1、临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告I I目目录录第 1 章 总论.11.1 项目名称及承办单位.11.2 可行性研究报告编制的依据、原则和范围.11.3 项目概述.41.4 研究结论.11第 2 章 项目提出的背景及建设必要性.132.1 项目建设的背景.132.2 项目建设的必要性.19第 3 章 市场分析.253.1 宏观经济分析.253.2 城市化发展分析.26第 4 章 项目选址及建设条件.294.1 项目建设用地选址.294.2 主要建设条件.294.3 土地利用合理性分析.32第 5 章 项目规划、建设规模及内容2、.335.1 项目规划.335.2 建设规模及内容.34第 6 章 工程建设方案.366.1 项目施工方案.366.2 住宅宜居建设工程.37临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告IIII6.3 道路提升改造工程.456.4 商务办公大楼工程.456.5 道路新建工程.556.6 学校工程.606.7 工业园厂房工程.676.8 配套公用辅助工程.73第 7 章 环境影响分析.827.1 设计依据及采用标准.827.2 环境现状.837.3 生态环境影响分析及保护措施.847.4 地质灾害影响分析.867.5 特殊环境影响分析.3、867.6 水土保持.867.7 环境影响分析结论.89第 8 章 节能方案分析.908.1 编制依据.908.2 工程节能设计原则.918.3 能耗指标分析.918.4 节能措施.92第 9 章 劳动安全卫生与消防.979.1 指导思想.979.2 职业安全卫生健康对策与措施.979.3 消防措施.98第 10 章 组织机构与工程管理.99临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告IIIIII10.1 组织机构.9910.2 工程管理.9910.3 工程实施方案.9910.4 质量保证.100第 11 章 项目实施进度及建议.104、111.1 项目实施进度.10111.2 建议.101第 12 章 项目招标方案.102第 13 章 投资估算与资金筹措.10413.1 估算依据及说明.10413.2 投资估算与资金筹措.10413.3 资金筹措.109第 14 章 经济影响分析.11014.1 基础数据.11014.2 财务效益分析.11014.3 宏观经济影响分析.117第 15 章 社会效益分析评价.11815.1 社会效益分析.11815.2 社会适应性分析.12015.3 社会稳定风险分析.12115.4 社会评价结论.125第 16 章 结论与建议.12616.1 结论.12616.2 建议.127临沂火车站东站5、片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告IVIV附附表表.129129附表 1项目营业收入、营业税金及附加和增值税估算表130附表 2项目投资现金流量表.134附表 3利润和利润分配表.135附表 4 总成本费用估算表.136附表 6 固定资产折旧费估算表.137附表 7财务计划现金流量表.139临临沂沂火火车车站站东东站站片片区区城城市市更更新新项项目目（一一期期）可可行行性性研研究究报报告告第第 1 1 页页第第 1 1 章章总总论论1 1.1 1项项目目名名称称及及承承办办单单位位1 1.1 1.1 1项项目目名名称称临沂火车站东站片区城6、市更新项目（一期）1 1.1 1.2 21 1.2 21 1.2 2.1 1编编制制的的依依据据1.中华人民共和国城乡规划法2.中华人民共和国建筑法3.中华人民共和国土地管理法；4.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号）5.国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发201145 号）6.关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知（建保201291 号）7.国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发201537 号）8.中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的承办单位承办单位临沂*有限公司7、可行性研究报告编制的依据、原则和范围可行性研究报告编制的依据、原则和范围临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 2 2 页页若干意见（2016 年 2 月 6 日）9.2021 年国务院政府工作报告（2021 年 3 月 5 日十三届全国人大四次会议上李克强总理讲话）；10.中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要；11.住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(建科202163 号)；12.山东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要；13.2021 年8、山东省政府工作报告（2021 年 2 月 2 山东省第十三届人民代表大会第五次会议通过）；14.山东省人民政府办公厅关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知15.山东省市政工程消耗量定额山东省市政工程价目表山东省市政工程费用表16.山东省城市房屋拆迁管理条例（山东省人民代表大会常务委员会公告第 88 号）17.山东省建筑工程消耗量定额（2018 年版）；18.山东省安装工程消耗量定额（2018 年版）；19.山东省市政工程消耗量定额（2018 年版）；20.临沂市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要；21.临沂市城市更新实施意见；22.临沂市沂东新城片区控制性详细规9、划；临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 3 3 页页23.临沂市深入推进老旧小区改造实施方案（临政办字 202081 号文）；24.产业结构调整指导目录（2019 年本）；25.建设项目经济评价方法与参数（第三版）；26.中国国际工程咨询公司编投资项目经济咨询评估指南；27.项目承办单位提供的相关资料。1.2.21.2.2编制的原则编制的原则1.以人为本，依法推进。建设项目的确定要顺应市场需求和发展的需要，充分尊重群众意愿，广泛征询群众意见，做到公开、公平、公正，以争取绝大多数群众支持和理解。严格执行国家有关法律法规的规10、定，维护群众的合法权益。2.统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建项目区的供水、供电、通讯、污水与垃圾处理等公共设施和配套服务设施的建设，促进以改善民生为重点的居住区建设。3.坚持建设与适用相结合的原则。尤其在安全、消防、通讯及现代科技成果的应用等方面，使其成为具有多功能、适用性的住宅小区，真正使居住区面貌焕然一新，成为当地亮点建筑。4.采用先进科学的技术手段，要按照节能省地环保要求，推广新技术、新工艺、新材料和新设备。居住区采用的设计、设备、材料、要做到先进、可靠、经济、合理。1.2.31.2.3编制的范围和内容编制的范围和内容1.项目提出的背景及建设的必11、要性；临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 4 4 页页2.建设地点及建设条件；3.项目规划、建设规模及内容；4.工程建设方案；5.环境影响分析；6.节能方案分析；7.劳动安全卫生与消防；8.项目建设与物业管理；9.项目实施进度与建议；10.项目招标方案；11.投资估算与资金筹措；12.社会效益评价。1.31.3项目概述项目概述1.3.11.3.1建设地点建设地点拟建项目位于临沂市河东区，北至南京东路，南至中昇大街，西至温泉路，东至陶然东路。项目建设符合河东区土地总体利用规划要求。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂12、火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 5 5 页页城市更新城市更新范围图范围图本项目的建设符合当地区域经济发展规划，对周围环境影响较小，选址位置较理想，认为可行。1.3.21.3.2建设规模和内容建设规模和内容项目位于临沂市河东区火车站东站片区。该区域北至南京东路，南至中昇大街，西至温泉路，东至陶然东路。片区占地面积为 318 万平方米（4770 亩），片区内建筑面积约为 275 万平方米。本项目主要实施片区拆迁安置工程，开发工程，市政配套设施工程等。项目建设贯串土地一级整理和二级联动开发的主线，结合项目功能定位，对片区内老旧社区拆迁、废旧工厂拆迁、调整规划的公建13、拆迁，街道两侧沿街立面改造提升，沿线楼前场所、重要街道路口、临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 6 6 页页重点环境场所空间等进行景观提升设计，市政配套等设施建设、住宅及商业办公开发整体布局，李公河绿地提升、综合治理等。对片区全域进行“拆、改、建”，打造城市新名片，树立人文宜居新标杆，带动片区活力，在城市更大范围内引领潮流进而带动城市的发展。项目主要建设内容如下：1、拆迁工程（一级开发）本项目拆迁占地面积约为 80.86 万平方米，建筑面积为 54.61 万平方米，住宅户数为 628 户及工厂、沿街商铺。采用实物安置和货14、币安置相结合的模式。拆迁工程一览表拆迁工程一览表序号序号建筑名称建筑名称占地面积占地面积（平方平方米）米）拆迁拆迁建筑面积建筑面积（）（）户数户数备注备注1尤斜坊村152400114300628公建2区域内拆迁企业517700422100/2.1其中金森建陶119000952002.2金森建陶周边96000720002.3中绿资源及周边80000624002.4天元河东产业园2227001925003沿街商铺1385097004合计80.8654.61628项目区域内总占地面积约 4770 亩，本次拟拆迁占地面积 80.86万平方米，拆迁住宅及非住宅面积约 54.61 万，拆迁建筑面积约占总建15、筑面积的 19.85%，包括住宅 628 户，征迁面积约 11.43 万，平均每户建筑面积约 182;非住宅建筑征迁面积约 43.18 万，用地性质有划拨、出让、集体等。本项目就地安置 628 户，就地安置比例为 100%，安置总面积为 7.54 万。2、市政工程（一级开发）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 7 7 页页（1）道路提升改造对片区内的 3 条主干道进行拓宽和维修改造，同时提升改造配套管网、绿化及亮化等。市政配套道路市政配套道路提升提升改造工程建设内容一览表改造工程建设内容一览表序号道路名称长度（m）红线（16、m）建设内容1凤翔街174224道路、管网、绿化、交安等，41808m22凤仪街145142道路、管网、绿化、交安等，60942m23顺达路128030道路、管网、绿化、交安等，38400m2合计-4473-141150m2（2）片区道路新建工程本项目规划建设 8 条道路工程，道路全长 11352 米，片区道路如下表所示：市政配套道路市政配套道路新建新建工程建设内容一览表工程建设内容一览表序号道路名称长度（m）红线（m）建设内容1规划二路153024道路、管网、绿化、交安等2规划三路142024道路、管网、绿化、交安等3规划四路135324道路、管网、绿化、交安等4陶然东路184060道路、管17、网、绿化、交安等5凤临街140324道路、管网、绿化、交安等6顺安路189030道路、管网、绿化、交安等7顺平路55630道路、管网、绿化、交安等8中昇大街136042道路、管网、绿化、交安等合计-11352-面积 377844（3）李公河治理工程（一级开发）对区域内李公河进行河道两侧道路、绿地整治提升改造，长度临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 8 8 页页3.52 公里，面积 52800 平方米。（4）还建房安置（一级开发）项目安置区主要安置尤家斜坊村居民 628 户，就地安置比例为100%，占地面积 3.59 万，18、安置总面积为 7.54 万。一级开发一级开发工程建设内容一览表工程建设内容一览表序号序号建筑名称建筑名称单位单位数量数量说明说明1房屋拆迁补偿面积m25461002道路工程2.1区域内 3 条道路提升改造m21411502.28 条道路新建m23778443李公河滨河绿地整治工程m2528004还建房面积m2754003、新建工程（二级开发）（1）产业载体工程本项目规划区域内商品住宅、商业项目为片区发展产业载体。规划产业载体占地面积 43.81 万 m，总建筑面积 61.2 万 m。宜居区重点打造火车站东站片区宜居区，推进宜居住区建设，群体的居住环境的改善、安全隐患的消除，着力为市民营造更加安19、全、舒适、便利、适老的居住环境。占地 14.76 万平方米，建筑面积 31 万平方米。其中商品房建筑占地 11.17 万平方米，建筑面积 23.46 万平方米。项目安置区（一级开发）主要安置尤家斜坊村居民 628 户，就地安置比例为 100%，占地面积 3.59 万，安置总面积为 7.54 万。住宅项目建设地点位于临沂市河东区温泉路与凤仪街交汇东南临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 9 9 页页尤家斜坊村原址，建筑面积 31 万平方米，建设 17-26 层住宅楼 25 栋，容积率 2.1。商业及办公区项目建设地址为原拆迁20、沿街企业，北京路与温泉路交汇两条路沿街，重点打造的特色名片，集合商务办公、休闲阅读、文化体验与创意等功能，包含教育培训、美术设计等元素。占地面积 6.67 万平方米，建筑面积 14 万平方米，容积率 2.1。中拓生物产业园健康产业园占地 10.58 万 m，建筑面积 9 万 m，集合工业生产、商务办公、电子商务等功能的产业园。学校学校总占地 11.8 万平方米，建筑面积 7.2 万平方米，其中：九年一贯制学校占地面积 8.3 万 m，建筑面积 5 万 m，45 个班；尤家斜坊幼儿园小学 3.5 万 m，建筑面积 2.2 万 m、小学 24 个班，幼儿园 12 个班。二级开发工程二级开发工程建设21、内容一览表建设内容一览表序号项目名称规划占地面积（万 m）建筑面积（万 m）更新方式1其中宜居区14.7631商品房和还建房2商务办公区6.6714商贸、办公、电商；组合地块3中拓生物产业园10.589工业生产，工业入园4学校11.87.25合计43.8161.2占地面积折合约 657.15 亩本工程新建面积为 43.81 万平方米，其中宜居区建筑面积为 31万平方米，商务办公区建筑面积为 14 万平方米（含沿街商业）。其中：住宅建筑面积中用于安置的建筑面积为 7.54 万平方米，可售住临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第22、 1010 页页宅面积为 23.46 万平方米。新建工程建设内容一览表新建工程建设内容一览表序号项目单位数量说明1新建建筑面积万61.2含住宅、办公、商业、工业园、学校建筑等，建拆比 1.511.1住宅区万31减：还建房面积万7.54住宅用户实物安置面积按拆迁面积，628户住宅用户采用实物安置住宅 7.54 万可售住宅面积万23.46扣除还建面积1.2商业办公区万14商业街、写字楼包含沿街商业建筑面积1.3中拓生物产业园万9工业生产、商务办公等1.4学校万7.21.5住宅车位个数个22001.6商业车位个数个15001.7办公车位个数个10001.3.31.3.3建设期建设期本项目建设期为 523、 年，从 2022 年 5 月至 2027 年 4 月。1.3.41.3.4项目投资与资金筹措项目投资与资金筹措本项目总投资 298164.09 万元，其中建设投资 264109.09 万元，建设期利息 34055 万元。建设投资中建筑工程费用 231946.41 万元，设备材料购置费用 11632 万元，安装工程费用 1819.80 万元，工程建设其他费用 11018.38 万元，预备费用 7692.50 万元。本项目总投资 298164.09 万元。资金来源：项目采用借款人自有资金、自筹资金加银行贷款的形式进行建设，其中项目自有资金77164.08 万元，自筹资金 31000 万元，银行贷24、款 19 万元。1.3.51.3.5财务效益财务效益项目年均利润总额为 16005.11 万元，年均所得税额 4830.24 万临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 1111 页页元，年均净利润为 11174.86 万元。项目总投资收益率 6.38%，资本金净利润率 10.33%。项目所得税前财务内部收益率为 8.58%，投资回收期 9.66 年(含建设期)，财务净现值(Ic=7%)为 41773.89 万元;所得税后财务内部收益率 6.40%，投资回收期为 14.15 年(含建设期)，财务净现值(Ic=4%)为 655725、.12 万元。项目银行贷款 190000 万元，利率 4.9%。经计算，项目还款期间的利息备付率均值为 3.5，大于 1.00；偿债备付率均值为 1.10，大于 1.0，项目偿债能力有保障。1.41.4研究结论研究结论“十四五”规划纲要提出“加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。”同时，国家正在积极实施新旧动能转换、国家创新型试点城市和东部沿海重要开放城市优势，建设国家先进制造业名城、国家科技创新及成果转化示范区和面向东北亚开放合作新高地。通过项目的开发建设，实施城市更新行动，有助于推动解决城市发展中的突出问题和短板，提升人民群众的获得感26、幸福感、安全感。同时，也是有利于推动临沂市的经济社会协调发展，努力在山东新旧动能转换综合试验区建设中率先突破、走在前列的进程。因此，项目的建设不仅非常必要，而且十分迫切。综合分析，该项目建设符合城镇发展总体规划的要求，项目建设场址具有良好的交通区位优势，外部供水、供电、供燃气、供热等基础设施条件良好，为项目建设提供了有利的建设条件。项目的建设规模、建设方案、环境保护、消防安全、实施进度安排、项目组织与管理、投资估算和资金筹措方案是可行的。项目建设具有良好的经济效临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 1212 页页益和社会27、效益，对当地居民的居住环境和居住质量的提高具有积极的重要作用，对促进城市化进程和现代化建设，提升区域的形象有着重要影响。发展第二、三产业，促进群众转移就业和增加收入，节约集约利用土地，建立节约型社会有着重要影响。因此，项目的建设是完全必要的，也是可行的。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 1313 页页第第 2 2 章章项目提出的背景及建设必要性项目提出的背景及建设必要性2.12.1项目建设的背景项目建设的背景城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，以全新的城市功能替换功能性衰28、败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体（建筑物等硬件）的改造；另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。在欧美各国，城市更新起源于二战后对不良住宅区的改造，随后扩展至对城市其他功能地区的改造，并将其重点落在城市中土地使用功能需要转换的地区。城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生既有环境方面的原因，又有经济和社会方面的原因。近年来，在社会经济发展影响、国家政策的指引下，地方的城市更新工作愈加重要与紧迫，城市更新的作用日29、益显著。老城区作为城市发展的活化石，保护好其原有特色有重要意义。中国四十年来的快速城镇化发展和城市扩张建设取得了举世瞩目的成就，但在生态环境、基础设施、公共服务、城市文化、城市品质等方面留下了大量的历史欠账。如何在保护好老城区的同时寻找一个新的活力点，使其自身的价值和活力重新得到激活，能够在相对竞争激励的城市发展中有属于自己特有的一席之地，是当前社会经济发展要解决的重要问题。2020 年 12 月，中央经济工作会议也明确提出，要坚持扩大内需临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 1414 页页这个战略基点，实施城市更新行动，30、推进城镇老旧小区改造。城市更新得到党中央领导的高度重视，这是以习近平同志为核心的党中央站在全面建设社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴中国梦的战略高度，准确研判我国城市发展新形势，对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署，为“十四五”乃至今后一个时期做好城市工作指明了方向，明确了目标任务。项目通过开发建设，不仅有力推进城乡统筹发展，而且可以对城市进行合理的规划和开发，改善和加强项目范围内道路、电力、给排水等基础设施配套建设；同时，项目建设将大大提高地区的商业价值和招商引资的吸引力，给当地社会经济和环境的发展带来十分积极的影响。2.1.12.1.1临沂市河东区发展现状临沂市河东区发展现状河31、东区位于山东省东南部、美丽的沂河东岸，因河得名，于 1995年建区，下辖 11 个镇街、288 个行政村（社区）、539 个自然村，人口 90 万，面积 834 平方公里。是全国科技进步先进区、国家产城融合示范区、中国产学研合作创新示范基地、中国物流示范基地，是著名的中国温泉之城、中国五金产业工贸城和中国脱水蔬菜加工城。2020 年，全区实现地区生产总值 303.62 亿元，同比增长 5%；完成一般公共预算收入 19.34 亿元，同比增长 9.47%；实现税收总额 35.13亿元，同比增长 7.51%；金融存贷款余额达 563.6 亿元、434.3 亿元，分别增长 21.2%、22.1%；完成32、固定资产投资 176.1 亿元、增长 7.9%；获得 2020 年度全市县区经济社会发展综合考核一等奖的历史最好成绩，同时荣获打赢污染防治攻坚战、新旧动能转换两个单项奖。今年临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 1515 页页一季度，规模以上工业增加值同比增长 45.3%，位居全市第二；四新投资占比 36.6%，同比增长 14.6，位居全市第五；社会消费品零售总额达 74 亿元，同比增长 36.9%，位居全市第三。河东区位优越、交通便捷。距日照、岚山、连云港三大港口均在100 公里之内，距青岛港只有 2 个小时车程。临沂启33、阳国际机场坐落境内，临沂启阳机场航空口岸获国务院批复开放。目前，拥有 19 家航空公司执飞航线 41 条，其中通航日本、韩国、泰国、越南、缅甸等 6 个国家，航线网络覆盖国内及周边主要经济区域，2020 年实现旅客吞吐 187.7 万人次。临沂火车东站已开通 1 条货运班列、7 条客运路线。鲁南高铁横亘东西，距离临沂北站仅 15 公里。3 条高速公路和 5 条国省道在境内纵横交错。拥有顺丰速递、华阳物流、中俄新丝路、中畅云储、中国邮政国家二级中心局等一大批物流快递企业，直达全国各地，临沂公铁联运物流园正在加快建设。河东产业兴旺、发展强劲。新旧动能转换全面起势。以五金机械、现代高效农业、食品加工34、家装建材为代表的传统产业加快转型升级，以数字经济、智能制造、生物医药、新能源新材料为代表的新兴产业加快成长壮大，全区经济结构不断优化、质量不断提高。工业经济发展势头强劲，现有 300 家规模以上工业企业，拥有奥德集团、山东临工、山重建机、翔宇制药、大林集团等一大批现代化企业，是全国最大的脱水蔬菜加工基地、江北最大的五金钢材集散基地，23 项工业产品市场占有率居全国同行业前 3 名。数字经济等新业态蓬勃发展，“沂蒙云谷”智慧产业园、中关村临沂软件产业基地、中印软件产业园、中科（临沂）创新园等创新创业载体相继建成，临沂华为大数据中心正式上线，先后引进中科院计算所临沂分所、哈工大机器人、中临沂火车35、站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 1616 页页软国际、腾讯智慧教育、美菜网、猪八戒网络等创新企业 150 余家，入选山东省大数据产业集聚区。2020 年，全区实现规模以上工业总产值 273.6 亿元，增长 16%。2.1.22.1.2临沂市城市更新行动临沂市城市更新行动临沂市城市更新实施意见表明为贯彻落实党中央、国务院关于开展城市更新行动的决策部署和市委十三届九次全会精神，积极稳妥推进城市更新工作，进一步提升城市品质，推动城市高质量发展，结合我市实际，现开展城市更新工作。此次更新实施范围为临沂中心城区（包括兰山区、罗庄区、河36、东区、临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区），以老城区为主。主要内容包括功能性提升，完善生活功能、补齐公共设施短板；安全性提升，完善安全功能、增强防灾减灾能力，完善产业功能、打造就业创新载体；文化性提升，突出文化特色，完善人文功能、积淀文化元素魅力；生态性提升，完善生态功能、保护修复绿地绿廊绿道。更新重点。以补短板、惠民生为更新重点，鼓励建设完整社区，主要包含以下五类：1.老旧小区改造提升。落实临沂市深入推进老旧小区改造实施方案（临政办字202081 号文）精神，以改善小区居住条件为主要目的，完善居住社区基础设施和公共服务设施，把地上设施和地下管网结合起来，把屋顶光伏和亮化工程结合起来，37、规范物业管理，推动建设完整社区。今明两年各完成 100 个老旧小区改造任务，“十四五”期末基本完成市区 2000 年底前建成的老旧小区改造任务。2.老旧厂区转型升级。在严格落实工业遗产保护和利用的基础临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 1717 页页上，通过转换建设用地用途、转变空间功能等方式，改造为发展新兴产业、文化旅游等业态的空间或场所，整合集聚创新要素，促进产业优化升级，增强城市活力。3.老旧街区提档升级。突出街区历史文化、商业特色，每年改造一个老旧街区。通过优化商圈业态、完善配套设施、规范管理运营等方式，推动传统38、商圈、历史街区和地方特色街区高端化、多元化发展，提升商圈发展水平，打造文化旅游、休闲消费集聚区。4.城中村改造。以完善城市功能为重点，优化空间结构、转换集体建设用地性质、完善设施服务，增加文化场馆、学校、医院、农贸市场等。系统改造提升基础设施和公共服务设施；将建成区内城中村和因城市边界扩展而包裹的村落，逐步改造为城市社区或其他功能空间。连续三年每个区每年建设一处不小于 100 亩的绿地公园，配建文化、体育、农贸市场、停车场、环卫设施等。5.15 分钟生活圈项目完善提升。围绕 500 米见绿建设一批口袋公园，打通断头路，畅通微循环，完善垃圾收集、公厕、市场、雨污分流、排水、幼儿园、文体设施等。239、.1.32.1.3项目建设的背景项目建设的背景随着中国城市化的快速发展，城市建设用地日趋紧张，城市更新是城市功能的重新定位，也是城市动能的重新发现。城市更新的根本作用在于提高土地和房屋空间的利用效率。城市更新不是单纯的旧房推倒重来，而是培育新的城市功能，同时通过更新推动社会公平。城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造，也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态社会心临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 1818 页页理等软环境进行延续与更新。我国大城市已从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新40、增长点。满足人们的多元化需求，赋予存物业新的价值和用途，从而拓展存量空间，完善城市功能，促进产业转型升级，创造就业机会，拉动经济增长，增加财政税收。随着城市化进程的加快，城市人口数量不断增加。“衣食住行”是社会日常生活中的四件大事，在衣食无忧之后，“住”在人们心中的分量越来越重，必将成为今后人们的消费重点。城市是现代经济发展的主要载体。城市化是社会经济发展的必然结果，城市化已经成为推动经济和社会发展的世界性潮流。加快城市建设，完善城市功能，有利于促进城市经济、社会、环境更好地发展。近年来，随着人们对城市整体形象和环境重要性认识的提高，已经把城市整体形象及环境的改善、城市风貌特色的挖掘摆到了城市41、建设的重要位置。随着经济增长和社会发展，人们对生活要求的进一步提高，优美、舒适的住宅环境，越来越受到人们的欢迎和青睐。根据河东区城市总体规划，本项目的建设一方面可作为城市的配套设施，满足区域内的居住等需求，另一方面可推动城市化进程的发展，促进河东区的经济建设。2.1.42.1.4项目建设的意义项目建设的意义1.本项目的建设，可加快河东区城市化进程，完善城市功能。提高城市化水平是我国近几年提出的构筑市场经济的重中之重。作为支柱产业，房地产建设在城市化发展过程中有着举足轻重的作用，是推动城市发展的巨大动力，在城市的发展中具有重要地位。本临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更42、新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 1919 页页项目的建设，可加快河东区城市化发展，提升该区域的城市形象，促进该区域经济的发展。2.本项目的建设，可带动相关产业和地方经济共同发展。房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家具、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的完善，推动商业、金融、医疗、教育、公交运输、邮政电信等公共服务行业的发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面也发挥着重要作用。3.本项目的建设，可为城市居民提供一个舒适的居住环境。随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高43、，人们的生活和工作观念也发生了很大变化，人们开始向往环境良好、智能化管理、服务完善的高品位居住空间。本项目的地理位置优越，是理想的生活场所。项目的建设充分体现以人为本的设计、施工、管理原则，体现了人文与自然的和谐统一。本项目建成后，在符合国家政策的同时，可积极促进当地的发展。必将改善居民的住房条件和生活环境，完善基础设施，提高城市综合承载能力，进而提升项目所在区域的形象。2.22.2项目建设的必要性项目建设的必要性2.2.12.2.1项目建设符合国家有关产业政策项目建设符合国家有关产业政策根据产业结构调整指导目录（2019 年本），该项目属于鼓励类第二十二部分“城镇基础设施”第 4 条“城市道44、路及智能交通体系建设”，第 13 条“城镇园林绿化及生态小区建设”；第四十二部临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 2020 页页分“其他服务业”第 1 条“保障性住房建设与管理”；项目属于国家鼓励类，符合国家产业政策。2.2.22.2.2项目建设符合各级政府项目建设符合各级政府“十十四四五五”国民经济和社会发展规划国民经济和社会发展规划的要求的要求1.项目建设符合各级国民经济和社会发展总体规划中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要第九篇“优化区域经济布局促进区域协调发展”第三十二章“深入实45、施区域协调发展战略”第四节“鼓励东部地区加快推进现代化”中指出:“发挥创新要素集聚优势，加快在创新引领上实现突破，推动东部地区率先实现高质量发展。加快培育世界级先进制造业集群，引领新兴产业和现代服务业发展，提升要素产出效率，率先实现产业升级。更高层次参与国际经济合作和竞争，打造对外开放新优势，率先建立全方位开放型经济体系。支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区、浦东打造社会主义现代化建设引领区、浙江高质量发展建设共同富裕示范区。深入推进山东新旧动能转换综合试验区建设。”山东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要第九篇“统筹推进区域协调发展发挥山东半岛城市群龙头作用”第三十三46、章“加快推进以人为核心的新型城镇化”中指出:“强化大城市和节点城市功能。增强济南、青岛全球资源配置、科技创新策源、高端产业引领能力，建设城市、城际轨道交通网，打造小时通勤圈，带动郊区新城组团式发展，实现产城融合、职住平衡.支持各设区市立足特色资源和产业基础，推动制造业差异化定位、集临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 2121 页页群化发展，强化特色服务业载体建设，完善宜居宜业功能，形成区域性重要节点城市。优化行政区划设置。依托国家级园区，在烟台、临沂、德州、菏泽试点建设省级新区，打造区域发展战略支点.深化共同富裕路径研究47、，组织开展共同富裕示范市建设。”临沂市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要 第七篇“对接融入区域战略布局建设区域性中心城市”第二十六章“优化市域空间布局”中指出:“按照“一心引领、三极联动、两轴集聚、多点相拥”的市域城镇体系，构建错位发展、跨区合作、整体提升的全域协同发展新格局。坚持“一心引领”，做大做强做优中心城区，支持兰山区、河东区、河东区打造总部经济、电子商务、国际贸易、现代物流、金融服务、文化创意等现代服务业。坚持“三极联动”，规划建设平邑县、沂水县、临港区三个市域副中心，布局市级重大平台和产业，打造全市发展新增长极。坚持“两轴集聚”，规划东西走向的鲁南城镇发展轴、48、南北走向的京沪城镇发展轴，吸引人口、产业向两轴集聚发展。坚持“多点相拥”，加强郯城县、兰陵县、沂南县、费县、蒙阴县、莒南县、临沭县等 7 个县和重点发展镇与中心城区联系，实现相拥发展。全力支持沂水县撤县设市、莒南县撤县设区、临港经济开发区争创国家级经济开发区。”2.项目建设符合 住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(建科 202163 号)住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(建科202163 号)中指出:“严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元(片区)49、或项目临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 2222 页页内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的 20%。提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。倡导利用存量资源，鼓励对既有建筑保留修缮加固，改善设施设备，提高安全性、适用性和节能水平。对拟拆除的建筑，应按照相关规定，加强评估论证，公开征求意见，严格履行报批程序。严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元(片区)或项目内建拆比不应大于 2。在确保安全的前提下50、，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。鼓励探索区域建设规模统筹，加强过密地区功能疏解，积极拓展公共空间、公园绿地，提高城市宜居度。项目建设符合 住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(建科202163 号)的要求。2.2.32.2.3项目建设符合项目建设符合“十四五十四五”规划方向规划方向，满足满足“存量发展存量发展”新阶新阶段要求段要求中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要明确提出“加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升”。纲51、要为项目提升城市发展质量，做好城市工作指明了方向。同时，根据第七次全国人口普查结果，截至 2020 年末，我国常住人口城镇化率达到 63.89%。根据城市发展-般规律，我国城市发展已逐步从“大规模增量建设迈入“存量提质改造和增量结构调整并临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 2323 页页重阶段，城市建设也从“有没有”转向“好不好”。在城镇化快速发展下持续扩张的城市发展思路已逐渐不适应新的城市发展阶段，城市建设逐渐暴露出的一系列问题，需要及时对城市功能进行优化、对城市空间进行调整，项目建设通过实施“城市更新行动”，有助于推52、动城市建设实现内涵式发展。2.2.42.2.4项目建设是加快项目建设是加快临沂河东临沂河东城区发展城区发展，拓展城市发展空间的需拓展城市发展空间的需要要该区城地势平坦、位置优越，交通便利，北至桃源街，南至人民大街，西至滨河东路，东至胶新铁路沿线，是目前市、区两级政府重点开发区域，是难以复制的稀缺资源，极具开发潜力。项目的建设，将通过构筑起完整的城乡交通网络和完善的集聚区内道路基础设施条件，优化与提升城市的产业结构，培育产业新增长点。增强城市聚集力及其综合功能，进一步改善城市总体规划布局，提高城市的承载力、辐射力和吸引力，带动经济持续协调发展，并促进临沂市经济社会跨越式发展，对形成良好的城市格局53、和空间发展起到积极的推动作用。2.2.52.2.5项目建设有利于和谐社会的建设和发展项目建设有利于和谐社会的建设和发展本项目的建设将会提供便利的交通、通讯、水、电、气、教育等生活设施，大幅度地提升居民的生活质量，改善人员环境。另一方面，项目的建设将有助于促进就业和增加农民收入。由于大批居民向新的集中居住区搬迁，拓宽了人口就业渠道，为农村剩余劳动力转移提供了出路。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 2424 页页2.2.62.2.6项目建设是完善城市基础设施配套建设项目建设是完善城市基础设施配套建设，提高社会经济效益提高社54、会经济效益和环境效益的需要和环境效益的需要完善而良好的城市基础设施为城市居民创造消洁、卫生、优美、舒适的工作条件和生活环境，提高城市居民生活质量，增强城市居民对城市的向心力、凝聚力，从而促进城市经济的发展。全力治理交通拥堵，加强市区交通设施建设，打通城市断头路，提升公交服务水平，让市民出行更便捷。抓好景观带等重点区域亮化，提升城市绿化景观，让广大群众生活在绿意盎然的美好环境之中。通过项目进行合理的规划和开发，改善和加强项目范围内道路、电力、给排水等基础设施配套建设，可有效推动第三产业的发展。同时将大大提高临沂市河东区地块的商业价值和招商引资的吸引力，给当地社会经济和环境的发展带来十分积极的影响55、。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 2525 页页第第 3 3 章章市场分析市场分析3.13.1宏观经济分析宏观经济分析改革开放以来，中国经济社会得到突飞猛进的发展，经济结构调整步伐加快，产业结构优化升级取得积极进展。面对世界经济复苏乏力、局部冲突和动荡频发、全球性问题加剧的外部环境，以及我国经济发展进入新常态等一系列深刻变化，我国取得了改革开放和社会主义现代化建设的历史性成就，国内生产总值从 54 万亿元增长到 80 万亿元，稳居世界第 2，对世界经济增长贡献率超过 30%。供给侧结构性改革深入推进，经济结构不断优化56、，数字经济等新兴产业蓬勃发展，高铁、公路、桥梁、港口、机场等基础设施建设快速推进。区域发展协调性增强，“一带一路”建设、京津冀协同发展成效显著。创新驱动发展战略大力实施，开放型经济新体制逐步健全，对外贸易、对外投资、外汇储备稳居世界前列。山东省作为全国的经济大省，加快融入共建“一带一路”和京津冀协同发展，以供给侧结构性改革为主线，精准施策攻坚，经济社会保持持续健康发展。2020 年，山东省实现生产总值 73129.0 亿元，按可比价格计算，比上年增长 3.6%。分产业看，第一产业增加值 5363.8 亿元，增长 2.7%;第二产业增加值 28612.2 亿元，增长 3.3%;第三产业增加值3957、153.1 亿元，增长 3.9%。三次产业结构由上年的 7.3:39.9:52.8调整为 7.3:39.1:53.6。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 2626 页页近年来，临沂市按照“在推动新旧动能转换中闯出新路径”的定位，紧扣高质量发展要求，认真贯彻新发展理念，深化供给侧结构性改革，坚持从做好顶层设计入手，突出重点、统筹谋划，不断优化完善政策服务体系、工作推进体系、动力转换体系、要素保障体系，全面夯实新旧动能转换根基。2020 年 1 月 14 日，山东省政府印发关于加快胶东经济圈一体化发展的指导意见，提出要加快胶58、东经济圈青岛、烟台、威海、潍坊、日照等市一体化发展，构建合作机制。2020年 6 月 12 日，为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，紧紧抓住黄河流域生态保护和高质量发展战略机遇，加快鲁南经济圈临沂、枣庄、济宁、菏泽等 4 市一体化发展。新旧动能转换、传统产业转型升级、大力培育新兴产业等一系列政策都为临沂市实现快速发展提供了前所未有的机遇，也正在吸引着更多的投资机会。3.23.2城市化发展分析城市化发展分析改革开放 40 年，中国城市化发展取得很大成就，在不到 40 年时间里，城市化率提高了 41 个百分点，平均每年超 1 个百分点。过去，城市化的发展不仅速度快，而且规模59、很大。我国每年有 1000 多万人口进入到城市，作为世界上最大的发展中国家，中国的城市化势必会对世界发展进程产生深远的影响。我国城市化发展进入了一个前所未有的关键时期。2021 年 5 月公布的第七次人口普查结果显示，临沂市常住人口11018365 人，占全省人口比重 10.85%，位列全省首位。根据市级生产总值统一核算结果，2020 年全市实现生产总值 4805.25 亿元，按临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 2727 页页可比价格计算，同比增长 3.9%。临沂市于 2008 年荣获“全国创建文明城市工作先进城市”称60、号；2011 年以全国地级市第一名的成绩成功跻身第三批“全国文明城市”行列；2012、2013 组织的城市公共文明程度指数测评中，分列全国地级市第五名和第一名；今年临沂再次荣获“全国文明城市”称号，实现了两连冠。临沂商城起步于改革开放初期，经过 40 多年发展，已成为中国规模最大的专业市场集群、重要的物流周转中心和商贸批发中心，现有专业批发市场 123 处、商铺 6 万余个、经营业户 5 万户、经营人员20 万人，经营商品涵盖小商品、五金、板材等 27 大类 6 万个品种；拥有物流园区 23 个、物流经营业户 2300 多家、货运车辆 2 万余辆、配载线路 2000 多条，覆盖全国所有县级以上61、城市，通达所有港口和口岸，物流价格比全国平均低 30%。2020 年，临沂商城实现市场交易额 4404 亿元、物流总额 6847亿元、网络零售额 269.7 亿元，市场采购贸易方式出口 343 亿元、增长 84.4%。今年前三季度，临沂商城实现市场交易额 3983 亿元，同比增长 63.7%；物流总额 5819 亿元，增长了四成；市场采购贸易出口 466 亿元，实现了翻番；网络零售额 303.5 亿元，成为北方最大的短视频直播电商基地。要找准在自身发展阶段中的方位。推进高质量发展，必须立足于科学分析之上。临沂自有其区域特色和经济特点，发展的高质量不能脱离本地区的实际，缜密分析自身发展阶段、发展62、优势和不足，对谋划未来高质量发展工作才更有指导意义。经过多年发展，临沂综合实力正由第二方阵向第一方阵迈进，产业发展正由中低端向中高端攀临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 2828 页页升，城市发展正由“一河为轴”迈向“两河时代”，市场活力正由量的积累向质的提升跨越。可以说，临沂商贸物流的集散优势、中心城区的集聚优势、人流物流资金流信息流的集成优势日益凸显，已经迈入了发展快车道，蓄势待发态势明显。对此，我们必须在日益凸显的优势中定目标、找路径、求突破，强化创新核心地位，不断增创高质量发展新优势；培育现代产业体系，在推动新旧63、动能转换中闯出新路径；统筹推进城市建设，打造宜居宜业现代新城；放大商贸物流优势，按照“商、仓、流”一体化推进的思路，打造“一带一路”东方商都。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 2929 页页第第 4 4 章章项目选址及建设条件项目选址及建设条件4.14.1项目建设用地选址项目建设用地选址项目位于临沂市河东区火车站东站片区。该区域北至南京东路，南至中昇大街，西至温泉路，东至陶然东路。片区占地面积为 318 万平方米（4770 亩），片区内建筑面积约为 275 万平方米。该地块市政配套服务设施齐全，交通、通讯十分方便。4.64、24.2主要建设条件主要建设条件4.2.14.2.1气候、气象条件气候、气象条件河东区属温带季风半湿润海洋性气候，四季分明。年均降水量800 毫米，历年平均气温 13.1，无霜期平均 202 天。4.2.24.2.2地质、地貌条件地质、地貌条件河东区地处山东三大平原之一临郯苍平原，地势北高南低，地形多为平原。河东区境内地势平坦，相对高度较小，北部为低矮丘陵区，中南部为沂沭河冲积平原，标高 58-130 米。4.2.34.2.3水文条件水文条件河东西倚沂河、东临沭河、中有汤河纵贯南北，境内大小河流有25 条，拥有沂河岸线 59 千米、沭河岸线 52.4 千米，先后建成 21 座橡胶坝、86 道节65、制闸。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 3030 页页4.2.44.2.4地质、地震地质、地震根据国标建筑抗震设计规范(GB50011-2010)、中国地震动峰值加速度区划图（GB18306-2015）及临沂市建设工程抗震设防要求管理办法，临沂市河东区抗震设防烈度为 8 度，设计基本地震加速度为 0.20g，设计地震分组为第一组。建议在项目土建工程前，要对地质情况详细勘探，以确保建筑工程质量。4.2.54.2.5场地稳定性及建筑适宜性评价场地稳定性及建筑适宜性评价该项目场地地形较为平坦，地层较为简单，地貌类型单一，场地66、较稳定，适宜工程建设。4.2.64.2.6交通区位条件交通区位条件河东区位优越、交通便捷。距日照、岚山、连云港三大港口均在100 公里之内，距青岛港只有 2 个小时车程。临沂启阳国际机场坐落境内，临沂启阳机场航空口岸获国务院批复开放。目前，拥有 19 家航空公司执飞航线 41 条，其中通航日本、韩国、泰国、越南、缅甸等 6 个国家，航线网络覆盖国内及周边主要经济区域，2020 年实现旅客吞吐 187.7 万人次。临沂火车东站已开通 1 条货运班列、7 条客运路线。鲁南高铁横亘东西，距离临沂北站仅 15 公里。3 条高速公路和 5 条国省道在境内纵横交错。拥有顺丰速递、华阳物流、中俄新丝路、中畅67、云储、中国邮政国家二级中心局等一大批物流快递企业，直达全国各地，临沂公铁联运物流园正在加快建设。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 3131 页页4.2.74.2.7公用设施条件公用设施条件：1.供水：本项目用水采用市政供水，可满足项目用水需求。2.排水：本项目区排水实行雨污分流制，由市政雨污管网统一收集排放。3.供电：本项目供电由河东区供电公司负责提供，可满足项目用电需求。4.通讯：河东区电信通畅，区域内通讯与市政通讯网相联，线路畅通。省市联网的电视网，宽带网已建设完成，移动通信网络已覆盖全区，通讯条件极为方便。5.采68、暖：本项目采暖采用市政集中供热，可满足项目采暖需求。6.燃气：本项目用天然气由市政燃气公司管网供应，可满足项目用气需求。4.2.84.2.8拆迁条件拆迁条件本项目拟用地块地上建筑物由政府负责拆迁、安置，提供净地给建设单位。项目地址上无文物古迹。4.2.94.2.9施工条件施工条件项目区所在地周边有供电、供水设施完备，可为工程施工提供较好的施工条件。本次施工采用公路交通运输方式，项目区内现有的道路能够满足施工要求，所需要的建筑材料和机械设备运输到施工现场。施工用“三材”及其它材料可从当地及附近地区采购，可以满足施工所需。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）69、可行性研究报告可行性研究报告第第 3232 页页4.34.3土地利用合理性分析土地利用合理性分析1.本项目不属于限制用地项目目录（2012 年本）、禁止用地项目目录（2012 年本）中限制、禁止用地的项目，也不属于山东省建设用地控制标准（2019 年版）中禁止、限制供地的项目。因此，项目用地符合国家和山东省用地政策。2.本项目占地规模合理，符合河东区土地利用总体规划和集约有效使用土地的要求。因此，本项目土地使用符合国家节约土地资源，珍惜和保护耕地的土地使用政策。3.本项目场区地下无矿藏和文物。因此，项目土地的利用对地下矿产资源的保护和利用不存在影响。4.本项目工程地质良好，无溶岩、滑坡、断层等70、不良地质状况。因此，项目建设不会诱发地质灾害的发生。5.本项目场址周边无任何军事设施，不存在对军事设施产生影响的问题。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 3333 页页第第 5 5 章章项目规划、建设规模及内容项目规划、建设规模及内容5.15.1项目规划项目规划5.1.15.1.1规划的原则规划的原则1.严格执行国家现行法律、法规和设计规范，并符合项目规划要求；2.建筑布局应遵循标准性、适用性、可利用性原则，做到科学规划，布局合理、配套完善；3.注重贯彻绿化、环保、节能的有关管理条例，保证绿化面积；应用符合环保要求的新型71、材料；采用节能型的建筑结构、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，利用可再生能源太阳能，减少采暖、制冷、照明的能耗。5.1.25.1.2规划的目标规划的目标拟建项目建设的目标定位为：寻求人与自然、人与建筑、人与周围环境和谐统一，以满足人对原生自然环境的要求。5.1.35.1.3规划的指导思想规划的指导思想1.以人为本住宅区规划设计赋予人文思想，以人为核心，符合人的行为心理，满足人的物质和精神需求。有针对性地通过工程道路的合理组织，休闲设施的精心安排，为住户提供经济舒适的居住环境，贴近自然的聚落空间，亲切宜人的生活气息，满足不同年龄层次不同类型的住户生临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车72、站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 3434 页页理、心理需要。2.注重环境建筑与绿化的协调，住宅高差与地形的整合，中心绿化与周边绿化相结合，为住户提供具有良好通风、日照，宜人景色的居住环境。3.重视资源利用效益合理布局，提高土地利用率，在总量平衡的前提下，以环境促效益，从而取得社会、经济、环境三大效益的统一。本项目建设贯串土地一级整理和二级联动开发的主线，结合火车站东站区的功能定位，对片区内旧村址拆迁、生态环境改造、产业布局、配套基础设施建设、商业及住宅开发整体布局，对临沂火车站东站片区全城进行“拆、留、改、建”，树立人文宜居新标杆，带动片区活力，在城市更大范围内73、引领潮流进而带动城市发展。5.25.2建设规模及内容建设规模及内容项目位于临沂市河东区火车站东站片区。该区域北至紫升街街，南至中昇大街，西至温泉路，东至陶然东路。片区占地面积为 318 万平方米（4770 亩），片区内建筑面积约为 275 万平方米。项目区域内总占地面积约 318 万平方米，本次拟拆迁占地面积80.86 万平方米，拆迁住宅及非住宅面积约 54.61 万，拆迁建筑面积约占总建筑面积的 19.85%，包括住 628 户，征迁面积约 11.43 万，平均每户建筑面积约 182;非住宅建筑征迁面积约 43.18 万，用地性质有划拨、出让、集体等。本项目就地安置 628 户，就地安置比例74、为 100%，安置总面积为 7.54 万。同时实施区域内 3 条道路提升改造工程，8 条新建道路工程，李公河绿地整治工程 5.28 万等。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 3535 页页项目新建建筑位于河东区火车站东站片区，项目新建总建筑面积约 61.2 万（包括还建房），建拆比为 1.12。项目建设内容包括住宅、商业、中拓生物产业园、学校基础设施建设等，其中住宅建筑面积 31 万，商业办公建筑面积 14 万，中拓生物产业园 9 万，学校 7.2 万 m，打造全新火车站东站片区。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临75、沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 3636 页页第第 6 6 章章工程建设方案工程建设方案6.16.1项目施工方案项目施工方案6.1.16.1.1施工计划施工计划项目建设单位通过招标等方式选择施工单位进行施工，施工中所有费用计入成本。在对项目处置前，要充分做好前期准备工作，并与各部门进行协调，提高项目综合利用的科学性和有效性。6.1.26.1.2施工区域划分施工区域划分工程规模较大，地上附着物主要为住宅、厂房。为了便于施工管理，加快施工进度:保证工程顺利进行，需对本工程划分不同施工区域，分别组织施工。6.1.36.1.3项目施工原则项目施工原则项目的目标就是76、要通过施工，使各区块能够连接成片，达到区块内部的基本完整、合理，具体在设计中依据如下的原则:1.区块设计依据地形和生产的需要，在实用的基础上兼顾美观；2.满足工程量最小的施工方案；3.以地形和生产需要为重，尽量设计为长方形；4.不能够设计为长方形的区域，要依据地形和行政界线使用合适的不规则形状。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 3737 页页6.26.2住宅宜居建设工程住宅宜居建设工程6.2.16.2.1规划设计依据规划设计依据1.建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2008）；2.民用建筑设计规范（GB50377、52-2005）；3.建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）；4.屋面工程技术规范（GB50345-2012）；5.建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；6.建筑地基处理技术规范（JGJ79-2012）；7.建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；8.建筑结构荷载规范（GB50009-2011）；9.砌体结构设计规范（GB500032011）；10.汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）；11.混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；12.岩土工程勘察规范（GB50021-2001）（2009 年版）；13.临沂市规划管78、理部门有关批文。6.2.26.2.2规划设计原则规划设计原则1.可持续的发展：建设现代化、绿色、生态居住小区。使该区规划设计既满足高品质的居住要求，又具备一定的开发价值，同时又符合更高层次的规划要求，并且充分利用地形，使得小区成为既具有舒适居住品质，又具有良好景观的自然生态住宅小区。2.以人为本的原则：综合考虑自然条件、人文条件、居民的生活环境，为居民提供方便、舒适、安娴、环境优美的“可居、可观、可游”的居住小区。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 3838 页页3.多元化的原则：以人为本，满足不同年龄使用者的通行、休憩79、游戏、交流、健身、静思等活动的物质功能需求，在有限的空间内合理利用场地并兼顾使用的多功能性。以丰富的多元化的景观内容和景观类型，表达出精英阶层对现代社区生活环境的精神和品位方面的要求，强调人与环境的参与和互动，体现人文主义的精神关怀。4.竖向设计要求合理利用地形地貌，减少土方工程量；满足各种管线的埋设要求；有利于建筑布置与空间环境的设计；对外联系道路的高程应与城市道路标高相衔接。6.2.36.2.3规划设计分析规划设计分析1.交通系统规划小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅、避免往返迂回，并适于消防车、救护车和垃圾车等的通行；有利于居住区内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物布置的多样化80、，同时满足居住区的日照通风和地下工程管线的埋设要求。2.绿化景观设计小区内部以人行及车行道路为主轴进行景观设计，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统，设置花木草坪、花坛水面、凉亭雕塑等。对于规划范围内的已有树木和绿地，特别是名木古树应予以利用和保护。3.日照、通风与居住健康日照经过计算机模拟计算，均满足规范要求。同时在规划布局、户型选型及户型设计各阶段。均注意研究其通风、视觉卫生等各方面临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 3939 页页的问题，最大限度实现居住健康。4.市政设施小区内排水实行雨污分流排水体制，81、污水需经过处理达标后排放。管线采用地下敷设的方式。地下管线的走向宜沿道路或与主体建筑平行布置，并力求线型顺直、短捷和适当集中，尽量减少转弯，并使管线之间尽量减少交叉。5.总平面布置安置区采用庭院组团式空间布局形式，各组团通过顺应地势设置雕塑、景观亭点缀其中，使社区环境富有立体感而生动，实现社区环境的均好性。居住区的空间形态和群体轮廓通过不同的住宅类型以及与绿化布局的有机结合加以体现。整个布局充分考虑各住宅组团的视觉景观可达性。6.2.46.2.4建筑设计建筑设计6.2.4.16.2.4.1平面设计平面设计外墙为外墙砖，窗户为铝合金窗。房间光线充足，空气流畅，适合居住、休息。6.2.4.26.282、.4.2立面设计与建筑造型立面设计与建筑造型建筑顺应城市规划建设的脉络，使建筑具有科技倾向和鲜明的时代感，也需要能放松紧张情绪的绿色生态共享空间。建筑形象定位于简洁明快的现代建筑风格，体现建筑的时代感和文明性。总体造型风格力求简洁、朴实、大方、采用点窗，现代而富有力临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 4040 页页度，同时利用材料的适当变化，丰富立面效果。建筑立面和造型设计通过形体的变化和不同材质的组合，赋予了建筑变化的节奏，灵动而有序。局部采用外墙砖贴面，使其具有轻巧的视觉效果。6.2.4.36.2.4.3剖面设计剖面83、设计住房建设项目层高 2.9m，建筑室内外高差根据地形取 0.3m。6.2.4.46.2.4.4无障碍设计无障碍设计根据无障碍设计规范（GB50763-2012），本工程在各建筑单体一层入口处设无障碍坡道。6.2.4.56.2.4.5墙体及屋面防水墙体及屋面防水墙体采用轻质砌块，防火分区隔墙为钢筋混泥土墙。屋面做法执行屋面工程技术规范（GB0207-2012）国家标准。建筑物防水等级为级，防水材料采用高聚合物改性沥青防水卷材、合成高分子防水涂料、普通防水砼等材料。6.2.56.2.5结构设计结构设计6.2.5.16.2.5.1设计依据设计依据1.工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（201384、 年版）；2.建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2018）；3.建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；4.混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；5.建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 4141 页页6.建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；7.砌体结构设计规范（GB50003-2011）；8.地下工程防水技术规范（GB50108-2008）；9.国家及行业现行的其他主要法规、规范、标准。6.2.5.26.2.5.2自然条件自然条件根据国85、标建筑抗震设计规范(GB50011-2010)、中国地震动峰值加速度区划图（GB18306-2015）及临沂市建设工程抗震设防要求管理办法，临沂市河东区抗震设防烈度为 8 度，设计基本地震加速度为 0.2g，设计地震分组为第二组。风荷载：场区基本风压为 0.30kN/（50 年一遇）。地面粗糙度为 B 类；风荷载体型系数为 1.3。雪荷载：场区基本雪压为 0.40kN/（50 年一遇）。6.2.5.36.2.5.3建筑结构及分类等级建筑结构及分类等级根据建筑设计功能要求，本项目中房屋建筑采用框架剪力墙结构。地基基础设计等级：乙级。工程建筑结构安全等级为二级，建筑耐火等级为二级，屋面防水等级为级86、。结构设计使用年限 50 年。6.2.5.46.2.5.4基础设计基础设计本项目框架剪力墙结构基础根据地质勘察报告和本工程的实际情况选择，基础底进入持力层的深度，根据地质条件、荷载及施工工临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 4242 页页艺确定。钢筋混凝土结构的环境类别：地面以上及地下非潮湿室内为一类；地面以下及地上潮湿环境为二类。钢筋混凝土构件裂缝控制等级：三级。6.2.5.56.2.5.5结构材料选用结构材料选用1.混凝土基础、墙、构造柱混凝土等级为 C35；梁、板混凝土等级均为C30。2.砌体结构承重墙0.000 87、以下采用 MU15 蒸压灰砂砖，MS10 专用砂浆。0.000 以上采用 MU15 蒸压灰砂砖，MS7.5 专用砂浆。3.钢筋热轧钢筋 HPB300 级、HRB335 级、HRB400 级，冷扎带肋钢筋CRB550。4.钢材：Q235B。5.填充墙0.000 以下采用 MU15 灰砂砖，MS10 专用砂浆。0.000 以上采用 B06 级蒸压加气砼砌块，M5 混合砂浆，外墙及分户隔墙为 200 厚加气砼块，强度级别 A5.0，户内隔墙为 100 厚加气砼砌块，强度级别不小于 A3.5。6.2.5.66.2.5.6活荷载取值活荷载取值楼屋面活荷载取值及常用材料和构件的自重，根据建筑结构荷载规范采88、用的活荷载标准值（KN/）如下：临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 4343 页页1.住宅住宅:2.0kN；卫生间：2.0kN；水箱间：4.0kN；客厅餐厅、阳台：2.5kN；楼梯前室、楼梯：3.5kN；厨房：2.0kN；门厅、电梯厅、走廊：3.5kN/。2.设备用房电梯机房：7.0kN/；配电房：7.0kN/；设备用房、管井：3.0kN/。3.屋面上人屋面：2.0kN/；不上人屋面：0.5kN/；其它荷载按建筑结构荷载规范(GB50009-2012)取值。6.2.66.2.6装修设计装修设计1.门窗外窗及敞开式阳台门应89、具有良好的密闭性能。本项目属寒冷地区，居住建筑 7 层及 7 层以上的外窗及敞开式阳台门的气密性等级不应低于国家标准建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法（GB/T 7106-2008）中规定的 6 级，单位缝长空气渗透量控制在1.50m/(mh)以下，单位面积空气渗透量控制在 4.50m/(m2h)以下。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 4444 页页本项目外窗传热系数应控制在 1.5W/(K)以下，楼梯间窗户的传热系数控制在 2.8W/(K)以下。选用导热系数低的塑钢或者铝合金断热型材；成窗必须要做到真正隔90、热，尽可能加大中空镀膜玻璃空气层厚度。外门窗框与门窗洞口之间缝隙，应采用高效保温材料填实，并用密封膏嵌缝，不得采用水泥砂浆填缝。外门窗洞口周边侧墙应进行保温处理。不采暖楼梯间单元门应能自动关闭，透明部分传热系数不应大于4.0W/（K），不透明部分传热系数不应大于 2.0W/（K）。变形缝处屋面、外墙的缝口处，应填塞一定厚度的聚苯板等轻质保温材料，变形缝两侧墙体的传热系数不应大于 1.70W/（K）。保温使用年限为 25 年。2.装修内装修工程执行 建筑内部装修设计防火规范（GB50222-1995，2001 年版）。墙体装饰材料使用面砖，以求达到良好的色彩搭配和视觉效果。卧室采用凸窗，增加室内91、的视野，并使立面更显精致剔透。室内墙、柱、门窗、洞等阳角均做 20 厚 1：2 水泥砂浆护角线，其高度不低于 2m，每侧宽度不小于 50mm，内窗台均做 1：2 水泥砂浆粉面，并做 50mm 宽护角线。外墙窗台、阳台、压顶和突出的腰线等处均在上面做流水坡度，下面做滴水线，滴水线宽度不小于 10mm，且平整光滑。建筑物楼层的外窗台，离楼面高度不足 0.8m（住宅不足 0.9m），在室内靠窗一侧应设置防护栏杆，栏杆应坚固耐久，能承受规范规定的水平荷载，临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 4545 页页栏杆高度不小于 1.0592、m。所有钢制构建件，配件不露面部分需刷防锈底漆二度，露面部分经除锈后刷防锈底漆二度，面漆二度。所用面漆为调和漆，底漆与面漆应匹配。木制构件，配件均刷亚光清漆二度，不露面木制品与砌体接触部分均满涂防腐油。木门窗为本色，铝合金门窗为银白色，塑钢门窗为白色，栏杆为不锈钢本色，扶手为栗壳色。建设中选用生产能耗低、技术含量高、能集约化生产的建筑材料或产品；选用可循环使用、可再生、可重复使用的建筑材料和产品；选用无毒、无害、无放射性、无挥发性有机物、对环境污染小、有益于人体健康的建筑材料和产品；采用已取得国家环境标志认可委员会批准的建筑材料和产品。6.36.3道路提升改造工程道路提升改造工程火车站东站片区93、道路提升改造涉及河东区 3 条道路修复、管网绿化、交安等提升改造。设计范国用地面积 141150 平方米,总长度 4473 米。6.46.4商务办公大楼商务办公大楼工程工程6.4.16.4.1工程设计方案工程设计方案6.4.1.16.4.1.1规划设计规划设计1.规划设计依据1）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2008）；2）民用建筑设计规范（GB50352-2005）；临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 4646 页页3）建筑设计防火规范（GB50016-2018）；4）屋面工程技术规范（GB50345-294、012）；5）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；6）建筑地基处理技术规范（JGJ79-2012）；7）建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；8）建筑结构荷载规范（GB50009-2011）；9）砌体结构设计规范（GB500032011）；10）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）；11）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；12）国家及行业现行的主要法规、规范、标准。2.规划设计原则1）可持续的发展：建设现代化、绿色、办公商业混合体。使规划设计既满足高品质的办公要求，又满足周边人群的商业需求，同时又具备一定的开发价值以及更高层次的规划95、要求；充分利用地形，以及项目特色，打造办公商业一体化的特色商业区域。2）以人为本的原则：综合考虑自然条件、人文条件、办公环境以及周边居民的生活环境，为办公人员、商业经营者以及周边居民提供方便、舒适、安娴、环境优美的综合化办公商业体。3）多元化的原则：以人为本，满足不同年龄使用者的办公、通行、休憩、游戏、交流、健身、静思等活动的物质功能需求，在有限的空间内合理利用场地并兼顾使用的多功能性。以丰富的多元化的景观内容和景观类型，表达出精英阶层对现代办公、商业以及生活环境的精神和品位方面的要求，强调人与环境的参与和互动，体现人文主临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一96、期）可行性研究报告可行性研究报告第第 4747 页页义的精神关怀。4）竖向设计要求合理利用地形地貌，减少土方工程量；满足各种管线的埋设要求；有利于建筑布置与空间环境的设计；对外联系道路的高程应与城市道路标高相衔接。3.规划设计分析1）交通系统规划项目区域内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅、避免往返迂回，并适于消防车、救护车和垃圾车等的通行；有利于项目区域内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物布置的多样化，同时满足项目区的日照通风和地下工程管线的埋设要求。2）绿化景观设计项目区域内部以人行及车行道路为主轴进行景观设计，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统，设置花木草坪、花坛水面、凉97、亭雕塑、小卖茶座。对于规划范围内的已有树木和绿地，特别是名木古树应予以利用和保护。3）日照、通风与健康办公日照经过计算机模拟计算，均满足规范要求。同时在规划布局、户型选型及户型设计各阶段。均注意研究其通风、视觉卫生等各方面的问题，最大限度实现健康办公。4）市政设施项目区域内排水实行雨污分流排水体制，污水需经过处理达标后排放。管线采用地下敷设的方式。地下管线的走向宜沿道路或与主体临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 4848 页页建筑平行布置，并力求线型顺直、短捷和适当集中，尽量减少转弯，并使管线之间尽量减少交叉。6.4.198、.26.4.1.2建筑工程设计建筑工程设计建筑设计使用寿命为 50 年。建筑抗震设防烈度为 8 度。屋面防水等级为 II 级。1.墙体非承重墙体以及围墙禁止使用粘土砖0.00 线以上的承重墙体，禁止使用实心粘土砖。本工程墙填充采用加气砖。凡采用砌体砌筑的排风道、排烟竖井、各类管道井、当内部不能粉刷施工时，及其井道内壁要求边砌筑边刮平砌筑砂浆。外墙采用外保温系统，保温墙体的施工必须严格按照有关规程或技术要求进行，防止保温层及粉刷出现空鼓和裂缝。底层室内相邻地坪有高差时，应在高差处墙身的侧面加设防潮层。当墙身一侧设有花坛和覆土时，相邻外侧设防潮层。2.楼地面室内外回填土分层夯实，并按规范要求控制含99、水量。回填时不得使用工程垃圾、块状物、过湿土、淤泥、腐植土等。室内地面的混凝土垫层，均设置纵、横向伸缩缝，纵向伸缩缝采用平头缝或企口缝，横向伸缩缝采用假缝，缝内填水泥砂浆。外廊、室外楼梯平台、卫生间的楼地面标高低于相邻房间及走道的楼地面标高。厕卫等楼板上加设防水涂膜两度。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 4949 页页3.屋面屋面防水等级为 II 级，防水层合理使用年限为 15 年。平屋顶坡度为 2%，卷材防水屋面，卷材采用自粘橡胶沥青防水卷材，所用嵌缝胶、保护层应与所选卷材匹配。连接处以及基层的转角处均应做成圆弧。屋100、面天沟纵向排水坡度为 1%。泛水及落水管处均附加防水卷材一层。外落水管采用 PVC 管。4.防火构造所有墙壁留洞穿管后应用非燃料材料堵塞，楼面用细石砼，墙身与周边标高相同的材料。所有露明木件均做防火处理。管道穿过隔墙、楼板时，应采用不燃烧材料将其周围的缝隙填塞密实。5.防水设计防水砼如出现离析，必须进行第二次搅拌，当塌落度损失后不能满足施工要求时，加入原水灰比的水泥浆或二次掺加减水剂进行搅拌，严禁直接加水。防水砼结构底板连续浇筑，不得留置施工缝，在墙体上的水平施工缝留在高出底板不小于 200mm 及顶板底部，若留置垂直施工缝应留在结构变形缝处。6.4.1.36.4.1.3结构设计结构设计建筑结101、构的安全等级为二级。本项目建筑采用框架-剪力墙结构。建筑结构的安全等级为二级。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 5050 页页1.上部结构本项目建筑地上部分采用框架剪力墙体系。位于平面核心的楼梯间、电梯间及管井布置剪力墙，其余部分为现浇梁柱框架，剪力墙和部分柱直落底板，采用高标号混凝土以减小梁柱断面。内外墙采用轻质材料，以减轻结构自重，防止主体结构变形。主入口上方雨棚采用透光轻钢网架。2.基础方案根据周围场地设计工程经验，本项目建筑基础建议采用平板式筏形基础，根据项目区及周围岩土工程勘察报告选择基础持力层。3.现浇板设102、计板的底部钢筋伸入支座长度应大于等于 5d，应伸入到制作中心线。板的边支座和中间支座定高不同时，负筋在梁或墙内的锚固应满足受拉钢筋最小锚固长度。双向板的底筋：短向筋放在底层，长向筋放在短向筋之上。当板底与梁平时，板的下部钢筋伸入梁内须弯折后置于梁的下部纵向钢筋之上。当洞宽 D300mm 时，可不设附加筋，板中钢筋饶过洞边不切断。当洞宽300mm 时应在洞边加筋，加筋的长度为单向板受力方向或双向板的两个方向沿跨度通长，并锚入支座大于等于 5d，且应伸入到制作中心线，单向板非受力方向的洞口加筋长度为洞口宽加两侧各40d，且应放置在受力钢筋之上。4.梁柱梁、柱采用全高加密箍筋，当 W450mm 时，103、在梁的两侧面应沿临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 5151 页页高度配置纵向构造钢筋，纵向构造钢筋间距 Q200mm，当梁宽350mm 时，拉筋直径为 6mm，梁宽350mm 时，拉筋直径为 8mm。拉筋间距为非加密区间距的两倍，当设有多排拉筋时，上下两排拉筋竖向错开设置。梁上开洞应尽可能设置在拉力、剪力较小的跨中 1/3 区段内，且应避开框架梁箍筋加密区。洞口补强筋均距洞边 50 处设置，间隔 50。5.砌体与混凝土墙、柱的连接及圈梁、过梁、构造柱的要求1）与后砌隔墙连接的钢筋混凝土墙、柱，应按建筑施工图在墙柱相应位104、置预留窗台板、过梁、圈梁钢筋；每隔 500 高预留 26 拉结筋、锚入柱墙内不小于 200mm。2）与圈、过梁连接的钢筋混凝土墙柱，应于圈、过梁纵向钢筋处预留插筋，锚入墙柱内不小于 35d，伸出墙柱外不小于 700mm，后与圈、过梁钢筋搭接。3）隔墙长大于 5 米时墙顶与梁宜有拉结，或设置构造柱使墙长不超过 5 米；墙长超过层高 2 倍时，宜设置构造柱；窗洞口宽2 米时两端及单片墙端部应设置构造柱；墙高超过 4 米时，墙体半高或门窗顶宜设置与柱连接且沿墙全长贯通的钢筋混凝土水平系梁。4）当系梁为洞切断时，应在洞顶设置一道不小于被切断的系梁断面和配筋的钢筋混凝土附加系梁，其配筋尚应满足过梁要求，105、其搭接长度应不小于 1000mm；当两系梁高差不大于 500mm 时，系梁也可沿洞口垂直拐弯与过梁连成框架。5）门框要求：当 1.5m洞口宽度2.1m 时，应在洞口两侧设置钢筋混凝土边框/抱框柱；当洞口宽度2.1m 时，应在洞口两侧设置构造柱。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 5252 页页6）门窗过梁：墙砌体上门窗洞口应设置钢筋混凝土过梁；当洞口上方有承重梁通过，且该梁底与门窗顶距离小于 400mm 时要求承重梁下挂。7）对于外露的现浇钢筋混凝土女儿墙、挂板、拦板、檐口等构件，当其水平直线长度超过 12m 时，应设置106、诱导缝；诱导缝间距12m。砌体结构女儿墙宜采用页岩多孔砖（MU10、M5 混合砂浆）。6.4.1.46.4.1.4防震设计要点防震设计要点建筑结构的安全等级：二级。设计使用年限：50 年。建筑抗震设防类别：标准设防类（丙类）。本项目的抗震设计遵循以下的设计要点：1.建筑场地选择在有利地段，避开不利地段和危险地段。同一结构单元设置在性质相同的地基土上，采取措施加强基础的整体性和刚性。2.建筑体型和平、立面处理要求规则、对称。建筑的质量分布和刚度变化均匀，建筑体型规则、对称；建筑平、立面避免高低错落、突然变化。在实际设计中要求将建筑平面布置成不规则时，应用沉降缝（或防震缝）将建筑物分割成若干结构单107、元，使每个单元体型规则、平面规整、结构体系单一。3.抗震结构体系合理。建筑的抗震体系具有合理的地震作用传递途径，具有多道抗震防线，避免因部分结构和构件破坏而导致整个体系丧失抗震能力或对重力的承载能力；建筑整个抗震结构体系具有必要的强度、良好的变形能力和耗能力。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 5353 页页4.加强结构的整体刚度和强度。从抗震要求出发，合理选择结构类型，合理布置墙和柱，加强构件和构件连接的整体性，设圈梁和构件柱等；对可能出现的薄弱部位，应采取措施提高抗震能力。5.处理好非承重结构和主体结构的关系。抗震设108、计中，对非承重的附属结构构件，与主体结构有可靠的连接或锚固，避免倒塌伤人，考虑围护墙和隔墙对结构抗震的不利或有利影响，避免了不合理的设置而导致主体结构的破坏。对于装饰贴面或悬吊较重的装饰物应有可靠的防护或锚固措施。6.4.1.56.4.1.5装修设计装修设计1.门窗外窗应具有良好的密闭性能。公共建筑的外窗的气密性等级不应低于国家标准中规定的 4 级。本项目外窗传热系数应控制在 1.5W/(K)以下，楼梯间窗户的传热系数控制在 2.8W/(K)以下。选用导热系数低的塑钢或者铝合金断热型材；成窗必须要做到真正隔热；尽可能加大中空镀膜玻璃空气层厚度。外门窗框与门窗洞口之间缝隙，应采用高效保温材料填实109、，并用密封膏嵌缝，不得采用水泥砂浆填缝。外门窗洞口周边侧墙应进行保温处理。不采暖楼梯间单元门应能自动关闭，透明部分传热系数不应大于4.0W/（m2K），不透明部分传热系数不应大于 2.0 W/（m2K）。变形缝处屋面、外墙的缝口处，应填塞一定厚度的聚苯板等轻质保温材料，变形缝两侧墙体的传热系数不应大于 1.70 W/（m2K）。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 5454 页页保温使用年限为 25 年。2.装修内装修工程执行 建筑内部装修设计防火规范（GB50222-1995，2001 年版）。墙体装饰材料使用面砖，以求110、达到良好的色彩搭配和视觉效果。卧室采用凸窗，增加室内的视野，并使立面更显精致剔透。室内墙、柱、门窗、洞等阳角均做 20 厚 1：2 水泥砂浆护角线，其高度不低于 2m，每侧宽度不小于 50mm，内窗台均做 1：2 水泥砂浆粉面，并做 50mm 宽护角线。抹灰工程采用水泥砂浆抹灰不需要做护角。外墙窗台、压顶和突出的腰线等处均在上面做流水坡度，下面做滴水线，滴水线宽度不小于 10mm，且平整光滑。建筑物楼层的外窗台，离楼面高度不足 0.8m，在室内靠窗一侧应设置防护栏杆，栏杆应坚固耐久，能承受规范规定的水平荷载，栏杆高度不小于 1.05m，临空高度在 24m 以下时，栏杆高度不应低于 1.05m，111、临空高度在 24m及以上时，栏杆高度不应低于 1.10m。所有钢制构建件，配件不露面部分需刷防锈底漆二度，露面部分经除锈后刷防锈底漆二度，面漆二度。所用面漆为调和漆，底漆与面漆应匹配。木制构件，配件均刷亚光清漆二度，不露面木制品与砌体接触部分均满涂防腐油。木门窗为本色，铝合金门窗为银白色，塑钢门窗为白色，栏杆为不锈钢本色，扶手为栗壳色。建设中选用生产能耗低、技术含量高、能集约化生产的建筑材料或产品；选用可循环使用、可再生、可重复使用的建筑材料和产品；临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 5555 页页选用无毒、无害、无放射112、性、无挥发性有机物、对环境污染小、有益于人体健康的建筑材料和产品；采用已取得国家环境标志认可委员会批准的建筑材料和产品。6.56.5 道路新建工程道路新建工程6.5.16.5.1设计依据设计依据1.城市道路工程设计规范(CJJ37-2012);2.城镇道路路面设计规范(CIJ169-2012);3.公路沥青路面设计规范(JTG D50-2017);4.公路路基设计规范(JTG D30-2015):5.城市道路 平面交叉口规划与设计规程(DGJ08-96-2001);6.城镇道路工程施工与质量验收规范(CJJ1-2008);7.公路沥青路面施工技术规范(JTG F40-2004);8.公路路面基113、层施工技术细则(JTG/T F20-2015);9.公路路基施工技术规范(JTG F10-2006);10.公路路基设计规范(JTG D30-2015)。6.5.26.5.2平面设计原则平面设计原则1.道路平面位置应按城市规划道路网布设。2.道路平面线性应与地形、地质、水文等结合，并符合各级道路的技术标准。3.应处理好直线与平曲线的衔接，尽量采用大的曲线半径，用圆曲线代替缓和曲线的设置，尽量不设置超高、加宽。4.根据道路等级合理设置交叉口、沿线建筑物出入口、停车场出临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 5656 页页入口、114、分隔带断口，公共交通停靠站位置等。6.5.36.5.3平面设计平面设计道路人行道断口原则上按 50-150m 间距断开，断口宽度均为 6m。两侧人行道上的树池石按间距 5m 布置。6.5.46.5.4纵断面设计原则纵断面设计原则1.城市规划控制标高并适应临街建筑立面布置及沿路范围内地面水的排除;2.为保证行车安全、舒适，纵坡宜缓顺，起伏不宜频繁:3.为满足非机动车行驶，最大纵坡度按非机动车爬坡能力控制;4.本工程所处区域地形平坦，最小纵坡宜尽量满足路面纵向排水要求;5.设计时应对沿线地形、地质、水文、气候、地下管线、排水要求综合考虑;6.线性组合应满足行车安全、舒适，以及与沿线环境、景观协调的115、要求，并保持平面、纵断面线性均衡，保证路面排水通畅。6.5.56.5.5纵断面设计纵断面设计1.竖向规划控制因素道路竖向规划的目的是确定道路路面设计标高，使其在不违背任何强制性控制因素且最经济的情况下，满足道路几何线形、安全和美观方面的要求。道路标高的控制因素主要有:沿线地形地物、用地控制高程、洪水位或地下水位、排水坡度、地下管线、构筑物和附属设施净空、道临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 5757 页页路坡度要求。道路竖向规划时需结合各种控制因素综合考虑。2.道路路网竖向分析（1）路网竖向控制原则道路路网竖向高程控制原116、则如下:满足路基稳定和防洪要求，确定路基设计高程;道路沿线与现状道路相交段，服从现状道路的竖向高程，与现状路顺接;纵坡-般应不小于 0.3%，以满足路面排水的要求;满足路下管网敷设要求;合理的利用地形地貌，减少土方工程量。3.道路路网竖向控制主要参数根据道路路网规划，区域内规划有城市主干路、城市次干路以及城市支路。本次道路设计标高为道路设计中心线处路面标高。道路路网竖向控制主要参数详见下表:表表 6-16-1 道路路网竖向控制主要参数道路路网竖向控制主要参数项目项目最小纵坡推荐值最小纵坡推荐值最大纵坡推荐值最大纵坡推荐值最小坡长最小坡长城市主干路0.3%2.5%140城市次干路0.3%2.5%117、110城市支路0.3%2.5%856.5.66.5.6横断面设计横断面设计1.设计原则（1）根据不同道路所处的区域，布置不同的横断面形式，使其满足交通服务功能，并与该区域的路网相协调。（2）充分考虑道路景观和城市生态环境建设，尽可能多地设置临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 5858 页页绿化用地。（3）考虑近远期结合，预留管线位置，为远景发展留有适当的余地。2.横断面设计（1）城市主干道道路红线宽 60m，具体布置如下:横断面组成为:5m(人行道)+4m(非机动车道)+2m(绿化带)+17m(机动车道)+4m(中央绿化118、带)+17m(机动车道)+2m(绿化带)+4m(非机动车道)+5m(人行道)=60m（2）城市次干道道路红线宽 24m,具体布置如下:3m(人行道)+8m(行车道+非机动车道)+2m(中央绿化带)+8m(行车道+非机动车道)+3m(人行道)=24m横断面设计以规划为依据,并结合道路的实际确立横断面设计方案。横断面车道横坡均为 1.5%，人行道横坡为 1.5%。（3）交通标志标线根据道路交通标志与标线(GB5768-2009)，道路沿线应设置警告、指示、禁令、导向、路名牌等标志牌，交通标志的设置力求位置适当、准确、完整、醒目、美观;路面应设置车道分界线、车道边缘线、人行横道线和导向箭头等交通标线119、。（4）无障碍设计按照无障碍设计规范(GB50763-2012)，为方便残疾人使用和通过城市道路设施，人行道应铺设盲道砖，人行横道坡道应设置三面坡型式缘石坡道或全宽式缘石坡道，人行道的地下管线井盖必须与临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 5959 页页地面接平，不使用篦式井盖。在人行横道和缘石坡道处不设置雨水口和检查井，以保障残疾人通行安全。交叉口应按照规范要求进行无障碍设计。（5）公交站点按照公交部门的意见布设港湾式公交停靠站。（6）道路照明灯杆灯杆为钢杆,材料采用 Q235,锥度比为 12:1000,壁厚4m,要求抗120、风速36.9m/s,灯杆内外热镀锌防腐处理，表面喷涂聚脂粉体，镀锌层厚度 885 um,喷塑层厚度100m,其整体结构设防烈度 7级，灯杆均采用法兰与基础相连接。灯杆、灯具的布设路灯原则上按 40m 间距双侧对称布置，共 758 盏，具体灯杆安装位置根据给定桩号施工，如遇障碍物影响，可适当考虑移动灯杆位置，移动位置与原定位置误差不超过 2m。灯杆设置在人行道内，灯杆基础中心与道路立沿石距离为 1m。灯杆基础均采用 C25 钢筋混凝土灯杆基础，基础上设有与灯杆连接的法兰盘。电缆敷设选用 VV-1KV-4X25 电力电缆，沿路灯方向敷设-一根，电缆敷设采用穿保护管埋地敷设方式。电缆过道路时，保护管121、两端伸出路基 0.5m,在保护管两端各做-个过路工作井。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 6060 页页保护管中电缆不得有接头，所有电缆接头进行防潮处理后加热缩套管密封封装。管线敷设道路沿线敷设 1 根75 电力 PE 保护管(壁厚 5mm);过路横穿管采用 CPVC110 保护管。电力保护管敷设在人行道下时埋深大于 0.7m,在车行道下时埋深大于 1m。6.66.6学校工程学校工程6.6.16.6.1设计原则设计原则1.安全牢固原则。严格执行工程建设标准,将学校建筑安全放在首位,确保学校建设质量。2.功能合理原则。结122、合当前需求和教育长远发展的需要,着力做好优化学校布局，实现学校标准化建设的目标。4.创建节约型校园原则。遵循节约用地、节约能源、节约用水、节约原材料和环境保护的基本国策,严格控制投资规模和装修标淮，避免奢华浪费和高标准建设校舍;采用适合地方特点的环保技术、方法和材料,创建环保型绿色校园。5.因地制宜原则。根据各地区气候和地理差异、经济技术的发展水平等因素进行设计,创建出尊重自然、注重地域环境和地形地貌的多样性校园。6.严格遵守基本建设程序原则。应注重与学校建设各有关责任主体的市场准入,强化质量保证体系；尊重勘察、设计及施工的合理周期,保证教学楼建设符合建筑质量及学校使用管理要求。临沂火车站东站123、片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 6161 页页6.6.26.6.2总平面布置总平面布置确定合理的功能分区，统一规划，合理布局、配套设施齐全，创建环境质量完善的空间，为学生创造良好的学习、生活和休闲空间。6.6.36.6.3平面设计平面设计根据各功能区域使用频率，活动量大小等，通过平面设计，使学校的两大功能区域-教学区域、生活运动区域空间联系紧凑，校区用地功能、道路系统、景观环境等统一形成整体性布局，满足空间过渡及区域联系的合理性。6.6.46.6.4立面设计立面设计立面要符合内部的空间要求，在立面设计中着重解决了以下几点：1.表现124、出空间关系。通过材质、色彩的对比，在视觉上减少里面的尺度，加强细部的处理。2.立面造型强调简洁大方。造型原则为美观大方、简洁、活泼。色彩上使用暖色基调，以期使学生找到归属感。建筑语言的使用上力求体现现代建筑造型风格，以期达到学校整体风格的和谐统一。6.6.56.6.5耐火等级耐火等级建筑防火应符合国家现行有关标准、规范的规定。本项目建筑耐火等级地上建筑为二级。6.6.66.6.6屋面工程屋面工程屋面为不上人屋面，平屋面。防水等级为 I 级，选用高聚物改性临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 6262 页页沥青防水卷材，防水125、两道。6.6.76.6.7装修材料装修材料1.地面普通教室和教学辅助用房、门厅、走道、楼梯，均应采用防尘易清洁、耐磨的水磨石地面。2.墙面内墙均采用白色仿瓷涂料。外墙采用高档防水涂料，一层窗台下外墙面可采用面砖装饰。3.天棚室内天棚均采用白色仿瓷涂料。4.门窗门窗应便于开启、清洁、耐用。门窗开启后不得影响室内空间的使用和走廊通行的便利与安全。教学用房的门窗要有利采光通风。普通教室、各种专用教室和部分公共教学用房应根据人流安全疏散的要求设置前后门。教室安全出入口门洞宽度不应小于 1000 mm，多功能教室、合班教室的门洞宽度不应小于 1500mm。合班教室、多功能教室的门洞宽度不应小于 1500126、mm。门扇上宜设观察窗。教学用房及教学辅助用房均不宜设置门槛。门框上部设采光通风窗。位于楼梯平台处的采光窗，窗下墙高度小于 1100mm 的应设安全护栏。4.外装修选用的各项材料其材质、规格、颜色等，均由施工单位提供样板，经建设和设计单位确认后进行封样，并据此验收。5.本工程所有窗顶线、窗台线、飘檐线、阳台底、构架底等易被雨水冲刷生埃污染的的构件底部构造均应设 3010 滴水线。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 6363 页页6.6.86.6.8绿色建筑绿色建筑根据绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）的要求127、，本项目按照绿色建筑一星级标准进行设计。绿色建筑评价指标体系由节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量和运营管理七类指标组成。（1）节地与室外环境场地建设不破坏当地文物、自然水系、湿地、基本农田、森林和其他保护区。建筑场地选址无地质灾害（危崖滑坡、洪涝灾害、泥石流）及含放射性或化学物质超标的威胁；建筑场地安全范围内无电磁辐射危害和火、爆、有毒物质等危险源。不对周边建筑物带来光污染，不影响周围居住建筑的日照要求。场地内无排放超标的污染源。（2）节能与能源利用围护结构热工性能指标符合现行公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）的规定。采暖、空气调节128、系统的施工图设计阶段，进行热负荷和逐项逐时的冷负荷计算，并以此合理选择末端设备、确定管道直径、选择冷热源设备等容量。空调（采暖）系统冷热源机组的制冷能效比（或制冷性能系数）和锅炉的热效率符合公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）中的有关规定值。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 6464 页页（3）节水与水资源利用在方案、规划阶段制定水系统规划方案，统筹、综合利用各种水资源。设置合理、完善的供水、排水系统。采取有效措施避免管网漏损。建筑内卫生器具合理选用节水器具。使用非传统水源时，采取用水安全保障措施，且不对人129、体健康与周围环境产生不良影响。（4）节材与材料资源利用不使用实心粘土砖。使用的砖、砌块、墙板等墙体材料和保温材料（系统）获得山东省新型墙材建筑节能技术产品应用认定证书。建筑造型要素简约，无大量装饰性构件。现浇混凝土采用预拌混凝土。（5）室内环境质量建筑围护结构内部和表面无结露、发霉现象。办公建筑室内背景噪声符合现行国家标准 民用建筑隔声设计规范GB/T50118 中室内允许噪声标准的二级规定；建筑室内照度、统一眩光值、一般显色指数等指标满足现行国家标准建筑照明设计标准GB50034 的有关要求。（6）建筑电气采用效率高、能耗低、性能先进、耐用可靠、由绿色环保材料制成的电气装置。合理选择配变电所130、的位置，采取提高供电系统功率因数的措施。配变电所采取有效的减振降噪及电磁辐射屏蔽等安全防护措施。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 6565 页页各房间或场所的照明功率密度值不高于现行国家标准 建筑照明设计标准GB50034 规定的现行值。（7）运营管理制定并实施节能、节水等资源节约与绿化管理制度。（8）本 项 目 按 照 山 东 省 绿 色 建 筑 评 价 标 准（DB37/T5097-2017）进行设计后，其达标汇总情况如下：节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量、施工管理131、运营管理 7 类标准组成。本项目绿色建筑总得分达到 50 分。结论：本项目根据建设单位及当地有关部门政策的规定，按照山东省绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）的要求进行了设计，符合一星级标准，建设及施工单位认真做好组织协调，严格按照本设计 图 纸 进 行 施 工，并 依 据 山 东 省 绿 色 建 筑 评 价 标 准（GB/T50378-2019）的要求，在施工阶段完善其他条款，确保本项目在建成后达到一星级标准要求。6.6.96.6.9室内环境室内环境1.采光应保证教室的最佳建筑朝向，避免室内直射阳光。教学用房宜双侧采光，主要采光面应位于学生座位左侧，主要采光窗窗台高度宜为900132、mm。教学及办公用房的采光玻地比（窗户的透光面积与室内楼地面面积之比）不得低于 1/5，并应防止眩光。2.照明教学用房应采用配用保护角灯罩的荧光灯具，不得用裸灯。教学临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 6666 页页用房照明灯具的数量、功率、布置方式和悬挂高度必须满足照度均匀度的要求，达到规定的照度标准。灯具悬挂高度距桌面不应低于1700mm。教学用的照明要能够分楼、分层、分部位控制。各类用房的平均照度按建筑照明设计标准（GB50037-2013）进行设计。教学楼应设置适应教学现代化的电器插座和分楼、分层或分部位控制的广133、播线路。3.通风换气教学、办公用房应有良好的自然通风，必须保持室内有良好的空气质量。教学用房应有换气设施，确保室内空气中 CO2的浓度低于1.5，应采用开窗与开启小气窗相结合的方式换气。6.6.106.6.10室外环境室外环境1.校园整体布局合理，教学、活动、生活等区域分明。2.校园户外条幅、张贴物、展板等宣传品管理规范，校内各种标牌规范、精致。3.校园内主路安装路灯，损坏后及时维修。4.校园净化，卫生整洁,无卫生死角，无乱涂乱画、乱刻乱丢、乱摘乱踩及蛛网污迹等现象。5.校园绿化率达 35%以上，道路两侧有规划整齐的绿化带，主路两侧应做到乔木、灌木、花卉和草坪相结合，小路两侧绿化以花卉、草坪为134、主。6.乔木、花卉等悬挂简介牌,花木修剪及时。7.校园内设置集中绿化地、花坛、花架、景点、画廊。5、劳动园地设责任班级或责任人,经常灌溉、松土、平整，四周有低矮的花临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 6767 页页墙围绕。8.校园四周、运动场周围种植高大乔木，成绿色屏障，防风防尘。9.积极开展绿色学校创建工作和环保教育活动。10.写好校史、建好校史陈列室，能集中反映学校办学历程，并充分利用，发挥教育作用。11.校歌、校旗、校徽等确定、制作并使用，校刊、校报定期刊出。12.定期开展优秀校友的榜样激励教育活动。13.宣传橱窗135、图书阅览、广播电视、校园网络等宣传舆论文化阵地建设及管理落实到位。6.76.7 中拓生物产业园工程中拓生物产业园工程1.设计原则1）建立厂区环形通道，满足客户的货流要求使货车开到工厂内。2）能源供应只选择水、电、暖，其它能源用量因不定因素太多尽量不做，减少重复投资，降低建设开发成本，但考虑增建的可能性。3）对生产用水注意环保检测，降低环境成本。4）各单元的最大供电容量之和大于厂区总供电能力，降低建设成本及电费价格。5）厂房设计为大开间、大跨度、大空间、开放式，企业对厂房改造的空间越大越好，减少厂房的二次改造成本，最大限度的满足不同行业的要求。2.总图运输方案1）厂区总平面布置的要求临沂火车站136、东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 6868 页页厂区总平面布置是在总体布置的基础上，根据项目产品的生产性质、规模、生产流程、物流运输、环境保护、防火、安全卫生、施工检修、生产经营等要求，结合项目场地地形地貌、气象因素、防洪排涝等自然条件及厂外配套设施分布，进行合理布置。2）厂区总平面布置车间之间设有消防通道，根据物料运输的进出厂方向，在满足地区内统一规划的前提下，力求使工艺生产运输距离短。各建筑物布置紧凑合理，四周均有绿化带环绕，环形道路既能满足消防要求，又能满足货物装卸和运输的要求，路面坚实，无积水，无污染。3）规划功能区划分137、总体规划原则遵循环境的要求，做到功能分区明确，人物流分开，内部运输路线合理短捷。4）竖向布置厂区地势平坦开阔，地形高差不大，自然坡度 0.160.26 之间。根据自然地形特点，设计决定竖向布置，采用连续式平土方式，填方和挖方基本平衡。5）雨水排除厂区按照城市型道路排水方式，与外部排水管网相连接。主干道路面采用 2%坡度，生产区采用 1%的坡度，排水暗渠和管道采用 1.5%的排水坡度。6）场内、外运输场内、外运输主要为运输所采购的原辅材料及成品的运输，场内运输由内部叉车解决，原辅材料及成品采用社会运输车辆解决。7）厂区道路布置临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（138、一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 6969 页页厂区道路系统主要为人员出入及原料成品运输道路。考虑到路面在使用中要承受较大的荷载压力，厂区道路路面形式：城市型道路，混凝土路面。8）绿化根据本项目特点，在综合考虑环境、经济和社会效益的前提下，建议为满足绿化要求，考虑在厂区四周及道路两侧等空地种植灌木和草坪，美化环境，净化空气和减小噪音。3.土建工程方案1）设计依据（1）建筑结构荷载规范（GB500092012）；（2）建筑抗震设计规范（GB500112010）；（3）砌体结构设计规范（GB500032011）；（4）建筑设计防火规范（GB500162018）；（5）混凝土结构设计规范（GB139、500102010）；（6）建筑地基基础设计规范（GB500072011）；（7）房屋建筑制图统一标准（GB/T50001-2010）。2）设计原则（1）结构设计原则建（构）筑物结构设计严格遵守国家颁布的有关规范，在满足生产要求的前提下，尽可能为施工、检修提供方便条件。选材首先要满足经济性和耐久性，优先选择本地生产材料和构配件。在安全可靠的基础上尽量采用新技术、新结构、新材料。建（构）筑物的结构设计除满足强度、刚度、稳定等要求外，还应充分考虑工艺生产过程中的特殊要求。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 7070 页页（2140、）建筑设计原则建筑设计应满足工艺生产、安装、操作及检修的要求，并满足国家的规范及标准，在安全、适用的条件下，尽量做到美观。3.砖混结构设计（1）地基基础部分本工程地基基础设计等级为丙类，建筑场地类别为II类。本工程根据甲方提供的工程地质勘察报告基础持力层地基承载力特征值fak=200KPa,基础底埋深在室内地面标高以下约-1.5m。本工程采用柱下独立基础。（2）墙体砌体施工质量控制等级为B级。要求砌体干燥收缩率0.4/m。填充墙应沿框架柱全高每隔 500 设 206 拉筋，拉筋伸入墙内的长度，不应小于墙长的 1/5，且不小于 700，墙长大于 5m时墙顶与梁应有拉结，墙长6m时应设置钢筋混凝土141、构造柱，墙高超过 4m时，墙体半高处应设置与柱连接且沿墙全长贯通的钢筋混凝土圈梁。填充墙的交角及端部位设构造柱。当框架梁及次梁不能代过梁时，在各层门窗上平设置过梁一道。框架柱顶为女儿墙时改为构造柱升至女儿墙顶，女儿墙顶设顶圈梁，压顶圈梁与构造柱锚固连接。当柱间女儿墙长较大时，应增设构造柱，构造柱间距控制在三米左右，构造柱钢筋应锚固于框架梁。（3）现浇板设计双向板的底筋：短向筋放在底层，长向筋放在短向筋之上。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 7171 页页当洞宽D300 时，可不设附加筋，板中钢筋饶过洞边不切断。当洞宽 142、300D1000 时应设加强筋；当洞宽D1000 时，洞边需加梁处理。（4）梁柱梁、柱采用封闭式箍筋，箍筋末端做成 135 度弯钩，弯钩直线段长为 10d。梁内受力纵筋的搭接位置，下部钢筋在支座处搭接，上部钢筋在梁中三分之一跨度范围内搭接，钢筋搭接处箍筋按100 加密，箍筋直径不变。主次梁交接处，次梁上下纵筋应放在主梁纵筋之上，主梁上筋保护层取 50。当主梁遇次梁时，主梁在次梁两侧附加 6 根箍筋，规格同主梁箍筋，间距为 50。当梁上挑板时，挑板区域内梁箍筋加密（100）。4.钢结构设计1）结构设计基本原则为使建筑具有足够的抗震、抗风能力，在结构设计中充分考虑以下内容：（1）应具有明确的计算简143、图和合理的地震作用传递途径；（2）应避免因部分结构或构件破坏而导致整个结构丧失抗震能力或对重力荷载的承载能力；（3）应具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。；（4）对可能出现的薄弱部位，采取措施提高抗震能力；。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 7272 页页（5）尽量减轻结构的自重，降低地震力；（6）采用收缩小的水泥种类、减少水泥用量或在混凝土中适量掺加外加剂等措施减少温度、收缩应力的影响。2）结构特点采用门式钢架（轻型钢结构）体系，上部结构一层。门式钢架间距为 7.5 米，门式钢架横向 2 跨，跨144、度为 30 米，总跨度为 60 米。3）屋面系统屋面板选用双层压型钢板内夹阻燃型聚苯保温板的轻型屋面结构，其具有轻质、高强、美观、耐用、覆盖面积较大、用料省、连接简单、施工方便、利于工业化生产，而且抗震、防火、可满足不同尺寸的要求。压型钢板间的搭接所用紧固件设于波峰之上，横向搭接与主导风向一致，且采用错缝铺法，一般错开 12 波即可，以免重叠搭接。在该屋面体系中，选用卷边槽形冷弯薄壁型钢檩条。檩距取为1.5m,檩条的布置使腹板垂直屋面坡面，对槽钢檩条，宜将上翼缘卷边朝向屋脊方向，以减小屋面荷载偏心而引起的扭矩，宜采用双脊檩条方案。檩条的连接，与屋面可靠连接，以保证屋面能起阻止檩条侧向失稳和扭转145、，与压型钢板屋面连接，宜采用带橡胶垫圈的自攻螺钉，与屋架、钢架的连接设置角钢擦托，以防止檩条在支座处的扭转变形和倾覆，檩条端部与擦托的连接螺栓不少于 2 个，并沿檩条高度方向设置。为了减小檩条在安装和使用阶段的侧向变形和扭转，保证其整体稳定性应设置拉条。为了减小屋架上弦平面外的计算长度，并增强其平面外的稳定性，可将檩条与屋架上弦横向水平支撑在交叉点处相临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 7373 页页连，使檩条兼作支撑的竖压杆，参与支撑。在檐檩和其相邻的檩条间设撑杆，撑杆采用钢管内设拉条的做法。在檐口处设置斜拉条和撑杆。146、4）基础由于柱脚处荷载较小，根据类似工程设计经验,拟全部采用桩基础。5）围护结构体系钢结构建筑墙面标高 1.2m以下采用 240 砖墙，作为窗户下窗台和上部墙板的支撑段，同时也对地下潮气的上升起到一定的阻止作用，使墙板和柱免受腐蚀。墙面标高 1.2m以上的所有墙体均采用彩色夹心保温压型钢板，根据门窗尺寸和墙架间距选用合适的压型刚板来满足轻质、美观、耐用、保温、施工简便、抗震、防火等方面的要求。墙架的截面形式选为 C 型，跨度同柱距选为 6m.在墙梁的跨中设一道拉条，作为墙梁的竖向支撑，在最上端的两相邻墙梁间设斜拉条将其以下拉条所受的拉力传于柱。墙板与墙梁的连接采用自攻螺栓，对于单侧挂板的墙梁，147、板的自重会对墙梁产生偏心，为消除偏心的作用，拉条连接在挂板一侧 13 板与柱间距处。6.86.8配套公用辅助工程配套公用辅助工程6.8.16.8.1给排水工程设计给排水工程设计6.8.1.16.8.1.1设计依据设计依据1）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003，2009 年版）；2）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2017）；3）室外给水设计规范（GB5000132018）；临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 7474 页页4）室外排水设计规范（GB500142014）；5）建筑灭火器配置设计规范（G148、B50140-2005）；6）建筑专业提供的条件图；7）建设方提供的任务书和设计资料。6.8.1.26.8.1.2设计范围设计范围本工程建设红线范围内的室内外给排水及消防给水系统。6.8.1.36.8.1.3给排水系统的原则给排水系统的原则1.区内的给水系统其用水量应满足区内全部用水需求，其水压满足最不利配水点的水压要求，室外给水系统尽量利用城镇给水管网的水压，直接供水。2.生活给水管道不宜与输送燃气或有害气体的管道同管沟敷设，且生活给水关于排水管之间的净距平行埋设时不小于 0.5 米，交叉埋设时不宜小于 0.15 米。6.8.1.46.8.1.4场地给排水设施场地给排水设施水源为市政水源，由149、市政给水管网引入自来水管向本项目供水。两条给水干管从不同方位引入，给水引入管至红线内经水表后为生活、消防合用环状管网相连接，且表后设“倒流防止器”。城市自来水接口处压力为 0.30MPa，市政供水水压满足且稳定，水质符合国家饮用水卫生标准。场址附近设有市政雨水管和污水管，可接纳院内排出的雨水和经处理后的污水。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 7575 页页6.8.26.8.2给水给水6.8.2.16.8.2.1生活给水系统生活给水系统1.从市政给水干管上引入给水管至本项目各个地块，并且采用DN300 的给水管在本项目各150、个地块室外形成环网。2.本项目均利用市政供水管网供水。3.本项目根据市政管网供水压力、建筑物各部分使用功能及卫生器具对静水压力的要求，高层建筑生活给水系统一层至六层利用市政给水管网压力直接供水；七层以上采用变频调速设备恒压供水。4.公共绿地和道路需设洒水栓，洒水栓间距不宜大于 80m。6.8.2.26.8.2.2消防给水系统消防给水系统根据建筑设计防火规范规定，室内消火栓用水量为 10L/s，室外消火栓用水量为 15L/s，火灾延续时间为 2.0 小时，一次灭火总用水量为 180m。根据自动喷水灭火系统设计规范规定，自动喷水灭火系统用水量为 21L/s，火灾延续时间为 1h，一次灭火用水量为 151、76m。室外消火栓采用地上式，住宅区沿小区室外消防道路边按间距不超过 120m 均匀布置，每个消火栓有一个 DN100 和二个 DN65 的栓口；消火栓距路边不大于 2m，距建筑物外墙不小于 5m。学校楼房每层应有消防栓，平时要保证有水有压力，每层楼楼梯口应有 2 个灭火器，寄宿学校在教学楼和宿舍楼的每层楼梯口应设置 1 个应急照明灯，应急照明灯要保持随时有电，以备急用。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 7676 页页6.8.36.8.3排水排水6.8.3.16.8.3.1雨水雨水1.场址附近设有城镇雨水管道，允许本项152、目雨水排入。2.屋面雨水采用外排水排至室外散水，经室外道路上的雨水口、雨水管排入市政雨水管网。3.阳台和屋面分设雨水立管，阳台雨水和空调凝结水采用间接排水。4.基地范围内的雨水经雨水口收集后排至室外雨水管网。6.8.3.26.8.3.2污水污水1.室外采用生活污水与雨水分流制的管道系统，室内采用粪便污水与洗涤废水合流制的管道系统。2.室内生活污水经立管收集后下至一层出户，经室外三格化粪池处理后，排入市政污水管网。3.化粪池根据实际使用人数计算，本设计在室外设置钢筋混凝土化粪池，化粪池污水停留时间 12 小时，清掏周期 90 天。6.8.3.36.8.3.3管材选用管材选用室内给水干管采用建筑给153、水用钢塑复合管（衬塑镀锌焊接钢管），工作压力为 1.0MPa，DN50mm 时采用螺纹连接，DN50mm 时采用卡箍及法兰连接，支管采用 PPR 管，热熔连接。室外给水管采用高密度聚乙烯（HDPE）给水塑料管，热熔及电熔连接。室内污水管采用 FPG 中空内螺旋降噪管，粘接。室外排水管采用UPVC 双壁波纹管，粘接。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 7777 页页6.8.46.8.4电气设计电气设计1.设计依据1）低压配电设计规范（GB50054-2011）；2）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；3）汽车库.154、修车库.停车场设计防火规范（GB50067-2014）；4）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2008）；5）10KV 及以下变电所设计规范（GB50053-1994）；6）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010(2011 年版)）；7）建筑、空调、给排水专业所提有关资料。2.规划原则（1）以满足远景用地的供电要求为目标，预留适度超前的电力设施用地。（2）电网的供电安全采用 N-1 准则，即电网结构应满足突然失去一元件(线路或变压器)时，其它元件不超过事故过负荷能力。（3）电网布局应远期和近期相结合，统筹考虑、合理布局，贯彻按“电压分层”、“供电网分区”的原则，限制电网短路容量，155、尽可能避免高低压电磁环网，简化电网保护。（4）结合城市绿地和道路预留架空线高压走廊、电缆通道，树立“先有走廊后有线路”的理念。高压电力架空线路应尽可能在规划的高压走廊内架设，高压变电站宜靠近走廊建设，避免因电网接线调整而改变走廊位置，保证城市规划的主动性。3.规划目标及内容加强电网建设，完善规划区电网主网结构，加强规划区电网与周边地区电网联系，提高电网收电、供电能力和供电可靠性，满足国民临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 7878 页页经济发展需求，实现电力可持续发展、资源合理利用、环境不断改善。以现有电网和负荷分布为基156、础，对地块负荷发展和分布进行科学预测，为供电电源布局及网架结构规划提供依据;兼顾电网结构调整要求，注重资源的优化配置，适度超前并合理规划布置变电站用地;规划控制高压走廊布局及用地，协调与城市建设用地间的矛盾:满足经济性、可靠性与灵活性要求，做到远近结合，确保规划实施的可操作性。4.沟管施工/电缆施工电缆沟中心线平行道路边线，其纵坡基本与道路纵坡相同，要有0.5%的坡度排水，排至入孔井内。电缆沟为 MU10 砖 7.5 水泥砂浆砌筑，1:2.5 水泥砂浆内外抹灰内 10mm 厚 15mn，支架建筑电气安装工程图集 JD-131-150，电缆沟的具体施工图集参照电气安装工程图集94D101-5 第157、 26-38 页，电缆沟的支架靠，沟壁侧低部敷设 25X4 的镀锌扁铁，排管數设时同时敷设 10 的镀锌圆钢，以作接地保护。排管的敷设安装应符合下列要求:（1）排管安装时，应有倾向入孔井侧不小于 0.5%的排水坡度，并在入孔井内设集水坑，以便集中就近排入雨水井。（2）排管顶部距地面不应小于 700m，在人行道下面时不应小于500mm。（3）排管沟底部应垫平夯实，并应敷设厚度不小于 60mm 的混凝土层，周围空隙用细砂层层填实。（4）地面上均匀荷载超过 10t/m 时，必须采用加固措施，方式排管受到机械损伤。（5）排管过桥要以桥的设计施工图和现场情况具体敷设。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期158、）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 7979 页页（6）电缆在排管内的敷设，采用铜芯教练聚乙烯绝缘钢带铠装聚氯乙烯护套电力电缆。（7）电缆敷设前，应检查电缆是否有机械损伤，电缆盘是否完好。6.8.56.8.5住宅区住宅区采暖空调及燃气采暖空调及燃气1.设计依据（1）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2012）；（2）住宅设计规范（GB50096-2011）；（3）住宅建筑规范（GB50368-2005）；（4）民用建筑热工设计规范（GB50176-1993）；（5）居住建筑节能设计标准（山东省 DBJ14-037-2012）；（6）城市热力网设计159、规范（CJJ34-2002）。2.采暖工程（1）采暖热源本项目拟采用热水集中供热采暖系统为住宅区供暖，热力管网由市政热力管网就近引入。住宅区内规划主干道路下 DN300 供热管供应热源，引入小区换热站。经热力站换热后，向各建筑以 DN200-DN250热水管供热，沿组团道路埋设。（2）采暖系统采暖系统为共用立管分户热计量系统，采暖方式为地板辐射，户内采暖形式为双管下供下回同程式。管材采用采暖专用聚丁烯管，埋地敷设。热熔连接。采暖管道阀门室内均采用铜球阀。管道井内共用立管及室内明装采暖管采用热镀锌钢管，丝扣连接。采暖入口前室外临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（160、一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 8080 页页直埋部分采用焊接钢管。（3）空调工程本项目住宅区采用分户分散式空调器。（4）通风、防排烟设计各单体工程底层设机械通风系统，火灾时转换为防排烟系统，排除烟气，补进室外风，保证人员撤离。1）通风设计厨房设独立的排风系统。各类房间通风换气量标准如下：房间及部位通风参数表房间及部位通风参数表序号序号房间名称房间名称换气次数（次换气次数（次/h)/h)1公共卫生间102水泵房63弱电机房154变、配电房205热交换间122）防排烟设计住宅防烟楼梯间及消防合用前室均为自然防排烟方式；内走廊根据规范设置机械排烟系统；各地面以上房间均采用自然防排烟方式。3161、.燃气本项目燃气由室外市政燃气管网接入小区燃气调压站，户外燃气管道采用埋地敷设:燃气管网采用树支状与环状布置相结合，燃气采用低压进户，每户设 2.5m3/h 燃气表一只于厨房内。每栋设一个调压箱。燃气经调压箱调压后(调压箱后压力为 5Kpa)经立管进入厨房，通过调压器微调和煤气表计量后供用户使用(调压器后压力为1-3Kpa)。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 8181 页页燃气管道采用无缝钢管，并设热补偿器和防静电接地，埋地燃气管道采用加强级防腐措施。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目162、（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 8282 页页第第 7 7 章章环境影响分析环境影响分析7.17.1设计依据及采用标准设计依据及采用标准7.1.17.1.1设计依据设计依据1.中华人民共和国水土保持法(自 2011 年 3 月 1 日起实施)；2.中华人民共和国水法（自 2002 年 10 月 1 日起施行）；3.中华人民共和国环境保护法（自 2015 年 1 月 1 日起施行）；4.中华人民共和国土地管理法(自 1999 年 1 月 1 日起施行)；5.中华人民共和国环境影响评价法（自 2003 年 9 月 1 日起施行）（2016 年 7 月 2 日修改）；6.中华人民共和国水土163、保持法实施条例(自 1993 年 8 月 1 日起施行)；7.建设项目环境保护管理条例（2017 年修订版）。7.1.27.1.2环境保护标准环境保护标准根据建设项目环境保护管理规定及临沂市环保局对临沂市建设项目环境影响标准的规定，本项目执行以下环保标准：1.环境质量标准1）环境空气质量标准(GB30952012)二级标准；2）地表水环境质量标准（GB38382002）中的类标准；3）地下水质量标准（GB/T148481993）类标准；4）声环境质量标准（GB3096-2008）中的 2 类标准(昼间：60dB，夜间 50dB)。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新164、项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 8383 页页2.污染物排放标准1）建筑施工场界噪声执行建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）的标准；场界噪声执行工业企业厂界环境噪声排放标准（GB12348-2008）表 1 中的 4 类标准。2）生活废水排放执行污水排入城市下水道水质标准（CJ343-2010）。3）大气污染物排放执行 大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准；油烟排放执行山东省地方标准饮食业油烟排放标准（DB37/597-2006）中的相关标准。4）固体废气物执行一般工业固体废弃物贮存、处置场污染控制标准（GB18599-2001）。7.2165、7.2环境现状环境现状本项目建设地点位于临沂市河东区。河东区属温带季风半湿润海洋性气候，四季分明。年均降水量 800 毫米，历年平均气温 13.1，无霜期平均 202 天。项目所在地环境质量相关数据为：1.空气环境质量根据市环境监测站监测数据，2022 年 4 月份大气环境质量监测数据为：河东区 PM2.5浓度 42g/m3，PM10浓度 79g/m3，二氧化硫浓度 9g/m3，二氧化氮浓度 28g/m3，一氧化碳浓度 1.0mg/m3。2.地表水环境质量根据市环境监测站 2021 年 12 月份河东地表水考核断面水环境质量指数 7.74。3.噪声临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车166、站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 8484 页页项目所在地年区域噪声为 52.9Leq(dB(A)，等效声级达到声环境质量标准（GB3096-2008）2 类标准。7.37.3生态环境影响分析及保护措施生态环境影响分析及保护措施7.3.17.3.1项目建设过程中对环境的影响预测及保护措施项目建设过程中对环境的影响预测及保护措施1.主要污染源、污染物施工期间主要是建设过程中产生的废水、废气、固体废弃物、施工扬尘以及设备产生的噪声污染。2.防治措施本项目周边有居民区，因此搞好施工期污染治理十分重要。1）正式施工前要做好周围的隔离围墙，施工期间要在在建工程周围安装维护网167、和无纺布，隔离施工区与周围环境，减少施工扬尘对周围的影响，夜间施工严格执行当地相关时间规定，以免影响周围居民的休息。2）施工期间产生的废水主要是少量生活污水和施工废水，生活污水由施工人员排放，采用化粪池处理后排入市政管网。施工废水主要是泥浆废水，SS 浓度含量较高，采用修筑沉淀池的处理方法进行处理后排入市政管网，废水经过初步处理达到污水综合排放标准（GB8978-1996）三级标准要求。3）对各类扬尘，分路面铺装、洒水、清扫、设防尘网、覆盖防尘网(布)及其他管理措施。4）施工现场设密闭式垃圾站，固体废物 100集中处理。5）运送散装物料的车辆要用蓬布遮盖，防止物料飞扬。对运送砂石、土料的车辆，168、应限制超载，不得沿途撒漏。6）降低施工噪音。合理安排施工作业时间，尽量避免夜间施工，施临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 8585 页页工噪声控制满足建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）要求，确保白天施工噪声值控制在 5570dB（A）范围里，夜间噪声值控制在 55dB（A）以内。无法避免时需事先进行审报，批准后方可施工。7）按照文明施工、清洁生产要求，制定并落实施工期间环境管理措施，杜绝违章作业。7.3.27.3.2项目运营期对环境的影响分析及保护措施项目运营期对环境的影响分析及保护措施1.主要污染169、源、污染物运营期间主要是一些生活上的废水、固体废弃物（生活垃圾）、噪声（动力设备及其它设备噪声）及废气（汽车尾气、厨房油烟）的污染。2.防治措施1）废水治理项目运营期间主要是一些生活污水，本项目设置化粪池和雨污分流排水系统，排放废水经过预处理后达到污水综合排放标准三级标准要求，直接排入城市下水管网，对周边环境不会造成影响。2）废弃物治理固体废弃物主要来源于生活垃圾。采取按指定地点 100%集中收集，统一由环卫部门清运作无害化处理。因此项目固体废弃物对周围环境不会造成不良影响。3）噪音治理空调机、油烟机、水泵等动力设备均采用低噪声设备，并采取减振措施，与设备相连管道采用软连接，降低噪声的产生及传170、播，达到工业企业厂界环境噪声排放标准类区标准的要求。4）废气本项目废气主要来源是汽车尾气及厨房油烟。它们都属于无组织排临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 8686 页页放，加强项目区绿化，本项目产生的废气不会对周围环境产生较大的影响。综上所述，本项目所产生的污染项均得到有效控制，对环境影响较小，从生态环保角度考虑，该项目的建设是可行。7.47.4地质灾害影响分析地质灾害影响分析根据国标建筑抗震设计规范(GB50011-2010)、中国地震动峰值加速度区划图（GB18306-2015）及临沂市建设工程抗震设防要求管理办法，171、临沂市河东区抗震设防烈度为 8 度，设计基本地震加速度为 0.20g，设计地震分组为第一组。根据区域地质资料及勘察资料，场地内未发现新构造运动及活动性断裂等不良地质现象存在，场地是稳定和安全的。项目区内不存在崩塌、滑坡、地面塌陷等地质灾害，故项目区地质灾害现状危险性小。7.57.5特殊环境影响分析特殊环境影响分析经初步勘探，本项目建设所在地没有发现历史文化古迹，也没有自然遗产、风景名胜和重要的自然景观。7.67.6水土保持水土保持1.水土流失防治措施布设原则1）预防为主，保护优先原则。加强临时性措施的布设，尽量减少建设与运行过程中的人为扰动的数量。2）因地制宜，因害设防原则。根据项目建设可能造172、成的水土流失情况，本着宜林则林、宜草则草、宜工程防护则工程防护的原则，合理布临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 8787 页页置工程措施、植物措施和临时措施，形成综合防护体系。3）分类布局，分区防治原则。在认真分析主体工程设计资料基础上，结合野外现场调查，根据各防治分区的差异性和功能的不同，分类布局、分区设计，力求使各项措施布置、设计更加合理、可行。4）尊重自然，生态优先原则。在措施布局上，尽可能考虑项目区周边的自然环境，尽量用植物措施替代防护标准较低的工程措施，减少工程防护的数量，使新增水土保持措施与周边环境浑然一体，173、协调一致。5）统筹安排，整体防护原则。在分析主体工程设计资料的基础上，从全面、系统的角度，统筹考虑新增水土保持措施与主体设计的衔接，互为补充，形成一个整体的综合防治系统。6）经济可行原则。从实际出发，力求定型准确、定量合理、标准适中，工程措施、植物措施和临时措施相结合，以最少的投入换取最大的治理成效。2.水土流失防治措施体系和总体布局通过对建设区水土流失情况的预测，根据项目的施工特点和防治措施布局原则，水土保持防治措施体系由道路区、房屋建筑区和广场绿化区三个防治区构成，防治措施由工程措施、植物措施和临时措施三大部分组成。防治措施体系详见下表：项目防治措施总体布局图项目防治措施总体布局图分区分区174、治理措施治理措施工程措施工程措施植物措施植物措施临时措施临时措施道路区排水管网、挡土墙、覆土整治、盖板沟、沉沙池植树、种草临时排水沟房屋建筑区排水管网、盖板沟、沉沙池-临时拦挡广场绿化区排水管网、盖板沟、覆土整治、沉植树、种草临时排水沟临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 8888 页页沙池根据防治措施体系框图，水土流失防治措施总体布局如下：水土流失防治措施总体布局图水土流失防治措施总体布局图1）道路区主体设计：给排水都采用管网布设，污水经污水管收集后送入污水处理厂处理达标排放，雨水经盖板沟收集，就近排入市政排污沟。2）房175、屋建筑区主体设计：给排水都采用管网布设，规划片区内严格执行雨污分流制。污水经污水管收集后送入污水处理厂处理达标排放，雨水经盖板沟收集，就近排入市政排污沟。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 8989 页页3）广场绿化区主体设计：给排水都采用管网布设，规划片区内严格执行雨污分流制。污水经污水管收集后送入污水处理厂处理达标排放，雨水经盖板沟收集，就近排入市政排污沟。7.77.7环境影响分析结论环境影响分析结论综上所述，虽然拟建工程在建设和使用的过程中会对周围的环境产生一定的影响，只要建设单位按照保护环境的原则进行设计，认真落176、实提出的减缓措施和执行环境保护的标准，使污染物排放最小化，所产生的不利影响将得到有效控制。在此基础上，从环保角度看，本项目建设是可行的。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 9090 页页第第 8 8 章章节能方案分析节能方案分析本项目能耗系统设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行民用建筑节能设计标准、公共建筑节能设计标准和夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准要求。在保证健康、舒适的居住同时，应采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；提高采暖系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求，以实现可177、持续发展的目标。8.18.1编制依据编制依据1.中华人民共和国节约能源法（自 2008 年 4 月 1 日起施行）；2.中华人民共和国建筑法（自 2011 年 7 月 1 日起施行）；3.民用建筑节能管理规定(建设部部长令第 143 号)；4.民用建筑热工设计规范（GB50176-2016）；5.建筑照明设计标准（GB50034-2013）；6.综合能耗计算细则（GB2589-2020）；7.建筑节能工程施工质量验收规范（GB50411-2014）；8.公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；9.城市居民生活用水标准（GB/T50331-2016）；10.建设部关于发展节能省地型住宅178、和公共建筑的指导意见(建科200578 号)；11.山东省城市生活用水量标准（试行）；12.严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ 262018）；13.山东省居住建筑节能设计标准（DBJ14-037-2012）；临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 9191 页页14.山东省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定(山东省人民政府令第 181 号 2005 年 9 月)；15.山东省建设厅关于印发建筑节能审查监督暂行管理办法的通知(鲁建发200530 号)。8.28.2工程节能设计原则工程节能设计原则1.实现能源的优化179、配置与合理利用通过工程优化设计，在保障工程安全，满足工程要求的前提下，实现资源优化配置。最大限度节约优化资源配置，合理利用资源，减少对资源污染。加强水土保持，减少水土流失。2.设计、施工中选用节能高效工程设备，加速工程用能设备的更新改造。3.工程中积极推广节能新材料，在满足工程要求前提下，选用能耗低，易施工、造价低的建筑材料。4.加强能源计量、控制、监督和能源的科学管理。8.38.3能耗指标分析能耗指标分析1.耗能能源或工质种类项目运营期消耗的耗能工质为新水、能源消耗为电力、天然气及供暖能耗。新水用于道路浇洒、绿化;电力用于各类泵站及道路照明。2.综合能耗状况根据综合能耗计算通则(GB/T25180、89-2020)，综合能耗按下式计算:E=i=1n（ei pi）?临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 9292 页页式中:E-综合能耗;n-消耗的能源品种数;ei-生产和服务活动中消耗的第 i 种能源实物量;pi-第 i 种能源的折算系数，按能量的当量值或能源等价值折算。项目新增能耗指标分析表项目新增能耗指标分析表能源能源名称名称单位单位数量数量折标系数折标系数折标煤（折标煤（tcetce）当量当量等价等价单位单位当量当量等价等价电力万kWh2501.2293.025tce/万kWh307.25756.25天然气m712181、501.21431.2143kgce/m86.5286.52采暖MJ65853500.034120.03412kgce/MJ224.69224.69合计-618.461067.468.48.4节能措施节能措施8.4.18.4.1建筑节能建筑节能建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。1.本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。2.建筑围护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构182、的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、植物覆盖绿化等。3.门窗1）尽量减少门窗的面积。门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 9393 页页本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。2）提高门窗的气密性。初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。3）尽量使用新型保温节能。门窗将选用新型保温节能门窗183、（铝合金门窗）。4.屋顶屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减少阳光直射。屋面的节能设计采用外保温构造，保温材料为（岩棉板）。使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。8.4.28.4.2电气节能电气节能1.合理设置降压变电室位置，尽量将降压变电室的设置位置靠近负荷中心，减少配电线缆长度，减少配电线路上的电能损耗。2.用现场和集中补偿的方法，提高功率因数，使供电系统的功率因数达 0.9 以上，降低变压器无功功率。3.用低损耗节能干式变压器，选择合理的变压器容量，使其达到经济运行，减少电能损耗。4.合理确定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗，配电线路采用单相供电时，考虑三相平衡。5.采用高效灯具184、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。6.照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值，充分利用天然光。7.用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功耗大的老产品。8.住宅建筑电气设备应采用符合国家现行有关标准的高效节能环临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 9494 页页保、安全、性能先进的电气产品。9.设置合理的计量和检测设备:进线设电流、电压、有功电表、无功电表测量；母线电流测量；出线电流测量。8.4.38.4.3节水措施节水措施设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备。1.给水管材采用压力水头损失小，185、强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，可以达到降低电耗和水量损失的效果。对动力机电设备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。2.水系统选用变频泵和平衡阀，采用国家推荐的节水器具，根据不同用途及分区设置适当数量的水表以节约用水和进行平衡测试。3.从控制冲水量和选用节水配件方面达到节水目的，加强管理，防止跑、冒、滴、漏等现象，同时对本项目水处理构建物采取严格的防渗措施，定期检查污水处理设备及排污管道，出现渗漏、损坏应及时修复。水龙头均采用陶瓷芯片水嘴，防治滴漏水。在以后的使用中还要设专人负责给排水日常运营管理，发现异常时及时修理以保证给排水系统的正常运行。4.计量设施。在各建筑物的引入管、住户的186、入户管均安装水表，每一住户设户用 IC 卡式水表一只。按计划用水，节约用水。同时为运行管理、节能管理提供基础数据。8.4.48.4.4暖通与空调节能暖通与空调节能1.配合建筑热工设计满足现行居住节能设计标准要求，外墙采用外保温形式，建筑设计时注意户型和建筑热工方面的设计，如体型系数、窗墙比、维护结构的传热系数和外窗的遮阳系数、日照、自然通风等。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 9595 页页2.室内设计参数按照相关要求制定，并可根据需要进行调节。空调末端、暖气片均设置温控和调节装置满足分室温控的要求。3.所有制冷、空调187、通风、热力设备均采用节能高效、低噪声产品，满足节能设计标准对能效比、热交换效率、输送系数的等能效参数要求。4.住宅采暖设计按户设置热计量表、锁闭装置和温控阀。5.空调采暖系统管道采用高质量保温材料避免输送过程中的冷热损失。每个空调、采暖系统设计压差控制阀保证环路水力平衡，避免大流量小温差运行。6.水泵、冷水机组、空调机组、风机等落地安装设备基础采用减振处理，吊装设备和管道采用弹性支吊架，设备接口采用软连接。空调、通风设备进出口设计消声器以满足室内噪声要求。8.4.58.4.5新材料、新技术、新设备应用分析新材料、新技术、新设备应用分析1.采用保温外墙与中空玻璃结合的技术。外墙面作保温隔热处理188、，结合双层中空玻璃的采铝门窗，铝型材采用断桥工艺，提高保温隔热和防噪效果，提高室内舒适度，降低建筑使用能。2.大力推进可再生能源建筑应用工作，推广太阳能应用项目和绿色环保节能材料。运用太阳能路灯，将太阳能转化的电能用于道路绿地照明，符合绿色、环保、健康。3.倡导绿色建筑设计。采用节能的建筑围护结构以及采暖和空调，减少采暖和空调的使用。根据自然通风的原理设置风冷系统，使建筑能够有效地利用夏季的主导风向。建筑采用适应当地气候条件的平面形式及总体布局。建筑外部要强调与周边环境相融合，和谐一致、动静互补，做到保护自然生态环境。4.本报告建议应用建筑节能与结构一体化工程技术，同时满足实现临沂火车站东站片189、区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 9696 页页建筑保温隔热与建筑维护或承重的要求，又能较好地解决维护结构保温系统的安全性和耐久性问题，保持建保温材料与建筑物同寿命。8.4.68.4.6其它节能措施其它节能措施绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善项目区域微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。尽量保留原有树木，保持生态环境。项目区域周围特别是道路沿线种植树木，起挡风降噪作用。项目区域各建筑均能190、满足规范日照要求。综上所述，通过落实以上节能措施，可以有效降低综合能耗水平。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 9797 页页第第 9 9 章章劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防9.19.1指导思想指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。9.29.2职业安全卫生191、健康对策与措施职业安全卫生健康对策与措施9.2.19.2.1安全施工保障措施安全施工保障措施1.选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。2.对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。3.建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。4.建立健全项目安全施工应急救援体系。5.建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。6.建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。9.2.29.2.2职业卫生健康对策与措施职业卫生健康对策与措施1.建设项目的工作场所，应192、当符合国家职业卫生要求。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 9898 页页2.建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。3.研究、推广先进的职业危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。4.落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。5.加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。6.建设项目的职业病防护措施应与建设工程同时设计、同时施工、同时投入使用。9.39.3消防措施消防措施消防要防患于未然，在加强消防意识教育的同时，要完善和保障各项消防措施。1.建筑物之间间距要严格按建筑193、设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）所要求的标准设计，各建筑物均应有道路相通构成环状路网，满足消防车道要求。2.室外按照规范要求设置消火栓，供水干管即为消防水管。3.室内按建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）的有关规定，设置消火栓，配置灭火器，并保证消防水源 24 小时供水，水量均能满足建筑物灭火需要。4.在电气设备造型及安装上，均考虑了接地、防爆措施，对建筑物采取防雷、防爆措施。5.各建筑物均按规范设置楼梯、门的宽度及安全疏散距离。临临沂沂火火车车站站东东站站片片区区城城市市更更新新项项目目（一一期期）可可行行性性研研究究报报告告第第 9 99 9 页页第194、第 1 10 0 章章组组织织机机构构与与工工程程管管理理1 10 0.1 1组组织织机机构构为确保项目建设的工程质量和建设期要求，应加强工程施工管理，严格执行招投标制、承包合同制及工程监理制度。1.施工组织管理在项目经理的统一部署下，工程技术部负责编制项目招标文件，严格执行中华人民共和国招标投标法、国家发展改革委办公厅印发关于我委办理工程建设项目审批(核准)时核准招标内容的意见的通知，对项目的勘察、设计、施工、监理以及设备、材料等采购活动依法进行招标。2.严格执行工程监理制度建设单位应通过招标有资格的工程质量监理机构，全面负贵工程监理，并实行监理工程师负责制，以确保项目工程质量和建设工期要求195、。3.项目融资和经营运作模式项目采用银行贷款融资渠道。1 10 0.3 3工工程程实实施施方方案案项目具有开发强度大、面积广、综合性强、品质要求高、进度要求快、施工建设水平要求高等特点。因此，在工程实施过程中要未雨绸缪，项目建设单位为临沂*有限公司，主要负责项目的融资、贷款资金偿还、实施。10.2工程管理10.2工程管理临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 100100 页页精心组织，精心管理，保证既定目标的顺利实现。结合本工程的特点，为完成工程实施计划应采取下述措施:1.抓紧项目的前期准备工作，如可行性研究报告的审批、材196、料询价、施工队伍及材料、设备商的考察等工作。2.做好设计的准备工作，准备好设计所需的基础资料，如工程地质勘探、地形测量的技术资料。3.做好施工的技术准备工作，引进必要的施工机械。同时，在施工中注意工种的配合，对某些可控制性工程在有条件的情况下应提前施工。力争高质量、快速度地完成工程的施工任务。10.410.4质量保证质量保证1.工程质量目标施工队应按施工合同的范围和条件，保证完成规定的工程任务，信守合司，按时完工。质量合格率达到 100%，优良率达到 95%。2.质量保证措施（1）建立健全施工现场监理质量保证体系，坚持“质量第一”的指导思想，对质量工作实施统一组织，统一指挥，统一管理，分工明确197、，各负其责。（2）施工过程中严格按照规范要求质量标准精心组织施工，加强质量信息反馈，作为必要检查和实践，按标准进行工程质量检验和评定。（3）施工过程中选择合格厂家加强进货检验，严格过程检验及最终检验，确保质量目标实现。（4）加强基础资料管理工作，单位工程完工后，及时编制竣工资料，作好工程收尾工作，保证工程及时竣工验收。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 101101 页页第第 1111 章章项目实施进度及建议项目实施进度及建议11.111.1项目实施进度项目实施进度为尽快建成本项目，发挥其社会经济效益，应合理安排施工进度198、。项目批复立项后，尽快着手资金筹措、设计、勘查、招标及有关前期设备材料采购工作，同时进行施工准备。根据项目规划，本项目建设期为 5 年，从 2022 年 5 月至 2027 年 4月。11.211.2建议建议1.本项目可研报告批准后，应尽快落实有关建设条件，拿出具体的设计方案，以便尽快开工建设。2.确保启动资金尽快到位。3.建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，加强施工管理，实行工程监理制，以确保项目经营目标的顺利实现。4.协调好与水、电、电讯、交通等市政工程的配套联网。5.本项目的建设涉及居民的切实利益，建设过程中应切199、实保证广大居民的利益，同时建设过程中应组织一支高素质、高水平的管理队伍，从而使设计、施工、物业管理均能达到较好水平，以取得良好的经济和社会效益。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 102102 页页第第 1212 章章项目招标方案项目招标方案根据中华人民共和国招标投标法、必须招标的工程项目规定（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 16 号），该项目的勘察设计、监理、施工均达到规定中必须招标的金额，因此属于必须招标的工程项目。必须招标的工程项目规定（中华人民共和国国家发展和改革委员会第 16 号）之第五条：本规定第二条200、至第四条规定范围内的项目，其勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购达到下列标准之一的，必须招标：（一）施工单项合同估算价在 400 万元人民币以上；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在 200 万元人民币以上；（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在 100 万元人民币以上。同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，合同估算价合计达到前款规定标准的，必须招标。该项目招标情况如表所示：临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 10201、3103 页页本工程招标基本情况表本工程招标基本情况表单项单项名称名称招标范围招标范围招标组织形式招标组织形式招标方式招标方式不采用不采用招标方招标方式式招标估招标估算金额算金额（万元（万元）不招标估算不招标估算金额金额（万元万元）备注备注全部全部招标招标部分部分招标招标自行自行招标招标委托委托招标招标公开公开招标招标邀请邀请招标招标勘察设计建筑工程安装工程监理重要材料包含在施工当中，一并组织招标其他-情况说明：其他费用包括建设管理费、项目前期工作费、招标代理费、工程保险费、图纸审查费、场地准备及临时设施费和基本预备费等。临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一202、期）可行性研究报告可行性研究报告第第 104104 页页第第 1313 章章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措13.113.1估算依据及说明估算依据及说明1、基础资料（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）设计单位提供的设计方案、设计要求、使用功能及建筑标准；（3）省、市主管部门发布的相关造价调整文件；（4）材料价格参照近期造价信息并结合当地市场情况；（5）土建工程、设备及安装工程，参照同类工程投资结构比例估算；（6）工程其他费用按照有关文件规定计算；（7）项目单位提供的有关数据、资料。2、定额依据山东省建筑工程消耗量定额、山东省安装工程消耗量定额、山东省建设工程费用项目组成及计算203、规则、山东省市政工程消耗量定额及与定额配套的相关计价文件。材料预算价格根据山东工程造价信息网提供的建筑材料价格和地方市场实际价格，并考虑相关因素确定。13.213.2投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措一、投资估算一、投资估算本项目总投资 298164.09 万元，其中建设投资 264109.09 万元，建设期利息 34055 万元。建设投资中建筑工程费用 231946.41 万元，设备临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 105105 页页材料购置费用 11632 万元，安装工程费用 1819.80 万元，工程建设其他费204、用 11018.38 万元，预备费用 7692.50 万元。详见总投资估算表。项目总投资估算表项目总投资估算表单位单位：万元万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比 例（%）一工程费用231946.41116321819.80245398.2182.30二工程建设其他费用11018.38 11018.383.701拆迁补偿费002土地费用003建设管理费1963.191963.194前期咨询费98.1698.165勘察设计费4907.964907.966工程监理费2453.982453.987工程保险费368.10368.108场地准备及临时设施费1226.99122205、6.99三预备费7692.507692.502.581基本预备费7692.507692.502涨价预备费00四建设投资合计231946.41116321819.8018710.88 264109.0988.58五建设期借款利息340553405511.42六总投资231946.41116321819.8052765.88 298164.09100一级开发一级开发投资估算表投资估算表单位：万元单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比 例（%）一工程费用111274.411500300.00113074.4177.47二工程建设其他费用5077.045077.043206、.481拆迁补偿费0.002建设管理费904.60904.603前期咨询费45.2345.234勘察设计费2261.492261.495工程监理费1130.741130.746工程保险费169.61169.617场地准备及临时设施费565.37565.37三预备费3544.543544.542.43临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）临沂火车站东站片区城市更新项目（一期）可行性研究报告可行性研究报告第第 106106 页页1基本预备费3544.543544.542涨价预备费00四建设投资合计111274.411500300.008621.58 121695.9983.38五建设期借款利息24207、2552425516.62六总投资111274.41150030032876.58 145950.99100二二级开发级开发投资估算表投资估算表单位：万元单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比 例（%）一工程费用120672101321519.80132323.8086.93二工程建设其他费用5941.345941.343.901土地费用0.002建设管理费1058.591058.593前期咨询费52.9352.934勘察设计费2646.482646.485工程监理费1323.241323.246工程保险费198.49198.497场地准备及临时设施费661.208、62661.62三预备费4147.954147.952.731基本预备费4147.954147.952涨价预备费00四建设投资合计120672101321519.8010089.29 142413.0993.56五建设期借款利息980098006.44六总投资120672101321519.8019889.29 152213.09100107一级开发一级开发工程费用工程费用估算表估算表单位：万元单位：万元序号项目单位数量单价总价建筑工程费设备材料费安装工程费一还建房工程18388.0016588.001500.00300.001住宅建筑75400220018388165881500300.00209、二房屋拆迁补偿74815.474815.40.001住宅和商铺补偿费1.1搬迁补助费户62850003143141.2躲迁费户628216001356.481356.481.3房屋征收奖励费户580100005805801.4住宅货币补偿费389369503698.923698.921.5商铺补偿97003500339533952生产企业拆迁补偿2.1金森建陶95200310029512295122.2金森建陶周边720001100792079202.3中绿资源及周边624001100686468642.4天元河东产业园19250011002117521175三市政配套设施建设及提升19871210、.0119871.01001道路提升改造1411501502117.252117.252道路新建工程37784440015113.7615113.763李公河滨河绿地整治工程5280050026402640四合计113074.41111274.411500.00300.00108二级开发二级开发工程费用工程费用估算表估算表单位：万元单位：万元序号项目单位数量单价总价建筑工程费设备材料费安装工程费一新建建筑工程536600132323.80120672101321519.801住宅区1.1住宅建筑234600220057007.80516124692703.801.2商业建筑4000022009211、490.00880060090.002商业建筑4000023009890.00920060090.003办公建筑60000230014950.00138001000150.004中拓生物产业园90000230022770.00207001800270.005学校72000230018216.00165601440216.00第第 109109 页页13.313.3资金筹措资金筹措本项目总投资 298164.09 万元，其中：（1）申请银行贷款 190000 万元，占项目总投资的 63.72%；（2）项目自有资金 77164.08 万元，自筹资金 31000 万元，占项目总投资的 36.28%。212、总投资中一级开发投资 145950.99 万元，其中：（1）申请银行贷款 110000 万元，占项目总投资的 75.37%；（2）建设单位自有资金 30950.99 万元，自筹资金 5000 万元，占项目总投资的 24.63%。总投资中二级开发投资 152213.09 万元，其中：（1）申请银行贷款 80000 万元，占项目总投资的 52.56%；（2）建设单位自有资金 46213.09 万元，自筹资金 26000 万元，占项目总投资的 47.44%。第第 110110 页页第第 1414 章章经济影响分析经济影响分析14.114.1基础数据基础数据1.项目建设期 5 年，运营期 10 年，计213、算期共 15 年。2.项目贷款额为 190000 万元，利率为 4.9%，还款方式为指定还本息（见附表 8）。3.项目运营期前五年内商业、地产和办公产业销售完毕，销售比例为 20%、20%、25%、25%、10%。14.214.2财务效益分析财务效益分析14.2.114.2.1项目成本项目成本估算估算参照同类项目并结合实际，采用生产要素估算法估算各项成本费用。经测算，计算期总成本费用 146997.05 万元，其中计算期总固定成本 145629.24 万元，总可变成本 1367.80 万元。1、原材料费本项目收益来源主要为各类资产出售收益，经营过程无原材料消耗，故不计算。2、燃料及动力费本项目214、收益来源主要为各类资产出售收益，经营产生的水电费由用户缴纳，故不计算。本项目所产生的燃料动力费主要为员工生活用水及公用设施照明用电和路灯用电，本项目建成后年均燃料动力费105.23 万元。3、工资及福利费第第 111111 页页本项目暂定劳动人员 50 人，包括销售、安保、物业人员。经营期内年均工资费为 250 万元，福利费按工资总额的 14%计取，本项目工资及福利费 285 万元。4、其他费用主要包括其他管理费用、其他营业费用，修理费用，年均其他费用估算为 823.87 万元。5、折旧费按照收入比例法计算折旧，年均固定资产折旧费用为 10477 万元。14.2.214.2.2营业收入营业收入215、估算估算一、营业收入一、营业收入本项目收入包括六大模块：住宅销售收入、商业销售与租赁、办公销售与租赁、停车位销售与租赁收入、物业收入、其他收入（广告收入）。经初步测算，经营期内项目可实现营业收入为 343486.95 万元。1、住宅出售收入根据项目建设规模及内容，本项目预计住宅可销售面积约为234600。通过 58 同城房网、安居客等相关网站调查临沂市河东区附近小区房价如表所示。显示临沂市河东区附近楼盘销售均价约9400元/，综合实际情况本项目售价按 9000 元/计算。销售进度为运营期第一年、第二年按 20%销售，第三年、第四年按 25.00%销售，第五年按 10.00%销售，五年内销售完毕216、。项目计算期内住宅销售总收入为 211140.00 万元。住宅参考价住宅参考价序号序号名称名称住宅（元住宅（元/）备注备注第第 112112 页页1华业书香尚城9000取自“58 同城房产”平均数据2房源.君澜凤凰城83003沂州樾府110002、商业销售收入根据项目建设规模及内容，本项目预计商业可销售面积约为40000 平方米。通过 58 同城房网、安居客等相关网站调查临沂市河东区附近商铺房价如表所示。显示临沂市河东区附近商铺销售均价约11860.00 元/，综合实际情况本项目售价按 9000 元/计算。销售进度为运营期第一年、第二年按 20%销售，第三年、第四年按 25.00%销售，第五年217、按 10.00%销售，五年内销售完毕。项目计算期内商业销售收入 36000.00 万元。商铺参考价商铺参考价序号序号商铺商铺单价单价1幸福花城临街门面11000.00 元/2滨河金苑12000.00 元/3宝德和园12500.00 元/4东兴路底商10300 元/3、办公销售收入根据项目建设规模及内容，本项目预计办公室可销售面积约为30000 平方米，通过 58 同城房网、安居客等相关网站调查临沂市河东区附近办公楼售价如表所示。显示临沂市河东区附近办公楼销售均价约 7510 元/，综合实际情况本项目售价按 7500 元/计算。销售进度为运营期第一年第二年按 20%销售，第三年第四年按 25%销218、售，第五年按 10%销售，五年内销售完毕。项目计算期内办公销售收入第第 113113 页页22500.00 万元。办公参考价办公参考价序号序号办公楼办公楼单价单价1环球和景8500 元/2锦绣外滩7830 元/3商谷智慧城6200 元/4、办公室租赁收入根据项目建设规模及内容，本项目办公室租赁面积 30000 平方米，通过 58 同城房网、安居客等相关网站调查临沂市河东区附近办公楼租赁如表所示。显示临沂市河东区附近办公楼租赁约 1.08 元/天，综合实际情况本项目租赁按 1 元/天计算。租赁率按 65%，70%,80%，85%，90%，95%逐年递增。项目计算期内办公租赁收入9471.75万元219、。办公室租赁参考价办公室租赁参考价序号序号办公楼办公楼租赁单价租赁单价1环球.和景0.88 元/天2东城金谷0.95 元/天3天元锦都上城1.31 元/天4环球阳光城1.2 元/天5、商业租赁收入根据项目建设规模及内容，本项目商业租赁面积为 40000 平方米，通过 58 同城房网、安居客等相关网站调查临沂市河东区附近办公楼租赁如表所示。显示临沂市河东区附近商业租赁约 1.47 元/天，综合实际情况本项目租赁按 1.3 元/天计算。租赁率按65%，70%,80%，85%，90%，95%逐年递增。项目计算期内商业租赁收入为 16417.70 万元。第第 114114 页页商业租赁参考价商业租赁参220、考价序号序号商铺商铺租赁单价租赁单价1火车站北站附件门面0.95 元/天2豪森国际广场1.9 元/天3彭于埠社区沿街1.24 元/天4吾悦广场1.82 元/天6、停车位销售收入根据项目建设规模及内容，本项目停车位可出售个数约为 2200个，通过 58 同城房网、安居客等相关网站调查临沂市河东区附近停车位售价如表所示。显示临沂市河东区附近停车位销售均价约 12.17万元/个，综合实际情况本项目售价按 8.5 万元/个计算。销售进度为运营期第一年第二年按 25%销售，第三年第四年按 20%销售，第五年按 10%销售，五年内销售完毕。计算期内停车位实现销售收入18700.00 万元。停车位销售参考价221、停车位销售参考价序号序号停车位停车位单价单价1沂河一英里小区12 万元/个2幸福花城12 万元/个3东兴花园12.5 万元/个7、停车位租赁收入根据项目建设规模及内容，本项目停车位租赁个数为 2500 个，通过 58 同城房网、安居客等相关网站调查临沂市河东区附近停车位租赁如表所示。显示临沂市河东区附近停车位一般 30 平方米/个，每平方米 0.27 元/天，折合租赁费约 8 元/个天，综合实际情况本项目租赁按 8 元/个天计算。租赁率按 65%，70%，80%，85%，90%，95%逐年递增。项目计算期内停车位租赁收入 6314.50 万元。第第 115115 页页停车位租赁参考价停车位租赁222、参考价序号序号停车位停车位租赁单价租赁单价1孝友路附近0.30 元/天2幸福花城0.24 元/天3水岸澜庭0.26 元/天8、商业办公物业收入根据项目建设规模及内容，本项目商业面积为 80000 平方米，办公面积为 60000 平方米，根据商铺物业费收费标准结合周围情况，商业办公物业费按 4.0 元/平方米月计算，项目计算期内商业办公物业收入 6720.00 万元。9、住宅物业收入物业服务面积按照每年实际已出售面积收费，根据临沂市发改委发布的临沂市市级政府定价经营服务性收费目录清单公告所示，普通住宅物业公共服务费的政府指导价为 1.0 元/平方米.月。项目计算期内住宅物业收入 2815.20 223、万元。10.其他收入（广告收入）本项目建成后在适当位置招商广告位，大约 20 块大广告牌，每个 15 万元/年，小广告牌 400 块，每块 5000 元/年，每年广告收入为500 万元/年，项目计算期内收入 5000 万元。14.2.314.2.3税金及利润计算税金及利润计算14.2.3.114.2.3.1税金计算税金计算项目销售收入增值税税率 9%，项目广告位出租收入、商业出租收入增值税税率 6%。1、增值税第第 116116 页页根据财政部、国家税务总局、海关总署联合 2019 年第 39 号公告关于深化增值税改革有关政策的公告 即增值税改革细则第五条规定，纳税人取得不动产或者不动产在建工224、程的进项税额不再分 2 年抵扣，可以留抵，准予从经营期销项税额中抵扣。本项目适用于本条款，进项税额在经营期逐年抵扣。本方案经营期内共需缴纳增值税27897.01 万元。2、税金及附加项目税金及附加主要包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。具体计算方法如下：城市维护建设税按照增值税税额的 5%计取，教育费附加按照增值税税额的 3%计取，山东省地方教育费附加按 2%计取。项目经营期税金及附加合计为 8541.82 万元。14.2.3.214.2.3.2利润与利润分配分析利润与利润分配分析项目按 25%的所得税率缴纳企业所得税。经计算，项目利润总额为 160051.07 万元，所得税额 4225、8302.42 万元，净利润为 111748.64万元。14.2.414.2.4盈利能力分析盈利能力分析项目年均利润总额为 16005.11 万元，年均所得税额 4830.24 万元，年均净利润为 11174.86 万元。项目总投资收益率 6.38%，资本金净利润率 10.33%。项目所得税前财务内部收益率为 8.58%，投资回收期 9.66 年(含建设期)，财务净现值(Ic=7%)为 41773.89 万元;所得税后财务内部收益率 6.40%，投资回收期为 14.15 年(含建设期)，财务净现值(Ic=4%)为 6557.12 万元。第第 117117 页页项目财务效益指标表项目财务效益指标226、表计算指标计算指标所得税前所得税前所得税后所得税后财务内部收益率(FIRR)8.58%6.40%投资回收期(年)(含建设期)9.6614.15财务净现值(FNPV)(IC=4%)(万元)41773.896557.1214.2.514.2.5偿债能力分析偿债能力分析项目银行贷款 190000 万元，利率 4.9%。经计算，项目还款期间的利息备付率均值为 3.50，大于 1.00；偿债备付率均值为 1.10，大于 1.0，项目偿债能力有保障。14.314.3宏观经济影响分析宏观经济影响分析根据国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知(发改投资2017684 号)，对投资规模巨大、对国民经济227、有重大影响的项目，应进行宏观经济影响分析。涉及国家经济安全的项目，应分析拟建项目对经济安全的影响，提出维护经济安全的措施。本项目对区域经济有一定影响，对国民经济、国家经济安全无重大影响，故本项目不做宏观经济影响分析。第第 118118 页页第第 1515 章章社会效益分析评价社会效益分析评价15.115.1社会效益分析社会效益分析本项目建成后，社会效益显著，主要表现在以下几个方面：1.经济效益分析项目作为临沂市重点项目火车站东站片区将作为中心城区具有地理位置的优质性和稀缺性，未来该地区具备强劲的基础配套设施项目建设的附加盈利能力。项目建设为全面开发建设临沂市河东区发展创造了必不可少的先决条件，228、优越的区位、环境优势，利于产城融合及招商引资，从而大幅度带动金融、创新、科技、文化为龙头的现代服务业发展，增加地方税收。综上所述，该项目建设在建成后将取得良好经济效益。2.社会效益分析项目必将建成临沂市的口碑项目之一，是临沂火车站东站片区发展的新起点和里程碑。项目开发建设将加大区域人口存量，提高环境质量，吸引更多的临沂及外地人口向该区域迁移，改善临沂向东的延伸，并打通临沂中心城区与临沂河东区、莒南县的经济、地理通道，营造特色的城市温聲人文环境，吸引大规模城市建设者进入，带动区域经济发展，社会影响巨大。通过项目的开发建设，完成临沂产业布局和聚集。项目建设符合临沂市产业发展规划和城市建设总体规划，229、对推动第三产业发展，强第第 119119 页页化城市功能，聚集生产要素，增强辐射能力有积极作用，对推动项目所在片区乃至临沂市经济社会发展有重要的政治、经济意义。3.对地区居民收入和生活质量的影响项目以火车站东站片区建设为主。项目建成后，能更好的改善火车站东站片区路网结构，优化区域投资环境，提升片区的吸引力，促进区域招商引资步伐，旅游接待服务、旅游、商贸活动等都将会得到发展。有力推动当地经济水平的提高，在很大程度上可以缩小火车站东站片区城乡居民收入水平。居民居住、出行和就业条件将得到很大改善，获得经济收入的机会明显增多，城乡居民的生活水平和生活质量随之也会得到逐步提高。4.对地区居民就业的影响项230、目建设和运营后，当地基础设施、生态环境和居住条件将得到大幅度改善，区域形象和旅游吸引力将得到很大程度的改善，集聚人口的能力将得以提高，伴随着旅游发展和居住人口的增多，当地的就业机会将会大大增多，就业结构自然就会开始发生很大转变，有利于项目所在地尽快落实成为临沂新旧动能转换产业的重要承载区，不仅要承载产业的数量，更是要提升产业的质量的转变步伐。项目建设时的大量用工，可为当地居民提供临时就业机会。初步估计，项目工程管理、工程建设、旅游接待等对工程管理人员、建筑工人、导游、清洁工、司机等人员需求显著增加，可以直接增加就业机会 15000 人左右。总之，项目建设将在很大程度上促进就业，对就地完成城镇化231、和经济发展将具有重要意义，使得更多的当地居民能够更好地安居乐业，有利于城乡统筹发展，也有利于地方社会的和谐稳定。第第 120120 页页5.对社会服务容量和城市化进程的影响项目建设是对火车站东站片区基础设施进一步完善和提高，项目建设极大地改善了项目区道路、排水等基础设施现状，将会明显提高火车站东站片区相关服务业的社会服务容量，加速整个火车站东站片区城市化发展的进程，提升城市道路和城市环境发展水平。道路建设项目效益是指道路使用者所获得的效益。项目的效益包括运输费用节约效益、运输时间节约效益、减少拥挤的效益、提高交通安全的效益、提高运输质量的效益以及包装费用节约效益。由于项目建设改善了运输条件，可232、以通过实行散装运输、成组运输或集装箱运输，也可以提供其它运输方便条件，这将避免或减少包装材料费用，也相应增加社会经济效益。排水系统的配套建设对火车站东站片区生态环境可持续发展将有重大影响，可以防止水土流失和污水直接排放，为临沂市的可持续发展做出重大贡献。总之，项目的建设将进-步完善基础设施，提升人居环境质量，促进城镇化水平的提高，进而为社会主义城乡建设做出贡献。15.215.2社会适应性分析社会适应性分析1.项目的可接受性分析项目建设前期，项目区有关部门抽调专人进行宣传引导，做好法规政策的宣传解释和群众的思想工作，取得当地居民的理解和支持，为项目建设工作营造良好的舆论氛围。本项目建成后能够解决233、当地部分剩余劳动力的就业问题，对当地居民的生活、生产均有利。因此本项目能得到广大群众的支持和配合，第第 121121 页页具有相当高的可接受性。2.项目的参与水平分析鉴于该项目实施建设的经济社会效益显著，能有效带动当地经济发展，因此项目的建设能受到各级建设行政主管部门和建设行业众多施工企业及事业单位的帮助、支持、参与，能得到社会各阶层的广泛支持和欢迎，将成为社会参与水平较高的项目。3.项目与周边环境的持续适应性分析项目位于临沂市河东区，场地地质良好，配套条件优越，交通便利，基础设施完善，有利于区域经济社会发展，完全能支持该项目的近期建设和持续性长远发展。虽然拟建工程在开发建设和使用的过程中会对234、周围的生态环境产生一定的影响，但项目单位严格执行环境保护的标准，并采取了相应的减缓措施，项目的建设不会对周边土壤和居民造成较大影响，不会破坏当地的自然环境。15.315.3 社会稳定风险分析社会稳定风险分析本项目社会稳定风险分析的内容主要包括项目合法性问题、环境影响问题、项目周边人文环境等可能出现信访矛盾的突出问题及应对措施。15.3.115.3.1社会稳定风险因素识别社会稳定风险因素识别社会稳定风险的形式包括社会治安、群众信访、聚众闹事、安全生产施工等方面，全面落实维护社会稳定工作的各项措施，深入开展社会不稳定因素排查化解，着力夯实维稳基础，妥善处置各类突发群体性敏感性事件，有力维护社会稳定235、是工程建设项目实施过程中始终需要高度重视的工作。第第 122122 页页一般情况下，社会稳定问题的出现的症结是发起者为了维护合法利益，通过各种方式表达诉求，但没有明确的投诉渠道，群众利益得不到正常维护，小矛盾积累变成大矛盾，容易诱发聚众上访、阻扰工程施工、堵塞交通等，容易造成较大的不良社会影响，其对社会稳定的影响将是无法估量的。对工程项目建设来讲可能会分散建设精力、增加投入、延迟工期、工程停工、甚至造成破坏；对社会来讲可能会打乱居民正常生活、妨碍社会正常运转、扰乱社会治安、毁坏公司财产、影响社会稳定等。根据本项目建设实际情况，若在立项前开工可能面临项目合法性、合理性遭质疑的风险；项目施工、营运236、期间可能造成环境影响如噪声、震动、扬尘等破坏的风险。在对项目可能面临的风险点进行识别的基础上，对上述两大类风险发生的可能性大小分别进行定性评价。为便于评价表述准确，把风险发生的可能性的大小划分成三个等级，由大到小依次表述为：高风险、中风险、低风险，其依次描述如下：高风险：大部分群众对项目有意见、反应特别强烈，可能引发大规模群体性事件；中风险：部分群众对项目有意见、反应强烈，可能引发矛盾冲突；低风险：多数群众理解支持，但少部分人对项目有意见，通过有效工作可以防范和化解矛盾。根据本项目影响区以前其他类似项目的建设经验以及对本项目相关利益群众的民意调研结果，界定各类风险的等级，以进行社会稳定风险的分237、析。第第 123123 页页15.3.215.3.2项目社会稳定风险分析项目社会稳定风险分析社会风险因素主要指项目合法性风险、环境影响、物业服务质量等，以下对其进行分析梳理。15.3.2.115.3.2.1项目建设合法性、合理性遭质疑的风险项目建设合法性、合理性遭质疑的风险1.风险内容本项目建设工程是否与现行国家和地方的政策、法律、法规相抵触，是否有充分的政策、法律依据；该项目是否坚持严格的报批程序，是否存在未批先建；是否经过严谨科学的可行性研究论证；建设方案是否具体，详实，配套措施是否完善。2.风险评价本拟建项目按国家基本建设程序严格报批，论证科学合理，项目建设符合河东区规划总体发展要求。因238、此，项目合法性、合理性遭质疑的风险等级为低风险。15.3.2.215.3.2.2项目可能造成环境影响的风险项目可能造成环境影响的风险1.风险内容项目建设过程中如果不严格按照环评报告建议的环保措施进行施工，容易对周围环境造成污染。如果不注意文明施工，施工活动容易产生噪声、扬尘、震动等不良影响，甚至影响附近民居的安全并产生纠纷，影响工程顺利施工。项目在运营期间可能对环境产生的影响主要为噪声污染。2.风险分析从项目规划、设计、施工、运营几个阶段，做到规划中高度重视，第第 124124 页页科学规划；设计中严格按照环评报告和水土保持方案的建议合理设计，与自然景观和谐统一；施工中合理安排，避免违规排放；239、运营中强化管理，防止声、气、水污染。从而对项目可能造成的环境问题提前提出处理，减少发生。采取上述措施后，本项目建设造成的环境破坏风险较小，为低等级风险。15.3.2.315.3.2.3项目运营期物业服务质量差的风险项目运营期物业服务质量差的风险1.风险内容项目运营过程中如果物业服务质量差，会引起业主情绪不满；物业费征收不合理，可能加剧物业与业主矛盾，产生纠纷。2.风险分析在项目运营期，引进高质量物业管理公司，并组织业主成立业主委员会进行监督。采取上述措施后，本风险较小，为低等级风险。15.3.315.3.3社会稳定风险综合评价社会稳定风险综合评价综合上述社会稳定风险内容及其评价，本项目的社会稳240、定风险综合评价见表。本项目社会稳定风险的综合评价表本项目社会稳定风险的综合评价表序号序号风险因素风险因素风险评价风险评价等级等级1项目合法行、合理性遭质疑的风险按国家基本建设程序严格审批；符合区域经济发展需要和当地利益低2项目可能造成环境不利影响的风险严格依照环境保护及水土保持方案进行设计、施工，在投资预算中计入环境保护措施费低第第 125125 页页序号序号风险因素风险因素风险评价风险评价等级等级3项目运营期物业服务质量差的风险在项目运营期，引进高质量物业管理公司，并组织业主成立业主委员会进行监督。低15.415.4社会评价结论社会评价结论从总体上来讲本项目的建设对于加快河东区的城市现代化建241、设，改善城市形象，增加城市的风貌特色，提高城市整体品位具有积极的意义。本项目建设过程中可吸纳部分农村剩余劳动力，缓解社会就业压力。剩余劳动力的转移，是我国经济建设的重中之重，合理安排剩余的劳动力，才能使该地区经济平稳快速发展。综上所述，本项目具有一定的社会可行性，会产生较好的社会效益。第第 126126 页页第第 1616 章章结论与建议结论与建议16.116.1结论结论根据产业结构调整指导目录（2019 年本），该项目属于鼓励类第二十二部分“城镇基础设施”第 4 条“城市道路及智能交通体系建设”，第 13 条“城镇园林绿化及生态小区建设”；第四十二部分“其他服务业”第 1 条“保障性住房建设242、与管理”；项目属于国家鼓励类，符合国家产业政策。本项目主要实施片区拆迁安置工程，开发工程，市政配套设施工程等。项目建设贯串土地一级整理和二级联动开发的主线，结合项目功能定位，对片区内老旧住宅小区拆迁、调整规划的厂区公建拆迁、市政配套设施建设、住宅及商业办公开发整体布局、医院、学校等公共设施、生态环境改造，对片区全域进行“拆、改、建”，打造城市新名片，树立人文宜居新标杆，带动片区活力，在城市更大范围内引领潮流进而带动城市的发展。1.从项目建设的宏观背景来看，国家正在积极实施新旧动能转换、国家创新型试点城市和东部沿海重要开放城市优势，以各类国家级、省级园区和功能区为重点，聚集优势要素、创新体制机制243、加快转型升级，带动全市各区域、各领域新旧动能转换，促进联动融合发展，建设国家先进制造业名城、国家科技创新及成果转化示范区和面向东北亚开放合作新高地。2.基础设施建设是扩大内需、调整结构和推进临沂市城市开发的重要内容。通过项目的开发建设加强临沂火车站东站片区周边的基础第第 127127 页页设施建设，不仅可造福于临沂火车站东站片区，同时也是有利于推动临沂市的经济社会协调发展，努力在山东新旧动能转换综合试验区建设中率先突破、走在前列的进程。因此，项目的建设不仅非常必要，而且十分迫切。3.本项目建设规模适当，所在地地理位置适宜，交通比较便利，环境优美。项目建设需要的水、电、通讯等基础设施条件可以保244、障，将为本项目提供良好的建设条件，项目建成后，能满足居民住房的需要。4.本项目的建设指导思想明确，规划设计方案系统完整，具有经济合理性，采用的技术方案适用、有效，能满足国家关于城市更新建设的有关指标要求，无不可实施的技术问题。5.从经济角度来看，临沂市经济和各项事业发展非常活跃，房地产业发展和旅游发展在近几年来尤为活跃，旅游发展、经济增长的空间非常大，城市开放程度、城市综合吸引力和城市综合竞争力不断加强。项目所在周边区域功能已基本形成，其产业规划、产业发展方向明确，与周边区域做好功能衔接，做到了差异化发展，能实现区域协调发展。项目实施的环境和条件已经比较成熟，具有合理性和可行性。综上所述，临沂245、火车站东站片区城市更新项目（一期）（一期）的建设是必要的，也是可行的。16.216.2建议建议1.本项目实施涉及规划、道路、市政基础配套建设等诸多问题需要政府予以协调解决。2.项目建设资金能否顺利到位是本项目建设顺利实施的关键，建第第 128128 页页议项目建设单位加强资金筹措力度，以确保项目顺利实施；同时，建设单位应加强成本控制，有效节省开支，靠科学的管理解决资金缺口问题。3.项目实施阶段，要加强工程监管工作，确保工程质量和进度，使工程如期完成投入使用，造福于民。4.加强安全施工管理，搞好与旁边居民区的隔离工作，设置防护网。5.本项目政策性强、涉及面广、要求高，建议建设单位在项目实施过程中246、精心组织，周密安排，做好群众工作，确保工作落到实处。6.注意施工安全，文明施工。第第 129129 页页附附表表第第 130130 页页附表附表 1 1项目营业收入、项目营业收入、营业税金及附加和增值税估算表营业税金及附加和增值税估算表单位：单位：万元万元第第 131131 页页第第 132132 页页第第 133133 页页第第 134134 页页附表附表 2 2项目投资现金流量表项目投资现金流量表单位：万单位：万元元第第 135135 页页附表附表 3 3利润和利润分配表利润和利润分配表单位：万元单位：万元第第 136136 页页附表附表 4 4 总成本费用估算表总成本费用估算表单位：万单位：万元元第第 137137 页页附表附表 6 6 固定资产折旧费估算表固定资产折旧费估算表单位：万元单位：万元第第 138138 页页附表附表 7 7项目还本付息计划表项目还本付息计划表单位：万元单位：万元第第 139139 页页附表附表 7 7财务计划现金流量表财务计划现金流量表单位：万元单位：万元