1、房地产建造过程及开发报建,房屋建造过程及质量要求,第一部分,2024-2-28,学习收益,帮助非工程专业背景的房地产从业人员了解房屋建造的流程掌握一些房屋建造施工的知识方便参与项目策划与管理工作,房屋建筑施工发展趋势,预制装配式房屋建造过程节能、环保、使用人力少，建设工期短，是现代房屋建筑发展的必然趋势！很多房地产企业和施工企业都在进行这方面的研发和实践。而万科和远大住工是此类企业的代表。碧桂园要坚持走高速度、精品质、低成本的发展道路，要走向世界，开发建设预制装配式房屋也是势在必行，而且越早越主动！,前言,建造房屋的前提-拿地规划,先规划，后拿地，拿地前就已经考虑如何建造房屋了,2024-2-2、28,6,基础工程建设,基坑开挖支护,主体结构建设,二次结构施工,水电安装施工,前期工程建设,房屋建造过程八步法,装修施工,机电设备市政施工,基础工程建设,基坑开挖支护,主体结构建设,二次结构施工,机电安装施工,前期工程建设,“八步法”前期工程,第一步：,装修施工,机电设备市政施工,搭建临舍,五通一平,建造围墙,地质勘探,“八步法”前期工程,2024-2-28,第一步-前期工程 地质勘探,工作内容：,通过钻孔抽取土石样本的方式对拟开发地块内的岩石、地层、构造、矿产、水文、地貌等地质情况进行调查研究工作,工作目的：,确定合适的持力层，根据持力层的地基承载力，确定基础类型，计算基础参数，为施工图设3、计创造必要的条件。,2024-2-28,10,第一步-前期工程 建造围墙,将目标地块用临时围墙围起来，是推动收地和巩固收地成果的非常重要的手段，也是保证后期施工顺利和安全的重要条件，要动用一切资源尽早完成！,非主干道边的简易围墙,主干道边的施工围墙,第一步-前期工程 五通一平,三通一平,五通一平,通水,通电,通路,通讯,排水,土地平整,+,+,2024-2-28,12,12,第一步-前期工程 五通一平,五通一平土地平整,进行场地平整要根据实际地形和规划标高，结合现场施工条件，尽量做到填方与挖方的平衡。,颐和园是土方平衡利用的典范：挖湖堆山，一举两得！,五通一平场地平整,第一步-前期工程 五通一4、平,施工临设是施工顺利开展的必备条件。办公区能展现施工企业的风貌和管理水平，生活区对于稳定施工队伍至关重要！生活区规模要按施工最高峰时期工人数量来建设，还要能满足甲方独立分包工程工人的生活所需。,施工办公区,施工生活区,第一步-前期工程 搭建临舍,基础工程建设,基坑开挖支护,主体结构建设,二次结构施工,机电安装,前期工程建设,“八步法”基础工程建设,第二步：,装修施工,机电设备市政施工,第二步-基础工程 概念,定义：在建筑工程上，把建筑物与土壤直接接触的部分称为基础。主要分为：桩基础和独立基础,地基,基础,建筑物,2024-2-28,17,浅基础：埋深5m或基础埋深小于基础宽度。无地下室的低层5、建筑常用此类基础。,深基础：埋深较大，以下部坚实土层或岩层作为持力层的基础。小高层、高层建筑一般用此类基础,第二步-基础工程 类型,独立基础条形基础筏板基础箱型基础,桩基础,独立基础,条形基础,第二步-基础工程 浅基础类型,筏板基础,箱型基础,第二步-基础工程 浅基础类型,桩基础是一种常用的深基础形式，当地基承载力不能满足设计要求时，就要采用桩基础。,第二步-基础工程 深基础类型,桩基础预制桩和灌注桩,灌注桩,预制桩,桩基础预制桩,锤击预制管桩,预制桩包括方桩和管桩，预制桩施工方法包括静压和锤击,锤击预制方桩,静压预制管桩,桩基础灌注桩,人工挖孔灌注桩,冲孔灌注桩,旋挖灌注桩,灌注桩根据成孔的6、形式又分为如下几种：,24,桩基础桩型选择,不同桩型的施工周期和施工成本差别很大，区域技术负责人和项目负责人应密切关注、积极参与桩型选择。选择桩型要根据建筑荷载、地质堪探资料提供的桩基承载力、地质结构、场地条件、地块位置等多方面因素综合确定。,25,桩型选择桩预制桩,预制桩施工方法有静压桩和锤击桩两种。静压桩施工速度快，施工成本最低，但对地质和场地要求较高，且完成桩的承载力有限。一般只适用于小高层以下建筑，且场地平整、地质比较密实的场地，否则桩基行走时容易挤压已经施工的桩，造成移位。,预制管桩施工完成后需要截桩头,26,桩型选择预制桩（续）,锤击桩同样具有施工速度快，施工成本低的优势，对地质条7、件和施工场地的要求较静压桩低。但施工时噪声和振动较大，在市区和夜间施工受限制较多。如果地下孤石较多，或地下岩层倾斜，就不宜用预制桩。,27,桩型选择灌注桩,与预制桩相比，灌注桩具有不受地层变化限制，不需要接桩和截桩，节约钢材、振动小、噪声小等特点。但施工速度慢，成本较高。如遇地下有溶洞且未提前测出，则可能额外耗费的混凝土，造成成本飙升。灌注桩，根据成孔方式不同，又分为人工挖孔桩、旋挖桩、冲孔桩等。,28,桩型选择灌注桩(续）,较少使用人工挖孔桩，考虑人工费上涨，以及安全。较多使用旋挖桩，对地质和场地要求都比较低，且施工速度也比较快。如果地层中间有较硬的岩层（但又不能作为持力层）或存在旧建筑的废8、桩等，旋挖桩施工比较困难时（刀头易受损，影响进度），就只能使用冲孔桩了。旋挖装和冲孔桩都需要有泥浆护壁帮助成孔，施工环境比较差，冲孔桩尤甚。所以一般情况不宜选用冲孔灌注桩。,2024-2-28,桩型选择灌注桩（续）,冲孔桩施工中,灌注桩成桩后也需要破桩头,基础工程建设,基坑开挖支护,主体结构建设,二次结构施工,机电安装,前期工程建设,“八步法”基础工程建设,第三步：,装修施工,机电设备市政施工,2024-2-28,第三步-基坑开挖支护,基坑开挖与桩基础工程施工的顺序基坑开挖、支护与桩基础工程施工的先后顺序是不确定的。要根据地质情况、基坑深度、基础形式而定，还要考虑天气情况、工期要求、设计进度等9、各种因素综合考虑。一般情况下，如果不是在雨季，地下水位较深，地质条件比较好，那就应该尽量先进行基坑开挖，后进行桩施工基础，这样可以既节约桩的材料成本（埋在土里的部分），又节约锯桩费用，还可避免挖土时破坏桩。,2024-2-28,但如果当地水位较浅，地质比较差，先挖基坑后桩基施工容易破坏基础，可以先施工桩基础，再挖基坑。,先挖基坑后挖桩基的情况,先打桩后挖基坑的情况,第三步-基坑开挖支护,2024-2-28,有地下室的建筑都要挖基坑。基坑开挖和支护一般是同步进行的。在开挖前，先由施工单位根据基坑深度、场地条件、地质情况制定基坑开挖和支护方案，经甲方和监理单位审查批准后才能开始施工。如果基坑深度超10、过5米，就属于深基坑，要由当地安监部门组织召开专家评审会评审通过才能实施。,第三步-基坑开挖支护 方案选择,2024-2-28,简易护坡,大放坡开挖,无放坡或放坡系数很小,免支护,锚拉支撑,斜柱支撑,钢板桩横档板支撑,临时挡土墙支撑,挡土灌注桩（搅拌桩）支护,水泥土墙,排桩或地下连续墙,水钉墙,逆作拱墙,第三步-基坑开挖支护 方案选择,方案种类：,浅基坑,深基坑,2024-2-28,浅基坑，大放坡开挖如果基坑周边没有紧邻的建筑、道路或水系，具有足够空间的话，尽量采用放坡大开挖的形式，就可以不用做基坑支护，只要做一下 护坡就行了。开挖放坡的坡度，要根据土质情况而定。华南地区一般不宜大于45度。,11、第三步-基坑开挖支护 方案选择,2024-2-28,基坑开挖支护方案浅基坑大放坡,大放坡开挖方案示意图,2024-2-28,基坑开挖支护方案浅基坑大放坡,大放坡开挖简易护坡实例,2024-2-28,基坑开挖支护方案浅基坑锚拉支撑,2024-2-28,基坑开挖支护方案深基坑土钉墙支撑,2024-2-28,基坑开挖支护方案深基坑排桩支撑,2024-2-28,基坑开挖支护方案深基坑支护实例,基础工程建设,基坑开挖支护,主体结构建设,二次结构施工,机电安装施工,前期工程建设,“八步法”主体结构建设,第四步：,装修施工,机电设备市政施工,第四步-主体结构建设 房屋内部构造,44,第四步-主体结构建设 内12、部构造,定义：建筑物中直立的起支撑作用的构件。工程结构中主要承受压力的竖向杆件，用以支承梁、桁架、楼板等。,柱,第四步-主体结构建设 房屋构件,从结构受力的情况来看，墙体分为承重墙和非承重墙。根据墙体建造材料的不同，墙体分为砖墙，石墙，土墙，砌块墙，混凝土墙（剪力墙比较多）,墙,第四步-主体结构建设 房屋构件,梁：一般承受的外力以横向力为主，且杆件变形以弯曲为主要变形的杆件称为梁。板：主要用来承受垂直于板面的荷载，厚度远小于平面尺度的平面构件。,梁、板,第四步-主体结构建设 房屋构件,2024-2-28,第四步-主体结构建设 地下室建造过程,地下室结构施工过程图解桩检测,预制桩静载实验检测,灌13、注桩抽芯检测,地下室结构施工过程图解承台砖胎模,1.承台砖胎模砌筑,2024-2-28,2.底板垫层浇筑,地下室结构施工过程图解垫层浇筑,2024-2-28,3.底板防水施工,地下室结构施工过程图解防水施工,2024-2-28,地下室结构施工过程图解底板钢筋绑扎,4.底板钢筋绑扎,2024-2-28,地下室结构施工过程图解水电预埋安装,5.水电预埋安装,2024-2-28,地下室结构施工过程图解混凝土浇捣,6.底板混凝土浇捣,地下室结构施工过程图解底板放线凿毛,7.底板放线柱头凿毛,2024-2-28,地下室结构施工过程图解墙柱钢筋绑扎,8.墙柱钢筋绑扎,2024-2-28,地下室结构施工过程14、图解人防门安装,9.人防门及水电安装,2024-2-28,地下室结构施工过程图解墙柱模板安装,10.墙柱模板安装,2024-2-28,地下室结构施工过程图解顶板支撑搭设,11.顶板支撑体系搭设,2024-2-28,地下室结构施工过程图解顶板模板安装,12.顶板模板安装,2024-2-28,地下室结构施工过程图解墙柱浇捣,13.墙柱混凝土浇捣,2024-2-28,地下室结构施工过程图解施工缝凿毛,14.墙柱施工缝凿毛,2024-2-28,地下室结构施工过程图解顶板钢筋绑扎,15.顶板钢筋绑扎,2024-2-28,地下室结构施工过程图解水电安装,16.顶板水电安装,2024-2-28,地下室结构施15、工过程图解顶板混凝土浇捣,17.顶板混凝土浇捣,2024-2-28,地下室结构施工过程图解墙柱模板拆除,18.墙柱模板拆除止水螺杆处理,2024-2-28,地下室结构施工过程图解外墙防水施工,19.外墙防水施工,2024-2-28,地下室结构施工过程图解外墙防水保护层,20.地下室外墙防水保护层,2024-2-28,地下室结构施工过程图解基坑回填,21.地下室基坑回填,2024-2-28,地下室结构施工过程图解上部结构施工,22.上部结构施工,第四步-主体结构建设 上部结构建造,2024-2-28,10.楼板清理,9.楼板浇捣,8.水电管道预埋,6.墙柱顶凿毛,7.楼板钢筋绑扎,地下室顶板清理16、完成,1.放线、凿毛,3.搭建楼板支撑体系,4.楼板模板施工,2.墙柱钢筋绑扎,5.墙柱浇捣,第四步-主体结构建设 上部结构建造过程,基础工程建设,基坑开挖支护,主体结构建设,二次结构施工,机电安装施工,前期工程建设,“八步法”二次结构施工,第五步：,装修施工,机电设备市政施工,2024-2-28,11.卫生间防水,10.墙面抹灰,9.墙面挂网,8.墙面拉毛,6.门窗框安装,7.门窗收口,13.移交装修,12.地面找平,主体结构拆模清理完成,1.砌体施工,3.顶砖施工,4.墙面做灰饼,2.构造柱施工,5.水电预埋,第五步-二次结构施工,基本工艺流程：弹线定位、找平、拉线、砌筑、勾缝及表面清理,17、蒸汽加压混凝土砌块（加气砖）,1.砖砌体施工,第五步-二次结构施工 砖砌体施工,砌体填充墙净高4.0m时设置拉梁;砌体填充墙长2H时设构造柱,砌体填充墙长5m时亦可采用中间加设构造柱。,第五步-二次结构施工 构造柱、腰梁施工,留置7天后进行斜砌。竖向和横向缝砂浆饱满，勾缝均匀，不得出现透明缝、瞎缝和假缝，防止抹灰层开裂、渗漏。,斜砌,3.顶砖施工,第五步-二次结构施工 顶砖施工,4&5.墙面灰饼、水电预埋,第五步-二次结构施工 灰饼&水电预埋,2024-2-28,79,6.门窗安装,第五步-二次结构施工 门窗安装,2024-2-28,80,7.门窗收口,第五步-二次结构施工 门窗收口,202418、-2-28,81,8.墙面拉毛,第五步-二次结构施工 墙面拉毛,2024-2-28,82,9.墙面挂网,第五步-二次结构施工 墙面挂网,2024-2-28,83,第五步-二次结构施工 墙面抹灰,10.墙面抹灰,基础工程建设,基坑开挖支护,主体结构建设,二次结构施工,机电安装,前期工程建设,“八步法”装修、机电、园林施工,装修施工,机电设备市政施工,洞口封堵,2,空调孔洞,3,线槽填塞,1,精装定位,4,CONTENTS,目 录,水,电气,绑扎要求,2,线盒固定,3,精装定位,4,套管指引,1,第六步-机电安装,Part 1,第一篇 建筑水,第六步-机电安装,1、不设套管,一、套管指引,2、塑料19、套管,3、钢制套管,4、止水翼环套管,穿越阳台、管道井、厨房楼面,空调孔洞、穿越墙,穿梁、柱套管,卫生间管道井反边内,2、有预埋套管封堵方法,1、无预埋套管封堵方法,二、洞口封堵,管洞封堵的步骤：1、凿毛洞口内壁，宜做成喇叭筒；2、第一次浇筑30mm厚细石混凝土；3、做聚氨酯防水层，一次闭水试验；4、第二次浇筑细石混凝土，预留 1020mm,形成浅坑，二次闭水试验；5、第三次浇筑细石混凝土止水台,二、洞口封堵实例,三、空调孔洞,1、壁式空调建筑标高为2.35m；,预埋注意事项：,1、壁式空调建筑标高为2.35m；,设计要求：,2、落地式空调建筑标高为5cm；,3、穿墙采用塑料套管；,2、落地式20、空调孔洞标高应12cm；,3、切勿出现倒坡现象；,四、精装定位,洗脸盆龙头高度450mm；洗涤盆龙头高度450mm；坐便器给水高度200mm；电热水器上水点1600mm；燃气热水器上水点1300mm；洗衣机龙头高度1100mm；拖布龙头高度600mm；,Part 2,第二篇 建筑电,一、线槽填塞线管,二、绑扎要求,1、弯折角度大于90度；,2、每隔1m绑扎一次，线盒两侧30cm绑扎一次，线管两侧20cm绑扎一次；,3、避免三根及三根以上线管重叠，保证砼保护层厚度；,三、线盒固定,固定要求：,1、厨房、卫生间宜用10cm*10cm*7cm缠胶带泡面固定；,2、其余部位尽量用线盒直接固定；,四、精21、装定位,抽油烟机高度1950mm；壁式空调插座2450mm；电热水器插座2300mm；洗衣机插座1500mm；拖布龙头600mm；,L=200,插座需往外侧移至少200mm,基础工程建设,基坑开挖支护,主体结构建设,二次结构施工,机电安装,前期工程建设,第七步装修施工,装修施工,机电设备市政施工,2024-2-28,木工类,漆工类,瓦工类,第七步装修施工,木工类-石膏线制作安装,石膏线制作安装工艺工法对施工部位的基底进行清理，使其平整、干燥，无障碍物。根据图纸，弹出石膏线双向定位线（墙身水平位和天花垂直位）。安装有骨天花石膏线时，以自攻螺钉将石膏线固定在吊顶龙骨上，并用9mm细木工板等做90 22、角安装支撑固定。用石膏浆进行粘贴固定，并以自攻膨胀螺钉固定石膏线。安装完成后，立即对石膏线的拼接缝进行整修，清除周边余浆。,石膏线短块拼接,有骨天花石膏线安装：带线安装石膏线条3.5mm25mm自攻螺钉固定转角为90（对接时采用45碰角）,木工类-石膏线制作安装,石膏线转角切割粗糙拼接缝不密实,结构面天花石膏线安装：安装石膏线时弹线定位专用石膏嵌补拼接缝3.5mm25mm自攻螺钉固定,木工类-石膏线制作安装,木工类-地板铺设,地板铺设工艺工法清扫室内地面，清除垃圾。地面铺设防潮垫，要求铺满铺匀，墙边踢脚线位上翻边50mm。通常从门边铺设第一块地板，将有槽口的一面靠墙，加入专用垫块，铺设结束时预23、留伸缩缝。安装木质踢脚线，平面对接时采用直接法，阴、阳角对接时采用45对角，上沿口弹线或采用红外线测量仪调平顺。,木工类-地板铺设,地板铺设做法大样及做法地板铺设原则：顺光、顺主要行走方向，门槛位起，平行与门槛排铺地板厚度：12mm 防潮垫层：1mm板与墙间留缝：810mm找平层平整度误差2mm,木工类-地板铺设,地板铺设平整度和排版效果,漆工类-墙面及阴阳角,墙面及阴阳角工艺工法以红外线测量仪打出垂直控制线，测量阴、阳角垂直度。阴角处理：根据垂直控制线，用墨斗在阴角部位弹线，用调配好的腻子批抹在阴角两侧，采用灰刀和直尺从阴角处向两侧刮出腻子。阳角处理：根据垂直控制线，在阳角部位抹上已调配好的24、腻子，将PVC阳角条粘贴在腻子上，校直阳角条后，在阳角条表面补平腻子。墙面涂料做法同天花涂料做法。PVC阳角条特点：确保阳角垂直度；具有抗撞性能；操作简便。,漆工类-天棚涂料,天花基底打磨不到位乳胶漆不平整,界面剂修补钉眼专用嵌缝膏补缝专用绷带粘贴板缝分两遍批腻子厚度为3mm磨平后涂刷一底二面乳胶漆,漆工类-墙面及阴阳角,天花阴阳角不顺直，接口错位,天花阴阳角顺直，乳胶漆打磨棱角分明,瓦工类-墙面铺贴,墙砖铺贴工艺工法对墙面基础进行全面的检查，包括空鼓、拉毛、防水、上下水等，对不合格的部分处理到位。根据排布图对房间进行规方和放线，放线时注意各部位开关、插座的位置。筛选墙砖，按照排砖图集中加工处25、理，运至施工现场清洗并充分浸泡，准备铺贴。铺贴墙砖时，先贴标志块，用长靠尺边靠边贴，确保横平竖直，阳角切割一律采用45加工，缝隙为1mm。墙砖铺贴完成后，以专用勾缝剂进行勾缝处理，填充饱满、轧实，干燥后清除多余勾缝剂。铺贴卫生间墙砖时，留出1mm墙砖缝。,瓦工类-墙面铺贴,墙面瓷片阴阳角效果,墙面石材铺贴平整，对缝工整，缝隙处理到位,瓦工类-地面铺贴,地面砖铺贴,地面石材铺贴,基础工程建设,基坑开挖支护,主体结构建设,二次结构施工,机电安装,前期工程建设,第八步市政工程施工工艺,装修施工,机电设备市政施工,2024-2-28,市政工程施工工艺,市政工程分类,市政工程安装原则,市政工程安装工艺,26、市政工程注意事项,市政工程日常维护,市政工程安装分类,市政工程,市政工程安装原则以埋地深浅确定开挖施工顺序，先深后浅。有压让无压供水管道如与电缆线路走向交叉，供水管道必须走在电缆 线路的下方。雨污分流强弱分隔标识清晰,市政工程安装原则,电力工程施工工艺：施工准备根据图纸位置配合土建预埋管配管至各设备及动力箱动力配电箱安装电缆敷设管内穿线检测绝缘电阻配电箱内接线设备接线设备调试试运行竣工验收照明工程施工工艺：施工准备-进户管预埋-配合土建预埋暗配管-配电箱、户内箱、接线箱埋壳体-开关盒、插座盒安装-总配电柜及电表箱安装-预分支电缆敷设-管内穿线-测试绝缘电阻-电气器具安装-配电箱安装接线-调试-27、竣工验收。变配电工程施工工艺施工准备-配合土建预埋电缆保护管-在土建地沟、墙面基本完之后进行技术复核-变压器就位-高、低压柜安装-母线安装（插接母线）-室内接地母线-电缆敷设-电缆头制安-电气调试-竣工验收防雷接地工程施工工艺施工准备-确定引下线轴位置-根据土建进度逐层连接柱内二根主筋作为引下线-焊接均压环-竖井内进行接地线安装施工-竖井内管道与接地线连接-根据图纸要求的楼层防雷引下线与外墙门窗、栏杆作电气连接-柱内主筋引出屋面与屋面避雷带焊接-屋面避雷带施工-突出屋面的金属体与避雷带连接-接地电阻测试-竣工验收弱电工程（有限电视、电话、对讲、综合布线、防盗对讲）施工工艺施工准备-配合土建预埋28、管至盒、箱-盒、箱埋设安装-线槽安装-部分明管敷设-管内穿线-插座安装-排线架安装接线-调试-试运行-竣工验收消防及火灾报警工程施工工艺施工准备-根据图之后预埋管至探测器盒-预埋管至报警器盒及消防按钮盒-预埋管至火警信号复视盘及消防电话插座盒-管内穿线-检测绝缘电阻-设备及探测器、模块安装-各种设备就位-设备接线-单体调试-联动调试-竣工验收,市政工程施工工艺,供水管道施工工艺：施工流程：测量放线材料、设备验收及布管沟槽开挖管道安装阀门安装井室砌筑管道回填管道压力试验安装准备清扫管膛管材、管件、阀门、消防栓就位管道连接灰口养护水压试验管道冲洗,市政工程施工工艺,排水管道施工工艺：1、铺设管道前29、的准备工作2、管沟开挖，管道敷设3、管井砌筑4、管道闭水试验5、管沟回填,市政工程施工工艺,消防电施工工艺：施工前准备：1、在施工前应认真并熟悉设备安装平面图、接线图、系统图。2、安装人员应熟悉相关设计、施工及验收规范。钢管内穿线、布线、校线工艺流程：选择导线扫管放线导线与导线的绑扎带护口穿线导线接头包扎线路检查绝缘摇测线槽内配线工艺流程弹线定位膨胀螺栓安装支架安装线槽安装槽内配线线路检查及绝缘摇测,市政工程施工工艺,消防水施工工艺：安装准备干管安装报警阀安装立管安装喷洒分层干支管、消火栓及支管安装水流指示器、消防水泵、高位水箱、水泵接合器安装管道试压管道冲洗喷洒关支管安装节流装置安装报警阀配30、件、消火栓配件、喷洒关安装系统通水调试,燃气管道施工工艺：1、沟槽开挖2、基地处理及验收3、沟槽回填4、管道安装5、阀门安装6、气表安装7、燃气管道检查和无损探伤8、管道防腐绝缘施工9、管道试验及吹扫10、调压柜及安装方案11、示踪线敷设,市政工程施工工艺,道路雨水检查井及雨水箅子完成面与沥青路面相平。严禁将污水检查井设置在道路面上。,市政工程注意事项,市政工程注意事项,主管道阀门井严禁安装在分户围栏内。必须安装在公共绿地、人行道或停车位上且外观要与停车位高度一致。当不可避免要设置在主干道上时，必须对阀门井进行加固处理，满足承载力要求。,高低压电缆沟严禁穿越分户围栏；电表箱严禁正对入户大门；电31、缆井必须安装在分护围栏外的停车位、绿化带和人行道内。电缆井高度与停车位或人行道路面保持一致，且竖向方向与人行道路面方向保持一致。,市政工程注意事项,市政工程注意事项,消防箱及消防管道必须在墙身砌体完成后进行下一道工序前安装完毕并对预留孔洞周围进行修补。消防管必须以红色油漆标识。,水表必须安装在分户围栏外方便抄表的位置，并按房号顺序整齐排列。室外地上消火栓必须安装在分户围栏外与停车位交界处。绿化带内与路沿石交界处。,市政工程注意事项,高杆路灯必须安装在主干道两侧的人行道上。园区内低杆庭院灯必须安装在分户围栏外侧的绿化带内。并严禁正对入户大门。同时根据道口走向合理排布。保证照明覆盖率。,市政工程注32、意事项,燃气立管及水平管道严禁暗装，并用黄色油漆标识。排水立管以白色为主色调，也可根据需要跟外墙颜色一致。,市政工程注意事项,走廊镀锌线槽必须保持整体美观。线槽内预留一定的空间以保证散热。,市政工程注意事项,电信设备箱根据现场实际情况选择在配电房或公共绿地位置摆放。,市政工程注意事项,广播电视设备箱尽可能选择在电缆井附近摆放。,市政工程注意事项,室外监控球形摄像头应安装在小区主入口、十字路口及环岛处，满足监控视角。,市政工程注意事项,工程的日常维护与养护给排水系统1、对整个供水管道、泵房设备、消防管道进行每日巡检，发现问题及时解决。2、在每年雨季来临前，安排人员清理各设备房集水坑，道路雨水井，33、疏通屋面雨水管道及道路排水管道。3、定期对苑区内的污水井、化粪池进行疏通清淤。4、日常如发现或接报管道堵塞故障后，管理处应立即安排人员进行清掏疏通工作。5、定期对屋面雨水口、雨水斗、雨水立管进行清理。6、有一套完善的应对洪涝灾害的应急预案。强弱电系统定期对整个小区的配电房、供电线路、路灯、消防报警系统、通风系统、楼宇对讲系统、安防监控系统、广播系统进行检查，根据相关年限规定及时更换一些零配件，保障系统的日常运行。,市政工程日常维护,工程的日常维护与养护电梯设备 电梯在验收合格交付使用后，为了保证电梯正常及安全运行，使预定期对电梯设备进行全面检查、润滑、清洁等，发现问题及时通知维护人员进行处理，34、维护人员必须受过电梯维修保养技术和安全培训，并经政府主管部门考试合格的人员担任，任何形式的维修保养后，必须确保电梯安全装置有效后，方可投入正常使用，电梯的维修保养人员应遵守安全操作规程，操作过程中，应采取相应的安全技术防范措施，以避免发生伤害事故和设备损坏事故。燃气管道 定期对燃气管道及附属设施进行检查，保障官网设施安全稳定运行，发现有泄漏故障，即刻关闭阀门并通知燃气公司派人处理，在泄漏区域警戒线并派专人把守，严禁在该区域吸烟，点火，打手机及使用其它无线通讯工具等。根据相关规定及使用年限要求，及时更换一些零配件，确保燃气管道安全供气。,市政水电工程日常维护,开发报建,第二部分,开发流程,什么是35、房地产开发报建？1、办理房地产开发过程中各种证件，使开发合法合规2、做好房管业务3、政府、公司、项目沟通的桥梁房地产开发报建？1、涉及审批部门多2、涉及缴费科目多3、涉及各项会议多,134,开发流程,开发报建四个要求？1、所需资料要逐项分解细化2、办理条件要求逻辑关系网络化3、收费命名、标准要清晰4、办理科室、人员、电话要明确，建立人际关系,135,136,一、土地开发成本构成,1、土地征用及拆迁费 2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。3、出让金4、七通一平费 5、耕地占用税 6、耕地开垦费 7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。8、占耕地教育附加费 9、新增建设36、用地有偿使用费10、出让金业务费 11、契税 12、利息,二、建筑及安装工程费,1、人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服 务的辅助工人的基本工资。2、材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。3、机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。4、施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括：（工作人员工资-工资附加费-办公费-差旅费-检验试验费）5、设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。（-供热及换热站-供电设37、备、安装-电梯）,三、基础工程费,主体工程基础费用,四、城市基础设施配套费,1、渣土费 2、人防费 3、中学增建费 4、城市基础设施配套费 5、旧城改造费 6、公建地费 7、墙改费 8、便道占用费 9、环境保护监察费 10、城市绿化费,五、前后期费用,1、勘察设计费 2、监理费 3、招标费 4、质检费 5、测量、放线费 6、价格评估费 7、综合开发管理费 8、房屋所有权登记费 9、房屋所有权登记工本费 10、物业前期费 11、散装水泥限袋费 12、工程质量监督费 13、工程造价管理费 14、安全监督费 15、劳动定额测定费 16、外省承包工程管理费 17、施工图纸审查费 18、预算费 19、施38、工噪音管理费 20、专家评审费,六、预备费 七、经营管理费,142,1、热力补贴费 2、供暖 3、煤气集资 4、煤气施工 5、供电 6、供水外接 7、排污费,六、预备费,六、预备费 七、经营管理费,143,1、监察审计费 2、资质年审费 3、营业执照年审费 4、治安费 5、卫生费 6、行业管理部门培训费 7、城市交通集资费 8、报刊费 9、街道管理费 10、计划生育管理费 11、社会统筹 12、教育基金,七、经营管理费,其他费用,144,八、贷款利息 项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。九、不可预见费 十、销售、广告费 1、销售提成费用 2、广告费 3、销售营业税 十一、各种税费,39、145,土地使用权年限,146,70,50,40,50,40,投资策划中心,决策,支持、引导、服务,拓展,一、投资系统架构,土地投资决策委员会,各投资团队（投资小分队）,投资系统架构,一、投资系统架构,土地投资决策委员会,组长：杨国强 董事局主席成员：杨惠妍 董事局副主席 莫斌 集团总裁 吴建斌 首席财务官 程光煜 副总裁 王少军 副总裁,行使有关土地投资事物的最高决策权,投资系统架构,一、投资系统架构,投资策划中心,集团十三大职能中心之一,（投资策划部）,投资系统架构,区域/直属团队现场勘察,投资信息管理系统报备,区域/直属团队落实相关问题,区域/直属团队组织各部门考察,区域出具定位策划报告40、,区域/直属团队投资决策申请,区域/直属团队签订协议,注：定案时：土地协议流程审批（土地竞买流程审批）发起。定案后：竞买报名及摘牌手续办理，土地协议签确完成，土地款流程审批及付款。,土地信息获取收集,发起立项申请,报备投策中心,投策中心项目评审,项目获取,投策中心意见,区域总意见,营销、投策、运营财务、研发、成本,土地投资决策委员会,区域立项评审会出具评审意见,二、土地投资流程,土地投资流程,二、土地投资流程,通过,否决项目,不通过,如有重大风险或条件重大变化，则提请重新定案,特别紧急的项目、重大项目,特事特办,土地投资流程,二、土地投资流程,土地投资,一级市场,直接招拍挂勾地等意向性拿地一二41、级联动开发三旧改造,土地使用权转让股权类合作联营合作开发代管代建+品牌输出,二级市场,碧桂园土地获取模式,目前专注住宅开发谨慎参与商业、写字楼及其他业态,土地投资流程,三、集团投资方向解析,北京、上海、广州、深圳,重庆、天津,南京、杭州、济南、沈阳、福州、成都、合肥、郑州、武汉、石家庄、长沙、南昌、西安、哈尔滨、昆明、南宁、贵阳、呼和浩特、海口、长春、太原、兰州、银川、西宁,宁波、大连、厦门、青岛,苏州、珠海、温州、三亚、佛山、东莞,地级市275个；县级市381个；县1478个,投资方向解析,154,开发流程,155,建设用地规划许可证,用地规划许可,总平面规划审查：包括规划布局审查（含鸟瞰效42、果图）和综合指标审查；综合指标审查，规划必须符合规划设计要点，如容积率、建筑密度、楼间距、层高、绿地率、道路退让、停车位、物管用房面积等等；总平面公示，要特别注意，要为日后规划调整留后路。,157,成立项目公司,成立项目公司,国有土地使用证,修建性详细规划审批,建设工程规划许可证,工程规划许可,163,施工许可证,规划、施工图纸审查,单体施工图、规划方案设计、审图、取得指标审核证明或图纸审图合格证,设计院,审图机构,项目部,设计出图、修改、回复,审核、发证,协调、办理,施工许可证办理需要资料,1、建筑工程施工许可申请表2、建设用地批准书或土地使用证3、建设工程规划许可证4、人防办理情况意见书543、施工图审查备案的证明文件6、建设工程监理登记表（监理工程提供）7、施工中标通知书（必须招标的工程提供）8、建设工程使用散装水泥意见书9、建设工程使用新型墙材料意见书10、建筑工程施工噪音排放许可证11、建设工程质量（安全）监督登记表12、建设单位开户银行的存款证明或对建设单位支付和履约的担保；政府投资项目仅需提供财政拨款证明文件13、施工单位资质证书、广州地区资质备案（网上查核）、安全生产证明许可证、法定代表人证明书、法人授权委托证明书14、项目经理、施工员、质安员、专职安全员、特种作业人员证书及身份证复印件；人员委托通知书；三类人员安全生产考核合格证；工地安全、防火责任人委任书15、安全文44、明施工现场查勘表16、承发包合同17、保证工程质量和安全措施的有关文件18、劳动保险统筹金、合同印花税缴纳凭证19、施工单位工资保证金专用账户存款凭证20、意外伤害及工商保险凭证,商品房预售许可证,预售阶段,房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者在先交付房屋定金或预付款（或全部楼款），而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。此阶段是开发商资金回笼的标志。,168,达到预售办理标准,预售办理的标准各地都有所不同，一般标准为：低层住宅要求主体封顶，高层要求主体完成至总层高的2/3，并提供申办资料。,169,武汉碧桂园生态城,沈阳碧桂园银河城,预售注意事项,办理预45、售证后十天内必须进行价格公示（即必须销售）；价格公示要求明码实价（包括各行政事业单位、物业公司收取的所有费用）；取得预售证之前不许以任何理由收取客户定金或诚意金；预售前，物业公司收费要到物价局备案，提供前期服务的物业公司按照当地要求是否需要招投标；预售期必须了解清楚各市政项目收费情况，如水、电费，最好能够以签订大市政框架协议的形式来确定与各市政单位的合作模式；向购房者展示的样板房（包括所用材料）与交楼标准必须一致；承诺购房者的交楼日期，一定要预留足够的工程和验收时间。,170,预售面积办理,171,通过规划报建和门牌路址命名后即可向政府申办，由政府计算预测面积并出具预测成果报告，区域技术工程部46、对政府的预测面积进行审核，无误后签发预测面积至销售中心。最终成果：房屋建筑面积（预测）测绘报告,增城凤凰城交通中心,预售证办理资料准备,前期物业服务协议协议版本由物业公司提供，项目部、法务部审核。地块命名、门牌路址营销中心和规划设计院确定苑区命名和街名路址编号。预售款监控账户：营销中心和财务部到银行开通、确认。销售价格备案营销中心提供销售货量备案的价格。物业收费物业收费由物业公司到物价局备案后提供。,172,碧桂园豪园,地块命名、门牌路址备案,173,审核出具门牌路址证明,命名项目和街名路址编号,规划院,营销中心,公安部门,174,竣工验收,参建单位全部到位,五方主体；施工、监理单位职能人员架47、构齐全，人员到岗；施工单位：项目经理、技术负责人、施工、质检、安全、材料、资料（机管）等五大员工程全过程接收质监站和安监站的监督,176,房屋面积及宗地面积实测,一、办理时间节点 1、开始：现场排栅拆除，花园围栏围闭，通过规划验收后即可开展实测业务；2、结束：按合同约定的收楼日期提前7个工作日取得政府确认的实测面积。二、办理所需资料 规划验收合格证、规划验收指示明细、规划验收测量册、竣工图、路址证明、预测报告、国土证及用地红线图三、最终成果 取得政府出具的房屋建筑面积测绘报告,177,交楼注意事项,交楼前必须逐户检验一次，查看是否均已达到交楼要求；物业公司对公共配套设施进行验收、接管；为缓解大48、批交楼，可以分批安排业主收楼；业主收楼时，必须由售楼、物业和工程管理人员陪同，介绍工程完成情况，解读验收备案资料和“两书”；交楼标准样板房必须在交楼完成后才能拆除；让业主亲身体验各项验收，如试水、开门窗、量面积等，装修房还须开灯、开电器、开水龙头、敲地板、敲墙面；业主提出质量问题时，首先记录下来；存在问题的承诺合理时限内完善；业主无理要求的，可依照购房合同解释。,178,初始登记（确权）,一、定义：指对未经过房地产登记部门确认其房地产权利的土地使用权及其建筑物、附属物的所有权进行的第一次登记，就是通常称的“确权”或是“办理大产权”二、所需资料：规划验收合格证、规划验收指示明细、规划验收测量册、49、竣工图、路址证明、实测报告、国土证及用地红线图、竣工验收备案表、预售证三、办理流程：,规划验收,竣工验收,房屋、花园实测（实测报告),初始登记,最终成果：房地产初始登记告知书,179,产权办理,商品房的产权（房地产权）一般包括房屋所有权和土地使用权，办理产权转移手续就是通常说的“过户”。,初始登记（确权）,办理小业主房地产权证,契税申报及缴交、购买印花税票,180,缴交交易手续费、登记费,房屋、花园实测（实测报告）,通过初始登记、契税、交易手续费、登记费等费用的缴交即可向政府申办。,物业管理,目的是让业主感受：安全舒适超值方便,做好物业管理的重要性：促进销售维护品牌提高社区生活品质,181,咸宁碧桂园凤凰温泉酒店,个人经历分享,第三部分,183,感谢各位的聆听！,