1、2015年5月开发报建知识21、房地产项目管理中，开发报建工作有哪些内容？2、当前碧桂园集团项目的开发要求，如拎包开工、提前售、“322小步快跑”、成本控制、资金快回笼等，开发报建工作应如何做？3、项目开发怎样可以获得更大的政府支持力度？思考开发报建是干什么的？为什么建设项目要办开发报建手续？1234办理建设项目的开发手续要让项目开发合法合规4开发报建流程及工作内容介绍开发开发报建报建勘察设计检测施工财务销售物业法务测量办证投资策划开发报建工作涉及面广，涵盖内容很多，需要的知识面也很广5开发报建流程及工作内容介绍开发报建及施工流程图6开发报建流程及工作内容介绍成立公司办理资质工商部门营业执照技2、监部门机构代码税务部门住建部门房地产开发资质税务登记人社劳动部门编制人员认定7开发报建流程及工作内容介绍立项批文可行性研究报告环境影响评估报告国土部门意见规划部门意见财务资金证明节能评估报告注意：注意：县级单位审批权限：10万平方米以下规模房地产项目；地级市审批权限：50万平方米以下规模房地产项目；批复中不能出现“别墅”等敏感字样；立项前应考虑分期开发的土地增值税问题。8建设用建设用地规划地规划许可证许可证地块规划设计要点项目用地红线图立项批文权属证明（出让合同）总体规划审查：规划布局、建筑风格需要过会（规委会）；规划总平面布局、设计效果审查、经济指标（容积率、建筑密度、绿地率、车位数等）审查3、及“五图一书”。总平面公示，要特别注意，要为日后规划调整留后路。开发报建流程及工作内容介绍9签订挂牌成交确认书建设用地规划许可证签订出让合同或转让合同缴交土地契税，一般地价款的3%在限定时间内缴纳土地出让金办理国有土办理国有土地使用权证地使用权证注意：注意：国土证的“土地使用权人”是否对应项目公司名称；“地类用途”是否住宅、或商业、或商住；“终止日期”是否从摘牌当日计算、是否对应各类用地使用年限；宗地图是否有测绘单位盖章，是否有坐标开发报建流程及工作内容介绍建建设设工工程程规规划划许许可可证证外立面审查（含材质审查）建筑方案审查，审查平立剖缴纳城市基础设施配套费10根据各地方不同，前置审批各有4、不同，可能还需包括：消防、人防设计审核意见防雷设计审核意见市政园林设计审查意见卫生、交通审查意见小区综合管网布局规划审查开发报建流程及工作内容介绍建设工程施工许可证施工图审查（土地氡气检测）、节能审查节能备案（缴交两金：墙材资金和散水基金）中标通知书和施工合同（合同造价备案）外来施工单位和监理单位进城备案施工单位人员岗位证押证施工单位人员计生证明和社保购买证明建筑施工人员意外伤害保险施工前期安全措施登记（落实安全文明措施费）银行出具开发商或施工单位资金证明书质安监报批其他报建资料11开发报建流程及工作内容介绍预售款监控账户、签订三方协议销售合同备案价目、收费公示地块命名批复、门牌路址备案预售面5、积测算四证齐全 + 房产开发资质 + 达到预售标准证明前期物业服务协议，“两书”发预售证开发报建流程及工作内容介绍综合验收备案防雷验收消防、人防验收规划验收环保验收主体工程竣工验收室内空气检测水、电、暖通验收节能验收开发报建流程及工作内容介绍14实地测量 房产测量（允许误差3%） 地籍、宗地测量（缴交地籍测量费）大确权 土地分宗及登记 商品房权属初始登记办理业主房地产证 业主房产证 房产他项权证 小国土证开发报建流程及工作内容介绍15如何在碧桂园项目开发要求下做好开发报建工作？16拎包开工12345“拎包开工”“拎包开工”获取土地前了解清楚当地报建流程，结合工程策划，编制报建专项计划并落实设计6、出图、招投标、物料采购计划；提前与市政（公路）、规划、水、电等部门沟通三通一平方案；与政府、规划主管部门提前沟通总平面方案并取得认可；提前与审图中心沟通建筑户型和桩基设计方案并取得一致；提前与建设主管部门沟通办理预开工手续；17“提前售”项目报建工作注意事项“提前售”项目报建工作注意事项了解清楚规划总平面修改调整的可行性和步骤，例如苑区部分楼栋已售出，后期布局、户型、户数能否做调整，公示能否通过提前售18“提前售”项目报建工作注意事项“提前售”项目报建工作注意事项在“提前售”预售证办理前，是否要求“提前售”对应的楼栋四证齐全，如果是需要拿到四证才能办理预售证，则意味着若在“提前售”时进行户型调7、整，日后需要变更总平面规划、工程规划证、施工许可证对应的数据提前售19“提前售”项目报建工作注意事项“提前售”项目报建工作注意事项了解“提前售”后若涉及户型、面积、施工单位施工范围等调整，前置报建的相关证件、批复能否进行调整及调整流程，已缴纳规费可否多除少补提前售20“322”小步快跑对于不能实现“提前售”的项目，要按“对于不能实现“提前售”的项目，要按“322”小步快跑模式，报建工作如何筹划”小步快跑模式，报建工作如何筹划“322”小步快跑模式是针对目前楼市不景气的大背景下实施的项目开发策略，要求按3个月开盘的速度推进样板房和货量供应，开盘后评估以销定产快速调整后续货量，然后每2个月迭代供货8、推售。意味着报建工作要与现场赶工要同步进行，且后续规划总平面调整必须可行为配合进度要求，一般采用让行政部门先审资料，缺件后补，补齐发证的方式21环评、节能、立项、规划总平面审查、市政园林交通设计审查、建设用地规划证、地名路址批复和门牌号备案建议一次性办理，若涉及后期户型调整，这些方面均可做后补变更；工程规划证、消防防雷设计审查、施工图审查、施工许可证建议分批次办理了解清楚当地桩检测设备是否满足进度要求，可否协调其他地区调配设备通过公关争取“提早售”尽早取得预售证“322”小步快跑22开发报建费用控制开发报建费用成本控制技巧开发报建费用成本控制技巧土地获取前就当地的行政事业性收费行政事业性收费（9、属于国家或地方规定收取的报建费用，直接缴纳财政帐户，如城市基础设施配套费、人防异地建设费）和经营服务性收费经营服务性收费（属于地方规定要求项目支出的，收取方提供有偿服务的收费，如规划信息咨询费、图审费、检测费）进行全面摸底全面摸底，要求收取部门和机构提供政策文件和收费物价标准，在土地洽谈时争取优惠条件23开发报建费用成本控制技巧开发报建费用成本控制技巧对于经营服务类的指定、垄断性收费经营服务类的指定、垄断性收费，应结合项目规模情况，积极向相关主管部门领导争取打折收取开发报建费用控制24开发报建费用成本控制技巧开发报建费用成本控制技巧及时了解国家、地方及时了解国家、地方就取消各类行政事业性收费或10、降低收费标准的政策政策通知通知，沟通对应收费主管部门争取免除开发报建费用控制25开发报建费用成本控制技巧开发报建费用成本控制技巧向政府、各主管部门积极争取各类规费缓期缴纳规费缓期缴纳，在不影响报建业务开展为前提土地款缓交，降低前期资金占用成本开发报建费用控制26对于无法办理快贷按揭业务的项目，配合销售部门，让房产主管部门加快办理合同备案、预告登记、抵押权预告登记，让银行迅速放款房屋竣工验收备案后应立即到住建主管部门办理商品房权属初始登记（大确权），大确权办理完成即可办理解除预售款监控向住建主管部门争取预售款不监控，少监控，尽可能将预售款全部回笼集团竣工后应尽快办理施工抵押资金退回，如墙体基金111、0元/平方，施工单位应保管好采购新型墙材的发票，又如施工水电押金等快速资金回笼开发报建工作如何开发报建工作如何配合快速资金回笼配合快速资金回笼27政府关系维护开发报建工作能否顺利开展，关键是政府关系维护得当开发报建工作能否顺利开展，关键是政府关系维护得当审批时间（办预售证十五个工作日）；打擦边球（没施工证先桩施工）；工程进度（桩检测时间）；成本控制（收费打折）28开发报建既要有周密严谨的实施计划，又要企业内各部门和合作单位的紧密配合，更重要的是政府各行政部门的支持和帮助政府关系维护29政府关系维护政府关系维护实际上就是如何跟政府机关、行政事业单位的人员打好交道30尊重对方语言上行为上工作方法上12、礼貌用语、用“我们”代替“你们”礼貌用语、用“我们”代替“你们”注意细节“斟茶倒水”、客气点“礼多人注意细节“斟茶倒水”、客气点“礼多人不怪”，“先敬来衣后敬人”不怪”，“先敬来衣后敬人”先沟通后请示，请示沟通最好自下而上，重先沟通后请示，请示沟通最好自下而上，重视对方的意见“合理的修改、不合理的解释”视对方的意见“合理的修改、不合理的解释”如何跟政府部门打交道31如何跟政府部门打交道处事态度谦虚严谨主动积极不亢不卑真诚热情乐观友善32找关键人物办事寻找关键人物，弄清楚对方的背景、性格、做事方式、履历、朋友圈等等情况，最好找对方的熟人朋友引见，提出诉求得到解决的可行性会更大一些跟行政人员打交道13、的一些技巧33不同级别政府人员的沟通方式对于党政领导党政领导，会看重项目带来的政绩、税收、经济发展、社会和谐，视觉较为宏观，与其沟通时务必简单明了，最好一事一议，着重说明我们着重说明我们的诉求对大局有利的诉求对大局有利对于职能部门领导职能部门领导，会看重党政领导意见，承担本职能责任配合项目开展工作，依规依法维护本职能管理，并或多或少地照顾体系内利益，与其沟通时可以清晰、清晰、详细详细，着重说明我们的诉求合情合理合法合规着重说明我们的诉求合情合理合法合规对于基层干部或办事员基层干部或办事员，会看重项目审批具体事务是否符合程序，对自身工作压力和难度是否会增大等等，与其沟通时应尽量详细解释，晓之以情14、动之以理，真应尽量详细解释，晓之以情动之以理，真心寻求其帮助的态度（请教的态度和善用人情牌），心寻求其帮助的态度（请教的态度和善用人情牌），必要时协助对方完成属于我们业务审批工作必要时协助对方完成属于我们业务审批工作点不同，与之沟通的方式不同不同级别的人所处位置不同，关注跟行政人员打交道的一些技巧34真诚对待，广交朋友跟行政人员打交道的一些技巧35善于借力办事一个人一个企业的力量是有限的，若善于利用身边每个人、每个合作伙伴的关系去解决对外关系问题，往往比独自去处理容易跟行政人员打交道的一些技巧36婉转拒绝不合理要求的方法不能马上拒绝，可以先装糊涂（不是很清楚，回去咨询一下）领导介绍工程单位（将资料先拿来看看，但上市公司有严格招标审查制度，门槛高）要求买房打很低折（权限不足、上市公司折扣有限）跟行政人员打交道的一些技巧谢谢聆听！37