1、20202020春春春天里2020下半年广州比岸广告整合推广策略案FOR YOUR LISTEN怎样和南明区谈一场轰轰烈烈的爱情?从 老 贵 阳 的 区 域 情 怀 说 起我 现 在 不 在 贵 阳，在 金 阳“两 城 区 以 外 的，都 不 叫 贵 阳对于老贵阳而言河处不是贵阳!何处是贵阳?弃河投明才是最明智的选择小河南明不要做投河自尽的傻事本案本案金地云麓一号金地云麓一号恒大恒大城市之光城市之光金科金科中泰天境中泰天境贵阳融创城贵阳融创城改变购房三观区域观价值观生活观区域观：都市更新主义下的全新时空认知居住观：产品革新潮流下的生活范畴洗礼价值观：全新比较级之下的价值对等颠覆13壹区域观 l2、 地段解读都市更新主义下的全新时空认知花溪乌当观山湖小河白云贵安双龙两城区自然城市历史前景(注:小河已划分花溪,此为传统归类)为升值买贵安，为保值买双龙，为面值买金阳，为储值买白云，为超值买乌当为普适价值买主城下手买贵安，熟手买金阳，转手买白云，跟手买花溪，顺手买双龙买主城都得是快手主城的下一个热点在哪里呢？从传统的大十字、喷水池到三马片区，到花果园，到油榨街兰草坝!兰草坝!兰草坝!本案兰草坝项目对于南明区的重要性，丝毫不弱于三马片区对于云岩区的重要性。兰草坝对于城市的意义，正是在于花溪大道和甲秀南路之间的大片城市化。目前这个区域，实际上是城市建设的一片空白地带。让太慈桥、四方河、甘荫塘、中曹3、司片区无法形成连片发展的态势，更阻碍的人口的导入和经济的转型。兰草坝区域的城市化建设，将有效辐射南至花溪、东至小河的大量人口。量变形成质变，贵阳南部的填补空白、经济形态、城市面貌都将在兰草坝的带动下得到巨大改善。城市需要另外一个花果园么？花果园只是特殊时期的产物，如果兰草坝需要承载更高级别的城市功能，就必须进行产品的升级。兰草坝因为阿哈湖湿地公园的先天景观优势，产品设计上是否考虑对景观的视觉融合与亲身体验？大露台、大面宽采光、内部多层次景观设计、公共公园的融合打造、明亮清晰的车库及双大堂都应该是片区内项目设计的基础要求。未来物业服务足够好的项目，同区域内的价格绝对可以比周边项目溢价20%以上。4、为什么？现在已经不是房地产的初级阶段，而是成熟阶段。项目硬件只是筑底，拉升还是要靠软件。特别是物业服务，这是一大痛点，也是一大机会，更是贵阳地产急需提升的环节。而成为主城区下一个热点整个太慈桥-阿哈湖-沙冲南板块将会因兰草坝地块的崛起贵阳主城新热点 看河南小河南明做主人、有区别小结区域观推广概念23贰居住观 l 竞品分析产品革新潮流下的生活范畴洗礼碧桂园贵安1号项目位于贵安新区百马大道与中心大道交汇处，物业类型为：住宅,花园洋房,商住公寓、写字楼。坐享S1、S2、G1号线及贵安高铁站等完善交通配套，依托星月湖、月亮湖双公园，借鉴纽约、东京、上海都市商业理念，以“滨水+轨道+综合体”的主题模式，5、打造集商务办公、酒店会议、休闲购物、生态居住为一体的贵安首席城市综合体。距本案2公里，根据踩盘了解得到的信息：住宅已售罄，目前在售写字楼、商铺（三楼），均价都在7500每平方左右金地云麓一号项目位于南明区地铁1号线望城坡站旁物业类型为：普通住宅,商业,商用公寓金地云麓一号是金地集团入黔的一号作品，约60万方体量，周边商业、医疗配套俱佳，交通便利；大社区规划，引进南明幼儿园、尚义路小学，打造目前经开区最好的教育配套项目。距本案5公里，根据踩盘了解得到的信息：该项目为在售状态，均价都在10300每平方左右融创城项目位于贵阳经开区开发大道物业类型为：花园洋房,大平层,住宅型公寓融创西南首个“融创城系6、”钜作。项目内规划有医院、康养中心、运动中心、三大主题公园、涵盖幼小初高的多所学校、文创街区、购物公园等配套，是七城共融共生的智慧公园全能大城。距本案11公里，根据踩盘了解得到的信息：该项目为在售状态，均价都在9500每平方左右金科中泰天境项目位于花溪区浦江路物业类型为：普通住宅,住宅底商，公寓26万方核心区住宅+3.3公寓，金科后期接盘项目，地理位置优越，配套完善。采用“一街、两心”的结构设计，即项目B地块西侧的临街商业与浦江广场共同构成的景观商业街；与南北地块的超大视野景观中心花园。距本案7公里，根据踩盘了解得到的信息：该项目均为在售状态，均价都在9400每平方左右恒大城市之光项目位于贵阳7、市南明区花溪大道中段甘荫塘，在原贵州乌江水泥厂上新建物业类型为：城市综合体贵阳恒大城市之光分两期建设，88万方体量，综合容积率：4.6，建筑密度：23.91%，绿地率：31.32%，规划1所9班幼儿园，1所15班幼儿园，1所30班小学。距本案7.3公里，根据踩盘了解得到的信息：该项目处于待售状态本案，以六大进化，与竞品形成区隔化进化壹拒绝工地半成品，住进繁华里划时代TIME进化贰拒绝空城记，全盛配套即刻享划时代TIME进化叁告别单体楼，住进氧离子海洋划时代TIME进化肆颠覆老城陈旧感，新产品涣新主城划时代TIME进化伍告别一“城”不变，主城区变热点划时代TIME进化陆贴心万科物业，全心全意全为8、您划时代TIME成熟小结生活观推广概念一指成熟的生活体验二指成熟的购房考虑37叁价值观 l 客群洞察全新比较级之下的价值对等颠覆观山湖12053元/m2白云区10700元/m2花溪区9577元/m2乌当区9000元/m2云岩区11125元/m2南明区12735元/m2贵安新区7050元/m2双龙片区9004元/m2数据来源于城市房产网站2020年经开区11500元/m2贵阳从典型的一极城市正在变成多极城市各区域均价差不多由此，主城性价比愈加突显观山湖均价12000左右本案仅9000左右其他均价10000左右全新价值观看区域本案价值立见高低郊区边远别墅2万元/m2本案9000元/m2市区单体楼高9、层无园林无露台12000元/m2全新价值观看居住本案价值立见高低l绝对值l=9字头全新价值观看价值算一算,还是本案更划算主城区+兰草坝地块热点+成熟配套+药用植物园氧吧+新适产品+好物业郊区别墅50m2(一个厕所)本案110m2高层全新价值观看价格100万能买啥房？观山湖区80m2公寓算一算,还是本案更划算主城之心,贵在不贵价值主题界定主城中心概念价值很贵，价格不贵有自然有繁华有喧嚣有回归主城区春天里核心SLOGEN区域观,弃河投明居住观,更加成熟价值观,贵在不贵有别FOR YOUR LISTEN价值高山，岂容他人撼睢摸准项目价值，找到本案的六卖神剑壹贰叁肆伍陆卖什么：建立核心价值体系卖给谁：10、找到精准目标客群怎么卖：整合推广策略思路溢价卖：现场包装体验升级贴身卖：营销线动作组合拳大声卖：事件营销媒体建议壹卖什么：建立核心价值体系54前景：兰草坝片区崛起，主城热点新高地地段：主城区南明最后一处在售纯住区交通：沙冲路、花溪大道、中环、人民大道、南二环生活：主城区成熟配套，吃喝玩乐购一体环境：药用植物园超级氧吧教育：沙冲路小学、二十九中、二十五中户型：主城老房涣新进化物业：万科物业，全心全意全为你梳理基础价值体系贰卖给谁：找到精准目标客群1、贵客(老贵阳)1）挤在单一投资渠道里的不动产玩家他们是政府公务员,享受体制内低价,笃信主城价值;他们是企事业单位职员,珍惜团购指标,集体行为强烈;他11、们是个体商户、富裕市民,有将游资停泊在不动产码头的强烈愿景；特征：空置率高，持有套数多。置业动机I.他们可能关注过花果园、三马片区、油榨街片区等，对一个又一个的市场热点极其热衷。II.他们相信主城价值，再度刺激他们肾上腺的，是主城区新热点。2）生活圈与主城有交集的政商阶层他们是被动跟随市政调遣的公务员；他们是业务坚守主城企业家及投资者；他们是因公外派贵阳的企业高管及高级白领；特征：被动接受贵阳。置业动机I.部分人为公务员，开始无奈接受调遣，后习惯贵阳生活，再笃信贵阳价值，能在最快时间内得到一手信息；II.部分人本身就是贵阳“股民”，在参与贵阳投资过程中，察悉贵阳前景价值，伺机(如团购等契机)投12、资贵阳物业；III.部分人来自外地，从过客到喜欢贵阳(如天气、悠闲生活等因素)，投资贵阳的动机主要因为价格远远比家乡的低；3）扛起贵阳建设大旗的忙碌者他们用节律迂回的脚印书写在贵阳的钟摆式生活；他们用汗水浇灌贵阳的建筑生命；特征：大部分是过客，小部分也被纳入贵阳的一小部分。置业动机I.部分是参与贵阳建设的蓝领，他们的置业动机主要来自于贵阳生活的吸引，他们是抱有投资动机的刚需；II.部分是临近区域的民工，在对贵阳这片土壤刨坑、镶金的同时，也看中贵阳的镶金价值。他们的置业动机来自于对城市生活及贵阳价值的向往；2、溪客(包括花溪、小河)4）目睹新主城成熟的小河附近居民他们是小河居民，被主城氛围感所感13、染，意欲置业改善居住条件；他们是花溪、小河个体户户主，受周边氛围所撼动，在此置业方便经营；他们是老小河，离不开小河，概不考虑其他片区，再次置业除非不远。特征：较易受人影响，老带新是关键置业动机他们熟悉小河，离不开小河，而且又亲睹新主城城市界面革新及成熟，最直接的动机来自于改善型需求及亲朋推荐。5）附近区域的拆迁户他们因拆迁赔偿而成为暴发户，有置业需求和能力;他们不太愿意离开生活一辈子的宗地，偏向于选择就近置业;他们可能有回迁房，再置业是为了提高居住品质和投资；特征：有置业能力，倾向于就近置业置业动机I.他们置业意味着一家几口将生活在这里，所以最核心的置业动机来自于片区及社区生活价值；II.他们14、所获的赔偿款意味着很长时间以来要靠这个收入生活，所以置业心理会较为慎重；6)“给我贵阳，地方随便”的地州人基于养老需求，对区域价值并不过多关注，贵阳符号是他们唯一的要求；基于子女教育需求，看中贵阳教育，为下一代来到下一站，学校所在，兴趣所在；基于资产转化需求，煤老板/企业家，视不动产为金蛋，视房子为资产孵化器；特征：亲戚朋友结伴购买，把自己的小圈子带来贵阳。这部分客户既有投资动机，又为居住。置业动机I.部分是来自地州的贵阳上班族，或面临结婚，买房成家；或打拼多年，要在贵阳落脚扎根；II.部分是生活条件相对优越的地州市民，置业动机或为改善居住条件，举家搬往贵阳；或为子女教育；或为子女成家。叁怎么15、卖：整合营销推广思路春天里7-8月认筹(主打区域观，新形象蓄势期)营销节点线现场包装线11-12月加推（主打生活观，以成熟价值区隔）资产属性8字头l绝对值l不动产营销中心门头包装区域属性主城不动产9-10月开盘(主打价值观，以主城低价取胜)联合拓客线地州行销地州路演及洗脑式侵略、病毒式传播推广主题线区位观主城区,有区别生活属性成熟不动产事件营销线玻璃房行为艺术告别住宅半成品时代价值观主城再无8字头生活观买房,考虑成熟 一点贵阳行销毛细血管式渗透拓客及布网式外展点价值拆分线进化壹拒绝工地半成品，住进繁华里进化贰拒绝空城记，全盛配套即刻享进化叁告别单体楼，住进氧离子海洋进化肆颠覆老城陈旧感，新产品16、涣新主城进化伍告别一“城”不变，主城区变热点进化陆贴心好物业，全心全意全为您自然属性公园不动产定区位 占价位 领段位整合推广三步曲第一阶段(定区位)户外高炮/地铁站效果图站台/高铁站效果图电梯轿厢/火车站效果图海报悬念稿悬念稿软文软文软文效果图软文效果图飞机稿飞机稿效果图黑板报飞机稿黑板报飞机稿挪车卡快递箱子第二阶段(占价位)户外高炮/地铁站效果图站台/高铁站效果图电梯轿厢/火车站效果图海报飞机稿飞机稿效果图现场展板第三阶段(领段位)户外高炮/地铁站效果图站台/高铁站效果图电梯轿厢/火车站效果图海报站台站台灯箱围挡围挡围挡效果图飞机稿飞机稿效果图肆溢价卖：现场包装体验升级春 天 里 VI售楼部包装外门头内门头内门头外桁架外桁架外围墙logo墙电视墙内桁架玻璃贴玻璃贴效果图吊旗吊旗陆大卖卖：事件营销媒体建议玻璃房行为艺术谢谢FOR YOUR LISTEN