划于 2023 年 5 月初开工，至 2023 114、年 10 月中旬完工，2023 年 10 月底完成竣工验收。具体实施计划，以上级主管部门最后审批意见为准。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 72页第九章第九章劳动安全劳动安全与职业与职业安全安全9.1指导思想指导思想坚持安全第一、预防为主、综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防设施与工程项目同时设计、同时施工、同时投入使用。9.2劳动安全劳动安全9.2.1安全目标在本项目施工建设中，始115、终贯彻“安全第一，预防为主”的方针，通过强化安全教育和安全培训，加大安全设施的投入，制定完善的安全措施，实行周密的安全防护，严格执行建筑施工安全检查标准（JGJ59-2011）和市政工程施工安全检查标准（CJJ/T275-2018）的规定，确保施工过程中达到既定的安全目标：（1）本项目中杜绝火灾的发生；（2）本项目中杜绝死亡及重伤事故；（3）本项目中轻伤事故率控制在 1%以下。9.2.2安全控制措施本项目在施工过程中，运用科学的管理理论、方法，通过法规、技术等手段，规范劳动者行为，控制劳动对象、劳动手段和施工条件，消除和减少不安全因素，使人、物、环境构成的施工生产体系达到最佳安全状态，最终实现116、安全目标。（1）建立在建设单位安全质量小组检查、监督下的，以项目经理为首的现场安全管理保证体系，项目经理部不少于 2 名专职安全员。制定实施一整套工地必须的安全防护措施，保护施工现场的安全和工地正2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 73页常的生产、生活秩序，如防火、防工程伤害、治安管理等的安全措施。（2）对工人进行岗前三级安全教育，经考试合格后方能上岗。职工调换工种或使用新工具、新设备前要进行岗前岗位安全教育和安全操作的培训。坚持每周安全学习不少于 1 小时，学习内容包括安全法规、岗位责任、操作规程、事故案例等。特别加强民工的安全教育（安全意识117、防护技能、交通安全、法制教育）。（3）针对本工程的特点、施工内外部环境，进行安全技术交底，每个工序开始前，应重复进行该工序的安全技术交底并履行签字手续，对安全技术措施的具体内容和施工要求，应向交底对象详细交底和讨论，使执行者了解其道理。（4）严格执行安全生产会议制度，安全检查评议制度，定期或不定期检查安全措施的执行情况和现场存在的安全生产问题，针对发现的问题下达整改通知单，指定专人限期整改，对整改不到位的班组或个人给予罚款或停工整改等处理。（5）贯彻执行安全检查（稽查）制度，做到每日检查、日常检查、定期巡视检查、测定检查和精密检查。9.2.3交通安全本项目在施工过程中，材料运输将对附近交通运118、行产生一定影响。为了减少或避免对当地交通的不利影响：（1）做好施工进度规划，优化施工方案。（2）做好宣传告知工作，做好交通疏解方案，保证道路畅通。（3）对车辆流量进行控制。（4）禁止在施工进出道路旁堆放施工材料，严防交通堵塞。9.2.4用电安全严格用电管理，现场临时用电线路按施工临时设施用电安全技术2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 74页规范要求布设，必须由持证的专职电工上岗操作，不得任意拉接电线和电器设备，采用三相五线制供电系统，各类电器设备均安设安全保险装置，严格执行一机一闸一保护，对电力线路、电器设备经常检查、维修、调整并做好测试、检查119、维修记录。电气设备和线路的绝缘必须良好，各种电动机械接地，接地电阻不大于 4，电气设备及线路检修时，先切断电源。9.2.5安全措施（1）职工上岗前进行专门的安全教育和培训，制订安全规章制度和安全操作规程。（2）在施工期间，危险场地设置安全标志，严禁非操作人员进入。（3）防机械伤害。确保施工机械操作、检修及通行安全。（4）在工作中，严格执行技术操作规程进行操作。（5）安全用电1）所有正常不带电的电气设备金属外壳采用接地或接零保护。2）施工电源引入处应设电源总切断装置。9.3职业健康职业健康安全安全9.3.1 职业健康安全辨识（1）通过识别建筑产品形成与各工序施工过程中存在的危害来全面识别危害人120、员因素造成的危害：使用身体不健康人员、不具有相应岗位操作力量的人员、没有经过平安训练培训的人员，发生损害的状况是比较多的。机具使用中的危害：以灌注混凝土为例，在灌注混凝土的过程中用到的机具有混凝土泵、小推车、铁铲、振动棒、配电箱等。以上每一种工具的使用，在施工过程中都发生过相应的损害，比如混凝土泵运输、组装以及在输送混凝土过程中的平安问题；小推车使用过程中将人刮倒2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 75页或碰伤；铁铲伤人；振动棒使用过程中的震动及噪声对操作人员健康的影响和造成的职业病；配电箱使用不符合规定、非电工操作等。材料使用中的危害：例如组121、成混凝土的主要成分是水泥、石子、砂子、水以及外加剂等。如材料部门在采购的时候未对材料供方做职业健康安全评价，特别是在外加剂的采购方面；使用了不合格的材料；运输过程中存在的危害。施工方法及施工措施中存在的危害：如施工方法中无平安健康规定或无该工序危害分析；没有平安交底措施或平安交底措施无针对性、不全面等。施工过程中所处环境造成的危害：如高温、低温天气造成施工人员中暑或冻伤；夜间、雨天、大风天气施工，会对的人的行为力量造成不同程度的障碍。（2）依据国家、行业或地方发布的法规、规范、标准、规定推出危害（3）对以往大事、事故的调查以及反馈意见的评价作为对危害辨识的补充（4）危害辨识要考虑与施工活动有关122、的全部场所9.3.2 职业健康安全措施（1）结合施工建筑行业常常发生的五大损害（高空坠落、物体打击、触电、土方坍塌、机械损害）和企业日常平安健康管理中所掌握的重点进行风险评价，其中要包含职业病方面内容。（2）对于辨识出的每一项危害，都要得到有效掌握，避免造成损害或财产损失，便于后续工作中对危害的掌握。（3）危害辨识后，为了更有效地使用辨识的结果，应使与危害有关的各职能及各岗位人员，充分了解本部门或岗位存在或可能接触到的危害，以利于更好地对危害进行掌握。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 76页（4）各职能部门和各岗位要结合危害清单及其有关活动及123、场所的变化，持续地进行危害的辨识和风险评价以及风险掌握的策划工作。9.4卫生卫生9.4.1 施工单位应保持施工场容、场貌整洁，并搞好施工现场周围的环境卫生。9.4.2 施工产生的污水及生活用水排入市政下水道。9.4.3 施工过程中应采取遮蔽、围挡等尽量减少噪音的产生。9.5消防消防安全安全9.5.1 健全施工现场消防安全组织建设（1）现场建立安全消防领导小组，健全消防检查制度，对现场全体人员加强消防意识教育，认真贯彻落实消防法，组织义务消防队。（2）对于进入工程现场施工的所有单位，均应签订消防责任书，加强对各单位的监督。（3）设专人定期检查、管理灭火器具、做好各类消防安全台账，如实反映现场消防124、安全管理状况，凡是检查中发现的问题，必须定人、定时间、定措施整改，整改后进行验收，消除消防隐患。9.5.2 消防预防措施（1）加强消防安全宣传和教育。尤其是对消防重点岗位的施工人员，要严格执行岗前消防安全培训和持证上岗制度，确保安全。（2）制订和完善灭火应急预案并加以演练。（3）使用电气设备和易燃、易爆物品必须严格落实防火措施，指定防火负责人，配备灭火器材，确保施工安全。（4）施工现场内禁止使用易燃材料随便搭设更衣室、小工棚、小仓库。施工现场内禁止存放易燃、易爆、有毒物品。因 施工需要,进入工程内的可燃材料,要根据工程计划,限 量进入,并应采取可靠的防火措施。2023 年xx街街道老旧小区（楼125、栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 77页第第十十章章项目招投标方案项目招投标方案10.1 编制依据编制依据（1）中华人民共和国招标投标法；（2）中华人民共和国招标投标法实施条例；（3）中华人民共和国政府采购法实施条例（中华人民共和国国务院令第 658 号）；（4）必须招标的工程项目规定（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 16 号）；（5）国家发展改革委办公厅关于进一步做好和实施工作的通知（发改办法规2020770 号）；（6）省实施办法（2014 修 正本）；（7）省人民政府办公厅关于印发省房屋建筑和市政基础设施工程招标投标管理办法的通知（湘政办发201931 号）。1126、0.2 招标范围、组织形式及招标方式招标范围、组织形式及招标方式本项目估算总投资 749.99 万元，其中工程费用为 657.20 万元，工程建设其他费用 57.07 万元，预备费用 35.71 万元。由此可知，本项目建安工程费用高于 400 万元，设计、监理等单项服务费用均低于 100 万元，本项目涉及社会公共利益，公众安全，根据中华人民共和国招投标法、必须招标的工程项目规定以及省实施办法（2014 修正本）等相关规定，建安工程施工需实行招标，招标的组织形式采取委托招标，由于采用国有资金为主导，招标方式为公开招标。即委托具有相应资质的招标代理机构进行招标代理2023 年xx街街道老旧小区（楼127、栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 78页工作，并由招投标管理机构监督，确保项目招标工作顺利实施。10.3 招标信息发布招标信息发布依法必须公开招标的项目，招标公告、中标候选人公示必须在国家或省发展改革部门指定的媒介发布。中国时报、中国经济导报、中国建设报、中国采购与招标网 日报、经济报、省招标投标监管网、公共资源交易电子服务平台。根据省人民政府办公厅关于推进工程总承包发展的指导意见（湘政办发201758 号），本项目施工图设计、施工、重要材料采购建议采用工程总承包招标方案。应选择有相应资质、资信好、有实力、经验丰富的单位进行 EPC 总承包，以保证项目建设的质量，控制项目投资128、和工程实施进度，满足本项目的实际需要。招标基本情况详见下表：表表 10-1招标基本情况表招标基本情况表建设项目名称：2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目招标招标范围范围招标范围招标范围招标组织形式招标组织形式招标方式招标方式非招标方非招标方式式备注备注全部全部招标招标部分部分招标招标自行自行招标招标委托委托招标招标公开公开招标招标邀请邀请招标招标设 计EPC 部分招标监 理建安工程EPC 招标其 它情况说明：建设单位盖章年月日2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 79页第十第十一一章章投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措11.1 129、投资估算编制依据投资估算编制依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）建设项目投资估算编审规程（CECA/GC 1-2015 中国建设工程造价管理协会标准）；（3）省住房和城乡建设厅关于印发省建设工程计价办法及省建设工程消耗量标准的通知（湘建价202056 号）；（4）省建设工程造价管理总站关于机械费调整及有关问题的通知（湘建价市202046 号）；（5）省建设工程计价依据动态调整汇编（2022 年度第一期）的通知（湘建价2022146 号）；（6）工程建设其他费中各项内容按相关规定计列；（7）建设造价（2023 年第 2 期），市近期市场的工、料、机市场价格，建筑及附属设备的市场130、价格和有关费用；（8）本项目无土地使用费；（9）类似工程的技术经济指标参数；（10）国家现行的政策法规及建设单位提供的有关资料。11.2 投资估算投资估算本项目估算总投资 749.99 万元，其中工程费用 657.20 万元（谢家冲小区 232.90 万元，新老生物化工厂宿舍 160.29 万元，原 306 库宿舍、原储运公司宿舍、城南花苑 123.96 万元，佳广公寓、新族公寓 67.40 万元，送变电 A.B 栋 72.66 万元），占总投资的 87.62%；工程建设其他费57.07 万元，占总投资的 7.61%；预备费 35.71 万元（基本预备费 35.71万元），占总投资的 4.76131、%。详见投资估算表。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 80页11.3 资金筹措资金筹措本项目估算总投资 749.99 万元，建设资金来源为：中央、省、市补助资金、地方政府专项债、区级预算资金。项目改造完成后，有条件的小区引进物业，由物业进行小区的后续维护管理；未能引进物业的，由居民自筹资金自行进行维护管理。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 81页20232023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表序号工程或费用名称单位工程132、量单价（元）估算造价（万元）占投资比例备注建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计一一工程费用工程费用项项1.001.0065719906571990657.20657.200.000.00657.20657.2087.63%87.63%（一）（一）谢家冲小区谢家冲小区项项1.001.0023289702328970232.90232.90232.90232.9031.05%31.05%1 1基础类改造基础类改造项项1.001.001685970.001685970.00168.60168.600.000.00168.60168.601.11.1房屋建筑改造房屋建筑改造项1.00168597133、0.00168.60168.60168.60168.601.1.1平屋面修复及重做防水平方米2330350.0081.5581.55原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补砂浆找平1.5 厚防水涂料+无纺布+3 厚自粘卷材砂浆隔离层+50 厚保温层40厚钢丝混凝土1.1.2楼道杂物清理立方米210350.007.357.35含杂物人工搬运下楼成堆、外运及卸土场费用2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 82页20232023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表1.1.3楼道粉刷（134、铲除至基层）平方米2400100.0024.0024.00原抹灰层拆除外运及卸土场费用墙面砂浆抹灰刮腻子+墙漆1.1.4楼道粉刷（铲除至面层）平方米360055.0019.8019.80原面层拆除外运刮腻子+墙漆1.1.5楼道扶手翻新米67550.003.383.38清洁、防锈处理、修复1.1.6楼道照明灯更换套296150.004.444.44原照明灯拆除、更换新照明灯，配声控开关，包含部分线路1.1.7更换单元门及门禁系统套193800.007.227.22门尺寸：2100*2100，含门禁系统1.1.8楼道增加灭火器套6480.000.510.51含灭火器箱及灭火器1.1.9天沟清淤修复135、平方米462250.0011.5511.55原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补+20 厚细石砼找平1.5 厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材无纺2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 83页20232023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表布隔离层+20 厚细石砼1.2.0更换落水管米800110.008.808.80含原水管拆除外弃新落水管及水斗2 2提升类改造提升类改造项项1.001.00643000.00643000.0064.3064.3064.3064.302.1136、楼道更换铝合金窗户平方米250460.0011.5011.50含原有窗户拆除、清理、垃圾外运、窗缝填塞，更换窗户2.2外墙防水及修复平方米2400220.0052.8052.80铲除原抹灰层外弃及卸土区费用墙面抺灰聚合物防水砂浆玻璃纤维布防水腻子外墙涂料（二）（二）新老生物化工厂宿舍新老生物化工厂宿舍项项1.001.0016029401602940160.29160.29160.29160.2921.37%21.37%1 1基础类改造基础类改造项项1.001.001319140.001319140.00131.91131.910.000.00131.91131.911.11.1房屋建筑改造房屋137、建筑改造项项1.001.001319140.001319140.00131.91131.91131.91131.911.1.1坡屋面修复及防水处理平方米2282280.0063.9063.90原屋面层拆除外运及卸土场费用更换檩条20 厚木2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 84页20232023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表板40 厚保温层+3厚卷材压毡条+树脂瓦屋面1.1.2楼道杂物清理立方米190350.006.656.65含杂物人工搬运下楼成堆、外运及卸土场费用1138、.1.3楼道粉刷（铲除至基层）平方米1500100.0015.0015.00原抹灰层拆除外运及卸土场费用墙面砂浆抹灰刮腻子+墙漆1.1.4楼道粉刷（铲除至面层）平方米225055.0012.3812.38原面层拆除外运刮腻子+墙漆1.1.5楼道扶手翻新米26050.001.301.30清洁、防锈处理、修复1.1.6楼道照明灯更换套148150.002.222.22原照明灯拆除、更换新照明灯，配声控开关，包含部分线路1.1.7楼道增加消防灭火器套8180.000.650.65含灭火器箱及灭火器1.1.8天沟清淤修复平方米330250.008.258.25原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补+139、20 厚细石砼找平1.5 厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材无纺2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 85页20232023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表布隔离层+20 厚细石砼1.1.9更换落水管米625110.006.886.88含原水管拆除外弃新落水管及水斗1.1.10楼道地面处理平方米1050140.0014.7014.70含原饰面铲除、垃圾外运、重做饰面等2 2提升类改造提升类改造项项1.001.00283800.00283800.0028.3828.380.00140、0.0028.3828.382.1楼道更换铝合金窗户平方米165460.007.597.59含原有窗户拆除、清理、垃圾外运、窗缝填塞，更换窗户2.2外墙防水及修复平方米945220.0020.7920.79铲除原抹灰层外弃及卸土区费用墙面抺灰聚合物防水砂浆玻璃纤维布防水腻子外墙涂料（三）（三）原原 306306 库宿舍、原储运库宿舍、原储运公司宿舍、城南花苑公司宿舍、城南花苑项项1.001.0012395801239580123.96123.96123.96123.9616.53%16.53%1 1基础类改造基础类改造项项1.001.001133780.001133780.00113.3811141、3.38113.38113.381.11.1房屋建筑改造房屋建筑改造项1.001133780.00113.38113.38113.38113.382023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 86页20232023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表1.1.1平屋面修复及重做防水平方米1625350.0056.8856.88原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补砂浆找平1.5 厚防水涂料+无纺布+3 厚自粘卷材砂浆隔离层+50 厚保温层40厚钢丝混凝土1.1.2楼道及屋顶杂物清理立方142、米100450.004.504.50含杂物人工搬运下楼成堆、外运及卸土场费用1.1.3楼道粉刷（铲除至基层）平方米1150100.0011.5011.50原抹灰层拆除外运及卸土场费用墙面砂浆抹灰刮腻子+墙漆1.1.4楼道粉刷（铲除至面层）平方米175055.009.639.63原面层拆除外运刮腻子+墙漆1.1.5楼道扶手翻新米40050.002.002.00清洁、防锈处理、修复1.1.6楼道照明灯更换套163150.002.452.45原照明灯拆除、更换新照明灯，配声控开关，包含部分线路1.1.7更换单元门及门禁系统套113800.004.184.18门尺寸：2100*2100，含材料费人工费143、1.1.8楼道增加灭火器套1680.000.130.13含灭火器箱及灭火2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 87页20232023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表器1.1.9天沟清淤修复平方米533250.0013.3313.33原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补+20 厚细石砼找平1.5 厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材无纺布隔离层+20 厚细石砼1.2.0更换落水管米800110.008.808.80含原水管拆除外弃新落水管及水斗2 2提升类改造提升类改造项项1144、.001.00105800.00105800.0010.5810.580.000.0010.5810.582.1楼道更换铝合金窗户平方米230460.0010.5810.58含原有窗户拆除、清理、垃圾外运、窗缝填塞，更换窗户（四）（四）佳广公寓、新族公寓佳广公寓、新族公寓项项1.001.0067395067395067.4067.4067.4067.408.99%8.99%1 1基础类改造基础类改造项项1.001.00673950.00673950.0067.4067.400.000.0067.4067.401.11.1房屋建筑改造房屋建筑改造项1.00673950.0067.4067.406145、7.4067.402023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 88页20232023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表1.1.1平屋面修复及重做防水平方米1255350.0043.9343.93原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补砂浆找平1.5 厚防水涂料+无纺布+3 厚自粘卷材砂浆隔离层+50 厚保温层40厚钢丝混凝土1.1.2楼道杂物清理立方米40350.001.401.40含杂物人工搬运下楼成堆、外运及卸土场费用1.1.3楼道粉刷（铲除至基层）平方米650100.006.146、506.50原抹灰层拆除外运及卸土场费用墙面砂浆抹灰刮腻子+墙漆1.1.4楼道粉刷（铲除至面层）平方米98055.005.395.39原面层拆除外运刮腻子+墙漆1.1.5楼道扶手翻新米18450.000.920.92清洁、防锈处理、修复1.1.6楼道照明灯更换套66150.000.990.99原照明灯拆除、更换新照明灯，配声控开关，包含部分线路1.1.7楼道增加消防灭火器套4080.000.320.32含灭火器箱及灭火器2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 89页20232023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表年xx街街道老147、旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表1.1.8天沟清淤修复平方米142250.003.553.55原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补+20 厚细石砼找平1.5 厚防水涂料+无纺布+3厚自粘卷材无纺布隔离层+20 厚细石砼1.1.9更换落水管米400110.004.404.40含原水管拆除外弃新落水管及水斗（五）（五）送变电送变电 A.BA.B 栋栋项项1.001.0072655072655072.6672.6672.6672.669.69%9.69%1 1基础类改造基础类改造项项1.001.00726550.00726550.0072.6672.660.000.0072.6672.66148、1.11.1房屋建筑改造房屋建筑改造项1.00726550.0072.6672.6672.6672.661.1.1平屋面修复及重做防水平方米1550350.0054.2554.25原防水保温层拆除外运及卸土场费用基层修补砂浆找平1.5 厚防水涂料+无纺布+3 厚自粘卷材砂浆隔离层+50 厚保温层40厚钢丝混凝土2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 90页20232023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表1.1.2外墙清洗平方米38208.003.063.061.1.3楼道粉刷149、（铲除至基层）平方米820100.008.208.20原抹灰层拆除外运及卸土场费用墙面砂浆抹灰刮腻子+墙漆1.1.4楼道粉刷（铲除至面层）平方米123055.006.776.77原面层拆除外运刮腻子+墙漆1.1.5楼道增加消防灭火器套4880.000.380.38含灭火器箱及灭火器二二工程建设其他费用工程建设其他费用57.0757.0757.0757.077.61%7.61%1工程测绘费项1.007.507.50按类似项目合同2初步设计费项1.007.507.50计价格200210#湘价服201331#,天财发201728 号,初步设计费占 40%,施工图设计费占 60%3施工图设计费项1.0150、011.2011.20计价格200210#湘价服201331#,天财发201728 号,初步设计费占 40%,施工图设计费占 60%4工程质量检测费项1.006.576.57暂按建安费 1%计5造价咨询服务费项1.006.556.55湘价服200981 号2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 91页20232023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目投资估算表6工程监理费项1.0015.3015.30发改价格2007670号,天财发201728号7工程保险费项1.001.971.97市政151、估算编制办法0.30.6%8建设工程交易费项1.000.480.48湘发改价费（2019）366 号文 发包方40%，承包方 60%三三预备费预备费35.7135.7135.7135.714.76%4.76%1基本预备费项1.0035.7135.71（一+二）*5%2涨价预备费项1.000.000.00工期短，不计四四项目总投资项目总投资749.99749.992023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 92页第十第十二二章章社会评价社会评价12.1 社会影响分析社会影响分析12.1.1 社会影响正面分析社会影响正面分析（1）项目对居民生活质量和生活水152、平的影响本项目的实施将改善xx街街道老旧小区内居民的居住条件，能够完善片区功能，提高城市品位，对该区域居民收入水平及结构、生活方式、思想观念、人口素质有正面的影响，能够推动其它配套设施的完善，提高所在地居民生活水平和生活质量。（2）项目对区域内不同利益群体的影响项目建设主要利益相关者为项目区域及周边的居民。整体而言，项目对于区域内的居民具有明显的正面影响。项目建成后可以改善该区域居民的生活环境以及配套的基础设施的改善，适当的增加就业机会，将使当地居民直接享受到本项目带来的便利。（3）项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响项目的建设能使小区居民居住环境差的现状得到根本改善，项目建成后153、将促进区域开发力度和其它服务网点的建设，有力推动区域经济发展。项目的实施将更大范围、更深程度地影响城市开发建设进程，促进区域内文化、教育和卫生等公共服务设施的配套建设，这对该区域发展具有深远的影响。（4）项目建设对当地居民就业和经济发展起着重要作用就业问题是关系到社会主义和谐社会建设的重大问题，有效的解决就业不仅可以促进人民团结、社会稳定，更是人民生活水平不断提高的保证。通过本项目建设，可以直接解决部分劳动力近 1 年的就业问题，有助于缓解当地剩余劳动力就业压力，利于社会长治久安。配套基础设施建设将有效带动建材业、交通运输业等相关产业发展，将有效推动项目所在地经济发展。2023 年xx街街道老154、旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 93页12.1.2 社会影响负面分析社会影响负面分析（1）本项目在建设期间，施工产生的噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对周边区域的大气环境、生活环境、道路交通和附近居民的日常生活造成一定的影响。（2）本项目在建设期间，会增加或占用当地的基础设施，包括道路、供电、给排水等设施。建议建设单位与各部门做好协调工作，尽量减少对当地居民、企业的不利影响。12.2 项目社会互适性分析项目社会互适性分析（1）政府对项目的态度与支持程度老旧小区改造是一项重要的民生工程，党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作，习近平总书记多次强调，要加强城市更新、存量155、住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，补齐老旧小区改造在卫生防疫、社区服务等方面的短板。李克强总理多次主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，要求要顺应群众期盼，加快改善老旧小区居住条件。地方各级政府也制定了一系列政策措施，大力支持老旧小区改造工作。（2）老旧小区居民对项目的态度本项目所涉及住房小区建成于 1984-2005 年，受当时经济条件限制，小区规划起点低，规划的基础设施均比较落后，加之长时间使用，且年久失修，路面破损、污水管堵塞、屋面漏水、绿化缺失、配套设施不全等问题严重，大大降低了居民居住舒适度，小区居民迫切想要改造。该项目的建设，完善了小区使用功能，方便居民生活，小区居民156、都积极支持。12.3 风险分析风险分析由于人的有限理性、信息的不完全性与不充分性以及未来事件发生的随机性，本工程项目可能会遇到来自项目本身和外部环境等方面的风险和不确定性，从而带来损失或额外成本。根据项目情况，本可研拟从2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 94页政策、市场、技术和投资四方面来分析本项目可能产生的风险，并提出相应的预防措施。12.3.1 政策风险政策风险老旧小区改造是一项重要的民生工程，从中央到地方都颁发了一系列政策措施推动老旧小区改造进程。从政策上分析，本项目的建设不但不存在风险，而且还可享受国家在税收、用地和间接信用担保等方面157、的优惠条件。12.3.2 市场风险市场风险本可研的建设规模是通过项目组多次调查摸底确定的，建设规模准确可靠。12.3.3 技术风险技术风险本项目建设以房屋和基础设施改造为主，建设技术含量不高，市区近几年都在实施，经验丰富、技术成熟。因此，本项目技术风险较小。12.3.4 投资风险投资风险本项目投资风险既可能产生于工程建设过程中，使得投资突破前期预算，也可能由于资金不足而导致项目不能正常运行，从而影响投资效益。12.3.5 风险防范措施风险防范措施综上所述，本项目基本不存在政策风险、市场风险和技术风险，对于投资风险，应采取多种形式，多种渠道，既争取中央专项资金，又统筹省市各级奖补资金，同时考虑老158、旧小区改造专项债，应对由于资金不足而导致的风险。12.4 社会评价分析结论社会评价分析结论由以上评价分析可知，从整体上来讲，该项目的建设会明显改善老旧小区居民的生活环境，是一项顺民心的工程。通过该项目的建设，可进一步加快城市化建设的步伐，使老旧小区及周边区域设施日趋完善，提高居民生活水平、生活质量；同时，可促进该区域基础设施的建设进2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 95页程和力度，带动并促进诸多产业的发展，繁荣该地经济与文化，社会效益十分显著，社会风险较小，社会评价可行。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨159、询有限公司第 96页第十第十三三章章社会稳定风险分析社会稳定风险分析13.1 可能性风险分析可能性风险分析13.1.1 社会稳定风险的表现形式及影响社会稳定风险的表现形式及影响社会稳定风险的形式包括社会治安、涉众经济案件、群众信访、安全生产施工等形式，全面落实维护社会稳定工作的各项措施，深入开展社会不稳定因素排查化解，着力夯实稳定基础，妥善处置各类突发群体性敏感性事件，维护社会稳定。正常情况下，社会稳定问题的出现的症结是发起者为了维护合法权益，表达诉求的一种方式之一，本身不会对社会造成不良的影响。但如果演变成恶性的整体性事件，其对社会稳定的影响将是无法估量的。对工程项目建设来讲可能会分散建设精160、力、增加投入、延迟工期、工程停工、甚至造成破坏；对社会来讲可能会打乱居民正常生活、妨碍社会正常运转、扰乱社会治安、毁坏公私财产、影响社会稳定等。13.1.2 社会稳定风险可能性分析社会稳定风险可能性分析在当事方认为自身权益受到侵害的情况下，反映诉求及救助渠道是一种方式，也是社会救助的一个途径，尤其当反映诉求及救助渠道不通畅的情况下，影响社会稳定的可能性就会进一步增大。通过上一章的分析，本项目在噪声、交通组织以及施工期间工程建设等方面会对当地居民、经营户、企事业单位造成一定的不利影响，这些影响可能会导致出现不利社会稳定的问题。根据以往经验和调研评估过程中掌握的情况，由噪声、安全文明施工等引发社会161、不稳定的可能性较大，由于交通拥堵造成的各种不便而引发的社会不稳定的可能性相对较小，另外在工程施工内部如劳动用工、安全保障、工资发放、工程款支付等方面如果不能做到合理、及时、规范，也可能引发社会不稳定问题。同时，还应注意2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 97页到社会稳定问题的发生和发展具有很大的不确定性，在项目实施过程中，如果有关措施落后于项目建设或没有按要求实施，则发生社会不稳定的可能性较大，反之会较低；另外，社会稳定问题的处理也是影响社会稳定数量和程度的因素之一，处理得当可以有效避免再次发生和事态扩大。13.2 风险防范措施风险防范措施为保162、护人民群众利益、规范工程建设、确保工程顺利实施，本项目制订了噪声治理、交通组织、施工组织、环境保护以及扰民防治等方案。各方案针对可能存在的问题制定了相关的措施。本章将结合这些措施的制定及落实情况，并正对社会稳定问题进一步完善相关措施。（1）噪声治理噪声的污染防治是一个总体工程，从最初的环境规划，到工程设计、管理、到最后的污染防治，是一个整体的防治系统，只有各个环节均做良好的控制，施工沿线的噪声影响才可以达到最低限度。为此本工程可研报告、环评报告以及工程设计提出了较为详尽的噪声环境保护施工，措施包括工程设计均提出了较为详尽的声环境措施，措施包括工程设计措施、管理和规划措施、声学技术措施、环境敏感163、点噪声防治措施等四个方面多项内容。（2）交通组织考虑到项目施工对交通的影响，工程制定了如下方案：施工单位加强工程车辆驾驶人员交通安全教育，施工车辆按指定线路行驶，在穿越人口密集区域要减速慢行；长期经过学校、市场、交通要道等人口密集区域，施工单位应指派专人负责现场交通安全管理；严禁超载、超限车辆上路，对大吨位车辆进出狭小的道路，要积极采取防范和完善措施，在工程车辆经过的道路应设置符合交通技术规范的标志牌。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 98页（3）施工组织合理组织工期、规范劳动用工管理、及时足额发放工人工资，加强工人业余活动安排与管理；做好工164、程维护、安全保障、施工标志、规范作业、杜绝施工扰民。（4）环境保护必须考虑到项目范围内居民的正常生活和休息，严格执行市的相关法律法规，采取必要的施工期污染防止措施，努力降低施工对周边环境的影响，其中包括水环境、空气、声环境、固体废物垃圾等。（5）扰民防治社会稳定问题产生根源在于工程建设中对群众造成的各种影响，但社会不稳定问题发生又具有很大不确定性，其表现形式也复杂多样。因此项目建设单位应站在全局的高度，提高对社会问题工作的重视，全面加强信访和处置能力，在落实上述措施的同时，还建议做好以下工作：1）通过电视、报纸、广播、网络、微信等方式加强宣传工作，宣传工程实施的意义，取得公众理解和支持；2）加165、强与社区的沟通和交流，倾听意见和建议，及时给予反馈，并在可能范围内尽量向他们提供方便和支持，化解群众不满情绪，引导有异议的群众采取合理合法的方式反映问题；3）成立维护社会稳定工作小组，确定维稳接待人员，制定工作方法，并进行必要的维稳工作培训；4）建立各施工标段与社区以及重点企业事业单位的联系制度，加强基层的沟通与协调，将矛盾发现和化解在基层。13.3 社会稳定工作纲要社会稳定工作纲要（1）基本要求1）坚持以人为本，切实维护社会和谐稳定各级政府部门、项目建2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 99页设单位及其他有关单位在项目建设及管理过程中要始终坚166、持以人为本，尽量避免和减轻对群众可能带来的不利影响、倾听群众声音、加强组织引导、强化服务意识，努力维护社会和谐稳定。2）加强组织保障，落实责任主体。设立维稳工作组织，各有关职能部门积极配合，明确参与人员，加强领导、强化责任意识、明确建设单位、施工单位、职能部门、基层组织的责任。3）完善措施手段，加强宣传引导。总结借鉴以往经验教训，加大相关投入，做实做细维稳风险方法措施。利用多种途径加强工程建设、施工的宣传和解释工作，取得公众认可和支持。4）健全维稳职能，提高维稳应对能力。要设立维稳工作岗位，配备专兼职维稳工作人员，建立维稳首问负责制。加强维稳工作人员知识技能培训，不断提高维稳接待和处置能力，解167、决引导社会稳定问题通过正常途径反映和解决问题。（2）社会稳定应急预案在本项目建设过程中，要坚持社会稳定问题全过程管理，及时发现问题，采取措施。同时为确保对可能发生的社会稳定问题尤其是重大建筑群众事件能及时、高效、有序地展开工作，提高应急反应能力和处理突发事件的水平，可参照以下内容制定应急预案，并根据实际情况不断调整完善。1）工作原则应急预案工作原则：重点稳控，紧急处置，职责明确，统筹配合。2）组织保障各有关责任部门主要领导组成工作组织，建立高效的联动工作机制。制度保障。把维护社会稳定工作列入项目建设重要议事日程，定2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公168、司第 100页期听取有关单位社会稳定工作汇报；认真研究群众反映的新情况，分析可能出现的重大问题研究对策。落实维护社会稳定责任制，明确维护社会稳定工作的重点部位、重点问题。对维护社会稳定工作实行目标管理，并对各责任部门维护社会稳定工作进行考核。对因工作不负责、失职、处理失当而引发大规模群体事件造成亚重后果的，追究有关领导的责任。坚持走访调研工作制度，转变工作方法，由群众反映变为走访，深入工程现场、社区，倾听群众意见建议，有针对性地研究和解决问题。坚持信息通报、预测排查制度，对群众反映的普遍性、突出性问题，研究制定解决办法，发现群体性事件苗头，要及时就地化解。应急措施。发现重大社会稳定问题苗头或事169、件时，启动预案，并开展工作程序：对易发生的群体性事件，相关部门要认真接待，并根据起因即通知有关人员赶赴现场做好耐心细致的疏导工作，防止矛盾激化，把群众稳定在当地。第一时间召开维护社会稳定工作会议，通报不稳定情况和处理情况，分析研究可能出现的重大问题及对策。并将不稳定情况向所在地政府等有关部门报告，请求帮助和支持。对问题复杂、规模较大的群体性事件，有关领导要迅速抵达现场，组织工作，及时提出处理意见。把上访群众稳定在当地，坚决劝阻集体赴京、赴省上访，对已进京、进省的集体上访群众，尽快接回，做好疏导工作。对有轻生或危害社会倾向的特殊人员要耐心开导，稳定他们的情绪，并联系有关方面解决问题。必要时，报请170、有关机关采取应急措施。通信保障。有关人员在接到重大社会不稳定通报后，移动电话要保证 24 小时畅通；值班电话 24 小时值班，随时掌握各方面信息并上传下达。13.4 稳定性分析结论稳定性分析结论（1）严格控制好项目实施过程的平衡性，凡是违反有关政策的，2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 101页将视情况追究有关人员责任。（2）对施工中产生的任何问题，按照群众利益无小事、实事求是和“谁损害、谁负责”的原则进行处理，启动快速处理机制。（3）各有关部门紧密配合，做好工程建设的秩序稳定工作，针对煽动群众干扰正常工程建设的，加强监控。本项目属于低风险，只171、需采取必要措施稍加防范。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 102页第十第十四四章章结论及建议结论及建议14.1 结论结论老旧小区基础设施改造作为一项重大民生工程，让基层群众体会到幸福感的社会基层治理工程，更是体现政府治理能力的重大工程。在国家棚户区改造政策渐趋收紧的大背景下，通过改造让老旧小区“旧貌换新颜”，在改善群众居住环境、平抑城市房价、稳投资和稳就业、提升城市基层治理水平等方面具有重要意义，是顺民意、得民心的重大民生工程。（1）大幅改善居民生活环境，提升城市整体形象。项目按照“美丽宜居新”的标准推进老旧小区改造工作，确保至少近几年内不落172、后、不再改造。完善功能，从基础设施、公共设施、环境整治、便民设施、社会治理等全方位提质，通过老旧小区改造，设施设备陈旧、功能配套不全、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理“顽疾”得以解决，有效地缓解城市管理的各种矛盾，居民安全得到一定保障，生活环境和设施都得到根本提升，生活质量显著改善，群众的满意率提升。（2）本项目的建设符合国家及地方关于老旧小区改造的相关政策要求，符合市城市总体规划和老旧小区改造的需要。（3）本项目的建设改善了小区居民居住环境，提升了小区居民生活安全性和幸福指数；小区建筑外立面的改造，可以使小区与周边整体环境相协调，提高了区整体形象；本工程配套基础设施为与项目区域直接相关173、的给排水设施、道路、亮化、安防设施、绿化等，是居民住宅小区的重要组成部分，项目的建设对改善人居环境、提高人民生活水平，完善城市功能都起着重要的作用。（4）项目建成后的直接受益者是老旧小区的居民，体现了人民群2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 103页众利益至上的指导思想，是为人民群众谋福利的具体行动，社会效益显著。综上所述，该项目符合国家及地方相关政策要求，项目建设规模合理，资金来源有保障，项目建成后能改善人居环境，完善城市功能，提高市区城区整体形象，具有显著的社会效益，因此，本报告认为该项目建设是十分必要和可行的。14.2 建议建议改造片区内174、的居民是老旧小区改造的直接受益者，在项目实施改造前需征求片区内居民意见，促进项目又好又快实施。在改造过程中，长沙市区城市人居环境局要充分运用“共同缔造”理念，激发居民群众热情，调动居民群众积极性，共同参与小区改造提升，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。（1）基于本项目建设的紧迫性和必要性，建议业主单位加快项目前期工作，尽快完成可研审批，并采取多种形式、多种渠道筹措建设资金，加快项目建设。（2）进一步深化和优化方案设计，开展下一步设计工作，尽快组项目招投标和后续实施。（3）项目建设期间，施工单位一定要做好施工组织设计，执行环保措施，做好工人及过往行人的安全防护工作，安全施工、175、文明施工。（4）在老旧小区改造过程中应严格执行国家基本建设程序，实行工程监理制度，确保工程质量和安全生产，以及符合环境保护要求。（5）为提高建设资金使用效益，建议业主单位出台项目建设专项资金管理办法、成立专项资金管理小组，项目资金使用严格按照上级专项补助资金管理办法执行，地方政府有关部门和项目主管部门要进一步加强监管和检查，加强财务管理工作，提高资金使用效率。2023 年xx街街道老旧小区（楼栋及配套）改造项目可行性研究报告工程咨询有限公司第 104页（6）要切实按规范标准建设，狠抓项目工程质量，着力提升建设品位；同时要积极做好社区工作，根据建设的时间节点，细化实施方案，认真做好项目所在小区居176、民住户的工作，注重居民全程参与。改造前要充分尊重小区居民的意愿，评议改造项目，确定建设方案并进行公示，确保改造内容切合小区居民群众需求。改造中要成立管理机构，建立居民义务监督机制，随时接受监督、纠正问题，充分发挥居民代表在提升改造过程中的沟通协调作用；健全完善日常协商议事平台，将矛盾的沟通协调环节下移，使居民群众在施工时积极配合，营造和谐的施工环境。改造后要问效于民，将小区居民的满意度作为验收的重要标准，真正让居民群众参与到小区提升改造当中来。确保项目能够顺利高效的实施，确保社会和谐稳定。（7）要聚焦工作中心，发挥党建引领。老旧小区不仅基础设施薄弱，而且历史遗留问题复杂多样、矛盾突出，工程改造涉及部门众多，只有相关部门密切配合、统筹协调才能有效推进老旧小区改造工作。（8）老旧小区改造是小区居民都十分支持的一项民生事业，在项目施工过程中要加强文明施工管理，严格按照施工管理规定操作，不得故意影响小区居民生活。同时要加强安全施工管理，确保施工人员和小区居民生命财产安全。