1、房地产合作开发与项目并购实战案例剖析投资进入和退出方式交易模式设计的起点 投资进入方式：直接增资 土地评估后增资（原股东利益得到补偿）股权转让 联合拿地 资金借贷 不同投资进入方式的财税问题 投资退出方式：分利润 分收入 提取固定利润 按比例分房 清算退出 股权转让退出中小房企并购的目标公司的理想架构 中小房企以自然人股东直接持股项目公司为主，也有通过投资公司持股项目公司的间接持股张顺投资公司张孝张顺项目公司项目公司张孝非直系亲属股东结构，比较复杂；法人、合伙企业和自然人等混合股东中小房企并购的目标公司主要问题一人持股公司与两人持股公司公司层面的问题股东层面的问题项目公司的资本公积和留存利润如2、何处理项目公司的亏损如何处理项目公司预缴税款如何处理项目公司债务如何处理转让税金如何确定如何避税1.房地产项目并购必须掌握的基础知识 1.1 项目并购主要方式 1.2 万科的股权收购 1.3 项目并购一般流程1.1 项目收购的主要方式 资产收购收购项目（房地产项目直接转让）股权收购 合并（兼并）目标公司 并购资产+协议管理 合作开发：与土地方合作项目公司：合作建房或股权收购与资金方合作联合竞买境外融资各类机构：信托、基金、证券、保险等 1.2 万科股权收购方式1.2 万科股权收购方式 股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下，万科将项目公司的部分股权收购，达到间接取得土地使用权的目3、的，股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。收购新设项目公司方式，收购现有项目公司方式，收购现有非项目公司方式。三种方式的风险由低到高，选择时，应当按照风险由低到高的方式进行。1.2.1 收购新设项目公司方式由土地方与万科新设立项目公司，土地方将土地使用权变更到新成立的项目公司名下（或者由土地方新设立项目公司，然后将新设立的项目公司部分股权转让给万科）。优先选择由土地方与万科新设立项目公司，土地方将土地使用权变更到新成立的项目公司名下方式（与项目公司模式类似）该方式的前提是：新设立项目公司并将土地使用权变更到项目公司名下，获得当地政府主管部门批准。一般要求此前土地方还没有4、设立过项目公司，并将土地使用权过户给该项目公司。万科需要控制新设立公司的工商注册登记、股权变更等手续，控制项目公司印章、帐户，以便控制可能产生的或有负债。1.2.2 收购现有项目公司方式合作方已经设立项目公司，并将土地使用权变更到项目公司名下，合作方将项目公司名下部分股权转让给万科的方式。项目公司的股东构成可能比较复杂、可能已经开发销售项目、可能已经发生复杂的资产负债等情况，需要由合作方完成对项目公司股权清理、债务清偿，使项目公司达到万科股权收购的基本条件，如果不能达到，则不进行股权收购。万科需要控制股权收购发生的工商变更登记手续。股权变更登记完成前不付款，或者只支付部分款项，但支付比例不应超5、过30%，而且合作方应当提供相应的担保。1.2.3 收购非项目公司方式 土地使用权在合作方持股的非项目公司（即该公司名下还有其他房地产项目甚至还有房地产之外的业务），万科收购该公司股权的方式。万科在收购前，需要合作方对该公司进行资产剥离、债务清偿等，使该公司达到万科股权收购的基本条件，不能达到的，不收购。一般不提倡采取此种股权收购方式，必须采取的，除完成上述规定的事项外，合作方必须提供项目土地使用权抵押、将其在该公司的股权质押等担保。在股权完成工商变更登记之前，不付款项或者只付20%的应付款项，但合作方必须提供等额担保。1.2.4收购非项目公司方式，被收购公司必须满足的股权收购条件土地使用权在6、被收购公司名下，否则，需要将土地使用权变更到被收购公司名下；资产、负债限于合作项目及项目用地本身，若有合作项目及项目用地之外的资产、负债，如其他房地产项目的资产、负债或者其他非房地产项目的资产、负债，应当由合作方进行资产剥离、清偿债务；股权结构简单，如存在多个股东，应当由合作方进行股权清理，将股东数缩减到2-3个；项目没有与他人合作过，如果项目已经与他人合作过，则土地方需要依法解除原合作关系，不能解除合作关系或者原合作方对土地方解除合作关系有争议的，不作为收购对象；项目尚未开发销售，如项目已经开发销售的，不宜作为收购对象；土地证没有抵押，如果存在抵押，需要由土地方负责解除土地抵押关系；没有未清7、偿债务。如果被收购公司存在到期未清偿债务，需要由合作方清偿，存在未到期债务，需要合作方提前清偿，万科不采取承担债务的方式收购股权；或有负债风险能够有效控制，按本指引的方式，或有负债可以得到有效控制；否则，不宜作为被收购对象。1.2.5 股权收购模式的基本原则被收购公司具备股权收购基本条件原则被收购公司不具备收购股权收购基本条件的，合作方要通过资产剥离、股权清理、债务清偿等方式使被收购公司达到股权收购的基本条件，不能达到则不收购。优先收购新设项目公司模式原则1.2.6 股权收购的优缺点1）优点手续简单。一般只需签订股权转让协议并办理股权转让的变更登记手续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）8、,不涉及土地使用权的过户及建设手续的更名等手续；费用节省。无须缴纳土地使用权转让契税、交易费。开发快捷。无需再另行成立房地产公司。2）缺点债务风险特别是或有负债风险难以控制。需要通过约定项目公司在收购前的一切债权债务均要由原股东负责清理、承担并应提供相应的有效担保，或留下一定比例的转让金作为保证金等方式尽可能降低风险。1.3 项目收购的一般流程1.3.1并购意向书应主要签订什么内容？（1）明确并购标的（2）被收购方提供资料和信息约定条款（3）费用分摊条款。律师费、律师事务所的费用（4）计价方式（5）进度安排（6）排他协商条款（7）诚意金条款（诚意金不是定金）（8）意向书终止（解除）条款（9）争9、议解决条款（10）法律适用条款（涉外时）（11）保密的条款1.3.2诚意金条款的补充（1）不能把诚意金写成定金。（2）不能把诚意金支付给对方（3）诚意金打入银行共管账户（该账户应争取到收购方名下，如果放在被并购方名下，则不能对抗法院的执行）2.尽职调查的重点内容 2.1 项目并购您应该关注尽职调查哪些重点内容？2.2 尽调未到主管部门审查原件 2.3 尽调报告未进行法律评价和提出建议 2.4 未到项目现场进行核查 确定对收购决策产生影响的信息和数据；发现可能阻碍企业运营的因素或导致交易破裂的因素；调查可能影响交易价格的重要问题或谈判的关键点；发现潜在的法律责任；确定是否存在需征得第三方同意的事10、项；其他问题。地产收购尽职调查的种类2.1 项目并购您应该关注尽职调查哪些重点内容 目标公司 转让方基本情况 核心资产 尽职调查的程序和方法 尽职调查报告2.1 项目并购您应该关注尽职调查哪些重点内容 人行的贷款信息查询 工商查询股权状态 产权交易中心查询资产状态 诉讼及被执行信息查询 图纸查询 资产状态目标公司目标公司合法设立存续情况、资质目标公司股权结构、股东出资情况目标公司章程审查（反收购条款、决议程序）目标公司各项财产权利（开发项目、其他）目标公司主要合同（与地产项目有关、其他）目标公司债权债务文件（含担保）涉及诉讼、仲裁、行政处罚劳动人事事宜其他转让方基本情况核心资产尽职调查的程序和11、方法信息整合补充调查3.房地产项目并购的主要疑难问题 3.1 签约主体问题 3.2 或有债务的处理问题 3.3 人保和物保并存时担保权行使规则 3.4 土地闲置问题 3.5 瑕疵出资股东的股权问题 3.6 未经其他股东过半数同意的股权转让合同的效力问题 3.7 工程结算报告争议问题3.1 签约主体问题 土地使用权或在建工程有可能被原股东多次抵押，也有可能被原股东的债权人查封，或者是存在租赁权、地役权等权利瑕疵。审核房地产产权证内是否标注有他项权利的登记，并到房地产管理部门核实产权证的真伪 产权状态承诺函或抵押担保合同 股权本身存在质押担保等第三人权利，对在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事12、和管理人员的权利、清算剩余财产分配权等各项权能的限制，股权转让方未缴足出资因而不具有完整的股东权利等。采用出让方股东债务承诺的形式，并签署抵押担保合同3.2 或有债务的处理问题 包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等。采用出让方股东债务承诺的形式，并签署抵押担保合同；延期支付3.3 人保和物保并存时担保权行使规则 被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权情形的，债权人应当按照合同约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。包含三种情况：（1）按照合同约定实现债权，即如果当13、事人在担保合同中约定了担保人承担责任的顺序，则债权人应当受该约定顺序的约束；（2）没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，而后在不能完全受偿范围内再向保证人主张，即保证人仅对物的担保以外的债权额承担保证责任；（3）如果是第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，债权人可以选择行使保证债权或担保物权。3.4 土地闲置问题 超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权（不可抗力、政府原因除外）。措施：（1）向主管部14、门打报告，是因什么原因导致未动工，让他给我们一个批复；（2）采用出让方股东债务承诺的形式，并签署抵押担保合同3.5 瑕疵出资股东的股权问题 认缴制下对于认缴而尚未实缴的股权是否可以转让？股东持有的股权份额是按照股东认缴的出资额来确定的。股东即便尚未出资就将股权转让出去，是依据其认缴的出资额来确定股权转让的份额。只是股权转让作价时要考虑未出资的情况。认缴出资人根据公司章程已经取得股东资格，至于是否实际缴纳，属于履行出资义务的范畴。因此该股东享有股东权利，该权利可以转让，但合同中应约定出资义务由谁如何履行。建议增设：待缴股本账户，明确股东的认缴出资的缴付义务 借：其他应收款股东 贷：待缴股本3.515、 瑕疵出资股东的股权问题 最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）第二十二条规定，当事人之间对股权归属发生争议，一方请求人民法院确认其享有股权的，应当证明以下事实之一：（一）已经依法向公司出资或者认缴出资，且不违反法律法规强制性规定；（二）已经受让或者以其他形式继受公司股权，且不违反法律法规强制性规定。依此规定，不论原始股东是否出资到位，只要获得股东会决议通过，并在工商部门登记，受让人取得股东资格。没有如实出资（未出资或出资不足）的股权转让后，出 资责任谁来承担 依据中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）第十八条规定，出资不实的股权转让后，原始股东和受让人都有出资义务，之16、后原始股东和受让人之间清理债权债务关系。认缴资本的税收问题 零投资建议按照代缴股本的金额计缴印花税 根据国家税务总局公告2014 年第67 号确定个人股东转让股权的所得税时，根据后续出资义务约定确定扣除原值：如果后续出资义务由受让方承担，应以转让方的实际出资为基础确定收入额和扣除原值；如果后续出资由转让方承担，则转让方需要在转让前缴足认缴资本，应以此为基础确定收入额和扣除原值。认缴资本的税收问题 财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知（财税2008121 号）规定，为规范企业利息支出税前扣除，加强企业所得税管理，根据中华人民共和国企业所得税法第四十六条和中17、华人民共和国企业所得税法实施条例第一百一十九条的规定，在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业接受关联方债权性投资与其权益性投资的比例，金融企业为51；其他企业为21。目前，关联方融资情况越来越多，企业权益性投资越小，债权性投资越大，允许税前扣除的利息按比例计算后，企业按照发生额支出利息费用，存在企业所得税风险。认缴制下，当注册资金不到位影响税额计算。认缴资本的税收问题 国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复（国税函2009312 号）18、的规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实际缴纳的资本额与在规定期限内应缴资本额的差额（即在“待缴资本”科目中的金额）应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。认缴资本的税收问题 国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干问题的通知（国税函201079 号）规定，企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。由于19、企业在设立及经营中注册资本与留存收益之间的比例会影响股权转让缴纳所得税的大小。财政部、国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知（财税200960号），注册资本的大小会影响到资产计税基础的计算，进而影响清算所得应纳税额的大小。解除未出资或出资不足股东资格的法定程序 未如实出资、未转让的原始股份 依据最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）第十七条规定，适用“有限责任公司的股东未履行出资义务或者抽逃全部出资，经公司催告缴纳或者返还，其在合理期间内仍未缴纳或者返还出资，公司以股东会决议解除该股东的股东资格，该股东请求确认该解除行为无效的，人民法院不予支持”。原始股20、东的发起人之一未出资，其他发起人是有连带责任的，公司直接以股东会决议解除未全面履行出资义务股东的资格，程序合法。若股东失踪，经其所在公司催告缴纳，其合理期间内仍未缴纳，所在公司以股东会决议解除未出资股东的股东资格，该解除行为应认定有效。解除未出资或出资不足股东资格的法定程序 未如实出资，转让后的股份 依据最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）第十八条规定，“有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求21、前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。受让人根据前款规定承担责任后，向该未履行或者未全面履行出资义务的股东追偿的，人民法院应予支持。但是，当事人另有约定的除外”。股份转让后，涉及该股份未如实出资纠纷的，股东会决议后公示催告解除股东资格，无效，公司不能直接以股东会决议解除股东资格，应该起诉至法院。3.6 未经其他股东过半数同意的股权转让合同的效力问题 有限责任公司的股东要转让股权，需经过其他过半数的股东的同意，如果没有走这个程序，股权的转让的合同是否有效？最高人民法院有三种观点：一种观点，认为效力待定的合同；一种观点，认为是附履行条件合同；第三种观点，是大多数法官的观点，认为是完全有效22、的合同，如果一方不履行合同的话，要承担相应的违约责任。3.7 工程结算报告争议问题 建设工程施工发包与承包计价管理办法16条：发包方应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的，竣工结算文件视为已被认可。最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第20条：当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。4.并购流程的核心控制事项 时点数问题 承债式并购 付款的节点控制 4.并购流程的核心控制事项工商变更与交割 交割清单的问题 股权变更日、交割基准日与清算基准日23、的问题 或有负债的避免问题 转让方拒绝工商变更或交收的问题5.并购估值 5.1 常见的估值方法：资产价值法 现金流折现估价法（7.5%，8.5%，9.5%，10%）相对价值法 实物期权法 剩余收益法 5.2 价值调整（对赌协议的定价和价值）7.项目并购后的运营监管重点 7.1 重点监控的项目内部事项 7.2 印鉴和重要物品的管理 7.3 资金支出监管 7.4 项目收入监管 7.5 合同监管 7.7 工程监管 7.8 会计监管 7.9 监管报告制度7.1 重点监控的项目内部事项 项目投资预算调整和工期进度计划调整纳入董事会或股东会审批范围。资金支出方面：防套用、挪用资金，防列支与项目公司无关的支24、出；销售方面：防止销售合同、发票已签章但销售款未汇入监管账户，并且现场监管人员需对监管账户余额进行重点监控；合同签订方面：防止签订与本项目实际工作无关的合同，防止签订会产生或有支出事项的合同；工程进度方面：在异常情况发生时，应及时查明原因，并及时汇报。7.2 印鉴和重要物品的管理 项目公司公章和财务专用章、银行预留印鉴的财务专用章和法定代表人名章（包括相当于以上印鉴功能的网上银行U盾）原则上应分开保管，现场监管人员应要求项目公司分别指定专人与其共同管理。监管印鉴应由项目公司指定人员和现场监管人员共同监督使用。使用印鉴时，须登记印鉴使用登记簿，项目公司指定人员和现场监管人员须在印鉴使用登记簿上签25、字确认。现场监管人员用印前应以项目公司内部有效审批流程记录为用印申请受理依据，并取得该记录的复印件，必要时还应复印相关用印文件留存。对外出具加盖项目公司公章的各种证照、身份证件、财务报表等资料的复印件，均应在复印件上加注“仅限于【】事项（项目）使用”等字样。7.3 资金支出监管 现场监管人员负责全方位监控项目公司全部银行账户资金、现金和票据等，遇有异常情况立即向项目管理部门汇报。自合作协议签订后【十】日内，项目公司应报审以下材料：房地产项目投资预算、按月度进行的现金流量测算、房地产项目工程进度计划。项目公司（或其关联方）提供的房地产项目投资预算总额与总投预算承诺函中（若无，则参考尽调中的数据）26、各方确认的投资总额差额应不超过10%，现金流量测算应满足资金退出的流动性安排。根据资金用途、金额是否与项目投资预算和项目工程进度相匹配，对项目公司的资金支付申请进行审批。7.4 项目收入监管 项目达到可售条件时，应重点清查现金存款账户、收款账户和各银行按揭账户，包括但不限于开户行、开户名、账号、预留印鉴、U盾、密码等。实现销售收入后，应当对项目各银行账户进行重点监管。项目公司应报审总体销售计划，并提供全部可售房源情况，包括但不限于楼栋号、单元号、单个房屋编号、户型、单套房屋的面积、售价以及总体拟销售面积等。应加强现金管理。房屋销售合同中约定以现金形式支付房款的，需监督该笔现金是否于一个工作日内27、存入监管账户，绝对禁止项目公司坐支销售回款。要定期统计已签署销售合同的房屋销售情况，并与网签核对，及时掌握项目公司的整体销售进度和收入情况。对于首付款及按揭销售款，要督促应收款项的回款进度。重点关注项目公司销售周报和网签面积或金额不一致的情况。7.5 合同监管 梳理项目公司已签订的重要合同，对合同执行情况、工程建设情况和累计已付款项进行归纳整理，形成合同台帐。标的额在100元以上的合同，项目公司需出示合同正本，提供该等合同复印件办理付款。重点监控工程类合同的签订、变更和实施情况，包括但不限于土地使用权出让合同、工程类合同、销售类合同、融资类合同及其他对公司或资金有重大影响的合同。定期检查工程形28、象进度与建设计划、资金支出计划的匹配情况、总包合同、分包（供）合同执行情况、工程报量、工程结算情况。对外签订的合同，应满足以下条件：内容应明确、完整，必须合法合规，不能留有空白；合同价款需明确约定，付款条款、进度、条件必须合法、合理、可行；合同履行时间及履行方式、程序需明确约定；合同纠纷处理方式需明确约定；资金合同的标的额在预算额度内，合同约定的资金支付进度在月度现金流量测算以内；符合实际经营需要，不能有悖于行业惯例；不能导致或有负债；不能有其他影响项目公司正常经营、危害投资资金安全的情形。7.7 工程监管 工程监管的内容包括但不限于：每月或每周的工程形象进度、施工进度计划，以及相对的资金支出29、匹配情况；总包合同、分包合同或甲供材合同的签订及执行情况；工程报量，及其与工程形象进度的匹配程度；工程结算情况。重点复核合同、招投标资料、工程量清单、报量资料和工程结算资料是否有虚假或严重不实或有重大遗漏以抽逃款项。7.7 工程监管 编制施工进度月度报告：进度执行情况综合描述；实际施工进度图；工程变更，调整情况；进度偏差状况和原因；解决问题的措施；计划调整意见；施工方向项目公司报送的上月施工报量材料，施工方报量中含有施工材料的，需明确材料进出情况；监理月度报告。8.并购融资和支付手段 8.1 我国并购融资的主要方式 8.2 并购支付方式：现金、股票、资产、混合8.1我国并购融资的主要方式 银行30、贷款：常规贷款和并购贷款 企业债券：企业债券和公司债券 公开发行股票：普通股和优先股 股权置换 权证 转债 卖方融资（延期支付）杠杆收购 信托类融资（信托计划、专项资管计划）8.2并购支付方式 资金换股权、资产换股权、股权换股权、混合结构。财税2014109号：被收购股权（或全部资产）的比例调整到不低于被收购企业全部股权（或全部资产）的50%；股权支付金额占比不低于85%。证监会：借壳同时不允许做配套融资对资产方来说借壳本身不会直接带来资金，少了一个利益调节机制。上市公司原控股股东、实际控制人及其控制的关联人应当公开承诺，在本次交易完成后 36 个月内不转让其在该上市公司中拥有权益的股份”资产31、方可以先现金收购控股权（买壳），再借壳洗壳（通过借壳审核、处置原资产）；借壳方需要有很高的现金筹集能力。要求其他新进股东必须锁定2年的规则，PE投资人的借壳积极性会受到一定抑制。9.并购中税收筹划 9.1 并购主要涉及哪些税收？9.2 资产收购和股权收购哪个税负更低？9.4 如何开展并购重组的税收筹划，降低并购税收成本？9.1 并购主要涉及哪些税收？增值税、营业税、土地增值税、所得税、契税、印花税;我国资本性交易的税收政策9.1.1 我国资本性交易的税收政策非货币性资产对外投资的税收规则体系企业所得税（不考虑非居民企业）：关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税【2009】59号）关32、于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告（国家税务总局公告2015年第48号）关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告（国家税务总局2014年底29号公告）关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知（财税2014109号）关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知（财税2014116号）关于非货币性资产投资企业所得税有关征管问题的公告（国家税务总局公告2015年第33号）关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告（国家税务总局公告2015年第40号）国家税务总局关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告（国家税务总局公告2015年第48号）9.1.1我国资本性交易的税收政策 33、个人所得税：股权转让所得个人所得税管理办法（试行）（国家税务总局公告2014年第67号）关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知（财税201541号）关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告（国家税务总局公告2015年第20号）关于个人投资者收购企业股权后将原盈余积累转增股本个人所得税问题的公告(国家税务总局公告2013年第23号）9.2 9.2 股权收购溢价的税筹方案股权收购溢价的税筹方案（1）转让方需缴纳的税费（2）受让方需缴纳的税费9.2 9.2 股权收购溢价的税筹方案股权收购溢价的税筹方案 交易总价拆分法交易总价拆分法 拆分为股权转让款（平价转，与原注册资本数额相同34、）+收购方（新股东）对目标公司的借款 由目标公司利用收购方提供的借款归还原股东对目标公司的借款本息的方式，帮助原股东取得实质的转让款（原股东取得的借款本息实质为溢价款）；9.2 9.2 股权收购溢价的税筹方案股权收购溢价的税筹方案 偿还股东借款及利息 通过收购方借款给目标公司，然后归还原股东借款及利息从而套出股权收购款。该方式以目标公司存在应付原股东借款为前提（可通过做账形式实现）。也可以加大利息，但需注意利息收入的增值税和所得税处理问题。在具体谈判中，应核实目标公司应付原股东借款数额，从而将借款数额“匹配”到股权收购溢价款中。如原股东对目标公司的借款本息与实际溢价款金额差异较大，则可以同时搭35、配以成本或费用形式转出溢价款的方法。9.2 9.2 股权收购溢价的税筹方案股权收购溢价的税筹方案 交易总价拆分法交易总价拆分法 将交易总价拆分为股权转让款（平价转，与原注册资本等额）和前期工作委托费用 由收购方（新股东）以借款形式注入到目标公司后，目标公司以前期工作费用、更新项目立项申报费用、拆迁补偿、清租费用等名目支付给原股东或原股东的关联方（该类费用实际上属于溢价款）。9.2 9.2 股权收购溢价的税筹方案股权收购溢价的税筹方案 成本或费用形式转出“借款给目标公司，通过建安成本、拆迁费用、前期拆迁补偿等形式实现溢价收购款的转出。个人股东的可行性较高；法人股东，如该法人自身并无亏损，对于如此36、大数额的拆迁补偿款，其亦需缴纳相应补偿款25%的企业所得税。9.3 9.3 增资后股权转让的交易方案设计增资后股权转让的交易方案设计 （1）增资方需缴纳的税费）增资方需缴纳的税费（2）股权转让方）股权转让方/退出方需缴纳的税费退出方需缴纳的税费（3）税筹重点：股权转让方）税筹重点：股权转让方/退出方取得增资退出方取得增资款的路径设计款的路径设计 偿还股东借款及利息 成本或费用形式转出（如委托拆迁费用）以往来款形式转出后坏账处理 购买金融或理财产品后作亏损处理 做成长期投资后作亏损处理9.4 9.4 资产收购的税筹方案资产收购的税筹方案 转让方和受让方需缴纳的税费 以拆迁补偿代替土地以拆迁补偿代37、替土地/房产转让房产转让（1）被拆迁方需缴纳的税费（2）拆迁方需缴纳的税费 资产剥离后转让股权的交易方案设计资产剥离后转让股权的交易方案设计9.5 同一控制下资产划转至目标公同一控制下资产划转至目标公司后转让股权的交易方案设计司后转让股权的交易方案设计 同一控制下资产划转需缴纳的税费同一控制下资产划转需缴纳的税费 目标公司股权转让需缴纳的税费目标公司股权转让需缴纳的税费9.6 以不动产出资入股后转让股权以不动产出资入股后转让股权的交易方案设计的交易方案设计 不动产出资入股需缴纳的税费：不动产出资入股需缴纳的税费：增值税增值税 土增税：非对非、非对房、房对非、房对房土增税：非对非、非对房、房对非38、房对房 所得税所得税 契税契税 印花税印花税 股权转让需缴纳的税费股权转让需缴纳的税费 9.7 资产收购和股权收购哪个税负更低？所有类型的股权转让，股权对应的资产都无需作销售处理，房屋、土地等无需办理过户手续，股权转让方可避免货劳税、所得税、土地增值税和契税等财产税；资产转让则不同，只有构成业务分部或资产组以上才可以不交增值税和营业税，除型资产收购外必需计缴资产转让的所得税，房产、土地等要办理过户手续，比之股权收购来说需要交纳契税 资产收购与股权收购的替代筹划 根据会计恒等式“资产=负债+所有者权益”，仅从数量指标分析，可能存在这样的情况：从资产角度测算，收购资产占比低于50%，但从股权角度39、测算，收购股份占比已经超过50%，在股权支付比例相同的前提下，可以通过资产收购与股权收购的选择，为适用特殊性重组创造条件。对于不符合特殊性税务处理的资产收购或股权收购，分步重组策略是必要的选择。可以在重组之前，将部分资产剥离，或将部分股份转让，给下一次重组创造条件，这可能涉及公司的分立。国有土地使用权收购的筹划 某上市公司A于2006年取得一地块，支付土地出让金及相关费用2.27亿元。该上市公司于2008年1月与其控股的公司B共同出资成立了销售公司F，注册资本1000万元。其中，A公司出资900万元，占注册资本的90%；B公司出资100万元，占注册资本的10%。2009年5月8日，A、B两公司40、和武汉某地产公司C三方共同签署了F公司的“增资协议书”，A公司以土地使用权作价2.1亿元（账面价值1.93亿元，评估价为2.4亿元）认缴新增出资，C公司以货币资金0.8亿元认缴新增出资。增资完成后，F公司的注册资本由0.1亿元增加到3亿元。其中，A、B、C三公司的持股比例分别为73.00%、0.33%和26.67%，A公司用于出资的土地使用权已过户到F公司。2009 年7月15日，A、B、C三公司签署了“F公司股权转让协议”，A、B两公司将所持F公司共计53.33%的股权作价2亿元转让给C公司，转让完成后A公司和C公司持股比例分别为20%和80%。本次股权转让交易价格以F公司2009年6月3041、日经审计净资产账面价值3亿元为依据，经A公司与C公司协商确定。国有土地使用权收购的筹划（1）税收筹划目的 A公司先将拟转让的地块以对外投资的形式，注入其全资子公司F；然后将其持有F的大部分股权转让给F的其他股东，在短时间内将地块套现，还可保持继续分享地块开发项目的后续利润的权利。一连串的交易安排主要目的是规避地块转让过程中需要缴纳的营业税和土地增值税。（2）分税种分析 营业税 根据财税2002191号财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知的规定，无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。国有土地使用权收购的筹划42、 土地增值税（应根据财税【2015】5号文）根据财税字199548号和财税200621号文的规定，以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税。由于F公司不属于房地产开发公司，继续适用房地产对外权益性投资暂免征收土地增值税的待遇。企业所得税（应根据财税2014116号、国家税务总局公告2015年第33号）根据国税函2008828号文的规定，企业以非货币资产对外投资应视同销售处理，确认投资资产的转让所得或损失，A公司确认0.17亿元（2.1-1.93）所得，可以分5年分期均匀计入相应年度的应纳税所得额。国有土地使用权收购的筹划（43、3）筹划效果 A公司与地块的购买方C公司提前商定布局，A公司以地块2.1亿元、C公司以货币资金0.8亿元共同投资到F公司，A公司不需要缴纳营业税和土地增值税；再将所持有的大部分股权转让给C公司，套现土地使用权，也不需要缴纳营业税和土地增值税。A 公司通过先投资、再转让投资所获得的股权，不仅变现了土地使用权，还规避了直接销售土地使用权所需要缴纳的营业税和土地增值税。C公司将F公司进行变更登记为房地产开发公司，补交土地出让金0.5亿元变更土地的性质为商住用地，开发项目土地增值税清算时，不考虑契税，按照2.6亿元（2.1+0.5）作为取得土地使用权的金额。我国部分省市规定，凡是地块转让上一环节免征土44、地增值税的，只能按照土地出让金收据上注明的金额确定。该案例中，则可以按照2.77亿元（2.27+0.5）确定。（4）税收筹划风险 A公司在2009年5月将土地作价对外投资，7月就将所获得的被投资公司的股权转让，避税目的明显，有可能招致税务部门的稽查。国有土地使用权收购的筹划 国有土地使用权收购，收购方需要根据收购后土地的开发利用方式和开发项目的预计售价，分别测算不同收购方案和不同收购价格对收购环节和二次转让环节的土地增值税、企业所得税的影响，杜绝顾头不顾尾的单环节筹划。9.7.1目标公司估值和收购总价的分配 假设目标公司的公允价值为A，购买目标公司股票的价格为P（股票价格是公司价值最好的替代）45、,目标公司的负债为L（由收购方承担），目标公司适用所得税税率为t，目标公司总资产按照税法确定的资产净值为B,目标公司可抵补亏损为N。理论上可以通过以下公式推定目标公司的价格：APLt（ABN）APLt（BN）（1-t）上述公式中，t（AB）表示收购方在目标公司的资产出售缴纳的所得税，构成收购总价A的一部分。9.7.1目标公司估值和收购总价的分配 在实务中，非上市公司的估值一般需要参照同类上市公司股票价格，经调整后确定P的值，P的值确定后可以确定收购的总价A。在A确定的基础上，收购方可以根据以下公式确认单项资产的计税基础：单项资产的计税基础A可辨认单项资产公允价值收购资产的公允价值 在进行收购总46、价分配时，从获取货币的时间价值分析，流动性资产多分配收购总价要优于向非流动性资产的分配。相对于流动性资产能在短期内收回，非流动性资产往往需要通过折旧摊销等方式，在使用该类资产的期间分期收回；按照我国税法的规定，商誉资产不能摊销，在可能的情况下，应尽量减少商誉价值在估值中的占比。9.7.2 应税资产收购与应税股权收购的无差异分析 9.7.2.1 被收购方股东的无差异售价分析 9.7.2.2 收购方的无差异收购价格分析9.7.2.1被收购方股东的无差异售价分析 在应税资产收购中，假设目标公司清算缴纳清算所得税后的剩余资产（也可以称为清算收益）为X，目标公司股东的股权计税基础为S，目标公司股东在应税47、资产出售中的税后现金量为Qa,公司适用所得税税率为tc，个人股东适用资本利得税税率为tcg，则有：Qa=X-(X-S)tcg=X(1-tcg)+Stcg (9.1)假设购买目标公司净资产的收购价格为Pa,目标公司资产的计税基础净值为R,则有：X=Pa-(Pa-R)tc=Pa(1-tc)+Rtc (9.2)联立公式（8.1)和(8.2)，可以整理得出：Qa=Pa(1-tc)+Rtc(1-tcg)+Stcg (9.3)9.7.2.1被收购方股东的无差异售价分析 假设应税股权收购结构中，支付给目标公司股东的税前价格为Ps,目标公司股东在应税股票出售中的税后现金流为Qs,则有：Qs=Ps-(Ps-S)48、tcg=Ps(1-tcg)+Stcg (9.4)令Qa=Qs，给定应税资产收购中目标公司净资产要求的价格Pa，就能求出应税股权收购目标企业股东要求的税前价格Ps。整理化简后，得到以下表达式：Ps=Pa(1-tc)+Rtc (9.5)9.7.2.1被收购方股东的无差异售价分析【例2】甲公司总资产账面价值100万元，评估价值100万元。甲公司个人股东持有甲公司全部股权的计税基础100万元，持有时间已超过1年。假设甲公司没有任何税收特性，也没有负债。乙公司愿以1000万元购买甲公司的资产。tc=25%，tcg=20%。乙公司收购的资产不考虑残值，用直线法计提折旧。甲、乙两公司的资金成本为10%，（P49、/A，10%，10）=6.1446。9.7.2.1被收购方股东的无差异售价分析（1）应税资产收购的Qa 为：Qa=Pa(1-tc)+Rtc(1-tcg)+Stcg=1000(1-25%)+10025%(1-20%)+10020%=640(万元)（2）应税股权收购无差异的Qs为：Ps=Pa(1-tc)+Rtc =1000(1-25%)+10025%=775(万元)Qs=Ps(1-tcg)+Stcg=775(1-20%)+10020%=640(万元)上述分析表明，被收购方股东以1000万元的价格出售净资产所取得的税后现金，与以775万元的价格出售股权所取得的税后现金没有差异。9.7.2.2 收购方50、的无差异收购价格分析 假设购买方支付的目标公司股权的价格为As,收购方应税股权收购的税后成本ATCs。在应税资产收购中，购买方收购目标公司净资产支付的税前价格为Aa,目标公司收购前净资产计税基础为B，收购溢价直线法折旧或摊销的期间为n,购买方的资金成本为i，（P/A,n,i）为年金现值系数，公司所得税税率为tc，收购方应税资产收购的税后成本ATCa,则有：ATCaAa(Aa-B)n（P/A,n,i）tc (8.6)9.7.2.2 收购方的无差异收购价格分析 当ATCsATCa时，给定应税股权收购的支付价格，就可以得出购买方在应税资产收购中支付的最高价格。假定购买方在股权收购中支付的价格和目标公51、司的要价相等。则可以公式8.5解出公式8.4中的Ps，则有：PsATCsATCaAa(Aa-B)/n（P/A,n,i）tc 整理后，就可以得出如下表达式：Aa PsB（P/A,n,i）tc/n/1-（P/A,n,i）tc/n (8.7)9.7.2.2 收购方的无差异收购价格分析 使用【例2】的数据，可以得出：Aa775100（P/A,10,10%）25%/10/1-（P/A,10,10%）25%/10=897.51（元）上述计算结果的含义是，购买方在应税股权收购中支付775元，与在一项应税资产收购中支付897.51元是无差异的。Qa=Pa(1-tc)+Rtc(1-tcg)+Stcg 将Pa=852、97.51代入上式，即可求出目标公司股东的税后所得 Qa=897.51(1-25%)+10025%(1-20%)+10020%=578.51（元）与775元的应税股权收购相比，目标公司股东的税后所得要少196.41元（775-578.51）。据此可以得出结论，购买方应该采用应税股权收购，能实现双方利益共赢。9.8 合并的筹划 以企业合并方式取得目标资产的交易方案设计以企业合并方式取得目标资产的交易方案设计（1）合并过程需缴纳的税费）合并过程需缴纳的税费（2）股权转让需缴纳的税费）股权转让需缴纳的税费 9.9分立的筹划 公司分立的筹划，需要根据股东的不同利益诉求和税收偏好，按照无差异分析方法，确53、定最优的分立方案。通过公司分立，将企业的内部交易外部化，有可能获取货劳税对冲的好处，如增加进项税的抵扣，减少销售额，减少消费税支出等。9.9分立的筹划【例3】2013年7月5日，甲公司根据企业发展战略的需要，决定将其下属子公司乙的已办理房产证的商场剥离出去，单独成立专业商业管理公司经营该商场，新成立的商业管理公司的股权直接上移至甲公司。商场决算总造价3.5亿元，评估价值6亿元。甲公司的主管税务部门提出以下两个方案。方案一：乙公司以商场投资成立新公司，乙公司再转让所持有的新公司股权给甲公司；方案二：乙公司采取存续分立的方式，将商场分立到新公司，并将新公司股权转移给甲公司。9.9分立的筹划 分析：54、1.方案一的涉税分析（1）营业税。根据财税2002191号文的相应规定，乙公司以商场投资成立一个新公司，无需缴纳营业税，将来转让新公司股权时，也不缴纳营业税。（2）土地增值税。根据财税字199548号文和财税200621号文的规定，甲公司为房地产公司，将商场投资成立公司的行为应缴纳土地增值税。9.9分立的筹划（3）企业所得税。根据企业所得税法实施条例第二十五条的规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。乙公司以商场对外投资成立新公司55、，需要计缴商场投资环节的企业所得税。（4）契税。根据契税暂行条例实施细则第八条（一）的规定，以土地、房屋权属作价对外投资，或以入股方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税。所以，乙公司以商场对外投资，应视同土地使用权和房屋建筑物转让征收契税。根据财税20124号文的规定，在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。乙公司股权转让环节，甲公司无需缴纳契税。9.9分立的筹划（5）印花税。根据印花税暂行条例实施细则第五条的规定，产权转移书据是指单位和个人产权的买卖、继取、赠与、交换、分割等所立的书据。所以，以土地使用权、房屋建筑物等作56、价对外投资，涉及产权从投资方转移到被投资方，应按投资双方约定的土地使用权和房屋建筑物等的价格，按产权转移书据缴纳印花税。综上分析，方案一仅能回避营业税，提前投资可减少部分契税。9.9分立的筹划 2.方案二的涉税分析（1）营业税。根据国家税务总局公告2011年第51号的规定，公司分立不属于营业税的征税范围，无需计缴商场分立环节的营业税。（2）土地增值税。根据土地增值税暂行条例的规定，土地增值税的征收范围为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入。企业分立涉及的土地所有权转移不属于土地增值税征税范围，并非被分立企业将土地转让给新成立企业，而是被分立企业的股东将该资产换股，因此，企业分立57、涉及的土地转移不征收土地增值税。9.9 分立的筹划（契税应根据财税【2015】37号）（3）契税。根据财税20124号文的规定，自2012年1月1日至2014年12月31日期间，企业、事业单位改制重组等涉及的契税政策如下：公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。（4）印花税。根据财税2003183号文的规定,以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。合并包括吸收合并和新设合并，分立包括存续分立和新设分立。9.9 分立的筹划58、（5）企业所得税。根据财税200959号文及国家税务总局公告2010年第4号的规定，只要分立出去的企业股权在连续12个月内，与乙公司的股权结构保持一致，则乙公司和分立公司可以适用特殊性性税务处理，无需确认资产分立环节的损益。待分立完成后12个月以后，再由甲公司收购乙公司持有的分立公司股份。方案二完全回避了营业税、土地增值税、契税，印花税，暂缓交纳企业所得税。分析结论，建议采用新设分立方式。10.合作开发（一）一方出地一方出钱共同设立项目公司的情况（一）一方出地一方出钱共同设立项目公司的情况 1.出地方以不动产出资入股涉及的税费 2.物业分配回股东涉及的税费 3.项目公司完成物业销售后将股息、红59、利/股权投资收益分配给股东所涉的税费（二）一方出地一方出钱（出钱方不入股），双方（二）一方出地一方出钱（出钱方不入股），双方合作建房合作建房 1.合作建房的认定 2.一方出地一方出钱合作建房的法律和财税逻辑 3.法释20055号10.合作开发营业税问题解析 10.1不成立合营企业的税务处理（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。10.2成立合营企业的税务处理（1）利润分配式 （2）收入提成式 （3）提取固定利润式 （4）按比例分房式 10.3将正在开发的土地与别人合作开发应避免的方式 10.4如何理解“一方提供土地使用权”的具体含义 10.5开发企业吸60、收他人资金合作建房如何计缴营业税10.1不成立合营企业的税务处理 国税函1995156号 十七、问：对合作建房行为应如何征收营业税？答：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生61、了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。注意事项：合作双方分得的房屋对外出售，清算时按照旧房办理土地增值税的清算。10.1不成立合营企业的税务处理 （二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，62、租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。10.1不成立合营企业的税务处理国税函20051003号 海南省地方税务局：你局海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示（琼地税发200557号）收悉。经研究，批复如下：鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方63、，未发生中华人民共和国营业税条例规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（国税发1995156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。10.1不成立合营企业的税务处理 对于“以物易物”中土地使用权和房屋所有权相互交换，在现有土地使用规划基础上，在改征增值税后，建议在签署合作开发协议时，按照土地的评估价格预征出地方的增值税。出地方可以向出资方开具增值税专用发票。项目开发的进项税发票全部开给出资方立项的项目。实际中没有没有土地，批规划难办。可以预见营改增后这种合64、作开发模式将被合营式所取代。10.2成立合营企业的税务处理 该部分政策可以平移至增值税 第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：（一）房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。10.2成立合营企业的税务处理该部分可平移至增值税（二）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的65、一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。（三）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。10.2成立合66、营企业的税务处理该部分可平移至增值税 收取固定利润涉及的营业税 国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复（国税函【1997】第490号）根据营业税税目注释的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按服务业税目中租赁业项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按转让无形资产税目征收营业税。10.2成立合营企业的税务处理该部分可平移至67、增值税 收取固定利润涉及的房产税 国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复（国税函发1993368号）一、对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据中华人民共和国房产税暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。10.3将正在开发的土地与别人合作开发应避免的方式 以国税函【1995】156号和国税函20051003号为尺度操作，避免以下三种方式（1）甲方提供土地使用权，68、乙方提供资金，以甲方的名义进行合作建房。建成后按照约定比例进行分配。（参照国税函20051003号，是否属于合作建房）（2）甲方提供土地使用权，乙方提供资金，以乙方的名义进行合作建房。建成后按照约定比例进行分配。（3）甲方提供土地使用权，乙方提供资金，以乙方的名义进行合作建房。一定期限后（若干年），乙方将土地使用权连同建筑物归还甲方。10.4 如何理解“一方提供土地使用权”的具体含义 土地权属的清晰完整即可 划拨用地需要通过招拍挂变性补缴土地出让金10.5 吸收他人资金合作建房如何计缴营业税（增值税）一看 合营式还是合伙式 二看 分配方式 三看 协议条款11.合作开发土地增值税问题解析 11.69、1 什么样的合作建房免征土地增值税 11.2 约定分房如何分税11.1什么样的合作建房免征土地增值税 1992年2月14日，城镇住宅合作社管理暂行办法：组织往宅合作社，合作建房；城镇住宅合作社管理暂行办法.doc。1994年7月5日，城市房地产管理法：第二十七条，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。2006年8月14日建设部监察部国土资源部关于制止违规集资合作建房的通知（建住房2006196号）建设部监察部国土资源部关于制止违规集资合作建房的通知.doc 2007年11月19日，新修订的经济适用住房管理办法（原为2004年）：第六章70、单位集资合作建房；经济适用住房管理办法.doc。11.1什么样的合作建房免征土地增值税 税务合作建房的政策的价值取向：解决低收入者的住房问题；合作建房的税务基本政策：尽量免税或减税，降低房屋的含税价格（降低房屋的税收成本，从而减低房屋的价格）合作建房税务管理的要点：清晰界定合作建房，避免浑水摸鱼，减少税收收入，保证公平市场竞争环境 税务的合作建房认定标准：行政程序相关主管部门的审批 所有权产权转让的结构财税199548号 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 二、关于合作建房的征免税问题 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建71、成后转让的，应征收土地增值税。以个人名义拿地建房后，再销售规避土地增值税，应该对以销售为目的的个人住房转让正常征税。财税【2008】137号 财政部 国家税务总局 关于调整房地产交易环节税收政策的通知 为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年11月1日起实施。11.2 约定分房如何分税 土地增值税实72、行“分项目、分期间和分类别”清算制度；关键是能否以项目为清算单位，清算出增值额后再按照成本或售价作为基础，分别确定各类别的增值额，这样以销售法确认增值额比较合理；项目的土地增值税可按面积、售价、造价和直接成本等比例在合作方之间进行分配，推荐使用售价比例分税。12.合作开发企业所得税的问题解析 12.1合伙型合作开发的所得税处理 12.2法人型合作开发的所得税处理12.1合伙型合作开发的所得税处理 国税发【2009】31号 第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合73、作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。以产品分配作为分配形式的会计处理 企业取得投资款性质为销售款，因此企业在取得投资款时，应借记“银行存款”科目，贷记“递延收益”科目；企业在分配开发产品时，借记“递延收益”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时计提营业税金及附加以分配利润作为分配形式的会计处理 企业取得投资款时，由于未成立法人公司，投资方不是真正法律意义上的股东，因此企业在取得投资款时，应借记“银行存款”74、科目，贷记“其他应付款或长期应付款”科目；在分配利润时，借记“其他应付款”“应付股利”科目，贷记“银行存款”科目。12.1合伙型合作开发的所得税处理（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。12.2法人型合作开发的所得税处理 国税发【2009】31号 第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。合作开发的土增税和企业所得税政策基本可以维持现有政策格局。THANK YOU!