1、社区居住用途城市更新项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月99可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录内 容 页 次第一节 总 论1一、项目名称1二、主办单位概况1三、可行性研究单位1四、项目概况1五、项目地理位置4六、编制依据5七、研究目的5八、存在的问题及建设2、的必要性5第二节 市场分析7一、宏观经济分析7二、房地产市场分析11三、XX市房地产市场分析23四、区域因素分析40五、SWOT分析64六、项目的市场定位66第三节 项目规划方案及建设条件67一、项目规划方案67二、项目建设条件67第四节 项目建设方式与进度安排69一、项目建设方式69二、项目进度安排69第五节 投资估算与资金来源70一、投资估算70二、资金来源73第六节 经济评价74一、财务效益74二、盈利能力分析74三、敏感性分析74第七节 社会评价76一、项目对社会的影响分析76二、社会风险分析76三、社会评价结果77第八节 研究结论与建议78一、研究结论78二、问题和建议79第九节 附3、 件80一、附表80二、项目位置图80三、研究项目照片80四、委托人提供的资料80五、研究单位资质证书、营业执照复印件80第一节 总 论一、项目名称XX市XX股份合作公司关于XX新区XX街道XX社区居住用途城市更新项目可行性研究二、主办单位概况单位名称：XX市XX股份合作公司注册号：法定代表人：杨伟军公司地址：广东省XX市宝安区XX街道办XX社区水围居民小组办公大楼三、可行性研究单位单位名称：XX市XX土地房地产评估有限公司法定代表人：XX公司地址：XX市XX区XX大道XX大厦16楼注册号：资质等级：一级 行政许可决定书号：建住房许（2013）008 证书编号：建房估证字2012013号有效期4、限：2012年3月22日至2015年3月21日四、项目概况本项目位于XX市XX新区XX街道XX社区宗地号为A932-0757的范围，用地面积17148.51平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈规则多边形，地势平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土地平整。现有建筑面积约为25000平方米，其中集体股份公司厂房约10000平方米，村民住宅约15000平方米。根据委托人提供的XX市国土资源和房产管理局宝安分局文件关于XX市XX股份合作公司城市化非农建设用地的批复（深国房宝【2008】1633号），该地块地处XX市XX新区XX街道XX社区，用地编号20065、-60K-0387号，宗地号为A932-0755，用地面积为3802.36平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈三角形，地势较平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土地平整。地块坐标如下：编号X座标Y座标标志140946.34112533.78240946.34112447.20340957.23112439.63441017.97112526.43541005.07112527.00640952.18112533.99根据委托人提供的XX市国土资源和房产管理局宝安分局文件关于XX市XX股份合作公司城市化非农建设用地的批复（深国房宝【2008】541号6、），该地块地处XX市XX新区XX街道XX社区，用地编号2006-60K-0388号，宗地号为A932-0756，用地面积为3094.73平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈规则四边形，地势较平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土地平整。地块坐标如下：编号X座标Y座标标志140983.80112433.96241001.05112430.73341013.22112431.89441017.39112429.90541074.74112514.12641043.52112520.89根据委托人提供的XX市国土资源和房产管理局宝安分局文件关于XX市XX7、股份合作公司城市化非农建设用地的批复（深国房宝【2008】540号），该地块地处XX市XX新区XX街道XX社区，用地编号2006-60K-0389号，宗地号为A932-0757，用地面积为3883.93平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈规则多边形，地势较平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土地平整。地块坐标如下：编号X座标Y座标标志141371.65112613.99241373.91112594.66341374.26112591.62441425.03112597.50541428.24112567.74641425.98112562.0678、41401.87112500.60841422.53112492.53941442.09112542.691041458.35112536.911141464.81112552.951241443.23112561.401341441.01112578.531441442.28112578.701541437.26112621.861641427.46112620.721741442.53112619.99根据XX市XX股份合作公司与XX市金兆业房地产开发有限公司合作意向，由两方共同申请注册成立本合作项目的独立项目公司进行房地产开发，其中XX股份公司提供以上3块共10781.02平方米非农建设9、用地(地上建筑物自行拆除)及配合办理该地块开发所需相关手续；XX市金兆业房地产开发公司负责提供6367.49平方米非农建设指标及办理该地块的用地手续和项目的报批、规划、设计、施工管理、竣工验收、销售等等一切手续，并承担全部建设资金，负责缴纳地价，同时承担股份公司与承租人因提前退租引起的相关拆迁补偿费用。双方确定合作开发建设期限为四年，其中办理手续二年，建设期二年，待项目开发完成后，XX市金兆业房地产开发有限公司按现有建筑面积1:1.3比例返还新建普通装修住宅物业，即住宅面积约32500平方米给XX股份合作公司。按委托人设定，将与政府有关部门签订土地出让合同，按居住用途缴纳地价，办理上市交易手续10、，规划为住宅楼，地下停车场2层，地上1-2层为商业，2层以上为住宅，设定容积率为6.0，建筑覆盖率30%，绿地率35%。五、项目地理位置本项目地处XX市XX新区XX街道XX社区，东面靠观湖园，南面近观光路、XX村、XX工业区，西面临泗黎路、梅观高速公路、大富路，北面近桂月路。项目周边商业有新天地购物商场、老乡便利店、瑞康百货、恒昌百货；市场有XXXX农贸市场；有XX人民公园、桂花公园；学校有XX小学、XX镇大水坑小学、桂花小学、XX中学、黎光学校、XX锦明学校、平安金融培训学院；银行有XX农村商业银行；医疗机构有海云医疗；附近有源兴纺织厂、良加再生棉厂、星辰工业园等工业区；附近有观湖园、XX村11、等生活居住社区；附近有B861路、B768路、627路公交经过，无交通管制，交通状况一般；附近配套设施较齐全，环境较好，适合居住。项目位置六、编制依据1、房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）；2、建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）；3、关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）；4、关于规范XX市房地产项目计划项目立项可行性研究报告编制的通知（XX市发展计划局：深计2004322号）；5、XX市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定（深府【2011】198号）； 6、XX建设12、工程价格信息期刊；7、XX市房地产年鉴；8、委托方提供的相关资料；9、评估公司市场调查取得资料。七、研究目的对XX市XX新区XX街道XX社区集体用地开发建设项目进行可行性分析，为委托方进行投资决策提供参考依据。八、存在的问题及建设的必要性1、建筑功能不能满足现代化需要本项目地块现状为有村集体厂房约10000平方米，村民私宅约15000平方米，现有建筑物为九十年代建设，原来规划仅为工业厂区和农民私房，区域内建筑杂乱无章，公共配套设施和公共开敞空间预留不足。根据XX市城市总体规划（20102020年），重申XX市的定位既是经济特区，又是全国性经济中心城市和国际化城市，XX是XX特区连接相邻城市的“13、窗口”和“门户”，是大特区组成部分，必将一并纳入全市、全区整体规划，高起点设计、高起点建设。根据XX市XX新区综合发展规划（2012-2020年），XX新区未来发展的定位是：XX市加快转型升级的典范区，特区一体化的示范区和现代化国际化中轴新城。XX新区发展目标：到2020年，形成具有国际竞争力的现代产业体系，全面实现特区一体化，民生幸福水平显著提升，生态环境更加优美，建成“产业强区、宜居新城、人文家园、幸福XX”。根据XX市中部综合组团分区规划XX、XX、坂雪岗（20052020）设计，XX功能定位为商贸生活功能区；XX“十二五”总体战略定位为：深莞惠城市走廊上的现代化新兴街区、XX中部组团重14、要的商贸生活功能区、XX中轴线北端黄金景观带，XX市先进制造业聚集区、低碳生态示范区、文化发展引领区，现有建筑功能不能满足发展的需要。2、建筑规模不能满足使用需求本项目用地面积为17148.51平方米，现有建筑面积约为25000平方米，建筑容积率1.5，与XX市城市总体规划（2010-2020）提出建设产业集聚地和集约土地相违背，本项目现在建筑物不能满足使用需求。3、建设必要性项目规划为住宅，地下停车场2层，地上1-2层为商业，2层以上为住宅，设定容积率为6.0，建筑覆盖率30%，绿地率35%。项目定位为各项目生活配套、公共配套设施齐全的宜居生活小区。本项目的建设是围绕XX市低碳生态示范区、文15、化发展引领区为目标，实施低碳示范和文化强街战略，着力打造“低碳优先”和“文化领先”“两先”街道，凸显XX特色品牌，提升街道营商环境和生活环境。本项目的实施可以提升XX街道旧城旧村的产业功能、城市服务功能、城市景观的档次和水平，推进XX交通道路、城市景观、供水、供电、环保等市政基础设施建设，完善街道整体硬件设施条件，建立高效完善的城区功能和管理体系，改善城区面貌和环境，促进城市功能和形态逐步由城村混杂型向现代城区型转变，实现城市管理由经验型的传统粗放管理向科学型的现代文明管理转变。第二节 市场分析一、宏观经济分析1、国际经济形式分析国际金融危机以来，世界经济复苏进程艰难曲折，脆弱性、不确定性和不16、平衡性成为世界经济发展的重要特征，各国政策相应地也在不断调整。2013年，世界经济继续处于政策刺激下的脆弱复苏阶段，总体形势相对稳定，但继续向下滑行，维持着“弱增长”格局。国际货币基金组织（IMF）预计，2013年世界经济将仅增长2.9%，为金融危机后的最低水平。与此同时，推动经济复苏势头从新兴经济体转向发达经济体。2013年，发达经济体总体趋于好转。主要发达经济体的经济活动开始从低迷加快，经济增长逐步增强，成为世界经济增长的主要拉动力量。其中，美国经济复苏势头较为稳固，截止到三季度经济已连续10个季度保持增长；欧元区经济触底回升，逐步走出衰退，金融市场趋于稳定；日本刺激政策收到一定成效，增长17、信心有所提振。但发达国家“低增长、高失业率、高赤字、高负债”并存的格局没有根本改善，导致增长动力不足，经济增速仍低于潜在水平。IMF预计，2013年发达经济体经济将增长1.2%，低于上年0.3个百分点。相比之下，2013年新兴经济体和发展中国家经济增速继续放缓。近两年，新兴经济体在经历了自金融危机以来的一轮超出潜能的高增长后，经济增速明显放缓，发展中国家整体经济有逐步转弱趋势。发达国家经济低速增长，总需求水平仍不足，明显降低对发展中国家的进口需求，对发展中国家经济产生显著影响。主要新兴经济体结构性调整艰难，加上资金流入减少，金融市场大幅震荡，经济增速远低于过去的增长水平。IMF预计，2013年18、新兴经济体和发展中国家整体经济增速预计为4.5%，低于上年0.4个百分点。在各国宽松政策的刺激下，2014年世界经济形势有望进一步改善，整体经济复苏步伐将加快。IMF预计，2014年世界经济将增长3.6%，增速比2013年提高0.7个百分点，并认为这一增长率属于“偏低的中期增长轨迹”。2014年，发达国家经济可望延续回升向好态势，全球经济回升也将更多地集中在发达经济体。欧洲经济走出衰退将推动全球市场信心改善，增强全球经济的增长动力，而美国经济稳固复苏也是决定全球经济前景的最重要因素。经合组织（OECD）的综合领先指标显示，2013年10月该组织34个成员国整体领先指标为2011年6月以来的最高19、水平，表明发达经济体经济前景将进一步改善。2014年，新兴经济体和发展中国家经济的增长速度也会有所加快，但主要新兴经济体经济仍难以恢复到前几年的较高增速。其结果是，发达国家和发展中国家两大市场之间的经济增速差距将进一步缩窄。但世界经济面临的困难和风险不容忽视。当前，世界经济仍处于金融危机后的深度调整期，整体增长缓慢，面临着复苏基础不稳、增长动力不足、发展速度不均等问题，复苏进程难以一帆风顺。美国即将退出量化宽松货币政策，将对全球经济和金融市场带来重大影响，已成为世界经济和国际金融最大的风险源。发达国家经济仍低于潜在增长率，部分新兴大国经济增长放缓、金融风险上升，世界经济形势依然错综复杂，不排除20、经济形势可能出现反复。2、国内经济形式分析根据国家统计局日前公布的数据，2013年中国国内生产总值同比增长7.7%，居民消费价格指数同比上涨2.6%，经济运行总体平稳。2014年将是中国全面深化改革的重要一年，继续保持经济的平稳运行，不仅是宏观经济调控的应有之意，更是推动体制改革、为之营造一个宽松宏观环境的迫切要求。 当前中国经济的主要特征是需求衰退周期逐渐转换为供给调整周期，并正由高速增长向中高速增长转换。伴随着这种增速转换，2013年中国经济的结构性调整特征十分明显，突出表现在以下方面：经济增长速度略有降低，但企业赢利能力有较大幅度提高。2013年中国经济增长率与上年基本持平，但是，伴随中21、国经济长达三年的持续调整，大部分企业在生产和投资方面的调整也已经比较充分，赢利水平有了明显提升，企业自身适应新的经济环境的能力在逐渐提高。工业增速继续下探，但服务业发展动能逐渐增强。2013年，工业增加值同比增长9.7%，比上年同期下跌了0.3个百分点，但是以服务业为主的第三产业增加值，同比增长8.3%，比上年同期提高了0.2个百分点。服务业增加值增速提高，与伴随着结构转型服务业进入了较快发展阶段有关。城镇化的快速推进、公共服务的日益完善和工业服务专业化的趋势等，将为服务业的发展带来源源不断的动能，从而有利于推动服务业率先步入复苏之路。制造业投资陷入全面深度调整，但是消费触底后开始稳步回升。222、013年制造业投资同比增速只有18.5%，比上年同期大幅下降3 .5个百分点。尽管社会消费零售总额同比增速也比上年降低了1.2个百分点，但自2月份以来，增速逐月稳步回升。由于投资关联效应和收入放缓效应，更多上游行业及消费品行业的投资受到了影响，是导致制造业全面深度调整的主要原因。汽车消费、网络消费以及与住宅成交量相关的居住类消费等都有明显增加，则是促使消费持续回暖的根本动力。物价水平总体保持平稳，结构性通胀并未被有效遏制。2013年，居民消费价格基本维持了2012年下半年以来温和上涨的态势。但是，食品价格涨幅依旧较大，其中粮食、肉禽和蛋类等涨幅甚至超过了上年同期；居住类项目价格涨幅也超过了上年23、同期。结构性因素的存在，使得这种价格上升具有一定的趋势性。第一产业人均增加值仍然偏低，只能通过农产品价格上涨获得必要的利润。住房价格的上涨和交通区位便利住房的日益紧缺，则推高了房租。一般贸易恢复弱势增长，加工贸易趋势性衰落特征更加突出。2013年，中国一般贸易进出口总额增速由上年的4.2%提高到9.3%，特别是进口额增速由上年的1.4%提高到8.6%，同时，加工贸易进出口总额增速却由上年的8.1%下滑到5.7%，连续3年明显下滑。要素成本变化对加工贸易产生持续不利冲击。例如，2013年前三季度，全部单位从业人员劳动报酬比2005年同期上涨了3倍多，年均递增约19.0%，2013年12月31日人24、民币兑美元汇率也比2005年汇改前累计升值了26.3%。央行基本维持了偏松的货币投放力度，但资金供需矛盾仍然突出。2013年总体上货币政策稳中偏松，尽管货币供应量M 2已超百万亿，但与全社会固定资产投资总额的比率，已由2001年的5 .69快速下降到2013年的2.53，M 1与全社会固定资产投资总额的比率也由2.15下降到约0.77。同时，中国经济连续三年调整减少了企业的利润额和现金流，加之人民币国际化推进迅速，致使人民币资金需求日益增加，利率趋于上升，供需矛盾更加突出。展望2014年，中国经济将面临许多深层次的矛盾和问题，对经济的稳定运行造成一定的威胁。尽管如此，经济复苏的力量仍然正在逐渐25、积聚，并主要体现在经济结构的优化和微观企业效益的改善上，而不是体现在经济增速的明显提高上，从而经济运行的内在稳定性也会进一步得到加强。产能过剩、政策效应递减、结构性通货膨胀和潜在金融风险等，是影响2014年经济运行的主要不利因素。首先，产能过剩将降低经济运行中的投资乘数效应，致使终端需求的增加只能提高现有生产能力的利用率，却不能有效引致新的投资；其次，政策边际效应递减将弱化投资促进政策的作用，因为电力、燃气及水的生产和供应业，交通运输、仓储和邮政业，以及水利、环境和公共设施管理业等三个行业，是政府投资促进政策的重要着力点，2013年其投资增速已达22.9%，很难进一步提升；第三，食品类、劳务类26、和居住类项目价格仍然可能会出现较大幅度的上涨，并驱使央行在货币政策操作方面更加趋于紧缩，进而对实体经济造成一定影响；最后，地方政府债务的增加和房地产价格的上涨威胁着经济的平稳运行，必须采取一定的措施予以妥善管理，但从短期来看，这些举措却可能造成房地产投资及地方政府投资的下降。全球经济逐渐复苏、制造业投资调整充分、投资消费结构转换和微观企业效益改善等，则是促进经济复苏的主要积极因素。首先，全球经济复苏力度逐渐增强，将为中国对外贸易特别是一般贸易的发展创造良好的外部环境，而一般贸易的发展将比加工贸易产生更大的增长效应；其次，制造业投资的调整较为充分，只有饮料制造业、废弃资源和废旧材料回收加工业投资27、增速高于30%，其他行业已经全部降低到30%以下，制造业投资增速难以再有回落；第三，投资消费结构正在悄然发生转换，2000年以来连年流入的外商直接投资、高储蓄下银行对企业信贷的过度扩张以及包括资产价格在内的较高通货膨胀率等因素，促成了中国抑制消费、刺激投资的发展模式的形成，但随着全球化、城镇化和重工业化“三化叠一”时代旺盛的需求出现趋势性回落，中国储蓄率下降、消费率上升将逐渐变成一种趋势；最后，微观企业效益有所改善，除了部分行业企业因产能过剩严重而资产负债表继续恶化外，大多数企业资产负债表状况正在趋于良好，借贷能力和投资信心也相应得到提高。2013年12月召开的中央经济工作会议，在认为201428、年经济运行存在下行压力的同时，也更加强调推进经济结构调整和提高经济发展质量效益。因此，为了应对经济运行中各种可能的风险和不确定性，2014年宏观调控就需要更加重视前瞻性、及时性和针对性，争取以最小的成本实现经济稳定的目的，为经济体制改革和结构调整创造更加宽松的宏观环境。具体来说：财政政策方面，需适度提高赤字率，稳定政府主导投资，引导和扩大社会投资，避免投资的再度下滑；税收政策方面，要继续加快推进“营改增”，同时，通过现有税种的调整、新税种的开征和企业效益的提升，逐步提高直接税的比重和降低流转税的比重，以减轻中小微企业和居民的税收负担；货币政策方面，应适度增加货币供给的力度，并通过利率市场化改革29、和金融体系建设，优化资金特别是增量资金的配置结构；城镇化政策方面，宜将促进中小城镇发展作为推动新型城镇化的核心内容，以中小城镇为主体来统筹城乡发展，与此同时，也要进一步扩大城市棚户区改造和环境治理方面的投资。二、房地产市场分析1、房地产市场运行情况（1）房地产开发投资完成情况2014年1-3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%（扣除价格因素实际增长15.5%），增速比1-2月份回落2.5个百分点。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。1-3月份，东部地区房地产开发投资9139亿元，同比增长17.7%，30、增速比1-2月份回落1.4个百分点；中部地区投资2916亿元，增长15.6%，增速回落5.9个百分点；西部地区投资3285亿元，增长15.5%，增速回落2.4个百分点。1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积547030万平方米，同比增长14.2%，增速比1-2月份回落2.1个百分点；其中，住宅施工面积393206万平方米，增长11.4%。房屋新开工面积29090万平方米，下降25.2%，降幅收窄2.2个百分点；其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。房屋竣工面积18520万平方米，下降4.9%，降幅收窄3.3个百分点；其中，住宅竣工面积13910万平方米，下降7.3%。1-3月31、份，房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%，1-2月份为增长6.5%；土地成交价款1556亿元，增长11.4%，增速提高2.5个百分点。（2）商品房销售和待售情况1-3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大3.7个百分点；其中，住宅销售面积下降5.7%，办公楼销售面积增长6.7%，商业营业用房销售面积增长6.0%。商品房销售额13263亿元，下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点；其中，住宅销售额下降7.7%，办公楼销售额下降10.6%，商业营业用房销售额增长7.9%。1-3月份，东部地区商品房销售面积9699万平方米，同32、比下降10.0%，降幅比1-2月份扩大4个百分点 ；销售额7981亿元，下降11.5%，降幅扩大1.9个百分点。中部地区商品房销售面积5323万平方米，增长6.8%，增速回落8.3个百分点；销售额2653亿元，增长8.4%，增速回落5.9个百分点。西部地区商品房销售面积5089万平方米，下降1.0%，降幅收窄0.8个百分点；销售额2629亿元，增长4.0%，增速提高2.7个百分点。3月末，商品房待售面积52163万平方米，比2月末增加766万平方米。其中，住宅待售面积增加492万平方米，办公楼待售面积减少2万平方米，商业营业用房待售面积增加222万平方米。（3）房地产开发企业到位资金情况1-333、月份，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比增长6.6%，增速比1-2月份回落5.8个百分点。其中，国内贷款6226亿元，增长20.4%；利用外资84亿元，下降33.9%；自筹资金11093亿元，增长9.6%；其他资金11327亿元，下降1.9%。在其他资金中，定金及预收款6837亿元，下降3.6%；个人按揭贷款3161亿元，增长0.1%。（4）房地产开发景气指数3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.40，比上月回落0.51点。表12014年1-3月份东中西部地区房地产开发投资情况表22014年1-3月份东中西部地区房地产销售情况2、影响房地产市场的因素分析（1）宏观环34、境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化。1.1 宏观经济：坚持稳中求进总基调，注重改革创新与结构优化，保持经济合理增长。图：2007年以来全国主要宏观经济指标走势 2013年以来，国内外形势错综复杂，我国经济发展面临近年少有严峻局面，一季度GDP增速下滑至7.7%，自2012年三季度以来的复苏趋势出现停滞，二季度经济增速继续下滑至7.5%，三季度GDP增速回升至7.8%，10-11月的经济指标均显示中国经济延续稳中向好的态势，短期内并无明显的下行风险。2013年12月中央经济会议明确明年经济工作，会议指出明年经济工作的核心是坚持稳中求进，改革创新。虽然总基调延续了上年的“稳中求进35、”，但同时强调要坚持“改革创新”，并要求把改革创新贯穿于经济社会发展各个领域各个环节，这是继十八届三中全会提出全面深化改革的总目标后再度明确“改革”将成为未来经济工作的重中之重。同时，会议指出要全面认识持续健康发展和生产总值增长的关系，抓住机遇保持国内生产总值合理增长、推进经济结构调整。“合理增长”表明未来经济的发展要追求质量与效益并重，不再片面追求高增长，经济增长要与调结构、促改革、惠民生协调均衡。国家信息中心、中国社科院等机构预计明年的经济增长目标会确定在7.0%，2014全年经济增长将呈现前高后低的局面。不再单纯追求经济增长，表明新一届政府将更多地通过调结构和深化改革来释放经济活力，单纯36、通过信贷增长刺激经济增长的时代一去不复返。 1.2 货币环境：货币政策保持稳健，信贷平稳以维持经济增长 截至2013年11月末，货币供应量(M2)同比增长14.2%，明显高于年初设定的13%左右的调控目标。1-11月人民币新增贷款8.4万亿元，同比增长10%，已超过去年全年的8.2万亿。从当前经济运行来看，宏观增长指标偏稳，通胀预期稍有消减，短期经济维持平稳增长，根据中央经济工作会议，2014年货币政策仍将保持稳健取向，依靠信贷和社会融资额规模合理增长以维持经济增长（不再是过去多年的高速增长），房地产市场量价仍将受到正面推动，只是力度大不如前。此外，今年经济工作会议首次将“着力防控债务风险”单37、列任务，表明地方政府必须强化防控债务风险，谨防风险失控给经济带来的潜在风险。图：2007年至今M2和人民币贷款余额同比增速（月度） 需要注意的是，2013年下半年贷款利率的放开以及“贷款基础利率”的公布标志着利率市场化的改革更进一步，2014年将继续推进利率市场化和人民汇率形成机制改革。利率市场化的本质是为了解决金融抑制下资本的低效配置，理顺政府与市场之间在金融资源配置方面的关系，实现金融资源配置的市场化，是新届政府所倡导的理顺“市场与政府的界限”中非常关键的一环，这也将成为新届政府经济稳增长、促转型思路下的重要一笔。对房地产业而言，金融业改革深化不仅对供需双方的资金状况产生显著影响，更重要的38、是将改变整个经济的流动性，而这恰恰是过去多年房地产市场量价上行的关键推力。 1.3 房地产调控：“一刀切”调控不复存在，长效机制逐步建立 2013年房地产市场整体向好，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，进一步促使调控政策的差异化。10-11月，一线城市和部分房价涨幅较快的二线城市在面临无法完成年初房价控制目标的情况下进一步收紧调控政策，而三四线城市如温州和徐州，则对限购政策有所放松。三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核心思想，正引导着各地调控机制的稳步建立。展望2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能39、一蹴而就，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。 （2）市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓 2.1 模型预测：销售量价继续增长但增速趋缓，投资开工平稳增长 根据40、“中国房地产中长期发展动态模型”，结合中国人民大学、中国社科院、北大“朗润预测”等机构对2013年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向和中央经济工作会议精神，对2014年房地产市场提出如下假设： 假设1：宏观经济平稳增长（GDP增长7.5%）； 假设2：货币政策稳中趋紧（M2增长13%，贷款余额增长13%，新增贷款约9.3万亿元，社会融资额20万亿）； 假设3：城镇化进程稳步向前（2014城镇化率为55%）； 假设4：调控政策继续有效实施，限购等抑制性政策不放松。 在宏观经济和货币信贷平稳增长，房地产调控政策整体平稳的背景下，根据“动态模型”，2014年房地产市场预测结果如下：图：2014年全41、国房地产市场各项指标预测结果 2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点：在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，预计2014年全国商品房销售面积为13.7-14.0亿平方米，同比增长5.5%-7.8%；商品房销售均价为6705-6746元/平方米，同比上涨7.0%-7.6%，销售面积和均价同比增速均较2013年放缓；房地产开发投资额为9.8-10.0万亿元，同比增长15.0%-17.5%；房屋新开工面积为20.9-21.3亿平方米，同比增长6.0%-8.0%，低于2013年全年。 2.2 需求：销售面积继续增长但增速放慢，上半年增速较高下半年渐趋42、平缓 新增贷款增长继续推动商品房需求增长，但信贷扩张放慢和高基数导致增速趋缓图：2008年至今商品房销售额与社会融资额增速对比2014年新增贷款和社会融资额继续增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢，商品房销售增速趋缓。信贷政策对商品房需求影响显著，商品房销售额的变化通常滞后于社会融资额变化1-2个季度，如社会融资额同比增速在2009年一季度达到阶段性高点，之后商品房销售额同比增幅在当年三季度达到峰值。2013年，社会融资额增速持续下行，从一季度58.5%下降至三季度19.1%，四季度也将保持在14%左右。同时，人民币贷款和M2同比增速均处历史低位，今年前三季度新增人民币贷款分别为2.8万亿元43、2.3万亿元和2.2万亿元，预计四季度新增贷款约为1.6万亿元，全年新增贷款8.9万亿。M2同比增速自一季度高点连续下降，预计四季度仍将在历史较低水平。展望2014年，货币政策将保持稳健，尽管新增贷款和社会融资额仍将增长，但总体增速趋缓，推动商品房销售增长的动力有所减弱。此外，预计2013年全年全国商品房销售面积将接近13亿平米，规模再创历史新高，增速也处于2010年来的高点，在高基数下2014年销售面积增速放缓是大概率事件。 市场惯性决定2014年上半年同比增速相对较高，下半年总量高但同比增速趋缓图：2008年至今全国商品房销售面积走势（半年度）从全年走势来看，2014年全国销售面积同比增44、速前高后低。预计上半年经济环境总体好于下半年，参考过去几年商品房销售面积的季节性规律，预计上半年商品房销售面积占全年比重约40%，全年商品房销售面积增速前高后低。综合前述模型结果， 2014年上半年商品房销售面积同比增长7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。季节性规律导致重点城市下半年成交总量好于上半年，但同比增速趋缓。除2011年下半年受货币政策收紧和房地产调控的叠加影响，成交量环比上半年下降5.7%外，其余年份重点城市下半年的成交量均高于上半年，2012年表现尤其明显，下半年成交量比上半年高49.8%。2014年将保持下半年高于上半年的季节性规律，预计上半年各城市成交量在经济稳定、供应加45、大的背景下继续好于今年同期，下半年季节性规律推动成交量环比增长，但同比增速将趋缓，由于2013年基数较高，2014年下半年可能出现部分月份同比下降的情况。 2.3 供应：土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健背景下，全国新开工和投资增速放缓图：2007年至今商品房销售面积、新开工累计同比增速对比土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足、销售增速趋缓导致全国新开工增幅有限。2012年四季度以来土地市场成交回暖，数据显示，2013年前三个季度土地成交面积同比增速均超过30%，考虑到拿地与新开工的时间差（一般为6-12个月），预计2014年新开工将继46、续增长。由于目前三四线城市供应充足（占全国新开工面积超过60%），企业在此类城市开工保持谨慎，与新开工密切相关的销售面积增速（历史数据显示新开工指标滞后于销售指标约3-6个月）在2013年也不断趋缓，预计2014年全国房屋新开工面积20.9-21.3亿平方米，同比增长6.0-8.0%。受销售增速和流动性趋缓影响，投资增速略有下降。过去六年的历史数据显示，销售指标增速与M2增速基本同步，领先于开发投资指标约6-12个月。根据“动态模型”测算结果和假设条件，明年商品房销售面积增速继续放缓，M2增速也将趋于平稳，受这一趋势影响，2014年全国房地产开发投资额将为9.8-10.0万亿元，同比增速在1547、.0-17.5%之间，比今年略有降低。 2.4 价格：供应加大促热点城市供不应求矛盾缓和，信贷投放趋稳缓解房价上行势头图：2007年至今全国房屋新开工与销售增速差值及价格同比 政府主导加大市场供应，全国供求关系缓和平抑房价上涨。自新一届政府执政以来，房地产调控方向由抑制需求转向加大供应。2013年以来，随着销售面积增速持续放缓，新开工增速止跌回升，价格涨幅在供求关系缓解的背景下逐步收窄。预计2014年这一趋势将继续延续，在供应加大的背景下价格涨幅收窄，全年商品房销售均价同比涨幅在7.0%-7.6%间，略低于2013年。 信贷投放趋稳、超额货币减少缓解房价上行势头。历史数据显示，货币投放对房价影48、响显著。2008年以来，超额货币投放是房价持续走高的重要推动力。2013年，新一届政府明确表示未来不可能出现如2009年的大规模货币发放，超额货币增速放缓具有一定的必然性。因此，在货币政策逐步回归中性的背景下，房产价格的涨幅缩小是大概率事件。 受高地价推动，少数热点城市商品房价格上涨压力依然较大。2013年，全国住宅用地楼面地价TOP10地块的价格水平全面提升，由2012年的19000-40000元/平方米上浮至27000-73000元/平方米，单价最高的北京农展馆8号地块楼面均价达73099元/平方米。高地价对所在城市房价的推涨作用不容忽视，2014年少数热点城市房价上涨压力依然较大。3、房49、地产市场展望根据2013-2017年中国房地产信息化行业深度调研与投资战略规划分析报告分析，2014年中国房地产市场走势预判：高位震荡、逐步降温：2014年的土地供应和成交量将整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势，部分较具潜力的三四线城市在2014年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，2014年在这类城市的拿地量将小幅增长。预计2014年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。其中，2014年上半年将延续2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落；下半年行业整体温度有所降低，成交量和价格将趋弱。展望201450、年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。2014年，我国城镇化进程51、将继续前行，刚性需求仍将推动商品房销售规模增长。此外，虽然人口红利逐渐消失，但户籍制度的松动带来的人口流动能够减缓需求的直接下降，“单独二胎”政策的放开有望促进部分改善性需求释放。由此，2014年全年商品房销售仍然向好。三、XX市房地产市场分析1、土地市场分析近年来，随着XX土地资源的日益紧张，城市更新用地在XX房地产市场中扮演愈来愈重要的角色，政府挂牌出让的土地有所减少，2013年，XX房地产市场一路高歌，成交活跃，在二三级市场交易火爆的带动下，2013年XX拍卖土地市场表现不错，土地流拍量很少，土地交易情况总体好于2012年。根据XX房地产信息网的监测，2013年XX共成交16块土地，其中52、2块居住用地、7块商业性办公用地、5块商业性服务设施用地、1块综合用地和1块商业用地。 2块居住用地分布在宝安、XX两个区域，总用地面积80211平方米，同比增加73.4%，建筑面积320850平方米，同比增加13.5%，成交金额239000万元，同比增加35.0%，楼面地价7449元/平方米，同比上涨18.9%。2013年出让的居住用地，均为公开出让，除了含有50000平方米的拆迁安置房外，其余体量均能为市场带来有效供给，此外，2013年成交的综合用地中，含有较高比例的住宅用地，项目建设开发之后，也能为住宅市场带来有效供给。 2013年，在深港前海合作区开发的带动下，商业性办公用地出让量显著53、增加，全市共成交7块商业性办公用地，其中5块宗地在前海，2013年商业性办公用地面积194444平方米，同比增加5.7倍，建筑面积1516600平方米，同比增加23倍，成交金额2760100万元，同比增加237倍，楼面地价18199元/平方米，同比上涨近9倍，由于2012年成交的1块商业性办公用地属定向转让，楼面地价仅为1841元/平方米，导致2013年商业性办公用地楼面地价同比大涨。 1块综合用地分布在宝安区，用地面积52460平方米，同比减少76.0%，建筑面积262300平方米，同比减少73.3%，成交金额382000万元，同比减少5.7%，楼面地价14563元/平方米，同比上涨2.5倍54、。 5块商业服务业设施用地分布在南山区，用地面积28249平方米，同比增加1.8%，建筑面积329600平方米，同比增加54.7%，成交金额311100万元，同比增加45.4%，楼面地价9439元/平方米，同比下降6.0%。 1块商业用地分布在XX区，用地面积15000平方米，建筑面积80250平方米，成交金额28800万元，楼面地价3589元/平方米。 从居住用地的分布来看： 宝安区成交1块居住用地，用地面积47175.81平方米，建筑面积188710平方米，成交金额141000万元，楼面地价7472元/平方米，本宗地属公开出让，能够为市场带来18万的有效供给。 XX区成交1块居住用地，用地55、面积33035.28平方米，建筑面积132140平方米，成交金额98000万元，楼面地价7416元/平方米，本宗地含有50000平方米的拆迁安置房，能够为市场带来8万平方米的有效供给。从商业性办公用地的分布来看： 南山区成交6块商业性办公用地，用地面积188863平方米，建筑面积1502600平方米，成交金额2744800万元，楼面地价18267元/平方米。编号为T106-0047的宗地建成后全部限自用。编号为T201-0077和T201-0075的宗地建成后，约有15万平方米的办公楼物业移交给市前海管理局，这两块宗地能够为市场带来的有效供给约为60万平方米。编号为T201-0078宗地建成后56、，169725平方米办公楼面积限自用，能够为市场带来的有效供给约为33万平方米。编号为T102-0245和T102-0244的宗地建成后，办公楼物业中的70%限自用，能够为市场带来的有效供给约为6万平方米。南山区商业性办公用地能给市场带来的有效供给约为100万平方米。 福田区成交1块编号为B116-0045的商业办公用地，用地面积5581.12平方米，建筑面积14000平方米，成交金额15300万元，楼面地价10929元/平方米，编号为B116-0045宗地建成后，全部限自用。 2013年XX住宅用地的供应仍十分有限，全市仅成交2块居住用地，能够为市场带来的有效供给约为26万平方米，另外，2057、13年成交1块综合用地，含有较高比例的住宅，总体而言，拍卖出让土地对住宅市场的供给可谓杯水车薪，随着XX城市更新用地力度的加大，XX住宅市场的供给更多的依赖旧改用地。2013年XX商业性办公用地的供给体量很大，能为市场带来100万平方米的办公楼供应量，未来2-3年内，XX写字楼市场可能会出现供大于求的局面。2、住宅市场分析（1）2013年新房供应分析2013年，XX楼市仍在限购、限贷的高压调控环境下运行，而且更有国务院新版“国五条”的加码，在中央调控精神的指引下，XX楼市调控从增加保障房供应、二套房首付增加至七成等细则出台外，其他调控细则仍沿用之前规定，另外，2013年年中，在银根趋紧的金融环58、境下，首套房优惠利率从8.5折逐渐提高到基准利率。楼市打压调控政策频出，市场已逐渐适应各种常态化的调控，调控举措并未能有效遏制高房价，相反，在XX这样的一线城市，由于城市资源的稀缺性和房产供应量的紧缺，楼市持续呈现火爆态势。回顾2013年，楼市全年表现强劲，其中第一季度、第三季度、第四季度运行平稳，新房季度成交量在10000-12000套波动，表现抢眼的第二季度，由于是楼市的传统旺季，新房成交量冲上14000套，全年成交量高达48070套，同比2012年增加了19.2%。在市场需求旺盛的带动下，开发商积极推动楼盘的入市步伐，2013年市场预售量可观。根据XX房地产信息网的监测，2013年XX住59、宅预售面积5499153平方米，同比增加12.0%，2013年XX住宅预售套数56419套，同比增加6.5%。2013年预售的项目主要有：面向工薪阶层的普通住宅、面向改善型群体的中端物业、面向顶级收入群体的高端物业，其中普通住宅是市场供给的主力，户型供给以1-4房的紧凑型户型为主。2013年住宅预售量主要分布在宝安和XX两区，特区外住宅预售量是特区内的4.3倍，特区内住宅预售面积1040225平方米，同比增加85.3%，预售套数8869套，同比增加58.4%；特区外住宅预售面积4458928平方米，同比增加2.6%，预售套数47550套，同比增加0.3%。各行政区方面，罗湖区云景梧桐、四季御园60、两个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积128400平方米，同比增加43.0%，住宅预售套数1404套，同比增加92.6%。其中四季御园住宅预售量96689.82平方米/1163套，是罗湖区住宅预售量较大的楼盘。福田区5个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积311581平方米，同比增加近1.5倍，住宅预售套数2438套，同比增加68.6%。其中京基滨河时代广场住宅预售量82015平方米/446套，天御香山住宅预售量80901.19平方米/809套，山语清晖住宅预售量73946.13平方米/406套，是福田区住宅预售量较大的几个楼盘。南山区9个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积526203平方米，同比增加61、58.5%，南山区住宅预售套数4186套，同比增加27.2%。其中纯水岸(十五期)住宅预售量104014.03平方米/399套，鲸山花园九期住宅预售量98137.74平方米/363套，水木丹华园住宅预售量71634.9平方米/686套，是南山区预售量较大的几个楼盘。盐田区泊郡雅苑、梧桐春晓、蓝郡西堤三个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积74041平方米，同比增加4.6倍，盐田区住宅预售套数841套，同比增加5.4倍。宝安区23个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积1824125平方米，同比减少一成多，宝安区住宅预售套数18501套，同比减少17.0%。其中卓越皇后道名苑住宅预售量121972.38平62、方米/1220套，中洲华府二期住宅预售量121681.9平方米/1255套，中航天逸住宅预售量105020.95平方米/1104套，润恒尚园住宅预售量143051.23平方米/1235套，仁山智水花园(一期)住宅预售量124530.17平方米/763套，领航里程花园住宅预售量132131.02平方米/1625套，和平里花园期住宅预售量111865.69平方米/1136套，幸福城润园住宅预售量125327平方米/1321套，深房传麒山住宅预售量105546.4平方米/1072套，莱蒙春天住宅预售量119113.2平方米/1215套，这些楼盘是宝安区单盘预售量超过10万平方米的楼盘。XX区42个楼63、盘取得预售许可证，住宅预售面积2634803平方米，同比增加14.8%，XX区住宅预售套数29049套，同比增加15.7%。其中振业峦山谷花园二期住宅预售量107954.43平方米/1217套，熙璟城豪苑住宅预售量151478.2平方米/1591套，信义御城豪园住宅预售量161530.6平方米/1786套，万科麓城住宅预售量115740.4平方米/1227套，嘉御豪园住宅预售量143652.78平方米/1485套，佳兆业中央广场三期住宅预售量119571.4平方米/1175套，鸿威鸿景华庭住宅预售量102189.5平方米/1066套，国香山花园住宅预售量113375.38平方米/1288套，保64、利上城住宅预售量126563.1平方米/1513套，这些楼盘是XX区单盘预售量超过10万平方米的楼盘。（2）2013年新房成交分析2013年XX楼市一扫过去两年的阴霾，市场行情日益火爆，市场信心日益高涨，一派供求两旺的局面，市场的火焰彻底融化调控坚冰，调控加码无法阻挡开发商推盘的步伐，也无法浇灭市场的购房热情，成交量创2010年以来新高！成交活跃刺激房价不断上涨，高端楼市活跃也推动房价上涨，新房成交均价更是在调控加码的背景下戏剧性的创历史新高。2.1 成交均价分析2013年XX的新房成交均价在调控加码的重压下逆袭，经过连续两年下跌调整之后强势翻红，步步高涨，再创历史新高。根据XX房地产信息网的65、监测，2013年XX新房住宅的成交均价为21601元/平方米，较2012年（18900元/平方米）上涨14.3。2013年XX新房成交均价的上涨一方面由于市场向好，开发商提价；另一方面则是由于成交结构高端化所致，即大量豪宅高价热销，推动价格水平更上一层楼，如天御香山、合正香蜜原著、鲸山觐海、纯水岸、京基滨河时代、京基云景梧桐、恒裕滨城等，单价都在4万以上且成交量大，成为推动全市房价上涨的重要作用力。各行政区方面，2013年全市六区除盐田区外，其余五区的新房成交均价都有相对可观的涨幅。其中：罗湖区2013年的新房成交基本集中在合正荣悦二期、京基云景梧桐、四季御园三个单价3万以上的项目，全区的新房66、成交均价随之大涨22.6%，达36511元/平方米；福田区2013年高端楼市相当火爆，天御香山、合正香蜜原著、京基滨河时代、山语清晖四大新盘售价都在4万以上，导致全区的新房成交均价突破4万大关，达41518元/平方米，同比大涨37.5%；南山区2013年的高端楼市同样金光闪闪，鲸山觐海、纯水岸两大单价6万级别的豪宅高价热销成为南山区高房价的“元凶”，同时恒裕滨城、伍兹公寓等也对区域房价有推波助澜之效，导致全区的新房成交均价飙升至40747元/平方米，连续三年保持全市之最，同比大涨18.5%；宝安区2013年主力片区如XX、XX、西乡、新安等，新房单价普遍都超过2万，如中航天逸、水榭春天、特发和67、平里、公馆1866、幸福城、仁山智水、星河盛世、懿花园、中熙香缤山、润恒尚园、汇龙湾、金亨利首府、勤诚达22世纪、中洲华府等，一众单价2万以上的项目助推全区的新房成交均价突破2万大关，为20888元/平方米，同比上涨15.8%；XX区2013年随着佳兆业城市广场、信义嘉御山、XX大道1号、万科公园里二期等单价2万以上的大盘入市，全区的新房价格水平有质的飞跃，为17082元/平方米，同比上涨21.1%；盐田区2013年的新房成交有近2/3来自价格较低的泊郡，成交结构的低价化使得全区的新房成交均价同比大跌16%失守2万大关，为19434元/平方米。2013年XX热门个盘的价格走势分化明显。高端项目68、方面，部分项目的成交均价呈上涨态势，如合正荣悦、合正香蜜原著、鲸山觐海等，部分则下跌明显，如京基云景梧桐、天御香山、京基滨河时代等。普通项目方面，绝大部的成交均价都呈上涨态势，如佳兆业城市广场、信义嘉御山、信义御城、公馆1866，中熙香槟山，宏发君域，万科翡丽郡，远洋新干线，万科金域缇香，TheTown乐城，金地名峰，万科公园里等。2.2 成交量分析在楼市景气回升、市场回暖的背景下，调控加码无法阻挡开发商的推盘热情，与旺盛的市场需求相对应，市场呈现供求两旺的局面，高中低各价格档位的项目均销售火爆，新房成交量连续两年正增长。根据XX房地产信息网的监测，2013年XX市累计销售商品住宅441.7569、万平方米，较2012年（368.22万平方米）增加20.0，成交套数48070套，较2012年（40332套）增加19.2%，成交金额逼近千亿，达954.19亿元，较2012年（695.92亿）增加37.1。罗湖区2013年在合正荣悦二期以及云景梧桐、四季御园两大全新项目入市后，区域的新盘供应量一定程度上得到补充，成交面积随之大幅增加52.2%，为8.33万平方米，不过，由于今年的成交主力主要为大户型项目（合正荣悦二期和云景梧桐），而2012年成交中小户型占比较大（港澳8号），成交产品的差异导致出现成交面积增加而成交套数反而减少的异常，为718套，同比减少2.3%；由于成交主力价格都较高，使得70、全区的成交金额同比暴增86.5%，为30.42亿元。合正荣悦、云景梧桐、四季御园为全区的成交主力，三盘累计贡献全区近95%的成交量。福田区2013年新增天御香山、合正香蜜原著、京基滨河时代广场、山语清晖四个新盘，除山语清晖未进入销售高峰外，其余三盘都大获丰收，同时，兰江山第和万泽云顶香蜜湖等也有上佳的表现，全区全年的新房成交面积为21.61万平方米，同比增加83.5%，成交套数2103套，同比增加46.3%，成交金额89.72亿元，同比增加152.3%。天御香山、合正香蜜原著、京基滨河时代广场、兰江山第、万泽云顶香蜜湖为全区的成交主力，均有过万平方米的成交，五盘累计贡献全区90%以上的成交量。71、南山区2013年新入市项目有鲸山觐海、栖游记、后海雅园、水木丹华、恒裕滨城、荔海春城、山海津，虽然一定程度上补充了市场供应，但市场供应总量同比仍然减少，成交量也随之减少，全区全年的新房成交面积同比减少32.8%，为25.41万平方米，成交套数同比减少41.2%，为2455套，成交金额同比减少20.3%，为103.53亿元。高端楼市仍然表现出色，鲸山觐海、纯水岸、伍兹公寓成交均价高达6万左右，恒裕滨城也近5万，市场同样热捧，成交活跃，上述4个项目累计贡献全区近一半的成交量。盐田区2013年新增泊郡和梧桐春晓两个项目，供应的增加带动成交的增加，全区全年共成交新房3.22万平方米/417套，同比增加72、60%左右，不过，由于泊郡的价格较低，使得成交金额的增长大幅低于成交量的增长，为6.26亿元，同比增加37.6%。全区共有泊郡、梧桐春晓、中英街壹号三个项目有成交，其中，泊郡独自贡献全区超过6成的成交量。宝安区2013年新房市场继续保持高度活跃，大量新盘入市补充供应，交投两旺，但成交量同比有小幅减少，全区全年共成交新房183.23万平方米，同比增加2.2%，成交套数19921套，同比减少1.3%，成交金额382.71亿元，同比增加18.3%。中航天逸、中信领航、水榭春天、特发和平里、公馆1866、幸福城、仁山智水均有超过8万平方米的成交，上述七盘累计贡献全区4成多的成交量，其中，中航天逸以1473、2428.96平方米/1537套的成交量位居宝安区冠军。XX区2013年新盘、大盘频出，成交火爆，全区全年的新房成交面积逼近200万平方米，同比增加51.5%，成交套数22456套，同比增加65.9%，成交金额341.56亿元，同比增加83.5%。佳兆业城市广场成交井喷，超过20万平方米，贡献全区约10%的成交量，信义御城、信义嘉御山的成交量都超过10万平方米，上述三盘累计贡献全区两成多的成交量，其中，佳兆业城市广场以202347.98平方米/2126套的巨量成交取得了XX区冠军，同时也是全市的成交量冠军。2.3 热点片区分析根据XX房地产信息网的监测，2013年以下十个片区表现活跃，分别为：74、香蜜湖农科、蛇口、XX、西乡、XX、新安、XX中心城、布吉、坪山、坂田。这些片区或者对全市的房价有较大的支撑，如香蜜湖农科片区、蛇口片区等，或者对全市的成交量有较大的贡献，如XX片区、坂田片区等，或者两者兼而有之。、香蜜湖农科片区香蜜湖农科和蛇口是2013年XX最重要的两大豪宅片区，量价大涨。香蜜湖农科2013年新增了天御香山、合正香蜜原著、山语清晖三大单价4万以上的豪盘，其中，天御香山、合正香蜜原著短时内被抢完，山语清晖由于在岁末才入市，成交未有良好的体现，另外，兰江山第和万泽云顶香蜜湖也有出色的表现。片区内的五大豪盘共成交173687.17平方米/1777套，同比暴增5倍多，成交金额72.75、62亿元，同比暴增6倍多，成交均价强势突破4万大关，为41809元/平方米，同比上涨13.3%。、蛇口片区 2013年蛇口片区比较活跃，共有鲸山觐海、栖游记、山海津三大新项目入市，其中，鲸山觐海和栖游记成交巨大，山海津由于岁末才开盘，未进入销售高峰，成交量相对较小，三大新盘连同在售的伍兹公寓，片区内的四个项目共成交140844.77平方米，同比增加68.6%，成交套数1259套，同比增加31.1%，成交金额62.67亿元，同比增加130.1%，成交均价也突破4万大关，达44493元/平方米，同比大涨36.5%。、XX片区2013年XX片区继续保持频密的推盘态势，14个项目中有一半为新盘，分别为76、：中航天逸2期、水榭春天6期、特发和平里、幸福城、金亨利首府、卓越皇后道、尚御商住楼，另外，公馆1866、星河盛世等也有较大体量的加推，整体保持供求两旺的态势，共成交812169.89平方米/9008套，同比增加2成略多，成交金额超过180.63亿元，同比增加46.7%，成交均价突破2万大关，为22240元/平方米，同比上涨近20%。、西乡片区2013年西乡片区同样新盘云集，10个项目中有一半为新盘，分别为中信领航2期、中熙香缤山、润恒尚园、广兴源圣拿威克拉公寓、富通V都会，成交活跃，共成交351894.87平方米/4128套，同比减少8%左右，成交金额71.69亿元，同比增加12%，成交均价77、突破2万大关，为20373元/平方米，同比上涨22.1%。、XX片区XX片区2013年楼市主要集中在鹭湖国际居住区，仁山智水和懿花园成为XX楼市的支撑，其推售的别墅、洋房等品质住宅叫好叫卖，片区内4个项目共成交177306.77平方米，同比增加26.7%，成交套数1488套，同比略微减少0.6%，成交金额超过35亿元，同比增加66.8%，成交均价19769元/平方米，同比上涨31.7%。、光明片区光明新区楼市继续发展壮大，2013年再添一匹黑马光明大第，与深房传麒山一起成为光明楼市的支柱，量价齐升，片区内的3个项目共成交139165.2平方米，同比增加52.1%，成交套数1615套，同比增加近78、70%，成交金额24.52亿元，同比增加91.1%，成交均价17622元/平方米，同比上涨25.6%。、XX中心城XX中心城的新房成交量连续两年大幅下滑，2013年虽然也有六个新盘入市，分别为：阅山公馆、宝能悦澜山、鸿威de森林、颐安都会中央、深房传麒尚林、东都中央王座，但由于体量不大，未能阻挡片区成交量持续萎缩之势。2013年片区内的20个项目共成交307885.64平方米/3361套，同比减少28%左右，成交金额49.47亿元，同比减少近20%，成交均价16068元/平方米，同比上涨12.9%。、布吉片区布吉片区2013年再现推盘高潮，新增了万科公园里2期、万科麓城、万科红悦、半山道1号、79、大卫华庭5个项目，同时，去年入市的XX大道1号、一半山等进入销售高峰，使得片区的成交量剧增，片区内8个项目共成交256637.94平方米，同比增加54.5%，成交套数3161套，同比增加65.3%，成交金额56.42亿元，同比增加91.4%，成交均价21984元/平方米，同比上涨23.8%。、坪山新区坪山新区2013年楼市行情持续高涨，招商、金地等品牌开发商的新作招商花园城、金地朗悦陆续入市助推片区量价齐升，片区内8个项目共成交267377.29平方米/3111套，同比增加一成左右，成交金额32.23亿元，同比增加近30%，成交均价12054元/平方米，同比上涨17.8%。、坂田片区坂田片区280、013年在佳兆业城市广场和信义嘉御山两大名盘的支持下，成交量呈爆炸性增长，成为XX区新房成交量最大的片区。片区内6个项目共成交418113.18平方米，同比暴增3.5倍，成交套数4322套，同比暴增7.8倍，成交金额89.76亿元，同比暴增2.9倍，由于2012年的成交主要集中在价格较高的万科璞悦山，使得片区在2012年的成交均价较高，导致2013年片区的成交均价同比大幅下跌近14%，为21467元/平方米。2.4 2013年XX新房供求比根据XX房地产信息网的监测，XX新房市场连续四年供大于求，2013年XX批准预售的住宅面积为549.91万平方米，销售面积为441.75万平方米，即供应过剩81、100万平方米略多，供求比为1：0.80，供给大于需求，市场存量继续增加。自调控以来XX楼市连续4年供大于求：2010年供求比为：1：0.822011年供求比为：1：0.692013年供求比为：1：0.752014年供求比为：1：0.80各行政区方面，2013年全市六区的新房市场全部供过于求，其中，供求失衡最为严重的是南山区和盐田区，新增预售面积只消化掉不到一半，南山区的供求比为1：0.48，供应过剩约28万平方米，盐田区的供求比为1：0.44，罗湖区、福田区、XX区的供求比在1：0.7左右，其中，XX区供应过剩约63万平方米，宝安区大致供求平衡，供求比为1：1。2.5 2013年XX房价收入82、比房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在36倍之间为合理区间。2013年XX的房价收入比约为17倍！与去年的房价收入比（16倍）相比略有上升，由于2013年房价上涨较快，导致XX的房价收入比经过两年下跌后再度回升（2010年为21.7倍，2011年18.5倍，2012年16倍），远高于国际上限（6倍）。2.6 2013年XX租售比租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为13001200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。根据83、XX房地产信息网的监测，2013年XX住宅的租赁均价为55元/平方米/月，新房成交均价为21601元/平方米，即2013年XX的租售比为55216011393，租售比较2012年（1386）明显偏离，XX的租售比经过两年（2010年为1518，2011年1422，2012年1386）回归调整后再度偏离合理底线（1300）。对应55元/平方米/月的租金水平，XX房价的合理高位为5530016500元/平方米，即目前21601元/平方米的房价有近24%的水分。2.7 2013年112月XX新房量价走势分析2013年XX楼市形势大好，虽然调控加码，但未能浇灭楼市的热情，交出了一份“量价齐升”的亮丽成84、绩单。新房成交均价第一季度在2万上下盘整，第二季度在一众豪宅轮番登场的推动下，成交均价一路上涨，6月份更是逼近24000元/平方米，为年内单月最高，之后一方面随着豪宅的成交量减少以及XX政府的重拳打压，成交均价一路回落，整个下半年均呈跌势。成交量方面，1月份新盘扎堆入市，成交井喷，以6324套的阶段性新高开启2013年热火朝天的行情，2月份受农历新年影响，成交量直行回落，仅1642套，为年内单月最低，之后月成交量随着推盘的增减而上下震荡，但都在3000套之上。（3）2013年二手房供应分析根据szhome二手房栏目的监测，2013年XX二手住宅的挂牌均价同比大涨30%，达26395元/平方米（85、1-12月加权平均，下同）。六区的二手住宅挂牌均价全线大涨，宝安区以35.7%的年涨幅领涨全市，成交均价突破23000元/平方米，XX区同比上涨27.2%至16725元/平方米；福田区同比上涨25.5%至32822元/平方米，为六区最高；南山区和盐田区同比上涨23%左右，其中，南山区的二手住宅挂牌均价为31438元/平方米，盐田区为24904元/平方米；罗湖区同比上涨近两成逼近24000元/平方米。（4）2013年XX各行政区二手房成交分析XX是一个土地资源十分紧缺的城市，在市区新房房价越来越高、郊区新房供应越来越边缘化的市场环境下，越来越多的刚需置业者转向二手房市场，二手房成交量节节攀升。286、013年2月，国务院出台新版“国五条”，其中二手房转让按差价20%缴纳个税的调控细则，引发了市场对二手房的过户潮和抢购潮，3月份二手房成交量大幅彪升，突破18000套，为18375套，3月份之后，市场进入楼市的旺季，二手房成交量持续高位运行，4-12月份，二手房成交量持续在6000-8500套之间波动，除了农历传统春节的2月份成交量较低外，其他月份二手房成交量均十分可观，全年二手楼市成绩斐然。根据XX房地产信息网的监测，2013年XX二手房成交面积8523371平方米，同比增加四成，2013年XX二手房成交套数95132套，同比增加44.6%。2013年二手房的成交主要集中在交通便利、配套完善87、生活便利的区域，尤其是一些生活配套完善和便利的老住宅区，由于存在价格优势，备受市场刚需的青睐，成交活跃。二手住宅成交多以1-3房的中小户型为主，适合工薪家庭置业。特区内、外二手房成交量之比为1.15：1，特区内二手房成交面积4566702平方米，同比增加33.1%，成交套数54392套，同比增加44.2%，特区外二手房成交面积3956669平方米，同比增加五成，成交套数40740套，同比增加45.1%。罗湖区二手房成交面积1271311平方米，同比增加23.5%，成交套数16783套，同比增加38.0%。福田区二手房成交面积1727293平方米，同比增加42.0%，成交套数19567套，同比88、增加53.4%。南山区二手房成交面积1388072平方米，同比增加33.3%，成交套数15747套，同比增加38.8%。盐田区二手房成交面积180026平方米，同比增加25.7%，成交套数2295套，同比增加58.1%。宝安区二手房成交面积1679442平方米，同比增加34.5%，成交套数18207套，同比增加38.6%。XX区二手房成交面积2277227平方米，同比增加65.5%，成交套数22533套，同比增加五成。（4）2013年1-12月XX二手房量价走势分析根据XX房地产信息网的监测，2013年XX二手房的挂牌均价步步高升,连涨12个月创历史新高且意犹未尽，至12月份，挂牌均价已涨至289、8775元/平方米的高位。事实上，这波持久上涨的行情始于2012年5月，累计已经连续上涨达20个月之久，历史罕见。2013年XX二手房的成交量保持在一个较高的体量上运行，1月份延续去年的活跃交易氛围，以8530套的巨量成交拉开2013年的序幕，2月份受农历新年的影响，成交量季节性回落至3840套，为年内单月最低，3月份在按过户价征税的政策影响下，市场上演一波与时间赛跑的疯狂行情，成交量井喷，高达18375套，为年内单月最高，第二季度成交相对平淡，有所回落，第三季度成交量再度回升，第四季度再下滑。（5）2013年XX住宅租金根据szhome二手房栏目的监测，2013年XX的住宅租金继续保持较快的90、上涨速度，为55元/平方米/月（1-12月加权均价，下同），较2012年上涨6元/平方米/月，同比涨幅为12.2%，虽然年涨幅达两位数，但仍小于房价的涨幅，导致租售比再次失衡。各行政区方面，六区的住宅租金继续保持较快的上涨速度，其中，南山区涨势迅猛，同比上涨17%达62元/平方米/月；盐田区同比上涨14.6%至47元/平方米/月；宝安区和XX区同比也上涨一成多，其中，宝安区的住宅租金为40元/平方米/月，XX区为34元/平方米/月；罗湖区和福田区的住宅租金年涨幅略显温和，涨幅在9%左右，其中，罗湖区为58元/平方米/月，福田区为64元/平方米/月，为六区最高。（6）2013年新房二手房量价比较91、6.1 新房二手房价格比较根据XX房地产信息网的监测，2013年XX新房和二手房价格继续呈现倒挂，全市二手住宅的挂牌均价比新房成交均价高两成多。各行政方面，罗湖区、福田区、南山区由于有大量的豪宅入市，大力支撑着新房的成交均价，使得新房的成交均价要远高于二手房的成交均价，其中，罗湖区的新房成交均价比二手住宅挂牌均价高出34%，福田区和南山区也高出两成以上，XX区的新房成交均价略微高于二手住宅挂牌均价，盐田区和宝安区的新房成交均价则都低于二手住宅的挂牌均价，其中，盐田区低近30%，宝安区低约10%。6.2 新房二手房成交量比较比较可见，2013年二手楼市成交量大幅增加，新房市场成交量亦大幅上扬，不92、过二手房交易仍然是XX楼市的主力，成交量是新房的1.9倍！其中，特区内二手房成交量是新房成交量的7.8倍，特区外二手房成交量与新房成交量持平。各行政区方面，罗湖、福田、盐田、南山四区以二手房成交为主，罗湖区二手房成交量是新房的15.3倍，福田区二手房成交量是新房的8.0倍，盐田区二手房成交量是新房的5.6倍，南山区二手房成交量是新房的5.5倍，XX区二手房成交量略多于新房，是新房的1.1倍，宝安区以新房成交为主，二手房成交量是新房的0.9倍。四、区域因素分析1、XX新区基本情况XX新区于2011年12月30日正式挂牌成立。辖区总面积175.58平方公里，下辖XX、大浪、XX、民治4个办事处，393、6个社区工作站和100个社区居民委员会。2012年末常住人口140.86万人，其中户籍人口13.1万人。2012年，本区生产总值1226亿元，占XX市9.5%，位居四个新区之首。XX新区与周边区位关系分析（1）区位特点。XX新区区位优势明显，通过福龙路快速连接福田，与福田中心区20分钟车程，距离宝安国际机场约30分钟的车程，XX新区内的XX北站是华南地区当前建设占地最大、建筑面积最多、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽，乘坐广深港铁路客运专线可20分钟抵达香港九龙、35分钟抵达广州、4小时抵达武汉。快速路网方面，龙大高速、机荷高速、梅观高速、福龙路、布龙路等构建了XX新区立体公路网络。地铁4、594、6号线穿过XX新区，与香港、东莞、广州等珠三角主要城市中心形成便捷的“半小时生活圈”。XX新区良好的区位优势，使得工作在中心区的白领刚需们，纷纷选择在XX新区置业，XX楼市也从近年来所成立的各大新区中脱颖而出，优先得到了快速的发展。1.1 区位简介、XX新区发展定位根据XX市XX新区综合发展规划（2012-2020年），XX新区未来发展的定位是：XX市加快转型升级的典范区，特区一体化的示范区和现代化国际化中轴新城。 、XX新区发展目标到2020年，形成具有国际竞争力的现代产业体系，全面实现特区一体化，民生幸福水平显著提升，生态环境更加优美，建成“产业强区、宜居新城、人文家园、幸福XX”。到295、015年，全区生产总值比2011年增加1000亿元左右，占XX市比重达到15左右，跃居全市前列；到2020年，本区生产总值占全市比重达到18左右，形成具有国际竞争力的现代产业体系。按照规划，2015年，XX新区常住人口控制在160万，实际管理人口控制在260万人。在此基础上，到2020年常住人口控制在190万，而实际管理人口控制在300万人。 、空间发展策略根据XX新区综合发展规划，XX新区构建“一中轴、两核心、七功能区”的城市空间结构。一中轴：中央服务轴，强化综合服务功能，支撑城市中轴的延伸与拓展；两核心：南部商务核和北部科技核，形成新的发展“引擎”；七功能区：按照特色分工，分区发展的原则，96、将XX新区分为七个功能片区，每个功能片区制订针对性的功能及产业发展指引，包括XX东生态文化片区、羊台山生态休闲片区、九龙山生态休闲片区、XX商贸区、大浪时尚产业区、XXXX高新区、XX北汽车产业区。、轨道交通规划轨道交通规划目标，建立轨道交通为骨架、常规交通为网络的一体化公共交通系统，构建国际化、现代化的综合交通体系，支撑XX新区转型升级、城市空间结构调整和经济快速发展。 积极推进4号线北延。研究6号线南延至福田区，加强XX、光明与中心城区的联系。增加前海快线，加强前海对XX、平湖的辐射。局部优化13号线，将13号线向南偏移至横坑水库周边科技核心区，并与16号线XX支线设换乘枢纽，支撑和引导科97、技核心区的开发建设。增加16号线至XX的支线，强化轨道对中轴支撑。、XX新区配套规划教育方面，到2020年，预计新增公办学位3万个，新增高中学位6000个。为此要规划预留60公顷用地用于高中建设，预留100公顷用于中小学建设。医疗卫生方面将重点推进市第二儿童医院、民治人民医院、新区中医院、妇幼保健院等新建医院项目和市人民医院XX分院、XX人民医院、XX人民医院等改扩建项目建设。到2020年，XX新区病床总数达到6000张，三级甲等综合医院达到3家，形成“十分钟就医圈”，有效缓解辖区居民看病就医难问题。 1.2 XX北站商务区规划简介XX北站商务区作为XX新区的重要组成部分和核心发展区域，他的规98、划和建设，对XX新区的发展起着十分关键的作用。 、区域概况XX北站商务区规划范围西起福龙大道、北到人民路、东到梅龙路、南至玉龙路和民丰路。规划区内总用地面积6.10平方公里，已建用地2.81平方公里，未建用地3.29平方公里。总建设用地面积488公顷。规划区总建设规模约997万平方米，其中商业服务业设施建设规模约555万平方米。规划就业岗位规模约25万，规划居住人口规模约10万人。根据XX新区初步规划，XX北站商务区预计5年内初具规模。目前此规划正在进一步完善中。 、功能定位XX北站商务区建设成为宜业宜居的多功能城市中心。XX北站商务片区定位为市级综合商务中心，北站东侧形成超高层建筑集聚的城市99、中心，梯度变化的天际线。东西轴向延伸的公共空间强化城市门户空间意象。规划北站东侧地标建筑高度大于400米。a、经济繁荣宜业区。依托国家级铁路、珠三角城市轨道枢纽，建设“陆港”，重点发展以总部经济、产业金融、信息服务、电子商务、综合商业等为主的现代服务业，打造现代商贸和国际商务交汇集聚的宜业区。b、环境优美宜居区。依托红木山水库生态片区的自然资源，突出城在山中、城在林中、城在绿中的特色，结合中央绿谷网络、绿地廊道、街头公园和多元开敞空间的建设，形成片区生态休闲空间，打造环境优美的生态宜居区。c、XX北部新中心。随着福田-罗湖中心饱和外溢，城市多中心布局结构趋势逐渐强化，参照国际区域中心城市多中心100、发展的经验，北站商务区位于城市中心区外溢辐射的最佳距离范围，依托稀缺的区位优势、成熟的基础设施，打造XX外溢发展基地，形成XX北部新的中心区。 、空间布局根据规划，XX北站商务区的空间布局为“两轴四片区”，两轴是绿化景观轴和商业服务轴，四片区是XX北站商务核心片区、红山商业文化片区、龙悦居生活片区和红木山水库生态片区四大片区，其中，四片区规划总面积610公顷。其中，北站中心商务区将以地铁XX线为轴，联系沿线片区主要商务办公和商务服务中心。XX新区预计，建成后的北站商业区能解决约25万人的就业问题。a、商业服务轴以地铁XX线为轴，沿线联系片区主要商务办公和商业服务中心。b、绿化景观轴形成南北向城101、市绿谷，该绿谷将成为城市开敞空间主要载体，联系城市公共服务设施，形成城市绿化、公共服务轴线。c、XX北站商务核心片区以现代服务业为主，建设具有国际水平和现代化特色的综合商务片区，包括商务办公、酒店、大型商业等设施。d、红山商业文化片区包括美术馆、图书馆（调剂书库）、交响乐厅、城市综合体、商务办公等设施。e、龙悦居生活片区龙悦居保障房项目。f、红木山水库生态片区城市郊野休闲旅游服务设施。 1.3 主要配套、XX北站构建XX新区乃至XX的高铁、地铁交通枢纽XX北站是XX唯一的特等站，位于XX新区民治街道，占地240万平方米。XX北站是XX铁路“两主三辅”客运格局最为核心的车站，也是我国当前建设占地102、最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全的特大型综合交通枢纽，成为我国铁路新型房站的标志性工程。XX北站是广深港高速铁路（京港客运专线南段）深茂高速铁路，及厦深客运专线（杭福深客运专线南段）的交汇点及客运枢纽站，同时是XX地铁XX线（原4号线）、环中线（原5号线）、6号线和深莞城际线的经停车站，于2007年动工，已于2011年6月22日试运营。 、市级“三馆”落户XX未来年，XX新区将加大文化体育场所的建设，转型升级一批原有的公共文化场所，即将动工的有XX新区图书馆、群艺馆、影剧院、少年宫、体育中心等一批区级文化场馆。清湖文化公园、民治新城市公园也即将开园，为辖区群众提供休闲娱乐健身的好去处。除此103、之外，一批市级新建文化场，包括市群众艺术新馆、市美术新馆、市图书馆调配书库等都将在XX新区落地生根。、清湖文化创意园将崛起集“文化科技”为一体的清湖文化创意园位于XX新区，总征地面积万平方米，已引进国内知名服装企业家，未来几年，清湖文化创意园将成为XX新区闪亮的“文化名片”，成为辐射珠三角、面向国内外的现代服装时尚中心。（2）经济发展情况。XX新区是XX的产业大区，形成了以工业为主导、电子信息业为支柱、外向型经济特征显著的发展格局。辖区共有各类工业企业8200多家，其中规模以上工业企业768家，拥有富士康、富士施乐等一大批品牌企业，英飞拓、稳健等7家上市公司，国家级高新技术企业210家，长安标104、致雪铁龙汽车、深超光电低温多晶硅液晶面板、XX市服装基地等一批重大项目。电子信息业产值占工业总产值的74.5%，外贸依存度为377%。金融、商贸、物流等第三产业加快发展，初步形成辐射XX中北部的核心商圈。2012年，规模以上工业总产值4323亿元，占XX市20.7%，出口463亿美元，占XX市17%，工业和出口均居XX市前列；社会消费品零售总额183亿元，增长16.3%；全社会固定资产投资302亿元，增长15.2%；两税收入228亿元，增长12.2%；三次产业比例为0.01:64.09:35.9。XX新区作为XX重要的电子信息产业和优势传统产业集聚基地，产业基础扎实，工业化程度较高。形成了以工105、业为主导、电子信息业为支柱、外向型经济特征显著的发展格局。辖区共有各类工业企业8200多家，其中规模以上工业企业768家，拥有富士康、富士施乐等一大批品牌企业，英飞拓、稳健等7家上市公司，国家级高新技术企业210家。高端汽车、装备制造等先进制造业发展态势良好，长安标致雪铁龙汽车有限公司落户新区。战略性新兴产业发展势头强劲，华润三九药业和致君制药等现代医药、永丰源瓷文化创意产业园、XX版画基地等项目顺利推进。商贸流通业发展态势良好，优势传统产业稳步发展。2013年，XX新区生产总值1309.10亿元，同比增长4.0%，规模以上工业增加值绝对值728.67亿元，同比下降1.0%，固定资产投资328106、.82亿元，同比增长14.8%，房地产开发项目绝对值113.41亿元，同比上涨24.1%，社会消费品零售总额202.86亿元，同比增长10.6%。（3）社会发展情况。辖区拥有中小学57所、幼儿园123所，在校学生（幼儿）13万人。大型公立医院3家，医疗卫生机构207家，实有床位数2239张。XX新区人民医院和XX人民医院年门诊总数分别超过380万和330万人次（含社康诊疗人数），分列XX市第一、第二。文化艺术中心、图书馆、影剧院、文化广场、公园等公共配套设施不断完善。XX民风淳朴，客家传统文化浓厚，有白石龙中国文化名人大营救旧址，XX原创版画和永丰源“国瓷”两个国家级“文化产业示范基地”，入选107、国家级非物质文化遗产名录的大船坑麒麟舞等一大批传统文化项目，还被誉为“打工文学”发源地。（4）XX新区房地产发展概况4.1 XX新区楼面地价加速上涨根据对2007-2013年XX新区成交的代表性地块来看，剔除项目内所含的保障房以及限价房的影响，XX新区成交地块的楼面地价一直呈上升态势，这种上涨态势在2011年新区成立之后表现的尤为明显。2007年，楼面地价约为6000元/平方米，2008年成交的宗地为限价商品房项目，楼面地价回落，为4500元/平方米，2011年新区成立，楼面地价飙升到9600元/平方米，2012年，纯商品房项目的楼面地价约为11000元/平方米，2013年，楼面地价又有长足的108、上涨，为14563元/平方米。近年来，XX新区楼面地价的加速上涨，表明市场看好XX新区的发展前景，在良好的新区规划指引下，XX新区有望再次迎来加速发展的高潮。4.2 XX新区房价大踏步上涨从2010年开始，XX新区房地产已进入大规模开发时期，市场推盘量约60万平方米，2011、2012年，房地产开发热度持续高涨，2011年供应量约80万平方米，2012年供应量约100万平方米，2013年仍保持较大的供应量，为90万平方米，从2014年的市场来看，由于前几年的大幅开发，市场可开发土地量急速减少，2014年楼市供应量十分稀少，供应量的减少，有可能引发XX新区房价的新一轮上涨。XX新区的发展优于特区109、外多数区域，从2011年开始，量价就处于较高水平，且量价逐渐递升，2011年XX新区成交5022套新房，2012年逼近9000套，2013年更为夸张，成交量突破万套，为10496套，占全市总量的21.8%，XX新区近年来在XX房地产市场中扮演举足轻重的角色，2014年1季度，受银根紧缩和市场供给大幅缩减的影响，XX新区成交量萎缩，为814套。2011年，XX新区成交均价高位运行，为18343元/平方米，2012年小幅回调，为17962元/平方米，2013年受市场火爆和中高端物业增加的影响，成交均价大幅上涨，突破20000元关口，为21797元/平方米，2014年成交产品以中高端物业为主，成交均110、价高达24100元。4.3 楼市现有存量仅需3个月可消化完截至2014年4月24日，XX新区新房预售系统住宅存量为34.3万平方米/2212套，相对于XX新区的销售量来看，这个存量很小，按照2011、2012、2013年的平均月销量680套来算，2212套的存量仅需3个月左右的时间就能全部消化完，可见，XX新区自成立以来，在新区发展前景规划的利好下，在经济高速发展的推动下，在高铁网络、地铁网络的快速建设中，尤其是毗邻福田中心区的地缘优势，使得XX新区的发展获得市场的高度认同，2013年虽然有多个项目入市，但这些新盘入市后消化速度快，需求强劲，市场有时会陷入无房可卖、购房者选择空间有限的尴尬境地111、。4.4 未来2年内新增供应大幅减少土地是不可再生资源，随着近几年XX新区的大规模开发，可供开发的土地锐减，初步统计，受到土地资源的限制，未来2年内，XX新区仅有6个项目入市，总体供应量约为120万平方米，相当于每年的供应量仅为60万平方米，和近3年每年约90万平方米的供应量相比，XX楼市在未来2年内相对稀缺，在楼市供应大幅减少的情况下，XX楼市房价有进一步上涨的可能。4.5 XX新区旧改体量大根据国土局城市更新有关资料统计，XX新区近年来启动的旧改项目约有37个，共计用地面积约270万平方米，在这些项目全面启动后，XX新区的楼市供应量将激增，同时也有效缓解了当前楼市的供给压力。4.6 年内新112、盘价格有望突破30000元XX新区目前在售的楼盘，价格主要在21000-27000元，价格的差别主要体现在位置和楼盘的品质，XX新区目前是XX炙手可热的置业区域，入市的楼盘能够快速被市场消化，2014年，随着XX新区供应量的短缺，市场出现推盘空档期，XX楼市的新房价格有望进一步走高，突破30000元的均价指日可待。XX新区自2011年成立以来，在区位优势、规划利好和发展利好的推动下，新区很快成为XX炙手可热的置业区域，自2011年以来新区推盘量高位运行，2012年推盘量接近百万平方米，不过推盘量的高企，并未给XX楼市带来压力，相反，入市的新盘，都能被市场快速消化，2013年，XX新区新房成交量113、为10496套，占全市总量的21.8%，由此可见XX楼市的火爆程度。自新区成立以来，XX的新房均价亦大踏步上涨，2011年均价为18300元/平方米，2013年均价已达24100元/平方米。随着可开发土地资源的减少，2014年XX楼市进入空档期，可入市的新盘甚少，XX楼市的市场存量亦很小，仅为34万平方米/2212套，在存量少、新盘少的情况下，XX楼市面临着房价进一步上涨的压力，值得庆幸的是，未来几年XX新区启动的旧改项目较多，体量可观，总用地面积270万平方米，在这些项目逐步启动之后，可有效缓解楼市的供给压力，也可有效缓解房价快速上涨的压力。4.7 片区未来展望、珠三角重要交通枢纽建于XX新114、区的XX北站是华南地区具有口岸功能的特大型铁路车站，是集中了铁路、公路、口岸、城市轨道和公交等多方式的一体化复合化的区域综合交通运输枢纽。按照该铁路枢纽站的规划设计，枢纽站汇集了2条国家高速铁路，同时安排交通接驳设施包括轨道4、5、6号线等地铁线路、长途汽车站、公交场站、出租车等多种交通方式，远期铁路旅客发送量将达到5100万/年，加上口岸、地铁、公交等其它交通方式，其客运量未来将超过10000万/年，XX北站对于提高XX新区在XX，乃至珠三角的战略地位具有重大和积极的意义。、宜居宜业的国际新城随着福田-罗湖中心饱和外溢，城市多中心布局结构趋势逐渐强化，XX新区依托稀缺的区位优势、成熟的基础设115、施，打造XX外溢发展基地，形成XX北部新的中心区。重点发展以总部经济、产业金融、信息服务、电子商务、综合商业等为主的现代服务业，打造现代商贸和国际商务交汇集聚的宜业区。依托红木山水库生态片区的自然资源，突出城在山中、城在林中、城在绿中的特色，结合中央绿谷网络、绿地廊道、街头公园和多元开敞空间的建设，形成片区生态休闲空间，打造环境优美的生态宜居区。在不久的将来，XX新区将建设成为宜居宜业的国际新城。2、XX片区基本情况XX地处XX新区东北部，毗邻东莞、宝安、XX和光明新区。XX作为地名，最早见于清嘉庆24年（1819年）新安县志。1986年8月改区公所设立XX镇，2004年7月改设为XX街道，2116、012年1月改设为XX办事处。XX办事处辖区总面积89.3平方公里，下辖15个社区工作站、39个社区居委会，实际服务管理总人口约93万，其中户籍人口约2.46万。共有108家社区股份合作公司（其中：一级股份合作公司11家，二级股份合作公司97家）。XX是著名的侨乡、革命老区，素有文化之乡、教育强镇之称。辖区内广培学校、XX中学、振能小学均有百年历史，114座清代至民国时期古碉楼，有3万多旅居港澳台和海外侨胞分布在50多个国家和地区。（1）区位特点。XX位于XX中部发展轴的北端，是XX市城市总体规划（2010-2020）中中部综合组团的重要组成部分。XX毗邻一市（东莞市）两区（XX市XX区、光明117、新区），是XX通往东莞、惠州、汕头等地的重要门户，是XX“外连内协”3的重要节点，在区位方面具有一定的地缘优势。XX街道是XX市地方高速公路最早建成通车的区域之一，辖区内有机荷和梅观两条高速公路呈“十”字型交叉穿过，可快速通达XX中心城区、宝安中心区和XX机场，同时，随着XX北站枢纽区建成，广深港高铁、轨道4、5号线开通运营，观光路、龙观快速、坂澜大道等主次干道建设顺利推进，对改善XX对外交通便利性有一定的帮助。1.1 发展定位XX是XX中部综合组团城市功能结构的城市产业带，叠加了高新工业功能区和先进工业功能区不同侧重的功能定位，又是组团内最重要的景观轴线（XX河生态廊道）和商贸生活功能区（X118、X市中部综合组团分区规划XX、XX、坂雪岗（20052020）。同时，XX高新技术产业园区发展专项规划（2009-2015年）又将XX确定为XX高新技术产业空间布局的重点发展区域之一，功能定位为新型高新技术示范区，循环经济产业示范基地和宝安区高新技术产业核心发展区；正在建设的XX新型高科技园定位为由科技企业加速器和人才社区构成的新型高科技园，弥补（原）特区内产业空间匮乏和（原）特区外人居环境不足的现象，促进城市功能与产业功能有机融合，走出城市建设的新路子。多重定位和使命的叠加，突出XX街道在XX市和宝安区的重要地位，同时也赋予XX在“十二五”期间国民经济和社会发展的重要使命。 1.2 发展目标119、“十二五”期间，XX将立足新起点、瞄准新目标、走出新路子、实现新发展，分阶段、多层次基本实现特区一体化。XX“十二五”总体战略定位为：深莞惠城市走廊上的现代化新兴街区、XX中部组团重要的商贸生活功能区、XX中轴线北端黄金景观带，XX市先进制造业聚集区、低碳生态示范区、文化发展引领区，宝安城区发展增长极和高新技术产业核心发展区。到2015年，努力把XX建设成为创新型高新技术产业和专业先进制造业的“新基地”，打造既具有完善都市功能、又有生态休闲情趣和高尚文化品味的美好家园，成为全市跨越式推动特区一体化的标兵街道。 1.3 发展策略、产业升级战略。以高新技术产业和现代制造业为主导，积极培育战略性新兴120、产业，全面提升产业技术水平和国际竞争力，加快建设高端化、集群化、特色化、创新型现代产业体系。坚持“择优引资、贴身服务”的原则，确保优质企业引得进、留得住、增效益；抓住城市更新改造的契机，加快推进园区整合、旧村和旧工业区升级改造，为产业集聚和发展构建良好的载体；围绕主导产业加快发展现代服务业，完善生产配套和居民消费服务体系，为产业速度和效益提供保障。、深度城市化战略。面对特区扩容后，原关内外特区功能与城市空间有机统一的发展趋势，XX将实施深度城市化战略。由以城市人口增加、建设用地规模扩展为主的外延式城市化，转向以人口素质提高、城区功能完善、居民福利改善、城市文明程度提升为主的内涵式城市化。一是要121、以现代化城区为标杆，高标准加快道路、管网等基础设施建设，加快完善城市功能，创造宜居、宜业的城区环境；二是改善社会环境，把更多的财力、物力、精力投向民生领域，着力提高民生福利；三是大力支持社区股份合作公司转型发展，多途径实现集体经济持续、规范发展。、低碳示范战略。藉XX市正式列为全国低碳试点城市之机，深入推进街道“十一五”期间循环经济工作取得的成效，争创全市“低碳经济示范街道”。 将低碳标准作为产业选择与发展的衡量尺度；将四大低碳工程作为一项长期工作长抓不懈，创建低碳家庭、低碳社区、低碳学校、低碳企业，为倡导低碳发展方式树立典范；从资金和政策等方面重点扶持鼓励低碳项目建设；在社区、企业、机关、学122、校和居民家庭中大力开展低碳理念宣传普及等系列活动。、文化强街战略。广东省建设文化强省规划纲要（2011-2020年）的实施，使广东省及XX市建设文化强省、文化强市成为当前重要的战略任务之一。XX将依托已有的文化产业优势，强力推进“文化强街”战略，抢占制高点，使XX成为XX市文化建设特色街区、领先街区。“十二五”期间，坚持文化事业与文化产业并举的原则，不断促进公共文化服务体系的完善，不断促进文化产业与市场的繁荣，全面加强文化建设，增强街道软实力。、构建XX特色产业体系。坚持把转变经济发展方式、产业优化与升级作为经济发展的中心环节，以“二产带动，协调发展”为基本思路，巩固第二产业，加快第三产业发展123、，围绕建设“宝安高新技术产业核心发展区和XX市先进制造业聚集区”的目标，到“十二五”末，构建起“以电子信息等高新技术产业为支柱，以汽车装备制造业为主导，现代服务业为助力”的产业体系，形成“一核两带多片”的产业空间发展格局。a、巩固以电子信息为主体的高新技术产业。重点发展电子信息业，大力发展生物医药业 依托已有的致君制药、三九制药等大型制药企业，并加快推进美国通用GE医疗、康美药业等世界500强企业的入驻，重点发展生物生化药品制造、化学药品制造、中成药制造等，积极培育新能源产业 在“XX新能源产业振兴发展规划”、“XX再生能源产业发展规划”等相关发展规划和各类节能减排实施方案的基础上，重点发展燃124、气发电、太阳能、风能等清洁能源或设备生产，并推进新型电池等产业，集中优势资源发展支柱产业，促进支柱产业高端化。b、振兴以汽车装备制造业为引擎的先进制造业。发展清洁能源汽车制造业和电气装备制造业，拓展以完善城区功能为目标的现代服务业，以完善城区功能、提升城区价值为目标，加快发展现代服务业，促进第二产业效益和居民生活质量提高。c、优化产业空间布局与分工。规划期内，通过土地整备、城市更新，合理规划布局街道产业空间，打造XX“一核两带多片”的产业空间及功能分区格局。“一核”指由XX老中心和新中心共同组成的城市综合服务功能区。该区域位于整个XX的中心地带，以XX大道为轴联系，包括观城、新澜和福民（东部）125、和松元厦几个社区，该区域重点发展现代服务业，承担XX商业、商务、休闲、娱乐等综合服务功能；并依托XX老街、贵湖塘老围和古碉楼资源，打造特色商业休闲服务业。“两带”分别指XX北工业区和XX东工业区。XX北工业区：以豆腐坳XX新型高科技园为核心，整合大富苑工业区、银星高科技工业区、长安标志汽车产业基地（清洁能源汽车产业基地）、富士康（XX）产业区、大唐宝昌清洁能源循环经济示范基地以及拟建的XX汽车零配件产业基地、XX汽车零配件展示交易基地等，打造22平方公里的以新能源、清洁能源汽车制造、汽车电子及零配件产业、计算机及电子元器件产业为主的新兴产业研发和生产基地，以及产业、配套和生态融为一体的新型循环126、经济示范园区，成为XX市中部高新技术产业主体功能区上重要的组成园区之一。XX东工业区：以XX高新区产业为基础，沿环观南路一直至XX版画基地，以此为范围进行整合。在XX东工业区重点发展生物医药、电子信息、仪表仪器及文化办公用器材制造业；同时结合XX版画基地和红木家具艺术街等，积极发展文化艺术服务、文化休闲旅游、文化用品制造和销售等文化特色产业聚集区。“多片”指沿XX街道外围城市生态带，串联分布的多个生态功能片区，包括横坑水库、XX高尔夫、九龙山高尔夫、XX郊野公园和茜坑郊野公园等，满足了不同人群的休闲需求，是XX休闲旅游文化产业重要功能区。XX“十二五”期间产业空间布局示意图 1.4 配套规划 127、“十二五”期间，XX不断加大城市基础设施的投入，加快推进相对滞后的城市基础设施建设，完善城市服务功能，打破制约街道发展的瓶颈。、加快建设平安路、新湖路、樟阁路、桂月路、翠幽路等城市交通道路；高标准推进改造南环路、观光路、人民路等一批城市交通要道，逐步完善道路网络系统。进一步搞好已建成公路的配套建设，完成城市道路立体交通项目建设工程，“十二五”期间，重点建设完成8座立交桥和5条行人隧道，完善XX大道、观光路、观平路、环观中路、樟阁路等主干线的隔离栏和红绿灯等交通基础设施。、依据组团规划，制订详细的专项规划，优化全街道的文、卫、教、体等公共服务设施的布局，优化交通运输、供水、供电、排水等市政基础128、设施布局，使城市建设规划适度超前产业和人口的发展。配合全市推进XX塘厦产业合作示范区、XX塘厦新城的规划建设。在符合XX市组团规划对XX功能定位的前提下，确立福民社区豆腐坳XX新型高科技园以及大唐宝昌清洁能源循环经济示范基地，牛湖社区高尔夫球会和版画基地，新澜社区XX古墟等的城市功能、特色和发展方向，强调规划先行，避免无序建设，全面优化城区的空间功能结构。、加大管网工程建设，积极改造旧管网，完成好牛湖社区、松元向西、虎地排、XX新围、新田等片区管网改造及更新工程。完成龙观快线建设所涉及的田背至大水坑段出厂水管道的迁移，观光路至田背段的供水干管迁移，平大公路改造的供水干管迁移，环观南路改造的供水129、干管迁移等改迁工作。、对XX目前正在建设拓宽的道路加大监督力度，积极配合市政改迁10KV线路工程，舒缓输电设备不足的情况。“十二五”期间，新增横坑站、环观中路站、桂花站等110KV变电站。、燃气基地包括西气东输工程求雨岭门站、分输站、储备站及CNG加气母站等设施，规划三号路是进出该基地的主要道路，街道负责征地拆迁工作的具体实施。、开展观城社区排水整治工程、新澜社区排水整治工程、大水坑内涝整治工程、XX社区内涝整治工程等防洪排涝工程建设，完善街道内的防洪排涝体系。、开展横坑水库北侧边坡治理工程、田寮遗留边坡治理工程、摇丫山废弃坑边坡治理工程、新明路遗留边坡治理工程、打石坑边坡治理工程等五项危险边130、坡治理。、全面推进有线电视网络数字化和双向化升级改造；加快电信宽带网络建设，推进光纤到户，扩大宽带网络覆盖范围；充分利用现有信息基础设施，积极推进网络统筹规划和共建共享。（2）经济发展情况。XX是XX市重要的电子信息制造业基地，致君制药、三九医药、宝德科技等战略性新兴产业发展迅速，XX高科技园区研发总部基地基本成型，随着长安标致雪铁龙、大唐宝昌和XX湖新城等战略性大项目落户，进一步增强了辖区产业的发展活力。近年来，XX办事处以打造平安和谐、产业高端、环境优美、文化繁荣的XX“都市桃花源”和争当建设“两区一城”的生力军为目标，狠抓各项工作落实，经济社会保持良好的稳定发展态势。发展循环经济、国际原131、创版画、XX湖高尔夫球会、国瓷XX窑是XX四张亮丽的“名片”。辖区现有4652家企业，其中规模以上工业企业358家，2012年实现规上工业总产值1651.14亿元，工业增加值302.19亿元，出口总额286.74亿美元，两税收入66.25亿元，固定资产投资完成额103.19亿元，社会消费品零售总额183.42亿元。2013年一季度，辖区规上工业总产值325.05亿元，两税收入17.47亿元，出口总额54.61亿美元，固定资产投资完成额13.16亿元，社会消费品零售总额12.36亿元。“十二五”期间，街道规模以上工业总产值年均增长20%以上，2015年超过3700亿元；地区生产总值年均增长18%132、左右，2015年达到550亿元，人均生产总值达到12万元左右；两税收入年均增长11%左右，2015年达68亿元；到2015年，三次产业比重调整为0:70:30，高新技术产品产值占规模以上工业总产值比重提高到65%以上。（3）社会发展情况。XX医院门诊大楼改造工程顺利竣工，新建了多家社康中心和社区生育文化中心，实现了每个社区都有正规的社康中心，多家千人以上工厂设立了劳务工医疗点；启动了XX文化艺术中心、XX体育中心等区级重大文化体育项目建设；加快了街道中心图书馆、社区图书馆和企业图书馆的建设，建成社区图书馆10座，建成了首个劳务工图书馆银星高科技工业区劳务工图书馆，初步形成了街道-社区-企业多层133、次的文化设施网络。同时，街道通过广场文化、社区文化、企业文化等多种形式的群众文化活动，极大地丰富了社区居民的生活。在经济发展的同时，XX结合自身实际，大力发展低碳经济和文化产业，坚持走特色生态发展之路，取得了明显成效：实现了“绿色社区”全覆盖，XX河是XX市首先整治成功的河流之一，XX原创版画产业基地、永丰源陶瓷产业园先后被国家文化部评为“文化产业示范基地”，XX湖高尔夫获得连续12年高尔夫世界杯举办权，XX先后荣获 “广东省生态示范街道”、“全省平安建设先进街道”、“全国绿化模范单位”、“首届中国绿色责任贡献奖”、“中国十佳绿色乡镇”、“联合国绿色产业发展奖”、“XX市十佳低碳优秀范例”、“134、全国社区教育示范街道”、“全国模范职工之家”、“广东省生态文明共建单位”等殊荣。五、SWOT分析1、项目的优势（S）区位优势：项目位于XX市XX新区，根据XX市中部综合组团分区规划XX、XX、坂雪岗（20052020），XX是XX中部综合组团城市功能结构的城市产业带，叠加了高新工业功能区和先进工业功能区不同侧重的功能定位，又是组团内最重要的景观轴线（XX河生态廊道）和商贸生活功能区；同时，根据XX市政府公布XX市城市总体规划（20102020年），重申XX市的定位既是经济特区，又是全国性经济中心城市和国际化城市，作为特区重要构成的XX新区将从“大特区”的视角按照国际化、现代化城区的标准，重新审135、视和修改有关城市规划，提升功能定位、优化空间布局，XX是XX特区连接相邻城市的“窗口”和“门户”，是大特区组成部分，必将一并纳入全市、全区整体规划，高起点设计、高起点建设。项目规划优势：该项目用地面积17148.51平方米，规划设计容积率为6.0，易于规划设计。该项目建成后正好符合目前XX城市化建设提倡的“集约化用地”要求，同进也符合XX街道“十二五规划”里提出的“股份公司开展拆除重建类城市更新”的定位。该项目不仅对XX片区配套设施的完善有促进作用，还能改善整个城市环境及市容市貌。自身配套完善优势：项目规划为住宅区，包括商业区、停车场等生活配套设施，提供商业与居家服务。交通优势：项目南面近观光136、路，西面临泗黎路、梅观高速公路、大富路，北面近桂月路。区内有机荷和梅观两条高速公路呈“十”字型交叉穿过，可快速通达XX中心城区、宝安中心区和XX机场，同时，轨道4号线延长段开工在即，便捷的交通为该项目的发展提供了优越的交通条件。2、项目的劣势（W）开发风险较大：本项目规模较大，前期投入资金量大，开发建设期也相对较长。因此，项目的投资回收期较长，开发不确定因素较多，从而风险加大。项目用地的合法性保障具有不确定性：本项目所用土地为集体工商用地，土地性质的转换及规划指标的确定，具有不确定性，同时政府对此类项目的政策仍处于摸索阶段，能否批复存在疑义。政策风险较大：目前房地产行业的不景气、宏观调控的影响137、，现在搞房地产开发仍然存在很大的风险。地理位置相对偏僻：项目周边基本为工业厂区及私宅，公共配套不健全，公共交通不发达，给项目建成后经营或销售带来了一定的压力。3、项目的市场机会（O）政策扶持：政府正在积极推进该片区的旧改项目，重树该片区新形象。交通网络更趋完善：建设平安路、新湖路、樟阁路、桂月路、翠幽路等城市交通道路；改造南环路、观光路、人民路等一批城市交通要道。重点建设完善的XX大道、观光路、观平路、环观中路、樟阁路等主干线的隔离栏和红绿灯等交通基础设施。都对该区域的交通状况产生有利影响。XX片区经济飞速发展：XX街道经济增长速度提速明显，规模以上工业总产值从2005年全区倒数第二跃居到20138、10年全区第二名；外贸出口额年均增长54%，2010年出口总额创历史新高，达到253亿美元，跃居全区第一，XX已经成为XX市和宝安区产品出口的重要基地。通过引进具有高技术含量、高资本聚集、配套带动能力强的优质企业，同时对存量进行清理整治，逐步形成了以通信设备、计算机及其他电子设备制造业，电气机械及器材制造业，塑料制品业，仪器仪表及文化办公用机械制造业，医药制造业，纺织服装、鞋帽制造业等六大制造业构成的工业经济体系，集聚了富士康、富士施乐、佳能、可口可乐、铭可达、康美药业等一批知名企业，带动全街道工业体系快速成型和发展。 城市规划优势：根据XX市中部综合组团分区规划XX、XX、坂雪岗（20052139、020），XX是XX中部综合组团城市功能结构的城市产业带，叠加了高新工业功能区和先进工业功能区不同侧重的功能定位，又是组团内最重要的景观轴线（XX河生态廊道）和商贸生活功能区。同时，XX“十二五”总体战略定位为：深莞惠城市走廊上的现代化新兴街区、XX中部组团重要的商贸生活功能区、XX中轴线北端黄金景观带，XX市先进制造业聚集区、低碳生态示范区、文化发展引领区，打造既具有完善都市功能、又有生态休闲情趣和高尚文化品味的美好家园。多重定位和使命的叠加，突出XX街道在XX市和XX新区的重要地位，同时也赋予XX在“十二五”期间国民经济和社会发展的重要使命。4、项目面临的威胁（T）该片区未来旧改项目较多：140、十二五规划中有福民悦兴围旧村、福民竹村、黎光旧村等改造项目。开发周期过长：按照委托人预测，本项目开发周期为四年，其中前期准备预计为两年，开发周期过长，资金投入过大，风险相对较高。六、项目的市场定位XX第十二个五年规划提到，十二五期间，XX将积极推进城市更新项目的实施，同时支持股份公司开展拆除重建类城市更新，支持股份公司积极自改或引入第三方合作改造。XX街道率先在XX市编制旧村改造方案，对一批旧屋村以创建“六好”社区为目标，从旧村改造、公园建设、管线整治等方面进行了全方位的整治改造。委托人以此为契机，联合XX市XX股份合作公司进行房地产开发，同时对本项目所属土地重新办理土地出让手续，并缴纳住宅地141、价。项目规划为住宅区，地下停车场2层，地上1-2层为商业，2层以上为住宅，设定容积率为6.0，建筑覆盖率30%，绿地率35%。项目定位为XX“绿色社区”、“低碳社区”的示范小区，提升XX园林绿化水平和绿化美化档次，对片区内的经济发展起到促进作用，对市容市貌的改善起到了积极的作用。第三节 项目规划方案及建设条件一、项目规划方案项目规划为住宅区，地下停车场2层，地上1-2层为商业，2层以上为住宅，设定容积率为6.0，建筑覆盖率30%，绿地率35%。二、项目建设条件1、项目建设的用地条件本项目位于XX市XX新区XX街道XX社区宗地号为A932-0757的范围，用地面积17148.51平方米，土地性质142、为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈规则多边形，地势平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土地平整。2、项目建设的自然条件（1）地形地貌 规划区内以平原地形为主，西侧部分地区为山体，整体地势呈现西高东低的特征，建设条件良好。（2）气候规划区属南亚热带湿润性季风气候，光热充足，雨量充沛，年降雨量1990-2200mm，空气湿度大，年平均温度22，最低温度为0.2，无霜期355天，霜冻机会少，农林植物可以常年生长。常年主导风向为东南风和东北风，夏秋季多台风。3、市政配套条件（1）联系主城区和区内道路建设不断完善。街道有16条道路纳入宝安区建设规划，一些道路完成了改造、扩143、建或环境提升工程。（2）水系整治及供排水系统建设成效明显。市投资16亿元的XX河整治工程基本完成，街道实现了三年内使XX河水不黑不臭的郑重承诺；完成了新田河、牛湖河、君子布河等多条河道径流的整治、清理工程和水毁修复工程；XX市政污水管网建设全部完成；全面改造了街道各社区的旧水管，16个不通自来水的居民小宝安区XX街道国民经济和社会发展第十二个五年规划 6 组实现户户通自来水并抄表到户。（3）能源设施建设力度加大。一批变电站相继开工和竣工，七条配套电缆沟和50个配电房建设通过验收；燃气基地、液化气基地建设按期推进，街道中心区开通了管道天然气。（4）市容环境得到明显改善。各社区的市容环境综合整治达144、标创建任务全部完成；一批社区公园建成并开放，基本完成生态风景林和城区绿化任务；多数社区已经进驻环境卫生专业队伍，实现社区市容环卫保洁事业专业化、市场化。（5）旧城旧村改造成效明显。街道率先在全市编制旧村改造方案，对一批旧屋村以创建“六好”社区为目标，从旧村改造、公园建设、管线整治等方面进行了全方位的整治改造，使旧城旧村面貌大为改观。第四节 项目建设方式与进度安排一、项目建设方式由XX市XX股份合作公司和XX市金兆业房地产开发有限公司共同申请注册成立本合作项目的独立项目公司，成立后的项目公司负责本项目的开发建设。二、项目进度安排根据双方约定，合作开发建设期限为四年，其中办理手续二年，建设期二年（145、如因甲方原因、政府政策、不可抗力因素造成的时间延误，开发周期顺延）。项目计划一次性开发，从2014年07月至2018年06月，前期准备期为2年，项目建设周期为2年。2014年7月开始前期立项及基本设计施工方案确定，计划于2016年1月初开工，2017年12月底完成主体工程及内部配套设施施工，2018年6月底完成竣工验收及入伙。详见附表1：“项目工程计划横道图”第五节 投资估算与资金来源一、投资估算1、项目总投资估算根据测算，项目的总投资为48,845.56万元(含土地应缴地价、开发商购买非农指标费用)，详见下表：项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）单价(元/)占总投资比例1土地成本（应缴地146、价、开发商购买非农建设指标价值）5,265.57511.7610.78%2建筑安装工程费38,566.363,748.2778.96%3前期工程费1156.99112.452.37%4基础设施费771.3374.971.58%5管理费用1,156.99112.452.37%6不可预见费1,928.32187.413.95%合 计（1-6）48,845.56100.00%注：1、单价为按计容积率建筑面积测算；2、根据委托方指示，该项目为集体股份提供10781.02落地非农建设指标及土地，开发商提供6367.49非农建设指标，并办理出让手续，办理完全产权的居住用地应缴地价。3、依据XX市人民政府关147、于印发XX市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知(文号：深府2011198号)缴纳地价，建筑容积率在3.2以下部分（含3.2），按照公告基准地价的10%缴纳地价；建筑容积率在3.2至4.5之间的部分（含4.5），按照公告基准地价的30%缴纳地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价的100%缴纳地价，经查询2013年公告基准地价，本项目所在区域商业基准地价为1231元/；住宅基准地价为1231元/。项目开发成本估算1.1 土地成本（应缴纳的地价、开发商购买非农建设指标价值）根据委托方指示，本项目为XX市XX股份合作公司提供10781.02落地非农建设148、指标及土地，开发商提供6367.49非农建设指标，双方约定，由XX市金兆业房地产开发有限公司承担本次项目的全部建设资金及缴纳的地价款。根据XX市人民政府关于印发XX市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知(文号：深府2011198号)，建筑容积率在3.2以下部分（含3.2），按照公告基准地价的10%缴纳地价；建筑容积率在3.2至4.5之间的部分（含4.5），按照公告基准地价的30%缴纳地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价的100%缴纳地价，经查询2013年公告基准地价，本项目所在区域商业基准地价为2,201元/；住宅基准地价为1,231元/。合计149、为4,765.09万元。开发商提供的6367.49非农建设指标，经过我司市场调研分析、测算，指标单价为786元/（地面地价）。合计为500.48万元。1.2 建筑安装工程费参考XX市建筑工程价格信息、建筑工程定额标准和区域同类房地产开发项目的实际建造成本，并考虑本项目实际情况。项目建筑安装工程费用合计为38,566.36万元。1.3 前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用、配套设施费等，费用按建安工程费的3%计算。项目前期费用合计为1,156.99万元。1.4 基础设施费基础设施费费包括区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。费用按建安150、工程费的2%计算。项目基础设施费合计为771.33万元。1.5 管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按XX市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，管理费按建安工程费的3%计取，管理费合计为1,156.99万元。1.6 不可预见费考虑到项目不确定性因素较少，不可预见费按建安工程费的5%计取。项目不可预见费合计为1,928.32万元。详见附表2:“项目开发成本估算表”、 附表3:“建筑安装工程费估算表”、附表4：“项目投资计划估算表”。1.7 财务费用指企业在生产经营过程151、中为筹集资金而发生的各项费用。包括企业生产经营期间发生的利息支出（减利息收入），以及筹资发生的其他财务费用。本项目单指利息支出。根据最新的一年期银行贷款利率为6%，按复利计算。财务费用合计为5104.53万元。2、销售收入估算根据委托提供的资料，该项目建成后用于出售，在本项目估算过程中，我们设定项目建成后全部售完。根据设定的规划，本项目一、二层为商铺，面积为9,489.10，二层以上为住宅，面积为92,601.96，其中，住宅返还面积为32,500，项目实际可出售的住宅面积为60,101.96。根据我司对XX片区的市场调查了解，本项目一层商铺售价（均价）暂定为18,000元/，二层商铺售价（均152、价）暂定为13,000元/，二层以上住宅售价（均价）暂定为11,500元/。总销售收入预计为83,500.85万元。销售收入表序号项目楼层单价 (元/)建筑面积 ()返还面积（）可售面积（）售销比例总价 (万元)1商业一层18,0004,994.550.004,994.5595%8,540.68 二层13,0004,494.550.004,494.55100%5,842.92 2住宅325层11,50092,601.9632,500.0060,101.96100%69,117.25 3居委会一层不可售100.004社区警务室一层不可售50.005社区健康服务中心二层不可售400.006文化室二153、层不可售150.007管理处二层不可售100.008配电房、管理用房地下不可售600.009停车场地下不可售33,697.02小计137,188.0883,500.85 注：可售面积=建筑面积返还面积3、项目销售费用、销售税费估算项目销售费为销售收入的2%-3%，根据XX市同类物业标准，本项目销售费用取销售收入的2%；销售税费主要包括营业税（销售收入的5%）、城建维护税教育附加费（含地方）（营业税的12%）、印花税（销售收入的0.5%）、土地增值税（销售收入K，K：普通住宅按2%，别墅、度假村、酒店式公寓取4%，其他按3%）。本项目销售费用一、二层商业面积按销售收入的8.65%计算；二层以上住154、宅面积按销售收入的7.65%计算。合计为8,201.67万元。4、项目营业利润估算根据：销售收入开发成本-财务费用-销售费用-销售税费，得出本项目的营业利润为21,349.09万元。5、项目所得税估算根据2007年12月29日国务院出台了关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知企业所得税优惠到25%的税率，按企业所得润计算。经估算，企业所得税为5,337.27万元。6、项目净利润估算根据营业利润所得税计算，净利润为16,011.82万元。二、资金来源未获提供开发公司注册资金相关资料，根据委托方指示，项目建设资金全部来源于企业自有资金，金额为48,845.56万元。项目资金构成序号项 目资金(万元)155、比例1自有资金48,845.56100.00%2银行融资0.000.00%3销售收入0.000.00%项目开发直接费用100.00%第六节 经济评价一、财务效益预计项目销售收入为83,500.85万元，开发成本为48,845.56万元，财务费用为5,104.43万元，销售费用为1,670.72万元，销售税费为6,531.65万元，营业利润为21,349.09万元，所得税为5,337.27万元，税后净利润为16,011.82万元。二、盈利能力分析财务净现值（ENPV）是按设定的基准收益率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于156、或等于0的项目可以接受。内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于0时的折现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能的主要动态指标。当IRR大于基准收益时，则认为其盈利能力已满足最低要求。在本报告中，项目的全部资金现金流量表中的数据最能够反映本项目的赢利能力，分析表明项目有较好的赢利能力。设定的基准收益率为12%，最后确定的财务内部收益率为17.914%。基准收益率=12%时财务净现值（ENPV）=5039.91万元0财务内部收益率（FIRR）=17.914%12%该项目的各项指标表明，其财务净现值大于0，内部收益率大于基准收益率，因此，项目在财务上可行。157、详见附表5：“项目现金流量表（全部投资）”三、敏感性分析本项目的风险如同多数的房地产开发项目一样，主要来自：建造成本、销售价格、销售进度、开发周期、政府政策等方面，根据项目规模，开发周期比较容易把握，开发周期风险不大；目前，中央及地方房地产宏观调控政策主要针对住宅市场，对工业类物业等影响较小，因此，本次敏感性分析不予考虑。因此，所以我们对本项目开发成本和销售价格这两个对项目经济效益影响较大的风险因素作定量分析，针对二种变量：售价上涨和下跌5%、5%；工程成本上涨和下跌5%、10%的情况，运用动态方法来分析其主要经济评价指标的变动情况。敏感性分析表因素变化情况部分指标变化敏感性分析结果销售收入（158、万元）总投资（万元）税后利润（万元）财务净现值（万元）内部收益率基本方案83,500.85 48,845.56 16,011.825,039.9117.914%售价变化售价上升5%87,675.89 17,633.66 7,719.7120.786%19.926%售价下降5%79,325.81 12,100.69 2,360.1114.860%13.886%工程成本变化工程成本增加5%83,500.85 14,227.54 3,691.6416.249%15.302%工程成本增加10%83,500.85 12,443.23 2,343.3814.646%13.665%工程成本减少5%83,50159、0.85 17,796.13 6,388.1819.645%18.767%工程成本减少10%83,500.85 19,580.40 7,736.4321.4460%20.603%通过以上对项目动态敏感性分析可看出，项目抗风险能力较强，但即便是销售收入下跌5%或是开发成本上涨10%的情况下，项目财务内部收益率仍然均高于基准收益率。第七节 社会评价一、项目对社会的影响分析1、本项目坚持低碳生态和可持续发展理念，将打造区域绿色、环保、低碳标杆产品。2、本项目的开发建设将能很好地满足XX街道提出的“绿化社区”、“低碳社区”的建设理念，提高了区域社会形象和影响力，完善城市功能。3、项目的建设有利于土地资160、源的充分利用，集约利用土地，提高土地使用效率。4、项目建成后，能提供住宅约1100套，将切实解决市民的生活居住需求等问题，提升XX片区市民的居住品质。5、能更好地推进XX片区旧村改造的实施，促进片区配套设施的完善。6、本项目开发建设，符合政府“十二五规划”要求，能为企业带来良好的收益和社会形象，同时也为政府城市规划提供宝贵的经验。二、社会风险分析作为一个住宅开发项目，其主要风险来源于以下几外方面：1、政策风险根据XX的第十二个五年规划，“十二五”期间，XX将大力开展旧工业区整合改造，推进旧工业区升级改造，对零散工业区和厂房进行清理整治、功能置换，改造整合一批特色工业园和商业街区；支持股份公司开161、展拆除重建类城市更新，支持股份公司积极自改或引入第三方合作改造。本项目性质为股份公司与委托人合作开发，展开的拆除重建类城市更新，需重新办理土地出让手续，缴纳工业地价，立项、报批、开发建设等手续，各个环节环环相扣，而且此类项目受政策影响较大，其中一个环节出现问题，整个项目就会出现中断的现象，因此，项目在开发时面临一定的政策风险。2、宏观调控风险近年来，为促进房地产市场的健康、平稳发展，中央和地方制定了一系列宏观调控政策，对房地产市场发展产生了较大影响。从国家宏观调控对象看，主要是针对住宅市场，本项目为住宅项目，易受宏观调控政策影响。3、建造成本风险根据本项目工程进度要求，将在2018年6月底竣工162、。根据委托人设想，本项目开发周期为四年，前期准备期2年，建设期为2年，从目前建筑市场来看，建筑材料、人工费用涨幅较大，具有不可预测性，因此面临的建造成本风险相对较大。4、资金风险项目本身的开发建设需要投入大量的资金，特别是项目启动后，开发费用较大，而项目的开发建设资金主要来源于建设主体的自有资金。因此面临的资金压力风险相对较大。5、销售风险本项目整体开发周期为四年，前期准备期二年，建设期二年，在资金充足的情况下能保障项目的开发。本次估算设想为建成后销售完，回笼资金，但在实在销售过程中，可能会出现定价过高、销售期过长的因素，给委托人带来较大的风险。根据我司调研，片区内同类型的普通住宅区相对稀缺，163、因此本项目销售风险不大。三、社会评价结果综上所述，本项目的开发建设，不仅能充分利用土地资源，集约土地，提高土地使用效率，同时符合XX街道“十二五”中提出的“绿化社区”、“低碳社区”要求。同时，本项目所受的政策风险、销售风险较小，宏观调控风险、建造成本风险、资金风险相对较大，需要提请企业注意。第八节 研究结论与建议一、研究结论 “十一五”期间，经济总量连续实现五个千亿元大跨越。“十二五”时期，XX经济社会发展的目标是：经济发展方式转变取得显著成效，形成具有国际水平的自主创新体系、具有国际竞争力的现代产业体系、更加完善的社会主义市场经济体制、特区一体化的城市发展格局和全体市民共建共享的和谐社会。率164、先建成国家创新型城市、民生幸福城市、国家低碳生态示范城市，中国特色社会主义示范市和现代化国际化先进城市建设取得新进展，努力争当“加快转型升级、建设幸福广东”的先行市。2012年8月17日，XX市人民政府出台关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施，该文件明确了城市更新涉及历史用地的处置方案、城市更新地价政策以及城市更新项目的实施管理等内容；明确用地分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价。根据XX市XX新区综合发展规划（2012-2020年），XX新区未来发展的定位是：XX市加快转型升级的典范区，特区一体化的示范区和现代化国际化中轴新城。到202165、0年，形成具有国际竞争力的现代产业体系，全面实现特区一体化，民生幸福水平显著提升，生态环境更加优美，建成“产业强区、宜居新城、人文家园、幸福XX”。1、项目公司正在组建中本项目为XX市金兆业房地产开发有限公司和XX市XX股份合作公司合作开发的住宅区项目，共同申请注册成立本合作项目的独立项目公司，目前负责本项目的项目公司正在组建中。2、项目建设手续正在办理之中本项目属住宅区项目。目前，该项目用地的各项开发、建设手续正在办理中。3、项目具有良好的社会效益项目的建设符合政府倡导的“集约化用地”要求，有利于改善区域环境，完善城市功能，提升市容市貌。4、项目具有良好的经济效益本项目在设定的测算期内，根据166、该行业的平均收益水平，我们设定基准收益率为12%的前提下，该项目的在设定的测算内净现值为5039.91万元，财务内部收益率为17.914%。本项目在测算内净现值为正值，财务内部收益率大于设定的基准收益率，属于赢利状态。因此，本项目的开发建设是可行的。二、问题和建议问 题：本项目周边配套设施落后。建 议： 建议开发商在项目建设过程中考虑公共配套的设计利用，争取完善自身配套功能。问 题：项目用地的合法性保障具有不确定性。建 议： 建议开发商积极与政府协调，争取获得政府支持，使项目的合法性得到政策保障。问 题：项目开发周期过长。建 议： 建议开发商在前期完善相关手续的同时进行项目开发的前期工程，从而缩短项目的开发周期，为企业回笼资金降低风险。问 题：项目开发资金压力。建 议： 项目建设规模较大，所需开发资金数额巨大，资金来源为企业内部资金，建议开发商多找融资渠道，降低企业内部资金压力。综上所述，项目定位既符合政府“十二五规划”里提出的“绿化社区”、“低碳社区”的发展趋势，又通分挖掘了项目区位、景观、环境资源价值，实现项目社会效益和企业经济效益的有机结合，项目可行。