1、金地香山湖 2018年下半年工作汇报,金地香山湖营销部 2018年9月,1,目 录,第一部分 宏观市场分析 1广州住宅市场走势分析,2增城区域住宅市场走势分析,第二部分 区域市场分析 1东部区域主要项目近期营销动态 2香山湖竞品成交和营销策略 3香山湖竞品项目的来访量分析,第三部分 项目客户分析 1项目2018年客户分析,2项目客户变化分析,3项目2018年三级联动客户分析 第四部分 销售计划安排,1项目下半年营销计划,2项目2018年9-12月销售目标,3项目余货2019年销售铺排计划 4项目2019年供货计划铺排,第五部分 项目营销策略,1,宏观市场分析,3,数据来源：克尔瑞系统,20182、年，广州市场“有保有压”，上半年出现结构性、阶段性调整限价和限签等措施，供需呈稳步上升态势，但进入下半年，在“国检”、“经济下行压力”和“地方财政压力”作用下，市场应声而跌，供应和成交普降。,宏观市场分析一：广州住宅市场走势分析,2018年1-8月新增预售面积595万，较去年同期增长24.8%，主要得益于增城区域市场的利好，56月 份出现爆发性增加，进入7月份以来，受宏观政策影响供应止升急剧下跌，8月较6月下 降43.5%；,2018年上半年成交处于上升趋势，6月达到高位，同比增长68%，但7月之后与供应双双下降，8月较6 月 下 降 超42%；,全市网签均价受增城区域备案价提升的影响，呈稳步3、上升趋势。,2017年-2018年8月广州全市月度供/求/价走势,180.00,160.00,140.00,120.00,100.00,80.00,60.00,40.00,20.00,0.00,25000,20000,15000,10000,5000,0,成交面积,供应面积,成交均价,4,数据来源：克尔瑞系统,2018年上半年，增城市场在备案价提升利好下，整体走高，但近两个月，受广州大市场等宏观政策影响，市场持续走低至2018年最低位，增城市场作为广州市场主要供需区域，受影响更大，跌幅更明显，幅度近30%。,宏观市场分析二：增城区域住宅市场走势分析,2018年8月，增城区域市场受大市场环境影响4、，虽有备案价提升的利好，但供应和成交应声 持续走低，8月较6月成交下降了70.5%，8月供应较年度最高的5月下降了84.5%；,区域市场整体均价受备案价提升的影响，签约均价升至近年最高位，但实际成交均价在区域 各大项目降价促销下有所下降；,2017年-2018年8月增城区月度供/求/价走势,70.00,60.00,50.00,40.00,30.00,20.00,10.00,0.00,18000,16000,14000,12000,10000,8000,6000,4000,2000,0,成交面积,供应面积,交易均价,5,增城市场的供应和成交均急跌，且增城市场跌幅更明显，较广州 市场下降幅度近305、%。,续下行，迫于资金回笼压力，预计市场去化要求将加剧，营销促,宏观市场总结,2018年78月份，市场受经济下行、调控等风险环境下，广州和,在调控政策基调难有反转和经济下行压力下，预计未来楼市将持 销不断。,6,2,区域市场分析,7,广铝荔富湖畔,14,营销启示：建议项目加快推货节奏，并制造销售节点，做到周周加推包装；在未取 证前，销售前置，取证后集中签约，制造热销效果。,1,保利爱特城,600,72,平层21000万复式24000万,平层87-130三房至四 房，复式17、18栋100-112四至五房,1 降价促销，平层从24000下降至21000,降幅达3000元/，复式从28000降至26、4000,降幅达4000元/2 周周加推，制造市场销售高点 3 一成首付，三个月后可成交可退 4 渠道佣金：3万+1.5%-3.5%5 销售奖励：最高可奖20万（团队奖）,2,万科幸福誉,225,23,25000,87-95三至四房,1特价单位170万起，单价19500起，较前期下降约3000元/2来访奖励：100元现金3成交即送三亚三天两夜豪华酒店套票,3,双珑原著,200,20,别墅700-1100万 洋房18000起,176-186方六联排，15-16-17-18栋98方大三房,1一口价单位，18000起，较前期下降约2000元/,4,时代天韵,190,21,18000起,110-1357、的三四房,1特价单位，18000起，降幅约3000元/2一成首付，剩余首付部分3年免息分期 3五年内可转名一次,5,招商雍景湾,120,2,21000,89-101三至四房,专场认筹减5万，成交砸家电,6,保利中航城,140,12,25000,94-126复式三四房,1渠道佣金：从3-3.5万提升至4.2-5万/套 2一口价单位，价格降1000元/,7,万科春风十里,100,7,19500,8,汇港威华国际,15,2,21000,7栋101106三房,加推开盘，成交送车位,9,创基天峰,100,2,20000起,89-1183+1房,特惠一口价，均价20500元,10,金时花园,86,8,188、000,56139一至四房,特价促销活动，均价19000降至18000,降幅1000元/,11,创基丽江国际,21,2,24000,91、130、180-275三至五房,一口价单位，均价28000降至24000,降幅达4000元/,12,保利小楼大院,45,0,19000(精装）,145-214 叠墅,无,13,万科桃源里,80,6,10000,100-135三至四房,持续推出特价房，均价12000降至10000,降幅1000元/,保利领秀山,215,5,别墅24000洋房18000,157166联排别墅，100-139三至四房,降价促销，均价从19500降至18000,降幅1500元/,159、,52,0,24500,76-110二至三房,无,西福蓝湾,16,80,1,20000,71-108的二至三房 备案价20200,全部单合同销售,区域市场分析一：东部区域主要项目近期营销动态,东部区域项目以降价促销、提升联动渠道佣金为主要应对手段，特别是保利、万科的项目，降价幅度更 高，且配合的营销手段更多，如推货、一成首付、销售奖励、成交送礼等等；,成交数据均不理想，多数项目仅为个位数成交，降价促销力度最大的保利爱特城成交最高。,序号,本周来访,来访数量,成交套数,成交均价,东部市场情况（8.27-9.2）在售产品,营销动作变化,1-5，99-119复式四房 一口价单位（毛坯），19500起10、，降幅达2000-3000元/,147,项目,6月,7月,8月,成交均价,产品类型,合景誉山国际,220,181,39,洋房18000,127,保利i立方,29,12,9,21000,104-106 复式四房至 五房单位,实地常春藤,200,85,60,26000,71-120 三房至四房,恒大山水郡,32,21,19,19000起,88-110三房,奥园誉峯,53,13,11,19500,实地蔷薇国际,173,145,130,24000,房，114/117126/138/140四房,合景云溪四季,120,34,20000,81-128 三房至四房,营销启示：持续加大三级联动发动力度，如特价促11、销、成交奖等，建议增加来访奖 励、加快渠道佣金发放速度和延期等政策，提升渠道中介积极性和客户上访。,营销动作变化,洋房79-因供货原因，供货不多，暂无大幅度营销动作，保持单合 同和三级联动机制,一口价单位10套，价格直降约1000元/,1持续推出内部特价单位，98折2三级联动佣金翻倍，从4万/套提升至最高9万/套 3客户来访即送100元油卡,1恒房通1%佣金，签约即全部发放（第二天到账）2一口价单位，价格直降约2000元/3、分期付款，首付9万起,84-118 1余货在售，重新启动三级联动三房至四房 2均价从21000降至19500,下调1500元/,2三级联动佣金最高9.5万/套 4来访即送12、138元星巴克杯1特惠促销一口价单位，降幅2%,86/94三 1一口价单位，价格直降约2500元/四房、3成交即可参与抽宝马首付、抽品牌家电等,区域市场分析二：香山湖竞品成交和营销策略,受市场影响，直接竞品项目同样“降声一遍”，近三个月各项目成交均处于下行态势；各项目纷纷以降价促销、提高渠道佣金、一成首付、成交/来访送礼等营销噱头维持成交；实地蔷薇国际项目营销动作最为频繁，成交跌幅较小；但合景誉山国际和云溪四季项目，,促销力度较弱，成交急剧下跌。,香山湖竞品项目近三个月成交走势,250,200,150,100,50,0,6月,7月,8月,季,6月,7月,8月,营销启示：持续加强现场营销噱头增加13、和提升物业自营活动品种和档次、提高 抽奖礼品价值，高逼格的暖场活动等,来访量,来访量,来访量,区域市场分析三：香山湖竞品项目的来访量分析,香山湖的竞品项目来访量处于下降趋势，8月整体来访量较6月下降了48%；,实地常春藤和实地蔷薇国际项目，在高力度和高频率营销动作下，来访量下降幅度较小，仅下降37%和21%；成交转化率方面，整体转化率有所下降，但价格优惠和促销动作较高的项目，转化率降幅较小或略有回升。,香山湖竞品项目近三个月来访量及成交转化率分析,1500,1000,500,0,香山湖竞品项目近三个月来访量分析,6月,7月,8月,20%,香山湖竞品项目近三个月成交转化率分析,15%,10%,514、%,0%,区域市场分析启示总结,建议项目加快推货节奏，并制造销售节点，做到周周加推包装；在未取证前，销售 前置，取证后集中签约，制造热销效果。,持续加大三级联动发动力度，如特价促销、成交奖 等，建议增加来访奖励、加快渠 道佣金发放速度和延期等政策，提升渠道中介积极性和客户上访。,持续加强现场营销噱头增加和提升物业自营活动品种和档次、提高抽奖礼品价 值，高逼格的暖场活动等,3,项目客户分析,12,营销启示：根据项目来访量和成交转化率综合分析，现阶段项目成交较低的原因主 要为客户量低，建议项目营销工作首要工作是提升客户来访量。,项目客户分析一：项目2018年客户分析,2018年1-2月，为春节前的15、传统淡季和春节假期，来访量较低；,2018年3月和6月来访量较高，主要原因为3月首推叠墅产品，6月加推学府洋房组团 35栋洋房小三房紧凑高性价比产品；,项目整体来访量处于下降态势，已连续两个月处于年度低位（仅次于春节假期的2月）；项目整体成交转化率处于上升的趋势，6月转化率最高的原因为项目首推紧凑型洋房产品,提高转化率。,香山湖2018年客户来访量走势,香山湖2018年成交转化率分析,800,600,400,200,0,354,292,623,458,378,777,333 305,0.50.40.30.20.10,19%,5%,25%,11%,40%,16%,12%,17%,1月 2月 3月16、 4月 5月 6月 7月 8月,来访量,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月,来访量,代表性客户一：邢小姐 从天河过来，对别墅整体环境非常喜 欢，但资金不到位，要卖一买一，没那 么快有钱来定，卖掉房子才有钱来代表性客户二：林小姐 荔湖城业主，打算再买一套投资，但是 想分期到一年全款，现公司暂时没这个 政策，只能去周边参考下代表性客户三：何先生 客户要卖掉名下房子才有钱买，名下房 子才刚挂出去，资金不到位，要分期到 年底才够钱,营销启示：建议在达到签约条件下，加大延期/分期政策力度；加大推广力度，重点 输出项目唯一城市湖山和项目配套等核心价值。,项目客户分析二：项目客户变化分析,客户变17、化一 市场表现导致纠结情绪 宏观大环境、经济表现下,行使客户进入防范期 市场各大项目降价动作明,显，害怕入手后价格继续 走低而对看房兴趣不高,代表性客户：周小姐,客户变化二 强烈的对比心理 要对比周边项目的降价,幅度及性价比再综合考 虑；,要对比周边项目的配 套、交通、生活等价值 再入手；,代表性客户：赵先生,客户变化三,资金问题客户增加 因资格问题，需卖一买一；资金暂未到位，需延期或分,期较长时间；,资金不足，但购买意向较 高；,荔湖城的业主，说自己看过 很多房子，自己很懂得市场 的，目前价格还未到出手时 候，要再看看，看了洋房都 没有进来售楼部,来自天河，过来办事，看 到路边广告过来的，因18、为 第一次来，还有综合再了 解周边，也要带家人再来 看看,营销启示：建议加快渠道佣金的发放速度，提高佣金金额，如通过来访奖、成交现 金奖等形式实施。,项目客户分析三：项目2018年三级联动客户分析,在市场环境下行的情况下，渠道中介客户量同样减少，且市场各大项目以高佣金、快结佣等手段，在渠道有限的客户中吸引更多的客户资源。,2018年，项目正式启动三级联动，报备量、来访量和成交量较去年同周期降幅明显；周均 报备量下降39%，周均来访量下降66%，周均成交量下降76%；,客户转化率方面，报备转化率较去年周均下降14%，成交转化率下降5%。,项目客户分析总结和改进点,提升客户上访量,建议加快渠道佣金19、的发放速度，提高佣金金额，如通过来访奖、成交现金奖等形 式实施；,配合渠道的政策，同步完善金房宝推介政策，如增加新成 交业主奖励和 业主重购 政策，扩大自有客户资源基本面；,提高成交转化率,建议在达到签约条件下，加大延期/分期政策力度；,扩大客户传播面,加大推广力度，重点输出项目唯一城市湖山和项目配套等核心价值。,4,销售计划安排,17,供货时间,推货时间,楼栋,型,亿,2018/5/4,2018/9/5,2018/10/31,小计,2018/2/2,2018/3/24,D1、2、3、7,叠墅,80,12280,D8,叠墅,20,3070,0.65,小计,100,15350,3.11,合计,供20、货时间,推货时间,楼栋,型,亿,供货时间,推 货 时 间,楼栋,产品类型,2018/1/5,2018/1/20,第二批16套,别墅,16,2783,0.88,28.3%,第三批60套,别墅,60,10615,3.3,别墅,100,18028,5.5,第五批36套,别墅,36,6660,1.98,第六批80套,别墅,80,14800,4.4,第七批90套,别墅,90,16650,4.95,别墅,40,7400,2.2,合计,21.21,备注：表格中红色字体为已取证部分。,根据金地香山湖运营推货地图，建议加快洋房的推货进度，并增加洋房的货量供应！,4号地：叠墅、高层,10号地：高层,15号地：别墅21、,2018/5/9,G-1,高层,121,14020,2.10,25%,2018/9/8,G-2,高层,122,14373,2.16,G-3,高层,122,14373,2.16,2018/11/10,G-4,高层,93,13007,1.95,458,55773,8.37,558,71123,2018/5/24,高层,2.59,27.44%,2018/5/24,高层,2.59,合计,5.18,14号地：别墅,422 76936,产品类 货值/,套数 面积（）利润率,套 货值/,数 亿,2018/10/31 2018/11/3,2018/9/14 2018/9/15,产品类 货值/,2.46 2222、.2%,11.48,2018/6/2 3号楼,2018/6/10 5号楼,套数面积（）利润率 162 15667,161 15667,323 31334,面积（）利润率,2018年9-12月，预计供货18.47亿元，,2018/4/11 2018/4/15,2018/5/24 2018/5/26 第四批100套 2018/8/22 2018/8/25,2018/9/28 2018/9/29,洋房仅占6.27亿，约占34%,2018年1-8月，项目已供货（取证）共计约21.4,2018/11/30 2018/11/1,2018/12/15 2018/12/16 第八批40套,亿元！9-12月预计23、供货约18.47亿元,18,序号,产品类别,已取证,计划取证,合计,套数,面积（）,货值（亿）,套数,面积（）,货值（亿）,套数,面积（）,货值（亿）,1,洋房,444,45354,7.28,337,41753,6.27,781,87107,13.55,2,别墅,212,38086,11.66,210,38850,11.55,422,76936,23.21,3,叠墅,80,12280,2.46,20,3070,0.65,100,15350,3.11,合计,736,95720,21.4,567,83673,18.47,1303,179393,39.87,项目运营推货地图产品类型统计,19,加推G24、4栋122套,推广主题,对话湖山，全球逸境,展示区包装升级（花海公园、营销中心、花溪小镇、星级度假酒店、示范区）,现场包装,维护及更新,渠道拓展,三级联动、持续Call客，意向客户&旧业主挖掘、拓展活动邀约,中心区域拓展、区域拦截、拦截方式多元化（市政工程围挡贴画等）,活动配合,加推G3栋122套,G2栋启动预选 122套,加推别墅80套,别墅业主答谢宴,推广渠道,户外、BRT、地下车库灯箱广告、电梯灯箱、网络媒体、电台、微信大V、增加高铁广告、机场广告,花海公园升级开放,线上配合,一号桥梁征名,千万级别墅探秘,我为香山湖代言,香山湖大学堂活动,游艇会高端活动,线下配合,高端游艇会活动,广州湖25、山花海公园,加推别墅90套,加推别墅40套,周周暖场活动（巴黎下午茶、花艺DIY、传承活动、私人定制活动等）,铂悦半岛示范区升级,9月8日G2栋开盘 122套,加推叠墅20套,广州东教育大城炒作,销售计划安排一：项目下半年营销计划,2018年8月,9月,10月 11月,12月,20,2018年9-12月销售目标,类型,货量/套,货值/亿,销售目标（万 元）,洋房,122,2.5,20000,65562,77396,43475,别墅,144(新增80套）,7.5,50000,叠墅,29(新增20套）,0.7,5000,销售目标,10.7,75000,签约目标,60000,20344,63152,26、97504,2018年9-12月：销售目标 26.14亿 签约目标24.1亿,销售目标,9月,10月,11月,12月,销售计划安排二：项目2018年9-12月销售目标,销售目标（亿）销售目标（亿）销售目标（亿）,21,新春特惠，别墅50套,制造节点，重新包装加推别墅50套,春节（2月5日）,根据2018年三四季度的推货计划和营销铺排，预计到年末，项目余货计划如下：洋房：洋房产品基本完成清货目标；别墅：因四季度推货集中在1112月份，预计余货约为100套；叠墅：叠墅产品基本完成清货目标；,销售计划安排三：项目余货2019年销售铺排计划,2019年1月,2月,3月,4月,22,13-2#地块别墅一27、批81套4.74亿,4#地块剩余叠 墅（争议地）100套。3.06亿,4#地块G-56（争议地）244套5.21亿,4#地块G-11（争议地）122套2.59亿,12#地块12#372套8.24亿,12#地块4#124套2.71亿,13-1#地块8#248套5.41亿,13-1#地块910#214套5.46亿,13-2#地块别墅二批 30套1.75亿,2019年，项目叠墅、洋房和别墅供应总量如下：洋房：供应1324套，供应金额29.62亿元；别墅：供应111套，供应金额6.49亿元；叠墅：供应100套，供应金额3.06亿元；,销售计划安排四：项目2019年供货计划铺排,2019年4月,叠,墅,28、洋,房,别,墅,5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月,12月,23,5,项目营销策略,24,销售前置、全面出击,集中爆破,多管齐下,炒作策略,宣传策略,客户策略,包装策略,人气策略,标志性地标 建筑（桥梁）征集命名活 动千万级别墅 探秘广州东教育 大城炒作,服务策略,户外、BRT地下车库灯箱 电梯灯箱网络媒体电台微信大V机场广告高铁广告彩信,三级联动中心区域派单区域拦截客户拓展,营销大活动暖场活动周周特价促销成交砸金蛋,花海公园包装展示区包装销售中心升级包装铂悦半岛接待中心包装酒店&花溪小镇包装,别墅/洋房分区接待案场接待服务提升,案场支持,销售奖励金房宝政策业主重购政策首付分期政策,29、项目营销策略,25,项目营销策略一：推货策略,集中引爆洋房和叠墅，别墅细水长流：,销售前置：提前进行落位预选，在取得预售证前先锁定房源，取证后直接签约；制造市场热销爆点：集中式开盘（签约），并为后续推货形造市场舆论。,延长首付付款期限：建议设置最长分期至年底的首付付款期限；,装修款分期付款政策：建议实行两年分期付款政策，扩大目标客户范围。,26,炒作话题一：项目桥梁命名征集,标志性地标建筑桥梁命名面向全社 会征集项目一号桥梁落成仪式活动,炒作话题二：千万级别墅探秘,展示项目10年生活大城建设 成果和大盘形象,是什么成就了12年大城的千万豪宅 揭秘香山湖千万别墅到底长啥样 揭秘，谁买走了城市湖山30、的千万“豪宅别 墅”,突出项目半岛别墅核心产品 价值和升值价值,炒作话题三：广州东教育大城系列,南香山小学开学广州东教育大城系 列炒作,展示项目教育大城配套建设 成果,项目营销策略二：炒作策略广州城市湖山生活大城形象,27,户外、BRT、地下车库灯箱广告、电梯灯箱、网络媒体、电台、微信大V增加高铁广告、机场广告等高端推广渠道投放,项目营销策略三：宣传策略持续高频曝光，市场强力发声,加强项目市场持续发声，保持项目热度在市场的制高点，重点宣传项目别墅和洋房产品，加强全方位推广渠道投放：,28,项目营销策略四：客户策略,精准高效的客户渠道，实现客户立体式增长,提,高,客,户,来,访,量,29,针对客31、群：具有购买力的中心区客户、意向买楼的客户以及竞品楼盘客户,项目营销策略四：客户策略 线下拦截，全方位覆盖竞品,拦截点,兼职派单,1、饱和兼职截客（拉客+派单）：每周五至周日安排10个/天兼职在天河区宏发广场派单；,2、拦截牌和固定拦截点：重点针对区域竞品客户必经之路（新新大道、广汕公路等）设置临时拦截牌和兼职，并 针对竞品项目重点动作设置移动广告车，增强项目昭示 性及客户有效拦截；,3、拦截点和拦截户外广告牌：于广汕公路朱村至增城重点的 区域设置3个拦截点和增加户外拦截广告牌（海报），霸道植入项目信息和有效拦截区域目标看房客户；,4兼职带客奖：建议在兼职带客到访奖励的基础上增加成交 奖，成交32、奖励500元/套，成交即时兑现。,30,每组（不多于3人）拓展量化考核制度：业主拜访5户以上/天，并拍照记录；业主微信信息发送，不少于20条/天；二手门店&同行拜访，不少于3家/天；具体标准按执行计划实施。,项目营销策略四：客户策略全方位渗透，无孔不入,针对拓展渗透，逐个侦破，家喻户晓,充分利用金房宝销售道具，进行全范围的覆盖拓展，并制定分组分区域的拓展任务制度，量化考核，提高来访量，具体拓展计划式如下：,1、业主拜访：项目1万多户业主扫楼深挖，重点进行别墅和积极推介的业主拜访工作；,2、二手门店拜访：宣传金房宝带客奖励政策及产品信息；,3、同行销售、二二联动拓展：促进周边项目客户转介成交；,33、4、外展点/企业/商家/农庄拓展：由里至外，覆盖本地实力购买人群、精拓外区目标客群；5、销售call客：销售每天定量call客，业主、代理公司资源，海量拓客。,31,在原别墅铂宴活动的基础上，配合高端 私人订制活动，针对别墅客户及业主，以有限 数量的订制名额给到参与客户，传承湖山文化。如：意大利皮革订制、Lv钱包、皮带等私人订制活动。,项目营销策略四：客户策略铂宴高端私人订制活动 一系列高格调、匠心精神的订制活动,32,有效提升案场销售氛围和成交转化率,项目营销策略五：人气策略,增,强,现,场,体,验,和,逼,定,措,施,33,项目营销策略五：人气策略铂悦半岛展示区升级开放活动,铂悦半岛展示区34、升级绽放：,9月份进行包装升级，在国庆黄金周进行升级开放 活动，邀约法籍模特、小提琴演奏家配 合，给客户更完美的展示区，更尊贵的体验感，打造醉美湖山展示区。,开放时间：10月1日（初定）,34,传承湖山文化，独显湖山风情，以广府文化传承到湖山文化，举办文化类活动，吸引具有 广府文化情怀的业主及客户参与；如：养生讲座、法国波尔多红酒品鉴、燕窝品鉴等高端活动。,项目营销策略五：人气策略高端暖场活动 品质升级，独显湖山风情的高端活动,35,建议提升成交送礼和抽奖活动的奖品档次，吸引 ABC区业主推介带客和渠道中介带客成交；砸金蛋礼品建议：冰箱、电视机等家电礼品；抽奖奖品建议：增加一个高价值奖品，如真35、空吸尘器和净水机等。,成交砸金蛋+来访抽奖组合出击,项目营销策略五：人气策略金地文化节之抽奖季活动,在三级联动机制下，建议利用特价单位（额外优惠 5%），以优惠促销吸引二手销售带客；并为增加现场热销气氛，增加销控板和现场 LED屏幕轮播和逼定画面；,项目营销策略五：人气策略特价单位促销,展示区包装,销售案场,花海公园进行体现湖山文化的包装，如风车、热气球和休闲小品等 展示区对一、二号道路和铂悦半岛示范区进行梅花鹿主题包装 配套展示主要为花溪小镇商业氛围包装和星级度假酒店形象包装,铂悦半岛接待中心增加和布置销售接待物料，实行物料电子化，提升体验感物业接待物料，如依云水、咖啡、高端点心等增加香氛系36、统和背景音乐系统,营销中心对现有销售展板进行形象升级整改 对销售展板进行电子化等升级 增加香氛系统，提升营销中心档次,项目营销策略六：包装策略一个令人惊艳的展示包装，倾湖倾城,38,别墅验资|规范接待流程|标准礼仪 物业自营暖场活动品质和包装升级,项目营销策略七：服务策略,别墅和洋房产品分区接待，树立别墅产品的尊贵感，全面提升物业和销售接待服务质素！,【制定标准接待流程】将别墅客户接待流程制度化和,物业服务独立化，同时现场客户销售接待流程标准化、,系统化，统一培训物业及销售人员，做到“一步一规,范”的严格要求，营造项目墅级服务的第一感受。,39,项目营销策略八：案场支持政策,现实点：销售成交洋房奖励300元/套，叠墅&别墅800元/套 实施点：,销售奖励建议与中介销售持平（洋房500元/套，叠墅&别墅1000 元/套）；,建议以周度业绩为周期设置团队奖；,建议增设常态项目组团建活动，刺激团队精神状态和工作积极性,现实点：新旧业主均有奖励，新业主成交送1年物业管理费,实施点：建议加快金房宝奖励发放速度，充分调动业主积极性 现实点：无重购政策,实施点：业主重购享额外95折优惠,现实点：在售产品均可延期至年底,实施点：建议 实施“一成首付”签约政策，剩余首付一年分期支付，有效降低客户资金压力,40,41,