1、老城区一站式休闲主题购物中心房地产项目前期可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月老城区一站式休闲主题购物中心房地产项目前期可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月92可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录前 言7第一章 社会经济发展概况8一、泗县城市概况81、区位概况82、城市性质93、区位优势94、资源优势12、05、人口规模11二、泗县宏观经济发展概况综述111、泗县宏观经济环境及发展现状112、宏观经济发展综述及趋势前景预测12三、泗县城市规划及发展方向121、泗县目前城市框架122、泗县城市发展远近期规划13商贸市场设施建设规划193、泗县城市发展方向及趋势预测20第二章 房地产发展概况22一、泗县房地产市场宏观调研22一）、国家宏观政策对当地房地产行业的影响分析22二）、泗县房地产市场发展的整体分析24三）、泗县房地产市场发展走势分析26二、泗县房地产市场深度调研27一）、泗县住宅市场典型楼盘分析及综合评价27二）、泗县商服市场典型商服物业分析33第三章 商贸零售业概况35一、泗县商贸零售业发3、展概况35二、泗县主要商业格局分析351、“二横三纵”商业格局：352、新老商圈并存36三、泗县主要街道商业业态分析37四、主题商业业态分析42第四章 消费者调研分析44一、受访者基本情况分析45二、居住情况以及对泗县房地产的认识47三、消费倾向或购物习惯分析49四、投资意向54五、消费者情况调查571、近一年内是否有购买住宅的打算572、是否属于初次置业578、受访者对汴河路与环城东路开发的商业形态的看法59六、广告媒体60七、调研结论61结论一：泗县投资前景乐观61八、调研启示63第六章 项目定位研究64一、项目SWOT分析64一）、地块基本情况64二）、项目SWOT分析64A、供应量日益4、加大，市场竞争白热化66二、目标客户定位67一）、客户市场细分67三、商业物业定位721、影响项目定位的因素分析722、市场定位：733、功能定位：734、商品、服务及经营定位745、物业发展定位：74四、业态定位及组合规划建议741、商业业态定位依据742、商业业态定位目标743、业态定位及组合规划建议75第七章 开发策略建议76一、分期滚动开发761、开发分期选择762、首开发点选择763、首期产品选择774、首期开发量775、首期开发时间776、开发特色营造78二、一般性开发策略建议78第七章 营销推广策略80一、项目定位综述801、目标客群定位综述802、项目市场定位80二、营销推广策5、略801、项目形象定位804、广告整合传播策略825、投资者媒体关注度82三、销售策略831、租售关系厘定832、销售节奏的控制833、销售节奏与广告推广844、定价策略845、产品销售规划84四、销售阶段及进度安排预期851、第一阶段：预热期内部认购852、第二阶段：公开发售期项目公开853、第三阶段：销售调整期864、第四阶段：强销期876、第六阶段：尾盘消化期88第八章 研究结论及建议891、市场条件892、风险控制893、研究结论904、相关建议90泗县xx房产汴河路项目92云庐咨字xx关于泗县xx房产汴河路房地产开发项目前期可行性研究报告92xx房地产营销代理有限公司92前 言中国房6、地产市场在一片惊叹声中，辞别了2009年，迎来了充满期待的第1年。2009年是中国房地产发展历程中极不平凡的一年。房地产市场在经历08年的短暂低迷后快速启动，迅速创造并不断刷新着各项指标的历史新高：全国及重点城市房地产开发投资增速逐月回升，施工和新开工面积低位增长，新房销售额有望达4.5万亿元，销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高。一线城市高端项目成交套数占比显著上升；除上海外，多数重点城市新增上市量明显低于2008年同期水平，存量迅速消化，部分城市短期供给不足。2009年的房价从全国整体来看，商品房均价的绝对水平和增速均创历史新高。展望第1年，房地产市场预计仍高位运行并呈上升态势，但增幅7、趋缓：在市场供给方面，由于企业资金实力加强、国家打击“囤地”并采取多种方式督促企业开工，预计第1年房地产投资额和市场供给将稳步增长。在成交量方面，预计第1年一些省市受高房价影响交易量会下降，但多数中西部地区特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅仍较低，交易量仍将保持稳定增长。全国总的销售量会比较平稳。在价格走势方面，我们预计第1年房价仍将处于高位并呈上升态势，但涨幅将趋缓，主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对通胀的担忧及对住房保值增值的预期、开发企业资金压力减轻以及部分城市商品房供不应求。展望未来，全国房地产市8、场环境整体向好，泗县区域市场发展稳健，本案在可预见的未来几年内将处于一个相对稳定、持续发展的大环境中，前景充满期待。但同时我们也注意到，泗县区域人口基数小、经济水平偏低、房地产投资氛围相对保守等仍是其客观存在的真实现状。如何科学合理的利用现有资源，扬长避短，有效打破泗县既有市场平衡格局，将商业地产重新洗牌，从而全面快速的实现企业综合效益最大化，将是我们工作考量的重点。第一章 社会经济发展概况一、泗县城市概况1、区位概况行政区划泗县位于安徽省东北部，黄淮海平原南端，地处苏皖两省交界地带。东部与泗洪县、北部与睢宁县接壤，南部与五河县、西部与灵璧县为邻，背靠中原，地近东海是安徽省东向发展战略重点发展9、的23个县（市）区之一。泗城位于泗县中部，北纬33.23，东经117.52,南距合肥233km，北距徐州124km，东南距南京235km，区域地理位置优越。泗县辖15个乡镇、1个省级经济开发区，174个行政村、14个居委会。其中包括泗城镇、黄圩镇、大庄镇、山头镇、刘圩镇、黑塔镇、屏山镇、草庙镇、长沟镇、墩集镇、丁湖镇、草沟镇、大杨乡、瓦坊乡、大路口乡，城镇化水平19.5。泗县总面积1787平方公里，全县耕地180万亩，人口90万，其中城镇人口12.5万。境内平原广袤，沟河纵横，湾塘星罗棋布，土地肥沃，属暖温带半湿润气候，年平均气温14.3，年降水量900毫米左右，无霜期204天。泗县历史悠久，10、古称虹县、泗州，1912年废州设县。洋城春色、屏山夕阳、柏蒲荷风、赤山暮雨、汴水晴波、隋堤烟柳、阴陵夜月、蟠龙积雪并称“虹乡八景”，素有盛名。泗县是著名皖东北抗日根据地，是彭雪枫、江上青等战斗和献身的地方，是国家级非物质文化遗产泗州戏的发源地。1948年泗城解放，1950年建成关镇，1992年3月泗县进行新的行政区划调整，县城改称为泗城镇，泗城镇位于县境中部。泗县城市整体规划经过了三次大的调整修编，1995第1年的泗县城市整体规划于1995年完成并批准实施；20082030年的泗县城市整体规划于2008年完成并批准实施。交通状况泗县交通便捷，公路四通八达，104国道和303、329省道贯穿全境11、；东距宁宿徐高速公路20公里，西至京沪铁路宿县站、蚌埠站分别为80公里、100公里，北距徐州观音机场90公里，宿淮铁路正全面修建；泗（县）许（昌）高速、泗（洪）永（城）高速已开工建设，规划中的明（光）睢（宁）高速也将开工建设；新汴河贯穿全县，300吨位船只可直下洪泽湖进长江入大海。泗县至宿州的高速公路全长89.83公里，是泗洪至许昌公路的组成部分，项目设计车速120公里/小时，路基宽度28米，双向四车道。公路起点位于泗县大彭庄附近，与104国道形成互通立交；终点在宿州北，与合徐高速形成枢纽。泗宿公路能够有效促使皖北地区交通干线向东延伸，进一步加强宿州市与周边地区特别是与长三角经济圈的联系，是皖12、北地区成为沿海发达地区产业梯度转移的承接，以及东部向西部地区经济转移辐射的桥头堡。2、城市性质泗县位于安徽东北角，处于苏皖两省五县交界地带，特殊的地理位置以及区域经济的发展决定了其城市性质的特殊性：宿州市域次中心城市，皖北地区重要的加工业基地和商贸物流中心，以古泗州文化为特色的皖北生态宜居城市。宿州市区域中心城市，是宿州经济发展的重要一极；利用优越的区位、交通、资源优势，发展县域经济，成为加工贸易基地；平衡产业结构，加快第三产业发展，发展市域、县域商贸流通中心；扩大城区面积，加快新城区开发建设和老城区的更新改造。3、区位优势区域位置的优越性加强了泗县同外部政治经济文化联系和交流，有利于外地资金13、企业、优秀的经验等进入泗县，沟通 发展泗县的经济。真正打造宿州乃至整个安徽东北部的中心城市和重要经济区域。借力长三角经济圈随着外部交易条件的改善，立体交通网络的建立，泗县与南京、上海等都市经济圈以及整个长三角经济区域的时空距离日渐缩短。对于处在内陆省份的泗县来说，应加强与发达地区的交流与合作，积极融入长三角经济圈，借助长三角先进的技术、雄厚的资金、大量的人才资源等，加快本地经济的发展。融入徐州都市经济圈徐州都市经济圈作为苏北乃至皖北地区重要的一个“共同体”，泗县与之毗邻，可以共享和利用徐州经济圈强大的人流、物流、资金流等资源，同时徐州的巨大劳务市场需求也是泗县劳务输出的一个重要地区，这成为泗14、县“异地城镇化”的一大特征。加强与徐州经济圈的交流是发展泗县经济的上选之路。发挥省际交界优势泗县有着特殊的地理位置，位于两省五县交界处，东近沿海，西接中原，南通长江，北临欧亚大陆桥，随着徐州国际机场和合徐高等级公路的建设，建立起良好的立体交通网络，加快了区域间的经济联系与合作，同样也带来了大量的外地企业、资金以及技术和人才进驻，为本地县域经济的发展注入了强大的动力。宿州市域经济结点县(泗县)一城(宿州)互动，带动经济整体腾飞，使泗县成为宿州市东向发展的战略前沿，具备综合型职能的市域次中心城市。作为宿州市的中心城市之一，同时又是该市的东大门，充分利用中心城市的潜能与优势，加大泗县的社会经济发展力15、度，成为连接安徽、江苏两省经济的重要结点和枢纽，成为宿州经济发展的重要一极。4、资源优势生物资源泗县气候资源优越，本地生物资源非常丰富，种植业有小麦、大豆、玉米、棉花、油菜及药材，林木品种也很多，木材积蓄量60万立方米，森林覆盖率为15%。物产资源丰富为经济发展提供了有力的条件，同时可以为产业结构调整，发展农业经济提供了有力利保障，有利于泗县县域经济的发展。矿产资源泗县矿产资源分布不多，主要以石灰石、大理石、长石、石英岩等为主，其中石灰岩储量为7.2亿立方米，大理石储量为20万立方米。丰富的水利资源不仅有利产业经济的发展，对于立体交通网络的构建都是有很大的助力。劳动力资源截止2008年，全县人16、口90万，其中农业人口75万人，劳动力47万人，富余劳动力26万人。泗县是一个典型的劳务输出地区，劳务输出有利于提高当地人的生活水平，从而带动当地经济的发展，同时也能转变当地人的消费观念。5、人口规模泗县全县总人口90多万，其中城镇人口为12.5万左右，约占总人口的11%，在狭小的县城中心区域，居住着近10万人口，人流相对比较密集，较大的消费潜力和消费空间，支撑起城区经济的发展。二、泗县宏观经济发展概况综述随着国家经济宏观经济发展的加快，以及经济发展大环境的进一步改善，各地县域经济的发展也随之加快，迎来了新一轮的发展机遇；同时立体交通网络的构建、信息传递速度的加快等更是促进了地区间的交流和合作17、，也为县域经济的发展提供了新的发展道路和方向。1、泗县宏观经济环境及发展现状随着新一轮城市规划的提出，泗县将进一步扩大城区规模，将逐步形成功能、职能明确的不同组团，住宅区、商业区、行政区、工业园区等布局严谨而合理，将有力的塑造城市特色，促进泗县的长足发展。在新一轮规划中，泗县将建成两大城市中心：强化县域中心城镇(泗县县城)、培育县域副中心城镇(屏山镇)，以“双中心” 的发展带动县域整体发展。城市向东发展，将进一步完善市政基础设施建设，构建快速的交通网络，提高政府的办事效率，加大招商引资力度，有效地利用外部资源，充分发挥内部能动性，促进泗县经济的发展。泗县经济发展情况在安徽省来说，排名比较靠后，18、县域经济发展比较缓慢，中心城市以及城镇建设步伐迟滞，人民收入水平、生活水平有待进一步提高。2、宏观经济发展综述及趋势前景预测整体经济发展水平有待提高。泗县整体经济水平与周边地区还存在一定的差距，县域经济的发展应结合自身的实际情况，充分利用外部资源，发挥自身的能动性，加快自身经济的发展。产业结构仍需优化调整。可以充分利用其区位交通优势，大力发展物流以及对外贸易，同时也可以引进资金和人才为自身经济建设服务；充分利用有效资源，发展特色经济，调整产业结构，提高农业附加值，大力发展第三产业；筑巢引凤，转变政府职能，加大招商力度，利用外部资金、技术和人才，发展本地产业。三、泗县城市规划及发展方向1、泗县目19、前城市框架泗县县城区域可分为三环，目前主城区位于一环以内，是全县的政治经济文化中心，几乎集中了城区所有的商贸、金融等行业，是最繁华的地带，在当地人传统观念中，一环以外就属于郊区，因此当地人的消费观念和置业观念多少仍会受其的影响。随着县域经济的发展和城市框架的拉大，这种局面正在逐渐改变，随着整个城市向四周发展，城区不断扩大，人们观念也在不断转变。但近几年来，随着政府东迁、东部开发区的开发建设、招商引资力度加大等以发展“卫星城”的一系列战略使得泗县城域得以飞速扩张。泗县正处于城市格局转变的发展阶段。就目前的城市布局来看，北关主要为原政府机关区；而企业纷纷选址二环路以外开发区东南侧和新汴河以南地区，20、形成工业片区；西关以汽车站为核心，作为县辖区内的交通枢纽；城市中心主要为辐射县城的商业中心，长远来看，东关将作为来往“卫星城”的核心，也就是未来城市的枢纽地段。目前县域城镇按职能分工的不同，大致可以分为三类：综合型城镇主要是泗城镇，城镇功能较为齐全，承担着全县的政治经济文化中心的职能，基本形成以泗城镇（县城）为中心，向四周辐射的城镇发展格局，辐射范围较大。商贸型城镇主要是刘圩、长沟、草沟、大庄等，位于与周边县市交界地带，边境贸易比较活跃，形成具有地域特色的经济模式。地方物资集散型属于一般建制镇，如屏山、顶湖、黑塔等，这些地区多为自发形成的城镇商业中心，辐射力有限，主要为服务当地居民的日常生活等21、方面。2、泗县城市发展远近期规划1）、城市规划概况近期：2008第1年；中期：20112020年；远期：20212030年；远景：展望至2050年。规划区域北至泗许高速(在建)，东至草庙镇西清水沟，南至新汴河南龙庙村，西至陆庄、小李庄，总面积约120km2。人口规模规划第1年，县域总人口达到92.5万人；县域城镇人口达到22万人规划2020年，县域总人口达到102万人；县域城镇人口达到41万人规划2030年，县域总人口达到113.5万人；县域城镇人口达到57万人2）、城区整体规划总体格局城市总体格局将形成以极核（各级中心城镇）发展阶段为主，逐步向积累扩散阶段过度，构成“点线面”相结合的空间格局22、。通过以点带面的方式，实现经济的跨越式发展。规划县域城镇体系空间结构为：“一主、一次、两轴、四中心”：一主：泗县县城；一次：即屏山镇，作为泗县发展的次增长极；两轴：沿104国道和303省道构成“十”字型的城镇发展轴；四中心：大庄、刘圩、草庙、草沟，为各自片区发展中心。规划县城总体布局结构为：“一轴、两心、三片”：一轴：沿3 o 3省道的城市东西向拓展轴。沿线布置一批以 行政办公、商业金融为主的大型公建，塑造一条富有现代 化气息的城市景观带；两心：老城商贸文化中心与新城行政办公中心；三片：老城综合片区、新城综合片区和南部工业片区。老城片区 二环东路以西，泗县目前的公共中心；新城片区 包括泗县经济23、技术开发区以及古汴河以北的部分地区；南部片区 位于新汴河以南104国道、329省道两侧，是一个独立的工业组团。发展方向城区空间拓展的主要方向是向东和向北：东进：在新区行政办公空问扩展的基础上，生活用地与工业用地继续向东推进；北拓：是利用宿淮铁路泗县站与泗许高速屏山出入口的建设，城市空问向北拓展；西优：是利用民营工业园的建设契机，优化城市西部的建设用地；南控：是利用新汴河的天然阻隔，控制城市用地继续向南延伸。空间拓展策略老城提升：疏解老城现有的行政办公职能，在现有基础上优化城市西部土地利用，建设西关商罔，完善商业金融、文化娱乐、体育休闲等公共服务设施的配套布局，优化、提升其商贸文化中心职能。新区24、强化：强化东部新区建设，尽快形成城市行政办公中心。完善行政办公、商务接待、会展、大型购 物中心等公共服务设施配置，重点发展纺织制造业，构筑未来城市发展的增长极。水系整治：加大城市水系污染治理力度，改善石梁河、新濉河、新汴河水质，恢复并突出古汴河河道的自 然特色，充分发挥滨水空间作为城市重要的生活岸线的功能，创造优美、休闲的城市滨水景观。双向发展：东部尽快形成城市行政办公中心，壮大经济技术开发区。北部以宿淮铁路以及泗许高速的建设为契机，建设泗县的职业教育中心。分区布局重点泗县县城：该县城由“一老一新”两个板块构成，在加快东部新区建设的同时，通过集中、紧凑、有机的布局，构成“受得起、放得开、有弹性25、”的初步现代化布局模式。大庄镇：沿教育干线。呈组团块状布局模式，加快中心城镇的建设，促进经济的和谐发展，切实提高人民生活水平。草沟镇：提升城镇品位，构成“一个中心，四个组团”的布局。刘圩镇：优化城镇用地布局，逐步形成组团形态。长沟镇：在“三横六纵”的路网布局上，构成集中连片的布局模式。总体布局规划主要是重点发展303省道、104国道和徐州观音国际机场公里沿线的城镇，有效的利用交通资源，带动区域经济的发展，促进商贸流通；在偏远地区选择若干个发展条件比较好的，已形成一定建设规模的中心镇作为建设的重点，建成县以下重要的经济增长中心。3）、区域功能划分产业布局104国道纽带：以泗城为中心，以大庄、屏山26、大路口等乡镇基地，发展轻工、食品、加工、建材、高科技、养殖、小麦、黄豆等农副产品加工产业，加快农业经济的发展，逐步形成农副产品加工基地，优化产业结构，同时依据泗县与西岸城镇，发展商贸、服务等第三产业，更好的为中心城市服务。303和313省道产业带：以泗城为中心，以长沟、草庙、草沟为基地，积极发展城镇经济和粮油加工、水产养殖和粉丝加工、建材、高科技、乡镇企业以及城镇第三产业。经济区划依据泗县城市经济社会发展规划，从加快城镇化进程发展的战略高度，全县将通过农村城镇化、城市现代化的发展道路而带动各项事业的全面发展。根据各自的资源状况以及城镇功能的不同，将泗县分为三个经济发展片区：泗北的小麦、黄豆等27、粮食作物为主的农业经济片区；泗南的粉丝加工和水产品养殖等多种经营经济片区；泗中以泗城为中心的城镇经济片区。4）、公共基础设施道路交通公路：强化城市对外出入口的建设，规划在城市外围布置绕行路来解决对外交通对城市道路的干扰问题。搬迁现有西关车站，改建为商业用地和广场用地。在城市西部303省道处规划一客运车站，占地约5.5公顷；在北部104国道右侧规划第二客运站，占地约6公顷。航道：第1年对新汴河航道进行改造，通航能力由六级提升为五级。中期重新选址建设新汴河码头，规划2030年装卸能力提升到10万吨。铁路：规划建设宿淮铁路，货运为主，客运为辅。城区道路网规划城市干道网：为方格网状，其中主干道形成“六28、横五纵一环”的空间分布格局。城市次干路：南北向次干路主要由梁园路、铁市街、学士路、 长沟路、府西路、府东路等构成；东西向次干路 主要由工业路、桃园路、阀南路等道路构成。公共交通规划规划城市公共交通出行方式在交通总出行中的比例达20。规划公共交通营运线路第1年发展到8条，2030年发展到15条。通过建设公共交通体系，增加公交运力，加强周边乡镇与中心城市、中心城镇的经济贸易往来。行政办公区域随着县政府的搬迁，在东部新区形成县级政务区，对城内现有行政单位，结合其布局分布特点、功能性质和设施状况，进行必要的整合。文化娱乐、体育规划以集中布置为原则，利用新汴河、新睢河等城市水域空间布置县级文化娱乐、体育29、用地。在老城区和东部新城区的中心地段相应安排一定规模的文化娱乐、体育设施用地，作为区级文化娱乐、体育活动中心。教育科研规划按照国家有关标准配置中小学、幼儿园。中小学配备必要的体育活动场所。在城市的西北区域布置文教科研用地，形成相对独立的科教去。扩大现有的各级各类学校规模，形成泗县以职业技术教育为特色的地方教育体系。医疗卫生规划以县医院为核心，建立集医疗、医教、科研于一体的医疗卫生中心，在东部和北部新城区各布置一处区级综合性医院。5）、商贸金融布局商业金融布局在泗城老城区充实完善商业金融用地，通过更新改造，不断提升城市土地的使用与城市形象，在以前的城市规划中，主要以老城区的中城街、人民路、铁市街30、一带为商业步行街区，同时作为商业金融中心。在东部及北部新区，构成条块结合的商业金融中心，将布置三片基层商业服务中心，以全新的面貌与齐全的设施，展示新世纪城市风采，形成“#”字型的商务设施。居住区商业服务中心结合各生活居住片区中心布置，方便居民日常生活需要。商贸市场设施建设规划在新一轮的城市规划中，将在东部经济技术开发区、西南物流园区、北部新城区和老城区各布置一大型市场用地，以满足片区发展的需要。农副产品批发市场泗县是典型的农业大县，丰富的农副产品为黄钻业市场的建设提供充足的物资资源。因此在县城与中心镇需要加大农副产品批发市场建设的力度，尤其是大庄、刘圩等中心镇的省际边境贸易市场建设。工业品市场31、泗县县城建成全县日用小商品的集散地，并拥有大型现代化购物中心和经营各种医疗、文体、工艺美术等专业批发零售商店。各中心镇要在先有基础上提高工业品市场的规模和档次，建设当地购物中心。生产资料市场县城培育和设立2-3个生产资料市场。重点建设农用车自选市场、旧机动车辆市场、钢材市场等，在泗城东部的新区，规划建设规模最大、辐射力和凝聚力强，在全国有影响力的塑料钢材市场。服务设施泗县县城高中低档宾馆、饭店、招待所等各项服务也设施齐备；建制镇拥有中低档宾馆、饭店、服务业设施较为齐全。3、泗县城市发展方向及趋势预测为了更好的了解城市发展的轨迹，把握城市发展的方向，预测其发展趋势。规划是一种设想，要变成现实则需32、要很多的条件，同时也受到很多因素的影响。1）、城市未来发展结构近期围绕总体规划制定的城市发展理念和空问拓展策略，依据提出的总体要求和发展战略，逐步把泗县建设成为产业发达、功能齐全、环境优美的新兴工业城、商贸城和生态城。近期重点向东发展，建设完善东部开发区，形成城市行政新中心，构建产业集群初具规模的开发区工业格局。适度向北部和西南部民营工业园方向发展，建设泗县职业教育基地、民营工业园和商贸物流市场。在未来城市发展中，将逐渐形成“一主一副”的城市发展格局，整个城市框架进一步拉大，由一环向二环扩展，规划成熟的住宅小区、商业金融中心、行政服务中心等功能齐全的县域中心城市。城市主中心在城市的东部与北部新33、区，分别设置以行政、金融、商服、文教、休闲为主的城市中心商务区，条块结合，布局新颖，构成城市中心。城市副中心以老城区为主，适当向外扩展城市副中心，以金融、商贸、服务、文教功能为主。2）、城市发展方向及趋势预测城区空间拓展的主要方向是向东和向北。东进：在新区行政办公空问扩展的基础上，生活用地与工业用地继续向东推进；北拓：是利用宿淮铁路泗县站与泗许高速屏山出入口的建设，城市空问向北拓展；西优：是利用民营工业园的建设契机，优化城市西部的建设用地；南控：是利用新汴河的天然阻隔，控制城市用地继续向南延伸。*城市向东移动，整体向东发展；*随着新区建设的加快，将逐渐形成主副两个城市中心，分流城市职能，分别承34、载不同的功能；*新区建设和老城区改造同步进行，由于商业的特殊性，在今后一段时间内，商业中心区将仍以老城区为主，但商业中心偏移现有的商业中心；*新的行政中心建成以及东部新区各项市政配套设施的完善，必然出现“城市东扩，居住东移”的局面。第二章 房地产发展概况一、泗县房地产市场宏观调研一）、国家宏观政策对当地房地产行业的影响分析1、2009年中国房地产重点政策回顾货币政策：3月，央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6月，银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策逐渐由“放松”转为“严格执行”。12月23日，央行四季度例会重申第1年要继续执行适度宽松的货币政策。未35、来可能实行差别化信贷政策。财税政策：二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，对普通住房和非普通住房区别对待，表明中央对明年房地产市场采取 “有保有压”的政策。契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收政策将可能陆续取消。土地政策：五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%，这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。保障性住房：加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。12月28日，国务院副总理出席全国城市和36、国有工矿棚户区改造会议并讨论相关工作，足见国家对保障性住房建设的重视。2、近期政策解读近期，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产政策正从“鼓励”转为“趋紧”。从14日国务院常务会议公布的相关政策来看，增加普通商品住房的有效供给、继续大规模推进保障性安居工程建设是先前中央经济工作会议精神的延续，抑制投资投机性购房是最大的“利空”政策，完善土地招拍挂和商品房预售制度的具体影响仍有待细节的出台37、。回顾2004年来历史发现，房地产业历经政策“千锤百炼”，货币政策是关键，14日国务院常务会议确定的四个调控方向均不是新提法，关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。在货币政策仍宽松的环境下，“抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。3、第1年房地产市场形势展望供给：由于企业资金实力增强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计第1年房地产投资额和市场供给将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。需求：在成交量方面，预计第1年一些省市交易量受高房价和供应不足影响会下降，但多数中西部城市特别是三四线城38、市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。价格：全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调整。主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市供不应求。二）、泗县房地产市场发展的整体分析1、泗县房地产发展基本历程80年代，住宅主要以自建房为主，各自独家独户的院落结构，拥有二层楼层已经成为身份的象征；进入90年代，城市开始有了商业街道，随改革开放的发展，街区出现二层、三层的商业39、市场项目，例如：城中菜场就是90年代中期的产物；90年代后期，房地产市场进入市场化的运作，城市的开始发展，出项了部分住宅区和商业项目，单套面积较小，并且以单位集资房为主。进入21世纪，为房地产市场运作的发展阶段，本地开发商对市场进行摸索试探运营，由于开发的位置较成熟，市场供不应求。目前，外地开发商纷纷进入泗县房地产行业，多个项目相互争艳，但目前市场上开发物业规划落后，产品档次仍普遍较低，社区配套相对落后，产品不能很好满足消费者需求。2、泗县房地产开发的现状分析泗县房地产起步相对较晚，随着城市发展，到90年代后期，房地产开发才正式走向市场化运作阶段。近年来房地产的迅猛发展同样也震动了泗县这一内陆40、省份中的县级城市，外地开发商先后抢入泗县市场，开始大规模的房地产开发，虽然市场仍然不甚成熟，但同样有其自身独特的特点。有如下特点：（1）软硬环境良好，市场前景乐观政府政策更加透明规范土地的运作已经非常市场化，从协议出让制转变为招投标制。公正、公平、公开的土地出让政策，让更多有实力、有眼光的外地发展商也参加到了泗县的建设中来，提升了整个泗县的房地产发展水平。城市规划更加合理并具有前瞻性泗县的城市发展方向及区域规划已经明确，新城建设和旧城改造都具有明确的目标和方向，市场前景更加明朗，合理的城市规划促进了泗县房地产市场健康、快熟发展。目前泗县房地产的热点区域集中在城东新区。（2）房地产整体市场处于加41、速发展阶段，外地开发商纷纷进驻泗县房地产虽然起步较晚，但是随着房地产行业的发展以及外地开发商的进入，使得当地房地产市场发展相对较快，目前正处在加速发展阶段。房地产的快速发展，必然使得相互之间的竞争更加激烈，这种竞争包括开发商之间，房地产产品之间，消费者之间等方方面面，竞争的加剧必然导致市场更加规范化，市场化程度更高，同时接踵而来的必然是整个市场的重新洗牌，实力雄厚的开发商将最终占据比较大的市场份额。（3）房地产产品集中投放，在一定程度上造成了供过于求的局面房地产的集中投放速度和投放量略高于市场承受能力，同样也加快于当地的经济发展速度，偏离了市场需求，因此当地推出的楼盘整体销售情况不甚理想。（442、）房地产产品比较单一，同质化现象相对比较严重近期投入市场的住宅产品和商服产品相对比较单一，在户型、布局、规划设计等方面缺少创新和创意，一部分消费者不能选到自己喜欢的房屋或者商铺。（4）营销意识需要提高，营销手段需要多样化。目前泗县大部分的楼盘开发依然处在开发商自己开发、自己操作、自己销售等阶段，依然没有摆脱“建房子、卖房子”的局面，有少量的公司聘请专业代理公司、策划公司，引进专业的物业管理公司等。随着房地产市场的不断发展以及市场竞争的加剧，必然走市场营销道专业化道路。房地产方面的宣传推广比较少，手段比较单一，营销物料比较粗糙。在宣传方面，大部分的开发商停留在制作宣传单页的阶段，没有综合运用各种43、宣传手段相结合的立体营销推广方式，而且在营销宣传上面，往往是脱节的、单一的，没有形成系统的宣传攻势，无法达到理想的效果。（5）消费理念不够成熟，消费观念有待改变在泗县市场，住宅产品几经基本上不是为了简单的满足居住要求，但是仍然没有达到追求居住品质的地步，正处在一个过渡阶段，价格以及地段依然是决定性因素。旺销楼盘基本处于城市中心区，地理位置优越，周边市政配套比较齐全，人们受传统的城市与郊区观念影响比较大，仍未能完全除去县城居民传统观念。三）、泗县房地产市场发展走势分析泗县在地理位置上具有独特的优势和特点，随着国家宏观经济环境的进一步优化，当地经济必然能得到长足的发展和进步，提高当地人民的生活、消44、费水平，同时周边省市房地产市场的快速发展及外地开发商的纷纷进入，必然带来沿海发达城市的许多先进的开发理念和操作方法，这些因素都将对本地房地产行业的发展产生非常大的影响。基于此，泗县房地产行业的发展呈现一些新的趋势和特点：1、发展商将更加理性、成熟，外来与本地发展商同台竞技，共同促进市场繁荣。2、消费者需要呈现多样化，由单一的满足居住需求上升到注重对生活质量的需求、投资的需求。3、房地产投资市场将会逐渐升温，商业地产投资将会得到进一步的发展。4、商业地产开发力度将会进一步加强，强化核心商圈物业优势，扩大核心商圈对区域或片区商业物业开发的辐射，加强对区域商业物业开发的规划等，将成为商业物业开发的重45、头戏。5、项目运作过程中，更加市场化，分工更加细致，操作更加专业。6、产品多元化趋势，市场更加细分，以满足不同层面消费者的需求。7、产品日益精致，配套更加完善，服务更加全面细致。8、随着新区建设和老区改造的进行，当地房地产消费观念将得到很大的改变，居住理念也将随之而改变，地段将不再决定一切。二、泗县房地产市场深度调研一）、泗县住宅市场典型楼盘分析及综合评价1、典型住宅分析项目名称： 东城虹郡 项目位置：县城东关大道与府西路交汇处开发商建湖县登达房地产开发有限公司泗县分公司策划公司南京旭达咨询公司广告公司物管公司未定开盘时间2008年竣工时间一期第1年5月底绿化率36%容积率1.71总户数26046、0套主力户型三室二厅一卫面积范围92145平米建筑特点砖混结构施工进度一期已建成，09年底月交房二期正在建销售均价1970元/平米销售情况一期近700套基本售完，南边街铺已售完付款方式一次性付款，银行按揭建筑参数占地面积约30万平方米，2600户 实用率层数 5层+阁楼商铺情况商铺面积 60-62m2进深16M商铺均价4500面宽3.8-4M层高4m后有50cm落差首层价格6200-7000项目优势有先进的物业管理，小区采用全封闭式物业管理，各单元户增加了楼宇对讲安防系统；周边环境静谧，粉尘噪音污染较少，水岸生活，风景较好；高绿化率，绿化率达36%，在泗县各小区中景观规划最好的。项目劣势1、小47、区规划较大，目前泗县物业管理品质不高2、目前社区生活配套不完善。离老中心城区较远综合点评1、该小区位于东关县政府旁，未来周边环境发展很好，增值潜力很大。2、登达房产在泗县已开发了登达雅苑有一定的口碑。项目名称：东方明珠 项目位置：县城东关大道与二环路口开发商泗县房管房地产综合开发公司物管公司/管理费住宅：0.3元/平方商业：0.5元/平方开盘时间2009年竣工时间第1年绿化率约30%栋数共27栋总户数约1000户主力户型三室二厅一卫面积范围70-160平米建筑特点砖混结构施工进度现房销售销售均价（元/平米）1989销售情况45%付款方式一次性付款，银行按揭建筑参数占地面积50400平米 建筑面48、积65000平米 实用率92% 层数 5层商铺情况商铺面积 60-80m2进深15.6M商铺均价4500面宽4.5M层高4m首层价格6088-6958（东铺）7088-7958（南铺）二层2088-2358广告策略项目优势项目劣势综合点评12.16日销售提价住宅最高2250元/平方，转角商铺一层售价1430m2，8350元/平方1千万售出；二层3580元500万售出；三层2300m2元，四层1700m2元。项目名称： 春港华苑 项目位置：县城东关大道与二环路交叉口开发商物管公司开盘时间一期08年12月28二期09年7月28日绿化率30%总户数750户主力户型三室二厅一卫一厨面积范围86-13649、平米建筑特点砖混结构施工进度一期已建成，还有二期几栋未建销售均价（元/平米）1860元销售情况一期已售90%二期在售付款方式一次性，按揭商铺情况 街铺首层8200元/平方，均价4800-5000元 项目优势项目地理位置优势明显，交通便利；周边教育资源丰富，和泗县一中学相邻，西边有泗县中学。项目劣势综合点评10年5月交房项目名称： 荣城锦绣华庭 项目位置：县城东关桃园路与二环路交叉口开发商泗县荣城置业物管公司开盘时间一期08年开盘二期09年11月绿化率30%总户数750户主力户型三室二厅一卫一厨面积范围70-126平米建筑特点砖混结构施工进度一期已建成，还有二期几栋未建销售均价（元/平米）一期150、700元二期1850元销售情况一期已售95%二期在售付款方式一次性，按揭商铺参数均价4200-5000元/平米,面积80-100m2， 进深11-12M,面宽4M,3.8M, 层数5层项目优势项目地理位置优势明显，交通便利；周边教育资源丰富，和泗县一中学相邻，西边有泗县中学。项目劣势综合点评10年5月交房项目名称： 名仕华园 项目位置：县城东关大寺粮站开发商睢宁县房地产开发公司物管公司无开盘时间一期08年开盘二期09年12月总栋数8栋多层总户数285户主力户型（102m2三室二厅一卫一厨面积范围89-116平米建筑特点砖混结构施工进度一期已建成，还有二期在建销售均价（元/平米）一期1760二期51、2080销售情况一期123户已售完二期在售付款方式一次性，按揭商铺参数商铺6500元/平米单层铺面 进深12M面宽4m项目优势项目地理位置优势明显，交通便利；周边教育资源丰富，和有泗县中学靠近，医院、幼儿园、泗县一小、泗中广场等生活配套成熟便捷。学区房。项目劣势兵营式布局规划落后，绿化少，房型设计落后综合点评10年4月交房，二期已预售50%，一期1.2.3层1880元，四楼1780元，五楼1680元；二期1.2.3层2300元，四楼2100元，五楼1780元项目名称： 玉兰小区 项目位置：县城东关玉兰路与二环路口开发商宜兴陶都商品房开发公司泗县分公司物管公司住宅：0.3元/平方商业：0.6元/52、平方开盘时间一期07年开盘二期08年绿化率30%总户数近2000户主力户型三室二厅一卫一厨面积范围83-140平米建筑特点砖混结构施工进度一期已建成，还有二期三期在建销售均价（元/平米）1780元销售情况一期已售95%二期在售过半，剩余134平方大户型1700元起，顶楼1860元/平方带阁楼付款方式一次性，按揭商铺参数玉兰路街铺均价4500元/平米,面积48-52m2， 进深12-13M,面宽4M, 内街铺均价4200，面积100 m2 左右，卖二层送三层阁楼住宅 项目优势项目劣势综合点评10年5月交房项目名称：泗水文苑 项目位置：县城南关国防路与南二环路交叉口开发商江苏万城置业销售公司无锡胜53、地咨询开盘时间一期08年开盘二期09年绿化率30%总户数750户主力户型三室二厅一卫一厨面积范围70-130平米建筑特点砖混结构施工进度一期已建成，还有二期几栋未建销售均价（元/平米）1600元销售情况一期已售95%，09年12月交房二期在售10年4月交房付款方式一次性，按揭，首付10万优惠1万，车库2080元/平方，储藏室1080元/平方商铺参数均价5000元/平米,面积50-60m2， 进深12M,面宽4M,3.8M, 层数5层项目优势项目劣势综合点评项目名称：南都贵苑（学府人家） 项目位置：县城南关国防路与南二环路南开发商徐州博翔房地产开发有限公司建筑参数总栋数12幢，总建筑面积450054、平方米开盘时间一期09年8月绿化率25%总户数360户主力户型三室二厅一卫一厨面积范围70-130平米建筑特点砖混结构施工进度一期已建成销售均价（元/平米）一期1400元，二期1600元销售情况一期190套已售80%，二期170套预订付款方式一次性，按揭，首付10万优惠1万，车库2080元/平方，储藏室1080元/平方商铺参数均价4000元/平米项目优势学区房，距南关泗县二中200米。项目劣势房型设计南北不通透，有暗室，离现有商业中心较远，人流较少，人气不够。周边商业形态简单，综合点评其他楼盘汇总项目名称项目位置商铺销售情况销售情况销售均价阳光桃李文苑玉兰路长沟路8000-9000元/m2销售55、完毕1800元/平米 泗县周边房价均价：灵璧住宅均价2400元左右，五河县住宅2900元左右；五河县商铺11000元左右。2、综合评价随着泗县经济的发展，老城区改造和新区建设迅猛发展，泗县迎来新一轮的发展高潮。房地产行业虽然在泗县起步较晚，但是近年来发展速度异常快速，许多的外地开发商进入泗县市场，与本地开发商同台竞技，竞争激烈将提高当地的房地产开发水平。新区的开发拉开了泗县新一轮城市建设的序幕，老城区的改造同样会不甘人后，百花争艳的局面在有效带动人气的同时，势必会分流本就承载有限的消需求。随着人民生活水平的逐步提高，人们对于居住品质的要求日益提高；新开发项目大都重视楼盘品质提升，这为泗县购房者56、消费观念的提升奠定了良好的基础，为本案第一高品位社区定位提供了市场支撑。二）、泗县商服市场典型商服物业分析典型商服物业调查：项目名称：文庙商城 项目位置：老县政府地块开发商泗县环球房地产公司策划公司南京展轩建设投资咨询公司广告公司物管公司虹城物业管理中心项目定位餐饮、购物、娱乐、文化、休闲经营定位中高档商业开盘时间2006年5月底开业时间2006年5月底建筑特点框架结构施工进度建至三楼建筑参数占地面积1万平米，建筑面积2万平米，使用率60%铺位参数单铺面积4050平米，开间进深 4m8.5m（开间进深）对外租金南侧每间6万/年间，东西侧面5万/年间，背面4万/年间楼层和总面积总面积2.4万平米57、销售情况还未销售，目前处于前期登记、咨询中招商情况二楼有90%已租出，二、三楼统一招商，整体出租项目优势1、地理位置优越，交通便利，周边商业环境好，虹都大厦商业城就在它对面，纯商业的规划，使它市场吸引力大。2、配有中心广场，物业形象较好。项目劣势1、项目开发体量较大，偏离商业中心区，2、二、三楼统一招商难度相对较大。综合点评此项目的发展前景好，该靠汴河路商业铺面将是各个商家看好的地段，整个商业城规模大，商业集中。二层商业由开发商整体招商，三层商业规划为宾馆，目前泗县缺少中高档宾馆，四层商业规划为网吧、娱乐场所，中心绿化广场3000平米，06年靠汴河路的底楼门面售价为10000元/平米，靠汴河路58、的商业门面售价为40005000元/ 平米。项目名称：（万德福虹）都大厦 项目位置：老县政府对面开发商安徽银亿置业策划公司跨世纪（温州）地产顾问广告公司泗县康美物业公司物管公司虹城物业管理中心项目定位综合商业体经营定位中高档商业开盘时间2005年11月8日开业时间2005年11月8日建筑参数占地约5000平米，建筑面积3.4万平米，使用率，层数15层铺位参数单铺面积35平米，开间进深7.5米对外租金1F：外埔：3500050000元/年，内铺：20000-30000元年2、3F：整体租给万得福；4、：开发商自用6、7F:租给天方夜总会；814：整层出租，150000元年，面积为800平米销售情59、况一层：已售，售价为元平米，其中内铺售价为14000元平米。二层：已售30%，售价为5500元平米三层：未售招商情况一楼：外铺有7个铺位未开业，主要是时尚潮流品牌专卖，包括有服饰、首饰、鞋类、音响、眼镜、电器等。内铺以服饰、首饰为主。二、三层：江苏万得福大型超市；四、五层：商务办公（开发商自用），六七层：天方夜总会；8-14：整体出租，地下一层：大型停车场、专业市场（摩托、家电）经营状态一楼外铺：汴河路临街铺面，经营状况一般，人流较少；中城街临街铺面，生意很旺，人流量大。内铺：只有六家开业，且经营状况一般，店面冷清。二、三楼：经营状况较差。管理费按铺面的大小由物业管理公司收取销售策略完全销售、60、产权销售、部分招商经营者特征以本地人购置为主，外地人也有消费者特征认为虹都大厦的商业有待提高，对其购物环境较满意。项目优势位于泗县商业中心的黄金地段，尤其是靠中城街的铺面，店面光鲜，具有商业号召力，周边商业种类丰富，是泗县经商的风水宝地；消费者公认的商业航母，集百货、品牌、电器、服饰、鞋类、休闲娱乐、商务办公等为一体的综合商业项目；硬件配套设施齐全，内有四部购物电梯，方便舒适。项目劣势房租过高，到内铺，二、三楼购物的人流较少，吸引的人气不够综合点评作为泗县商业街的龙头，其规模是空前的，周边的商业环境也很好，但根据泗县人民喜欢就近购买的习惯，万得福超市显得人气不够。泗县的商业不是很发达，其上面的61、楼层招商较难。租金过高也是其招商困难的一个原因。第三章 商贸零售业概况一、泗县商贸零售业发展概况泗县商贸零售业发展比较缓慢，基本还处于起步阶段，传统的、自发形成的商业形态占主导地位，人们的消费观念并没有得到有效改变，街铺依然是人们购物的首选。传统商业讲究一种方便，一种随意性，它不存在统一的规划，是由人们的生活习惯、出行习惯以及商户经营习惯等因素共同作用而形成的。传统商业商品比较单一，档次较低，价格便宜，这与当地的消费水平相当，泗县的国民经济发展水平决定了其收入水平，收入水平和消费观念很大程度上决定了消费水平；同样，市场是一个讲求供需平衡的市场，具有自发调节的功能，需求层面的因素决定了供给层面商62、业形态及其形式。消费者和商家是一个相互促进的而又对立的个体，有需求才会有相应的供给，有供给才会产生相应的需求，因此现代商业形态与传统商业形态的博弈需要一个过程。这就从客观上决定了泗县商贸零售市场在很长的一段时间内都将同时充斥着传统商业的街铺形式与现代商业的大卖场、购物中心等形态。目前泗县的商业中心正在向东移动，从某种意义上来说，是传统商业向现代商业形态的过渡，但是由于商业的特殊性，新的商业中心的形成需要一定的时间，但是随着老城区改造以及新城区的建设，这一时间将会缩短。综述：传统商业与现代商业并存，商业中心逐渐东移，现代商业体系的建立以及消费理念的转变正在改变着泗县人的传统生活方式。二、泗县主要63、商业格局分析1、“二横三纵”商业格局：泗县主要商业中心位于老城区，集中了县城绝大多数的商业，同样也是人流最为旺盛的区域。经过多年的积淀，已经形成了“二横三纵”五条主题街道所构成的商业中心区。二横：汴河路：商业业态分布较少，属于以前的行政区域，集中了一大批的政府行政机关；新区建设开始以后，随着机关单位的搬迁，这一区域成了有较大发展潜力的区域，被多数泗县人看好；中城街：紧邻汴河路，街道比较窄，但是商业氛围比较浓，临街铺面生意较好，成为新商业中心的重要区域。三纵：国防路：主要承载交通职能，商业业态分布以小百货、摩托汽配、农贸产品等大件商品销售为主，车流较多；人民路：泗县最繁华的路段，也是经营状态最好64、，人流最多的路段，位于老城区中心地带，传统老商业积聚地带，目前依然是商业旺地；铁市街：主要以百货、蔬菜、水果等为主，街道形象较差，但是由于关系到人们的日常生活、因此人气比较旺。2、新老商圈并存传统的老商圈以泗州商城为中心，分布在人民南路两侧，人气比较旺，人们习惯性购物比较多，但是街面、店面形象脏、乱、差。随着城市的向东发展，商业中心已逐渐东移。目前以虹都大厦为中心，包括文庙商城在内，已逐渐的形成新的商业中心区，新商圈物业形象较好，档次较高，购物环境比较好，商品种类齐全，但是由于客群定位及市场培育期较短等原因，在人气方面依然无法战胜老商圈。随着老城区改造的完成，最终两大商圈将合二为一，完成传统商65、业的改造，也完成有传统商业向现代商业的过渡。三、泗县主要街道商业业态分析街道：国防路 位置：石梁河分界人流量：较多 车道：双车道车流量：较多 公交线路：无主要业态百货建材五金餐饮娱乐摩托销售维修家具家电其它空铺合计数量（间）7357412922547283比例%25.820.114.510.27.819.12.5100租金状况租金水平北段：40006000元/年；南段：700018000元/年面积在30平方米左右商铺面积面积范围25100平方米，主流30平方米建筑形式商住楼商铺尺寸3.5m8m（开间进深）经营状况经营状况良好，尤其在此路中段，商业较集中，人气很旺空置率约2.5%品牌店及业态特征66、业态特征主要以百货和建材五金为主，店铺规模不大，但较集中，主要以街铺的形式经营。部分商家新大洲摩托、大运摩托、豪爵摩托等。综合点评综合点评：国防路是泗县的南北交通要道承载交通功能，过往车辆较多，商业氛围一般，但此街缺乏大中型的商业店铺，商铺以中低档为主，规模较小，西侧街道较陈旧，主要以百货居多。街道：汴河路 位置：城北人流量：较多 车道：双车道车流量：较多 公交线路：无主要业态农资商品文印餐饮娱乐百货服饰其它空铺合计数量（间）10121010824377比例13%15.6%13%13%10.3%31.2%3.9%100%租金状况800030000元/年；（以30平米左右为主）。商铺面积25-467、5平米不等，主流30平米。建筑形式商住楼。商铺尺寸3.58.5（服饰） 4.010（建材）。经营状况经营状况一般，商业氛围不浓厚，街面较为冷清。空置率3.9%以上。品牌店及业态特征业态特征靠主商业区，但经营状况一般，该街南边较北边相对要繁华一些，南边主要有大型的购物场所、各种品牌店数量较少，其中文庙商城处于在建中。部分商家万得福超市、阳光大酒店、光明眼镜、高科专卖综合点评综合点评：此路与国防路、人民路、铁市街相交，与中城街平行，是人流向北面集散的主要通道，地理位置优势明显。此街商业业种较少，靠近商业中心，主要以政府行政机关为主，商业氛围一般，人气不够，文庙商城与虹都大厦相对，随着两大商业综合体68、的开业，将使该区域形成新的商业旺地。街道：人民路 位置：老城区泗州商城，南北走向人流量：较多 车道：双车道车流量：较少 公交线路：无主要业态服饰床上用品餐饮娱乐鞋店美容美发其它空铺合计数量（间）6518161412244153比例42.3%11.8%10.5%9.2%7.8%15.7%2.5%100%租金状况租金水平2000035000元/年（面积在30平米左右）商铺面积面积范围20150平米建筑形式商住楼商铺尺寸3.5m8m（开间进深）经营状况此街是商铺经营的旺地，人气很旺空置率2.5%（万得福临街门面）品牌店及业态特征业态特征主要以服饰、床上用品、餐饮娱乐等为主，还分布有美容美发、建材、家69、电、鞋类。以中低档次商品为主，拥有大中型商场，超市，其他业态分布较乱。部分商家万得福超市、苏果超市、红草鞋鞋店综合点评综合点评：此街处于老城区的中心地段，是原老城区最繁华的地段，人气很旺，业态分布多种多样，是泗县商业的集中地，此街界面较混乱，卫生条件比较差，靠近泗州商城，街上小吃摊位较多，两边商铺很拥挤，影响了整条街的形象。北端比南端要繁华，商品也由中高档变成中低档。街道：中城街 位置：与汴河路平行，东西走向人流量：较多 车道：双车道车流量：较少 公交线路：无主要业态餐饮娱乐家电服饰百货酒店其它空铺合计数量（间）12765421863比例19%11.1%9.5%7.9%6.4%33.3%12.70、8%100%租金状况租金水平东、西段600010000元/年，2040平米，中段1500035000元/年，34平米销售状况价格水平原销售价格：30万50万，30平米。商铺面积面积范围20100平米建筑形式商住楼商铺尺寸中段4m9m（开间进深） 东段：3m7m（开间进深）经营状况经营状况良好空置率12.8%品牌店及业态特征业态特征主要以品牌服饰、高档首饰为主要特征。餐饮娱乐、电器、百货、鞋类分布其中，大中型购物场所盘踞在此部分商家泗县第一金店、泗州金店、特步、无良材眼镜、万得福超市、银行综合点评综合点评：泗县商业最繁华的地段就在此街中段及与人民路、铁市街相交的地段附近。因为其他地理位置的优越性71、，该街中段万得福临街铺面是泗县商业铺面价格最高的铺面。其他市政配套设施比较齐全，此街东端较为偏僻，建筑陈旧，形象较差。街道：铁市街 位置：与人民路平行，南北走向人流量：很多 车道：双车道车流量：较少 公交线路：无主要业态服饰百货餐饮娱乐鞋店美容美发其它空铺合计数量（间）321334913406147比例21.8%8.9%23.1%6.1%8.9%27.2%4%100%租金状况租金水平1500025000元/年，面积以30平米为例商铺面积面积范围20120平米建筑形式商住楼商铺尺寸3.5m8m（开间进深）经营状况经营状况好，人气较旺空置率4%品牌店及业态特征业态特征此街拥有大型购物场所，主要以品72、牌服饰专卖店、超市、美容美发、餐饮娱乐为主，品牌服饰较集中，其南端有农贸市场。人流量很大，生意兴旺。部分商家佳美嘉购物中心、新世界服装超市、伟志服饰、安踏、柒牌、劲霸男装、真维斯、森达皮鞋综合点评综合点评：商业业态主要以服饰为主，拥有大型的购物超市。北端街面形象较好，品牌服饰店主要集聚在此，南边街面较混乱，整街拥有较大的人气，逛街的人流很大，加上南端的农贸市场，整体的商业氛围较浓。四、主题商业业态分析泗县商业发展还处在起步阶段，当前的商业形态是由传统的商业向现代商业形态转变时期。主题商业业态缺乏，基本商业形态依然是传统的商业街道或者说是步行街的雏形，以临街铺面为主，同样也是居民购物消费的主要场73、所。就目前泗县城区商业来说，大型商业主要是综合性超市为主，满足人们日常生活需要，人们购物的目的基本停留在满足生活所需，还没有达到追求购物享受、购物乐趣的阶段，因此，大型百货商场、体验式购物中心、专业市场、专题市场等商业业态形式在泗县并未被普遍认可。商业形态的进化是与当地经济发展水平以及居民的收入水平和消费水平相符合。同时商业形态与人之间也是一种相互促进的关系。目前泗县城区的大型商业主要是综合性超市：万得福购物中心、佳美嘉购物中心、苏果超市等，大型超市基本是位于城区的东、北区域，带动了大量的人流，聚集人气，同样也使得这一区域商业氛围比较浓厚，正逐渐形成泗县新的商业中心区。随着文庙商城的运营，这一74、区域将更加的繁华，传统商业与现代商业形态之间的对峙局面大为改观，随着商业体系的逐步完善，人们的消费需求被渐进引导，人们的消费观念正逐渐改变。部分主题商业：项目名称苏果超市项目位置人民北路项目定位生活超市经营规模1200平米经营业态主要经营食品、日杂用品为主综合点评1、品牌优势：作为比较有名的连锁超市企业，在当地人中口碑比较好；2、地段优势：人民路是传统的商业旺地，人流比较多；3、经营状况较好，人流比较多；4、但规模相对比较，在业态分布方面相对要少，竞争力不强。项目名称万得福超市项目位置虹都大厦项目定位中高档综合市场购物超市经营规模8000平米经营业态生活超市、服饰、鞋类、珠宝首饰、文娱用品、小75、餐饮等综合点评1、规模优势：目前泗县规模最大的综合性购物超市，业态分布相对齐全；2、品牌优势：属于江苏有实力的连锁企业，品牌效应比较明显；3、物业优势：租赁虹都大厦物业，虹都大厦是目前泗县的标志性建筑物，在当地人心目中有良好的形象和地位；4、地理位置：靠近老商业中心，位于新商业中心核心位置；5、人气不够：开业时间较短，短时间内难以聚集大量的人气，目前的人流量不如其他商业街道；6、业态分布有待进一步的规范；7、经营管理应加强，营销推广措施应多样化，全方位。项目名称佳美嘉购物中心（原华联超市）项目位置铁市街北段项目定位生活超市（中低档）经营规模2000平米经营业态日用百货、食品、文体用品等综合点评76、1、品牌优势，开业时间较长，在当地人心目中有良好口碑，同时也是人们的一种习惯性消费，目前经营状况较好；2、物业形象一般，装修不上档次，购物环境一般；3、硬件设施不够好，共两层，有一部手扶电梯，过道比较小，整体布局显得比较拥挤，影响整体的购物环境；第四章 消费者调研分析房地产项目的开发以及定位是一个系统的工程，必须对开发地块所在区域的社会经济各项指标做深入的分析，由宏观市场进入到微观市场的分析，逐步深入，提供详实可靠的定性信息和定量信息，这都需要大量的市场数据作为参考，故市场调研显得极为重要。对于熟悉的或者完全陌生的市场都应做详细的调研，以市场调研为基础，为源点，为支撑，以降低项目开发的风险，保77、证项目开发的成功。调研的主要目的有：了解区域市场消费习性，收入水平和消费能力；了解市场投资承载能力，市场投资热度；了解当地消费者对房地产主力需求；了解当地住宅市场发展状况及前景预测；了解区域商业服务业市场特征；了解区域主要商业物业开发、投资、经营状况；了解政府规划以及执行状况；分析预测投资前景以及风险控制；本次调研侧重于泗县县城范围内，以商业物业为主，同时涉及当地商业服务业各主流形态、消费者水平及消费习惯、消费者房地产主流需求、消费者投资承载能力、主流投资倾向等内容，以期对本案规划、设计、定位、开发、销售、推广、招商及运营等提供量化的支撑。共次市调汇总568份问卷，经甄别后，有效问卷计536份78、，作如下汇总分析：一、受访者基本情况分析1、受访者家庭规模分析受访者家庭规模基本以三人居多，占52.1%，四人和五人所占比例也比较大，符合当地的实际情况，同时这一部分人，一般具有一定的经济实力，是我们的潜在客户，基本能达到我们调研的目的和要求，样本的选择具有很强的针对性。2、受访者家庭收入分析受访者家庭基本收入情况主要是集中在2-4万元元/年之间，占54.2%，超过一半的比例，2万元/月以下的低收入人群所占比例较高，占21.5%，问卷显示结果符合当地的实际经济发展水平和收入水平。3、受访者职业分布在受访者的职业分布中，基本覆盖了各个阶层和层面的人群，其中以个体工商户所占比例最大，达37.5%，79、这一部分人的经济实力相对较好，具有较强的购买能力，同样也涉及到了国家公务员、企业职员等方面的人，对于样本职业的选择基本符合要求，达到了广泛性和针对性的要求。4、家庭月基本消费支出分析受访人群家庭月基本生活消费主要集中在5001500元之间，共占75%，占了绝大多数的比例，消费支出与收入水平相当，符合实际情况，泗县的消费水平对比收入水平来说，算是比较高的。5、家庭消费支出结构分析在家庭消费支出结构方面，主要的消费依然是食品，其次是服装，传统的意识消费占了消费支出的70%，居民消费基本停留在满足基本生活的基础上，消费水平有待进一步提高，消费观念需要有效的引导。二、居住情况以及对泗县房地产的认识1、80、受访者目前住房情况分析受访者目前的住房情况来看。只有39%的属于购置商品房，有33%的人属于单位分房、与家人同住或者租赁房屋，另有28%的人属于自建房。随着旧城改造的加快，相当一部分人会加入到购房置业的行列中，潜在的消费市场较大。2、消费者付款方式分析对付款方式的选择上，52.8%的选择分期付款，银行按揭的占24.3%，由于当地银行按揭的信用评估比较严格，只有具备稳定的收入和职业，或者说是公务员才能从银行取得按揭贷款，因此这一部分所占比例相对较小。3、受访消费者可接受房屋总价（住宅）消费者能接受的房屋总价基本是集中在20万左右，根据当地房价测算，符合实际情况，同时也与居民的收入水平相当，而对于81、30万以上的房屋，则所占比例较小，仅6.8%。4、对泗县房地产发展水平的认识三、消费倾向或购物习惯分析1、消费者最喜欢去的购物场所2、消费者第一提及率（商场、超市）3、平时经常去什么地方逛街4、消费者经常去的商业街5、消费者理想中的购物场所“物美价廉”的商品是消费者始终追求的目标，占30.9%，同时这也是消费者理想中的购物场所所应具备的，与此同时，舒适的购物环境、满意的服务、丰富的商品、以及便利的交通也成为消费者比较注重的方面。6、消费者日常消费支出消费者日常支出仍以满足基本需求为主，改善型需求占比相对较发达地区偏低。日常支出中以日用百货为主，其次是服装、餐饮、化妆品等的支出，休闲娱乐需求占比82、偏小，这也与当地该类型场所稀缺有关，符合当地实际情况。7、消费选择消费场所时通常考虑的因素8、消费者逛街最主要的交通方式9、消费者对目前泗县商业满意度在对泗县商业的满意度进行调查时，60.7%的人士属于一般满意，仅有4%的人表示非常满意，另外比较满意的人数占了30%。说明当地人对泗县商业的满意度并不高，商业发展空间较多。10、消费者认为目前泗县缺少的商业形式从调查数据中可以看出来，消费者认为泗县目前缺少的商业主要有步行街（占30.1%），其次是大型综合性购物中心（17.4%），休闲娱乐场所和专业市场同样也是泗县所缺少的商业形态。11、消费者认为城区最有发展潜力的地段数据反映，消费者认为最有发展83、潜力的区域中，万德福占27.4%，比例最大，其次是汴河路沿线，占18.9%，人民对新县政府区域的信心比较足，占17.8%，其次是东关、泗州商城周边区域。四、投资意向1、受访者最喜欢的投资渠道消费者喜欢的投资渠道分析中可以看出，房地产投资所占比例最大，达49.4%，近一半的人比较喜欢投资房地产，另外储蓄也是不可以忽视的一个方面，占的比例比较大，为32.0%。2、如果进行房地产投资，可能选择的物业形态3、购买商铺主要考虑的因素地段、人流依然是影响购买商铺决策的主要因素，但是良好的经验管理和固定回报同样也是投资者所关心的因素，并且有上升趋势。4、购买商铺是，会选择哪一层的商铺5、对商铺所在区位的选择84、6、投资者能接受的商铺单价7、受访消费者可接受商铺总价消费者能接受的商铺总价基本是集中在40万左右，根据当地商铺价格测算，符合当地正常市场行情，而对于70万以上的房屋，则所占比例较小，仅5.2%。8、购买商铺的面积选择五、消费者情况调查1、近一年内是否有购买住宅的打算近一年有购房打算的占27.1%，暂时没考虑：40%，没有打算的占32.9%。2、是否属于初次置业初次置业：56.5%；非首次置业：43.5%。3、购买住宅时，对房型的选择4、购买住宅是，对面积的选择5、意向购房者对住宅区域的选择对于居住区域的选择方面，32.7%的人会选择在县城中心区，所占比例最大，同时又29%的人看好新区的发展，85、会选择在新县政府附近置业，汴河路沿线也是人们看好的选择，当地人比较看好其发展潜力。6、影响购房决策的因素人民对住房的要求已经不单纯的停留在满足居住层面上，正在逐渐地向追求居住品质方向转变，在影响消费者购房决策的因素中，质量是首要的，占18.6%，其次是价格因素，占15.9%，同时我们也应该看到，对于小区的配套、绿化景观、物业管理也是关注的重点，同样影响到决策。7、受访者对新区的看法对于新区的未来发展的看法方面，有18.1%的人认为发展潜力肯定好，认为发展潜力较好的占26.4%，这充分说明了泗县人民对于新区的建设、对于新区的未来发展是充满信心的。8、受访者对汴河路与环城东路开发的商业形态的看法六86、广告媒体1、消费者最喜欢的广告媒体据调查，泗县人经常收看的本地电视台有：安徽卫视、中央台、江苏卫视、泗州台等；经常阅读的本地报纸有：新安晚报、现代快报、文摘周刊、晨报等；经常收听的本地广播电台有：泗县台、中央广播台、音乐台、新闻台等。2、房地产信息的获取渠道七、调研结论结论一：泗县投资前景乐观随着泗县产业结构的优化调整，充分开发利用自然资源，整体经济将得到快速发展，城市综合实力不断提高，房地产行业的发展也将进一步加快，住宅以及商服物业进入快速发展时期，产业投资潜力较大。结论二：城市发展潜力大，未来发展前景较好泗县社会经济发展处于快速发展阶段，经历多次的城市规划调整，目前城市的开发精神基本按照87、城市规划执行，具有了一定的规模，同时城市规划也更加明确、更加具有前瞻性，城市建设日新月异，地位日益提高，综合发展潜力较大。结论三：房地产市场将进入快速发展阶段泗县城市总体规划建设步伐逐步加快，新老城区不同区域的同步开发与改造，以及周边地区房地产行业的快速发展，将促进泗县房地产开发快速发展。经历2009年的全国性房价大飞跃，泗县目前住宅房价在年跟随性上涨后涨势逐步趋缓，整体仍呈上升趋势，但竞争日趋激烈。结论四：商服物业发展迅速随着经济发展加快以及房地产行业的发展，商业地产开发逐步加快，近年来投入市场的商业物业急剧增多，竞争异常激烈，商服物业价格直线上升。区域板块式发展比较明显，新投入市场的商服物88、业相对集中，将重新洗牌城市商圈。结论五：零售业市场快速发展，市场空白点多经济的发展，人们收入水平和消费水平的提高，将促进零售业进入快速发展的新时期，但是泗县零售商贸业的发展时间仍较短，市场空白点相对较多，目前以传统的街铺商业发展为主，大型综合性商业体较少。结论六：零售业业态发展不平衡，业态有待规范，发展空间巨大泗县目前的零售业业态发展极不平衡，依然是满足人们基本需求方面的零售业态发展比较快，以超市为主，呈现规模化发展，而其他商业业态发展相对比较缓慢，主题市场、专业市场未得到有效的发展规模，尚未形成成熟氛围。结论七：居民收入水平和消费水平有待提高，消费者投资意识一般泗县属于典型的内陆县市，经济发89、展比较缓慢，人民收入水平低于沿海城市以及其他发达城市，这就决定了其消费水平不高，人们只有在满足基本消费的前提下，才有可能注重提高房地产方面的投资，从某种程度上说，消费者的投资意识被收入水平所限制。结论八：房地产投资开发正逐步规范泗县房地产投资主要以安徽省内开发商为主，外地开发商也纷纷进驻泗县市场，大部分开发商的操作基本都是一条龙，整个房地产开发的过程都由开始发自己负责，产品特色不明显，而且同质化产品比较多。仅有少数几家房地产开发商聘请专业的策划代理公司，随着市场竞争的加剧，这种局面将会改变，市场面临着重新洗牌，房地产发展必须走专业化的道路。结论九：商业地产开发缺乏主题性商业地产开发缺乏专业性，90、市场定位不明确，营销意识和手段落后单一。由于房地产开发发展比较快，商业地产开发刚刚起步，但是商业地产的开发速度比较快，一定时间投入市场的商业项目较多，形成了激烈的竞争，开发商的操作有待专业化、规范化，同时存在市场定位不准确、规划设计不合理等现象。结论十：项目区域未来发展前景看好随着经济的发展，老城区改造和新城区建设将进一步加快，整个城市发展的重心将向东移动，项目地块地理位置较好，是未来城市的中心，发展前景较好。八、调研启示启示一：正确看待当地经济发展水平和房地产发展水平，充分利用项目优势，规避项目劣势，对项目进行合理规划设计，符合当地市场需求，树立项目品牌形象；启示二：项目开发必须立足当地市场91、而又跳出当地市场，争取一炮打响，用先进的开发理念打造自身品牌形象，以保证项目后续开发的成功；启示三：把握城市规划发展方向，了解消费者需求，对消费者实行有效的引导。启示四：商业开发必须结合当地实际情况，实行科学的产品规划设计以及科学的业态组合规划，在争做当地商业龙头的同时，能填补市场空白，与当地商业实行业态互补，可避重就轻，增强项目综合竞争力；启示五：针对目前房地产市场开发的现状，对项目地块实行统一规划，分期滚动开发，以降低风险，提高资金利用率，保证项目开发的成功率；启示六：项目开发应紧跟新区建设的步伐，充分利用新区开发所带来的一切利好因素，增加项目卖点；启示七：项目开发应与当地政府联动，利用与92、政府的良好关系，为项目的开发保驾护航；启示八：慎重对待老城区商业项目开发，把握城市商业发展的脉搏和趋势，遵循商业发展的规律；启示九：房地产产品的规划设计应符合当地市场需求以及消费者的偏好，引入新的设计理念，真正改变当地的消费观念，引领消费潮流；第六章 项目定位研究一、项目SWOT分析一）、地块基本情况1、项目地块位于老城区东首，汴河路以北、环城河路以内、学士路东侧；2、项目总占地面积为102亩；3、地块东西方向呈长条形状，地势高差小，整体平坦，内有部分建筑物，大多属于老厂房或者居民自建房屋；4、周边交通便利，环线以及新旧城区主要交通干道将项目包围。便利的交通是成功商业的前提条件；6、地块东南角93、为东方广场，地块东侧为公共配套，景观资源丰富；二）、项目SWOT分析1、项目优势分析（STRENGTH）A、区位优越，位置显赫靠近老城区商业核心，同时又处在新老城区接点位置，必然成为新老城区的重要纽带，随着城市的向东发展，该区域依托自身优势汇聚老城区人流、吸引新城区客群，将成为未来的商业中心地带，升值潜力巨大。B、交通便利，出行方便紧靠交通干道，同时连通老城区与新城区的交通要道汴河路与东一环路从项目周围穿行，方便人们共享老城区成熟的商业配套设施，增加项目卖点，项目交通优势明显，可有效提高其对新老城区的商业辐射力。C、规模效应，片区联动就商业项目总量而言，可以说是目前泗县开发面积最大的项目，具有94、规模优势，在业态的规划方面有较大提升空间。D、规划合理，提升价值项目规划科学领先，有利于促进泗县传统商业升级换代，项目东面有大面积公共绿地广场配套，景观资源优势突出，能有效规避竞争并提升现有商业整体形象。2、项目劣势分析（WEAKNESS）A、项目周边人流较少，商业氛围不浓项目区域偏离目前的城市商业核心，项目区域主要是车行交通要道，过往车流多、人流相对较少，距离佳美嘉、万德福、文庙等目前主要商业中心相对较远，中间间隔破旧居民区，无法有效将商业氛围串联延续，商业互补性较弱。B、当地商业发展不成熟，居民消费观念有待引导当地商业发展还处在起步阶段，商业发展依然不成熟，传统商业仍然占主导地位。人们消费95、观念还停留在满足基本消费，需要一定时间的市场培育和有效引导。C、开发体量较大，市场容量有限当地经济发展水平较低，从客观上决定了商业发展水平以及整体市场容量有限，目前本案商业开发量达到5万多平方米，一旦投入市场，将面临一个短期阶段性供过于求的市场，不容易快速去化。D、土地成本高，规划限制多由于地块内待拆迁安置量大，致使土地成本高企，为项目后续开发带来一定难度；泗县对高层项目接受度尚有待观察，这为规划设计带来一定阻力。3、项目机会分析（OPPORTUNITY）A、城市发展向东整体城市中心向东向北发展，项目区域正好位于新老城区的重要接点位置，在共享老城区强大人流的同时也能兼顾新城区的发展，随着新城区96、的逐步发展成熟，未来将可以提供大量客群支撑，发展潜力大。B、经济技术开发区的建设泗县经济技术开发区的建设将引进大量的资金、技术和人才，在带动当地紧急发展的同时也提高了当地人的收入水平和消费水平，同时也将改变当地人的消费观念，包括居住观念也将改变，为项目积累部分潜在客户，有利于项目的成功开发。C、老城区改造随着老城区的更新改造，目前的居民区与商业区交叉的局面将被打破，大量的拆迁户将进行二次置业，对于居住会从新考虑，将为项目提供部分潜在客源。D、商业发展不成熟，业态不齐全，市场空白点多当前泗县商业发展以传统商业为主，新型的商业形态逐步崛起，商业业态的发展极不平衡，市场空白点较多，我们可供选择的业态97、组合方案较多，这从某种程度上降低了项目开发的风险。4、项目威胁分析（THERAT）A、供应量日益加大，市场竞争白热化泗县房地产供应量近年来持续放大，投入市场的住宅及商业项目题量大，对于有限的市场容量来说，大面积住宅和商业项目的供应将造成空置，影响投资者的信心，使得市场竞争更加激烈。B、当地经济发展水平和收入水平有待提高消费者始终受到经济发展水平和收入水平的影响，经济发展将成为制约消费水平提高的瓶颈，只有切实发展当地经济，提高居民的消费水平，才能真正增加居民的购买能力，增加其购买或投资的欲望。C、市场整体消费能力不足受限于经济发展水平和收入水平，当地消费有待进一步提高，消费能力不足，大型商业项目98、的开发，市场是否能够完全较快的消化成为一个关键问题。D、人口基数小，市场容量和投资承载力有限城区面积和城区人口有限，从而决定了当地消费能力和市场容量有限，投资承载能力有限。E、老城区传统商业发展已初具规模老城区核心商业区基本上已形成了商业步行街的雏形，具备一定步行街功能，而老城区商业是以商住交叉的形式存在，商业融入到了人们的日常生活中，商业氛围极其浓厚，在短时间内难以撼动其地位；F、当地消费者趋向于就近购物泗县当地消费者的购物习惯是就近购物，比较倾向于在家门口消费，不喜欢多走一步路到较远的地方消费，人们的消费观念和消费习惯不利于商业项目的开发。二、目标客户定位一）、客户市场细分房地产项目目标客99、户群的定位主要目的是进行客户市场细分，划分出项目主要客户群、次要客户群，并通过对这些人群需求特征做出分析，以便在项目推广策略、推广方式方面做出具有较强针对性措施，有的放矢地针对这部分客户展开宣传攻势，实现项目租售速度、效率的最大化。1、目标客群的主要分布分析本案目标客群定位以本地客户为主，这其中以城区为主，周边乡镇为宣传推广重点之一，为潜在第二大目标客群。2、目标客群的职业细分A、私营业主此类客群以投资、自用型客户居多，他们一般为私营业主，有多年的经商经验，私营业主大部分来自泗县当地，小部分来自省内及外省市，此类客群来本案购铺投资或经营，可使商品丰富化，使本案商业更加贴近区域消费特点。B、政府100、机关、国有企事业中高层管理人员此类客群以投资型客户居多，他们因为有较高的“灰色收入”，因而具备了较强的消费能力。他们在收入稳定的条件下，会选择性地进行一些投资，而产权式商铺作为一种热门的房产投资产品，具有物业升值快，出租收益高的优势，必然受到他们的青睐。C、高收入工薪阶层此类客群群的职业构成比较复杂，包括高佣金企业（金融方面和品牌产品专卖服务等）员工、开发区企业员工、公务员、教师、医生、记者、律师、建筑师等高知识人群，他们具有收入较高，经济基础稳定的共同特点，其中将会有一部分人对住宅有自住刚性或改善性需求，部分对商铺有投资需求。D、周边城镇、农村的有钱人主要指屏山、大庄、刘圩等较发达乡镇地区的101、有钱人，他们多为私营业主，在资金充足的条件下，会考虑到县城繁华地段投资置产或做生意，本案的地段及定位优势将会对他们产生较强吸引力。E、外省/地人士主要指来自省内外地市和外省市的投资置业者。由于泗县经济发展持续向好，与外部经贸往来日益密切，会有部分外来流动人口，这也是一个不可忽视的市场。本案占据县城显要位置，通过主要位置设置户外展板广告和售楼处的包装将会对外来人流产生一定的购买吸引力。F、外出经商或务工人员泗县是劳务输出大县，外出务工收入远高于泗县当地，加之泗县房价涨幅的相对滞后，势必将促使部分具有一定经济积累的外出经商或务工人员选择回家置业。这部分客群潜力大，建议做针对性深入发掘。3、商业物业102、主要目标客群特征初探特征产权式商铺客户来源泗县县城及周边乡镇主力年龄段3555岁职业私营企业主、政府单位、事业单位人员、企业中高管理阶层、本地较高收入工薪人员、外出经商或务工人员。家庭收入水平3000元/月以上行为特征已婚家庭为主，主人事业小成；已经有生意在经营；家庭有一定积蓄，注重投资回报率；部分是有车族；具有稳定、较高额的月收入甚至灰色收入。商业置业次数次或以上首付资金来源个人选择本案原因看好区域未来发展；看好项目商业定位；项目的投资收益稳定；项目的整体市场形象；项目未来经营和管理的强大保障；项目整体规模大。购房用途投资为主、自用为辅。4、商业物业目标客户群主要用途细分A、自用型客户这类客103、户群一般对营业场所周边的商业氛围和人流情况比较重视，大多选址在繁华的商业中心或辐射区域，但他们又往往非常注重行业聚集度，并对价格非常敏感。因此，通过宣传引导配合租售措施，可以引导他们选择营业地址。这部分客户群通过宣传引导，有可能购买和租赁本项目，将构成本项目的重要目标客户群之一。B、投资型客户由于房地产具有较好的保值、增值性，特别是交通方便、行业聚集、商业氛围浓厚地区的物业更是受到投资者的青睐。通过营销及招商手段的创新组合应用，吸引特定的行业汇聚入驻，聚集人气，打造美好的商业前景，将对投资型客群产生巨大引导，是构成本项目的主要目标客户群之一。C、自用兼投资型这部分客户群由于具有一定的实力，往往104、具有扩大经营规模的意向，对行业集中，商业氛围浓厚的区域具有浓厚的兴趣。而当自身经营状况不好或区域升值较大时，也可以对外租赁，作为投资性物业。通过泗县市场的初步调研可知，不乏这类客户群。只要把本项目区域商业气氛渲染后，这类客户群将是本项目的重要目标客户群。5、商业物业目标客群需求特征分析A、自用型客户：这部分客户限于经营规模和行业形态，为了降低风险，在选择经营场所时往往以租赁为主，如果区域升值潜力较大或商铺的价格与铺租反差较大时，其进行购买倾向较大。注重经营管理公司的整体管理，保持物业档次，维系物业统一性。考虑到资金周转问题，这类客户多会选择现楼，对期房有一定顾虑。对商业氛围有一定的要求：选择在105、有一定成熟商业氛围的地点，以此来集聚人气，对经商者来说，客流量的大小是一个较为重要的因素。对价格非常敏感：这部分客户受实力所限，无论在租赁还是购买时对价格都非常敏感，受价格影响很大。要求相关行业集中，商业氛围浓厚：一般要求营业场所的商务氛围浓厚，或相关行业相对集中，具有很大的聚群性，以此吸引目标消费群，保证正常的日常营业额度，同时此优势是可以持续发展及不断提升的。B、投资型客户a.自用兼投资型：注重区域商务氛围和相关行业的集中。由于这部分客户群具有自用的性质，因此对物业的要求具有自用型客户群的特点，为了维持自用时的正常经营状况，确保经营获利，往往比较注重区域的商业氛围和相关行业集中的情况。注重106、产品保值、增值性：这类客户群除了具有自用的性质外，还兼有投资的性质，因此，又往往具有投资型客户群的特点。当经营状况不好或转营其它行业时，那时他们会考虑将物业出租或出售，所以他们会比较注重项目的保值、增值性。b.置业型投资：注重物业的保值增值型，以产权商铺为主。这类客户投资目的相对单纯，考虑条件比较简单：一可以传承后代，同时也可以日常收租。据调查，这类客户在泗县相当普遍。c.纯投资型：宏观经济环境是否乐观，整体市场投资氛围是否良好。投资客的投资行为与宏观经济环境息息相关，因为宏观经济环境呈现繁荣及乐观状态时，人们的消费与投资活动相应会较活跃。而在房地产市场上，整体市场投资气氛是否浓厚也会影响投资107、客的信心。注重物业的升值潜力：投资客投资商业物业相当看重物业的升值潜力，一般行业集中、商业氛围浓厚、未来升值潜力较大的地段所建物业往往成为投资客的首选。 关心物业租金回报率：具有高租金回报率的物业不仅体现了其良好的租售前景，而且在减缓投资客的资金周转上能起到实际意义，例如租金回报率可以达到“月租供楼”，还有盈余的水平，相信对于投资客就相当有吸引力。物业周边交通是否便利、商业气氛是否浓厚：由于承租方会对所租赁物业交通出行条件及商业氛围要求非常高，所以项目交通便利和商业氛围浓厚与否将直接影响投资客户投资热情。6、目标客户群锁定客户群分类客户群构成结构私营业主为主攻目标客户群政府国企、事业单位高薪阶108、层外地经商或务工人员周边乡镇村为次主攻目标客户群外地人士为留意目标客户群三、商业物业定位1、影响项目定位的因素分析地理位置：由于房地产决定性因素就是地段，特别是商业物业。本案位于县城东首黄金地段，是老牌商业核心区向新兴住宅区的过度区域桥头堡。规模：规模决定了项目的档次，规模大通常可使商业形态的发挥空间大，没有形成规模相对限制了产品的功能和档次。本案面积规模大，适合进行多业态规划、主体性定位管理，以形成一定的规模效应。交通情况：交通条件对于商铺价值的重要性无庸质疑，交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。本案的交通情况及路况条件比较理想，四面临街，无论东南西北均畅达无阻。周边商业经营类型：本案距109、离传统核心商业区步行10分众以内，是当地可以接受的距离；目前项目周边商业经营散乱，有待项目启动后逐步规范。辐射范围内的人流情况：客流量是商业经营者取得运营成功的重要客观条件之一，客流量对于商铺的价值至关重要。本案未来通过合理的规划定位及经营培育，将分享并汇聚传统核心区人流，同时可截留新区消费人群，具有潜在优势。2、市场定位：泗县第一高端形象的一站式休闲主题购物中心。3、功能定位：集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光于一体，集合众多功能区于一体，可实现一站式购物功能。强调一站式休闲购物功能，强调满足消费者循环消费，强调商业物业的高端形象，强调商业特色吸引力，强调新时代时尚元素，包容泗县传统商业文化，强110、调商场包装特色、经营特色、以及主题购物吸引力。定位支撑点：吃、喝、玩、乐、购：经过市场调查可知，泗县当地大型集中式主题购物中心普遍为传统业态为主，当地居民消费环境仍较落后，这为项目经营定位提供了很好的市场契机。而本案将主力客群定位为泗县县城的经商户及投资客，对他们出售产权，给他们一个更好的经营规划空间，所以在整个项目的策划上，要加强对他们商业活动规律的研究，真正地在规划上，体现出对他们的支持，提升他们的新的商品或服务竞争力。一站式循环消费中心：由于整体规划并优化组合的多业态复合经营模式，使整个商业精而多选，完全可以满足消费者购物、餐饮、休闲、娱乐等一站式循环消费需求。加上本案商业规模大，主题业111、态覆盖全，影响力势必举足轻重。本案本着“适度超前，领先半步”的经营原则，能满足主力市场需求，在经营上定位于泗县百姓日常品质化消费上，面向更广泛的消费群体。时尚购物中心：本案未来将是以主力店、品牌店及精品店为主打的综合性主题式消费中心，在其中可以尽情享受最新最时尚的感觉。而且本身街铺、内铺及店中店的多种商用物业模式，就是一种时尚的购物体验。4、商品、服务及经营定位项目未来将以经营中高档商品为主，能提供完善的配套及特色服务，能全面提升整体经营形象，体现项目规模化定位优势及长远市场竞争优势。力争造泗县第一品牌、品质、品味休闲主题购物中心。5、物业发展定位：项目发展应该立足于当地城市运营，结合现代城市112、经营的理论，我们提出一个提升项目形象的定位：“城市第一地标”。项目的开发，不仅可以带动城市的发展，也会为就业，商业升级换代的促进，起到积极的作用。四、业态定位及组合规划建议1、商业业态定位依据商业业态定位主要依据三个原则：市场环境、消费者需求以及项目自身特点。通过前段时间的实地调研，我们了解到，目前泗县商业尚处于起步阶段，功能规划及业态分布比较散乱，尚无成功的集中式主题型商业中心案例；同时，消费者对于这种高品质一站式循环消费场所的需求也比较迫切。而如何从项目自身特点出发，通盘考虑，营造一个市场所能喜闻乐见的、有一定市场空白点、具有明确增值空间的商业物业，则是项目迫切需要解决的问题。2、商业业态113、定位目标如何能实现地块整体最大的效益，给投资客与经营者更多的物业升值想象空间，更高的利润回报空间，这是项目成功的根本保障，是商业业态定位的目标。在明确业态定位的基础上，如何使项目在竞争市场上成为经营理念的领跑者，如何使项目成为泗县商业物业的地标性中心，则是后续规划、开发、营销、包装、推广、招商、经营、管理等诸多环节需要综合考量的问题。3、业态定位及组合规划建议商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。商业业态的规划，则是指充分利用优势、规避劣势，运用各种商业资源，为实现成功销售、招商和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业场所所进行的规划。根据本案定位依据114、，按照项目功能定位，我们将项目业态定位为侧重于购物、餐饮、娱乐、休闲为主，集合众多功能区于一体的复合型商业集群。我们将业态定位及规划组合做如下建议：业态业种分类规划建议购物中心超级市场为主、集合各专业店、专卖店、快餐店等组合。汴河路、东一环路口超级市场大众化衣、食、用品为主，低价、批量销售，满足顾客一次性购足需求。汴河路、东一环路口休闲娱乐网吧、洗浴、足浴、健身、SPA养生馆、KTV、游艺城、咖吧、酒吧、茶楼、迪吧、夜总会、多功能演艺厅等。多点分布，2楼以上宾馆酒店商务宾馆（连锁型快捷酒店）3楼或以上主题餐饮小吃一条街（地方特色小吃）沿学士路内街特色餐饮一条街（特色饭店、酒家）环一北路、东路口115、专业市场婴幼用品一条街 / 婚庆用品一条街沿汴河路内街一段电子电器、IT、通信器材、运动器材、办公用品一条街沿汴河路内街一段汽摩配一条街（辅助五金建材、农资经营）环一北路一段精品百货名品街（品牌服装、佩饰、鞋帽、皮具、钟表、眼镜、珠宝、箱包、日化、床上用品、玩具、工艺品等）沿汴河路街铺东段精品街（品牌服装、佩饰、鞋帽、皮具、钟表、眼镜、珠宝、箱包、日化、床上用品、玩具、工艺品等）沿汴河路街铺西段社区配套银行、电信、电力、邮局、移动、美容美发、便利店、洗染店、糕点、冲印、文印、花店、饮料、日杂等。多点分布，底商为主第七章 开发策略建议一、分期滚动开发1、开发分期选择区域总供给与总需求平衡：从我们116、的调查和了解看来，泗县2009和第1年的供求比例关系基本持平，本项目的住宅部分对这种供求关系的影响较小，而商业部分则影响较大。建议整体分三期推出，以缓解短期供应过大所带来的冲击。对自身产品的自信程度：通过市场调查比较，对我们的产品质素是比较自信的，但具体产品和规划目前还没有确定的方案；但是，由于动拆迁等综合成本的畸高，我们对项目的产品成本和价格自信度不是很高。对手策略选择参照：泗县近期开发的项目大多选择分期开发，这从一个方面说明泗县的项目销售基本上是“文火炖汤”，很难“一口吃下一个胖子”，特别是对于中高档项目（大体量商业）来说。2、首开发点选择消费者接受度选择：就泗县房地产市场而言，仍处于起步117、阶段，住宅需求仍为刚性需求和改善型需求为主，市场需求容量大，销售区划障碍小，而商业则不同。回款便捷性选择：住宅销售去化相对快而稳，利于回款控制。功能布局及招商运营合理化选择：商业地产普遍先开发龙头部位，集中商业可便于提前引进意向主力店，有利于后期商业招商及项目整体形象提升。整体品质提升及形象塑造选择：对于商业占比较大的综合性项目而言，商、住两种不同类型的物业是项目想成，互为促进的。其中，商业形象的定位提升，将决定项目整体品质及形象定位的高度。对手策略选择参照：据了解，目前泗县在售楼盘中，商业部分大多为裙商或小区沿马路配套商业，与本项目无可比性。3、首期产品选择自身产品类型组合：综合平衡环境营造118、与成本摊销，我们可将高层放在后面，同时尽量延迟回迁房的开发进度，尽量多先开发些多层住宅及沿汴河路商铺，市场接受度好，工程进度较快，有利于加快回款进度。市场对住宅分类产品的不同认同度：目前泗县市场尚无小高层、高层产品供应，根据调查及过往一般县城房地产发展规律分析，市场对对该类产品的接受需要一个时间的过程；而目前多层是泗县的主流产品，其认同度要远远强于小高层及高层的接受曾度（成本高、物业管理费高、得房率低等等）。市场对商铺分类产品的不同认同度：目前泗县沿街商铺接受度远高于内街商铺，普遍接受单套面积在50平米左右的商铺，大面积集中商业目标客群窄，接受度低，销售去化难度大。4、首期开发量自身总规模：在119、泗县现有项目中，我们的总规模中等偏上，但商业总体量大，为泗县目前规划最大商业综合体。自身的比较优势：我们的项目有优势，也有劣势，整体产品定位高，从单价、总价及性价比上比较难以取得绝对优势。5、首期开发时间开发前期准备工作的进展：从目前规划设计和动拆迁进度情况看来，预计整个前期工作基本上要在第1年45月份左右才能完成。和竞争对手形成开发时间差：据我们调查预测，第1年下半年应该是对手新盘推出比较集中的时期，竞争将不可避免。6、开发特色营造营销及招商先行：尽早确定并搭建现场接待中心，营销公司提前进驻，提前宣传蓄水，以积累意向客户，有利于快速销售去化。创新空间与机会的分析：目前竞争对手主题商业开发供应120、量较少，这给我们留下了许多可乘之机，提前蓄水将事半功倍、水到渠成。二、一般性开发策略建议经过对项目策略选择各影响因素的分析，我们就开发策略做如下建议：在项目开发分期选择上，建议分二期到三期开发：本案整体量较大，特别是商业的量大，在泗县总体需求基本稳定、较多项目同台竞争分流的前提下，最终起决定作用的还是事先准确的客户、产品定位和良好的性价比。我们对项目的区位优势、概念规划和产品是比较自信的，但这需要综合考虑成本及价格，最终才能决定我们在产品性价比上取得的优势。同时，泗县人口基数小，房产投资氛围不浓，这限制了市场对我们短时间内接纳的量，所以，我们觉得分期（2到3期）开发是上佳选择，能给市场更多了解121、认知、追捧和消化的时间，也能给自己更多选择、调整空间。在首开发点选择上，从西到东：尽管从招商运营整盘带动的角度考量，选择先启动主力店位置是上选，但实际操作过程中需要考虑到首期开发资金回笼的现实问题，为此我们建议：考虑开发商实际需要，选择从西到东的（再到北面高层）的开发顺序，首开点选择地块西南部位。为此，我们需要弥补商业招商主力店工程滞后、整体形象暂时难以体现等问题。在首开发产品选择上，先低后高：客户对多层的认同决定了所开发商的产品选择，先建多层，无需市场对产品接受方面的培育，还可以使我们营造好的居家氛围和环境，为高层的销售提供强有力的价格支撑。在首开发量上，先少后多：从市场普遍推盘规律看来，122、对于我们的中大规模项目来说，首推5万方左右是上佳选择，一来可以形成独立的规划组团和生活空间，二来是市场需要一个消化过程，暂时能给予的“支持”有限。在首开发时间上，抢先一步：从近期土地出让情况推算，新盘的推盘时间预计迟于本案，我们的开发和推盘时间基本上能和对手形成时间差，从而避免“过渡”正面冲突所带来的恶性价格竞争和促销效果彼此抵消的副作用（消费者的注意力和购买力都是有限的）；从公司准备工作的到位情况来说，前期准备工作比较充分，这保证了前期工作的质量，是缩短后期工程进度的前提保障。在分期时间间隔上，伺机而动：在整个泗县，开发商基本上都是看前期产品的销售进度而决定何时推出下一期，对于本案来说，摸底123、自己在消费者心里的份量是关键，因此，我们认为，如果采取分期开发策略，第二期的开发应该是首期正式销售进行到第3个月时再重新分析市场的特点，确定合适的市场时机。开发特色营造上，先声夺人：注重现场包装及广告推广的提前介入，为项目提前蓄水，为销售铺平道路；注意主力店的引进工作需要提前，先签订特色品牌主力店，在蓄水宣传及销售过程中可以起到事半功倍的好效果。部分环境先行问题：环境越来越成为泗县项目的重要卖点，特别是当项目主体工程建设过程中，销售现场适当的环境营造，将使销售眼前一亮，对项目的未来充满美好憧憬，从而加大订单决心，据我们了解，要做到项目所有环境先行在技术上可能难以做到。但作为销售第一现场，接待中124、心的重要性不言而喻。坐在售楼部里，透过玻璃窗，最好能看到门前几丝绿意、三分春色，是个值得尝试的措施；另外，小区工地形象问题，建议要运用工地围墙或围板的彩绘来弥补工地形象的不足。产品特色塑造：产品特色营造会造成部分成本增加，但我们不能因为成本走极端，产品特色是我们吸引客户、造市造势的有利资源，从实际出发，我们建议在产品策划上走“有限差异化”道路，这也是对适度领先、降低成本的兼顾。第七章 营销推广策略一、项目定位综述1、目标客群定位综述本案目标客群为泗县县城及周边乡镇居民为主，他们大多为私营企业主、政府单位、事业单位人员、企业中高管理阶层、本地较高收入工薪人员、外出经商或务工人员。有一定积蓄，具有125、稳定、较高额的月收入，注重投资回报率；案目标客群为泗县县城及周边乡镇居民为主，他们大多为私营企业主、政府单位、事业单位人员、企业中高管理阶层、本地较高收入工薪人员、外出经商或务工人员，有一定积蓄，具有稳定、较高额的月收入，注重投资回报率。因看好区域未来发展，看好项目商业定位，看好项目的投资收益较稳定，看好项目的整体市场形象，对项目未来经营和管理的强大保障有信心，进而选择购买投资置产或自用。2、项目市场定位泗县第一高品质综合性社区，第一高端形象的一站式休闲主题购物中心。二、营销推广策略1、项目形象定位“城市首席地标，第一财富引擎”。就本案所处区域位置及整案体量特别是商业体量而言，本案完全具备成为126、泗县第一标志物业的先天条件。为此我们将其定位为泗县第一标杆性物业，第一主题性商业购物中心，以此来塑造并提升项目整体形象，同时区别于竞争对手，赢得消费者的青睐。2、项目案名建议触发点案名建议概念描述商业定位xx财富中心侧重项目商业定位，从投资者角度出发，寓意项目汇聚财富中心的美好前景。客群关系百福汇谐音“百富汇”，寓意项目商业保值增值潜力大，未来发展前景无量。市场定位第一城契合项目市场定位，符合项目新老区桥头堡的区位形象，同时兼具商业意蕴。产品定位香榭丽中心备选。契合项目复合商业街等多种产品形态的特色。需根据建筑特色定。产品定位新天地再造一个“新天地”。区别竞争对手，界定目标客群，契合经营定位。127、发展定位新世纪广场引导客户以发展的眼光看项目未来。3、推广主题拟定城市首席地标，第一财富引擎。随文：上海知名开发企业第1年扛鼎之作，泗县第一城市地标，首席高品质住宅、主题性商业购物中心、特色商业街式复合式财富中心，引领未来品质生活方向，点燃泗县创富热情，引爆未来房地产市场财富增长点。座拥城市核心地标，晋身泗县名流阶层，开创人生的另一个辉煌起点，让财富插上腾飞的翅膀，世代传承。其他：上海实力开发公司扛鼎之作；泗县核心区地标性建筑；雄踞汴河路新、老城区交通要赛，静享织的客流；第一品质生态景观型社区；第一品味高端配套设施；第一主题商业购物中心；第一风情商业步行街4、广告整合传播策略 根据房地产销售的128、阶段性和广告活动自身的特点，同时基于项目的工程进度及项目特征，我们可将广告推广按照销售节奏细分为：整盘形象导入期（预热并预订） 塑造项目与品牌形象，引发市场关注；首期公开发售期（公开发售） 开盘前项目及发展商形象宣传，开盘；销售调整期（销售调整） 开盘后第一批房源去化，第二批预告；强销期（全力销售） 强化销售期，广告密集；持销期（同步招租蓄水） 持销与调整，可配合SP活动。租赁蓄水；尾盘消化期（清盘/招租） 清盘广告、招租广告为主。根据销售及租赁节奏展开全程广告宣传推广工作。广告策略的制定就是解决在不同的阶段、不同的租售进度下，广告活动如何配合租售开展的问题。本案分期开发，销售及宣传推广过程中129、需要注意节奏及连贯性的把握。5、投资者媒体关注度三、销售策略1、租售关系厘定本案作为商、住综合性大盘，在商业体量配比大、市场商业需求量有限等市场环境先，如何长远考量，有效兼顾整盘销售与租赁，是一个值得深入探讨的话题。招商先行是上选。通常，对于商业物业，比较理想的状态是带租约销售，本案为预售期房，显然不完全具备这一条件。但大型品牌主力店的招商及运营需要一个较长的过程，为此我们可以长远规划、提前确定意向主力店，以利于整体带动商业招商的进行；更关键的是，商业销售的过程中，消费者对未来商业规划非常看重，如能事先确定几大主力业态的品牌主力店，无疑会对项目销售产生巨大的促进作用。提前蓄水好处多。提前蓄水一130、可以汇聚意向客户，为项目开盘提供基础；二可以设置竞争壁垒，抢夺竞争项目潜在客源。同时，先期蓄水优质购买及租赁意向客户，待物业具备销售及使用条件后，将带租约物业及不带租约物业作为两种具备不同销售条件的物业种类发售，以此来分别满足自用型及投资型客群需求。为此，我们建议：租售并举。销售与租赁提前蓄水，以达到租、售的相互促进、良性互动。主力业态品牌主力店招商可提前聚集人气，为项目销售带来实质性促进。为此，我们在项目先期宣传推广过程中，特别是在销售方案中需配套制定相关租赁政策及带租约销售政策，以利于项目客户的积累、项目成功运营的最终达成。2、销售节奏的控制租售执行上，可分为销售和租赁两个阶段，第一阶段以131、销售为主，同步蓄水租赁意向客户，提升项目对于客户的内在吸引力；第二阶段为租赁兼顾，在进行销售冲刺的同时，兼顾散租客招商宣传。3、销售节奏与广告推广本案广告推广易于先从整体上塑造项目形象，给消费者一个完整清晰的形象（针对泗县目前大型综合性商业中心较为稀缺的情况，制定一个有针对性宣传方案）。在塑造整体形象的同时，可根据项目特色及市场环境变化，增加不同的推广侧重点，以配合不同租售阶段的需求。4、定价策略价格永远是销售中最为关键的因素，本项目最终能够实现什么样的销售价位，不仅和项目自身品质有关，也直接和市场竞争、宣传推广投入比例有密切关系。我们通过对市场的了解，在制订价格策略这部分前，就开始了实现预期132、值的努力。价格优势就总价方面而言，本案产品规划面积将契合泗县目前主流需求，面积适中，较为适合主力目标客群置产投资需求，作为商业物业占比较大的项目，宣传推广中可以侧重物业品质、未来商业前景等方面的描述渗透，以针对投资或自用两方面客户对保值增值等的内在需求。定价策略我们建议本案整体价格走势为低开高走、一户一价的灵活策略。以部分房源低价入市，试探市场后，伺机逐步上扬，最终实现目标定位。5、产品销售规划销售产品的规划方面，包括面积、主力总价等方面我们在市场调查部分已经有个一个清晰的盘对。而对于沿汴河路3层商铺产品销售过程中的规划选择，根据市场了解情况，我们建议：尽量1、2层甚至连同3层一道捆绑销售。这133、种形式为泗县当地开发商所普遍采用，也为当地消费者所普遍接受，这同时可以规避商铺销售过程中的死角甚至死铺问题。四、销售阶段及进度安排预期1、第一阶段：预热期内部认购时间安排：第1年4月左右至开盘止本阶段的主要工作是：为保证按计划开盘销售而进行的各项准备工作，计划时间为60天。主要包括：A、现场准备方面：接待中心、宣传展板；B、广告推广方面：项目整体思路、媒体组合、媒体计划、媒体预算、媒体发布；C、销售工具方面：模型修复、DM、展板、广告牌、广告旗；D、人员准备方面：人员招聘、人员培训到岗等；E、销售方式方面：销售资料、销控、价格制定、现场接待；2、第二阶段：公开发售期项目公开时间安排：第1年7月134、前后公开本阶段的主要工作是：A、开盘前期准备工作。B、销售面积预计达到25%35%，为期30天。开盘前期准备工作：A、销售资料到位B、接待中心完成C、人员培训完毕D、开盘前项目及发展商形象宣传E、展会前准备开盘工作内容：A、接待来电、来访客户B、媒体反馈统计C、修正广告及媒体方案D、客户追踪及调查分析E、成交签约3、第三阶段：销售调整期时间安排：第1年7月第1年9月本阶段的主要工作是：清理第一批次剩余房源。同时为第二批次（期）房源销售做客户积累。主要包括：A、接待来电、来访客户，客户追踪B、成交签约C、广告内容修正D、客户调查分析（成交、未成交）E、业务人员再培训F、每日业务人员工作总结及例会135、 4、第四阶段：强销期时间安排：第1年9月中旬第1年11月中本阶段的主要工作是：是树立项目形象并全力销售、大力促成成交的关键阶段，可根据实际销售情况进行时间调整，预计销售面积达到60%以上。主要包括：1、接待来电、来访客户2、客户追踪3、成交签约4、全方位广告支持5、客户调查分析（成交、未成交）6、广告、媒体修正、促销活动的组织7、业务人员再培训、每日业务人员工作总结及例会5、第五阶段：持销期时间安排：第1年7月中旬第1年10月中旬本阶段的主要工作是：对前期销售工作总结及修正。主要包括：A、追踪客户全面成交B、减少广告发布量，加强针对性宣传C、项目进度形象包装D、配合其他销售方式（促销活动、外136、企宣传、派发、邮寄）6、第六阶段：尾盘消化期时间安排：第1年11月第2年2月本阶段的主要工作是：在销售进入尾声的再次努力，同样对整个销售阶段的业绩起着关键作用，预计销售面积达到85%以上。同时，加大商业招商力度，为招商运营做准备。主要包括：1、接待来电、来访客户2、全力追踪积累客户3、有针对性的组织客户联谊会及产品说明会4、项目形象定位、包装。第八章 研究结论及建议1、市场条件泗县的房地产市场处于初步发展阶段，市场消化以本地人为主，区域特征明显；目前新区是泗县房地产的开发热点区域，也是未来县城建设的主要方向。本项目位于县城一环内中心区域，为旧城改造项目，距离传统核心商业中心咫尺之遥，扼守新区与137、老区交通要塞，具有区位优势和较为突出的配套景观资源优势。目前泗县市场上房地产开发品质逐步提高，品质住宅已为当地老百姓普遍认可，这为本案高品质居住区定位提供了良好的支撑，也为项目高层的尝试奠定了一定的市场基础。就本案商业部分而言，体量大，势必将成为一段时间内泗县当地最大城市商业综合体，在当地城区人口基数小、市场承载及消化能力有限，需要一定的时间消化。2、风险控制泗县房地产市场规模小，且属于半封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块土地综合成本较高，需要严格控制各项成本支出。结合本项目地块规划指标，就开发控制上，先期推出多层住宅及部分街铺将有较强的市场接受度及综合竞争力，消化时间138、快，可以作为首期开发开发过程中第一选择；而后续则可以按照规划逐步实施。充分利用地块位置优势和景观资源；与知名专业设计公司、专业策划代理公司合作，强势打造小区第一品牌和企业品牌；及时制定合理的市场营销及招商运营方案，主力店招商先行，提前蓄水，扩大媒体宣传，注重营销推广，以保证销售资金迅速回笼。3、研究结论分析当前泗县社会经济发展状况、房地产市场现状、商贸零售业及商业地产现状，结合当地消费者调研分析，针对本案优劣势分析，我们在项目定位、规划设计、开发策略、营销推广、招商促进等方面综合考量，完全可以成功实现项目首期开发并迅速消化回笼的第一目标，进而顺利实现项目整体性开发、销售及招商运营的最终目的。本139、项目具备良好的可行性。4、相关建议A、市场需求是导向泗县人口基数小，消费力弱，房地产市场规模小，且属于半封闭型市场，房地产投资氛围淡，市场容量相对较小，因此需要切实考虑当地市场消费者主力需求：这其中包括住宅类型、户型及总价的主流需求，商铺面积及总价的主力目标客群需求，商铺销售分割的市场主力需求（1、2甚至3层捆绑销售），以及当地消费者所普遍接受的其他需求。在综合考虑项目优劣势的基础上，结合项目自身特点，充分考虑市场需求，抢占主流目标客群，可提高销售去化率、缩短销售进程，降低项目风险。B、品牌塑造是关键本案作为商、住综合性大盘，商业占比大，是整案利润贡献最大的部分，除少量主动或被动持有的物业外，140、商业销售去化需要一个过程，资金回笼压力大；同时，项目由于开发周期较长，这也为宣传推广的连续性带来一定挑战。为此，我们需要通盘考虑，突出重点，在考虑消费者接受度的同时，从整体上包装塑造项目第一品味的高端形象，深入发掘项目优势、增加项目含金量，进而打造泗县第一商业中心品牌，增加项目号召力，从而为整个项目开发、销售及招商运营助力。C、招商先行是上选针对本案主要业态（如商超、餐饮、电器等）主力品牌店的先期招商，是对项目整案运作的良好促进。商业期房的销售，在泗县并未被普遍接受。商业前景是物业增值保值的首要保证，可有效改变投资客的消费观念。主力店意向达成后，销售过程中即可对外宣传，商业前景的一致看好，势必141、为项目销售及后续招商运营带来强力促进。D、提前蓄水是必然本案整体体量大（特别是商业部分），销售提前蓄水，可以储备意向客户、抢占竞争对手潜在客源，为项目公开销售迅速消化提供坚实的基础。E、快速回笼是保障项目开发过程中，对资金的需求量非常大，滚动开发的过程中，需要每一步都顺顺利利，每一步都扎扎实实。为此，在首期开发点、量及时间配合上，需要从实际出发，通盘考虑。住宅是刚需，首期开发中占比适当加大，可快速稳妥的回笼资金，为后期开发奠定良好基础。泗县xx房产汴河路项目前期可行性研究报告云庐咨字xx关于泗县xx房产汴河路房地产开发项目前期可行性研究报告泗县xx房地产开发有限公司： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司xx房地产营销代理有限公司关于贵公司汴河路房地产开发项目前期可行性研究方面的建议，供贵司投资决策参考之用。 我们的方案是基于目前房地产市场情况分析，结合多年来我们的专业实践以及对泗县及其周边部分地区相关物业认真调研基础上完成的。但由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。 谢谢！xx房地产营销代理有限公司第1年1月6日