1、南安市成功街城市更新项目（修编稿）可行性研究报告二二四年十二月IV目目录录第一章第一章概述概述.1 11.1 项目概况.11.2 企业概况.21.3 编制依据.21.4 主要结论和建议.2第二章第二章项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性.7 72.1 相关规划.72.2 企业发展战略需求分析.82.3 项目市场需求分析.102.4 项目建设内容、规模和产出方案.172.5 项目商业模式.20第三章第三章项目选址与要素保障项目选址与要素保障.22223.1 项目选址.223.2 项目建设条件.223.3 要素保障分析.24第第四四章章项目建设方案项目建设方案.26264.1 工程方案.2642、.2 建设管理方案.27第五章第五章项目运营方案项目运营方案.44445.1 运营模式选择.48V5.2 运营组织方案.485.3 安全保障方案.49第六章第六章项目投融资与财务方案项目投融资与财务方案.51516.1 投资估算.516.2 盈利能力分析.586.3 融资方案.736.4 债务清偿能力分析.736.5 财务可持续性分析.73第第七七章章社会效益分析社会效益分析.76767.1 经济效益分析.767.1 社会影响分析.767.2 环境影响分析.787.3 资源和能源利用效果分析.84第八章第八章 项目风险管控方案项目风险管控方案.90908.1 人员管理风险.908.2 安全管理3、风险.918.3 经营风险.938.4 结论.94第九章第九章结论与建议结论与建议.95959.1 结论.959.2 建议.961第一章第一章概述概述1.11.1 项目概况项目概况1.1.11.1.1 项目名称项目名称南安市成功街城市更新项目1.1.21.1.2 建设单位名称建设单位名称南安市新区投资建设有限公司（以下简称“南安新区投资公司”）1.1.31.1.3 建设性质建设性质新建、改建1.1.1.1.4 4 建设地址建设地址项目位于南安市柳城街道。1.1.1.1.5 5 项目建设规模及内容项目建设规模及内容本次拟对南安新区投资公司已获取经营权及计划获取经营权的S04 民政局综合楼、产业会4、客厅等建筑进行进行外立面改造、室内公区装修、机电改造等。同时对成功街片区成功街、滨江路及三条支巷合计约 1624 米的市政设施的翻新调整、沿线建筑底层店招翻新和机电排水条件提升，增加街区夜景照明、标识标牌、VI 导视、城市家具、美陈装置等城市更新内容。新建一栋建筑面积 3200 平方米的 4 层商业建筑；1 座建筑面积6250 平方米的 5 层立体停车库；滨江路新建若干座平台或天桥。1.1.1.1.6 6 项目总投资及资金来源项目总投资及资金来源项目总投资估算4906.21万元，其中工程费4296万元、工程建设2其他费407.89万元、工程基本预备费141.12万元、建设期利息61.2万元。资5、金来源为由市场化融资以及企业自筹等多渠道筹措；其中：拟申请银行贷款3400万元。1.1.1.1.7 7 项目实施期限项目实施期限本项目建设工期按 1 年控制。1.1.2 2 企业概况企业概况本项目建设单位为南安市新区投资建设有限公司。南安市新区投资建设有限公司成立于 2007 年 03 月 27 日，注册地位于福建省泉州市南安市美林街道梅亭村江北保障房 306 室，法定代表人为叶聪颖。经营范围包括安置房建设、市政建设、片区改造、新村建设、科技研发以及片区内土地、厂房的出售和租赁等项目的投资经营；销售：石板材、方料石；功率半导体（电力电子）、大功率先进 LED 封装产品、高端氮化镓 LED 芯片6、。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）1.1.3 3 编制编制依据依据1、关于促进旅游业改革发展的若干意见（国发201431号）；2、中共福建省委、福建省人民政府关于加快旅游产业发展的若干意见（闽委发20129 号）；3、福建省人民政府关于进一步深化旅游业改革发展的实施意见（闽政201523 号）；4、“十四五”文化和旅游市场发展规划；35、“十四五”文化发展规划；6、关于金融支持文化和旅游行业恢复发展的通知；7、“十四五”旅游业发展规划；8、关于加快发展流通促进商业消费的意见（国办发201942 号）；9、关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见（国办发201941 号）；7、10、国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（国办发202219 号）；11、福建省城市规划管理技术规定（2017）；12、泉州市城市规划管理技术规定（2018）；13、产业结构调整指导目录（2024 年本）；14、建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）；15、建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2017）；16、民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2020）；17、民用建筑设计统一标准（GB50352-2019）；18、无障碍设计规范（GB50763-2012）；19、建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210-2018）；20、建8、筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；21、建筑玻璃应用技术规程（JGJ113-2015）；22、建筑与市政工程无障碍通用规范（GB 55019-2021）；23、建筑节能与可再生能源利用通用规范（GB55015-2021）；424、建筑环境通用规范（GB 55016-2021）；25、建筑给水排水与节水通用规范（GB 55020-2021）；26、建 筑 与 市 政 工 程 施 工 质 量 控 制 通 用 规 范（GB55032-2022）；27、消防设施通用规范（GB 55036-2022）；28、民用建筑通用规范（GB 55031-2022）；29、宿舍、旅馆建筑项目规范（G9、B 55025-2022）；30、建筑电气与智能化通用规范（GB 55024-2022）；31、既有建筑维护与改造通用规范（GB 55022-2021）；32、福建省绿色建筑评价标准（DBJ/T13-118-2021）；33、福建省绿色建筑设计标准（DBJ/T13-197-2022）；34、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；35、国家有关建设项目技术及经济评价的规定、规范。1.1.4 4 主要结论和建议主要结论和建议1.1.4 4.1 1 主要结论主要结论通过对项目建设的背景、必要性、选址和可行性进行分析，确定了建设的规模和内容、建设方案，提出了实施计划，同时对项目进行投10、资估算，对项目效益进行分析和评价，得出的结论是项目的建设具有建设可行、资金可行、效益可行。1、成功街是中心市区重要的商业活跃圈和形象展示面，但受整体经济下行、街区年久老化等因素影响，当前街区存在形态差、业态5弱、活力不足等问题，亟须改造提升。2、本项目实施完成后，在空间设计上充分尊重成功街现状的视觉景观，与南安市中骏世界城形成业态互补，集高端住宅、现代商业、传统文化休闲娱乐为一体的旅游综合区。3、项目建设符合当前国家及福建省建设发展相关政策、泉州市相关规划要求，将有助于改善商业环境、提升城市宜居品质、促进城市经济发展，对南安完善城区功能布局和加快转型升级步伐具有十分重要的意义。因此项目建设是必11、要的，时间紧、任务重。4、项目建设所在地交通便利，道路畅通，供水、排水、电力通信等基础设施完善到位，可以满足项目建设需要。5、项目的实施将有序盘活成功街片区，以做强南安中心城区、打造南安城市名片，实现文化、产业、商贸业、城市、居民、游客和项目发展共生，达成经济效益与社会效益双丰收。综上所述，本项目的建设是必要可行的。1.4.21.4.2 建议建议1、建议在下一步工作中对建筑方案进行进一步优化设计，确保功能合理的条件下，达到技术上可行、经济上合理，既实用又美观的设计方案。2、建议建设单位合理安排项目配套前期启动资金，以便尽快开展项目前期工作，如地形测量、地质勘探、初步设计等有关工作。3、在建设过12、程中，处理好项目内部和外部关系的协调问题，争取相关政府部门、水电、邮电通讯、交通等部门的支持，使项目顺利6进行，按预定计划完工。7第二章第二章项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性2.12.1 相关规划相关规划1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要提出：“推动文化和旅游融合发展。坚持以文塑旅、以旅彰文，打造独具魅力的中华文化旅游体验。深入发展大众旅游、智慧旅游，创新旅游产品体系，改善旅游消费体验。加强区域旅游品牌和服务整合，建设一批富有文化底蕴的世界级旅游景区和度假区，打造一批文化特色鲜明的国家级旅游休闲城市和街区。推进红色旅游、文化遗产旅游、旅游演艺13、等创新发展，提升度假休闲、乡村旅游等服务品质，完善邮轮游艇、低空旅游等发展政策。健全旅游基础设施和集散体系，推进旅游厕所革命，强化智慧景区建设。建立旅游服务质量评价体系，规范在线旅游经营服务。”2、福建省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要提出：“推动文化和旅游深度融合，创建一批文化产业和旅游产业融合发展示范区，发展康体养生、研学旅游、生态观光、文化体验、影视文化旅游等新型业态。推进福州三坊七巷、朱紫坊及上下杭、厦门鼓浪屿、泉州古城等区域标志性文化旅游重点项目建设。”3、泉州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要提出：“围绕建设世界海丝文化休闲旅游目的地14、，以海丝文化为亮点，以古城为核心构建全域旅游发展格局，以文化旅游产业发展带动历史文化资源开发和城市知名度美誉度提升。突8出融合并驱，发展文化旅游、文化创意、演艺娱乐和海洋旅游、工业旅游，推进泉州旅游业与特色产业深度融合。”4、南安市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要提出：“打造集商业、休闲、餐饮、娱乐、购物、旅游为一体的现代化时尚地标和地标性商圈，建设涵盖食、游、购、娱、体、展、演的多元夜间消费市场，辐射居民社区和消费群体，带动商圈整体消费。”项目的实施将有序盘活成功街片区，在空间设计上充分尊重成功街现状的视觉景观，与南安市中骏世界城形成业态互补，集高端住宅、现代商业、传15、统文化休闲娱乐为一体的旅游综合区，符合上位规划要求。2.22.2 企业发展战略需求分析企业发展战略需求分析1 1、是贯彻落实响应国务院办公厅关于进一步盘活存量资产、是贯彻落实响应国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见的需要扩大有效投资的意见的需要经过多年投资建设，我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产，为推动经济社会发展提供了重要支撑。建设单位通过市场研究、招商、助商稳商、运营管理职能，顺应市场的变化制定策略、引入优质商家，扶助潜力商家，通过完善的管理机制，为商家营造良好的经营环境，通过营销推广活动，激活市场，经营旺场，实现商家、业主、消费者多方共赢，有效盘活存量资产，形成存量16、资产和新增投资的良性循环，对于加强国有资产管理，规范经营性资产的市场化运营，避免闲置资产损失，确保国有资产保值增值平等具9有重要意义。2 2、是盘活土地、店面等资源，充分利用土地资源的需要、是盘活土地、店面等资源，充分利用土地资源的需要土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。近几年泉州市存在闲置土地、店面等现象。项目的实施将有序盘活成功街片区，大幅度提升其原有价值，实现有限资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，真正体现城市土地的价值。3 3、是补充集团商管部分空白的需要、是补充集团商管部分空白的需要本项17、目实施完成后，在空间设计上充分尊重成功街现状的视觉景观，与南安市中骏世界城形成业态互补，集高端住宅、现代商业、传统文化休闲娱乐为一体的旅游综合区，既解决了目前南安新区投资公司商业运营能力的短板，也避免了直接面临市场化商业管理的经营风险，同时针对南安新区投资公司现有业务板块进行清晰的脉络梳理，提出了专业化的运营管理思路，根据商业规划情况对成功街进行商业开发及运营，构建对内运营、对外拓展可持续发展体系，不仅整合现有项目业态，提升自持项目盈利能力，而且依托本项目逐步向品牌输出模式推进，为客户提供定制化综合运营服务，补充南安新区投资公司商管部分的空白，深耕产业投资的同时，赋能价值创造。综上所述，项目的18、实施是非常必要的。102.2.3 3 项目市场需求分析项目市场需求分析2.3.12.3.1 文旅发展分析文旅发展分析2.3.1.12.3.1.1 国家层面国家层面根据中国文化产业和旅游业年度研究报告（2023），2023年文化产业和旅游业加速回暖，供需潜能持续释放。全国规模以上文化及相关企业数量已超过 7 万家，文化及相关产业九大门类规模以上企业营收数据“八升一降”，增速显著提升。旅游人次快速回暖，旅游需求得到集中释放，但人均旅游消费、出入境旅游尚未恢复至 2019 年水平。同时，在文化数字化战略的强力推动下，智慧旅游在 2023 年亮点频现，新空间、新场景、新业态不断涌现。基于对总体情况的分19、析，2023 年文化产业和旅游业呈现以下特征：第一，文旅供给提质增效，行业高质量发展步伐稳健。第二，群众消费意愿更趋理性，文旅消费市场逐渐下沉。第三，文艺创作呈多元化发展，畅通国内经济大循环。第四，深耕文化“两创”，对外文化传播效能稳步提升。第五，“以人为本”的服务型政府理念提升文旅市场治理能力。同时，中国文化产业和旅游业年度研究报告（2023）针对文化产业和旅游业进行了十大预测：一是以新业态、新模式挖掘新增长点将成为 2024 文旅产业可持续发展的破题关键；二是国内旅游业增长应持审慎乐观态度，国际旅游市场恢复呈现多重态势；三是以中华优秀传统文化为元素、为主题的优质文旅精品项目将更多呈现；四是20、生成式人工智能（AIGC）赋能文化产业全链条，助推行业11从量到质效能跃升；五是走向低碳、追求可持续或将成为文旅行业发展共识；六是行业发展从增速步入增质阶段，创新体验产品与重构运营逻辑是大势所趋；七是从“文旅+”到“+文旅”，文旅融合进入深水区；八是乡村振兴深入开展，乡村休闲游将成为协调城乡经济的重要桥梁；九是人口老龄化叠加数字化诞生变化机遇，银发群体有望成为文旅消费新增长点；十是基于情感价值、社交满足的生活化文旅消费形态备受市场青睐。2.3.1.22.3.1.2 泉州市层面泉州市层面泉州作为东南沿海的重要节点城市，占据海西经济区和海上丝绸之路的交汇位置。在“一带一路”、“海峡西岸经济区”上升21、为国家战略的大的背景之下，泉州提出强调两岸交流与对外开放，具体体现为：发展两岸人民交流合作先行先试区域、服务周边地区发展新的对外开放综合通道；倡导产业融合与文化旅游，具体体现为：打造东部沿海地区先进制造业的重要基地，打造中国重要的自然和文化旅游中心。基于此，泉州将在产业升级、文化交流、两岸互动等方面发挥更大作用。泉州建设 21 世纪海上丝绸之路先行区，“海丝先行区”将成为全省重大举措。同时，随着泉州“环湾、拥海、连江、合群”战略不断深化，已成为对接厦门一体发展、促进两岸文化交流的重要节点。122.3.1.32.3.1.3 南安市层面南安市层面1 1、南安市旅游业发展分析、南安市旅游业发展分析（22、1 1）南安市）南安市旅游资源基础旅游资源基础南安境内旅游资源丰富，囊括了旅游资源分类、调查与评价国家标准（GB/T189722003）中的优良级旅游资源 33 个，普通级旅游资源 172 个，旅游资源合计为 205 个。旅游资源分布明显，整体呈“北山南海、东文西工、融泉接厦、山海联动”格局，区域内具有代表性的五级旅游资源为 5 个，具有代表性的四级旅游资源为9 种，三级旅游资源 19 个。自然资源优美“山水资源+生态资源+田园资源”构造绝佳的生态环境；四季宜人的气候适于全年旅游观光，优良的宜居环境适宜开展生态度假、休闲疗养；中西交融的田园人文特质成就南安多彩的乡村生活，极具旅游开发价值。文化23、资源多元，具有侨乡文化、海丝文化、成功文化、闽南文化、红色文化、宗教文化、工业文化、山水文化等文化特色，最终形成内涵丰富、形式多样的南安文化 IP。（2 2）旅游资源价值提炼）旅游资源价值提炼南安核心资源价值提炼“千年文化城+民族英雄地+国家体育场+世界遗产地+海峡两岸情“构成最具识别性的五大资源优势，南安是一座拥有着一千七百多年历史的文化古郡；是一个孕育民族英雄激发爱国热情之地；是一名具有打造全民运动健身模范县（市、区）的实力选手；有一种与生俱来包容并蓄的海丝城市气度；谱一曲华13夏儿女心系家国情的心灵赞歌。五大优势资源展现了南安“源远流长的尚博精神和炙热如火的家国情怀”，同时也是民族精神汇24、聚地，闽南文化代表地，可以说南安，是泉州文化的“核心”精神所在。（3 3）旅游产业基础）旅游产业基础南安产业基础良好，但产业结构发展不均衡，旅游产业动力不足，现状总体表现为“一产薄弱、二产主力、三产动力不足”。其中，二产占经济产值多半、工业实力雄厚，旅游融合度低，亟需增强产业核心竞争力和可持续发展能力，打造南安产业升级样板。搭建以生态产业资源为特色，文化产业、工业产业、康养产业、体育产业等产业集群链条，探索文体旅深度融合发展之路。（4 4）南安市旅游业发展规划）南安市旅游业发展规划2023 年 3 月，南安出台 南安市全域旅游总体规划（20222036年）（以下简称规划），到 2036 年，建25、成全球首个宋元海丝文化活态博物馆文化旅游体验目的地、中国成功故里休闲文化旅游目的地。规划指出，南安将推动“景点旅游”向“全域旅游”转变，成为全国全域旅游示范区发展典范。其中，20222026 年旅游产业在 GDP 的占比达到 10%，成功创建国家全域旅游示范城市；20272031 年旅游产业在 GDP 的占比达到 15%，成长为全国旅游综合实力强市；20322036 年旅游产业在 GDP 的占比达到 20%，成为国际知名的全域旅游目的地。14规划布局多个文旅主题片区。其中，石海相拥文化休闲体验区包括丰州镇、霞美镇、官桥镇、水头镇、石井镇等 5 个乡镇以及南部大佰岛等海岛区域，立足于结构调整、丰26、富业态、延伸产业、塑造品牌，推进传统景区精品提升，重点创建“海丝文化、成功文化”的城市品牌形象；山水人文运动康养度假区包括洪濑镇、康美镇、梅山镇、洪梅镇、罗东镇、乐峰镇、向阳乡、九都镇、码头镇、蓬华镇、诗山镇、金淘镇、眉山乡等 13 个乡镇，主要是南安市区北部的山区区域；工业主题商务研学旅游区包括省新镇、仑苍镇、水头镇等 3 个乡镇，紧邻南安市区西部区域；人文休闲特色体验娱乐区包括英都镇、翔云镇、东田镇等 3 个乡镇，南安市区西部山地区域，紧邻安溪县和厦门市同安区。在构建核心吸引方面，将依托“海丝文化”和“成功文化”，培育“海丝文化活态博物馆”“成功故里休闲度假带”两大龙头旅游产品。同时，以南27、安市众多文化资源和典型景区为基础，延展现有景区业态，重点培育以红色研学为代表的叶飞红色主题旅游度假区、以宗教朝拜为代表的凤山寺文化旅游区、以闽南传统文化体验为代表的蔡氏古民居闽南文化旅游区、以山水主题休闲度假为代表的山美水库生态休闲旅游度假区、以矿山生态旅游为代表的杨子山国家级生态旅游示范区和以工业研学为代表的英良印象五号工业文化旅游区等产品，打造一批全国性旅游精品项目，丰富南安市旅游体验性，升级南安市旅游产品，构建全体验多元化吸引，多维度讲述南15安故事，创造文化高地。规划还将立足全域产业联动，根据南安旅游资源分布特点及产业发展方向，形成产业集群空间布局构想，打造全域产业集群，构建文化产业产28、品、农业产业产品、体育产业产品、工业产业产品、康养产业产品等 5 大特色产业发展链。2 2、南安文体旅业发展分析、南安文体旅业发展分析2016 年以来，南安持续改善文化民生，完成一系列省市级“为民办实事”项目。一是实施文化惠民工程，完成“国家公共文化服务体系示范区”创建，持续推进传统戏曲送戏下乡惠民工程并加大非遗保护力度。2019 年，该市荣获中国曲艺之乡等荣誉称号。二是率先设立全省首个县级独立编制的非物质文化遗产保护中心。结合“申遗”契机，南安市新增市级文物保护单位 8 处，省级文保单位6 处，全国重点文物保护单位 3 处，目前该市国保总数居泉州第一。三是狠抓体育人才培养，该市输送的运动员先29、后有 36 人在国际、国内比赛获得奖牌，涌现出李发彬、黄东萍等优秀运动员。四是着力推动文旅产业发展，新增 6 处泉州市文化产业示范基地、2 处省级文化产业示范基地、1 家 A 级景区、2 家省级生态旅游示范区、10家省级乡村旅游特色村等。未来五年，南安将通过创新体制机制，推进文化、体育和旅游深度融合。在体制机制上，以“一个工程”和“两个创建”为抓手，进一步凸显世界文化遗产“泉州：宋元中国的世界海洋商贸中心”系列遗产点九日山祈风石刻、安平桥（五里桥）的文化纽带作16用，完善公共文化服务体系，做强文体旅集团，拓展文体旅事业外延，形成以赛促旅、以旅带文、文体旅共进的新业态。从突出规划编制、加快资源转30、化、打造融合品牌、促进产业升级、丰富产品供给、优化发展环境、健全服务功能等方面进一步完善发展全市文化体育旅游体系。在文体旅融合发展规划方面，南安将把握文体旅融合发展战略机遇，充分利用区位条件、资源禀赋、社会经济条件，组建因地制宜、形式多样的产业融合模式，培育“旅游+”及旅游新业态，实现南安旅游业包容性增长。坚持政府引导，市场运作、需求导向，效益带动、资源整合，联动发展、创新驱动，特色发展的原则，打通全年四季的文体旅市场，提升城市知名度，增加综合效益，让南安成为宜居宜业宜游的全域旅游城市。2.3.22.3.2 当地市场需求分析当地市场需求分析作为一个具有千年历史的文化名城，南安的商业配套与全国经31、济百强县大步向前的经济发展速度存在落差。中山街、民主街、武荣街、新华街、成功街这几条老街，是很多人印象最深刻的购物街道。2004 年正式开业的长安商业街，则是老城区较为单一的“品牌一条街”。近年来，随着南安经济的快速发展，人们收入大幅增加，对生活环境的诉求逐渐提升，消费观念和生活习惯也在改变，消费方式开始由传统型转向体验型。人们在重视物质条件改善的同时，开始追求精神上的满足。主要以饮食和服装组成业态的几条老街道，已17不能满足人们对休闲、娱乐、餐饮、文化等方面的综合需求。南安成功街是南安市最为繁华的商业街区之一。这里汇聚了各类商铺、餐饮、娱乐设施，是南安市民日常购物休闲的好去处。街道两旁建筑风32、格独特，融合现代与闽南传统元素，夜晚的灯光璀璨，营造出浓厚的商业氛围。2022 年，为打造生态与商业服务功能相融合的特色街区，成功街通过绿化的提升与优化，开敞空间的营造，融合河滨公园、屋顶花园、口袋公园等生态格局，打造及商业娱乐于一体的多功能生活街区，激活街区生活气息，使得示范街成为一个能满足了市民群众需求、提升居民幸福感的街区。但受整体经济下行、街区年久老化等因素影响，当前街区存在形态差、业态弱、活力不足等问题，亟须对南安成功街改造提升。本项目实施完成后，在空间设计上充分尊重成功街现状的视觉景观，与南安市中骏世界城形成业态互补，集高端住宅、现代商业、传统文化休闲娱乐为一体的旅游综合区。2.333、.32.3.3 项目周边商圈环境分析项目周边商圈环境分析2.3.3.12.3.3.1 周边商铺租金调研周边商铺租金调研项目周边商铺主要为南安市中骏世界城（本次以金街为例）、长安街和几条老街道。1、竞争对象介绍（1）长安街和几条老街道除各类品牌服饰专卖店外，在长安街和几条老街道，各类小吃、18咖啡厅、休闲吧、购物超市一应俱全。这几条街，构成了南安旧城区早期的商业形态，曾是南安市民休闲娱乐、消费购物的主要渠道。然而，老城区的传统商业是零散分布的。中山街、民主街以上下店面和阁楼的形式组合在一起，店面的转让流动率较高，属于中低端消费水平。长安街虽然也形成了完善的一站式购物长廊，但停车难、消费品类不足、34、整体品牌定位较低等问题，也限制了这条商业街的发展。（2）南安市中骏世界城金街南安中骏世界城，位于南安市新城区桥头堡，坐拥 1500 亩、6.2公里武荣公园景观资源，坐享城北新区的政府、众多新兴楼盘等优势资源。项目建筑面积约合 25 万平方米，商业面积约 5 万，是南安首座且唯一一个集休闲、娱乐、购物、餐饮等多功能于一体的复合型购物中心。站位城市发展的高度，南安中骏世界城融合了丰富多元的业态形式、重量级的独家活动、新颖独特的生活场景，将商场演变为提升南安市民生活品质的服务场所。成为南安市民的“消费首选地”、“家庭欢聚地”。其中金街全业态布局，涵盖轻食酒吧、花鸟鱼虫、特色餐饮、教育培训、健康医美、35、娱乐竞技、时尚小铺、运动健身等，与万达广场形成业态互补，满足不同消费者的多元化、个性化消费需求。2、租金范围租金情况如下表所示：19表表 2-12-1 周边商铺租金调研周边商铺租金调研序号商铺位置店铺建筑面积（m）月租金（元/月）租金价格（元/m月）1南安市成功街1936号店面30.45150049.262南安市成功街1742号店面（原352号）店面31.28202064.583南安市溪美中山街4幢二楼203-209号店面261.391000038.264南安市溪美办事处中山街65号37.366000160.605南安市民主街99号店面43.84400091.246南安市溪美街道民主街77号店36、面24.492500102.087南安市溪美武荣街81号店面28.21240085.088南安市新华街105号店面（原索代店）49450091.849南安市新华街兴安巷47号店面20.01180089.5610南安市中骏世界城金街120960080注：数据来源于南安市公共交易网 http:/ 同城。2.3.3.22.3.3.2 投资机遇与挑战投资机遇与挑战本项目投资机遇与挑战并存：1、机遇（1）定位很重要，赛道更重要。（2）紧抓区域发展风口，差异化招商模式，让消费者看到未来的商业格局。（3）党的二十大报告提出，“坚持以文塑旅，以旅彰文，推进文化和旅游深度融合发展”，把握机会，将商业价值最大化。37、2、挑战（1）有得天独厚的区位优势，尚缺商业氛围的培育。（2）项目周边商圈主要以百货商场、购物核心商铺为主，在业20态表现形式上汇聚了休闲、娱乐、餐饮、文化、展览、服务等功能；本项目高能补位，打造全方位潮玩圣地。（3）本项目实施完成后，在空间设计上充分尊重成功街现状的视觉景观，与南安市中骏世界城形成业态互补，集高端住宅、现代商业、传统文化休闲娱乐为一体的旅游综合区。2.3.3.32.3.3.3 SWOTSWOT 矩阵分析矩阵分析表表 2-22-2 SWOTSWOT 矩阵分析矩阵分析O O 机会机会1、党的二十大报告提出，“坚持以文塑旅，以旅彰文，推进文化和旅游深度融合发展”；2、统一规划、统一38、运营，团队运作提高项目品质及租户信心。T T 威胁威胁项目商业未来面对的威胁来自于：1、同类型项目街店面的招租竞争；2、疫情影响，疫情后市场投资环境大不如前，消费降级严重。S S 优势优势1、项目位于老城区附近，临近城市商业中心，随着附近组团发展的不断成熟，商业广场具有良好的发展前景；2、交通出至便捷，停车方便。增长型战略增长型战略1、采用差异化战略，突出技术的差异性；2、成本领先战略，采用较为低廉的价格。多元化战略多元化战略避免或降低外部威胁的打击，分散风险，寻找新的发展机会。W W 劣势劣势1、南安市其他老街区、南安市中骏世界城金街/临街店面为项目最大竞争者；2、南安新区投资公司商业管理水39、平偏低，有待提高。扭转性战略扭转性战略改变企业内部的不利条件。防御型战略防御型战略避开威胁，消除劣势。2.42.4 项目建设内容、规模和产出方案项目建设内容、规模和产出方案本次拟对南安新区投资公司已获取经营权及计划获取经营权的S04 民政局综合楼、产业会客厅等建筑进行进行外立面改造、室内公区装修、机电改造等。21同时对成功街片区成功街、滨江路及三条支巷合计约 1624 米的市政设施的翻新调整、沿线建筑底层店招翻新和机电排水条件提升，增加街区夜景照明、标识标牌、VI 导视、城市家具、美陈装置等城市更新内容。新建一栋建筑面积 3200 平方米的 4 层商业建筑；1 座建筑面积6250 平方米的 540、 层立体停车库；滨江路新建若干座平台或天桥。2.52.5 项目商业模式项目商业模式项目建成后，营业收入来自于自持商业租赁收入、物业服务收入、广告位收入、停车服务收入等。22第三章第三章项目选址与要素保障项目选址与要素保障3.13.1 项目选址项目选址本项目选址于南安市柳城街道。3.23.2 项目建设条件项目建设条件3.2.13.2.1 自然环境条件自然环境条件3.2.1.13.2.1.1 气候条件气候条件南安市属亚热带海洋性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，气候温和，雨量充沛。年平均气温 21.1，最热月七月份平均气温33.7，最冷一月份平均气温 11.2；历年极端最高气温 39.0，历年极端最低41、气温-1.8。年均降雨量达 1556.6mm，全年降水量主要集中在 59 月，降水量占全年总量的 68%。年平均风速 1.6m/s，各月平均风速均在 1.32.0m/s 之间。全年主导风向为 E，占 14%；静风频率为 20%。冬季主导风向为 NW，占 15%；夏季主导风向为 E，占 24%。年平均日照 1915.8 小时，年平均相对湿度 79%，年平均大风天气 44 天，年平均雷暴 52.75 天。3.2.1.23.2.1.2 地形、地貌条件地形、地貌条件南安市整个地势西北高、东南低，以西南的云顶山为最高点（海拔高度 1175.2 米），其次为东田镇芹山（海拔高程 1095.4 米），第三高42、峰为北部的五台山（海拔高程 1080.4 米）。从西北向东南由中低山依次过渡为丘陵台地、河谷洼地及沿海小平原。3.2.1.33.2.1.3 场地工程地质条件场地工程地质条件场地地势总体较平坦开阔，且远离山体，未见有崩塌、滑坡、23泥石流的不良地质作用，也不会产生泥石流的灾害。场地基岩由花岗岩构成，场地内及其附近现无人为地下工程的活动，不存在岩溶作用，也未见有地面塌陷、地裂缝的地质灾害。也未发现有埋藏的古河道、防空洞、沟滨、墓穴、临空面和软弱夹层等对工程不利的埋藏物，也可不考虑软土震陷的问题。3.2.1.43.2.1.4 地震情况地震情况项目所在地抗震设防烈度为 7 度区，设计基本地震加速度值为43、0.15g。3.2.23.2.2 基础设施条件基础设施条件3.2.2.13.2.2.1 交通条件交通条件南安区位优越，交通便捷。东接泉州中心市区，西靠厦门经济特区，处于闽南金三角中心地带。福厦高速公路，国道 324 线，省道 307、308 线，沿海大通道，漳泉肖铁路以及建设中的泉三高速公路、福厦高速铁路穿境而过，国家二类口岸石井港可直航香港、金门、马祖、澎湖和厦门、上海、广州等沿海大中城市，市区距晋江机场 30 公里，距厦门机场 80 多公里，交通四通八达、方便快捷，是福建东南沿海大通道的重要节点。3.2.2.23.2.2.2 供水条件供水条件美林自来水厂肩负着南安城区、霞美、省新、康美等多44、个乡镇30 几万人口的饮水任务，水厂一期、二期日供水能力为 10 万立方米，三期扩建工程于 2017 年建设、2019 年完工。现美林水厂总规模达到 15 万立方米，满足工业生产和居民生活的用水需求。243.2.2.33.2.2.3 供电条件供电条件南安市境内共有 500kV 泉州变 1 座，变电容量 1800MVA；220kV变电站 6 座，变电总容量为 2280MVA。其中蟠龙变、官桥变供应南安南部电力，井山变通过 4 回 110kV 线路供应南安中北部电网。南安电网共有 110kV 公用变电站 20 座，变电总容量 1641MVA，容载比为 2.2。电力供应充足。3.2.2.43.2.245、.4 通信条件通信条件项目所在区域已建设程控交换系统，实现了传输数字化的现代通讯网络，已建成移动通信网、互联网，通讯条件较好。用地范围内现有的通信管线通达，施工时可利用原有设备，需按要求将弱电线路妥善安排处理。综上所述，本项目基础设施配套条件，即交通、供水、供电、通讯、排污等基础设施基本具备。同时随着区域经济的发展，项目交通、供水、供电、通讯、排污等基础设施将得到进一步完善，可以适应项目发展需要。3.2.33.2.3 社会经济条件社会经济条件2023 年，南安市生产总值 1706.75 亿元，比上年增长 6.2%。其中：第一产业增加值 34.84 亿元，增长 3.6%；第二产业增加值 982.46、60亿元，增长 6.3%；工业增加值 905.13 亿元，增长 5.3%；第三产业增加值 689.31 亿元，增长 6.3%。农林牧渔业总产值 60.35 亿元，增长 3.9%。社会消费品零售总额 878.01 亿元，增长 6.3%。外贸出口额 166.22 亿元，增长 6.4%；实际利用外资 7003 万美元，增长 10%。25一般公共预算总收入 115.63 亿元，增长 15.4%；其中地方一般公共预算收入 74.31 亿元，增长 8.9%。城镇居民人均可支配收入 60077元，增长 4.3%；农村居民人均可支配收入 31753 元，增长 7.8%。全年位居全国工业百强第 12 位、赛迪百47、强县第 20 位、中国百强县第15 位、全国投资潜力百强第 25 位、全国数字百强第 17 位、县域投资竞争力百强第 23 位、全国综合实力百强第 33 位、全国新型城镇化质量百强县市第 36 位、全国科技创新百强第 41 位。3.33.3 要素保障分析要素保障分析3.3.13.3.1 土地保障要素土地保障要素本项目未占用耕地，不涉及生态保护红线等。3.3.23.3.2 资源环境要素保障资源环境要素保障项目所在地区水资源、电力资源等能源供应充足，能够满足项目建设及运营的需要，项目在建设期和运营期内对周边环境影响较小。26第第四四章章项目建设方案项目建设方案4.14.1 工程方案工程方案4.1.48、14.1.1 建设方案指导思想建设方案指导思想1、在场地总体设计上，充分利用现有基地，考虑展示动线合理性，力求做到有逻辑的线性动线，避免每个功能区之间的相互干扰。2、在建筑单体设计上，做到分区明确、流线清晰、布局合理，提高建筑的利用效率。3、在材料的使用上，积极运用新的技术和新的材料，提高建筑设计的技术含量，以达到先进合理、经济安全、洁净卫生的要求。4、在场地环境设计上，注重环境的保护，除了对场地环境进行整体式设计外，还注重对环境有不利影响的废水、废气、废弃物的处理。在减少外界因素对建筑影响的同时也注重建筑对周边环境的影响，力求做到建筑和周边环境的共生，创造一个良好的环境。5、注重消防安全设计49、，严格执行国家相关的防火设计规范。4.1.24.1.2 工程概况工程概况本次拟对南安新区投资公司已获取经营权及计划获取经营权的S04 民政局综合楼、产业会客厅等建筑进行进行外立面改造、室内公区装修、机电改造等。同时对成功街片区成功街、滨江路及三条支巷合计约 1624 米的市政设施的翻新调整、沿线建筑底层店招翻新和机电排水条件提升，增加街区夜景照明、标识标牌、VI 导视、城市家具、美陈装置等城市更新内容。27新建一栋建筑面积 3200 平方米的 4 层商业建筑；1 座建筑面积6250 平方米的 5 层立体停车库；滨江路新建若干座平台或天桥。图图 4.1-14.1-1 本次拟建设范围示意图本次拟建50、设范围示意图4.1.34.1.3 总体方案总体方案1、历史文化传承与现代风貌融合（1）文化元素保留与创新：针对街区内具有历史价值的建筑和标志性景观，通过修缮加固、立面改造等方式，既保留其原始风貌，又融入现代设计元素，让古老建筑焕发新生。同时，设置文化展示墙或小型博物馆，讲述成功街的历史故事，增强游客的文化体验感。（2）艺术装置与景观设计：在街区的公共空间和绿化区域，引入艺术雕塑、互动装置等现代艺术元素，结合绿化植被和灯光设计，打造既美观又具有互动性的景观节点，提升街区整体的视觉吸引力和文化氛围。2、商业业态优化与升级（1）精准定位与业态调整：根据市场调研和商业规划，对成功28街的业态进行重新布51、局。引入符合现代消费趋势的品牌商家，如时尚服饰、特色餐饮、创意市集、科技体验店等，形成多元化、高品质的商业格局。同时，保留并升级部分老字号店铺，传承地方特色文化。（2）智慧商圈建设：利用大数据、云计算等现代信息技术，构建智慧商圈平台，实现商家信息共享、消费者精准营销、智能停车导航等功能，提升顾客购物体验和街区运营效率。3、交通体系优化与畅通（1）交通疏导与改造：针对河滨路-成功街-颍川路路段的交通拥堵问题，实施交通组织设计，包括优化信号灯配时、增设交通标识标线、拓宽瓶颈路段等。同时，探索建设立体停车楼，增加停车泊位供给，缓解停车难问题。（2）绿色出行倡导：鼓励低碳出行方式，设置自行车道、步行友52、好区，增设共享单车、公共自行车停放点，方便市民和游客绿色出行。4.1.44.1.4 建筑结构工程建筑结构工程4.1.4.14.1.4.1 编制依据编制依据1、民用建筑设计统一标准（GB50352-2019）；2、建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 版）；3、建筑与市政工程无障碍通用规范（GB 55019-2021）；4、建筑节能与可再生能源利用通用规范（GB55015-2021）；5、建筑环境通用规范（GB 55016-2021）；296、建筑给水排水与节水通用规范（GB 55020-2021）；7、既有建筑鉴定与加固通用规范（GB 55021-2021）；8、既有建筑维护53、与改造通用规范（GB55022-2021）；9、国家相关的建筑设计规范。4.1.4.24.1.4.2 工程规模及概况工程规模及概况原成功街建筑较为陈旧杂乱，商业价值较低，对沿街商铺首层店招位置进行升级改造，统一材料及高度，不改变原有建筑主体结构、消防及内部功能；改造采用轻钢龙骨铝板幕墙结构，固定在原有建筑梁柱等受力构件上。原民政局（4#楼）设计为整体改造，在结构安全鉴定基础上，不改变现有结构形式，对现有空间进行重新划分，对不满足结构要求的部分进行结构加固；外立面保留原有建筑轮廓形式，对产生安全隐患的门窗进行更换，对外挂空调外机进行统一梳理，新增部分外挂金属装饰板，采用轻质幕墙干挂结构，固定在原54、有建筑外墙上，达到提升整体立面的效果。设计使用寿命 20 年，新建建筑设计使用寿命 50 年。防火分区情况、建筑节能措施、绿色建筑技术措施等均按原土建设计，未作改变。若需根据实际情况对空间进行重新分隔，为减轻重量，节省造价，填充墙拟采用加气砼空心砌块。4.1.4.34.1.4.3 室内设计室内设计（一）（一）内装修材料内装修材料301、本工程所用材料、设备的品种、规格、性能符合国家现行产品标准的规定并符合：（1）建筑装饰装修工程质量验收标准（GB50210-2018）；（2）建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2013）；（3）建筑装饰装修工程施工工艺规程（DB62/T3026-2055、18）；（4）房屋渗漏修缮技术规程（JGJ/T53-2011）；（5）建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2017）；（6）室内装饰装修材料人造板及其制品中甲醛释放限量（GB18580-2017）；（7）室内装饰装修材料溶剂木器涂料中有毒有害物质限量（GB18581-2009）；（8）室内装饰装修材料内墙涂料中有害物质限量（GB18582-2008）；（9）室 内装 饰装 修材 料胶 粘 剂中 有害 物质 限量（GB18583-2008）；（10）室内装饰装修材料木家具中有害物质限量（GB18584-2001）；（11）室 内 装 饰 装 修 材 料 壁 纸 中 有 害 物 质 限 量（56、GB18585-2001）；（12）室内装饰装修材料聚氯乙烯卷材地板中有害物质限量（GB18586-2001）；（13）室内装饰装修材料地毯、地毯衬垫及地毯胶粘剂有害31物质释放限量（GB18587-2001）；（14）混凝土外加剂中释放氨的限量（GB18588-2001）；（15）建筑材料放射性核素限量（GB6566-2010）；（16）室内用水性阻燃剂、防水剂、防腐剂有害物的限量（GB50325-2010）（2013 年版）；（17）民用建筑工程室内环境污染控制标准（GB50325-2020）；（18）建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 版）；（19）建筑环境通用规范（57、GB55016-2021）。2、装修风格应尽量体现地城性，与现代公共建筑有机融合，并做到与周边建筑外观协调。3、根 据 民 用 建 筑 工 程 室 内 环 境 污 染 控 制 标 准（GB50325-2020），民用建筑工程竣工验收时，必须进行室内环境污染物浓度检测，其限量应符合 GB50325-2020 的规定。室内环境污染物浓度检测结果不符合 GB50325-2020 规定的民用建筑工程，严禁交付投入使用。4、本工程选用的装修材料及产品，应按设计要求提供相应规格、品种、颜色、材质质量的材料和产品，并必须符合国家标准规定；由施工单位提供材料样板及相应的检测报告，经建设方、设计单位、监理单位确58、认后进行封样并据此进行施工验收；进场材料应有法定文字的质量合格证明文件、规格、型号及性能的检测报告，对重要材料应有复检报告。5、本工程所采用的主要材料质量要求应符合 建筑装饰装修行32业最新标准法规汇编及国家现行标准的规定；建筑装饰装修材料应符合国家有关建筑装饰装修材料有害物质限量标准的规范。6、本工程所选用内装材料、隔音材料必须符合消防规范，并具有国家及当地消防部门的许可证。7、装修材料应按设计要求进行防火、防锈、防腐和防虫处理。8、优先使用节能、环保可改进室内空气质量及可重复、循环再生使用的产品和材料，严禁使用国家及福建省、泉州市明令淘汰的产品和材料。（二）（二）室内空气质量控制室内空气质59、量控制为了预防和控制建筑装饰材料产生的室内环境污染，使本设计的建筑装饰工程符合新颁布的国家标准民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2020）的要求，下列物资，必须符合相应的国家强制性标准。1、建筑主体材料、装饰材料花岗石、大理石、建筑（卫生）陶瓷、石膏制品、水泥与水泥制品、砖、瓦、混凝土、混凝土预制构件、砌块、墙体保温材料、工业废渣、掺工业废渣的建筑材料及各种新型墙体材料等必须符合建筑材料放射性核素限量（GB6566-2010）。2、人造板（胶合板、纤维板、刨花板）及其制品必须符合人造板及其制品中甲醛释放限量（GB18580-2017）。3、室内装修用水性墙面涂料必须符合 内墙涂60、料中有害物质限量GB18582。334、室内装修用溶剂型木器（以有机物作为溶剂）的涂料必须符合溶剂型木器涂料中有害物质限量GB18581。5、室内装修的胶粘剂产品必须符合胶粘剂中有害物质限量（GB18583-2008）。6、纸为基材的壁纸必须符合壁纸中有害物质限量（GB18585-2001）。7、聚氯乙烯卷材地板必须符合 聚氯乙烯卷材地板中有害物质限量（GB18586-2001）。8、地毯、地毯衬垫及地毯胶粘剂必须符合地毯、地毯衬垫及地毯胶粘剂有害物质释放限量（GB18587-2001）。9、室内用水性阻燃剂、防水剂、防腐剂等水性处理剂必须符合民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-61、2020）。10、各类木家具产品必须符合木家具中有害物质限量（GB18584-2001）。11、若国家颁布最新相关技术规范须以最新规范为准。4.1.4.44.1.4.4 立面设计立面设计（一）（一）建筑立面改造原则建筑立面改造原则建筑的形象通过形式、质感和色彩三要素来表达，其中色彩是灵魂，是最具造型活力、视觉冲击力和表现力的因素，色彩的运用不仅体现建筑的人文特征，反映城市的时代风貌,也是历史发展的见证。因此在现场调查和对城市特色分析的基础上，对建筑立面色彩组合模式的建立和实施应从以下几个方面考虑：341、环境协调：建筑立面色彩应考虑与周边的环境相协调，对不同建筑物应根据其位置、用途、性质的不同62、，着饰颜色尽量做到内容和形式的统一。2、符合城市景观视线特征：作为城市主干道，建筑立面色彩组合应该充分考虑车行、人行的视线需求。3、符合场所精神：城市色彩作为重要的视觉要素，应与特定街道的空间性质相协调，并有助于表现特定场所的文化内涵和精神意义。4、符合城市地域特色：应根据城市本身特点规定自己的基本色调，这是体现一个城市独特风貌的重要因素。5、可实施性：色彩体系作为建筑立面整治项目的重要参考，应具有指导性和可操作性，即考虑材料、工艺的可能效果和实施过程中的灵活度。综上所述，本项目改造过程中，设计方案建议立面整治风格，包括色彩、防盗网、空调位等应根据周边现有建筑风貌形式多样化，并和周边区域风貌相63、协调，体现当地的特色。（二）（二）设计方案设计方案1、建筑立面整治主要内容在对建筑外立面改造时，充分考虑原有建筑的功能，结合原有的窗洞、阳台等功能进行设计。对建筑立面与周围景观不协调、严重变色和陈旧残损建筑物进行外立面改造。通过立面装饰改造，体现不同风格的建筑特点，选用经济适用35的材料，通过材质变化及对比丰富外立面。坚持可持续的改造理念，既可减少对原有建筑的不必要影响和破坏，从长远和短期利益考虑都十分的经济。墙面节能保温材料应结合当地气候条件进行选取。墙面上原则上不再增加构件造型，确需增加的，需采用轻质材料且会同规划部门的意见。2、建筑立面整治主要措施（1）尽量采用轻质材料与构件，以保证建筑64、本体构造。（防止出现结构安全，防止漏水，墙体开裂等现象）。（2）对沿街商铺首层店招位置进行升级改造，采用轻钢龙骨铝板幕墙结构；原民政局（4#楼）外立面保留原有建筑轮廓形式，对产生安全隐患的门窗进行更换，对外挂空调外机进行统一梳理，新增部分外挂金属装饰板，采用轻质幕墙干挂结构，固定在原有建筑外墙上，达到提升整体立面的效果。（3）建筑外立面融入现代风格。（4）与市政配套相结合，综合考虑各种因素。4.1.54.1.5 立体停车场工程立体停车场工程4.1.5.14.1.5.1 技术方案目标、理念与原则技术方案目标、理念与原则1、设计目标按照集约化、智能化的原则，合理增加停车位供给；结合场地条件，设计技65、术先进、安全可靠的立体停车场方案。2、设计理念36（1）以“高效利用土地资源、和谐统一”为设计理念，结合实际需求，优选机械式立体停车库类型。（2）停车自动化、智能化，实现存车和取车方便快捷。（3）停车场外立面装饰设计与周边建筑、环境深度融合，达到风格一致。3、设计原则（1）科学设计交通流线，实现人车分流，减少交叉，保障人车安全。（2）根据实际使用需求，合理安排地面停车位和立体停车位以及普通轿车和 SUV 停车位的合理配比，停车分区，提高停车场运行效率。4.1.5.24.1.5.2 立体车库方案的选择立体车库方案的选择拟选三类设备特点参见下述表 4.1-3。表表 4.1-34.1-3 拟选用机械66、式停车设备对比一览表拟选用机械式停车设备对比一览表项目项目垂直循环类（垂直循环类（PCXPCX）平面移动类（平面移动类（ppyppy）垂直升降类（垂直升降类（PCSPCS）设备优点1、无车位交换通道，占地面积少，空间利用率高。2、布局灵活，场地适应性强。既可群组建设，也可“见缝插针”。3、一机一出入口，方便设计交通流线，存取车效率高。4、每组设备单一动力驱动，安全性高，故障率低。5、智能化程度高，车辆存取便捷，体验感好。6、设备结构易于实现模块化、标准化制造，项目建设周期短。7、每组设备独立安装，可实现移库。8、外立面装饰风格可独立设计，易于融入周围环境。1、封闭式钢混建筑结构，可有效保护车辆67、不受风雨侵袭。2、出入口可实现自动掉头，取车方便。3、智能化程度高。1、占地面积少，空间利用率较高。2、封闭式轻钢建筑结构，可有效保护车辆不受风雨侵袭。3、出入口可实现自动掉头，取车方便。37项目项目垂直循环类（垂直循环类（PCXPCX）平面移动类（平面移动类（ppyppy）垂直升降类（垂直升降类（PCSPCS）设备缺点1、设备主体结构制造工艺、安装工艺要求较高。2、不适用于地下建造使用。1、建设成本高。2、搬运平台软件技术要求高。3、封闭性建设，不利于设备维护修理，维护成本高。1、建设成本高。2、对场地基础条件要求高。3、建设工期长。4、配置动力点多，故障率、维护成本高。应用场合小型、中型、68、大型停车规模，布局灵活，地上建造。中型以上规模，地上地下均可建设。高度十层以上规模，多用于地上建设。其他比较设备造价垂直升降平面移动垂直循环(单车位)土建基础造价垂直升降、平面移动垂直循环(单车位)故障率垂直升降平面移动垂直循环建设周期垂直升降平面移动垂直循环垂直升降类立体停车设备性价比高，具有综合优势，能够满足本项目拟建机械式立体停车场建设要求，故本项目拟采用垂直升降类立体停车设备。4.1.5.34.1.5.3 机械式立体车库建设方案机械式立体车库建设方案智能立体车库采用立体相结合多种布局形式，工作原理主要分为存车、取车及自动化智能控制部分。1、存取车原理及流程设备采用全自动化的智能控制系统69、，系统一般有几台升降机，多台搬运器，一般在系统的每一层都至少有一台智能搬运器(或搬运汽车的机器人)，负责本层的车辆存取，搬运器负责把泊位的汽车，运送到升降机处，升降机将不同停车层的汽车，送到出入口。驾驶员只需要将汽车停到出入口库台山，拉好手刹即可，存取车全过程均由系统自动完成。存取动作具体如下：存车的驾驶员，首先将汽车开入平面移动车库的出入口库台上，驾驶员根据入库引导系统的指引，只需将汽车停在库台上，就可以38走出库外，到管理员处拿卡，通过刷卡就可以完成存车过程，刷卡后，系统开始工作，车库自动门关闭，汽车升降机运行，自动将汽车准确地送入到地下车库的某一层，比方说地下车库负一层。同时，负一层的汽70、车搬运机器人也已经在运行，运行到升降机处，将汽车从升降机搬运到机器人上，然后机器人运行，将汽车送到某一泊位里。取车过程则相反。2、自动化智能控制流程图图图 4.1-24.1-2：自动化智能控制流程图：自动化智能控制流程图自动化智能控制可靠性保护措施：多重联锁保护：关键的动作采用软件和硬件双重联锁保护，软件多重护，硬件强制联锁；冗余措施：对车库影响较大的主要部件采用冗余措施，如供电电源和 PLC 的输入电源均可采用双电源供电，重要信号的检测采用双传感器；39隔离技术：为了增加系统的可靠性，应对 PLC，变频器，线路等采用严格的隔离措施。主要包括电源侧添加三相电抗器，减少谐波污染；电源侧和现场侧带71、来的干扰，采用对称滤波技术；对 PLC用光电隔离；对干扰较大的走线采用屏蔽接线等措施；信号检测：从司机开车入库起到车开出全部过程在各项检测的严密监视下完成。完善的检测手段是立体车库安全可靠运行的保证，开车入库先对汽车的重量、车高进行检测，车辆开上平台停好后，检测车辆的头和尾是否在合适的范围之内，电梯平层、旋转平层，推送平层均使用双 U 型管光电传感器，升降运动的上、下迫慢，上、下限位，上、下极限均采用双限位开关，泊车位是否有车用超声波传感器，上面介绍的平台升降、旋转、推送、车位，还有长宽高、重量，一旦有一不符合要求，系统就会报警。图图 4.1-34.1-3：停车状态示意图：停车状态示意图4.172、.64.1.6 其他工程其他工程1、滨江路在原有6个天桥及活动平台基础上新建6个滨江平台，40加强滨江步与沿江住宅二层底商之间联系，方便市民通行，提高商业价值，同时优化滨江平台扶手栏杆等造型，形成连续的八桥主题打卡街区。新建及改造的平台，架空于原有滨江路之上，不影响原有车行通行及停车空间，与现有交通组织及规划不冲突。2、原有种子仓库及附属用房，年久失修，建筑破败，与现有城市空间及使用功能不符。拆除原有仓库空间，同时对周边场地进行整体改造升级，可以有效提升土地利用率。新建的种子公园定位为小型剧场及餐饮服务配套建筑，弥补区域内文化设施缺失的空白，成为未来年轻人聚积区域。新建种子公园天桥，可以联通种73、子公园与滨江路，形成联通成功街与滨江路的新通道，使得口袋型的种子公园成为可以贯通的公共空间，对人流量的提升及市民出行的便利性有较大提升。4.24.2 建设管理方案建设管理方案4.2.14.2.1 项目建设组织模式和机构设置项目建设组织模式和机构设置本项目由南安市新区投资建设有限公司负责实施，成立领导小组，对项目的前期工作和建设进行全过程管理。筹建组下设有工程部、综合部、办公室、财务部。4.2.24.2.2 建设期安全管理方案建设期安全管理方案4.2.2.14.2.2.1 安全生产措施安全生产措施1、工人进场前进行“三级教育”后，方可上岗。2、必须逐级进行安全技术交底，技术交底应有书面数据或有作74、业指导书（或操作细则）。413、特种作业人员包括机械工、电工、电焊工、架工等必须进行专业培训，按规定到有关部门经考试合格后，持证上岗。4、施工现场应实施机械安全管理及安装验收制度。使用的施工机械、机具和电气设备，在安装前，应当按照规定的安全技术标准进行检测，经检测合格后方可安装；机械安装要按平面布置图进行。5、施工现场的安全设施主要包括安全网、围护、洞口盖板、护栏、防护罩等。各种限制装置都必须齐全、有效，并且不得擅自拆除或移动。6、施工现场除应设置安全宣传标语牌外，危险地点必须悬挂按照国家有关安全色、安全标志标准规定的标牌，夜间有人经过的坑洞等还应设红灯示警。7、施工现场必须有足够的低压照明设75、施，主要通道入口，上下入口均应设照明装置。4.2.2.24.2.2.2 消防对策消防对策火灾预防要贯彻预防为主、防消结合的方针，在建设时须充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。具体做好以下几点：1、依法办理工程消防设计审批手续，并经消防验收合格。2、制定消防安全制度，结合项目的建筑特点及经营性质，制定清晰、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。3、确定消防安全的岗位责任人，应完成的消防工作任务和应尽42的消防工作责任，并同经济奖惩制度挂钩，使消防安全工作真正落到实处。4、针对项目特点抓好消防宣传、教育结合项76、目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使人们时刻保持警惕性。5、定期组织防火检查，及时消除火灾隐患，定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发生问题及时解决处理。6、安装国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效。根据实际需要，配置消火栓、灭火器、消防水池等相应种类、数量和消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。4.2.34.2.3 项目建设工期项目建设工期根据建设项目的建设规模、建设条件以及工程的复杂程度，初步确定本项目建设工期77、为 12 个月。在项目资金到位及时的前提下，本项目实施进度分项目前期准备、项目建设、竣工验收等三个阶段进行安排，三个阶段的工作内容和进度安排情况如下：1、项目前期工作项目前期工程包括项目前期评估：项目可行性研究报告编制及其他相关手续；勘察设计招标，初步设计及审批。2、项目建设实施阶段43项目建设实施分施工准备和建设实施两个阶段，具体进度安排如下：（1）施工准备施工准备包括开工前准备和开工审批。（2）建设实施建设实施主要分土建施工和设备采购及安装两个部分，根据该项目拟建规模、结构类型以及建设条件初步测算。3、竣工验收阶段竣工验收主要包括验收准备和验收两个阶段。具体进度安排如下：（1）竣工验收的准78、备主要有三方面的工作：一是整理技术资料。各有关单位（包括设计、施工单位）应将技术资料进行系统整理，由建设单位分类立卷，交使用单位统一保管。技术资料主要包括土建方面、安装方面及各种有关的文件、合同和试运行的情况报告等。二是绘制竣工图纸。竣工图必须准确、完整、符合归档要求。三是编制竣工决算。建设单位必须及时清理所有财产、物质和未完或应收回的资金，编制工程竣工决算，分析预（概）算执行情况，考核投资效益，报规定的财政部门审查。（2）竣工验收建设项目全部完成，经过各单项工程的验收，符合设计要求，44并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请79、，有负责验收的单位对项目进行验收。4.2.44.2.4 项目招标方案项目招标方案4.2.4.14.2.4.1 招标依据招标依据1、中华人民共和国招标投标法（2017 年修）；2、中华人民共和国政府采购法实施条例（中华人民共和国国务院令第 658 号）；3、中华人民共和国政府采购法（2014 年修）；4、住房城乡建设部关于修改 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法的决定（2018 年 9 月 28 日）；5、必须招标的工程项目规定（国家发展和改革委员会令2018 年第 16 号令）；6、国务院关于 必须招标的工程项目规定 的批复（国函 201856 号）；7、国家发展改革委员会关于印发80、 必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定的通知（发改法规规2018843 号）；8、国家发展改革委办公厅关于进一步做好 必须招标的工程项目规定和必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定实施工作的通知（发改办法规2020770 号）；9、福建省住房和城乡建设厅关于印发 福建省房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标若干规则（试行）的通知（闽建 2017456 号）；10、福建省工程建设项目招标事项核准实施办法（闽发改法规2015404 号）；11、福建省发展和改革委员会等五部门关于简化优化农村小型建设项目管理的若干意见（试行）（闽发改法规2020148号）；12、泉州市住房和城乡建设局贯彻福建省81、住房和城乡建设厅关于 调整实施部分施工招标投标规范性文件 的通知（泉建筑 20167 号）。4.2.4.24.2.4.2 招投标方案的原则招投标方案的原则1、公开原则：要求本项目招标投标具有高的透明度，实行招标程序公开。保证发布招标通告，公开开标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2、公平原则：保证本项目的所有投标人平等的机会，享有同等的权利并履行同等的义务，不歧视任何一方。3、公正原则：保证评标时按照事先公布的原则标准对待所有的投标人。4、诚实信用的原则：诚信原则是民事活动的基本原则之一。要求招投标当事人应当以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标82、投标双方的46利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则：不管招标人还是投标人都是独立的法人单位，在招标投标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。6、接受行政监督原则招投标活动的核心是竞争，招投标的过程实际上是竞争的过程，招投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招投标的全过程中接受有关行政监督部门依法实施的监督。4.2.4.34.2.4.3 招投标的实施招投标的实施本项目招标投标工作拟采用委托具有相应资质的招标代理机构代理招标，充分发挥社会中介代理公司的专业优势，为本项目招投标工作做好参谋，提供招投标工作优质的服务。4.2.4.44.2.4.4 项目招标范围、组织83、形式、方式项目招标范围、组织形式、方式按照中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国政府采购法、必须招标的工程项目规定的有关规定，制定本项目所有环节的招标范围、组织形式以及方式如下：规定范围内项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购达到所列标准之一的，必须招标：一是施工单项合同估算价在 400 万元人民币以上；二是重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在 200 万元人民币以上；三是勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在 100 万元人民币以上，且同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程47建设有关的重要设备、材料等采购，合同估算价合计达到84、前款规定标准的，必须招标。招标的组织形式：本项目建设单位不具备自行招标资质，需采用委托形式进行招标。招标的方式：本项目采取公开招标方式。招标投标活动不受地区、部门的限制，不得对潜在投标人实行歧视待遇。48第五章第五章项目运营方案项目运营方案5.15.1 运营模式选择运营模式选择1、运营项目：成功街片区南安新区投资公司已获取经营权及计划获取经营权的资产。2、运营模式：南安新区投资公司将合作标的全权独家委托物业管理机构进行项目全周期一体化管理服务。在合同期内，南安新区投资公司不得自行或委托其他第三方开展项目一切经营管理业务。3、双方权责：南安新区投资公司负责资产收储、按物业管理机构提资条件改造并按85、计划交付物业管理机构经营；南安新区投资公司负责无偿提供物业管理机构需求办公场所及用品；物业管理机构负责策划提资、项目筹开、项目运营，包括但不限于人事管理、体系搭建、商业定位规划、招商业态规划、招商代理、品牌推广、空间营销、经营管理、租费收缴管理等项目全部经营业务。4、收益分配：南安新区投资公司收取全部业务收入，承担项目资本性支出及物业管理机构管理服务费（咨询费+固定管理费+激励费用）；物业管理机构承担人力成本及其他经营费用。5.25.2 运营组织方案运营组织方案5 5.2.1.2.1 项目组织机构设置方案项目组织机构设置方案物业管理机构的管理层级通常包括董事会、高级管理人员和基层管理层。董事会86、是监督整个物业管理机构工作的决策机构。高级管理人员包括总经理、副总经理、财务总监和市场总监等。基层管理层包括房屋管理员、保安和清洁工作人员等。495 5.2.2.2.2 人力资源配置方案人力资源配置方案物业管理机构的职能分工通常包括人力资源、财务、市场和物业管理等部门。人力资源部门负责员工招聘、考核和培训等工作；财务部门负责物业费用的征收和管理；市场部门负责小区服务和售后服务等工作；物业管理部门负责保安、清洁、物业维修和绿化等工作。5 5.2.3.2.3 员工培训需求及计划员工培训需求及计划物业管理机构的人员管理包括员工招聘、培训和福利管理等方面。对员工的选聘和培训是保证工作效率和服务质量的重87、要环节。员工的福利管理包括工资待遇、保险和福利待遇等，有利于提高员工的工作满意度和服务质量。5.35.3 安全保障方案安全保障方案安全卫生与消防工作是本项目开放运营的重要前提。因此，为了落实“安全第一”的管理原则，保障旅游区的正常运行。首先要加强安全卫生思想教育，提高相关工作人员的安全卫生意识，其次，根据实际情况制定安全工作管理制度，强化安全管理措施，落实安全管理责任。1、管理人员要牢固树立“安全第一”的思想，确保游客的人身安全和国家财产不受损失。2、负责组织有关人员定期对项目各部分进行安全检查，做好安全检查记录，及时消除安全隐患；负责制定有关安全防范的制度措施；定期组织管理人员学习有关安全方88、面的知识和法律法规，提高50安全意识和处理突发安全事件的能力。3、项目各管理人员对所管辖区域的安全负直接责任。对所在区域进行经常性的安全检查，发现安全隐患要记录、上报，并采取措施及时消除隐患；对由于各种原因无法及时消除的隐患，要督促有关人员尽快解决，及时向相关负责人反映情况。4、管理人员应熟悉掌握消防器材的使用方法，将消防器材放在干燥、通风、明显和便于使用的位置，周围不许堆放杂物。严禁挪用消防器材。5、项目各单体应留有合理的安全通道，不得自行封闭、堵塞门、窗。严禁在走廊和安全通道上堆放杂物。6、加强日常消防管理，及时对区内的消防设施进行维护保养，积极开展消防宣传教育，切实加强巡防工作，确保区内89、消防车道畅通，灭火器材完好。7、加强餐饮、食品卫生管理，责任到人，防范基地内内发生食物中毒等事故。51第六章第六章项目投融资与财务方案项目投融资与财务方案6 6.1.1 投资估算投资估算6.1.16.1.1 编制依据编制依据1福建省房屋建筑和市政基础设施工程概算编制办法（闽建筑200752号）；2福建省房屋建筑与装饰工程预算定额（FJYD-101-2017）；3福建省构筑物工程预算定额（FJYD-102-2017）；4福建省通用安装工程预算定额（FJYD-301-2017FJYD-311-2017）；5 福 建 省 市 政 工 程 预 算 定 额 （FJYD-401-2017 FJYD-40990、-2017）；6福建省园林绿化工程预算定额（FJYD-501-2017）；7福建省建筑安装工程费用定额（2017年版）；8关于重新调整我省房屋建筑与市政基础设施工程计价依据增值税税率的通知（闽建筑201911号）；9福建省房屋建筑和市政基础设施工程施工机械台班费用定额（2021版）；10泉州市2024年11月建设工程造价有关资料汇编；11关于房屋建筑和市政基础设施工程造价调整有关事项的通知（闽建筑202121号）；12泉州市住房和城乡建设局关于建筑市场材料价格波动风险预警的通知（泉建筑202165号）；5213泉州市住房和城乡建设局转发的通知（泉建筑202167号）；14国家、省市有关项目可行91、性研究投资估算的编制办法等；15类似工程技术经济指标；16建安以外费用参考泉州市城市政道路、绿化等工程造价计取。6.1.26.1.2 投资估算投资估算项目总投资估算4906.21万元，其中工程费4296万元、工程建设其他费407.89万元、工程基本预备费141.12万元、建设期利息61.2万元。详见表6-153表表 6 6-1-1 项目投资估算表项目投资估算表序号序号工程或费用名称工程或费用名称单位单位工程量工程量综合指标综合指标（元）（元）金额金额（万元万元）备注备注一一工程费用工程费用4296.004296.00（一）（一）成功街（一期示范段）成功街（一期示范段）3363361店铺招牌翻新92、m300120036成功街 S02、S03 楼，文巷 S21、S222文巷食巷沿街立面改造m250120030文巷东侧、食巷西侧墙面改造3美陈墙土建部分m100100010文巷东侧、食巷西侧、美陈装置土建部分4商铺机电条件改造m100035035成功街 S02、S03 楼，文巷 S21、S22 改造预留5商铺整体安防系统m1000505成功街 S02、S03 楼，文巷 S21、S22 改造预留6彩虹步道更新m65060039示范段约 150 米,含道路人行道彩绘及地面及盲道拆改修缮费用7市政景观翻新m50020010增补绿化，修缮树花池，更换地面盖板与铭牌，面积预估8沿线路灯广告旗个2020093、04自发光 LED 灯箱9新增城市家具个4200008运营团队专项预留费10VI 导视系统套115000015街区导引指示系统，预估5411沿线建筑夜景照明m200015030重要建筑泛光，立面整体光效，面积预估12沿线环境夜景照明m200100020沿线环境、行道树亮化，面积预估13美陈墙面彩绘m40060024文巷东侧、食巷西侧，总工会西侧及北侧，面积预估14总工会昭示牌个1700007总工会西侧墙面，详安装图纸15滨江路美陈打卡墙座28000016文巷、食巷对景打卡墙，详细美陈图纸16永久艺术美陈装置座26000012民政局侧墙，S03 侧墙美陈装置17美陈小品件102000020沿成功94、街沿线，造型订制，造价预估18商铺调整m100015015运营团队专项预留费（二）（二）成功街（二期）成功街（二期）1772.51772.51S04 建筑立面改造m120070084S04 双创中心外挂幕墙+外墙体保温重刷+门窗翻新2S04 室内精装（含土建拆改）m2800400112S04 双创中心 2-6F 创意办公基础装修3店铺招牌翻新m60075045S05、S06、S07、S08 等首层商业4美陈墙土建部分m300120036S04 西侧墙、潮巷、种子公园门头等，面积预估5种子仓库新建（含拆除费用）m32002500800种子仓库拆除新建小剧场等配套设施，钢结构6种子仓库室内装修m595、0070035新建部分公区内装，面积预估7新建景观塔（含台阶）m150250037.5景观塔兼精神堡垒8新建天桥m100250025种子公园联通滨江路9S04 机电改造m280035098S04 双创中心机电改造10S04 加装电梯台115000015S04 双创中心北侧加装外挂电梯（800KG），含检测拆除费用，预估5511S11 机电改造m50020010S11 产业会客厅改餐饮及咖啡厅，机电改造预留，面积预估12商铺机电条件改造m160020032S05、S06、S07、S08 等首层商业改造预留13商铺整体安防系统m1600508S05、S06、S07、S08 等首层商业改造预留14种96、子公园区域智能化系统套115000015建筑智能化，预估15种子公园区域安防系统套115000015含建筑及停车场管控系统16种子公园停车场景观m300015045场地翻新，地面景观彩绘，含绿化及围墙翻新17种子公园综合官网m400010040现状地下管网更新18彩虹步道更新m100060060道路人行道彩绘及地面及盲道拆改修缮19市政景观翻新m100020020增补绿化，修缮树花池，更换地面盖板与铭牌，面积预估20沿线建筑夜景照明m500015075重要建筑泛光，立面整体光效，含种子公园灯光，面积预估21沿线环境夜景照明米100060060沿线环境、行道树亮化，含种子公园灯光，面积预估22美97、陈墙面彩绘m60060036潮巷、种子公园等，面积预估23永久艺术美陈装置座210000020种子公园、潮巷等，造价预估24美陈小品件52000010沿成功街沿线，造型订制，造价预估25滨江路美陈打卡墙座115000015潮巷滨江路对景打卡墙，详美陈图纸26商铺调整m160015024运营团队专项预留费（三（三）滨江路（三期）滨江路（三期）5995991店铺招牌翻新m100060060S13-S21 号楼首层及平台层，面积预估2店铺立面翻新m100020020夹层立面涂刷更新3新建过街天桥m60250015西侧起始路口564新建活动平台m8002500200新建东区 3 座滨江平台,钢结构，含98、地勘及结构检测，远期 3座不纳入本期5现状楼梯、天桥平台栏杆翻新m100050050现状 6 座天桥栏杆更新，面积预估6新增临时停车位个3010003平台下部区域划线及景观提升7彩虹步道更新m100060060滨江路含道路人行道彩绘8景观提升m180010018防洪堤步道外，滨水绿地景观修剪以免影响视线9沿线路灯广告旗个3520007自发光 LED 灯箱10新增城市家具个57000035公共服务陈设、座椅、花箱、垃圾箱等等11沿线建筑夜景照明m100015015各主题平台、标识墙亮化,面积预估12沿线环境夜景照明米60060036沿线环境、行道树亮化13美陈墙面彩绘个100060060现状防护99、提约区域提升，详美陈图纸，面积预估14美陈小品件102000020城市美陈装置专项采购费，造价预估（四（四）多层机械立体车库多层机械立体车库1588.51588.51平面机械车位辆2804300012042基础与首层结构m12471000124.73外立面装修m6235220137.174室内装修（防火措施）m62355031.185消防水电m62353521.826强弱电m62355031.18577智能化m62352012.478室外附属m259810025.98二二工程建设其他费工程建设其他费407.89407.891建设单位管理费项169.44财建2016504 号2前期工程咨询费项1100、10.00计19991283 号3设计费项184.93计委、建设部200210 号4勘察费项134.37计委、建设部200210 号5工程造价咨询费项119.93闽招协202132 号6施工图审查费项15.12闽价服2012237 号7工程保险费项112.89国家有关规定8工程监理费项162.93闽监管协202146 号9招标代理服务费项113.91闽招协202132 号10场地准备及临时设施费项121.48国家有关规定11第三方检测费项18.59即为研究试验费（桩基检测费、基坑支护监测、消防检测费等）13工程款支付担保费项14.30闽建20234 号14策划服务项160.00三三基本预备费基101、本预备费141.12141.123%3%四四建设期利息建设期利息61.261.2五五投资合计投资合计4906.214906.21586.1.36.1.3 资金筹措方案资金筹措方案资金来源为由市场化融资以及企业自筹等多渠道筹措；其中：拟申请银行贷款3400万元。6.26.2 盈利能力分析盈利能力分析6.2.16.2.1 财务评价依据财务评价依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）。2、本项目经营过程中产生的的税金及附加费包含增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等。根据财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税 201636 号）和财政部 税务总局关于调整增102、值税税率的通知（财税201832 号）的规定，商业租赁收入、广告位收入、停车服务收入等的增值税率按照 9%计征，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费分别按增值税的 5%、3%、2%计征；物业服务收入的增值税按该收入的 6%计征，城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加分别按增值税的 5%、3%、2%计征；房产所得税按出租不动产业务收入的 12%计征，并扣除增值税）。3、所得税：按规定取利润总额的 25%。4、本项目各项收入均为含税收入。5、计算期 15 年，包含建设期 1 年，运营期 14 年。6、贷款年限 10 年。597、鉴于本项目的建设性质，以及盈利模式等原因，本项目基准收益率按103、贷款利率 3.6%计取。6.2.26.2.2 项目收入估算项目收入估算项目建成后，营业收入来自于商业租赁收入、物业服务收入、广告位收入、停车服务收入等，营业收入均为含税收入。1、商业租赁收入商业可出租面积15674.13m；运营期第1年租金按35 元/m 月计，每 3 年增长 5%；运营期第 1 年免租 6 个月，第 2 年免租 3 个月；运营期平均出租率按 70%考虑；则计算期总租金收入 6733.21 万元。2、物业服务收入商业可出租面积 15674.13m；运营期第 1 年物业管理收费标准按 10 元/m月计，每 3 年增长 5%；运营期第 1 年免租 6 个月，第2 年免租 3 个月；104、运营期平均出租率按 70%考虑；则计算期总物业服务收入 1923.81 万元。3、广告位收入本项目沿线路灯广告旗采用自发光 LED 灯箱，可自动播放广告，共有 55 个，平均出租率 70%。根据泉州市公共资源交易信息网，泉州市滨江建设管理有限公司于2024年5月委托泉州市产权交易中心采用网络动态竞价方式对北滨江公园道闸广告位进行公开招租；北滨江公园道闸广告位共 10套道闸，一套道闸设备（一进一出）为两个道闸，每个道闸有正反两面广告位，每面约 3m；挂牌价 10000 元/月，则每套挂牌价 100060元/月，即每平方米挂牌价约为 333.33 元/月。因此，综合考虑市场、政策、投资等环境因素，105、本项目广告灯箱显示屏广告租金水平按 4.8万元/个年，每 3 年增长 5%。综上，计算期总广告位收入 2838.79 万元。4、停车服务收入（1）地面停车位项目完成后，配套停车场面积 12514.27 平方米，根据泉州市城市规划管理技术规定（2018），预计可对外提供机动车车位 510位，空置率 20%，全年可对外经营，经营时间约为 365 天。本项目参照南安市发展和改革局关于公布南安市政府定价经营服务性收费目录清单的通知（南发改价格20233 号），并结合目前市场情况，具体收费标准如下：24 小时限额消费：停车占比 5%，日周转次数 1 次。每辆 15 元/次，每 3 年平均增长 1 元。基106、本消费（2 小时内）：停车占比 38%，日周转次数 6 次。每辆3 元/次，每 3 年平均增长 1 元。基本消费（26 小时）：停车占比 25%，日周转次数 4 次。每辆 7 元/次，每 3 年平均增长 1 元。基本消费（其他 6 小时以上）：停车占比 12%，日周转次数 2次。每辆 11 元/次，每 3 年平均增长 1 元。则计算期总地面停车服务收入 14499.25 万元。（2）机械停车位61本次对现状多层机械立体停车库进行扩容，由 125 个车位增加至 392 个车位，空置率 30%，全年可对外经营，经营时间约为 365天。本项目参照南安市发展和改革局关于公布南安市政府定价经营服务性收费107、目录清单的通知（南发改价格20233 号），并结合目前市场情况，具体收费标准如下：24 小时限额消费：停车占比 1%，日周转次数 1 次。每辆 25 元/次，每 3 年平均增长 1 元。基本消费（2 小时内）：停车占比 35%，日周转次数 6 次。每辆5 元/次，每 3 年平均增长 1 元。基本消费（26 小时）：停车占比 24%，日周转次数 4 次。每辆 9 元/次，每 3 年平均增长 1 元。基本消费（其他 6 小时以上）：停车占比 10%，日周转次数 2次。每辆 13 元/次，每 3 年平均增长 1 元。则计算期总立体停车服务收入 16620.59 万元。综上，计算期总对外停车服务收入 108、31119.84 万元。各年的营业收入及附加税金估算详见附表。6.2.36.2.3 项目成本估算项目成本估算营业收入均为含税收入，因此项目成本中已包含增值税，不再单独计列增值税。1、固定管理费主要为经营所需各项费用（人力成本、顾问费用、招商费用、推广费用、物业费用等），不包含政府重大活动、特殊62经营改造等成本，第 1-5 年 35 万/月，第 6-10 年 40 万/月，第 11-20年 45 万/月。2、招商激励：商业可出租面积 131182.09m，运营期平均出租率按 70%考虑，年激励标准按 70 元/m年计。3、运营激励主要包含节假日活动、平时暖场活动、街区美陈以及活动执行、静态广告109、等费用，按当年物业服务收入、广告位收入、停车服务收入合计的 70%计提。4、工程费用按平均年限法计算折旧，折旧年限为 50 年，残值率为 10%，每年等值折旧；土地费用、工程建设其他费用按 40 年折旧摊销，预备费不计入摊销。5、总成本总成本费用按经营成本、折旧摊销费之和计。项目成本估算详见附表。6.2.46.2.4 项目利润估算项目利润估算经测算，本项目计算期内总收入扣除成本及各项税费后，不考虑资金的时间价值的情况下，在偿还银行贷款和平衡建设成本后略有盈余。项目建成投入运营后年投资利润率 4.7%，年投资利税率6.2%。据此，项目的利润估算详见附表。6.2.56.2.5 全部投资现金流量分析110、全部投资现金流量分析为了正确合理地进行项目的财务效益评价，必须以项目的基准收益率为贴现率，计算项目的未来现金流量，从而为计算项目的财63务净现值、财务内部报酬率和投资回收期等财务分析指标提供依据。在项目的计算周期即 15 年内，根据项目的基准收益率 8%为折现率，预测该项目未来现金流量情况详见附表。根据对项目的分析，可以得出以下主要指标：（1）所得税前项目投资财务内部收益率8.28%财务净现值（IC=3.6%）1690.31 万元项目投资回收期9.33 年（含建设期）（2）所得税后项目投资财务内部收益率4.79%财务净现值（IC=3.6%）396.39 万元项目投资回收期11.19 年（含建设111、期）64附表附表 6 6-1 1 收入预测表收入预测表单位：万元序号项目合计建设期运营期1234567891011121314151 1商业租赁收入商业租赁收入6733.6733.21210.0.0000230.4230.41 1345.6345.61 1460.8460.82 2483.8483.86 6483.8483.86 6483.8483.86 6508.0508.05 5508.0508.05 5508.0508.05 5533.4533.46 6533.4533.46 6533.4533.46 6560.1560.13 3560.1560.13 3可出租面积（m）15674.13112、15674.1315674.1315674.1315674.1315674.1315674.1315674.1315674.1315674.1315674.1315674.1315674.1315674.13租赁比例70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%已出租面积（m）10971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.89租赁时间（月）69121212121212121212121113、212租金（元/月 m2）35.0035.0035.0036.7536.7536.7538.5938.5938.5940.5240.5240.5242.5442.542 2物业服务收入物业服务收入1923.1923.81810.0.000065.8365.8398.7598.75131.6131.66 6138.2138.25 5138.2138.25 5138.2138.25 5145.1145.16 6145.1145.16 6145.1145.16 6152.4152.42 2152.4152.42 2152.4152.42 2160.0160.04 4160.0160.04 4可出租面114、积（m）15674.1315674.1315674.1315674.1315674.1315674.1315674.1315674.1315674.1315674.1315674.1315674.1315674.1315674.13租赁比例70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%已出租面积（m）10971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.8910971.89租赁时间（月）69121212121115、212121212121212收费标准（元/月/m2）10.0010.0010.0010.5010.5010.5011.0311.0311.0311.5811.5811.5812.1612.163 3广告位收入广告位收入2838.2838.79790.0.0000184.8184.80 0184.8184.80 0184.8184.80 0194.0194.04 4194.0194.04 4194.0194.04 4203.7203.74 4203.7203.74 4203.7203.74 4213.9213.93 3213.9213.93 3213.9213.93 3224.6224.63 116、3224.6224.63 3数量（个）5555555555555555555555555555租赁单价（万元/个年）4.804.804.805.045.045.045.295.295.295.565.565.565.835.83租赁比例70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%654 4停车服务收入停车服务收入3111931119.84.840.0.00001777.1777.97971777.1777.97971777.1777.97972017.2017.52522017.2017.52522017.2017.52522257.2257.07072117、257.2257.07072257.2257.07072496.2496.61612496.2496.61612496.2496.61612736.2736.16162736.2736.16164.1地面停车服务14499.250.00805.32805.32805.32929.35929.35929.351053.381053.381053.381177.411177.411177.411301.441301.44停车位（个）5105105105105105105105105105105105105105104.1.124 小时限额消费219.660.0013.9613.9613.9614.118、8914.8914.8915.8215.8215.8216.7516.7516.7517.6817.68占比5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%消费停车数（个）2626262626262626262626262626停车费单价（元/个）15.0015.0015.0016.0016.0016.0017.0017.0017.0018.0018.0018.0019.0019.00日周转次数11111111111111年周转次数3653653653653653653653653653653653653653654.1.2基本消费（2 小时内）2065.520.0091.1391.1119、391.13121.50121.50121.50151.88151.88151.88182.25182.25182.25212.63212.63占比38%38%38%38%38%38%38%38%38%38%38%38%38%38%消费停车数（个）194194194194194194194194194194194194194194停车费单价（元/个）3.003.003.004.004.004.005.005.005.006.006.006.007.007.00日周转次数66666666666666年周转次数21902190219021902190219021902190219021902190120、2190219021904.1.32-6 小时9911.940.00559.55559.55559.55639.48639.48639.48719.42719.42719.42799.35799.35799.35879.29879.29占比25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%消费停车数（个）128128128128128128128128128128128128128128停车费单价（元/个）7.007.007.008.008.008.009.009.009.0010.0010.0010.0011.0011.00日周转次数444444444444121、44年周转次数146014601460146014601460146014601460146014601460146014604.1其他 6 小时以上2302.0.140.6140.6140.6153.4153.4153.4166.2166.2166.2179.0179.0179.0191.8191.866.4130099988866655544占比12%12%12%12%12%12%12%12%12%12%12%12%12%12%消费停车数（个）6161616161616161616161616161停车费单价（元/个）11.0011.0011.0012.0012.0012.0013.001122、3.0013.0014.0014.0014.0015.0015.00日周转次数22222222222222年周转次数7307307307307307307307307307307307307307304.2机械停车服务16620.590.00972.66972.66972.661088.171088.171088.171203.691203.691203.691319.201319.201319.201434.721434.72停车位（个）3923923923923923923923923923923923923923924.2.124 小时限额消费53.800.003.583.583.583123、.723.723.723.863.863.864.014.014.014.154.15占比1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%消费停车数（个）44444444444444停车费单价（元/个）25.0025.0025.0026.0026.0026.0027.0027.0027.0028.0028.0028.0029.0029.00日周转次数11111111111111年周转次数3653653653653653653653653653653653653653654.2.2基本消费（2 小时内）2685.820.00139.89139.89139.89167.86167.8616124、7.86195.84195.84195.84223.82223.82223.82251.80251.80占比35%35%35%35%35%35%35%35%35%35%35%35%35%35%消费停车数（个）137137137137137137137137137137137137137137停车费单价（元/个）5.005.005.006.006.006.007.007.007.008.008.008.009.009.00日周转次数66666666666666年周转次数219021902190219021902190219021902190219021902190219021904.2.32-6125、 小时11664.120.00690.64690.64690.64767.38767.38767.38844.11844.11844.11920.85920.85920.85997.59997.59占比24%24%24%24%24%24%24%24%24%24%24%24%24%24%67消费停车数（个）9494949494949494949494949494停车费单价（元/个）9.009.009.0010.0010.0010.0011.0011.0011.0012.0012.0012.0013.0013.00日周转次数44444444444444年周转次数146014601460146014126、601460146014601460146014601460146014604.2.4其他 6 小时以上2216.860.00138.55138.55138.55149.21149.21149.21159.87159.87159.87170.53170.53170.53181.19181.19占比10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%消费停车数（个）3939393939393939393939393939停车费单价（元/个）13.0013.0013.0014.0014.0014.0015.0015.0015.0016.0016.0016.0017.127、0017.00日周转次数22222222222222年周转次数7307307307307307307307307307307307307307305 5营业收入合计营业收入合计4261542615.65.650.0.00002259.2259.01012407.2407.13132555.2555.25252833.2833.67672833.2833.67672833.2833.67673114.3114.02023114.3114.02023114.3114.02023396.3396.42423396.3396.42423396.3396.42423680.3680.96963680.3128、680.969668附表附表 6 6-2 2 项目税金及附加、增值税表项目税金及附加、增值税表单位：万元69附表附表 6 6-3 3 成本估算表成本估算表单位：万元70附表附表 6 6-4 4 损益表损益表单位：万元序号项目名称建设期运营期1234567891011121314151营业收入0.002259.012407.132555.252833.672833.672833.673114.023114.023114.023396.423396.423396.423680.963680.962税金及附加0.0025.3738.0550.7357.8465.9765.6169.7069.7069129、.7073.9473.5873.5877.9777.973增值税0.000.000.000.0045.67127.00123.40137.66137.66137.66152.07148.47148.47163.01163.014总成本费用0.002203.552059.682069.392234.842221.522268.202434.192420.872407.552571.602631.602631.602812.112812.115补贴收入6利润总额0.0030.10309.41435.14495.32419.18376.46472.47485.79499.11598.82542.78130、542.78627.87627.877弥补以前的年度亏损8应纳税所得额0.0030.10309.41435.14495.32419.18376.46472.47485.79499.11598.82542.78542.78627.87627.879所得税0.007.5277.35108.78123.83104.8094.12118.12121.45124.78149.70135.69135.69156.97156.9710净利润0.0022.57232.06326.35371.49314.39282.35354.35364.34374.33449.11407.08407.08470.90470.131、907111期初未分配利润0.000.0019.19213.56458.92705.86867.21977.121131.751271.681399.111570.991681.371775.181909.1712可供分配的利润0.0022.57251.24539.91830.421020.241149.551331.471496.101646.021848.231978.082088.452246.082380.0813提取法定盈余公积金(10%)0.002.2625.1253.9983.04102.02114.96133.15149.61164.60184.82197.81208.8422132、4.61238.0114提取任意盈余公积金0.001.1312.5627.0041.5251.0157.4866.5774.8082.3092.4198.90104.42112.30119.0015可供投资者分配的利润0.0019.19213.56458.92705.86867.21977.121131.751271.681399.111570.991681.371775.181909.172023.0616应付优先股股利17应付普通股股利0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0018各投资方利润分配：0.000.0133、00.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00其中：甲方乙方19未分配利润0.0019.19213.56458.92705.86867.21977.121131.751271.681399.111570.991681.371775.181909.172023.0620息税前利润0.00152.50418.49530.90577.76488.30432.26514.95514.95514.95598.82542.78542.78627.87627.8721息税折旧摊销前利润0.00240.02506.01618.42665.29575.134、83519.79602.48602.48602.48686.35630.31630.31715.40715.4072附表附表 6 6-5 5 现金流量表现金流量表单位：万元736.36.3 融资方案融资方案资金来源为由市场化融资以及企业自筹等多渠道筹措；其中：拟申请银行贷款3400万元。项目资金筹措方案符合国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知（国发201926 号）的要求。6.46.4 债务清偿能力分析债务清偿能力分析根据有关财务报表，计算偿债备付率等指标，评价项目借款偿债能力。偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。其表达式为：偿债备付135、率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息的金额100%式中，可用于还本付息的资金：包括可用于还款的折旧和摊销、成本中列支的利息费用、可用于还款的利润等；当期应还本付息的金额：包括当期应还贷款本金额及计入成本费用的利息。偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率。偿债备付率在正常情况下应当大于 1，当指标小于 1 时，表示当年资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款偿还已到债务。经计算，项目当年偿债备付率均大于 1，说明可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率较高。74附表附表 6 6-6 6 还款计划表还款计划表单位：万元序号136、项目名称建设期运营期12345678910一贷款及还本付息1年初贷款累计3400.003030.002660.002290.001920.001550.001180.00810.00440.002当年贷款3400.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003当年应计利息61.20122.40109.0895.7682.4469.1255.8042.4829.1615.844当年还本付息61.20492.40479.08465.76452.44439.12425.80412.48399.16455.84其中利息61.20122.40109.0895.7682.4137、469.1255.8042.4829.1615.84本金370.00370.00370.00370.00370.00370.00370.00370.00440.005年末借款累计3400.003030.002660.002290.001920.001550.001180.00810.00440.000.00二还本付息资金来源0.002376.512572.672653.652685.472615.042569.682628.372625.042621.711息前税后利润0.00144.97341.14422.11453.93383.51338.15396.83393.50390.172当期折旧138、摊销费0.002231.542231.542231.542231.542231.542231.542231.542231.542231.54三偿债备付率04.835.375.705.945.966.036.376.585.75756.56.5 财务可持续性分析财务可持续性分析根据项目财务分析结果，项目建成投入运营后年投资利润率4.7%，年投资利税率 6.3%。所得税后财务内部收益率为 4.79%，税后财务净现值为 396.39 万元，税后投资回收期为 11.19 年（含建设期），均符合国家相关行业要求，项目具备一定的经济效益，从财务角度分析，项目是可行的。76第第七七章章社会效益分析社会效益分139、析7.17.1 经济效益分析经济效益分析项目的实施将有序盘活成功街片区，以做强南安中心城区、打造南安城市名片，实现文化、产业、商贸业、城市、居民、游客和项目发展共生，达成经济效益与社会效益双丰收。7.17.1 社会影响分析社会影响分析7.1.17.1.1 项目对社会的影响分析项目对社会的影响分析1、对南安市城市发展的影响项目的建设过程增加对地区建设材料和劳动力的需求，提高地区国民生产总值；项目建设使用后，能提升南安市城市功能和品位，改善城市综合环境，拓展发展空间，带动其他产业的发展，促进南安市经济、社会、环境的协调发展。2、对当地居民生活水平与生活质量的影响项目的建设对推动南安市文旅业的发展意140、义重大，可以更好优化南安市文旅产业结构、提高区域服务质量、促进南安市文旅业发展，是城市发展的需要和满足人民实际生活的需要，符合泉州市的城市总体规划和乡村产业发展规划，符合泉州市对就乡村综合体发展充分利用的要求。3、对南安市就业的影响项目的建设会使南安市就业机会增加，项目建成使用后能够在一定程度上扩大相关就业人数，有助于解决南安市农村富余劳动力以及外来务工人员的就业问题，具有积极的社会效益。774、对南安市基础设施服务容量和城市化进程的影响项目建成后对基础设施例如供水、供电、电信等有一定的需求，但就总体规划来看，不会产生较大影响。项目的建设符合南安市城市总体规划。由以上分析可见，项目建成后产生的141、社会效益较大，正面影响远大于负面影响。7.1.27.1.2 项目与所在地互适性分析项目与所在地互适性分析项目建设得到了南安市政府等相关部门的大力支持，并在交通、电力、通信、供水等基础市政设施方面得到有力的保障和支持，原材料、设备等各种条件也得到充分的保证。该项目的建设将会产生良好的社会效益，与项目区社会发展形成良性互动，相互促进，相互发展。社会对项目的适应性和可接受程度分析见表 7-1。表表 7 7-1-1 社会对项目的适应性和可接受程度分析社会对项目的适应性和可接受程度分析序号序号社会因素社会因素适应程度适应程度可能出现的问题可能出现的问题措施建议措施建议1不同利益群体适应并不同程度支持工程142、施工建设将给当地局部居民生活带来不便有关部门做好解释、引导工作2当地组织机构全力支持交通、电力、通信、供水等基础设施条件的配合有关管理部门应积极协调解决问题3当地技术条件适应并支持产业技术水平将有所提高加快各类优秀的技术、管理人才的引进及培养根据表中的分析，项目建设符合地区各利益群体的关系，得到各类组织的支持，适合现有的技术条件和地区文化条件，具有很好的社会互适性。787.1.37.1.3 社会评价结论社会评价结论本次建设项目具有显著的社会效益，备受多方关注和支持，虽然在建设过程甚至运营期间都会产生一些负面影响，但是，只要措施得当，一定能将负面影响降到最低，使其正面影响最大化，实现项目建设的最143、终目的。综合多方位调查研究得出结论，项目功能与南安市的社会和经济发展水平相适应，具有较好的社会效益，项目的社会评价可行。7.27.2 环境影响分析环境影响分析7.2.17.2.1 建设期环境影响及治理措施建设期环境影响及治理措施本项目的施工临时占地主要包括临时道路、物料堆场、施工用房等。由于施工期历时较长，在此期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、扬尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响，同时对施工作业面及附近植被也会产生一定的破坏。施工期主要污染因素是施工人员生活污水、施工废水、作业粉（扬）尘、固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪声等，其中以施工噪声和粉尘的影响最144、为突出。本章将对这些污染及其对环境的影响进行分析，并提出相应的防治措施，同时对植被恢复提出相应的要求及措施。7.2.1.17.2.1.1 噪声环境影响分析和防治对策噪声环境影响分析和防治对策噪声是施工期主要的污染因子，施工过程中使用的运输车辆及各种施工机械，如挖掘机、推土机、混凝土搅拌机等都是噪声的产生源。79为了减轻施工噪声对周围环境的影响，建议采取以下措施：1、加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行，控制作业时间为上午 8：0012：00，下午14：0018：00 进行施工，严禁夜间进行高噪声施工作业。2、尽量采用低噪声的施工工具，如以液压工具代替气压工具，145、同时尽可能采用施工噪声低的施工方法。施工现场的强噪声机械（如搅拌机、电锯、电刨、砂轮机等）要设置封闭的机械棚，以减少强噪声的扩散。3、混凝土需要连续浇灌作业前，应做好各项准备工作，将搅拌机运行时间压到最低限度。4、在声源处、界墙周边设置噪声监测点，实施动态监测，及时进行调整，安排专人进行监控和记录。5、施工现场倡导文明施工，建立健全控制人为噪声的管理制度，尽量减少人为的大声喧哗，增强全体施工人员防噪声扰民的自觉意识。除上述施工机械产生的噪声外，施工过程中各种运输车辆的运行，还将会引起敏感点噪声级的增加。因此，应加强对运输车辆的管理，尽量压缩施工区汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛。7.2.1.2146、7.2.1.2 大气环境影响分析和防治对策大气环境影响分析和防治对策该工程在建设过程中，大气污染物主要有：1、废气施工过程中废气主要来源于施工机械驱动设备（如柴油机等）80和运输及施工车辆所排放的废气，排放的主要污染物为 NOx、CO 及烃类等，此外，还有施工队伍因生活需要使用燃料而排放的废气等。2、粉尘和扬尘本工程在建设过程中，粉尘污染主要来源于：（1）土方的挖掘、堆放、清运、回填和场地平整等过程产生的粉尘；（2）施工中的土方运输产生的粉尘；（3）建筑材料如水泥、白灰、砂子以及土方等在其装卸、运输、堆放等过程中，因风力作用而产生的扬尘污染；（4）搅拌车辆及运输车辆往来造成地面扬尘；（5）施工147、垃圾及清运过程中产生扬尘。上述施工过程中产生的废气、粉尘及扬尘将会造成周围大气环境污染，其中又以粉尘的危害较为严重。施工期间产生的粉尘（扬尘）污染主要取决于施工作业方式、材料的堆放及风力因素，其中受风力因素的影响最大。随着风速的增大，施工扬尘产生的污染程度和超标范围也将随之增强和扩大。因本工程施工作业面较分散，伴随着土方的挖掘、装卸和运输等施工活动，其扬尘将给附近的大气环境带来不利影响。因此必须采取合理可行的控制措施，尽量减轻其污染程度，缩小其影响范围。其主要对策有：1、对施工现场实行合理化管理，使砂石料统一堆放，水泥应设专门库房堆放，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止81包装袋破裂148、；2、开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘量。而且开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，以防长期堆放表面干燥而起尘或被雨水冲刷；3、运输车辆应完好，不应装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫散落在地面上的泥土和建筑材料，冲洗轮胎，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘；4、应首选使用商品混凝土，因需要必须进行现场搅拌砂浆、混凝土时，应尽量做到不洒、不漏、不剩、不倒；混凝土搅拌应设置在棚内，搅拌时要有喷雾降尘措施；5、施工现场要设围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围；6、当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施；7、对排烟大的施工机149、械安装消烟装置，以减轻对大气环境的污染。7.2.1.37.2.1.3 水环境影响分析和防治对策水环境影响分析和防治对策1、废水各种施工机械设备运转的冷却水及洗涤用水和施工现场清洗、建材清洗、混凝土养护、设备水压试验等产生的废水，这部分废水含有一定量的油污和泥砂。2、生活污水施工队伍的生活活动产生一定量的生活污水，包括食堂用水、82洗涤废水和冲厕水。生活污水含有大量细菌和病原体。上述废污水水量不大，但如果不经处理或处理不当，同样会危害环境。所以，施工期废水不能随意直排。其防治措施主要有：1、加强施工期管理，针对施工期污水产生过程不连续、废水种类较单一等特点，可采取相应措施有效控制污水中污染物的产150、生量；2、如施工设备有漏油现象，应在其地面和墙体（由地面向上返25CM）做好防渗处理，防止油料跑、冒、滴、漏，污染水体。3、施工现场因地制宜，建造沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其它施工废水需经处理后方可排放，砂浆、石灰等废液宜集中处理，干燥后与固体废物一起处置；4、水泥、黄砂、石灰类的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体。5、要求在施工工地周界设置排水沟，收集后外排，禁止排入江河。6、提倡节约用水，减少生活用水和水资源浪费。7、施工食堂严禁将食物加工废料、食物残渣及剩151、饭等倒入下水道，尽量使用无磷洗涤剂清洗餐具；按照规定设立隔油池，指派专人或委托有资质的单位每半个月清理一次。7.2.1.47.2.1.4 固体废弃物环境影响分析和防治对策固体废弃物环境影响分析和防治对策施工期间将有一定数量的废弃建筑材料如砂石、石灰、混凝土、83废砖、土石方等。处置不当将会对周围环境产生影响。因本工程历时较长，前后必然要有大量的施工人员工作和生活在施工现场，其日常生活将产生一定数量的生活垃圾。对施工现场要及时进行清理，建筑垃圾要及时清运、加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。施工过程中产生的生活垃圾如不及时进行清运处理，则会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围152、环境和作业人员健康带来不利影响。本工程建设期间对生活垃圾要进行专门收集，由环卫所定期将其送往较近的垃圾场进行合理处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。7.2.27.2.2 运营期环境影响及治理措施运营期环境影响及治理措施项目运营期主要环境问题为：生活污水及固体废物排放对周围环境的污染影响。7.2.2.17.2.2.1 水环境影响分析水环境影响分析厨房餐厅污水经隔油池处理后排入市政污水管道，生活污水由各单体内排水管道经室外污水检查井排入市政污水管道，确保废水排放达到 GB 8978-1996污水综合排放标准表 4 一级标准。7.2.2.27.2.2.2 固体废物环境影响分析固体废物环境影响分析本153、项目固体废物主要为经营活动产生的垃圾。废物中纸张、塑料、金属、玻璃瓶类包装废物多，可回收利用性强，应加强这部分固废的分类收集工作；电池类危险固废应定点收集后送有处理资质的单位进行处理。建设单位应与环卫部门做好协调，做好项目区的清洁工作，垃84圾实行分类装袋，由清洁管理人员统一收集，并定时运送至附近垃圾转运站进行压缩处理，经压缩处理后的垃圾统一清运至附近的垃圾处理厂集中处置。通过采取上述措施，固体废物均得到妥善处置，避免造成二次污染，不会对项目自身及周围环境产生不良影响。7.2.37.2.3 环保评价环保评价在建设和营运过程中，根据国家环境保护法的有关规定，项目业主单位将严格执行防治污染设施与主154、体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”制度，严格按照“三同时”的要求和原则进行环境设施建设，认真落实各项污染治理措施，以确保项目不会对环境造成影响。7.37.3 资源和能源利用效果分析资源和能源利用效果分析7.3.17.3.1 节能设计依据与规范节能设计依据与规范1、中华人民共和国节约能源法；2、节能中长期专项规划（发改环资20042505 号）；3、国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）；4、综合能耗计算通则（GB/T 2589-2020）；5、固定资产投资项目节能审查办法（国家发改委 2023 年第 2 号令）；6、福建省固定资产投资项目节能审查实施办法（闽节能办155、20181 号）；7、泉州市固定资产投资项目节能审查实施办法（泉节能办8520185 号）；8、公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；9、建筑节能与可再生能源利用通用规范（GB55015-2021）；10、绿色建筑评价标准（GB/T 50378-2019）；11、福建省绿色建筑评价标准（DBJ/T13-118-2021）；12、福建省绿色建筑设计标准（DBJ/T13-197-2022）；13、福建省居住建筑节能设计标准（DBJ/T13-62-2023）；14、福建省公共建筑节能设计标准（DBJ/T13-305-2023）；15、福建省公共机构能耗定额标准（DB35/T-1951-2156、020）。7.3.27.3.2 节能措施节能措施7.3.27.3.2.1.1 总平面布置节能总平面布置节能1、疏导基地和建筑群体通风在规划设计中，合理、高效地利用自然通风是节能设计的一个重要手段。为保证室内的舒适性，在群体空间布局上采用前后错列等方式以疏导气流，并使建筑物处于周围建筑物的气流漩涡区以外。2、选择夏季热辐射强度较低的朝向建筑物的朝向采用南北向或接近南北向。建筑物方向布置，有利于自然采光和自然通风，减少东、西向外围护构造的太阳光朝射面积，并尽量避免在建筑物东西向外墙面上设置窗户，减少机械通风所需的能耗。3、创造节能环境增加绿化种植面积，设置宅间绿地系统和操场绿地系统。减少86硬质铺157、地，采用生态铺地设计，使场地具有可呼吸的特性；采用高大落叶乔木，有效调节环境温度，遮挡阳光辐射，疏导通风，创造节能环境。7.3.2.27.3.2.2 建筑节能建筑节能建筑节能设计应根据建筑用途和所处气候条件、区域的不同，做好建筑通风、采光照明系统的设计，满足建筑节能标准的要求。积极采用新技术、节能建材、节能设施，建设低能耗的绿色建筑。新建建筑的节能要实行从规划、设计、施工图审查及施工、监理、验收和运营等全过程的严格监管，使节能设计标准得以切实实施。项目在实施过程中按照福建省公共建筑节能设计标准（DBJ13-305-2023）中的有关要求来进行建筑设计，控制建筑体形系数，围护结构的热工性能应符合158、夏热冬暖地区建筑围护结构传热系数和遮阳系数限值，以提高建筑的保温隔热性能，保证项目建筑节能效果。7.3.2.37.3.2.3 给排水节能给排水节能1、充分利用市政供水压力通过调查收集和掌握准确的市政水压、水量及供水可靠性的资源，为合理设计给水系统，利用市政供水压力提供依据。根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水量低工作压力要求，确定直接利用市政供水层数。2、项目水环境合理规划和建设项目水环境，提供安全、有效的供水、污水处87理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善项目区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；以足够的水量159、和水压不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水。3、管道管材的选用供水管网系统所选用管材、阀门除应满足工作压力和工作温度的要求外，还要注重管道与管件、阀门之间连接密封性能良好，材质不影响水质，阻力损失小等因素，以免造成漏水，废水等耗能的后果。管道管材选择重量轻、机械强度大；金属管材的外表面抗腐蚀性好；管道宜采用管沟敷设，以利于保证管道安装、维护及修理。4、卫生器具的选用加强对给水管网的管理，及时排除跑、冒、滴、漏，防止人为因素而浪费。为满足节水要求，对卫生间等给水排水方案中进行节水设计，卫生器具及配件符合节水型生活用水器具（CJ/T164-2014）标准规定。所有的卫生器具及配160、件均应为节水型合格品。采用节水阀门，水循环系统及生活、消防给水设备选用高效节能的供水设备。合理选用水泵型号，水泵运行时的扬程和压力等指标，应尽可能选择在接近定额值的范围内，并尽可能采用变频调速装置加以控制，以达到最佳的节水效果。887.3.2.7.3.2.4 4 电气节能电气节能1、低压配电系统采用放射式和树干式相结合的配电方式，消防负荷等重要负荷采用双电源末端互投配电方式，低压电容器于低压配电屏内作无功补偿。2、合理确定供电线路长度及电缆截面，降低供电线路上的电能损耗。用现场和集中补偿的方法，提高功率因数，使供电系统的功率因数达 0.9 以上。3、应严格电动机能效限定值及能效等级（GB186161、13-2020）等国家能效标准的规定对设备采用的电动机进行优化，所选的电机应高效节能，电动机在额定输出功率下的实测效率应不低于电动机能效限定值及能效等级（GB18613-2020）表 1表 6 的规定。4、照明设计满足建筑节能与可再生能源利用通用规范（GB55015-2021）相关条款规定的照度标准、视觉要求、照明功率密度值（LPD），灯具应优先采用 LED 节能灯等高效光源。5、根据建筑物的建筑特点、建筑功能、建筑标准、使用要求等具体情况，对照明系统进行经济实用、合理有效的控制设计。走廊、楼梯间、门厅等公共场所的照明，采用集中控制，并按建筑使用条件和天然采光状况采取分区、分组控制措施，并按需162、要采取调光或降低照度的控制措施。不经常使用的场所，如部分走道、楼梯间等采用节能自熄开关。应急照明灯具有应急时自动点亮的措施。各照明开关控制灯的数量不要太多，以利于管理及节能。对大89面积照明，采用分区控制方式，增加灵活性，利于节能；室外照明采用光敏控制器，以利节能；在窗边及人不经常去的地方单独设置面板开关。7.3.2.7.3.2.5 5 暖通节能暖通节能1、所有设备采用高效、节能通风设备，其性能系数满足公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）要求，可保证各通风设备在低噪音状态下高效运行。2、各典型机械通风系统，风机的单位风量耗功率（WS），小于公共建筑节能设计标准（GB50189-20163、15）中对应的限定值。3、所选用的空调机组能效等级不应小于建筑节能与可再生能源利用通用规范的规定。7.3.37.3.3 节能效果分析节能效果分析项目为达到节能、环保的目标，节能设计方面严格执行国家及相关方面的标准、规范。项目积极选用高效节能的设备、材料和工程方案，从根本上执行了国家相关的节能要求。项目不采用国家明令禁止或淘汰的落后设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，能够达到国家节能标准。因此，从节能的角度看，项目的建设是可行的。90第八章第八章 项目风险管控方案项目风险管控方案8.18.1 人员管理风险人员管理风险在物业管理服务中，人员管理是至关重要的。人员管理风险主要包括以下几164、个方面：1、职工素质不高物业管理服务需要具备较高的专业素质和服务意识，然而在实际工作中，存在部分职工素质不高的情况，这可能导致服务质量下降，影响本项目的形象和声誉。防范措施：（1）严格职工招聘和选拔，注重对职工的专业素质和服务意识进行评估。（2）加强对职工的培训和教育，提高职工的专业水平和服务意识。（3）建立激励机制，对表现优异的职工给予奖励和晋升机会，提高职工的工作积极性和责任心。2、内部人员失信行为物业管理服务可能面临内部人员失信行为的风险，包括贪污、挪用资金、泄露商业秘密等，这些行为将对本项目的运营产生重大影响。防范措施：（1）建立健全内部控制制度，明确人员的职责和权限，实行双重审批制度165、，降低内部人员的违规行为风险。91（2）加强对内部人员的监督和管理，定期进行内部审计和检查，及时发现并处理违规行为。（3）建立举报制度，鼓励内部人员举报违规行为，保障举报者的合法权益。3、人员流动性大物业管理服务的人员流动性相对较大，这可能导致知识和经验的流失，影响服务的连续性和稳定性。防范措施（1）建立人员培训和绩效考核机制，鼓励员工长期从事物业管理服务工作。（2）设立员工福利和发展计划，提高员工的归属感和稳定性，减少人员的流失。（3）建立知识管理体系，对物业管理服务经验和知识进行系统化整理和传承。8.28.2 安全管理风险安全管理风险物业管理服务需要保障入驻商家和消费者的安全，然而存在以下166、安全管理风险：1、火灾、事故风险本项目是一个集中的人员和资产的场所，火灾、事故风险较大，一旦发生火灾或事故，将给本项目的安全和运营带来严重影响。防范措施：（1）安装和维护火灾报警设备、灭火设备等安全设施，确保设92备的正常运行和可靠性。（2）定期开展火灾演练和安全培训，提高员工的火灾安全意识和应急处理能力。（3）加强与消防部门的合作，定期检查和评估本项目的火灾安全风险，进行必要的安全改进。2、治安问题风险物业管理服务需要维护本项目的治安秩序，但由于人员众多、形式复杂，存在一定的治安问题风险，如盗窃、抢劫等。防范措施：（1）加强安保力量，增加巡逻频次，提高本项目的警示效果。（2）配置安防设备，如167、监控摄像头等，提高对本项目的监控和管理能力。（3）加强与公安部门的合作，建立稳定的沟通机制，及时处理治安问题。3、食品安全风险本项目入驻商家包括餐饮商家，食品安全是关键问题。食品安全问题可能导致食物中毒等问题，严重影响本项目的声誉和形象。防范措施：（1）对入驻的餐饮商家进行定期的卫生检查和食品安全培训，提高经营者的管理水平和食品安全意识。（2）加强对商家的监督和管理，及时发现并处理食品安全问题。（3）提倡食品安全知识，引导消费者选择安全的食品。938.38.3 经营风险经营风险物业管理服务还面临一系列的经营风险，包括市场竞争风险、业态调整风险等。1、市场竞争风险本项目商业部分是一个竞争激烈的市168、场，商户之间存在一定的竞争关系，如果物业管理服务不能为商家提供良好的服务和支持，可能导致商户流失和市场份额下降。防范措施：（1）不断提高服务质量和服务水平，满足商家的需求，增强商家的满意度和忠诚度。（2）加强对市场和竞争环境的研究，及时了解市场变化，调整物业管理服务策略。（3）与商家建立良好的合作关系，形成利益共享和共同发展的机制。2、业态调整风险本项目商业部分的业态需要与市场需求和商家需求相匹配，如果不能及时调整业态，可能导致本项目的发展滞后，影响本项目的竞争力。防范措施：（1）建立敏捷的业态调整机制，及时调整本项目商业部分的业态结构，满足市场需求。（2）积极引进新的商业模式和商家，提升本项169、目商业部分的吸94引力和创新能力。（3）加强与相关机构和企业的合作，共同推动本项目商业部分的业态发展和创新。8.48.4 结论结论本项目物业管理服务风险不可避免，但可以通过合理的防范措施来降低风险的发生概率和影响程度。人员管理、安全管理和经营风险是物业管理服务中最常见的风险，通过加强培训与教育、建立健全的管理制度、加强与相关机构的合作等方式，可以有效地预防和控制这些风险的发生。只有物业管理人员充分认识到风险的存在，并积极采取相应的防范措施，才能更好地保障本项目的稳定运营和发展。95第九章第九章结论与建议结论与建议9 9.1.1 结论结论通过对项目建设的背景、必要性、选址和可行性进行分析，确定了170、建设的规模和内容、建设方案，提出了实施计划，同时对项目进行投资估算，对项目效益进行分析和评价，得出的结论是项目的建设具有建设可行、资金可行、效益可行。1、成功街是中心市区重要的商业活跃圈和形象展示面，但受整体经济下行、街区年久老化等因素影响，当前街区存在形态差、业态弱、活力不足等问题，亟须改造提升。2、本项目实施完成后，在空间设计上充分尊重成功街现状的视觉景观，与南安市中骏世界城形成业态互补，集高端住宅、现代商业、传统文化休闲娱乐为一体的旅游综合区。3、项目建设符合当前国家及福建省建设发展相关政策、泉州市相关规划要求，将有助于改善商业环境、提升城市宜居品质、促进城市经济发展，对南安完善城区功能171、布局和加快转型升级步伐具有十分重要的意义。因此项目建设是必要的，时间紧、任务重。4、项目建设所在地交通便利，道路畅通，供水、排水、电力通信等基础设施完善到位，可以满足项目建设需要。5、项目的实施将有序盘活成功街片区，以做强南安中心城区、打造南安城市名片，实现文化、产业、商贸业、城市、居民、游客和项目发展共生，达成经济效益与社会效益双丰收。综上所述，本项目的建设是必要可行的。969 9.2.2 建议建议1、建议在下一步工作中对建筑方案进行进一步优化设计，确保功能合理的条件下，达到技术上可行、经济上合理，既实用又美观的设计方案。2、建议建设单位合理安排项目配套前期启动资金，以便尽快开展项目前期工作，如地形测量、地质勘探、初步设计等有关工作。3、在建设过程中，处理好项目内部和外部关系的协调问题，争取相关政府部门、水电、邮电通讯、交通等部门的支持，使项目顺利进行，按预定计划完工。