1、酒店式公寓工程营销筹划方案酒店式公寓工程营销筹划方案1、工程简介xx市xx酒店式公寓用地位于xx市xx北路西侧，总投资1.2亿元，一至六层裙房局部布置为公共效劳区。主楼七至十八层为客房，第十九层为屋顶花园及观光茶座。负一层为美容美发康体中心，负二层设有地下停车场，通过南侧规划道路出入。酒店式公寓东向留有大面积园林绿地，绿地内将精心布置休闲亭及景观树木，努力营造园林化的住宿环境，同时园林绿地将员工休息与酒店自然进行分界。2、营销环境的动态跟踪1、xx房地产市场分析xx市所在地xx区本工程所在地是全市经济、文化、政治中心，聚集了xx市最重要的商业资源。随着xx市政府推进城镇化战略，实施南移北扩，旧2、城改造，大大提升了xx的城市品位，加大了xx区对周边县市乃至湘中地区的辐射能力。在20xx年至200xx年间，xx中心城区含xxxx已完成的商业房地产工程有：明珠步行街、金海商贸城、九亿步行街、星剑汽摩配件城等，正在进行和正要进行的商业房地产工程，将对本工程构成竞争或较大竞争力的工程有：环球商业广场、xxxx商业步行街、艾菲尔国际物流中心原彩冠印刷厂及xx工人文化广场xx区总工会原址改建等。在酒店业态方面，xx中心城区上档次的酒店中，定位四星级并即将通过评定的商务酒店有清泉大酒店、金香大酒店，与本酒店地理位置靠近的青云宾馆、xxxx 宾馆也将是主要的竞争对手。至于三星级或定位三星级的xx宾馆、3、xx迎宾馆、xx酒店式公寓，号称四星级但实际缺乏三星级的xx酒店式公寓对本酒店式公寓的今后经营存在一定的竞争因素。综上所述，本工程在营销上，应尽量回避环球商业广、xxxx商业步行街的促销顶峰期。市场风险与时机并存，与商业房地产开发特别是产权式商场开发相比，产权式酒店的开发，在xx全境还是首次，只要产品包装、市场定位、价格定位、推广策略得当，销售前景是十分可观的。目前估计，销售总额应该在4000万元以上。2、产权式酒店的开展趋势产权式酒店由“时权酒店TIME SHARE演变而来，由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报4、，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。由于产权式酒店是将建设酒店宠大复杂的管理和巨额集中的投资，分解成单体的组合，为拥有一定呆滞资金取得较高回报，为不想承受投资风险的个人或法人提供保值增值时机，因此，正在全球范围内快速接增长。到1995年已有3.5万个家庭在81个国家的4000多个旅游目的地购置了时权酒店，美国的产权式酒店已超过3000家。在中国大陆，产权式酒店自1995年开始流行，目前北京、上海、深圳、昆明、长沙、兰州、海口等地均出现数十家，开展速度异常迅猛。仅上海，今年产权式酒店已达71家。湖南除长沙外，株洲等地均已成功地运作产权式酒店。据中国社科院经济研究所预测，近年内，产权式酒5、店这种业态形式，将会在全国各地蓬勃开展。3、xx酒店式公寓优势与缺陷分析1、工程优势分析xx大桥的改建：xx大桥也称一大桥是连接xx城区与开发区的重要纽带，它建成后已有30多年历史。为加快xx城市的开展，市政府决定重建xx大桥，并决定在200xx年三季度开工，这给本工程在道路交通方面带来很大方面，缩短了现在xx二个城区的车距，提升了本工程的产品附加值，给本工程带来了很大的升值空间。开发区的快速开展：经济技术开发区集中了xx的大型骨干企业和一批开展来势看好的高新科技企业，无疑提升了涟水河以北xx北路段的土地升值空间。品牌优势：酒店定位准五星级，占领xx酒店式公寓业目前最高点，特别是与五星级大酒店6、xxxx酒店的联姻，更提升了本工程的品牌价值。产品优势：产权式酒店与产权式商场一样，对消费者来说，实际上是一种投资行为，准五星级的定位，9%以上的年回报率是有很大吸引力的。特别的xx人喜欢看热闹、买新鲜的消费心理，第一家产权式酒店的工程推出是有很大的投资煸动性的。时机优势：产权式酒店在xx还没有起步，在消费者心中其投资理念，经营理念还处模糊状态。因此本工程只要正确、煸动性地引导消费者，将工程的开发理念、投资理念、经营理念，消费理念灌输给消费者，将会很快抢得市场份额，赢得消费者的认同。网络优势：利用现在xxxx酒店与全国旅行社建立的网络关系，把一些来娄旅游的客人入住xx酒店式公寓。2、工程劣势分7、析相对于处城区而言，本工程现在所处的地理位置较偏，第一会减弱投资者的投资信心，第二对今后的经营有相当的负面影响。其次楼盘过大，对xx目前的星级酒店而言，本工程建成开业后，将是规模最大的，这对经营和保证投资者9%以上年回报率是存在一定难度的。再次，本酒店所在地主要是居民居住区，周边企、事业单位，特别是行政单位少，商业气氛不浓，这对本工程存在相当的影响。3、工程的时机点分析政策优势：外商投资工程，政府优惠政策保护。政府优势：恰到好处地宣传本工程为开发区管委会政府的工程，今后的地位相当政府的接待处，增强投资者的投资信心。联姻优势：强调xxxx酒店在本工程今后经营管理中的作用，消除xx酒店式公寓对xx8、酒店式公寓业态带来的巨大负面影响。4、工程的威胁点分析本工程的威胁点主要是来自竞争楼盘，第一，同地理位置的有xxxx步行街、环球商业广场，第二同性质的有金海商贸城酒店局部，同时要密切关注艾菲尔国际物流广场的营销活动。4、酒店工程定位1、市场定位房地产开发圈内有一句行话叫做“没有不好的市场，只有不适合消费者的楼盘，这就是说无论什么楼盘都必须首先在市场上找准自已的位置，找到一个时机点。楼市的整体开展趋势是具有潮流性、时尚性和突破性。本市几个楼盘在市场定位上有很多成功的经验。明珠商业步行街，强调女性市场，销售到达预期目的；九亿街打造xx第一条品牌步行街集休闲、购物、观光为一体，销售十分火爆，并炒出了楼盘天价；金海借船出海，主力舰队新一佳的主，摧发了第二期开盘的高潮；星剑汽摩配件城现定位摩托城市场定位准确，一周内根本订完分析以