1、关于我公司商业地产项目导入物业服务的操作方案 前言根据南宁市住房保障和房产管理局（以下简称为住房局）规定，为解决房地产项目在业主委员会成立前“建管脱节”的矛盾，开发商需要在第一次申报预售证时就委托市物业管理协会（以下简称为物协）完成对整个项目前期物业管理公司的招标（招标流程及管理规定参见附件一）。前期物业管理公司（以下简称为前期物管）一般服务到业主委员会成立并选聘新物管公司为止，如业主委员会同意，也可以继续受聘服务。目前市场上的普遍做法是：开发商为节约费用，一般只要求前期物管在销售阶段派部分工作人员服务售楼部，而正式进场则是在竣工验收前一至两月，扩充组建物业管理处，并在接收项目后正式提供物管服2、务。这种服务模式下，前期物管在设计、施工等阶段介入不足。按公司领导的初步构想，为提高我公司商业地产产品品质，增加销售卖点，降低物业后续维护维修风险，在设计、施工、交房等阶段就应提前导入物业管理公司。根据公司领导安排，我部经多方收集资料，试就我公司商业地产项目导入物管服务的形式、职责、时机、费用、具体操作方法等方面提供一些建议，供领导决策参考。一、导入物业服务的形式在设计、施工、交房等阶段的物业管理介入，通常认为可有以下三种实现方式：A方案为聘请物管顾问+以市场管理部为基础成立物管公司，B方案为聘请物管顾问+聘请前期物管，C方案为直接聘请前期物管，并招过招标实现手续合法化。A方案的优势在于物管服3、务的提供者，对于我司主营业务的熟悉程度是B、C方案难以比肩的，在主营农批市场及商业地产两个服务板块有可能实物管服务的资源共享从而降低成本；另外，还能将目前农批市场的代收费用进行避税。但劣势在于现阶段建设部规定“30万平方米以上的住宅项目或8万平方米以上非住宅项目须由具备一级物业管理资质的企业承接”（参见附件二），而新成立物业公司仅有暂定三级资质；且住房局规定，项目需整体进行物业管理招标，这也使得无法通过分期开发分期招标方式，让资质较低的物管公司中标。总结下来，A方案虽优点不少，但从制度层面是不可行的。B方案在操作层面存在的两个困难是：第一个是我公司通过招标聘请的前期物管本身已经具备一级资质，实4、力较强，在南宁本土找到的物管顾问的专业性不一定强于前者；而如聘请外地高水平物管顾问，它与执行方前期物管之间由于职能重合，需要大量的沟通协调，而外地物管顾问真正能到公司服务的次数有限，面对具体扯皮问题难以及时处理。第二个是由于物管顾问的职责只是提供建议，和实际物业管理的经营不挂钩，我公司很难找到合理的机制确保它是否足够投入。总结下来，B方案在制度层面可行，但操作层面管理难度较大。C方案的本质上是前期物管超前介入了设计、施工等阶段。C方案的优势在于规划设计及施工阶段的物管介入单位，就是最终的物业服务单位，为减少后续管理上的风险，它一定会在超前介入阶段充分调动积极性；同时，对于我公司来说，物管方面只5、有一个对接单位，减少了很多不必要的沟通工作。C方案在操作层面存在的三个困难是：一是直接通过一次内部招标就确定由一家公司提供设计、施工阶段和接管后的所有服务，如果在设计阶段该公司无法达到我公司要求，则后期取消合同可能面临潜在的麻烦。第二个是在办理预售证前，如何通过物协招标，让此前确定的物管公司中标成为前期物管。第三个困难是，毕竟本方案需进行暗箱操作，且客观上存在“围标不中”的小概率可能，考虑到我公司国企性质且方案要报总部审批，通过的难度不小。总结下来，C方案需克服较大的操作困难后，在制度层面才可行。综上所述，B、C两方案均总体可行、各有利弊，B方案管理难度大，C方案有一定的政治风治和管理难度。我6、部在下文按选用C方案的假设情况来描述（如领导考虑B方案，只需简单将下文设计阶段中的“前期物管”按“物管顾问”来理解即可）二、导入物业服务的职责 1、设计阶段 前期物管在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。具体应在以下几方面提供建议：1）应详细测算水、电、气的真实供应容量，以避免将来遭遇“瓶颈”问题，还要测算施工用电的实际容量能否满足物业交付使用后较长“临时供电”期的实际需求；2）根据将来物业管理的规模和实际需求对物管用房及设备用房设计进行审核，避免以后给物业管理工作带来困难；3）从材7、料和施工工艺上保证设备运行的安全性、可靠性、经济性，且便于维修、便于材料和备件的采购；4）弱电设计方面，包括安全防范系统、智能停车场管理系统、自动消防系统及电梯监控系统，虽然由专业设计单位进行设计，但物业公司应根据将来的实际管理需要，从优化管理的角度考虑，提出管理方案；5）绿化设计方面，物业公司从整体景观效果、使用功能、日后养护、管理成本等方面进行综合分析，纠正图纸错误和偏差，以期最终实现“管理方便、养护费用少、绿化效果好”的目标； 6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择； 7）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理8、，停车收费系统设置的建议； 8）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理； 9）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求； 10）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要。2、施工阶段在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。具体包括以下几个方面：1）从用户角度参与对设计的修改、洽商，跟进各项设计在施工中的落实情况，及时根据实际情况提出调整，改进不合理设计和不合理施工，所有这些都应进行记录； 2）9、协助监理单位对各项工程施工质量进行监督，建设优质物业。各专业工程技术人员要深入现场，跟进工程进度，不仅要检查施工质量，更重要的是要通过跟进施工掌握隐蔽工程的状况； 3）掌握水、电、气、暖、通风、空调、各类弱电工程(消防监控系统、安防和电梯监控系统、通信和宽带系统、有线电视系统等)的管线关键部位的布局和走向并进行记录，这对日后的管理和维护非常重要； 4）为售楼处、样板房或施工现场提供保安、保洁等服务； 5）协助开展工地管理，维持秩序，保障施工通道的畅通，对施工现场的安全防火进行监督、管理等工作； 6）对材料、器材、设备的质量、品牌进行验证，避免施工中使用质量差的材料、器材、设备。7）在设备的安装10、调试阶段，物业公司各专业工程技术人员必须深入现场，跟踪工程进度，以充分了解设备的技术状态和技术性能。3、物业接管及交房阶段1) 距离首期项目竣工验收前1个月左右，扩充组建物业项目部，完成人员、办公场地及设备、工作流程制度等各方面的配备；2）设计物业接管方案，在项目竣工验收后开展接管验收，对于需返工整改项目，必要时还需配合开发商对工程合同保修金进行管理；3）收集各项工程竣工资料和业主资料，建立物业管理档案系统；4）交房阶段，与业主办理验房接收手续，并就业主提出的不合格事项联系施工单位进行整改，直至业主同意收房。4、后续标准化服务阶段1）物业维修管理。物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准，对11、其经营管理的物业进行维修和技术管理，包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理； 2）物业设备管理。需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等；3）物业环境管理。物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等；4）物业安全管理。物业公司应当采取各种措施，保障业主和房屋使用者的人身财产安全，对小区的治安进行管理，对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理。三、导入物业服务的时机为确保发挥物业公司在项目建设过程中的积极作用，宜在设计阶段就导入前期物管。具体来说12、，由于总平阶段的关键在于决定产品业态并合理用满容积率，设计深度较浅且牵涉范围太大，前期物管在此阶段的介入作用不大；在单体方案设计阶段开始介入较为合适，因方案阶段需要确定各种配套用房的位置及大小、确定水、电系统的设计大方向，物业公司完全应该对此提出建议；而在施工图设计阶段的介入则最为关键，因涉及具体材料和设备的选型，且智能化弱电系统设计也是在施工图阶段才开始的。由于总平预计在10月初完成调整审批，因此近期着手导入物业服务从时机上是合适的。四、导入物业服务的费用经调查了解，目前我市物价局对住宅类物业前期物管的收费进行限价（参见附件三），带电梯住宅如按最高等级的服务标准计，其收费不得超过1.65元/13、平方米. 月。办公及商铺类物业的收费标准由开发商和前期物管自行协商，按我市普遍情况，基本在3元/平方米. 月上下浮动居多，一般不超过25元/平方米. 月的范围。但由于以上价格均是以前期物管正式接管项目后，提供标准物管服务来计算的，还需另外考虑如何制定在设计、施工阶段的介入费用。在设计阶段，前期物管应成立临时性的设计审核小组，由公司经理、建筑工程师、设备工程师、绿化工程师等技术骨干组成，形式上可在我公司各次内部图纸会审及技术交底会时加入工作小组。在施工阶段，前期物管的主要职责是熟悉各种掌握水、电、通风、空调、各类弱电工程设备的布局和操作，同时掌握隐蔽工程施工情况，并监督设备安装质量，因此在施工阶14、段应派驻至少1名设备工程师和1名管理员在现场。综合来说，设计阶段的收费可按参加图纸会审的次数和复杂程度按每次0.51.5万元计费；而施工阶段的收费可采用月费制，每月控制在0.50.8万元内。针对售楼部等提供的保洁、保安服务费用另行约定。 五、导入物业的具体操作建议根据物协招标要求，我司商业地产项目只能选聘一级资质物管公司，为此，我部已整理了在物协注册的全部19家具备一级资质的物业公司名录（参见附件四）。在19家公司中，属于房地产公司下属的物业公司共11家，我部认为这些公司的母公司均为我市大中型房开企业，它们普遍把优质物业服务作为销售卖点，因此这类物业公司的服务水准可能相对较高。但从另一方面来说15、，一是这类物业公司，对于外来项目，能否投入足够精力是个疑问，二是依托母公司强大的设计、施工技术力量，物业公司自身可能在技术人员方面只是作简单配置，而强在具体的日管管理。据此分析，这类公司并不适合我司，应从剩下的8家公司中选聘，接下来的具体操作程序建议如下：1、 （9月底）在南国早报上刊登项目寻求物业管理咨询的需求广告。广告中列出我们的项目规模情况，提出拟邀请具备一级资质的物业公司对于我司商业地产项目在设计阶段提供咨询，不要提及后面的前期物管服务避免引起物协注意。2、 （10月中旬）与前来报名的物业公司交流，判断采取C方案是否可行。3、 （10月下旬）开展内部招标，确定意向公司。可参照广告招标的16、形式，采用“项目整体物管方案设计”和“针对总平和B0单体方案提出物管建议”这两方面的测试比拼，衡量各公司在整体管理的思路、辅助设计的能力、智能化系统的熟悉程度和费用控制的水平等多方面能力，最终选定一家公司作为意向公司。4、 （11月上旬）和该公司签订合同时，应按物协招标前阶段（2012年11月至2013年3月）和通过物协招标后阶段（2013年4月起）作不同的划分，合同条款重点要考虑以下几个问题：（1）在物协招标前，如双方合作不畅要有合适的解约方式（2）如物协招标过程中“围标失败”，要有合适的解约方式（3）内部招标时议定的服务费用要确保通得过物价局审批。5、 （2013年4月）通过“围标”方式，17、顺利通过物协招标。由于物协允许采用邀请招标方式，实际操作中可以让意向物业公司邀请两家公司一起投标，在设计招标文件时我司可根据意向公司的情况适当“量身”编制评标条件，从而让它最终中标。现实中，南宁市有一定开发经验的开发商基本上都采取此种方式，让自己的物业公司中标，而物协只要确保表面符合程序，别的一般不干涉。6、 （2013年4月）与最终成为前期物管的意向公司，按照物协版本签订服务合同，并在物协备案。至此导入物业服务的程序完成。 附件： 1、南宁市物协前期物业管理公司招投标办法 2、建设部关于物业公司资质管理规定 3、南宁市物业服务等级及收费标准 4、在物协注册的一级资质物管单位名录 营销管理部 二O一二年九月二十四日