1、郑州万象城二期商业定位顾问报告年12月22日北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org郑州万象城项目商业定位顾问工作节奏安排按照项目排期的时间节点:已完成：项目本体分析、竞争市场研究、分业态研究，大数据调研、问卷调研、商户访谈、创新挖掘及定位预判、功能定位研究。目前节点服务时间：60个工作日工作内容/日期242526272829303112345678910111213141516171819202122232425262728293012345678910111213141516171812、920212223242526272829303112345678910111213市场调研阶段市场信息收集研究设计(问卷探针场内布点郑州当地 访谈计划)商业市场研究(竞品研究)细分行业业态研究整理项目本体分析探针数据采集、消费者实地收集执行零售商访谈消费者结果分析研究文化创新产业挖掘项目定位假设阶段成果沟通项目整体初步定位功能定位研究项目规划（场景、功能）初步提示内部定位评审定位报告修订优化市场研究及定位报告提交第二阶段项目规划建议场景主题风格建议各功能物业规划各功能物业技术指标要求收益测算分析内部定位评审规划报告修订优化规划建议报告提交郑州万象城项目二期商业顾问服务工作计划表年10月年113、月年12月2017年1月法定节假日/周末工作执行日重要工作节点第一阶段第二阶段北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org目 录一、城市宏观分析二、商业零售市场分析三、重点竞品项目分析四、消费者研究五、业态及品牌发展分析六、项目本体分析七、项目定位附:对标案例研究www.dqchina.org北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org城市宏观分析经济&人口-城市化进程-商业发展-北京 Bei4、jing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org一.城市宏观分析经济&人口|城市化进程|商业发展|小结郑州总体经济处于高速发展期，与其他一线和1.5线城市相比总量相对落后，但发展迅速和GDP增速排名全国前列，且拥有近千万人口，人均GDP较低，未来具有进一步发展的潜力。0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%0500010000150002000025000上海 北京 广州 深圳 天津 重庆 苏州 武汉 成都 杭州 南京 青岛 郑州 沈阳 西安GDP&增长GDPGDP增速821 828 865、2 871 889 937 1,033 1,060 1,077 1,442 1,516 1,667 2,168 2,425 3,001 18,996 14,105 10,812 16,506 18,153 12,524 17,015 21,988 26,071 12,020 17,506 22,217 17,139 16,524 8,437 南京沈阳西安青岛杭州郑州武汉苏州深圳成都天津广州北京上海重庆人口&人均GDP人口（万人）人均GDP（元）北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org一.城6、市宏观分析经济&人口|城市化进程|商业发展|小结人口增速快，超过全国人口增长平均水平，5年净流入人口185万人，且新增青年人口多，根据统计数据1635岁人口净增率排名全国第三，城市较有活力。4.5%4.7%4.9%5.1%5.3%5.5%5.7%5.9%201020112012201320142015人口增长郑州人口增长全国人口增长年轻指数：根据腾讯QQ1635岁用户净流入计算排名城市年轻人指数年轻人口新增率年轻人口流出率年轻人口净增率1深圳8947%25%23%2苏州8135%24%11%3郑州8038%25%14%4武汉8040%20%20%5杭州7935%22%13%6北京7827%207、%7%7上海7824%17%6%8广州7727%37%-10%9西安7630%28%3%10南京7529%24%5%11天津7527%20%7%12成都7220%27%-7%13青岛7124%23%1%14重庆7118%17%1%15沈阳6735%28%7%年轻人口增长北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org3335.634.732.43029.10510152025303540050001000015000200002500030000350002010201120122013201428、015郑州收入与支出人均可支配收入（元）生活消费支出（元）恩格尔系数（%）恩格尔系数大于60%为贫穷；50%-60%为温饱；40%-50%为小康；30%-40%属于相对富裕；20%-30%为富足；20%以下为极其富裕。郑州市目前人均可支配收入与生活消费支出均保持逐年上升趋势，消费意愿强烈，且从恩格尔系数角度评价，目前已经达到相对富裕的水平，向品质型消费转变。一.城市宏观分析经济&人口|城市化进程|商业发展|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org一.城市宏观分析经济&人口|城市化进程|9、商业发展|小结16年郑州住宅市场火爆，虽然交易量较热点地区略低，但同比增速度高，与去年同期相比价格上涨超过30%；依托于经济与人口的快速增长，特别是年轻人口对住房的刚性需求，未来仍然较大的提升空间。30%31%33%34%35%38%41%45%0%10%20%30%40%50%天津济南上海郑州武汉南京北京石家庄10月房价同比增长率-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%02004006008001000120014001600武汉 成都 天津 重庆 南京 杭州 青岛 上海 广州 郑州 沈阳 苏州 北京 深圳上半年商品住宅成交成交量同比123同比增速排名北京 Beijing10、|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org一.城市宏观分析经济&人口|城市化进程|商业发展|小结20分37分1小时4分“十二五”时期常住人口变化（万人）郑州91#洛阳19#信阳30#开封-13#南阳-25#商丘-8#周口-13#驻马店-27#37%60%外省流入河南人口省内流动人口郑州高铁“一小时”生活圈铁路交通到达最短时间2011-2015根据河南人口发展报告，2014年以来，外出到省外的人口首次下降，省内流动60%的人均流向郑州市，“十二五”期间总人口增加91万。高铁的开通使得交通时间成本大大下降，1小时内11、可以到达河南省大部分城市，郑州已经成为河南吸附力最强的城市。数据源：12306 统计时间：12月12日数据源：河南省统计公报 统计时间：2015年北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org一.城市宏观分析经济&人口|城市化进程|商业发展|小结郑州市目前城市化率较低，仍存在大量待开发区域；地铁通车里程均排名靠后，整体交通拥堵严重，通达性差；远距离消费交通时间成本高，阻力大，未来项目需重点考虑提升交通便捷性问题。城市化率城市化率=建成区面积/辖区面积城市交通便捷性123456789101112112、31415143105112961281315714145372108126911141513216351098715141241311数据源：各省统计公报 统计时间：2014年数据源：各省统计公报&高德大数据&各地地铁公司官网 统计时间：2015年北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org郑州市快时尚于2010年首次进驻，与杭州同年，但发展速度较慢；一定程度上与人均年时尚消费力较低有关。一.城市宏观分析0510152025深圳广州成都武汉重庆天津西安杭州郑州快时尚品牌开店数量H&MUNIQ13、LOZARAMUJIUR经济&人口|城市化进程|商业发展|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org一.城市宏观分析郑州电影市场总量相对较小，受万达等品牌的影院进驻的影响，平均票价高于沈阳、青岛等同级别城市。经济&人口|城市化进程|商业发展|小结05101520253035404550051015202530青岛沈阳郑州天津西安南京苏州杭州武汉重庆成都深圳广州北京上海年电影票房电影票房平均票价总票房平均票价北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shen14、yang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org一.城市宏观分析经济&人口|城市化进程|商业发展|小结郑州城市大量年轻人群拥入，而商品房成交增速快，时尚及娱乐消费正在积累量变，郑州处于人口、城市空间数量上快速上升阶段，质变到来时间可期郑州处于一带一路核心位置，一小时经济圈通达全省，但市内交通通达性差，交通时间成本高，远距离消费交通成本大，打造城市级商圈需进行交通便捷性考量。近年来随着品牌影院的入驻，娱乐消费水平有所提升，已高于部分同级城市，品质消费观念正在逐渐渗透。郑州市经济总量上落后于其他同线级城市，但人口增长和青年人增长速度快，住宅市场火爆，且消费力与消费意愿逐年上升，具有15、一定潜力。北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org商业零售市场分析商业发展历程-商业城市格局-商圈研究-北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org二.商业零售市场分析商业形态集市、沿街商业百货商店、批发市场大型综合超市、零售购物都市综合MALL主题MALL业态综合的一站式MALL消费需求 生活需求价格需求品质需求文化情感需求消费特点消费者价格敏感多商品选择、一站式购物多种消费需求、一站式16、体验、出现需求细分个性消费、文化类需求商业特点商业处于原始状态、以集市为主商业业态开始升级、多品类聚集、规模化的现代商业出现广义商业形态出现，多业态、综合性商业形态出现，并出现细分广义性商业的升华转型，主体化、个性化商业形态出现综合性、主题型商业兴起当下奥特莱斯、特色主题购物中心正在兴起锦艺城海洋乐园郑州商业近年来发展较快，产品形态正在由传统的百货向主题化、综合性购物中心阶段迈进。未来商业竞争在于特色业态、品牌和主题的竞争，传统商业业态将逐渐被取代。杉杉奥特莱斯七天地奥特莱斯(四五天地）商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai17、|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org二.商业零售市场分析郑州商业目前进入购物中心时代的发展阶段，老牌百货丹尼斯及新兴的360，以及外来熙地港都在郑州市场布局购物中心。商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结发展时期时间典型项目竞争格局特点萌芽阶段1980-1994亚细亚百货（1989）商业活力强，竞争激烈，亚细亚，郑百竞争激烈城市商圈出现，并迅速发展百货升级阶段1995-1999丹尼斯百货（1997）现阶段商业形式还是比较单一，百货为主要的商业形式城市商业升级，丹尼斯百货出现购物中心萌发期2000-2011印象城购物中心（2009）新形态商业不断涌18、现，商场数量快速增加消费者需求不断上升，购物中心开始出现购物中心发展期2012-今万象城（2014）万象城、大卫城、锦艺城以及即将开业的熙地港等多家购物中心进驻，注重品质及文化情感诉求的主题商业成为主流1989199720092014萌芽阶段百货升级阶段购物中心萌发期购物中心发展期 郑州商业零售市场发展89年亚细亚开业进入加速发展阶段，致2000年亚细亚因内部管理不善倒闭，97年丹尼斯百货人民路店开业，开启了郑州百货新篇章，经过近20年发展布局河南各省市，2009年印象城即第一个购物中心开业北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhe19、ngzhouwww.dqchina.org城市商业形成三个梯队，其中本项目处于郑州最核心的市级商圈二七商圈，辐射全省客群，二七商圈处于快速升级调整阶段。城市核心商圈二七商圈郑州最传统、最核心的商圈，以百货及街铺形态为主导，辐射整个郑州市及周边，随着城市改造，二期商圈也在不断升级调整，保证其领衔地位。副中心商圈国贸商圈副中心成熟商圈，由丹尼斯百货、大商新玛特、国贸360购物中心构成，辐射金水区及以北地区；随着一批新项目入市，如建业凯旋广场、正弘城等，国贸商圈的档次在不断提升。区域发展商圈秦岭路、CBD、大学路、航海东路为区域新兴商圈，近年来发展迅速二七商圈国贸商圈棉纺路商圈CBD商圈曼哈顿秦岭路20、商圈大学路商圈紫荆山商圈航海东路商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结二.商业零售市场分析北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结郑州商圈随着城市发展，外扩明显，熙地港、锦艺城等区域级典型项目的出现，会对核心商圈造成一定的客群分流影响二七商圈紫荆山商圈棉纺路商圈传统商圈新兴商圈大学路商圈国贸商圈CBD商圈秦岭路商圈1716123456789101112131415二七商圈序号名称1大卫城2大商金博大3360广场4北京华联5郑21、州华联6大上海7光彩市场8百盛百货9天然商厦10新田时代广场11正弘凯宾城12百年德化13德化新街14德化无限城15丹尼斯人民路16熙地港17锦艺城18国贸36019中原万达20二七万达21丹尼斯七天地22城盛润锦绣城23方圆经纬24花园路丹尼斯25大商新玛特26正弘城1820大学路商圈21CBD商圈19秦岭路商圈2223棉纺路商圈242526国贸商圈2728北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org二七商圈商业体量占据绝对优势，且购物中心的比例最高，购物中心领跑市场。商业发展历程|商业城市22、格局|商圈研究|小结二.商业零售市场分析11242.72556.965156.235二七商圈国贸商圈秦岭路商圈大学路商圈百货/大卖场购物中心重点商圈规模商业体量图 核心商圈二七商圈内商业总体量高于其他商圈，商业聚集，同时购物中心体量占比大，区域商业正处于升级阶段，随着商圈内新项目的入市和原有项目改造，市级商圈的地位进一步加强和巩固。大学路商圈作为新兴商圈迅速发展，由于起步较晚，因此购物中心的比例高，业态丰富，主要满足区域消费者。次级商圈国贸商圈、秦岭路商圈发展时间长，商业发展成熟，人气旺，但购物中心比例不高，商业有待升级。二七商圈47%国贸商圈11%秦岭路商圈14%大学路商圈28%重点商圈商业23、体量比例图单位：万建筑面积二七商圈国贸商圈秦岭路大学路商圈购物中心65万15.3万6.2万35万百货/大卖场112万42.7万26万56.9万北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org郑州现有规模商业中小体量的百货业态仍是郑州商业主角，未来新增项目中十万平米以上的大型商业综合体大幅度增加，大型城市综合体项目成为发展趋势。商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结二.商业零售市场分析5万以下,43%5-10万,24%10-20万,14%20万以上,19%现有规模商业个数占比图未来规模商业（加新24、增项目）个数占比图5万以下28%5-10万19%10-20万25%20万以上28%北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org郑州商业市场中百货/大卖场占比较高，百货商业营业额连年回落，但经营效益尚处于稳定状态，整体市场呈现出百货与购物中心共存的局面，城市商业进入新旧更替的阶段，主动转型未来依旧可期。商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结二.商业零售市场分析购物中心22%百货大卖场78%商业类型个数比例购物中心百货大卖场虽然百货在整体上受电商和购物中心冲击较大，并持续性在走下坡路，但仍然有25、相当一部分老牌百货依靠深耕市场多年的经验、自身强劲的影响力及购物卡等大宗消费体系，取得了较高的营业额表现。丹尼斯人民路店更以29.8亿元的营业额取得了2014年全国百货商场第18名的业绩。相比购物中心，丹尼斯和大商等老牌百货均在15亿元以上的年销售额仍处领先地位。同时，今年来两家巨头都在积极转型购物中心化。丹尼斯（人民路店）丹尼斯（花园路店）大商新玛特总店北京华联王府井百货百盛2013年营业额（亿元）2714.7106.80.06.52014年营业额（亿元）2813136.53.84.62015年营业额（亿元）22.610.310.553.23051015202530郑州市重点百货历年营业额北26、京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org郑州城市商业以零售业态为主，非零售业态发展缓慢，尤其以休闲娱乐及儿童业态发展缓慢，已难以满足消费者日益增长的需求。商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结二.商业零售市场分析 二七商圈仍以零售业态为主，餐饮业态比例较其他商圈最高，业态比例相较其他商圈业发展相对较为均衡，但仍有较大提升的空间；国贸商圈与秦岭路商圈商业零售占80%，业态单一，购物体验不足，商圈亟待改善升级。大学路商圈作为区域新兴商圈，业态发展较为均衡，但非零售业态依然发展缓慢。0%10%27、20%30%40%50%60%70%80%90%100%二七商圈中原商圈花园路商圈大学路商圈儿童休闲娱乐餐饮零售重点商圈各业态比例秦岭路商圈国贸商圈北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结二.商业零售市场分析序号商圈项目名称规划定位建筑面积 万/进度概况1二七商圈正弘凯宾城写字楼商铺15预计2017年开业写字楼、商业2火车站西广场中央商务会客厅火车站商业综合体300 建设中中央商务区3工人新村金地广场高端城市综合体15万MALL、12万商业步行街建28、设中集中商业4二七商圈新田时代广场国际高端商业综合体20+建设中集中商业5二七商圈新田360综合购物中心5 预计2017年开业中小体量商业6国贸商圈新田花园广场城市综合体12 预计2017年开业集中商业7国贸商圈正宏城大型商业综合体20 预计2017年开业8国贸商圈建业凯旋广场城市商业综合体26建设中写字楼商业9-常砦改造项目城市综合体100 建设中/10CBD商圈嘉里中心城市综合体建设中写字楼、商业11国贸商圈兰德水城开放式主题公园商业1.8建设中商业12CBD商圈熙地港综合购物中心13.5集中商业13北大学城商圈惠济万达广场综合购物中心14刚开业集中商业14二七商圈金博大二期百货购物中心829、建设中集中商业15-瀚海东风第一城家庭体验式购物中心/建设中购物中心16-大房子1953文化创意园区占地800亩，建筑面积30万平米建设中创意园郑州商业市场未来还将有大量商业项目出现，主要就是大型城市综合体项目为主，商业类型购物中心居多，竞争压力将日益加剧。从分布上看，新增商业项目主要分布在二七商圈、国贸商圈，这两个商圈的能级将进一步增强。从体量上看，新增商业建筑面积基本在10万平米以上，购物中心发展呈现大而全的发展趋势。从开发商看，塔博曼、嘉里、万达等国际国内一线房企的发力，新田、瀚海等本土新锐的崛起，老牌百货丹尼斯、大商的转型升级，郑州商业迎来高速发展。郑州未来供应新商业项目123456730、810121113国贸商圈14二七商圈北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org二.商业零售市场分析二七商圈为传统核心商圈，而未来还将会有大量商业项目涌现，商圈格局也将变化，重心向北移。商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结6731金博大百年德化步行街2德化无限城5正弘凯宾城4大上海9新田时代广场8新田360华润万象城丹尼斯大卫城现状 商圈业态以零售为主，硬件条件较差，场所体验不足。如正弘凯宾城多次烂尾，已经重定位多次。目前随着华润万象城和丹尼斯大卫城重点项目的入市，商圈档次已大幅提高，31、实现对全阶层商业需求的覆盖。趋势 商圈持续改造升级，业态趋于多元化。原有商圈核心将会随着新项目的入市由原来二七塔周边而向人民公园方向北移客户 本商圈主要覆盖全市客群商圈核心北移现有项目潜在项目二七商圈10华联北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org二.商业零售市场分析二七商圈新增项目全部为购物中心，商业档次和业态复合度大大提高，商圈处于转型升级阶段，本项目依托自身优势并在业态和体验感上发力，有望突破现有格局引领市场。商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结业态复合度/体验感档次德化无限城32、金博大二期丹尼斯大卫城本项目一期大上海潜在项目现有项目新田360正弘凯宾城郑州现有及未来项目比较新田时代广场北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org二.商业零售市场分析项目万象城（本项目）丹尼斯大卫城大上海德化无限城金博大二期新田360正弘凯宾城新田时代广场定位超大型一站式休闲购物中心超大型一站式休闲购物中心时尚商业中心年轻时尚购物中心多功能商业中心休闲购物中心儿童服装商贸城酒店、金融、商业、办公档次高端中高端中低端中低端高端中高端中低端中高端商业面积/层数21万/8层35万/MALL6层33、，百货14层32万/6层4万/6层8万/8层2-3万/6层15万/4层20多万品牌数量253971/432（大商新玛特）/主力店9又3/4主题街区、真冰场、Ole超市百货、精品超市电影院主题体验馆大卖场、IMAX影院IMAX影院无无进度2014年已开业2015年已开业2007年已开业2015年已开业正在施工未开工预计2017年开业建设中照片商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结该项目已多次反复定位，距离最近时间定为儿童商贸城北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org现状 西部商圈原为碧沙34、岗商圈，后由锦艺城和中原万达的开业，商圈移至秦岭路商圈，中原万达的进驻提高了商圈的档次 商圈整体档次不高，以百货为主，服装和零售是主要业态趋势 传统商场，有逐渐衰落趋势，受锦艺城的成龙耀莱影城经营结构思路调整影响，C区热度逐年提升，但受周边客户阶层影响，消费水平将长期保持在中端消费等级客户 本商圈主要覆盖西部和中原区客群编号名称类型档次主力业态体量（）1锦艺城购物中心中高端服装、零售、儿童10万2中原万达广场购物中心中高端零售、餐饮、影院、儿童20万3中原商贸城百货中端服装、零售4.8万合计34.8平米秦岭路商圈：由锦艺城和中原万达的兴起，商圈范围由原碧沙岗移至秦岭路附近，商圈整体档次不高，主35、要服务于郑州西部客群123秦岭路商圈秦岭路商圈二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org秦岭路商圈当前项目两极分化，传统项目和新兴购物中心并存，关注度相对较低，中原万达广场对整体商圈起到带动作用，目前商圈处于调整期。二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结客单价关注度中原万达广场中原商贸城万象城050100150200250300020406080100120万象城与秦岭路商圈关注度比较气泡大小代表体量www36、.dqchina.org北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhou中原万达广场位置中原区 中原中路171号开业时间2011年10月28日经营面积（）20万经营模式开发商统一经营管理层数/业态规划B1：超市1F：少淑女装、时尚男装、快时尚、西式快餐、精品配饰、万达百货2F：时尚男装、休闲男装、运动、电器3F：餐饮、大玩家4F：麦嘎KTV5F：万达影城档次中高档项目特色双中庭设计经营情况经营情况良好合作模式租金项目概况：中原万达是郑州的第一座万达广场，是大型一站式购物中心，背后配有万达金街，整体经营情况良好。中原万达广场中原37、中路二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结www.dqchina.org北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhou中原万达广场零售业态：零售业态品牌数量较多，档次定位中档时尚，商场内青年客群较多，零售定位符合当地消费水平。餐饮业态：餐饮店铺较多，多数经营情况尚可。儿童业态：儿童业态缺失，只有中庭内的儿童娱乐和极少数儿童零售，场地内带孩子来游玩的顾客较少。娱乐业态：项目顶层次顶层配有麦嘎KTV和万达影城，三层开设万达大玩家，娱乐类型满足家庭娱乐，社交娱乐等需求。超市：中原万达沃尔玛超市，体量较大，能38、够满足居民日常生活用品购买的需求。中原万达广场业态比例业态统计：业态较为综合，以零售为主，餐饮娱乐为辅，并配有满足居民日常生活的大规模超市，业态综合度较高，游逛的新奇感较强。超市,10%餐饮,17%娱乐,12%零售,42%儿童,2%百货电器,27%超市餐饮娱乐零售儿童百货电器二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结www.dqchina.org北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhou楼层代表品牌B1超市：沃尔玛1F主力店&快时尚：H&M、优衣库、ZARA、万达百货餐饮休闲：必胜客、肯德基、哈根达斯39、星巴克少淑女装：ONLY、ochirly、VERO MODA、江南布衣、MO&CO、Eifini、STR、NEW LOOK、LILY、渔时尚男装：SELECTED、暇步士、MD配饰珠宝：I DO、CHERLES&KEITH、tesiro美容护肤：SaSa、Innisfree鞋靴皮具：Ecco、Emporio Armani运动时尚：FILA电子体验：华为体验店、酷动数码、卡西欧2F主力店：永乐电器、万达百货餐饮休闲：必胜客、肯德基、鲜芋仙、DQ、巴黎礼颂、Bulle Bee、安佳蛋挞少淑女装：拉夏贝尔、马克华菲、太平鸟女装、速品、红袖、圣迪奥时尚男装：卡宾、GXG、杰克琼斯、IZOD配饰珠宝：40、阿吉豆、萱子、LNO、木九十儿童零售：巴拉巴拉美容护肤：屈臣氏鞋靴皮具：西遇、VANS、热风运动时尚：耐克电子体验：联想、C.LIFE、LNG3F主力店&娱乐：万达大玩家、万达百货餐饮：锅大侠、爱斯米牛排、川窝窝、麻辣香汇、汉拿山、蓉李记、胖哥俩肉蟹煲、一家人、阿香米线、黄记煌、满记甜品、BBQ、将军令、万岁、新辣道、罗萨、川人百味、米芝莲、爱茜茜里、真熙家、拿督斯里、以勒哈娜、娘惹泰国餐厅、茶甘渡、杨翔豆皮涮牛肚4F娱乐：麦嘎KTV5F影院：万达影城品牌档次：零售服装品牌时尚，中等档次较为亲民，拥有三大快时尚品牌，零售涉及品类较多；地下设沃尔玛超市，顶楼设KTV以及影院；餐饮涵盖西式快餐以及41、中餐，可逛种类繁多。二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结www.dqchina.org北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhou硬件水平：双中庭设计开敞空间大，通道空间充足，中庭内做儿童娱乐以及特卖会等活动，能够有效聚集人流，商场内突显宽敞大气。中庭二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结www.dqchina.org北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhou适宜大众消费缺失儿童业态项目中的男女装品牌42、处于中档水平，迎合大众主流人群的消费需求，零售品类多，业态综合度高，但儿童业态相对缺失，只有一个儿童攀岩以及一家零售。项目拥有双中庭设计，能够满足多数商家做活动的需求，游逛感及通透感较强。时尚男装女装经营情况好，中档次时尚服饰受到欢迎，商场人流较多，整体经营情况良好，而顶层餐饮，中式传统类餐馆比国外品类受欢迎，当地餐饮习惯偏于传统。双中庭设计开敞大空间业绩尚可 中式餐厅更受欢迎小结：中原万达舒适的游逛感，迎合大众主流消费能力，多种业态相融合，是本案的借鉴点，从餐饮的经营情况看，优质有特色的中餐更受当地欢迎，消费模式趋于本土化，传统化。二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小43、结www.dqchina.org北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhou锦艺城C区位置河南郑州中原区棉纺西路23号开业时间2015年10月经营面积（）26.5万经营模式开发商统一经营管理层数/业态规划B1：锦艺城海洋乐园L1：UR,C&A、MjstyleL2：Top Sport,Mjstyle,韩衣控L3：悠游堂、婴格、耀莱成龙国际影城L4：胖哥俩肉蟹煲、建业艾米1895电影街L5：海底捞、豆捞坊、宴秋、广懿健身档次中高档项目特色市内海洋乐园经营情况经营情况良好合作模式租金项目概况：锦艺城C区位于棉纺西路，棉纺路商圈中44、新近开业的项目之一，为该商圈具有代表性的项目，随着该区业态的调整，项目凸显在棉纺路商圈的优势。锦艺城C区地铁一号线二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结www.dqchina.org北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhou三期商业二期购物中心王府井购物中心部分柱网排布缺乏合理性，影响运营效果。如走道布有柱网，影响交通流畅性及商铺展示性；中庭过小导致整体通透性及体验感较差。中庭部分压抑且尺度偏小，不明显，连廊中较多柱子阻隔客户视线。主力店王府井与购物中心联系较弱，三期与一二期距离较远，B区购物中心45、部分约4万，体量较小；购物中心无明显主入口。二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结www.dqchina.org北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhou锦艺城以快时尚+儿童业态定位，增加了休闲娱乐体验类业态和一二期实现业态互补。极地海洋世界、成龙耀莱国际影城巨幕厅、建业艾米1895电影街主题影院、一站式母婴购物平台婴格、郑州首家主题乐园悠游堂。MJStyle、C&A、UR三大快时尚品牌二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结www.dqchina.org北京 Beijing46、|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhou三期商业（C区）亮点：2亿元精心打造了海洋馆业态；避免了和周边万达、西元国际等项目同质化竞争，引领区域体验商业的升级。负一层到5层项目位于锦艺城C区的B1层，由锦艺集团斥资2亿元精心打造，而合作伙伴马来西亚建荣集团。负一层海洋馆区域 立体呈现海洋世界中鲸鱼喷水巡弋、鲨鱼畅游觅食、海豚嬉戏飞跃，珊瑚形态各异及水母荧光闪烁的生动场景，营造沉浸式环场影像包裹视听感受，将带给观众前所未有的震撼体验。二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结www.dqchina.org北京 Beijin47、g|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhou海洋世界主题设计2亿元精心打造了海洋馆业态；避免了和周边万达、西元国际等项目同质化竞争，引领区域体验商业的升级快时尚+儿童业态定位，增加了休闲娱乐体验类业态和一二期实现业态互补购物中心部分柱网排布缺乏合理性，影响运营效果。如走道布有柱网，影响交通流畅性及商铺展示性；中庭过小导致整体通透性及体验感较差。业态定位及规划建筑缺陷锦艺城项目精心打造了海洋馆业态，避免了同周边项目的同质竞争，且引领区域级体验业态的升级二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结北京 Beijing|成都 C48、hengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org国贸商圈作为郑州市第二大商圈，是中高端商业的聚集地，消费档次较高，辐射市中心以及北部区域客群。现状现状 作为郑州市第二大商圈也是时尚前沿商圈，是中高端百货的聚集地，以国贸360广场和花园路丹尼斯为主要核心 国贸商圈聚集了多数金融机构，消费层级较高，消费能力较强，服装零售、餐饮为商圈的主力业态趋势 业态朝着多元化发展，增加书店、影院等主力业态 商圈内未来多个潜在项目，商圈迅速提升,但受高端客户东移影响，未来部分高端客户将被截流客户 辐射市中心以及北部区域客群，主要面向追求潮流时尚的49、年轻消费者编号名称类型档次主力业态体量（）1国贸360广场购物中心中高端服装、零售、餐饮、书店、超市8万2大商新玛特百货中高端服装、零售、餐饮、影院7万3丹尼斯百货百货中高端服装、零售、餐饮、娱乐、超市7.5万4正道中环百货百货中高端服装、零售、餐饮0.8万合计23.3万平米1234国贸商圈国贸商圈二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org国贸商圈百货业态客单价较高，但关注度低于大众定位的国贸360广场，商圈项目体量均较小，20150、7年将有大体量项目问世，整体商圈处于上升期。二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结国贸360广场大商新玛特丹尼斯百货正道中环百货万象城0100200300400500600700020406080100120客单价关注度万象城与国贸商圈关注度比较气泡大小代表体量北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org国贸360位置郑州市金水区花园路39号开业时间2011年10月28日经营面积（）4万经营模式开发商统一经营管理层数/业态规划B1：休闲餐饮、超市1F：快时尚、珠宝配饰、51、精品时尚2F：时尚男装、时尚女装、餐饮3F：儿童娱乐、儿童零售、儿童教育、餐饮档次中档项目特色下沉式中庭，无缝对接大商新玛特和家乐福经营情况经营情况良好合作模式租金项目概况：项目位于花园路，临近北三环，是距离本案相对较近的时尚购物中心，内设有精品服装，餐饮以及儿童业态。中原中路二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org国贸360零售业态：仍是国贸360的主力业态，零售品牌年轻化，有部分设计师和较有活力的品牌。餐饮业态：国贸360的52、餐饮分为两部分，休闲小吃以及主餐各占餐饮业态一半，小吃如大鱿鱼，煎饼侠等客单价低，重复率高的小食品受到年轻人的追捧，主餐品类较多，如海鲜、快餐，让年轻人有更多的选择。儿童业态：有儿童零售，儿童零售以及儿童教育，组成了儿童区域。生活服务：商场内有美发，美甲以及咖啡书吧提供休闲和生活服务。超市：地下大型超市，满足附近居民生活购物需求。国贸360业态比例业态统计：零售搭配时尚小吃是国贸360的主力业态，其时尚程度较高并十分受年轻人欢迎，商场三层有儿童区，方便全家庭购物休闲，场内有咖啡店和书吧供顾客休闲，但无娱乐业态。餐饮,25%零售,52.50%儿童,7%超市,12.50%生活服务,3%餐饮零售儿童53、超市生活服务二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org楼层代表品牌B2书店：RC阅开心B1餐饮：煎饼侠、每日新鲜、果雨吧、百奇源、赛百味。PAPABUBBLE、仟吉、日出茶太、弄粉儿、许留山、本福回转寿司、美珍香、黄记玉米汁、小宫山浩二超市：家乐福1F快时尚：H&M、优衣库、UR时尚精品集合：GUCCI、海贼王、SNEAKYMOB、LACOSTE鞋箱运动：Charles&Keith、HOZ、MAKU、SKECHERS、VANS、阿54、迪达斯钟表饰品：AGATHA、BRIGHT&CLEAR、卡西欧、Calvin Klein、飞亚达、HITOMI OPTICIAN、I DO、Juicy couture、蜜凯缇、ZIPPO休闲男装：ENO、EHE、时尚女装：MANGO、snidel2F餐饮：彼酷哩烤鱼、必胜客、比格自助披萨、荼啡茶、KFC、哈根达斯生活集合：无印良品、body.ing、Fraas、EMMA、狂派之花、蒙奇奇护肤美妆：阿芙精油、蜜思陀佛鞋靴：百丽、热风时尚男装：杰克琼斯、GXG、GR、RAPA、速写、KIKC、NINEWAY、PUCCA时尚女装：ONLY、ochirly、VERO MODA、ONE MORE、拉夏贝55、尔、太平鸟女装、amydeamy、乐町、tutu anna、w closet、NICE CLAUP、Honeys、FIVE PLUS钟表珠宝饰品：洛丽塔、sheepet、卡西欧、LOGIN、KOOMEE、CHIHIRO、STSUGI、5V3F餐饮：56cake、57湘、chan寿司、coco都可茶饮、SNOWPARKS、愤怒大鱿鱼、曼玉融合餐厅、水货、儿童：MINI PEACE、奇乐儿梦幻仙境、玩具反斗城、美吉姆、KIDSHQ品牌档次：品牌潮流度较高，有许多时尚潮牌，和丰富平价的时尚休闲小吃，项目地下二层还有新型书店，供大家休憩。二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结北56、京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org硬件水平：国贸360硬件突显轻快活泼，非常活泼具有潮流感，商场内有许多贴心硬件设备，如充电宝租借，甜言蜜语电话亭等。二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org业态搭配良好受年轻人欢迎零售搭配时尚小吃，国贸360的时尚程度较高并十分受年轻人欢迎，商场三层有儿童区，方便全家庭购物娱乐，而成人娱57、乐业态在场内较为缺失。国贸360硬件突显轻快活泼，非常活泼具有潮流感，商场内有许多贴心硬件设备，如充电宝租借，甜言蜜语电话亭等。国贸360整体销售情况良好，许多郑州内潮流时尚的新品牌销售情况比较好，购买的青年对时尚潮流的认知在逐渐加强。硬件前卫时尚经营良好 小吃受欢迎小结：项目是郑州当地最受年轻人欢迎的购物中心，品牌新潮，硬件独特，并有丰富的零食小吃店，时尚品牌在当地逐步更受年轻消费群体欢迎。国贸360依靠多个快时尚品牌的聚集，吸纳区域内绝大多数80后、90后人群，对商场人流提供了有力支撑。快时尚品牌云集二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结北京 Beijing|成都 58、Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org编号项目名称形态商业体量1升龙国际商业街/卖场/购物中心约30万2丹尼斯卖场大卖场2万3新悦城大卖场2.5万4二七万达购物中心/商业街17万5永辉超市大卖场2.5万合计供应量：约54万方大学路商圈目前辐射整个大郑州南区，主要以二七万达为主和升龙国际等标配型消费商业为主，本项目区域目前大量的体验型消费需求受该商圈辐射。现状 大学路商圈作为新兴商圈迅速发展，由于起步较晚，因此购物中心数量较多，业态丰富，主要满足区域消费者。趋势 二七万达商街火爆，多集中为小吃品类，且品牌中低端 新增59、项目有限，主要是区域原有商业业态调整与升级。商业业态不断丰富、档次逐渐提高。客群 周边居住人群。二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结12345北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org大学路商圈临近郑州大学，以中低端消费为主，除万达广场外其余项目关注度较低，超市和卖场等形式相对落后。二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结客单价关注度升龙国际丹尼斯卖场新悦城二七万达永辉超市万象城01002003004005006007000204060801060、0120万象城与大学路商圈关注度比较气泡大小代表体量北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org项目概况：二七万达广场为大学路商圈最为典型的项目之一，带动了整个商圈的热度，同时该项目也成为万达金街在各城市的标杆项目之一。二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结二七万达位置大学路与航海路交会处西南角开业时间2012年12月经营面积（）17.31万经营模式开发商统一经营管理品牌规划零售：ZARA、C&A、UNIQLO、WHO.A.U餐饮/娱乐休闲/亲子/生活/电子:星巴克、哈61、根达斯、必胜客、肯德基、麦当劳，苏园，档次中档项目特色万达商业+商街经营情况已开业合作模式租金二七万达航海中路大学路北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结项目概况：二七万达项目商业由自持部分和金街两部分构成，金街实行全部销售方式，且不给于投资返租补贴，商业部分有万达百货、万达IMAX影城和华润万家多家主力店构成。商业金街北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zheng62、zhouwww.dqchina.org二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结目前辐射郑州东区的CBD路商圈主要以丹尼斯七天地和凯德广场等标配型购物中心为主，本项目区域目前待开业项目颐提港受到市场关注。编号项目名称形态商业体量1丹尼斯七天地商业街/综合体3万2熙地港购物中心9.4万3丹尼斯未来店大卖场3.3万4凯德广场金水购物中心5.5万合计供应量：21.1万方1234现状 CBD商圈作为东区典型商圈，商业总体量不及其他商圈，由于起步较晚，因此购物中心较少，主要满足区域消费者。趋势 熙地港的出现成为该区域未来新增项目焦点，大量快时尚品牌入驻以及体验业态的入驻，受到市场期待63、。客群 东部人群作为城市高端客户聚集地，使得东部成为各项目争相瓜分城市高端消费力的聚焦点北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org丹尼斯七天地凯德广场金水万象城01002003004005006000102030405060708090CBD商圈临近会展中心，区域消费较整个城市略高，目前即将开业的熙地港项目备受市场关注，但已开业项目只有七天地关注度高于万象城。二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结万象城与CBD商圈关注度比较丹尼斯未来店www.dqchina.org北64、京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhou熙地港位置河南郑州新开通的农业路快速通道和主干道开业时间2017年3月经营面积（）9.4万经营模式开发商统一经营管理品牌规划零售：7m、ADIDAS NEO、阿迪达斯、阿迪达斯三叶草、阿吉豆、爱客、aojo/木九十、BASIC HOUSE、Bershka、Candies餐饮/娱乐休闲/亲子/生活/电子:56cake、57湘、阿扎家芝心年糕料理、北角秀味港式茶餐厅、本福寿司、彼得家牧场、彼酷哩烤全鱼、表叔档次中高档项目特色外资运营经营情况未开业合作模式租金项目概况：熙地港作为CBD商65、圈新项目广受社会关注，该项目为美国零售商业地产商塔博曼在郑州的第一个项目，在中国的第二个项目。City 熙地港农业东路二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结www.dqchina.org北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhou塔博曼招牌无柱式设计，无论身处购物中心何处,顾客的视线都不会受阻碍；层高6米，开阔通透，保证了顾客视野通畅，并设置多处调控，通道宽度4-12米，超大的步行空间，商户面宽与进深较大都是较为舒适的购物环境，体现商场设计团队的超高实力。项目概况：该公司西安项目采用了无柱式设计，层66、高6米，开阔通透，通道宽度4-12米，超大步行空间，为顾客提供较为舒适的购物环境，本地区项目将同该项目类似。西安熙地港西安熙地港二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结www.dqchina.org北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhou熙地港从商业应用环境出发，采取多样式的清晰设计，在颜色、材质、内容上呈现的设计理念,以商业定位为基础，将无形艺术与有形建筑完美融合,为客户打造独特的购物体验。西安熙地港西安熙地港西安熙地港西安熙地港二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结ww67、w.dqchina.org北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhou二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结56%34%1%8%1%熙地港业态占比零售餐饮休闲娱乐儿童超市熙地港项目零售占比56%，多个新进品牌入驻该项目，项目餐饮占比34%，目前市场餐饮业态占比最高的项目，休闲娱乐业态占比低www.dqchina.org北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhou零售品牌ADIDAS NEO阿迪达斯阿迪达斯三叶草阿吉豆7m爱客ao68、jo/木九十BASIC HOUSEBershkaCandiesCHARLES&KEITHColumbiaCOZY STEPSECCOEd hardy SkinwearFIVE PLUSForever 21H&MHOLLAND&BARRETTI DoinnisfreeInsJACK&JONES杰西简恩JWELL卡特凯时丽KIKCkipling匡威La BabitLa Chapelle 莱斯特尚品馆LeeLevisLOHO鹿岛会员店MANGOMARC ECKMassimo Dutti米奇卡周生生MIKIBANA名创优品MLB/DickiesMO&CO.MOUSSY/SLY牧高笛NIKENIKE3669、0ochirlyolensone after another NICECLAUPONLYoriginal color editionOyshoPANDORAPoloPote/VougeekPuella趣趣安娜Red naturalfashionSELECTED沙与沫丝芙兰斯凯奇StradivariusTHE NORTHFACE调香室TRENDIANOUlifeStyleURVANSVERO MODAVERO MODA nordic bynature万仟堂万之汇表行王府井百货WESTLINKXXXTRENTA优衣库悦舍ZARAZARA Home骑达倍轻松iSpace华为体验店乐视体验店联想3C体70、验店魅族外星人电脑二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结餐饮品牌56cake57湘阿扎家芝心年糕料理北角秀味港式茶餐厅本福寿司彼得家牧场 彼酷哩烤全鱼 表叔茶餐厅Bite Plus春川哩铁板鸡Coco都可地盘薄底比萨 动物园牛排豆捞坊潮汕牛肉火锅福晶园芙蓉巷成都名小吃弗兹优美式乳酪谷香九号虢国羊肉汤鸿茂斋花千代黄记煌/许留山鸡装箱韩式炸鸡甲泰船面梁程记阿三生煎麦哲沙拉冒之屋米芝莲纽约薯条胖哥俩肉蟹煲PAPABUBBLE仟吉日出茶太赛百味深泉焖罐士多啤梨餐厅十分优汇说原牛潮汕鲜牛肉火锅肆伍客茶饮探鱼丸龟制面丸全不同小六家小猪猪烤肉星巴克咖啡雪蜜达亚惠美食村(由14家餐饮品71、牌组成)杨翔豆皮涮牛肚意大利厨房御可贡茶蒸食易祖母的厨房西餐厅醉巴鲜鲜鱼火锅西树泡芙希望先生香天下火锅www.dqchina.org北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhou王府井主力店设计项目和北京王府井百货合作，打造主题型百货，为郑州市场提供多样化的购物、餐饮和娱乐体验项目参照西安的产品，内部设计方面依靠无柱式设计，为顾客提供超大面宽的购物空间，提升项目的体验品质项目依照中国人的消费者习惯，提供了较大比例的餐饮消费，且会通过服务卖点挖掘高体验附加值，与消费者建立良性的互通关系。双中庭设计开敞大空间提供特色熙地港在西安72、已有落地项目，本次是在中国落地的第二个项目，项目打造方式依然可能同西安项目类似，依靠美资公司设计优势，结合本土主力店，为郑州顾客提供更多样化的购物体验。二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结二七商圈紫荆山商圈棉纺路商圈大学路商圈国贸商圈CBD商圈秦岭路商圈城市商圈未来发展将形成以二七商圈为核心，散点式分布的格局，多个区域级商圈提供区域配套功能，二七商圈成为引领郑州市73、河南省以及中原地区的标杆龙头。核心商圈区域商圈北大学城商圈新兴区域商圈郑州东站商圈东风商圈瀚海东风第一城（建设中）惠济万达广场（一期）热度提升热度提升热度提升金博大二七（建设中）新田360（建设中）新田时代广场（建设中）宏光财富高地（建设中）正弘凯宾城（建设中）锦艺城嘉里中心（建设中）熙地港（建设中）热度提升北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org二.商业零售市场分析商业发展历程|商业城市格局|商圈研究|小结郑州商业近年来发展较快，产品形态正在由传统的百货向主题化、综合性购物中心阶段迈进74、。未来商业竞争在于特色业态、品牌和主题的竞争，传统商业业态将逐渐被取代。郑州城市商业以零售业态为主，非零售业态发展缓慢，尤其是休闲娱乐及儿童业态，已难以满足消费者日益增长的需求。二七商圈为传统核心商圈，而未来还将会有大量商业项目涌现，商圈格局也将变化，重心向北移。北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org重点竞品项目分析竞品项目分析-同质化研究-楼层转化研究-魅力对比-竞争格局分析-北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengz75、houwww.dqchina.org三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结纵览全市商圈与商业，丹尼斯大卫城同处二七商圈且体量相当，与本项目形成直接竞争；国贸360吸引大量中青年客群，但档次略弱于本项目，人丹属传统百货，形成错位竞争。项目万象城（本项目）定位超大型一站式休闲购物中心档次中高端商业面积/层数21万/8层品牌数量253主力店9又3/4主题街区、真冰场、Ole超市进度2014年已开业项目丹尼斯大卫城定位超大型一站式休闲购物中心档次中高端商业面积/层数35万/MALL6层，百货14层品牌数量971主力店百货、精品超市进度2015年已开业项76、目国贸360定位一站式休闲购物中心档次中端商业面积/层数12万/4层品牌数量234主力店购物中心、精品超市进度2011年已开业项目人民路丹尼斯定位高端百货档次高端商业面积/层数4.5万/7层品牌数量161主力店精品超市进度1997年已开业北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org丹尼斯大卫城位置二七路与太康路交叉口位置开业时间2015年5月经营面积（）170,000经营模式开发商统一经营管理层数/业态规划-1F：超市1F：国际精品、皮鞋、箱包2F：品牌男女服饰、运动休闲服装、饰品3F：时尚名77、品、高档女装、女鞋4F：时尚潮流女装、健身用品5F：少淑装、精品女包6F：休闲男装、商务男装、户外运动品牌7F：高档男鞋、时尚男装、男士配件8F：居家生活、健身用品、电器9F：儿童零售、儿童娱乐10F、11F、12F：餐饮档次高档定位融合国际精品、潮流时尚百货和餐饮业态经营情况经营情况较好合作模式租金、扣率基础资料：丹尼斯大卫城囊括了国际知名精品和时尚潮流品牌，是郑州市定位最高端、业种最齐全、品牌最多的综合型购物中心。二七路丹尼斯大卫城三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳78、 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org平面布局：丹尼斯大卫城1-6层为百货+mall区，7-13层为百货，整个项目采用环型动线设计，但1-6层由于动线较长，不易于游逛。1-6层平面图7-12层平面图三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org业态统计：丹尼斯大卫城业态种类丰富，零售和餐饮为主力业态，能够满足消费者的需求和喜好，但休闲娱乐业态的占比较小，仅在MALL中体现779、%10%16%57%5%5%超市儿童餐饮零售娱乐家电丹尼斯大卫城业态比例零售业态：零售类业态占比高达57%，品类有国际精品、时尚和运动服装等，品牌较为丰富，是商场的主力业态。餐饮业态：10-12层均为餐饮业态，餐饮种类品牌丰富，能够满足高峰时段餐饮需求及消费者的喜好，是商场的第二大业态。娱乐业态：规划的娱乐业态总占比少，供消费者休闲娱乐的场所有限。家电卖场：8层整层皆为家电和家居生活，包含飞利浦、海尔等多种品牌。超市：地下一层为拜特超市，经营各种进口百货和精品果蔬。儿童：9层整层全部为儿童业态，包含儿童零售及儿童娱乐。三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格80、局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org硬件水平：丹尼斯大卫城硬件水平较高，采用灰黑色装饰砖外立面，设置7个出入口、四处直梯以及多个电子导购设施，拥有较高的品质感。2341671234入口电梯三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org品牌档次：整体品牌档次较高，处于市内领先水平，品类丰富，81、拥有众多国际时尚品牌，受到城市中高端客群的欢迎。楼层代表品牌-1超市：拜特超市1F国际精品：MAX Mara、GUCCI、CARTIER皮鞋、箱包：FERRAGAMO（菲拉格慕）、Eight-Zero2F品牌男女服饰：GANT、HB、Armani jeans运动休闲：阿迪达斯、Juicy Couture、Just Cavalli3F高档女装：柯利亚诺、恩灵、歌中歌高档女鞋：STACCATO、Flexx4F时尚潮流女装：jorya、MeierMei、gerolamo5F少淑装：MOCO、COLOVE、YIGUE精品女包：ELLE6F休闲商务男装：JEEP、暇步士、万星威、比华利保罗户外、运动：李82、宁、耐克、Kappa7F高档男鞋：夏利豪、雅乐士、沙驰时尚男装：齐拉、马亚诺、鄂尔多斯、威可多8F电器：飞利浦、ALESSI、海尔9F儿童零售：戴维贝拉、PAW IN PAW、ROOKIE儿童娱乐：反斗乐园、巧乐思10F、11F、12F餐饮：重庆胡和记面、杨翔豆皮涮牛肚、炉鱼、王品、豆捞坊、鱼酷、豫合汇三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org商场热度：实际走访中，大卫城餐饮业态人气颇高，餐饮业态周末就餐83、时段呈现热度持续时间长的现象，多数商家出现排队等号就餐情况。三.重点竞品项目分析10-11层平面图竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org商圈热度：大卫城开业同样对本系统店铺造成了影响，由于部分奢侈品牌重合且迁移至大卫城，多数50后、60后人群购物迁移至大卫城，人丹店经营业绩开始出现下滑。三.重点竞品项目分析人民路丹尼斯丹尼斯大卫城1公里二七路随着人丹大品牌的调整至大卫城，也对部分客流的到访造成了影响，部分客流开始从人丹店84、转战大卫城年份大卫城(亿元)人民路丹尼斯(亿元)2014/2820157.122.6涨跌幅/-19.3%人民路丹尼斯2015年业绩下跌了19.3%个百分点 访谈中了解到，多数商户反映由于人民路丹尼斯部分品牌迁移，受大卫城开业影响，人丹店业绩也开始呈现回落，众多50/60后客户开始流向大卫城竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org经营情况：丹尼斯大卫城整体经营情况良好，品牌坪效普遍在20-30万元，餐饮业态坪效平均在1万左右85、，中餐更受当地欢迎。品牌品类楼层经营面积（）营业额（万元/月）坪效（元/月/）MAX Mara高端女装1F20030015000FERRAGAMO（菲拉格慕）高端女鞋1F4001804500EZ（Eight-Zero）高端女鞋1F30035011667CK精品配饰MALL2F/54.8/HOLLYS COFFEE餐饮MALL2F/1.7（已撤柜）/MIXXO快时尚MALL 2F/35.7/STACCATO（思加图）高档女鞋3F50153000太平鸟时尚休闲MALL4F/34.9/思莱德时尚休闲MALL4F/18.8/moco（摩珂）时尚休闲5F90455000耐克运动6F80607500BEA86、NPOLE（滨波）休闲男装6F100202000夏利豪(CHARRIOL）高档男鞋7F80202500马亚诺时尚男装7F180502778飞利浦电器8F80253125海尔电器8F40205000戴维贝拉（davebella）儿童零售9F2084000ROOKIE儿童零售9F90303333反斗乐园儿童娱乐9F200211050巧乐思儿童娱乐9F200201000杨翔豆皮涮牛肚餐饮10F200804000炉鱼餐饮11F3002006667豆捞坊餐饮12F30003001000三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Ch87、engdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org大卫城客群场外到访品牌中，女装到访有中高端品牌，童装到访多以儿童体验类为主，餐饮集中在快餐和小吃等品类；场内到访品牌以西餐、小吃甜品以及体验类店铺为主。三.重点竞品项目分析线下到访店铺排名序号名称1祖母的厨房西餐厅(郑州大卫城店)2小米之家(郑州大卫城店)3Godiva(大卫城)4土大力(大卫城店)5华豫川酒家(大卫城店)6鱼酷7炉小哥烤肉8秒藏9巴拉巴火10小猪猪PIGGY PORK烤肉餐厅(大卫城店)女装品牌到访排名名称1鄂尔多斯2珂莱蒂尔3ONLY4维莎曼5歌力思6FAIRY88、7initial8拉夏贝尔9CC&DD10子苞米男装品牌到访排名名称1凯旋门男装2鄂尔多斯3海澜之家4七匹狼5劲霸6鄂尔多斯奥群7九牧王8虎都9initial10思莱德童装到访品牌排名名称1丽婴房2巴拉巴拉3金色童年儿童摄影4七彩泡泡婴童会所5鱼乐贝贝婴幼儿水育馆6蒙克莱7玩具反斗城8MOTHERCARE9卓美教育10皇家宝贝餐饮到访品牌排名名称1肯德基2德克士3鱼酷4沙县小吃5海底捞6湘乐汇7真功夫8阿利茄汁面9杨国福麻辣烫10赛百味场外到访场内到访竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 S89、henyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org丹尼斯品牌自98年在郑州市建立店以来，深耕郑州市场近20年，建立28所百货商场，并在河南省内开始27家店铺，省外1家店铺。丹尼斯百货于1998年6月27日开设郑州市第一家量贩店，丹尼斯旗下有丹尼斯百货，丹尼斯大卖场，全日鲜便利店，便利店四个品牌。2010年，丹尼斯在河南市场拥有7家百货公司，20余家大卖场。位列中国零售连锁百强第48名，2009年集团销售额达到创纪录的71亿元人民币。并保持20%的年均增长率。其中丹尼斯百货人民路店连续多年进入中国百货单店销售额20强，2009年丹尼斯人民店创造了24亿元的业绩。311122890、515321省级店铺分布郑州市洛阳市平顶山市南阳市焦作市新乡市商丘市安阳市濮阳市漯河市济源市三门峡市丹尼斯百货郑州人民路店丹尼斯百货南昌路店丹尼斯百货华府店丹尼斯百货新华店丹尼斯百货塔南店丹尼斯新乡店丹尼斯百货商丘凯旋店丹尼斯百货文峰店丹尼斯百货濮阳长庆店丹尼斯人民路店丹尼斯济源沁园店丹尼斯百货三门峡六峰店丹尼斯百货郑州花园路店丹尼斯北大街店丹尼斯汝州店丹尼斯府衙店丹尼斯和平店丹尼斯百货商丘金穗店丹尼斯百货彰德府店丹尼斯辽河店丹尼斯济源天坛店丹尼斯CBD七天地店丹尼斯政和店丹尼斯滨河店丹尼斯百货林州店丹尼斯济源济水店丹尼斯中原店丹尼斯纱厂店丹尼斯百货中华店丹尼斯郑花店丹尼斯高新店丹尼斯京广店丹91、尼斯偃师华夏店丹尼斯航海店丹尼斯郑州大学店丹尼斯丰乐店丹尼斯未来店丹尼斯CBD GMS店丹尼斯丰产店丹尼斯上街区店丹尼斯巩义市店丹尼斯新密店丹尼斯新郑店丹尼斯人民路店城市店铺数量三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org丹尼斯市场产品仍以百货居多，花园路、人民路店为进化后的新型百货，大卫城为重新打造的购物中心产品，零售经营是集团优势。花园路店花园路店人民路店中原店大石桥店长江店店中州大道大卫城店丹尼斯产品92、分为百货、大卫城、七天地、大卖场、便利店五个产品线，其中大体量项目以百货、大卫城、七天地产品为主。百货产品配置较为单一，1-2层建筑设计，无明显的业态规划，多数将男女装、珠宝等专柜划归至同一楼层，3-4层搭配大卖场的设计，以社区型商业为主。花园路、人民路店较一般社区型商业有明显升级，遵照楼层规划业态、品类，且具有明显的环形动线设计，剪刀梯引导客流，但品牌店铺设置仍独立导柜设计，且收银方式提点方式仍定位百货大卫城为丹尼斯打造的全新购物中心，虽定位购物中心，但从内部业态品类来看，仍以拎包消费方式为主，除餐饮外，其他体验类业态较少，且仍然为统一收银方式以及扣点的经营模式。三.重点竞品项目分析竞品项目93、分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org丹尼斯卡券消费占每年消费额度20%，消费场所集中在百货、大卖场、便利店几乎所有店铺，品类集中在专柜、黄金珠宝、化妆品、服装、运动、鞋以及餐饮等三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结丹尼斯大卫城招商人员刘经理访谈：我帮你问了一下我们运营部门，简单说是这样的，我们的购物卡有大宗和小宗两种，大宗师纸质的购物券，小宗的是积分电子的。我们名品这块每年大94、概在20%比例为用券消费，不分业种。整个丹尼斯分百货、大卖场、便利店、都是对这些购物券通用的，卡券的发行额度公司不设置上限，根据活动力度去发送。名品包含：名品百货，专柜形式的，黄金珠宝、化妆品，女装男装，运动，鞋，餐饮等。购物券采用不登记形式，没有记录客户相关资料，小宗券是发给个人的购物卡里，大宗券纸质直接就用了政府采购这块确实不清楚，公司有单独设立的法务和公关部门。北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org小结：丹尼斯大卫城作为郑州市的高端龙头商业项目，拥有众多国际时尚品牌，坪效普遍较好，95、整体运营良好，餐饮业态及一层奢侈品牌受客流、受关注度高。高端龙头商业囊括了国际知名精品和时尚潮流品牌，硬件水平高，是郑州市定位最高端、业种最齐全、品牌最多的综合型购物中心。整体品牌档次高，业态种类丰富，以零售业态为主，拥有众多国际时尚品牌，处于城市领先地位。品牌档次、丰富度高运营情况良好整体经营情况良好，受到当地中高端客群的欢迎，品牌坪效较高，普遍超过1万元，零售业态中奢侈品牌坪效在10万以上，餐饮业态中中餐更受当地欢迎。大品牌以及餐饮业态热度高大卫城B1、F10和F11餐饮业态为场内受关注高的品类，周末就餐时段，三楼层呈现多家店铺排号就餐情况；受多数品牌迁移至大卫城影响，顾客消费也随之转移，96、人丹店业绩开始出现回落三.重点竞品项目分析整体舒适感低休闲娱乐业态的占比小和1-6层横向动线较长降低了丹尼斯大卫城的整体舒适感。竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org国贸360位置郑州市金水区花园路39号开业时间2011年10月28日经营面积（）4万经营模式开发商统一经营管理层数/业态规划B1：休闲餐饮、超市1F：快时尚、珠宝配饰、精品时尚2F：时尚男装、时尚女装、餐饮3F：儿童娱乐、儿童零售、儿童教育、餐饮档次中档项目97、特色下沉式中庭，无缝对接大商新玛特和家乐福经营情况经营情况良好合作模式租金项目概况：项目位于花园路，临近北三环，是距离本案相对较近的时尚购物中心，内设有精品服装，餐饮以及儿童业态。中原中路三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org国贸360业态比例业态统计：零售搭配时尚小吃是国贸360的主力业态，其时尚程度较高并十分受年轻人欢迎，商场三层有儿童区，方便全家庭购物休闲，场内有咖啡店和书吧供顾客休闲，但无娱乐98、业态。餐饮,25%零售,52.50%儿童,7%超市,12.50%生活服务,3%餐饮零售儿童超市生活服务三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结零售业态：是国贸360的主力业态，零售品牌年轻化，有部分设计师品牌和较有活力的品牌。餐饮业态：国贸360的餐饮分为两部分，休闲小吃以及主餐各占餐饮业态一半，小吃如大鱿鱼，煎饼侠等客单价低，重复率高的小食品受到年轻人的追捧，主餐品类较多，如海鲜、快餐，让年轻人有更多的选择。儿童业态：有儿童零售和儿童教育组成了儿童区域。生活服务：商场内有美发，美甲以及咖啡书吧提供休闲和生活服务。超市：地下大型超市，满足附近居民99、生活购物需求。北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org楼层代表品牌B2书店：RC阅开心B1餐饮：煎饼侠、每日新鲜、果雨吧、百奇源、赛百味。PAPABUBBLE、仟吉、日出茶太、弄粉儿、许留山、本福回转寿司、美珍香、黄记玉米汁、小宫山浩二超市：家乐福1F快时尚：H&M、优衣库、UR时尚精品集合：GUCCI、海贼王、SNEAKYMOB、LACOSTE鞋箱运动：Charles&Keith、HOZ、MAKU、SKECHERS、VANS、阿迪达斯钟表饰品：AGATHA、BRIGHT&CLEAR、卡西100、欧、Calvin Klein、飞亚达、HITOMI OPTICIAN、I DO、Juicy couture、蜜凯缇、ZIPPO休闲男装：ENO、EHE、时尚女装：MANGO、snidel2F餐饮：彼酷哩烤鱼、必胜客、比格自助披萨、荼啡茶、KFC、哈根达斯生活集合：无印良品、body.ing、Fraas、EMMA、狂派之花、蒙奇奇护肤美妆：阿芙精油、蜜思陀佛鞋靴：百丽、热风时尚男装：杰克琼斯、GXG、GR、RAPA、速写、KIKC、NINEWAY、PUCCA时尚女装：ONLY、ochirly、VERO MODA、ONE MORE、拉夏贝尔、太平鸟女装、amydeamy、乐町、tutu anna、101、w closet、NICE CLAUP、Honeys、FIVE PLUS钟表珠宝饰品：洛丽塔、sheepet、卡西欧、LOGIN、KOOMEE、CHIHIRO、STSUGI、5V3F餐饮：56cake、57湘、chan寿司、coco都可茶饮、SNOWPARKS、愤怒大鱿鱼、曼玉融合餐厅、水货、儿童：MINI PEACE、奇乐儿梦幻仙境、玩具反斗城、美吉姆、KIDSHQ品牌档次：品牌潮流度较高，有多个时尚潮牌，和丰富平价的时尚休闲小吃，项目地下二层还有新型书店，供大家休憩。三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chen102、gdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org硬件水平：国贸360硬件突显轻快活泼，非常活泼具有潮流感，商场内有许多贴心硬件设备，如充电宝租借，甜言蜜语电话亭等。三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org商场热度：国贸360一层中庭四个方向被快时尚品牌包围，聚集了大量80后、90后客群，为商场大量人流提供了有力的支撑。三.重点竞品项目分析L1103、中庭竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org品牌品类楼层面积（）营业额（万元/月）坪效（元/月/）埃德哈迪潮流时装1F300401333欧舒丹奢侈品1F50204000MANGO时尚女装1F3001103667UR快时尚1F10005005000FOSS运动集合1F90404444斯凯奇运动1F90202222ONLY少淑2F300702333Ins时尚女装2F100505000杰克琼斯时尚男装2F240702917Sel104、ected时尚男装2F200904500欧时力时尚女装2F100505000FIVE PLUS时尚女装2F150604000拉夏贝尔时尚女装2F9004505000vero moda时尚女装2F200804000速写设计师女装2F90404444曼玉融合餐厅餐饮3F500901800煎饼侠零食3F303010000奇乐儿梦幻仙境儿童娱乐3F30027900MINI PLACE儿童零售3F150352333玩具反斗城儿童零售3F40030750KIDSHQ儿童零售3F100101000美吉姆儿童教育3F10003003000经营情况：国贸360整体坪效情况良好，时尚的新品牌坪效情况较好，购买力对105、时尚潮流的认知在逐渐加强。三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org线下到访店铺排名序号品牌157度湘(花园路店)2比格比萨(花园路店)3必胜客(花园路餐厅)4曼玉融合餐厅(国贸360店)5劲霸男装6new york fries7棒!约翰(国贸店)856cake(国贸360店)9Mango(国贸360店)10FOREVER NEW(国贸360店)国贸360场外到访品牌中，女装少女装为主，儿童业态以培训、体106、验品类为主，餐饮到访以快餐、小吃为主；场内到访店铺同样以快餐、小吃和中端女装为主。三.重点竞品项目分析女装到访品牌排名品牌1维莎曼2ONLY3Honeys4歌力思5MISS SIXTY6杰西卡7恒源祥8珂莱蒂尔9法国鳄鱼10娅丽达男装到访品牌排名品牌1劲霸2七匹狼3鄂尔多斯4思莱德5海澜之家6杰克琼斯7利郎8法国鳄鱼9百圆裤业10initial儿童到访品牌排名品牌1丽婴房2大山外语3金色童年儿童摄影4巴拉巴拉5鱼乐贝贝婴幼儿水育馆6七彩泡泡婴童会所7皇家宝贝8凯蒂猫9乐友孕婴童10蒙克莱餐饮到访品牌排名品牌1肯德基2德克士357C湘4味千拉面5好想你6阿利茄汁面7杨国福麻辣烫8沙县小吃9海底捞107、10魏家凉皮场外到访场内到访竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org业态搭配良好受年轻人欢迎零售搭配时尚小吃，国贸360的时尚程度较高并十分受年轻人欢迎，商场三层有儿童区，方便全家庭购物娱乐，而成人娱乐业态在场内较为缺失。国贸360硬件突显轻快活泼，非常活泼具有潮流感，商场内有许多贴心硬件设备，如充电宝租借，甜言蜜语电话亭等。国贸360整体销售情况良好，许多郑州内潮流时尚的新品牌销售情况比较好，购买的青年对时尚潮流的认知在108、逐渐加强。硬件前卫时尚经营良好 小吃受欢迎小结：项目是郑州当地最受年轻人欢迎的购物中心，品牌新潮，硬件独特，并有丰富的零食小吃店，时尚品牌在当地逐步受年轻消费群体欢迎。三.重点竞品项目分析国贸360依靠多个快时尚品牌的聚集，吸纳区域内绝大多数80后、90后人群，对商场人流提供了有力支撑。快时尚品牌云集竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org人民路丹尼斯位置金水区人民路2号开业时间1998年6月经营面积（）4.5经营模式开发109、商统一管理层数/业态规划B2:丹尼斯大卖场，青春魅力馆，拜特精品超市B1:少女新超馆F1:都汇精品馆F2:摩登时尚馆F3:名媛新贵馆F4:淑雅仕女馆F5:甚是休闲馆F6:居家童趣馆档次高档定位百货经营情况14年业绩开始下滑合作模式租金基础资料：丹尼斯百货人民路店，郑州商业市场的第一家丹尼斯百货，开业近20年，深受当地人民欢迎，绝大多数郑州人在过往时间内，购物、送礼都以在丹尼斯购物为荣三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结杜岭街人民路丹尼斯北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zheng110、zhouwww.dqchina.org三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结84%9%7%人民路丹尼斯业态配比零售餐饮儿童人民路丹尼斯零售业态：是人民店的主力业态，零售品牌定位高端，多个设计师品牌和较有活力的品牌，且多个品牌入豫首选丹尼斯人民路店餐饮业态：餐饮多为休闲小吃，品牌为绿茵阁，土大力，西关味，秀兰港式茶餐厅等客单价较低，受到购物顾客欢迎的店铺。儿童业态：面积有限，人丹店铺儿童业态零售品类为主超市：地下超市，满足附近居民生活购物需求和高档进口商品选购需求。业态统计：人民路丹尼斯业态配比以零售为主，且占比近9成，一层有部分餐饮品牌，以及部111、分儿童零售品牌，无娱乐休闲业态北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结楼层代表品牌B1零售：Thursday island，lalabobo，offfice国际彩妆专柜，G2000，Vero moda1F餐饮：康师傅，西树泡芙，Bakery超市：拜特进口超市化妆品：Clarins,海蓝之谜，Guerlain,资生堂，高丝，倩碧，雅诗兰黛，欧舒丹，迪奥，珠宝：周生生，潮宏基，2F餐饮：秀兰港式茶餐厅运动零112、售:AJ,MAX&CO,DIESEL,MISS60，ED HARD,FOLLI FOLLI,CK JEANS,CK,MNG,NINEWEST,ECCO,GARBOR,24HRS,ARA,CK,ESCADA,GUESS,3F餐饮：56CAKE零售：LA MIA,JACK&JONES，白领，E-land,ON&ON,OTT,爱慕，爱美丽，欧迪芬，安莉芳4F零售：玛丝菲尔，E P,DUNNU,影儿，凯撒，蕾朵，Amass，Lance From25，IVY/kki5F零售：ZIOZIA,Lacoste,金利来，雅戈尔，沙驰，新秀丽，派克，皮尔卡丹，Hunt庄子，鄂尔多斯，Scotfiled6F零售：n113、ike kds,Adidas kids,new balance kids品牌档次：品牌高端，且丰富，为顾客购物提供了足够宽泛的选购范围，且多个入豫品牌进驻该城市首选丹尼斯人民路店。北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结品牌高端受中高消费阶层欢迎零售搭配品牌丰富，多个首次进驻郑州品牌，且历史商业积淀久远，已成为当地百姓消费高档产品必去之地。建筑主体久远，百货的购物形式，走廊狭窄簇拥，不能带来较好的体验感114、，购物休息空间仅限楼梯位置硬件设施老化，购物环境狭窄小结：项目是郑州最受中青年及以上阶层顾客欢迎，同城市共同发展的积淀为当地百姓带来较好的印象及服务，品牌丰富度高，但硬件设施老化；休闲、餐饮业态不足商场零售业态占比过大，餐饮业态以零星小吃为主，休闲娱乐业态为商场空白休闲、餐饮业态不足北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org对比竞品项目，大卫城店铺数占据绝对优势，以零售为主，国贸360餐饮业态占比高，万象城品牌数量弱于两个项目。竞品项目业态面积占比0%10%20%30%40%50%60%70115、%80%90%100%万象城国贸360大卫城零售餐饮服务娱乐儿童超市020040060080010001200万象城国贸360大卫城餐饮儿童服饰鞋包服务配饰生活类零售娱乐竞品项目业态店铺数三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org西式快餐湘鄂菜粤菜江浙菜西餐自助餐日韩式料理中餐烧烤火锅中式快餐咖啡厅中餐日韩式料理湘鄂菜海鲜西餐火锅烧烤川菜咖啡厅西式快餐粤菜火锅西餐中餐江浙菜咖啡厅西式快餐-5.0 10.0116、 15.0 20.0 25.00246810121416大卫城国贸360万象城对比餐饮业态，大卫城与国贸360同质化指数较低，餐饮业态西式快餐和咖啡厅同质化指数最高，各地方菜系同质化指数较低，由于城市口味偏向传统，口味接近本土地方菜系较有竞争力。同质化指数店铺数重点竞品餐饮分析4.0同质化指数5.07.5三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org三.重点竞品项目分析二七商圈整体口味与城市相一致，小吃快餐，117、粤菜，烧烤等品类开店指数较高，大卫城面包甜点和小吃快餐类占比较高，其它业态分布均衡，万象城小吃快餐占比较高，但业态品类较少，粤菜品类占比高。0.000.100.200.300.400.500.600.700.800.901.00面包甜点小吃快餐火锅西餐豫菜韩国料理日本料理江浙菜烧烤粤菜咖啡厅川菜海鲜湘菜自助餐北京菜其他清真菜新疆菜城市&商圈餐饮开店指数二七区全市0.000.100.200.300.400.500.600.700.800.901.00面包甜点小吃快餐火锅西餐豫菜韩国料理日本料理江浙菜烧烤粤菜咖啡厅川菜海鲜湘菜自助餐北京菜其他清真菜新疆菜竞品项目餐饮开店指数大卫城万象城竞品项目分析118、|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org三.重点竞品项目分析大卫城餐饮档次分布比较均衡，万象城餐饮档次呈现分化状态，客单价5060元/人档次的中档餐饮品类较为缺乏。-50.00 100.00 150.00 200.00 250.00西餐自助餐海鲜川菜烧烤火锅江浙菜湘菜面包甜点小吃快餐大卫城餐饮客单价050100150200250江浙菜粤菜西餐豫菜北京菜面包甜点火锅小吃快餐美食广场万象城餐饮客单价竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|119、魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org快时尚男装内衣/家居服女装奢侈品休闲运动快时尚男装内衣女装奢侈品休闲运动快时尚男装内衣/家居服奢侈品箱包休闲运动女装-2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0020406080100120万象城国贸360大卫城对比服装品牌，万象城同质化指数最高，尤其是男装与休闲运动服饰同质化指数高，国贸360在快时尚品类最丰富，且同质化程度低；大卫城奢侈品和男装品类在店铺数与同质化方面占优势。未来可以加强快时尚的店铺数120、和降低男装的同质化程度。同质化指数店铺数重点竞品服装分析7.1同质化指数6.35.9三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化分析|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org竞品项目分析|同质化研究|楼层转化研究|魅力对比|竞争格局分析|小结根据各购物中心品牌在郑州市开店的数量，计算出各业态的同质化程度，国贸360在总体品牌上同质化程度最高，万象城在餐饮，儿童，服装鞋包和配饰品类同质化程度高，大卫城在生活类零售和儿童品类同质化程度高。0.02.04.0121、6.08.010.012.0餐饮儿童服饰鞋包服务配饰生活类零售休闲娱乐同质化程度对比万象城同质化国贸360同质化大卫城同质化三.重点竞品项目分析万象城国贸360大卫城餐饮7.46.45.2儿童9.99.36.9服饰鞋包7.67.65.5服务3.69.64.1配饰8.08.03.6生活类零售2.910.36.8休闲娱乐0.51.42.8总计6.87.65.5同质化指数=购物中心业态中品牌在全市开店数量本购物中心业态品牌数。北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org万象城当前与主要竞争项目在零售122、业态存在较高的同质化情况，特别是服饰鞋包、配饰和儿童品类中50%以上的店铺在大卫城有店铺。休闲娱乐和生活类零售品类同质化程度较低。0%10%10%20%20%30%30%40%40%50%50%60%三.重点竞品项目分析项目间同质化对比=万象城与国贸360（大卫城）共同拥有的店铺数/万象城相应业态店铺数。竞品项目分析|同质化研究|楼层转化研究|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org万象城同质化程度较高的餐饮店铺以快餐和甜点为主，儿童同质化程度较高的为儿童服装，123、服装鞋帽中运动服装和绫致时装下属品牌为主，配饰中珠宝与眼镜同质化程度高。三.重点竞品项目分析店铺名类别店铺数肯德基西式快餐44星巴克咖啡厅22DQ甜点冷饮25西湖春天江浙菜10日出茶太甜点冷饮15西树泡芙甜点冷饮11阿五黄河大鲤鱼中餐8上海小南国餐饮1小天鹅火锅火锅5不出二品甜点冷饮3店铺名类别店铺数店铺数阿迪达斯童装13ROOKIE童装6Sinaina童鞋3反斗乐园儿童3小莱坞宝贝电影馆摄影1jnbybyjnby童装1玩具反斗城玩具2mothercare母婴儿童1马拉丁童装1英式童装1店铺名类别店铺数店铺数周大福金银珠宝16博士眼镜眼镜16新宇三宝名表手表2潮宏基首饰8周生生金银珠宝6阿吉豆124、饰品5IDO首饰4LAMY办公用品3DISSONA女包11IWC手表2店铺名类别店铺数店铺数Nike运动服装59JackJones男装37ONLY女装24LaChapelle女装23Veromoda女装23Crocs休闲鞋29COnVERSE运动服装32热风服饰鞋帽18TRENDIANO服饰鞋帽14Selected男装21餐饮同质化top10儿童同质化top10服装鞋帽同质化top10配饰同质化top10竞品项目分析|同质化研究|楼层转化研究|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.125、dqchina.org90%100%80%90%70%80%60%70%50%60%40%50%30%40%20%30%10%20%0%10%大卫城影院所在的6F为转化的核心，与除1F和11F以外的各层均有较好的转化。10F和11F的餐饮层之间互动良好，且因电梯直达存在着B1和1F的强转化。B1和1F顾客与25F转化相对较弱。11F主题餐饮与各层转化低于10F特色餐饮。B11F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F代表业态超市小吃奢侈品化妆品珠宝配饰女装杂货女装鞋包服饰冰场男装影院西装男鞋家居家电儿童特色餐饮主题餐饮B1超市小吃100%48%27%20%16%17%34%33%35%35126、%34%57%1F奢侈品化妆品48%100%27%24%16%16%29%33%30%33%61%32%2F珠宝配饰27%27%100%49%32%45%38%33%35%30%39%29%3F女装杂货20%24%49%100%47%38%35%36%31%30%43%33%4F女装鞋包16%16%32%47%100%54%63%55%54%46%43%39%5F服饰冰场17%16%45%38%54%100%62%55%54%42%44%34%6F男装影院34%29%38%35%63%62%100%49%46%49%35%30%7F西装男鞋33%33%33%36%55%55%49%100%52127、%46%36%38%8F家居家电35%30%35%31%54%54%46%52%100%52%38%36%9F儿童35%33%30%30%46%42%49%46%52%100%43%41%10F特色餐饮34%61%39%43%43%44%35%36%38%43%100%43%11F主题餐饮57%32%29%33%39%34%30%38%36%41%43%100%三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化研究|魅力对比|竞争格局分析|小结业态转化率为在某一层采集到的顾客，在其它层被采集到的比例。北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang128、|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.orgB11F2F3F代表业态书店小吃超市快时尚化妆品服装杂货花店餐厅小吃B1书店小吃超市100%55%49%44%1F快时尚化妆品55%100%42%55%2F服装杂货花店49%42%100%41%3F餐厅小吃44%55%41%100%90%100%80%90%70%80%60%70%50%60%40%50%30%40%20%30%10%20%0%10%国贸360国贸360总体层数较少，且单层面积不大，相互之间转化较为平均。1F为转化核心，与B1和3F餐厅与小吃业态转化率较高。三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化研究|魅力对129、比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org万象城楼层转化的核心为5F，儿童，冰场和曼玉轻餐与3F，4F的女装，儿童运动存在强转化；6F和7F的餐饮层与各层互动良好。B1和1F相对较冷，只有互相间存在转化。2F，3F与4F间均以服装销售，特别是女装销售为主，相互转化较强。90%100%80%90%70%80%60%70%50%60%40%50%30%40%20%30%10%20%0%10%B11F2F3F4F5F6F7F代表业态主题街区&超市奢侈品女装&APPLE&H&M130、女装&儿童女装&运动儿童&冰场&餐饮餐饮&娱乐餐饮B1主题街区&超市100%41%5%25%10%24%13%17%1F奢侈品41%100%4%32%8%48%22%24%2F女装&APPLE&H&M5%4%100%47%46%38%29%34%3F女装&儿童25%32%47%100%20%65%33%36%4F女装&运动10%8%46%20%100%76%58%66%5F儿童&冰场&餐饮24%48%38%65%76%100%35%33%6F餐饮&娱乐13%22%29%33%58%35%100%59%7F餐饮17%24%34%36%66%33%59%100%三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同131、质化研究|楼层转化研究|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org万象城当前存在两头热中间冷的情况，靠近百货的区域由于退店整体热度不足。主力业态间冰场和电玩娱乐业态间存在强转化，娱乐业态和餐饮间存在较强的转化。超市，艾米电影街与9 站台主题街区与明显转化倾向。1FB12F3F4F5F6F7F三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化研究|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyan132、g|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org大卫城以其体量和品牌优势占据首位，国贸360，二七万达依靠餐饮儿童等体验型业态旗鼓相当，人民路丹尼斯依旧占据业绩首位，但与2014年相比有较大跌幅。随着关注度和消费观念的转变，未来购物中心依靠其魅力，业绩将稳步提升。051015202530020406080100120140郑州商业魅力对比关注度2015年业绩大卫城国贸360二七万达万象城丹尼斯七天地中原万达丹尼斯人民路丹尼斯花园路三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化研究|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|133、沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org花园路店花园路店人民路店中原店大石桥店长江店中州大道大卫城店丹尼斯作为郑州市共同成长起来的企业，店铺分布城市各个角落；新田360作为新秀，利用一切机会布局其产品，华润万象城受两个企业合围，两个企业各有自身优势，本项目一二期呼应，充分发挥华润集团优势的同时，更应注意竞争策略及亲和当地喜好。丹尼斯新田国贸360360太康店新田时代广场华润丹尼斯新田置业华润万象城三.重点竞品项目分析竞品项目分析|同质化研究|楼层转化研究|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 134、Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org目前万象城客群黏粘性不高，为造成现在运营商户经营情况不佳的原因之一。三.重点竞品项目分析客群年龄客群年龄50后、60后80后、90后品牌品牌业绩业绩郑州万象城人丹店花丹店万象城国贸360店万象城二七万达万象城国贸大商万象城品牌业绩万象城品牌品牌礼品卡消费占多数老顾客消费占比高支付宝、微信快捷支付灵活货品种类齐全，选择多120万40万100万3万50万20万竞品项目分析|同质化研究|楼层转化研究|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zh135、engzhouwww.dqchina.org未来商圈供应项目多数配有商业零售物业，只有新田360定位购物中心，金博大仍为百货模式，其余项目定位尚未清晰，万象城已占市场有利时机，应加紧调整步伐。三.重点竞品项目分析1金博大3正弘凯宾城4新田时代广场2新田360潜在项目未来竞争项目序号潜在项目体量（万）定位1金博大二期45百货式购物中心式2新田3606国贸360旗舰店3正弘凯宾城15合晟服装城，品牌餐饮街4新田时代广场20最新时尚消费潮流消费地项目未来商圈竞争激烈，多个配有商业或零售商业的项目将出现，只有国贸360项目定位购物中心，但体量较小，金博大二期仍定百货，对于进化产品观念较为保守。竞品项目136、分析|同质化研究|楼层转化研究|魅力对比|竞争格局分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org万象城当前与主要竞争项目在零售业态存在较高的同质化情况，特别是服饰鞋包品类。在休闲娱乐和生活类零售品类同质化程度较低；大众关注度逐渐从百货转向购物中心，虽然当前百货销售依旧强势，但已见下降趋势。大卫城店铺数量优势明显，多以零售业态为主；餐饮业态，大卫城与国贸360同质化指数较低，餐饮业态西式快餐和咖啡厅同质化指数最高；服装品牌，万象城同质化指数最高，尤其是男装与休闲运动服饰同质化指数高。三.137、重点竞品项目分析大卫城餐饮人气火爆，且随着部分品牌从人丹转移，客群也随之转移至大卫城，国贸360受快时尚品牌聚集印象，提供了年轻客流支撑，万象城客群粘性不高，客群从50后到90后均有覆盖未来区域供应井喷，多数项目配有商业物业，其中新田360定位购物中心，其余项目定位不精确，万象城已占据有力时机，加紧品牌调整步伐竞品项目分析|同质化研究|楼层转化研究|魅力对比|竞争格局分析|小结大卫城呈现两极化趋势，B1和1F客流最多，35F相对较冷；国贸360各层客流分布较为平均，3F总客流略低于其它层，各层平均停留时间分布较为相似；万象城各层客流分布差距较大1F与5F客流量最大，2F与4F客流量最小，但总体138、停留时间更长，以目的型顾客为主大卫城虽然整体客流大，但其中间百货区冷淡成为其明显弊端，360受快时尚带动零售客流特征明显，万象城部分商户体现核心驱动优势北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org消费者研究客群职住地画像-客群画像-场内轨迹-消费者特征-购物习惯-业态品牌偏好-项目评价-北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org大卫城客群工作地热力图国贸360客群集中在国贸板块和CBD区域办139、公，以写字楼办公的白领客群为主，而万象城对于CBD的办公客群也有着较强吸引力，而大卫城客群办公地较分散，区域上特点不明显。CBD国贸国贸360客群工作地热力图大卫城国贸360万象城万象城客群工作地热力图CBD客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org居住于中心区的客群更忠实于大卫城，国贸360地缘国贸板块居住客群较多，对于CBD板块的客群也较其他两个项目更具吸引力。大卫城和国贸360客群居住版140、块都为城市房价较高区域。万象城客群居住地较分散且大部分集中于郑州人民公园以及未来路区域。万象城居住地大卫城客群居住地热力图国贸360居住地客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org二七商圈国贸商圈棉纺路商圈CBD商圈秦岭路商圈大学路商圈紫荆山商圈航海东路三个项目客群周末活动地点，可以看出国贸360客群集中于北部区域活动较多，区域型客群特征鲜明，而大卫城、万象城较为分散，辐射全市。国贸360客群141、周末活动地热力图大卫城客群周末活动地热力图万象城客群周末活动地热力图客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org三项目中，国贸360女性客户占比最高，国贸360的18-24年龄阶层占比最大，万象城25-34岁占比大，大卫城35-44岁年龄阶段占比最大，万象城客群受教育程度最高0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%女男万象城国贸360大卫城12.44%13.38%9.44%28142、.17%30.92%22.92%28.35%34.50%37.42%24.61%17.06%22.56%3.09%2.01%3.46%1.04%0.48%1.51%0.55%0.45%0.82%大卫城国贸360万象城18以下18-2425-3435-4445-5455-6465以上大卫城,49%大卫城,21%大卫城,30%国贸360,52%国贸360,22%国贸360,26%万象城,47%21%32%客群受教育程度高中及以下大专本科及以上客群年龄构成客群性别构成客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Che143、ngdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org线下场外到访追踪中，餐饮口味占比较集中为面点、生鲜、甜以及辣四类；餐饮品类以休闲小食、小吃快餐占比最高0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%煎炸烤辣麻面点生鲜涮甜大卫城国贸360万象城0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%大卫城国贸360万象城客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu144、|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org从线上行为来看，关注团购和比价的客群占比多；国内游的占比最高，三项目客群价格敏感度最高，注重性价比；万象城客群较大卫城和360价格敏感度略低0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%比价代购海淘团购大卫城国贸360万象城0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%出国游国内游港澳台大卫城国贸360万象城客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|145、业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org从汽车品牌看，万象城中档车偏离度最高，对应欧洲品牌奔驰、宝马、大众品牌种类较多，客群整体有一定消费能力，大卫城多数客群更偏向大众化，以大众品牌及少量奥迪、捷豹高端品牌为主豪车高档汽车低档汽车中档汽车二手车大卫城国贸360万象城韩国品牌美国品牌欧洲品牌日本品牌中国品牌大卫城国贸360万象城奥迪宝马保时捷奔驰标致大众捷豹雷诺路虎雪铁龙大卫城国贸360万象城客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|146、业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org周末两天数据输出，竞品项目平均客流均高于本案，大卫城依靠体量与餐饮的优势在中午及晚间具有明显的波峰，国贸360购物时段客流较多，万象城客流平稳无明显变化。平均客流指数=购物中心内各个位置采集客流平均人数/10010020030040050060010:0011:0012:0013:0014:0015:0016:0017:0018:0019:0020:00平均时段客流对比大卫城万象城国贸360客群职住地画像|客147、群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org大卫城层数较多，呈现两极化趋势，B1和1F客流最多，3F5F相对较冷。各楼层停留时间分布较为平均，70%的客流为停留小于10min的游逛客流，停留超过120min的客流约占10%，总体停留时间高于万象城，略高于国贸360。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%B11F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F大卫城平均停留120minB1,148、12%1F,12%2F,7%3F,6%4F,4%5F,4%6F,9%7F,9%8F,9%9F,9%10F,9%11F,8%大卫城各层客流分布12F与13F为大型餐饮与运动健身，客流较少未进行监测。客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org国贸360各层客流分布较为平均，3F总客流略低于其它层，各层平均停留时间分布较为相似，约72%客流停留小于10min，10%客流停留大于120min，总体停留149、时间高于万象城。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%B11F2F3F国贸360平均停留120minB1,27%1F,27%2F,27%3F,20%国贸360各层客流分布客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org万象城各层客流分布差距较大1F与5F客流量最大，2F与4F客流量最小，但总体停留时间更长，以目的型顾客为主，其它楼层停留小于10min顾客占比超过80%，以150、游逛客流为主，停留超过120min的顾客仅占4%，整体停留时间低于大卫城与国贸360。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%B11F2F3F4F5F6F7F万象城平均停留120minB1,12%1F,33%2F,2%3F,10%4F,2%5F,21%6F,8%7F,11%万象城各层客流分布客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org通过问卷调查，当日拦截人群为提袋顾客151、，大卫城主力客群为3645岁的女性；国贸360主力客群为1824岁的顾客，性别较为均衡；万象城顾客为2535岁的女性占主导的顾客，同探针数据结果趋同共发放问卷150份，大卫城，国贸360，万象城每个项目发放50份问卷。20%26%44%10%54%28%12%6%26%40%26%8%1824岁2535岁3645岁4655岁年龄分布大卫城国贸360万象城大卫城,24%大卫城,76%国贸360,52%国贸360,48%万象城,36%万象城,64%年龄构成男女客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengd152、u|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org大卫城到店顾客以政府机关，金融和教育为主，国贸360到店顾客以建筑，金融和学生为主；万象城到店顾客与两者皆有交集，以政府机关，教育和学生为主。0%5%10%15%20%25%30%IT/通讯/电信电子商务个体户广告/公关/会展国际贸易建筑/建筑设计/装潢交通/运输/物流教育/培训金融/保险/证券媒体/出版生物/医药/保健物业销售学生政府机关/事业单位制造业咨询/顾问业自由职业来店顾客职业分布大卫城国贸360万象城客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评153、价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org大卫城到店顾客以45人家庭和3口之家为主，家庭月收入平均1.53万元；国贸360到店顾客家庭构成与大卫城相似，但收入偏低，家庭月收入集中于6千1万元；万象城到店顾客三口之家占比最高，且家庭收入分布较为分散，6千1万占比较大。34%50%12%4%万象城家庭人口数45人3人2人1人22%16%24%16%52%34%20%22%20%30%2%16%10%2%4%2%6%2%0%20%40%60%80%100%大卫城国贸360万象154、城家庭月收入30005999元60009999元1000014999元1500019999元2000029999元30000元以上66%28%6%0%国贸360家庭人口数58%36%6%0%大卫城家庭人口数客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org受访人家庭构成以45人家庭为主。受访人年龄越大，平均家庭构成人数越多。受访人家庭月收入与年龄无明显关系，4655岁客群以中高端为主。中高收入群体以4155、5人家庭为主力，部分为3口之家。1824岁家庭构成家庭构成客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|西安 Xian|郑州 Zhengzhou北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org-1000010002000300040005000600070008000华润万象城大卫城人民路丹尼斯 德化商业街国贸360中原万达二七万达凯德mall锦艺城选择156、人数消费金额单位：元/次客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究问卷反馈看出，万象城已聚集了部分中高端消费客群，但多数客群仍集中在500元/次的消费价格区间中北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%大卫城国贸360万象城综合各购物中心到达方式私家车公交车电动车/自行车步行出租车19%32%37%67%41%30%15%8%1824岁2535岁3645岁4655岁到达157、购物中心的方式私家车公交车电动车/自行车步行出租车万象城私家车到达占比最高，年龄越大顾客越偏好私家车出行，年轻顾客则偏爱公交车，电动车/自行车顾客集中于3645岁之间，步行和出租车到达顾客比例较低。客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org同行与关注因素根据年龄段呈现明显特征，1824岁客群爱好新鲜，主要与朋友、同学一起，关注餐饮，娱乐与品牌的丰富程度；2535岁客群处于过度阶段，同行人较为多158、样化，非常关注购物环境舒适度；3645岁客群以家庭出行为主，偏好周边，交通情况；4655岁客群以目的型购物为主，以独自到达为主。0%5%10%15%20%25%30%离家近，交通便捷餐饮、娱乐丰富，便于聚会、约会购物环境舒适充足的停车位商场内的广告/促销活动吸引我品类品牌齐全有我想要的品牌/店铺独有特色品牌/商户关注因素1824岁2535岁3645岁4655岁13%6%2%43%25%24%18%21%6%35%50%21%48%34%18%7%9%1%12%7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1824岁2535岁3645岁4655岁同行情况自己一人情侣、爱人159、孩子、家人朋友、同学同事、商务伙伴客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org服装饰品客单价主要集中在200699元，随着年龄的增加，主要价格带不断提升，4655岁呈现档次区分，超过1000元价格带显著提升。购买途径仍然以线下为主，1824岁与3645岁顾客纯网络顾客占比高于其它年龄；1/3的35岁以下顾客有网络购买习惯，46岁以上顾客更信赖线下。1824岁2535岁3645岁4655岁0%5%160、10%15%20%25%30%35%40%45%服装饰品客单价1824岁2535岁3645岁4655岁42%20%34%4%1824岁服饰线下购买比例71%17%12%0%3645岁83%0%17%0%4655岁60%6%34%0%2535岁客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org商务通勤男装商务通勤男装商务通勤男装户外运动装户外运动装户外运动装潮流时尚潮流时尚潮流时尚少淑装少淑装少淑装熟女161、装熟女装熟女装日韩系日韩系日韩系快时尚快时尚快时尚轻奢品牌轻奢品牌轻奢品牌奢侈品牌奢侈品牌奢侈品牌大卫城国贸360万象城服装风格偏好随年龄变化，总体来看户外运动和商务通勤装占比最大，2535岁服装风格偏好最为广泛；4655岁风格偏好于整体差异最大，集中于熟女风格。万象城与国贸360顾客与总体偏好相符，大卫城风格偏好更加分散和平均。男装客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org对比消费者品牌期望162、与当地开店数量，消费者对奢侈品牌，轻奢品牌，户外运动的需求与开店数量无直接关联；对快时尚，熟女装，商务通勤男装，潮流时尚的需求与开店数量呈现正比；对日韩时尚，少淑装的需求与开店数量呈现反比。G2000劲霸男装利郎马克华菲newbalancethenorthface狼爪探路者i.tmoussy大嘴猴EvisuVans衣恋ROEMveromoda歌莉娅LACHAPELLE宝姿江南布衣例外雅莹百家好dizzitearthmusichoneys乐町C&AGAPH&MZARAMANGOCKcoachDKNYMICHAELKORSTommy hilfgerBottega VenetaLouis Vuitt163、on爱马仕香奈儿gucci024681012141618200%10%20%30%40%50%60%70%消费者品牌偏好&店铺数商务通勤男装户外运动装潮流时尚少淑装熟女装日韩系快时尚轻奢品牌奢侈品牌品牌偏好度郑州店铺数 nike&七匹狼店铺数均远高于以下项目，未列出。Nike（40.6%,60），七匹狼（81.2%,49）客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org化妆品购买客单价，1824岁主164、要购买小于399元区段的产品；2535岁集中于100699元价格区间；3645岁区段价格区间集中，分布于200399元区段；46岁以上高端顾客购买7001499元产品，普通顾客购买200399元产品。化妆品购买体验性更强，单纯线下购买率更高。1824岁2535岁3645岁4655岁0%5%10%15%20%25%30%35%40%化妆品客单价1824岁2535岁3645岁4655岁54%18%18%10%0%1824岁化妆品线下购买比例68%5%15%10%2%3645岁92%0%0%8%0%4655岁70%6%15%9%0%2535岁客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|165、业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org总体来看化妆品线下购买率更高，但万象城化妆品购买率低于平均水平，且有大部分人选择其它购买方式，根据访谈，主要方式为出国旅行购买，或拜托朋友购买；服装品类万象城顾客线下购买率亦低于平均水平，有34%的顾客有线上购物习惯，但仍然会选择线下购买。服装66%66%44%59%084%70%44%66%6%16%18%13%02%14%12%9%28%18%34%27%010%12%22%15%4%1%02%4%22%166、9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%大卫城国贸360万象城综合大卫城国贸360万象城综合服装&化妆品购买途径对比大部分在商场买大部分在网上买商场、网上购买次数差不多其他化妆品客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org受访顾客平均每周在外就餐12次，随着年龄的增长在外就餐频率上升，可接受客单价也不断提升；主要价格区段集中于100199元，1824岁顾客可接受平均167、客单价较为分散，主要价格区间集中于2049元。1824岁2535岁3645岁4655岁0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%餐饮可接受客单价1824岁2535岁3645岁4655岁2%28%47%19%4%2535岁8%22%38%26%6%1824岁在外就餐频率0%20%54%22%5%3645岁8%33%50%8%0%4655岁客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org餐168、厅数量多，可选择的多餐厅数量多，可选择的多餐厅数量多，可选择的多有喜欢的餐饮品牌进入有喜欢的餐饮品牌进入有喜欢的餐饮品牌进入就餐环境好就餐环境好就餐环境好餐厅服务好餐厅服务好餐厅服务好餐厅口味菜品好餐厅口味菜品好餐厅口味菜品好方便，到达便利方便，到达便利方便，到达便利大卫城国贸360万象城郑州消费者总体口味偏好较为传统，喜欢中式快餐与火锅/烧烤，特别是46岁以上客群对新口味接受度较低；年轻客群在新口味重比较偏好日韩餐饮。消费者对就餐环境和口味最为重视，万象城顾客期望更多的餐饮数量和选择。客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 B169、eijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org消费者对西餐厅，火锅/烧烤，海鲜的偏好与开店数量无直接关联；对中餐厅，快餐，小吃的偏好与开店数量呈现正比；对日韩餐厅的偏好与开店数量呈现反比。阿五黄河大鲤鱼花布餐厅华豫川深泉闷罐张福记5号公路动物园牛排俄式厨房绿茵阁曼玉融合菜谷喜农韩国烤肉黑牛时代韩式料理花涧肆精致日本料理上井.精致料理土大力豆捞坊很久以前只是家串店杨翔豆皮涮牛肚正好火锅馆久如香小龙虾六号码头海鲜餐厅热蟹沸腾水货虾小匠功夫料理必胜客汉堡王永和大王真功夫阿香米线肚兜兜饼和米堂麦多和馅饼一方面0170、24681012-5.0%5.0%15.0%25.0%35.0%45.0%55.0%65.0%餐饮品牌偏好&店铺数中餐厅西餐厅日韩餐厅火锅/烧烤海鲜快餐小吃品牌偏好度郑州店铺数 麦当劳店铺数均远高于以下项目，未列出。麦当劳（28.6%,20）客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org从休闲娱乐频率可见，2535岁顾客为休闲娱乐的主要客群，平均每周12次；3645岁顾客每月1次或更少休闲娱乐，大171、部分顾客每月34次。万象城每周进行12次休闲娱乐活动的顾客占比最高，总体活跃度较高。4%47%32%17%2535岁4%34%40%22%1824岁休闲娱乐频率0%32%41%27%3645岁8%42%33%17%4655岁0%10%20%30%40%50%60%每周3次以上每周1-2次每月3-4次每月1次或更少休闲娱乐频率大卫城国贸360万象城客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org娱乐偏172、好相对集中，看电影和KTV为主要方式，4655岁客群偏好美容/护肤和茶馆，2535岁客群偏爱游乐园/主题公园和美容/护肤。国贸360对于KTV与电影的需求最高，万象城对于游乐园/主题公园和室内健身/运动的偏好高于其它项目。室内健身/运动室内健身/运动室内健身/运动户外运动户外运动户外运动看电影看电影看电影游乐园/主题公园游乐园/主题公园游乐园/主题公园美容/护肤美容/护肤美容/护肤KTVKTVKTV咖啡馆咖啡馆咖啡馆茶馆茶馆茶馆桑拿/洗浴/足底/按摩桑拿/洗浴/足底/按摩桑拿/洗浴/足底/按摩大卫城国贸360万象城客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价173、|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org亲子消费需求最高的为25-35岁客群，以中档为主，主要价格区段位100199元。儿童教育需求主要集中在智力开发类和兴趣类；儿童娱乐需求主要集中在益智类和体能类。大卫城国贸360万象城智力开发类社交类语言类才艺类兴趣类大卫城国贸360万象城器械类电子类益智类体能类体验类儿童教育需求儿童娱乐需求亲子消费价格亲子消费需求客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijin174、g|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|西安 Xian|郑州 Zhengzhou北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org9 站台在万象城和大卫城知名度较高，国贸360知名度较低，影响到达率。2535岁客群对整体满意度较高，1824岁客群较喜欢街区氛围和店铺。但50%的顾客认为街区内店铺卖的东西太贵，较缺乏餐饮和互动活动等体验型业态。对9 站台评价65%40%93%35%60%7%大卫城国贸360万象城去过没去过40%60%44%13%31%6%6%42%3175、3%25%40%60%街区主题吸引人街区内有我喜欢的店铺街区内形象、氛围符合我的喜好街区内品牌种类丰富街区内有趣活动多，常有新鲜感1824岁2535岁3645岁4655岁街区形象氛围不符合我的喜好,13%街区内没有我想要消费的东西,13%街区内餐饮可选择的太少,13%街区内店铺卖的东西太贵,50%街区内互动活动少，缺少活力,13%大卫城,54%国贸360,80%万象城,44%客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww176、.dqchina.org周末两天数据输出，竞品项目平均客流均高于本案，大卫城依靠体量与餐饮的优势在中午及晚间具有明显的波峰，国贸360购物时段客流较多，万象城客流平稳无明显变化。大卫城主力客群为3645岁的女性；国贸360主力客群为1824岁的顾客，性别较为均衡；万象城顾客为2535岁的女性占主导的顾客；以政府机关，教育和学生为主，三口之家占比最高，且家庭收入分布较为分散大卫城餐饮强势，360零售强势，万象城零售与餐饮占比相当；近1/3的受访顾客经常光顾丹尼斯大卫城，除360和万象城之外，还喜欢光顾二七万达，人丹和德化各年龄阶段消费特征在不同业态、品类中呈现明显差异，万象城给郑州客人以时尚、高177、端、轻松的总体标签，9 站台在万象城和大卫城知名度较高，国贸360知名度较低，影响到达率。大卫城消费课程集中在35-44岁年龄阶段，万象城客群集中25-34岁客群阶段，国贸360以18-24岁人群占比最大客群职住地画像|客群画像|场内轨迹|消费者特征|购物习惯|业态品牌偏好|项目评价|小结四.消费者研究数据扫描客群主要为女性，国贸360的18-24年龄阶层占比最大，万象城25-34岁占比达，大卫城35-44岁年龄阶段占比最大，且万象城客群学历较高大卫城客群多以中心城区客群为主，国贸360多以地源性客群为主，万象城客群整体较为分散，东部城市中高端人群也有覆盖北京 Beijing|成都 Cheng178、du|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org业态及品牌发展分析零售业态分析-餐饮业态分析-影院业态分析-创新业态挖掘-商户访谈-北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org五.业态及品牌发展分析根据大众点评数据，郑州正处于消费习惯的变革期，高端品牌云集的大卫城，主打快时尚的国贸360和二七广场样强势，中高端消费的潮流需求正在形成，但快时尚零售商数量却低于大卖场零售商。零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小179、结商业发展情况数据来源：大众点评北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org郑州快时尚在国贸360广场内最集中，二七万达和中原万达内也有部分聚集，在二七商圈内开店数量较少，具有一定的发展空间。品牌城市门店数量ZARA2H&M4C&A3UNIQLO7MIXXO1MUJI1NEW LOOK2Pull&Bear1Mango1UR2合计23郑州国贸360广场大卫城华润万象城锦艺城中原万达二七万达快时尚品牌代表性聚集项目零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展180、分析数据来源：品牌官网，惠济万达11月18日开业，拥有H&M和优衣库。新世界百货北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org品牌城市门店数量GIORGIO ARMANI1VERSACE1Max Mara2Louis Vuitton1GUCCI2Cartier3Tiffany&co1Bottega Veneta1Burberry1Prada2Dolce&Gabbana2大卫城华润万象城丹尼斯人民路奢侈品牌代表性聚集项目郑州奢侈品主要集中在万象城和丹尼斯集团旗下大卫城，人民路店，目前市中心项目奢侈181、品牌数量已经趋于饱和。零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析数据来源：品牌官网。北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org设计,40%营销,50%制造,10%设计师品牌利润构成最初设计师品牌大多未拥有独立开店的能力，以进驻买手店的形式存在。由于款式独特，具有个性收到年轻人的追捧，特别是一些缺乏买手店的城市，品牌认可度超过50%。由于设计师品牌主要利润在于设计和营销，近年来注重网络传播，通过明星和网站，甚至是微信等形式进一步为大众所熟知。55%182、56%57%58%59%60%哈尔滨郑州重庆设计师品牌认可度消费者购买设计师品牌百分比零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org秀场秀场线上线上传播国外国外本土本土发展高端高端中高中高端端大众随着收入增加，价格逐渐大众化，性价比提高。设计传播渠道多元化，忘了对时尚传播更快。大众对服装的设计感认知增加，中国设计师崛起。年龄JNBYMO&CO.档次MarisfrolgJNBYMO&CO.Marisfrolg零183、售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析25岁35岁40岁北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org郑州市餐饮分布较为零散，主要集中地为中原、二七和CBD商圈，数量最多的为火锅，小吃快餐，排名前列的除小吃和西餐外以中餐传统口味为主。店铺名店铺数1火锅922小吃快餐513面包甜点424西餐365豫菜32零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shang184、hai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org郑州市金水区餐厅数量最多，但档次较低，郑东新区餐厅档次最高，金水区偏爱西餐（包含西式快餐），二七区偏爱粤菜。59.89 52.78 59.88 84.39 53.93 56.67 -10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00 90.00金水区二七区中原区郑东新区管城区高新区客单价金水区二七区中原区郑东新区管城区高新区各区热门口味清真菜日本料理江浙菜粤菜湘菜北京菜韩国料理咖啡厅海鲜自助餐烧烤豫菜川菜其他西餐面包甜点小吃快餐2571012170103756904185、18091452050001000015000200002500030000金水区二七区管城区中原区郑东新区高新区各区餐厅数量零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org虽然郑州市影院整体规模在全国范围内不占优势，但影院数量和票房增长迅速，在中部省会城市中仅次于武汉，娱乐发展速度快。2012年2015年2012年年2.06亿元6.99亿元23家61家4年3倍增长5年2.6倍增长影院票房影院数量28,078 186、36,624 47,498 56,653 62,845 128,869 太原南昌合肥长沙郑州武汉2015年中部省会城市票房（万元）零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org从TOP10影院情况可见，影院均引进了3D技术，且排名前列的影院还引进了IMAX和杜比全景声等技术，奥斯卡院线整体经营情况最好，占据4个席位，万达影城总体实力最强，占据一二位。（元）（万人）零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态187、挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org百货按照业态/商品品类进行组合购物中心按品牌/档次进行组合主题情景街区按价值观进行组合2.5-品牌组合区按风格进行组合1.0 2.03.01F 化妆品&鞋2F 女装3F 男装4F 儿童1F 百货&奢侈品2F 百货&品牌服装3F 电影院&餐饮B1 超市&小吃骑鹅公社（天津）悦界（北京朝阳）魔坊166（上海）食字路口（成都）9 站台（郑州）零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态188、及品牌发展分析北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org体验式品牌集合式主题式西元广场摩立方国贸360潮乐馆万象城93/4站台集市集市主题主题街区街区孵化非体非体验式验式体验体验式式互动品牌品牌集合集合混合混合业态业态跨界打破档次与人群划分，将同一风格的品牌进行集合，以零售为主。除单一业态外，增加跨界业态，如餐饮、咖啡等。以零售，餐饮等既有传统消费形式为主。增加顾客的互动体验性，让顾客购买服务而非商品。为避免同质化引进非连锁品牌，举办集市，进行品牌筛选。赋予整个街区以理念和主题，打造消费场景189、。零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org潮乐馆品牌集合式2F集合潮流服装，内衣，鞋包半开放式分割，增加店铺数潮乐馆闪-闺蜜街在未开业区域前举行集市汇集文创品牌，考察备选国贸360，由于面积限制，为提升品牌丰富程度，进行了业态的集中化，增添了潮乐馆，休闲生活馆等品牌组合区域，以半开放式的店铺分割，提升整体店铺紧凑程度。现拟打造文创区域，在装修区域举行集市，筛选顾客喜爱的店铺，作为进驻备选。零售业态分析|190、餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org体验式手工木活字手工皮具木版画定制饰品入口广场，可举办活动和休憩利用花坛等景观，打造环境集市-手工甜点和饮品集市-手绘纹身集市-手工干花引入多种手艺人工坊，采用教学和定制等模式，提供体验式消费。零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 191、Zhengzhouwww.dqchina.org主题式经营表现国贸360西元国际摩立方客流9 站台9 站台，引用哈利波特中著名场景，环境打造突出氛围，且业态齐全。但店铺与主题相关性较小，部分店铺经营业绩低于魔立方和国贸360店。印象小镇经营对比场景打造充满魔幻色彩业态齐全，分区明确引进南锣鼓巷设计师品牌本地文创品牌零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org骑鹅公社悦界魔坊166文艺青年城市中产时尚情侣个性192、消费周末休闲社交需求打造购物中心最文艺的一条街打造绿色自然空间上海浪漫新地标尼尔斯骑鹅旅行记奇幻、冒险、旅行和自我成长“悦界”意为愉悦的场域，亦引申为逾越与跨界魔坊=MORE FUN摩天轮+轻艺术工坊集装箱元素原创、指路牌、吊饰、地面装饰、艺术家痕迹等永生树、中心花园、水系及街景等打造，原木、绿植、水系等自然元素摩天轮、复古红砖墙、后现代工业化的装修风格、上海特色坊巷弄798，南锣鼓巷，田子坊22个原创设计师品牌创意零售、家居生活、美食餐吧、音乐咖啡、艺术沙龙、跨界混搭集原创、手作、情调、风味、夜宵为一体需求理念主题场景店铺客群零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结193、五.业态及品牌发展分析北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org大卫城我在国贸360阅开心万象城西西弗场所场所文化文化孵化书籍书籍文创文创扩展书店书店书吧书吧跨界从单纯贩卖书籍，到具备咖啡&简餐，甚至服装。定期举办讲座等活动，成为文化聚集地。从单纯靠书籍盈利，到以文具，纸制品等书籍相关商品盈利。文创+咖啡文化聚集地文创+咖啡零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析年龄国贸360阅开心大卫城我在档次万象城西西弗15岁25岁35岁北京 Beijin194、g|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org跨界箱包纸制品coffee瓷器文具设计师服装成都方所书店，将拥有设计感的物品与书籍关联陈列，打破物品品类的限制，按照书店群体的喜好，贩卖美好的一切，使书店不再只集中于书籍贩卖。零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org文化聚集地7&12ReadingCall（七十二阅听课）是西西195、弗专为0-12岁儿童打造的阅读体验空间。这里基于孩子不同阶段的成长特点，将书籍分类；同时开辟出适用于全年龄段的“卡通动漫”、“绘本天堂”、“知识探秘”、“艺术萌芽”4大类别图书区。签售会讲座主题活动西西弗书店，针对不同客群进行单独的区域与活动划分；举办签售会和讲座等各种文化活动；以及模拟场景，沉浸式的主题营销活动。七十二阅听课零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|196、创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析品牌文化聚集区星巴克的门店 不只卖咖啡 也传递文化独特的星巴克体验和“第三空间”，是吸引人们迷上星巴克的原因。星巴克传承着来自西雅图的“咖啡精神”，从全世界采购最顶级的咖啡豆，并用独特的烘焙工艺，赋予每款咖啡豆最美妙的香味、醇度、酸度和口味，最终带给每一位咖啡爱好者味觉的盛宴。在专注于咖啡品质的同时，星巴克致力于邀请更多人来分享这一独特的咖啡体验，创造出一种在家和工作场所以外的“第三空间”，使每个来到这里的人，在品味咖啡的同时，更获得一种咖啡延伸出的情感体验，而这也正是星巴克咖啡氛围最经典的诠释。“我们卖的不是咖啡，是星巴克。”石东伟说，星巴克197、并没有使用其他品牌市场战略中的传统手段，如铺天盖地的广告宣传和巨额的促销预算，星巴克的成功精髓在于，它让咖啡不仅仅只是一种饮品，而通过咖啡这一载体传递一种生活方式和文化。北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析品牌文化聚集区星巴克“黑围裙”，是星巴克经过严格的学习与考核而获得一个殊荣，成为“黑围裙”的咖啡大师可在门店坚守饮品品质，同顾客分享咖啡热情。“黑围裙”可以为客人现场表演磨制咖啡，整个过程由咖啡豆198、开始北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org零售业态分析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析品牌文化聚集区原创英国文化巡展，借助MINI汽车上市，利用商业局部空间，打造具有英伦文化背景的空间文化长廊，从场景的打造到英国地铁车厢内外部设计以及框架宣传，搭配各界名人的对主题内容的分享，烘托文化主题内容北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org零售业态分199、析|餐饮业态分析|影院分析|创新业态挖掘|商户访谈|小结五.业态及品牌发展分析品牌文化聚集区007光影艺术长廊,利用“幽灵党”电影上映档期，开设电影艺术展，通过借鉴电影中豪华汽车来吸引客群关注，通过对007电影内容的塑造完成，形成人气的聚集北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org项目本体分析本体内部分析-本体经营分析-北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org六.项目本体本体外部分析|本200、体经营分析|小结项目位于省级最核心区域，郑州市中心区域，最繁华、传统商业核心二七商圈内，商圈各大新老商业云集。区位省级核心区域，郑州市最核心二七商圈内商圈郑州市传统商圈分别为二七商圈、国贸商圈、紫金山商圈、棉纺路商圈、秦岭路商圈等。随着城市的外扩，诸多新兴商圈形成包括CBD商圈、新东站商圈、大学路商圈等。郑州站本案南四环南三环二七商圈国贸商圈秦岭路商圈CBD商圈新东站商圈大学路商圈传统商圈新兴商圈棉纺路商圈紫荆山商圈北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org六.项目本体项目周边有多条城市主干201、道路，距规划轨道交通三号线太康路站不足百米,周边多条单向限行道路，对驱车到达客群造成诸多不便。本案金水路铭功路解放路西大街地铁三号线泰康路站（在建）地铁二号线 项目周边多条城市主干道路，如人民路、铭功路、解放路等 局部交通情况较为尴尬，项目周边多数道路均为单向行驶道路，对于车流到达本项目造成诸多不便本项目（一期）已开业本项目（二期）未开业本体外部分析|本体经营分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org六.项目本体西大街道路成为到达本案的重要交通主干线，高峰时段，该道路交通堵塞严重，202、对客户到达本案主要道路“铭功路”造成了较大影响。项目车流导入依据单行限制规定，只有西大街，铭功路两条可到达本案，且西大街为城市主干道路，交通情况差，特别是节假日时段更为糟糕，对客群到达“铭功路”造成较大影响工作日下午15点工作日下午18点周末上午10点周末下午15点一期二期一期二期一期二期一期二期本体外部分析|本体经营分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org六.项目本体项目一期位于民主路西侧，同北京华联百货商场隔路相对，南侧汇港新城小区和郑州第二人民医院，因项目在道路中部位置，对203、项目昭示性有一定影响。位于民主路西侧、同北京华联百货隔路相对等；项目所临道路皆不是城市主干道，在昭示性及到达上收到一定影响；项目位于道路中部，受南侧汇港新城小区遮挡，昭示性受到一定影响；民主路一般好较好好好一般好视角视角本体外部分析|本体经营分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org六.项目本体项目所处城市核心区，房价处于城市中高端水平，但多数项目房龄为20年左右楼盘，多为原著居民，收入水平有限，且周边伴有少量办公人群。住宅小区写字楼医院项目周边区域临近社区数量有限，但价位中高端，204、写字楼多分布在二七地铁站周边即金运大厦周边区域1公里楼盘名称建成时间西彩小区1995年亚龙小区1997年三仓小区2007年汇港新城2011年大石桥家属院1979年西昌小区1997年本体外部分析|本体经营分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org六.项目本体商业零售项目体量为21万，其中一期10.6万；二期10.3万，地上面积83,975，地下停车为面积19,167。主要经济技术指标物业类型（一期）面积层数(二期)面积备注商业面积106858地上7层地下1层103142地下面积-地下205、2层地下3层商业19167塔楼22361机械停车位本体外部分析|本体经营分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org4月19日OPEN百盛OPEN大卫城试运营百盛闭店大卫城正式开业9 主题街区开业MCM等集中开业01000200030004000500060004月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月业绩走势餐饮（万）服装（万）儿童（万）配饰（206、万）总业绩（万）受内外部因素影响，总体业绩呈现下降趋势，百盛闭店及一层奢侈品牌入店延迟对整体购物氛围有影响，临近项目大卫城的开业也对业绩造成了一定的冲击；总体业绩提升的高峰主要来自配饰品类的爆发型增长。六.项目本体本体外部分析|本体经营分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org25,730 38,318 6,724 12,593 644 921 1,064 2,120 餐饮服装儿童配饰业态坪效分析业绩（万）坪效服装和餐饮业态为全店销售主力，但销售坪效较低，由于服装和餐饮店铺平均店铺207、面积较大，影响整体坪效的提升；儿童业态坪效较高，但总体店铺数较少，且同质化程度高。店铺平均面积495229259120餐饮服装儿童配饰0246810121416-10,000 20,000 30,000 40,000 50,000业态同质化餐饮服装儿童配饰同质化指数业绩六.项目本体本体外部分析|本体经营分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org服装店铺表中，服装业态女装、奢侈品店铺数最多，快时尚和内衣/家居服品类缺乏；运动户外和鞋类同质化指数最高；服装业态业绩占整体购物中心的45%208、左右，对整体业绩影响较大，截止16年10月，月均销售额大幅度下降。快时尚男装内衣/家居服女装奢侈品鞋运动户外024681012140510152025服装同质化指数同质化指数店铺数1,412.88 1,443.25 995.44 服装服装月均业绩2014年2015年年六.项目本体本体外部分析|本体经营分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org从餐饮店铺细分表可以看出，餐饮细分种类与城市整体口味偏好相一致，火锅业态店铺数略低，粤菜店铺数偏高，但西式快餐和咖啡厅等快捷餐饮品类同质化程度209、较高；餐饮月均业绩受内外因素影响逐年下降。餐饮火锅江浙菜咖啡厅甜点冷饮西式快餐粤菜中餐-5.00 10.00 15.00 20.00 25.0000.511.522.533.544.5餐饮同质化指数同质化指数店铺数986.38 928.75 683.78 餐饮餐饮月均业绩2014年2015年年六.项目本体本体外部分析|本体经营分析|小结北京 Beijing|成都 Chengdu|上海 Shanghai|沈阳 Shenyang|郑州 Zhengzhouwww.dqchina.org万象城一期受内外部因素，服装业态等因素对整体业绩影响较大，儿童业态店铺数较少影响整体提升。服装和餐饮业态为销售主力，210、但平均面积过大，坪效较低；儿童业态坪效高，但店铺数较少，且同质化率高，不能有效的提升整体业绩。服装业态快时尚品类缺乏，运动户外类同质化程度高，年以来业绩下滑，导致整体购物中心销售下降。餐饮业态口味整体与城市整体接近，火锅业态缺乏，整体同质化程度高于服装，西式快餐品类同质化程度最高，销售业绩受调整影响逐年下降趋势。万象城一期受到百盛闭店与大卫城开业的冲击，业绩呈现下降趋势。根据历史数据，销售额爆发型提升主要依靠配饰品类。六.项目本体本体外部分析|本体经营分析|小结项目位于省级最核心区域，郑州市中心区域，最繁华、传统商业核心二七商圈内，商圈各大新老商超百货云集；周边有多条城市主干道路，距规划轨道交通三号线太康路站不足百米,周边多条单向限行道路，对驱车到达客群造成诸多不便项目周边住宅区域多为20年左右楼盘，原著居民较多，收入水平有效，办公人群有较少分布项目一期位于民主路西侧，同北京华联百货商场隔路相对，南侧汇港新城小区和郑州第二人民医院，因项目未在道路首尾两端，对项目昭示性有一定影响