1、兴业紫苑江岸地产项目定价方案兴业紫苑江岸定价提案一、 可类比项目综合分析1、 可类比项目基本情况一览表: 表一: 序号楼盘名称开发商地理位置物业类型市场形象定位小区内配套设施1尚格名城( 中外合资) 尚格置业天元区庐山路与长江北路交汇处西北角联体别墅、 多层、 小高层、 高层复合型城市社区酒店、 教育、 商贸、 会所等2湘银阳光水岸株洲湘银房地产开发公司天元区嵩山路与长江北路交汇处西北角小高层、 多层、 商铺株洲新外滩社区内生活配套较成熟3海创明珠花园株洲海创房地产开发有限公司天元区明珠路, 长江北路与湘江风光带之间多层纯海派围合式园林大社区配套完善4东方明园恒基房地产荷塘区新华东路53号流芳2、园旁多层、 高层为主, 少量商铺、 写字楼10万M2原版维也纳风情名宅配备尊贵会所, 实行人车分流5外海玫瑰名城株洲外海房地产开发有限公司荷塘区桂花路56层多层为主, 外加小高层和Townhouse开启株洲新都市主义浪漫生活多功能会所、 游泳池、 托儿所、 欧洲风情商业街等6西子花园2期株洲市九洲房地产开发有限公司荷塘区政府西侧, 原市老干所用地多层、 小高层行政级现代生态社区商业街、 尚品会所、 品牌学校双语幼儿园7湘江四季花园山水苑株洲湘银房地产开发公司、 江山置业有限公司芦淞区建设南路商贸中心地段小高层纯山林、 纯水岸景观住宅风情会所, 风情商业街8惠天然山水国际湖南惠天然房地产开发有限3、公司卢淞区南部小高层、 多层会所、 商业街、 泳池、 高尔夫练习场等表二: 序号楼盘名称占地面积建筑面积建筑密度容积率绿化率物管费用定价起价均价1尚格名城800亩120万M22.2537.5168019002湘银阳光水岸3.2万M28万M22.540小0.88多0.58小1780多 3海创明珠花园163亩16万M21.4540多168023684东方明园27278 M299300M2353.6441小148019005外海玫瑰名城235亩23万M21.4735.20.651800 6西子花园2期58万M212万M245小0.88多0.58166018707湘江四季花园山水苑30万M2约13万M4、228.640.90.88168021008惠天然山水国际约200亩20万M2151.564190023002、 可类比项目具体分析( 1) 总体情况综述就调查项目的区域分布来看, 主要分布在天元、 荷塘、 卢淞三个区; 建筑类型以多层和小高层为主; 大多数楼盘规模大, 区内配套设施齐全, 市场形象定位也各有特色, 具备各自独特的卖点。从各项目的具体数字指标来看, 占地面积分布从几十亩到近千亩, 且具有建筑密度低、 容积率低、 绿化率高的特点。其中, 平均容积率约为2, 平均绿化率为43。物业管理费小高层为0.88元/平方米, 多层为0.58元/平方米。多数项目的起价集中在1700元/平方米左5、右, 均价在 元/平方米左右。经过计算可知, 被调查项目平均起价为1740元/平方米, 均价为2055元/平方米。( 2) 各项目具体情况分析序号项目名称优势不足1尚格名城 地理位置优越, 外部景观环境优美, 人文气息浓厚 规模庞大, 定位高档, 物业形态多样 区域内各项配套设施完善 法国地中海风情景观设计有特色 开发商实力雄厚, 市场推广形象好 建成后将成为株洲标志性居住区, 未来升值潜力大 周边生活及市政等各项配套设施的完善尚需要一定的时间 沿江风光带、 湘江五桥、 庐山路、 体育中心等还未建成 项目开发周期较长, 小区内各项配套设施的完善需要时间2湘银阳光水岸 毗邻沿江风光带, 拥有水景6、优势 交通较为便利 离市委、 市政府和炎帝广场近, 人文气息浓厚 绿化率高, 社区内生活配套成熟 户型设计类型多样, 且注重人性化 开发商有一定知名度 沿江风光带的建设需要一定时间 河西整体配套有待完善 容积率相对较高 园内景观规划设计较少3海创明珠花园 毗邻沿江风光带 地理位置相对较好, 交通便利 规模较大, 景观设计好 容积率低, 绿化率高 开发商有知名度, 楼盘综合品质较高 沿江风光带的建设还未完成 河西配套尚需进一步完善 楼盘均价较高4东方明园 地理位置优越, 交通便利 周边生活等各项配套设施完善 毗邻流芳公园, 具备一定的景观优势, 自身绿化率也较高 周边教育资源丰富, 文化氛围好 7、物业形态多样 楼盘综合素质好, 物管为品牌企业 维也纳风情有卖点 容积率较高 规模较小, 难以建立品牌优势 小区内生活及其它配套设施缺乏5外海玫瑰名城 地理位置优越, 交通便利 项目规模大, 品牌形象好 区内各项配套完善, 容积率低 欧洲风情建筑外观漂亮, 档次高 提倡节能生活 物业管理费用较低 当前一期已基本售完, 市场评价高 入口处环境复杂, 外部环境不够好 绿化率相对较低6西子花园2期 地理位置优越, 交通便利 周边配套齐全, 行政氛围浓厚 总体规模大, 物业形态较多样 绿化率高, 得房率高 项目外观形象好 项目综合素质高 外部景观环境一般 入口处环境较复杂7湘江四季花园山水苑 地理位置8、优越, 交通便利 周边有多个服装、 电脑等多个大型市场, 生活配套好 毗邻湘江, 自然景观资源好 建筑规划为知名品牌 建筑密度低, 绿化率高 二期为期房销售, 存在一定风险 户型面积普遍较大8惠天然山水国际 地理位置优越, 交通便利 规模较大 项目一、 二期部分与1000亩原生林相连, 拥有自然资源景观优势 密度低, 容积率低, 绿化率高 楼盘综合素质好 区内配套完善, 功能多样 均价较高 期房销售存在一定风险9兴业紫苑江岸 毗邻沿江风光带, 自然环境好, 景色宜人 红港大桥、 庐山路、 长江北路均为城市主干道, 交通便利 地处市行政中心, 离新体育中心约1000米左右, 人文氛围好, 配套较9、完善 周边高档楼盘提升居住品质 随着市政建设的进一步完善和区域开发的日益成熟, 地块升值潜力大 经过节能材料和技术的应用提升项目产品的附加值 新区开发和各项配套设施的完善需要23年时间 庐山路、 红港大桥、 沿江风光带的建设需要时间 项目与电厂隔江相望, 存在烟尘污染, 电厂整改尚未启动 周边大盘项目对本案构成竞争威胁 项目地块面积小, 不易形成规模优势 开发商品牌形象未建立二、 项目定价分析( 1) 类比项目均价算术平均法经过计算可知, 可类比项目平均起价为1740元/平方米, 均价为2055元/平方米。结合本项目实际, 及本项目推出时地块区域价值提升情况, 可将本项目起价确定为1660元/10、平方米, 均价为1880元/平方米。( 2) 评估得分法I、 项目与临近楼盘综合素质评估项目与可类比楼盘综合评分比较表: 项目名称尚格名城湘银阳光水岸海创明珠花园东方明园外海玫瑰名城西子花园2期湘江四季花园惠天然山水国际本项目地理位置888777998楼盘规模1057586685交通方便程度778998997外部环境情况989766788小区配套设施1088698796物业类型887887778容积率779698897绿化率7888798107开发商品牌999897797物业管理877997777综合837580738173758570II、 项目均价评估: 项目的均价评估由以下几步计算得出:11、 比较系数项目评估得分/比较项目评估得分 可调均价每个比较项目的比较系数比较项目的均价 项目评估均价每个比较项目的可调均价之和/比较项目个数比较楼盘均价( 元/m2) 起价( 元/m2) 综合评估得分比较系数可调均价可调起价评估均价评估起价尚格名城19001680830.8415961411湘银阳光水岸 1780750.9318601655海创明珠花园23681680800.8820841478东方明园17001480730.9616321421外海玫瑰名城 1800810.8617201548西子花园2期18701660730.9617951594湘江四季花园21001680750.931912、531562惠天然山水国际23001900850.8218861558本项目7018161528 经计算, 得出本项目的评估均价为1816元/m2, 评估起价为1528元/m2因此, 本项目的评估均价为1816元/平方米, 本项目的评估起价为1528元/平方米。综合( 1) 与( 2) 之结论, 可得出本项目起价为1596元/平方米, 均价为1848元/平方米。其中, 小高层均价为1650元每平方米, 多层均价为1800元每平方米, 高层江景房均价为1960元每平方米。在此价格基础上, 还可经过项目推出时间及项目各方面质素的提升再加以适当调整。三、 价格调整方案价格调整首先要在保证利润最大化的13、原则和总的销售均价不变的情况下进行, 并要根据项目中高档楼盘定位及项目楼盘品质的提升的必要, 就要做到引领消费而不是被动地去适应消费的原则。如在内部认购期以1596元的起价认购, 很快将认购单位消化掉的话, 一方面说明聚集人气的效果已达到, 另一方面说明内部认购价格偏低, 应及时调整, 可在加推单位提价50元每平方米, 再在首期推广时提价50元每平方米, 或加推时价格不变, 直接在首期推广时提价100元每平方米。如在内部认购期间, 销售情况不太理想, 还没有达到聚集人气的效果, 那一方面说明我们的广告宣传没有做到位, 另一方面说明我们定价偏高, 这时决不能采取降价销售的措施, 这样容易造成产品贬值的假象。在首期销售时可略微提价销售, 并以折扣形式或送家电、 送装修、 送物业管理费等形式销售, 一方面能够造成物业升值的迹象, 另一方面让买家得到实惠, 一样能够促进销售。四、 价格表的制定( 待设计公司提交户型图时提交) 价格的制定应遵循好景观好价钱, 园景价高于路景价的原则、 本案有多层、 小高层、 高层江景房三种类型, 主要是带电梯单位, 在定价上除了考虑上述原则和充分考虑消费者利益外, 同时还得考虑价格随楼层的增加而抬高。根据本案的具体情况现建议景观差价应控制在200元/平方米以内, 楼层差价应控制在50元平方米以内。( 仅作为参考, 视具体情况而定)