1、不旁征博引，为每个项目量身定做不装腔做势、煞有其事的嘶吼，只看疗效不循规蹈矩，善于守正出奇不做无用功，用最适合的方法满足项目需要鼎新革故和而不同谋/定走进御深挖产品价值体系精准聚焦目标客户价值敏感点人有我优豪宅必备要素产品基础价值体系人无我有豪宅稀缺要素产品独有价值体系市场站位，开启大连豪宅新纪元位居路，在百年变革中，传统豪宅失去了往日光华，市场需要新鲜的动力开辟大连豪宅新格局，历史，从此会记住这个名字竞争占位，坐享中山区、路咫尺繁华与半山悦景、南山首府相比，有着其竞品不具备的便利与成熟，宛如城央的低密度别墅，城市中心豪宅当之无愧客户占位，隐贵路上有面子的居所从此，客户不再舍近求远，而且可以自2、豪的说，“我们住在路”，繁华深处的居所与社会角色、价值的完美匹配”。产品定位领袖级都会豪宅样板The leader level of city mansion产品精神路：自然贵咫尺繁华，自然天成；闹中取静，出于喧嚣而不染；庭中院：自然乐阔尺宽厅、休闲阳台，听风沐雨，享受自然的喜怒哀乐入户梯：自然奢电梯直接入户，超大面积的赠送，一线品牌精装纯居舒适中的舒适，恰到好处的彰显奢华；原生态：自然亲原生山林，享受“最陌生”却最纯粹的自然体贴，至善盛情，源自天性；全龄教育：自然懂自然而然的教会孩子最纯粹的真善丑美，培养最纯真的言谈举止，孩子陪随心情长大；千平会所：自然藏归家礼序，公私交融，生意场即是生活场3、，生活场又是社交场，圈层隐贵收纳于心宇间；极致的大自在天玑高层2017项目开盘2018产品售罄2019产品售罄御高层天玑商墅项目销售复盘“不赋天壤自雍闲”|“山隐权贵 逍遥心”|“墅御 藏显赫”|?御别墅销售任务重点项目进入尾货清盘阶段，御已进入现房实景大境已成 唯墅不多从基于物质的豪宅居住属性上升为以山、海为内涵的雍雅哲居理想回归核心价值体系构建：中山区路山林墅隐密林间主城芯联排真别墅芯山下老城芯林涧，鸟鸣百花香林径幽居山谷，曲径归家院闲情雅致 院落生活麓山院的产品格局山脉城之芯，气脉贵海之滨，难求山色林涧万丈，草木无双雅文化根基人身聚权贵，圈层荣耀礼享尊荣，管家物业品承底蕴，金地保利哲居思4、想居豪宅的典范筑新亚洲，东方韵味艺真别墅，铁艺石雕园山院落，千尺方圆后/动麓山院推广执行麓山院组团2019年任务目标清盘麓山院剩余16栋150-255平联排别墅剩余别墅：16栋已售别墅：共计4套，剩余16套价格区间：750万元-1300万元已售已售已售任务目标麓山院组团全新推出意向客户形象+现场+物料资源+活动目标客户获取下半年重要营销节点8月小院示范区开放10月项目盛大交房8.4日媒体内部推荐会8.11日客户推荐会9.30御盛大交屋7月麓山院正式推出自媒体释放7-8月麓山院形象推出“路 纯别墅”中山区的纯别墅生活已经屈指可数，虽同为豪宅，但等级也参差不齐山居低密别墅生活堪称路上豪宅中的翘楚主5、形象路 纯别墅8月院落实景 雍雅开放大连 中山 路 150-255平真别墅8月：院落实景开放曾经沧海 才懂归山150-255联排真别墅稀贵16席，封疆路微信形象延展天境 御墅山林150-255联排真别墅稀贵16席，封疆路微信形象延展外地版方案二让客户对别墅型院落生活产生强烈体验感不舍城芯的麓居山的哲居理念路纯别墅核心氛围营造8月项目支持展示系统的建立庭院楼间样板间项目支持氛围包装A中央景观带：雕塑小品氛围包装A花园布置：围栏：绿植装饰庭院坐椅氛围包装A开放活动A8.4媒体开放日邀约各大媒体，参观体验实景示范区，媒介传播发声；8.11名师沙龙邀请设计大师与客户面对面分享院落生活的纯粹人居理念；南6、方航空杂志投放南航出港航班聚焦进出港高端目标客户群9月媒体组合加油站广告星海广场路延线解放路延线9月媒体组合付家庄宏商高尔夫绿山高尔夫金石高尔夫红旗谷高尔夫高尔夫球场广告9月媒体组合9.30盛大交付“豪门幸事，家族荣耀”纪念邮册首发 营销关键词：专属、独特、家族意义 活动目的：加深精神归属 活动内容：1、定制家族邮票；2、加入项目固有元素；3、体现收藏纪念，传承意义。建立豪门精神的人文归属客户老带新的规则启动尾盘促销价值兑现10月“金地庭院节”活动目的：家庭体验、实景营销活动地点：园区样板区庭院活动时间：周六、周日全天（2场）活动内容：1、网上/微信预订庭院，每周限量（5组）2、免费提供烧烧炉7、桌椅、别墅一楼空间烧烧大厨、一次性餐具3、客户自备食材、调味品、酒水10月客户拓展高端教育机构资源导入福音琴行，学员音乐比赛摩玛美术，学员作品展10月客户拓展美容美体客户沙龙新华美天爱德利格艺星美容10月客户拓展“我是女王”高端女性沙龙塔罗牌专场业主日常维系活动10月客户拓展庭院话剧节活动地点：麓山院高台示范区活动时长：2019年10月上午：10：00-11：00下午：14：00-15：00活动对象：老业主、亲戚朋友、全程派票活动内容：儿童童话剧专场、儿童欢乐堡10月客户拓展城市进化论关于进化一种是从无到有的创造一种是从有到荣的繁盛观观市场别墅甘井子区旅顺口区高新园区沙河口区西岗区中山区成交8、105669成交金额14亿元成交均价12847元/成交3820成交金额1.2亿元成交均价31196元/成交208成交金额0.05亿元成交均价25578元/1-6月无成交成交42478成交金额11.79亿元成交均价27759元/成交40497成交金额5.83亿元成交均价14395元/1-6月成交35874成交金额7.73亿元成交均价21558元/1金州新区56243甘井子区旅顺口区高新园区沙河口区西岗区中山区成交87396成交金额7.71亿元成交均价8826元/成交184288成交金额35.67亿元成交均价19353元/成交9751成交金额1.92亿元成交均价19725元/成交97276成交金额9、18.5亿元成交均价19016元/成交8325成交金额1.16亿元成交均价13938元/成交1501成交金额0.11亿元成交均价7348元/1-6月成交53591成交金额6.18亿元成交均价11534元/364715金州新区观市场公寓2观客户多元化客户群普 宅刚需改善郊区城镇化居民外来务工人员周边从业人员60-80-100市内外溢客户群个体老板周边政府企业人员80-100-120公 寓学区别 墅品质投资自住甘区、沙区客户为主学区房主要购买目的少部分投资品质改善型客户需求别墅生活看重自然环境区域具有性价比优势注重子女教育看好未来区域发展投资学区+性价比+品质40-50150-200-500小结110、区域接受度提升由于西拓的城市发展，区域日渐成熟，客户接受度远高于区域发展初期，随着机场片区的成熟，向西延展区域备受关注。2价格成明显阶梯性，去化分布合理价格与距离成反比例分布，梯次规律明显可循，由于此区域供应量有限，且集中分布上，所以各项目去化情况比较合理，相对较平横；3性价比致胜千里传统类型的产品+近郊型项目，主要依靠成熟度与性价比做为客户首选判断，一切，都是缘于你看待事物的视角，爱与不爱，我就在那里4商墅型产品不多，竞品唯一40年产权别墅仅泰达慧谷是我们唯一竞品参照产品竞争论竞争是使项目本身呈现了与众不同USP客户感知是在竞争中间选择产品的情感决策过程思思辩对于“远”的心理防线如何突破？让11、我们回到关键点之一还原+远荒地理位置的偏远，配套的缺失，投入的止步，时间的延续，荒无必然变成荒凉，前景变得渺茫物理层面心理层面物理距离产生了心理距离，对于项目的认知缺失，导致了心理距离的疏远如果“远”绕不开，那不如直面远！远距离为了健康与雾霾保持远产生森林|山海|湖还有鲜氧远距离为了高效与拥堵保持远产生高速|金虹路|地铁还有敞快远距离为了宁静与喧嚣保持远产生私园|院子|庭院还有静谧远距离为了舒适与高楼保持远产生土地|低密|别墅还有私密“远”舒静闲适“逸”观点一：距离产生美思辩对于远而不荒的诠释！对区域价值问题如何转化？信心决心对项目区域的加速购买的信 心PAST DLSPDa Lian Sof12、tware parkTODAY ESTCEcological science andTechnology CityFUTURE ESTCEcological science and Technology CityPAST DLSPDa Lian Software park才能消除客户心理的荒命题成立两个区域价值量级上对等树立客户信心未来价值远景规划1、时间节点型的声音节奏 节点2、针对+匹配性 不同人群、角度、节点3、户外打节点4、客户认可价值点梳理南 有 软 件 园北 有 科 技 城【南园 北城】主张2：15.26平方公里的核心区，目前为止已有超过百家公司入驻，其中不乏日立、松下、简柏特、固13、特异等世界500强企业。春田银杏园，春田馥园、春田融庄、春田里等近59万方的高档住区。未来将建成为世界500强聚集的科研创新基地、领先世界的生态、智慧城市样板新型城市生活区南有软件园，北有科技城大型成熟生态居住区城西春田里行书、跑马、林万丈甩杆、垂耳、知鱼悦东城、西郊、始通达蝶 纹、官 帽、邀 大 家 集 汇宽 凳、长 案、品 怡 然 大 境砖 石、墙 雕、听 文 韵 传 承宽 境、高 穹、会 天 下 儒 仕石 山、茶 案、品 商 海 修 为松 竹、镜 水、谈 风 云 雅 事山湖路堂阁廊墅院园人生九逸产品写照营销推广论价值体系的梳理建立的基础上，展开立体营销铺排，将项目价值卖点向外延展，丰富产14、品内在轮廓立关于竞争：我靠春田，春田靠我？关于竞争：春田十二坊规模成熟远景环境配套品牌产品特点性价比十二坊的所有外部价值均体现在春田的价值中老鼠与大象的关系城西春田处 坊间逸墅约135合院商墅，1:1附赠，270万/套起主形象坊间合院，百余平国风雅韵，新街坊国风雅韵宽厅高穹揽天地风华石山板路皆自家风月镜水松林新亚洲风情归家礼序蝶纹官帽邀大家集汇砖石墙雕听文韵传承砖石墙雕听文韵传承公寓产品根基3室宽跃更加注重实用性，打造鲜明个性记忆特征1生22生33生万物活力养成季之时间：9.19.30地点：接待中心内容：凡此期间到访售楼处女性皆可随机抽取创意面膜一套赚钱猛如虎“贵”计多端狐懒得抽“金”猫有“膜15、”有YOUNG售楼处饕餮狂欢宴1售楼处定期开展特色美食节2晚间可穿插露天电影最美和声VOX人声音乐团“天籁之间 青春音乐盛典”关于商铺楼号总套数存货数存货量3#447786#3311219#3368717#1911233318#14133048共计43347967商业现状总计43套，剩余34套，货值约8000万短期内迅速变现远期利益呈现出路一：17#-18#组团未来价值呈现在项目自身及周边约几万人的生活、工作人群潜力KFC的入驻更是验证了这一点推广诉求：“春田一铺 千金易得”业态定位:社区配套、生活配套、教育配套型出路二：3#-6#-9#组团南向组团虽然临街但因为是途经型人流，无法实现短期商业价值推广诉求：“让财富从冬眠中醒来”业态定位:中小型总部机构、主题大型会所老板们的第二春篇幅有限，未能舒展，报告旨在思路交流我们希望价值基础上的一些灵感，加快项目完美收官！