1、xx某商业项目整体招商方案一、兆成天地招商工作面临的问题：（一）、兆成天地现阶段销售对招商的影响：xx兆成天地自07年5月开案以来，借助其优越的地理位置，销售状况良好，但由于整体规划及招商工作没有及时跟进，使内街去化呈现出一定的问题；同时考虑到现A区、B区08年5月即将交房，商业街必须尽快进行全面招商活动，通过整个招商活动的全面展开来加强投资者的投资信心。销售现阶段对未来项目招商的影响因素： 兆成天地沿街铺面（A区、B区）基本为自营客； A5和B15已经整幢销售； 内街铺面为包租三年，年回报率为7%，共21%已在购买时一次性在总价中扣除； 商铺单体面积偏大（约150平方米），且跨越三个层面，二2、三层总体利用率不高； C区、D区尚未开始全面销售，销售策略与招商方案互相配合比较容易。销售现状对未来招商会造成的影响： 外街大部分为自营客购买，因无法确定其具体的经营类型及店铺装修层次，不利于整体的商业规划及商业管理；但这部分商家也为整个商业街带来一定的商业人气； A5和B15的整幢销售为整个A区、B区天然造就了一定的主力商家（A5为酒店经营、B15为便利型旅店的业态经营）；这两个大商家的入驻经营可以有效的带活周边的商业业态； 内街包租三年的销售模式为招商免租期的设定带来便利，但由于前期固定回报率的确定（年7%）对招商前期租金的设定及递增幅度是否被市场所接受制造了一定的难度； 内部单体面积过3、大，层面跨度过多，对实际招商会造成一定的不利影响； C区、D区的重新规划及未来四星级酒店的建设对招商及销售都带来巨大的利好。（二）、招商工作对销售所要起到的作用：xx兆成天地销售至今，因前期的招商工作没有进行及缺乏及时的商业规划，为现阶段的招商工作带来了一定的困难，也对现阶段的招商提出了一定的要求，从而决定了本项目现阶段的招商工作有其自身的特殊性。招商工作针对现场销售所需起到的作用：1、 主要是增强购买内街客户的投资信心，打消观望客户的顾虑；2、 保证三年后的基本回报率；3、 让投资客感觉所投资物业有巨大的升值潜力。4、 为后阶段的销售工作制造人为销售卖点。二、招商目的及要求：（一）、招商目的4、： 通过对整个商业项目的招商来增加及促进后续销售工作的顺利进行； 保证未来三至五年内项目整体的良性运作； 通过招商的进行及对外公布，为后续销售制造人为卖点； 通过招商工作的全面展开及对外推广来体现项目的升值潜力及投资价值。（二）、招商要求： 保证项目正式交房前整体项目商家入驻率占项目70%以上； 保证沿街、各主力区域（既A、B、C、D各区）拥有主力大型商家一至两家； 确保租金回报在第四年到达或接近物业总价的7%；第五年超过7%； 确保前三年内有一定的消费群体来带动整个项目的良性运营； 通过招商让投资客认可未来内街铺面升值空间优于外街铺面的事实； 再造xx脚下新的购物旅游集散地的对外公众形象。三5、项目商业业态规划：（一）、商业业态规划总思路： 本项目由于是沿山而建，总平面图呈弯月形，由于项目跨度较大，不利于消费人流动向的流动，所以总体业态规划建议以行业划分，而不是以区域划分；从而增加整个项目的商业互动性； 在各区域设定主力招商点，找大面积主力商家，建立区域品牌店，以大主力店来带动周边小店面的招商与销售； 本项目由于都是沿街商铺，不需设立具体的业态区域规划，各工艺品、土特产可根据实际招商情况进行调整；预设主力招商店面位置及面积：位置区域商铺编号面积（平方米）B区B16（部分）约628.83B区B9228145C区C4101513C区C8326661（二）、业态规划示意图：说明: 沿街商6、铺以品牌主力店为主，可以以餐饮业、电信业、旅游业、大型的品牌主力店为主（示意图黄色部分），后街以工艺品、土特产等小店面为主推动整个商业项目的正常运营（示意图绿色部分）；前街和后街的定向业态的定位，带动中间的其他铺位，从而使整个项目的前后街连成一片，加强整个项目的横向联动性； 中间设置大型主力店，以青年型旅店、大型酒店、大型餐饮业、便利型旅店为主，带动周边相应区域的商业业态，以C4、C8为中心带动区域1的周边商业业态，以B9为中心带动区域2的周边商业业态，以B16的部分、现以销售的确定自营客户A5、B15为中心带动区域3的商业业态，通过各区域大型主力店的设置，分别带动区域1、区域2、区域3的周边7、商业业态，加强整个项目的纵向联动性； 通过横向的业态规划和纵向的主力店分布，使整个项目从人流动线和整体运营上产生互动，连成一片； 鉴于项目整体都是沿街商铺，呈全开放式格局，所以整体规划上不建议做过于细致的业态分区规划，只需确定重点主力店位置和基本的规划主线，将整个项目连串起来，空白未规划部分根据实际招商情况填充店铺。 项目主要招商对象：大型主力店：青年型旅店、大型酒店、大型餐饮业、便利型旅店为主（建议租赁年限为1020年）；外街沿街店铺：以品牌主力店为主，特色餐饮业、旅行社、便利超市为主（大部分为自营客，以销售为主，部分店铺为配合中间主力店的设置另行调整）；后街沿街店铺：工艺品、土特产、旅游纪8、念品、休闲娱乐为主（建议租赁年限为3年）；中间沿街店铺：茶叶店、土特产、旅游纪念品、小型便利超市、水果店、部分大型工艺品店为主（建议租赁年限为3年）。四、招商优惠方案：（一）、周边市场租金情况：本项目周边市场由于没有统一的规划，商业业态比较林乱，以至于目前租金不高（且近年来租金递增率也不高）。目前周边市场租金情况分析如下：所在位置面积（平方米）实际租金（元/年）平均租金（元/天/平方米）汤口镇老街西街商铺60702000024000093东街商铺601502000060000104后街商铺608060008000027内街商铺6070500010000032汤口印象9026000079锦绣花园9、对外沿街商铺150预计年租金44000080海州国际大酒店周边沿街商铺680200000081本项目对面沿街商铺30070000064 本项目内街商铺现平均售价4800元，三年后租金回报要到达7%，预计平均租金要到达092元/天/平方米，几乎接近汤口镇现在最好铺位的最高日租金，现在要提升到这个租金有一定的难度，但三年包租期内如项目出租率过70%，加上良好的运营，到达此租金并不是没有可能性； 本项目三年后要到达相应的租金就必须要求项目有一定的孕育期，三年的免租期限可以为市场成熟争取充足的时间。 根据现在周边租金的价格、本地租金无递增率的习惯以及现在的销售状况，预定未来租金价格难度较高；因此为让招10、商工作对整体销售有一定的促进作用，招商重点应放在前期以商家招满为主旨，为商家提供良好的运营环境；待整个商业氛围形成后，让市场自身去决定内街商铺的价格。(二)、招商优惠方案:u 主力店招商方案: 方案适用范围：此方案仅针对品牌主力店及大面积商家，如B16(部分)、B9、C4、C8、及部分主力商家。 规定租赁年限：租赁合约为期10年 租金优惠方案：10年租期，提供3年的免租期限，第四五年租金为0.73元/天/；第六七年租金递增10%（即0.80元/天/）；第八十年租金再递增10%（即0.88元/天/）； 商业运营费用：商家除每年要缴纳固定物业管理费以外，还需在前三年免租期内缴纳整体项目推广费用，用11、于整个项目的启动和推广，计1500元/ 年；三年后根据实际运营情况再计算相应推广费用； 税金优惠政策：前三年免租期内开发商提供相应政府税金优惠政策；例如：（以政府的批文为准） A、企业工商所得税前5年即征即全额奖励；后5年减半奖励。 B、增值税17%税率，抵扣后超过3%部分，即征即返。 C、地税部分3年全免。工商管理费用三免两减半。 D、为全部商户提供代收代缴服务。 主力店预计租金费用：商铺编号商铺面积基准租金（元/天/）4、5年租金(元/年)6、7年租金(元/年)8、9、10年租金(元/年)B16（部分）约628.830.73170000187000205700B92281450.7361012、000671000738100C41015130.73270000297000326700C83266610.738700009570001052700注：大面积商铺可以根据实际招租情况进行分割招租，销售上等招租完成后，再带租约整体销售。 租金支付方式：租金建议两年一付，即租约合同签订后先支付半年租金作为保证金，第四年一次性支付4、5年的租金（前期保证金可抵充该期总租 金）；第六年一次性支付6、7年的租金；第八年一次性支付8、9、10年的租金。 主力店销售回报率核算：现销售均价4800元/，扣除21%的回报实际均价3800元/；基准租金：3800 X 0.07 /365 = 0.73元/天/十13、年平均回报：0.07 X 2 + 0.07 X (1 + 10%) X 2 + 0.07 X (1+ 10%) X (1+10%) X 3/10= 5.5%；带租约销售实际回报约5.5%。u 内街零散店铺招商方案： 方案适用范围：此方案仅针对内街或外街的零散商家； 规定租赁年限：租赁合约为期3年，三年后根据市场实际情况再于业主自行签订租金合约； 租金优惠方案：为了整体项目的良好运作，针对零散商铺采用最大优惠政策，即3年内全部免租，只需缴纳10000元保证金；三年后由客户自行决定是否继续签订租赁合约，续约后保证金可转入第四年租金；不续约保证金全部退还；为了整个项目的繁荣，客户可享受3年的免租，但14、与客户签订协议，三年内不许中途退场或暂停营业，如退场保证金全部扣除；第四年的租金及租赁年限根据届时市场实际情况再做调整；三年内应按时缴纳项目推广费用，作为整个项目运营的对外宣传推广费用； 商业运营费用：商家除每年要缴纳固定物业管理费以外，还需在前三年免租期内缴纳整体项目推广费用，用于整个项目的启动和推广，计1500元/ 年；三年后商家如愿意续约再根据实际运营情况计算相应推广费用； 税金优惠政策：前三年免租期内开发商提供相应政府税金优惠政策；例如：（以政府的批文为准） A、企业工商所得税前5年即征即全额奖励；后5年减半奖励。 B、增值税17%税率，抵扣后超过3%部分，即征即返。 C、地税部分3年15、全免。工商管理费用三免两减半。 D、为全部商户提供代收代缴服务。 针对零散商铺采用此租赁政策是由于根据现场情况第四年的租金非常难以界定（定得过高会影响整个销售进程），同时也为了整个项目能在交房后及时且大量的让商家入驻兆成天地，尽快填充商家至70%以上，然后正式开业，同时对销售起一定的促进作用；让整个项目正式开业运营三年，也是为第四年租金的上升奠定基础。（三）、推广运营工作(三年免租期内)： 推广费用：由入驻商家一次性缴清，每年每户1500元/年，预计开业后经营商家有200300户，预计年推广费用总额达3045万； 运营推广内容：1、 帮助经营商家办理相应的税金优惠政策服务（如：A、企业工商所得16、税前5年即征即全额奖励；后5年减半奖励。 B、增值税17%税率，抵扣后超过3%部分，即征即返。 C、地税部分3年全免。工商管理费用三免两减半。 D、为全部商户提供代收代缴服务。）；2、 联系各地旅行社，与旅行社协议定期带旅游团至兆成天地进行消费（需商家与旅行社签订回扣协议），保证商家的正常经营；3、 在主要入口设立指示引导广告牌，帮助商家聚集人气；4、 定期举办推广活动，为项目招揽人气；5、 与相关单位联系，举办xx旅游相关活动（如：xx旅游节、民俗表演、土特产交易展示会等），提高项目整体知名度； 其他日常事宜由物业管理公司进行代管。五、招商工作实施重点：（一）、招商展开工作要点：1、 制作招商说明书；2、 制作客户意向单；3、 制作保证金合同；4、 制作租赁合同；5、 开通专用招商热线；6、 在屯溪设立招商接待点。（二）、销售部工作配合：1、 将主力店封盘，为整体招商提供便利；2、 主力店对外销售价格根据实际租约情况再另行核算；3、 带租约销售的物业，做好业主与租客的衔接工作；4、 根据招商进度，宣传上发布招商信息，作为新的销售卖点。- 13 -