1、官璟台项目初步定位报告初稿修正版项目工作方法及研究逻辑框架项目评估初步财务分析项目区域分析 初步财务分析 现金流估算 初步收益估算 项目整体定位 项目开发概念 物业组合及配比 项目目标客群 开发节奏及周期区域发展背景 顺义发展的现状、规划 顺义产业发展的历程 顺义产业发展政策分析 顺义整体人口结构及收入分析物业市场研究 区域位置及重要交通节点 区域可达性与规划 项目周边重点项目规划分析 项目建筑指标限制 市场供应、需求及指标分析 区域市场评价 目标客群 可行性判断访谈研究 写字楼企业访谈 商家访谈 酒店营运商访谈目录1.1 宏观机遇1.3 市场机会1.4 周边人口导入分析1.5 项目整体初步定2、位1.2 地块条件1.6 投资收益分析附一附二1.1宏观机遇Confidential Colliers 5宏观机遇北京市层面北京市明确强调首都核心功能，并疏散城市中心区的产业及人口散，推动城市发展新区成为承接疏解产业及人口的新城区，顺义发展潜力空间大北京城市功能疏解相关内容首都功能核心区-强调功能和人口疏解，严格控制新建住宅、大型公建、行政办公、商业等设施的新建和扩建；城市功能拓展区-是首都经济辐射力和控制力的支撑区，要坚持产业高端化、发展国际化、城乡一体化，重点强化科技创新、商务服务和国际交往；城市发展新区-为是北京发展高新技术产业、现代制造业和现代农业的主要载体，是北京疏散城市中心区产业与3、人口的重要区域，也是未来北京城市发展的重心所在；北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）严禁在全市区域内再发展一般性制造业和高端制造业中比较优势不突出的生产加工环节。严禁在全市区域内新增高耗水农业。严禁在全市区域内新建和扩建除满足市民基本需求的零售网点以外的商品交易市场设施。严禁在全市区域内新建和扩建未列入规划的区域性物流中心和批发市场。严控新增教育医疗机构和规模。严控在京高等学校办学规模。严控新增行政性、事业性服务机构和企业总部，严格控制在京新设或迁入北京的行政性、事业性服务机构。严禁京外中央企业总部迁入北京，严控新增的其他总部企业在六区聚集。严禁金融机构在京新设立信息中心、后台呼叫中4、心等下属服务机构。东、西、北四环路和南三环路以内禁止新设立营业面积在1万平方米以上的零售商业设施；东、西、北五环路和南四环路以内禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目（高端产业功能区除外）东、西、北五环路和南四环路以内禁止新建展览类设施（高端产业功能区除外）6北京产业格局为六高四新，临空经济区为北京六高之一，以航空港为枢纽的国际交往中心区域和空港物流基地，以商贸、商务、会展等关联产业为核心的服务业基地，以高新技术产业、现代制造业为主的高度加工型制造业基地北京主要商务区主导产业北京CBD商务服务金融街金融及商务中关村科技区信息及科研临空经济区航空物流及出口加工望京能源及科技通州高端商务服务区商贸及文5、化服务北京经济技术开发区电子信息、生物医药、汽车制造丽泽金融商务区新兴金融北京产业发展格局六高-中关村、亦庄、CBD、金融街、奥林匹克中心区、临空经济区6大高端产业功能区四新-通州高端商务服务区、丽泽金融商务区、新首钢高端产业综合服务区、怀柔文化科技高端产业新区宏观机遇北京市层面7宏观机遇区域层面顺义重点打造现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能，高端服务业及高端产业将会得到较大的发展空间构建“一港、两河、三区、四镇”的区域空间总体布局。一港：首都国际机场及临空经济核心区，是新城发展的枢纽核心。两河：潮白河风景区和温榆河绿色生态走廊，是新城发展的生态屏障。三区：中心区、空港区6、河东新区三城区，是新城发展的城市载体。四镇：指四个重点发展的城镇，是新城发展的统筹桥梁。空港新区作为三区之一将承担对外交通要求较高的职能，包括大型会展、商务、物流、先进制造和体育休闲的职能顺义发展格局为一港、两河、三区、四镇”宏观机遇8北京新机场将使北京南部新区域形成新发展点，替代顺义区域部分功能，顺义将容纳更多第三产业，向核心商务区转型首都第二机场根据京津冀相关规划，新机场位于永定河北岸，北京大兴区和河北廊坊市之间，将建设4条跑道和约70万平方米的航站楼，航站楼已于2015年9月底正式开工；围绕北京新机场的开发，区域周边“核心区”礼贤镇、榆垡镇和“辐射区”庞各庄镇、魏善庄镇、安定镇、采育镇7、会成为临空商务区的支撑点及辐射点；预计将使北京南部在临空产业和经济上形成新的联动关系，替代顺义区域部分临空经济功能石家庄市中心首都机场北京新机场48分钟廊坊市中心天津滨海机场44分钟40分钟跨境电商物流快速交通158分钟区域层面9顺义区域将逐渐受到核心区域产业外溢影响，成为新核心商务区初步形成临空产业聚集1990S2000S2010S2020S区域成熟度望京由产业园开始发展顺义有望承接望京区域外溢产业，成为未来新兴成熟商务区T3落成使区域向临空产业一体化迈进形成临空经济为主导的产业园发展模式望京逐渐引入IT电子产业，增大第三产业比重成为新兴核心区后望京开始疏解初期曾 发 展 产 业，向CBD进8、一步转型望京顺义宏观机遇区域层面10宏观机遇区域层面顺义区2015年人均可支配收入为23,257元，人均消费性支出为18,231元，增速分别达到9.30%与9.90%；2015年顺义区人均GDP为141,265元，在北京各区县中位于第三位，人均GDP增长率为5.87%顺义区居民具有一定的消费能力，对区域商业发展提供支撑；顺义区第三产业占比持续上升，拉动区域经济增长，未来办公物业需求潜力较大2010年至今，顺义区和北京整体第三产业占比均处于上升趋势，而顺义区增速基本高于北京平均水平，2015年达到10.00%；顺义区第三产业发展环境不断优化，并已超越制造业成为该区域经济增长的主动力。11宏观机遇9、小结北京市层面核心区功能疏解带动大量的企业、人口外溢，将带动周边新区的快速发展；区域层面6大高端产业功能区之一但发展相对滞后且质量一般，未来发展及质量提升仍有较大的空间；另外顺义未来发展方向将向核心商务区发展；1.2地块条件13地块条件区位 位于顺义区的临空经济区内；距离国际展览中心约2.4公里，距离首都机场约4公里，虽然项目周边商务氛围较欠缺，但由于整体区域发展规划佳及万科项目未来入市，将带动周边商务氛围；区域人流聚集在京沈路的西侧，东侧人流较少；因项目位于临空经济区，区域商务发展仍有较大空间；但周边居住人口及商务行为档次较低，对商业物业支撑较小 项目周边多酒店，以经济型酒店居多，商务档次较10、低，但万科项目未来入市，将进一步提升区域商务氛围；周边居住人口较少，且偏中低档小区，对商业物业支撑能力较小；14地块条件交通由于天北路西向东路线需调头，导致车流从B点到A点的交通压力较大，以项目现阶道路规划，较难发展人流聚集型的物业目前交通动线的主要问题存在于调头路线较长，如客流较大则从B点到A点的交通压力大；如未来项目服务客群扩大，则需要府右路、府前二街进行辅助的疏解，目前府右街仅为双车道道路，府前二街为四车道道路，均难以承担缓解天北路交通压力的重任，此两点会成为阻碍项目发展的重要因素。15地块条件用地指标由于建筑限高原因，易导致建筑物分布显拥挤，建议多层建筑物尽量做到限高标准，能使建筑物坐11、落分布较显层次；另外地块属于长矩型，临天北路展示面较好但属于窄面，较难有效利用本项目府右街 项目共包括1个地块，建筑指标限制如下：详细信息用地性质F3多功能用地（规划中）规划建筑面积地上建筑约30682地下建筑-总计30682占地面积-约15341容积率2建筑限高30m（约6-7层）绿化率30%建筑密度40%-50%16地块条件小结区位层面因项目位于临空经济区，区域商务发展仍有较大空间；但周边居住人口及商务行为档次较低，对商业物业支撑较小交通层面由于天北路为项目唯一主干道，交通压力较大，较难发展人流聚集型的物业；另外无轨道交通向外辐射能力较小地块层面由于开发规模小、地块狭长且展示面较差，发展商12、业零售物业价值较弱；1.3市场条件18市场条件非核心区整体写字楼市场情况从租售市场表现看，对比其他非核心区域顺义写字楼市场没有体现出区域产业集聚的相关优势，但也由此成为非核心区域中的价值洼地，具备较大增长潜力 办公物业市场销售表现方面，望京区域达到50,000-65,000元/平方米，丽泽、丰台科技园及西红门区域由于区位优势，售价领先于其他区域，顺义市场售价区间在15,000-20,000元/平方米，在非核心区办公市场中处于低位；租赁市场方面，望京与酒仙桥区域较为成熟，净租金（不含物业费）最高可达到8.0-10.0元/平方米/天，顺义区域一般不高于5.0元/平方米/天，表现一般；19市场条件区13、域写字楼市场供需情况项目周边标准写字楼总存量约为168万平方米，其中出售类项目为122万平方米，占比73%；出租项目为46万平方米，占比27%；顺义区域办公市场仍为销售为主导，出租类项目在规模上属于市场少数，且优质自持物业租金高于市场水平。顺义区域主要写字楼项目平均租金为3元/平方米/天，多处于3.0-4.0元/平方米/天之间；其中较优质自持类项目租金价格高于市场平均租金价格，在3元/平方米/天以上；除新近预入市的天竺万科中心项目外，其他项目出租率均在60%以上，加权平均入住率达到66%。20市场条件区域写字楼市场供需情况产品特征：现有项目多为中小户型分割的传统写字楼和SOHO办公，整体档次偏14、低；未来项目仍以中小户型分割的传统写字楼为主；经营情况：租金：现有项目租金约3.0-4.0元/平米/天，其中ACLP国际大厦租金最高，约3.8元/平米/天；售价：现有项目以销售为主，平均售价约1.7万元/平米，其中绿地启航国际最高，约2.1万元/平米；客户特征：互联网及高新科技、航空物流及商贸业、金融投资为顺义办公物业需求的主要企业类别；区域大面积客户为少量国企或私企选择整层以上租赁或购置；对本项目的启示：区域优质自持写字楼较少且表现高于市场水平，为项目发展优质自持写字楼带来良好发展机遇 区域新增项目品质逐步提高，本项目产品设计可多选取无柱式大开间设计的标准写字楼以及独栋办公产品，以灵活应变市15、场客户需求21市场条件非核心区整体商业市场情况北京商业物业市场由核心区域向外围及新兴区域市场拓展，非城市核心区域产生了一些单体规模较大的综合商业体这类项目普遍紧邻地铁，交通便捷。主要定位于中产阶级消费者及周边区域的家庭型顾客，商户组合包含多个快时尚品牌并设置较大的餐饮及儿童零售区域；另外一个特别的业态类型是“奥特莱斯”，以名品折扣为主要的吸引元素；目前北京市非核心区商业项目主要沿高速公路及地铁线向各方向延伸，形成聚集。22市场条件区域整体商业市场情况顺义区现有优质商业项目较少，但分布较集中在京沈路的西侧，项目周边商业以街区形式居多购物中心物业名称开业日期体量（平方米）1欧陆广场200846,716、002天禧广场201625,0003温榆广场200815,0004会展誉景201314,000商业街物业名称开业日期体量（平方米）1中粮祥云小镇2014100,0002荣祥广场20005,0003荣和广场200913,000卖场物业名称开业日期体量（平方米）1国门一号2013约150,000现存供应总量278,700 未来供应物业名称开业日期体量（平方米）1万达广场201960,0002沃尔玛山姆二期201732,0003澳金园201753,900未来供应总量145,900项目所在区域内，目前已开业的购物中心有4处，商业街3处，主要集中于新国展及机场南路周边；主要商业项目存量约278,700平17、方米；区域内商业配套以街区形式居多。未来3年，澳金园、沃尔玛山姆二期、万达广场等项目相继入市，总体量预计达到145,900,以购物中心为主，在现有体量的基础上预计增加52.4%。23市场条件区域商业市场供需情况产品特征：顺义区优质项目较少，且商圈聚集规模小，现存供应27.8万；商业模式多以购物中心及商业街为主，购物中心项目均为5万平方米以下，商业街项目多以1.5万以下，除了中粮祥云小镇；未来3年内供应约14.5万，以购物中心为主，平均体量在5万平方米左右；由于人口聚集关系，一半以上在京沈路的西侧；经营情况：集中商业经营模式自持租赁，购物中心及商业街平均租金约8-15元/平米/天，其中粮祥云小镇18、租金最高，约15元/平米/天；配套型商业以散售为主，空置率方差较大，区位优越交通便利的办公或成熟住宅区周边的配套商业经营稳定；客户特征：集中型商业项目消费者主要来自于顺义区域内部常住人口，少数项目(如粮祥云小镇)可辐射到望京及其他区域；客户偏好规模大，综合性强的商业项目，消费类型集中在购物和餐饮上，其次为休闲娱乐特别是儿童亲子类消费 配套型商业项目消费者主要为项目周边办公或居住人口，消费类型集中在餐饮、超市等业态对本项目的启示：未来区域内新供应都是集中商业，虽然此类项目辐射范围较广及人流吸引力较强，但对周边居住人口要求相对较高，因此本项目发展集中商业需考虑周边人口的支撑力。配套型商业以满足办公19、人群餐饮、便利店等消费目的为主，市场风险较大；本项目内配套商业建议规模不宜过大，与写字楼统一招商24市场条件酒店市场整体情况 2011年以来北京星级酒店平均入住率总体保持平稳上升态势，四、五星酒店平均入住率稳定在67%左右，2016年6月份五星级酒店入住率达到69.2%；同时，星级酒店入住率与节假日、旅游商务等原因息息相关，呈现周期性的变化，年初为同年指标最低；北京星级酒店平均房价整体来看呈现波动上升趋势，四星级酒店平均房价涨势较大；2016年6月北京五星级酒店平均房价746.5元/间/夜，四星级酒店平均房价471.8元/间/夜，同比所有下降；北京四、五星级酒店平均入住率为67%高于北京星级酒20、店平均入住率，且北京星级酒店平均房价整体来看呈现波动上升趋势，四星级酒店平均房价涨势较大25市场条件区域酒店市场供应情况区域内以三、四星级酒店客房占比较高，五星级酒店客房最少且近几年机场周边区域暂未建成其他五星级酒店三星级与四星级酒店客房占比33%与37%，成为市场主流产品，这主要是由于连锁经济型酒店一般规模较小，而五星级酒店数量有限所致；三星级与四星级酒店客房中约有30%左右为2005年及以先入市，近年来新增供应呈现下降趋势；2010年后的四年间，机场周边区域暂未建成其他五星级酒店；26市场条件酒店市场供需情况产品特征：项目供应:因区域邻近机场及国展中心，高端酒店供应较充足，其中五星级约4家21、，四星级酒店约22家；项目分布:高端酒店项目在新国展与机场线周边区域聚集性较为明显；客房设施:四五星级酒店单项目客房集中在200-400间；三星级酒店单项目客房约160间；经营情况：平均房价:区域内五星级酒店平均房价970元/晚，四星级酒店平均房价450元/晚；入住率:2015年全市星级酒店平均入住率66%，顺义区星级酒店平均入住率约为51%，远低于北京整体市场水平；客户特征：五星级酒店的首要客源为商务散客与协议公司，会议客人占比20%-30%，旅游团队客流不断萎缩，机组、延误及转机客人占比提高，预计随着宏观政策的趋紧，来自于政务的客人比例将会进一步降低；主要客群来源以机场周边及国展中心所产生22、的商务需求为主；对本项目的启示：目前北京市高端酒店市场处于波动下行周期，风险较大，应尽量控制酒店规模；聘请国际知名酒店管理集团，以增加项目知名度和竞争力；重要是考虑到酒店项目营运周期较长及投入成本较高，一般是15-16年以上才会产生收益；1.4周边人口导入分析28周边人口导入分析周边住宅及写字楼项目29周边人口导入分析周边住宅及写字楼项目-人口估计住宅项目写字楼项目项目名户数人数项目名总建筑面积人数1km半径1km半径1天竺花园97229161明豪大厦342006842万通天竺新新家园溪悦府89626882天禧广场4914516223希望家园44413323国航总部大楼19900099501k23、m总计231269364润通大厦3300016503km半径1km总计315345139064万科天竺悦城1895673km半径5棕榈滩金棕榈763045空港科技大厦130534316恒大丽宫1685046新世家中心88402927美林香槟小镇28611447泰达科技园9000045008丽嘉花园1877488天竺国际2300011509誉天下3123761-3km总计111893637310丽高王府3961584总计4272382036911水木兰亭3251300酒店项目（1km范围内）12澳景园129516项目名房间数人数13欧陆苑1385521空港花园酒店15013514蓝湾25676824、2明豪戴斯酒店19417515空港米兰花园2577713锦江之星998916丽斯花园1887524如家1039317丽京花园38915565空港快捷大酒店22320118蓝天苑114834446速8酒店1251131-3km总计6312204907空港明珠大酒店160144总计8624274268银洋酒店22720497天连锁酒店1079610 布丁酒店5650总计14441300假定写字楼项目按20平方米/人计算，入住率66%；酒店按每间1.5人计算，入住率60%30周边人口导入分析周边住宅及写字楼项目-人口估计根据市场环境，假设1km内客群转化率为70%，1-3km客群转化率为50%，1k25、m内客群人口约为1.55万人，3km内共约3万人；未来可预见时间内，由于万科项目入市将增加超过1000人的商业需求，因此预计3-5年后1km范围内实际客群人口将有增加的趋势，但仍需考虑万科项目自身商业配套吸纳量影响，因此不满足运营大中型商业项目的基本客群需求物业业态1km范围内生活人口相应客群人口3km范围内总生活人口相应客群人口写字楼139069734 2036913444 住宅69364855 2742615100 酒店1300910 13001560 总计2214215499 4785530156 未来供应1km范围内增加人口相应客群人口3km范围内增加人口相应客群人口土地164611526、2 16461152 备注:土地-万科，C2商业金融地，建筑面积5.5万平方米1.5项目整体初步定位32项目整体初步定位项目定位解析-项目发展策略方向宏观机会城市核心区人口及企业疏解，及項目区域产业转型升级契机，將带动区域物业档次提升，利于物业市场发展定位支撑推导项目物业档次定位具有前瞻性，引领发展写字楼市场在六大产业功能区，整发展相对较慢，没有体现出区域产业集聚的相关优势，为非核心区域中的价值洼地具备较大增长潜力定位支撑推导市场产品需有独特性及差异性，较能降低风险性，市场发展机会较大商业市场市场处于初步发展阶段，商业发展较有空间,但商业氛围较不成熟，存在一定的风险周边人口分析目前项目周边3公27、里人口支撑不足，以现在土地新增供应估计未来3年人口增至约3万，因此不适合发展集中型商业定位支撑推导由于人口支撑不足，不宜发展集中型商业，建议此项目做配套型商业，满足办公人群为主；酒店市场周边连锁经济性酒店为市场主流，且星级酒店供应相较充足，但市场仍存在一定发展空间定位支撑推导考虑到星级酒店项目营运周期较长及投入成本较高，一般15-16年才会产生收益，不建议本项目设置酒店产品以宏观机会、物业市场及周边人口发展分析，建议本项目以单一物业办公用途为主，打造为顺义新兴商务物业项目Confidential Colliers 3333空港新兴人文商务聚集地标打造顺义创新生态办公先驱34项目整体初步定位项目28、功能定位|2大功能1+2大特点优质写字楼精品配套商业核心形象标签汇聚人流绿色生态办公提升档次，拔升形象人文艺术空间打造项目独特氛围引领新办公环境趋势提升档次，增高价值体验性独特性个性化差异性产业主题打造以航空产业相关为主的商务园35项目整体初步定位产业主题-航空产业目标客群分析 由于航空产业的特殊性，出于对规模、设施和保密性的需求，顺义地区的飞机研发、设计、制造相关企业主要分布在顺义航空产业园内，且均为大型国企，因此航空研发制造类企业不在本项目的目标客户范围内。航空运营产业链上，以航空公司为中心，衍生出众多配套企业，如商务贸易、物流、航空服务公司等，分布在机场周边，多为民企和地方国企，建议作为29、本项目的目标客户群体。36在公共空间摆设装饰艺术品打造独特航空人文艺术空间项目整体初步定位打造航空人文艺术氛围37项目整体初步定位绿色生态办公空间节能、健康、高效、环保之功能舒适性、可变性、可持续性38项目整体初步定位各物业产品规划及体量定位-方案1-1物业配比依据 根据写字楼物业面积估计产生工作人口，办公面积和人口比采20平方米/人，国际人均商业面积比1.2平方米/人，去推算配套商业面积；考虑未来到项目主要是驾车及周边车位较缺乏，所以根据总建筑面积与车位数比，采100平方米/2个，去推算车位个数，另外基于地下工程成本考虑，车位外的剩余面积做为下沉广场；总建筑面积（平方米）地上面积（平方米）写30、字楼（平方米）配套商业街（平方米）一期307111534114471870二期307111534114471870地下面积（平方米）下沉广场(地下一层)地下车位面积(地下一层)地下地车位个数（地下一层)地下车位面积(地下二层)地下地车位个数(地下二层)机房设备房（平方米）一期15370130064351437335163300二期1537013006435143733516330014471,94%870,6%一期地上物业面积配比写字楼配套商业14471,94%870,6%二期地上物业面积配比写字楼配套商业项目整体初步定位39项目分布示意图-方案1-1一期二期办公配套商业40底层以较具有历史感31、的石砖为幕墙上层以较现代工业感的钢架及玻璃为幕墙，形成独特风格融和项目整体初步定位写字楼建筑形象定位41项目整体初步定位写字楼目标客群分析互联网及高新科技、航空物流及商贸业分别占据顺义区域办公物业市场需求面积前3位，分别占20.28%，17.35%及18.89%；进一步针对3类主要办公企业类别进行分析，互联网及高新科技企业多选择500-1000平方米作为办公场所，占总量69%；67%的航空物流类企业选择150平方米以下用于办公及接待客户；商贸企业多租赁或购置1000平方米以下办公室，其中56%拥有500-1000平方米的办公场所42产业类别机会分析由于邻近机场，项目周边航空技术企业聚集较明显；32、项目位于空港经济开发区，适合此类企业发展航空技术类互联网&高新技术类商贸类互联网及高新技术类企业是目前发展速度较快、支付能力较强；区域内办公物业此类企业发展占比最高，多为中小型企业，另外此类产业处于快速发展，市场空间较大，可望用较高端物业配套去吸引入驻由于邻近机场及天竺保税区，聚集了较多的商务贸易类企业，具有一定的产业基础；符合区域产业发展方向；项目整体初步定位写字楼目标客群43项目整体初步定位写字楼设产品特征-设计指标建议标准层面积：550-750平方米，平层合并最大1200-1300平方米层高：4米净高不低于2.8米最小单元面积：100-200平方米项目指标备注大堂面积500-600平方米33、大堂挑高7-8米装修地板与墙面均采用高档石材以进口品牌为主立柱用石材包裹吊顶其他设施设置前台接待区设置门禁闸机产品形象：底层建议以石砖为主元素的幕墙，上层玻璃幕墙外立面、挑高精装大堂；外立面：建筑外立面材料以无污染、环保节能、美观耐用为基本设计原则，为统一项目整体形象，建议采用LOW-E玻璃幕墙，建筑线条严谨、理性，采用低反辐射、低反射率的材料，保证室内采光；大堂：体现沉稳、低调的商务氛围；适当引入绿色植物，美化环境，同时提升写字楼整体档次；44项目整体初步定位写字楼设产品特征-设计指标建议噪音阻隔建议:建议三层中空玻璃，中间填充氩气，结合LOWLOW-E E镀膜45租赁型物业平面图及分隔建议34、楼体分隔示意线平面分隔示意线项目整体初步定位写字楼设产品特征-层平设计建议租赁型物业平面设计尽量保持最大灵活度；物业平面设计以纯方正型或矩形物业为主，避免边角的异形设计，避免损失得房率；Confidential Colliers International 201446项目整体初步定位写字楼设产品特征-软件服务建议技术支持与网络通讯人才培养与人才交流营运咨询与商务推广投资融资园区生活配套提供云计算、电子数据与司法鉴定、知识产权申请与维权等技术支持服务提供语音接入、网络接入、综合布线等网络通讯服务提供人才培训/鉴定/见习、职称评审等人才培养服务提供委托招聘、人才派遣、人事外包、签证服务等人事代理35、服务提供股权/贷款融资、政府基金申报等投融资服务提供注册/会计审计/法律代理等商务服务提供园区内新产品技术、经理人俱乐部等平台互动服务提供联合参展、联动宣传等市场拓展服务提供物业服务用等基础服务提供餐厅、酒吧、商业、健身中心等配套设施服务Confidential Colliers International 201447项目整体初步定位写字楼设产品特征-中央核心筒建议布局上，建议采用中央核心筒的长矩形或方形布局采用框架+核心筒的矩形或方形标准层设计，中心核心筒的布局形式，具有结构自重轻、建筑使用面积大、施工周期短、基础造价低、实用性强等优点。核心筒：通常为纵、横交错的剪力墙围合成的筒体，承担正36、常时期的交通疏导功能及紧急时期疏散功能，设备空间和服务空间。核心筒总面积约为标准层面积的20%-30%。将核心筒布置在楼层的中央，使每层空间利于办公使用，自由分隔。进深：外墙到核心筒距离一般为10-15m。柱间距：建议本项目柱间距控制在10-14m。走廊宽度：不小於1.5 m实用率：建议本项目写字楼采用规则的形状（长矩形或方形），易于切分小面积产品，合理布置柱网，尽量提高项目的实用率。中央核心筒案例Confidential Colliers International 201448项目整体初步定位写字楼设产品特征-电梯建议建议选择电梯标准；五分钟运载力控制在10%左右；平均等待时间控制在1分钟37、左右；客梯载重建议在1.35吨或1.6吨,具体指标根据电梯数量进行调整；客梯速度建议为2.5-3.5米/秒客梯轿箱内净高建议选择接近3米的型号,内部装饰风格建议为冷色调,局部安装镜面增加电梯内部空间的宽阔感；根据办公楼建筑规范要求，办公建筑面积每5000m2至少设置1台计算，建议租赁项目至少需要1部客梯，外加1部货梯；建议电梯使用合资品牌电梯Confidential Colliers International 201449项目整体初步定位写字楼设产品特征-空调建议说明FCU（风机盘管系统）VAV（变空气流量系统）VRV（变制冷剂流量系统）系统类型集中式中央空调系统半集中式中央空调系统主要工作38、原理集中的冷热源通过水作为媒介将负荷送至房间末端的分机盘管，在末段与房间内的空气完成热交换集中的冷热源通过水作为媒介将负荷送至每层的空调机房，与空气完成热交换后从空调机房内由风管将空气送至各个房间内一台室外机独立控制多台室内机，室外机将冷媒送至房间内的室内机中，在末端与房间内空气完成热交换技术成熟度高高高前期投资成本低高中占用空间高度中大小用户调节自由度低低高室内空气质量低高中改造灵活性低高低长期运营能耗中低高本项目建议使用VRV空调系统Confidential Colliers International 201450项目整体初步定位写字楼设产品特征-楼板承重建议建议标准层楼板承重2.5kN39、/，消防疏散通道楼梯楼板承重3.5kN/根据国家标准建筑结构荷载规范，写字楼一般楼板承重标准值为2.5kN/m2，消防疏散通道楼梯楼板承重3.5kN/，具体设备层与机房承重应按具体情况，由设计院与施工方建议。该标准不包括隔墙自重与二次装修荷载，对固定隔墙的自重应按恒荷载考虑，当隔墙位置可灵活自由布置时，非固定隔墙的自重应取每延米长墙重(kN/m)的1/3作为楼面活荷载的附加值(kN/)计入，附加值不小于1.0kN/（具体承重由设计院与施工方建议为准）。Confidential Colliers International 201451建议本项目写字楼公共部分精装，办公区域简装建议公共区域精装修40、，设计风格建议做到简约时尚，为入驻客户提供舒适的出入空间；室内打造简装修，便于企业入驻（墙体刷白，网络地板）项目整体初步定位写字楼设产品特征-装修建议52项目整体初步定位写字楼产品特征-公共空间建议设置环境较为宽松的交流场所，方便员工的互动及交流；利用大面积层平面搭配更好的公共空间，利用设计认为增加更多的交流空间；53项目整体初步定位写字楼产品特征-屋顶花园建议屋顶花园能增加屋顶隔热效果，也能小范围改善生态环境。在夏季拥有屋顶绿化的建筑物，其整体温度可降低2 2摄氏度，并有效降低噪音分贝；利用屋顶花园，形成特色公共交流空间、游憩空间，以创造出工作和娱乐相结合的良好办公环境；54项目整体初步定位41、写字楼产品特征-节能环保参考运用自然采光 通过ETFE膜将95%的自然光引入室内 屏蔽98%的紫外线节能的室内照明 办公区域配备节能的照明系统，工作台面照明度达到450-500勒克斯的高标准，但能耗仅为6.77瓦/平方米/年（通常写字楼的平均值为11-13瓦/平方米/年）55项目整体初步定位精品配套商业定位-一期地上商业870平方米地下商业1300平方米合计2,170平方米区域中有效消费人口支撑不足区域周边商业氛围不足只能服务项目本身工作人口精品配套商业服务项目银行类金融服务非正式商务会谈、朋友小聚中高档商务快餐 需求度商户类型银行营业厅咖啡厅、茶室西餐厅、特色餐厅休闲娱乐 健身房、运动酒吧等42、超市便利店面积需求500-600平方米150-200 平方米150-300平方米200-800平方米不等80-100平方米56项目整体初步定位精品配套商业定位-一期地上商业业态建议及示意图一层:435 平方米二层:435 平方米150平方米285平方米主题咖啡厅特色餐饮200平方米235平方米西餐厅中餐厅57项目整体初步定位精品配套商业定位-一期地下商业业态建议及示意图下沉广场:1300平方米下沉式庭院员工餐厅(500平方米)物流/邮局(100平方米)快餐(200平方米)药店(100平方米)大型餐饮(300平方米)便利店(100平方米)58项目整体初步定位商业人群消费机会周边办公人口人群有机会43、消费内容餐饮为主少量休闲娱乐少量零售周边居住人口餐饮为主零售休闲娱乐配套服务餐饮为主少量零售少量休闲娱乐机场周边工作人口59项目整体初步定位精品配套商业目标客群区域内居住人群周边居住及工作人群本项目写字楼工作人群核心客源主要是本项目写字楼工作人群；机会客源是周边居住人口及工作人群；边际客源是区域内的居住人群；60项目整体初步定位精品配套商业产品特征-特色咖啡及主题餐饮61项目整体初步定位各物业产品规划及体量定位-方案1-2总建筑面积（平方米）地上面积（平方米）写字楼（平方米）商业（平方米）商业街（平方米）一期307111534114471870二期3071115341-14471870地下面积44、（平方米）下沉广场(地下一层)地下车位面积(地下一层)地下地车位个数（地下一层)地下车位面积(地下二层)地下地车位个数(地下二层)机房设备房（平方米）一期15370130064351437335163300二期15370130064351437335163300物业配比依据 以下方案1-2的一期还是采用方案1-1的一期；基于批准2.0容积率时间较难确定，所以方案1-2的二期是假设周边3公里以内人口数达到7-9万前提下，方案1-2的二期面积将可全做为商业用途14471,94%870,6%一期地上物业面积配比写字楼配套商业14471,94%870,6%二期地上物业面积配比商业商业街62一期二期项目45、整体初步定位项目分布示意图-方案1-2办公商业街商业63项目整体初步定位业态分析业态细分万科欧陆广场荣祥广场中粮祥云小镇澳金园餐饮儿童服装服饰展览展示医疗家居教育超市影院生活服务商务服务其他学校周边市场现有的代表项目多以大而全的购物中心或配套商业的形式体现，参照各项目的业态组合，体现出目前区域内儿童类、医疗类、教育类、影院类及商务服务类业态仍有空缺。64项目整体初步定位商业业态建议及示意图自我创作工作室品牌集合店创意书店+创意零售儿童体验及餐饮主题餐听、主题咖啡厅及主题酒吧电影院65【跨界概念集合】Crossover 创意书店品牌集合店主题餐厅自我创作工作室跨界融合的创新体验，享受创意、新颖多46、样的生活66主题体现67主题课堂开放阅读创意零售/特色礼品创意书店书店+文具店+创意零售+美食甜点快时尚服饰美食自助餐休闲咖啡品牌集合店快时尚品牌+咖啡+自助餐68主题餐厅动物园咖啡馆+农夫餐厅+绿色花园餐厅动物园咖啡馆绿色花园餐厅农夫餐厅自我创作工作室微电影制作室+录音棚+穿越空间体验室微电影制作室穿越空间体验室录音棚体验69项目整体初步定位各物业产品规划及体量定位-方案二总建筑面积（平方米）地上面积（平方米）写字楼（平方米）公寓（平方米）配套商业街（平方米）一期307111534114471-870二期307111534174717000870地下面积（平方米）下沉广场(地下一层)地下车位47、面积(地下一层)地下地车位个数（地下一层)地下车位面积(地下二层)地下地车位个数(地下二层)机房设备房（平方米）一期15370130064351437335163300二期15370130064351437335163300物业配比依据 根据写字楼物业面积估计产生工作人口，办公面积和人口比采20平方米/人，国际人均商业面积比1.2平方米/人，去推算配套商业面积；考虑未来到项目主要是驾车及周边车位较缺乏，所以根据总建筑面积与车位数比，采100平方米/2个，去推算车位个数，另外基于地下工程成本考虑，车位外的剩余面积做为下沉广场；14471,94%870,6%一期地上物业面积配比写字楼配套商业74748、1,49%7000,45%870,6%二期地上物业面积配比写字楼公寓配套商业70一期二期项目整体初步定位项目分布示意图-方案二办公配套商业公寓71项目整体初步定位各物业产品规划及体量定位-方案三总建筑面积（平方米）地上面积（平方米）写字楼（平方米）酒店（平方米）配套商业街（平方米）一期307111534114471-870二期307111534174717000870地下面积（平方米）下沉广场(地下一层)地下车位面积(地下一层)地下地车位个数（地下一层)地下车位面积(地下二层)地下地车位个数(地下二层)机房设备房（平方米）一期15370130064351437335163300二期15370149、30064351437335163300物业配比依据 根据写字楼物业面积估计产生工作人口，办公面积和人口比采20平方米/人，国际人均商业面积比1.2平方米/人，去推算配套商业面积；考虑未来到项目主要是驾车及周边车位较缺乏，所以根据总建筑面积与车位数比，采100平方米/2个，去推算车位个数，另外基于地下工程成本考虑，车位外的剩余面积做为下沉广场；14471,94%870,6%一期地上物业面积配比写字楼配套商业7471,49%7000,45%870,6%二期地上物业面积配比写字楼酒店配套商业72一期二期项目整体初步定位项目分布示意图-方案三办公配套商业酒店1.6投资收益分析74测算原理IRR 内部50、收益率总收入租金收入资产处置其他收入（物业费等）减：运营成本租赁费用销售费用税费（增值税/房产税等）物业支出净运营收入（逐年净运营收入-土地成本-建造成本-其他成本）/（1+IRR）t=0NPV假定回报率为8%75基本假设基本假设建安成本写字楼6000元/平方米按建筑面积计价配套商业5000元/平方米酒店5000元/平方米公寓5500元/平方米地下空间5000元/平方米财务成本假设财务利率为7%，自有资金比例为30%76基本假设基本假设物业费写字楼15元/平方米/月按建筑面积计价假设物业费可与未来维修费用、物业服务费用持平公寓6元/平方米/月商业30元/平方米/月按套内面积计价税金及费用增值税51、11%以租金收入为基础；价外税本项目在运营租赁期间所计主要税种及费用城建税7%以增值税为基础教育费附加3%以增值税为基础房产税12%以租金收入为基础；租赁费用3%以租金收入为基础；增值税11%以销售收入为基础；价外税本项目在销售及资产期末处置期间所计主要税种及费用城建税7%以增值税为基础教育费附加3%以增值税为基础销售费用3%以销售收入为基础；所得税25%按应纳税所得额本项目应纳税所得额需进行税务筹划后计算所得税支出，因此投资测算阶段暂不计算所得税支出人防易地建设费9%以地上建筑面积为基础资产处置假设资产持有期末转售时投资资本市场保持稳定业态配比建议 本项目共分两期，其中写字楼为低密独栋类办公52、产品，一期及二期建筑面积均为30,711平方米；配套商业定位中高端，两期分别为870平方米；下沉式广场两期各1,300平方米；地下停车位两期各143个，共286个；均持有经营，并于期末整体销售。业态配比建议业态类型建筑面积（平方米）物业等级租赁策略一期15,611持有经营，期末整体销售地上15,341写字楼14,471低密独栋配套商业870精品配套商业地下15,370下沉式广场1,300地下停车位143个一期15,611持有经营，期末整体销售地上15,341写字楼14,471低密独栋配套商业870精品配套商业地下15,370下沉式广场1,300地下停车位143个售价/租金假设78售价/租金假设53、写字楼（出租）天竺万科中心明豪大厦顺捷大厦ACLP国际大厦本项目权重考虑要素开发商品牌10%96778区位交通40%88787项目规模5%87795楼宇品质20%97787配套设施15%86766物业运营10%86687合计100%8.356.906.857.656.85租金价格3.53.5 3.53.83.4 可比价格2.9 3.5 3.5 3.4 权重15%50%25%10%天竺万科中心、明豪大厦、顺捷大厦、ACLP国际大厦为顺义区域品质较为领先的自持类写字楼项目；基于市场比较法，本项目写字楼租金水平3.4元/平方米/天；增长率方面，假设持续保持3%的年均增长率。售价/租金假设售价/租金假54、设商业（出租）创展国际旭辉空港中心绿地启航国际天禧广场本项目权重考虑要素开发商品牌10%77878区位交通40%88888项目规模10%88896物业品质20%77888配套设施10%88877物业运营10%77868合计100%7.557.558.007.557.65首层平均租金价格6.04.55.08.06.2可比价格6.14.64.88.1权重20%20%25%35%本项目在开发商品牌和物业品质及运营上较有优势；基于市场比较法，本项目商业配套首层平均租金价格6.2元/平方米/天；下沉式广场平均租金价格定为配套商业的50%，为3.1元/平方米/天；增长率方面，假设持续保持3%的年均增长率。55、注：鉴于下沉式广场招租难度，先期适当给予商户一定减免措施去化速度/入住率假设去化速度/入住率假设写字楼/商业配套（出租/运营）物业类型入住率稳定水平一期写字楼70%商业配套70%下沉式广场50%二期写字楼70%商业配套70%下沉式广场50%公寓60%酒店55%同时根据市场表现，假设写字楼、商业配套的入住率稳定水平均为70%；下沉式广场50%；公寓60%；酒店55%；成熟期方面，写字楼成熟期为2年，一期及二期前两年入住率分别为30%，50%，市场成熟后入住率升至70%；商业部分成熟期为2年，商业配套一期及二期前两年均为40%，60%，市场成熟后入住率升至70%；下沉式广场一期及二期前两年为30%56、，40%，稳定后为50%。方案一：写字楼+商业开发/出租周期假设开发周期假设20182019202020212022202320242029123412341234123412341234123412341234一期建设期写字楼配套商业地下地车位二期建设期写字楼配套商业地下地车位一期运营写字楼30%40%70%配套商业40%60%70%下沉式广场30%40%50%地下地车位30%40%70%二期运营写字楼15%30%40%70%配套商业20%40%60%70%下沉式广场15%30%40%50%地下地车位15%30%40%70%盈利能力分析 该方案至2029年Q4租金收入总计3.5亿元，假设2057、29年Q4实现资本化，其中写字楼6%，商业6%，地下空间6%，期末资产处置8.3亿元，总计净利润2.8亿元；利息费用2.0亿元。盈利能力盈利能力指标数值经营收入1,179,766,355租金收入347,090,977资产终值832,675,379 资本支出(437,071,369)土地成本(50,000,000)建设成本(340,580,663)其他费用(46,490,706)经营支出(263,675,054)销售支出(173,557,729)租赁支出(90,117,325)利息与所得税(195,276,398)利息195,276,398所得税-净利润283,743,535现金回流能力分析现金58、回流能力现金回流能力指标数值息税后现金流累计值（=净利润）283,743,535息税后现金流净现值（以8%折现NPV）-111,219,871内部报酬率（IRR）4.80%投资回报期10年 该方案下，假设30%的资金来自于自有资金，假设折现率为8%，则现金流净现值为-1.1亿元，内部报酬率4.80%，不具有投资可行性与价值；累计现金流自有资金贷款方案二：写字楼+商业+公寓开发/出租周期假设开发周期假设20182019202020212022202320242029123412341234123412341234123412341234一期建设期写字楼配套商业地下地车位二期建设期写字楼配套商业地59、下地车位一期运营写字楼30%40%70%配套商业40%60%70%下沉式广场30%40%50%地下地车位30%40%70%二期运营写字楼15%30%40%70%配套商业20%40%60%70%下沉式广场15%30%40%50%公寓60%地下地车位15%30%40%70%盈利能力分析 该方案至2029年Q4租金收入总计3.4亿元，假设2029年Q4实现资本化，其中写字楼6%，商业6%，地下空间6%，公寓5%，期末资产处置7.3亿元，总计净利润2.1亿元；利息费用2.0亿元。盈利能力盈利能力指标数值经营收入1,039,891,845租金收入313,628,138资产终值726,263,707 资本60、支出(421,637,223)土地成本(50,000,000)建设成本(326,947,463)其他费用(44,689,760)经营支出(215,898,839)销售支出(134,469,673)租赁支出(81,429,166)利息与所得税(196,593,839)利息196,593,839所得税-净利润205,762,260现金回流能力分析现金回流能力现金回流能力指标数值息税后现金流累计值（=净利润）205,762,260息税后现金流净现值（以8%折现NPV）(136,455,818)内部报酬率（IRR）3.77%投资回报期10年 该方案下，假设30%的资金来自于自有资金，假设折现率为8%，61、则现金流净现值为-1.4亿元，内部报酬率3.77%，不具有投资可行性与价值；累计现金流自有资金贷款方案三：写字楼+商业+酒店开发/出租周期假设开发周期假设20182019202020212022202320242029123412341234123412341234123412341234一期建设期写字楼配套商业地下地车位二期建设期写字楼配套商业地下地车位一期运营写字楼30%40%70%配套商业40%60%70%下沉式广场30%40%50%地下地车位30%40%70%二期运营写字楼15%30%40%70%配套商业20%40%60%70%下沉式广场15%30%40%50%公寓55%地下地车位1562、%30%40%70%盈利能力分析 该方案至2029年Q4租金收入总计3.6亿元，假设2029年Q4实现资本化，其中写字楼6%，商业6%，地下空间6%，酒店5%，期末资产处置8.3亿元，总计净利润2.7亿元；利息费用2.0亿元。盈利能力盈利能力指标数值经营收入1,185,320,611租金收入355,179,214资产终值830,141,398 资本支出(459,675,783)土地成本(50,000,000)建设成本(360,547,463)其他费用(49,128,320)经营支出(255,387,702)销售支出(163,170,380)租赁支出(92,217,323)利息与所得税(204,63、597,790)利息204,597,790所得税-净利润265,659,336现金回流能力分析现金回流能力现金回流能力指标数值息税后现金流累计值（=净利润）265,659,336息税后现金流净现值（以8%折现NPV）(126,775,310)内部报酬率（IRR）4.42%投资回报期10年 该方案下，假设30%的资金来自于自有资金，假设折现率为8%，则现金流净现值为-1.3亿元，内部报酬率4.42%，不具有投资可行性与价值；累计现金流自有资金贷款附一2.1项目场地分析2.2城市区域发展背景2.3相关房地产分析2.1项目场地分析Confidential Colliers International64、 201595项目场地分析项目区位分析95 位于顺义区的临空经济核心区内；距离国际展览中心约2.4公里，距离首都机场约4公里，距离城市中心5公里；从城市空间结构来看，本项目处于“机场临空经济区”，紧邻“国际会展经济区”，在顺义属于商务氛围较成熟的区域。机场高速国展站国展泰达科技园max空港企业园项目区位分析Confidential Colliers International 201596项目场地分析项目可达性分析96 天北路为项目东西向主要道路，可连接京沈路通达望京，及连接机场高速通达北京城区及其他区域，项目可达性较好；项目距首都机场约4公里，车程约10分钟 最近地铁站为15号线国展站，需步65、行2.4公里，步行基本不可达。项目西南侧150米和东南侧400米处各有一个公交站，均位于天北路上，有多条公交线路可通往顺义各区域及北京城区。本项目机场高速国展站天北路首都国际机场公交站本项目地铁站项目可达性分析Confidential Colliers International 201597项目场地分析97 项目南临天北路，为双向六车道，通行能力较强，地块南侧展示性较好；项目西侧的府右街较窄，仅为双向2车道，车辆通行能力有限，展示性较弱。项目东侧紧邻天竺工商所，北侧为厂房，东侧、北侧均被遮挡。本项目以天北路为主要交通通道，而地块进深较大，因此仅有南面一侧展示性较强。本项目项目可视度分析府右街66、天竺工商所天北路Confidential Colliers International 201598项目交通分析项目动线分析ABAB项目主要覆盖周边 3公里范围内的客群，天北路为项目临近的主干路，路宽约45米，由于项目位于天北路和府右路交叉口的东北角，因此驾车从西向东车辆需要继续向东行驶约600米在B点调头返回项目所在地。1、2号路线为经京沈线到达天北路，3、4、5号线为周边居民区经过天柱东路和府右路进入天北路，6号线为经机场高速自北向南从天北路出口出高速后到达天北路，1、2、3、4、5号线进入天北路后均需要从B点调头行驶约600米抵达本项目，经机场高速自南向北的车辆需要提前进入辅路后行驶至天67、北路。目前交通动线的主要问题存在于调头路线较长，如客流较大则从B点到A点的交通压力大；如未来项目服务客群扩大，则需要府右路、府前二街进行辅助的疏解，目前府右街仅为双车道道路，府前二街为四车道道路，均难以承担缓解天北路交通压力的重任，此两点会成为阻碍项目发展的重要因素。Confidential Colliers International 201599项目场地分析99项目周边目前已建成的商业项目和写字楼较少，目前写字楼仅有项目东侧300米的明豪大厦；天禧广场位于项目东南侧500米处（天北路南侧，目前正在招商，将一定程度提升周边的商业氛围，也为本项目新建商业带来了竞争；项目东南侧400米处（天北路68、南侧）有一处约4万平米的万科地块将建写字楼及商业，目前已动工，未来将成为本项目的主要竞争项目。项目所在的天北路北侧为企业、厂房、政府机构及学校混合区域，天北路以南、项目西南侧有居民区，可能成为未来商业的主要客群。28街区位于项目东南，规划有大量商办物业建设（万科项目所在地），将进一步提升区域商务氛围，也与本项目形成了竞争关系。项目周边酒店较多，为该区域的商务办公提供了便利。居住区28街区奔驰厂房万科地块明豪大厦天禧广场本项目酒店银行项目周边环境分析Confidential Colliers International 2015100项目场地分析区域规划、发展及基础设施对本项目100顺义是北京东69、北部发展带的重要节点、重点发展新城之一，是首都国际航空中心核心区。本项目所在的顺义临空核心区以发展“临空高端产业”为目标，大力发展航空及相关产业、战略性新兴产业、产业金融产业、商贸服务业、文化创意等五大产业，这些产业将进一步带来办公需求，对本项目有一定的积极作用。本项目东临首都国际机场，北依南法信镇、后沙峪居住区、天竺工业园区，南俯朝阳区、机场高速、京平高速，西邻中央别墅区、新国展，东有国门商务区、六环，属于商务氛围较成熟的区域。从2016年起，顺义将加快8条轨道交通和11条城市道路建设，引入新能源汽车生产企业，预计到“十三五”末，全区三甲医院将达到5家，区域价值将进一步提升。后沙峪居住区机场70、配套服务区天竺工业园区物流及保税区（南法信镇）国门商务区顺义城区居住区本项目区域规划、发展及基础设施对本项目场地产生的影响Confidential Colliers International 2015101项目场地分析101本项目府右街 项目共包括1个地块，建筑指标限制如下：详细信息用地性质F3多功能用地（规划中）规划建筑面积地上建筑约30682地下建筑-总计30682占地面积-约15341容积率2建筑限高30m（约6-7层）项目建筑指标限制Confidential Colliers International 2015102项目场地分析102本项目优势劣势区位优势较明显，紧邻机场与城市主干71、道，可达性较好；项目处于顺义商务发展的区域，未来有较多的办公需求；地块紧邻天北路，具有较高的商业价值；周边规划大量商办物业建设，将进一步提升区域商务氛围。从整个北京市范围来看，区域商业氛围仍有待提升；项目西侧道路较窄，随着项目所在区域商务氛围的增强，可能面临交通拥堵的问题；地块进深较大，仅有南面一侧可视性较好。区域人流聚集在京沈路的西侧，相较道路京沈路东侧人流较少。项目优劣势分析2.2城市区域发展背景Confidential Colliers International 2015104京津冀协同发展专项研究政府政策导向区域经济区域产业结构与人口区域规划Confidential Colliers72、 International 2015105京津冀协同发展专项研究|政府政策导向京津冀协同发展的核心是有序疏解北京非首都功能101986年2004年2005年2011年发改委组织的会议上，三省市政府达成“廊坊共识”政府工作报告提出“推进京津冀区域经济一体化发展，打造首都经济圈”“环渤海区域合作”的设想首次提出国务院提出“以京津为核心的2小时经济圈”2014年京津冀协同发展正式上升为重大国家战略关于京津冀协同发展规划纲要：产业结构加快调整北京：原则上不再发展一般制造业，做大节能环保产业，加快发展新能源汽车产业，用互联网思维改造提升传统产业。天津：立足加快发展先进制造业和现代服务业，加快发展现代都73、市型农业，加快提升科技创新水平。河北：坚决化解过剩产能、加快推进工业转型升级、提升服务业规模和水平、实施创新驱动发展战略和促进农业增效农民增收。交通一体化实施方案：基建仍是今年主旋律加快推进客运专线、城际铁路项目前期研究及建设工作，推进京津冀区域“断头路”、“瓶颈”路段建设、北京新机场及配套工程建设。到2020年，将着力打造京津冀“一环六放射二航五港”的交通一体化体系。纲要规划将北京地铁6号线通至河北燕郊、大兴线通至河北固安、房山线通至河北涿州。2015年4月30日，中共中央政治局审议通过了京津冀协同发展规划纲要。纲要指出，推动京津冀协同发展是一个重大国家战略，核心是有序疏解北京非首都功能，旨74、在京津冀交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破。2016年最高人民法院发布为京津冀协同发展提供司法服务和保障的意见并提出18条举措Confidential Colliers International 2015106京津冀协同发展专项研究|区域经济区域经济发展不平衡，将加大基建投资，惠及房地产、交运、环保等产业10廊坊保定天津石家庄承德张家口唐山北京京津冀区域幅员辽阔，区域经济发展不平衡由来已久，北京有“大城市病”，津冀则面临着产业转型升级的瓶颈；据财政部测算，京津冀一体化未来6年需要投入42万亿元针对基础设施建设，加上能源、产业流动等带来的投资效应，京津冀可能撬动的资本75、将达百万亿元，这将给房地产、建材、交运、环保等方面带来确定性投资机会。北京产业结构天津产业结构河北产业结构Confidential Colliers International 2015107京津冀协同发展专项研究|区域产业结构与人口京津冀的产业互补以及丰富的劳动力资源为区域协同发展提供支撑10 产业结构差异较大，产业发展梯度初显，主导产业日益成熟2015年北京全年实现地区GDP22,968.6亿元，三次产业结构为0.6:19.6:79.8；天津全年实现地区GDP16,538.19亿元，三次产业结构为1.3:46.7:52.0；河北全年实现地区GDP29,806.1亿元，三次产业结构为11.576、:48.3:40.2。从产业结构角度来看，北京市的第三产业在三大产业中所占比重最大，成为北京市主导产业；天津市的发展主要是由第二产业和第三产业双引擎拉动；河北省的产业结构表现为第二产业比较发达，第三产业继续发展。北京的产业优势在科技与服务业，处于产业的高端；天津在制造业上也处于较高的一端，而河北除个别地区外各市县在制造业和服务业上几乎均处于较低的位置，产业分布按大城市、中等城市、县域而呈现明显的梯度性。人口密度高于全国平均，年龄层较为年轻目前京津冀的人口规模已达到1.04亿，而2020年以前，京津冀地区人口还将缓慢增长，老龄化程度也将越来越高。京津冀总人口中15至64岁劳动年龄人口的比重占7777、.22%，高于全国平均水平近3个百分点，北京、天津的比重更高，分别达到82.68%和81.68%。劳动力丰富的另一方面是就业岗位的不足而导致就业压力大。面积：16,410.54平方公里人口：2,170.5万人平均每平方公里有1,323人面积：11,946.88平方公里人口：1,546.95万人平均每平方公里有1,295人面积：188,800平方公里人口：7,424.92万人平均每平方公里有393人1323人1295人393人Confidential Colliers International 2015108京津冀协同发展专项研究|区域规划108 京津冀区域发展报告（2014）提出三地功能定位78、：京津冀区域的总体功能定位：全球最具竞争力和影响力的现代化、国际化、生态化的世界级大都市圈，全国的政治、文化、科教、国际交往中心和北方经济中心，具有全球影响力的国际创新中心，全国服务型经济中心区，以及转变经济发展方式的综合改革示范区。北京：中心城区要“去功能化”，坚持和强化首都全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的核心功能。从产业功能链上看，主要是总部、研发和销售功能，非核心的生产制造功能应渐次退出。天津：拥有北方最大的综合性港口。定位是全国先进制造研发基地、国际航运核心区、金融创新示范区和改革开放先行区。要“去加工化”，在适度发展现代制造业的基础上，需加快壮大服务业，实现服务和79、制造双轮驱动。从产业功能链上看，要突出生产研发和加工制造功能。河北：定位主要涉及到产业转型升级、商贸物流、环保和生态涵养以及科技成果转化等方面。“去重型化”，应加速从重化工业向加工业和服务业的转型。构筑“一主一副、三轴、四区、多中心、网络化”的空间发展格局、打造“京津科技新干线”从中关村国家自主创新综合改革示范区到天津滨海新区的呈带状的高新技术研发与产业密集区未来北京非核心的生产制造功能将渐次转移至津冀地区北京知识型+服务型河北资源型+加工型+服务型天津加工型+服务型资源、劳动、产品产业与技术扩散采掘业、重加工工业占优以非农产品为原料的加工工业占优高新技术产业、文化创意产业、高端服务业等占优C80、onfidential Colliers International 2015109北京市重点规划研究新增产业的禁止和限制北京市产业导向Confidential Colliers International 2015110北京市重点规划研究|新增产业的禁止和限制基于禁限目录，未来近八成产业严禁在北京城六区发展11 2014年7月，北京制定出台新增产业的禁止和限制目录，明确了新增产业和功能的底线。这是全国首个以治理“城市病”为目标的产业指导目录。目录首次对明显不符合首都城市战略定位的行业严格禁止准入，对部分行业做出了区域限制、规模限制和产业环节、工艺及产品限制。从行业覆盖面来看，按种类统计，涉及81、全市层面的有147项，占国民经济行业分类432项的34%。涉及核心区的共有322项，占75%；拓展区的194项，占45%；发展新区148项，占34%；生态涵养区285项，占66%。全市不予办理新设立或变更等登记业务达到6900余件。劳动密集型行业新设企业，制造业下降26%、交通运输仓储和邮政业下降8%。2015年，北京市发改委按照从严、从紧原则，修订新增产业的禁止和限制目录和实施细则。一是整体从严。按小类计，全市层面受到禁限的行业占全部国民经济行业分类的比例由32%提高到了55%，增加了23个百分点。二是突出重点。朝阳、海淀、丰台、石景山将执行与东城、西城一样严格的禁限措施，受到禁限的行业占全82、部国民经济行业分类的比例将从42%提升到79%。这也意味着，国民经济行业分类中近八成的产业严禁在北京城六区发展。此外，北京市还将科学划定生态保护红线和城市增长边界，确立生态红线区、集中建设区和限制建设区，实现全域空间管控、生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀。严格控制城乡建设用地总量规模，争取实现“负增长”。Confidential Colliers International 2015111北京市重点规划研究|新增产业的禁止和限制11北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）严禁在全市区域内再发展一般性制造业和高端制造业中比较优势不突出的生产加工环节。严禁在全市区域内新增83、高耗水农业。严禁在全市区域内新建和扩建除满足市民基本需求的零售网点以外的商品交易市场设施。严禁在全市区域内新建和扩建未列入规划的区域性物流中心和批发市场。严控新增教育医疗机构和规模。严控在京高等学校办学规模。严控医疗资源过度集聚，严禁在五环内新设立综合性医疗机构，鼓励和支持五环内现有医疗机构向外转移，严禁东城区、西城区增加医疗机构床位数量。严控新增行政性、事业性服务机构和企业总部，严格控制在京新设或迁入北京的行政性、事业性服务机构。严禁京外中央企业总部迁入北京，严控新增的其他总部企业在六区聚集。严禁金融机构在京新设立信息中心、后台呼叫中心等下属服务机构。东、西、北四环路和南三环路以内禁止新设立84、营业面积在1万平方米以上的零售商业设施；东、西、北五环路和南四环路以内禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目（高端产业功能区除外）东、西、北五环路和南四环路以内禁止新建展览类设施（高端产业功能区除外）Confidential Colliers International 2015112北京市重点规划研究|北京市产业导向文化、国际交往与科技创新为北京未来产业发展主题112 落实“四个中心”全新战略定位，优化提升首都核心功能2014年2月25日习近平指出北京作为首都，是全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。放弃“大而全”的经济体系，构建“高精尖”的产业结构调整优化北京的产业结构，突出高端85、化、服务化、集聚化、融合化、低碳化，形成高端引领、创新驱动、绿色低碳的产业发展模式。逐渐外移与战略定位不符的产业，包括一般性制造业、区域性物流基地和区域性批发市场、部分教育医疗等公共服务功能、部分行政性、事业性服务机构。控增量，疏存量。全国政治中心文化中心国际交往中心科技创新中心京津冀一体化：北京调整产业结构，疏散非首都核心功能Confidential Colliers International 2015113北京市重点规划研究|北京市产业导向首都文化功能将不断凸显，逐渐形成高端产业集群首都文化功能凸显：北京市推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展行动计划(20152020年)以中关村国家86、自主创新示范区为重点，加快推动20个文化创意产业功能区建设，进一步集聚文化人才、技术、资本等创新要素资源，促进产业紧密协作、共同发展。支持以划拨方式取得土地的单位利用存量房产、原有土地兴办文化创意和设计服务，在符合城乡规划前提下土地用途和使用权人可暂不变更，连续经营一年以上，符合划拨用地目录的，可按划拨土地办理用地手续；不符合划拨用地目录的，可采取协议出让方式办理用地手续。鼓励利用老旧厂房、腾退仓库、废弃矿山以及闲置商业设施等资源，发展文化创意和设计服务。抓住中国制造2025和“互联网+”行动计划的契机，打造高端产业集群培养新一代产业竞争优势，实现从“在北京制造”到“由北京创造”的战略转型，并87、推进京津冀协同发展。这其中，文化产业本身的发展机遇，以及文化产业与其他产业可能产生的融合想象空间，都是巨大的。Confidential Colliers International 2015114北京市重点规划研究|北京市产业导向北京市从政策体系推动、大学生激励与基地打造等层面推进创新创业关于北京市人民政府关于大力推进大众创业万众创新的实施意见：2015年10月19日，北京市政府出台双创实施意见，指出“以优化创新创业生态为主线，着力营造创新创业氛围，培育创新创业形态，完善创新创业布局，释放创新创业活力，积极构建有利于大众创业、万众创新的政策制度环境和公共服务体系”。北京市人民政府关于大力推进大88、众创业万众创新的实施意见推进创新创业服务体系强化人才、金融、公共平台与知识产权服务发展形态推进众创空间集约发展、高精尖领域创新创业、科技文化融合创新、国际化发展水平空间布局海淀区“一城三街”为核心区，海淀北部，昌平南部和顺义局部为发展带，郊区县特色园区与京津冀协同体系保障机制公平竞争市场、政府创新服务、科技成果转化与财税政策扶持机制2015年北京大学生创业优惠政策大学生创业优惠优惠政策免除留学人员户籍限制，设立创业专项资金重点领域高新技术产业、文化产业、电子信息产业以及软件和集成电路设计领域等高等学校高精尖创新中心/大学生创业园打造创新创业基地创新中心北京将陆续建设共计20个左右的北京高等学校89、高精尖创新中心（已启动13个），每年给予每个中心5,000万至1亿元的经费投入大学生创业园2015年12月，新添北京理工大学“高校大学生就业创业大厦”，形成“一街三园”市级大学生创业园孵化体系Confidential Colliers International 2015115北京市经济数据研究宏观经济总量产业结构消费能力人口特征城市化进程外资利用情况创新创业潜力Confidential Colliers International 2015116北京市经济数据研究|宏观经济总量顺义区宏观增速放缓，经济贡献值较高，仍具有较大发展空间经济增速放缓，对北京GDP贡献值较低2010年以来，顺义GDP90、不断增长，2015年达到1,441亿元，但其对北京GDP贡献值排名第六位，2015年顺义区GDP贡献值为6.17%；2010年以来，顺义区GDP增长率基本保持下行趋势，2015年达到7.55%，略高于北京市平均水平；2015年顺义区人均GDP为141,265元，在北京各区县中位于第三位，人均GDP增长率为5.87%。数据来源：北京统计信息网0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%-5,000 10,000 15,000 20,000201020112012201320142015增长率GDP/亿元北京与顺义GDP及其增长率对比（2010-2015）北京G91、DP顺义GDP北京GDP增长率顺义GDP增长率0%2%4%6%8%10%050000100000150000200000250000300000西城区东城区顺义区海淀区朝阳区大兴区石景山区怀柔区房山区丰台区密云县门头沟区平谷区通州区昌平区延庆县增长率人均GDP/元2015年北京各区县经济发展水平2015年人均GDP2015年人均GDP增长率西城区14.05%东城区7.98%顺义区6.17%海淀区19.74%朝阳区19.96%石景山区1.84%2014年北京各区县GDP贡献值西城区东城区顺义区海淀区朝阳区大兴区石景山区怀柔区房山区丰台区密云县门头沟区平谷区通州区昌平区延庆县Confidentia92、l Colliers International 2015117北京市经济数据研究|产业结构顺义区第三产业占比持续上升，拉动区域经济增长，与全市平均仍有差距第三产业占比总体上升，成为区域经济增长主动力2010年至今，顺义区和北京整体第三产业占比均处于上升趋势，而顺义区增速基本高于北京平均水平，2015年达到10.00%；从2015年三次产业构成来看，顺义区第三产业占比明显低于全市平均的79.8%，而第二产业占比明显偏高，达到40.10%；区县间横向比较来看，顺义区第三产业占比2014年位于第9位，高于各城市发展新区与生态涵养区；顺义区第三产业发展环境不断优化，并已超越制造业成为该区域经济增长的93、主动力。数据来源：北京统计信息网96%92%90%87%77%66%64%57%55%48%46%45%42%41%38%38%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%东城区朝阳区西城区海淀区丰台区石景山区延庆县昌平区顺义区门头沟区通州区密云县大兴区平谷区房山区怀柔区2014年北京市各区县第三产业占比1.50%40.10%58.40%0.60%19.60%79.80%2015年顺义与北京市三次产业构成第一产业第二产业第三产业顺义北京0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%2094、102011201220132014第三产业增速第三产业占比北京与顺义第三产业占比及增速北京第三产业占比顺义第三产业占比北京第三产业增速顺义第三产业增速Confidential Colliers International 2015118北京市经济数据研究|消费能力顺义区居民具有一定的消费能力，对区域商业发展提供支撑居民消费能力具一定潜力2010年至今，除2012年人均消费性支出受宏观经济遇冷影响大幅下降外，顺义区人均可支配收入和人均消费性支出基本保持增长，而其增速在2012年之后小幅上升至2015年有所下降；顺义区2015年人均可支配收入为23,257元，人均消费性支出为18,231元，增速95、分别达到9.30%与9.90%；数据来源：北京统计信息网0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%-20,000 40,000 60,000 80,000增长速度（%）元2015年北京市各区县人均可支配收入和人均消费性支出及其增速人均可支配收入人均消费性支出人均可支配收入增速人均消费性支出增速0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%-10,000 20,000 30,000 40,000201020112012201320142015增速元顺义人均可支配收入和人均消费性支出及其增速（2010-2015）人均可支配收入人均消费性支出人均96、可支配收入增速人均消费性支出增速Confidential Colliers International 2015119北京市经济数据研究|人口特征顺义区常住人口较少，增长稳定，外来人口比例高，年龄层次较年轻外来人口稳中有升，外来人口偏多北京市2015年年末全市常住人口2,171万人，常住外来人口822.6万人，占常住人口比重为37.9%，外来人群成为北京人口的重要组分；顺义区常住人口较少，2015年达到102万人，从2010至今稳中有升，年均增速为1.31%；区县间横向比较来看，顺义区外来人口的比例高达39.4%，比例相对较高，在北京市各区县中位于第5位；数据来源：北京统计信息网0%10%2097、%30%40%50%60%050100150200250300350400450昌平区大兴区朝阳区通州区海淀区顺义区丰台区怀柔区房山区西城区东城区门头沟区密云县平谷区外来人口比例常住人口/万人2014年北京市各区县常住人口和外来人口比例常住人口外来人口比例808590951001051,8501,9001,9502,0002,0502,1002,1502,200201020112012201320142015顺义常住人口/万人北京常住人口/万人顺义和北京常住人口（2010-2015）北京顺义Confidential Colliers International 2015120北京市经济数据研究98、|城市化进程北京市城镇化率总体呈上升趋势，顺义区已完成城镇化进程市六区城镇化率高，局部区域差异较大2010-2014年北京市城镇化率总体呈上升趋势，但在2012年略有下滑；城镇化率增速变化幅度较大，2011年由此前的0.96%急剧下降至0.27%，随后经历2012年的-0.03%，2013年又略有上升，增速为0.10%，至2015年趋于平稳，保持在0.10%；从2014年北京各区县城镇化率来看，市内六区城镇化率已达到97%以上，其中东城区、西城区、石景山区城镇化率已达到100%。数据来源：北京统计信息网100%100%100%99%99%98%86%81%71%69%66%64%55%55%599、5%50%0%20%40%60%80%100%120%2014年北京各区县城镇化率85.96%86.23%86.20%86.30%86.40%86.51%0.96%0.27%-0.03%0.10%0.10%-0.20%0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%85.60%85.80%86.00%86.20%86.40%86.60%201020112012201320142015城镇化率增速城镇化率北京城镇化率及增速（2010-2015）城镇化率城镇化率增速Confidential Colliers International 2015121北京市产业发展现状及未来预100、期研究产业贡献及趋势产业发展特征城市产业格局产业功能区格局Confidential Colliers International 2015122北京市产业发展现状及未来预期研究|产业贡献及趋势金融业、信息服务业与科技服务业贡献巨大新兴产业占比持续性增长 近十年来，北京市第三产业占比不断提高，从2004年的占比60%提升至2015年的79.8%。GDP贡献重点产业中制造业、建筑业、运输仓储等比重萎缩，取而代之的是信息技术、金融及房地产、商务服务与科学研究等新兴产业。2015年上半年，北京GDP同比增长6.9%。这其中，金融业、信息服务业、科技服务业三个行业为8.1%增速提供了73.3%的贡献率。101、2.40%37.60%60.00%0.60%19.60%79.80%北京产业GDP贡献值构成变化第一产业第二产业第三产业2004年2015年Confidential Colliers International 2015123北京市产业发展现状及未来预期研究|产业发展特征金融、批发零售、商务服务、信息软件及科研技术服务业总量高、增速快第三产业普遍呈现总量高、增速快的趋势在过去10年间，金融业、批发零售、商务服务、信息软件及科学研究与技术服务等产业显现出总量高、增速快的特点，预计未来数年间仍将是北京产业发展的主导产业；2014年，北京按照“四个中心”战略定位，积极构建“高精尖”经济结构，疏解非首102、都功能，退出制造业企业392家，转移疏解项目53个，拆除交易市场36个，带动工业和批发零售业增加值增速分别下降1.8和1.1个百分点。总量高、增速慢制造业房地产总量高、增速快金融业批发零售信息软件商务服务科研技术总量低、增速慢仓储运输住宿餐饮居民服务农业水利环境文体娱乐建筑总量低、增速快医疗社保教育公共管理金融业20%批发和零售业15%信息传输、软件和信息技术服务业12%租赁和商务服务业10%科学研究和技术服务业10%房地产业8%交通运输、仓储和邮政业6%教育5%公共管理、社会保障和社会组织4%2014年北京第三产业各行业GDP贡献值金融业批发和零售业信息传输、软件和信息技术服务业租赁和商务服103、务业科学研究和技术服务业房地产业交通运输、仓储和邮政业教育公共管理、社会保障和社会组织文化、体育和娱乐业卫生和社会工作住宿和餐饮业居民服务、修理和其他服务业水利、环境和公共设施管理业工业80.50%建筑业19.50%2014年北京第二产业各行业GDP贡献值工业建筑业Confidential Colliers International 2015124北京市产业发展现状及未来预期研究|产业功能区格局高端产业新区规划占地面积（km2)定位6大传统中心区奥林匹克中心区11.35体育文化、旅游中心北京CBD7高端服务业聚集区金融街2.6金融总部聚集地中关村科技园区133.06创新中心临空经济区96高端104、产业新亮点北京经济技术开发区46.8高端制造业新城4大新兴功能区通州高端商务服务区16高端商务聚集区域新首钢高端产业综合服务区8.63文化创意、高科技产业丽泽金融商务区8.09金融及商务总部新基地怀柔文化科技高端产业新区69会展、文化创意基地望京（电子城西区）3.1高新技术、总部办公北京已形成“六高四新”的产业聚集格局首都副中心未来有望承接大量核心区分流企业通州高端商务服务区丽泽金融商务区怀柔文化科技高端产业新区新首钢高端产业综合服务区新兴功能区传统中心区北京CBD金融街中关村科技园区奥林匹克中心区望京（电子城西区）临空经济区北京经济技术开发区其他重点区Confidential Collier105、s International 2015125北京市产业发展现状及未来预期研究|城市产业格局“会展服务”与“艺术品和版权交易”等为顺义区产业定位怀柔：影视制作及版权交易，数字内容生产，影视体验娱乐，会议会展密云：历史文化及生态旅游，文化休闲娱乐平谷：乐器研发制造，演艺演出，音乐创作、教育与培训，音乐版权保护与交易通州：艺术品创作展示交易，出版展示物流发行大兴：新媒体，影视节目制作，视听设备制造，创意设计服务房山：历史文化及生态旅游，特色会展，文化休闲娱乐门头沟：艺术品展示交易，文化生态休闲旅游昌平：文化休闲娱乐，演艺演出，历史文化及生态旅游延庆：历史文化及生态旅游，文化休闲娱乐在北京新发展定位106、下，原有产业向城市发展新区扩散，城六区专注于文化创意产业发展，顺义区定位为会议展览服务，艺术品和版权产品交易服务功能。城六区产业定位东城艺术品展示交易，数字内容，文化产权交易，演艺演出，老字号品牌开发西城文化金融服务，创意设计服务，数字出版，演艺演出朝阳新闻服务，广播电视传输服务，广告服务，影视动画设计制作，影视节目制作发行，录音制作，艺术品展示交易海淀数字内容研发生产，文化软件开发，互联网信息服务，影视节目创作与生产，影视动画设计制作，建筑及专业设计服务丰台戏曲文艺创作与表演、培训，数字出版石景山动漫游戏设计制作，文化软件服务，数字内容生产传播石景山：动漫游戏设计制作，文化软件服务，数字内容107、生产传播通州：会议展览服务，艺术品和版权产品交易服务Confidential Colliers International 2015126区域及周边发展现状及未来预期研究区域发展现状区域政策优势区域配套设施Confidential Colliers International 2015127区域及周边发展现状及未来预期研究|顺义区新城规划空港产业中心先进制造业基地是北京服务全国的职能中心之一 北京城市总体规划（2004年一2020年）对顺义新城的功能定位：东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一。引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。构建“一港、两河、三区、四镇108、”的区域空间总体布局。一港：首都国际机场及临空经济核心区，是新城发展的枢纽核心。两河：潮白河风景区和温榆河绿色生态走廊，是新城发展的生态屏障。三区：中心区、空港区、河东新区三城区，是新城发展的城市载体。四镇：指四个重点发展的城镇，是新城发展的统筹桥梁。空港新区作为三区之一将承担对外交通要求较高的职能，包括大型会展、商务、物流、先进制造和体育休闲的职能。顺义空港产业中心及先进制造业基地是北京服务全国的城市职能中心之一。顺义新城所在区域是首都生态环境的重要组成部分，是北京市重要的水源地之，在生态保护和水资源保护方面承担重要职能。区域及周边发展现状及未来预期研究|首都第二机场对顺义区域发展影响128109、北京新机场将使北京南部新区域形成新发展点，替代顺义区域部分功能，顺义将容纳更多第三产业，向核心商务区转型首都第二机场根据京津冀相关规划，新机场位于永定河北岸，北京大兴区和河北廊坊市之间，将建设4条跑道和约70万平方米的航站楼，航站楼已于2015年9月底正式开工；围绕北京新机场的开发，区域周边“核心区”礼贤镇、榆垡镇和“辐射区”庞各庄镇、魏善庄镇、安定镇、采育镇会成为临空商务区的支撑点及辐射点；预计将使北京南部在临空产业和经济上形成新的联动关系，替代顺义区域部分临空经济功能石家庄市中心首都机场北京新机场48分钟廊坊市中心天津滨海机场44分钟40分钟跨境电商物流快速交通158分钟区域及周边发展现状110、及未来预期研究|顺义区域未来发展趋势预期129顺义区域将逐渐受到核心区域产业外溢影响，成为新核心商务区初步形成临空产业聚集1990S2000S2010S2020S区域成熟度望京由产业园开始发展顺义有望承接望京区域外溢产业，成为未来新兴成熟商务区T3落成使区域向临空产业一体化迈进形成临空经济为主导的产业园发展模式望京逐渐引入IT电子产业，增大第三产业比重成为新兴核心区后望京开始疏解初期曾 发 展 产 业，向CBD进一步转型望京顺义Confidential Colliers International 2015130区域及周边发展现状及未来预期研究|区域发展现状天竺空港开发区未来有望承接大望京区域111、溢出的商务需求顺义区具有较大发展空间2015年，顺义区对全市GDP贡献值为6.17%，在各区县中位于第6位，人均GDP为141,265元，在北京各区县中位于第3位，具有较大发展空间；顺义区产业发展环境不断优化，形成了以交通运输业为主，金融业为辅，租赁和商务服务业、批发和零售业及房地产业为补充的格局；顺义天竺空港经济开发区是一高度国际化外向型科技园区天竺空港经济开发区是首都临空经济高端产业功能区的重要组成部分。依托首都国际机场，形成了电子信息、航空物流、生产性服务、文化创意等四大产业集群。受北京产业疏解影响，有望承载大望京等成熟商务区域外溢的企业需求。本项目天竺空港开发区国门商务区丽都商圈大望京112、大望京商圈商圈Confidential Colliers International 2015131区域及周边发展现状及未来预期研究|区域政策优势“空港经济区”可享有北京市及顺义区优惠促进政策 一、鼓励经北京市人民政府有关部门认定的三资企业、跨国公司、高新技术企业、民营科技企业、科研开发机构进入经济开发区投资创业。二、对入驻经济开发区的科研开发机构、高科技企业和三资企业，从企业获得国有土地使用权年度起，五年内免收地方部分的土地使用费。三、对入认定的驻经济开发区的科研开发机构和高科技企业，土地补偿价格按当年土地价格优惠1020%。四、注册资本150万美元以上的企业，在享受国家级北京市有关优惠政策113、后，按企业上交所得税区财政留成部分50%的同等额度，由区财政瞀安排，给予扶植和奖励。标准为150500万美元(含500万美元)的企业享受期为五年；500-1000万美元(含1000万美元)的企业享受期为10年；1000万美元以上的企业享受期延长至合作期满。五、注册资本在150万元人民币以上的内资入区企业，在享受国家及北京市有关优惠政策的同时，按企业上缴所得税区财政留成部分50%的额度，由区财政安排，给予5年的扶植和奖励。六、进入经济开发区的科研开发机构、高新技术企业和民营科技企业自经营年度始，三年内每年按企业上交增值税区财政留成部分的30%的同等额度，由区财政安排，给予扶植和奖励。七、凡为经济114、开发区引进项目的国内外中介机构，根据实收出让国有土地使用权基准地价总额的0.5%3%(含税)给予一次性或分期奖励，奖励奖金由经济开发区支付。开发区的“十二五”规划制定顺义临空经济区发展思路坚持以科学发展观统领全局，建设世界空港城，围绕“一个引领，两个突破，三个提升，四个转变”思路开展工作。一个引领：坚持以空港品牌为引领；两个突破：突破经济增长方式，突破扩区发展模式；三个提升：提升品牌影响力，提升核心竞争力，提升区域带动力；四个转变：推动园区从外延发展向内涵发展转变，从投资驱动向创新驱动转变，从资源依赖向科技依托转变，从建工业开发区向建区域化新城转变。Confidential Colliers 115、International 2015132区域及周边发展现状及未来预期研究|区域配套设施周边区域未来将拥有较充足的居住人群，消费力充足132交通路网项目紧邻府右街和天北路，距离机场高速1km，距离京沈路和地铁15号线（国展站）约2km；居住社区区域周边居住氛围浓厚，拥有中央别墅区及多个中低档社区，各类客户消费能力层次明显，未来区域商业需求具有较大开发空间。项目周边5公里内的主要配套服务1中国国际展览中心2中粮祥云国际生活区3万科城市花园4金色河畔高尔夫俱乐部5赛特奥莱后沙峪居住区机场配套服务区物流及保税区（南法信镇）国门商务区顺义城区居住区天竺工业园区本项目123地铁15号线45Confide116、ntial Colliers International 2015133城市及区域发展背景小结133顺义经济2015年顺义GDP达到1,441亿元，对北京GDP贡献值排名第六位，2015年顺义区GDP贡献值为6.17%，人均GDP达到全北京第三位；顺义区人均可支配收入和消费性支出的增速均位于全市的中上等水平，居民消费能力具有一定潜力；顺义产业顺义第二、三产业所占比重较均衡，区域以制造业为主；受北京产业疏解的影响，顺义区的制造产业、物流业将会受到冲击，向河北天津等区域扩散，从而促进第三产业发展；区域发展区域受到国家宏观政策和顺义地区对天竺空港开发区扶植的影响，依托首都国际机场，形成了电子信息、航117、空物流、生产性服务、文化创意等四大产业集群；受北京产业疏解影响，未来有望承载大望京等成熟商务区域外溢的企业需求；区域交通便利，且周边居住氛围浓厚，拥有中央别墅区及多个中低档社区，各类客户消费能力层次明显，未来区域商业需求具有较大开发空间。2.3相关房地产分析Confidential Colliers International 2015135土地市场分析北京市土地市场分析顺义区土地市场分析小结北京市土地市场近年成交分析区域划分及土地特征分区首都功能核心区城市功能拓展区城市发展新区生态涵养发展区范围东城、西城海淀、朝阳、丰台、石景山通州、顺义、大兴、昌平平原及房山平原昌平山区、门头沟区、房山山区118、平谷区、怀柔区、密云县、延庆县土地利用现状与问题居住用地、公用基础设施、行政办公等用地所占份额较大。旧城改造和历史文化名城保护对土地利用格局产生较大影响用地类型以城镇建设用地为主，城市化水平较高。城镇用地的空间布局比较混乱，工业用地分散，居住和工业用地混杂，用地集约程度和利用效率不高。城镇用地增长迅速，但仍呈现非理性模式，对绿色空间的侵蚀严重，导致绿化隔离带的生态功能和景观美化功能下降，人居环境日益恶化农用地比重较大，其中以耕地为主，是北京基本农田保护的重点地区。但建设用地增长大量占用耕地，基本农田保护面临严峻挑战。建设用地呈快速增长趋势，其中主要是农村居民点和独立工矿用地，但内部结构不合理119、，居住用地面积比重过大。城镇建设用地布局分散，工业用地遍地开花，建筑密度低，土地利用效率不高土地利用以农用地为主，林果种植业比较发达，是北京林地和园地面积最大的地区。以工矿用地居多。风景区和名胜古迹众多，开展旅游的条件优越。水土流失问题，泥石流等地质灾害也时有发生面积比例0.56%7.76%25.44%66.24%功能定位集中体现北京作为我国政治、文化中心功能，集中展现古都特色，是首都功能及“四个服务”的最主要载体该区域涵盖中关村科技园区核心区、奥林匹克中心区、北京商务中心区等重要功能区，是体现北京现代经济与国际交往功能的重要区域北京发展先进制造业和现代农业的主要载体，也是北京疏散城市中心区产120、业与人口的重要区域，是未来北京经济重心和未来城市发展的主要后备空间是北京的生态屏障和水源保护地、自然人文景观林立的旅游集中地、矿产资源丰富的资源开发区。是保障北京市可持续发展的关键区域。重点发展生态农业、旅游休闲产业北京市土地市场近年成交分析区域划分及土地特征2011-2015年五年间，北京全市成交土地规划建筑面积约9,478万平方米。城市发展新区成交土地规划建筑规模最大，占全市总量的64.97%，出让土地总规划建筑面积最大的是通州、大兴等区域。居住及包含居住功能的土地进一步向外围转移，城市发展新区及生态涵养区占此类用地成交比重超过70%。大兴、丰台、通州、顺义、房山、昌平及平谷等区域此类用地121、成交规模较大。商业金融用地主要位于城市功能拓展区及发展新区，占比分别为49%及37%，其中丰台及朝阳成交规模较大。2011-2015年北京成交土地区域特征（万平方米）2011-2015年北京成交土地规划建筑规模（万平方米）263754617889520795691012887743762174183417413070.67%19.29%64.97%15.07%首都功能核心区城市功能拓展区城市发展新区生态涵养发展区北京市土地市场近年成交分析整体成交规模及总价成交规模：2011年至2015年，北京市成交土地规划建筑面积约9,478万平方米，与此前相比，用途结构变化显著。居住及含居住功能土地成交总规122、模约4,599万平方米，占整体市场比重48.5%。较前五年相比，整体成交规模呈下降趋势。相反，C2商业金融用地及F3多功能用地成交规模大幅上升，占整体市场总比重达23.1%。工业用地出让规模较为稳定，成交土地规划建筑面积2407万平方米，占整体市场比重25.4%。成交总价：2011-2015年五年间，C2商业金融用地成交总金额达1241亿元，占整体土地市场交易额比重16.9%。同期，F3其它类多功能用地成交总金额至939亿元，占整体土地市场交易额比重12.8%。居住及含居住功能用地成交总价在土地均价逐年上升背景下，成交总金额至4909亿元。工业用地成交总金额为187亿元。26.95%12.37123、%0.61%10.74%25.40%21.57%2.36%2011-2015各类成交土地规划建筑面积(万平方米)居住用地C2商业金融用地M4高新技术产业用地F3其他类多功能用地（必不含居住）M1-3工业用地（可含仓储物流用地）混合用地（必含居住）其它（可含文化娱乐、养老等）38.73%16.85%0.23%12.75%2.55%27.90%0.99%2011-2015各类成交土地交易金额(亿元)居住用地C2商业金融用地M4高新技术产业用地F3其他类多功能用地（必不含居住）M1-3工业用地（可含仓储物流用地）混合用地（必含居住）其它（可含文化娱乐、养老等）北京市土地市场近年成交分析各类用地价格趋124、势居住以及包含居住功能的土地：2011至2015期间平均楼面地价复合增长率为34%，至2015年分别达19,546元及12,121元每平方米。C2商业金融用地：金融危机之后，商业金融用地在城市功能拓展区内核心商务区域的集中出让迅速拉升该板块土地平均楼面地价。此后，此类用地出让向核心商务区域外延扩散，整体平均楼面地价走势相对平缓，近五年平均复合增长率约为5%，2015年达到12,696元每平方米。F3多功能用地：主要受城市发展新区内基础设施进步及人口不断增长的推动，F3用地平均楼面地价在各类用地中增速最高(与居住类持平)，近五年平均复合增长率为34%，截至2015年底约为12,184元每平方米。125、工业用地：一直以来，工业用地平均楼面地价在各类土地中最低，截至2015年末为941元每平方米，近五年复合增长率为5%。用地性质近五年复合增长率M1-3工业用地5%F3其他类多功能用地34%C2商业金融用地5%居住及其他混合用地34%M4高新技术产业用地-46%（近四年）其它-7%-5,000 10,000 15,000 20,000 25,000200720082009201020112012201320142015北京土地市场各类用地平均楼面地价居住用地C2商业金融用地M4高新技术产业用地F3其他类多功能用地（必不含居住）M1-3工业用地（可含仓储物流用地）混合用地（必含居住）其它（可含文化126、娱乐、养老等）19,54612,12194112,6962,88559412,184顺义土地市场近年成交分析工业用地2011-2015年北京各区县成交工业用地规划建筑面积（万平方米）成交规模：2011-2015年，作为临空产业集中区的顺义所规划工业用地成规模进入土地市场，占整体市场的13.45%，BDA及大兴其他区域由于第二产业的区域政策导向为近5年北京各区县工业用地入市最多的区域，分别占比29.77%和25.94%。东城,0.00%西城,0.00%朝阳,0.00%海淀,0.29%丰台,0.00%石景山,0.00%房山,14.36%顺义,13.45%大兴（不含BDA）,25.94%昌平,6.3127、0%平谷,5.61%怀柔,4.26%门头沟,0.00%密云,0.00%延庆,0.01%BDA,29.77%顺义土地市场近年成交分析多功能用地2011-2015年北京各区县成交其他类多功能用地规划建筑面积（万平方米）成交规模：2011-2015年，顺义所成交的多功能用地建筑面积仅次于大兴区域，占整体市场的22.84%，共计约120万平方米，其他多功能用地土地成交均位于北京市新城区域，大兴及BDA共占31.91%，城六区仅朝阳及丰台有部分多功能用地成交。东城,0.00%西城,0.00%朝阳,7.80%海淀,0.00%丰台,5.66%石景山,7.89%房山,7.93%顺义,22.84%大兴（不含BD128、A）,22.95%昌平,3.45%平谷,3.98%怀柔,8.04%门头沟,0.51%密云,0.00%延庆,0.00%BDA,8.96%顺义土地市场近年成交分析成交总量及用途分析 2011至2015年期间，顺义整体土地成交规划建筑面积约910万平方米，占北京整体成交规模约9.6%。2012年后，顺义成交土地用途结构及成交总量出现显著变化，主要体现为工业用地（含仓储物流用地）成交量缩减，居住用地成交占比增加的现象；同时总价出现明显波动，经过3年增长后2015年出现下滑。工业用地成交规划建筑面积约276万平方米，占比达到30%以上；占全市工业用地总量的11.4%。商业金融及其他类多功能用地成交规划建129、筑面积共计约222万平方米，总占比24.37%。2011-2015年各类土地规划建筑面积（万平方米）-20 40 60 80 100 120 140 160 180 200-50 100 150 200 250 300 350 400 450 500200720082009201020112012201320142015亿元万平方米顺义成交土地规划建筑面积及总价混合用地（必含居住）其他类多功能用地（必不含居住）其它（可含文化娱乐、养老等）工业用地（可含仓储物流用地）高新技术产业用地商业金融用地居住用地土地成交总价（万元）28.49%11.23%13.14%30.25%16.88%居住用地商业金130、融用地高新技术产业用地其他类多功能用地（必不含居住）工业用地（可含仓储物流用地）混合用地（必含居住）其它（可含文化娱乐、养老等）顺义土地市场近年成交分析各类用地价格趋势整体情况：2011至2015年期间，顺义各类土地成交平均楼面地价及复合增长率均低于于全市平均水平，显示出较低的土地成本。工业用地：工业用地平均楼面地价近五年（2011-2015年）有所波动，由于产业疏解及工业企业转向二手土地市场，近3年由2013年2757元/平方米回落至1564元/平方米，多功能用地：此类用地于近年来平均增长率约66%，截至2015年底约为6,444元/平方米，土地价格在顺义各类用地中属于较低水平，未来增长空间131、较大。用地性质近五年平均增长率工业用地66.4%（2011-2015年）多功能用地21.1%（2011-2015年）05000100001500020000200720082009201020112012201320142015顺义土地市场各类用地平均楼面地价平均楼板价（元/平方米）居住用地商业金融用地其他类多功能用地（必不含居住）工业用地（可含仓储物流用地）混合用地（必含居住）Confidential Colliers International 2015144北京写字楼市场研究北京市非核心区写字楼供应研究区域写字楼市场研究总结Confidential Colliers Internatio132、nal 2015145北京非核心区域办公功能物业市场 本项目所在地位于顺义区，属于机场区域办公区市场，因此本次市场研究以非核心区作为研究对象；覆盖北京非核心区的10个新兴区域。区位区域名称东北顺义、望京、酒仙桥东通州东南亦庄西南丽泽、丰台科技园西石景山西北上地、永丰区位特征环线区域名称二三环间丽泽三四环间丰台科技园四五环间望京、酒仙桥五环周边及以外首都机场、通州、亦庄、石景山、上地、永丰环线特征亦庄顺义区域通州石景山永丰上地望京丽泽丰台科技园酒仙桥本项目所在Confidential Colliers International 2015146北京非核心商务区发展现状就各非核心商务区所处发展阶段133、而言，望京、上地与酒仙桥已发展相对成熟，亦庄、丰台科技园、顺义周边与永丰区域正处于快速发展之中，通州、石景山及丽泽商务区处于起步过渡至快速发展的阶段；就办公物业现存规模而言，上地、望京、亦庄及丰台科技园体量较大，其他区域存量较小。顺义望京酒仙桥通州亦庄丽泽丰台科技园石景山上地永丰物业规模发展阶段北京非核心商务区发展阶段及物业规模比较起步成熟快速发展小大Confidential Colliers International 2015147北京非核心商务区入住情况14横向比较来看，亦庄、丰台科技园以及顺义区域活跃在市场中的办公物业存量均较大，高于100万平方米，而酒仙桥、丽泽、通州及石景山区域较小134、；样本楼宇入驻率方面，上地、永丰与酒仙桥区域入驻率较高，而通州、顺义、丽泽等区域空置现象显着。注：区域办公物业存量规模根据所选样本楼宇计算1128950562003115360567462%72%88%65%70%62%71%77%93%87%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%050100150200250元/平方米/天北京非核心商务区办公物业市场存量及出租率Confidential Colliers International 2015148北京非核心商务区租售表现14售价区间（元/平方米）图：北京非核心商务区办公物业市场售价区间图：北京非核心商务区办公物业市135、场租金区间租金（元/平方米/天）办公物业市场销售表现方面，望京区域达到50,000-65,000元/平方米，丽泽、丰台科技园及西红门区域由于区位优势，售价领先于其他区域，顺义市场售价区间在15,000-20,000元/平方米，在非核心区办公市场中处于低位；租赁市场方面，望京与酒仙桥区域较为成熟，净租金（不含物业费）最高可达到8.0-10.0元/平方米/天，顺义区域一般不高于5.0元/平方米/天，表现一般；从租售市场表现看，对比其他非核心区域顺义写字楼市场没有体现出区域产业集聚的相关优势，但也由此成为非核心区域中的价值洼地，具备较大增长潜力。5.0 10.0 8.0 4.8 5.0 6.0 4.136、5 3.0 5.0 5.0 4.8 1.5 4.2 3.5 1.5 1.8 4.0 2.8 2.0 2.5 4.0 2.0 -2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.020,000 65,000 35,000 29,000 26,000 55,000 42,000 35,000 50,000 33,000 33,000 15,000 50,000 20,000 16,000 15,000 30,000 22,000 20,000 20,000 6,500 23,000 -10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000Confidenti137、al Colliers International 2015149北京非核心商务区产业政策 非核心商务区产业优惠政策主要分为BDA优惠政策、中关村科技园（通州园、石景山园等）优惠政策以及其他小型园区或特定项目政策；从各类型产业优惠政策的普遍度考察，首先为税收的减免，其次是重点项目及专利的奖励和扶持，此外不同园区还有不同的专家、海外人才奖励政策、鼓励创业和投资的政策；BDA侧重于扶持外资企业，中关村各个园区的基本优惠政策类似，其中石景山园侧重文化、休闲娱乐、金融类，望京科技园主要针对软件类，通州园政策侧重文化创意类、物流类。政策类型首都机场望京酒仙桥通州亦庄丽泽丰台科技园石景山上地永丰所属园区临138、空经济区中关村望京园中关村电子城中关村通州园（光机电&金桥）BDA丽泽商务区中关村丰台园中关村石景山园中关村中关村一般资金扶持财政税收（营业税、企业所得税、增值税）资金扶持年租金资金扶持一次性资金扶持土地使用权出让金资金扶持重点研发项目资金支持知识产权资金扶持一般人才补贴员工住宿补贴专家补贴海外人才创业补贴鼓励创业政策金融投资政策Confidential Colliers International 2015150北京非核心商务区客户特征客户特征首都机场望京酒仙桥通州亦庄丽泽丰台科技园石景山上地永丰企业规模中小型企业居多大中型企业居多中小型企业居多小型企业居多中小型企业居多小型企业居多大中型企139、业居多小型企业居多拿地自建物业以大型企业为主，样本楼宇小型企业居多拿地自建物业以大型企业为主，加速器小型企业居多所处行业航空相关服务、物流仓储、进出口贸易、生物医药、汽车及文化创意会展电子、通讯、制造、生物工程通信、计算机（软件）、显示器、数字视听微电子、数控机床、汽车零部件、环保、电子信息电子信息、生物医药、汽车制造、装备制造无特定产业特征轨道交通、航空军工、应急救援、生物医药以及节能环保产业特征不明显，科技、电子、能源、环境、商贸IT及相关高新技术产业IT及相关高新技术产业外资/合资企业占比内资占比较高外资/合资占比较高外资/合资占比较高内资企业较高内资占比较高内资占比较高内资占比较高内资140、占比较高内资占比较高内资占比较高Confidential Colliers International 2015151北京非核心商务区楼宇特征客户特征首都机场望京酒仙桥通州亦庄丽泽丰台科技园石景山上地永丰项目规模*90,000平方米120,000平方米85,000平方米110,000平方米110,000平方米60,000平方米220,000平方米100,000平方米70,000平方米150,000平方米产品形态商住产品、标准写字楼居多优质写字楼居多商务园及科技园具有办公功能的产品居多标准写字楼、商务园及科技园具有办公功能的产品居多科技园具有办公功能的产品居多，近期供应较多标准写字楼标准写字楼居141、多标准写字楼居多商住产品、标准写字楼居多科技园具有办公功能的产品居多科技园具有办公功能的产品居多租售倾向出售出售出租出售出售出售出售/出租出售自用自用/出售注：项目规模根据所选样本楼宇平均计算Confidential Colliers International 2015152北京非核心商务区招商经验首都机场MAX空港企业园、泰达科技园等项目依托园区产业政策顺捷大厦、ACLP国际大厦预留大面积给潜在大中型企业东港鑫座、绿地顺义启航国际为投资者提供代租服务绿地自由港采用Build-to-Suit模式望京博雅国际中心等项目依托园区产业政策利星行广场为知名大型企业客制化产品酒仙桥颐堤港一座招商较为谨142、慎，考察企业资质，保证物业品质兆维华灯大厦、电子城IT产业园依托园区优势政策及较低平均租金吸引企业入驻恒通商务园为客户提供从设计到竣工交钥匙的全套解决方案通州万达广场及金成中心等项目为投资者提供代租服务联东U谷根据客户需求打造客制化产品亦庄朝林广场招商较为谨慎，考察企业资质，保持物业品质中电金扬科技园依托园区优势政策，吸引优质企业入驻，提供交流平台与完善配套国际企业大道三期打包出售给大型企业集团丽泽国投财富广场开发商委托的销售机构可以代业主转租，提升投资吸引力中阳大厦与政府合作密切，依托优势政策以及物业品质优势，挑选优质客户丰台科技园汉威国际广场采用知名企业入住策略，吸引包括亚马逊在内的知名企143、业入驻，有效形成拉引作用盈坤世纪提供较长的免租期作为优惠石景山西山汇与融科创意产业中心较多依托于园区产业政策融科创意产业中心注重挖掘大企业客户上地国际软件大厦由中关村软件园定向招租，以符合政府相关需求，从产业研究到创业孵化、品牌拓展、人才培养与服务、科技金融超市、国际合作与技术转移、知识产权保护、信用建设等一系列产业促进服务永丰物业开发商、投资者与租户多与政府关系密切，招商多依靠政府资源与平台，市场行为占比较低Confidential Colliers International 2015153北京非核心商务区运营经验首都机场绿地顺义启航国际、绿地自由港为投资者提供资产管理服务，为企业提供产业144、发展平台望京利星行广场、绿地中心等项目慎选入驻企业及严格物业管理，以保持大楼整体办公空间质量酒仙桥兆维华灯大厦可帮业主注册公司恒通商务园拥有众多企业资源，可提供企业交流平台颐堤港一座有专门租赁管理公司及慎选入驻企业通州万达广场、金成中心在将项目散售后为投资者提供代租服务亦庄朝林广场进出及乘电梯刷门禁卡中电金扬科技园可帮业主注册公司国际企业大道三期拥有众多企业资源，可以帮企业推广产品中电金扬科技园、国际企业大道三期有摆渡车到地铁站丽泽国投财富广场电梯需要刷卡乘坐，保证办公私密度丰台科技园诺德I期慎选租户，提出办公人数及面积区间限制，保证办公环境质量石景山-上地-永丰科技企业加速器协助企业办理注册145、登记等相关手续Confidential Colliers International 2015154北京非核心商务区办公物业产品开发特点首都机场MAX空港企业园顶层8米层高，可隔断增加面积，每栋赠送4-8个车位东港鑫座采用内部庭院设计望京近期推出的优质写字楼，整体质量及管理较高，如有挑超高大堂、门禁管理酒仙桥恒通商务园设有多处大片绿地、小型花园及亭台等建筑景观，专业管理团队通州近期推出的优质写字楼，整体质量及管理较高，如有挑超高大堂、门禁管理联东U谷及台铭国际企业花园为低密度建筑设，花园及亭台等建筑景较多，绿化率较高亦庄朝林广场喷淋、烟感、消防都已经做好，配套有咖啡厅，各种规模多功能会议室、餐146、厅等国际企业大道三期采用私密性较高的花园式工作社区，绿色生态设计丽泽中阳大厦设计有下沉式广场，3个大堂入口，回型露天中庭，地下一层配套有员工餐厅首科大厦首层大堂达到900平方米丰台科技园汉威国际广场采用双大堂设计，提升办公面积分割组合灵活度诺德中心1期大堂采用10米挑高大堂设计时代财富天地以生态、节能为一大特点，庭院绿化率达到36%石景山西山汇项目分为3个商务园，之间形成连通，且停车位充足盛景国际大厦C座为全开间设计上地金隅嘉华大厦建有28米挑高大堂盈创动力绿化率为52.26，北京第一个获ISO14001国际环保认证的科技工业园区上地科技大厦顶层五面采光永丰用友软件园园区式企业独栋，较好的私密147、度，绿化率高，办公环境良好，配备有体育场馆、制餐中心、员工宿舍等设施中关村环保园原动力空间设计有个性化大堂和展示空间Confidential Colliers International 2015155区域办公物业市场分析Confidential Colliers International 2015156区域办公市场区域办公功能物业分布现状编号项目名称建筑面积(m2)编号项目名称建筑面积(m2)1天禧广场4914511东港鑫座619652明豪大厦3420012天竺万科中心632273Max空港16000013宏远临空总部港913344泰达科技园10000014巨鸿大厦160005绿地启航国际148、20000015润通大厦330006绿地自由港6370016AMB大厦342077ACLP国际大厦12000017空港科技大厦130538顺捷大厦3447618翼之城1500009旭辉空港中心12086419天博中心3458610宏远航城广场17332020嘉和一品大厦25000顺义区域办公物业项目分布较广，多数集中于机场西侧及北侧，其中空港经济开发区、空港物流基地及天竺综合保税区区域范围内聚集了较多写字楼项目，且入市项目均有沿地铁15号线及机场附近主要道路分布的显在特征，本项目周边多为租赁型项目。空港物流基地国门商务区天竺综合保税区顺义新城空港新区空港经济开发区新国展127812141520149、1719本项目租赁项目销售项目181393410561116Confidential Colliers International 2015157区域办公市场区域办公功能物业供应现状项目周边标准写字楼总存量约为168万平方米，其中出售类项目为122万平方米，占比73%；出租项目为46万平方米，占比27%；顺义区域办公市场仍为销售为主导，出租类项目在规模上属于市场少数，未来将有潜在发展空间。已入市项目出售出租Max空港泰达科技园绿地自由港绿地启航国际旭辉空港中心宏远航程广场宏远临空总部港东港鑫座创展国际翼之城天禧广场明豪大厦ACLP国际大厦空港科技大厦顺捷大厦天竺万科中心润通大厦巨鸿大厦AMB大150、厦嘉和一品大厦天博中心73%27%已入市项目市场规模出售出租0150000300000450000供应量（平方米）办公物业市场供应量Confidential Colliers International 201515833.83.53.53.532.62.5333.61.50%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%00.511.522.533.54出租率租金（元/平方米/天）顺义写字楼项目租金/出租率区域写字楼市场研究顺义周边写字楼租金/出租率顺义区域主要写字楼项目平均租金为3元/平方米/天，多处于3.0-4.0元/平方米/天之间；其中较优质自持类项目租金价格高于市场平151、均租金价格，在3元/平方米/天以上；区位是同样影响市场租金价格；靠近地铁15号线站点的写字楼项目租金水平高于远离公共交通站点的同类项目；除新近预入市的天竺万科中心项目外，其他项目出租率均在60%以上，加权平均入住率达到66%。平 均 租 金优 质 自 持 类 项 目Confidential Colliers International 2015159区域写字楼市场研究顺义周边写字楼售价/去化率2011年-2016年上半年，顺义销售型办公市场成交均价保持稳定增长，截至2016年6月达到约17000元/平方米；成交量上，2013年有明显跃升外，其后都保持在5万平方米左右成交规模，市场波动不大；代表152、项目包括绿地自由港、启航国际及宏远航城广场等，项目品质较高且配套设施较完善，入市后售价高于市场平均水平且去化速度较快。0500010000150002000005101520252011年2012年2013年2014年2015年2016年成交面积（平方米）顺义办公物业市场成交量及成交均价代表项目售价（元/平方米）去化率绿地自由港1762127%绿地启航国际2085185%宏远航城广场1664996%Confidential Colliers International 2015160市场客群分析目标客群研究通过对顺义区域市场内266家各类企业进行综合分析，客群特征如下：互联网及高新科技、航空物153、流及商贸业分别占据顺义区域办公物业市场需求面积前3位，分别占20.28%，17.35%及18.89%，其他产业面积需求较平均；细分到各面积区间，150平方米以下的小户型最受企业欢迎，其中物流类企业为主流购租企业，而顺义企业同样偏好150-500平方米及500-1000平方米区间的半层或一层内办公面积，少量国企或私企选择整层以上租赁或购置Confidential Colliers International 2015161市场客群分析目标客群研究进一步针对3类主要办公企业类别进行分析，互联网及高新科技企业多选择500-1000平方米作为办公场所，占总量69%；67%的航空物流类企业选择150平方154、米以下用于办公及接待客户；商贸企业多租赁或购置1000平方米以下办公室，其中56%拥有500-1000平方米的办公场所10%21%69%0%0%互联网及高新技术企业需求面积占比150以下150-500500-10001000-30003000以上67%23%5%3%2%航空物流企业需求面积占比150以下150-500500-10001000-30003000以上10%34%56%0%0%商贸企业需求面积占比150以下150-500500-10001000-30003000以上Confidential Colliers International 2015162市场客群分析目标客群研究通过对顺义155、区域市场内自持类物业项目中各类企业进行综合分析，客群特征如下：19.32%1.75%7.45%3.56%23.43%9.46%5.11%6.26%11.05%12.61%企业面积占比金融投资文化创意互联网及高新科技建筑工程航空物流航空技术及服务商务服务商贸房地产其他0102030405060150以下150-500500-10001000-30003000以上各类企业需求面积分布其他房地产商贸商务服务航空技术及服务航空物流建筑工程互联网及高新科技文化创意金融投资航空物流、金融投资及其他类分别占据自持类项目市场需求面积前3位，分别占23.43%，19.32%及12.61%，其中其他类中包含事业单156、位、医疗及制造业等，另外房地产业及航空技术及服务类比重较大；细分到各面积区间，150-500平方米最受企业欢迎，其中航空技术服务、物流及商贸企业为主流购租企业，150平方米以下同样租赁企业较多，少数企业选择租赁500平米以上的大面积办公空间，说明顺义企业多受成本及企业规模的限制。Confidential Colliers International 2015163市场客群分析目标客群研究从区域分布及趋势来看，顺义区域行业特征比较明显，空港经济开发区围绕航空技术及服务及新近引入的互联网及高新技术产业发展；而由于天竺综合保税区对物流类企业政策吸引及较低租金，空港经济开发区内类似企业有迁出趋势由于管157、委会及海关均坐落于空港物流基地及天竺综合保税区内且受政策扶植，物流及商贸企业集中于此范围内；顺义市区主要为各金融投资机构在顺义分支公司驻地；并且受北京产业疏解影响，部分制造业企业逐渐迁出顺义，而望京地区等核心商务区内企业考虑成本及政策因素也将目光转向顺义区域。空港物流基地国门商务区天竺综合保税区顺义新城空港新区空港经济开发区新国展本项目望京物 流航空技术及服务互联网及高新技术金融投资商 贸Confidential Colliers International 2015164市场客群分析目标客群研究选取项目周边3个代表性项目进行租户结构分析，其中明豪大厦、空港科技大厦以航空技术及服务类为主，润通158、大厦里航空物流类入驻居多，另外商贸类公司也在3个项目里占一定比例。明豪大厦空港科技大厦润通大厦航空技术及服务商贸航空物流航空技术及服务商贸文化创意航空物流建筑工程商贸Confidential Colliers International 2015165航空产业链研究目标客群研究中航复合材料有限责任公司中航工业发动机总部中航工业发动机院本部中航新大洲航空制造有限公司中航工业北京青云航空仪表有限公司航空公司及运营组织等飞行研发设计飞行整机制造飞行仪器设备飞机零部件制造飞行培训飞行俱乐部航空运输（运输航空、通用航空）飞机销售租赁航空咨询与服务航空技术服务机场设施建设航空会展国际贸易运营保障和配套服务159、电子商务航空物流相关产业（目标客户群）旅游文化金融保险顺义航空产业园机场机场及周边物流公司空港建设工程公司航空投资管理公司航空技术服务公司飞机租赁公司航空技术培训中心航空科技公司国际文化交流公司 由于航空产业的特殊性，出于对规模、设施和保密性的需求，顺义地区的飞机研发、设计、制造相关企业主要分布在顺义航空产业园内，且均为大型国企，因此航空研发制造类企业不在本项目的目标客户范围内。航空运营产业链上，以航空公司为中心，衍生出众多配套企业，如商务贸易、物流、航空服务公司等，分布在机场周边，多为民企和地方国企，建议作为本项目的目标客户群体。Confidential Colliers Internati160、onal 2015166顺义市场目前存量约168万平方米，随着非工业用地土地成交占比增加，顺义办公物业市场将持续有项目入市，带动整体市场的成熟；现有写字楼项目等级偏低，使用率一般，未来随天竺万科中心等较优质项目入市，办公市场将有一定的品质提升；总结WSS供应R租金平均租金在1.5-3.8元/平方米/天之间，对比其他非核心区域市场相对偏低，与邻近望京4-10元/平方米/天租金水平有一定差距，使企业由望京流入顺义具备潜在的可能性；顺义区域空置率相对于其他非核心区域较高，多数入市项目入住率仍维持在60-70%；受机场产业带动及未来产业疏解导致的核心区企业溢出影响，顺义办公市场租金及入住率将保持或有稳161、定增长；P售价顺义销售类项目平均售价在15000-20000元/平方米/天，同样属于非核心区办公物业市场的价值洼地；各项目去化率较高，入市较早的项目保持在80%以上；由于市场目前以出售项目居多，多数开发商未来还会首先选择出售以快速回流投资。C客户目前主要客户群体为物流、高新科技、贸易与会展等临空产业为导向的服务类企业；未来围绕首都机场发展的临空产业方向仍不会有较大变动，但随制造企业迁移及核心区服务类企业流入，金融后台、软件制造产业将影响顺义区域传统的客群构成。Confidential Colliers International 2015167周边代表性办公物业产品数据来源：Colliers 162、International销售型办公物业物业名称开盘时间是否享有园区政策建筑形态1旭辉空港中心2012天竺综合保税区优惠政策集群式办公2绿地顺义启航国际2013否集群式办公3MAX空港企业园2007空港经济开发区B区优惠政策小型企业独栋租赁型办公物业物业名称开盘时间是否享有园区政策建筑形态1天竺万科中心2016是集群式办公2 顺捷大厦2012否单栋办公3北京空港明豪商务大厦2009否集群式办公销售型办公物业出租型办公物业123321Confidential Colliers International 2015168周边代表性租赁型办公物业产品北京空港明豪商务大厦开发商：北京明豪置业有限公司物163、业服务：北京明豪置业有限公司开盘日期：2009年5月物业类型：写字楼项目区位顺义天竺府前一街13号首都机场西侧基础指标占地15,500m，总建筑面积40,000m，标准层面积1,000m，容积率1.98土地性质50年产权产品参数大堂及公共部分为精装修中央空调每座客梯4部，货梯1部标准层层高3.3米平均租金3.5元/平方米/天项目特色地上共有4层，由6栋办公楼宇组成，之间通过走廊连接，可根据客户实际需求进行灵活组合，提高了项目实用性Confidential Colliers International 2015169周边代表性租赁型办公物业产品北京空港明豪商务大厦 位于天北路主干道旁，临近京密高164、速出入口，距离市区较近，交通通达；前楼为明豪戴斯酒店，方便接待客户同时保证了办公区域的相对安静；租户多为航空相关公司，具备产业聚集条件。客群分析：多为航空有关技术研究或周边产业公司 知名入住企业：首都通用航空产业技术研究院，北京空用联盟技术培训中心，航景科技（北京）有限公司优 距离地铁站点较远，不利于无车职员上下班通勤；周边环境较复杂，安保及生活环境易受到挑战；正上方为机场航道，飞机起降频繁较影响办公氛围。劣Confidential Colliers International 2015170周边代表性租赁型办公物业产品顺捷大厦开发商：康捷空国际物流代理有限公司物业服务：金融街物业管理有限公司165、开盘日期：2012年8月物业类型：综合体项目区位北京市顺义区南法信府前街12号基础指标总建筑面积34,350m，标准层面积3,472m，容积率1.06绿化率30%主导产业贸易、物流、会展业等土地性质50年产权产品参数大堂及公共部分为精装修中央空调每座客梯7部，货梯1部高级涂料内墙标准层层高3.9米平均租金4.5元/平方米/天Confidential Colliers International 2015171周边代表性租赁型办公物业产品顺捷大厦 项目地上8层，地下1层，标准层面积3,472平方米，可自由分割为30个单位，最小分割面积150平方米，最大分割面积3,472平方米，可以分割出租，也可166、整体出租给大型企业，具有较高的灵活性与使用率；综合保税区扶持政策享受税收减免和租金补贴Confidential Colliers International 2015172周边代表性销售型办公物业产品旭辉空港中心开发商：北京旭辉顺欣置业有限公司物业服务：上海永升物业管理有限公司廊坊分公司开盘日期：2012年10月物业类型：写字楼项目区位顺义机场北侧顺平路海关大厦东侧基础指标占地34,640m，总建筑面积120,864m，标准层面积2,000m，容积率1.5绿化率30%主导产业金融投资，电子信息，生物医药，能源材料，文化创意，航空航天，仓库物流，其他土地性质50年产权产品参数大堂及公共部分为精装167、修中央空调每座客梯4部，货梯1部高级涂料内墙标准层层高3.8米优惠政策天竺综合保税区“自由贸易港”般的海关、税收、外汇等优惠政策Confidential Colliers International 2015173周边代表性销售型办公物业产品旭辉空港中心项目共包含4栋办公楼，1#和4#办公楼共10层，2#和3#办公楼共12层；其中，1#楼和4#楼标准层划分为16个单位，面积区间为110-130平方米，2#楼标准层划分为33个单位，面积区间为40-80平方米，3#楼标准层划分为58个单位，面积区间为40-80平方米；1#2#Confidential Colliers International 168、2015174周边代表性销售型办公物业产品旭辉空港中心从成交面积区间来看，50-100平方米主力户型面积，占比约54%，150平方米以下占比达98%；从成交总价区间来看，50-100万元为主力总价区间，占比约70%，200万元以下占比达97%；2%70%26%2%0%成交总价区间特征（套数）50万以下50100万100200万200300万300500万22%54%22%2%成交面积区间特征（套数）50以下50100100150150200Confidential Colliers International 2015175周边代表性销售型办公物业产品绿地顺义启航国际开发商：绿地集团物业服务：169、长城物业公司开盘日期：2013年6月物业类型：综合体项目区位顺义枯柳树环岛顺平路与火寺路交汇处基础指标占地35,000m，总建筑面积200,000m，标准层面积1,600-2,100m，容积率2.0绿化率30%主导产业现代服务，电子信息，生物医药，能源材料，文化创意，航空航天，仓库物流，其他土地性质50年产权产品参数大堂及公共部分为精装修中央空调每座客梯5部，货梯2部高级涂料内墙标准层层高3.6米最新售价19,102元/平方米Confidential Colliers International 2015176周边代表性销售型办公物业产品绿地顺义启航国际项目共包含7栋办公楼，总楼层数为12层；170、其中，2#楼层平面面积为1,556平方米，3#楼层平面面积为1,563平方米，5#楼层平面面积为2,184平方米，6#楼层平面面积为1,100平方米，7#楼层平面面积为1,180平方米；2#与3#楼标准层划分为14个单位，面积区间为100-120平方米，5#楼标准层划分为14个单位，面积区间为120-190平方米，6#与7#楼标准层划分为24个单位，面积区间为40-70平方米；Confidential Colliers International 2015177北京商业市场研究北京市商业市场分析区域商业市场分析区域商业市场典型案例分析总结Confidential Colliers Intern171、ational 2015178北京商业零售物业市场分析Confidential Colliers International 2015179主要宏观经济及人口数据指标北京市商业市场分析1113 2016年第二季度，北京主要零售指标继续增长，但增速有所放缓。来源：北京市统计局经济指标数据时期同比变化常住人口2170 万2015+0.9%消费者价格指数(CPI)101.22Q16+1.2%国内生产总值(GDP)11,414亿元2Q16+6.7%社会消费品零售总额4,976亿元2Q16+3.8%城镇居民人均可支配收入28,448元2Q16+8.7%城镇居民人均消费性支出18,648元2Q16+4.0172、%民用汽车拥有量5,324,0002014+2.6%城镇登记失业率1.3%2014+0.1 pptConfidential Colliers International 20151802016年第二季度分区域社会消费品零售总额及增长北京市商业市场分析1113北京市区包括：东城、西城、朝阳、海淀、丰台及石景山区来源：北京市统计局Confidential Colliers International 2015181北京市商业市场分析 北京优质商铺物业市场持续由核心区域向新兴区域拓展中关村燕莎国贸金融街西单王府井建国门朝阳门东直门西直门核心区域备注：报告研究范围为北京优质商铺物业市场优质商业市场分布173、Confidential Colliers International 2015182北京市商业市场分析备注：报告研究范围为北京优质商铺物业市场优质商业市场研究范围界定研究范围：包括了城六区以及近郊的通州、大兴、房山等新兴子市场优质商业划分标准：不包括百货、奥特莱斯以及大卖场类型的项目 优质购物中心指体量在10000平方米以上，单一主力店占比小于50%，拥有时尚、餐饮、儿童等综合业态，并且大部分业态具有代表性品牌的购物中心王府井APM购物中心侨福芳草地购物中心颐堤港购物中心Confidential Colliers International 2015183现有存量及新增供应北京市商业市场分析174、1113截至2016年第二季度，北京商业市场总存量增加至约470万平方米北京市核心商业市场供应总量在经过2010年高位后，整体呈现下降趋势；2014年第四季度共录得五个新项目入市，新增零售面积共计约750,000平方米，是自2000年以来单季度的供应高峰。2016年第二季度，北京优质商铺物业市场录得1个新项目入市，即位于大兴区的住总万科广场。来源：高力国际研究部备注：报告研究范围为北京优质商铺物业市场Confidential Colliers International 2015184核心及新兴区域现有存量北京市商业市场分析1113来源：高力国际研究部2014年第四季度，新兴区域市场存量首次超175、过核心区域，且其存量持续扩大新兴区域市场存量占比达55%备注：报告研究范围为北京优质商铺物业市场Confidential Colliers International 2015185供应、需求及空置率北京市商业市场分析1113来源：高力国际研究部备注：报告研究范围为北京优质商铺物业市场整体空置率环比下降0.3个百分点至4.4%需求集中于开业伊始已基本实现满租的新项目中，并且受到成熟项目业态及品牌调整的进一步推动餐饮、时尚、生活及儿童零售业态最为活跃,珠宝、彩妆及配饰品牌紧随其后Confidential Colliers International 2015186全市租金及增长北京市商业市场分析176、1113来源：高力国际研究部备注：报告研究范围为北京优质商铺物业市场 全市首层平均固定租金环比下降0.1%至人民币848.7元每月每平方米Confidential Colliers International 2015187新兴区域、核心区域租金及增长北京市商业市场分析1113新兴区域租金被新项目之低于平均水平的租金拉低，环比下降0.2%至人民币592.6元每月每平方米核心区域内租金环比上升0.6%至人民币1,164.4元每月每平方米来源：高力国际研究部备注：报告研究范围为北京优质商铺物业市场Confidential Colliers International 2015188分商圈租金及空置177、率北京市商业市场分析1113 王府井子市场租金继续录得全市最高，为人民币1829.0元每月每平方米来源：高力国际研究部备注：报告研究范围为北京优质商铺物业市场Confidential Colliers International 2015189主要租赁成交北京市商业市场分析1113来源：高力国际研究部品牌业态项目区域面积(sq m)开业年份永辉 Bravo超市通州万达广场通州12,0002014卢米埃影城娱乐长楹天街朝阳8,0002014同庆楼餐饮金宝汇东城3,0002015Louis Vuitton时尚国贸商城朝阳3,000 2015优衣库时尚世贸天阶朝阳2,0002014H&M时尚北京 A178、PM东城1,7002014Zara时尚西单大悦城西城1,700 2015Old Navy时尚悠唐生活广场朝阳1,6002015玛莎百货百货世贸天阶朝阳1,500 2015Apple Store电子产品华贸购物中心朝阳1,0002014Confidential Colliers International 2015190主要整售成交北京市商业市场分析1113来源：高力国际研究部注：*综合体(包括160,000平方米 购物中心)项目区域卖方买方交易类型面积(平方米)总价(人民币百万)交易时间欧美汇海淀InfraRed NF领汇房地产信托基金境外股权交易70,9462,5001Q15星街坊西城Fra179、ser高和平安基金境内股权交易28,5725001Q15昆仑汇朝阳华远地产华谊兄弟传媒境内股权交易8,1674001Q15国盛中心*东城国浩中国中国信达股权交易510,000 10,5003Q15世茂百货朝阳世茂集团乐视控股股权交易41,1972,9722Q16Confidential Colliers International 20151911113来源：高力国际研究部2015-2020年新增供应北京市商业市场分析平方米国贸三期B阶段王府井海港城天宫院项目国贸改扩建项目王府中环新北京中心合景摩方通州运河One哈德门广场2016-2020年均新增供应约380,000 平方米龙湖时代天街丰台万180、达广场和谐广场住总万科广场英皇集团中心京杭广场恒大城市广场519,897243,000249,000487,897380,000Confidential Colliers International 20151922016年代表性新增供应北京市商业市场分析住总万科广场区域：大兴发展商：万科建筑面积:62,000 平方米丰台万达广场区域：丰台发展商：万达建筑面积：140,000 平方米龙湖时代天街区域：大兴发展商：龙湖建筑面积：197,897 平方米和谐广场区域：丰台发展商：鲁商集团建筑面积：140,000 平方米Confidential Colliers International 20151181、93未来新增供应、需求及空置率北京市商业市场分析来源：高力国际研究部零售建筑面积共计约480,000平方米的三个优质商铺物业有望于2016年下半年入市新增供应均位于新兴区域Confidential Colliers International 2015194未来租金及增长率预期北京市商业市场分析来源：高力国际研究部 核心区域内主要商圈内的高入驻水平及持续需求将推动相关物业的租金增长 随着新兴子市场存量占比不断增加，其低于全市平均水平的租金或将抑制整体租金的增长Confidential Colliers International 2015195来源：高力国际研究部市场机遇 中国的政治、文化中心182、 影响力不断提升的金融中心 人口规模庞大 不断提高的城镇化率 居民可支配收入持续增加 品牌意识及品牌接受度提高 部分成熟商圈的国际化零售氛围 包括地铁网络在内的基础设施建设不断提升 经济增长放缓 零售市场销量增幅放缓 核心区域内国际级优质商铺供应有限 优质商铺租金不断抬升 部分发展商缺乏零售物业开发及运营经验市场挑战北京市商业市场分析市场展望：机遇与挑战并存租金空置率资本值收益率Confidential Colliers International 2015196图表信息来源：赢商网北京市商业市场分析商业市场发展历程 位置：多中心、新型商圈的演绎北京最传统的商圈是西单大街和王府井大街，随着时间183、的发展，新型商圈不断崛起，市场竞争日益激烈，形成了众多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京的商圈格局。形式：由单一业态向多元业态综合发展北京最早的商业形式以店铺、百货形态为主，只为满足日常消费、就餐的需求，之后又慢慢形成了步行街，品种多，规模大，但形象有待提升。随着人们物质文化需求的日益增长，商业市场也在逐步调整着步伐，开始向多元业态、综合购物中心的方向发展，建筑优化、业态丰富，形成现今的整体布局和脉络。商业地产升级和工业革命关系阶段工具进程特征产业升级商业地产进化1石器、青铜、铁器手工业街市（西汉长安九市公元前189年）2蒸汽机（1688年）、电机工业百货（法国第一个百货乐彭马歇百货公司18184、38年）、超市、早期购物中心（世界第一个购物中心1907年，在美国）3半导体（1947年）、电子科技、电视、电话电气现代购物中心（二战之后）4网络（万维网1991年）信息“消费港”、“马戏团”Confidential Colliers International 2015197北京市商业市场分析商业发展趋势及特点分析 鉴于众多品牌均希望在首都市场树立市场地位，核心地段将继续享有来自国内外零售商的高需求量。然而，中长期内核心区域供应较为有限，且北京商铺物业市场的发展将由多中心化趋势所推动，受基础设施的改善（2016年地铁16号线开通，西郊线等三条地铁线明年试运营）和新兴区域社会消费品零售额的更快185、速增长所支撑。这些基本面业已吸引发展商，并且未来两年的新增供应主要集中在近郊区域。这些区域内的发展项目通常以区域型或者社区型购物中心为主，并以超市、电影院、快时尚、儿童品牌及连锁餐厅为主要租户。零售建筑面积共计约480,000平方米的三个优质商铺物业有望于2016年下半年入市。这些项目均位于新兴区域，并且定位相似：体验业态租户占比较高的社区型购物中心，旨在吸引周边的家庭型消费者。鉴于新项目均录得较高预租率，中短期内新增供应对整体空置率的影响较为有限。大北京区域发展的加速以及新兴商圈的逐步成型与发展促使新增商业物业向郊区发展趋势日益明显。Confidential Colliers Interna186、tional 2015198北京市商业市场分析商业发展趋势及特点分析 北京市推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展行动计划(20152020年)提升传统商业业态。鼓励商场、餐饮、酒店等企业强化创意设计，提供具有文化特色的体验式消费项目。引导传统书店、电影院、演艺场所等引入特色文化资源，打造商务服务与休闲文化高度融合的综合消费场所。深入挖掘老字号企业的传统文化内涵，鼓励其利用互联网拓展营销渠道，增强老字号品牌的文化传承力和影响力。鼓励商贸企业利用现代流通方式，发展定制服务、无实体店铺销售等新业态，推行标准化、连锁化经营。触网频频，O2O、体验式商业层出不穷 在移动互联网时代，消费者的购物行为发187、生了显著变化：购物空间立体化（全渠道购物）、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。商业地产正在直接面临这种购物习惯转变的冲击。但目前，多数百货店和购物中心的O2O计划只是停留在营销企划层面，即使运用互联网及新媒体技术，思路也还是停留在促销层面，并不是真正的O2O。要想在传统的基础上突破，必须要改变传统企业自身的组织架构和现有流程，只有这样才能将传统百货业的日常运营的各个方面(营销企划、商品组合、日常营运、付款退货、物流配送、客户服务)融合起来。Confidential Colliers International 2015199北京市商业市场分析商业发展趋势及特点分析 商业出现旅游化188、主题化、体验化展示，更具社交或城市客厅的作用；实物商品搭载在服务业态中，在快乐、教育、情感、兴趣消费之中实现实物商品的销售 K11：新世界百货转型艺术类购物中心，根据城市特色、消费者习惯进行改良；艺术、人文和自然的核心价值：要求品牌必须为K11提供独具特色的货品，K11内近20%左右品牌是首次进入中国或当地。北京K11预计于2018年开业。侨福芳草地：超越艺术与商业界限，实现钢铁与艺术结合；而画廊、纹身等文化创意类品牌作为具有较强聚客效应的新兴业态，逐渐成为购物中心“体验新贵“。侨福芳草地K11Confidential Colliers International 2015200北京市商业市189、场分析商业发展趋势及特点分析传统百货创立自有品牌 王府井百货首个自有品牌 First Wert于2015年1月15日，在北京百货大楼和北京双安商场同期开柜，这标志着王府井百货在自有品牌的研发上，迈出了实质性的一步。转型“轻资产运营”万达集团；乐天零售卖场的业务正在进行“轻资产运营”方面的调整，管理层认为“小业态乐天超市或许还存有一丝希望”，而对于规模较大的乐天玛特，由于近几年北京地贵等多因素导致拓店非常乏力、关店数量不断攀高，未来“将只集中在北京以南地区开店”。微喔ATM机提款、缴费、开卡、理财电子互动屏、iPad搜索、购买商品传统便利店社区商业成新宠：社区人口规模巨大，社区商业标准化、可快速190、复制 天虹百货便利店“微喔”模式Confidential Colliers International 2015201北京市商业市场分析北京市核心商圈分布A西单B王府井C崇文门-前门-宣武门DCBDE朝阳门-东直门F三里屯G燕莎-亮马桥H西直门-新街口I复兴门-阜成门J公主坟 由于历史及城市功能分布的原因，北京城市核心区商业重心呈偏东、偏北的特征；长安街以北商业繁华程度及业态的先进程度明显优于长安街以南；东部商圈已延伸至三环以外，而西部商圈除公主坟以外基本在二环路以内的范围。核心区商业分布范围核心商圈OABCDEFGHJQPKLMNIROConfidential Colliers Intern191、ational 2015202北京市商业市场分析北京市非核心商圈分布K望京L亚奥M中关村N劲松-东南四环O朝阳北路青年路P通州Q大兴R石景山非核心区商业分布范围 在多中心规划战略指导下的城市扩张带动了中关村、亚奥、望京等区域的快速发展；通州万达、西红门荟聚的开业也带动了通州、大兴商业氛围的形成；经过了十多年的发展，这些区域人口数量大大提高，商业物业形成较大的规模并日趋成熟；与核心区商圈不同的是，这些商圈的商业项目分布比较分散。ABCDEFGHJQPKLMNIORConfidential Colliers International 2015203北京市商业市场分析核心商圈主要商业项目分布1 老192、佛爷百货2 西单大悦城3 君太百货4 西单购物中心5 汉光百货6 in887 APM8 王府井百货9 新燕莎金街购物广场10 东方新天地11 国瑞购物中心12 搜秀13 新世界百货14 庄胜Sogo15 大望路万达广场16 新光天地17 华贸购物中心18 悠唐广场19 太古里20 雅秀21 世贸工三22 屯三里mall23 昆仑汇购物中心24 燕莎友谊商城25 蓝色港湾26 星街坊购物中心27 新街口百货28 翠微广场29 凯德晶品购物中心30 凯德mall31 金融街购物中心32 侨福芳草地购物中心北京最传统的商圈是西单大街和王府井大街。在北京现有的商圈格局下，东、西、南、北四个区域的发展略193、显不同。囊括王府井、CBD、燕莎等商圈的东部区域最为高端、整体消费力最强；以西单、金融街等商圈为主的西部区域因典型项目的上马，商业环境不断提升；南部区域以大商贸产业为先导产业；北部区域则由产业带动而形成，如中关村商圈以高科技电子产品为主打，亚奥商圈以体育产品最为突出。14523109876111213141516 19181921222024232527262829303132Confidential Colliers International 2015204北京市商业市场分析非核心商圈主要商业项目分布在城市边缘区域的发展及交通基础设施（高速公路和轨道交通）的推动下，非城市核心区域产生了一些194、单体规模较大的综合商业体；这类项目普遍紧邻地铁，交通便捷。主要定位于中产阶级消费者及周边区域的家庭型顾客，商户组合包含多个快时尚品牌并设置较大的餐饮及儿童零售区域；另外一个特别的业态类型是“奥特莱斯”，以名品折扣为主要的吸引元素；目前北京市非核心区商业项目主要沿高速公路及地铁线向各方向延伸，形成聚集。ABCDFGKMLIHEJN4723816910181917购物中心奥特莱斯1112131415162052122231 首地大峡谷购物中心2 金源时代购物中心3 美罗城购物中心4 永旺国际购物中心5 朝阳路大悦城6 华熙乐茂购物中心7 大钟寺中坤购物广场8 石景山万达广场9 西红门荟聚&宜家10195、 中粮祥云小镇11 华润五彩城12 力宝广场13 颐堤港14 通州万达广场15 京通罗斯福16 华远铭悦好天地17 燕莎奥特莱斯18 赛特奥特莱斯19 斯普瑞斯奥特莱斯20 长城精品奥特莱斯21 龙湖长楹天街22 鸿坤广场23 绿地房山缤纷城24 双安商场25 欧美汇购物中心26 新中关27 永旺梦乐城28 金隅嘉品Mall29 中粮万科半岛广场30 首创奥特莱斯252624O27282930Confidential Colliers International 2015205北京市商业市场分析各商圈市场租金、售价商圈名称购物中心商业街首层租金（元/天）销售价格（万元/）首层租金（元/天）王府196、井商圈50-6015-3570-120西单商圈25-3015-2550-100燕莎商圈20-3015-2520-40公主坟商圈18-2015-2015-25复兴门-阜成门商圈20-2510-2015-30崇文门商圈18-2510-2030-40中关村商圈20-3010-2540-55CBD商圈30-4015-3025-40望京商圈10-207-208-20亚奥商圈8-153-55-8石景山商圈8-123.5-103-6通州商圈8-122-34-6 传统商圈（核心商圈）内租金相对较高，商业物业较集中；商业街租赁价格普遍高于集中商业租赁价格；新兴商圈（非核心商圈）经营时间短、租金低、档次不高；商业197、街租金普遍低于集中商业租金。Confidential Colliers International 2015206北京市商业市场分析各商圈主要特点及主要商业项目分析商圈概况主要由一条步行街带动，客流量大，以来京旅游的外地人为主商圈范围王府井商圈南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼胡同，西连天安门大街，面积达45万平方米商圈特点老字号聚集，商业档次不统一；零售业态主导，对本地高端消费吸引正在淡化；商圈内发展不均衡，正在面临全面提升典型项目东方新天地、新燕莎金街购物中心、In88、新东安市场、APM、金宝汇 王府井商圈：国际性旅游商圈Confidential Colliers Internation198、al 2015207北京市商业市场分析各商圈主要特点及主要商业项目分析主要商业项目：东方新天地 临近王府井商业街，人流量大，观光游客多；入驻商户以国际知名品牌为主，定位于时尚、中高收入的白领阶层；七个主题购物区：缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃时光别馆、天空大道，不同的商品定位，面向更多的消费层；业态齐全，餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，店内装修体现浓郁的休闲氛围，为顾客提供多种增值服务。Confidential Colliers International 2015208北京市商业市场分析各商圈主要特点及主要商业项目分析崇文门新世界国瑞城搜秀K11效果图商圈概199、况崇文门商圈的初步形成始于上世纪九十年代末。目前已有多家大型商场和大型娱乐、休闲场所，整个商圈发展稳定商圈范围北至东单公园、南至两广路、西至祈年大街、东至花市大街，西北紧邻王府井商圈商圈特点地铁2号、5号线交汇于此，高档社区云集，消费客流稳定，入住该区域住宅的业主多为中高收入阶层典型项目国瑞城、新世界百货、搜秀 崇文门商圈Confidential Colliers International 2015209北京市商业市场分析各商圈主要特点及主要商业项目分析商圈概况供国内外高级管理人士安居休闲工作的国际文化生活社区商圈范围朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区。规划面积约4平方公里商圈特点商业供200、应量快速增长，商圈地位逐步升级；涉外氛围浓重，外籍人士众多；各业态经营良好，商业自持比例高；休闲娱乐业态相对匮乏，市场空白点显现典型项目新光天地、万达广场、华贸购物中心、世贸天阶、侨福芳草地 CBD商圈：国际文化生活社区，商务氛围浓厚Confidential Colliers International 2015210北京市商业市场分析各商圈主要特点及主要商业项目分析主要商业项目：新光天地 位于大望路华贸中心内，地铁1号线大望路站；国内单体最大的百货店，营业面积18万平方米，地上6层，地下4层，周末假日的停车位达到2700个。汇聚来自世界各地的938个知名品牌；开发商北京华联集团、台湾新光三越201、百货公司，双方各占50%股份，总资本额7.5亿元，2007年4月正式营业；新光天地将国内外百货零售业的领先优势整合在一起，除时尚食品超市外，经营品种主要来自欧美等国家的世界顶级名品、国内精致商品和全国各地的特色消费品，打造全新百货品牌新概念Confidential Colliers International 2015211北京市商业市场分析各商圈主要特点及主要商业项目分析 燕莎商圈北京较早形成的涉外商圈之一商圈概况主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品商圈范围燕莎商圈西临东三环，东三环以内即为使馆区，与四周著名的凯宾斯基、昆仑、长城等五星级酒店共同形成了京东地区的高消费商业圈商圈特点区域内餐饮202、类多以临街铺面形式存在，主要集中在宵云路、星吧路、朝阳公园路；燕莎商圈内休闲娱乐业态分布不均，麦子店街沿线分布相对集中，服务于商务和外籍人群，基本以高档为主典型项目燕莎友谊商城、蓝色港湾、都汇天地购物中心Confidential Colliers International 2015212北京市商业市场分析各商圈主要特点及主要商业项目分析商圈概况三里屯-工体商圈是北京最繁华的“夜场”，太古里成为三里屯商圈最聚集人流的购物街区。时尚人士、外国白领、学生、中国年轻人成为这里的主要消费人群商圈范围三里屯北临燕莎商圈，西临东二环商务带，东临CBD商务中心，处于三大商圈中心位置，由于三大商圈娱乐配套的相203、对匮乏和三里屯自身娱乐配套的丰富，三里屯成为三大商圈的公共“娱乐会所”商圈特点大批高收入、高消费的白领群体汇聚在这里，集购物、餐饮和娱乐休闲为一体的综合商业区典型项目太古里、3.3、世茂工三、屯三里Mall 三里屯工体商圈Confidential Colliers International 2015213北京市商业市场分析各商圈主要特点及主要商业项目分析主要商业项目：太古里 太古里为开放式购物区，由19座低密度的当代建筑布局而成，整个项目分为南、北两个区域，既与周边建筑融合在同一个区域之中，同时也保持着相对的独立性。太古里本身代表的是一种人文风尚汇，所以这里一切以人为核心：让人们在此除了享受204、美食、购物和自在玩乐外，还可以创造艺术和引领时尚。Confidential Colliers International 2015214北京市商业市场分析各商圈主要特点及主要商业项目分析商圈概况借助地处东二环的优质地理位置以及新型的交通网络，东直门与朝阳门有效地实现快速连接，同时还大大拉近了市区与首都国际机场的距离，并且形成集旅游、零售、电信、交通、航空、银行、保险、休闲娱乐等高消费商务区商圈范围东直门商圈地处朝阳区和东城区的交界处，以东直门交通枢纽为核心，范围含盖了东直门内大街和东直门外大街道路两侧的大部分区域商圈特点簋街是该商圈独具特色的一条商业街，共有各种商业店铺150多家，其中餐饮服务205、业约占东内大街全部店铺的90%以上典型项目来福士、簋街、银座、悠唐广场 东二环商圈（东直门、朝阳门）Confidential Colliers International 2015215北京市商业市场分析各商圈主要特点及主要商业项目分析 金融街商圈最具影响力的金融中心区商圈概况北京市二环路以内唯一一个以商务办公为主的区域。资金密集、资讯发达、配套完善、环境优美的国际化金融中心区，定位为国际化、生态化、人性化和充满活力的首都城市功能区商圈范围金融街南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西抵西二环路，东临太平桥大街，分为七个子区域商圈特点紧邻中国最高决策中心，目前已发展成为全国金融管理中心和电信指挥206、中心典型项目百盛广场、金融街购物广场Confidential Colliers International 2015216北京市商业市场分析各商圈主要特点及主要商业项目分析 主要商业项目：金融街购物中心北京西部最顶级的购物中心，云集来自世界各地的800多个中高端品牌定位面向高收入人群的高端商场Confidential Colliers International 2015217北京市商业市场分析各商圈主要特点及主要商业项目分析商圈概况西单商圈由南北方向的西单商场、华威大厦、首都时代广场、中友百货、君太百货、西单大悦城、老佛爷等精品建筑构成，是北京传统商业中心之一，而其地理位置又位于城市的中心，207、交通便利商圈范围南至宣武门、北至西单北大街(规划北延至新街口)，及道路两侧的区域商圈特点商业聚集，西单地区不足两平方公里的地盘上现已“扎堆”且都定位于中高端客群，商业竞争一直处于白热化状态。最具有现代化和文化品味的街区，与周边的国家大剧院、北京音乐厅、中央音乐学院等融合，成为消费性的文化功能街区典型项目西单大悦城、君太百货、老佛爷 西单商圈Confidential Colliers International 2015218北京市商业市场分析各商圈主要特点及主要商业项目分析商圈概况京城西部最悠久也最具规模的市级商业中心，主要服务于北京西部和西南的消费人群，商圈内商业营业面积超过30万平方米商圈208、范围南北起玉渊潭南路，南至新兴桥南，西起翠微路，东至国海广场商圈特点传统零售商圈，主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少典型项目翠微百货、凯德晶品购物、凯德Mall、城乡贸易中心 公主坟商圈Confidential Colliers International 2015219北京市商业市场分析各商圈主要特点及主要商业项目分析商圈概况亚奥商圈不仅涵盖了2008奥运会的绝大部分比赛场馆，而且包括一个国家级森林公园和数千个中高档成熟社区；该区域日车流量达到100万辆、人流量500万人次，因此具有极大的商业空间商圈范围南起小关路，北到五环路，西起京昌高速，东至京承高速商圈特点中产阶209、级及富人聚集区，大量的常住人口形成了强大稳定的消费力量典型项目北辰购物中心 亚奥商圈Confidential Colliers International 2015220北京市商业市场分析各商圈主要特点及主要商业项目分析商圈概况西接亚奥商圈，南邻燕莎商圈，东临机场高速路和京顺路，北接北五环路，地理位置优越，是北京新兴的富人区，曾经由于居住量体巨大，商业氛围冷清商圈范围东临机场高速，北邻五环路，西至京承高速，南至北四环商圈特点高消费人群聚集，消费力强；目前居住在望京地区的40万人中包括近9万外籍人士和8万韩国人，主力人群为青年人，包括公司高层、白领、外籍人士、海归人员、演艺圈人士等。这部分人群教210、育程度较高，收入较高，消费能力较强典型项目望京国际商业中心、方恒国际中心、华联、嘉茂购物中心、华彩国际中心、旺角购物广场 望京商圈Confidential Colliers International 2015221北京市商业市场分析各商圈主要特点及主要商业项目分析商圈概况近年来发展最为迅速的商业圈之一，随着产业不断升级，业态类型也从传统百货向购物中心转化，是集科技、商务、购物、信息、休闲及第三产业汇集于一体的较为全面的多功能商业区商圈范围位于海淀区中关村，东至大钟寺，西至苏州街，北至北四环，南至北三环，规划占地面积约1.8平方公里；区域内商业的总建筑面约60万平方米，总营业面积47万平方米商211、圈特点商圈内的消费能力较高，从业人员大多从事的是行业收入水平较高的电子、科技等行业，同时几十万大学生和高校的教职员工组成另一股不容忽视的学院消费客群，这部分人群具有时尚的消费欲望，拥有高档消费的能力，约占总人口的20。区域消费力水平较高典型项目欧美汇购物中心、新中关购物中心、当代商城 中关村商圈Confidential Colliers International 2015222数据来源：Colliers International购物中心物业名称开业日期体量（平方米）1欧陆广场200846,7002天禧广场201625,0003温榆广场200815,0004会展誉景201314,000项目所212、在区域内，目前已开业的购物中心有4处，商业街3处，主要集中于新国展及机场南路周边；主要商业项目存量约278,700平方米。现阶段，区域内商业配套以街区形式居多，除个别超区域型商业之外，业态多以餐饮（快餐、品牌餐厅、咖啡厅等）带动其它，客户以周边别墅居住客户为主。项目周边（天北路上）临近商业以底商形式为主，业态多样性较少，商圈优势尚不明显，且周边居民消费力较低。商业街物业名称开业日期体量（平方米）1中粮祥云小镇2014100,0002荣祥广场20005,0003荣和广场200913,000卖场物业名称开业日期体量（平方米）1国门一号2013约150,000区域商业市场供应量分析首都国际机场购物中213、心商业街11322卖场134区域商业市场分析供应总量278,700 备注:1.样本项目选取区域内最具代表性的商业项目，最远距离本项目6km2.资料统计截止2016年8月初Confidential Colliers International 2015223数据来源：Colliers International 未来，随着区域的进一步发展，澳金园、沃尔玛山姆二期、万达广场等项目相继入市，总体量预计达到145,900,在现有体量的基础上预计增加52.4%。随着未来大体量项目的入市，将进一步丰富区域商业业态多样性，带动及提升周边商务氛围。区域商业市场未来供应分析首都国际机场123区域商业市场分析本项214、目供应总量145,900备注:1.样本项目选取区域内最具代表性的商业项目，最远距离本项目6km2.资料统计截止2016年8月初未来供应物业名称开业日期体量（平方米）1万达广场201960,0002沃尔玛山姆二期201732,0003澳金园201753,900Confidential Colliers International 2015224主要商业物业价格及需求分析购物中心及商业街首层租金约为8-15元/平方米/天，随项目质量、规模、区位及形象定位等因素波动。以2105年开业的代表性商业项目中粮祥云小镇为例，该项目定位于超区域购物中心，质量较高，规模较大，辐射半径广，首层平均租金达到15元/215、平方米/天，而距本项目较近的天禧广场则定位于邻里购物中心，首层平均租金仅为8元/平方米/天。写字楼底商首层租金约为4-6元/平方米/天，根据项目区位及质量等因素而波动，但波动范围较小。写字楼售价约为30,000-50，000元/平方米。需求方面，市场对高质量商业物业较为青睐，如中粮祥云小镇入住率达到近100%，天禧广场目前入住率仅为约50%；写字楼底商入住率受项目区位影响较大，入住率参差不齐，多服务于周边社区，入住商家以餐饮、超市等居多。15.0 10.0 8.0 6.0 4.5 5.0 0.05.010.015.020.0主要商业零售物业租金租金（元/平方米/天）区域市场分析购物中心&商业街216、物业名称首层租金（元/平方米/天）1中粮祥云小镇152澳金园103天禧广场8写字楼底商物业名称首层租金（元/平方米/天）售价(元/平方米）1创展国际650,0002旭辉空港中心4-5-3绿地启航国际536,000Confidential Colliers International 2015225项目名称区位交通规模（平方米）商业类型中粮祥云小镇郊区、地区中心、居民区、富人聚集区区域主干道190,000区域/超区域购物中心,购物公园,主题购物中心会展誉景商业项目郊区、地区中心、居民区、富人聚集区区域主干道14,000邻里购物中心欧陆广场郊区、地区中心、居民区、富人聚集区区域主干道，地铁沿线46217、,700区域购物中心,生活时尚中心澳金园郊区、地区中心、居民区、富人聚集区区域主干道，地铁沿线100,000区域购物中心,美食中心荣祥广场郊区、地区中心、居民区、富人聚集区区域道路5,000邻里购物中心温榆广场郊区、居民区、富人聚集区区域主干道15,000邻里购物中心国门一号郊区高速公路，地铁沿线150,000专业市场购物中心荣和广场郊区、居民区、富人聚集区区域主干道13,000邻里购物中心区域商业市场研究竞争分析周边商业项目小结Confidential Colliers International 2015226区域商业市场典型项目分析Confidential Colliers Intern218、ational 2015227开发商：万科集团项目状态：在建物业类型：写字楼/商业项目区位顺义新城第28街区SY00-0028-0020地块建筑面积总建筑面积54541平方米，其中写字楼面积32933平方米，商业面积8247平方米；地上41241平方米，地下13300平方米建筑指标容积率1.8，限高24米，绿地率30%，建筑密度40%层数6 层停车位412个停车位，地上125个，地下287个定位概念“精致城市综合体+办公的无限可能”打造面向小微企业的办公服务平台和商业配套项目概况区域商区域商业市市场研究研究竞争分析万科天北路项目Confidential Colliers Internation219、al 201522822居住区第28街区万科项目明豪大厦天禧广场本项目项目区位万科项目位于本项目项目东南侧400米处（天北路南侧）万科项目位于顺义新城第28街区西北角区域商业市场研究竞争分析万科天北路项目Confidential Colliers International 201522922写字楼定位：面向小微企业的办公服务平台区域商区域商业市市场研究研究竞争分析万科天北路项目Confidential Colliers International 201523023独栋商业定位：办公配套，城市广场独栋商业增添商业气氛南区商业广场较为内敛主力店为项目增添人气北区城市广场是项目的门户三个内院形成220、开放空间区域商区域商业市市场研究研究竞争分析万科天北路项目Confidential Colliers International 201523123设计效果商业写字楼写字楼休憩区庭院区域商区域商业市市场研究研究竞争分析万科天北路项目Confidential Colliers International 2015232开业时间2008年建筑面积46,700平方米开发商北京欧陆房地产开发有限公司业态类型区域购物中心/生活时尚中心业态组合 餐饮类占比36%其次为超市11%儿童9%家居8%服饰6%定位 中低人群及一定高消费（餐饮人均消费35-100元、服饰300-3000元不等）餐饮以简餐为主服饰以外221、贸为主。租金 2-10元/平米/天（除银行、中岛外商户）物业管理费60元/月/（押一付一）配套 500个车位停车场、停车收费白天0.5元/15分钟、夜间2.5元/0.5小时（日常免费）荣祥广场澳金园123公里辐射圈6公里辐射圈会展誉景3中粮祥云4国门一号7温榆广场荣和广场56213456788天禧广场区域商业市场研究竞争分析周边代表性商业项目欧陆广场Confidential Colliers International 2015233L1 品牌组合超市华联精品超市家居别墅生活方式+IQ空气净化器、美辰欧美电器、图兰纳、阳春小镇布艺家居、特百惠珠宝/钟表周紫涵珠宝美容养生全家有机生活馆、BNC营222、养健康馆生活服务来易好大药房、福奈特洗衣修鞋、固瑞齿科、柯达冲印店、国际动物医院L2 品牌组合餐饮竹叶青、麦当劳、吉野家、汉釜宫韩式烤肉、一品小笼、康师傅私房牛肉面、咖世家、江户川日本料理、伟洼硕德国啤酒坊服饰雪傲休闲服、法派鞋帽卡骆驰Crocs银行中国银行、工商银行欧陆支行家居绣春秋珠宝/钟表翠凰阁、如意和田玉电子产品Apple专卖店L3 品牌组合餐饮肯德基、山河汇上海菜、普罗旺斯高卢法餐厅、泰姬楼印度餐厅、棒约翰比萨、金明天意大利餐厅、千景树云南菜馆服饰美丽时装馆、红石恩买手店、圣郎男装馆、魅力无限、百斯特韩国服装、衣格服饰、红石恩服饰、欧衣坊、玛丝逸服饰、挚友外贸服装区域商业市场研究竞争223、分析周边代表性商业项目Confidential Colliers International 2015234区域商业市场研究竞争分析周边代表性商业项目L4 品牌组合餐饮俏江南服饰李瑶服饰家居宝香堂、大有堂瓷器、瑞尚品、润仪家居、席梦思珠宝/钟表翠凰阁美容养生留指间玉养生馆、草香轩营养俱乐部L5 品牌组合餐饮慈心缘素食餐厅家居九舍家居生活体验馆、澳美世家儿童卡雷拉数码路轨赛车、小小世界儿童欢乐沙龙、游艺时光小区艺术中心、克莱儿音乐中心美容养生 美甲店、维美特美发沙龙、思妍丽L3 品牌组合餐饮亭苑餐厅、蘭庭厉家菜、誉都火锅服饰梵非时尚家居多尚画廊、青兰工舍、珂偌丝娜家纺、太湖雪丝品生活馆儿童英氏婴224、童服饰用品、埃西儿童服装、乐哈哈儿童乐园、乐友孕婴用品连锁、佳星孩趣儿童书店Confidential Colliers International 2015235业态个数面积面积占比平均面积餐饮-饮品3 482 2.3%161 餐饮-简餐7 2,126 10.0%304 餐饮-正餐11 5,023 23.6%457 服饰14 1,253 5.9%89 鞋帽1 66 0.3%66 超市1 2,278 10.7%2278 银行2 670 3.1%335 家居17 1,814 8.5%107 儿童9 1,896 8.9%211 珠宝/钟表4 577 2.7%144 美容养生7 1,303 6.1%1225、86 电子产品1 51 0.2%51 生活服务5 655 3.1%131 未出租21 3,118 14.6%148 合计103 21,312 100%2%10%24%6%0%11%3%8%9%3%6%0%3%15%欧陆广场总体租赁面积构成餐饮-饮品餐饮-简餐餐饮-正餐服饰鞋帽超市银行家居儿童珠宝/钟表美容养生电子产品生活服务未出租区域商业市场研究竞争分析周边代表性商业项目优势 业态组合较丰富，生活配套服务设施较齐全。不足 商场动线设计欠妥，存在明显死角；品牌方面多为国内中低端品牌，中式餐饮比重高，面向客群非外籍人士。业态规划混乱，品质低，有大面积空铺现象。Confidential Collie226、rs International 2015236开业时间2000年建筑面积5,000平方米开发商北京融鼎投资停车位-业态类型邻里购物中心定位中高端业态组合西餐简餐、正餐、饮品、超市、服饰、家居、生活服务及学校齐备，较好地满足当地外籍人士需求租金2元/平方米-8元/平方米（除签约的经营面积，商户还可以自行扩充一部分面积自用）物业费1元/天/平米澳金园欧陆广场121.5公里辐射圈3公里辐射圈213456会展誉景3中粮祥云4温榆广场荣和广场5677天禧广场区域商业市场研究竞争分析周边代表性商业项目荣祥广场Confidential Colliers International 2015237西餐简餐赛227、百味，达美乐（pizza），红马美国餐厅西餐正餐Little Italy西餐饮品星巴克，Miss Me（咖啡）超市Jenny Wang（进口食品），Lohao（乐活城，有机食物及保健品），某生鲜市场服饰外单小店、运动装备家居布艺、饰品生活服务洗衣、国际学校、诊所（含牙科）、宠物医院、外文儿童书店、地产中介学校伊顿学校优势 街区分布、装潢富有外国社区氛围和特色，品牌构成精准定位向外籍人士需求；频繁组织音乐节、文化节等丰富社区活动，在贴近客群精神文化需求的同时达到推广自身的效果。不足 设施较为陈旧，存在部分临时建筑，租户更换比例较大。区域商业市场研究竞争分析周边代表性商业项目Confidentia228、l Colliers International 2015238开业时间2015年建筑面积190,000平方米开发商中粮地产投资停车位400（免费）业态类型区域/超区域购物中心,购物公园,主题购物中心定位中高端业态组合以餐饮、儿童和体验业态为主，休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态占比达20%-30%甚至更高，零售类业态的占比降至30%-40%。引入香港橙天嘉禾影院（设有D-MAX巨幕）、BHG精品超市、中展德美艺嘉等知名主力店，配以高端餐饮、服饰、精品超市（BHG）、艺术展览（德美艺嘉）、教育、美容美体、运动场所、酒窖等。租金约15元/天/平米（首层）荣祥广场欧陆广场123公里辐射圈6229、公里辐射圈会展誉景3澳金园47国门一号8温榆广场荣和广场56天禧广场213456987区域商业市场研究竞争分析周边代表性商业项目中粮祥云小镇Confidential Colliers International 2015239区域商业市场研究竞争分析周边代表性商业项目优势业态配比富有特色，小镇把零售和时尚的比例适度的降低，更多的引入生活方式，提高社交以及生活体验。目标锁定30+的阶层，即中央别墅区及临空区域汇集的巨大的客流以及潜在的高收入群体，通过对精英生活方式的大集合，让目标客群在社交和家庭的需求上得到更多的满足。影响 业态丰富，辐射的半径较大，与本项目距离近，构成正面竞争。中粮祥云小镇-部230、分入住品牌Confidential Colliers International 2015240开业时间2017年（预计）建筑面积50,399平方米开发商澳金园置业停车位293业态类型区域购物中心,美食中心定位中高端业态组合综合体定位发展汽车展示、国际会议、金融服务、餐饮休闲、文化艺术等。商业项目定位生活服务广场，主打高端设计师品牌、医疗健康、世界特色餐饮、高端生活类。租金约10元/天/平米（首层）荣祥广场欧陆广场123公里辐射圈6公里辐射圈2134567会展誉景3中粮祥云4天禧广场7温榆广场荣和广场56区域商业市场研究竞争分析周边代表性商业项目澳金园Confidential Colliers231、 International 2015241优势背靠成熟的高端涉外别墅社区，消费实力强，客源稳定。差异化定位，零售主打小众高端的设计师品牌，辅以主打医疗健康、文化教育、异国风情餐饮等，锁定高收入群体及外籍人士。不足 所在位置距之前开业的欧陆广场、荣祥广场过近，构成直接竞争，分散了部分客流。区域商业市场研究竞争分析周边代表性商业项目Confidential Colliers International 2015242区域商业市场研究业态分析业态细分万科欧陆广场荣祥广场中粮祥云小镇澳金园餐饮儿童服装服饰展览展示医疗家居教育超市影院生活服务商务服务其他学校周边市场现有的代表项目多以大而全的购物中心或232、配套商业的形式体现，参照各项目的业态组合，体现出目前区域内儿童类、医疗类、教育类、影院类及商务服务类业态仍有空缺。Confidential Colliers International 2015243区域商业市场研究 商业分布：城市核心区商业重心偏东、偏北；城市扩张带动了核心子市场的快速发展，但项目较为分散；新兴子市场商业多以区域型购物中心、社区型购物中心或奥特莱斯定位；供求关系：2014年第四季度共录得5个新项目入市，新增零售面积共计约750,000平方米，是自2000年以来单季度的供应高峰。2016年第二季度，有1个新项目入市且核心区域租金上涨；资产表现：在有限供应及持续需求的支撑下，核心233、区域的租金继续稳步上涨；新兴子市场的租金增长率短期内或将持续低于整体市场平均水平；随着新兴区域的持续发展，鉴于该区域内的新项目租金往往低于平均水平，预计全市平均租金将被进一步拉低。市场现状：产业链不断调整，实体商业纷纷改造、转型；社区商业受地产商青睐；O2O从技术层面仍有待突破，实现更大融合。发展趋势：虽然实体商业受电商冲击较为强烈，但经济发展成熟稳定，旧项目迎来改建升级，城市副中心日趋成熟，勇于突破和创新的商业体仍拥有较高的市场潜力。在百货业不断闭店的同时，不乏商业地产开发商和品牌零售商继续在商业物业相对饱的北京核心商圈抢占市场、进行商业布点，可以得见，商业物业发展空间依然广阔，要紧的在于实234、体商业自身的转变升级。北京市整体商业市场小结Confidential Colliers International 2015244区域商业市场研究区域周边商业市场 供应 北京市域范围内已建、在建各类商业项目（包含购物中心、社区商铺及商业街）数量约1180家，中心城区约880家，尽管如此，项目所在区域的现有优质商业项目仍较少。就项目所在区域现状而言，商业物业较单一化。需求 鉴于未来项目区域周边办公物业逐渐增加的趋势，加之较便捷的交通状况，预测未来区域内办公、居住人口将会有所增长，消费需求有所提升，配套商业将是不可或缺的物业形式。租金 项目所在区域内，购物中心及商业街首层租金约在8-15元/平方米235、/天，随项目质量、规模、区位及形象定位等因素波动。写字楼底商价格波动范围相对较小，租金多为4-6元/平方米/天。随着项目周边商务氛围的进一步提升，租金水平或随之上涨。客户 在综合考量区域人口、消费习惯、消费层次的基础上，考虑突破传统生活型社区商业模式，满足客户对消费场所环境、服务、空间、社交的需求，打造创新融合的、体验感强的商业物业形式。小结Confidential Colliers International 2015245北京酒店物业市场分析Confidential Colliers International 2015246北京酒店市场研究4.1 北京酒店市场发展研究4.2 区域酒店市场236、研究4.3 小结Confidential Colliers International 2015247注：“中高星级酒店”此处指挂牌三星级及以上酒店数据来源：北京市旅游发展委员会，北京市统计局，Colliers International 北京挂牌高星级酒店主要集中在城四区，其中朝阳区与海淀区数量居多；根据市旅游局统计，截至2015年，北京目前共有挂牌三星级以上酒店397家，其中五星级酒店64家，四星级酒店130家；从入住率来看，城区星级酒店入住率明显高于远郊区县。北京酒店市场发展研究中高端酒店|市场分布情况0102030405060708005101520253035东城区西城区朝阳区海淀区237、丰台区石景山大兴区昌平区通州区房山区门头沟顺义区怀柔区平谷区密云县延庆县星级酒店入住率酒店家数北京中高星级酒店市场分布五星级四星级2015年全年星级酒店入住率Confidential Colliers International 2015248数据来源：北京市统计局，Colliers International 在中国商业活动减缓、经济增长速度放慢以及治理公款消费、反腐的社会环境下，近两年北京高端星级酒店经营收入呈现缓慢下滑趋势，但2015年有复苏趋势；同时，酒店营业收入呈现周期性的变化，年初的营业收入受到春节的影响一般较低，高星级酒店营业收入的变动更显著；中高端酒店|营业收入北京酒店市场发展238、研究020000400006000080000100000120000140000收入（万元）北京星级酒店经营收入四星级五星级Confidential Colliers International 2015249数据来源：北京市统计局，Colliers International 北京星级酒店收入构成呈现明显季节性特点，在每年12-2月份，节假日期间，客房收入占比降低，餐费收入占比提高；2015年由于中央反腐及抑制三公消费等措施，高端餐饮消费受到显著影响，维持在30%左右；总体而言，客房收入在总收入中占比约为50%，餐费占比约为30%；中高端酒店|收入构成北京酒店市场发展研究0%10%20%3239、0%40%50%60%70%80%90%100%比例（%）北京星级酒店收入构成客房收入餐费收入商品销售收入其他收入Confidential Colliers International 2015250数据来源：北京市统计局，Colliers International 北京高星级酒店平均入住率高于低星级酒店平均入住率，其中五星级酒店表现更为突出；2011年以来北京星级酒店平均入住率总体保持平稳上升态势，四、五星酒店平均入住率稳定在67%左右，2016年6月份五星级酒店入住率达到69.2%；同时，星级酒店入住率与节假日、旅游商务等原因息息相关，呈现周期性的变化，年初为同年指标最低；中高端酒店|平240、均入住率北京酒店市场发展研究01020304050607080入住率（%）星级饭店平均入住率星级饭店平均入租率（%）四星级五星级线性(四星级)线性(五星级)Confidential Colliers International 2015251数据来源：北京市统计局，Colliers International 北京星级酒店平均房价整体来看呈现波动上升趋势，四星级酒店平均房价涨势较大；2016年6月北京五星级酒店平均房价746.5元/间/夜，四星级酒店平均房价471.8元/间/夜，同比所有下降；中高端酒店|平均房价北京酒店市场发展研究0100200300400500600700800900100241、0平均房价（元/间）星级饭店平均房价四星级五星级星级饭店平均房价（元/间）线性(四星级)线性(五星级)252数据来源：去哪儿网，Colliers International目前北京全市共有连锁经济型酒店986家，分属于35个连锁品牌，已形成较大市场规模；市场份额最大的5个品牌，7天、如家、汉庭、速8及99，其占比总计66%，具有较强的垄断能力；地理分布上，连锁经济型酒店集中于四环以内，并紧沿地铁线路向外辐射；171,17%161,16%122,12%116,12%77,8%339,35%北京市连锁经济型酒店市场构成（家，%）7天如家汉庭速899其他北京连锁经济型酒店市场特征北京酒店市场发展研究242、项目酒店竞争市场周边中高端酒店分布现状254数据来源：去哪儿网，Colliers International三星级标准酒店1WHYhotel智能温泉酒店17北京首都机场空港奥竺宾馆2北京格蓝特酒店18北京东航大酒店3北京顺义宾馆19北京丽豪快捷酒店4北京长丰国际大酒店20北京银洋酒店5北京东竹园宾馆21北京首都机场馨紫宸大酒店6北京中航空港大酒店22北京国门商务酒店7山水时尚酒店北京天竺店23北京空港豪雅商务酒店8北京汇源宫酒店24北京空港世纪商务酒店9北京金紫银商务快捷酒店25北京首都机场宾馆10北京财会培训中心宾馆26北京天衢航空商务酒店11北京望潮苑民俗度假村27北京首都机场丽豪国展店1243、2北京金航线国际商务酒店28北京蟹岛绿色生态度假村13北京空港天缘大酒店29北京临空智选假日酒店14北京东香庭酒店30丽枫酒店北京顺义店15北京京安快捷酒店31睿柏云酒店北京新国展店16北京升港宾馆首都机场店32北京亚美国际酒店四星级标准酒店1北京航港之佳大酒店12北京京林大厦酒店2北京中家鑫园温泉酒店13北京丰荣君华酒店3北京龙湾戴斯商务酒店14北京市郁金香温泉花园度假村4北京优山美地休闲俱乐部15北京名辰假日酒店5北京福永御龙酒店16北京东方太阳城嘉宾国际酒店6北京首都机场国际酒店豪雅店17北京布提克精品酒店7最佳西方北京碧云天国际酒店18北京美第奇精选酒店8北京凯盛兴丰国际酒店19北京首244、都机场远航国际酒店9北京启航国际酒店20北京万家商务酒店10北京明豪戴斯酒店21北京丽屋酒店11北京国都大饭店22北京宏瑞御景国际酒店五星级标准酒店1北京临空皇冠假日酒店3北京首都机场希尔顿酒店2北京首都机场朗豪酒店4北京和园景逸大酒店首都机场周边10km范围内建有三星级酒店31家，四星级酒店18家，五星级酒店3家；以新国展与机场线周边区域聚集性较为明显，且五星级酒店均分布于此区域；半径10km区域3星级酒店4星级酒店5星级酒店123456789101114121315161718192021222324252627282912345678910111213141516123注：所选取样本为符245、合该星级标准的酒店3031321718192021224周边连锁经济型酒店分布现状255数据来源：去哪儿网，Colliers International经济连锁型酒店17天连锁酒店北京顺义首都机场店7天27天连锁酒店北京首都机场二店37天连锁酒店北京天竺新国展店47天连锁酒店北京首都机场店5汉庭酒店北京新国展店汉庭6汉庭酒店北京首都机场店7如家快捷北京顺义光明南大街店如家8如家快捷北京新国展天北路店9如家快捷北京首都机场府前街店10如家快捷北京首都机场3号航站楼店11速8酒店北京顺义俸伯店速812速8酒店北京顺义石园店13速8酒店北京首都机场后沙峪地铁站店14速8酒店北京顺义新国展店15速8酒246、店北京首都机场天竺店16速8酒店北京首都机场府前一街店17格林豪泰北京顺义石园南大街快捷酒店格林豪泰18格林豪泰北京顺义现代汽车城快捷酒店19格林豪泰北京顺义新国展快捷酒店20格林豪泰北京首都机场新国展地铁站快捷酒店21格林豪泰北京首都机场航站楼快捷酒店22格林豪泰北京首都机场第二快捷酒店23锦江之星北京首都国际机场店锦江之星24布丁酒店北京首都机场店布丁25北京欣燕都连锁天竺酒店欣燕都267天阳光连锁酒店北京新国展后沙峪地铁站店7天阳光27宜必思北京首都机场酒店宜必思首都机场周边10km范围内建有连锁经济型酒店28家，7天、如家、速8与格林豪泰为主要品牌，其中以新国展周边区域聚集性较为明显；247、半径10km区域经济连锁型酒店123456789101112131415161718192021222324252627周边酒店市场特征256数据来源：Colliers International首都机场周边10km范围内现有连锁经济型酒店客房2,592间，三星级酒店客房5,061间，四星级酒店客房4,437间，五星级酒店客房1,502间；三星级与四星级酒店客房占比33%与37%，成为市场主流产品，这主要是由于连锁经济型酒店一般规模较小，而五星级酒店数量有限所致；连锁经济型酒店客房供应自2011年显著增加，2014年新增客房数为1,083间，其中7天、速8与格林豪泰等品牌均有供应；三星级与四星248、级酒店客房中约有30%左右为2005年及以先入市，近年来新增供应呈现下降趋势；2010年后的四年间，机场周边区域暂未建成其他五星级酒店；2,592,19%5,061,37%4,437,33%1,502,11%周边酒店市场客房等级构成（间套，%）连锁经济型酒店三星级酒店四星级酒店五星级酒店-167 261 567 514 1,083 1,970 830 204 352 113 171 724 138 228 122911,105 494-194 884 515 70 822 353808 694 0500100015002000250030003500周边酒店市场客房供给趋势（间套）连锁经济型酒249、店三星级酒店四星级酒店五星级酒店周边酒店市场特征257数据来源：Colliers International相较而言，五星级酒店的客房规模与平均标准房价格明显高于其他等级酒店，且随着酒店等级的降低，客房规模与平均标准房价格也随之降低的趋势较为明显；首都机场周边10km范围内的3家五星级酒店中，北京临空皇冠假日酒店拥有客房600间，北京首都机场朗豪酒店与北京首都机场希尔顿酒店则分别拥有客房372与322间，北京和园景逸大酒店拥有客房208间；连锁经济型酒店的平均客房数仅为96间左右，有助于控制运营成本；96158202376050100150200250300350400连锁经济型酒店三星级酒店250、四星级酒店五星级酒店周边酒店市场平均客房规模（间套）221323444965020040060080010001200连锁经济型酒店三星级酒店四星级酒店五星级酒店周边酒店市场平均标准房价格（元/间/晚）酒店市场小结258 星级酒店分布：北京挂牌高星级酒店主要集中在城四区，全市共有星级饭店528家，其中五星级63家，四星级127家，三星级193家；星级酒店入住率：城区星级酒店入住率明显高于远郊区县，顺义区酒店入住率高于其他远郊区县，全市四、五星酒店平均入住率稳定在67%左右；星级酒店供应：2008年奥运会后低星级酒店数量骤减，2011年后星级酒店入住率有所下降，市场供应减缓；星级酒店收入：在当前251、宏观形势下，近年五星级酒店经营小幅下滑，四星级酒店经营收入相对稳定，餐饮占比减小；星级酒店房价：星级酒店房价涨势随2013年政策出台放缓，五星级酒店平均746元/间/夜，四星级酒店471元/间/夜；连锁经济型酒店分布：全市共计986家，集中于四环以内并沿地铁辐射，市场份额最大的5个品牌具有较强垄断能力；连锁经济型酒店发展：三大品牌年均扩张速度超40%，增长迅猛，客房入住率达80%以上，客房收入保持相对稳定；北京市整体酒店市场 分布：首都机场周边10km范围内建有三星级酒店32家，四星级酒店22家，五星级酒店4家，连锁经济型酒店27家，以新国展与机场线周边区域聚集性较为明显；供应：三星级与四星级252、酒店客房占比33%与37%，为市场主流，近年来新增供应呈下降趋势，连锁经济型酒店客房供应自2011年显著增加；客源：五星级酒店的首要客源为商务散客与协议公司，会议客人占比20%-30%，旅游团队客流不断萎缩，机组、延误及转机客人占比提高，预计随着宏观政策的趋紧，来自于政务的客人比例将会进一步降低；小结：从北京市整体市场的角度看，三、四星级酒店经营较为稳定，房价稳中有涨，但目前项目周边连锁经济性酒店为市场主流，且星级酒店供应相较充足，因此市场发展空间较小，竞争较大，较不建议本项目设置酒店产品；周边竞争性酒店市场区域公寓物业市场分析公寓市场研究 该部分的研究对象主要为长租型公寓，包括服务式公寓和酒253、店式公寓；项目所在区域目前尚无专门的长租服务式公寓；约有50家酒店式公寓的部分房间提供长租服务；酒店式公寓多集中在机场及国展区域，主要服务于商务或差旅人群；酒店式公寓入住率受季节影响波动较大，如机场附近的公寓暑期入住率达到90%左右，而国展附近的公寓在展会密集的时段达到入住高峰，平时入住率约在60%-70%；酒店式公寓的长租客房以一居室为主，价格方面大多在200-550元/天，根据具体房型和公寓质量而变化。其中月租在8000元左右的较多。首都机场国展长租型公寓部分酒店式公寓房型价格公寓名称价格（元）房型北京途家斯维登服务公寓526/天 8800/月一房一厅为主北京如意家公寓278/天 4500254、/月标准房、大床房北京丽嘉精品公寓式酒店450/天 8500/月一房一厅、标准房总结：顺义地区长租型公寓市场发展处于初级阶段，基本上由酒店兼营长租公寓业务。市场需求受季节变化影响较大，主要长租房型为一居室，月租金大多在8000元左右。261公寓市场研究出售型公寓-供需及价格新增供应：区域内商住公寓市场20122015年新增供应呈增长趋势，从7.38万平米增至20.69万平米，增长了180%，2016年新增供应大幅下降，截至8月初，新增供应为0.86万平米，仅为2015年全年的4.16%；成交情况：市场需求近五年整体呈上升趋势，16年成交量增长迅速，截至8月初，成交量相当于2015年的1.8倍；255、成交价格：住公寓市场成交价格呈整体上升趋势，除2014年略有回落以外，总体涨势迅速，年均增长率达到15.3%，2016年成交均价达到25253元/平方米。说明：该部分的研究对象为本项目周边6km范围内出售的商住公寓，2016年数据截至8月初。公寓市场研究项目所在区域出售型商住公寓多分布在地铁15号线沿线及东六环沿线；该区域目前商住公寓在售项目有9个，商住公寓产品在该市场上出现时间较晚且数量较少；区域内商住公寓售价在15000-32000元/平方米的范围内不等，大多在2000元/平方米左右；租金方面，商住公寓的主要出租房型为一室一厅，租金约为3000元/月。出售型公寓-分布情况说明：该部分的研究256、对象为本项目周边6km范围内在售的商住公寓，数据截至2016年8月初。516394827项目区域出售型商住公寓项目（项目周边6KM）项目开盘时间总面积/平方米均价（元）销售率1炫立方2014525541845988%2万通天竺新新家园20102432992263397%3顺义绿地启航国际20131352632085385%4空港国际2016887152277192%5金地未未来2016479462648255%6东亚创展国际20128301016195100%7北京苏活201012803914935100%8北京方糖20117749524016100%9ID CITY艾迪城2015131728257、3182896%公寓市场研究出售型公寓典型案例-炫立方地理位置所在区县：顺义区环线位置：五、六环之间距离本项目距离：6.8km市场指标均价：19044元/平米装修情况：毛坯销售率（截至2016年8月）：88.21%交通情况公交线路：918、970、915、923、顺12、顺4、顺28、顺31轨道交通：距15号线南法信站900米建筑参数占地面积：3.83万平方米建筑面积：8.3万平方米套数：763主要户型：50平-90平LOFT开发商：北京开源易通仓储有限公司开盘日期：2014年4月产权年限：50年社区配套幼儿园3所，中小学4所，医院3家，银行4家，购物广场4家26490平米户型60平米户型公寓258、市场研究出售型公寓典型案例-炫立方265优势 位于地铁15号沿线，且有多条公交线路，公共交通较为便利；装修状态为毛坯，可自由选择装修风格；户型较小，总价较低；室内布局紧凑，空间利用率高。LOFT户型特有的时尚感使其在年轻群体中较受欢迎。不足 电梯较少而每层户数较多，对居住质量有一定影响；户型偏小，层高较低，易造成压抑感。周边学校、医院、餐饮、超市、银行等配套较齐全；周边无大型超市，商业档次较低。项目特点配套及服务公寓市场研究出售型公寓典型案例-炫立方写字楼&商业南法信站东六环路炫立方266 市场供应：尚无专门的长租服务式公寓；约有50家酒店式公寓的部分房间提供长租服务；分布情况：酒店式公寓多集259、中在机场及国展区域，主要服务于商务或差旅人群；供求情况：入住率受季节影响波动较大，多数项目暑期入住率较高，平时入住率约在60%-70%；出租价格：一居室为主价格大多在200-550元/天，月租金约在8000元左右。市场供应：20122015年新增供应呈增长趋势，增长了180%，2016年新增供应大幅下降；分布情况：出售型商住公寓多分布在地铁15号线沿线及东六环沿线；供求情况：市场需求近年来整体呈上升趋势，16年成交量增长迅猛；成交均价：成交价格呈整体上升趋势，且涨势迅速。总体评价：区域内的长租型公寓市场尚处于初步发展阶段，缺乏专业的长租型公寓产品，多以酒店的附属形式出现，市场需求无明显缺口；出260、售型公寓市场较为活跃，价格持续上涨，需求较为旺盛。长租型公寓出售型公寓公寓市场研究小结未来商业需求及人口导入分析区域生活/办公人口分析周边住宅及写字楼项目住宅项目写字楼项目1天竺花园1明豪大厦2万通天竺新新家园溪悦府2天禧广场3希望家园3国航总部大楼4万科天竺悦城4润通大厦5棕榈滩金棕榈5空港科技大厦6恒大丽宫6新世家中心7美林香槟小镇7泰达科技园8丽嘉花园9誉天下10丽高王府11水木兰亭12澳景园13欧陆苑14蓝湾15空港米兰花园16丽斯花园17丽京花园18蓝天苑1km半径3km半径3个住宅项目4个写字楼项目18个住宅项目7个写字楼项目酒店项目1空港花园酒店2明豪戴斯酒店3锦江之星4如家5空261、港快捷大酒店6速8酒店7空港明珠大酒店8银洋酒店97天连锁酒店10布丁酒店3公里半径11公里半径2124546789111312141516171867353101234567891010个酒店项目区域生活/办公人口分析周边住宅及写字楼项目住宅项目写字楼项目项目名户数人数项目名总建筑面积人数1km半径1km半径1天竺花园97229161明豪大厦342006842万通天竺新新家园溪悦府89626882天禧广场4914516223希望家园44413323国航总部大楼19900099501km总计231269364润通大厦3300016503km半径1km总计315345139064万科天竺悦城18262、95673km半径5棕榈滩金棕榈763045空港科技大厦130534316恒大丽宫1685046新世家中心88402927美林香槟小镇28611447泰达科技园9000045008丽嘉花园1877488天竺国际2300011509誉天下3123761-3km总计111893637310丽高王府3961584总计4272382036911水木兰亭3251300酒店项目（1km范围内）12澳景园129516项目名房间数人数13欧陆苑1385521空港花园酒店15013514蓝湾2567682明豪戴斯酒店19417515空港米兰花园2577713锦江之星998916丽斯花园1887524如家1039263、317丽京花园38915565空港快捷大酒店22320118蓝天苑114834446速8酒店1251131-3km总计6312204907空港明珠大酒店160144总计8624274268银洋酒店22720497天连锁酒店1079610 布丁酒店5650总计14441300假定写字楼项目按20平方米/人计算，入住率66%；酒店按每间1.5人计算，入住率60%区域未来导入人口分析近3年顺义土地供应趋势成交时间：2013年土地性质：C2商业金融建筑面积：14.2万平方米成交时间：2013年土地性质：F1住宅混合建筑面积：4.2万平方米成交时间：2013年土地性质：R2居住建筑面积：16.3万平方米264、3公里半径成交时间：2014年土地性质：C2商业金融建筑面积：5.5万平方米成交时间：2015年土地性质：F3其他多功能占地面积：4.6万平方米成交时间：2015年土地性质：F3其他多功能占地面积：1.7万平方米成交时间：2015年土地性质：R2居住建筑面积：14.2万平方米成交时间：2015年土地性质：R2居住建筑面积：20.9万平方米成交时间：2015年土地性质：R2居住建筑面积：20.4万平方米成交时间：2015年土地性质：R2居住建筑面积：13.5万平方米成交时间：2016年土地性质：F3其他多功能建筑面积：12.4万平方米成交时间：2016年土地性质：F2公建混合建筑面积：3.9万平265、方米成交时间总建筑面积201334.7万平方米20145.5万平方米201575.3万平方米201616.3万平方米近3年除工业用地外顺义区域共有12宗已成交土地未建成入市，其中处在本项目3公里辐射半径内的只有一块商业金融用地，为万科所有顺义未来导入人口分析周边住宅及写字楼项目物业业态1km范围内生活人口相应客群人口3km范围内总生活人口相应客群人口写字楼139069734 2036913444 住宅69364855 2742615100 酒店1300910 13001560 总计2214215499 4785530156 未来供应1km范围内增加人口相应客群人口3km范围内增加人口相应客群人266、口土地16461152 16461152 根据市场环境，假设1km内客群转化率为70%，1-3km客群转化率为50%，1km内客群人口约为1-2万人，3km内共约2-3万人；未来可预见时间内，由于万科项目入市将增加超过1000人的商业需求，因此预计3-5年后1km范围内实际客群人口将有增加的趋势，但仍需考虑万科项目自身商业配套吸纳量影响，因此不满足运营大中型商业项目的基本客群需求附二访谈Confidential Colliers International 2015273企业访谈Confidential Colliers International 2015274客户样本与需求描摹客户访谈背景267、说明访谈企业特征1.共计20家公司；2.75%的企业为内资私营企业，外资及合资客户共5家；3.访谈客户面积规模区间包含：500平方米以下的小型客户，500-3000平方米的中型客户，以及3000平方米以上的大型客户；4.访谈客户产业来源：互联网及高新技术、金融投资、商贸等。5%35%10%45%5%受访企业办公面积区间100以下100（含）-500500（含）-10001000（含）-30003000以上10%15%25%20%30%受访企业员工数量10人以下10人（含）-20人20人（含）-50人50人（含）-100人100人以上Confidential Colliers Internati268、onal 201527540%45%95%75%是否客户样本与需求描摹建筑规划整体设计1.有8家企业对低密类写字楼项目比较期待；2.有11家企业对商务园/科技园类独栋感兴趣；3.大多数企业要求净高在2.8m以上，且多数企业希望大堂可以挑高以展示企业实力，其中1家企业要求8m以上；4.75%企业表示希望可以悬挂企业标识，以便推广企业；5.多数偏好玻璃幕墙或石材与玻璃幕墙结合，可以彰显企业高端品质，同时采光较好；45%40%10%5%建筑外立面偏好玻璃幕墙石材与玻璃幕墙砖与玻璃幕墙结合其他对低密度的写字楼项目是否有期待是否对商务园/科技园类独栋办公物业感兴趣楼层净高大于2.8m外挂企业LogoCo269、nfidential Colliers International 2015276客户样本与需求描摹建筑规划配套系统1.60%企业会承担加班空调，并且希望调低空调加时费用2.35%企业考虑在VAV（新风）空调环境下办公，同时70%企业希望加装pm2.5过滤系统以保护员工健康3.另外，11家IT类企业希望铺设网络地板，还有9家企业希望写字楼项目可以提供公共WIFI服务；4.电梯方面，客户关注点主要集中在等候时间、智能派梯系统、轿厢空间、通风等因素；5.针对停车问题，8家企业目前有10个停车位以上的需求。60%35%70%55%45%是否其他考虑承担加班空调采用VAV（新风系统）空调加装pm2.5270、过滤装置铺设网络地板提供公共WIFI43221012345空间装修快速智能通风员工电梯规格Confidential Colliers International 2015277客户样本与需求描摹交通及商业配套交通1.目前企业员工主要出行方式为地铁，较方便快捷，另外搭配有公交及自驾上班，而只有一家公司提供班车服务；商业配套1.45%企业需要配套商业作为商业支撑，另有30%、25%企业选择购物中心或商业街，百货已不在企业关注范围内；2.56%企业更偏好中高端商业，28%企业希望中高端商业业态入驻1576地铁公交自驾交通方式选择30%0%25%45%商业配套偏好购物中心百货商业街商业配套5%56%2271、8%11%商业定位偏好高端中高端中低端低端Confidential Colliers International 2015278客户样本与需求描摹商业配套商业业态及细分1.受访企业提及餐饮、超市及服务等3类业态最多；2.休闲娱乐配套中，咖啡厅最受企业关注，可以短时间休憩同时方便会见客户；3.生活配套中企业希望写字楼配套招入银行营业厅、餐厅及健身中心等；4.在餐饮性价比或进餐环境比重上选择偏好无明显差异；5.65%企业偏向在写字楼项目下设便利店用来解决日常生活需要。13331各休闲娱乐业态提及程度50%性价比进餐环境833111银行餐厅商务中心超市健身中心美容美发各生活服务业态提及程度25%10272、%65%生活超市精品超市便利店Confidential Colliers International 2015279客户样本与需求描摹人性化服务/公共空间配置公共空间及附加服务1.85%企业对目前所在楼宇物业服务满意，且无一需要自行管理所在楼宇，希望交给专业第三方；2.近一半企业每日有大量客户，并且25%企业需要组织较大规模活动，需要合理配置公共空间；3.16家企业需要保洁服务，8家企业可以付费租摆绿植，表明受访企业比较注重工作环境及公司对外形象；4.另有50%企业需要设立吸烟室，绝大多数企业认为会分类处理废弃物，体现了受访企业较强环保意识。对目前所在物业管理服务满意需要自行管理自己的办公楼8273、5%0%45%25%80%60%50%90%是否有大量日常访客经常组织较大规模的企业活动需要入室保洁需要室内绿植租摆需要每层设置独立的吸烟室会对废弃物进行分类收集和处理零售商访谈Confidential Colliers International 2014零售商访谈业态类型访谈个数零售商品牌比例餐饮2亚惠美食、呷哺呷哺20%零售2名创优品、全棉时代20%娱乐2喜满客影城、空间八度KTV20%儿童2孩子王、乐友20%配套服务2工商银行、全时便利店20%合计10在商业市场研究中，供给与需求是不可或缺的两个组成部分。对于任何一个商业项目来说，零售商是最直接的使用者之一；我们着重选择的是目前已经进驻274、顺义的商家进行访谈，我们将主要研究并总结零售商家对本项目的需求和看法，以期做到更加客观的认识顺义市场商业的发展情况并更好的把握对项目的定位方向；根据地块的区域特征以及地块的自身特点，高力国际此次零售商访谈选取的类型包括：餐饮、零售、儿童、配套服务4种大类10个商家。Confidential Colliers International 2014282进驻意向：对项目周边区域看法：区域不够成熟，固定消费群少，对项目看法及进驻意向：项目位置不理想，无法开店，车流及人流不理想品牌概况商户名称：亚惠美食经营业态：餐饮面积需求：500-1500平方米客单价：20-40元开店条件开店方式：直营租金方式：租275、金或抽成租赁年限：8年以上基础技术要求：上下水，电量不低于300千瓦，醒目位置有标识零售商访谈进驻意向：对项目周边区域看法：项目一般，有一定消费人群对项目看法及进驻意向：周边购物中心已有电，如给一层位置可后期再谈品牌概况商户名称：呷哺呷哺经营业态：餐饮面积需求：150-300平方米客单价：50-80元开店条件开店方式：直营租金方式：租赁租赁年限：5年基础技术要求：电/排风/新风/上下水Confidential Colliers International 2014283进驻意向：对项目周边区域看法：位置非顺义核心，辐射半径小对项目看法及进驻意向：不考虑进驻，商业暂与品牌定位不符，缺乏影响力品牌276、概况商户名称：全棉时代经营业态：零售面积需求：100-200平方米客单价：200-300元开店条件开店方式：直营租金方式：租金或抽成租赁年限：5年以上基础技术要求：层高3.5米，一层或快时尚楼层零售商访谈进驻意向：对项目周边区域看法：对该区域不了解对项目看法及进驻意向：处于观望，可安排人员实地踏勘品牌概况商户名称：名创优品经营业态：零售面积需求：150-300平方米客单价：15-50元开店条件开店方式：加盟租金方式：租金租赁年限：3-10年基础技术要求：门店，面宽不小于8米Confidential Colliers International 2014284进驻意向：对项目周边区域看法：整体商277、业氛围不够浓郁，缺乏长期消费的年轻群体对项目看法及进驻意向：观望，要根据项目整体品牌及业态考虑是否合作，希望其他主力店进入品牌概况商户名称：喜满客影城经营业态：餐饮面积需求：5000-6000平方米客单价：30-60元开店条件开店方式：直营租金方式：租赁租赁年限：15年基础技术要求：电/排风/新风/上下水进驻意向：对项目周边区域看法：非商圈，区域型中心对项目看法及进驻意向：此区域位置不考虑拓展新的店铺，品牌概况商户名称：空间八度经营业态：餐饮面积需求：120-250平方米客单价：80-150元开店条件开店方式：直营租金方式：租赁租赁年限：5年以上基础技术要求：电/排风/新风/上下水零售商访谈C278、onfidential Colliers International 2014285进驻意向：对项目周边区域看法：商业氛围有待提高对项目看法及进驻意向：不考虑进驻，北京市场要求10万平以上购物中心品牌概况商户名称：孩子王经营业态：儿童面积需求：2000-3000平方米客单价：80-150元开店条件开店方式：直营租金方式：租赁租赁年限：10年以上基础技术要求：层高3.5m零售商访谈进驻意向：对项目周边区域看法：顺义核心商圈已有店面，对项目看法及进驻意向：此位置暂无开店计划品牌概况商户名称：乐友经营业态：儿童面积需求：400-600平方米客单价：50-100元开店条件开店方式：加盟租金方式：租赁租279、赁年限：5-10年基础技术要求：无特殊需求Confidential Colliers International 2014286进驻意向：对项目周边区域看法：位置相对属于城市边缘或末端对项目看法及进驻意向：暂不考虑，品牌概况商户名称：工商银行经营业态：配套面积需求：500-800平方米客单价：-元开店条件开店方式：直营租金方式：租赁租赁年限：10年基础技术要求：层高3.5米，柱网大于8.5米进驻意向：对项目周边区域看法：周边商务消费人群较少，对项目看法及进驻意向：如在一层有合适位置，可以考虑品牌概况商户名称：全时便利店经营业态：配套面积需求：80-100平方米客单价：20-50元开店条件开店方280、式：直营租金方式：租赁租赁年限：5-10年基础技术要求：3.5米层高，有上下水零售商访谈酒店营运商访谈Confidential Colliers International 2015访谈对象万豪酒店品牌万豪国际集团一直坚持服务至上的价值理念和卓越不凡的品质。我们接近4,500家的酒店遍布全球87个国家和地区旗下主要品牌包括：JW万豪酒店、万丽酒店、万豪酒店及度假酒店、万怡酒店和万豪行政公寓等19个品牌选址要求在大城市的位于城市中心地带、商业街区、旅游名胜区或是在缺乏国际品牌酒店的二、三线城市合作模式品牌输出；持续关注未来进展，可考虑合作市场看法目前区域酒店经营状况较佳，看好邻近机场及国展的高端281、客户，高端酒店较有发展机会拓展意向及条件建议万怡酒店（Courtyard）对产品建议：需要30,000平米全做酒店客房总数250-280间相关建议不建议分2期建设，影响整体设计规划，但假如只先做一期，可考虑四星220间左右投资收益期平均约15-16年，时间较长酒店营运商访谈Confidential Colliers International 2015访谈对象洲际酒店品牌洲际集团成立于1777年，是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团旗下主要品牌包括：豪华/五星，洲际、皇冠假日；优质商务，假日；精品，华邑（Hualuxe）、英迪格（Indigo）选址要求一线城市/经济发达的省会城市，著名旅游城市市中心、商务办公区、著名旅游点有良好的车行及人行通道合作模式品牌输出；持续关注未来进展，则考虑合作市场看法目前区域酒店经营相对理想，看好邻近机场及国展的区位优势，主题酒店有一定机会发展拓展意向及条件建议假日酒店（Holiday Inn）对产品建议：需要30,000平米全做酒店客房总数250-280间相关建议不建议分2期建设，影响整体设计规划投资收益期平均约15-16年，时间较长酒店营运商访谈