1、安岳老城区地块市场报告2019.06.07,目 录,01-城市概况03-宗地概况05-综合评述,02-市场概况04-项目定位,01-城市概况,01,城市概况,成渝经济区腹心和成渝两座特大城市直接连线的中点；四川人口大县，全县总人口112.41万，城镇人口39.28万，乡村人口73.13万，城镇化率 34.94%；县城分为三个片区：老城区（传统老城区，城市形象差，土地供应少）、城东片区（开发周期5-7年，较为成熟）、城南片区（2017年开始开发，新区，配套不成熟），目标地块位于老城区,城南片区,02-市场概况,土地市场房产存量主要竞品客户情况,2016-2019年一级市场安岳县共成交土地12宗，2、合计445亩土地市场随着住宅市场攀升在2018年达到成交价高峰，达到2196元，最近2019年4月成交楼面价1633元,02,市场概况土地市场,2018年安岳市场量价达到顶峰，全年成交113万平米，约11300套安岳房价在2018年7、8月达到顶峰，成交均价约为5600元平米，2019年市场下行，量价齐跌,02,市场概况住宅成交,数据来源为房管局备案及踩盘数据,02,市场概况主要竞品,目前市场在售项目高层均价约为5500-6000元，洋房均价约为7200元平米整体市场库存约为6300套（包含已推未售及未推售）,竞品项目汇金名城,房源信息：汇金名城二期房源仅剩90套，各面积去化较平均，2019年3、10月推3出期，预计400余套。,02,市场概况竞品个案,竞品项目华庭贵府,华庭贵府86小户型已经全部去化，118以上的户型去化相对困难，主要的因素是高总价，安岳客群对总价的敏感度十分突出。,02,市场概况竞品个案,02,市场概况客户分析,近三年来土地市场成交较少，目前主要为去化前期土地储备阶段；安岳2018年全年去化近11300套，市场容量大，单盘月均去化套数约为40-50套；目前市场库存约6300套，预估库存将在年底去化；目前市场在售项目高层均价约为5500-6000元/，洋房均价约为7200元/；目前为市场淡季，各项目的到访量都进入平稳期，整个市场到访量呈下降趋势城南项目到访难，多采用分4、销激励保证到访及成交（龙湾半岛所有房源1.5万/套，兆信金悦湾分销佣金1.1万/套）安岳市场具有明显的返乡置业潮特性，1-3月为传统销售旺季。,市场小结,03-宗地概况,指标区位地块现状SWOT分析相关政策,03,宗地概况指标区位,03,宗地概况地块现状,地块较为反正，与路面高差明显，平均5米高差地块周边生活环境较差，入住率高地块昭示面差，售楼部设置难,北：东景丽都小区,南：民房,西：临街老小区,东：民族星城小区、妇幼保健院,03,宗地概况SWOT分析,项目优势,项目劣势,项目机会,项目威胁,1、项目区域环境差加之安置返迁，影响客群接受度,1、处于老城成熟生活区,1、地块周边居住品质差、环境恶5、劣2、地块小，不具备打造品质项目基因,1、老城及城东区域在售项目库存不大，预计年底面市，有机会吸附区域客户2、地块小，有机会成为高周转项目,03,宗地概况相关政策,一、地块特殊政策要求竣工期限要求：自约定开工之日起36个月内竣工（参考资阳）二、区域政策要求预售条件：主体50%监管资金：可协商随工程进度提取（参考资阳）履约保证金：无报建费用：100元以内（参考资阳）过规：每月一次规委会（参考资阳）,04-项目定位,01,竞争环境,目前主城区个别尾盘项目在售，区域竞争小，城南项目集中，是安岳未来主要的产品供应区域；初判目标地块竞争主要为城东片区,02,产品机会：高层,03,客户机会,04,营销机会6、,强功能、控面积、控总价是实现去化的关键点,85-86三房单卫、94-105三房双卫总价60万内高层是市场主力需求；110以上面积总价高，去化慢；,城南片区客户主要考虑区域环境，未来规划及升值潜力城东跑去开会主要考虑成熟教育及生活配套本案有部分机会以价格优势争夺城东片区客户,主打区域成熟生活配套、超高性价比,04,项目定位,安岳老城城北优良地段，未来规划名校教育、医疗、交通出行、休闲公园等优良资源住宅定位：快销刚需社区住宅客群定位：针对安岳周边乡镇首次进城，对价格极其敏感的客群住宅产品定位：85-105功能性住宅，以三房为主，控制面积及总价售价建议：高层均价5500元，首开价格5000元,04,项目定位,05-综合评述,05,综合评述,该项目建议以1500元/以内的楼面地价取得土地；预售条件为主体完工50%，难以保障10月1日首批开盘节点预计12月开盘去化200套,谢谢聆听!,