1、桐山国际购物广场项目推广方案第一章 市场分析一、市场状况商业地产成长和发展与商业走过三个阶段历程密不可分。第一阶段是“马路经济”时代，其特性体现为人们在主马路两侧完毕互换；第二阶段即“街区商业”时代，重要由步行街、各种专业街、超市、精品商店等构成，人们在这里购物、休闲，此时期各种商铺粉墨登场；第三阶段即以大型购物中心体现出来最高档形态，这里集购物、休闲、旅游、娱乐于一体，门类齐全，功能齐备，为人们提供“一站式”服务，满足各种需求，使得人们在休闲中购物，在购物中休闲。当代商业迅速发展，催生了商业地产产生、成长，商铺开发、投资热潮一浪高过一浪。“一铺富三代”不再是神话，位于社区生活商铺，如各大超市2、商业街商铺、专业市场商铺都成了炙手可热“抢手货”。从全国来看，今年一季度，办公楼投资94亿元，同比增长68%，占房地产投资比重5.2%；商业营业用房投资229亿元，增长61%，占房地产投资比重12.6%；办公楼和商业营业用房销售价格上分别上升了24.8%和9.1%。合肥市商铺售价，从每平米单价几千元上涨到几万元，如此不菲价格，都没有可以冲淡投资者合肥雨夜摆队抢购热情、挡不住商业地产高额投资回报诱惑。近来两三年来，商业地产迅速成为人们关注亮点，从沿海到内陆，从南到北，“大型购物中心”、“SHOPPINGMALL”、“MALL”声音充斥业界。当前，合肥商业业态开始打破老式商业店铺模式，掀起专业市3、场冲击波大型零售商店、商业广场、购物中心或MALL发展势头很旺。商铺价值提高是一种动态过程，商铺周边房地产发展状况及趋势将对商铺价值起到核心作用：经济技术开发区房地产业发展已经趋向成熟，并且周边楼盘以高收入、高学历、高消费“三高”人群入住，且总量达120万平米总建筑面积。例如以东海花园、乡村花园、繁华世家等高档楼盘为代表中高消费群。公共设施不断完善，使得都市道路交通四通八达，物流便捷流畅；汽车日益走进普通家庭；超前消费、“一站式”消费等消费观念兴起、流行，都使得余暇时间里一家人开车去几十公里甚至上百公里外去购物，徐徐走入人们寻常生活中。一种商业街、商业中心、大型超市、百货店商圈不断扩大，保证了4、足以支撑这些商业街区、商业中心旺市人流。二、本案卖点1、 唯一性 桐山国际购物广场是合肥唯一与世界500强，易初莲花合伙集购物、餐饮、娱乐、休闲、社交、商务、展览等功能国际化大型生活购物广场，在地区上独具唯一性、弥补经济开发区大型商业网点空白，是新合肥商业旗舰项目。2、 利好性 桐山国际购物广场是合肥市“1346”工程中重点商业项目，政府利好政策保驾护航。3、 大规模 桐山国际购物广场一期达4万，建成后成为合肥首屈一指国际化大型购物中心，二期8万庞大规模将其直接升级为巨型娱乐、休闲、购物中心；4、 交通便利 桐山国际购物广场与合安路、312国道、将来明珠广场都市轻轨总站、政务文化新区交通网络连5、为一体，距市中心、机场仅几分钟车程，设有226路、230路、235路、901路、148路、150路等公交巴士枢纽站，交通以便快捷。此外，广场配备罕有1万购物休闲地面停车场，为将来汽车时代留足便利空间。5、 实力超强 易初莲花购物中心（LOTUSSUPETCENTER）是世界500强，泰国正大集团重要分支机构之一，让年销售额超过300亿人民币世界500强作坚实后盾。6、 特色鲜明 桐山国际购物广场南北商铺业主拥有独立产权，与时下风靡商界“售后返租”形成鲜明对照，是一种无陷阱、低风险保险投资形式。7、 档次高 桐山国际购物广场周边以东海花园、繁华世家、乡村花园等为代表高档固定消费群，以及国际化商业6、规划思路，国际化购物理念，形成项目高档性。8、 国际品牌 桐山国际购物广场拥有世界500强正大集团以及新西兰在皖独资公司桐山实业集团两大国际品牌公司。第二章 活动某些一、活动方略思路1、运用本案位处经济技术开发区市郊区域性特性，吸引区域性投资客；2、SP活动开展；3、在广告宣传上，结合本案南北商铺所处地段、将来升值潜力、国际化大卖场领袖作用等塑造新合肥核心商圈投资升值物业形象；4、营销方式灵活多样，如运用实地参观、国庆房展会、DM上门派发等；二、活动（一）“易初莲花购物中心之旅“目的对象：已定、预购客户、媒体记者、乐意参加潜在购房者参观地点：上海易初莲花购物中心内容： 1、带领有关人士对上海易7、初莲花购物中心进行实地参观考察；2、亲身感受易初莲花购物中心国际大卖场旺盛人气，潜在商机及升值空间；3、新闻媒体对本次活动做宣传报道，给潜在客户以真实性，增强购买信心；4、提前让购房者感受现场氛围，产生购买行动。（二）SP活动之一 VIP优惠卡目的对象：预订客户（预约登记之日起前30名预订客户）目：此项SP活动，运用预订登记排号，限量发放VIP优惠卡，达到使潜在乎向性客户尽快预订，稳住购房者，迅速去化楼盘目。积累到30名以上预订客户时再公开认购，促成持VIP优惠卡预订房客户最后下定，并营造良好口碑市场。内容： 1、9月28日限量接受预约排号登记，VIP优惠卡限量发送（限预约登记之日前30名，按8、排队顺序先后）。2、凡持有VIP优惠卡客户，10月16日公开认购当天依序号享有优先选房权及优先优惠权（一次性付款97折优惠，按揭98折优惠）。3、若上述客户将此卡转赠于准备购房亲戚或朋友。那么持该卡人到售楼处购房也可享有98%优惠。4、凡开盘当天下定客户第18名享有每套8000元优惠，第916名享有每套6000元优惠，第1724名享有每套4000元优惠。之二 国庆人居展活动目的对象：十一人居展参观者地点： 安徽国际会展中心广场前 现场售楼部活动内容：1、现场广告布置：接近合安路，会展中心广场能看到位置，放置2座圆拱门，2只气球；时间：10.110.7。2、“桐山国际购物广场南北升值商铺现正接受9、预约”、“买桐山国际购物广场升值商铺与世界500强做邻居”（三）开盘活动（于10月28开盘当天举办“南北商铺业主幸运大抽奖”有奖活动）目的对象：开盘之前所有下定客户及开盘当天10点18分之前下定客户均参加抽奖活动内容：1、开盘典礼，邀请省、市、区关于领导进行现场发言。（9：18）2 、聘请公证人员现场公证抽奖（10：25）。3、省领导现场抽奖。（10：30）4、现场宣读获奖名单。（10：50）5、邀请歌星、曲艺明星进行现场文艺表演，以流行歌曲、杂技表演为主，中间可穿插群众参加性趣味游戏。（11：00）6、所有预订、下定客户领取“桐山财富精美礼物”。7、凡开盘当天下定客户第18名享有每套800010、元优惠，第916名享有每套6000元优惠，第1724名享有每套4000元优惠，以此类推第三章 广告推广一、 推广方略 （一）推广原则：本案定位于“新合肥国际化大型生活购物广场”，采用现场直效营销为主，同步配合平面媒体整合推广方略。媒体选取与目的市场细分和有效传播有直接关系，目的市场分越细，媒体选取范畴就越小，广告传播效率就会越高。本案目的购买群用途是自主经营、投资，但最后促使其心动还是将来升值潜力，抓住桐山国际购物广场“合肥绝无仅有、利好政策、巨型规模、便利、超强实力、档次高、国际品牌、鲜明特色”等卖点进行推广。 （二）推广方略常用销售推广方略： 运用各种方式对有效目的群实行“一对一”直效营销11、； 广告方略随有效目的客源而调节，辅助配合销售； 销售执行方略灵活、机动、有效、多样化等；依照以上方略，结合本案定位、升值前景等通过现场、人员促销、平面媒体等组合方式传达给经营户、投资客，达到与有效目的客源直接沟通。 1、报纸广告投放方略采用“两主两辅”投放方略，“两主”指以合肥晚报、江淮晨报为主；“两辅”指以新安晚报、安徽商报为辅报纸广告媒体投放方略。合肥晚报是合肥地区占绝对权威房地产宣传媒体，将本案知名度、促销信息通过其传达给潜在客户；江淮晨报纸是本地区唯一一家面向全省发行房地产媒体，从而抓住合肥地区以外客户，充分弥补合肥晚报局限性。新安晚报、安徽商报作为辅助媒体，提高本案知名度，扩大宣传面。 2、“一对一”直效营销 “一对一”直效营销是针对，在销售过程中间环节，达到产品与有效客源在同一界面，直接面对面，加强目的命中率，增进销售实现，详细办法：公关营销：如组织由目的客源直接参加推广会、论坛会等活动；情感营销：如开盘抽奖活动等；人际关系：通过VIP卡转让、已定业主简介等口碑相传，达到销售目。(三)媒体选取1、报纸以合肥晚报、江淮晨报为主，新安晚报、安徽商报为辅；2、DM派送：直接针对目的消费群在市内人流量集中或大型商业场合，进行针对经营户人员DM直接派送； 建议站点：淮河路步行街、城隍庙等场合。3. 户外广告牌建议桐山国际购物广场项目现场广告牌；