1、X公司XX商业地产营运方案根据我司XX商业地产项目目前运营现状，现将今后XX项目的具体运营操作方案计划如下：商业项目运营一、 第3、5层：酒店公寓项目 酒店公寓的概念与分类酒店公寓，也称服务公寓，酒店公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的中长期住宅。酒店公寓具有如下特点： 1. 酒店公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能； 2. 酒店公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业； 3. 酒店公寓需有酒店般完善的服务； 4. 酒店公寓需具有居家的氛围； 5. 相对于酒店而言，酒店公寓具有一定的价格优势。 与酒店公寓的功能相适应，酒店公寓在设计和配套上主要具有如下特2、点： 1.酒店公寓配有设备齐全的厨房； 2. 酒店公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具。酒店公寓概念的楼盘中，据土地性质的不同，可以分为三类：1.纯住宅性质的酒店公寓，土地性质在出让时就明确规定为纯住宅性质，只是开发企业在开发时打造出酒店式公寓的概念。其实，这类酒店式公寓就是小户型住宅。居住时完全享用民用水电，拥有70年土地产权。2.纯办公、商业类酒店式公寓，地块性质为办公、商业，居住使用时需按照商业水电缴费，土地年限只有40-50年。我司XX项目三楼产权证上的规划用途是商住，因此是符合改造条件的。3.建在酒店式公寓用地之上的酒店式公寓，这类产品的土地年限是65年。经过规划局批准，做为住宅类3、别使用的（原则上不超过100平方米）。酒店公寓的实施背景1. XX项目运营的现状XX项目自开业运营以来，先后从服装精品零售转型到数码港项目，其结果整体运营的还是不太理想，具体归纳主要存在招商商户不足和客户人气不旺的问题，数码港项目至10月1日试运营以来，我们也做了试业，开业以及开业后的大型户外活动以及一系列相关推广宣传，但是其宣传效果评估还是存在人气不足的问题，所以以上问题则需要寻找突破口，探寻XX项目营运实际可行办法，经过慎重考虑和调查认为酒店公寓项目是可实施的。XX项目项目运营团队前期采取的是由下而上的经营方式，主要是通过一楼和夹层及二楼的运营来带动整体XX项目的经营，由于XX项目门口位置4、，以及街铺出售，二楼绝大多数铺位出售等原因，致使我司对商铺运营的控制力降低，运营困难度增加，再加上商业广场需要主力店的支撑和拉动，我司XX项目除了肯德基之外已没有品牌实力强劲的商业带动，二楼目前业主太多，招商困难，一楼和夹层铺位面积不大，位置好的，已出售给业主，剩下的铺位面积也不大，很难再招大型品牌主力商户入驻，因此由下而上的运营在招商炒作上存在不足， 需要我们进一步的放开思想，转变观念，积极创新，寻求新方式和突破口。公司可考虑采取由上而下的方式，既然底层公司由于一些原因运营困难可以从上层突破，解决目前最重要的3、5层公司物业空置问题，只要3、5层满租，一方面公司可获取租金收益解决目前财务亏空5、，另一方面XX项目在整体自给自足的情况下，就可以集中精力既加大力度又没财务压力解决一二楼问题，也可以腾出手来加强6、7楼大酒店的运营管理，进一步提升其业绩，最终达成旺场和楼盘升值目标。2. 周边大型商业体运营现状我在思考这个项目运行可行性的时候，走访了周边的商业环境，具体来讲，周边的大型商业无论是时代广场还是义乌小商品城目前运营的都不是太理想。凤凰城，龙山庄等临近XX项目的X地名盘底层商铺无论是在铺位招商上还是吸引人气上都是不足的。究其原因除了运营团队管理操作之外，还与X地当地的经济体量和地理位置等有关。义乌小商品城的运营团队在宣传推广上花费了大力，向商户推出免一到二年租但其运营人气目前还是不6、是太旺，铺位关门的情况时常发生。因此在周边整体商业不是太好的情况下，我们要寻求XX项目招商和运营的突破，寻求符合XX项目目前现状独具特色，既可整合现有资源又无须很高商业运营门槛，面对目标租户范围广，运营风险较低的运营道路，所以我仔细研究分析了在X地运营酒店公寓的可行性。酒店公寓的可行性分析1. X地酒店公寓的市场概况虽然在国内90年代末，酒店公寓就已经兴起，经过十几年的发展，在全国大中型城市已经具规模，但在X地目前还没有酒店公寓的存在，目前在建设的只有X地城市广场有30-60平的公寓式住宅楼盘在建，离投入市场还有1-2年时间。所以说做租赁公寓项目在X地属于首家。X地的经济在发展，未来前景更广阔7、，全市现108万人，到2015年发展到130万人，市区常住人口现20万，辖24个镇 。市政府正规划市区扩容，将英城领、英红镇、大站镇合并，人口将达50万。市北郊的英红工业园规划在5年左右发展工业人口达20万。在交通上，建设中广乐高速公路加上原京珠高速使得X地走向城市发展的快车道，武广高铁X地站点的修建以及原京广铁路，X地的交通更加便利快捷，有利于X地加快融入珠三角的都市圈。所以说工业的腾飞和城市的发展，必然带来众多的商务人员和企业老板，白领员工以及大量的外来工作者，这些都是我们公寓的目标人群，我们的租赁对象相对于原来的水疗，写字楼等业态扩大了的很多。2. 成功运营酒店公寓四要素在开发酒店公寓的8、过程中，位置、规模、产品定位、物业管理等四大要素决定了项目运营的成功与否。 首先在位置上要有交通便捷、商业服务配置齐全、客流密集的优势，这是运营的前提。成功的酒店公寓主要分布在三个区域：其一是闹市中心，如CBD核心区、市中心，其二是以工作为导向、从业人员多数为白领年轻人的地区。这些区域对酒店公寓的需求较大、较集中，而远离闹市中心的偏远区域或城郊结合部则不适合运营酒店公寓项目。我司XX项目处于X地和平中路核心干道核心商圈，临近车站交通发达，客流密集符合运营的条件，再加上地处商圈周边商业老板以及工作者等从业人员都是我们的目标客户。除此之外我们的目标客户群体还包括：个体经商者：包括从事商业、服务、零9、售业等行业的个体工商户和私营企业主，企业/公司的职员（青年白领）、包括企业/公司的普通职员及中层领导、商业/服务业的职工等。其次，酒店式公寓的规模也要控制好。大规模的运营可以增加项目的知名度，降低开发成本，但若无足够的需求，会影响租售率，导致运营成本的积压。同时，也不利于日后的出租率、租金，在配套设施的使用上也会造成不便。我司XX项目的一到二楼是不适合运营该项目的，只有三楼和五楼的2142.3和2274.91，一共不到4500。所以项目规模较小，风险也小，至于知名度我司完全可利用XX项目以及大酒店的名义去管理运营，所以知名度不是问题，可以借力。至于运营成本除了一次性投入装修成本之外，至于运营的10、人力资源完全可以在原大酒店运营的团队上进行安排，所以该项目运营也是没有问题的。再次，产品定位要准确，表现在外观设计、户型设计、装修标准、功能配置、辅助设施的安排要有针对性。根据目前X地市场现状，我司酒店项目建议定位在中端，因为X地人的收入水平不高，用于租房的资金不会太多，所以建议房间户型暂定在30-60的小户型，户型结构在一室一厅或者两室一厅，租金暂定在600-1200元一个月左右（具体需要进一步市场调查），这样的价位和户型是非常适合中低收入者，再结合我司配套的物业管理和酒店管理团队参与运营，所以相比那些X地城中村房以及社区房要有竞争力很多。最后，物业管理上要有管理经验成熟、管理水平高的专业酒11、店管理机构担当，这是酒店式公寓销售业绩的保障之一，也使开发的物业在租赁市场有良好表现，为今后继续开发打下基础。虽然我司XX项目大酒店的业绩有待提高，需要我们进一步去提升管理水平和运营能力，但毕竟我司的酒店管理团队已经运营了近两年多的时间，在管理经验和水平上是具备运营条件的。我大酒店有限公司可以营业面积扩大的名义进行改造，省掉报批等手续的麻烦，具体步骤还需进一步的落实。所以综合以上所述，鉴于XX项目目前的运营，五楼以及三楼的招商缓慢状况，我们可整合XX项目大酒店目前的运营资源，为我司酒店公寓项目的运营提供了极大的可能， 运营酒店公寓SWOT分析优势分析第一：X地首家酒店公寓，填补市场空白，占领市12、场制高点。第二：项目位置地处核心商圈地址优越,竞争力较强.第三：公寓定位中端，价格合理，性价比高。第四：利用XX项目及大酒店知名度，品牌认知度形成快第五：招租面广阔，可避开XX项目的原设计运营缺陷。第六：可完全利用原酒店运营团队和物业管理团队劣势分析第一：项目所在商业广场运营不是很理想第二：项目所在城市以及商业广场的客观条件限制影响档次机遇分析第一：X地首家酒店公寓，竞争压力小。第二：填补市场空白，中长期商务住所市场空缺，市场前景大。第三：项目运营自身条件优越，门槛降低。第四：X地城市商业及工业发展快，前途广阔。威胁分析第一：商品市场接受性，X地市场对酒店公寓的认可度。 第二：经营管理问题，长13、期性的租户需要加强运营管理。运营酒店公寓具体说明1.酒店公寓户型 酒店公寓项目因为所处位置有所差异，但总体而言，1-2居室的面积占大多数， 1-2居室的使用面积在30-60平米之间，从不同户型的配比来看，1居室占据比例最大为适宜，一般在70%左右比较合适。 2.酒店式公寓装修标准 酒店公寓总体的装修标准在国内一线城市一般不低于4星级酒店的装修，但根据X地市场则可以降低要求，一般可参照我司XX项目大酒店的标准即可，具体对酒店公寓的装修建议包括如下几个方面： . 对接待中心的装修要求：酒店公寓对于接待中心装修是比较重要的；主要重在装修后的效果，而不一定必须使用非常名贵的材料，建议在一楼大酒店的接待14、处进行重新装修，以突出酒店和公寓的两重服务。 . 对卫生间的装修要求：对酒店公寓卫生间总体的装修效果可以概括为“宽敞、明亮、实用”，在功能划分上可考虑节约空间的淋浴设施。 . 对厨房的装修要求：厨房基本上需要配备全套厨房电器，同时基本上需要考虑西式厨房或者是中西合璧式厨房。 3.酒店公寓家电家具配置 根据X地市场从酒店公寓的家具配置来看，建议选择以下配置：床（或加长床，双人床）、沙发、便桌、衣橱等。 从酒店公寓家电的配置来看，建议一般需要考虑以下电器：电视、洗衣机、微波炉、冰箱、空调等。 以上设置可利用6、7楼大酒店的设备更新的机会在不影响酒店公寓形象的前提下进行二次利用，以节约运营成本。 415、.酒店公寓服务项目空间 前期建议先研究好户型和布局，依据中低端公寓标准配备常用及厨卫家电和设备即可。后期可根据市场的运营情况考虑高档装修进一步提升出租价格。并且可考虑后期提升一系列的服务项目，包括“家居清洁”、“洗熨及送衣”、 “送餐”等等，酒店公寓不仅仅是纯居住功能，可以兼顾具备商务兼办公的功能，所以招租部分中小商户的写字楼也是我们的目标之一。酒店公寓推广策略1. 数码港项目整合推广我司数码港项目推广的过程中可在单页发布，电视广告，网络媒体等联合宣传，既保证效果又节约资源。2. X地房产中介公司联合推广制作项目样板房的样式图片，送达X地每一个中介商铺，借助中介来宣传推广。3. 网络媒体宣传推16、广由于许多白领级人士及外地工作者到城市来租赁房屋，一般会通过中介或者网络渠道获取租赁信息。我们可实现在百度等主流搜索引擎上的关注，比如寻租者在百度输入X地租房字样，第一个显示结果就是我司公寓项目等，以及在X地小虫网上的显著位置及租房版块的置顶操作以达到宣传效果。4. 与行业联合推广与其它行业的合作。合作带来双赢，并不可少。与旅行社、茶楼、沐足、酒吧夜总会等场所单位合作，只要提供客户来公寓成功消费可有当月租金的20%提成等。5. 举行特色活动宣传推广比如举行节日特价房，租十送一（租十个月送一个月），回馈老租户，租户生日祝福等活动来拉动人气，增加回头客。运营酒店公寓投资收益分析我咨询过从事装修装潢17、的相关人员进行大概的估算，装修按公寓标准整体装修3楼和5楼，（3楼目前健身房正在运营，并且于公寓形成互补并不冲突），总造价（含家电设备）大概在160万左右（具体需要进一步进行市场调查）。我们按照30-60一个房间来算，房间价格在600-1200元计算，也就每平方租金20元。三楼和五楼目前还剩下4417.21.一个月的租金收益为：4417.21 20 = 88344.2元。每年租金收益为88344.2 12 = 1060130.4元。保守估计常年出租率70%.那么每年年租金收益为：1060130.4 0.7= 742019.28 其投入回报周期为：Y=160 （106 70%） = 2.1年因此18、就是扣除税金及运营成本和折旧,该项目还是可以运营实施的,无论是从运营的市场环境还是运营资源的利用，我司都具备优势，而且公寓出租不需要免租期，当月出租当月出效益，投资回报快，风险低。在运营团队上可利用现有的大酒店相关人员直接上手无须再大规模招聘培训，节约人力资源成本所以运营酒店公寓项目是可行的，建议公司予以考虑实施。该项目如果得以成功实施，相信未来三年经过有效运营，我司XX项目的财务状况会起到根本性改变作用。二、 第1、1A、2层 :数码港项目 数码港项目的招商概况1.数码港项目招商整体情况目前数码港项目出租为23卡商铺（含首25华硕电脑）,出租建筑面积为1424.71平方米，占XX项目总建筑面19、积的8.7%，占我司XX项目未售建筑面积的12.87%。其中我司出租12卡，出租建筑面积为1050.84m，除三楼健身项目外都集中在首层。业主商铺共出租11卡（含首25华硕电脑），出租建筑面积为354.11m。截止到目前XX项目我司物业剩余未租建筑面积为5175.87 m，我司物业空置率为46.73%。2. XX项目首层招商情况首层总建筑面积：1980.76；共56间铺位，待出租总面积：989.41；共39间铺位(其中我司物业共27间，建筑面积：503.79)；（按图纸测算）首层数码项目目前已出租15间铺位，建筑面积共447.25；（含首25华硕）其中我司数码项目商铺出租10间共314.14（20、含正门两侧）。3. XX项目夹层招商情况总建筑面积：1262.84；共21间铺位；待出租总面积：898.1；共17间铺位(其中我司物业共2间，建筑面积：416.26)；目前夹层数码项目已出租7间铺位，建筑面积共240.76。4. XX项目二层运营情况二层总建筑面积：2048.07；共292间铺位； 其中我司物业共12间，建筑面积：105。目前签订协议商铺有151间，占总铺位的52%。 数码港项目的具体分析1.数码港项目运营的问题数码港项目目前运营的情况不是太乐观,目前存在的问题主要有:.入驻商户少，人气不旺从目前数码港项目正式开业以来，虽然我们进行了一系列的推广宣传活动，但是就效果来讲还是不尽21、如人意。商户抱怨人气不旺，客户稀少。.入驻商户信心不足在日常的运营中我们进行了多方面的沟通，为商户排忧答疑，让商户和我们一起经营数码港，在商户知晓数码项目运营初期需要坚守的前提下，商户的表现的信心还是不足。租金及管理费用难收由于众多商户处于坚守阶段，生意不是太好，客户不多，所以他们的盈利能力差，在租金等费用缴纳上存在困难。以上问题的解决，需要我们进一步的做好推广宣传和招商工作，以吸引人气，拉动人流，提供商户的积极性和动力。2.数码港项目的招商目前来讲，数码港的招商商户比较少，X地当地的人还处于观望状态，因此需要我们打破目前这种局面，我认为需要采取以下措施：对X地市本地商户的招商数码港项目的运营22、，当地商户一直处于观望状态，因此对于他们我们要有耐心，首先做好内功，帮助商户解决问题，将宣传和推广坚持不懈的去抓，然后去当地商户去沟通交流，尤其是每当XX项目取得进展的时候就是对当地商户再次沟通之时。对外地商户的招商鉴于外地商户的不确定性，需要我们团队走出去，进行必要的排查和走访，首先进行各地区电脑城的区位确认，然后指定走访计划进行针对性的招商，并且利用外地已入驻商户的口碑去影响他们周边的人气客户，壮大我们的商户队伍。对入驻商户的租金优惠促销鉴于目前数码港入驻商户的运营现状，在收取租金等费用上是存在困难的，所以根据市场的变化给予适当的减免优惠是必要的，我们要先留住这批客户，让他们先低成本没压力23、和负担的运营，到了人气旺了之后，再提高租金的收取。 数码港项目的推广策略分析依据目前XX项目的招商进度和现实情况，需要进一步的拓展商户和扩大造势，因此在对外宣传和推广上我们要予以足够的重视。制定XX项目的推广思路和方案需要有计划有效果的深化和执行。 1.旺场方案的制定在制定旺场方案的时候要把握活动方案的制定目的就是：确保数码港项目的高调运营姿态，配合商家不断推出商品和促销活动，力争在较短时间内获取周边市场的口碑效应达到市场高关注度。能够提高商场形象，保持商场品质与后期价值相统一。方案的制定要涵盖各方面：广场整体VI包装，户外广告，关注重大事件营销，善于把握机会或创造机会进行事件营销推广，重大特24、殊节日进行活动促销。如：国庆、元旦、圣诞等。同时也关注社会热点问题，形成联系，促成活动内容以利于XX项目的推广与宣传。可根据政府和企业的团体采购进行相关的促销活动和跟进措施。考虑全年促销方案的思路，上半年实施百万让利促销活动方案，通过电视及社区等媒体、网络广告、报刊、宣传单页（车）、LED显示屏、乡镇网络广告、短信等手段进行宣传和活动前的预热，通过经常性的室内活动以及重大节日的促销活动来持续的进行造势炒作，中间可穿插与数码主题相关的主题活动，以达到推广吸引客户和商家的目的。下半年则可以按月制定活动方案，（提前半个月到一个月制定次月的活动计划和执行方案）。可组织或积极参与行业性的数码电子宣传，配25、合进场的各个商家进行周末新产品推广等。组织各类相关活动比如电脑游戏大赛，数码宝贝才艺大赛，琴艺大赛等节目，重大节日十一和元旦等重大节日可以联合商家进行大型的户外节庆活动，穿插特价商品，买赠活动，商家让利，团购优惠等等的一系列的促销活动。2.旺场推广活动的注意要点宣传的时候要注意醒目，有效和成本的控制：单页的发布： 控制发放的效果，不能随手乱丢，注意发放地点，主要要集中在人气旺的超市，市中心，车站和工厂员工宿舍区以及学校门口等等，此外也可通过邮政局发行站点等形式进行夹报宣传，以及采取多方式发布，保证效果。电视广告等发布：可以采用字幕广告和视频图片广告结合的方式，研究发放广告的电视台和黄金时间，提26、升发布效果。网络广告的造势：在X地当地的主流网络平台上的显著位置发布广告，专人在数码区发布推广帖子进行口碑宣传。XX项目户外广告的利用：可利用XX项目自己的广告进行宣传，比如XX项目楼上的三面翻广告，如果公寓项目通过的话，可以考虑进行酒店、数码港、公寓三个项目联合在三面翻推广。LED显示屏代理公司能够签约，在规避风险的情况下我们可立即制作广告，如果代理公司不能签约，公司可以考虑暂不制作，备选方案是可在原来位置制作像电脑城字样的大型LED发光吸塑字，无论是白天还是夜晚在周边区域都能看到硕大的电脑城字样，以求醒目达到推广效果。公共资源的宣传：可利用大篷车以及公交车和X地三轮车以及出租车等交通工具实27、施广告宣传，由于公交车以及三轮车和出租车经常性的在X地市活动，因此在车体上附上我司阳光数码港的广告有利于宣传与推广。也可在X地始发各乡镇的汽车上做上我们的广告，这些车的来回乡镇客运，可以极大的推广我们项目在乡镇和周边区域的知名度。 XX项目场内活动的宣传：具体可体现为制作低值实用纪念品派送，比如制作一批印有我司数码港字样的鼠标垫，根据活动安排送给我司入驻商户以及来访者，这样他们拿回家或者送人长期使用，在此过程中对我们项目也起到了长期推广作用。另外我司雅马哈专业音响可根据需要在项目门口摆放播放我司的音频广告内容以求从听觉上制造醒目声势。3旺场方案的执行和评估方案提出后关键是执行，在执行过程中要注28、意执行的责任人的分工明确和合作紧密，关注竞争对手的动态和商户的配合。在执行力上运营团队要团结一致共同推进方案的实施。方案的执行要关注细节，落实到位，在执行过程中要持续关注在活动各项目准备情况，时间节点的把控，达成活动进行的各条件的筹备等细节要落实到位。 关注活动进行前期和中期以及后期推广的进度，注意活动不同时期的总结和反省，评估活动的效果。以摸索出一条适合X地适合XX项目效果明显的操作模式。以上就是数码港项目的运营思路，通过不断的旺场推广活动来促进招商，争取在一年内做旺数码港项目，三年内数码港项目确立在X地IT业龙头地位，在零售和行业单以及政府采购方面获得突破性进展。三、 第6、7层: 大酒店29、项目我司XX项目大酒店正常运营至今，他和肯德基一样为XX项目的稳定和发展起到了重要作用，但近期其运营的业绩不是太乐观，每个月的营业额在X万左右，扣除各项税金和成本在公司的财务报表上是亏损的，所以需要我们去找出问题并努力解决，为此我专门对酒店的运营情况进行了调查和了解，现向公司汇报如下： . 大酒店目前运营问题及措施分析1.酒店设施陈旧，需要更新经调查我司酒店一些房间的电脑太旧，墙壁出现裂缝，房间大门出现破损开裂，房间床上用品陈旧，以及空调缺少定期维护冬天不暖夏天不凉等等，这些公司可根据需要进行必要的解决。2.人员变动频繁，员工积极性不高我司XX项目大酒店员工更替频繁，近期前台人员频频变动，员工30、的工作积极性有所影响，经深入调查主要问题在于部分员工对中午工作餐以及社保福利有所要求，公司如运营公寓项目可以对大酒店进行一次维护和更新，将更新后的原物品可选择性的用于楼下的公寓项目，像电脑，床上用品，空调，电视等都可以根据需要再次利用。公寓运营后可用现有酒店人力资源进行维护，在此期间根据运营情况可解决酒店员工的工作餐和社保福利问题以求增强团队凝聚力，增加团队积极性，甚至可尝试绩效考核，设定保底工资，根据营业额的多少进行绩效工资的提成。3缺少酒店管理人员，不利于运营工作的开展由于我司大酒店X总因公务繁忙经常出差在外，所以大酒店的运营上需要增设管理人员一名，主要负责XX项目酒店的日常管理和对外业务31、的拓展。 . 大酒店运营推广策略目前X地的宾馆酒店业（旅业）竞争激烈，市区宾馆酒店不断新建开业，竞争形势会很激烈，“僧多粥少”的现象不会有明显改善，削价竞争仍会持续。1.旅行社客源的推广：我司在其周边酒店宾馆有其优势之一，就是旅行社资源较多，所以我司应予以继续挖掘潜力，所以增设管理人员在加强内部管理的同时，主要公关对象之一就是本地和外地的旅行社，首先是本地的旅行社，因为外地的旅行社许多来X地旅游观光一般会和当地的旅行社有合作关系，与当地的旅行社签订合作双赢协议，确保客户群体的稳固和拓展。其次是外地的旅行社，像广州和韶关以及清远，深圳等地的旅行社资源也需要我们去交流合作。2.散客客源的推广：散客32、市场客源的开发，是我们酒店客房主要的客源市场，要在有限的房数提高总量，散团比例的改变是根本途径。在开拓散客市场，重点是本地市场，其次外地来X地工作和旅游人员。我们可利用和开拓行业服务网络,加强与各企事业单位的联系，稳定现有客户，大力开发新客户，本地市场重点客户根据需要要登门拜访，可通过现有的租7送一等相关促销活动大力发展长住客户，与当地的的士司机等公车人员进行双赢合作，扩大司机拉客量。 3. 通过促销宣传推进客户消费：可结合数码港项目进行联合推广，比如新闻媒体的合作，除正常的广告播放和栏目合作，同时尝试抓住时机策划和炒作一些临时性的新闻报道宣传，提高酒店的知名度和美誉度。通过旅行社派发公司单页33、以及活动信息和其它宣传促销手段，吸引客人消费。酒店的淡旺季明显，像旺季是一年中的1、5、9、10、12月份(其中黄金周月份：10、1、12，三个月) ，平季是一年中的7、8、11月份，淡季则是一年中的3、4、6月份，所以要根据淡旺季的不同而采取不用的促销手段。4.留住老顾客，增加回头客：通过促销，把客人引进来，留住老顾客，增加回头客是最关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率（当然指在准确的价格定位的前提下）才能提高存量，只有积累，才会有存量的增加，才能保证相对稳定和较高的开房率。留住客人的手段除了硬件配套外，还有软件（包括客房服务、其它营业部门高标准的服务），同时还可以采用一些赠送和34、让利，推行“住房消费积分卡”：消费达到一定的金额或住房，享受赠送房，凭房卡享受优惠折扣。 . 大酒店运营收益分析 目前酒店项目每个月的营业额在X万左右上下变动，取其平均值每个月营业额约9万，那么一年大酒店的营业额为：9 12 = 108万. 平均每个月的营运成本为: 人员工资: 前台接待: 1300 4 = 5200 服务员: 1150 6 = 6900 电工: 150 1 = 1500 前台主管: 1500 1 = 1500 合计:15100元水费：1500元电费：2500元床上用品洗涤： 3500元一次性用品： 2500元 以上共计：25000元，此费用还不含税金，通讯费以及其他折旧等费用35、，所以该项目的盈利能力有待提高。商场营运管理一、 XX项目的日常经营：XX项目经营主体思路流程招租招商管理 交铺收铺管理商铺开业经营宣传推广管理商场经营管理配套物业管理日常租务管理商户经营管理：XX项目的组织架构项目负责人招商运营物业管理保安队长费用出纳员策划专员运营专员招商专员：XX项目的日常经营内容1.业主及商户经营结合已入驻商户及招商计划，根据我司物业目前状况对业主和商户进行有效管理，主要包括和街铺的业主充分沟通签订委托整改协议或者让业主放低租金要求，根据公司目前运营业态（IT数码港）而为进行对外有力招商创造条件。对于二楼的业主，我司根据招商进度继续组织签订委托整改协议，取得二楼的整改和36、租金调整权利，为下一步的招商扫清障碍。在日常管理中要定期和业主进行沟通，通报运营状况树立业主盈利信心。 对已招商户客户的经营，因结合目前运营状况，根据商场管理制度（已制定通过）对入驻商户进行有效管理，制定数码港商户遵守公约（已制定），组织商户运营会议，根据商户反馈问题及时解决。对客户依据公司制度视客户如上帝及时解决客户投诉赢得商场美誉度。 2.业态品牌规划和对外宣传推广 在商场管理的过程中，注意业态和品牌的经营和管理。在前期的招商营运中，我司由于招商的难度等问题在业态品牌划分上存在不足，所以在后续的经营中要注意业态和品牌分布的管理，划分品牌电脑和组装电脑，安防，数码，耗材等品类和品牌组合等具体37、经营业态的细化和分布，该项工作需要根据日后的运营及招商有意识的进行调整，因为业态品牌的有序经营和完善对商场的空间利用，人流导向以及商户的运营有重要的影响。 3.XX项目硬件及软件资源的经营 我司XX项目硬件资源包括： LED显示屏，大型户外广告位，一楼中庭活动位等。LED显示屏鉴于目前国美电器已经制作的情况下，我们要及时与合作商进行沟通签订租赁合同，将风险转嫁之后立即制作户外LED显示屏。在后续的运营中加强管理，确保运转正常，合同租金收益及时收回。户外广告位在运营初期由我司经营，主要悬挂我司的项目推广内容，后期根据招商的情况逐渐转让给商户运营。在此过程中要保证广告的完好，确保宣传效果。 4.成38、本的控制 XX项目日常经营活动中要注意成本的控制，对推广的活动和运营费用要有预算有计划有效果的去执行。保证费用用的合理，用的及时，用的放心。 5.关注提商户业绩，帮助商家开展有效营销活动 对于入驻的商户，要维护要客情关系，建立与商户之间的互信关系。关注商户经营业绩，通过巡场沟通，定期走访，组织会议等形式进行紧密沟通，了解商户的经营业绩和商户需求，及时沟通解决，打造效率运营团队，赢得商户口碑。 提高商户经营业绩，除了商户自身经营之外，营销活动是必不可少的，尤其针对我司XX项目物业，因此制定营销方案，开展运营活动，对整个物业进行推广宣传和造势，引导人流。6.租金、管理费的提升，要以商家业绩增长为基39、础。目前公司的商户入驻运营状况不是太好，人气不旺，除了要进一步加强宣传推广和招商之外，周边竞争对手的情况和XX项目自身运营特点也是要考虑的因素，在周边商城陆续出台免租一年甚至两年的情况下，对商户进行必要的优惠降低商户运营成本，使商户和业主及开发商一起坚守从而逐渐推升运营业绩。二、 XX项目的日常管理XX项目的管理本着服务于经营商户、服务于消费者的宗旨进行以下几方面的管理：1. 内部管理XX项目的内部管理主要内容包括以下两大方面加强管理，营运方面：营销推广效果及客流引导，商铺出租和空置管理控制，商户及客户业主的满意度，广场整体运营的业绩控制。物业方面：租金及管理费收缴是否及时，设备、设施保证完好40、及维修技师，安全事故防范等。2. 日常行政管理在对于管理公司内部不仅要树立服务的理念，还要实行规范管理制度，对所有人员进行明确的职责划分和行为约束。做到“公平”、“公正”、“公开”赏罚严明，体现内紧外松。 .日常考勤制度管理对日常人员出勤和工作状态进行管理，对员工的休假予以合理安排。 .办公用品日常管理由于XX项目的办公用品时我司X办公室统一采购办理，因此XX项目每月按照实际所需上报次月办公用品需求，对办公用品进行专人管理统计保证使用的合理化透明化。.XX项目规章制度和档案建立与完善由于我司XX项目的业态转换，所以根据现状制定相关规章制度，规范员工和商户的行为，使管理进一步的科学化规范化。.服41、务投诉处理该项在XX项目的日常行政事务处理中是必须重视的，所以在解决顾客投诉的时候，首先要认真听取消费者和商家双方的解说，并向目击者了解情况，一般的处理结果可以倾向于消费者，以便形成整个商业广场的宣传口碑。对于极端无理或消费者明显错误的情况，可以进行调解，整个过程注意倾听，明辨是非。3.商户管理 在对各个商家的管理中，力求做到公平、公开、公正的原则。在人性化服务的基础上为各个商家营造公平的竞争环境，不能厚此薄彼。对于恶性竞争或严重不服从管理的商家和个人要进行严厉处罚直至清除出场。注意商户的行为及合同、品牌以及潜在商户的培养等方面的管理和落实具体措施。在商家的管理过程中需要注意商场布局和商场的 42、整体形象的管理，包括商品的展示和陈列以及促销，广告宣传、LOGO和VI等等。4.外部协调在日常管理过程中还须处理政府关系，获得政府的支持。与传媒保持良好关系和联系，包括电台、报刊、电视台等。在正常经营中，商家将会碰到问题，比如工商、税务、城管、环保卫生、质量监督等各个部门等问题。我们因予以进行协调，发挥自身优势为经营商家减轻负担、稳定经营。在经营户当中树立“努力作为、心系商家”的良好形象，将会很大程度的决定商家的稳定和持续发展。商场物业管理一、 XX项目物业管理内容我司XX项目城市广场是结合临街商铺综合式购物广场，因此物业管理模式应是一个开放式、内紧外松的管理方式，物业管理工作具体包括但不限于43、以下几方面：1. 执行日常安保管理工作利用先进的硬件设施，如对讲系统、闭路电视监控系统等，对商场物业实行24小时不间断的安全管理。加强安保安防的管理。切实加强保安安防管理，保安的安防巡逻作用十分重要，不但起到安全监控作用，而且起到商场的管理作用。定时定人的巡逻有力地保证了防盗、防抢、防火工作的正常开展；同时，在巡查过程中，亦可随时检查商场的设备设施情况，包括设备设施是否正常运作，有无损坏，各商铺的经营行为是否符合商场管理要求，以及在出现的突发情况，如漏水、停电等突发事件时能快速反应。另外，在巡查中，可兼顾监管商场的清洁卫生标准、绿化保养情况等等。具体内容包括： 检查制定并执行合适的各项安全管理44、制度，如 “紧急和意外事件处理程序”等做好安全管理，力求无罪案发生率。 检查制定并执行合适的消防工作计划和制度，确保物业的防火工作安全可靠。 检查制定并执行保安人员的招聘标准，促使保安员持证上岗，并进行相关业务培训和素质教育，特别强调“热情有礼、宾客至上”的服务意识，使保安队伍成为物业管理形象标志。 加强管理检查，检查制定并执行考核机制，坚持持续改进，保持保安队伍的服务质量和水平。2.执行日常的物业保养和维护工作物业管理员每天定期巡视商场物业整体各部份，检查物业状况及设备设施状况，及时安排设施的维修，易耗件的更换等。物业管理员定时巡视检查公共场所，公共地方的清洁卫生标准及质量，确保高质量清洁水45、准。定时巡视检查XX项目的室内外绿化保养及布置，以及节假日的灯饰、促销活动，外墙清洁等。3.执行日常的设备保养维护工作. 检查制定并执行工程及机电设备的维护和保养计划，建立设备档案、设备卡。. 定期由专人对物业进行检查潜在的隐患并提出整改方案及安排整改。对物业的设施进行定期维护和翻新。制定及执行设备维修计划及方案。4.执行商铺进场装修及撤场监控工作商铺进场装修及撤场监控工作是物业管理中比较重要的一环，如监控不好，直接导致影响物业的质量，破坏中央系统工程，影响已入驻商户正常运营等多项问题，因此因检查制定并执行相关装修进场等制度参照执行。5.执行物业管理 “一站式”服务将物业管理中心打造成商户和业46、主的“服务中心”把商铺的交收铺、装修申报管理、商铺的搬入迁出、货物出入放行、管理费、租金费用缴交、特约服务等业务实行“一站式”服务形式，使客户享受快捷、方便的服务。提供商场的咨询和服务工作，解决和处理商户的困难和投诉。协助招商部打击假冒伪劣商品，加强商场商品的诚信度，提高商场的美誉度。加强物业管理人员分工协作，对所管商铺实行统一管理，贯彻落实商场经营管理制度、装修管理、监控各商铺的经营活动有否违反管理规定以及商场的清洁卫生和环境绿化、设备设施标准等。做到及时发现问题，及时解决问题，且需经常与各商户沟通，倾听意见，促进管理绩效。6.执行日常财务管理工作 .定期收缴商场租金和管理费及其他应收费用，47、并及时催收未交的有关费用，保证商场经营管理的正常运作。 .定期公司汇报商场管理费和市场推广费的收支情况。 .定期审计管理帐目。 .定期制定管理预算，根据前期的开支情况作出更详尽更准确的管理预算方案和管理费收费标准的核定。7. 争取对临街商铺实行统一管理 临街商铺也按照商场管理的统一规定纳入商场的统一管理。二、 XX项目物业管理费用分析 1. XX项目物业支出费用测算目前我司物业管理费用支出明细如下表所示：各项支出费用一览表职位人数工资总额(元)员工薪酬保安队员610006000保安领班311003300保安队长113001300电工213002600保洁37502250保洁领班1800800自48、营主管118001800招商专员125002500文员112001200出纳112001200物业经理130003000分类合计：25950元名称数量单价总额（元）备注社保10人593.845938.45938.4元/月节假日补助1000元/月商场盗险计500元/月客梯+扶手梯+货梯2200元/月2200元/月直梯年检费3条1350元/年4050约每月400元扶手梯年检费8条950元/年7600约每月700元公共照明和中央空调取09年平均值25000元/月各种税费约3000元/月约3000元/月消防维护费3000元/月约3000元/月日常维护费2000元/月2000元/月办公费用1000元/月49、1000元/月分类合计：44738.4元现物业目前总支出约为:70688.4元/月以上是本人经过初步调查得出的相关数据，具体还需要进一步的深化核实，以上费用测算取于用电高峰期的时候（每年6-7月），正常使用时的费用明算总开支大概为：50000元左右。 2.XX项目物业管理收入费用测算XX项目在营业铺收费明细铺号建筑面积月管理费月分摊备注1首1号74.14 370.70 296.56 首2号48.28 241.40 193.12 首3号44.04 220.20 176.16 首40号67.88 339.40 271.52 首41号62.19 310.95 248.76 A1层0158.46 2950、2.30 233.84 A1层0255.11 275.55 220.44 A1层03173.65 868.25 694.60 A1层0477.52 387.60 310.08 首5号63.46 317.30 253.84 首8号56.96 284.80 227.84 首11号56.96 284.80 227.84 首12号56.96 284.80 227.84 首13号56.96 770.00 首15号59.96 810.00 首19号15.59 77.95 62.36首22号29.29 395.42 首23号28.12 140.60 112.48 首25号36.83 184.15 147.351、2 首26号B14.36 193.86 首35号99.06 495.30 396.24 首36号66.18 330.90 264.72 首37号66.68 333.40 266.72 首38号67.44 337.20 269.76 首39号68.24 341.20 272.96 首44号19.49 263.12 首45号19.53 263.66 首46号19.53 263.66 首47号19.53 263.66 首48号39.06 527.31 A1层09号33.92 457.92 A1层10号33.92 457.92 A1层11号33.92 457.92 A1层12号33.92 457.9252、 A1层13号33.92 457.92 A1层15号33.92 457.92 A1层16号36.13 487.76 A1394.07 20.35 16.28 A1404.17 20.85 16.68 A1424.07 20.35 16.28 A1434.07 20.35 16.28 A1444.07 20.35 16.28 A1454.07 20.35 16.28 A1464.07 20.35 16.28 A1474.53 22.65 18.12 C554.88 24.40 19.52 C564.88 24.40 19.52 C806.85 34.25 27.40 C816.85 34.25 27.40 小计:1270.14 14036.94 总合计:14036.94+19221.21（4.6.7楼管理费）+2210（3楼健身馆）=35468.15元全部收回情况下月物业收入按照以上方法测算物业管理是不盈利的，每月亏1.5 3.5万元左右。38