1、定价思路（市场层面）本物业价格确定的方法主要是市场比较法。项目所在区域是新站区房地产开发热点区域，在售楼盘较集中，本项目定位与综合素质与周边楼盘具有可比性，因此在确定价格时，依据以下步骤确定项目的可实现均价。一、 分析项目特点，确定价格制定原则二、 根据可比案例选择标准，选择可比案例三、 确定价格影响因素四、 通过影响因素分析可比案例五、 通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定物业比准价格六、 分析比准价格，确定项目可实现的市场均价第一部分：项目定价原则一、 项目特点分析项目处于合肥新站开发区，临泉路张洼路口。由于临泉路拓宽等市政利好消息，区域内楼盘价格具有明显的上升趋势。本项目由2、一栋多层，四栋小高层和一栋高层构成，分三期开发。一期开发一栋多层和一栋小高层，二期开发两栋小高层，三期为一栋高层。一二期开发的时间节点紧密，三期开发时间节点尚未确定。一期产品较二三期产品劣势明显。二、定价原则1、 依据开发的顺序和时间节点将一二期作为一个价格阶段。三期为第二价格阶段。2、 依据开发各阶段产品品质，项目遵循低开高走的原则。实现最终开发利润。第二部分：项目可实现均价1、考虑本项目所在区域是合肥新站综合试验开发区，项目周边新楼盘多，竞争楼盘可比性较强。因此本次选择市场比较法作为项目定价的方法：首先选择市场可比案例通过价格影响因素对比调整确定物业比照价格，以最终确定本项目住宅可实现的均3、价。 2、调查案例选取选取原则：同一供需区域、位置接近、相似类型住宅物业，新站区具有代表性的楼盘，销售时间接近、成交价格为正常实现的交易价格；根据以上原则我们选取新站区的6个楼盘作为调查分析案例。3、住宅物业价格影响因素：因素一：地理位置比较因素，、环境，、交通，、配套；因素二：楼盘基本素质、规模，、平面设计，、设备，、装修程度，、是否送电器，外观，、景观，、车位，承建商，、发展商； 因素三：物业管理，、品牌，、收费；因素四：工程形象；因素五：营销手段。楼盘比较表内容分项惠园兴业瑞景苑银都苑地理位置环境站西路与临泉路交叉口，周边生活技能较为完善，交通便利，休闲场所有人民公园、胜利广场等一应俱全4、，但小区背后的红星厂是否有环境污染，有待考证。白龙路、周边环境较差，生活配套较不晚上，且周边污染指数较高张洼路与临泉路交叉口，周边生活配套尚不完善，张洼路摊点小贩、修理厂较多，造成路况混杂，且对面加油站危险性较大交通1、10、12、144路均可直达，案场与汽车站、火车站近在咫尺白龙路不通车，需走至张洼路或战前路坐121、145121、145、25路均可直达，新亚汽车站、火车站、合肥汽车站配套外围：生活配套齐全但学区局限（红星厂小学、铁中、十一中）。内部：幼儿园、会所、地下车位60个，地上车位未定外围：配套不齐全；内部：自行车棚，少数停车位外围：生活配套尚不健全；内部：小区点缀楼盘本体素质规模占5、地：5.8万m2、近60亩，建面7万m2；4幢多层，沿临泉路、站西路，L型铺面占地20亩，建面23980m2，7幢多层，沿白龙路两层商铺占地1万多m2，17亩，建面3万多m2，6幢多层，沿临泉路2层商铺；平面设计2/2/3/120m2传统户型（主），1/2/3/110m2（次），一梯三户（两室），一梯二户（三室）1/2/2，91.268477.5m2，复式120m21/2/2（主户型89m2），1/2/3、书房面积小，进深大， 2/2/3、104m2、120m2设备电视、电话、宽带、摄像头安保、可视门禁、对讲系统、普通设备一套电视、电话、宽带接口电视、电话、接口装修小高层电梯厅简装、室内毛坯毛6、坯毛坯是否送电器外观两段式（红褐、淡黄），面砖三段式（褐、黄、白），涂料两段式（橘红、黄），涂料景观10000m2绿地苏园江南风情，小桥流水绿化38，休闲廊桥绿化30，小品装饰车位地上60多，地下未定。（未开售，地下售约10万元）10多个车位地上车位数量未定承建商瑶海建安市三建市三建发展商合肥惠康房地产有限公司（口碑较好）合肥瑞兴房地产开发有限公司（品牌）合肥市房地产开发公司，合肥安瑞房地产开发公司物管品牌合肥亿和物业建欣物业圆梦石油物业收费多层0.6元/m2，小高层1元/m2。0.4元/m2未定，预测（1元/m2）工程形象潜在风险多层封顶，67小高层封顶，8未动工27建二层，其他打基础部分封7、顶，三期未确定动工时间营销市场时机时机成熟全部售磬9.28日开盘一期售磬，二期蓄水、开盘未定价格24702800元/m2 均价：25002600均价23002400元/m2一期均价2350元/m2，二期暂定均价2480元/m2左右楼盘比较表内容分项森海豪庭江晨园香江世纪名城地理位置环境位于临泉路东段东楼当涂路；周边待建、在建楼盘多，临泉东路尚未开通，周边无污染源临泉路与当涂路交叉口，小区靠近当涂路，临泉路待建，路面灰尘污染严重。临泉路合家福广场东侧。（安徽大市场东约300米）交通 火车站、汽车站较近，通152路公交车，市内出外不方便同森海豪庭火车站、汽车站较近，公交152.9.12.128158、3路，交通方便。配套外围、生活配套尚不齐全，内部：会所、幼儿园；车位：400各（包括地上和地下）商业步行街。外围：同森海豪庭。内部：幼儿园车位。外围：合家福超市、临泉路菜场；内部：会所、幼儿园、车位、儿童乐园、高尔夫球场。楼盘本体素质规模占地：70亩建面：10万平方20栋小高层（含14幢多层）占地： 建面：85万平方一期一栋小高层，11栋多层，二期3栋高层。占地：3万多平方总建面28万m2 2幢高层，6幢小高层，5幢。一期10万m2多层平面设计三室二厅二卫（128139 m2）89138 m2主力型3/2/2（125150 m2）设备可视对讲、家庭保安报警系统、宽带、电话、CATV接口宽带电话9、CATV、接口水电暖，有线、电话、宽带接口装修毛坯，根据客户要求可作精装房。毛坯毛坯，户型可以自由任意分割。是否送电器无无无（开盘抽奖：彩电、冰箱、电脑）外观三段式（灰、橘红、白），面砖涂料三段式面砖涂料面砖、涂料景观休闲长廊，幽围棋院、翠圆鸣虫、绿谷春前绿化40小品点缀高尔夫练习场、喷泉、广场、古木栈道、凉亭车位400多位，地下约260个。数量未定，（地上、地下）未定承建商瑶海建安瑶海建安瑶海建安发展商合肥众合安徽华润建隆房产物管品牌内部管理未定香江物业收费1元左右一期0.5元/m2（优惠）多层0.4元/m2工程形象潜在风险一期封顶、二期工程过半、工程形象良好、三期未动工一期封顶，二期未定10、2005年5月交房，施工形象较好。营销市场时机策划包装较好，但市场定位欠佳。一期售磬售楼部包装精致，开发商的前期项目比较成功，市场反映强烈。9月19号开盘，开盘活动具影响力。价格均价：一期23002400元/m2，二期26002700元/m2均价2600元/m2 一期9.19日开盘，价格预定均价28002950元/m2楼盘比较表 楼盘名称 权重金桥湾惠园兴业.瑞景苑银都苑森海豪庭江晨苑香江地理位置环境生活氛围510010396100105105110人文环境510010395100105105106自然环境（污染、噪音）61009695100103103105治安状况410010398100111、05103106区域印象210010896100105105110升值潜力1100969798959596交通车行310010698100106106108公共交通4100106100100103103104配套学校、幼儿园5100102100100105105105菜市场商场310011098100103103108医院、银行210011096100103103105楼盘本体素质规模（显示配套、空间、发展商实力升值潜力及社会影响力）51001059092103103108平面设计（实用、面积、有新意、朝向、通风、采光、每梯几户）13100110989210510398设备（智能、消防、安保等12、）310010090901069596装修（地面、厨卫、门窗）510096929010298102是否送电器2100100100100100100100外观（外立面、大堂、会所）31009690889696106景观410096929010595110车位210010295951059898承建商2100100100100100100100发展商110010510195103104108物管品牌3100100100100100100100收费2100100100100100100100工程形象潜在风险5100110103103105105106营销市场时机101001059595105981113、0合计1002500256824152428257325312605影响因素折扣合计100100102.796.697.1103101104楼盘比较分析表 楼盘名称 项目权重金桥湾惠园兴业.瑞景苑银都苑森海豪庭江晨苑香江地理位置环境生活氛围555.154.855.255.255.5人文环境555.154.7555.255.255.3自然环境（污染、噪音）665.765.766.186.186.3治安状况444.123.9244.24.124.24区域印象222.161.9222.12.12.2升值潜力110.960.970.980.950.950.96交通车行333.182.9433.183.14、183.24公共交通444.24444.124.124.16配套学校、幼儿园555.1555.255.255.25菜市场商场333.32.9433.093.093.24医院、银行222.21.9222.062.062.1楼盘本体素质规模（显示配套、空间、发展商实力升值潜力及社会影响力）555.254.54.65.155.155.4平面设计（实用、面积、有新意、朝向、通风、采光、每梯几户）131314.312.7411.9613.6513.3912.74设备（智能、消防、安保等）7776.36.37.426.656.72装修（地面、厨卫、门窗）110.960.920.91.020.981.02是15、否送电器22222222外观（外立面、大堂、会所）332.882.72.642.882.883.18景观443.843.683.64.23.84.4车位222.041.91.92.11.961.96承建商22222222发展商111.051.010.951.031.041.08物管品牌33333333收费22222222工程形象潜在风险555.55.155.155.255.255.3营销市场时机101010.59.59.510.59.811影响因素折扣合计100100103.6496.2696.48103.83101.45104.3销售价格256023802480265026002880案例权16、重0.400.050.150.10.050.25项目合成价格2630注：惠园是本项目区域内品质最为接近的楼盘，因此为主要参考楼盘。其他楼盘作为辅助参考。 结论为一二期可实现均价为2630元。定价说明（本案）一、定价因素本案的定价因素有以下几个考量因素：建筑类型、环境、景观、楼层、房型、单价、噪音、朝向、通路、总价等。1、本案1号楼为多层建筑因此整体低价系数较低。2、拉开小高层2号楼与其它楼座单价，去挤压2号楼房源，将会有意识的疏导产品的销售向大房型靠拢。（主要为149M2）3、由于3号楼4号楼户型面积及结构合理并为大众需求，因此整体价格系数略高。本案靠临泉路一侧有较宽的高架立交桥，为未来通往市17、中心的主干道，交通车辆众多且声音嘈杂，故紧靠的5号楼6层以下单价将较低。4、本案在做小区规划时有部分小区绿化及人造景观，大部份的南北楼都能享受到。5#的北侧，享受不到，应降低系数。二、栋系数与均价1、开盘销售表均价为2711元/M2，持卡优惠价格为销售表价基础上下调30元/M2,一次性付款在优惠价格基础上下调30元/M2故销售低均价为2651元/M2 1号楼栋系数为0.95，栋低均价为2511元/M22号楼栋系数为0.98，栋低均价为2593元/M23号楼栋系数为1.017，栋低均价为2695元/M24号楼栋系数为1.017，栋低均价为2696元/M25号楼栋系数为1.006，栋低均价为26618、7元/M2备注：1）单元编号是以每栋自东向西按顺序排列。2）房间编号是以每栋自东向西按顺序排列。3）5号楼将12，13，14层编为12A，12B，12C。2、楼定价、1号楼定价：层差根据合肥市目前多层楼盘普遍层差，确定1号楼层差如下：一二三四五六七层差090250220160268位置差项目只有一栋多层，因此在位置上只考虑东、中、西单元的位置差价中单元为0东单元20西单元由于临近道路10、24号楼定价：考虑朝向、采光通风、景观、户型、面积、楼层等因素综合定价。楼层：14层逐层加1.2，57层逐加1.5，8层加3，911层加1.2 。朝向：2楼01室及3，02室为0；3楼一单元01室8，02室419、；二单元01室4，二单元02室1；4楼一单元01室8，02室6，03室3；二单元01室4，02室6，03室1 。采光通：2楼01室14层不加，5层以上1，02室14层不加，5层以上1；3楼一单元01室和02室5层以上2，二单元01室和02室5；4楼一单元01室、02室和03室以及二单元01、02和03室的5层以上2 。景观：2楼01户型2，02户型1；3楼一单元0.6，二单元1；4楼一单元01室、02室和03室以及二单元01、02和03室5 。户型结构：3楼3，4楼3。面积： 120m22；3楼和4楼两室3 。、5号楼定价：考虑楼层、景观、朝向、采光、通风、噪音、商铺影响、户型均好性等因素综合20、定价。楼层：37层逐层1.5，78层4，89层3，918层逐层2景观：01室12层以下4，13层以上4.5；02室06室12层以下2，13层以上2.5；07室11室12层以下1，13层以上2.5，12室12层以下3，13层以上3.5；朝向：01室2，02室11室1，12室为0采光：01室3；02室、05室、11室2；03室1.4；04室1；06室10层以下0.6，11层以上1；07室10层以下0.8，11层以上1.2；08室10层以下1.6，11层以上2；09室10层以下1.6，11层以上1.3；10室10层以下1.2，11层以上1；12室10层以下2.2，10层以上2.7；通风：01室、0321、室、04室、06室0.5；02室、05室、08室、11室0.5；07室、10室10层以下0.2，11层以上0.5；12室10层以下0.4，10层以上0.5噪音：01室为0.7至0.2，0212室为0.5至0商铺影响：3层1，4、5层0.5户型均好性：三室0.3，二室0.1三、销控原则1、 根据前期内部客户、关系客户、VIP卡客户的意向统计结果反映14楼处于供不应求状态，因此14楼不再考虑硬性销控。2、 关于5楼的销控原则：分期分阶段硬性销控第一阶段：内部认购期进行单元、楼层销控第二阶段：强销期进行房号销控第三阶段：持续期、尾盘促销期进行促销销控四、付款方式建议1、一次性付款：2、按揭付款：一次性付按揭折扣优惠30元/m2原价小定金20000元20000元大定金30000元（补10000元）30000元（补10000元）签约7日内（开盘）付307日内（开盘）付20余款支付日签约15个工作日付余款签约当日内办理按揭