1、目 录第一部分整体管理目标和理念2第二部分 管理架构和人员配备、管理及开办费用测算8第一章 管理架构8第二章 管理人员配备9第三章 员工培训和考核10第四章 员工的仪表、行为规范12第五章 员工奖惩机制14第六章 开办费用测算17第三部分 管理规章制度24第四部分 各项管理具体实施方案35第一章 总体管理目标35第二章 房屋和设施、设备管理方案35第三章 安保管理方案37第四章 清洁卫生管理方案40第五章 绿化管理方案42第六章 档案的建立与管理44第七章 社区文化建设45第八章 协助业主委员会筹建工作48第五部分前期物业管理服务方案49第一章前期介入49第二章入住管理52第三章 装修管理532、第四章入住期间的安全防范措施55第六部分 经营核算56第一部分整体管理目标和理念左邻右里以其优越的布局、高档的配置和建筑的现代风格，构筑了具有现代生活气息的城市景观，是集多元化、时尚化、现代化于一体的高档次住宅小区。左邻右里作为面向高档次的住宅小区，必须具有高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、居住环境。我们有信心、也有能力将该小区打造成金坛高品住宅小区优质物业管理的象征。针对该小区的总体概况和各个要素，确立了以下整体的管理设想及策划方案。一、管理基本定位第一步（从房产销售开始到房屋销售结束）：物业管理以房屋销售为中心，促进配合开发公司的房屋销售物业管理的好坏必将直接影响到房屋的销售，优质的物3、业管理将形成良好的市场口碑，对房屋的销售起到无形的宣传作用，反之将成为销售的阻碍。在此期间，物业管理服务的质量是关键，性价比高的物业管理对房屋的销售将起到积极作用，根据这一特点，在管理初期加强物业管理的品牌效应，集中管理优势，尽快创出该住宅小区的物业管理品牌，形成良好的市场口碑，促进房屋的销售。第二步：该住宅小区房屋销售结束以后此后的物业管理进入成熟期，随着业主委员会的成立，工作重心转移到与业主委员会的配合，积极配合与其开展延伸服务，促进物业增值、保值，打造该住宅小区在金坛市住宅小区中的领头地位，达到社会效益和经济效益的双丰收。二、管理理念定位树立“以品质为重，以服务为尊”的理念，抓住“运转良4、好的小区设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的小区风景” 三个保障。（一）树立“以品质为重，以服务为尊”的理念坚持“以管理服务于人，以服务奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人”，打造鑫盛物业优质服务的品牌。不断听取小区业主和使用人的合理化建议和要求，及时弥补工作中的缺陷与不足，提供最优质的服务、最贴心的关怀。该小区作为较高档的住宅小区，其特点决定了物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵”。我们秉着真诚的态度，以高起点、高标准、严要求的标准，为业主缔造最纯粹的感性，使业主充满享受居住的舒适与生活的便捷。舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上，居住环境应5、该首先注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。安全：安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足业主（使用人）的“安全需求”需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或使用人体现到生活尊贵的一面。高品质的物业管理将使业主（使用人）感受到档次和身份的象征，通过我们的管理，力求让业主（使用人）满足“受人尊重的需求”。（二）抓住三个保障：“运转良好的小区设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的小区风景”。运转良好的小区设施设备要保证小区的正常运转，最基本的条件就是保证小区各种设施设备的可6、靠运行。选派综合素质好、技术精的技术人员对小区的设施设备进行日常管理和维护，对小区的水电设备、智能化设施等进行定期的养护，保证小区设施设备常年运转良好。安全温馨的居住环境小区安全是正常居住、生活的基本保障，通过我公司的努力，营造小区安全温馨的工作环境，保障监控设施、消防等安保设施设备的正常运转，确保无重大治安案件。赏心悦目的小区风景居住生活环境的舒适、整洁会给人一个好的心情，在做好小区清洁工作的同时，我们侧重抓好小区内的花卉以及环境的绿化工作，做到小区内外的花卉、树木生长正常，布局合理。三、管理方式将该住宅小区的物业管理按照按江苏省住宅物业管理服务等级四级标准实施进行管理。在管理合同期内制定年7、度管理目标，在经济上实行独立核算自负盈亏，实现社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。四、管理目的1、保持和提高物业的完好程度。通过加强对整体物业管理的养护和对人的管理和服务，以防止使用不当，损坏物业。2、创造良好环境，统筹安排小区各项设施的管理养护，强化宣传，对业主和使用人进行依法管理约束，共同维护小区环境。3、维护业主和使用人的权益。加强对业主（使用人）的行为管理、维护业主的整体利益，从而有利于每一位业主和使用人。4、加强对该住宅小区实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高房产公司和物业公司的社会声誉。5、以良好的售后服务建立该住宅小区的品牌形象，以高附加值回馈业主8、，使物业开发、管理处于良性循环。五、管理原则根据全国物业管理条例、江苏省物业管理条例及其实施细则，本着“以楼养楼，略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。六、管理内容1、小区房屋建筑本体公用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备房等）的维修，养护管理。2、小区房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设备等）的维修，养护，管理和运行服务。3、小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵9、房、路灯、停车场等）的维修、养护和管理。4、小区规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、交通、车辆行驶和停泊管理。7、配合和协助当地派出所进行安全监控和巡视等安护工作。8、消防管理。9、小区文化娱乐活动。10、其他特约服务。11、物业管理档案、资料。七、总体目标和创优目标实施方案（一）总体目标在管理合同期内将该住宅小区管理成“舒适、安全、文明”的住宅小区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准，使本住宅小区达到硬件指标。（二）创优实施方案1.准备阶段成立达标创优工作领导小组，并制定详细的达标创优计10、划；加强员工队伍建设，强化员工团队精神。2.实施阶段做好达标宣传工作；做好员工培训工作，提高管理水平；对照创优标准，参照先进管理，对薄弱环节、不足之处加以改进；按计划分配任务，责任到部门、到人，签定责任书；定期进行自检，不断改进、总结；迎接考评，实现创优目标。第二部分 管理架构和人员配备、管理及开办费用测算第一章 管理架构根据该住宅小区的实际情况，从节省人力、物力的角度出发，不设置一些专门的机构，一专多能，重在管理。管理处设置一个中心、三个部门，即：客服中心和工程维修部、安保部、环境部，按照各自的分工负责本部门的工作。机构设置图：委托方（汇景房产开发公司）金坛鑫盛物业有限公司左邻右里管理处客服11、中心环境部安保部维修部科清洁管理绿化管理秩序管理消防管理车辆管理房屋维修设备管理装修管理有偿维修财务管理文档管理接待管理社区文化第二章 管理人员配备本着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制，建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，实施先进管理理念，保证各项工作高效、快速的开展，该住宅小区实施专业化的物业管理与服务。在保证各项管理工作有效落实的基础上，尽可能的节省人工开支，以使有限的经济来源更好的发挥其效能。一、配备原则1、坚持高素质、业务精的高层次配备原则；2、力求精干、高效、实用；3、热爱物业管理工作，有创新、奉献精神。二、管理人员的配备分类和数量：（仅限一期前期交付人员配置12、）岗 位岗位及人数人 数备 注管理处主 任1全面负责小区的管理安保部主管1负责安护队员的全面管理保安员（兼消防员、车管员）12维护小区公共秩序工程维修部主管1前期管理面积较小暂时可不设主管维修工1主管1人，维修1人环境部主管1前期管理面积较小暂时可不设主管清 卫3小区道路、楼道清扫等绿化工1负责小区的绿化工作客服中心主管1前期管理面积较小暂时可不设主管接待与财务各1人2负责与业主（使用人）之间的联系合 计24三、人员配备标准分类岗位职责具备条件客服中心主 任全面负责小区物业管理工作大专以上文化，协调管理能力强，有2年以上物业管理经验，接待员会计负责接待受理业主（使用人）的投诉，管理公司发放的文13、件和小区技术档案资料，分类整理各类工作记录表格，兼电脑员，负责小区的文化宣传工作，落实各项小区服务措施中专以上学历，懂档案管理，有物业管理经验1年以上工程维修部维修工负责小区的房屋和设施、设备的管理、维修具有初级以上技术职称安保部班长全面负责小区的治安、消防和车辆管理工作高中文化、退伍军人，有3年的物业公司治安队管理经验保安负责小区治安、消防、车辆管理工作高中文化，35岁以下，退伍军人环保部道路保洁负责小区各主、干支道清扫、垃圾清运、消毒勤劳楼道保洁负责小区楼道的保洁勤劳绿化养护负责小区绿化养护工作有多年绿化养护工作经验第三章 员工培训和考核人是企业中最重要的资源，物业管理的经营就是人与人之间14、的往来，企业中人力资源反映了企业竞争力的强弱，而教育和培训是提高企业人员素质的重要手段，所以我们把培训人才作为实现物业管理现代化的基础环节和可靠保证。一、培训目标规范员工培训考核工作，使员工培训工作系统化、规范化，最终使员工具备满足工作需要的知识和技能，提高管理处全体员工的专业水平以及服务意识，培养爱岗敬业的精神，增强队伍的凝聚力、稳定性，为管好小区提供人力资源保证，确保管理人员合格上岗。二、培训方式（一）外派培训：积极开展行业交流，每年组织一次市优、示范小区参观，引进新观念、新理论、新思维，达到实践和理论的结合；选送业务骨干参加行业主管组织的物业管理培训班，接受新事物，学习好方法，提高业务能15、力。（二）岗位培训针对不同岗位集中授课进行岗前培训，实地跟班，以老带新进行岗中培训。（三）会议讨论针对日常管理工作中发现的典型案例组织管理处各类人员进行讨论，提高员工实际工作能力。三、培训计划培训计划注重分阶段培训，分为接管前集中强化培训、日常管理培训。培训阶段培训对象培训内容目标及效果培训时间接管前培训全体员工小区概况、岗位制度、工作流程、服务质量、服务技巧、物业管理知识等通过岗前培训，使小区各类管理人员基本具备上岗能力接管前日常管理培训新进员工管理处概况、管理处规章制度、物业管理基本知识、岗位基本技能培训等具备上岗基本能力进入管理处一周内管理人员物业管理法规文件、岗位技能技巧培训等提高管理16、服务能力水平常年进行操作层培训岗位技能技巧、服务意识、沟通能力提高服务水平常年进行全体员工仪容仪表、文明礼貌用语、服务行为规范建立良好的公司文化氛围常年进行第四章 员工的仪表、行为规范物业管理是该住宅小区的一个组成部分，员工的仪容仪表，标志着物业公司形象，也是小区业主（使用人）开展小区活动的对外窗口。物业管理员工的外在表现形式是缺一不可的，要求我们每个员工对自己的行为有一个准确的任职，将仪表、仪容、言行举止形象作为一项长期的工作常抓不懈，全面提高企业的信誉度和公司形象。一、着装所有员工一律穿制服上岗。二、仪表行为规范1、公司各岗位员工上班时间必须穿规定制服，制服应干净、整齐、笔挺。2、穿西装制17、服时，领带必须结正，不得卷起衣袖和裤脚。3、制服外不得显露个人衣物和物品，制服口袋不要装过大的物品以免鼓起。4、上岗时必须佩戴工作牌，工作牌应端正佩戴于左胸。5、男员工不得留长发，女员工不得浓妆艳抹，时刻保持良好形象。三、仪态行为规范1、面对业主（或客人）应随时保持微笑，不准给业主（或客人）看脸色，向业主（或客人）发脾气。2、和业主交谈时应全神贯注，双眼注视对方，适当地点头称是。不得东张西望、心不在焉。3、在业主面前不准做不雅或不尊敬的动作，如双手叉腰、挠头、挖耳等。4、上岗时不得哼歌曲、吹口哨、跺脚等。5、不得当众整理个人衣物、化妆等。6、行走时不要勾肩搭背，与业主相遇应靠边而走，不得从二人18、中穿行，请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。7、上班时间不准大声说话、谈笑、喊叫、乱丢乱碰物品，以免发出不必要的声响影响他人工作。8、咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。9、员工在工作、打电话或工作与人交谈时，如有业主走近，应立即打招呼或点头同意，表示注意到他（她）的来临，不准毫无表示或装作没看见。10、在为业主服务时不得流露出不耐烦、不高兴、冷淡的表情，应做到亲切、友好、精神饱满、不卑不亢。11、上班时要保持良好的坐姿或站姿，不得东歪西倒前倾后靠，不得伸懒腰。第五章 员工奖惩机制我们将实行奖勤罚懒，根据公司检查考核以及业主对小区管理处工作的考评，每季度评出最佳工作人员以及不称职的员19、工，得到荣誉的进行奖励，不称职员工进行待岗培训、限期改进、辞退等阶段的处理；根据每季度的考评结果年末对管理处全年工作进行综合评议，评出管理处先进个人。一、目的为维护公司声誉，加强企业管理，提高管理水平，在加强事项教育的同时，对违反公司制度的员工给予必要的纪律处分。二、种类（一）警告适用于第一次触犯轻微过失的规定。（二）严重警告适用于第一次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者（三）最后警告适用于第二次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者（四）开除（或辞退）适用于触犯开除规定以及受过二次最后警告者。三、过失性质（一）轻微过失（违反下列一项者，给予警告一次）1、一个月迟到或早退三次；2、违反保安20、制度，拒绝保安人员检查；3、违反安全制度但未造成后果；4、在小区内行为不检点，如大声喧哗、追逐打闹；5、不讲卫生，在小区公共场所说脏话，乱扔杂物、烟蒂及随地吐痰；6、工作时间做私活、吃零食、喝酒、串岗闲聊；7、由于工作过失，造成公司财务损失达成100元以上1000元以下；8、业主连续三次反映工作态度不好（经查属实）；9、私扣业主（使用人）提出的一般意见。（二）严重过失（违反下列一项者，给予严重警告一次）：1、旷工一天；2、利用职务之便收取户主或客户钱物；3、对业主（使用人）态度蛮横；4、公开顶撞上级，不服从指挥或故意消极怠工；5、由于工作过失，造成公司财务损失价值1000以上3000元以下。（21、三）重大警告（违反下列一项者，给予最后警告一次）：1、连续旷工三天；2、接受贿赂；3、殴打他人或相互打架斗殴4、由于工作过失，造成公司财务损失价值达3000元以上。（四）开除（犯有下列错误，立即予以开除或辞退）1、连续旷工七天或一年内累计旷工十五天；2、偷窃公司、同事或业主财务；3、用非法手段涂改原始记录，窃取账单或单据，从不牟取私利；4、严重玩忽职守，给业主（使用人）或公司利益造成重大损失；5、威胁上级，侮辱刁难业主及来访客人；6、因触犯国家法律而被公安司法机关拘审；7、犯有其他严重错误。四、奖励条例（一）奖励对象1、在改进公司经营管理，提高经济效益和管理效益方面有显著成绩者；2、工作努力，22、深得业主表扬者；3、在危急时刻为保护他人生命安全，保护小区财产方面有特殊成绩者；4、在防止业主被盗、丢失等事故方面有贡献者；5、因其行为为公司带来荣誉者；（二）奖励办法凡符合奖励条件者，经公司批准予以确认，奖励形式。1、全公司通报表扬；2、颁发奖品或奖金；3、特别加薪；4、晋级第六章 开办费用测算前期开办费用的组成:1、 施工末期与交房期之间1个月的所有人员工资福利2、 管理处固定资产的购置3、 管理处所有的法律文书、运行表单、办公用品的印刷和购置4、 工程、保洁、绿化等工具的采购、库房设施的购置5、 管理处员工的统一服装、劳保用品的采购6、 管理处筹备期的办公费用7、 其 他一、工资福利劳保23、费用序号岗位人数工资标准月度工资1管理处主任13500.003500.002会计11500.001500.003客服主管11500.001500.004保安主管11500.001500.005环境主管11200.001200.006工程主管11500.001500.007维修工11200.001200.008客服接待11200.001200.009安护员121100.0013200.0010保洁员3800.002400.0011绿化工1850.00850.0012合计29550.0013法定加班费，春节、元旦、五一、国庆共10天的300%加班费。及周六周日其他突击加班费用计(月工资总和乘1.324、系数) 243179.0014社会统筹24230.0014720.0015工作服、劳保用品24440.0010560.0016中秋、端午、春节福利24300.007200.0017人身意外保险费1220.00240.0018小计65449.00二、固定资产的购置序 号名 称数 量单 价金 额1办公桌椅5套350.001750.002会议桌椅1套2000.002000.003档案柜5套600.003000.004员工更衣柜10组450.004500.005高压冲洗泵1台1750.001750.006保险柜1台1450.001450.007对讲机16部900.0014400.008电脑3台500025、.0015000.009打印机2台800.001600.0010复印机1台8000.008000.0011传真机1套1300.001300.0012高效吸尘器1套1200.001200.0013电 锤1套1500.001500.0014管道疏通机1套1650.001650.0015七米拉伸梯1套1600.001600.0016电焊机1套1000.001000.00172匹空调2台4000.008000.0018合计69700.00三、各类工具的购置序 号名 称数 量单 价金 额13米人子梯1只550.00550.002切割机1台1000.001000.003接线盘1盘280.00280.00426、手电钻1只300.00300.005万用表1只110.00110.006绝缘摇表1只220.00220.007钳形电流表1只120.00120.008液压压线钳1只260.00260.009电烙铁1只150.00150.0010电话压线钳1只46.0046.0011手持式测温仪1只250.00250.0012塑柄一字起5只5.0025.0013塑柄十字起5只5.0025.0014电笔2只2.004.0015老虎钳2只11.0022.0016尖嘴钳2只11.0022.0017斜口钳2只13.0026.0018剥线钳2只15.0030.0019梅花扳手1套175.00175.0020呆扳手1套1827、0.00180.0021强光灯10台90.00900.0022内六角扳手2套20.0040.0023铁锤5只17.0085.0024管子钳1套380.00380.0025锯弓5套20.00100.0026套筒扳手1套180.00180.0027平板锉刀2只7.0014.0028三抓拉起1套140.00140.0029ABS工具箱2只55.00110.0030玻璃刮2套16.0032.0031涂抹器5套20.00100.0032喷壶10只9.0090.0033手刷10把4.0040.0034恭刷10把2.0020.00352M伸缩杆5根40.00200.0036拖把20条7.00140.003728、扫帚20把3.0060.0038簸箕20个4.0080.0039玻璃铲刀5把10.0050.0040鸡毛掸10个2.0020.0041地刷5把4.0020.0042尘推5套40.00200.0043尘推布头10套20.00200.0044夹纸钳14把3.0042.0045水管100米3.00300.0046推水刮10把20.00200.0047垃圾收集车5辆1500.007500.0048货架2组800.001600.00合计16638.00四、首次绿化、保洁耗材费用序号名 称单位数量单价/元金额/元1全能清洁剂加仑1020.00200.002酸性清洁剂加仑519.0095.003玻璃清洁剂加29、仑1020.00200.004氯水消毒清洁剂加仑1032.00320.005毛巾条205.00100.006胶靴双820.00160.007塑胶手套付203.0060.008大垃圾袋只10000.5500.009小垃圾袋卷5001.00500.0010铲刀刀片片101.0010.0011卫生球个201.0020.0012水拔子个85.0040.0013涂抹器布头个206.00120.0014玻璃刮皮条根205.00100.0015肥皂粉袋503.00150.0016除虫剂瓶1020.00200.0017复合肥料袋580.00400.00合 计3175.00五、前期办公投入费用序号项 目内 容计30、算单位数量单价(元/)金 额备 注1电话安装费用程控交换机部1 3500.003500.00各办公部门内部通讯电话分机部560.00300.00中继线路条5308.001540.00宽带网络条11200.001200.002法律文书制作1、 每户业主的物业管理合同、公约2、 运行记录本3、 二次装修管理规定等批15000.005000.00用于业主和内部运转3办公用品费用打印纸、箱1700.00700.00文具批1400.00400.00档案盒、卷皮只1005.00500.00制度上墙只840.00320.00打印耗材只1600.00600.004培训费人员招聘广告次21200.002400.31、00人员培训费1000.001000.005合 计-17460.00说 明：各级政府的职能主管部门对物业管理行业的管理也是本着保本微利的原则，物业管理的项目启动必须依靠开发单位经济上的支持。各省市的相关法规也作了明确的规定，部分城市法规明确规定按开发建筑面积10元/平米，合同期内支付给物业管理公司作为开办费用。前期开办费用本着实事求是、共同协商的原则由开发单位支持。物业管理前期开办费用是保证物业管理工作正常开展的基本条件，是业主能够享受到全方位服务的基本保证。所以根据以上测算，各项前期费用合计为 172422.00 元，其中；1、 前期1个月人员工资福利（含服装费用）费用为；65449.00元32、。2、 固定资产购置费用为69700.00元。 3、 维修工具购买费用为16638.00元。4、 绿化、保洁首次耗材购置为3175.00元。5、 办公用具设施投入费用为17460.00元.第三部分 管理规章制度根据管理经验，建立起一套行之有效的物业管理规章制度，该管理处拟制定以下几个方面的规章制度：一、管理“十条标准”（一）文明服务遵守社会公德，讲究职业道德，执行各项规章制度。管理处各类员工守时守纪，着装整洁，礼貌待人，严格按服务准则，做好各项服务。（二）整体环境小区公共场所没有堆积物，地面平整，无建筑垃圾。小区整体外貌无损坏，房屋达到完好或基本完好的标准，保证居住安全和正常使用，车辆停放整齐33、有序。（三）清洁卫生小区内公共部位清扫保洁，卫生无死角。做到：垃圾日产日清，管道、沟渠畅通，无积污堵塞，小区公共走廊洁净，不堆放杂物，排污达到国家规定排放标准。（四）楼外绿化小区外公共绿地和街道绿化分布合理，花、草、树木、建筑小品培植得当，环境优雅宜人。（五）治安管理小区内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害，有制度、有设施、有公约、有专人负责。小区内治安人员尽职尽责，确保小区业主（使用）人身财产安全和商业机密。（六）经费管理严格按照国家和市有关部门制定的收费标准，无乱收费、乱摊派行为。收费统一，手续简便，方便业主，各种费用收缴及时。管理处严格执行财经纪律，财会人员无贪污、挪用行为，并厉行节约，34、积极开展多种经营。（七）设施齐备小区内给排水、供电、通讯、照明、消防、监控、文体等设施齐全完备，运作正常，不改变原设计用途，发现破损及时修理。（八）楼内文化积极开展文化活动，宣传教育活动内容丰富，活动开展有计划、有制度，积极培养爱护公物，遵守法纪，团结互助，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同创建文明小区。（九）机构职能管理处管理人员职责明确，分工合作，协调管理。行政管理尽职尽责，监督机制完善。召开各种会议有记录（纪要），开展各项活动有效益。资料、档案齐全，保存完好。（十）管住关系“业主至上、服务第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中，切实体现“为业主（使用人）排忧解难”，使业主（使用人）满意。二35、岗位职责（一）管理处主任岗位职责1、熟悉物业管理的法律、法规、政策及公司领导要求，根据小区实际，完善有关规章制度，不断提高管理水平。2、根据有关达标条件，制订和实施小区创优计划，建立健全保安、卫生、绿化、水电、房屋、车辆、市政等管理制度。3、负责保安、消防过程的控制和管理，营造安全、舒适的工作环境。4、搞好小区公共卫生、绿化养护、安全防范、车辆管理、供电、供水、消防、电梯运行等管理和市政房屋设备、设施的维修、养护。5、负责物业安全维护、维修服务、保洁、绿化服务过程的管理和控制。6、负责各类设备的运行控制及维修保养管理，保证设备设施正常运行。7、负责各项服务过程中质量记录的正确、清晰、完整。836、对维修人员进行业务培训，不断提高他们的专业素质。9、提高全体员工的消防安全意识，消除不安全隐患。10、坚持对辖区的日巡视、周检查及配合月抽查工作。11、完成领导交办的其他任务。（二）工程维修部岗位职责1、工程维修部在管理处主任的领导下，组织本部门开展专业维修工作。2、制定小区设备、设施维修保养计划，并抓好落实，及时提出设备、设施的更新和质量管理建议。3、负责处理维修申请，及时安排维修人员为业主提供服务，核定收费项目和标准，现场验证维修工作。4、组织消防设施、防盗设施和机电设备的定期检查工作。5、熟悉辖区内各类房屋的结构、安全要求；熟悉公用设施、设备的种类、分布、安全要求，掌握地上、地下各类管37、线的分布、走向、位置和使用状况，开展定期检修工作；延长房屋及设备设施的使用寿命。6、经常巡视辖区，走访、回访业主。7、了解本部门员工思想动态，做好思想教育工作。（三）保安主管岗位职责1、保安主管在管理处主任的带领下，负责保安工作并协助主任做好其他管理服务工作。2、主持全队工作，坚决执行主任命令，带领全队人员有良好的精神面貌，依据各自职责，认真做好安全保卫工作。3、熟悉各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握小区保安工作的规律及特点，加强重点部位的安全防范。4、处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。5、做好保安班的月工作安排。6、经常巡视小区检查各岗位工作情况，走访38、回访业主，坚持夜间轮流查岗，发现问题及时向管理处汇报，及时解决。7、对新队员做好培训及传带工作，了解员工思想动态，及时做好思想教育工作，对离职人员主持办理交接工作。8、协助管理处做好上级交办其他工作。9、每月召开一次班务会，组织讲评工作。10、及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。11、定期对义务消防员进行培训，不断提高他们的操作技能和应变能力。12、带领保安班配合其他管理服务工作。（四）环境部主管岗位职责1、保洁主管在管理处主任领导下，负责实施小区的保洁绿化工作，美化、净化工作环境。2、负责保洁工作现场管理，及时了解保洁员的思想和生活动态，解决疑难问题，并定期向主任汇报。3、熟悉39、小区分布结构、车行道、人行道、绿化地分布及面积，具有管理保洁的全面技能。4、制订工作计划，加强组织落实，经常检查督促他们执行计划及落实各项工作，每月组织召开保洁分析会，总结保洁工作。（五）消防管理员岗位职责1、遵守管理处各项规章制度和消防管理制度。2、熟悉小区消防控制系统原理和设备、设施的功能、位置，熟悉灭火工具的摆放点，掌握消火栓、灭火器、“119”报警的使用方法和程序。3、应对消防设备、设施作定期巡查和保养，发现缺陷及时修复，必要时向管理处报告，并提出预防性建议。（六）电工岗位职责1、负责小区内所有电器及供电线路的例行保养工作。2、熟悉小区供电系统的线路图和控制方法，机电设备的性能和使用状40、况，保证低压配电设备的正常运行。3、严格执行操作规程，遵守用电运行维修保养制度。小修不过时，大修不拖延，会判断和处理发生的故障和事故。4、各类电器设备，应定期进行检查，在检修时必须切断电源，挂上警告牌，并设人监护。合闸前应仔细普查一遍，确认无问题后方可合闸。5、尽量不带电作业，特别是在危险场所禁止带电作业，如必须带电作业，应采取必要的安全措施。6、积极主动为业主服务，接到施工单，应立即赶往处理，并在最短时间内完成，工作完毕清理场地，完工后在维修单上填写修理内容及所用材料，请业主在维修单上签字。如一时不能修复应向业主说明情况。7、负责消防管理及低配值班。8、每天要巡查设备、仪表运行情况，检查公共41、区域的电灯和末端供电线路情况，做好各种运行记录，发现问题及时处理，保证机电设备的完好率，保持机房、设备整洁。（七）给排水工岗位职责1、负责小区水泵房的运行管理，负责所有管道的日常维修，熟悉管道阀门用途、走向和各种参数，保证管道畅通和设施完好。2、保证小区给排水设备的正常运行。3、定期巡回检查，做到小修不过时，大修不拖延，特殊维修及时报上级审批。4、工作时，严格遵守安全操作规程，确保自身和他人的人身安全。5、工作完毕及时清理场地，清点工具和剩余材料，并保管好所辖工具。6、积极主动为业主服务，接到报修电话或施工单，应立即赶往处理，并在最短的时间内完成，完工后请业主在维修单上签字。如一时不能修复应向42、业主说明情况。（八）保安员岗位职责1、严格遵守公司各项规章制度，公正处理各类事件，树立保安人员的良好形象。2、坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物，预防治安案件的发生。3、遇有突发性事件和恶性事件，应采取紧急措施，制止事态扩大，并注意保护现场，及时向上级报告，等待处理。4、积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为，发生分歧要以理服人，不能制止的向带班员报告。5、熟悉并掌握小区分布基本情况，加强管理力度，做好保密工作。6、注重仪容仪表、文明执勤、礼貌服务。（九）巡逻岗位职责1、检查辖区内各类设备、物品有无移动、损坏等可疑情况。发现情况异常时，应立即查明原因，视情况报告带班员或43、管理处。2、检查防火门、消防窗、路灯、开关面板、消火栓、灭火器和给排水管道有无损坏，发现漏水（电）及设施损坏时，应采取有效措施并及时报告管理处。3、检查机动车停放，如有在消防通道、路口停车、修车、洗车等违章现象，应立即制止，如驾驶员不在场可记下车牌号查询处理。4、检查是否有可疑陌生人徘徊、窥视或可疑声响，并对形迹可疑人员进行查询。5、熟悉和爱护小区配套的公共设施、机电设备、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法及火灾处理程序。发现火警时，立即报告带班员并迅速报警，就近采用灭火器材扑救。6、按时开关公共照明路灯，保护小区内的公共照明设施、公用市政设施、绿化，如有损坏，查明事44、故责任者。7、发现可疑物品或捡到失物，立即交给带班员。（十）车辆管理员岗位职责1、懂得一般交通管理指挥知识，熟悉停车场路况环境，以及底层车库车位使用状况，熟悉车主、车牌号码和停车位号码。2、提醒和指挥司机，按路线行驶，有序停放，对不听指挥的车主有礼貌的耐心劝说。3、及时提醒车主关好车窗、门，勿将贵重物品遗留在车上。4、保持高度警惕，对停放的车辆实行巡视查看，保证车辆停放安全。坚持文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题。5、定期检查消防设施、照明灯等是否完好有效，如有损坏，及时报修。6、认真做好交接班记录工作。（十一）保洁员岗位职责1、负责小区外围的道路、绿化等共用区域地面的清洁。2、45、负责小区周围墙体、柱、路灯、围栏、宣传牌、宣传窗的清洁。3、负责室外明装的管线和共用设施设备的外表清洁、清运和消杀工作。4、定期对室外果皮箱和垃圾中转站（房）的清洁、清运和消杀工作。5、定期对天台、明沟、污水池进行清理和消杀工作。6、维持责任区域清洁卫生，劝阻、制止违反清卫管理规定的行为。7、积极完成领导交办的各项临时任务。（十二）绿化员岗位职责1、绿化员要熟悉小区的绿化布局和个人包干的职责范围，以及花草树木的品种和数量，并掌握花草树木的种植季节、生长特征、培植管理方法等。2、对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥并修理枯病枝、伤残枝等，更换死亡苗木、浇水。3、按观赏要求，负责编制草46、花翻种计划，提出花草采购申请。4、加强对盆花的修剪、造型等管理工作。5、绿化员有接受专业技术培训和学习的义务，须虚心学习，努力工作，提高自身素质。6、要保证绿化地不留杂物、不缺水、无死苗、不被偷盗，遇到违规行为，要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时报告保安员或环境主管，协助对其劝阻和处置。7、绿化员要维护和保养好自己的各种工具和公用设备、设施，如浇水工具、割草机等，如有遗失和损坏须按规定赔偿。三、内部管理运作制度1、公司文明礼貌用语及服务文明礼貌用语规范2、维修工管理细则3、保安员管理细则4、清卫绿化工管理细则5、房屋维修管理规定6、设施设备维修保养规定7、设备大中小维修制度8、保安员值班巡逻制度47、9、环境卫生工作标准10、应急处理程序（火灾应急行动实施预案）四、考核制度1、员工工作纪律考核细则2、物业管理日常工作考核办法3、物业管理日常工作考核细则4、管理处考核细则5、维修工考核细则6、保安员考核细则7、清卫绿化工考核细则五、公众制度1、外来人员、车辆出入查验登记制度2、大件贵重物品出入小区登记制度3、小区治安管理规定4、小区房屋管理规定5、小区停车管理规定6、小区消防安全管理规定7、小区环境卫生管理规定8、小区绿化管理规定9、小区公共设施设备管理规定10、小区用水用电管理规定第四部分 各项管理具体实施方案第一章 总体管理目标指标名称管理标准管理指标实现措施房屋及配套设施、设备完好率948、8建立设备巡查制度、健全房屋及设备档案记录房屋零修、急修及时率100建立严格的维修制度，要求小维修三分钟之内答复处理，零修工程及时完成，急修工程不过夜，回访情况记录，设立值班电话维修工程质量合格率100分项监督，按操作标准严格把关绿化完好率99实行专业绿化养护，加强监管，确保公共绿化无破坏、无践踏、无土地裸露保洁率99保洁落实到人，建立责任制，巡查记录完善，监督检查得力道路完好率98落实责任人，进行日常巡视检修和定期维修保养投诉处理率100加强与业主（使用人）的沟通，定期走访，征求管理意见，及时排忧解难。投诉处理有结果，有记录和回访消防火灾发生率0全员义务消防制度，定期培训和演习，加大宣传力度49、，安保日常巡查，发现隐患及时处理治安案件发生率因管理因素的发率低于1实行12小时站岗、24小时巡逻值班制度，确立入住期“人防为主、技防为辅、全面防范”的治安思路。明确治安职责，层层防卫，以确保小区的人身财产安全，接受报警及实施调度第二章 房屋和设施、设备管理方案总体要求做到三无，设备无故障，设施无损坏，管线无堵漏，具体方案如下：一、房屋和设施设备养护项目示意表类 别项 目定期养护周 期内 容实施效果房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道外墙面3年一次，屋面5年一次，楼梯通道5年一次检查修理无损坏区内道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次检修整洁、无损坏区内照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯、路灯每年一次灯50、杆刷漆、线路开关检测符合安全标准，正常使用沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每年一次清理淤泥、化粪池抽吸及阀门检测保养畅通、无损坏停车场停车场每年一次翻新、更换旧标识牌、消防设施检测标识完整、明晰，设施完好公共标识牌标识牌、警示牌每月一次翻新、更换残旧标识牌标识完整、明晰，设施完好自行车停放处自行车房每年一次翻新、更换残旧标识牌标识完整、明晰，设施完好智能化系统监控系统、红外线报警系统等每年二次检测、试验、维修、更换传感灵敏，使用正常供水供电系统水泵、水塔、变压器、配电房等每月一次检测运转正常公用设备水泵、电梯等每月两次检测、保养运转正常、安全可靠公共设施围栏、宣传栏、广播51、系统每周一次检测、试验、维修、更换无损坏，广播正常二、房屋的修缮和日常养护1、定期检查小区，确保安全，发现问题及时维护，保证正常使用，最大限度的发挥小区的使用功能。2、制定房屋及设施设备的管理规定，制止各种擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观及毁坏设施设备的行为。3、做好零星养护工作，应急维修不过夜，保证房屋正常的使用功能。4、大修、中修做好养护计划，及时制定养护方案，报业主委员会同意后安排实施。三、设施设备的管理保养工作1、建立联系卡制度，与小区所有的设备厂家及安装单位建立联系，由他们指派技术人员到现场指导，或直接承担设备的管理与维修任务，使各类设备始终处于最佳的运作状态2、将小区所有设52、施设备进行分类，建立验收、登记、建档、保管、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台帐、技术资料及审批制度，定期对设施设备进行清查、核对，保证账、卡、物相符，并为制度设备养护计划提供数据和资料。3、派专业技术人员、熟练技术工人深入小区机房，熟悉设施设备的性能和操作要求，根据行业标准制定设施设备管理保养计划，做好管理保养工作。4、建立设施设备日常保养和定期检查维修制度，责任到人，记录及时、详细、准确，建立设备大、中、小修工程的验收制度，保证维修合格率达到100，并进行回访，回访记录健全。第三章 安保管理方案人力、物力配备充足，技防、人防相结合，基础工作扎实，各项治安防范制度落到实处，确保小区无重大治53、安、火灾事件发生。一、治安管理小区实行24小时值班巡逻制度、外来人员出入查验制度、大件贵重物品出入小区登记制度等各项安全防范制度；制定保安人员岗位职责和切实可行的安全保卫工作程序，明确责任区域，注重技防和人防相结，各项治安防范制度落到实处，保障小区安全。（一）保安人员配备小区的保安人员共配备13名保安人员，其中主管1人，队员12人，值班分为早、中、晚三班三倒，对小区实行24小时不间断管理。早班4人：门岗1人，监控1人，巡逻2人；中班4人：门岗1人，监控1人；巡逻2人；晚班4人：门岗1人，监控1人；巡逻2人。（二）灵活、高效、人性化的值班方式我们在治安管理中既要保证安全，又要维护业主与客人之间的54、正常来往，具体表现为：1、强化安全措施，确保小区业主（使用人）的财产和人身安全；2、礼貌待人，营造良好的生活、居住环境，杜绝“戒备森严、一味盘问”的小区管理模式，达到“内紧外松”。提高保安人员的素质，所谓“来的都是客”，保安人员要善于察言观色，对出入人员区别对待，不因为保安人员的失礼而影响业主（使用人）的交往活动；二、消防管理1、对保安员进行消防业务知识培训，掌握国家有关消防的法规和制度，熟悉小区自动消防系统的性能和操作，熟练掌握各种消防器材的使用。2、定期进行消防安全检查，保安员每天巡视小区的每个角落，及时发现消防火险隐患；定期对消防器材（灭火器、消防栓等）的完好情况进行检查；每天检查小区自55、动消防报警系统是否正常运行；每天对小区安全用电情况进行检查；定期对消防设备（消防泵、水喷淋等）进行测试，并做好记录。3、在加强日常防火工作的同时，还要做好灭火的准备工作，制定火灾应急行动实施预案，以备一旦发生火灾，能及时有效地组织自消自救，对重点岗位、重点部位落实责任到人，将火灾的损失降低到最小程度；成立保安员为主、小区工作人员为辅的消防队，每年进行12次实地消防方案预演。4、定期组织管理处员工学习消防知识，对小区工作人员进行消防知识宣传。三、车辆管理做好小区的停车规范管理，在入口设置禁鸣限速标志，对临时停车车位进行划线，使小区内车辆停放井然有序，保障小区道路畅通。参考停车场设计，为便于管理，56、为维护小区的良好停车秩序，建议安装IC卡智能停车场管理系统一套，将整个小区的车辆管理纳入电脑管理之下，提高管理效率，方便业主出入，有效防止车辆的遗失。管理处将设置专门的车辆管理人员，负责发放停车卡、进行车辆引导、出入口控制、安全防范、巡查车辆停车和管理行车秩序。做好小区的停车规范管理，在入口安装减速带和禁鸣限速标志，在小区出入口设置导向牌，停车场内设置相关的交通指示牌，对临时停车车位进行划线，使小区内车辆停放井然有序，保障车辆人员安全。第四章 清洁卫生管理方案严格执行小区环境卫生管理、卫生工作标准和员工考核制度，确保小区常年干净整洁。管理处主管一天两次检查卫生工作质量，根据卫生标准对清洁工进行57、考核。结合小区实际情况，制定如下管理方案：一、管理目标通过严格的卫生工作标准和有效的管理监督机制，确保小区公共场所保洁率达到98以上。二、人员配备及工作制度（一）人员配备：小区道路：1名；楼道等公共部位及样板房：2名。（二）工作时间拟定上班时间为上午7：30-12：00，下午13：00-17：30。（三）保洁范围小区所有公共部位、小区外道路、停车场、地下室等。三、卫生标准1、目视楼层通道地面干净无杂物、无烟蒂、无纸屑、无果皮、无污迹，墙身有光泽，踢脚线干净、无灰尘。2、用干净纸巾擦拭墙面和公共设施，无明显污迹。3、标识牌、公共设施目视无明显灰尘；4、不锈钢表面无污迹。5、垃圾桶清倒及时，桶内无58、异味。6、墙角、门框上目视无灰尘、蜘蛛网。7、卫生间墙面、地面干净，大小便器洁净无黄渍、无异味。8、小区外道路、绿地无杂物等。四、清洁内容1、小区外路面清扫，每日10小时保洁；2、小区大厅、楼梯、走廊每天打扫、拖洗一次，10小时保洁，不间断对垃圾桶收集、清运；3、楼梯间玻璃窗每月擦拭一次；4、每周对楼内护栏、标识牌等公用部位进行保洁擦拭，并不断巡视保持干净整洁；5、垃圾收取，固定垃圾桶每天定时收取两次；6、绿地卫生每天巡视、清洁一次，保持绿地无杂物、垃圾、果皮、纸屑；五、具体实施方案项目计划方案实施效果生活垃圾在楼幢间设置垃圾桶早晚二次由清洁工直运垃圾中转站，垃圾桶每天清洗一次防止垃圾二次污染59、，减少垃圾在小区内运转路程，对清洁路面，提高小小区次，减少垃圾带来的污染源建筑垃圾设置建筑垃圾堆放点袋装集中清运，每周定期将建筑垃圾拉往倾倒点消除乱堆乱放现象，及时清除建筑垃圾污染问题果壳类设置数个果壳箱放置点一天收集一次，每天清洗一次减少地上果壳、烟蒂、纸屑道路广场10小时动态清扫保持，清卫员1小时循环、动态一次清卫果壳纸屑地上不超过一小时。加强接壤部位的保洁力度地上无明显的杂物、烟蒂，道路清洁畅通。公共楼梯走廊楼梯、走廊每天清扫一次，每天拖洗一次，扶手3天擦拭一次，楼梯玻璃每月擦一次。楼梯、走廊无烟蒂、纸屑，扶手无灰尘，玻璃窗时净无灰尘，清卫工包干。进入楼道感到清洁、明亮、舒适除四害按季节60、要求除四害配合社区居委会，及时购买、投放、回收小区内无明显的四害侵害和活动公厕每天清扫二次厕内无粪便堆积，地上无污染厕所内无臭味，地面干净，无粪便污染第五章 绿化管理方案根据绿化养护管理质量要求，细化养护计划和考核指标，做到小区内外的花卉、树木生长正常，布局合理。一、具体实施方案项 目方案实施效果修剪乔木：每年修剪2次无枯枝，树枝不阻车辆和行人通过，主侧枝分布均匀灌木：每年修剪5次以上，枯黄枝叶及时剪除，枯叶要即刻清除使其造型整齐美观，保持新绿和整齐草坪：每年修剪次数视草皮生长速度不定期修剪无杂草，草坪、草地目视平整浇水根据季节、气候、绿地花木的品种决定浇水量；一般每周1次。树木无旱死、枯死现61、象施肥根据土质、花木生长期和培植需要，决定施肥的种类和数量：一般乔灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥时间在阴天或傍晚花草树木茁壮成长杀虫贯彻“预防为主，综合治理”的基本原则，每月防治1次，发现病虫及时喷射无明枯枝、死杈，有虫害枝条在2以下去尘每周由绿化工用湿布对植物茎叶进行除尘花池、花基、花盆、绿化带无烟头、纸屑等杂物补缺如有枯死现象，要按花木栽种季节及时补栽补种草坪无明显黄土裸露，最大裸露块在0.4平方米内，裸露面积在总面积的0.5以内。树木缺株在1以下耕种除杂草施肥前和下大雨后进行松土，每年不少于6次草坪无明显杂草，树木底下土层不板结，透气良好放风排涝巡查每天巡查一次暴风雨后查看草坪无积62、水，树木无倒斜二、人员配置小区配备（或兼职）一名绿化工，要求具有较高的绿化养护知识，熟悉花草树木的管理作业程序，并具有一定的审美观，对花木的品种、布局有一定的研究，对花木定期施肥、浇水、防病治虫、除草和培土，及时修枝整形、补栽补种，处理枯枝落叶，清理场地。三、树木花草的日常维护1、根据季节、气候、地域条件及时浇水，保持良好的生长态势。2、根据土质、花木生长期、花木品种和配置需要，及时进行施肥。3、掌握病虫害的发展规律，采取适当有效的除虫措施。4、根据树木形态、观赏效果、树木品种和生长情况等因素进行修剪整形，保持良好的观赏性。5、对枯萎的花草及时清除、更换，杜绝裸土现象的发生；6、及时清理绿化带63、内垃圾，每周擦拭绿化小品一次。第六章 档案的建立与管理物业档案是随着物业管理行为的出现而产生的，尽管档案管理不是物业管理工作的主要环节，然而其重要地位却不容忽视。物业管理工作正式开展后，几乎每一个环节都离不开档案，无论是维修、养护物业设施，还是了解业主及物业使用人情况，或是收取管理费用、开发经营活动等，都要用到物业档案。随着现代科学技术的发展，无论是物业管理还是档案管理，都在向着现代化的管理目标迈进，物业档案的现代化管理也成为必然趋势。物业档案是物业管理公司在从事物业管理活动时直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。随着物业管理的不断发展和完善，物业档案的种64、类也在不断增加。一、档案管理运作环节1、设立档案室，采取系统化、科学化、现代化的先进手段，建立相应的规章制度，对所有档案资料进行严格管理。2、资料的收集坚持内容真实的原则，根据实际资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大资料的来源渠道。二、资料分类整理收集后的所有信息资料，统一由档案管理员整理。整理的重点是去伪存真，根据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。三、档案内容范围分类资料内容房产公司提供资料产权资料立项文件、工期批复文件、规划会审文件、规划用地许可证、土地证、扩初会审文件、建设规划许可证技术资料规划图、竣工图、地质勘察报告、工程预决算65、书、图纸会审记录、竣工验收证明书、总平面图、平面图、房屋及设备使用技术资料管理处建立的资料物业资料小区基本资料、商业网点资料、娱乐设施资料、路标、门牌、室号配置图业主资料入住通知书、业主公约、业主情况登记表、装修申请表、房屋交接单日常管理资料日常工作记录、各类协议、各种设施设备档案四、资料归档整理1、按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。2、档案按不同业务性质、编号、造册、编辑，分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。3、档案的出室、入室都有严格的规定：出室必须由管理处主任同意，经登记后方可借出；入室时，须由专人进行检查，如66、有破损，立即修复，并追究有关人员的责任。档案管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失。4、档案的管理环境做到“三防”，即防火、防潮、防变质。第七章 社区文化建设协助业主（使用人）搞好各项小区活动、文化活动宣传，重大节日协助搞好节日布置。一、设想及安排1、突出特点：开展小区文化活动，逐步成为创建文明住宅小区宇的特色；2、找准切入点，开展形式多样的主题活动、节日活动和经常性活动；3、把握基本点，吸引业主（使用人）广泛参与，喜闻乐见；4、设想定期举办小区内业主（使用人）之间的联谊活动，增进业主（使用人）之间的交流。二、与社区居委会的合作与社区居委会协作，共同创建文明小区形象，特别在重大事件中更显重67、要，在联防、安全防范方面，重要社会事件、国家大事件、节日庆典等方面，主动融洽与社区居委会配合开展工作。三、精神文明公约1、爱国爱楼，遵纪守法，遵守各项管理制度。2、不在公共场所、走廊堆放物品，占用公共场所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上乱涂乱画乱张贴及乱竖指路牌、广告牌等，保持公共建筑物的原样和美观。3、维护小区内房屋、水、电、环卫、市政、通讯、消防等公共设施。4、业主应遵守“规范七不”：不损坏公物、不破坏绿化、不随地吐痰、不说脏话粗话、不在公共场所吸烟、不乱扔垃圾、不乱穿马路。共同维护小区公共卫生。5、维护公共治安秩序，做好防火防盗工作，严禁非法携带枪械、弹药，严禁携带、收藏、使用毒品和污秽68、物品，严禁赌博。6、业主互相尊重、相互关心、互相帮助、和睦相处、共享和平。7、见义勇为，伸张正义，敢于同坏人坏事作斗争。8、为维护安全、优美的居住环境，各种室内外装修工程、广告牌设置和涉及到物业外观、小区环境的行为，都应预先提出申请，由政府有关部门审批，物业管理处备案后方能实施，违章必究。9、支持和配合物业管理处做好小区的管理工作，为小区管理、服务献策献计。四、物业服务延伸项目（一）无偿服务1、业主热线：24小时热线；2、代为订水、订奶服务；3、预定及叫车接送服务；4、代定报刊杂志：管理处负责办理手续，费用由业主自理；5、医疗急救服务：管理处负责联系医院；6、代收邮件服务；7、代办速递业务：管69、理处负责联系速递公司；8、代办保险业务：管理处负责联系和推荐保险公司；9、代办定票及定酒店服务：管理处负责联系和推荐；（二）有偿服务1、室内清洁；2、室内绿化；3、工程维修服务。（三）特色服务提供空置房出租和代管服务，提供家政服务。第八章 协助业主委员会筹建工作实现物业管理公司专业管理与业主自治相结合，是物业管理工作的基本目标。由此，业主委员会的筹建工作是一项重要工作内容，我们将采取以下措施：根据物业管理条例的有关规定，当物业管理区域内的业主入住率达50以上时，应该成立业主大会，并选举产生业主委员会。入住率达到50后，由物业公司向市物业管理科及当地街道提出申请，成立业主代表大会筹委会。经筹委会70、公告举行业主代表大会成立大会，在第一次业主代表大会中，由业主代表投票，选举产生第一届业主委员会委员。业主委员会根据全国物业管理条例行使相应的权利，履行相应的义务。物业公司接受业主委员会监督并定期向业主委员会报告工作。物业公司在筹建过程中，适当提供资金、活动场地、联络及其他方便。第五部分前期物业管理服务方案第一章前期介入物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务，是使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，在管理中将建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建71、成以后的使用和管理的需求，考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要，从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益，其首要环节即是前期的介入。一、前期介入的主要内容（一）对物业的整体规划提出合理建议，对所管物业进行全面了解根据人性化、人体工程学、大量的人文习惯以及微观使用效率等,针对物业设计注意和提高其在工程、功能、环境、管理四个方面的质量,使物业使用更为合理、有效、经济,以便充分发挥物业价值。如在规划设计一项上,针对配套设施的合理设置、水电供应容量、安全保卫系统、垃圾处理的方式、消防设备的处理、建筑材料的使用状况等多方面提供专业的参考意见,提请设计单位注意,从而将一些隐患避免在初始阶段。我们将对72、诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况进行了解，达到了如指掌，对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录，更好地为业主服务。（二）察看工程建设现场1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备及电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整73、改计划督促整改。（三）建立与业主或使用人的联络关系1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。3.参与售房部门同业主或使用人签约。（四）为后期管理做好准备物业管理是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度， 筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，便能有序74、地对物业实体进行管理。二、人员安排按进度陆续入现场，参与前期的物业规划，具体内容如下：参与有关设备的安装、调试、监理工作，掌握小区设备设施的合理布局等基本情况，提出建议；参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作；配合房产公司做好综合验收相关工作；投入入住前的各项工作。1、小区综合验收通过后，交付前7天，部分治安人员、维修人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接收的物业的守卫工作和情况熟悉。2、小区综合验收前，按照小区条例规定，做好物业的接管验收工作，包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。3、业主入住前7天，管理处挂牌办公，交付前5天所有员工经培训合格后上岗，共同迎接业主入住。三、前期管理及75、监督管理处成立后，管理处主任编写入住工作方案，配备管理处工作人员，制定开办采购计划；治安方面：熟悉小区地形地物及各种安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责；车辆管理：设计安装小区道路标志，建立完善车辆管理制度；垃圾清运：确定临时装修垃圾堆放处。四、配合工作与供电、供水、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作，保证业主入住后水、电、通信等正常使用。第二章入住管理一、举行简朴温馨的入住仪式为使业主在短时间内了解、熟悉物业情况，展现我公司物业管理人的良好形象，邀请房产公司相关领导在小区举行简朴温馨的入住仪式。二、办理入住手续采取的便利措施办理入住八字方针：“热情、周到、高效、便利”。1、设立入76、住手续办理场地，有咨询、资料分发（业主手册、装修管理规定等），收取相关费用、签订入住公约，精神文明公约、发放钥匙、验房服务等，由专职人员提供一条龙服务，精心安排入住程序。2、提前与电信公司、煤气公司等部门签订代办业务协议书，代办相关业务，给业主方便。3、提供集体办理和上门服务等服务项目。三、收费标志上墙及宣传工作1、在小区宣传橱窗内，制作张贴收费一览表，列明本小区物业服务收费及有偿服务收费标准，公布监督、服务电话。2、印制收费标准宣传单，委托房产公司销售部门在房屋交付业主时一同发放。3、在入住手续办理现场，准备部分收费标准宣传单即相关收费文件复印件，以备业主索取。第三章 装修管理一、装修控制流77、程1、业主办理入住手续；2、对业主和装修公司进行装修讲解；3、对装修方案进行备案，签订房屋装饰装修管理协议；4、装修管理员、环境巡查员、治安巡逻员交叉监督；5、对违章装修的立即指出，上门以理说服业主，以情打动业主，使其改正；6、若仍不纠正的采取相应的制止措施，向政府职能部门反映，以取得行政上的支持。二、装修宣传为加大装修宣传力度，充分发挥小区文化的导向功能、约束功能，并架起管理处与业主的桥梁，真正提高业主按章装修的自觉性，提前对每一个业主进行装修宣传，向业主和装修公司发放装修须知，明确装修规定、违章装修的危害行为和处理措施，从而降低违章装修发生率。三、装修备案1、根据物业管理条例的有关规定进行78、备案。2、保证房屋设施正常使用功能。审核重点：房屋结构、智能化设施及管线、电讯、有线电视、供水、供电等管线。3、维护房屋外观统一美观，审核重点：阳台、窗台、天台、空调安装及管线走向。4、装修材料符合防火规定。四、装修跟踪监管体系业主装修施工，指定专职房管员，实施“全过程”追踪监管。通过现场巡查，及时与业主沟通，了解施工方案、装修工程进展，把违章装修消除在萌芽阶段。治安人员、环境监管人员及其他人员均对装修进行监管，形成立体式的装修监管网络，体现装修管理“全过程、全因素、全员管理”的特点，消除管理盲点，维护好智能设施管线等公共管线，杜绝违章搭建。五、违章装修处理业主装修备案中，服务中心分别与业主和79、施工单位签订具有法律效力的房屋装饰装修管理协议，划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权。同时制定装修管理规定，业主出现违章装修，房管员或治安人员上门做好业主的思想工作，礼貌地向业主介绍装修规定，耐心的向业主声明违章装修可能造成的危害。做到以理说服业主，以情感化业主，争取支持和理解，让业主自觉接受整改要求。针对违章装修，除了采取说服制止、行政压力促使其整改外，根据违章损坏情况，采取赔偿和罚款处理等经济手段控制。对违章装修并无视一切的业主，将上报行政职能部门，由相关部门解决处理。第四章入住期间的安全防范措施一、入住期间的治安分析1、入住高峰期中的装修、搬运人员往来频繁的状态相互并存。2、小区内80、各种智能化设备处于调试、试运行阶段，业主对设备的运行、使用还不够了解，误报、出错率高，治安压力大，管理难度大。二、具体防范措施针对这一时期的治安形势，我们在入住期间确立了“人防为主、技防物防为辅”的治安策略。（一）治安队伍建设按照高标准建立一支高素质的治安队伍，严格招聘、培训、上岗、考核等关键环节，建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，实行10末位淘汰制。（二）确立治安重点搞好对人流、物流、车流的有效控制1、人流控制对来访人员须通过门岗，与业主取得联系经同意后方可进入，并做好访问登记和离去注销手续；对装修、搬运人员采取出入证管理制度，对他们的活动范围进行一定限制；对可疑陌生人，采取追踪、监81、控的措施，必要时可上前有礼貌询问；加强与派出所配合，搞好治安共同防范。2、物流控制对物资流动实施申报制、盘查制和登记制；业主物品的搬出应主动向门岗申报，并严格按照规定进行登记；治安人员有责任和义务对物资的出入进行礼貌检查；所有物资流动实行登记放行制度。3、车流控制通过停车场IC卡管理系统记录车主、车牌号、车型等信息。（三）加强与相关部门的配合与当地派出所建立联系，请求派出所的协助，加大治安治理综合力度。第六部分 经营核算一、增收节支、以业养业计划1、努力提高各种费用的收缴率，力争达到90以上；2、开展多种经营服务；3、制定各项费用开支计划，从而达到节约开支的作用；4、充分发挥公司在管理中的统筹82、作用，利用公司现有管理人员的技术人员，降低管理成本；5、通过公司技术力量，降低设备设施维修保养费用，降低能耗。二、财务公开监督制度根据相关管理规定，制定以下财务公开监督制度。1、管理处每年一次向业主（使用人）公布物业管理财务收支状况；2、管理处定期向管理委托方汇报管理情况，接受业委托方的监督和检查。三、收入及支出测算序号项目标准总额备 注支出成本1222360.00元/年一人工成本1038708.00元/年（一）人员工资786900.00元/年1、管理处主任1人35001元/月42000元/年2、客服部主管1人15001元/月18000元/年客服接待2人10002元/月24000元/年会计1人83、12001元/月14400元/年3、安保部安护员45人4950045元/月594000元/年主管1人15001元/月18000元/年4、环境部保洁员17人80017元/月/人13600元/月绿化工2人8502元/月1700元/月入伙前期列为入伙期卫生开荒，后期介入绿化接收5、工程部工程主管1人15001元/月18000元/年维修工3人12003元/月43200元/年（二）员工保险福利人员工资32%251808元/年工资总额的32%二公共设施(备)维护运行费53244元/年1供电设施维护1000元/月12000元/年综合估算2消防设施维护800元/月9600元/年综合估算3给排水设施维护800元84、/月9600元/年综合估算4日常维护耗材300元/月/人10800元/年按维修工3人核算5小区绿化用水能耗437元/月5244元/年0.2元2185006其它(不可预测费用)500元/月6000元/年综合估算三绿化管理维护费00前3年为施工方养护,暂不考虑成本支出四清洁卫生服务费用31980元/年1垃圾清运费1275元/月15300元/年按80户日产垃圾1桶,每桶90元/月测算2消杀费500元/月6000元/年3化粪池清理200元/车3000元/年每年1次，每次15车4保洁物耗20元/月/人4080元/年按17人测算5其他费用300元/月3600元/年含清洁机械设备维护五安全防范服务费228085、0元/年1门禁闸道300元/月3600元/年综合测算2监控设施500元/月6000元/年综合测算3日常物耗费20元/月/人10800元/年按45人有测算4安全设施装备更换200元/月2400元/年对讲机维保/更换等六办公及社区活动费用元/年1办公费用31200元/年办公用品300元/月3600元/年电话费用800元/月9600元/年公关外勤500元/月6000元/年交通费用300元/月3600元/年办公水电费500元/月6000元/年其它200元/月2400元/年2人员服装(两年折算)19300元/年管理层7人800元/套2800元/年含夏秋冬装(下同)保安45人600元/套13500元/年保86、洁绿化17人300元/套2550元/年维修工3人300元/套450元/年3社区文化费500元/月6000元/年5业委会费用00暂不考虑6员工宿舍费用不含开发商无法安排员工宿舍的外租房租金七固定资产折旧费6970024%16728元/年其它(含不可预测费用)200元/月2400元/月含标识系统、休闲设施系统、清洁绿化设备更新等管理酬金总成本的8%97788.80元/年参照行业标准提取收入收费标准1531192.50元/年1物业管理费0.65元/1457176.50元/年21850090%收缴率0.65元/95%12个月（空置房收费折算）2车位管理费地下车位180元/辆/月道路车位120元/辆/月74016.00元/年(800辆180+342辆120) 40%(使用率,考虑第1年业户装修及业户入住少的情况)说明：:收入部分测算为理想状况下的收缴率.税金收入5.5%84215.50元/年利润计算方式金额备注利润-126828.2元/年说明:1、 以上核算为理论计算，物品的价格和人员的工资随市场的波动而波动。2、 收缴率的高低直接影响物业管理的经营收入。3、 从左邻右里的财务测算来看，收入和支出基本正常。